21 C 24/2013-735

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Blankou Vernerovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] o určení výše obvyklého nájemného takto:

Výrok

I. Určuje se, že nájemné ke dni 9. 4. 2013 v místě a čase obvyklém, které je žalovaná [celé jméno žalované], [datum narození], bytem [adresa žalované], povinna hradit za byt [číslo] o rozloze 46,58 m2 (1+0) situovaný ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] nacházejícím se na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], část [územní celek], je ve výši 7 360 Kč měsíčně.

II. Žaloba se v části požadavku žalobkyně na určení výše nájemného v místě a čase obvyklém ve vztahu k bytu užívanému žalovanou, a to bytu [číslo] o rozloze 46,58 m2 (1+0) situovaného ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] nacházejícího se na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], část [územní celek], ke dni 9. 4. 2013 v rozsahu rozdílu mezi žalobkyní požadovaným nájemném ve výši 9 200 Kč měsíčně a částkou nájemného určeného soudem v částce 7 360 Kč měsíčně, tedy v rozsahu částky 1 840 Kč měsíčně, zamítá.

III. Určuje se, že nájemné ke dni 1. 1. 2016 v místě a čase obvyklém, které je žalovaná [celé jméno žalované], [datum narození], trvale bytem [adresa žalované], povinna hradit za byt [číslo] o rozloze 46,58 m2 (1+0) situovaný ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] nacházejícím se na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], část [územní celek], je ve výši 8 270 Kč měsíčně.

IV. Žaloba se v části požadavku žalobkyně na určení výše nájemného v místě a čase obvyklém ve vztahu k bytu užívanému žalovanou, a to bytu [číslo] o rozloze 46,58 m2 (1+0) situovaného ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] nacházejícího se na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], část [územní celek], ke dni 1. 1. 2016 v rozdílu mezi žalobkyní požadovaným nájemném ve výši 9 800 Kč měsíčně a částkou nájemného určeného soudem v částce 8 270 Kč měsíčně, tedy v rozsahu částky 1 530 Kč měsíčně, zamítá.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 73 229,35 Kč, k rukám právního zástupce žalobkyně [titul] [jméno] [příjmení], advokáta, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit českému státu náhradu nákladů řízení s tím, že o konkrétní výši náhrady nákladů státu bude rozhodnuto samostatným usnesením.

Odůvodnění

1. Návrhem podaným u zdejšího soudu se žalobkyně domáhala, aby soud ve vztahu k žalované, která původně v řízení vystupovala pod svým dřívějším jménem a příjmením [jméno] [příjmení], určil výši obvyklého nájemného ke dni podání žaloby, (tedy k 9. 4. 2013, kdy byla žaloba soudu doručena), a které by měla žalovaná platit za nájem bytu [číslo] o rozloze 46,58 m, situovaném ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] nacházejícím se na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], část [územní celek], tedy bytu, který byl v době podání žaloby ve vlastnictví žalobkyně, co by pronajímatele, a který je pronajímán žalované. V rámci skutkových tvrzení žalobkyně v žalobě uváděla, že současné nájemné, které je za předmětný byt hrazeno, je v částce 5 199 Kč, přičemž k tomu jsou hrazeny dále zálohy na úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu v částce 1 000 Kč měsíčně. Žalobkyně však zdůrazňovala, že nájemné ve shora uvedené výši rozhodně neodpovídá cenám obvyklého nájemného za srovnatelný byt v dané lokalitě, a proto se tedy se žalobkyně po ukončení regulace nájemného k 1. 1. 2013 obrátila na žalovanou se svým návrhem na navýšení nájemného na částku 9 800 Kč měsíčně a navýšení záloh za služby spojených s užíváním bytu na částku 2 000 Kč měsíčně s tím, že tento návrh žalobkyně žalovaná osobně převzala dne 22. 11. 2013, avšak dopisem ze dne 9. 1. 2013 tento návrh žalobkyně na zvýšení nájemného žalovaná odmítla. Dále žalobkyně v žalobě poukazovala na to, že stávající nájemné skutečně neodpovídá výši nájemného, které je obvykle hrazeno za byty obdobné velikosti a kvality v obdobné lokalitě, přičemž v této souvislosti žalobkyně poukazovala na to, že ona sama pronajímá obdobně situovaný a členěný byt na stejném patře téhož domu za částku 11 000 Kč měsíčně (tržní nájemné). Dále žalobkyně odkazovala i na další srovnatelné ceny bytů v lokalitě, které vyhledala dle internetových nabídek, přičemž i s ohledem na tyto předložené listinné důkazy dovozovala, že částka, kterou po žalované žádá jakožto měsíční nájemné, je částkou odpovídající jak umístění bytu, tak jeho rozloze i vybavení. Po provedeném dokazování a vypracování znaleckého posudku [anonymizováno 7 slov] pak vzala žalobkyně žalobu částečně zpět, a to co do požadavku na hrazení měsíčního nájemného ze strany žalované v částce představující rozdíl mezi částkou 9 800 Kč, kterou původně žalobou žalobkyně požadovala a částkou 9 200 Kč, kterou stanovil v rámci řízení znalecký posudek, jakožto obvyklé nájemné k datu podání žaloby odpovídající konkrétnímu bytu užívanému žalovanou. Součástí původního návrhu pak byl i blíže neupřesněný požadavek na zaplacení dlužné částky vznikající k dluhu na nájemném za období od podání žaloby do dne právní moci rozsudku. Poté, kdy však byla žalobkyně seznámena s judikaturou vztahující se k problematice určování výše obvyklého nájemného a tím, že se jedná o konstitutivní rozhodnutí, a tudíž případně vzniklého dluhu na nájemném se lze domáhat za uplynulé období teprve poté, kdy případně rozsudek o určení výše obvyklého nájemného nabude právní moci a ze strany žalované nedojde na základě výzvy žalobkyně k úhradě dluhu na nájemném, vzala žalobkyně žalobu zpět i v tomto rozsahu. Jinak však žalobkyně setrvala na svém požadavku na určení obvyklé výše nájemného, v částce 9 200 Kč měsíčně, když zdůrazňovala, že z důkazů provedených v tomto řízení jednoznačně vyplývá oprávněnost jejího požadavku. K argumentaci žalované spočívající v tom, že žalovaná v průběhu řízení neustále poukazovala na zhodnocení bytu svou vlastní činností v uplynulém období, pak právní zástupce žalobkyně uvedl, že k rekonstrukci bytu došlo již v dávné minulosti, ještě před dobou, než předmětný dům (jednotlivé bytové jednotky) přešel do soukromého vlastnictví a dále zdůrazňoval i to, že v rámci tohoto řízení je shora uvedené argumentace žalované irelevantní a není skutečně žádný důvod pro to, aby nebylo vycházeno ze závěrů znaleckého posudku vypracovaného v této věci, když tento znalecký posudek se dle žalobce řádně vypořádal se všemi rozhodnými skutečnostmi. K argumentaci žalované ohledně hlučnosti hudební produkce z klubu [anonymizována dvě slova] pak žalobkyně upozorňovala na to, že s ohledem na stížnosti žalované již bylo provedeno akustické měření hluku, přičemž závěr tohoto měření pak byl takový, že hygienické limity v chráněném vnitřním prostoru staveb i venkovním prostoru staveb jsou v limitu, tedy jsou dodrženy. Dále žalobkyně k věci uvedla i to, že další faktory jako je vnější hlučnost spočívající v centrální poloze bytu a dopravní situaci pak nemůže žalobce nikterak ovlivnit, přičemž v této souvislosti však bylo znovu zdůrazňováno, že všechny tyto skutečnosti pak vzal, jak vyplývá z posudku a doplňujícího výslechu zpracovatele znaleckého posudku, znalecký ústav [anonymizováno] v úvahu.

2. Žalovaná původně navrhovala zamítnutí celé žaloby jako nedůvodné, když poukazovala na to, že se domnívá, že stávající nájemné, které za byt hradí, je nájemným adekvátním. Ve svých vyjádřeních pak zejména zdůrazňovala, že v minulosti, v osmdesátých letech, předmětný byt rekonstruovala na vlastní náklady, zdůrazňovala, že si v té době nechávala předělávat rozvody vody, elektroinstalaci, pořizovala si do bytu sklokeramickou desku a podobně. Dále uváděla, že se domnívá, že kvalita jejího bytu je naprosto nesrovnatelná s bytem, který žalobce na v domě pronajímá a za nějž vybírá nájemné ve výši 11 000 Kč měsíčně. Dále žalovaná zdůrazňovala, že v užívání bytu je neustále rušena nadměrným hlukem z ulice a dále i z nočního klubu [anonymizována dvě slova], když návštěvníci klubu, zejména v nočních hodinách, jsou značně hluční a v jejím bytě pak nejsou nainstalována dostatečně těsnící okna, ačkoliv, jak žalovaná uváděla, v ostatních bytech v domě tomu tak je. Žalovaná pak v rámci svých dalších vyjádření k věci poukazovala na to, že je přesvědčena o tom, že zpracovatel posudku v rámci znaleckého posudku například nesprávně hodnotil i to, že byt je zařízen kuchyňskou linkou, když dle jejího přesvědčení a doložené fotodokumentace nelze vybavení, které v bytě má, považovat za klasickou kuchyňskou linku, jak učinil znalec s tím, že všechny tyto okolnosti by tedy soud měl při svém rozhodování zohlednit a nájemné by rozhodně nemělo být stanoveno dle znaleckého posudku. Žalovaná dále k věci uváděla i to, že stejně tak by měl soud zohlednit, že v souvislosti s rekonstrukcí bytu na své náklady má nárok na kompenzaci za zhodnocení bytu a dovozovala, že by tedy mělo být nájemné stanoveno v částce, která by odpovídala posouzení stavu bytu před její provedenou rekonstrukcí. Po provedeném dokazování pak v rámci původního závěrečného návrhu žalovaná připouštěla eventuální možnost navýšení nájemného, avšak maximálně o částku v rozmezí 1 100 – 1 700 Kč měsíčně oproti nájemnému stávajícímu.

3. O takto podané žalobě pak bylo již v minulosti rozhodnuto rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 2 vydaným na 14. 2. 2017 pod č. j. 21 C 24/2013-285, kterým bylo o návrhu žalobkyně rozhodnuto tak, že bylo určeno, že obvyklé nájemné v místě a čase za byt specifikovaný v návrhu bylo ke dni 9. 4. 2013 v částce 9 200 Kč měsíčně. Takto bylo rozhodnuto na základě důkazů provedených v řízení, včetně zpracovaného znaleckého posudku a výslechu zpracovatele znaleckého posudku. K odvolání žalované pak bylo rozhodnutí přezkoumáváno i Městským soudem v Praze, který svým rozsudkem vydaným dne 11. 10. 2017 pod č. j. 55 Co 315, 316/2017-339 rozsudek soudu prvého stupně jako věcně správný potvrdil. Proti pravomocnému rozhodnutí Městského soudu v Praze pak bylo žalovanou podáno dovolání, o němž následně rozhodoval Nejvyšší soud České republiky, který svým rozhodnutím vydaným dne 5. 10. 2018 pod č. j. 26 Cdo 2225/2018-445 zrušil jak rozsudek Městského soudu v Praze vydaný pod č. j. 55 Co 315, 316/2017-339, a tak i rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 vydaný pod č. j. 21 C 24/2013-285 ve spojení s usnesením vydaným pod č. j. 21 C 24/2013-322. V tomto zrušujícím rozhodnutí Nejvyšší soud České republiky uvedl, že odvolací soud při právním posuzování věci sice odkázal na závěry obsažené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, pak nebyly závěry tohoto rozhodnutí správně vyloženy, když při stanovení obvyklého nájemného bylo v daném případě vycházeno ze znaleckého posudku, jenž však fakticky přihlížel k současnému stavu bytu, tj. stavu po úpravách uskutečněných se souhlasem pronajímatele dovolatelkou na její náklady s tím, že tyto úpravy však nelze pokládat za běžnou údržbu či opravu bytu a za těchto okolností tedy nelze tyto úpravy zohledňovat při stanovení obvyklého nájemného.

