21 C 100/2020-310

Rubrum

Okresní soud v Teplicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Lehnertovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované] 2. [celé jméno původního účastníka], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované] 3. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované] 4. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované] 5. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované] 6. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované] 7. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované] všichni zastoupeni advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o vyklizení bytů takto:

Výrok

I. Žaloba se v části, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovaným 1. a 3. vyklidit do 14 dnů od právní moci rozsudku byt ve 2. NP domu [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], zamítá.

II. Žaloba se v části, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovaným 2., 4., 5., 6. a 7. vyklidit do 14 dnů od právní moci rozsudku byt ve 3. NP domu [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradě nákladů tohoto řízení částku 121 242 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právní zástupkyně žalovaných [příjmení] [jméno] [příjmení], advokátky se sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 25. 5. 2020 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovaným povinnost vyklidit dům [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec]. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem předmětného domu, který má charakter bytového domu, a fakticky ho tvoří čtyři bytové jednotky. Žalobce uvedl, že dům nabyl v rámci zpeněžení majetkové podstaty původního vlastníka [celé jméno svědka], kdy dražba proběhla dne 31. 10. 2019 na návrh insolvenčního správce původního vlastníka. Žalobci byl dům protokolárně předán dne 18. 2. 2020 a současně mu byly předloženy kopie nájemních smluv ze dne 1. 5. 2015 uzavřených mezi původním vlastníkem a žalovanými [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] k bytu ve 2. nadzemním podlaží a původním vlastníkem a žalovaným [celé jméno původního účastníka] k bytu ve 3. nadzemním. Žalobce tvrdil, že v případě uzavřených nájemních smluv se jedná o simulované právní jednání, když nájemní smlouvy měly patrně zajistit rodinným příslušníkům původního vlastníka nadstandardně výhodné podmínky užívání jimi obývaných bytů po jejich zpeněžení na úkor žalobce. Dále tvrdil, že v případě nájemních smluv se jedná o toliko simulované jednání, které je nicotné vzhledem k absenci vážné vůle nájemní vztah uzavřít. Žalobce zpochybňoval stav bytů, které byly předmětem nájmu, resp. výši investic do nich vloženou, pravidelný příjem žalovaného z nájmu bytů, dále poukazoval na nedoložení nájemních smluv [celé jméno svědka] v exekučním či insolvenčním řízení. Předložení nájemních smluv daného znění až žalobci a domáhání se pokračování tvrzených nájemních vztahů považoval žalobce za nepoctivé jednání vůči žalobci, které je v rozporu se základními zásadami soukromého práva a nepožívá právní ochrany. Sjednané měsíční nájemné pak ani neodpovídalo nájemnému v místě a čase obvyklému. Žalobce dále uváděl, že původní vlastník měl postupovat podle ust. § 285 odst. 2 zákona č. 182/2006 Sb., a zpeněženou nemovitost, kterou používá k bydlení své rodiny, vyklidit. Žalobce se pak ve snaze vyhnout se soudnímu řízení pokusil se žalovanými dohodnout na nových nájemních smlouvách, avšak bezúspěšně.

2. Žalovaní ve vyjádření k žalobě uvedli, že [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] trvale bydlí v předmětném domě od roku 2000, [celé jméno původního účastníka] a [celé jméno žalované] s rodinou trvale bydlí v domě od roku 2015. Rekonstrukce domu ze strany žalovaných probíhala mezi roky 2000 až 2015 za částku odhadovanou do výše 500 000 Kč s tím, že zde není zahrnuta práce [celé jméno žalovaného] a [celé jméno původního účastníka], kterou vyčíslili rovněž na částku 500 000 Kč. Z důvodů rekonstrukce domu, a tím i jeho zásadní renovaci, původní vlastní nepožadoval po nájemnících úhrady spojené s nájmem v domě, což reflektoval i v nájemních smlouvách. Žalovaní na rozdíl od žalobce trvali na aplikaci ust. § 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tedy že nájem trvá bez ohledu na změnu vlastnictví domu. Žalovaní mají za to, že původní vlastník domu informoval insolvenčního správce o existenci nájemních smluv, což je zřejmé i z dotazu Krajského soudu v Ústí nad Labem při jednání konaném dne 8. 2. 2019, dále je tato skutečnost zřejmá z dražební vyhlášky [číslo]. Původní vlastník domu předložil nájemní smlouvy v rámci insolvenčního řízení, žalovaní nikdy nebyli k předložení nájemních smluv vyzváni. Co se týká jednání ohledně nových nájemních smluv, pak žalobce učinil žalovaným návrh s výší nájemného 9 000 Kč měsíčně bez záloh na služby, nicméně obvyklá cena v daném místě a čase za srovnatelné byty je 5 000 Kč, tudíž žalovaní s ohledem na existenci stávající nájemní smlouvy a investice do rekonstrukce domu takovou nabídku neakceptovali; žalobce pak neakceptoval protinávrh žalovaných. Žalovaní si vyžádali od žalobce číslo účtu, na které by zasílali s původním vlastníkem sjednané měsíční nájemné, nicméně žalobce jim ho neposkytl. Žalovaní dále vznesli námitku rozporu výkonu práva žalobce s dobrými mravy, když [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] spolu žijí v jedné domácnosti v bytě nacházejícím v 1. nadzemním podlaží domu a jsou důchodci pobírající starobní důchod. [celé jméno původního účastníka] je v insolvenci a z důvodu řádného plnění oddlužení mu zbývá k hospodaření 19 000 Kč čistého měsíčně, přičemž žije v domácnosti v bytě ve 2. nadzemním podlaží domu s partnerkou [celé jméno žalované], která je v současné době na rodičovské dovolené s příjmem 7 000 Kč měsíčně čistého, a stará se o nezletilé syny [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] a o syna [celé jméno žalované] – [celé jméno žalovaného], který studuje střední školu. Žalovaní jsou citově spjati s domem, vynaložili značné množství peněz na renovaci domu, nadto rozpočet rodiny [celé jméno původního účastníka] je napjatý, když vystěhování z předmětného bytu by mohlo způsobit tíživou situaci rodiny, kdy by nebyli schopni zajistit nezletilým řádnou péči. Žalovaní navrhli soudu žalobu zamítnout v plném rozsahu.

3. K tvrzením žalovaných žalobce poukázal na skutečnost, že žalovaní ve svém vyjádření k žalobě uvedli, že [celé jméno původního účastníka] a [celé jméno žalované] žijí v domě od roku 2015, nicméně dle notářského zápisu [anonymizována dvě slova] [rok] (č. l. [spisová značka]) žalovaný [celé jméno původního účastníka] již v roce 2005 uváděl na adrese předmětné nemovitosti svou adresu, což odporuje obsahu nájemní smlouvy, kde je uvedeno, že byty byly zcela neobyvatelné. K rekonstrukci domu pak žalobce uvedl, že práce byly prováděny nekvalitně a amatérsky a stav domu se shoduje se znaleckým posudkem. K jednání ohledně výše nájemného pak žalobce uvedl, že byty s podobnou podlahovou plochou se v daném místě a čase pronajímají za nájemné ve výši 11 000 Kč až 20 000 Kč, přičemž žalobce nabídl žalovaným nájemné o 2 000 Kč nižší. Žalobce potvrdil, že mezi žalovanými nerozlišuje, poněvadž žalovaní a původní vlastník nemovité věci jsou si navzájem osobami blízkými a vystupovali vůči žalobci koordinovaně. Popřel, že by postupoval s rozporu s dobrými mravy, když žalovaní netrpí žádnou nouzí - žalovaný [celé jméno žalovaného] je starobním důchodcem a rovněž i aktivním živnostníkem a jednatelem společnosti [právnická osoba], a spolu s [celé jméno žalované] jsou spoluvlastníky domu v obci [obec], a žalovaný [celé jméno původního účastníka] je jednatelem společnosti [právnická osoba], kde je současně i jediným společníkem.

