21 C 233/2023 - 221

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] zastoupená advokátem [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Adresa zainteresované osoby 0/1] proti žalované: [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] zastoupená advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] o přezkoumání výpovědi z nájmu takto:

Výrok

I. Žaloba, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu domu č. p. [Anonymizováno] v [adresa], obec [adresa], stojícího na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], v k. ú. [adresa] sepsaná žalovanou dne 23. 3. 2023 není oprávněná a platná, se zamítá.

II. Žalované se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 8. 6. 2023 u zdejšího soudu domáhala určení, že výpověď z nájmu sepsaná žalovanou dne 23. 3. 2023, která byla žalobkyni doručena dne 11. 4. 2023, není oprávněná. Tvrdila, že žalovaná je vlastnicí domu stojícího na pozemku parc. č. [hodnota] na adrese [adresa]. Žalobkyně se svým manželem uzavřeli dne 1. 1. 2023 s žalovanou a jejím otcem, nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem domu č.p. [Anonymizováno] na dobu neurčitou. Žalobkyně s manželem žalované v minulosti darovali bytovou jednotku 3 + 1 v [Anonymizováno]. Za to jim byla přislíbena předmětného domu, který žalobkyně několik let obývá. Žalovaná bytovou jednotku prodala. K převodu domu nikdy nedošlo. Žalobkyně má z tohoto důvodu s žalovanou, která je její dcerou, velice komplikovaný vztah. Dne 11. 4. 2023 obdržela žalobkyně od žalované výpověď nájemní smlouvy odůvodněnou nehrazením nájemného po dobu delší než tři měsíce. Žalobkyně vznesla proti výpovědi námitky, protože nájemné ve výši úhrady poplatků hradí. Žalovaná se k námitkám, které jí byly doručeny 28. 4. 2023, nevyjádřila.

2. Žalovaná s žalobou ve vyjádření ze 4. 8. 2023 nesouhlasila a navrhovala, aby byla zamítnuta. Tvrdila, že společně s [jméno FO] na straně jedné, uzavřeli dne 1. 1. 2013 se žalobkyní a panem [jméno FO] na straně druhé nájemní smlouvu. Předmětná nájemní smlouva nebyla uzavřena za podmínek stanovených § 685 a násl. obč. zák., který byl zrušen ke dni 1. 1. 2014, tj. nebyla uzavřena smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu. Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti o. z. I přes nesplnění zákonných požadavků, které pro platnost nájemní smlouvy obč. zák. vyžadoval, se žalovaná domnívá, že předmětná nájemní smlouva bude považována za řádně uzavřenou, a to podle ustanovení § 2238 o. z. Předmětem nájemní smlouvy byla stavba č.p. [Anonymizováno]; rodinný dům v [adresa] v obci [adresa]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Účastníci řízení si taktéž předmětnou nájemní smlouvou sjednali nájemné. Dle 1.5 nájemní smlouvy se účastníci řízení dohodli na následujícím znění: „Výše nájemného se sjednává v částce zahrnující pouze poplatky ve výši 5000,- Kč (slovy: pět tisíc korun českých) s tím, že je splatné vždy 1. kalendářní den v měsíci.“. Žalovaná učinila nesporným, že smluvní strany si sjednaly nájemné v částce zahrnující pouze poplatky ve výši 5.000 Kč. Podle ustanovení § 2213 o. z. je nájemce povinen platit nájemné. Podle ustanovení § 1955 odst. 1 o. z. dlužník plní v místě bydliště nebo sídla věřitele. Žalobkyně si musela být vědoma toho, že nájemné dlouhodobě neplatila k rukám žalované. Skutečnost, že žalobkyně údajně hradila nějaké blíže nespecifikované platby třetím osobám – tj. osobám zcela odlišným od žalované, žalobkyni nezbavovalo povinnosti hradit nájemné. Dle přesvědčení žalobkyně je podstatou nájemního vztahu přenechání věci ve vlastnictví pronajímatele k užívání nájemci, který se za toto užívání zavazuje platit pronajímateli nájemné. Žalovaná podala předmětnou výpověď v písemné formě a tato výpověď žalobkyni došla. Žalovaná poučila žalobkyni o jejím právu vznést proti předmětné výpovědi námitky, přičemž žalobkyni dále poučila o jejím právu navrhnout přezkum předmětné výpovědi soudem, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi. Žalovaná specifikovala konkrétní výpovědní důvod, pro který se rozhodla vypovědět předmětnou nájemní smlouvu. Žalovaná taktéž ve výpovědi ze dne 23. 3. 2023 upozornila žalobkyni na tříměsíční výpovědní lhůtu, a to s odkazem na příslušné zákonné ustanovení. Žalobkyně doposud nikterak neprokázala, že předmětný návrh o přezkoumání oprávněnosti výpovědi byl podán včasně. Ve své námitce ze dne 12. 4. 2023 žalobkyně uvedla, že výpověď byla doručena dne 12. 4. 2023, přičemž však ve svém návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, podaného dne 8. 6. 2023 žalobkyně opakovaně uvedla, že výpověď jí byla doručena dne 11. 4. 2023. Je možné, že žalobkyně obdržela předmětnou výpověď dříve, a daný návrh o přezkoumání oprávněnosti nebyl včasně podán.