4. S ohledem na výše uvedené zrušující rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky tedy Obvodní soud pro Prahu 2 ve věci dále jednal a doplnil dokazování za účelem zjištění obvyklého nájemného předmětného bytu v daném místě a čase, a to při zohlednění stavu bytu před rekonstrukcí (před vybudováním koupelny a sociálního zařízení v původních prostorách bytu).

5. V této souvislosti pak žalobkyně především poukazovala na to, že modernizace bytu neustále zdůrazňovaná žalovanou v daném případě představovala rozdělení jedné místnosti bytu dvěma příčkami, čímž vznikla v původním prostoru menší koupelna, ve které je zabudována vana a sociální zařízení, přičemž bylo zdůrazňováno, že tyto úpravy provedla žalovaná v bytě v minulosti, někdy v letech 1989 až 1993, že v případě zbudování této„ koupelny“, se jednalo o investici, která již byla za předchozí období dávno odbydlena. Dále bylo žalobkyní znovu zdůrazňováno, že nájemné, které je doposud žalovanou hrazeno, je již dlouhý časový úsek zcela neadekvátně nízké, neodpovídající obvyklému nájemnému za byt v centru [obec], přičemž v této souvislosti bylo poukazováno na to, že ukončení regulace nájemného k datu 1. 1. 2013 mělo přinést možnost pronajímatelům pronajímat byty za obvyklé nájemné, které by jim umožnilo řádnou správu jejich majetku a řádnou péči o jejich majetek s tím, že v této souvislosti pak žalobkyně zdůrazňovala výši investic do celé nemovitosti s tím, že komplexní rekonstrukce celého zdevastovaného domu představovala pro žalobkyni náklady přes cca 20 000 000 Kč. Dále uváděla, že měla a má nabídky na pronájem předmětného bytu za částku 12 000 Kč měsíčně. V neposlední řadě pak žalobkyně poukazovala i na to, že žalovaná od roku 2016 neplatí ani řádně zálohy za služby spojené s užíváním bytu a účelově prodlužuje spor s tím, že za těchto okolností tedy bylo žádáno, aby soud připustil i změnu žaloby, tedy její rozšíření a tímto rozsudkem zároveň rozhodl i o stanovení obvyklého nájemného za dobu od 1. 1. 2016 s tím, že od tohoto data pak jako obvyklé nájemné v daném místě a čase byla za předmětný byt požadována částka 9 800 Kč měsíčně (O připuštění této změny žaloby pak bylo v průběhu řízení rozhodnuto tak, že změna žaloby byla připuštěna). Žalobkyně pak na svém návrhu na stanovení obvyklého nájemného za byt užívaný žalobkyní s účinností od 9. 4. 2003 v částce 9 200 Kč měsíčně a s účinností od 1. 1. 2016 v částce 9 800 Kč měsíčně setrvala i po provedeném dokazování, když uvedla, že je skutečně v daném případě zcela nedůvodné, aby žalovaná nadále hradila nájemné ve výši de facto regulovaného nájemného platného k roku 2012. Dále bylo znovu zdůrazňováno, že regulované nájemné bylo zrušeno právě k 31. 12. 2012 s tím, že tedy od roku 2013 mělo dojít k navýšení nájemného ve větším rozsahu, než v období regulace nájemného do roku 2012, přičemž v této souvislosti bylo poukazováno na to, že regulované nájemné se před rokem 2012 zvyšovalo cca 500- 700 Kč za rok, přičemž za těchto okolností je tedy dle žalobkyně zřejmé, že nájemné, které je požadováno od roku 2013 a následně od roku 2016 za byt užívaný žalovanou, je zcela adekvátní a je tedy požadováno důvodně. V této souvislosti bylo opětovně odkazováno na to, že obdobné byty se pronajímají ve stejném domě za částku 12 000 Kč měsíčně a že existuje potencionální zájemce o nájem předmětného bytu, který by bez ohledu na stav bytu byl ochoten platit částku totožnou, tedy nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně. Dále bylo žalobkyní uváděno i to, že pokud v rámci řízení byly činěny dotazy na obvyklé nájemné v bytech patřících Městské části [obec a číslo], bylo upozorňováno na to, že u těchto bytů nelze hovořit o obvyklém tržním nájemném, neboť z údajů poskytnutých [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] je zřejmé, že [ulice] [anonymizováno] [obec a číslo] v roce 2013 měla v podstatě nájemné stanoveno na úrovni, jako kdyby pokračovala nadále regulace cen nájemného v předchozím období, přičemž pokud v roce 2014 a 2015 případně platila stejná výše nájemného u [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] platila stejná výše nájemného jako v roce 2013, pak by tedy takto stanovené nájemné bylo o cca 1 000 Kč za měsíc pod regulovanou cenou nájemného, pokud by regulace nájemného pokračovala stejným způsobem jako do roku 2012 i v letech 2014 a 2015. Za těchto okolností žalobkyně zdůrazňovala, že by mělo být vycházeno minimálně z cen určených znaleckým posudkem, byť je přesvědčena o tom, že v daném případě je při zohlednění polohy domu v centru a jeho vybavenosti, důvodné stanovit nájemné v částkách, které žalobkyně v žalobě požaduje. V rámci snahy o smírné vyřešení věci pak žalobkyně v průběhu řízení navrhovala zvýšení nájemného za období od roku 2013 do roku 2015 na částku 8 000 Kč (původně i 7 500 Kč) měsíčně a za období od 1. 1. 2016 pak na částku 9 800 Kč měsíčně s tím, že na toto navrhované smírné vyřešení věci žalovaná však nepřistoupila. Proto tedy žalobkyně v rámci závěrečného návrhu setrvala na svých původních požadavcích.

6. Žalovaná pak po doplnění dokazování k věci uvedla, že je přesvědčena o tom, že žaloba na určení obvyklého nájemného by měla být zamítnuta, neboť žalobkyně nemá nárok na zvýšení nájemného. V této souvislosti žalovaná poukazovala na to, že v minulosti se s původním vlastníkem bytu (viz dohoda s [anonymizováno] o modernizaci bytu) dohodla na modernizaci bytu na své náklady, přičemž dle smlouvy mělo být nájemné stanoveno tak, že má být vypočteno dle stavu před modernizací, přičemž tato dohoda byla v minulosti původními vlastníky bytu akceptována. V této souvislosti poukazovala žalovaná na to, že v protokolu o předání bytu je uvedeno WC na chodbě, zdůrazňovala, že stavební úprava byla v minulosti provedena jejím vlastním nákladem se souhlasem vlastníka domu a stavebního úřadu, a proto za těchto okolností tedy není nárok na zvýšení nájemného, byť zároveň nesporovala, že v průběhu let docházelo ke zvýšení nájemného v rámci regulace. Dále žalovaná zdůrazňovala, že srovnávání jejího bytu se sousedními byty, které jsou v domě pronajímány je nedůvodné a že z takovéhoto porovnání rozhodně nelze vycházet. Žalovaná dále uvedla, že rozhodně nesouhlasí ani se závěry znaleckého posudku [anonymizováno 7 slov] o výši obvyklého nájemného a ani se závěry znaleckého posudku, tak i ve vztahu k posudku zpracovanému [anonymizována dvě slova] [právnická osoba]

7. Důkazy provedenými v tomto řízení a to rozhodnutím o přidělení bytu ze dne 30. 1. 1986, dohodou o užívání bytu ze dne 19. 2. 1986 ve spojení s plánem umístění bytu užívaného žalovanou ve 3. nadzemním podlaží (II. patře) domu [adresa], výpisem z katastru nemovitostí pro okres hlavní město Prahu, obec Prahu, [katastrální uzemí], [list vlastnictví] a na základě nesporných skutkových tvrzení účastníků řízení vyplývajících z jejich přednesu při jednání soudu vzal soud za prokázané, že žalovaná je s účinností od 1. 5. 1986 nájemkyní bytu, který byl původně veden jako byt IV. kategorie o jednom pokoji a o jedné kuchyni, nacházející se v II. patře (3. nadzemním podlaží) domu [adresa] v [anonymizována dvě slova], č. o. [anonymizováno], s tím, že dohoda o užívání bytu byla uzavřena na podkladě rozhodnutí [anonymizováno] ze dne 30. 1. 1986, jako tehdy evidovaného vlastníka, o přidělení bytu. Byt byl přidělen [jméno] [příjmení] (později s příjmením [příjmení] a po změně jména a příjmení se jménem a příjmením [celé jméno žalované]). Mezi stranami tedy nebylo sporu o tom, že žalobkyně je nájemkyní předmětného bytu. Dále bylo výše uvedenými listinami ve spojení s přednesy účastníků řízení prokázáno, že vlastníkem bytové jednotky, která je nyní označována jako byt [číslo] byla ke dni podání návrhu v této věci žalobkyně, tedy [právnická osoba] [anonymizováno]. V této souvislosti pak soud uvádí, že byť žalovaná v průběhu řízení uváděla, že ona má v rozhodnutí o přidělení bytu uvedeno jiné číselné označení bytu, a že jí oficiálně nebylo nikdy oznámeno přečíslování bytu, zároveň při nahlédnutí do plánku příslušného podlaží domu žalovaná nesporovala, že byt, který je v současné době označován jako byt [číslo] je byt, který na základě výše uvedeného rozhodnutí o přidělení bytu a dohody o užívání bytu jako nájemkyně užívá.

8. Žádostí o provedení modernizace bytu vlastním nákladem uživatele bytu ze dne 6. 1. 1988, z rozhodnutí [anonymizována čtyři slova] [obec a číslo] ze dne 13. 5. 1988, ze stavebního povolení ze dne 18. 7. 1988 a z kolaudačního rozhodnutí odboru výstavby [stát. instituce], ze dne 7. 6. 1993 vzal soud za prokázané, že žalovaná, v té době v pozici uživatelky předmětného bytu, požádala v lednu 1988 o povolení provedení modernizace bytu vlastním nákladem, a to žádostí datovanou dne 6. 1. 1988, přičemž [anonymizována čtyři slova] [anonymizováno] [obec a číslo] žádost doporučil a odsouhlasil. Součástí této žádosti odsouhlasené [anonymizováno] pak bylo prohlášení, že po provedené kolaudaci se instalované zařízení a vybavení bytu stanou součástí domu a uživatelé bytu budou mít v případě zániku užívacího práva k bytu právo na náhradu nákladů ve výši ceny takto instalovaného zařízení určené ke dni zániku užívacího práva a že uživatelé bytu berou na vědomí, že po provedené kolaudaci přejde byt do vyšší kategorie s tím, že výše úhrady za užívání bytu se vypočte podle stavu před provedením úprav. Dne 13. 5. 1988 pak byl Obvodním národním výborem v Praze 2 a příslušným obvodním hygienikem udělen souhlas s povolením stavebních úprav v bytě. Dále vzal soud v řízení za prokázané, že dne 18. 7. 1988 odbor výstavby [anonymizována tři slova] v [obec a číslo], vydal ve vztahu k výše uvedenému bytu stavební povolení a to na stavbu koupelny s WC. Řízení bylo zahájeno na žádost stavebníka, tedy [anonymizováno]. Dne 7. 6. 1993 pak bylo ve vztahu k předmětné stavbě vydáno kolaudační rozhodnutí, a to konkrétně k bytu označovanému jako 0 + 1, předsíň, koupelna s WC nacházejícím se ve II. patře domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo] (kolaudační rozhodnutí vztahující se k bytu 9. Výměrem předpisu za užívání bytu platným od července 1991, a to k bytu užívaného žalovanou na jméno [jméno] [příjmení] (dřívější jméno a příjmení žalované) vzal soud za prokázané, že byt užívaný žalovanou byl označován jako byt čtvrté kategorie skládající z obytné místnosti a vedlejší místnosti.