4. V průběhu řízení upravil žalobce žalobní návrh, a to s ohledem na dosavadní průběh jednání, a navrhl, aby soud uložil žalovaným 1. a 3. (žalovaní [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované]) povinnost vyklidit byt ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], a žalovaným 2., 4., 5, 6. a 7. (žalovaní [celé jméno původního účastníka], [celé jméno žalované], [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalovaného]) byt ve 3. nadzemním podlaží [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec]. Usnesením vyhlášeným při jednání dne 3. 5. 2022 soud změnu žaloby připustil.

5. Soud ve věci opakovaně jednal a z provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: Mezi účastníky bylo nesporným, že žalobce je vlastníkem domu [adresa] v k. ú. a obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec] (dům na adrese [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované]) ,. Tato skutečnost ostatně vyplývá i z webové aplikace Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního – z nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 29. 3. 2020, kdy žalobce je v seznamu nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, pro obec a k. ú. [obec] zapsán jako výlučný vlastník pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], jehož součástí je stavba [adresa]. Mezi účastníky bylo dále nesporným, že žalovaní 1. a 3. užívají byt ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], a žalovaní 2., 4., 5, 6. a 7. byt ve 3. nadzemním podlaží stejného domu, ani skutečnost, že mezi žalobcem a některými žalovanými v době před podáním žaloby proběhla emailová komunikace se snahou o uzavření nových nájemních smluv, nicméně účastníci nebyli schopni shodnout se na podmínkách nájmu, zejména na výši nájemného a době trvání nájmu. Rovněž mezi účastníky nebylo sporu o tom, že na předmětném domě proběhla rekonstrukce ve formě udržovacích prací a revitalizace bytů, kde žalovaní v současné době bydlí, rozsah prací však již zůstal sporný, stejně tak i období, v němž měly být práce provedeny. Z dražební vyhlášky [číslo] ze dne 18. 9. 2019 a její přílohy soud zjistil, že předmětem veřejné elektronické dražby dobrovolné byl pozemek [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt k bydlení [adresa], část obce Teplice. Dražebníkem byla společnost [právnická osoba], navrhovatelem dražby [právnická osoba] jako insolvenční správce dlužníka [celé jméno svědka], [rodné číslo], trvale bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované]. Při prohlídce deklaroval dlužník, že část předmětu dražby (byty ve 2. a 3. NP) užívají na základě nájemních smluv třetí osoby, a to rodiče dlužníka, bratr dlužníka a osoby sdílející jejich domácnost; nájemní smlouvy insolvenčnímu správci ani insolvenčnímu soudu dlužník nepředložil, a navrhovatel tak informoval účastníky dražby, že k předmětu dražby mohou být uzavřeny nájemní smlouvy se třetími osobami. Z potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu elektronické dražby [číslo] ze dne 28. 1. 2020 vyplývá, že žalobce se stal vydražitelem předmětu dražby dobrovolné - pozemku [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt k bydlení [adresa], část [územní celek]. Bývalým vlastníkem předmětu dražby byl [celé jméno svědka], [rodné číslo], trvale bytem [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované]. Dražebníkem byla společnost [právnická osoba] Z uvedené listiny je dále zřejmé, že na pozemku je umístěn bytový dům, který je podsklepený a má 3 nadzemní podlaží. Dispozičně je dům řešen jako bytový – v 1. NP jsou dvě bytové jednotky 1+1, ve 2. NP bytová jednotka 3+1 a ve 3. NP bytová jednotka 3+1, v podkroví se nachází nevyužívané pokoje a nevyužívaná půda. Objekt byl v době dražby v převážně původním stavu, byly na něm prováděny pouze průběžné opravy a modernizace některých bytových jednotek. Při prohlídce deklaroval dlužník, že část předmětu dražby (byty ve 2. a 3. NP) užívají na základě nájemních smluv třetí osoby, a to rodiče dlužníka, bratr dlužníka a osoby sdílející jejich domácnost; nájemní smlouvy nemá navrhovatel dražby k dispozici. Z předávacího protokolu předmětu elektronické dražby ze dne 18. 2. 2020 vyplynulo, že bývalý vlastník [celé jméno svědka] předal žalobci nemovitou věc - pozemek [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jeho součástí je objekt k bydlení [adresa], část obce Teplice, zapsaný na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kdy při tomto úkonu byly žalobci předány rovněž kopie nájemních smluv a klíče od hlavního vchodu. V protokolu je dále uvedeno, že v prostorech obou bytů v přízemí se nachází věci dlužníka, který se zavázal je vyklidit do 29. 2. 2020. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 5. 2015 soud zjistil, že původní vlastník [celé jméno svědka] nemovité věci a [celé jméno žalovaného] se [celé jméno žalované] (tj. žalovaní 1. a 3.) uzavřeli smlouvu o nájmu bytu v 1. nadzemním podlaží předmětného domu, o velikosti 3+1, na dobu určitou v délce 16 let. Nájemné bylo sjednáno částkou 3 000 Kč měsíčně na dobu určitou v délce 16 let, když nájemci se zavázali do bytu investovat na opravu ze svých prostředků nejméně částku 500 000 Kč a tato částka se započte oproti 90 % z nájemného měsíčně a nájemci měli hradit po tuto dobu 10 % z částky 3 000 Kč, tedy 300 Kč měsíčně. Shodné znění pak měla i další nájemní smlouva uzavřená původním vlastníkem s [celé jméno původního účastníka] (tj. žalovaným 2.) dne 1. 5. 2015, a to k bytu o velikosti 3+1 ve 2. nadzemním podlaží předmětného domu. Z kupní smlouvy ze dne 18. 1. 2012 soud zjistil, že společnost [právnická osoba] prodala [celé jméno svědka] předmětnou nemovitou věc – budovu [adresa], která stojí na pozemku p. [číslo] pozemek [parcelní číslo], vše zapsané na [list vlastnictví] katastrální území a obec Teplice. Kupní cena byla sjednána částkou 3 500 000 Kč. Ze znaleckého posudku o ceně nemovitých věcí [číslo] 2018 ze dne 26. 10. 2018 soud zjistil, že znalecký posudek byl vypracován zhotovitelem [právnická osoba], pro objednatele [právnická osoba], insolvenčního správce dlužníka [celé jméno svědka], za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Obvyklá cena nemovité věci byla stanovena částkou 3 100 000 Kč, a to na základě prohlídky provedené za účasti [celé jméno svědka] dne 15. 10. 2018 a informací zjištěných při prohlídce, a dalších podkladů v posudku uvedených. Z posudku dále vyplývá, že [celé jméno svědka] ani insolvenční správce ke dni vyhotovení posudku nedoložili znalci dokumenty prokazující pronájem bytových jednotek – dle sdělení [celé jméno svědka] je dům užíván rodinnými příslušníky. Ve znaleckém posudku se uvádí, že dům je určený k celkové rekonstrukci s tím, že bytové jednotky ve 2. a 3. nadzemním podlaží byly průběžně revitalizovány. Ze znaleckého posudku [číslo] 2017 ze dne 21. 6. 2017, vyhotoveného [právnická osoba], pro objednavatele Mgr. [jméno] [příjmení], soudního exekutora, za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení, je zřejmé, že znalec při stanovení ceny nemovité věci – pozemku [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, v k. ú. [obec] - vycházel z toho, že nemovitá věc je volná, neobsazená, nepronajatá, neboť znalci nebyla předložena žádná nájemní či jiná smlouva dokazující užívání nemovitosti. Obvyklá cena nemovité věci byla stanovena částkou 3 510 000 Kč a z posudku je patrné, že znalci nebyla umožněna prohlídka předmětné nemovité věci. Celkový stavebně technický stav a údržba objektu byly zvažovány jako podprůměrné. Z usnesení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] č. j. [číslo jednací] ze dne 15. 8. 