21 C 1/2023 - 154

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované společnosti 0/0], IČO: [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno] proti žalované: [Anonymizováno], IČO: [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] zastoupená advokátkou [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu, takto:

Výrok

I. Žaloba, aby bylo určeno, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor určených k podnikání, nacházejících se v budově čerpací stanice ve [Anonymizováno], [adresa], a to v prvním nadzemním podlaží po pravé straně chodby v rozsahu dvou propojených kanceláří, sepsaná žalovanou dne 14. 10. 2022 a doručena žalobkyni dne 17. 10. 2022 není oprávněná, resp. je neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 19.600 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

III. Žalobkyně je povinna nahradit České republice Okresnímu soudu Praha-východ náklady řízení ve výši 2.722 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 29. 12. 2022 domáhala určení, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor určených k podnikání, nacházejících se v budově čerpací stanice ve [Anonymizováno], [adresa], a to v prvním nadzemním podlaží po pravé straně chodby v rozsahu dvou propojených kanceláří, sepsaná žalovanou dne 14. 10. 2022 a doručena žalobkyni dne 17. 10. 2022, není oprávněná a je tedy neplatná. Tvrdila, že účastnice uzavřely dne 9. 5. 2022 smlouvu o nájmu nebytových prostor určených k podnikání, na jejímž základě žalobkyně pronajala žalované předmětný nebytový prostor v rozsahu dvou propojených kanceláří. K dispozici k těmto kancelářím je toaleta na konci chodby rovněž v prvním patře a možnost využít kuchyň k rychlému občerstvení rovněž na konci chodby po pravé straně v prvním nadzemním podlaží. Nebytový prostor je pronajímán včetně regálů a prodejního pultu, za účelem provozování podnikatelské činnosti – administrativní prostory pro potřebu žalované. Dne 17. 10. 2022 obdržela žalobkyně od žalované výpověď z nájmu nebytových prostor. Žalovaná v rámci výpovědi odkázala mimo jiné na ustanovení § 2208, § 2232 a § 2308 o. z., s tím, že žalobkyni upozorňovala a vyzývala k nápravě, protože se v nebytových prostorech údajně vyskytovaly výkaly od hlodavců. Díry ve stropě a promáčené stropy představují rovněž velmi vysoké riziko toho, že dojde k poškození techniky společnosti, tj. počítačů apod. Vzhledem k tomu, že výtky žalované nejsou opodstatněné a výpověď obsahuje nepravdivá tvrzení, zaslala žalobkyně žalované námitky proti výpovědi ze dne 27. 10. 2022. Žalobkyně považuje výpověď žalované za neoprávněnou a bezpředmětnou, neboť na jakékoli tvrzené problémy žalovaná žalobkyni v minulosti neupozornila a nevyzvala žalobkyni k jejich odstranění. Tvrzené problémy neexistovaly a neexistují. Žalovaná zřejmě tímto protizákonným postupem řeší přemístění do jiných prostor, které si zajistila na jiném místě. Je dán důvod neplatnosti výpovědi pro absenci výpovědního důvodu. Žalobkyně závěrem setrvala na svém tvrzení, že žalovaná nikdy žalobkyni tvrzené vady předmětu nájmu nevytkla a předmětné nebytové prostory vadami, které by odůvodňovaly výpověď nájmu bez výpovědní doby ze strany nájemce, nikdy neměly.