10. Technickou zprávou zpracovanou [anonymizováno]. [příjmení] v dubnu 1988 ve vztahu k stavbě koupelny a WC vzal soud za prokázané, že úpravou bytu o velikosti 1+1, který se nachází ve 2. patře domu s vchodem z pavlače ve dvorním traktu (byt užívaný žalovanou) lze dle této zprávy získat vhodné sociální zařízení, tedy byt pod uzavřením ze stávající jednotky čtvrté kategorie. Z technické zprávy vyplývá předpoklad vybudování koupelny s vanou, umyvadlem, WC a zdrojem teplé vody (bojler) s tím, že vybudováním příček zároveň vznikne kuchyňský prostor, který bude nasvětlován dle záměrů skleněnými dveřmi z pokoje a dále výklenkem u linky otevřeným nad pultem v 80 cm.

11. Technickou zprávou z června 1994 vypracovanou [jméno] [příjmení] vzal soud za prokázané, že touto technickou zprávou byla řešena vzduchotechnika v 2. nadzemním podlaží předmětného domu, tedy v podlaží, kde není umístěn byt užívaný žalovanou.

12. Technickou zprávou o rekonstrukci obytného domu [adresa] [obec a číslo] – [ulice a číslo] (mezi účastníky nebylo sporu o tom, že zpráva, byť není datována, byla vypracovávána v roce 1994, přičemž mezi účastníky není sporu ani o tom, že žalovaná v té době již byla nájemkyní předmětného bytu) vzal soud za prokázané, že podle této technické zprávy měly být ve 2. a 3. nadzemním podlaží, tedy i v podlaží, kde se nachází byt žalované, provedeny úpravy spočívající v odstranění užívání společných záchodů s tím, že v bytech, kterými prochází VZT šachta, bude provedena úprava vstupu přes předsíň, ze které bude přístupné WC a dále že nově zřízená šachta VZT bude prostupovat i tato podlaží (Touto listinou však nebylo prokázáno, že součástí bytu užívaného žalovanou pod uzamčením bylo v této době b i WC). Mezi stranami však bylo nesporné, že součástí bytu užívaného žalovanou bylo svislé odpadní potrubí, na nějž bylo následně napojováno odpadní potrubí při vybudovávání koupelny a toalety v bytě žalované.

13. Žádostí o změnu užívacího práva ze dne 3. 5. 1994 podanou [právnická osoba] (bývalým majitelem nemovitosti) vzal soud za prokázané, že touto žádostí bylo žádáno v důsledku probíhající rekonstrukce bytů v prvním podlaží a jejich neobývání (nikoliv tedy bytu užívaného žalovanou) o vynětí těchto bytů z bytového, nicméně v této žádosti bylo uvedeno i to, že byty ve 2. a 3. nadzemním podlaží v té době neodpovídaly požadavkům Československé státní normy, a proto jsou kuchyně v těchto bytech považovány za plochu užitnou, nikoliv obytnou neboť tyto původní kuchyně nebyly v roce 1994 samostatně odvětrávány a osvětleny.

14. Fotografiemi displeje mobilního telefonu žalované se zaznamenanými voláními na Městskou policii ve dnech 25. 10. 2016, 26. 10. 2016, 29. 10. 2016, 4. 11. 2016, 3 x 16. 11. 2016, 2 x 27. 11. 2016, 2 x 30. 11. 2016, 1. 12. 2016, 2. 12. 2016, 2 x 4. 12. 2016, 19. 12. 2016, 2 x 20. 12. 2016, 2 x 11. 1. 2017, 2 x 13. 1. 2017, 2 x 16. 1. 2017, vzal soud za prokázané, že žalovaná ve shora uvedených dnech v některých případech 1 x, v některých případech opakovaně volala v nočních hodinách, a to v různých časových rozmezích v době od cca 22:45 hod. do cca 01:00 hod. a výjimečně i poté, nejpozději v jednom případě v cca 2:30 hod., na Městskou Policii (dle doplňujících údajů žalované z důvodu hluku z nočního klubu).

15. Přípisem ze dne 9. 1. 2017 adresovaným vedoucí odboru výstavby [anonymizována tři slova] [obec a číslo] vzal soud za prokázané, že žalovaná se tímto přípisem doručeným [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] obrátila na [anonymizována tři slova] [obec a číslo] ohledně rušení nočního klidu, a to v časovém rozmezí dle údajů žalované od 23:30 do 02:00 s tím, že žalovaná žádala o prošetření věci a následné vyzvání vlastníka k zajištění neprůzvučnosti v potřebných místech domu.

16. Vyhodnocením akustické situace v chráněném vnitřním a venkovním prostoru stavby vypracovaném společností [právnická osoba] v červenci roku 2012 a protokolem o zkoušce [číslo] [anonymizováno] to na základě objednávky [jméno] [příjmení], [právnická osoba], vzal soud za prokázané, že v červenci 2012 bylo provedeno měření hlučnosti z hudební produkce klubu [anonymizována dvě slova], který je situován v I. podzemním podlaží bytového domu [ulice a číslo] s tím, že po provedení měření, které probíhalo i přímo v bytě žalované byl učiněn odborný závěr o tom, že akustická situace v chráněném vnitřním prostoru staveb a akustická situace v chráněném venkovním prostoru staveb byla dodržena.

17. Projektem rozdělení [právnická osoba] [anonymizováno] vzal soud za prokázané, že [právnická osoba] [anonymizováno] rozdělila v minulosti svůj majetek na svou nástupnickou [právnická osoba] [anonymizováno] a na již existující [právnická osoba] [anonymizováno], přičemž v souvislosti s tím pak došlo k vydělení majetku ve vztahu k výše uvedeným společnostem, konkrétně pak i bytových jednotek v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], a tím tedy i k novému číselnému označení jednotlivých bytových jednotek v domě.

18. Částečným výpisem z katastru nemovitostí ke dni 7. 4. 2016 ve spojení s vyrozuměním o provedeném vkladu do katastru nemovitostí z 1. 4. 2016 vzal soud za prokázané, že bytová jednotka [číslo] nacházející se v budově [adresa] zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], vedeného [stát. instituce], [stát. instituce] (byt, který má v užívání žalovaná) je s účinností od 24. 2. 2016 ve vlastnictví společnosti [právnická osoba] s tím, že dle tohoto vyrozumění byla tedy ke dni k 1. 1. 2016 vlastníkem výše uvedené bytové jednotky nadále ještě stále [právnická osoba] [anonymizováno], tedy žalobkyně v tomto řízení, to vše za situace, kdy mezi stranami nebylo sporné ani to, že žalobkyně byla vlastníkem bytové jednotky užívané žalovanou již před rokem 2012.

19. Oznámením o zvýšení výše nájemného datovaným dne 26. 10. 2012 ve spojení s nespornými skutkovými tvrzeními účastníků řízení a dále ve spojení s návrhem žalované na uplatnění slevy z nájemného (návrh podaný u Obvodního soudu pro Prahu 4, pod sp. zn. 38 C 53/2013) vzal soud za prokázané, že žalovaná převzala výše uvedené oznámení osobně dne 22. 11. 2012 (to uvedla sama žalovaná ve svém návrhu na slevu z nájemného) a že tedy žalobce řádně ve vztahu k žalované oznámil jednostranné navýšení nájemného v důsledku ukončení regulace nájemného s tím, že s účinností od 1. 2. 2013 požadoval jako platbu nájemného částku 9 800 Kč za měsíc, přičemž žalovaná oznámila žalobci nesouhlas s tímto zvýšením dopisem z 9. 1. 2013.

20. Internetovou nabídkou pronájmu bytů ze dne 20. 3. 2013 v obdobné lokalitě a o obdobné velikosti jako je byt užívaný žalovanou [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa]) vzal soud za prokázané, že k výše uvedenému datu byly nabízeny k pronájmu byty 1+kk o velikosti 30 m na adrese [ulice], [obec a číslo] za částku 11 500 Kč, 1+kk o velikosti 30 m na adrese [ulice], [obec] za částku 7 500 Kč za měsíc, 1+1 na adrese [adresa], [ulice] o velikosti 50 m za částku 8 000 Kč.

21. Odborným vyjádřením společnosti [právnická osoba], vypracovaným na žádost žalobce vzal soud za prokázané, že cenovým srovnáním nemovitostí obchodovatelných v lokalitě umístění bytu užívaného žalovanou, stanovila tato realitní kancelář obvyklou cenu nájemného porovnáváním obdobných nemovitostí v lokalitě a korekcí nabídkových cen v roce 2014 a 2015 na částku 12 000 Kč měsíčně bez poplatků s tím, že se jednalo o informativní cenu obvyklého nájemného vztahujícího se k bytu užívanému žalovanou, ke kterému byly poskytnuty obecné údaje, tedy umístění domu, umístění bytu, velikost podlahové plochy, počet pokojů a údaje o příslušenství. Dle tohoto odborného vyjádření bylo zohledňováno, že dům se nachází v centru, v památkově chráněném území s výbornou občanskou vybaveností s tím, že ceny pronájmu v takovéto lokalitě dle závěru shora uvedené společnosti jsou stále na stejné úrovni a neklesají.

22. Nájemní smlouvou uzavřenou mezi společností [právnická osoba] (žalobkyně v tomto řízení) a [příjmení] [jméno] [příjmení] [jméno] ze dne 27. 12. 2010 vzal soud za prokázané, že touto nájemní smlouvou byl pronajat byt na adrese [ulice a číslo], tedy ve stejném domě jako byt žalobkyně, konkrétně pak byt [číslo] ve 2. patře (stejné patro jako žalobkyně) za částku 11 000 Kč měsíčně. Nájemní smlouvu uzavřenou mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] vzal soud za prokázané, že žalobkyně v témže domě, ve stejném nadzemním podlaží, pronajala s účinností od 1. 10. 2012 bytovou jednotku [číslo] o výměře 45,85 m s účinností od 1. 10. 2012 za tržní nájemné ve výši 11 000 Kč měsíčně (bez záloh za služby spojené s užíváním bytu). Nájemní smlouvou uzavřenou mezi [právnická osoba] [anonymizováno] a [jméno] [příjmení] dne 29. 1. 2015 prokázáno, že touto nájemní smlouvou byl pronajat byt [číslo] nacházející se v témže domě, v 5. patře, o celkové ploše 52 m2, který je tvořen třemi místnostmi, zádveřím, WC a koupelnou s tím, že čisté nájemné bylo dle této smlouvy sjednáno ve výši 12 000 Kč měsíčně. Nájemní smlouvou uzavřenou mezi pronajímatelem, [právnická osoba] (zároveň současný vlastník bytu užívaného žalovanou) a nájemcem [jméno] [příjmení] ze dne 1. 4. 2017 vzal soud za prokázané, že touto nájemní smlouvou byl pronajat byt v témže domě, konkrétně pak byt nacházející se ve 4. patře domu, o celkové ploše 38,9 m2, který je tvořen dvěma místnostmi, zádveřím a WC s koupenou, přičemž nájemné bylo sjednáno v částce ve výši 12 000 Kč. Dopisem [titul] [jméno] [příjmení] adresovanému [právnická osoba] ([titul] [jméno] [jméno]) vzal soud za prokázané, že [titul] [jméno] [příjmení] se zajímal a možnost případného nájmu bytu [číslo] o rozloze 46,58 m na adrese [adresa žalované], že v rámci tohoto přípisu sděloval, že by za tento byt, a to bez ohledu na jeho stav, byl ochoten hradit nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně a že sám počítá s tím, že by zajistil opravy a rozumnou rekonstrukci na vlastní náklady, včetně rekonstrukce koupelny.

