21 C 106/2023 - 326

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Karolínou Šorbanovou ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozená [Datum narození zainteresované osoby 0/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovaným: 1. [Jméno zainteresované osoby 1/0], narozený [Datum narození zainteresované osoby 1/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 1/0] 2. [Jméno zainteresované osoby 2/0], narozená [Datum narození zainteresované osoby 2/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 1/0] 3. [Jméno zainteresované osoby 3/0], narozená [Datum narození zainteresované osoby 3/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 3/0] všichni zastoupeni advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 3/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 3/0] o zaplacení částky 423 844 Kč takto:

Výrok

I. Žaloba na zaplacení částky 423 844 Kč se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 273 673 Kč k rukám právního zástupce žalovaných, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 9. 6. 2022 domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a zaplacení částky 324 843 Kč, následně po rozšíření žaloby zaplacení částky 423 844 Kč z titulu náhrady škody. Soud usnesením ze dne 22. 6. 2023, č. j. 21 C 100/2022-448, vyloučil řízení v části, ve kterém se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky 423 844 Kč, k samostatnému projednání. Žalobkyně v žalobě tvrdila, že její práva ke správě společné věci jsou ze strany žalovaných soustavně porušována, když se o všech rozhodnutích spoluvlastníků dozvídá až ex post po zdlouhavých urgencích. Dle žalobkyně má každý spoluvlastník právo k celé věci, přičemž toto právo je zároveň omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Práva všech spoluvlastníků jsou totožná a žádný nemá zásadní přednost. Každý ze spoluvlastníků je proto oprávněn ke správě společné věci a zároveň by mezi spoluvlastníky měla panovat spoluvlastnická loajalita, kdy každý spoluvlastník nakládá se svým podílem podle své vůle, ale nečiní tak na újmu ostatním spoluvlastníkům. Žádný ze spoluvlastníků nesmí být vyloučen ze správy společné věci a většinový spoluvlastník je povinen menšinovému spoluvlastníku poskytnout prostor pro vyjádření názoru a předem ho seznámit se svými úmysly. Žalobkyně má za to, že žalovaní se společnou nemovitostí nenakládají v souladu s principy řádné správy a při dodržení péče řádného hospodáře. Žalovaní se sice rozhodli rekonstruovat alespoň některé byty, ale naprosto nekoncepčním způsobem, ve velmi špatné kvalitě a bez možnosti kontroly ze strany žalobkyně, která je vystudovanou stavební inženýrkou s dlouholetou praxí v oblasti nemovitostí a jejich správy, tedy má značné zkušenosti v oboru a může přispět svými realistickými návrhy. Celkový stav nemovitosti je zanedbaný, což dává žalovaným žalobkyně za vinu. Žalovaní pronajímají byty v průměru za 107 Kč/m2 měsíčně a nebytové prostory za 116 Kč/m2, tedy hluboko pod tržní cenou měsíčního nájemného v předmětné lokalitě, která přesahuje 300 Kč/m2, a dokonce pod cenou sociálního nájemného určeného radnicí MČ Prahy 5, které je ve výši 150 Kč/m2. Žalobkyně s tímto jednáním opakovaně vyjadřovala svůj nesouhlas, ale návrhy žalobkyně a jejího manžela na nájem prostor s vyšším nájemným žalovaní odmítli. Zejména nájmy bytů č. 2 a č. 6 jsou zcela neodpovídající, když jejich výše je 30 a 40 Kč/m2 měsíčně, tedy přibližně desetkrát nižší, než je tržní nájemné. V důsledku chování žalovaných jako většinových spoluvlastníků žalobkyni vznikla majetková škoda ve výši 324 843 Kč představující ušlý zisk z nájemného za byty č. 2, č. 6 a č. 7 za tři roky (2019-2021). Žalovaní nevyužívají půdní prostory, když tyto mohly být zrekonstruovány a pronajmuty, žalovaní pronajímají byty pod cenou a záměrně vyloučili žalobkyni z možnosti pronájmu bytu č.

2. Byt č. 2 měl být pronajmut žalobkyni od 1. 8. 2021 za stejných podmínek jako společnosti [jméno FO] [právnická osoba]., byt č. 6 měl být pronajmut od 1. 3. 2021 jejímu manželovi za částku 10 000 Kč měsíčně. Byt č. 7 nebyl pronajat až do prosince roku 2021 a předtím byl 7-8 let prázdný. Dle žalobkyně je porušením pravidel i netransparentní výběr realitní kanceláře pro zprostředkování pronájmů a správcovské firny. Žalovaní pak většinovým souhlasem prodloužili nájem bytu č. 2 a 6 stávajícím nájemníkům za nižší nájemné, než nabízela žalobkyně či její manžel v době, kdy se řešilo další prodloužení těchto nájemních smluv. Po rozšíření žaloby se jednalo o částku 423 844 Kč jako ušlý zisk v důsledku protiprávního jednání žalovaných, tato částka představuje ušlý zisk z nájemného za byt č. 2, 6, a 7 za období od 1. 1. 2019 do 30. 6. 2023. Výpočet částky se opírá o průměrný indexovaný nájem, který by byl ve společné nemovitosti dosahován po jeho deregulaci v roce 2012 při pouhém zachování tehdejších nájemních vztahů z roku 2008, což vychází na méně než 50 % tržního nájmu, tedy ve výši 150 Kč/m2 měsíčně. Pokud by žalovaní vycházeli z nájmu v roce 2008 a pouze je navyšovali o deregulaci a inflaci dle tabulky, byla by vybrána na nájemném vyšší částka, která odpovídá dle podílu žalobkyně na domě žalované částce (žalobkyně nijak dále neupravovala žalobu, když dle tvrzení a jejího výpočtu by byl ušlý zisk 466 447 Kč, na což byla upozorněna). Žalobkyně nikdy nepodala žalobu na zrušení rozhodnutí většinových spoluvlastníků či určení, že rozhodnutí většinových spoluvlastníků nemá proti ní právní účinky, případně žalobu jiného druhu ve vztahu k nájmu bytů 2, 6 a 7 a výše nájemného.