2017 soud zjistil, že již soudní exekutor nařídil ve věci povinného [celé jméno svědka] elektronickou dražbu nemovitých věcí – pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], v obci a k. ú. [obec]. Ve výroku VII. tohoto usnesení soudní exekutor uvedl, že věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem nemovité věci v dražbě nezaniknou, nebyla určena. Z emailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným [celé jméno žalovaného] je zřejmé, že mezi těmito účastníky probíhalo jednání o nových nájemních smlouvách, kdy žalobce upozornil na výši nájmů obdobných bytů v čase a místě obvyklých tj. nejméně 11 000 Kč, s tím, že žalobce požadoval částku 9 000 Kč, dále žalované upozornil na aplikaci ustanovení z insolvenčního zákona. Žalovaní s návrhem nových nájemních smluv nesouhlasili a rovněž ani s aplikací insolvenčního zákona v projednávané věci, podle kterého jim mělo právo nájmu zaniknout. Žalovaní předložili soudu návrhy nájemních smluv spolu s podáním ze dne 4. 3. 2021, přičemž z těchto návrhů je patrná cena nájemného navrhovaná v částce 9 000 Kč měsíčně a doba trvání nájmu na jeden rok. Právní zástupce žalovaných emailem ze dne 9. 4. 2020 nabídl poskytnout žalobci kopie nájemních smluv a požádal o sdělení čísla účtu, kam budou žalovaní zasílat nájemné. Předžalobními výzvami ze dne 1. 4. 2020 a ze dne 22. 4. 2020, odeslanými dle podacích lístků dne 2. 4. 2020, resp. dne 23. 4. 2020, byli žalovaní vyzváni k vyklizení nemovitosti, a to do 14 dnů, tj. do 15. 4. 2020, resp. do 8. 5. 2020. Z dopisu [právnická osoba], adresovaným insolvenčnímu správci [celé jméno svědka] ze dne 1. 4. 2019 vyplývá, že banka dala tímto pokyn ke zpeněžení zajištěného majetku, konkrétně pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] katastrální území Teplice. Ze zprávy od insolvenčního správce [celé jméno svědka] ze dne 8. 8. 2019 adresované Krajskému soudu v Ústí nad Labem soud zjistil, že insolvenční správce žádal soud o uložení povinnosti dlužníku předat kopie veškerých nájemních smluv týkajících se nemovitosti na [list vlastnictví]. Z usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem č. j. [insolvenční spisová značka] ze dne 15. 8. 2019 vyplývá, že insolvenční soud vyzval dlužníka [celé jméno svědka] k doložení nájemních smluv vztahující se k činžovnímu domu [adresa] v k. ú. [obec]. Z protokolu o jednání u Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 2. 2019 ve věci sp. zn. [insolvenční spisová značka] soud zjistil, že při dlužník [celé jméno svědka] uváděl, že k nemovité věci existují nájemní smlouvy, přičemž tato skutečnost byla známa i insolvenčnímu správci, stejně tak i to, že není dle těchto smluv hrazeno žádné nájemné. Insolvenční správce nečinil v případě nájemného žádné kroky, neboť dosud nebylo rozhodnuto o způsobu řešení úpadku dlužníka. Nájemní smlouvy měl v té době dle obsahu protokolu k dispozici. [celé jméno svědka] pak při jednání uvedl, že nájemníci si sami na své náklady zrekonstruovali byty a nyní si částku rekonstrukce bytů tzv. odbydlují, což bude trvat tak 1 až 2 roky. Insolvenční správce poukázal na znalecký posudek, z něhož vyplývalo, že byt ve 2. a 3. nadzemním podlaží prošel částečnou rekonstrukcí. Z usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem č. j. [insolvenční spisová značka] ze dne 24. 10. 2019 vyplývá, že byl zjištěn úpadek dlužníka [celé jméno původního účastníka] (žalovaného 2.) a bylo povoleno řešení úpadku oddlužením. Z notářského zápisu [spisová značka], [anonymizována dvě slova] [rok] sepsaného dne 6. 10. 2005 a výpisu z obchodního rejstříku ze dne 6. 10. 2005 je zřejmé, že k tomuto dni byl jediným společníkem a jednatelem společnosti [právnická osoba], žalovaný 2. [celé jméno původního účastníka]. Z informace o pozemku pořízené prostřednictvím webové stránky [webová adresa] dne 12. 4. 2021 vyplývá, že žalovaní 1. a 3. mají ve společném jmění manželů pozemek st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [část obce] č. ev. [anonymizováno], v obci [obec], k. ú. [část obce]. Dle daňových přiznání a prohlášení nevykazoval [celé jméno svědka] v letech 2015 – 2017 žádné příjmy z nájmu. Skutečnost, že by měl příjmy z pronájmu, neuvedl [celé jméno svědka] ani v návrhu na povolení oddlužení. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] vyplynulo, že předmětný dům koupil od [právnická osoba], přesně si však již nepamatuje dobu, kdy se tak stalo. O dům přišel zpeněžením v rámci své insolvence. Za dobu, kdy dům vlastnil, do něj neinvestoval žádné prostředky. Dům kupoval v obyvatelném stavu, a do doby než o dům přišel, byla provedena rekonstrukce střechy, okapů, chodeb, sklepa. Svědek uvedl, že uzavřel na jaře roku 2015 se svými rodiči a bratrem a jeho rodinou nájemní smlouvy, neboť se obával možnosti ztráty bydlení jeho rodiči a bratrem, pokud by se s ním něco stalo, když svědek v té době procházel komplikovanou životní situací spojenou s rozvodem manželství. Nadto těmito nájemními smlouvami svědek vyřešil nedostatek finančních prostředků k rekonstrukci do předmětného domu, když se nájemci zavázali do opravy domu investovat své vlastní prostředky s tím, že investované prostředky si tzv. odbydlí. Nájemné mu rodiče a bratr hradili hotově, peníze mu dávali, když přišel na návštěvu. Nájemní smlouvy svědek předkládal insolvenčnímu správci a následně insolvenčnímu soudu, a ačkoliv byl v insolvenčním řízení zastupován advokátem, insolvenční správce stále oslovoval jeho. Ke stavu domu po koupi svědek uvedl, že horní byt byl téměř neobyvatelný, druhý byt byl po rekonstrukci, sklep byl v dezolátním stavu, ucpávali se odpady a byl problém se střechou. Výše nájemného pro oba byty byla stanovena ve stejné výši, přestože byty byly v odlišném stavu, poněvadž bylo nutné zohlednit standard bydlení v celé nemovitosti. Z fotografie domu z portálu google street view z roku 2012 a 2011 je zřejmé, že dům nemá zrekonstruovanou fasádu a má stará dřevěná okna. Z fotografie z bytů, jež byly součástí znaleckého posudku ze dne 26. 10. 2018, soud zjistil, že byty ve 2. a 3. jsou v obyvatelném stavu a jsou zjevně obývány, stejně tak byl obyvatelný jeden z bytů v 1. nadzemním podlaží. Z dalších fotografií je zřejmé, že koupelna i toaleta nejméně v jednom z bytů byly v blíže nezjištěné době zrekonstruovány, v jednom z bytů je nová kuchyňská linka zelené barvy, jsou zde nové podlahové krytiny. Rovněž proběhly opravné práce na odpadech (nové trubky) ve sklepě, oprava světlíku a oken. Soud dále provedl důkaz navrhovanými listinami ze spisu Okresního soudu v Teplicích sp. zn. [spisová značka] (žalobkyně [právnická osoba], a žalovaná [příjmení] [jméno] [příjmení]), kdy z protokolu o jednání ze dne 23. 3. 2006 soud zjistil, že svědkyně [jméno] [příjmení] v řízení uvedla, že jí [celé jméno svědka] v únoru 2004 uvedl, že v nemovitosti, ve které je zainteresován, bydlí jeho rodina. Skutečnost, že v té době v domě bydleli otec a bratr [celé jméno svědka] vyplynula i z účastnické výpovědi žalované [jméno] [příjmení] stejného dne. Znaleckým posudkem ze dne 30. 1. 2006 byl zkoumán podpis [celé jméno svědka] na smlouvách o půjčce ze dne 12. 11. 2003 s výsledkem, že sporné podpisy v rubrice„ dlužník“ jsou vlastnoručními podpisy [celé jméno svědka]. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 2 č. j. [číslo jednací] byla [celé jméno svědka] (v uvedeném řízení žalovanému) uložena povinnost zaplatit žalobci ([jméno] [anonymizováno]) částku 361 288 Kč s příslušenstvím; v odůvodnění rozsudku se mimo jiné píše, že žalobce podal na [celé jméno svědka] trestný oznámení pro trestný čin podvodu a trestný čin upřednostňování věřitele, dále jsou zde zmíněny závěry shora uvedeného znaleckého posudku z oboru písmoznalectví.

