21 C 262/2023 - 111

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobkyně: [Anonymizováno], IČO: [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupená advokátem [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] proti žalované: [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozená dne [Anonymizováno] bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] o 111.516 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Řízení se zastavuje pro částečné zpětvzetí žaloby v té části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 1.394 Kč.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 98.401 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 98.401 Kč od 1. 8. 2022 do zaplacení, a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 11.721 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 13.175 Kč od 1. 8. 2022 do 17. 7. 2023 a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 11.721 Kč od 18. 7. 2023 do zaplacení, zamítá.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 37.994 Kč, a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 15. 12. 2022 u Okresního soudu v Českých Budějovicích domáhala zaplacení 111.516 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že mezi žalobkyní, jako pronajímatelem, a žalovanou a [jméno FO], jako nájemci, byla dne 6. 2. 2018 uzavřena nájemní smlouva. Předmětem nájmu byl byt č. [Anonymizováno] nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu čp. [Anonymizováno] v [právnická osoba] v [adresa]. Dodatkem ze dne 20. 11. 2020 byl nájemní vztah [jméno FO] ukončen. Žalovaná se zavázala hradit měsíční nájemné ve výši 9.500 Kč a zálohy na služby ve výši 2.058 Kč, tj. celkem 11.558 Kč měsíčně. Od 1. 6. 2019 došlo k valorizaci nájemného o 2,1 %. Od 1. 6. 2019 tak nájemné činilo 9.700 Kč. Dohodou o skončení nájmu byl nájem ukončen ke dni 21. 1. 2022. Žalovaná neuhradila nájemné a služby za prosinec 2021 ve výši 11.758 Kč a nájemné a služby za poměrnou část ledna 2022 ve výši 7.965 Kč. Dle smlouvy byla žalovaná povinna byt v den skončení nájmu vyklidit, uklidit, vymalovat a odevzdat jej vyklizený a čistý v řádném stavu. Vzhledem k tomu, že žalovaná tyto povinnosti nesplnila, byla žalobkyně nucena na své náklady provést opravy bytu, a to opravu laminátové podlahy v celém bytě, opravu zdí, včetně výměny části sádrokartonu a výmalbu bytu včetně úklidu. Žalobkyně uhradila za provedení všech těchto činností částku 105.375 Kč. Žalovaná měla nárok na vrácení kauce ve výši 9.500 Kč a přeplatku za vyúčtování za služby za rok 2021 ve výši 4.082 Kč. Dopisem ze dne 20. 10. 2022 žalobkyně provedla započtení uvedených pohledávek žalované vůči žalobkyni oproti uvedeným pohledávkám žalobkyně vůči žalované. Po provedeném započtení má žalovaná vůči žalobkyni dluh z titulu kompenzace za vadné vrácení předmětu nájmu ve výši 91.793 Kč a dluh na nájemném a službách ve výši 11.758 Kč, resp. 7.965 Kč, tj. celkem 111.516 Kč. Dlužná částka nebyla uhrazena ani přes předžalobní výzvu ze dne 20. 10. 2022.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Tvrdila, že je od ledna 2019 z důvodu špatného psychického stavu v invalidním důchodu I. stupně. V době sjednání nájmu pracovala v chráněné dílně. V roce 2021 byla často v pracovní neschopnosti a dostala se do dluhové pasti. V té době měla dluhy ve výši 550.000 Kč. Dopisem ze dne 4. 11. 2021 byla žalobkyní vyrozuměna, že nebude prodloužena nájemní smlouva. Její pes bohužel poničil zeď u hlavních dveří. Když se nastěhovala, parkety byly opravované. Na podlaze byly fleky od vosku. Největší fleky byly na chodbě a u okna v obývacím pokoji. Neví, zda bylo zohledněno opotřebení podlahy, protože v nájmu bydlela skoro 3 roky a už před tím nebyly podlahy nové. Žalovaná v rámci svého vyjádření potvrdila, že do bytu se nastěhovala jako nájemce se svým přítelem [jméno FO]. Byt obývali se psem přítele žalované, který byt poničil. V rámci ukončení vztahu žalované a pana [jméno FO] byla nájemní smlouva přepsána na žalovanou a pan [jméno FO] žalované daroval zmíněného psa. Žalovaná potvrdila, že v bytě došlo k poškození sádrokartonu (pouze však v rozsahu 1 x 1 m bez poškození panelu), byt při předání nebyl vymalován, díry ve zdi od obrázků nebyly zatmeleny a nebyla odstraněna stěna chránící zeď před poškozením od papoušků, které žalovaná vlastnila. Žalovaná připustila, že bylo nutné vyměnit zámek u schránky, neboť do schránky vhodila veškeré klíče od bytu. Žalovaná řešila poškození bytu se svou pojišťovnou, žalobkyně jí však v tomto směru neposkytovala součinnost. Žalovaná uvedla, že jí nebyla vrácena zaplacená jistota ve výši 9.500 Kč, která nadto měla být úročena zákonným úrokem z prodlení. Žalovaná uvedla, že neobdržela přeplatek za energie. Nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2022 ve výši 1.424 Kč žalovaná žalobkyni zaplatila. Žalovaná žádala soud o posouzení, zda bylo nutné na opravu vynaložit tak obrovské částky, které jsou pro ni likvidační. Pro případ, že by jí bylo uloženo žalovanou částku zaplatit, požádala o splátkový kalendář se splátkou 2.000 Kč měsíčně.