2. Žalovaní ve svém vyjádření ze dne 22. 7. 2022 uvedli, že žalovaný nárok zcela neuznávají a navrhli zamítnutí žaloby Žalovaní připustili, že v rámci spoluvlastnictví dochází mnohdy k názorovým střetům týkajících se způsobu užívání věci ve spoluvlastnictví a nutnosti investic do předmětné nemovitosti, ale není úmyslem žalovaných působit úmyslně či neúmyslně škody na nemovitosti nebo snad přímo žalobkyni. Dále žalovaní uvedli, že si nejsou vědomi toho, že by porušovali své zákonné povinnosti vůči žalobkyni, když při rozhodování o běžné správě spoluvlastníci rozhodují většinou hlasů, při rozhodování o významných záležitostech jsou nezbytné dvě třetiny hlasů a pouze ve výjimečných případech je nutný souhlas všech spoluvlastníků. Žalovaní zcela nesouhlasí s tvrzeními žalobkyně, že stav nemovitosti je zanedbaný, že se žalovaní o nemovitost řádně nestarají, že nemají ve věci dobrou vůli, nerespektují vlastnické právo žalobkyně ani že způsobili žalobkyni škodu, jejíž náhrady se žalobkyně v tomto řízení domáhá. Tvrzení žalobkyně, že žalovaní uzavírají záměrně nevýhodné nájemní smlouvy, je čistě účelové a nezakládá se na pravdě, když naopak po převzetí bytového domu žalovanými se zásadním způsobem zvýšil výnos z nájmu bytů v domě a tento výnos má konstantní progresivní tendenci. Při převzetí spoluvlastnictví k domu žalovanými byla část domu útočištěm bezdomovců a docházelo často k jeho vykrádání. Čistý výnos z nájemného činil zhruba 200 000 Kč za rok, zatímco nyní se výnos z nájmu v důsledku řádné správy ze strany žalovaných pohybuje zhruba kolem 1 400 000 Kč ročně a tento výnos se každoročně zvyšuje. Žalovaní si na rozdíl od žalobkyně nenechávají vyplácet výnosy z pronájmu bytového domu a usilují o to, aby mohl být bytový dům co nejdříve zrekonstruován, tedy získané prostředky z nájmu žalovaní investují do nemovitosti. Žalovaní dále tvrdí, že žalobkyni informují s dostatečným předstihem o důležitých věcech pravidelně i na její žádost. Byty č. 2 a č. 6 byly v době jejich převzetí v dezolátním stavu, a právě proto byly pronajaty za tak nízké nájemné, protože nájemci si tyto byty za vlastní prostředky rekonstruují, čímž dochází ke kompenzaci nákladů pronajímatele. Byla dohoda, že byty budou takto pronajmuty do té doby, dokud nebude dostatečné množství financí na jejich rekonstrukci, kdy poté dojde k pronajmutí za tržní nájemné. Byt č. 7 je oproti tomu pronajat za 20 000 Kč, což zcela odpovídá tržním podmínkám. Žalobkyně sama využívá garáž za symbolické nájemné ve výši zhruba 400 Kč, když žalovaní žádné prostory v domě pro sebe nevyužívají. Výnos z nájmu bytu ve výši 107 Kč, který žalobkyně uvádí, že zcela absurdní. Skutečný výnos z nájmu je 225 Kč/m2, o čemž má žalobkyně transparentní přehled.

3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci, výslechem svědků a výslechem účastníků (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen jako o. s. ř.) ve spojení s § 125 o. s. ř., § 126 o. s. ř. a § 129 odst. 1 o. s. ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (§ 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

4. Za použití § 132 o. s. ř. soud učinil následující skutková zjištění: Není sporu, že žalobkyně je vlastníkem 1/4 nemovitosti, žalovaný č. 1 je vlastníkem 1/4 nemovitosti, žalovaný č. 1 a žalovaná č. 2 mají ve společném jmění manželů spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši 1/8 a žalovaná č. 3 je spoluvlastníkem v rozsahu 3/8 nemovitosti-pozemku p.č.121 a domu č. p.[Anonymizováno], vše zapsané na LV č. [hodnota] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, k. ú. [adresa], k. p. [adresa] (dále jen „Nemovitost“), a že mezi žalobkyní a žalovanými dochází k názorovým střetům ohledně způsobu využívání a nakládání s nemovitostí, což dokládá i soudu předložená rozsáhlá emailová korespondence.

5. Žalovaný č. 1 a žalovaná č. 3 jsou spoluvlastníky předmětné nemovitosti na základě darovací smlouvy ze dne 26. 3. 2007, kterou s nimi uzavřel [tituly před jménem] [jméno FO], s právními účinky ke dni 11. 4. 2007, a dále na základě kupní smlouvy ze dne 19. 12. 2007, kterou uzavřeli ještě s manželkou žalovaného č. 1, žalovanou č. 2, s právními účinky ke dni 6. 3. 2008. Předmětná kupní smlouva, kterou uzavřeli všichni žalovaní s Městskou částí Praha 5, byla schválena Magistrátem hlavního města Prahy (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí LV [Anonymizováno] ze dne 7. 6. 2022, darovací smlouvou ze dne 26. 3. 2007, kupní smlouvou ze dne 19. 12. 2007, schválení prodeje domu Magistrátem hlavního města Prahy ze dne 8. 1. 2008).

6. Žalobkyně je spoluvlastnicí na základě usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví ze dne 19. 10. 2020, č. j. 26 D 711/2020-66, s právními účinky ke dni 21. 10. 2020 s tím, že zůstavitel, po kterém nabyla svůj podíl na Nemovitosti zemřel dne 22. 5. 2020(prokázáno výpisem z katastru nemovitostí LV [Anonymizováno] ze dne 7. 6. 2022, usnesením Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 19. 10. 2020, č. j. 26 D 711/2020-66 s doložkou právní moci, usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 26. 3. 2018, č. j. 32 D 1257/2017-40).

7. Nemovitost spravuje správcovská firma [právnická osoba]., která uzavírá nájemní smlouvy, a to na pokyn žalovaného č. 1, který jedná za žalované č. 2 a č. 3, a všem spoluvlastníkům poskytuje půlroční vyúčtování, přičemž správcovská firma zastupuje žalované, nikoliv žalobkyni, která smlouvu se správcovskou firmou neuzavřela (prokázáno účastnickým výslechem žalovaného č. 1, svědeckou výpovědí [tituly před jménem] [jméno FO]-pracovnice správcovské firmy).

8. Žalobkyně nabyla svůj podíl na Nemovitosti po svém otci v květnu 2020, následně dostala vyúčtování od správcovské firmy za rok 2020. Klavír z bytu č. 7 odvezla, jakmile byla na něj upozorněna žalovanými (prokázáno výslechem žalobkyně).