6. Žalovaní předložili ke svým tvrzením o investicích do nemovité věci či rekonstrukce bytů řadu listin, avšak sami uvedli, že se jedná o listiny opatřené až v průběhu tohoto řízení, kdy poptali různé firmy s žádostí o vyjádření, kolik by stálo konkrétní dílo (výmalba domu a bytů, rekonstrukce dřevěných oken, rekonstrukce elektroinstalace, položení podlahových krytin atd.), pokud by si ho u těchto firem žalovaní v roce 2015 zadali.

7. Žalobce v průběhu řízení navrhl provést řadu důkazů k věrohodnosti svědka [celé jméno svědka], když uváděl, že se jedná o osobu s déle než čtvrt století trvají„ kariérou“ v oblasti hospodářské kriminality, opakovaně byl prověřován a trestně stíhán policií pro podvody a další trestnou činnost a za tuto činnost byl také odsouzen. Od roku 1996 [celé jméno svědka] v řadě případů jednal nepoctivě, což vyplývá nejen z trestních spisů, ale i z rozličných rozsudků civilních soudů. Např. z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 č. j. [číslo jednací] vyplývá, že [celé jméno svědka] manipuloval s datem na listinách předložených soudu tak, aby dlužníka [jméno] [příjmení] poškodil a získal pro sebe neoprávněnou výhodu, tedy obdobný modus operandi jako v projednávané věci s tím rozdílem, že žalobcem zpochybňované nájemné smlouvy nemusel žalobce padělat po jejich uzavření, ale byly záměrně vyhotoveny tak, aby předstíraly uzavřený vztah poškozující žalobce jakožto nového vlastníka domu [adresa] v obci [obec]. V minulosti [celé jméno svědka] opakovaně předkládal soudům pozměněné listiny. Z listin předložených ke zpochybnění věrohodnosti osoby [celé jméno svědka] jako svědka, jimiž tedy soud v tomto řízení vedl důkaz, pak vyplynulo, že [celé jméno svědka] měl v období let 1997 až 2006 získat od [právnická osoba] s.r.o., jejímž byl po určité období jednatelem, bezhotovostně převodem na svůj účet celkem částku 12 960 000 Kč, kdy část peněz obratem vybral a vložil na účet svojí manželky (vyjádření jednatelky [právnická osoba] s.r.o. ze dne 24. 5. 2010 Městskému soudu v Praze ve věci sp. zn. [spisová značka]). Na uskutečněné výběry (půjčky) poukázala i společnost [právnická osoba] ve vyjádření ze dne 8. 6. 2011 adresovaném [anonymizováno] [jméno] [příjmení], insolvenční správkyni [právnická osoba] s.r.o., čímž tato společnost zřejmě reagovala na žádost insolvenční správkyně ze dne 19. 5. 2011 o doložení smlouvy o postoupení pohledávek. Městskému soudu v Praze ke sp. zn. [spisová značka] je adresováno vyjádření společnosti [právnická osoba] ze dne 14. 6. 2011, v němž je zmiňováno, že jednatel této [právnická osoba] [příjmení] se účastnil schůzky s insolvenční správkyní, na níž se měla probírat existence pohledávky za [celé jméno svědka] a její zahrnutí do majetkové podstaty [právnická osoba], kdy insolvenční správkyně a zástupce věřitelů se měli snažit přimět [jméno] [příjmení] k akceptování názoru, že pohledávka za [celé jméno svědka]„ neexistuje“. Dopisem ze dne 2. 4. 2012 adresovaným Městskému soudu v Praze ke sp. zn. [spisová značka] žádala [právnická osoba] [anonymizováno] o zproštění [anonymizováno] [příjmení] funkce insolvenčního správce z důvodu podjatosti (známosti se zástupcem věřitelů a dlužníkem [právnická osoba] [celé jméno žalovaného]) a opětovně poukazovala na neoprávněný prospěch poskytnutý [právnická osoba] [celé jméno žalovaného] v době, kdy na ní měl faktický vliv. V dopise adresovaném Krajskému soudu v Ústí nad Labem ze dne 31. 1. 2019, ve věci insolvenčního dlužníka [celé jméno svědka], popisuje věřitel [jméno] [příjmení] jednání s [celé jméno svědka], na základě kterého mu věřitel půjčil postupně celkem částku 1 600 000 Kč, a současně sdělil insolvenčnímu soudu, že podal na [celé jméno svědka] trestní oznámení pro podezření ze spáchání zločinu podvodu podle ust. § 209 odst. 1, odst. 4 písm. d) trestního zákoníku. Svou pohledávku věřitel [jméno] [příjmení] přihlásil do insolvenčního řízení a předložil i smlouvu o zřízení zástavního práva k pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], v obci [obec], uzavřenou se zástavcem [právnická osoba], k zajištění pohledávky věřitele za [celé jméno svědka] ze směnky vlastní. Ze zprávy o plnění oddlužení dlužníkem [celé jméno svědka] ze dne 30. 6. 2022 vyplývá, že dlužník neplní splátkový kalendář. Z dalších žalobcem ke zpochybnění věrohodnosti [celé jméno svědka] předložených listin (zejména z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne 24. 5. 2006, notářského zápisu sp. zn. [spisová značka], oznámení o podezření ze spáchání trestného činu ze dne 26. 11. 2010 a 29. 11. 2010, usnesení Policie ČR, SKPV [obec a číslo], ze dne 21. 6. 2011, či usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne 29. 5. 2019) pak nebylo zjištěno ničeho podstatného pro projednávanou věc, když některé žalobcem předložené listiny jsou v částečně anonymizované podobě (obsahují pouze iniciály účastníků), či se vůbec nevztahují k osobě [celé jméno svědka].

8. Z dalších provedených listinných důkazů pak nebylo zjištěno ničeho podstatného pro rozhodnutí soudu (návrh nové nájemní smlouvy s nájemným ve výši 9 000 Kč, usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem č. j. [insolvenční spisová značka], návrh na povolení oddlužení ze dne 18. 7. 2018, výpis [webová adresa] ze dne 6. 3. 2020, ceníky či nabídky specializovaných společností na podlahářství a zednické práce, malířské práce, na opravu dřevěných oken, zasklení oken, zhotovení podlah, elektrických rozvodů, kuchyňské linky, koupě plynového kotle, oprava odpadů, oznámení o podezření ze spáchání trestného činu ze dne 26. 11. 2010 a 29. 11. 2010, přípis Krajskému soudu v Ústí nad Labem ze dne 31. 1. 2019, přihláška pohledávky ze dne 20. 12. 2019, aj.).