3. V dalším vyjádření z 13. 11. 2023 žalovaná uvedla, že je nutné poukázat na vnitřní rozpornost tvrzení žalobkyně. Žalobkyně ve své žalobě opakovaně uváděla, že nájemné hradí řádně. Při jednání ve věci však žalobkyně na dotaz soudu vyjádřila absolutní nepochopení toho, proč by v rámci nájemního vztahu měla žalované hradit nájemné. Později při jednání žalobkyně uvedla, že nájemné a ani jiné platby spojené s předmětem nájmu k rukám žalované nikdy neplatila. Žalobkyně jako podpůrný argument opakovaně uvedla, že v předmětné nájemní smlouvě nebylo sjednáno, ke kterým rukám měla být žalobkyně povinna nájemné hradit. Z výše uváděných tvrzení žalobkyně lze učinit závěr o tom, že žalobkyně nikdy nepojala ani sebemenší úmysl hradit nájemné za užívání předmětné nemovitosti. Žalobkyně se společně s jejím manželem nedlouho po uzavření předmětné nájemní smlouvy, dostala do tíživé finanční situace, jejímž důsledkem byl podaný insolvenční návrh spojený s návrhem na oddlužení. S tíživou finanční situací žalobkyně (a jejího manžela) byla žalovaná obeznámena. Mimo jiné i právě tato těžká životní situace na straně žalobkyně vedla žalovanou k tomu, že v předmětném období nepožadovala pravidelnou úhradu nájemného. Tento stav však neměl trvat věčně – žalovaná předpokládala, že žalobkyně začne plnit své povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy právě ve chvíli, kdy s konečnou platností dojde k ukončení insolvenčního řízení, resp. k oddlužení žalobkyně. Tak se však nestalo a žalovaná i nadále užívala předmětnou nemovitost, aniž by žalované za toto užívání hradila nájemné. Mezi účastnicemi tohoto řízení bylo jednáno o darování předmětné nemovitosti s tím, že současně bude uzavřena dohoda o užívání společné věci za 4.999 Kč měsíčně. Tato částka pak v zásadě koresponduje s částkou uvedenou v nájemní smlouvě. K platnému uzavření takovéto dohody mezi účastnicemi však nikdy nedošlo a v platnosti tak zůstala nájemní smlouva ze dne 1. 1. 2013. Žalobkyně předložila řadu důkazů, které mají v zásadě nulovou vypovídající hodnotu. Mezi účastnicemi byl sjednán úplatný závazek. Účastnice měly vůli uzavřít právě nájemní smlouvu. Skutečnost, že žalovaná dlouhou dobu nevyžadovala po žalobkyni platby nájemného (z důvodů výše popsaných), ještě neznamená, že žalovaná byla oprávněna doživotně užívat předmětnou nemovitost bez povinnosti hradit sjednané nájemné. Není možné vykládat předmětnou nájemní smlouvu jako smlouvu o výpůjčce či smlouvu o výprose. Vztah založený nájemní smlouvou byl úplatný a byl uzavřen na dobu neurčitou. Pokud je stranami sjednána jakákoli úplata, nebude se jednat o výprosu, nýbrž dle okolností, o nájem či jiný obdobný závazek. Vztah mezi účastnicemi je klasickým nájemním vztahem. Úmysl, se kterým uzavíraly účastnice nájemní smlouvu, nikdy netkvěl v tom, přenechat žalobkyni k bezplatnému užívání předmětnou nemovitost.

