21 C 244/2014- 1040

Rubrum

Okresní soud v Liberci rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivanou Houdkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [datum], [PSČ] [okres] - [anonymizováno] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, původního účastníka, původního účastníka a původní účastnice] 3. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [část obce a číslo], [PSČ] [obec] 4. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, žalované, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného, žalobce, žalované, původního účastníka, původního účastníka, původní účastnice, žalovaného a žalované] 5. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, žalované, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného, žalobce, žalované, původního účastníka, původního účastníka, původní účastnice, žalovaného a žalované] 6. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, žalované, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného, žalobce, žalované, původního účastníka, původního účastníka, původní účastnice, žalovaného a žalované] 7. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, žalované, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného, žalobce, žalované, původního účastníka, původního účastníka, původní účastnice, žalovaného a žalované] 8. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, žalované, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného, žalobce, žalované, původního účastníka, původního účastníka, původní účastnice, žalovaného a žalované] 9. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, původního účastníka, původního účastníka a původní účastnice] 10. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] 11. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] 12. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, žalované, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného, žalobce, žalované, původního účastníka, původního účastníka, původní účastnice, žalovaného a žalované] 13. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného, žalované, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného, žalobce, žalované, původního účastníka, původního účastníka, původní účastnice, žalovaného a žalované] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobce a 1. žalovaného k pozemkům [parcelní číslo] o výměře [výměra] – zahrada, st. [parcelní číslo] o výměře [výměra] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bytového domu [adresa], část [územní celek] – [obec], [parcelní číslo] o výměře [výměra] – zahrada, [parcelní číslo] o výměře [výměra] – zahrada, to vše v [katastrální uzemí], okres a [územní celek], to vše zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví].

II. Do výlučného vlastnictví žalobce se přikazují pozemky [parcelní číslo] o výměře [výměra] – zahrada, st. [parcelní číslo] o výměře [výměra] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bytového domu [adresa], část [územní celek] – [obec], [parcelní číslo] o výměře [výměra] – zahrada, [parcelní číslo] o výměře [výměra] – zahrada, to vše v [katastrální uzemí], okres a [územní celek], to vše zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví].

III. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaných k pozemku [parcelní číslo] o výměře [výměra] – ostatní plocha, zapsáno v [katastrální uzemí], okres a [územní celek], zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví].

IV. Do vlastnictví žalobce se přikazuje spoluvlastnický podíl o velikosti [anonymizováno] k pozemku [parcelní číslo] o výměře [výměra] – ostatní plocha, zapsáno v [katastrální uzemí], okres a [územní celek], zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví].

V. Do vlastnictví žalovaných se přikazují spoluvlastnické podíly k pozemku [parcelní číslo] o výměře [výměra] – ostatní plocha, zapsáno v [katastrální uzemí], okres a [územní celek], zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce] na LV [číslo] to -) do vlastnictví [celé jméno žalovaného] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do vlastnictví [celé jméno žalované] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do společného jmění manželů [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do vlastnictví [celé jméno žalované] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do vlastnictví [celé jméno žalovaného] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do vlastnictví [celé jméno žalované] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do vlastnictví [anonymizováno] [jméno] [příjmení] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do společného jmění manželů [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do vlastnictví [celé jméno žalované] se přikazuje podíl o velikosti [číslo], -) do vlastnictví [celé jméno žalované] se přikazuje podíl o velikosto [číslo], -) do společného jmění manželů [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] se přikazuje podíl o velikosti [číslo].

VI. Žalobce je povinen zaplatit 1. žalovanému na vypořádání podílu částku 12 580 000 Kč do 10 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VII. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VIII. Žalobce je povinen zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Liberci na nákladech řízení částku 19 224 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IX. Žalovaný je povinen zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Liberci na nákladech řízení částku 19 224 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal soudního rozhodnutí, kterým by bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného na parcele p [číslo] - zahrada o výměře [výměra], parcele p [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře [výměra] jejíž součástí je stavba v části [územní celek] I – [obec], [adresa], bytový dům stojící na pozemku p [číslo], parcele p [číslo] – zahrada o výměře [výměra], parcele p [číslo] – zahrada o výměře [výměra] a parcele p [číslo] - zahrada o výměře [výměra], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce], dále zrušeno podílové spoluvlastnictví na parcele [adresa] – ostatní plocha o výměře [výměra] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalobce navrhl, aby do výlučného vlastnictví žalobce byla přikázána parcela p [číslo] - zahrada o výměře [výměra], parcela p [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře [výměra], jejíž součástí je stavba v části [územní celek] I – [obec], [adresa], bytový dům stojící na pozemku p [číslo]; parcela p [číslo] – zahrada o výměře [výměra]; parcela p [číslo] – zahrada o výměře [výměra] a parcela p [číslo] - zahrada o výměře [výměra], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce], dále, aby se žalobce stal vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na parcele [adresa] – ostatní plocha o výměře [výměra], zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce], a dále, aby žalobci byla uložena povinnost uhradit žalovanému částku, která bude určena znaleckým posudkem do 3 měsíců od právní moci rozsudku.