9. Z provedeného dokazování a s přihlédnutím k tomu, co mezi účastníky nebylo sporné, dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu: Žalobce je výlučný vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa] (na adrese [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované]), v obci a k. ú. [obec], zapsaného na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, pro obec a k. ú. [obec]. Původním vlastníkem předmětné nemovité věci byl [celé jméno svědka] (tj. syn žalovaných 1. a 3. a bratr žalovaného 2.), který jej získal dle kupní smlouvy uzavřené dne 18. 1. 2012 se společností [právnická osoba] [celé jméno svědka] uzavřel dne 1. 5. 2015 se žalovanými 1., 2. a 3. nájemní smlouvy, na základě kterých žalovaní 1. a 3. dosud užívají byt ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], a žalovaní 2., 4., 5, 6. a 7. byt ve 3. nadzemním podlaží stejného domu. Po jak dlouhou dobu žalovaní byty fakticky užívají, se soudu v tomto řízení zjistit nepodařilo, je však zjevné, že nejméně žalovaní 1. a 3. obývali byt ve 2. nadzemním podlaží již před uzavřením nájemní smlouvy. Co se týká žalovaného [celé jméno původního účastníka], tento uváděl, že v minulosti bydlel v bytě v přízemí a do bytu ve 3. nadzemním podlaží se s rodinou přestěhoval až později. S ohledem na fotografie, které jsou součástí znaleckého posudku, lze tomuto tvrzení uvěřit, když i jeden z bytů v 1. nadzemním podlaží byl dle názoru soudu revitalizován (podlahy, kuchyňská linka, koupelna, zřejmě„ patro na spaní“). Žalobce se stal vlastníkem předmětné nemovité věci, když ji vydražil ve veřejné dobrovolné dražbě provedené na základě návrhu insolvenčního správce [celé jméno svědka]; úpadek dlužníka [celé jméno svědka] byl zjištěn usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 17. 8. 2018 a bylo mu povoleno řešení úpadku oddlužením. V rámci plnění oddlužení [celé jméno svědka] byl insolvenční správce oprávněn zpeněžit nemovitou věc dlužníka, tj. pozemek [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], v obci a k. ú. [obec], v dobrovolné dražbě, a to dle pokynu zajištěného věřitele. Dražební vyhláškou [číslo] ze dne 18. 9. 2019 oznámil dražebník konání elektronické dražby a ve vyhlášce mimo jiné specifikoval předmětnou nemovitou věc, popsal její stav a informoval budoucího vydražitele o možné existenci nájemních smluv se třetími osobami k předmětné nemovité věci, když tuto skutečnost dlužník sdělil, nájemní smlouvy však insolvenčnímu správci ani insolvenčnímu soudu nedoložil. Vydražitelem předmětné nemovité věci se stal žalobce, kterému dne 18. 2. 2020 bývalý vlastník [celé jméno svědka] předal tuto nemovitou věc a současně mu předal i kopie nájemních smluv k bytům ve 2. a 3. nadzemním podlaží. Nájemními smlouvami ze dne 1. 5. 2015 byla mezi původním vlastníkem předmětné nemovité věci a nájemci sjednána výše nájemného částkou 3 000 Kč měsíčně na dobu určitou v délce 16 let, když nájemci se zavázali do bytu investovat na opravu ze svých prostředků nejméně částku 500 000 Kč a tato částka měla být započtena oproti 90 % z nájemného měsíčně a nájemci měli hradit po dobu trvání nájmu 10 % z částky 3 000 Kč, tedy 300 Kč měsíčně. Žalobce poté, co se stal vlastníkem předmětné nemovité věci, komunikoval zejména se žalovanými 1. a 2. s cílem uzavřít nové nájemní smlouvy s výší nájmu v čase a místě obvyklé, které byl žalobce i ochoten ponížit, žalovaní s novou výší nájemného nesouhlasili a nesouhlasili ani s tím, že by smlouvy měly být uzavřeny na dobu určitou jednoho roku. Žalobce posléze v dubnu 2020 vyzval žalované k vyklizení nemovité věci. Nájemné ze strany žalovaných nejméně od doby změny vlastnictví předmětné nemovité věci není hrazeno žádné, žalovaní žádali žalobce o sdělení čísla bankovního účtu, kam mohou nájemné plynoucí ze stávajících nájemních smluv zasílat, toto jim sděleno nebylo.

10. Žalobce po celou dobu řízení zpochybňoval existenci nájemních smluv již v letech 2015 – 2017, a uváděl, že nájemní smlouvy jsou jen simulovaným právním jednání. K uvedenému pak bylo v tomto řízení prokázáno, že ve znaleckém posudku ze dne 21. 6. 2017, vyhotoveného na základě žádosti soudního exekutora [jméno] [příjmení], vycházel znalec při stanovení obvyklé ceny předmětné nemovité věci ze stavu volné, neobsazené a nepronajaté nemovité věci, když mu nebyly předloženy žádné nájemní či jiné smlouvy, na základě kterých by byl předmět ocenění užíván. Prohlídka předmětu ocenění nebyla znalci umožněna. Z dalšího znaleckého posudku vyhotoveného jiným znalcem dne 26. 10. 2018 pro potřeby insolvenčního řízení však již vyplývá, že znalec o existenci nájemních smluv věděl, avšak nebyly mu dlužníkem předloženy. Do protokolu o jednání ze dne 8. 2. 2019 u Krajského soudu v Ústí nad Labem pak dlužník [celé jméno svědka] uvedl, že nájemní smlouvy existují, nájemníci si na své náklady zrekonstruovali byty a za cenu rekonstrukce nyní bydlí v bytových jednotkách bez hrazení měsíčního nájemného, kdy takový stav bude trvat další 1 – 2 roky. Zprávou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 8. 2019 insolvenční správce žádal soud o uložení povinnosti [celé jméno svědka] předat kopie nájemních smluv k předmětné nemovité věci, kdy usnesením č. j. [insolvenční spisová značka] ze dne 15. 8. 2019 soud o tuto povinnost dlužníkovi uložil a [celé jméno svědka] při své výpovědi u soudu uvedl, že tak učinil. Již z vyjádření insolvenčního správce při jednání insolvenčního soudu dne 8. 2. 2019 však lze usuzovat, že nájemní smlouvy minimálně viděl. [celé jméno svědka] při své výpovědi v projednávané věci jako svědek před soudem k existenci nájemních smluv uvedl, že smlouvy uzavřel se svými rodiči a bratrem s jeho rodinou v roce 2015 a vyjádřil se i k důvodům, které ho k uzavření smluv vedly, ačkoliv tam minimálně někteří žalovaní v té doby již bydleli.

11. Žalobce dále popíral, že by žalovaní provedli rekonstrukci natolik rozsáhlou, která by si vyžádala ve smlouvách sjednanou investici 500 000 Kč, resp. pro obě smlouvy investici ve výši 1 000 000 Kč [celé jméno svědka] při svém výslechu jako svědek v projednávané věci uvedl, že do domu neinvestoval ničeho a nájemními smlouvami vyřešil nedostatek finančních prostředků k rekonstrukci, když se nájemníci zavázali na opravu domu investovat, pročež investované prostředky se započítají do nájemného. Ze znaleckého posudku ze dne 26. 10. 2018 vyplynulo, že dům je sice určený k celkové rekonstrukci, bytové jednotky ve druhém a třetím podlaží však byly revitalizovány a zmodernizovány. Z fotografií domu z portálu Google street view z roku 2012 a 2011 je zřejmé, že dům v té době z vnějšku nebyl zrekonstruován, má stará dřevěná okna. Z dalších fotografií předložených účastníky či fotografií, které jsou součástí znaleckého posudku, je pak zřejmé, že byty ve druhém a třetím nadzemním podlaží jsou upravené, zmodernizované a zjevně v nich proběhly rekonstrukční práce, a rovněž byl rekonstruován i jeden z bytů v prvním nadzemním podlaží. Skutečná výše investic ze strany žalovaných do nemovité věci či jimi užívaných bytů v tomto řízení prokázána nebyla, nicméně soud má za to, že další dokazování v tomto směru by nepřineslo ničeho podstatného pro projednávanou věc a její posouzení.

12. Co se týká tvrzené nevěrohodnosti svědka [celé jméno svědka], pak z provedených listinných důkazů, které jsou podrobně popsány výše, lze dospět k závěru, že [celé jméno svědka] je osobou, která byla v minulosti účastníkem soudních řízení, rovněž se jeho jméno objevilo v souvislosti s insolvenčním řízení [právnická osoba], s.r.o., kdy ze strany této společnosti i jiných společností byly zpochybňovány některé jeho právní úkony. V jednom případě se pak jmenovaný vyjádřil nepravdivě, že podpis na smlouvě není jeho podpisem.

13. Shora popsané skutečnosti (a na jejich podkladě přijatý skutkový závěr) soud považuje za plně dostačující pro rozhodnutí ve věci samé, na jehož obsahu by nic nezměnilo ani případné provedení dalších účastníky označených důkazů, a soud tedy další účastníky navrhované důkazy již neprováděl. Takto soud neprovedl zejména žalobcem navrhované fotografie střechy předmětné nemovitosti, důkaz spisem Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. [insolvenční spisová značka], ani neukládal žalovaným vysvětlovací povinnost ve vztahu k rekonstrukci bytových jednotek.