4. V dalším vyjádření ze 17. 1. 2024 žalobkyně namítala, že pro právní posouzení otázky smluvní vůle sporných stran je důležité kompletně zrekonstruovat skutkový stav, zejména pozadí a důvody k uzavření smlouvy označené jako „nájemní smlouva“ ze dne 1. 1. 2013. Smlouva se týká užívání nemovitosti v obci [adresa]. Jedná se o majetek, který původně náležel prvnímu manželovi žalobkyně (otci žalované) a jeho rodině. Nemovitost sloužila jako víkendové a letní sídlo pro celou rodinu. Žalobkyně přitom se svým druhým manželem bydlela v bytě na adrese [adresa]. Žalovaná zde často na náklady své matky pobývala i s dětmi, když neměla partnera. Žalobkyně jí přitom finančně pomáhala i s právními náklady při rozvodu a vymáhání výživného na děti. V létě pak trávili čas právě v nemovitosti, opět často na náklady žalobkyně. Poté, co se žalovaná podruhé vdala, žalobkyně s manželem čím dál více času trávili v nemovitosti a hodlali zde žít trvale s ohledem na odchod žalobkyně do důchodu. V roce 2010 se začalo proto diskutovat nad faktickým a právním řešením situace. Žalovaná s manželem v té době bydleli u prvního manžela žalobkyně, což nebylo vyhovující (proto také časté návštěvy u žalobkyně a v nemovitosti). S ohledem na skutečnost, že [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] privatizovala bytový fond, bylo dohodnuto, že byt v [Anonymizováno] bude náležet žalované s manželem, protože žalobkyně s manželem se trvale přemístí do nemovitosti. Tak se také stalo od května 2011 poté, co byly v nemovitosti provedeny potřebné úpravy pro trvalé bydlení na náklady žalobkyně s manželem (přívod kanalizace, vody atd.). Nemovitost původně sloužila jen jako letní „chata“ a nebyla určena k trvalému bydlení. Žalovaná s rodinou pak od roku 2011 trvale pobývala v bytě v [Anonymizováno]. Bylo však třeba vyřešit také právní vztahy k nemovitosti, když její polovinu vlastnila paní [tituly před jménem] [jméno FO] (sestřenice prvního manžela žalobkyně a otce žalované). Žalobkyně s manželem neměli dost prostředků na odkup poloviny nemovitosti. Dne 25. 2. 2011 byla podepsána smlouva o smlouvě budoucí kupní k bytu v [Anonymizováno]. Záloha ve výši 920.000 Kč byla použita na odkup poloviny nemovitosti od paní [tituly před jménem] [jméno FO] na základě smlouvy ze dne 4. 10. 2010. Kupující byla paní [jméno FO], dnes [jméno FO] (dcera žalobkyně a sestra žalované). Důvodem byla skutečnost, že jen paní [jméno FO] měla v té době od banky povolen úvěr, avšak nakonec financovala nákup jiné nemovitosti. Příslušné dokumenty už však byly podepsány, proto se oficiálně stala vlastníkem paní [jméno FO], i když kupní cena byla vypořádána z prostředků za převod bytu v [Anonymizováno]. V tu chvíli byla nemovitost vlastněná z poloviny paní [jméno FO] a z poloviny jejím otcem (prvním manželem žalobkyně), který se zavázal přistoupit k závazku, pokud by smlouva o smlouvě budoucí nebyla ze strany žalobkyně a jejího druhého manžela naplněna. [jméno FO] (dcera žalobkyně a sestra žalované) již dne 26. 8. 2011 převedla svou polovinu nemovitosti na žalovanou, která financovala odkup (výměnou za byt v [Anonymizováno]). Žalovaná učinila téhož dne 26. 8. 2011 závěť, kde svůj podíl na nemovitosti odkázala žalobkyni s manželem. Dle původní dohody měla žalovaná následně darovat polovinu nemovitosti žalobkyni, ta se však se svým manželem dostala do finančních potíží a hrozila jim insolvence. Proto byla transakce pozastavena a byla vyhotovena smlouva, aby měla žalobkyně s manželem písemný podklad pro užívání Nemovitosti. Žalobkyně s manželem užívali trvale nemovitost už před datem 1. 1. 2013, hradili pak veškeré náklady spojené s jejím užíváním, nikoliv však nájem. Dokonce došlo i k částečné rekonstrukci z jejich prostředků. Žalovaná, ostatně jako všichni ostatní členové rodiny, mohla kdykoliv nemovitost navštěvovat, což také s ohledem na děti (vnoučata žalobkyně) často činila. Když dne [datum] zemřel druhý manžel žalobkyně, tehdy nezletilý syn žalované [jméno FO] se k žalobkyni nastěhoval na tři roky natrvalo na její náklady, jako psychická podpora. Dne [datum] zemřel pan [jméno FO] (otec žalované a první manžel žalobkyně). Dědici byly paní [jméno FO] a žalovaná, přičemž paní [jméno FO] se vzdala svého dědického podílu (tj. čtvrtiny nemovitosti), aby nebyly komplikace s převodem nemovitosti na žalobkyni. Žalovaná se tak stala jediným vlastníkem nemovitosti. V mezidobí pak žalovaná s vysokým ziskem prodala Byt v [Anonymizováno]. Dne 22. 1. 2020 dosáhla žalobkyně oddlužení, kontaktovala tak svou dceru s ohledem na splnění původní dohody. Rodinné vztahy byly už v té době narušené. V průběhu roku 2021 došlo k dohodě o darování poloviny nemovitosti. Příslušnou smlouvu žalobkyně dokonce podepsala. Žalovaná však nakonec nemovitost odmítla darovat. Celá situace vyvrcholila současným řízením. Žalovaná, aniž by kdykoliv upomenula žalobkyni s úhradou údajného nájemného, dala žalobkyni „výpověď z nájmu“. Žalobkyně však žalované dle dohody nic hradit neměla, pouze šly na její bedra veškeré platby spojené s nemovitostí (i ty, které má zajišťovat pronajímatel). V laických očích žalované bylo hrazení poplatků „nájemným“. Žalobkyně nikdy nic ve smyslu nájemného nehradila, hradit nehodlala a nebyla k tomu vyzvána, a to po dobu více než 10 let. V podstatě žalovaná tvrdí, že zadarmo obdržela byt v [Anonymizováno], odkoupila nemovitost a vše jí náleží, tudíž by jí měla její matka, která jí po celý život vypomáhá, jak se dá, hradit nájemné. To zjevně neodpovídá skutečnosti ani předloženým důkazním návrhům. S ohledem na skutečnost, že žalobkyně je laik, ve chvíli doručení výpovědi z nájmu reagovala z opatrnosti dle ustanovení o. z. o nájmu bytu. Jak ostatně uzavřel soud, všechny náležitosti i lhůty týkající se námitek a žaloby na neplatnost dle § 2286 a 2290 o. z. byly dodrženy. Disputace žalované nad termínem doručení výpovědi žalobkyni jsou bezdůvodné. Dále odkázala na ustanovení § 3 odst. 2 písm. d), § 6 odst. 1 a 2 a § 8 o. z. Z výše popsaného skutkového stavu je jasné, že žalovaná výměnou za byt v [Anonymizováno] měla nechat žalobkyni dožít v nemovitosti, tato dohoda však kvůli různým skutečnostem nebyla právně dovršena převodem alespoň části nemovitosti na žalobkyni. Žalovaná se tento slíbený krok zdráhá učinit, naopak využívá na první pohled bez znalosti kontextu nejasného textu smlouvy a po 9 letech jejího trvání žádá nájemné, respektive dává účelovou výpověď z nájmu, aby nemovitost mohla zpeněžit a nechat žalobkyni, svou matku, bez střechy nad hlavou. Ať už bude smlouva vyložena jakkoliv, výpověď ze dne 23. 3.2 023 jen dle § 580 o. z. neplatná pro rozpor s dobrými mravy. Jazykovým výkladem nelze dojít k jinému závěru, než že nájemné je v podstatě 0 Kč a žalobkyně je povinna hradit poplatky spojené s bydlením (dnes už výrazně převyšující částku 5.000 Kč). V praxi se jedná o energie, televizní a rozhlasové poplatky, ale např. i pojištění. Nulové nájemné je potvrzené mnohaletou praxí stran, a odpovídá i záměru stran při podpisu smlouvy. Pokud žalovaná měla jiný záměr, což žalobkyně popírá, uvedla žalobkyni v omyl a opět jsou její jednání neplatná. Je nutné smlouvu vyložit dle jejího znění a zejména dle vůle smluvních stran, a poté ji podřídit nejbližšímu smluvnímu typu případně ji považovat za smlouvu inominátní. Smlouva pouze navazuje na faktický stav a ústní dohodu, když žalobkyně se svým manželem užívali nemovitost a hradili s tím spojené poplatky s tím, že v budoucnu by měla nemovitost připadnout do jejich vlastnictví. Žalovaná pak obdržela byt v [Anonymizováno]. Žalobkyně měla v nemovitosti dožít, tj. čas užívání věci byl jasně určen. Nemůže se tedy jednat o výprosu dle § 2189 o. z. Spíše se tak může jednat o výpůjčku dle § 2193 a násl. o. z., která může být uzavřena i na dobu neurčitou, jak je ve smlouvě uvedeno (reálně však do úmrtí žalobkyně). Žalobkyně (půjčitel) nevyužívá věc v rozporu se smlouvou a žalovaná nepotřebuje věc nevyhnutelně dříve než před smrtí žalobkyně. Tudíž zde není důvod k vrácení věci, pokud by se dala výpověď vykládat jako výzva k vrácení, což žalobkyně popírá. Ať už se však použije jakýkoliv smluvní typ, stále platí argumentaci o nemravnosti. Celou situaci při spojení ústních dohod a smlouvy lze posoudit jako výměnek. Žalované (dceři žalobkyně) se dostalo bytu v [Anonymizováno] výměnou za to, že žalobkyně bude moci dožít v Nemovitosti, kam měla žalovaná neomezený přístup. Takto dohodu akceptoval i původní spoluvlastník, otec žalované a první manžel žalobkyně. Bohužel nedošlo ke správnému nastavení, kdy mělo být žalobkyni zřízeno věcné břemeno bydlení. Na základě dohody měla být žalobkyni část nemovitosti darována. S ohledem na dobu vzniku smlouvy jí je nutno posuzovat jako smlouvu inominátní či smlouvu o výpůjčce v souladu s § 659 a násl. obč. zák., jelikož se v souladu s § 3028 odst. 3 o. z. použije tehdejší právní úprava neznající řadu smluvních typů uvedených v o. z. V případě smlouvy inominátní se jedná v podstatě o obligační výměnek založený ústní dohodou a poté jen nevhodně písemně potvrzený. Neexistuje důvod k výpovědi z neexistujícího nájmu, žalovaná taktéž nemá jiný důležitý důvod k ukončení smluvního vztahu a zbavení žalobkyně bydlení. Výpověď ze dne 23. 3. 2023 je neplatným právním úkonem už jen pro rozpor s dobrými mravy, avšak také z důvodu chybějícího právního podkladu pro dání výpovědi s ohledem na neexistenci nájmu v právním slova smyslu.