2. Žalovaná ve vyjádření z 28. 2. 2023 navrhovala, aby byla žaloba zamítnuta. Tvrdila, že žalobkyni opakovaně sdělovala, že nebytový prostor nesplňuje podmínky pro jeho řádné užívání a v této souvislosti byla žalobkyně rovněž žalovanou vyzývána k nápravě. Komunikace mezi účastnicemi probíhala převážně prostřednictvím telefonátů či osobně. Dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu ovšem výzva k odstranění protiprávního stavu a specifikace protiprávního stavu nemusí být písemná. Nezpůsobilost nebytového prostoru byla žalovanou spatřována především ve špatných hygienických podmínkách, kdy v nebytových prostorech se opakovaně nacházely výkaly od hlodavců (myší, krys apod.) v prostorech WC i kuchyňky (dřez). Ve stropech Nebytového prostoru byly díry, stropy byly promáčené a kapala z nich voda. Toto žalovaná řešila nádobami, které byly v nebytovém prostoru umístěny a které kapající vodu zachycovaly. Žalovaná dále odkazovala na ustanovení § 55 písm. a) a b) zákona č. 258/2000 Sb. Žalovaná přes upozornění nezajistila speciální ochrannou dezinfekci a deratizaci. Nebytové prostory tedy nebyly ve stavu, který by mohl sloužit užívání, pro který byly pronajaty. Díry ve stropě a promáčené stropy představovaly rovněž velmi vysoké riziko toho, že dojde k poškození techniky žalované, tj. počítačů apod., které se nacházely přímo pod poškozenými částmi stropu, a tím tedy ke škodě na majetku žalované, potažmo mohlo dojít ke zkratování techniky a požáru celého objektu. Zaměstnanci žalované, kteří v nebytových prostorech vykonávali svou pracovní činnost, se začali potýkat se zdravotními potížemi (dýchacími problémy), které pravděpodobně plynou ze zcela nevyhovujících hygienických podmínek. Toto se potvrdilo i v okamžiku, kdy žalovaná na své vlastní náklady zařídila deratizaci a opravu klimatizační jednotky, ve které se dle sdělení pracovníka společnosti [právnická osoba] nacházela plíseň. Na nevyhovující podmínky nebytového prostoru byla žalovaná upozorňována i z řad jejích klientů. Na námitky k výpovědi, které od žalobkyně obdržela, reagovala dne 31. 10. 2022 návrhem na vyřešení celé záležitosti, resp. ukončení smlouvy dohodou ke dni 30. 11. 2022 a uhrazením nájemného i za měsíc listopad, ve kterém již byl nebytový prostor prázdný a předaný žalobkyni, a to formou započtení na složenou jistinu ve výši 30.000 Kč. Žalobkyně na toto smírné řešení nepřistoupila. Žalobkyně opakovaně ignorovala stížnosti žalované na nežádoucí stav nebytového prostoru. Žalovaná má za to, že ze strany žalobkyně docházelo k porušování povinností ze smlouvy, jakož i k porušování povinností ve smyslu ustanovení § 2205 písm. a), b) a c) o. z. Žalobkyně svým jednáním, resp. nejednáním omezila žalovanou na možnosti užívat nebytové prostory v souladu se Smlouvou a o. z. Uvedené vady nebytového prostoru zcela zásadně ztěžovaly užívání nebytových prostor, resp. jej znemožňovaly, a proto z tohoto důvodu žalovaná v souladu s ustanovením § 2208 odst. 1, § 2232 a § 2308 o. z. vypověděla smlouvu bez výpovědní doby.

3. V replice z 16. 3. 2023 žalobkyně uvedla, že není pravdou, že by jí žalovaná vůbec někdy upozornila, natož opakovaně, na to, že by nebytové prostory nesplňovaly podmínky pro jejich řádné užívání, a že by vyzvala žalobkyni k odstranění protiprávního stavu a tento protiprávní stav specifikovala. Žalovaná ve výpovědi i ve svém vyjádření uvádí nepravdivé skutečnosti. Žalovaná se nikdy v minulosti neobrátila na žalobkyni a neoznámila jí, že má v souvislosti s užíváním pronajatých prostor jakýkoli problém. Není pravdou, že by se v nebytových prostorách nacházeli hlodavci, či jejich výkaly. Je pravdou, že v jednom rohu se objevila vlhkost, která byla způsobena nesprávně instalovanou parozábranou, a v tomto místě docházelo ke srážení kondenzátu, nicméně se jednalo o problém zanedbatelný, když rozhodně nezpůsoboval žalovanou tvrzené velmi vysoké riziko, že dojde k poškození techniky. Na tuto komplikaci byla žalovaná na samém počátku nájmu upozorněna. Nad předmětnými pronajatými prostorami se nachází kanceláře, ve kterých se tento problém neprojevuje, resp. neprojevoval. S vědomím žalované byla vytvořena „díra“ pouze v místě vznikající vlhkosti, a to z důvodu zjištění příčiny této vlhkosti. Žalovaná má do dnešního dne prostory uzamčeny. Žalobkyni nejsou přístupné. Žalovaná do dnešního dne nepředala nebytové prostory žalobkyni, což by bylo její povinností, kdyby skutečně došlo k ukončení nájemního vztahu.

4. V doplňujícím vyjádření z 12. 6. 2023 žalovaná uvedla, že vady byly oznamovány přímo jednateli žalobce, tj. panu [jméno FO], a to jednak osobně a telefonicky, a dále pak zaměstnanci žalované. Společnost [právnická osoba], není schopna vydat podrobný výpis hovorů více jak 2 měsíce zpětně.

5. Při jednání konaném dne 11. 5. 2023 učinili účastníci nesporným, že dne 9. 5. 2022 byla mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor určených k podnikání. Dne 17. 10. 2022 obdržela žalobkyni od žalované výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostorů určených k podnikání. Dne 27. 10. 2022 doručila žalobkyně žalované námitky proti výpovědi.

6. Sporným mezi účastnicemi zůstalo, zda byla výpověď dána po právu a nájem proto skončil, resp. zda došlo k naplnění výpovědního důvodu, v daném případě tedy výskyt výkalů od hlodavců, díry ve stropech, promáčené stropy, tj. výskyt vad nebytového prostoru a zda žalovaná žalobkyni před podáním výpovědi na tyto vady upozornila.

7. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

8. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně bylo zjištěno, že jejím předmětem podnikání je koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej, zprostředkovatelská činnost v oblasti obchodu a služeb, pronájem motorových vozidel, lakýrnické práce, prodej chemických látek a chemických přípravků klasifikovaných jako hořlavé, zdraví škodlivé, žíravé, dráždivé, senzibilizující, provozování čerpacích stanic s palivy a mazivy, opravy motorových vozidel, opravy karoserií, organizování a pořádání sportovních soutěží a akcí, organizování a pořádání společenských a kulturních akcí a silniční motorová doprava nákladní.

9. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované bylo zjištěno, že jejím předmětem podnikání jsou mimo jiné přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti, zprostředkování obchodu a služeb a velkoobchod a maloobchod.

10. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor určených k podnikání bylo zjištěno, že byla uzavřena dne 9. 5. 2022 mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem. Předmětem nájmu byl nebytový prostor nacházející se v budově čerpací stanice ve [Anonymizováno] [adresa], a to v prvním nadzemním podlaží po pravé straně chodby. Nebytový prostor tvoří dvě propojené kanceláře. K dispozici k těmto kancelářím je toaleta na konci chodby v prvním patře a možnost využít kuchyň k rychlému občerstvení na konci chodby po pravé straně v prvním nadzemním podlaží. Nebytový prostor je pronajímán včetně regálů a prodejního pultu ve vstupní kanceláři (viz čl. 1.1.). Žalovaná se zavázala užívat nebytový prostor výlučně za sjednaným účelem v souladu s touto smlouvou a platit řádně a včas nájemné a další platby stanovené touto Smlouvou (viz čl. 1.2.). Žalovaná byla oprávněna užívat nebytový prostor výlučně jako administrativní prostory pro svou potřebu (voz čl. 1.3.). Žalovaná prohlásila, že si nebytový prostor dostatečně prohlédla ještě před uzavřením této smlouvy a potvrdila, že nebytový prostor včetně jeho vybavení a příslušenství se v době uzavření této smlouvy nachází ve stavu plně způsobilém k řádnému užívání dle této smlouvy (viz čl. 1.4.). Žalovaná se dále zavázala hradit žalobkyni za nájem nebytového prostoru nájemné měsíčně ve výši 20.000 Kč bez DPH, a to vždy nejpozději do 5. dne měsíce, za který se nájemné platí, a také náklady za energie, média a veškerá plnění poskytovaná spolu s užíváním nebytového prostoru a společných části a prostor budovy, ve výši 4.000 Kč bez DPH (viz čl. 2.1. a 2.3.). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou. V nájemní smlouvě byla část pro uvedení doby trvání smlouvy vytečkovaná tak, aby údaje mohly být vepsány ručně (viz čl. 3.1.). Ve vyhotovení nájemní smlouvy předloženém žalobkyní bylo uvedeno, že je uzavřena na dobu od 9. 5. 2022 do 31. 12. 2024. Žalovaná namítala, že ve vyhotovení smlouvy, které má k dispozici žalovaná, je uvedena doba trvání smlouvy od 9. 5. 2022 do 9. 5. 2023. Vzhledem k tomu, že pro posouzení oprávněnosti výpovědi nebylo rozhodné, zda byla smlouva uzavřena do 31. 12. 2024, či pouze do 9. 5. 2023, soud se touto otázkou dále nezabýval. Žalobkyně byla povinna přenechat nebytový prostor žalované ve stavu způsobilém k užívání a zajistit žalované nerušený výkon práv spojených s užíváním nebytového prostoru (viz čl. 5.1.).

11. Z výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor určených k podnikání ze dne 14. 10. 2022 bylo zjištěno, že v ní žalovaná uvedla, že nebytový prostor nesplňuje dlouhou dobu podmínky pro řádné užívání, na což byla žalobkyně žalovanou opakovaně upozorňována. Nachází se zde výkaly od hlodavců. Na stropech jsou díry a stropy jsou promáčené. Zaměstnanci žalované mají ze zcela nevyhovujících hygienických podmínek zdravotní problémy. Dále odkázala na ustanovení § 2208 odst. 1 o. z., § 2232 o. z. a § 2308 o. z. s tím, že nebytový prostor odevzdá k 31. 10. 2022.

12. Z námitek ze dne 27. 10. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila žalované, že nepovažuje výpověď smlouvy za platnou. Není pravdou, že by nebytové prostory nesplňovaly podmínky pro řádné užívání. Důvody uvedené ve výpovědi neexistují. Žalovaná se na žalobkyni s žádným problémem v minulosti neobrátila. V jednom rohu se objevila vlhkost, která byla způsobena nesprávně instalovanou parozábranou. Na tuto komplikaci byla žalovaná upozorněna a je aktuálně řešena. S vědomím žalované byla vytvořena pouze „díra“ v místě vznikající vlhkosti za účelem zjištění příčiny vznikající vlhkosti. Pokud žalovaná nevezme výpověď zpět, bude o přezkum oprávněnosti výpovědi požádán soud.