2. Žalobce v žalobě uvedl, že byli s žalovaným spolu v minulosti ve velmi dobrém vztahu, kdy spolu podnikali, vlastnili [anonymizována dvě slova] a kupovali společně různé nemovitosti. Tak se žalobce stal vlastníkem jedné ideální poloviny na parcele p [číslo] - zahrada o výměře [výměra], parcele p [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře [výměra], jejíž součástí je stavba v části [územní celek] [anonymizováno] – [obec], [adresa], bytový dům stojící na pozemku p [číslo], parcele p [číslo] – zahrada o výměře [výměra], parcele p [číslo] – zahrada o výměře [výměra] a parcele p [číslo] - zahrada o výměře [výměra], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce]. Toto spoluvlastnické právo má žalobce doposud. Žalovaný se také obdobně stal vlastníkem jedné ideální poloviny na parcele p [číslo] - zahrada o výměře [výměra], parcele p [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře [výměra], jejíž součástí je stavba v části [územní celek] [anonymizováno] – [obec], [adresa], bytový dům stojící na pozemku p [číslo], parcely p [číslo] – zahrada o výměře [výměra], parcele p [číslo] – zahrada o výměře [výměra] a parcele p [číslo] - zahrada o výměře [výměra], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce]. Toto spoluvlastnické právo má žalovaný doposud.

3. S těmito spoluvlastnickými právy na výše uvedených pozemcích je spjato i vlastnické právo k pozemku, kterým je uskutečňován přístup. Žalobce je tak vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] parcely [adresa] – ostatní plocha o výměře [výměra] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce]. Stejně tak je žalovaný vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] parcely [adresa] – ostatní plocha o výměře [výměra] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce]. V posledních několika letech došlo mezi účastníky ke zhoršení jejich vzájemných vztahů, kdy tyto jejich vzájemné neshody se stále prohlubují a výrazně tak zasahují do jejich vzájemné spolupráce při podnikání, ale i do jejich spoluvlastnických práv. Vzájemné vztahy se zhoršily natolik, že společné podnikání již není možné, došlo k dohodě o zániku sdružení, které spolu založili, ale nedošlo již k dalším dohodám týkající se ostatních firem či nemovitostí.

4. Účastníci se již v minulosti snažili dohodnout na rozdělení společných aktiv, ať už se týká společného podnikání, společných firem nebo vypořádání spoluvlastnictví, ale k tomu z důvodu nedosažení vzájemně akceptovatelných podmínek nedošlo. První pokusy o vzájemné vypořádání začaly již v roce [rok] Poslední snahy o vypořádání těchto vzájemných vztahů proběhly v roce [rok]. Dopisem z [datum] byla nabídnuta žalovanému možnost dohodnout si principy, na kterých by došlo k rozdělení společného majetku. V roce [rok] se pak uskutečnila schůzka s právním zástupcem žalovaného, na které žalovaný přednesl své představy o rozdělení majetku i principy jeho oceňování. E-mailem z [datum] právní zástupce žalovaného sdělil, o jaké nemovitosti má žalovaný zájem, když tyto nemovitosti považoval za hodnotově stejné, jako ty, které měly zůstat žalobci.

5. S tímto žalobce nesouhlasil, když měl za to, že hodnota nemovitostí, které by měl obdržet, je nižší, než jakou má obdržet žalovaný, dále měl určité výhrady i k samotným nemovitostem a k tomu, že by v rámci tohoto vypořádání mělo dojít pouze k vypořádání nemovitostí nikoli již firem. Žalobce se po rozvodu přestěhoval v roce [rok] z [obec] do [obec], do domu [adresa] (který je ve spoluvlastnictví s žalovaným), kdy od [anonymizováno] [rok] užívá v tomto domě byt [anonymizováno]. V tomto domě tak bydlí a stará se o něj. Předmětný byt užívají společně se žalobcem i jeho [role v řízení] děti, které zde mají své zázemí a jsou na toto prostředí zvyklé. 6. [adresa] na parcele p [číslo] je ve stavu, kdy bude potřeba provést její částečnou opravu. Důvodem je skutečnost, že do budovy proniká vlhkost a v suterénu a ve [anonymizováno] bytech v [anonymizována dvě slova] podlaží vzniká plíseň. Vzhledem ke špatným vzájemným vztahům a rozdílnosti v náhledech na řešení, bude i nemožné se dohodnout na způsobu odstranění těchto závad a na způsobu jejich financování. Žalovaný žije a podniká převážně v [obec] a v [obec], kdy v [obec] v domě [adresa] nikdy nebydlel a pokud je žalobci známo, nemá v [obec] ani významnější vazby soukromé ani z podnikání. Žalovaný vlastní v [obec] stavební pozemky a dále spoluvlastní několik dalších nemovitostí, např. bytové domy (dohromady [anonymizováno] bytů), kdy od roku [rok] v jednom z nich se svojí manželkou bydlí a podniká, a to v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec]. Žalobce nemá jiné nemovitosti v [obec], kde nyní žije, které by mohl užívat. Všechny předmětné nemovitosti jsou v jedné lokalitě, kdy spolu přímo sousedí. Tvoří tak dohromady jeden funkční celek, a tak má žalobce za to, že by nebylo vhodné nemovitosti rozdělovat. Toto by bylo i obtížně řešitelné, neboť k některým nemovitostem by musel být zřizován přístup přes jiné pozemky, které by tímto přístupem byly silně znehodnoceny a ztratily by na své hodnotě. V budově [adresa] má sídlo také společnost žalobce - [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova], s.r.o., [IČO].