23. Přípisem úřadu [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], odboru majetku a investic ze dne 11. 1. 2021 ve spojení se- mailovým přípisem [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ve vztahu k soudu dne 2. června 2021 vzal soud za prokázané, že [ulice] [anonymizováno] [obec a číslo] po deregulaci nájemného vychází při uzavírání nájemních smluv ze základního a smluvního nájemného, přičemž tyto údaje se vztahují pouze bytům pronajímaným [anonymizována dvě slova] [obec a číslo]. Základní nájemné je vypočítáváno pro byty pronajímané [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] z maximálního počtu relevantních údajů, aby se jeho výše co nejblíže blížila reálnému trhu a smluvní nájemné je vypočítáváno z průměrného tržního nájemného dosaženého pronájmem bytu vysoutěžených ve veřejné soutěži v předcházím kalendářním roce s tím, že tímto způsobem základní nájemné v roce 2013 činilo částku u bytů pronajímaných [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] částku 120 Kč za 1 m2, v roce 2016 se částka neměnila, přičemž smluvní nájemné u bytů pronajímaných městskou částí [obec a číslo] pak bylo v roce 2013 ve výši 123 Kč za 1 m2 a v roce 2016 pak ve výši 190 Kč za 1 m2 s tím, že tyto částky nájemného stanoveného [anonymizováno] [obec a číslo] jsou však dle sdělení průměrem tržních nájmů bytů ve správě [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], nikoliv obecného tržního nájemného v daných letech. Dále bylo v řízení prokázáno, že od roku 2012 až do roku 2015 nebylo uplatňováno zvýšení nájemného ani o inflaci. Dále bylo listinami doloženými [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] prokázáno, že [ulice] [anonymizováno] [obec a číslo] dělí byty do dvou kategorií, a to standardní a se sníženou kvalitou. Mezi standardní kategorie patří byty, kde všechny obytné místnosti jsou přímo vytápěny a byt má základní příslušenství, tedy koupelnu a WC. Do standardní kategorie však [ulice] [anonymizováno] [obec a číslo] řadí i byty, které mají společné základní příslušenství s jiným bytem nebo jen částečné, např. chybí koupelna, ale je splněna podmínka vytápění všech obytných místností s tím, že umístění WC a koupelny mimo byt nemá vliv u [anonymizováno] na kategorii bytu. V případě snížené kvality se jedná o byty, kdy byt nemá vytápěny všechny obytné místnosti a má částečné nebo společné základní příslušenství s tím, že od roku 2014 jsou [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] pronajímány nově pouze byty standardní s tím, že nájemci, kteří měli uzavřeny nájemní smlouvy na dobu neurčitou, kdy na základě původních starých smluv ještě probíhala postupná deregulace, hradí od roku 2012 ve standardních bytech nájemné ve výši 143,61 Kč za 1 m2 na [část obce] a 125,36 Kč za 1 m2, na [část obce] a na [část obce]. V případě snížené kvality (byt, který nemá vytápěné všechny obytné místnosti a má částečné nebo společné základní příslušenství) jsou pak platby 128,75 Kč za 1 m2 ([část obce]) a 111,62 Kč za 1 m2 ([část obce], [část obce]). Jinak je nájemné u nových bytů podle pravidel o veřejné soutěži o nájmu obecních bytů s tím, že pro rok 2015 bylo vycházeno z průměrného tržního nájemného při aukci ve výši 141 Kč za 1 m2, v roce 2016 pak ve výši 190 Kč za 1 m2.

24. Znaleckým posudkem vypracovaným [anonymizováno 8 slov] ve spojení s výslechem zpracovatele znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení] vzal soud za prokázané, že na základě místní prohlídky a obsahu spisu včetně všech doložených listinných důkazů a dále s ohledem na podklady zajišťované znalcem a uváděné ve znaleckém posudku byla znaleckým posudkem stanovena obvyklá cena nájemného za konkrétní byt užívaný žalovanou na částku 9 200 Kč měsíčně a to ke květnu roku 2013. Výše obvyklého nájemného pak byla znaleckým posudkem určena při využití porovnávací metody, při využití metodiky uvedené v zákoně č. 107/2006 Sb. a dále i metodou stanovení výše nájemného porovnáním srovnatelné hodnoty bytů nabízených na realitním trhu, přičemž při zohlednění výsledků těchto jednotlivých metod a jejich váženého průměru tedy byla stanovena obvyklá výše nájemného k výše uvedenému datu v částce shora uvedené, tedy v částce 9 200 Kč měsíčně, bez záloh spojených s užívání bytu. Dále vzal soud shora uvedenými důkazy za prokázané i to, že zpracovatel znaleckého posudku při stanovení výše obvyklého nájemného za byt užívaný žalovanou vzal v úvahu i to, že stále ještě na trhu existuje jistá část bytů, u kterých z různých příčin k navýšení nájemného na výši obvyklého nájemného doposud nedošlo, to znamená, že i tuto skutečnost částečně do stanovené ceny obvyklého nájemného promítl. Dále vzal soud shora uvedeným znaleckým posudkem ve spojení s doplňujícím výslechem zpracovatele znaleckého posudku za prokázané, že při stanovení obvyklé výše nájemného pak bylo zohledňováno i umístění nočního hudebního klubu v suterénu domu, a to konkrétně v indexu životního prostředí a zpracovatel znaleckého posudku dům i byt osobně navštívil a mohl tedy hodnotit všechny relevantní skutečnosti, jakož i podklady, které měl k dispozici ve spise, včetně údajů o měření hlučnosti a podobně. Znaleckým posudkem pak byla zohledňována i konkrétní lokalita, ve které se byt nachází, to vše za situace, kdy zpracovatel znaleckého posudku vyhodnotil, že dům, jako celek, byl standardním způsobem zrekonstruován, tedy ve vztahu k domu jako celku bylo vycházeno z toho, že dům je řádně opraven standardním způsobem, má výtah a je udržován na odpovídající standardní úrovni. Dále bylo prokázáno i to, že při stanovení obvyklé výše nájemného zpracovatel znaleckého posudku vycházel ze stávajícího stavu bytu s průměrným standardem vybavenosti s tím, že tvrzené investice ze strany žalované, ke kterým v minulosti případně došlo, do výše stanoveného obvyklého nájemného nezohledňoval, to i s poukazem na to, že ani zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu v minulosti neřešil otázku případných v dřívější době provedených rekonstrukcí, ani to, zda rekonstrukce byly provedeny nájemcem či pronajímatelem. Dále vzal soud v řízení za prokázané, že zpracovatel znaleckého posudku ve vztahu k vybavení bytu kuchyňskou linkou uvedl, že námitky žalované ohledně jeho hodnocení kvality, kterou však zvažoval při hodnocení bytu, nepovažuje za podstatné, neboť i v případě, pokud by byt užívaný žalobkyní nebyl vůbec vybaven kuchyňskou linkou, nemělo by to vliv na stanovení reálné ceny obvyklého nájemného, neboť s ohledem na lokalitu bytu a dopravní dostupnost, v níž se byt nachází, by byl tento byt pronajmutelný za znaleckým posudkem stanovené nájemné i bez jeho vybavení kuchyňskou linkou. Doplňujícím výslechem zpracovatele znaleckého posudku pak vzal soud za prokázané, že hodnotu obvyklého nájemného stanoveného znaleckým posudkem pak nesnižuje ani případná skutečnost, že v kuchyni není zabezpečeno přímé odvětrávání digestoře v důsledku přerušení kouřových cest z bytu, neboť v daném případě je v bytě používána cirkulační digestoř, přičemž tedy ani tato skutečnost nemůže mít objektivně vliv na určení výše obvyklého nájemného tak, jak bylo znaleckým posudkem určeno. Dále bylo v řízení prokázáno i to, že zpracovatel znaleckého posudku hodnotu obvyklého nájemného v daném případě stanovil při vyhodnocení bytu ve stavu při provedení prohlídky, to znamená i při situaci stávajících oken s tím, že hodnotu obvyklého nájemného by pak nemodifikoval ani v případě provedené výměny oken za nová.

25. Místním šetřením provedeným v bytě žalované po zrušení rozhodnutí soudů prvního a druhého stupně Nejvyšším soudem ČR vzal soud za prokázané, že byt žalované se nachází ve 2. podlaží domu na adrese [adresa žalované]. Vstup do domu je umístěn v [anonymizována dvě slova]. V domě se nachází výtah a standardní schodiště se zábradlím. Chodby domu jsou vymalovány, přičemž vzhled společných částí domu je standardní, udržovaný. Do bytu užívaného žalobkyní ve 2. poschodí domu se vstupuje vstupními dveřmi, kterými se vejde do předsíňky s tím, že pravé straně při vstupu do bytu je situována koupelna společně s WC, za následuje místnost, kterou lze považovat za kuchyň- kuchyňský kout, kde se nachází kuchyňská linka a stůl. Z této části je průchod bez dveří do dalšího pokoje a zároveň je v této časti (na stejné stěně) vytvořen jako by okenní průhled do navazující obytné místnosti, v jejímž čele se nachází okna a topení WAW. Mezi stranami není sporu o tom, že původně byl byt uspořádán tak, že se vstoupilo přímo do jedné velké místnosti a za touto velkou místností byla druhá velká místnost. Mezi stranami není sporu o tom, že žalovaná na své náklady vybudovala v části první místnosti koupelnu, kdy tedy první velká místnost byla předělena dvěma příčkami, čímž došlo k vytvoření koupelny a prostoru pro kuchyňský kout, který není samostatně osvětlen a je osvětlen průhledem do dalšího pokoje, kde jsou umístěna okna.