13. Z emailu [právnická osoba]. ze dne 14. 6. 2023 bylo zjištěno, že jednatelce žalované sdělili, že výpis hovorů uskutečněného vlání z telefonního čísla vedeného pod značkou [právnická osoba] lze poskytnout pouze ve lhůtě 2 měsíců.

14. Z fotodokumentace a videozáznamů předložených žalovanou bylo zjištěno, že jsou na nich zachyceny stropy, na kterých se nachází vlhké stopy, resp. že na podlahu ze stropů kape voda. Žalobkyně namítala, že není jisté, že jsou to fotografie a videa z předmětných nebytových prostor, resp. že má za to, že tyto důkazy musely být pořízeny účelově.

15. Svědkyně [jméno FO] při jednání dne 11. 7. 2023 vypověděla, že je ve společnosti žalované zaměstnána na pozici asistentky od 9. 5. 2022. V prostorech kanceláře byl cítit zápach cigaret. Místnosti byly vymalované. V jedné místnosti seděla svědkyně, v druhé místnosti seděla paní účetní. V rohu, kde seděla svědkyně, byla omítka na stropě popraskaná. Když na podzim začalo hodně pršet, při příchodu do kanceláře se na podlaze objevila kaluž vody. Zeď za ní byla prohnutá a tekla z ní voda. Vše nafotila a poslala to paní [jméno FO]. Když šla na podzim na WC, byla tam rozkousaná štětka a myší bobky. Vše zametli, uklidili a vydezinfikovali. Myší bobky našli i v kuchyňce, kde si umývali nádobí. Nádobí si tam už potom neumývali. Když se objevily myší bobky, volala to panu [jméno FO], ale on to neřešil. Měla rýmu z klimatizace. Byla asi jeden nebo dva dny na home office, jinak o nikom se zdravotními problémy neví. Jednalo se o dvě prosklené místnosti. Nedalo se tam otevřít okno. Když bylo velké horko, spustily si klimatizaci, nebo otevřeli dveře, aby to větralo. Ta první místnost byla docela hezká, ale byl tam cítit kouř z toho, jak se tam dříve kouřilo. Později už tam také tekla voda a musel tam být položený na podlaze kýbl. V druhé místnosti se větralo zpod dveří, které se nedaly otevřít. Byla tam díra na stropě, ze které lezla nějaká vycpávka, a také tam tekla voda. Řešila to s paní [jméno FO]. Pomáhala při stěhování. Pomáhali vynášet věci a stěhovat se do nového prostoru. Klíče předala paní [jméno FO]. Problém s kapající vodou byl v rohu, kde seděla, a ještě v předělu těch dvou místností. Voda se objevila, když začaly deště, někdy v září, či říjnu. Na konci října se stěhovali. Na místě, kde seděla, nejprve kapala voda, potom se to ze stropu začalo odchlipovat, teklo to po zdi a dělaly se tam takové tečky, ze kterých kapala voda.

16. Svědkyně [jméno FO] při jednání dne 11. 7. 2023 vypověděla, že je od 1. 8. 2022 zaměstnaná u žalované na pozici účetní. Když v srpnu nastupovala, prostory byly čisté a vymalované. Pracovní prostřední působilo, že bude ve standardních podmínkách. Bylo patrné zatékání ve stropě. Byly tam mapy a bylo to rezavé. Kanceláře vytírala a uklízela kolegyně, slečna [jméno FO]. Nezdálo se, že by prostory byly nevyhovující. Když ale zapršelo, stropy tam zatékalo. Na zemi byly kýble od barvy. Když přišly do kanceláře, tak za pracovním stolem slečny [jméno FO] byla louže. Prostory jsou nevětratelné. Není možné tam otevřít okno. Klimatizace se sice dala spustit, ale byla zatuchlá, smrděla kouřem a dělala divné zvuky, takže pokud to nebylo nutné, tak ji nezapínaly. V prostorech zatékalo na dvou místech. První místo bylo v zadní části za stolem slečny [jméno FO]. Byla tam mapa, přibližně půl metru v průměru, tam to bylo nejhorší. Byla tam na zemi louže. Bylo to tam špinavé a zrezlé. Druhé místo bylo u dělících příček, které rozdělovaly místnost na dvě. Na zemi byl kýbl, který zachytával tu vodu. Tam to nebylo tak hrozné jako u slečny [jméno FO]. Řešila to slečna [jméno FO] s paní [jméno FO]. Společné prostory byly neudržované. Byl tam všude prach a špína. Kuchyňka byla zanesená. Byl tam vodní kámen. Nebyl tam odpadkový koš. Kuchyňská linka byla z velké části zastavěna nějakými potravinami. Na WC se objevily myší bobky a byla tam rozkousaná štětka. Poté, co se myší bobky objevily v kuchyňce, přestala ji používat. Myší exkrementy se objevily nějak na konci září, resp. na začátku října. Voda se objevila, jakmile začalo pršet. Bylo to hned s prvním deštěm. Když byly větší deště, tak byly v kýblu, který byl poměrně široký, tři až čtyři cm vody. Problém s klimatizací nahlásily paní [jméno FO]. Ta dala slečně [jméno FO] pokyn, aby objednala technika. Přijel pán, vyčistil filtry a sešteloval to. Ví, že v jednom období byla slečna [jméno FO] na home office kvůli nějakým respiračním potížím, ale jejich příčina jí není známa.