9. Žalovaný č. 1 se stal spoluvlastníkem Nemovitosti v roce 2007, kdy dům byl přebrán ve špatné kondici. Na začátku výnosy z Nemovitosti byly ročně 180 000 až 200 000 Kč, následně ty výnosy ještě klesly na 80 000 Kč s tím, že někdy v roce 2008 až 2009 byt č. 1 se stal bytem bezdomovců, rovněž dům byl vykraden sběrači barevných kovů, byla poničena vstupní vrata. V současnosti je pronajato z devíti bytů sedm, osmý byt bude pronajat v nejbližší době. Z celkových devíti bytů jsou nyní výnosy přes 1 600 000 Kč ročně s tím, že 93% těchto výnosů jdou do oprav domu. Ze strany správcovské firmy jsme informováni stejně jako žalobkyně půlročními výpisy. Žalobkyně si po nabytí vlastnictví vyžádala dokumentaci k domu od správcovské firmy a ta ji poskytla. Ve vztahu k větším investicím, dohady probíhají emailovou formou, opravy se dějí na podkladě rozhodnutí většiny spoluvlastníků. V Nemovitosti žalovaný č. 1 nebydlí. Žalovaní se o Nemovitost starají, jak nejlépe byli schopni s tím, že výnosy se zvedly vertikálně, jsou tam renovované všechny rozvody. Byty č. 2 a 6 byly realitní kanceláří prohlášeny za nepronajímatelné s tím, že nebyly dány do nabídky, proto byly pronajaty těmto osobám přes osobní kontakty. Na začátku na stavební práce žalovaní vyzkoušeli několik firem s tím, že jedna se osvědčila a s tou i nadále spolupracují. Žalovanými bylo strategicky rozhodnuto, že první budou opravovány všechny bytové jednotky s tím, že výjimkou byla fasáda domu do dvora, která byla v havarijním stavu. Plány ohledně využití půdních prostor v tuto chvíli nejsou, to je otázka budoucnosti. Nájemné se pravidelně zvyšuje a každá smlouva má inflační doložku. Byt č. 2 byl v roce 2019 ve velmi špatném stavu, byly tam špatné rozvody, kuchyň tam nebyla, koupelna byla provizorní. Tento byt byl zničen po vykradení, byly tam ulámané kliky, rozštípané vstupní dveře. Byt č. 6 v roce 2019, zde byla rozbouraná a vytopená koupelna, kuchyň zde nebyla, rovněž tam byla rozebraná podlaha mezi dvěma pokoji, v dezolátním stavu byl balkon. U bytu č. 7 to bylo obdobné, zde nebyla koupelna. Rovněž tam byl klavír, kdy byla vyzývána žalobkyně, aby byl klavír odstěhován, a to emailovou formou. Byty č. 2 a č. 6 nebyly ke dni 1. 1. 2019 v dobrém technickém stavu, z tohoto důvodu došlo k jejich pronájmu za nižní než tržní nájemné. [právnická osoba] [právnická osoba] odmítla dát předmětné byty č. 2., č. 6 a č. 7 do své nabídky, byty č. 2 a č. 6 tedy byly pronajaty příslušným nájemcům ze známosti (prokázáno účastnickým výslechem žalovaného č. 1).

10. Žalovaná č. 2 se spoluvlastnicí stala v roce 2008, v domě nebydlí. V době, kdy Nemovitost získali, dohodli se, že neobyvatelný dům dají do obyvatelného stavu, a bude pronajímán. Primárně to bylo postaveno tak, že dům bude opraven z výnosů. Žalovaní se dozvěděli, že se žalobkyně stala spolumajitelkou domu. Pak probíhala nějaká následně komunikace, proběhlo společné setkání ve správcovské firmě. S majitelem firmy [jméno FO] [právnická osoba]. byla gentlemanská dohoda, že byt bude užívat s tím, že tam proběhne částečná rekonstrukce bytu, kdy nebylo důvodu nějakým způsobem to měnit. Stejně tomu tak bylo u bytu č. 6, kdy byla dohoda, že tento bude využíván jako ateliér do doby, než spoluvlastníci budou schopni byt opravit. O nabídce vyššího nájemného ze strany manžela žalobkyně věděla. Byt při pronajmutí panu [jméno FO] v roce 2017 byl vybydlený, byla tam nepoužitelná koupelna, nefungovalo topení (prokázáno výslechem žalované č. 2).

11. Předmětný podíl na domě žalovaná č. 3 získala v roce 2007. V předmětném domě nebydlí. V srpnu 2020 na seznamovací schůzce se žalobkyní, kdy začalo probíhat dědické řízení, tak na tomto jednání se mluvilo o klavíru, kdy je nepravdivé tvrzení žalobkyně, že vyklidila a odvezla klavír, jakmile se to dozvěděla. Předtím byl na klavír upozorňován i její otec (prokázáno výslechem žalované č. 3).

12. Svědkyně [jméno FO] pracuje jako referentka správcovské firmy [právnická osoba].,kdy spravuje Nemovitost. Nájemní smlouvy v Nemovitosti uzavírá na pokyn žalovaného č. 1, který jedná za ostatní žalované. Posledních 5 až 8 let nevyhledává pro spoluvlastníky Nemovitosti žádné nájemce. Pokud si žalovaní odsouhlasí konkrétní záměr v Nemovitosti, další komunikace už neprobíhá se žalobkyní. S [tituly před jménem] [jméno FO] komunikovala poté, co se stala spoluvlastnicí domu, kdy takto komunikovala s ní a jejím manželem. Z jejich strany bylo žádáno o informace, o vyúčtování správy. Ve vztahu, pokud má dojít k prodloužení nějaké nájemní smlouvy, tak v tomto směru svědkyně komunikuje emailem s žalovanými. V tomto směru nezjišťuji názor či sdělení čtvrté spoluvlastnice. Byt č. 6 byl předáván [jméno FO] v nedobrém technickém stavu. [jméno FO] ho chtěl používat jako ateliér s tím, že tam byla rozbitá okna, nebylo tam topení, není tam ohřev vody, byly tam zničené podlahy, kdy v pokoji do [adresa] si chtěl podlahu zakrýt plátnem s tím, že si na vlastní náklady tam udělá topení a zajistí si ohřev vody, aby mohl tedy předmětný prostor fungovat jako ateliér. Standardně v nájemních smlouvách je uvedena inflační doložka. Pokud se týká bytu č. 7, tam nájemné odpovídá tržnímu nájemnému, kdy tedy ten byt obývá pan [jméno FO] s tím, že se jedná o zrekonstruovaný byt, který zrekonstruovali spoluvlastníci. U bytu, který má v nájmu [jméno FO], nájemné nebylo vysoké, kdy bylo sjednáno vzhledem ke stavu bytu a způsobu využití s tím, že tam není nájem dlouho, ale je jenom do doby, kdy se vlastník rozhodne byt zrekonstruovat. Pokud byla svědkyně se žalobkyní v kontaktu, informace jí byly poskytnuty. Zprostředkovatelská smlouva se správcovskou firmou byla nabídnuta žalobkyni [tituly před jménem] [jméno FO] k uzavření v době, kdy se stala spoluvlastnicí, uzavřena však nebyla (prokázáno výslechem svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO]).