5. Žalovaná ve vyjádření z 9. 2. 2024 namítala, že by soud neměl přihlížet k poslednímu vyjádření žalobkyně s ohledem na porušení pravidel koncentrace. Po uplynutí koncentrační lhůty byly také navrženy následující důkazy: výpověď [jméno FO] [Anonymizováno], návrh na vyžádání výpisu a převodové smlouvy k jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, č. [Anonymizováno], v budově č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno] stojící na pozemku p. č. [Anonymizováno][Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno], u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] a závěť žalované. Celé vyjádření žalobkyně je založeno na nových (a navíc zcela nepravdivých) tvrzeních. Je nepřijatelné, aby tato nová tvrzení byla podrobena jakémukoliv zkoumání.

6. Při jednání konaném dne 10. 10. 2023 učinily účastnice nesporným, že žalovaná je vlastnicí pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba, budova č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům) a pozemku parc. č. . [Anonymizováno], vše v k. ú. [adresa]. Mezi žalovanou a [jméno FO], jako pronajímateli, a žalobkyní a [jméno FO], jako nájemci, byla dne 1. 1. 2013 uzavřena smlouva označená jako nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem domu na adrese [adresa]. Žalobkyně je matkou žalované. [jméno FO], narozený dne [datum], který byl manželem žalobkyně, zemřel dne [datum]. [jméno FO], narozený dne [datum], který je otcem žalované, dne [datum] zemřel.

7. Mezi účastníky zůstalo sporným, zda byla výpověď nájemní smlouvy oprávněná, resp. zda žalobkyně porušila povinnost hradit k rukám žalované nájemné.

8. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

9. Ze smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne 25. 2. 2011 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobkyní a [jméno FO], nar. [datum], jako budoucími prodávajícími, a žalovanou a [jméno FO], nar. [datum], jako budoucími kupujícími. Budoucí prodávající prohlásili, že se na základě kupní smlouvy uzavřené mezi nimi a [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] stanou vlastníky bytu č. [hodnota], I. kategorie o velikosti 3+1 v 2. NP domu č.p. [Anonymizováno] v [adresa]. Budoucí kupující se zavázali uhradit budoucím prodávajícím za předmětný byt kupní cenu ve výši 920.000 Kč. Kupní cena měla být uhrazena na účet č. [č. účtu]. Smluvní strany prohlásily, že předmětný účet je účtem notářské úschovy určeným za účelem zaplacení kupní ceny za ideální spoluvlastnický podíl o velikosti id. k budově č.p. [Anonymizováno] na stavební parcele č. [hodnota], pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno], vše v kú. [adresa]. Prodávajícím byla [tituly před jménem] [jméno FO] a kupující [jméno FO]. Budoucí kupující souhlasili s tím, že budoucí prodávající použijí zálohu k poskytnutí půjčce paní [jméno FO].

10. Z darovací smlouvy ze dne 26. 8. 2011 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi [jméno FO], nar. [datum], jako dárkyní, a žalovanou jako obdarovanou. Dárkyně darovala žalované id. k budově č.p. [Anonymizováno] na stavební parcele č. [hodnota], pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno], vše v k.ú. [adresa]. Z návrhu na vklad ze dne 26. 8. 2011 bylo zjištěno, že byl podán dne 14. 9. 2011.

11. Ze závěti ze dne 26. 8. 2011 bylo zjištěno, že žalovaná pro případ smrti odkázala žalobkyni a [jméno FO], ideální nemovitostí – budovy č.p. [Anonymizováno] na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], pozemku, parc. č. st. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno], vše v kú. [adresa].

12. Z darovací smlouvy ze dne 20. 12. 2012 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobkyní a [jméno FO] jako dárci a žalovanou jako obdarovanou. Předmětem darování byla bytová jednotka č. [Anonymizováno] spolu se spoluvlastnickým podílem v k.ú. [adresa]. Z návrhu na vklad bylo zjištěno, že byl podán 28. 12. 2012.

13. Z darovací smlouvy ze dne 20. 12. 2012 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou jako dárkyní a [jméno FO] jako dárcem. Žalovaná darovala obdarovanému ideální spoluvlastnický podíl o velikosti bytové jednotce č. [Anonymizováno] a spoluvlastnickému podílu v k.ú. [adresa]. Z návrhu na vklad bylo zjištěno, že byl podán 30. 1. 2013.

14. Z nájemní smlouvy z 1. 1. 2013 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a [jméno FO], jako pronajímateli, a žalobkyní a [jméno FO], jako nájemci. Ve smlouvě bylo uvedeno, že pronajímatelé jsou výlučnými vlastníky domu na pozemku [adresa]. Dále zde bylo uvedeno, že pronajímatelé pronajímají předmětný dům nájemcům do společného nájmu. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dále zde bylo uvedeno: „Výše nájemného se sjednává v částce zahrnující pouze poplatky ve výši 5000,-Kč (slovy: pět tisíc korun českých) s tím, že je splatné vždy 1. kalendářní den v měsíci.“.

15. Z informace o insolvenčním řízení bylo zjištěno, že žalobkyně a [jméno FO] podali dne 15. 9. 2014 insolvenční návrh spojený s návrhem na povolení oddlužení. Z usnesení Krajského soudu v [Anonymizováno] ze dne [datum],[Anonymizováno]č. j. [spisová značka], bylo zjištěno, že byl zjištěn úpadek žalobkyně a [jméno FO] a současně bylo povoleno řešení tohoto úpadku oddlužením.

16. Z usnesení Krajského soudu v [Anonymizováno] ze dne [datum], č. j. [spisová značka], bylo zjištěno, že žalobkyně byla osvobozena od placení pohledávek zahrnutých do oddlužení v rozsahu, v němž dosud nebyly uspokojeny.

17. Z kupní smlouvy ze dne 18. 6. 2020 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a [jméno FO] a [jméno FO] a [Anonymizováno] [Anonymizováno] jako kupujícími. Prodávající prohlásili, že jsou na základě darovací smlouvy ze dne 20. 12. 2012 vlastníky jednotky (bytu) č. [Anonymizováno] a spoluvlastnického podílu v k.ú. [adresa]. Kupní cena za prodej bytu činila 5.300.000 Kč. Z návrhu na vklad vlastnického práva ze dne 2. 6. 2020 bylo zjištěno, že byl podán dne 23. 6. 2020.