7. Proto má žalobce za to, že by bylo vhodné, aby všechny výše uvedené nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobce, kdy ten by žalovanému vyplatil hodnotu jeho spoluvlastnických podílů na těchto nemovitostech. Žalobce je schopen uhradit žalovanému částku, která bude určena znaleckým posudkem. K tomuto může použít finanční prostředky své, finanční prostředky své rodiny, kdy je zároveň také možné zastavit předmětné nemovitosti a získat úvěr. Žalobce však předpokládá (pokud nedojde k výraznému navýšení jeho odhadu hodnoty spoluvlastnického podílu), že k výplatě žalovaného úvěr nebude muset použít.

8. Dříve než soud začal ve věci jednat, vzal žalobce částečně žalobu zpět, pokud jde o návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k parcele [parcelní číslo] – zahrada o výměře [výměra] s odůvodněním, že tento pozemek není ve spoluvlastnictví účastníků. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] bylo řízení v tomto rozsahu částečně zastaveno, usnesení nabylo právní moci 30. 12. 2014.

9. Žalovaný ad) 1 k žalobě uvedl, že je nesporné, že došlo ke zhoršení vzájemných vztahů mezi účastníky do té míry, že se rozhodli ukončit dříve fungující spolupráci a vypořádat jejich vzájemné vztahy. První pokusy o vzájemné vypořádání začaly již v roce [rok], byly vypracovány dva znalecké posudky, a to [jméno] [příjmení] pod [číslo] [rok] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] účastníci se však nedohodli na ceně, žalovaný ad) 1 navrhl, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobce a žalovanému, aby byla vyplacena částka určená znalcem odpovídající podílu žalovaného na předmětných nemovitostech.

10. Mezi žalobcem a žalovaným [číslo] byla nesporná existence spoluvlastnictví k těmto nemovitostem včetně velikosti podílu, dále bylo nesporné, že v domě [adresa] žalobce bydlí, má zde sídlo firmy a dům obhospodařuje. [příjmení] bylo rovněž to, že pozemky p. [číslo] vytváří funkční celek, pozemek [číslo] funguje jako přístupová cesta, pozemek [číslo] je momentálně prostý staveb. Pokud jde o otázku možnosti reálného rozdělení nemovitostí z hlediska funkčnosti, tak mezi účastníky panovala shoda, že z důvodu, že se jedná o jeden funkční celek, tak reálné rozdělení nemovitosti by bylo nepraktické, proto je potřeba zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem, přičemž žalovaný vyslovil souhlas s návrhem žalobce, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobce a žalobci bylo uloženo vyplatit žalovanému vypořádací podíl.

11. Mezi žalobcem a žalovaným [číslo] bylo sporné, zda pozemek [číslo] tvoří funkční celek s ostatními pozemky, když žalobce tvrdil, že ano, žalovaný se ale domníval, že tento pozemek může být použit k výstavbě a tomu by měla odpovídat i cena pozemku, dále byla sporná cena předmětných nemovitostí.

12. K návrhu žalobce soud usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] rozhodl o přistoupení dalších účastníků do řízení na straně žalovaných s ohledem na skutečnost, že pozemek [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra] ([list vlastnictví]) patří do spoluvlastnictví dalších osob.

13. Z vyjádření nově přistoupivších žalovaných bylo zjištěno, že do vztahu mezi žalobcem a žalovaným ad) 1 nechtějí zasahovat. Pozemek [číslo] slouží i jim a současný stav jim vyhovuje, nemají zájem na zakoupení či zvětšení jejich spoluvlastnických podílů, navrhli, aby spoluvlastnické podíly žalobce a žalovaného ad) 1 byly vypořádány pouze mezi nimi a ostatním spoluvlastníkům, aby byly zachovány jejich podíly. Pozemek [číslo] je užíván jako příjezdová cesta k domu, tento pozemek nelze reálně rozdělit s ohledem na jeho velikost, počet spoluvlastníků i způsob, kterým je tento pozemek užíván, pozemek není možné užívat k jinému účelu.

14. Následně v průběhu řízení došlo opakovaně k rozhodnutí o změně okruhu účastníků na straně žalované, a to naposledy usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne 26. 10. 2021. S ohledem na skutečnost, že v průběhu řízení jeden z žalovaných [celé jméno původního účastníka] zemřel, bylo usnesením ze dne [datum] řízení přerušeno pod č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci 26. 4. 2022 do skončení dědického řízení vedeného u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka]. Po skončení dědického řízení bylo usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] rozhodnuto o pokračování v řízení s tím, že místo [celé jméno původního účastníka] soud pokračuje s žalovanou [jméno] [příjmení], usnesení nabylo právní moci dne 30. 11. 2022.