3. Usnesením Okresního soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. 5. 2023, č. j. [spisová značka], jež nabylo právní moci dne 14. 6. 2023, vyslovil tento soud svou místní nepříslušnost a rozhodl o postoupení věci Okresnímu soudu Praha-východ.

4. V doplnění žaloby ze dne 15. 12. 2023 žalobkyně uvedla, že práce provedené a vyúčtované fakturou č. [hodnota] byly uhrazeny dne 9. 3. 2022. Stav bytu v době jeho převzetí žalovanou byl obvyklý, bez poškození. Žalovaná při převzetí bytu podepsala protokol o převzetí bytu (přílohy č. 1 a 2 nájemní smlouvy), kde bylo uvedeno, že byt je nepoškozený, a nebyly zde uvedeny žádné závady. Byt za žalobkyni žalované předávala paní [jméno FO] – [jméno FO] [právnická osoba]. Při ukončení nájmu žalované byl byt poškozen, jelikož byla poškozena sádrokartonová příčka (cca 1m x 1m). Dále byla poškozena podlaha v celém bytě, a to zřejmě psem žalované, který na podlahu močil a tuto i poškrábal. Byla nutná výmalba bytu. Dále bylo nutné vyměnit poštovní schránku, do níž žalovaná z nepochopitelných důvodů vhodila jediné klíče od bytu. Byt přebírala za žalobkyni paní [jméno FO] ze správcovské společnosti [Anonymizováno]. Žalobkyně uplatňuje za prosinec 2021 nárok na dlužné nájemné ve výši 9.700 Kč a nárok na zálohu na služby ve výši 2.058 Kč. Za měsíc leden 2022 původně žalobkyně uplatnila nárok na poměrné nájemné do okamžiku skončení nájemního vztahu ve výši 6.571 Kč a nárok na poměrnou část zálohy na služby ve výši 1.394 Kč. V mezidobí od podání žaloby došlo k vyúčtování zálohy na služby, přičemž dle vyúčtování činil nárok žalobkyně na zaplacení nákladů za služby částku 1.424 Kč, která byla skutečně žalovanou dne 17. 7. 2023 uhrazena, tj. po podání žaloby. Žalobkyně tak změnila žalobu následovně: za měsíc leden 2022 uplatňuje místo částky 1.394 Kč na služby částku 1.424 Kč dle vyúčtování, tj. o 30 Kč navyšuje uplatněný nárok; s ohledem na úhradu částky 1.424 Kč žalovanou, avšak po odpočtu navýšení žalované částky ve výši 30 Kč bere zpět žalobu co do částky 1.394 Kč v důsledku úhrady žalované. Žalovaná částka po částečném zpětvzetí činí 110.122 Kč. Žalobkyně dále požaduje úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 111.516 Kč od 1. 8. 2022 do 17. 7. 2023 a z částky 110.122 Kč od 18. 7. 2023 do zaplacení. Žalovaná žalobkyni předala kontakt na svou kontaktní osobu v pojišťovně [Anonymizováno], paní [jméno FO], se kterou žalobkyně komunikovala, avšak tato následně přestala komunikovat, a to zřejmě z důvodu, že dle předběžného sdělení se na škody způsobené psem pojištění žalované nemělo vztahovat. Žalobkyně tedy poskytla žalované veškerou součinnost při řešení škodní události. Skutková zjištění 5. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav věci.

6. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně je zapsanou akciovou společností, jejímž předmětem podnikání je i koupě, prodej a pronájem nemovitostí.

7. Z informace o stavbě soud zjistil, že žalobkyně je výlučným vlastníkem bytového domu č. p. [Anonymizováno], v k. ú. [právnická osoba].

8. Z nájemní smlouvy ze dne 6. 2. 2018 soud zjistil, že žalobkyně pronajala žalované a panu [jméno FO] byt číslo [Anonymizováno] v 2. nadzemním podlaží domu č.p. [Anonymizováno], k.ú. [právnická osoba], na evidenční adrese [adresa]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 2. 2018 do 31. 1. 2019 s možností automatického prodloužení nájemného vždy o jeden rok, pokud některá ze stran smlouvy nesdělí vůli nájem ukončit. Nájemné bylo sjednáno na částku 9.500 Kč měsíčně a byla dohodnuta valorizace nájemného dle růstu spotřebitelských cen. Nájemce se dále zavázal hradit společně s nájemným i zálohy na služby ve výši 2.058 Kč měsíčně. Byla sjednána kauce ve výši 9.500 Kč splatná ke dni uzavření nájemní smlouvy. Dále bylo v nájemní smlouvě sjednáno, že po ukončení nájmu je nájemce povinen byt vyklidit, uklidit, vymalovat a odevzdat jej vyklizený a čistý v řádném stavu. Z přílohy č. 1 k nájemní smlouvě soud zjistil, že byt je umístěn v novostavbě, má nová neporušená a funkční okna a dveře, nová a neporušená je i výmalba, dlažba a obklady. V bytě byla laminátová plovoucí podlaha. Z přílohy č. 2 k nájemní smlouvě soud zjistil, že v rámci předání bytu nebyly v předávacím protokolu zaznamenány žádné vady, které měl byt při převzetí nájemci.

9. Z dodatku k nájemní smlouvě ze dne 20. 11. 2020 soud zjistil, že nadále je nájemcem bytu pouze žalovaná.

10. Z upozornění ze dne 15. 5. 2019 soud zjistil, že žalobkyně s účinností od 1. 6. 2019 zvýšila nájemné v souvislosti s růstem spotřebitelských cen na 9.700 Kč měsíčně.

11. Z potvrzení o registraci škody ze dne 3. 12. 2021 soud zjistil, že pojišťovna [Anonymizováno] sdělila žalované, že její pojistnou událost z pojištění majetku a odpovědnosti občanů, kde poškozenou je žalobkyně, pojišťovna zaregistrovala a bude ji řešit.

12. Ze screenshotu komunikace mezi žalovanou a paní [jméno FO] ze společnosti [Anonymizováno] soud zjistil, že žalovaná dne 25. 12. 2021 informovala paní [jméno FO], že již opustila byt, neopravila však zdi, neodstranila plachty po papoušcích a nevymalovala. Díry ve zdi a poškozenou podlahu řeší žalovaná s pojišťovnou. Žalovaná vypla vodu, neboť kohoutek od pračky byl rozbitý. Žalovaná žádá o sdělení, kdy může předat klíče. Dne 10. 1. 2022 žalovaná sdělila, že se jí na její zprávu nikdo neozval, informovala, že byt opustila dne 18. 12. 2021 a klíče nechala ve schránce. Oprava zdi a vymalování má být uhrazeno z kauce. Podlahy a poškození bytu od psa řeší žalovaná s pojišťovnou. Dne 16. 3. 2022 žádala žalovaná o zaslání kalkulace pro pojišťovnu. Podklady pro pojišťovnu opět žádala dne 2. 4. 2022 a uvedla, že po úhradě škod pojišťovnou lze z kauce uhradit nedoplacený nájem. Žalovaná dále žádala o vyúčtování služeb.