14. Po právní stránce posuzoval soud věc zejména podle následujících ustanovení: Podle ust. § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle ust. § 2221 odst. 1 občanského zákoníku změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Podle ust. § 552 občanského zákoníku o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle. Podle ust. § 555 odst. 2 občanského zákoníku má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy. Podle ust. § 398 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (ve znění účinném v době zahájení insolvenčního řízení dlužníka [celé jméno svědka], dále jen„ insolvenční zákon“), oddlužení lze provést zpeněžením majetkové podstaty nebo plněním splátkového kalendáře. Na základě výslovného prohlášení dlužníka lze k návrhu insolvenčního správce provést oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty nebo její části. Podle odst. 2 téhož ustanovení při oddlužení zpeněžením majetkové podstaty se postupuje obdobně podle ustanovení o zpeněžení majetkové podstaty v konkursu a zpeněžení majetkové podstaty při oddlužení má tytéž účinky jako zpeněžení majetkové podstaty v konkursu. Není-li dále stanoveno jinak, při tomto způsobu oddlužení do majetkové podstaty nenáleží majetek, který dlužník nabyl v průběhu insolvenčního řízení poté, co nastaly účinky schválení oddlužení. Podle odst. 3 pak při oddlužení plněním splátkového kalendáře je dlužník povinen po dobu 5 let měsíčně splácet nezajištěným věřitelům ze svých příjmů částku ve stejném rozsahu, v jakém z nich mohou být při výkonu rozhodnutí nebo při exekuci uspokojeny přednostní pohledávky. Tuto částku rozvrhne dlužník prostřednictvím insolvenčního správce mezi nezajištěné věřitele podle poměru jejich pohledávek způsobem určeným v rozhodnutí insolvenčního soudu o schválení oddlužení. Zajištění věřitelé se uspokojí jen z výtěžku zpeněžení zajištění; při tomto zpeněžení se postupuje obdobně podle ustanovení o zpeněžení zajištění v konkursu. Podle ust. § 283 odst. 5 insolvenčního zákona není-li dále staveno jinak, nepřecházejí zpeněžením majetkové podstaty na nabyvatele závazky váznoucí na věci. Podle § § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona zpeněžením majetkové podstaty zanikají v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku, ostatní závady váznoucí na zpeněžovaném majetku, včetně neuplatněných předkupních práv podle § 284 odst. 3 a 4 a včetně závad zapsaných ve veřejném seznamu, není-li dále stanoveno jinak.

15. Po provedeném dokazování a právním posouzení věci dospěl soud k závěru, že žalobě není možné vyhovět. Je zcela nepochybné, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa] (na adrese [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované]), v obci a k. ú. [obec], zapsaného na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, pro obec a k. ú. [obec], a rovněž že žalovaní 1. a 3. dosud užívají byt ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], a žalovaní 2., 4., 5, 6. a 7. byt ve 3. nadzemním podlaží stejného domu. Aktivní a pasivní legitimace účastníků v tomto řízení je tedy dána.

16. Soud se pak dále s ohledem na žalobní tvrzení a i následnou argumentaci žalobce v tomto řízení musel v prvé řadě zabývat a zhodnotit skutečnost, zda mezi původním vlastníkem předmětné nemovité věci [celé jméno svědka] a žalovanými došlo k platnému uzavření nájemních smluv. Žalobce po celou dobu řízení označoval nájemní smlouvy za simulované právní jednání s podrobným odůvodněním tohoto svého názoru. Simulovaným právním jednáním je takové jednání, kdy jednající právní jednání učinit nechce, ale navenek předstírá, že je činí, tzv. jednání„ na oko“. Simulace je vždy vědomá, jejím cílem je navenek vzbudit dojem, že určité právní jednání existuje, přestože ve skutečnosti nemá jednající v úmyslu takové právní jednání provést. (viz komentář Beck-online k ust. § 552 občanského zákoníku). Jedná se o nedostatek vážnosti či opravdovosti vůle, jež měla představovat základ jednání, tedy vědomou neshodu mezi vůlí skutečnou a vůlí projevenou. Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR č. j. 33 Cdo 1621/2007 ze dne 24. 11. 2009 vyplývá, že právní úkon není učiněn vážně (opravdově) tehdy, je-li podle objektivních okolností konkrétního případu zřejmé, že jednající nechtěl svým projevem vůle způsobit právní následky, které s takovým projevem vůle normy občanského práva spojují. V některých případech je nevážnost projevu vůle jednajícího vzhledem k objektivním okolnostem, za kterých k projevu vůle došlo, všeobecně zřejmá (projev vůle učiněný při hře, k vyučovacím účelům, ze žertu apod.), jindy však mohou o neplatnosti pojmu vůle vzniknout pochybnosti. Tak je tomu tehdy, kdy nevážnost projevu vůle nebyla druhé straně zřejmá s ohledem na okolnosti konkrétního případu. Je-li tomu tak – a to je namístě vždy posoudit podle okolností a povahy případu – je nutno v zájmu ochrany právní jistoty občanskoprávního styku, a zejména ochrany dobré víry druhé osoby, považovat právní úkon za platný a pochybnosti o nevážnosti připsat k tíži toho, kdo je vyvolal. Jestliže tudíž by druhé straně se zřetelem na okolnosti konkrétního případu, tj. objektivně posuzováno, nebylo a nemohlo být zřejmé, že projev vůle jednajícího není vážným tj., že adresát projevu vůle důvodně předpokládal, že vyjadřuje vážnou vůli jednajícího, je třeba v zájmu ochrany dobré víry této druhé strany považovat učiněný projev za platný úkon s příslušnými právními důsledky, a to vzdor tomu, že vůle jednajícího jako základ právního úkonu chybí. Soud má za to, že v projednávané věci nelze z provedeného dokazování dospět k závěru, že uzavření nájemních smluv mezi [celé jméno svědka] a žalovanými v roce 2015 by bylo simulovaným či dokonce zdánlivým právním jednáním. K tomuto závěru nestačí z pohledu soudu pouhá skutečnost, že mezi stranami smluvního vztahu je příbuzenský poměr, a ani skutečnost, že [celé jméno svědka] v průběhu insolvenčního řízení nájemní smlouvy insolvenčnímu správci či soudu nepředložil, resp. učinil tak až po opakovaných výzvách, neznamená, že by bylo možné dospět k závěru o jejich neplatnosti či dokonce neexistenci v roce 2018, kdy bylo insolvenční řízení zahájeno. Nebylo zjištěno ničeho konkrétního, co by umožňovalo učinit závěr o nevážnosti vůle některého z účastníků smluvního vztahu, zejména pak žalovaných, kteří zcela jistě byli při uzavření smluv vedeni zájmem zajistit si bydlení. I pokud by soud měl za prokázané, že [celé jméno svědka] nejednal s úmyslem založit smlouvami nájemní vztah (k čemuž však v projednávané věci nedospěl), bylo by třeba nájemní smlouvy s přihlédnutím ke shora uvedeným závěrům rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR hodnotit jako platně uzavřené, když k osobám žalovaných a jejich vážné vůli smluvní vztah uzavřít nebylo zjištěno ničeho, co by tuto skutečnost zpochybnilo. Z pohledu soudu je zcela zřejmé, že účelem uzavření písemných nájemních smluv bylo stvrzení faktického stavu užívání části nemovité věci, tedy bytů ve druhém a třetím nadzemním podlaží žalovanými, přičemž [celé jméno svědka] se ve své svědecké výpovědi podrobně vyjádřil k důvodům, které ho k uzavření smluv vedly (tíživá životní situace spojená s rozvodem manželství a snaha předejít ztrátě bydlení jeho rodiči a bratra s rodinou) a tyto důvody nebyly v průběhu řízení žádným způsobem zpochybněny. V této souvislosti je třeba i zmínit, že pokud žalobce zpochybňoval věrohodnost svědka [celé jméno svědka] a předkládal k tomu řadu listinných důkazů, pak z pohledu soudu nemůže nevěrohodnost svědka založit skutečnost, že před patnácti lety zvolil v řízení, jehož byl účastníkem jako žalovaný, obranu, která se ukázala nepravdivou (tvrzení, že podpis na smlouvách o půjčce není jeho), či že ve vztahu k jiným osobám měl jednat nepoctivě.