15. Ze znaleckého posudku [číslo] – [rok] vypracovaného znalcem [celé jméno znalce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitostí - pozemku [číslo] o výměře [výměra], jehož součástí je stavba [adresa], pozemku [číslo] o výměře [výměra], pozemku [číslo] o výměře [výměra] a pozemku [číslo] o výměře [výměra], vše zapsáno na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], obec a okres [okres], je [částka]. Ocenění bylo provedeno porovnávací metodou, která vzhledem k dostatečnému množství informací o prodeji obdobných nemovitostí vystihuje skutečnou obvyklou cenu předmětu ocenění. Nemovitost má právně zajištěný přístup na základě spoluvlastnictví pozemku [parcelní číslo]. Nemovitost by měla stejnou hodnotu pro případ, kdyby byl přístupový pozemek ve vlastnictví města, případně by přístup byl jinak právně zajištěn (např. bezúplatné věcné břemeno). Výsledek daným oceněním je včetně podílu na pozemku [parcelní číslo]. Nemovitost tvoří jeden celek se stanovenou obvyklou cenou [anonymizováno] milionů Kč – využívané nemovitosti ([list vlastnictví]) a pozemek zajišťující přístup ([list vlastnictví]). Dá se předpokládat, že při vypořádání majetku dojde k převodu tak, aby byl zachován nadále přístup. Ve znaleckém posudku [číslo] [rok] je samostatně vyčíslena částka za podíl na [parcelní číslo] (příjezdová cesta). Prakticky by se tak měl snížit o tuto částku výsledek tohoto ocenění v závislosti řešení vypořádání. K popisu oceňovaného majetku znalec uvedl, že pozemky tvoří jeden funkční celek s oceňovaným domem, jsou v části mírně svažité, rovnější část před domem tvoří parkovací plochu. Pozemek [parcelní číslo] je z části zastavěn objektem bytového domu, část tvoří plochu před domem (parkoviště a zeleň). Pozemky p. [číslo] [parcelní číslo] navazují jižně na bytový dům a tvoří zeleň. Pokud jde o pozemek p. [číslo] tak tento je obdélníkového tvaru, severní část je rovinná, do pozemku jsou vetknuty dvě stavby garáží, plocha vedle garáží je využívána k parkování. Zbývající část je svažitá, v místě pod garážemi je navíc větší terénní zlom. Na pozemku je větší množství vzrostlých stromů i menších náletových porostů. Přes pozemek vede kanalizace a komunikační vedení, další ochranná pásma jsou uvedena ve vyjádření [anonymizováno] odbor [anonymizováno]. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] ze dne [datum] [číslo] [rok] bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitosti – spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] pozemku [číslo] o výměře [výměra] ([list vlastnictví]), který tvoří přístup pro dva bytové domy z veřejné komunikace, činí [částka]. Z dodatku [číslo] ke znaleckému posudku [číslo] [rok] ze dne [datum] znalce [příjmení] [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že obvyklá cena bytového domu s pozemkem ve funkčním celku lze odhadovat v průměru na [anonymizováno] mil. Kč, u pozemku [číslo] je obvyklá cena stanovená na [anonymizováno] mil. Kč, obvyklá cena celku tak tvoří [anonymizováno] mil. Kč. Z dodatku [číslo] ke znaleckému posudku [číslo] [rok] ze dne [datum] bylo zjištěno, že aktuální obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] pozemku [číslo] o výměře [výměra] ([list vlastnictví]) činí [částka].

16. Při jednání soudu dne [datum] žalobce uvedl, že v domě [adresa] má i nadále byt, v tomto bytě nebydlí, má tam sídlo firmy, tento dům rovněž obhospodařuje - jeho sekretářka dělá celé účetnictví ohledně domu, v podstatě žalobce provádí údržbu a správu celého domu včetně placení daně. Žalovaný ad) 1 tam nedělá nic s výjimkou toho, že v srpnu se probral po [anonymizováno] letech a přišlo mu nájemné nízké a začal posílat dopisy nájemníkům ohledně zvýšení nájmu. Pozemek [číslo] i nadále funguje jako příjezdová cesta. Pokud jde o pozemek [číslo], tak na tomto pozemku je vedena středem kanalizace od domu [číslo], dále vedle tohoto pozemku se nacházejí dvě garáže, ale ty nejsou součástí tohoto pozemku. Pokud jde o možnost reálného rozdělení, tak pokud jde o dům [adresa], tak z hlediska správy toho objektu a funkčnosti se žalobce domnívá, že reálné rozdělení je nepraktické, respektive nemožné. Ke změnám, které by se týkaly přístupů k předmětným nemovitostem, nedošlo. Nově jiná příjezdová cesta ani věcné břemeno průjezdu zřízeno nebylo. Žalobce uvedl, že i nadále navrhuje, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví, neboť zde má trvalý pobyt, sídlo firmy a žalobce by tedy žalovaného vyplatil, pokud jde o pozemek [číslo] (přístupová cesta), tak navrhuje vypořádání tak, že by došlo k vypořádání pouze mezi žalobcem a žalovaným ad) 1 a ostatním spoluvlastníkům by zůstaly jejich podíly, které mají v současnosti. Žalobce uvedl, že má v hotovosti připravených cca [anonymizováno] mil. Kč.