17. Svědek [jméno FO] při jednání dne 10. 8. 2023 vypověděl, že pracuje pro žalovanou, přičemž má na starosti různé provozní věci. Potom, co se firma do prostor nastěhovala, požádala ho, aby to tam připravil s tím, že v druhé místnosti byla díra ve stropě. Bylo vidět, že tam asi v minulosti zatékalo. Byla tam roztahaná skelná vata a myší trus. Potom tam byla ještě druhá díra v takové zděné přepážce. Upozornili na to, že by to chtělo vyříznout a zkontrolovat jestli tam nezatéká. Když asi po měsíci pršelo, tak tam začalo zatékat. [jméno FO], předseda představenstva žalobkyně, pustil svědka na střechu a on potom kontroloval střechu. Byla to falcová plechová střecha. Díval se, kde by mohlo zatékat. Potom se bavili s panem [jméno FO], zda zná nějakého klempíře. Svědek potom sehnal kontakt. Bylo to někdy o prázdninách, v červenci nebo v srpnu. Domluvil s klempířem návštěvu na sobotu, ale nemohl tam kvůli zranění jít, takže tam šli spolu pan [jméno FO] a pan [jméno FO], ale pak se to nijak nedořešilo. V prostorech je sádrokartonový strop. Bylo patrné, že k zatékání dochází delší dobu. Omítka byla zpuchřelá. I na chodbách to bylo zpuchřelé. Je hodně v terénu. Viděl od kolegyň videa, kde tam kapala voda a byly tam kýble s vodou. Po ukončení nájmu vystěhovali veškeré věci, nábytek, strhali tam folie, vytírali, luxovali. Potom nahoře zamknuli a klíče dal svědek osobě dole na pumpě. [jméno FO] tam nebyl a už potřebovali jet jinam. Administrativu svědek neřešil. Myší trus viděl v díře od ventilace a ještě v díře ve výseku místnosti, kde jsou stoly.

18. Jednatelka žalované, [jméno FO], při jednání dne 10. 8. 2023 vypověděla, že několik měsíců apelovali na odstranění závad. [jméno FO] jim stále říkal, že to odstraní, zařídí, ale nic se nestalo. Když se tam stěhovali, byly tam díry. [jméno FO] jim slíbil, že ty díry odstraní. Předtím, než se tam nastěhovali, tak to na vlastní náklady vyčistili. Byla tam poměrně špína. Stěhovali se někdy v květnu. Když začaly deště, tak do prostoru teklo. Po víkendu, kdy hodně pršelo, tam byly úplné kaluže vody. Dělali z toho video. Pořád to panu [jméno FO] říkali. Věřili jeho slovu. Nedávali to písemně. Pak to gradovalo, když se tam objevily myší bobky. Předtím se tam ještě řešila klimatizace. Na vlastní náklady ji nechali vyčistit, protože v ní byla plíseň. Ji samotnou z toho pálil nos. S panem [jméno FO] si osobně, lidsky rozuměli. Viděli se skoro každý den. Měl kancelář nad nimi. Říkala mu to opakovaně i před jeho zaměstnanci. Vždy řekl: „Ano, zařídím to. Je to v řešení.“ Říkal jí, že to odstraní. Ptala se, jestli to bude potřeba písemně. Řekl jí, že to písemně nepotřebuje. Byla její chyba, že mu věřila. Na WC byla okousaná štětka a bobky. Informovala o tom pana [jméno FO]. On kroutil hlavou, že to není možné, pak už se k tomu nevyjadřoval. Ve společných prostorech - kuchyňce, byly bobky na lince. Nebavilo jí to pořád dál řešit problémy a tak mu dala výpověď. Přes pana [jméno FO] zajistili specialistu na střechy, který tam byl a u toho byl i pan [jméno FO]. Potom ale pan [jméno FO] chtěl, aby platili opravu střechy, což odmítli. Musela oslovit úklidovou firmu, aby to tam vyčistili, vydezinfikovali a vymalovali. Výpověď nedělali ze dne na den. Pravidelně upozorňovali na ty problémy a pak už té laxnosti k řešení problémů bylo dost. Vadilo jí, že nikdo neřeší to, že jim teče do kanceláře, ty myší exkrementy. Stále jenom slyšeli, že se to vyřeší, ale pan [jméno FO] nic nedělal. Pravděpodobně čekal, až to udělají na vlastní náklady sami, jako s tou klimatizací. Při zahájení nájmu byly patrné díry ve stropě, ale pan [jméno FO] řekl, že se to odstraní. Prostory vyklízel pan [jméno FO]. Vzhledem k tomu, že tam pan [jméno FO] nebyl, tak se předávací protokol nemohl sepsat. Klíče se odevzdaly na pumpě.