26. Znaleckým posudkem zpracovaným [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] ve spojení s výslechem zpracovatele znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení], [titul] a dosavadním obsahem spisu vzal soud za prokázané, že znalecký posudek zpracovaný [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] byl zpracováván za situace, kdy předchozí znalecký ústav v důsledku úmrtí znalců pozbyl oprávnění k znalecké činnosti, a tudíž mu nemohlo být zadáno doplnění jeho původního znaleckého posudku. Znalecký posudek pak byl zaměřen na to určení výše obvyklého nájemného ve vztahu k bytu, jehož nájemkyní je žalovaná, tedy obvyklého nájemného v daném místě a čase (k 9. 4. 2013 a 1. 1. 2016 s tím, že v ceně obvyklého nájemného pak neměla být zohledňována skutečnost, že žalobkyně vybudovala cca v roce 1994 z jedné z místností bytu koupelnu společně se sociálním zařízením – záchodem (zbudováním dvou příček), čímž z jedné místnosti bytu (bez přímého osvětlení) vznikla koupelna se sociálním zařízením a prostor pro kuchyňský kout, který nemá přímé osvětlení, přičemž osvětlení je zajišťováno otevřeným průchodem (bez dveří) a dalším průzorem (velikosti velkého okna) do další místnosti bytu. Dále bylo v řízení v této souvislosti znaleckým posudkem, zejména pak výpovědí zpracovatele znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení], [titul], prokázáno, že s ohledem na skutečnost, že ani k roku 2013, ani k roku 2016 nebyly v podstatě dohledány byty k pronájmu, které by v daných dobách stále nedisponovaly vybavením koupelnou a sociálním zařízením, bylo tedy znaleckým ústavem vycházeno při zpracování znaleckého posudku a stanovení obvyklé ceny nájemného z cen srovnatelných nerekonstruovaných bytů, přičemž v této souvislosti bylo vycházeno ze statistických údajů [anonymizována dvě slova], která má dle zpracovatele znaleckého posudku nepodrobnější zpracování pohybu cen bytů a potažmo tedy i nájemného. V této souvislosti dále bylo tímto znaleckým posudkem ve spojení s výpovědí zpracovatele znaleckého posudku prokázáno, že roku 2013 tedy bylo jako obvyklé nájemné bytové jednotky při nezohlednění to, zda se jednalo o zrekonstruovanou či nezrekonstruovanou bytovou jednotku ve výši po zaokrouhlení 8 500 Kč měsíčně při zohlednění dané lokality, přičemž v případě, že se jednalo dle statistiky [anonymizována dvě slova] o nezrekonstruovanou bytovou jednotku, bylo obvyklé nájemné stanoveno ve výši 8 177 Kč za měsíc po zaokrouhlení 8 200 Kč měsíčně. Dále bylo výše uvedenými důkazy prokázáno i to, že pro první čtvrtletí roku 2016 pak byl stanoveno obvyklé nájemné bytové jednotky při nezohlednění to, zda se jednalo o zrekonstruovanou či nezrekonstruovanou bytovou jednotku ve výši ve výši 9 565 Kč při zohlednění dané lokality, přičemž v případě, že se jednalo dle statistiky [anonymizována dvě slova] o nezrekonstruovanou bytovou jednotku bylo obvyklé nájemné stanoveno ve výši ve výši 9 185 Kč, to vše za situace, kdy znalecký ústav při stanovení obvyklé výše nájemného použil ekonomickou veličinu jakou je poměr výše nájemného k obvyklé ceně bytu s tím, že tato hodnota se dle znaleckého ústavu dlouhodobě pohybuje okolo 3,5 %, tedy roční nájemné ve výši 3,5 % z hodnoty bytu s tím, že s ohledem na to, že původní znalecký posudek podaný znaleckým ústavem [anonymizováno] pracoval s hodnotou 3,65, tuto hodnotu převzal při stanovení obvyklého nájemného i na [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] za účelem srovnatelnosti stanoveného nájemného i s předchozím znaleckým posudkem, což bylo odůvodňováno i tím, že znalecký ústav [anonymizováno] pracoval v bližší časové souvislosti s dobou, ke které mělo být nájemné stanovováno a lze tedy dle zpracovatele znaleckého posudku tedy vycházet z toho, že znalecký ústav [anonymizováno] měl lepší možnost zjistit skutečnou hodnotu této veličiny v posuzovaném roce. Dále bylo v řízení prokázáno, že při stanovení této částky nájemného však nebyla znaleckým ústavem zvažováno existenci či neexistenci koupelny a sociálního zařízení v bytě, což bylo odůvodněno tím, že pro stavení nájemného nezrekonstruovaného bytu bez koupelny a WC nejsou k dispozici relevantní podklady, neboť na trhu se nevyskytují v dané době nájmy ani prodeje nemovitostí, které by nebyly vybaveny sociálním zařízením, a proto nemohla být využita porovnávací metoda, které se při stanovení obvyklé ceny nájemného v takovýchto případech nejvíce využívá. Dále pak vzal soud těmito důkazy za prokázané, že pokud [ulice] [anonymizováno] [obec a číslo] při stanovení nájemného v bytech v jejím vlastnictví stanovuje průměrné tržní nájemné v bytech ve svém vlastnictví jako částku průměru dosaženého pronájmem bytů vysoutěžených ve veřejné soutěži, jedná se dle zpracovatele znaleckého posudku o odlišný způsob stanovení nájemného s tím, že v této souvislosti však zpracovatel znaleckého posudku upozornil na to, že bývá obvyklé, že byť i smluvní nájmy se u městských částí pohybují na nižší úrovni, než obecně v případě obvyklého nájemného bytu, které nejsou ve vlastnictví městské části či obcí, to vše za situace, že při takovýchto dražbách nájmu mohou být skutečně ceny nájmu odlišné oproti obvyklým cenám na základě porovnávací metody použité znaleckým ústavem.

27. Pokud pak soud zamítl již v předchozí fázi řízení návrh na doplnění dokazování šetřením [anonymizována čtyři slova] [obec a číslo], vypracováním znaleckého posudku soudním znalcem specializovaným na oblast hluku, který by provedl měření vzduchových neprůzvučností, stavební konstrukcí instalační šachty a posoudil, zda se jedná o přenos hluku, o kterém hovoří žalovaná vzduchovou cestou či konstrukcí budovy, soud tyto důkazy zamítl jednak pro nadbytečnost s ohledem na předmět projednávané věci a důkazy již v řízení provedené a dále i to, že v rámci znaleckého posudku pak již bylo zohledněno umístění nočního hudebního klubu, jak osvětlil zpracovatel znaleckého posudku. Mimo to i pokud by soud dospěl k závěru, že tyto důkazy by eventuálně mohly mít pro posouzení věci význam (k čemuž však soud nedospěl), musí soud konstatovat, že by tyto důkazy přesto v řízení nebylo důvodné provádět a to s ohledem na skutečnost, že tyto důkazy byly žalovanou navrženy až po koncentraci řízení, ke které došlo při prvním jednání ve věci, kterého se však žalovaná, ač byla k jednání řádně obeslána, bez omluvy nedostavila, ačkoliv k její žádosti byl termín jednání přeodročován na pro žalovanou vhodnější termín, přičemž tím se tedy žalovaná případně vzdala možnosti učinit tyto návrhy řádným způsobem před koncentrací řízení. Pokud pak soud eventuálně neprovedl ještě další důkazy, které byly v řízení navrhovány, jako výslech jednatele žalobce či výslech pracovníka žalobce, soud tak učinil s ohledem na to, že provedení těchto důkazů vyhodnotil jako nadbytečné a nemající vliv na skutkové a právní posouzení věci.

28. Pokud dále soud zamítl již v předchozí fázi řízení návrhy na doplnění dokazování pracovními listy a rozpisy materiálu z roku 1989, potvrzením o správnosti povolení stavby, rozhodnutím o zpracování projektové dokumentace k výstavbě koupelny, posudkem o kouřových cestách pro připojení plynového spotřebiče, oznámením o zahájení stavebního řízení, technickými zprávami, osvědčeními o technickém přezkoušení odběrného zařízení zprávou o revizi plynového zařízení z roku 1989, dalšími technickými zprávami z roku 1986, sdělením o ohlášení plynového topidla WAW z roku 1986, zprávami o revizi elektrického zařízení či žádostmi z roku 2010 o nájem bytu obce pro sociálně potřebné občany, přihláškami k odběru elektřiny, povolením k montáži plynového spotřebiče a podobně soud tyto návrhy na doplnění dokazování podané ze strany žalované zamítl s ohledem na skutečnost, že tyto žalovanou navrhované důkazy neměly žádný význam pro skutkové a právní posouzení této věci.

29. Pokud pak soud zamítl další vznesené návrhy na doplnění dokazování (po zrušení rozhodnutí NS ČR) a to důkazy o návštěvách [anonymizována tři slova], potvrzením o ošetření ve zdravotnickém zařízení ze dne 5. 2. 2015, ohlášením drobné stavby ze dne 28. 2. 1995, žádostí o změnu užívacího práva, dohodou o dávce teplé vody ze dne 24. 10. 1995, žádostí o změření hladiny hluku ze dne 14. 11. 1996, částí projektu bytový domů [ulice] ze dne 31. 10. 1995, rozhodnutím o stavebním povolení ze dne 4. 10. 2000, rozhodnutím ve věci opravy a zhotovení dvorní fasády ze dne 23. 1. 2004, sdělením o ohlášení udržovacích prací 26. 2. 2004, foto bojleru, dopisu nájemníka přijatelného na [anonymizováno] dne 7. 3. 1968, zápisem z komise ze dne 23. 4. 1968, zprávou [právnická osoba] ze dne 14. 1. 2019, výslechem [titul] [jméno] [jméno], výslechem žalované, vývojem cen bytů, závazným prohlášením [jméno] [příjmení], výslechem svědkyně [příjmení], odborným vyjádřením [právnická osoba], výslechem [jméno] [příjmení], soud tak učinil s ohledem na to, že provedení těchto důkazů shledal jako nadbytečné, neboť tyto důkazy nemohly mít žádný relevantní význam pro skutkové a právní hodnocení věci za situace, kdy předmětem řízení bylo stanovení výše obvyklého nájemného bytu užívaného žalobkyní v daném místě a čase, přičemž předmětem tohoto řízení, rozhodně není ani prokazování výše nákladů na provedenou rekonstrukci bytu žalovanou na přelomu 80. a 90. let a ani prokazování rozsahu oprav a rekonstrukce domu dřívějšími či současnými majiteli a výše jimi případně vynaložených nákladů, to vše za situace, kdy oba znalecké ústavy měly všechny podklady, které jsou součástí spisu k dispozici.

30. Pokud pak soud eventuálně v řízení provedl ještě další listinné důkazy, které shora blíže nehodnotil, soud tak učinil s ohledem na to, že tyto eventuálně konstatované důkazy neměly žádný vliv na skutkové a právní posouzení věci 31. Podle ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku č. 40/1994 Sb., nedošlo-li k sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje 3. kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do 2 měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu u soudu.

32. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují dle dosavadních předpisů.

33. Podle ustanovení § 2246 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, neujednají-li si strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

34. Podle ustanovení § 2248 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

35. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, neujedná-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučili zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. Návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného, anebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Dle odst. 3 téhož zákonného ustanovení, nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného nesouhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud návrh.

36. S ohledem na shora citovaná zákonná ustanovení a po zhodnocení důkazů provedených v tomto řízení ve vzájemných souvislostech, a to včetně doplněného dokazování po zrušení rozsudku soudu prvého a druhého stupně Nejvyšším soudem České republiky, dospěl soud k závěru, že žaloba na určení výše obvyklého nájemného byla žalobkyní podána důvodně, a to byť soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že je sice na místě stanovit obvyklou výši nájemného k předmětnému bytu jak od dubna, tak i od ledna 2016 ve vyšší výši, než jak bylo naposledy stanoveno nájemné v roce 2012 na základě v té době ještě platné a účinné regulace nájemného, avšak nikoliv v částkách požadovaných žalobkyní jako obvyklé nájemné k bytu užívaného žalovanou ve shora uvedených obdobích.