17. Žalovaný ad) 1 při jednání soudu dne [datum] uvedl, že stav v podstatě odpovídá tomu, co popisoval žalobce, již na počátku sporu bylo komunikováno s právním zástupcem žalobce a to tak, že by předmětné nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobce vyjma té příjezdové cesty, jediným problémem bylo určení ceny těchto nemovitostí. Aktuálně žalovaný ad) 1 i nadále souhlasí s tím, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobce, který by žalovaného ad) 1 vyplatil. Pokud jde o pozemek [číslo] (přístupová cesta), tam by došlo k vypořádání rovněž mezi žalobcem a žalovaným ad) 1 a ostatním spoluvlastníkům by zůstaly podíly, které vlastní v současné době.

18. Z výpovědi znalce [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že znalec měl dostatek podkladů, aby mohl odpovědět na zadání soudu. V prvním znaleckém posudku použil více metod, a v dodatcích ke znaleckému posudku pak použil porovnávací metodu a indexaci. Pokud jde o pozemek, který je příjezdovou cestou (dodatek ZP [číslo]), tam určil obvyklou cenu [částka], což by měl být podíl na tomto pozemku, nejedná se tedy o cenu celého pozemku. Druhá část nemovitostí byla oceněna v dodatku ke znaleckému posudku [číslo] ta činí bez pozemku, který je příjezdovou cestou, [částka], když toto je hodnota bytového domu a pozemků, které jsou na stejném LV jako bytový dům. Znalec nedokázal odpovědět na to, zda by se změnila cena v případě, že by se pozemky převáděly jako celek nebo se převáděly jednotlivě, respektive u bytového domu by ke změně obvyklé ceny nedošlo. Pokud jde o pozemek o [číslo], tak by se dalo hovořit o mírném snížení, pokud by tam bylo jiné vlastnictví. Obvyklou cenu předmětných pozemků ovlivňuje územní plán, přístup z veřejné komunikace, napojení na inženýrské sítě. U pozemku [číslo] pokud by byl převeden samostatně do vlastnictví, tak by byl problém s přístupem z veřejné komunikace. Pozemek [číslo] podle územního plánu je vhodný k výstavbě, nicméně jsou tam negativa a ty jsou popsány v původním posudku, jsou tam nějaké vzrostlé stromy, které by se musely pokácet, byla tam nějaká kanalizační stoka, pokud by se ten pozemek třeba rozprodal ostatním spoluvlastníkům na zahrádky, tak by se samostatně využívat dal. Obvyklou cenu tohoto pozemku tedy ovlivňují zmíněná negativa, pokud by to byl normální pozemek, tedy stavební, resp. připravený k výstavbě, tak by jeho obvyklá cena by byla diametrálně jiná. K dotazu žalobce znalec uvedl, že pokud jde o vysvětlení, proč v jednom posudku provedl ohodnocení podílu a v jiném ocenil celou nemovitost, znalec uvedl, že ocenil to, co mu bylo zadáno. Celková cena pozemku [číslo] stanovena nebyla, byl oceněn podíl a ten činí [částka], tedy jedná se o ocenění podílu [číslo], tedy součtu podílů žalobce a žalovaného ad)

1. Pokud jde o to, zda se v případě porovnávací metody používají také nějaké koeficienty, znalec uvedl, že u standartního stavebního pozemku ano, nicméně pozemek [číslo] je atypický, sehnat dostatečné množství vzorků je poměrně náročné. Pokud jde o srovnávací pozemky, tak např. v dodatku [číslo] ke znaleckému posudku jsou vyjmenovány faktory, které ovlivňují výši ceny, číselně tam koeficient uveden není, nicméně se se jmenovanými faktory, které ovlivňují výši ceny, počítalo. Pokud jde o pozemek [číslo], tak pokud jde o to, jakým způsobem je veden pozemek v územním plánu, tak se znalec domnívá, že tam nedošlo ke změně ohledně toho, že jde o pozemek stavební. Pokud jde o to, zda má na cenu pozemku vliv to, že přes něj vedou cizí inženýrské sítě, znalec uvedl, že toto vliv má, znalec to ve svém znaleckém posudku uvedl a tato skutečnost mimo další důvody ovlivňuje cenu tohoto pozemku směrem dolů, je to např. v dodatku ke znaleckému posudku [číslo] na str.