13. Manžel žalobkyně s ostatními spoluvlastníky jednal na základě emailové korespondence, a to na základě pokynu své manželky. Komunikace s ostatními spoluvlastníky začala tím, že zorganizovali setkání v době, kdy ještě nebylo uzavřeno dědické řízení. Svědek byl účasten korespondence týkající se žádosti o pronájem bytu č. 6 za vyšší nájemné, než má tedy [jméno FO], a žádosti manželky o pronájem bytu č. 2 místo firmy [jméno FO] [právnická osoba].. Takhle byli osloveni spoluvlastníky samostatně či přes realitní kancelář, kdy ve vztahu k nabídce k bytu č. 6 nabídka byla donesena do realitní kanceláře. Poté probíhala emailová komunikace ohledně prodloužení nájmu, kdy dostal informaci, že 1. žalovaný zakázal správcovské firmě poskytovat informace nad rámec jednoho půlročního vyúčtování. Svědek s manželkou se tedy dozvěděli o prodloužení nájemní smlouvy s [jméno FO] pouze implicitně, a to odhadem z předloženého vyúčtování, manželka mu nesdělila, že by byla vyrozuměna o tom, zda dojde k prodloužení nějakých nájemních smluv. Prodloužení nájemní smlouvy s [jméno FO], bylo zjištěno z toho půlročního vyúčtování. Na začátku svědek se žalobkyní měli originální přehled, který byl poskytnut nad rámec půlročního vyúčtování, jaké jsou zde nájemní smlouvy a do kdy tyto nájemní smlouvy platí (prokázáno výslechem svědka [tituly před jménem] [jméno FO]).

14. Byt č. 2 o velikosti 86,85 m byl při převzetí žalovanými v původním neudržovaném stavu, kdy bylo téměř vše – okna, dveře, povrchy stěn a stropů, ohřev vody, vytápění, sanitární technika, kuchyňská linka a spotřebiče na konci životnosti. Byt byl pronajat [jméno FO] [právnická osoba]., za kterou jednal [jméno FO], který má se žalovanými č. 1 a č. 2 společné přátele (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 1.8.2015, účastnickým výslechem 1. žalovaného). [jméno FO] po převzetí bytu č. 2 provedl určité opravy z vlastních prostředků, protože byt byl v hrozném stavu. Nájemce pořídil kuchyň v hodnotě 150 000 Kč, opravil podlahu a položil koberec, což stálo kolem 20 000 Kč. Dále se v bytě provedly instalatérské práce, udělala se koupelna, záchod, bojlery, to vše zhruba za 90 000 Kč. Dále pan [jméno FO] s kolegou provedli novou výmalbu za 15 000 Kč a do bytu se pořídily tři nové lustry v celkové hodnotě 8 000 Kč. Do bytu bylo takto ze strany nájemce investováno zhruba 300 000 Kč. Byt po skončení nájmu vyklízela [Anonymizováno], dcera [jméno FO], který byl v té době v Chorvatsku. Kuchyň, koupelna i lustry, to vše v bytě zůstalo (prokázáno svědeckou výpovědí [Anonymizováno]). Nájem byl ukončen dne 20. 6. 2022 po částečné rekonstrukci ze strany nájemce. Potřebě této rekonstrukce odpovídala výše nájemného, které činilo za období 1/2019-3/2019 částku 3 500 Kč, za období 4/2019-3/2020 částku 3 574 Kč, za období 4/2020-3/2021 částku 3 674 Kč, za období 4/2021-2/2022 částku 3 792 Kč a za období 3/2022-6/2022 částku 3 936 Kč. Od 20. 6. 2022 do května 2023 byl byt rekonstruován. Dne 29. 6. 2023 byl byt po rekonstrukci pronajat [jméno FO] za tržní nájemné ve výši 19 500 Kč měsíčně (prokázáno svědeckou výpovědí [Anonymizováno], fotodokumentací, smlouvou o nájmu bytu ze dne 29. 6. 2023, zápisem o předání bytu č. 2 do užívání ze dne 1. 7. 2023, výslechem žalovaného č.1, vyúčtováním za roky 2019-2022).

15. Dne 20. 5. 2021 se žalobkyně obrátila na všechny ostatní spoluvlastníky-žalované s tím, že nájemní smlouva k bytu č. 2 končí dne 31. 7. 2021 s tím, že nesouhlasí s prodloužením nájmu za stávajících podmínek, kdy navrhuje zvednout nájemné na 150 Kč za 1 m, nebo požaduje, aby byl za stávajících podmínek byt pronajat její osobě (prokázáno emailem žalobkyně ze dne 20. 5. 2021). Následně žalovaný č.1 vyzval správcovskou firmu k zorganizování hlasování, zda prodloužit nájemní smlouvu k bytu č. 7(prokázáno emailem žalovaného č. 1 ze dne 20. 5. 2021).

16. Dne 25. 5. 2021 [jméno FO] za správcovskou firmu informovala všechny spoluvlastníky, že žalovaný č. 1 a žalovaná č. 3 souhlasí s prodloužením nájemní smlouvy k bytu č. 2 za zastávajících podmínek s tím, že žalobkyně požaduje zvednout nájemné na 150 Kč za 1 m a vyzvala žalovanou č. 2 k vyjádření k prodloužení nájemní smlouvy k bytu č. 2 za stávající podmínek. Následně dne 26. 5. 2021 všechny informovala, že žalovaná č. 2 s prodloužením nájmu bytu č. 2 za stávajících podmínek souhlasí (prokázáno emaily [jméno FO] účastníkům ze dne 25. 5. 2021 a ze dne 26. 5. 2021).

17. Byt č. 6 byl od roku 2012 do února 2017 prázdný. Dne 24. 2. 2017 byl pronajat od 1. 3. 2017 na jeden rok s možností automatického prodloužení, a to v původním neudržovaném stavu fotografovi [jméno FO], který se s žalovaným č. 1 znal a byt s ohledem na jeho stav užíval jako umělecký ateliér. Byt o velikosti 148,38 m byl předán nevyklizený, před rekonstrukcí, neudržovaný, poničené malby. Nájemné činilo v období 1/2019-3/2019 částku 4 000 Kč, v období 4/2019-3/2020 částku 4 084 Kč, v období 4/2020-3/2021 částku 4 198 Kč, v období 4/2021-2/2022 částku 4 332 Kč, v období 3/2022-2/2023 částku 4 497 Kč a v období 3/2023-6/2023 částku 5 176 Kč. Nájemce převzal byt s tím, že se zavázal udělat úpravy v takovém rozsahu, aby se dal byt využívat jako ateliér, k bydlení byl naprosto nevhodný. [jméno FO] tedy nechal zavést do bytu plyn, opravit elektřinu, nainstalovat malý boiler v koupelně, provést instalatérské práce k zprovoznění toalety, vyčistit balkon od holubího trusu. Celkem do bytu nájemce investoval kolem 120 000 Kč. Byt měl pro uměleckého fotografa úžasnou atmosféru ve stylu art deco. Za nájem bytu žalovanému č. 1 nedal žádné své dílo, ani jinou hodnotnou věc. Nájemné se postupně zvyšovalo, v roce 2023 činilo zhruba 6 500 Kč. Nájem skončil v únoru 2024 (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 24.2.2017, zápisem o převzetí bytu ze dne 24. 2. 2017, vyúčtováním za rok 2019-2022, svědeckou výpovědí [jméno FO], fotodokumentací).