37. Co se pak týká požadavku na stanovení výše obvyklého nájemného k dubnu 2013, soud tento návrh žalobkyně posuzoval s odkazem na ustanovení § 696 odst. 2 z. č. 40/1994 Sb., občanského zákoníku. V této souvislosti soud konstatuje, že vzhledem k tomu, že jak vyplývá z provedeného dokazování, nedošlo ke sjednání nájemného mezi účastníky po ukončení regulace nájemného dohodou, žalobkyně tedy postupovala v souladu s tehdy platným a účinným zákonem, pokud písemně oznámila žalované (viz oznámení o zvýšení nájemného ze dne 26. 10. 2012) zvýšení nájemného k předmětnému bytu, přičemž jestliže žalovaná, jak strany učinily nesporným a jak přímo vyplývá i z podání žalované, které žalovaná doložila do spisu vedeného u Obvodním soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 38 C 53/2013 o slevu nájemného, obdržela toto oznámení dne 20. 11. 2012 a dopisem ze dne 9. 1. 2013, sdělila žalobkyni, co by pronajímateli bytu, že se zvýšením nájemného nesouhlasí, je tedy zřejmé, že jestliže tedy žalobkyně na toto oznámení v zákonem předpokládané lhůtě reagovala podáním žaloby, jíž žádala, aby za těchto okolností určil výši obvyklého nájemného soud, je tedy zřejmé, že žalobkyně splnila předpoklady pro podání této žaloby, a proto se tedy soud v rámci tohoto řízení návrhem žalobkyně dále meritorně zabýval. Po provedeném dokazování, a to, jak již je výše uvedeno, i včetně jeho doplnění po zrušujícím rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, pak dospěl soud k závěru, že je na místě určit jako obvyklou výši nájemného za byt užívaný žalovanou, jako nájemkyní, (bez záloh za služby spojených s užíváním bytu) k 9. dubnu 2013 částku 7 360 Kč měsíčně. V této souvislosti soud uvádí, že v souvislosti se zrušujícím rozhodnutím Nejvyššího soudu České republiky, a to za situace, kdy v rámci předchozí části řízení bylo jako obvyklé nájemné ke konkrétnímu bytu žalované k dubnu 2013 určeno nájemné ve výši 9 200 Kč měsíčně, kdy sice při stanovení této výše obvyklého nájemného byly zohledňovány relevantní skutečnosti jako velikost bytu, jeho umístění (lokalita bytu), stav bytu, včetně zohlednění dalších kritérií vyplývajících ze znaleckého posudku zpracovaného [anonymizována tři slova] (viz závěry z provedeného dokazování, zejména bod 24 odůvodnění rozsudku), avšak při stanovení tohoto obvyklého nájemného nebylo přihlíženo k tomu, že v rámci rekonstrukce probíhající na přelomu osmdesátých a devadesátých let došlo na náklady nájemkyně ke zbudování koupelny se sociálním zařízením vybudováním příček v jedné z původních místností a tím i zároveň k vytvoření kuchyňského koutu s nepřímým osvětlením přes navazující místnost, pak za této situace tedy v rámci doplňujícího doplnění dokazování bylo zadáno zpracování dalšího znaleckého posudku, který by na tyto specifika při stanovení obvyklého nájemného v daném místě a čase ve vztahu k předmětnému bytu reagoval (to vše při zohledněné právního názoru NS ČR, že při stanovení obvyklého nájemného má být stanoveno nájemné bytu před provedenou úpravou bytu žalovanou na její vlastní náklady). Nicméně s ohledem na skutečnost, že v tomto směru nebyl schopen ani další znalecký ústav ustanovený v řízení jednoznačně takovouto výši obvyklého nájemného určit, a to s ohledem na skutečnost, že byty (bez koupelny a sociálního zařízení) nejsou v současné době na trhu prodávány ani pronajímány a de facto relevantní srovnatelné údaje při zohlednění tohoto specifika nebylo dle zpracovatele znaleckého posudku [anonymizována tři slova] zjistit ani k době, k níž mělo být určeno nájemné, soud tedy za těchto okolností při svém rozhodování jednak vyšel ze závěrů znaleckého posudku [anonymizována tři slova] ve spojení s údaji ze znaleckého posudku [anonymizována tři slova] a zároveň v daném případě, s ohledem na vyjádření zpracovatele druhého znaleckého posudku o nemožnosti (pro nedostatek relevantních podkladů) z odborného hlediska určit zcela konkrétní výši obvyklého nájemného k bytu žalované v případě, že by byt byl hodnocen bez sociální zařízení a koupelny zbudovanou v rámci rekonstrukce bytu), soud postupoval i dle § 136 o. s. ř., podle kterého, lze-li výši nároku zajistit jen s nepoměrnými obtížemi, nebo ji nelze zjistit vůbec, určí ji soud podle své úvahy. Za těchto okolností tedy soud, jak již je shora uvedeno, vycházeje z výše uvedených znaleckých posudků posouzených v kontextu dalších důkazů provedených v řízení a posouzených ve vzájemných souvislostech použil při stanovení obvyklého nájemného vztahujícímu se k bytu žalované k dubnu 2013 jako základ nájemné stanovené k tomuto období znaleckým posudkem zohlednění toho, že se jedná o kategorii nerekonstruovaného bytu, soud tedy dospěl k závěru, že právě s odkazem na ustanovení § 136 o. s. ř. je však třeba zároveň ještě zohlednit tu skutečnost, že, jak vyplývá z provedeného dokazování, v době, kdy byl byt pronajat žalované, nebyla v bytě koupelna ani sociální zařízení, které bylo následně, jak již je výše rozebíráno, zbudováno právě žalobkyní v devadesátých letech na její vlastní náklady. Za těchto okolností tedy soud vyšel z údajů znaleckého posudku podaného znaleckým ústavem [právnická osoba], konkrétně pak z částky 8 177 Kč měsíčně stanovené jako obvyklé nájemné, které by bylo možno požadovat za nájem bytu užívaného žalobkyní v roce 2013, to vše za situace, kdy při stanovení této částky vyšel znalecký ústav ze srovnání nájmů bytů v daném čase a lokalitě, které však nebyly rekonstruované, přičemž výše obvyklého nájemného byla stanovena dle v té době aktuálních prodejních cen takovýchto nerekonstruovaných bytů, od kterých se pak odvíjí cena ročního nájemného, při využití poměrně stabilní ekonomické veličiny, jakou je poměr nájemného k obvyklé ceně bytu s tím, že tato veličina se dlouhodobě pohybuje okolo hodnoty 3,5 %, avšak znalecký ústav [anonymizováno] pracoval s hodnotou 3,65 %, což odůvodnil tím, že s touto veličinou pracoval i předchozí znalecký ústav, který určoval obvyklé nájemné v bližší časové souvislosti s dobou, k níž mělo být obvyklé nájemné stanovováno a měl tudíž v tomto směru lepší možnosti posoudit důvodnost použití této veličiny ve shora uvedeném procentuálním rozsahu, přičemž s ohledem na tyto skutečnosti soud tedy neshledal ani v rámci postupu dle ů 136 o. s. ř. vycházet z užití odlišné výše této ekonomické veličiny. Protože však z provedeného dokazování, zejména pak z výslechem zpracovatele znaleckého posudku [právnická osoba] vyplynulo, že při stanovení shora uvedené částky obvyklého nájemného sice bylo vycházeno z cen nájemného za nezrekonstruované byty, avšak znalecký ústav v důsledku neexistence relevantních podkladů pro zohlednění obvyklého nájemného u bytu bez vybudované koupelny a sociálního zařízení a tím i provedených v bytě žalované na její náklady, nebyl schopen z odborného hlediska tuto specifickou situaci vyhodnotit, soud tedy za těchto okolností dospěl ve vztahu k roku 2013 k výši obvyklého nájemného, které by mohlo být požadováno za nezrekonstruovaný byt užívaný žalobkyní nikoliv v částce 8 177 Kč, k čemu dospěl znalecký ústav [právnická osoba], ale dospěl k částce 7 359,30 (zaokrouhleně 7 360 Kč měsíčně – 158 Kč za 1 m2) měsíčně, když částku nájemného stanoveného znaleckým ústavem pro nezrekonstruovaný byt, ještě s odkazem na ustanovení § 136 o. s. ř. ponížil o 10 %, a to za situace, kdy při stanovení snížení obvyklého nájemného o 10 % právě zohlednil skutečnost, že to byla žalovaná, která v minulosti, tedy na přelomu 80. a 90. let tedy v bytě vybudováním příček v jedné z původních místností, která neměla přímé osvětlení vytvořila v bytě koupelnu se sociálním zařízením a vytvořila prostor po kuchyňský kout nepřímo osvětlovaný přes sousedící obytnou místnost průchodem bez dveří a průzorem z kuchyňského koutu do hlavní místnosti otevřeným prostorem v příčce o velikosti velkého okna. V této souvislosti soud uvádí, že s ohledem na to, kdy byla tato rekonstrukce realizována, při zohlednění stávajícího stavu bytu, a dále i toho, že v bytě je sice umístěna kuchyňská linka pořízená taktéž v minulosti žalovanou (námitka žalované), avšak, jak vyplývá z fotodokumentace znaleckého ústavu [anonymizováno] (i ve spojení s povedením místním šetřením), jedná se o vybavení, které nelze považovat za klasickou kuchyňskou linku, přičemž s touto námitkou se dle přesvědčení soudu zpracovatel znaleckého posudku [anonymizováno] vypořádal v rámci svého výslechu, když ve vztahu k této námitce uvedl, že na závěrech znaleckého posudku ani po této připomínce žalované nic nemění, neboť s ohledem na lokalitu, kde je byt umístěn, by za znaleckým posudkem stanovené nájemné byl byt pronajmutelný i bez kuchyňské linky, což soud považuje za věrohodné, navíc za situace, kdy lze souhlasit s žalobkyní, že se rozhodně nejedná o klasické zařízení kuchyňské linky, byť na druhou stranu nelze sporovat, že tedy v bytě bylo kuchyňské zázemí vytvořeno. Jedná se o vybavení, které však je případně oddělitelné od bytu, a navíc je ve stavu, který nemůže představovat reálné zhodnocení bytu, přičemž soud však tedy při svém rozhodování o výši obvyklého nájemného vzal tedy do úvah, že vytvořený kuchyňský kout žalobkyně vybavila kuchyňským zařízením na své náklady a nepřihlížel k této vybavenosti při svých úvahách o stanovení přiměřené výše obvyklého nájemného, stejně tak jako k tomu, že v bytě byla tedy vytvořena koupelna se sociálním zařízením (záchodem) a prostorem pro kuchyňský kout, když byt užívaný žalovanou původně toto vybavení neobsahoval (jednalo se o byt o dvou místnostech, přičemž jedna z těchto místností neměla přímé osvětlení). Soud tedy na základě výše uvedených úvah přistoupil k ponížení nájemného stanoveného znaleckým posudkem znaleckého ústavu [právnická osoba] jako obvyklé nájemné k roku 2013 při pronájmu nezrekonstruovaného bytu na shora uvedenou částku. Pouze pro úplnost soud v této souvislosti uvádí, že je skutečně přesvědčen o tom, že za těchto okolností se jedná o nájemné adekvátní konkrétním zjištěným okolnostem, když byla zohledněna specifika týkající se tohoto předmětného, přičemž soud do své úvahy při stanovení obvyklého nájemného zahrnul i skutečnost, že kuchyňský kout vzniklý výše uvedenými stavebními úpravami není osvětlován přímým světlem. Pouze pro úplnost soud ještě v této souvislosti uvádí, že s ohledem na stávající stav bytu a to, že rekonstrukce bytu žalovanou proběhla již před mnoha lety, je nepochybné, že pokud by v současné době měl být takovýto byt pronajímán novému nájemci, bylo by možno reálně očekávat, že před takovýmto novým pronájmem bytu by docházelo buď ze strany pronajímatele k nové rekonstrukci bytu, včetně žalobkyní v minulosti vybudované koupelny, případně k tomu, že by součástí dohody o nájmu byla i dohoda o tom, že případní noví nájemci takovéhoto bytu by si tuto rekonstrukci provedli se souhlasem pronajímatele na své vlastní náklady, o čemž pak nepřímo svědčí mimo jiné i prohlášení potencionálního zájemce o pronájem předmětného bytu (viz bod 22 odůvodnění tohoto rozsudku). Zároveň je pak soud skutečně přesvědčen o tom, že rozhodně není důvodné, aby nájemné za byt užívaný žalovanou, které nebylo od roku 2012 zvyšováno, nadále zůstalo ve výši 5 199 Kč (platné k 1. 1. 2012), neboť toto nájemné, a to i při zohlednění všech specifik týkajících se tohoto objektu, je nepřiměřeně nízké, při zohlednění jeho velikosti i umístění tohoto bytu (cca 50 metrů do metra v centru [obec]). V souvislosti s dosavadní výši nájemného pak soud poukazuje i na to, že pokud žalovaná v rámci řízení uváděla, že s ohledem na to, že na základě dohody a odsouhlasené rekonstrukce bytu na její náklady jí bylo přislíbeno předchozím vlastníkem bytu ([anonymizováno]) nenavyšování nájemného, a že tudíž na navýšení nájemného nemá současný majitel nemovitosti právo, soud v této souvislosti uvádí, že sama žalovaná nesporovala, že v rámci regulace nájemného do roku 2012 docházelo k postupnému navyšování nájemného, přičemž nelze přehlédnout, že od 1. 1. 2009, kdy bylo nájemné k tomuto bytu v částce 2 833 Kč, vzrostlo regulované nájemné k 1. 1. 2012 na částku 5 199 Kč, tedy o více než 83 %. Za těchto okolností, jak již je výše uvedeno, i při zohlednění všech shora uvedených rozhodných skutečností je tedy soud přesvědčen o tom, že po ukončení deregulace nájemného bylo zcela adekvátní, aby jako výše obvyklého nájemného za byt užívaný žalobkyní, tedy byla stanovena částka soudem výše uvedená, tedy částka 7 360 Kč měsíčně. V této souvislosti pak soud pouze pro úplnost uvádí, že při svých úvahách o stanovení obvyklého nájemného pak zároveň v řízení zohledňoval i závěry znaleckého posudku vypracovaného znaleckým ústavem [právnická osoba] i obsah tehdejšího výslechu zpracovatele tohoto výše uvedeného znaleckého posudku, když nelze přehlédnout, že tento znalecký posudek se velmi podrobně zabýval námitkami žalované o umístění hudebního klubu v suterénu domu, kdy však tato skutečnost byla promítnuta do ceny nájemného přes index hodnocení životního prostředí, přičemž zároveň je třeba upozornit i na to, že navíc z listinného důkazu o akustickém měření hlučnosti vyplývá, že hlučnost nepřesahuje povolené limity, přičemž jak již výše uvedeno, případné další návrhy na doplnění dokazování v tomto směru pak byly žalovanou vzneseny až po koncentraci řízení, když žalovaná se k prvnímu jednání ve věci samé, při kterém byla provedena koncentrace řízení, nedostavila a z jednání se ani neomluvila. Dále pak soud ještě k věci uvádí, že v rámci shora uvedeného znaleckého posudku pak byly dokonce zohledňovány v určitém rozsahu i ceny nájmů bytů, u nichž doposud v té době nedošlo k zvýšení nájemného po ukončení regulace nájemného, což jak sám znalecký ústav [anonymizováno] uváděl, bylo ve prospěch žalované, přičemž zároveň však bylo pochopitelně vycházeno právě i z lokality bytu a jeho umístění v bezprostřední blízkosti centra a bezprostřední dopravní dostupnosti, byť na druhou stranu byla zohledňována právě i negativa spočívající ve vyšší hlučnosti. V této souvislosti pak nelze přehlédnout, že i po takto provedeném zohlednění tedy bylo v tehdejší době znaleckým ústavem [anonymizováno] jako obvyklé nájemné stanoveno obvyklé nájemné v částce 9 200 Kč měsíčně, byť tedy toto obvyklé nájemné nebylo stanovováno při zohlednění toho, jako by byt neměl zbudovánu koupelnu se sociálním zařízením, tedy jako by nebyly provedeny konkrétní stavební úpravy na náklady žalované s tím, že pokud by soud vycházel ze závěrů tohoto znaleckého posudku, který však na druhou stranu od posudku vypracovaného druhým znaleckým ústavem nezohledňoval speciálně obvyklé nájemné pro rekonstruované byty (byť do svých úvah pro změnu zahrnul byty s nájemným, které v té době nebylo zvyšováno), je zřejmé, že pokud by tedy soud vycházel z obvyklé částky nájemného 9 200 Kč měsíčně a tak, jak je již uvedeno shora, s ohledem na dostatek podkladů pro určení obvyklého nájemného za byt, který nemá zbudovánu koupelnu se sociálním zařízením a u kterého tedy nebyly učiněny stavební úpravy shora popsané, by tedy určil výši obvyklého nájemného dalším ponížením takovéto částky, je zřejmé, že částka, která byla tedy soudem v tomto řízení stanovena, by oproti obvyklému nájemnému stanovenému znaleckým posudkem znaleckého ústavu [anonymizováno] bylo poníženo dokonce o 20 % s tím, že za těchto okolností je soud skutečně přesvědčen o tom, že výše obvyklého nájemného soudem stanovená byla stanovena po adekvátním zohlednění všech rozhodných skutečností, přičemž rozhodně zde nejsou dány důvody pro to, aby výše obvyklého nájemného byla stanovována v částce nižší, než jak bylo soudem rozhodnuto.