5. Pokud jde o hodnotu budovy, tak na její hodnotu mají vliv případné vady. Znalec uvedl, že není znalec na vady a poruchy staveb, prohlídka nemovitosti proběhla vizuálně, znalec neměl možnost dělat nějaké sondy a pokud jde o plísně a vlhkost v prvním nadzemním podlaží, tam znalec neměl možnost zhodnotit, zda se jedná o konstrukční vady či o nějaké nevhodné užívání nemovitosti. Tuto vadu do ponížení ceny zahrnul, a to tak, že je tam menší jednotková cena na metr čtvereční než u těch vyšších podlaží. Pokud jde o srovnávací vzorky nemovitostí a co bylo zohledněno v koeficientu poloha, znalec uvedl, že předpokládá, že tam byla zohledněna rozdílnost polohy mezi srovnávacím vzorkem a oceňovanou nemovitostí. Pokud jde o to, zda byla zohledněna blízkost nemovitostí k vyloučené lokalitě, tak znalec uvedl, že je v blízkém kontaktu s pracovníky [anonymizována dvě slova], kteří mají budovu v sousedství, a ti uvedli, že žádný negativní dopad nezaznamenali. Znalec se touto otázkou zabýval v dodatku [číslo] ke znaleckému posudku [číslo] (str. 7). Pokud jde o srovnávací koeficienty týkající se velikosti budovy, tak v daném případě, pokud by tam byl srovnávací vzorek, kdyby bylo třeba o patro výš, tak by to na jednotkovou cenu příliš vliv nemělo, jiná věc by byla, kdyby se např. porovnávaly rodinné domky, tam by to vliv mělo, ale v daném případě to vliv nemá. Pokud jde o to, co je to [anonymizováno] index, tak znalec uvedl, že pracoval dříve pro [anonymizována dvě slova], je to přesně popsané na webu banky, vychází to z realizovaných cen financovaných prodejů [anonymizováno] banky, [anonymizováno] a [obec] [anonymizováno], která se na tom podílí. V dodatku [číslo] na str. 4 je i vývoj podle dat [obec] [anonymizováno] banky. [anonymizováno] index je sledován pro rezidenční nemovitosti a byty. Pokud jde o data VALUO.CZ (dodatek [číslo] ke ZP [číslo] str. 6), tak [právnická osoba] se specializuje na získávání dat z realitní inzerce, kdy danou inzerci páruje s realizovaným prodejem a sleduje vývoj cen. Indexů je spousta, ale jde o věrohodnost dat. Znalce zvolil shora uvedené indexy z toho důvodu, že [anonymizováno] index vychází z realizovaných cen, data [anonymizováno] lze považovat za důvěryhodná, Valuo tato data potvrzuje. Pokud jde o vývoj cen, tak mediálně je prezentován u některých nemovitostí pokles cen, nicméně záleží na konkrétní nemovitosti a v jaké lokalitě je. Znalec dále uvedl, že by v případě předmětných nemovitostí aktuální cenu nechal stejnou jako v dodatku [číslo] ke ZP. K dotazu žalovaného ad) 1 znalec uvedl, že pokud by došlo ke zvýšení nájmu v předmětné nemovitosti o cca 100 %, tak by to nemělo podle znalce vliv na aktuální obvyklou cenu nemovitostí, protože by tam za těchto okolností nikdo nebydlel. K dotazu žalobce znalec uvedl, že když začal znalec dělat ZP r. [rok], tak byl na místním šetření za účasti žalobce 4x. U místního šetření při vypracování dodatku [číslo] měl znalec k dispozici podklady od žalobce. Znalec uvedl, že všechny podklady, které mu žalobce předal, použil. Podklady od žalobce znalec vyhodnotil. Znalec dále uvedl, že měl k dispozici celý soudní spis, i doklady, které se v soudním spisu nacházejí. Pokud jde o aspekty, které by mohly mít vliv na cenu a to konkrétně, že se jedná o vyloučenou [anonymizováno] lokalitu, tak znalec uvedl, že předloženou studii nepoužil a odkázal na dodatek [číslo] ke ZP na str.