17. Soud se dále zabýval i otázkou platnosti nájemních smluv z pohledu jejich náležitostí, a to zejména s ohledem na výši sjednaného nájemného, na kterou žalobce poukazoval, a zpochybňování plnění povinností ze smlouvy žalovanými, přičemž dospěl k závěru, že nájemní smlouvy obsahují všechny náležitosti, které má nájemní smlouva obsahovat, řádně vymezují předmět nájmu, a pokud nejsou plněny některé sjednané povinnosti ze smluv, ať již neplacení nájemného či nedodržení smluvených investic do nemovité věci, nezpůsobuje tato skutečnost neplatnost nájemní smlouvy.

18. K samotné existenci nájemních smluv pak soud zjistil, že žalobce byl ještě před vydražením předmětné nemovité věci nejméně z dražební vyhlášky srozuměn se skutečností, že zde existuje nájemní vztah/y, avšak dražebník nemá k dispozici nájemní smlouvy. Skutečnost, že nájemní smlouvy existovaly dlouhou dobu před tím, než došlo k dražbě nemovité věci, je zřejmá z řady důkazů, které soud provedl. Ze znaleckého posudku ze dne 26. 10. 2018 je zřejmé, že již v tomto období (cca rok před vyhotovením dražební vyhlášky) [celé jméno svědka] znalci uváděl, že existují nájemní smlouvy k bytům ve druhém a třetím nadzemním podlaží. Zcela zjevná je i skutečnost, že o existenci nájemních smluv věděl i insolvenční správce [celé jméno svědka], když tento dne 8. 8. 2019 požádal insolvenční soud o uložení povinnosti dlužníkovi předat insolvenčnímu správci kopie nájemních smluv, o čem bylo rozhodnuto usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem č. j. [insolvenční spisová značka] ze dne 15. 8. 2019. Z protokolu o jednání u Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 2. 2019 (tedy více než půl roku před vyhotovením dražební vyhlášky) je rovněž zřejmé, že dlužník [celé jméno svědka] zmiňoval před soudem existenci nájemních smluv i skutečnost, že kopie nájemních smluv insolvenčnímu správci předal. Z textu protokolu a vyjádření insolvenčního správce při jednání lze i usuzovat, že insolvenční správce v té době smlouvy již minimálně viděl. Žalobce argumentoval znaleckým posudek ze dne 21. 6. 2017, z něhož má vyplývat, že nájemní smlouvy v době vyhotovení posudku neexistovaly, nicméně soud má za to, že ze znaleckého posudku tento závěr učinit nelze, znalec ve znaleckém posudku pouze uvedl, že nedisponoval mimo jiné listinami prokazujícími nájem v předmětné nemovitosti. Podobně z usnesení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 15. 8. 2017 vyplynulo pouze to, že nájemní právo k předmětné nemovitosti pouze určeno, nikoliv, že neexistovalo. Nadto soud podotýká, že z emailové konverzace mezi žalobcem a žalovanými (komunikace ohledně nových smluv o nájmu s upravenou částkou nájemného) je zřejmé, že žalobce původně nájemní smlouvy považoval za platné, když aplikoval v argumentaci ust. § 283 odst. 5 a ust. § 285 insolvenčního zákona, tedy že po zpeněžení majetkové podstaty nepřecházejí na nabyvatele závazky váznoucí na věci, z čehož lze usuzovat, že žalobce věděl, resp. byl srozuměn s tím, že zde existují platné nájemní smlouvy (závazky). Následně žalobce po neúspěšné komunikaci se žalovanými ohledně možnosti uzavřít nové nájemní smlouvy označil nájemní smlouvy z roku 2015 jako simulované právní jednání, když nejsou plněna práva a povinnosti vyplývající ze smluv, a to hrazení nájemného a podmíněná rekonstrukce nemovitosti nájemníky v hodnotě 500 000 Kč (resp. 1 000 000 Kč za dvě nájemní smlouvy). Žalobce argumentoval rovněž nezvyklým detailním zpracováním nájemních smluv s přísnými podmínkami pro pronajímatele, nicméně soud z výpovědi svědka [celé jméno svědka] zjistil, že koncepce těchto smluv, jejich původ, vznikl z komplikované životní situace spojené s rozvodem manželství, když [celé jméno svědka] takovým právním jednáním chtěl předejít ztrátě bydlení své rodiny. Spornou v tomto řízení zůstala skutečnost, zda žalovaní hradili původnímu vlastníkovi nemovité věci [celé jméno svědka] nájemné, když při jednání u Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 8. 2. 2019 [celé jméno svědka] uvedl, že nájemníci nájemné nehradí, avšak při jednání v nyní projednávané věci potvrdil úhradu nájemného žalovanými v hotovosti. Stejně tak zůstal sporný i rozsah rekonstrukce bytů, resp. výše investic žalovaných do nemovité věci dle nájemních smluv. Ze znaleckého posudku ze dne 26. 10. 2018 je nicméně zřejmé, že k modernizaci a revitalizaci obydlených bytových jednotek došlo, přičemž modernizace bytů, a to nejen ve druhém a třetím nadzemním podlaží, ale i v jednom z bytů v prvním nadzemní podlaží je zřejmá i z předložených fotografií. V této souvislosti však soud současně podotýká, že to jak nájemníci plní, případně neplní své povinnosti vyplývající z nájemních smluv, v tomto případě jak naplňují rekonstrukci (investice) do výše 1 000 000 Kč nebo jak hradí nájemné, není předmětem tohoto řízení a zejména nezakládá neplatnost nájemních smluv, či simulovaného právního jednání. Rovněž je dle názoru soudu z tohoto pohledu irelevantní skutečnost, jak dlouho zde nájemníci před uzavřenou smlouvou bydleli. Žalobce byl v průběhu řízení soudem poučen, jaké skutečnosti bude třeba v průběhu řízení prokazovat, zejména skutečnost, že nájemní smlouvy jsou simulovaným právním jednáním, přesto v tomto směru byly jeho návrhy takového rázu, že nebyly sto tvrzení žalobce prokázat. V této souvislosti soud provedl i řadu listinných důkazů, kterými žalobce zpochybňoval osobu pronajímatele [celé jméno svědka], jeho řádný život, jak již bylo shora uvedeno, nicméně ve vztahu k žalovaným je argumentováno pouze tím, že jsou rodinnými příslušníky, a tím, že v roce 2012 žalovaný 2. jako statutární orgán společnosti [právnická osoba], jejímž byl i společníkem, uzavřel s [celé jméno svědka] kupní smlouvu, na základě které se [celé jméno svědka] stal vlastníkem předmětné nemovité věci.