38. Pouze pro úplnost uvádí, že pokud při stanovení obvyklé výše nájemného vycházel ze shora uvedených úvah, přičemž součástí provedeného dokazování byly i soudem vyžádané podklady z [anonymizována tři slova] [obec a číslo] ohledně nájmu bytů ve vlastnictví [anonymizována dvě slova] [obec] či ve správě [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] (vyžadována s ohledem na zvažovaný postup soudu dle §136 o. s. ř.), soud v této souvislosti uvádí, že s ohledem na skutečnost, že z důkazů vyžádaných soudem od [anonymizována tři slova] [obec a číslo] jednoznačně vyplývá, že [ulice] [anonymizováno] [obec a číslo] dlouhodobě u pronajímaných bytů nezvyšovala nájemné a toto nájemné, jak je i v jejích sděleních uvedeno, nelze považovat za klasické obvyklé nájemné, ale pouze za obvyklé nájemné v bytech, které má ve vlastnictví, či ve správě, přičemž jak sama [ulice] [anonymizováno] [obec a číslo] uvedla i to, že u tohoto nájemného nebyla dokonce v letech 2013 až 2015 uplatňována ani možnost zvýšení nájemného o inflaci, soud tedy údaje vyplývající z materiálů [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] bral pouze jako pomocné srovnávací podklady, když je třeba konstatovat, že jestliže [ulice] [anonymizováno] [obec a číslo] k roku 2013 v bytech ve svém vlastnictví měla stanoveno nájemné ve výši 123 Kč za 1 m2, přičemž je však třeba zohlednit, že u nájemného obecních bytů se skutečně jedná o poněkud odlišnou situaci než při stanovení nájemného mimo obecní vlastnictví, pak, jestliže v daném případě bylo soudem stanoveno obvyklé nájemné za byt ve vlastnictví žalobkyně užívaný žalovanou na základě shora uvedených údajů ve znaleckém posudku znaleckého ústavu [anonymizováno], avšak při zohlednění specifik bytu, který byl zohledněn postupem soudu dle § 136 o.s.ř., přičemž za těchto okolností bylo soudem stanoveno obvyklé nájemné ve výši 158 Kč za 1 m2, přičemž pro rok 2016 se pak jednalo dokonce o částku nižší (částka 177,50 Kč za 1 m2), než částku stanovenou jako průměrné tržní nájemné na základě aukce nájmu obecních bytů platných pro rok 2016 (částka 190 Kč za 1 m2), je zřejmé, že i při porovnání těchto orientačních podkladů, při nichž však musela být zohledněna specifika nájmu bytů ve vlastnictví či správě [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], se nejedná o stanovení nájemného ve výši, která by neodpovídala konkrétním okolnostem případu a specifikům shora podrobně rozebraným.

39. S ohledem na to, že tedy ve vztahu k určení výše obvyklého nájemného však žalobkyně v rámci tohoto řízení (po částečném zpětvzetí žaloby a částečném zastavení řízení v předcházející části soudního řízení) požadovala jako obvyklé nájemné částku 9 200 Kč, bylo ve věci určení obvyklé výše nájemného k datu 9. 4. 2013 rozhodnuto tak, jak je pod body I a II výroku rozsudku uvedeno, tedy pod bodem I bylo určeno, že obvyklým nájemným za byt užívaný žalobkyní ke dni 9. 4. 2013 je částka 7 360 Kč měsíčně, přičemž pod bodem II byla tedy žaloba ve zbytku požadavku žalobkyně na určení obvyklé výše nájemného v místě a čase zamítnuta, konkrétně tedy co do částky 1 840 Kč.

40. Ve vztahu k stanovení obvyklé výše nájemného k 1. 1. 2016, pak soud uvádí, že s ohledem na to, že v průběhu řízení (po zrušení rozhodnutí soudu prvého a druhého stupně dovolacím soudem dne 15. 10. 2018) požádala žalobkyně o připuštění změny žaloby – její rozšíření o požadavek na stanovení výše obvyklého nájemného k 1. 1. 2016, a to v částce 9 800 Kč měsíčně, soud v daném případě s ohledem na skutečnost, že tedy byl zrušen pravomocný rozsudek o stanovení obvyklé výši nájemného k 9. 4. 2013, zvažoval možnost rozšíření žaloby na určení obvyklé výše nájemného k 1. 1. 2016, jak bylo tímto rozšířením požadováno. Vzhledem k tomu, že v řízení bylo prokázáno, že ke dni 1. 1. 2016 byla nadále vlastníkem předmětného bytu, který má v nájmu žalovaná, žalobkyně, je zřejmé, že tedy takovýto návrh mohl být žalobkyní v řízení učiněn, neboť žalobkyně, která byla ke dni, od něhož bylo žádáno stanovení další částky obvyklého nájemného, nadále vlastníkem předmětného bytu, a tudíž k podání takového návrhu byla legitimována. Protože tento podaný návrh na rozšíření žaloby zároveň jednoznačně ve svém textu uváděl důvody pro navýšení obvyklého nájemného od konkrétního data a na konkrétní částku, a za situace, kdy bylo požadováno navýšení nájemného z částky 9 200 Kč (viz žalobní požadavek ve vztahu k roku 2013, který byl v době od 11. 10. 2017 do zrušujícího rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky i pravomocný), na částku 9 800 Kč, tedy o 6,5 % za 3 roky, toto podání bylo žalované doručeno, přičemž žalovaná výslovně v podání ze dne 7. 11. 2019 (dle obsahu) dala výslovně najevo, že s tímto zvýšením nesouhlasí, soud za těchto okolností tedy dospěl k závěru, že je možno za této situace i v průběhu tohoto řízení připustit změnu žaloby, o které pak bylo následně rozhodnuto tak, že změna žaloby byla připuštěna. Co se pak tedy týká samotného stanovení obvyklého nájemného k roku 2016, soud se i v tomto případě řídil zcela shodnými úvahami, které jsou podrobně rozebrány již v předchozí části odůvodnění rozhodnutí ve vztahu k stanovení obvyklého nájemného k 9. 4. 2013, přičemž v daném případě pak tedy soud stejným postupem, který je uveden pro rok 2013, vyšel při určení obvyklé výše obvyklého nájemného vztahujícího se k bytu užívaného žalovanou z údajů znaleckého ústavu [právnická osoba] o výši obvyklého nájemného nerekonstruovaných bytových jednotek k 1. čtvrtletí roku 2016, tedy z částky 9 185 Kč měsíčně, přičemž soud tedy jako pro předchozí období s odkazem na ustanovení § 136 o. s. ř. při zvážení a zohlednění toho, že tedy obvyklé nájemné má být stanoveno tak, jako by v bytě nebyla provedena žalovanou rekonstrukce (vybudováním příček a tím vytvořením koupelny se sociálním zařízením, včetně vytvoření prostoru pro kuchyňský kout nepřímo osvětlený přes další místnost v bytě), určil obvyklé nájemné stanovené znaleckým ústavem [anonymizováno] v daném místě a čase za nezrekonstruovaný byt ještě o 10 %, tedy na částku 8 266 Kč, tedy na částku 8 266,50 Kč, tedy po zaokrouhlení na částku 8 270 Kč (177,50 Kč za 1 m2)

41. Ve vztahu k stanovení obvyklé výše nájemného za byt užívaný žalovanou k 1. 1. 2016 tedy bylo ve věci rozhodnuto tak, jak je pod body III a IV výroku rozsudku uvedeno, tedy pod bodem III bylo určeno, že obvyklé nájemné ke dni 1. 1. 2016 v místě a čase obvyklém ve vztahu k bytu užívaného žalobkyní je ve výši 8 270 Kč měsíčně, přičemž s ohledem na to, že bylo požadováno stanovení nájemného v částce 9 800 Kč měsíčně, byla žaloba v části požadavku na zaplacení částky 1 530 Kč pod bodem IV výroku tohoto rozsudku zamítnuta.