7. Dále o této záležitosti hovořil se zástupci [právnická osoba] [anonymizováno], která v dané lokalitě sídlí. Znalec uvedl, že podstatný vliv na cenu, kterou určil, tato skutečnost nemá. Je pravdou, že nájemníků předmětného domu, zda je tato skutečnost obtěžuje, se nezeptal, protože ho to nenapadlo. Pokud by mu řekli, že je to obtěžuje, tak by znalec chtěl, aby to bylo nějakým způsobem prokázáno. I kdyby bylo prokázáno, že to nájemníky obtěžuje, tak by to vliv na cenu nemělo. Úkolem znalce není oceňovat náklady na sanaci, otázku vlhkosti znalec zohlednil v té výsledné ceně. Znalce z oboru poruchy, vady staveb si znalec nepřizval, neboť dům je běžně užíván, pokud by technický stav znemožňoval užívání objektu, měl by být vyklizen. Pokud jde o vlhkost, tato byla zohledněna v ceně na metr čtvereční, tzn. že u bytů v prvním poschodí, kde byla zohledněna vlhkost, byla stanovena cena na [částka] za jeden metr čtvereční, u vyšších podlaží [částka] za jeden metr čtvereční, to je v dodatku [číslo]. Pokud jde o vypracování dodatku ZP [číslo] tak u bytů v [anonymizována dvě slova] podlaží byla vlhkost obdobnou jako při předchozím místním šetření a ve [anonymizována dvě slova] podlaží se vlhkost projevovala drobně, takže to pouze přepočítal indexem. Úkolem znalcem nebylo posuzovat náklady na odstranění vlhkosti. Skutečnost, že se v domě nachází zmiňovaná vlhkost, byla v dodatku [číslo] zohledněna zhruba v částce [anonymizována dvě slova]. Kč vzhledem k jednotkovým cenám (snížení). Pozemek [číslo] není přístupný z veřejné komunikace, je přístupný přes pozemek [číslo], mimo jiné tedy ještě přes pozemek [číslo] (příjezdová cesta). Tento pozemek lze samostatně prodat. Pokud by předmětné pozemky zůstaly ve vlastnictví jednoho z účastníků (žalobce), tak by cena byla mírně tedy symbolicky nižší. Znalec tento pozemek ocenil, jako by to tvořilo jeden celek s ostatními oceňovanými pozemky v dané věci.

19. Po jednání soudu znalec zaslal podání, kterým upřesnil svoji výpověď před soudem. Pozemek [parcelní číslo] není využíván toho času s bytovým domem, částečně ho využívají vlastníci sousední nemovitosti. Lze ho prodat samostatně s omezením, kdy tyto omezení jsou zohledněny v obvyklé ceně. Porovnání (vzorky) vycházejí především z podobných pozemků, například strana 5 dodatku [číslo] znaleckého posudku [číslo] [rok]. Výsledek ocenění zůstává stejný, resp. je bez vlivu na to, zda bude pozemek ve vlastnictví spolu s bytovým domem či vlastněn samostatně. Pokud jde o závady a jejich zohlednění, na objektu byl znalec s žalobcem [anonymizováno] krát. Žalobce měl při [anonymizováno] návštěvě již znalecký posudek, následně dodatky. Ani jednou nevznesl požadavek/dotaz na vyhotovení znaleckého posudku z oboru vady a poruchy staveb. Tento znalecký posudek (konzultanta) by řešil pouze v případě, že by objekt byl ve stavu, kdyby ho nebylo možné využívat. Při místních šetřeních byly bytové jednotky obsazeny, objekt byl běžně využíván. K dotazu zohlednění závad by aktuálně uvedl, že je zohledněn technický stav, který je popsán ve znaleckém posudku (str. 8), případně v dodatcích. V porovnání jako vzorky jsou uvedeny mimo jiné starší bytové domy, kde se předpokládá opotřebení, resp. dílčí závady. Případné závady na domě jsou tak prakticky zohledněny již v samotném vstupu údajů do porovnání. Pokud by měl provést porovnání na základě prodejů se staršími objekty a následně odečíst náklady na opravu, byl by prakticky technický stav zohledněn dvakrát. Částka [anonymizováno] mil Kč uvedená při jednání je pouze orientační a vychází z rozdílné prodejnosti bytů v [anonymizováno] a ve vyšších podlažích. Pokud jde o lokalitu, popis situace je uveden v dodatku [číslo] ZP [číslo] [rok] na straně 7. Pokud by byla situace v místě velice obtěžující, byl by problém nemovitost pronajímat. Nemovitost je plně využívávána, došlo k navýšení nájemného. Pokud jde o vliv výsledku s ohledem na zvýšení nájemného o 100 %, tak výše nájemného a obvyklá cena nejsou na sebe plně závislé. Aktuálně je mediálně prezentován pokles některých rezidenčních nemovitostí, ale zároveň růst nájemného. V poslední době dochází k růstu cen nájmů. Nicméně nárůst o 100 % není obvyklý, mohl být ovlivněn netržními faktory. Výsledek bytového domu v posledním dodatku je uvažován v úrovni [anonymizováno] až [anonymizováno] mil Kč. Bytový dům má celkovou podlahovou plochu bytových jednotek cca [výměra]. Při průměrné částce je přepočet cca [anonymizována dvě slova] Kč/m2. Aktuálně byl prodán na konci roku [rok] bytový dům v [obec], [adresa]. Dle ověřených dat z KN byla kupní cena [anonymizováno] mil Kč. Zástupce vlastníka telefonicky sdělil, že v domě je [anonymizováno] bytových jednotek, každá cca [výměra] – celkově [výměra]. Předmětem převodu byl vedlejší objekt kůlen a garáž (oboje v havarijním stavu bez vlivu na kupní cenu). Dům je v běžném nájemním standardu, s běžným opotřebením, po dílčí modernizaci. Pokud je ústní informace o podlahové ploše správná, přepočet je v úrovni okolo [anonymizována dvě slova] Kč/m2. Tj. podstatně výše, než stanovená obvyklá cena u posuzovaného domu. Celkový stav je vzhledem k vlhkosti u oceňovaného bytového domu pravděpodobně horší. Co se týče rozdílnosti (atraktivity) polohy, názor je subjektivní. Nicméně podle názoru znalce je celkově dům ve [obec] v méně atraktivní poloze – dále od centra, severně několik metrů od průmyslového areálu [právnická osoba], přímo u domu sklad velkoobchodu (v době, kdy byl na místě podívat značný provoz nákladní dopravy). [spisová značka] byl posuzovat bytovou jednotku v [adresa] ulice [ulice] (tj. nedaleko oceňovaného domu). Byt ve výrazně horším domě (dožilá fasáda, neudržované společné prostory) v [anonymizováno] před rekonstrukcí (místy vlhkost, dožilé topení, atd.). Dle návrhu kupní smlouvy ([anonymizováno] mil Kč) vychází přepočet na metr čtverečný výrazně horšího bytu cca [anonymizována dvě slova] Kč/m2. I tyto dva prodeje potvrzují stanovenou obvyklou cenu posuzovaného bytového domu.