18. V rámci emailové korespondence mezi všemi spoluvlastníky Nemovitosti a správcovskou firmou byla vedena diskuse ohledně prodloužení nájmu bytu č. 6 stávajícímu nájemci [jméno FO], když manžel žalobkyně vyjádřil dne 14. 12. 2020 zájem o pronájem bytu č. 6 v částce 6 000- 8 000 Kč, [jméno FO] informovala žalobkyni, že žalovaní odsouhlasili prodloužení nájmu k bytu č. 6 za stávajících podmínek dne 10. 12. 2020. Následně se [jméno FO] obrátila na ostatní spoluvlastníky o další postup, když pokud se spoluvlastníci nedohodnou, bude postupovat dle většinového stanoviska spoluvlastníků. Žalobkyně nesouhlasila s prodloužením nájemní smlouvy k bytu č. 6 [jméno FO] (prokázáno emailovou korespondencí mezi účastníky a správcovskou firmou, popřípadě manželem žalobkyně ze dne 14. 12. 2020,18. 1. 2021, 3. 2. 2021). Dne 28. 1. 2021 opět projevil pan [jméno FO], manžel žalobkyně, zájem o pronájem bytu č. 6 od 1. 3. 2021 na jeden kalendářní rok, když nájemní smlouva předchozího nájemce měla skončit ke dni 28. 2. 2021, a to za měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč. Žalovaní s touto nabídkou nesouhlasili a k uzavření nájemní smlouvy nedošlo. Žalobkyně o souhlasu žalovaných s prodloužením nájemní smlouvy [jméno FO] byla informována správcovskou firmou dne 26. 2. 2021 a rovněž [právnická osoba]. 2021 (prokázáno dopisem ze dne 28. 1. 2021, emailovou korespondencí ze dne 29. 1. 2021, 31. 1. 2021, 26. 2. 2021 a [právnická osoba]. 2021).

19. Byt č. 7 byl od května 2013 do prosince 2021 prázdný, protože byl v původním dezolátním stavu s odebraným elektroměrem a plynoměrem. 17. 3. 2021 byl zaslán rozpočet rekonstrukce k odsouhlasení všem spoluvlastníkům (prokázáno emailem správcovské firmy ze dne 17. 3. 2021). V roce 2021 byl byt kompletně zrekonstruován, kdy za souhlasu žalovaných jako většinových spoluvlastníků byla ze strany 1.žalovaného poskytnuta bezúročná půjčka ve výši 365 000 Kč, s čímž žalobkyně nesouhlasila (prokázáno nájemné smlouvou ze dne 13.12.2021, účastnickým výslechem žalovaného č. 1, fotodokuměntací, emailovou korespondencí mezi účastníky ze dne 15.10. 2021). Žalobkyni prostřednictvím jejího manžela dne 13. 10. 2021 byly doručeny faktury ohledně stavebních úprav bytu č. 7 právním zástupcem žalovaných, žalobkyně byla toho dne informována, že žalovaní souhlasili s bezúročnou půjčkou ve prospěch domu ze strany 1.žalovaného s tím, že pronajmutí bytu č. 7 zajistí realitní společnost [právnická osoba], jak byly všichni vyzváni emailem ze dne 8. 10. 2021 (prokázáno emailem ze dne 13. 10. 2021 a ze dne 8. 10. 2021). Byt o velikosti 85,52 m byl dne 16. 12. 2021 pronajat za dohodnuté nájemné [jméno FO]. Nájemné činilo za část měsíce prosinec 2021 částku 10 323 Kč, v období 1/2022-2/2023 částku 20 000 Kč a v období od 3/2023 do 6/2023 částku 23 020 Kč, zálohy na služby za jednu osobu ve výši 750 Kč měsíčně (prokázáno nájemné smlouvou ze dne 13.12.2021, účastnickým výslechem žalovaného č. 1, fotodokumentací bytu před rekonstrukcí a po rekonstrukci, vyúčtováním správy domu za předmětné období).

20. Dům se nachází v atraktivní lokalitě Prahy, kde se v [adresa] tržní nájemné za 1 m2 pohybuje obecně v rozmezí 180-330 Kč (prokázáno odborným vyjádřením realitní kanceláře [Anonymizováno] ze dne 27. 7. 2020).

21. Žalobkyně chtěla přistoupit ke smlouvě o zprostředkování, ale nedošlo k tomu z důvodu, že žalobkyně nesouhlasila s tím, že za všechny spoluvlastníky jedná žalovaný č.

1. Následně chtěla žalovaná uzavřít separátní smlouvu o zprostředkování, ale k tomu také nedošlo, protože správcovské smlouvě stačilo, že má uzavřenou smlouvu s majoritním spoluvlastníkem (prokázáno svědeckou výpovědí [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], dopisem žalobkyně žalované č. 2 ze dne 29. 12. 2020).

22. V době od 26. 4. 2021 do 28. 4. 2021 byla emaily řešena situace souhlasu spoluvlastníků k potřebě vyměnit rozvodnou skříň na chodbě domu u bytu č. 7, když s výměnou souhlasili všichni spoluvlastníci (prokázáno emaily mezi spoluvlastníky a správcovskou firmou ve dnech 26. 4. 2021 až 28. 4.2021).

23. Dne 13. 10. 2021 byla žalobkyně informována, že komplexní hospodaření za rok 2021 bude známé za období 12 měsíců, rovněž je zpracováno za 6 měsíců. Pokud je zájem o půlroční informování byla žalobkyně vyzvána, nechť o to požádá (prokázáno emailem právního zástupce žalovaných ze dne 13. 10. 2021).

24. Dne 1. 2. 2022 žalobkyně prostřednictvím svého manžela oznámila správcovské firmě a žalovaným, že obdržela návrh vyúčtování domu za rok 2021(prokázáno emailem svědka [jméno FO] ze dne 1. 2. 2022).

25. Žalobkyně byla informována o prodlužování nájmů v rámci emailové korespondence a vyjádřila souhlas s prodlouženími nájmů u bytů č. 4, č. 8 a č. 9 (prokázáno mailovou korespondencí a konkrétně mailem ze dne 25. 2. 2021 zaslaný žalobkyní p. [jméno FO] ze správcovské firmy).

26. Žalobkyně žalované vyzvala k náhradě škody předžalobními výzvami, přičemž náhrady škody za období, kdy ještě nebyla spoluvlastnicí, se domáhá na základě smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 8. 6. 2022, kterou uzavřela se svou babičkou [jméno FO] (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 25. 4. 2022 a ze dne 10. 5. 2022, smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 8. 6. 2022).