13. Z dohody o ukončení nájmu ze dne 21. 1. 2022 soud zjistil, že žalobkyně a žalovaná se dohodly na ukončení nájmu ke dni 21. 1. 2022.

14. Z předávacího protokolu ze dne 21. 1. 2022 (v závěru protokolu uvedeno datum 17. 1. 2022) soud zjistil, že tato listina obsahuje ručně psané stavy měřidel energií a dále informaci, že klíče byly vhozeny do uzamčené schránky (3 klíče a 2 klíče od schránky). Dále dopsáno sdělení, že kauce bude započtena na opravy bytu, kdy je nutná oprava zdí dle fotografií, výměna podlahy v celém bytě, odvrtání poštovní schránky, oprava sádrokartonové zdi v rozsahu 1 x 1 metr. Předávací protokol je podepsán za pronajímatele i za nájemce.

15. Z fotografie soud zjistil, že u vchodových dveří předmětného bytu byla poničena zeď.

16. Z fotografií ze dne 21. 1. 2022 soud zjistil, že v bytě byla k okamžiku ukončení nájmu žalované na několika místech poškozená podlaha a ke stěnám byly připevněny ochranné plachty.

17. Z faktury č. [hodnota] vystavené dne 26. 2. 2022 s datem splatnosti 12. 3. 2022 soud zjistil, že společnost [právnická osoba]. vyfakturovala žalobkyni za opravu předmětného bytu (přípravné a dokončovací práce, výmalba bytu, Mirelon pod podlahu, včetně položení, přechodové AL profily, tměly + fixační a kotvící materiál, demontáž + likvidace stávající krytiny, soklové lišty, včetně montáže, spojek, apod., demontáž + zpětná montáž kuchyňské linky, laminátová podlaha dle výběru, montážní práce, oprava díry v SDK, vodovodní uzávěr, závěrečný úklid ploch a doprava včetně dopravy materiálu) částku 91.630 Kč. Ve faktuře je u DPH uvedeno 0 Kč a pouze rukou je dopsáno „ + 15 % DPH 13.744,3 = 105.375 Kč“, a to stejným rukopisem jako poznámka „[Anonymizováno] z kauce“.

18. Z potvrzení o platbě ze dne 9. 3. 2022 soud zjistil, že žalobkyní byla pod variabilním symbolem [var. symbol] uhrazena částka 91.630 Kč, což odpovídá faktuře za opravu bytu ze dne 26. 2. 2022 bez DPH.

19. Z e-mailové komunikace s pojišťovnou z období únor 2022 až září 2022 soud zjistil, že ve věci poškození předmětného bytu žalobkyně komunikovala přímo se zástupcem pojišťovny, paní [jméno FO], které byla zaslána cenová nabídka na opravy bytu a následně sdělení, že k opravě a její úhradě již došlo. Žalobkyně opakovaně urgovala informaci, zda bude pojišťovna tuto škodní událost nějak řešit.

20. Z vyúčtování za rok 2021 vyhotoveného dne 30. 4. 2022 soud zjistil, že záloha byla předepsaná na částku 24.696 (tj. 12 x 2.058 Kč) a skutečný náklad byl 20.613,37 Kč. Z vyúčtování vznikl přeplatek ve výši 4.082 Kč (24.696 Kč – 20.613,37 Kč). Z vyúčtování se nepodává, kolik bylo nájemci skutečně na zálohách uhrazeno.

21. Z přípisu právního zástupce žalobkyně ze dne 20. 10. 2022 včetně podacího archu, soud zjistil, že uvedeného dne zaslala žalobkyně žalované přípis, kterým započetla na svůj nárok na zaplacení kompenzace vadného vrácení předmětu nájmu ve výši 105.375 Kč nárok žalované vůči žalobkyni na vrácení zaplacené kauce ve výši 9.500 Kč a nárok na zaplacení přeplatku z vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 4.082 Kč. Zároveň žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení zbývajícího dluhu ve výši 111.516 Kč (dluh na nájemném a zálohách na služby za prosinec 2021 ve výši 11.758 Kč, za poměrnou část ledna 2022 ve výši 7.965 Kč a kompenzaci vadného vrácení předmětu nájmu po započtení kauce ve výši 91.793 Kč) do 31. 10. 2022.