18. Z usnesení Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 10. 7. 2020, č. j. [spisová značka], bylo zjištěno, že bylo vydáno ve věci řízení po [jméno FO], zemřelém dne [datum] bez zanechání závěti. Účastnicemi řízení byly pozůstalé dcery, žalovaná a [jméno FO]. Výrokem II. byla schválena dohoda o rozdělení pozůstalosti, dle níž žalovaná nabyla nemovité věci v obvyklé ceně 5.460.533,50 Kč (mimo jiné spoluvlastnický podíl o velikosti na nemovitostech zapsaných na LV č. [hodnota] v k.ú. [adresa] v obvyklé ceně 2.000.000 Kč a družstevní podíl v [Anonymizováno] [adresa] v obvyklé ceně 3.200.000 Kč) a [jméno FO] [Anonymizováno] byla zavázána vyplatit částku 1.500.000 Kč.

19. Z emailu [tituly před jménem] [jméno FO], advokátního koncipienta, ze dne 30. 6. 2021, 13:31 hodin, bylo zjištěno, že žalobkyni zaslal návrh smluv k darování nemovitostí ve [jméno FO] a navazující dohodu o užívání společné věci za 4.999 Kč měsíčně.

20. Z emailu žalobkyně ze dne 5. 7. 2021, 14:48 hodin, bylo zjištěno, že uvedla, že zasílá upraveny a akceptovatelný návrh darovací smlouvy. Dále zde uvedla, že darovací smlouva přímo navazuje na ústní dohodu z roku 2010, na jejímž základě byla nemovitost věnována žalované darovací smlouvou z 26. 8. 2011. Nemovitost sloužila jako „zástavní právo“, které mělo být vráceno po převodu bytové jednotky v k.ú. [adresa] na žalovanou a jejího manžela. Všichni účastníci ústní dohody svou část dodrželi a je více než žádoucí, aby také žalovaná dodržela vrácení této zástavy. Dohoda o užívání společné věci není součástí zmiňované ústní dohody.

21. Z návrhu darovací smlouvy z roku 2021 bylo zjištěno, že měla být uzavřena mezi žalovanou jako dárkyní a žalobkyní jako obdarovanou. Žalovaná měla žalobkyni darovat ideální spoluvlastnický podíl ve výši na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba, budova č.p. [Anonymizováno] (rodinný dům), a pozemku parc. č. [Anonymizováno], vše v k.ú. [adresa]. Návrh podepsala pouze žalobkyně, a to dne 4. 8. 2021.

22. Z návrhu dohody o užívání společné věci bylo zjištěno, že měla být uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou, za vedlejší účasti [jméno FO]. Žalovaná měla prohlásit, že darovací smlouvou převedla žalobkyni ideální spoluvlastnický podíl ve výši na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba, budova č.p. [Anonymizováno] (rodinný dům), a pozemku parc. č. [Anonymizováno], vše v k.ú. [adresa]. Smluvní strany se měly dohodnout, že nemovitosti bude jako celek užívat žalobkyně, která bude hradit všechny soukromoprávní i veřejnoprávní platby související s nemovitostmi.

23. Z emailu žalobkyně ze 17. 10. 2021, 13:12 hodin, bylo zjištěno, že zde žalobkyně uvedla, že dne 13. 8. 2021 doručila zástupci žalované návrh darovací smlouvy s ověřeným podpisem a dosud nedostala žádné informace, prč není dále postupováno.

24. Z emailu [tituly před jménem] [jméno FO], advokátního koncipienta, ze dne 18. 10. 2021, 9:26 hodin, bylo zjištěno, že žalobkyni sdělil, že návrh darovací smlouvy obdržel. Žalovaná s podpisem váhá. Nyní je řešena varianta, dle níž by byla uzavřena jednoduchá smlouva o užívání.

25. Z oznámení o výši záloh ze dne 26. 10. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně je odběratelem plynu na adrese [adresa].

26. Z výpovědi z 23. 3. 2023 bylo zjištěno, že zde bylo uvedeno, že žalovaná vypovídá žalobkyni nájem nemovitosti č.p. [Anonymizováno] v obci a k.ú. [adresa] na adrese [adresa] dle nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2013. Bylo zde uvedeno, že žalobkyně nehradila sjednané nájemné po dobu delší než 3měsíce, čímž zvlášť závažným způsobem porušila svou povinnost ze smlouvy dle ustanovení § 2291 odst. 2 o. z. Současně zde bylo poučení o právu vznést námitky proti výpovědi ve smyslu ustanovení § 2286 odst. 2 o. z.

27. Z kopie obálky bylo zjištěno, že zásilka se sledovacím číslem [Anonymizováno] byla k poštovní přepravě podána dne 11. 4. 2023.

28. Z námitek z 12. 4. 2023 bylo zjištěno, že zde žalobkyně uvedla, že jí byla dne 12. 4. 2023 doručena výpověď z nájmu. Poplatky řádně a včas hradí. Výpověď tak není důvodná a je v rozporu s dobrými mravy.

29. Z dodejky bylo zjištěno, že zásilka zaslaná žalobkyní žalované byla dne 28. 4. 2023 doručena adresátce.

30. Z vyúčtování za elektřinu za období od 8. 3. 2022 do 6. 3. 2023 s datem splatnosti 27. 3. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně je odběratelem energie pro odběrné místo na adrese [adresa].

31. Z platebního dokladu SIPO za 4/2023 bylo zjištěno, že žalobkyně uhradila 8.496 Kč za elektřinu, plyn a koncesionářské poplatky.

32. Z informace o pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] k datu 30. 5. 2023 bylo zjištěno, že jako vlastník pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] je evidovaná žalovaná.

33. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 10. 10. 2023 bylo zjištěno, že žalovaná je evidována jako vlastnice pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba, budova č.p. [Anonymizováno] (rodinný dům), a pozemku parc. č. [Anonymizováno], vše v k.ú. [adresa]. Jako nabývací titul jsou uvedeny darovací smlouva ze dne 26. 8. 2011 a usnesení o dědictví Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 10. 6. 2020, č. j. [spisová značka].

34. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 30. 1. 2024 pro LV č. [hodnota] v k.ú. [adresa] bylo zjištěno, že jako vlastníci bytu č. [Anonymizováno] jsou evidováni manželé [jméno FO] a [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Jako nabývací titul je uvedena kupní smlouva z 18. 6. 2020.