19. Jednatel žalované, [jméno FO], při jednání dne 10. 8. 2023 vypověděl, že sjednání smlouvy měla na starosti jeho manželka, jednatelka společnosti. Když prostory převzali, tak po několika týdnech, nebo po měsících začaly velké deště a byly tam podmáčené stropy a docházelo tam k tomu, že tam kapalo. Po víkendu to museli uklízet, což zdržovalo od práce. Opakovaně u pana [jméno FO] řešení tohoto problému urgovali. Denně se s ním potkávali, ale nikam to nevedlo. Řešila to jednatelka žalované skoro každý týden, dále to řešil i jednatel a velmi pravděpodobně i paní asistentka [jméno FO]. Jednatel to řešil s panem [Anonymizováno] osobně, měli vřelý vztah, byl i u něj v kanceláři. Jednatel pak doporučil nějakého instalačního technika na opravu, byli se i s panem [Anonymizováno] podívat na střechu. Předali si kontakty, ale pak už nikdo nepřijel. [jméno FO] se snažil přenášet náklady na žalovanou, což jednatel odmítl. Následně si museli sami zajistit servis a vyčištění dvou klimatizačních jednotek a vymalování prostor. Zprvu netušili, že to bude takový problém, problémy se střechou poznali až v průběhu nájmu, když přišly deště. Byli proto nuceni hledat jiné nebytové prostory. Dále jednatel uvedl, že považuje za chybu, že vše nebylo písemně potvrzováno. Následně požádali slušně o ukončení nájemní smlouvy, protože prostory nebyly vyhovující. V předmětných nebytových prostorech byl též problém s exkrementy hlodavců, ty byly následně uklizeny, ale bohužel to nikdo nenafotil. Exkrementy byly v jednom místě, kde tekla voda, pod vstupem, kde byly ty díry ze stropu, a pak je jednatel ještě nahodile viděl třeba v rohu místnosti a na chodbě společných prostor. Vyskytovaly se opakovaně, zmiňovala se o tom paní [jméno FO] a paní [jméno FO]. Předání nebytového prostoru na počátku nájemního vztahu proběhlo standardně, prostory se nafotily a podepsala se smlouva. Na stropu byly vidět mapy od vody, které si žalovaná přemalovala, ale jednatelé netušili, že by do prostor teklo takovou formou. Při ukončení nájmu nebyl podepsán předávací protokol, nebyla tam moc možnost komunikace mezi statutárními zástupci účastníků. Zůstali tam po žalované pouze stoly, o nich byla mezi účastníka debata a prostory nechali volně přístupné. Jednatel klíče nepředával.

20. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další důkazní návrhy zamítl. Soudem tak nebyl proveden znalecký posudek z oboru stavebnictví k zodpovězení otázky, zda předmětné prostory vykazují závady, na které poukazuje žalovaná, resp. jaké závady tyto prostory vykazují, jakého jsou tyto závady charakteru co do závažnosti a zda závady zjištěné znalcem brání řádnému užívání předmětných prostor, či nikoli. Taktéž nebylo provedeno ani místní šetření navržené stranou žalující. Soud vyšel z toho, že mezi stranami zůstalo sporným, zda byl předmětný nebytový prostor ke konci října roku 2022 předán zpět žalobkyni či nikoli. Vzhledem k tomu, že není zřejmé, zda nebytové prostory jsou nadále ve stavu, v němž je žalovaná opustila, jevilo se místní šetření a znalecké zkoumání jako neúčelné, neboť by nemohlo bez pochyb zodpovědět otázku, v jakém stavu se nebytové prostory nacházely v době výpovědi nájmu. Nadto otázka výskytu vad byla prokázána shora uvedenými důkazy, zejména svědeckými výpověďmi a další dokazování v tomto směru by bylo nadbytečné a v rozporu se zásadou ekonomie řízení. S ohledem na okolnost, že obě strany uváděly, že nemají od nebytových prostor klíče, bylo by pro soud nadto těžko proveditelné místní šetření provést. Žalobkyní navržené výslechy svědků, [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], a účastnický výslech statutárního zástupce žalobkyně, [jméno FO], soud zamítl z důvodu nadbytečnosti proto, že tyto důkazní návrhy byly učiněny k prokázání negativní skutečnosti o tom, že předmětné nebytové prostory nevykazovaly tvrzené vady a žalovaná žádné vady předmětu nájmu před podáním výpovědi nevytkla. V tomto směru žalobkyni netíží důkazní břemeno a provádění těchto důkazů je tudíž nadbytečné (důkazní břemeno nemá nést ta ze stran, která tvrdí negativní skutečnost, nýbrž ta ze stran, která tvrdí opak).