42. Dále ještě soud k věci uvádí, že pokud v rámci tohoto řízení rozhodoval o určení obvyklého nájemného ve vztahu mezi žalobkyní, tedy [právnická osoba] [anonymizováno], a žalovanou, [celé jméno žalované], ke dni podání žaloby, tedy ke dni 9. 4. 2013, a následně ke dni 1. 1. 2016, je třeba konstatovat, že k oběma výše uvedeným datům byla žalobkyně v právním vztahu se žalovanou, a proto bylo důvodné nadále vést toto řízení s těmito účastníky, a to bez ohledu na to, zda v průběhu tohoto sporu následně došlo k převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti na 3. osobu, neboť, pokud by bylo mezi účastníky právního vztahu ke dni podání žaloby, tedy ke dni 9. 4. 2013 a dále ke dni 1. 1. 2016 pravomocně rozhodnuto o výši obvyklého nájemného, je zřejmé, že toto rozhodnutí by se pak v takovém případě vztahovalo i na právního nástupce žalobkyně, který případně po výše uvedených datech nabyl předmětný byt do svého vlastnictví. Toto soud uvádí pouze pro úplnost, a to s ohledem na skutečnost, že v průběhu řízení došlo ke změně vlastnictví k předmětnému bytu, které však v daném případě nemělo vliv na okruh účastníků tohoto soudního řízení a zachování aktivní legitimace žalobkyně v tomto řízení.

43. Pod bodem V výroku rozsudku pak bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení mezi účastníky. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky pak bylo rozhodováno s ohledem na způsob rozhodování o nákladech státu ve věci určení obvyklého nájemného soudy vyšších stupňů s odkazem na ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř., a to za situace, kdy rozhodnutí o výši obvyklého nájemného záleželo na znaleckém posudku a na úvaze soudu. Za těchto okolností, tedy jestliže došlo k tomu, že žalobě na určení obvyklého nájemného bylo vyhověno tím, že výše obvyklého nájemného byla určena na základě zpracovaných znaleckých posudků a dalšího postupu soudu dle § 136 o. s. ř. ve vyšší výši, než je nájemné, které žalovaná doposud za užívání bytu hradí, je tedy třeba vycházet z toho, že právo na náhradu nákladů řízení má v tomto případě žalobkyně. Náklady řízení žalobkyně pak byly přiznány žalobkyni v celkové výši 73 229,35 Kč, a to v souvislosti s výše uvedenými úkony právní služby: příprava a převzetí věci dne 1. 4. 2013, podání žaloby ze dne 8. 4. 2013, vyjádření žalobkyně k výzvě soudu ze dne 26. 7. 2013, vyjádřením ve věci ze dne 26. 1. 2015, účast u jednání soudu dne 5. 2. 2015, doplňující vyjádření ze dne 16. 2. 2015, doplňující vyjádření ze dne 13. 5. 2015, účast u jednání soudu dne 6. 12. 2016, účast u jednání soudu dne 24. 1. 2017, částečné zpětvzetí žaloby ze dne 2. 2. 2017, účast u jednání soudu 14. 2. 2017, účast u jednání u odvolacího soudu dne 11. 10. 2017, vyjádření k dovolání ze dne 27. 4. 2018, sepis vyjádření včetně rozšíření žaloby ze dne 19. 12. 2018, vyjádření ze dne 2. 12. 2019, účast u jednání soudu dne 3. 12. 2019, doplňující vyjádření ze dne 13. 12. 2019, sepis vyjádření dohody o návrhu na uzavření smíru ze dne 7. 5. 2020, soupis námitky a doplňujícího vyjádření ze 15. 7. 2020, stanovisko žalobkyně ze dne 14. 10. 2020, sepis vyjádření ze dne 24. 3. 2021, účast u jednání soudu dne 27. 4. 2021, sepis vyjádření dne 26. 5. 2021, účast u jednání soudu dne 10. 6. 2021 (1 paušální náhrada á 1 500 Kč dle § 7, § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., tedy 24 x 1 500 Kč). Součástí přiznané náhrady nákladů řízení je pak i částka 7 200 Kč jakožto paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce žalobce v souvislosti s výše uvedenými úkony právní služby (1 paušální náhrada á 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb.). Dále jsou součástí přiznané náhrady nákladů řízení i náklady cestovného právního zástupce žalobkyně v souvislosti s cestami k jednáním soud a zpět a dále i náhrada za ztrátu času v souvislosti s těmito cestami stanovená dle § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (100 Kč za každou započatou půlhodinu) Konkrétně se pak jedná o cestovné ve výši 806 Kč za cestu k jednání soudu dne 5. 2. 2015 při užití [značka automobilu] [registrační značka] při spotřebě 6,2 l /100 km, při ceně benzinu 35,90 Kč a paušální sazbě 3,70 Kč km při 136 najetých kilometrech na trase [obec] – [obec] a zpět, dále se jedná o cestovného v částce 783 Kč, a to při cestě k jednání soudu dne 6. 12. 2016, kdy byl k dopravě použit [značka automobilu] [registrační značka] při spotřebě 7 l /100 km, při ceně benzinu 29,50 Kč, paušální sazbě 3,70 Kč km a při počtu najetých kilometrů 136 na trase [obec] [obec] a zpět, dále o cestovné ve výši 783 Kč jako cestovného k jednání soudu dne 24. 1. 2017 a cestovné k jednání soudu dne 14. 2. 2017 ve výši 783 Kč, když i v těchto dalších případech byl vždy použit stejný dopravní prostředek ([anonymizována dvě slova] [registrační značka]) jako při dopravě k jednání soudu dne 6. 12. 2016 s tím, že tedy cestovné bylo vyúčtováno vždy ve stejné částce a za stejných podmínek. Dále se pak jedná o cestovné k jednání odvolacího soudu i užití [značka automobilu], [registrační značka] [anonymizováno] [číslo], při spotřebě 7 litrů na 100 km, ceně benzínu 28,60 Kč za 1 litr a paušální sazbě 3,90 Kč na trase [obec] [obec] a zpět při 148 najetých kilometrech, tedy o cestovné ve výši 873 Kč, dále o cestovné ve výši 943 Kč v souvislosti s jednáním soudu dne 3. 12. 2019 [značka automobilu], [registrační značka] [anonymizováno] [číslo], při spotřebě 7 litrů na 100 km, ceně pohonných hmot 33,60 Kč na 1 litr a paušální sazbě 4,10 na trase [obec] [obec] a zpět při počtu najetých kilometrů 140, dále o cestovné ve výši 882 Kč v souvislosti s jednáním soudu dne 27. 4. 2021 stejným osobním automobilem při stejné spotřebě 7 litrů na 100 km, ceně pohonných hmot 27,20 Kč za 1 litr a paušální sazbě 4,40 Kč na 1 km při stejné trase, a dále o cestovné ve výši 882 Kč v souvislosti s jednáním soudu dne 10. 6. 2021 stejným osobním automobilem na stejné trase při stejné ceně pohonných hmot, stejné spotřebě na 1 km i stejné amortizaci vozidla jako v případě cesty k jednání soudu dne 27. 4. 2021. Součástí náhrady nákladů žalobce je pak, jak již je shora uvedeno, i náhrada za ztrátu času při cestách k jednání soudu a zpět, přičemž s ohledem na to, že ztráta času byla v případě každé shora uvedené cesty k jednání soudu a zpět představována ztrátou 6 půlhodin a jednalo se tedy o 8 cest k jednání soudu, byla jako náhrada za státu času stanovena celkově částka 4 800 Kč (8x 600 Kč). Součástí přiznané náhrady nákladů řízení je pak i částka odpovídající 21% DPH z přiznané odměny, cestovného a náhrady za ztrátu času, tedy částka 11 494,35 Kč, když v řízení bylo osvědčeno, že právní zástupce žalobkyně je plátcem DPH. Součástí přiznané náhrady nákladů řízení je pak dále i částka 2000 Kč za žalobkyní zaplacený soudní poplatek a dále částka 5 000 Kč složená v minulosti jako záloha na vypracování znaleckého posudku, když v tomto rozsahu se jedná o náklad účastníka řízení, tedy v tomto případě žalobkyně, a nikoliv o náklad státu. Pouze pro úplnost soud uvádí, že pokud soud nepřiznal právnímu zástupci žalobkyně úkon právní služby - písemný sepise závěrečného návrhu, soud tak učinil s ohledem na skutečnost, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce byla přítomna při jednání soudu, při němž došlo k přednesu závěrečných řečí a nic tedy nebránilo žalobkyni, aby svůj závěrečný návrh při tomto jednání přímo přednesla, přičemž za situace, kdy byl soudem přiznán úkon právní služby spočívající v účasti u takovéhoto jednání, ve vztahu k němuž bylo přiznáváno i cestovné, soud tedy neshledal že by za této situace byl účelně vynaloženým náklad spočívající v písemném sepisu závěrečného. Stejně tak pak soud nepřiznal v minulosti učiněný právní úkon studium spisu, neboť se nejedná o úkon právní služby ve smyslu § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb. a v souvislosti s tím tedy nebylo přiznáno ani účtované cestovné.

44. Pod bodem VI. výroku rozsudku pak bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení ve vztahu k státu. S ohledem na skutečnost, že o nákladech řízení mezi účastníky bylo rozhodováno s odkazem na ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř., přičemž náhrada nákladů řízení byla přiznána žalobkyni, neboť rozhodnutí o výši plnění (stanovení obvyklé výše nájemného záviselo na znaleckém posudku, potažmo na úvaze soudu s odkazem na ustanovení § 136 o.s.ř.), soud tedy s odkazem na ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř. rozhodl podle úspěchu účastníků řízení ve věci o povinnosti žalované zaplatit státu náhradu nákladů řízení státu. V této souvislosti soud uvádí, že náklady řízení státu jsou v daném případě představovány náklady vynaloženými na zpracované znalecké posudky a výpovědi zpracovatelů znaleckého posudku, přičemž s ohledem na skutečnost, že tím, že žalovaná je v tomto řízení osvobozena od soudního poplatku v rozsahu jedné poloviny, soud tedy k jejímu částečnému osvobození od soudních poplatků bude přihlížet při rozhodnutí o konkrétní výši nákladů, kterou bude žalovaná povinna státu nahradit jako náklady řízení státu, to vše za situace, kdy si soud rozhodnutí o konkrétní výši náhrady nákladů řízení státu vyhradil do samostatného rozhodnutí.

Poučení