20. V průběhu řízení žalobce sdělil že s ohledem na svůj [anonymizováno] stav má zájem řízení ukončit, z toho důvodu již nenavrhuje vypracování revizního znaleckého posudku, souhlasí se znaleckými posudky a jejich dodatky, které vypracoval znalec [příjmení] [celé jméno znalce]. Současně žalobce doložil potvrzení banky o své solventnosti, konkrétně z právu [anonymizováno] o tom, že se na jeho účtu ke dni [datum] nachází částka [částka].

21. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým a právním závěrům.

22. Žalobce se v řízení po částečném zpětvzetí žaloby domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem uvedeným ve výroku I. a III. tohoto rozsudku.

23. Za účelem zjištění aktuální tržní ceny předmětných nemovitostí soud nechal zpracovat znalecké posudky. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok] a jeho dodatku [číslo] ze dne [datum] a znaleckého posudku [číslo] [rok] a jeho dodatku [číslo] ze dne [datum] vypracovaných [celé jméno znalce], znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, soud zjistil, že obvyklá cena bytového domu s pozemky ve funkčním celku lze odhadovat v průměru na částku [částka], pozemek [číslo] byl znalcem ohodnocen na částku [částka] a spoluvlastnický podíl ve výši [anonymizováno] k pozemku [číslo] byl ohodnocen na částku [částka].

24. Žalobce i žalovaný se závěry znaleckých posudků a jejich dodatky vyslovili souhlas.

25. Po právní stránce posoudil soud vypořádání spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem podle ustanovení upravujících vypořádání podílového spoluvlastnictví uvedených v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), neboť od 1. 1. 2014 se řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (včetně řízení zahájených před tímto datem) řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3105/2014, uveřejněný v časopise Právní rozhledy č. 17/2015).

26. Dle § 1140 o. z. nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat (odst. 1). Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (odst. 2).

27. Dle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

28. Dle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

29. V uvedené věci nebylo sporu o způsobu vypořádání předmětných nemovitostí, kdy návrh žalobce nebyl ze strany žalovaného rozporován. Žalobce v řízení prokázal svou solventnost k okamžité úhradě vypořádacího podílu. Soud tedy spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem zrušil a spoluvlastnické podíly žalovaného [číslo] přiřkl do vlastnictví žalobce. Ostatním žalovaným přiřkl soud spoluvlastnické podíly podle aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, neboť vypořádání spoluvlastnictví mezi žalobcem a žalovaným [číslo] na velikost podílů ostatních žalovaných nemělo žádný vliv.

30. Výše vypořádacího podílu pro žalovaného [číslo] byla stanovena ve výši [částka], kdy výše tohoto vypořádacího podílu byla stanovena jako [anonymizováno] tržní ceny shora uvedených nemovitostí, v případě pozemku [parcelní číslo] pak jako [anonymizováno] podílů žalobce a žalovaného ad 1).

31. V souvislosti s vypracováním znaleckých posudků vynaložila Česká republika - Okresní soud v Liberci částku ve výši 38 448 Kč, která nebyla kryta uhrazenou zálohou na vypracování těchto posudků, přičemž soud určil, že tyto náklady státu uhradí žalobce a žalovaný [číslo] rovným dílem, tedy částkou 19 224 Kč, a to postupem podle §148 odst. 1 o.s.ř.

32. Pokud jde o náhradu nákladů řízení, rozhodl soud dle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., kdy soud vyslovil, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení právo, a to s ohledem na typ projednávaného sporu. Soud tak vycházel z nálezu Ústavního soudu ČR pod sp.zn.: IV.ÚS 2081/21, kde je judikováno, že„ v řízeních o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je § 142 o.s.ř. třeba interpretovat tak, že (plný) úspěch a neúspěch procesních stran podle § 142 odst. 1 o.s.ř. lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li obecný soud návrh na zrušení spoluvlastnictví; vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznávat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků podle § 142 odst. 2 o.s.ř., ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup podle § 142 odst. 3 o.s.ř.“

Poučení