27. Na základě provedeného dokazování, kdy soud výpovědi svědkyně [jméno FO], [Anonymizováno] i svědka [jméno FO] považoval za velmi věrohodné bez snahy jakkoliv pomoci jedné ze stan sporu, výpověď svědka [jméno FO] pak byla hodnocena optikou skutečnosti, že svědek byl přítomen průběhu celého řízení a účasten na všech ústních jednání, kdy jeho výpověď nebyla tak hodnocena jako zcela nestranná, nýbrž je ovlivněna vztahem k žalobkyni a k předmětu sporu, má soud za prokázaný následující skutkový stav: Žalobkyně je vlastníkem 1/4 Nemovitosti, žalovaný č. 1 je vlastníkem 1/4 Nemovitosti, žalovaný č. 1 a žalovaná č. 2 mají ve společném jmění manželů spoluvlastnický podíl na Nemovitosti ve výši 1/8 a žalovaná č. 3 je spoluvlastníkem v rozsahu 3/8 Nemovitosti. Nemovitost spravuje správcovská firma [právnická osoba]., všem spoluvlastníkům poskytuje půlroční vyúčtování, přičemž správcovská firma zastupuje žalované, nikoliv žalobkyni, která smlouvu se správcovskou firmou neuzavřela. Žalobkyně nabyla svůj podíl na Nemovitosti po svém otci v květnu 2020, následně dostala vyúčtování od správcovské firmy za rok 2020. Dům při převzetí žalovanými v roce 2007 byl ve velmi špatném stavu, rovněž byl částečně po určitou dobu obýván bezdomovci. Výnosy z Nemovitosti byly ročně 180 000 až 200 000 Kč, následně ty výnosy ještě klesly na 80 000 Kč, v současnosti jsou přes 1 600 000 Kč ročně. Nyní je pronajato sedm z devíti bytů, osmý byt bude pronajat v nejbližší době. Ze strany správcovské firmy jsou účastníci informováni stejně jako žalobkyně půlročními výpisy. Žalobkyně si po nabytí vlastnictví vyžádala dokumentaci k domu od správcovské firmy a ta ji poskytla. Žalovaní se o Nemovitost starají s tím, že Nemovitost je opravována postupně z výnosů z domu, kdy nikdo se nechce dále zadlužit. Byty č. 2, 6 a 7 byly v roce 2019 ve velmi špatném stavu, vybydleny, s vybavením na konci životnosti, byly tam špatné rozvody, kuchyň někde nebyla, koupelna byla provizorní. [právnická osoba] [právnická osoba] odmítla dát předmětné byty č. 2., č. 6 a č. 7 do své nabídky, byty č. 2 a č. 6 tedy byly pronajaty příslušným nájemcům ze známosti za nižší nájemné do doby, kdy se spoluvlastníci rozhodnout byty zrekonstruovat a byt č. 7 nebyl pronajat. Nájemce do bytu č. 2 na investicích vložil asi 300 000 Kč s tím, že po ukončení nájmu opravy a investice zůstaly v bytě. Od 20. 6. 2022 do května 2023 byl byt č. 2 rekonstruován. Dne 29. 6. 2023 byl byt po rekonstrukci pronajat za tržní nájemné ve výši 19 500 Kč měsíčně. Nájemce do bytu č 6 vložil na opravách asi 120 000 Kč, žádnou protihodnotu za pronajmutí bytu nájemce jako známý fotograf žalovanému č. 1 nedal. O prodloužení nájemních smluv se žalobkyně dozvěděla buď k jejímu dotazu emailem – sdělením správcovské firmy, nebo tato skutečnost vyplynula z půlročního vyúčtování předložené správcovskou firmou. Na začátku po nabytí spoluvlastnictví měla žalobkyně přehled, který byl poskytnut nad rámec půlročního vyúčtování, jaké jsou zde nájemní smlouvy a do kdy tyto nájemní smlouvy trvají. Dne 26. 5. 2021 správcovská firma všechny účastníky informovala, že nájem bytu č. 2 za stávajících podmínek bude prodloužen dosavadnímu nájemci pro další rok s ohledem na souhlas většinových spoluvlastníků. Správcovská firma informovala žalobkyni, že žalovaní odsouhlasili prodloužení nájmu k bytu č. 6 za stávajících podmínek dne 10. 12. 2020 s tím, že nevyužijí nabídky jiného zájemce (manžela žalobkyně) s vyšším nájemným. Dne 28. 1. 2021 opět manžel žalobkyně, projevil zájem o pronájem bytu č. 6 od 1. 3. 2021 za měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč. Žalovaní s touto nabídkou nesouhlasili a k uzavření nájemní smlouvy nedošlo. Žalobkyně o souhlasu žalovaných s prodloužením nájemní smlouvy [jméno FO] byla informována správcovskou firmou dne 26. 2. 2021 a rovněž [právnická osoba]. 2021.Byt č. 7 byl od května 2013 do prosince 2021 prázdný, protože byl v původním dezolátním stavu s odebraným elektroměrem a plynoměrem. V roce 2021 byl byt kompletně zrekonstruován, kdy za souhlasu žalovaných jako většinových spoluvlastníků byla ze strany 1.žalovaného poskytnuta bezúročná půjčka ve výši 365 000 Kč, s čímž žalobkyně nesouhlasila Žalobkyni prostřednictvím jejího manžela dne 13. 10. 2021 byly doručeny faktury ohledně stavebních úprav bytu č. 7 právním zástupcem žalovaných, žalobkyně byla toho dne informována, že žalovaní souhlasili s bezúročnou půjčkou ve prospěch domu ze strany 1.žalovaného s tím, že pronajmutí bytu č. 7 zajistí realitní společnost [právnická osoba]. Dne 16. 12. 2021 byl byt č. 7 pronajat za dohodnuté nájemné [jméno FO]. Dne 1. 2. 2022 žalobkyně prostřednictvím svého manžela oznámila správcovské firmě a žalovaným, že obdržela návrh vyúčtování domu za rok 2021.Žalobkyně žalované vyzvala k náhradě škody předžalobními výzvami, přičemž se domáhá náhrady škody rovněž za období od 1. 1. 2019 do 21.5. 2020, kdy ještě nebyla spoluvlastnicí s tím, že pohledávka na ní byla postoupena její babičkou. Žalobkyně nikdy nepodala návrh k soudu na zrušení rozhodnutí většinových spoluvlastníků ve vztahu k přijatým rozhodnutím většinových spoluvlastníků, ani žalobu na nahrazení souhlasu ostatních spoluvlastníků s projevem vůle co se týče nakládaní s Nemovitostí, či jiný druh žaloby týkající se správy společné věci.