35. Svědkyně [jméno FO] při jednání dne 15. 2. 2024 vypověděla, že žalobkyně je její matka a žalovaná je její sestra. S žalovanou není v kontaktu od doby, co měla konflikt s další sestrou, [jméno FO] [Anonymizováno]. S žalobkyní má nyní dobrý vztah. Polovinu nemovitostí ve [jméno FO] vlastnila paní [jméno FO], která chtěla svůj spoluvlastnický podíl prodat. Druhou polovinu vlastnil pan [jméno FO], otec jejích sester. V rámci rodiny řešili, jak sehnat finance. Nakonec odkup podílu financovala žalovaná s manželem. Žalobkyně dala žalované byt za to, že jí s tím pomohla s tím, že žalovaná jí potom dá polovinu nemovitostí ve [jméno FO]. Dokud byly vztahy dobré, jezdili tam všichni. Také tam často dávali děti žalobkyni na hlídání. Byla dohoda, že žalobkyně bude hradit náklady na bydlení, aby to žalovaná nemusela řešit. Nájemné nebylo.

36. Svědkyně [jméno FO] [Anonymizováno] při jednání dne 15. 2. 2024 vypověděla, že žalobkyně je její matka a žalovaná je její sestra. S žalovanou se od úmrtí jejich otce nestýká, protože jí řekla, že pan [jméno FO] není její biologický otec, ale bude souhlasit s tím, aby po něm dědila, ale že to nesmí nikomu říci. Nemovitost ve [jméno FO] vlastnili jako rodina, byla psaná na jejího otce, [jméno FO], a na tetu, [jméno FO]. Teta tam nejezdila a chtěla tedy svou polovinu prodat. Otec na to neměl finance, tak se to nabídlo žalobkyni. Se sestrami sháněly finance a nakonec se nabídla žalovaná, že tetu vyplatí. Jako vlastník pak byl otec a druhou vlastnili [jméno FO]. Současně se domluvilo, že žalobkyně předá žalované byt, u kterého se řešila privatizace. Domluvilo se, že až žalobkyně předá byt žalované, budou nemovitosti ve [jméno FO] vlastnit z [jméno FO] a z žalobkyně. V rámci pozůstalostního řízení po otci, měla svědkyně s žalovanou nabýt každá nemovitostí ve [jméno FO]. Domluvily se, že aby to nekomplikovaly, tak žalovaná vrátí žalobkyni rovnou . Žalovaná s tím následně nesouhlasila. [jméno FO] vymyslel, že si napsali nájemní smlouvu jenom za poplatky, ale žalobkyně neměla žalované nic platit. To nikoho z nich ani nenapadlo. Žalobkyně měla s panem [jméno FO] insolvenci. Řešilo se že, až to doplatí, tak se přepíše na žalobkyni protože pan [jméno FO] mezitím zemřel. V komunikaci na Messengeru žalovaná psala, že ty nemovitosti žalobkyni vrátí, ale vymlouvala se na covid. Svědkyně byla jako veřejnost přítomna při předešlém jednání dne 10. 10. 2023.

37. Svědkyně [jméno FO] při jednání dne 15. 2. 2024 vypověděla, že žalobkyně je její babička, ale bere jí i jako matku. Žalovaná je její matka, ale není s ní v kontaktu. [jméno FO] jako děti jezdily na chatu. Byly tam přes léto. V době převodů jí bylo čtrnáct let, takže to s ní nikdo neřešil. Žalovaná zdědila nemovitostí v dědictví, další zdědila teta [jméno FO], která na žalovanou svou převedla, aby žalovaná mohla převést žalobkyni. Nebyla přítomna tomu, že by žalobkyně s žalovanou řešily nějaké platby nájemného.

38. Na základě shora provedených důkazů a skutečností, které účastníci učinili mezi sebou nespornými, a které nijak neodporují provedeným důkazům, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, a to že nemovité věci v k.ú. [adresa] původně vlastnili [jméno FO] a jeho sestra, [tituly před jménem] [jméno FO], která chtěla svůj ideální spoluvlastnický podíl (1/2) prodat. Mezi žalobkyní a [jméno FO], jako budoucími prodávajícími, a žalovanou a [jméno FO], jako budoucími kupujícími byla dne 25. 2. 2011 uzavřena smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky v k.ú. [adresa] za kupní cenu 920.000 Kč, která měla být uhrazena na účet notářské úschovy určený za účelem zaplacení kupní ceny za ideální spoluvlastnický podíl [tituly před jménem] [jméno FO] k nemovitým věcem v k.ú. [adresa]. Dne 26. 8. 2011 byla mezi [jméno FO] [Anonymizováno] ([jméno FO]), jako dárkyní, a žalovanou jako obdarovanou uzavřena darovací smlouva, kterou dárkyně darovala žalované id. nemovitých věcí v k.ú. [adresa]. Mezi žalobkyní a [jméno FO] jako dárci a žalovanou jako obdarovanou byla dne 20. 12. 2012 uzavřena darovací smlouva, kterou dárci darovali žalované bytovou jednotku v k.ú. [adresa]. Téhož dne, 20. 12. 2012, byla mezi žalovanou a [jméno FO] uzavřena darovací smlouva, kterou žalovaná darovala obdarovanému spoluvlastnický podíl k bytové jednotce v k.ú. [adresa]. Dne 1. 1. 2013 byla mezi žalovanou a [jméno FO], jako „pronajímateli“, a žalobkyní a [jméno FO], jako „nájemci“ uzavřena „nájemní“ smlouva, jejímž předmětem bylo užívání nemovitých věcí v k.ú. [adresa]. V období od 15. 9. 2014 do 15. 1. 2020 probíhalo insolvenční řízení ve věci žalobkyně a jejího manžela, [jméno FO], který dne [datum] zemřel. Žalovaná a [jméno FO] prodali dne 18. 6. 2020 bytovou jednotku v k.ú. [adresa] za 5.300.000 Kč. V rámci pozůstalostního řízení po [jméno FO], který dne [datum] zemřel, uzavřely jeho dcery, žalovaná a [jméno FO], dohodu o rozdělení pozůstalosti, dle níž žalovaná mimo jiné nabyla spoluvlastnický podíl (1/2) k nemovitým věcem v k.ú. [adresa]. Žalovaná se tak stala výlučnou vlastnicí nemovitých věcí v k.ú. [adresa]. Mezi účastnicemi probíhala v průběhu roku 2021 jednání o uzavření darovací smlouvy, kterou by žalovaná darovala své matce - žalobkyni spoluvlastnický podíl (1/2) k nemovitým věcem v k.ú. [adresa]. K uzavření darovací smlouvy, ale nedošlo. Žalovaná podala dne 11. 4. 2023 k poštovní přepravě výpověď ze dne 23. 3. 2023 adresovanou žalobkyni, v níž uvedla, že vypovídá nájemní smlouvu ze dne 1. 1. 2013 z důvodu, že žalobkyně nehradila sjednané nájemné po dobu delší než 3 měsíce. Žalobkyně doručila dne 28. 4. 2023 žalované nátky proti výpovědi ze dne 12. 4. 2023. Od 1. 1. 2013 až do dnešního dne žalobkyně žalované nájemné za užívání nemovitých věcí v k.ú. [adresa] nehradila. Žalobkyně hradí elektřinu, plyn a koncesionářské poplatky.