21. Žalovaná dále navrhovala, aby soud provedl důkaz čestným prohlášením pana [jméno FO], který zajišťoval úklidové služby předmětné kanceláře. Při jednání dne 11. 7. 2023 zástupkyně žalované k dotazu soudu uvedla, že předmětným čestným prohlášením nedisponuje. Žalobkyně navrhla, aby byl pan [jméno FO] vyslechnut jako svědek. Soud vyšel z toho, že je-li k dispozici důkaz, který přímo poskytuje informace o zjišťované skutečnosti, má soud takový důkaz provést a nespoléhat pouze na důkaz, který o dokazované skutečnosti podává jen nepřímou zprávu. Zásada bezprostřednosti (přímosti) občanského soudního řízení naplněna tehdy, jestliže se soud namísto výpovědi svědka o tom, co viděl, slyšel, nebo jinak bezprostředně vnímal svými smysly, spokojí s písemným (čestným) prohlášením takové osoby (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2023, sp. zn. 29 Cdo 3197/2022). Soud se proto pokusil [jméno FO] předvolat k jednání dne 10. 8. 2023. Předvolání bylo doručeno fikcí do jeho datové schránky dne 24. 7. 2023. Vzhledem k tomu, že se tento svědek k jednání dne 10. 8. 2023 nedostavil, uložil mu soud usnesením ze dne 10. 8. 2023, č. j. 21 C 1/2023-101, pořádkovou pokutu ve výši 5.000 Kč. Soud pak svědka předvolal k jednání dne 25. 9. 2023 jak prostřednictvím datové schránky, tak poštou na adresu jeho sídla dle živnostenského rejstříku, resp. adresu jeho trvalého pobytu ([Anonymizováno]). Současně bylo předvolání svědkovi zasláno na adresy sdělené úřadem práce ČR a Okresním soudem v Kladně ([Anonymizováno]). Jednání nařízené na 25. 9. 2023 bylo na žádost obou stran odročeno na 2. 11. 2023, ani k tomuto jednání se však svědek nedostavil. S ohledem na objektivní nemožnost provést důkaz nebyl proveden ani důkaz čestným prohlášením, ani svědeckým výslechem tohoto svědka (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 9. 2022, sp. zn. 27 Cdo 1051/2021).

22. Na základě provedeného dokazování a skutečností, které účastníci učinili mezi sebou nespornými, a které nijak neodporují provedeným důkazům, učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci.

23. Žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 9. 5. 2022 Smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor, a to na dobu určitou ode dne uzavření smlouvy do 31. 12. 2024 nebo do 9. 5. 2023. Následně několik měsíců po převzetí žalovanou začalo do pronajatých prostor zatékat v důsledku silných dešťů. Protékající vodu bylo třeba zachycovat do kýblů a prostory průběžně vytírat. V předmětných nebytových prostorách se také opakovaně objevovaly exkrementy od hlodavců. Vady předmětu nájmu byly řešeny se statutárním zástupcem žalobkyně opakovaně, převážně telefonicky nebo ústní formou při společných setkáních, neboť předseda představenstva pan [jméno FO] měl kancelář ve stejném objektu. K nápravě však přes opakované přísliby nedošlo. Proto žalovaná podala výpověď z nájmu nebytového prostoru, která byla dne 17. 10. 2022 doručena žalobkyni. V ní žalovaná uvádí, že podává výpověď z nájmu v souladu s ustanovením § 2208 odst. 1, § 2223 a § 2308 o. z. bez výpovědní doby, neboť předmětné nebytové prostory již dlouhou dobu nesplňují podmínky pro řádné užívání. V nebytových prostorech se nachází výkaly hlodavců, ve stropech jsou díry a stropy jsou promáčené. Na tyto skutečnosti byla žalobkyně opakovaně upozorňována, náprava však zjednána nebyla. Na výpověď reagovala žalobkyně zasláním námitek, které byly žalované doručeny dne 27. 10. 2022. V nich uvedla, že žalovanou tvrzené vady předmětu nájmu neexistují a žalovaná nesplnila svou zákonnou povinnost oznámit vadu předmětu nájmu žalobkyni řádně a včas. Žalobkyně vyzvala žalovanou ke zpětvzetí výpovědi s tím, že pokud tak neučiní do jednoho měsíce ode dne doručení těchto námitek, podá žalobkyně žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi. Ke zpětvzetí výpovědi nedošlo a dne 29. 12. 2022 žalobkyně podala avizovanou žalobu.

24. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti, tedy ode dne 1. 1. 2014.

25. Podle ustanovení § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

26. Podle ustanovení § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

27. Podle ustanovení § 2207 odst. 1 o. z. po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci.

28. Podle ustanovení § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

29. Podle ustanovení § 2214 o. z. nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.

30. Podle ustanovení § 2232 o. z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

31. Podle ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

32. Podle ustanovení § 2308 o. z. nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

33. Podle ustanovení § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

34. Soud předně konstatuje, že žaloba byla podána včas v souladu s ustanovením § 2214 odst. 3 o. z., není však důvodná. Soud se v řízení zabýval spornou otázkou, zda byla výpověď žalované dána po právu, resp. zda došlo k naplnění výpovědního důvodu. Tedy zda se v předmětných nebytových prostorech vyskytovaly výkalů od hlodavců, díry ve stropech, promáčené stropy, a zda tyto vady jsou takového charakteru, že zásadním způsobem ztěžují nebo zcela znemožňují užívání předmětných nebytových prostor. Dále se soud zabýval i otázkou, zda žalovaná žalobkyni před podáním výpovědi na tyto vady upozornila a žádala nápravu. Ze svědeckých výpovědí zaměstnankyň žalované paní [jméno FO] a paní [jméno FO] a pracovníka žalované pana [jméno FO] má soud za prokázané, že v předmětném nebytovém prostoru se vyskytovaly shora uvedené vady, které žalovaná průběžně a dlouhodobě s žalobkyní (konkrétně s jejím statutárním zástupcem panem [Anonymizováno]) řešila. Soud si je vědom toho, že svědecké výpovědi byly podány toliko zaměstnanci, resp. pracovníky žalované, ale neměl důvodu pochybovat o jejich věrohodnosti, když každý z nich vypovídal o skutečnostech rozhodných vlastními slovy a v jejich výpovědích soud neshledal rozpor. Se svědeckými výpověďmi pak korespondovaly i účastnické výpovědi jednatelů žalované. Soud má tedy za prokázané, že vytýkané vady (výkaly od hlodavců, díry ve stropech a promáčené stropy) se v předmětu nájmu před podáním výpovědi vyskytovaly a žalobkyně je nijak neřešila, ač na ně byla opakovaně upozorňována. Tyto vady pak soud posoudil jako natolik závažné, že neumožňovaly užívání předmětu nájmu k účelu, který si účastníci v nájemní smlouvě sjednali, tedy jako administrativní prostory žalované. Žalovaná je obchodní společností a jejím záměrem je tedy i získávání nových a udržení stávajících zákazníků. I stav administrativních prostor je součástí reprezentace obchodní společnosti. I pokud by tedy soud odhlédl od hygienických a zdravotních rizik, která mohou z takového stavu nebytových prostor plynout pro zaměstnance žalované, je nepochybné, že minimálně ve vztahu k zákazníkům je nebytový prostor s takovými vadami zcela nevyhovující. Soud proto dospěl k závěru, že výpověď byla podána důvodně, neboť v daném případě byly naplněny předpoklady § 2208 o. z., a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.

35. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s . ř.“) a přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, plnou náhradu nákladů řízení, které sestávají z nákladů právního zastoupení advokátkou podle § 7 bodu 4 ve spojení s § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „AT“) za 7 úkonů právní služby podle § 11 AT (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 28. 2. 2023, doplnění vyjádření k výzvě soudu ze dne 12. 6. 2023, účast na 4 jednáních ve věci) po 2.500 Kč a 7 režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 AT, celkem tedy 19.600 Kč.

36. O náhradě nákladů státu soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o. s. ř. a uložil žalobkyni povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu Praha – východ náhradu nákladů řízení ve výši 2.722 Kč, spočívající v nákladech vyplaceného svědečného svědkyni [jméno FO] ve výši 1.485 Kč (viz usnesená ze dne 17. 8. 2023, č. j. 21 C 1/2023-114, jež nabylo právní moci dne 13. 9. 2023) a svědkyni [jméno FO] ve výši 1.237 Kč (viz usnesení ze dne 17. 8. 2023, č. j. 21 C 1/2023-112, jež nabylo právní moci dne 13. 9. 2023). Náhradu nákladů státu lze uhradit na účet zdejšího soudu číslo [č. účtu], pod VS [var. symbol].