19. Po zhodnocení, že nájemní smlouvy je třeba považovat za platně uzavřené, se tedy dále soud zabýval otázkou, zda žalovaným právo nájmu zaniklo v souvislosti se změnou vlastníka nemovité věci. Žalobce se stal vlastníkem nemovité věci – pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], v obci a k. ú. [obec], na základě výsledku veřejné dražby dobrovolné. Žalobce o existenci nájemních smluv k části předmětu dražby věděl (měl a mohl vědět) ještě před nabytím vlastnictví k předmětné nemovité věci, a to nejméně z dražební vyhlášky, když soud nepředpokládá, že žalobce by již v té době podrobně sledoval průběh insolvenčního řízení [celé jméno svědka]. Dražební vyhláška byla zveřejněna více než měsíc před konáním samotné dražby a dražitelům byly umožněny prohlídky předmětu dražby, při kterých bylo bezpochyby možné zjistit minimálně to, že některé byty v domě [adresa] jsou užívány třetími osobami. Z protokolu o jednání u Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 8. 8. 2019 je pak dle závěru soudu i zřejmé, že insolvenční správce disponoval kopiemi nájemních smluv. Teorie žalobce ohledně jednání [celé jméno svědka] a žalovaných při sepisu nájemních smluv, kdy žalobce uvedl, že se jedná o simulované právní jednání, se soudu jeví jako obsahově plytké, a to s ohledem na fakt, že téměř rok před samotnou dražbou ve znaleckém posudku ze dne 26. 10. 2018 je již existence smluv zmiňována a po celou dobu insolvenčního řízení [celé jméno svědka] takovou skutečnost nepopírá. Na žalobce, jakožto nového vlastníka, tedy ve smyslu ust. § 2221 občanského zákoníku přešla práva a povinnosti z nájmu, když zákon č. 26/ 2000 Sb., o veřejných dražbách, neobsahuje žádné zvláštní ustanovení o přechodu či zániku nájmu v případě veřejné dražby. V důvodové zprávě k ust. § 2221 až 2224 občanského zákoníku se mimo jiné uvádí„ Dále se navrhuje založit novému vlastníku právo vypovědět nájem, pokud věc koupil a neměl při koupi rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata. Chráněn je kupující a analogicky i ten, kdo k věci nabyl vlastnické právo směnou, nikoli ten, kdo věc nabyl bezúplatně. Ustanovení je formulováno tak, že se záměrně nedovolává dobré víry kupujícího (byť i tu de facto o dobrou víru jde), aby aplikační praxe nebyla svedena k tomu, že právní význam mají jen zápis nájemního práva do veřejného seznamu nebo výslovné upozornění prodávajícího. Naopak se předpokládá, že nabyvatel vyvine při uzavírání smlouvy takovou péči, jakou po něm lze se zřetelem k okolnostem případu očekávat, tj. že si např. kupovanou nemovitou věc prohlédne, že kupovanou movitou věc převezme atd. Zanedbá-li kupující takovou pečlivost a přejde-li na něho nájem, je nájemce chráněn. Kupující může v takovém případě uplatnit práva z vadného plnění proti prodávajícímu, jsou-li pro to splněny podmínky. Nezanedbá-li ji, nájem na něho sice také přejde, ale kupující je chráněn zvláštním právem výpovědi. Využije-li kupující toto právo, je na nájemci, aby uplatnit svá práva vůči tomu, s kým uzavřel smlouvu.“ Pokud tedy žalobce nyní namítá, že neměl k dispozici nájemní smlouvy (a neznal jejich obsah), pak tato skutečnost nemůže znamenat, že by na žalobce práva a povinnosti z nájmu nepřešla, neboť o existenci nájemních smluv vědět měl a mohl. Nemovitou věc tedy kupoval s vědomím, že jsou zde nájemní vztahy (o kterých nyní tvrdí, že jsou simulovaným právním jednáním), musel si tak být i vědom toho, že„ kupuje dům s nájemníky“, a pokud nečetl důsledně dražební vyhlášku, neseznámil se se znaleckým posudkem, nevyužil možnosti prohlídky domu, tedy zanedbal běžnou prevenční povinnost, pak tato skutečnost nemůže jít k tíži nájemníků.

20. Na projednávanou věc pak nelze dle závěru soudu aplikovat ustanovení insolvenčního zákona o zpeněžení majetkové podstaty a zániku závazků váznoucích na věci či závad váznoucích na zpeněžovaném majetku. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, žalobce se stal vlastníkem předmětné nemovité věci na základě výsledku veřejné dobrovolné dražby a na přechod práv a povinností vyplývajících z nájemního vztahu na nového nabyvatele je tak třeba aplikovat příslušná ustanovení občanského zákoníku, když zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nemá žádnou speciální úpravu pro tyto situace, jak již bylo ostatně shora uvedeno. Pokud žalobce v průběhu řízení argumentoval tím, že na žalobce nájem nemohl přejít (pokud by soud shledal, že ke vzniku nájmu došlo, neboť žalobce předně tvrdil, že žádný nájemní vztah vůbec nevznikl), protože tomu odporuje úprava obsažená v insolvenčním zákoně, pak soud tento názor žalobce nesdílí. Jednak, jak již bylo uvedeno, je dle názoru soudu třeba aplikovat ustanovení zákona o veřejných dražbách, resp. občanského zákoníku, neboť uvedený zákon žádné speciální ustanovení neobsahuje, nicméně i pokud by soud připustil použití insolvenčního zákona, nebylo by lze odhlédnout od zjištění, že dlužníkovi [celé jméno svědka] bylo v rámci insolvenčního řízení povoleno řešení úpadku oddlužením, což je zcela zřejmé i z aktuální červnové zprávy o plnění oddlužení, kterou byl ve věci veden důkaz, a ke zpeněžení předmětu dražby tak došlo v režimu ust. § 398 odst. 3 insolvenčního zákona k návrhu zajištěného věřitele. Toto ustanovení pak výslovně uvádí, že při zpeněžení se postupuje obdobně podle ustanovení o zpeněžení zajištění v konkursu, avšak na rozdíl od ust. § 398 odst. 3 insolvenčního zákona, který se týká způsobu řešení úpadku nikoliv oddlužením, ale zpeněžením majetkové podstaty, již nestanoví, že zpeněžení majetkové podstaty při oddlužení má tytéž účinky jako zpeněžení majetkové podstaty v konkursu.

21. Ze shora popsaných důvodů tedy soud žalobu v celém rozsahu výrokem I. a II. tohoto rozsudku zamítl.

22. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, kteří byli ve sporu zcela úspěšní, právo na náhradu nákladů řízení, které účelně vynaložili na bránění svého práva, v celkové výši 121 242 Kč. Uvedená částka sestává z odměny za právní zastoupení advokátkou, které dle ust. § 9 odst. 1, § 7 bod. 4, § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. náleží odměna ve výši 8 400 Kč (tj. odměna ve výši 1 200 Kč za každou zastupovanou osobu) za každý z jedenácti úkonů právní služby podle ust. § 11 odst. 1 písm. a), písm. g) uvedené vyhlášky (převzetí a příprava zastoupení, účast na jednání přesahující dvě hodiny ve dnech 12. 10. 2021, 1. 3. 2022, 3. 5. 2022, 21. 6. 2022 a 9. 8. 2022 /tj. za každé jednání 2 úkony/) a odměna ve výši 4 200 Kč za jeden úkon právní služby podle ust. § 11odst. 2 písm. f) vyhlášky (účast na jednání dne 16. 8. 2022, při kterém došlo pouze k vyhlášení rozsudku), dále dle ust. § 13 odst. 4 stejné vyhlášky náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč za každý z dvanácti úkonů právní služby a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 100 200 Kč ve výši 21 042 Kč.

23. Pokud právní zástupkyně žalovaných účtovala nad rámec soudem přiznaných nákladů i odměnu a náhradu hotových výdajů za tři porady s klienty uskutečněné ve dnech 28. 4. 2022, 17. 6. 2022 a 4. 8. 2022, soud jí náhradu nákladů řízení v tomto rozsahu nemohl přiznat, neboť z obsahu spisu nevyplývá, že se tyto porady uskutečnily, nadto by musely přesahovat dobu trvání jedné hodiny. Soud si je dále vědom i skutečnosti, že žalované v počátku řízení zastupoval jiný právní zástupce, který ve věci učinil kromě převzetí a přípravy zastoupení i další jeden úkon právní služby (vyjádření k žalobě), žalovaní však náhradu nákladů v souvislosti s tímto úkonem právní služby ve vyčíslení nákladů řízení nepožadovali, a soud o náhradě za tento úkon tedy nerozhodoval.

24. Žalovaní byli v řízení zastupováni advokátkou, proto soud uložil žalobci povinnost zaplatit přiznanou náhradu nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalovaných (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

25. Lhůtu k plnění uložené povinnosti pak soud stanovil podle ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř., když pro stanovení delší lhůty k plnění ve splátkách nebyly splněny podmínky.

Poučení