39. Pokud žalovaná při jednání dne 15. 2. 2024 namítala, že není přípustný důkaz závětí, darovací smlouvou ze dne 26. 8. 2011, kupní smlouvou ze dne 18. 6. 2020, informacemi o insolvenčním řízení, darovacími smlouvami z 20. 12. 2012 a usnesením Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 10. 7. 2020, přihlédl soud k tomu, že účinky koncentrace řízení ve smyslu ustanovení § 118b odst. 1 o. s. ř. nastaly ke dni 27. 11. 2023 (uplynutím 30 dnů od doručení protokolu o jednání ze dne 10. 10. 2023 žalobkyni). Závěť byla do spisu založena dne 13. 10. 2023. Zbývající důkazy soud opatřil v souladu s ustanovením § 120 odst. 2 o. s. ř., neboť byly potřebné ke zjištění skutkového stavu a vyplývaly z obsahu spisu. Žalobkyně již v žalobě tvrdila, že žalované s manželem darovali byt (který již byl žalovanou prodán), za což jim byla přislíbena nemovitých věcí v k.ú. [adresa]. Při jednání dne 10. 10. 2023 žalobkyně tvrdila, že byli s manželem v insolvenci a za přenechání bytu nic nedostali. V bytě v [Anonymizováno] zůstaly i nejdůležitější dokumenty. Dcera [jméno FO] [Anonymizováno] se zřekla dědictví ve prospěch žalované a žalovaná tak v rámci pozůstalostního řízení po zemřelém [jméno FO] nabyla druhou polovinu nemovitých věcí v k.ú. [adresa].

40. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování zamítl. Soudem nebyl proveden žalovanou navržený důkaz zrušením závěti ze dne 16. 10. 2019, který byl k důkazu navržen až při jednání dne 15. 2. 2024, tj. poté, co nastaly účinky koncentrace řízení, a současně i s ohledem na okolnost, že skutečnost, že došlo ke zrušení závěti žalované, není pro posouzení předmětné věci relevantní. Žalovaná dále při jednání dne 15. 2. 2024 navrhla, aby byl proveden důkaz výpovědí svědků [jméno FO] a [jméno FO], které měly „vyvrátit nepravdivá tvrzení svědkyň“ a současně popsat, jaké byly rodinné poměry a k jakému plnění docházelo mezi obdarovanými a dárci. Důkazem zpochybňujícím jiný důkaz není, pokud má nově navržený důkaz vést k jiným skutkovým zjištěním, a nikoli výhradně ke zpochybnění věrohodnosti některého z dosavadních důkazů (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2003, sp. zn. 21 Cdo 818/2003).

41. Podle ustanovení § 659 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“) smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně užívat.

42. Podle ustanovení § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

43. Podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.

44. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“), se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

45. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

46. Podle ustanovení § 2189 o. z. přenechá-li půjčitel někomu bezplatně věc k užívání, aniž se ujedná doba, po kterou se má věc užívat, ani účel, ke kterému se má věc užívat, vzniká výprosa.

47. Podle ustanovení § 2193 o. z. smlouvou o výpůjčce půjčitel přenechává vypůjčiteli nezuživatelnou věc a zavazuje se mu umožnit její bezplatné dočasné užívání.

48. Podle ustanovení § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

49. Podle ustanovení § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

50. Podle ustanovení § 2213 o. z. nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

51. Podle ustanovení § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

52. Podle ustanovení § 2238 o. z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

53. Podle ustanovení § 2312 o. z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

54. Podle ustanovení § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

55. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda byla žaloba podána v prekluzivní dvouměsíční lhůtě ode dne doručení výpovědi (§ 2290 o. z.). Vzhledem k tomu, že zásilka obsahující výpověď byla podána k poštovní přepravě dne 11. 4. 2023 a žaloba byla podána dne 8. 6. 2023, je třeba uzavřít, že žaloba byla podána včas.

56. Soud se pak dále zabýval otázkou aktivní a pasivní věcné legitimace účastníků, kdy byly zohledněny níže uvedené závěry odborné literatury a judikatury.

57. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele je nejen poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, jinak je výpověď neplatná. Nájemce musí v žalobě uvést, v čem spatřuje neoprávněnost výpovědi - neexistenci výpovědního důvodu, tj. vylíčit rozhodující skutečnosti. Negativní tvrzení se neprokazují, v řízení tedy tíží žalovaného (pronajímatele) břemeno tvrzení a důkazní o tom, že jsou dány okolnosti ve výpovědi uvedené zakládající jím specifikovaný výpovědní důvod. Aktivně věcně legitimován je vypovídaný nájemce. Výpověď u nájmu bytu daná osobě, která ke dni jejího doručení není (již) nájemcem bytu, není způsobilá vůči ní vyvolat žádné právní účinky; tato osoba není aktivně věcně legitimována k podání žaloby. Pasivně věcně legitimován je pronajímatel, resp. všichni pronajímatelé, pokud jako spoluvlastníci domu dali nájemci výpověď z nájmu bytu. Podá-li nájemce žalobu vůči pronajímateli, od něhož obdržel výpověď z nájmu bytu, avšak poté, co pronajímatel již pozbyl vlastnické právo k domu (bytu), není (původní) pronajímatel v řízení pasivně věcně legitimován. Lhůta dvou měsíců od doručení výpovědi je lhůtou prekluzivní. Jde o lhůtu hmotněprávní. Soud přezkoumává nejen naplněnost ve výpovědi specifikovaného výpovědního důvodu (či důvodů), ale i skutečnost, zda je výpověď zdánlivá (§ 2291 odst. 3, např. kvůli neurčitému či nesrozumitelnému vymezení výpovědního důvodu), absolutně neplatná (§ 2286 odst. 2, např. kvůli absenci písemné formy, výpovědního důvodu nebo poučení domáhat se soudního přezkumu - 2286) nebo zda se nájemce oprávněně dovolal její relativní neplatnosti. Soud tedy v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ve smyslu komentovaného § 2290 musí též posoudit i otázku zjevného rozporu výpovědi s dobrými mravy, resp. zda nepředstavuje zjevné zneužití práva. Naléhavý právní zájem se neprokazuje, nejde o žalobu na určení. Uplynula-li lhůta k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi, nelze již přezkoumávat oprávněnost výpovědi z nájmu bytu (v tom smyslu, zda výpovědní důvod uplatněný ve výpovědi byl skutečně naplněn), a to ani v jiném řízení; zdánlivost či neplatnost výpovědi však lze přezkoumávat i poté, zejm. v řízení, jímž se pronajímatel domáhá vyklizení bytu. Soud rozhodne výrokem např. „Výpověď pronajímatele ze dne XY je neoprávněná“, anebo žalobu zamítne, podaří-li se pronajímateli prokázat oprávněnost ve výpovědi specifikovaného výpovědního důvodu, případně pokud soud zjistí, že nájem zanikl z jiného důvodu, a to i v mezidobí od podání návrhu podle komentovaného § 2290 do rozhodnutí soudu (srovnej PETROV, Jan. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. V Praze: C.H. Beck, 2019. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400-747-7, k § 2290).