28. Podle § 2910 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako o. z.), škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

29. Podle § 1117 o. z. má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.

30. Podle § 1118 o. z. spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci.

31. Podle § 1120 odst. 1 o. z. plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů.

32. Podle § 1120 odst. 2 o. z. jak se naloží s plody a užitky ze společné věci, které nelze podle podílů rozdělit, určí dohoda spoluvlastníků. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, prodají se tyto plody a užitky vhodným způsobem a výnos se rozdělí podle podílů.

33. Podle § 1123 o. z. může spoluvlastník se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.

34. Podle § 1126 odst. 1 o. z. je každý ze spoluvlastníků oprávněn k účasti na správě společné věci.

35. Podle § 1126 odst. 2 o. z. při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.

36. Podle § 1128 odst. 1 o. z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.

37. Podle § 1128 odst. 2 o. z. rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.

38. Podle § 1128 odst. 3 o. z. není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

39. Podle § 1130 o. z. přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

40. Podle § 1132 o. z. k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.

41. Podle § 1139 odst. 1 o. z. navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.

42. Podle § 1139 odst. 2 o. z. způsobem uvedeným v odstavci 1 soud rozhodne také tehdy, domáhá-li se jeho rozhodnutí některý ze spoluvlastníků proto, že se při rozhodování o společné věci nedosáhlo potřebné většiny.

43. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu a s poukazem na zákonná ustanovení soud posoudil soud věc po právní stránce takto: V řízení bylo prokázáno, že většinoví spoluvlastníci ve vztahu k Nemovitosti postupují s péčí řádných hospodářů, kdy nelze hodnotit za porušení povinnosti řádného hospodáře, pokud většinoví spoluvlastníci se dohodnou, že Nemovitost budou opravována pouze z výnosů a zadlužovat se nebudou, když k postupné rekonstrukci domu dochází. Občanský zákoník upravuje správu společné věci v § 1126 až § 1139 o. z. a stanovuje, že o běžné správě spoluvlastníci rozhodují většinou hlasů, při rozhodování o významných záležitostech jsou nezbytné dvě třetiny hlasů a pouze ve výjimečných případech je nutný souhlas všech spoluvlastníků. Zároveň ale chrání menšinového spoluvlastníka, který může dle § 1128 odst. 2 o. z. navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, a to ve lhůtě třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, nebo od chvíle, kdy se o rozhodnutí spoluvlastníků dozvěděl. Případně se menšinový spoluvlastník může domáhat zrušení rozhodnutí většinového spoluvlastníka. Tohoto svého práva žalobkyně ani jednou nevyužila, což sama v tomto řízení potvrdila. Tuto svou pasivitu soudu zdůvodnila existencí krátké lhůty. Subjektivní lhůta 30 dnů je ale dle názoru soudu zcela dostatečná k samotnému konání, kdy v rámci řízení bylo prokázáno, že ve vztahu k prodloužení smluv stávajícím nájemcům se o této skutečnosti dozvěděla nejpozději doručením půlročního vyúčtování, což nebylo nikdy zpochybněno a v řízení bylo prokázáno, že jí vyúčtování bylo poskytováno. Nejpozději od tohoto dne jí běžela zákonná lhůta k podání žaloby na určení neplatnosti rozhodnutí většinových spoluvlastníků, případně na určení, že rozhodnutí většinových spoluvlastníků nemá vůči žalobkyni právní účinky ve vztahu k bytu č. 2 a 6, kdy soud by pak upravil poměry mezi spoluvlastníky. Případně pokud měla zato, že byt č. 7 měl být pronajmut a měla-li pro byt nájemce, mohla sama jako spoluvlastník Nemovitosti přijít s tímto návrhem na ostatní spoluvlastníky a případně pokud byl nebyl dán souhlas s pronájmem bytu č. 7, mohla podat žalobu na nahrazení souhlasu ostatních spoluvlastníků soudem, případně jiný druh žaloby. Samá žalobkyně má stejná práva jako ostatní spoluvlastníci a jako taková je oprávněna a i povinna je využít. Pokud žalobkyně nebrojila tímto postupem proti rozhodnutí většinových spoluvlastníků či nevyužila svých práv spojených s vlastnictvím Nemovitosti má soud zato, že následná žaloba na náhradu škody spočívající v ušlém zisku za nepronajmutí bytů č. 2, 6 za vyšší nájemné a vůbec nepronajmutí bytu č. 7 je pak obcházením zákonné úpravy, ve vztahu ke správě společné věci a zákonných prostředků k její ochraně, pokud se žalobkyně domnívá, že byla porušena její práva spoluvlastnice. Sama žalobkyně tak se mohla snažit pronajmout byt č. 7 a pokud tak nečinila, ab absurdum dle svých tvrzení ve vztahu k žalobcům a porušení povinnosti řádného hospodáře, že tento byt nepronajali, sama stejného jednání činila, když má stejná práva jako ostatní spoluvlastníci.

44. Žalobkyně poukázala na nález Ústavního soudu ČR, se kterým se soud samozřejmě zcela ztotožňuje, ale dle jeho názoru není na tento případ přiléhavý. Ústavní soud ve svém nálezu podotýká, že, ,,pokud by byl k hospodaření se společnou věcí bezpodmínečně nutný souhlas všech spoluvlastníků, mohlo by být hospodaření s věcí zcela znemožněno. Majorizaci je však možno respektovat pouze v případech, v nichž není výsledek v extrémním nesouladu s principy spravedlnosti a neporušuje základní práva menšinových spoluvlastníků. Nelze proto připustit, aby hospodaření probíhalo způsobem, který vůbec nerespektuje oprávněné zájmy menšinového spoluvlastníka a který popírá samu podstatu a smysl jeho základního práva. Ochrana vlastnického práva totiž náleží oběma spoluvlastníkům“ (srov. nález Ústavního soudu ze dne 21. 10. 2008, sp. zn. IV. ÚS 1735/07). V případě žalobkyně totiž nikdo z žalovaných její vlastnická práva neporušuje, když se žalovaní svou správou nemovitosti a její postupnou rekonstrukcí ve snaze nezatížit tímto své rodinné rozpočty pokouší získat nájmem jednotlivých bytů výnos, který je pochopitelně oprávněným zájmem i menšinového spoluvlastníka.

45. Soud má za prokázané, že žalobkyně byla o zásadních věcech informována prostřednictvím emailové korespondence. Stejně jako ostatní spoluvlastníci dostávala půlroční vyúčtování od správcovské firmy a měla i přehled o nájemních smlouvách bytů, kdy smlouvy končí a zda budou prodlouženy, když k jejich prodlužování se i sama vyjadřovala.