58. K podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu (§ 711 odst. 4 obč. zák.) není aktivně věcně legitimována osoba, které sice byla doručena výpověď z nájmu bytu, avšak která v době jejího doručení není nájemcem bytu, např. proto, že jí nájem již dříve zanikl nebo že nájemcem bytu nikdy nebyla (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5029/2016).

59. Soudní praxe se ustálila v názoru, že k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017). Uvedený právní názor je odůvodněn tím, že byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být žaloba zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace. Tento závěr se uplatní obdobně i v případě, že výpověď z nájmu bytu sice byla doručena osobě, která v době jejího doručení byla nájemcem bytu, avšak její nájem v mezidobí (v době od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost) zanikl z jiného důvodu, neboť ani v takovém případě již nemůže nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3374/2018, či rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 13. 9. 2023, sp. zn. 26 Co 90/2023).

60. V daném případě bylo ve smlouvě uzavřené dne 1. 1. 2013 mezi žalovanou a jejím otcem na straně jedné a žalobkyní (matkou žalované) a jejím novým manželem na straně druhé sjednáno, že „Výše nájemného se sjednává v částce zahrnující pouze poplatky ve výši 5000,-Kč (slovy: pět tisíc korun českých) s tím, že je splatné vždy 1. kalendářní den v měsíci.“. Uzavření předmětné smlouvy předcházelo odkoupení spoluvlastnického podílu (1/2) na nemovitých věcech v k.ú. [adresa] žalovanou a darování bytu v k.ú. [adresa] žalobkyní a jejím manželem žalované. Žalobkyně s manželem žalované nájemné více než 10 let nehradili; hradili pouze koncesionářské poplatky a spotřebované energie. V roce 2021 probíhala mezi účastnicemi jednání, v rámci nichž zaslala žalovaná žalobkyni návrh darovací smlouvy, kterou by došlo k darování spoluvlastnického podílu k nemovitým věcem. Z těchto okolností je patrné, že mezi stranami smlouvy, označené jako nájemní, nedošlo k uzavření nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 663 obč. zák., neboť nutnou součástí takové smlouvy je její úplatnost. Z textu smlouvy i následného chování stran je patrné, že nájemné nebylo hrazeno ani požadováno. Jednání vlastníků nemovitých věcí v k.ú. [adresa] (žalované a jejího otce) a žalobkyně s manželem směřovalo ke smluvnímu závazku, jehož obsahem bylo bezúplatného užívání předmětných nemovitých věcí. Bez úplatnosti nešlo o nájemní smlouvu (byť tak byla formálně označena), ale o některý jiný typ smlouvy, např. o výpůjčku (podle ustanovení § 659 obč. zák., v současné právní úpravě dle § 2193 o. z. ), nebo o výprosu (prekarium), která sice nebyla v té době v občanském zákoníku výslovně upravena, nebyla však vyloučena (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2284/2009; v současné úpravě dle § 2189 o. z.). Okolnost., zda se jednalo o výpůjčku (smlouvu o bezplatném užívání věci, u níž je dohodnuta doba jejího užívání a půjčitel nemůže požadovat její vrácení kdykoliv), nebo o výprosu (při výprose může půjčitel požadovat vrácení věci kdykoliv), není pro posouzení dané věci podstatné.

61. Žalobkyni s ohledem na shora uvedené nesvědčí aktivní věcná legitimace k vedení předmětného sporu, protože jedinou osobou oprávněnou k podání žaloby na soudní přezkum výpovědi z nájmu bytu dle § 2290 o. z. je toliko osoba, která v době podání výpovědi byla skutečným nájemcem bytu, z něhož je nájem vypovídán; touto osobou však žalobkyně nebyla, protože mezi účastníky nájemní vztah nikdy nevznikl (s ohledem na absenci úplatnosti), když se jednalo o jiný typ závazku (právního vztahu). Soud proto žalobu zamítl (výrok I.).

62. O nákladech řízení ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanou rozhodl soud podle ustanovení § 151 odst. l o. s. ř. za použití ustanovení § 142 odst. o. s. ř., resp. ustanovení § 150 o. s. ř. Žalovaná, která byla ve věci zcela úspěšná, by měla nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Podle ustanovení § 150 o. s. ř. soud může výjimečně, jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele, náhradu nákladů zcela nebo zčásti nepřiznat. Soud účastníky předem upozornil na to, že zvažuje aplikaci tohoto ustanovení. Soud v dané věci přihlédl k nepříznivé sociální situaci žalobkyně, která splňuje podmínky pro osvobození od soudních poplatků dle ustanovení § 138 o. s. ř. (viz usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 20. 11. 2023, č. j. [spisová značka], ve znění opravného usnesení ze dne 13. 12. 2023, č. j. [spisová značka]). Současně bylo zohledněno, že žalobkyně vycházela při podání žaloby z poučení žalované ve výpovědi ze dne 23. 3. 2023, v němž bylo uvedeno, že pokud nesouhlasí s výpovědí z nájmu, má právo navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi. Tento důvod lze klást k tíži žalované. S ohledem na tyto okolnosti se soudu jevilo nespravedlivým ukládat náhradu nákladů řízení žalobkyni, když lze spravedlivě požadovat na žalované jako (formálně) úspěšné účastnici, aby nesla své náklady řízení (výrok II.).

Poučení