46. Soud neshledává jako porušení řádné správy s péčí řádného hospodáře, pokud se žalovaným podařilo dva ze tří bytů ve zdevastovaném stavu pronajmout v situaci, kdy tyto byty nebylo možné pronajmout s pomocí realitní kanceláře k obvyklému bydlení a zároveň žalovaní v té době neměli finanční prostředky k jejich rekonstrukci. Naopak se toto řešení pomocí ,,gentlemanských dohod“, kdy žalovaní pronajali dva byty za velmi nízké nájemné, ale nájemci se zároveň zavázali do bytů investovat sami, jeví jako logické a výhodné pro všechny strany za situace, že nejsou prostředky na opravu bytu.

47. Byt č. 2 byl při předání v dezolátním stavu, nájemce do bytu pořídil kuchyň v hodnotě 150 000 Kč, opravil podlahu a položil koberec, v bytě provedl instalatérské práce, udělala se koupelna, záchod, bojlery, pan [jméno FO] s kolegou provedli novou výmalbu a do bytu se pořídily tři nové lustry v celkové hodnotě 8 000 Kč. Do bytu tak bylo ze strany nájemce investováno zhruba 300 000 Kč, přičemž kuchyň, vybavení koupely, lustry v bytě po jeho vyklizení zůstaly, čímž se nepochybně zvýšila jeho hodnota či ke snížení jeho hodnoty minimálně nedošlo. Tento postup žalovaných nelze hodnotit jako porušení povinnosti řádného spravování společné věci.

48. Byt č. 6 byl rovněž v naprosto neobyvatelném stavu, nájemce [jméno FO], který si byt pronajal za 4 000 Kč měsíčně, tedy nechal zavést do bytu plyn, opravit elektřinu, nainstalovat malý boiler v koupelně, instalatérské práce k zprovoznění toalety, vyčistit balkon od holubího trusu. Celkem do bytu nájemce investoval kolem 120 000 Kč. V průběhu doby nájemné bylo určitým způsobem zvyšováno.

49. Oba byty se sice podařilo pronajmout díky známosti žalovaného č. 1, ale ten za toto žádnou protihodnotu vyjma nižšího nájemného do společného účtu domu nezískal, a v této situaci si ani dost dobře nelze představit jinou možnost, jak byty v takovém stavu pronajmout. Lze proto uzavřít, že takové jednání soud shledává jako řádnou správu s péčí řádného hospodáře. Pokud žalobkyně následně nesouhlasila s rozhodnutím většinových spoluvlastníků ve vztahu k prodloužení nájmu bytu č. 2 a 6 stávajícím nájemcům, opět soud odkazuje na její možnosti v rámci správy společné věci, kdy prodloužení nájemních smluv u těch bytů za souhlasu většinových spoluvlastníků dle soudu nelze hodnotit jako porušení povinnosti žalovaných při správě společné věci. Byt č. 7 se sice nepodařilo pronajmout, ale jakmile to finanční prostředky dovolily, přistoupilo se v roce 2021 ke kompletní rekonstrukci, díky níž bylo možné dne 16. 12. 2021 pronajmout byt již za tržní nájemné [jméno FO].

50. Soud má tak z provedeného dokazování za prokázané, že žalovaní neporušili žádnou povinnost stanovenou zákonem dle § 2910 o. z., a nezasáhli tak do absolutního práva žalobkyně, když se v rámci svých možností snaží nemovitost postupně opravovat, byty jsou pronajaty se souhlasem většinových spoluvlastníků za dohodnuté nájemné. Je zcela pochopitelné, že se názory na správu společné věci žalobkyně a žalovaných rozcházejí, ale za situace, kdy většina spoluvlastníků rozhodne a žalobkyně se tomuto rozhodnutí nebrání, tak s ním de facto souhlasí. Bylo prokázáno, že žalobkyně věděla o předmětných nájemních smlouvách, rovněž věděla, že byt č. 7 nebyl do určité doby pronajmut, a protože proti postupu většinových spoluvlastníků nebrojila, nemůže se dovolávat následně porušení právních povinností žalovaných a vzniku škody za situace, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaní se o nemovitost starají, snaží se dům zrekonstruovat v rámci svých finančních možností a nelze klást k tíži žalovaným, že nechtějí provádět rekonstrukce (využití půdních prostor), na které nemají dostatek finančních prostředků. Z těchto důvodů tak při nesplnění již první podmínky pro vznik odpovědnosti za škodu-porušení povinnosti žalovaných jako spoluvlastníků Nemovitosti, se soud nezabýval výší škody a příčinnou souvislostí mezi porušením povinností ze strany žalovaných a vznikem škody, když pouze kumulativní splnění těchto podmínek může být základem pro úspěch žaloby. Z výše uvedených důvodů proto soud žalobu zamítl (výrok I).

51. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 273 673 Kč. Tyto náklady představují náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 324 843 Kč sestávající z částky po snížení o 20% s ohledem na zastoupení více osob právním zástupcem, tedy v částce 7 696 Kč za každý z 5,5 úkonů provedených za tři společně zastoupené účastníky (tzn. 16,5 úkonů) dle § 11 odst. 1 a. t. (za převzetí a přípravu zastoupení, vyjádření žalovaných k žalobě ze dne 22. 7. 2022, repliku žalovaných ze dne 21. 11. 2022, účast na jednání dne 8. 12. 2022 počítaný za úkon, když nebylo jednání fakticky zahájeno, účast u mediátora dne 22. 2. 2023, účast na jednání dne 16. 5. 2023), z tarifní hodnoty ve výši 423 844 Kč po rozšíření předmětu řízení sestávající z částky 8 016 Kč za každý z 4 úkonů provedených za tři společně zastoupené účastníky (tzn. 12 úkonů) dle § 11 odst. 1 a. t. vyjádření žalovaných ze dne 13. 10. 2023 po vyloučení věci k samostatnému projednání a účast na jednáních soudu dne 17. 10. 2023, dne 12. 12. 2023 a dne 13. 2. 2024), , dále včetně 10 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč za každý společný úkon dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z nákladů za právní zastoupení, náklady řízení žalovaných činí 273 672,96 Kč, po zaokrouhlení byla přiznána částka 273 673 Kč.

52. Soud nepřiznal právnímu zástupci požadovanou náhradu nákladů za úkon – podání žalovaných ze dne 25. 10. 2023 (doložení listin), když tento úkon nebyl na výzvu soudu, jednalo se o doložení důkazních prostředků žalovanými v jejich prospěch a z důvodu unesení jejich důkazního břemena, tedy soud tento úkon nepokládá za účelně vynaložený náklad.

53. Soud přiznal žalovaným pouze 10 paušálních náhrad ve výši 300 Kč v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, protože, přestože advokát zastupoval tři účastníky, všechny úkony za ně činil současně a prakticky se tak jedná vždy pouze o jeden úkon (srov. např. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30.9.2014, sp. zn. 25 Cdo 1610/2014).

54. Celkové náklady žalobců ve výši 273 673 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

Poučení