22. Z vyúčtování služeb za rok 2022 vyhotoveného dne 3. 5. 2023 soud zjistil, že předepsaná záloha byla ve výši 1.394 Kč, skutečný náklad činil 2.818 Kč. Žalovaná byla vyzvána, aby rozdíl ve výši 1.424 Kč uhradila na účet č. [č. účtu]. Z vyúčtování se nepodává, kolik bylo na zálohy skutečně uhrazeno.

23. Z potvrzení o provedené platbě soud zjistil, že žalovaná dne 17. 7. 2023 zaplatila žalobkyni částku ve výši 1.424 Kč.

24. Z rozhodnutí o dočasné pracovní neschopnosti žalované soud zjistil, že žalovaná dochází do psychiatrické ambulance a od 28. 8. 2023 byla v pracovní neschopnosti.

25. Ze svědecké výpovědi [jméno FO] soud zjistil, že svědkyně je zaměstnancem společnosti [Anonymizováno], která pro žalobkyni zajišťuje správu nemovitostí. Žalovaná byla nájemnicí jednoho z bytů, který zaměstnavatel svědkyně pro žalobkyni spravuje. Původně byl byt pronajat žalované a jejímu příteli. Když se pak rozešli, dělal se dodatek k nájemní smlouvě a nájem byl nadále sjednán pouze se žalovanou. Na žalovanou byly stížnosti z důvodu hluku, proto byla v bytě po domluvě provedena prohlídka. V té době byl byt v pořádku, ale bylo tam množství zvířat, konkrétně asi pět koček. Svědkyně od jiných obyvatel domu věděla, že tam má žalovaná i psa a že tam odkládá i jiná zvířata. Následně žalovaná odevzdala byt vhozením klíčů do uzamčené schránky. Byt byl nevyklizen, resp. vyklizeno bylo jen to, co šlo vyklidit. Zdi byly pomalované, místnosti byly cítit zvířaty, byla poškozená podlaha, pes žalované vykousal do zdi díru v rozměru 1 x 1 m až na skelnou vatu. Dům je starý asi 11 let. Při předání bytu žalované nic v bytě poškozeno nebylo. Po ukončení nájmu žalované byla podlaha poškrábaná, v koutech špinavá a zasmrádlá od zvířecích výkalů. Podlaha byla zpuchřelá. Na chodbě bytu byla velká díra ve zdi. Přímo na stěnách byly nakreslení ptáci, větvičky apod. Do výšky voliér byly folie zatlučené ve zdi. Na opravu bytu se najala stavební firma. Do bytu se zástupci žalobkyně dostali prostřednictvím náhradního klíče, ale musel se pak odvrtat a vyměnit zámek od schránky, kam žalovaná klíče vhodila. Předávací protokol byl následně sepsán s paní [jméno FO] z realitní kanceláře [jméno FO] [Anonymizováno]. Tento protokol svědkyně podepsala v zastoupení žalobkyně. Je tam i podpis žalované, který byl pořízen dodatečně mimo byt.

26. Na základě takto zjištěných skutečností učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci.

27. Žalobkyně je vlastníkem předmětného bytu, který od 20. 11. 2020 do 21. 1. 2022 užívala výlučně žalovaná na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 2. 2018, ve znění jejího dodatku ze dne 20. 11. 2020. Nájemné za období prosinec 2021 a leden 2022 činilo 9.700 Kč měsíčně. Společně s nájemným byla žalovaná povinna hradit zálohy na služby ve výši 2.058 Kč měsíčně. Nájem byl ukončen dohodou účastníků ke dni 21. 1. 2022. Při ukončení nájmu nebyl byt ze strany žalované řádně předán. V bytě byla poškozená podlaha, stěny a nebylo vymalováno. Na uvedení bytu do původního stavu, resp. stavu, v němž jej měla žalovaná žalobkyni předat, vynaložila žalobkyně částku 91.630 Kč. Na tuto svou pohledávku žalobkyně započetla pohledávku žalované na vrácení kauce ve výši 9.500 Kč. Žalovaná neuhradila za měsíc prosinec 2021 nájemné ve výši 9.700 Kč a zálohy na služby ve výši 2.058 Kč (tj. uhradila v roce 2021 na zálohách pouze 22.638 Kč) a za poměrnou část měsíce ledna 2022 nájemné ve výši 6.571 Kč a zálohy za služby ve výši 1.394 Kč. Dle vyúčtování činily skutečné náklady v roce 2021 celkem 20.613,37 Kč a v roce 2022 celkem 2.818 Kč, tj. celkem 23.431,37 Kč. Rozdíl mezi přijatými zálohami (22.638 Kč) a skutečnými náklady (23.431,37 Kč) tak činí 793,37 Kč. Žalovaná uhradila dne 17. 7. 2023 žalobkyni částku 1.424 Kč.

28. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování zamítl. Soudem tak nebyl proveden žalobkyní navržený výslech svědkyně [jméno FO], pracovníků, kteří se podíleli na opravách bytu, ani eventuálně navrhované vypracování znaleckého posudku, které bylo navrhováno pro případ, pokud by byla rozporována přiměřenost vynaložených nákladů na opravu bytu Právní úprava 29. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neboť podle § 3028 odst. 1 o. z. se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

30. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

31. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

32. Podle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

33. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

34. Podle § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

35. Podle § 2213 o. z. nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

36. Podle § 2254 odst. 1 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

37. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

38. Podle § 2911 o. z. způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti.

39. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

40. Podle § 2951 odst. 1 o. z. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

41. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“), není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

42. Podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

43. Podle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením. Právní posouzení 44. V průběhu řízení vzala žalobkyně zpět svou žalobu co do částky 1.394 Kč, která představuje poměrnou část zálohy na služby za leden 2022, a to v důsledku toho, že žalovaná po podání žaloby uhradila částku 1.424 Kč. Soud vycházel z toho, že žalovaná se zpětvzetím žaloby souhlasila, když se k výzvě soudu v soudem stanovené lhůtě přes poučení podle § 101 odst. 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), nijak nevyjádřila. Soud proto v souladu s ustanovením § 96 odst. 2 o. s. ř. řízení v tomto rozsahu zastavil (výrok I.).

45. Stav bytu při jeho odevzdání pronajímateli má odpovídat stavu bytu při jeho převzetí, není-li ujednáno něco jiného. K běžnému opotřebení se nepřihlíží, shodně tak k vadám, k jejichž odstranění je povinen pronajímatel (§ 2257 odst. 1). Ustanovení je speciální ve vztahu k § 2225 o. z. Nesplní-li nájemce povinnost odevzdat byt v takto uvedeném stavu, pronajímatel není povinen byt převzít; právo pronajímatele domáhat se náhrady vzniklé škody tím není dotčeno (JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2293 [Stav bytu při odevzdání]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022). Zakotvuje se pravidlo pro určení stavu, v němž má byt nájemce předávat. Zásadně se vychází z toho, že nájemce by měl byt předat ve stavu, v jakém jej převzal, tedy kompletní a čistý. Lze mít za to, že byt by měl být nově vymalován a uklizen, tj. měl by být způsobilý k dalšímu užívání bez větších zásahů pronajímatele. Samozřejmě, že pronajímatel a nájemce se mohou v nájemní smlouvě dohodnout, že byt vymaluje pronajímatel. Nepřihlíží se přitom k běžnému opotřebení, které vzniká při běžném užívání, nebo k vadám, které je povinen odstraňovat pronajímatel (srovnej Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, k § 2293).

46. Pokud se týká nároku na zaplacení oprav bytu, v řízení bylo prokázáno, že v průběhu nájmu způsobila žalovaná poškození bytu, které neodstranila a byt neuvedla do původního stavu, ač k tomu byla povinna. Porušila tak svou smluvní, resp. zákonnou povinnost odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzala, uklizený a vymalovaný. V důsledku porušení této povinnosti žalobkyni vznikla škoda představující náklady na uvedení předmětného bytu do původního stavu, a to v prokázané výši 91.630 Kč (částka uvedená ve faktuře č. [hodnota], jež byla žalobkyní uhrazena dne 9. 3. 2022), kterou je žalobkyně oprávněna požadovat po žalované k úhradě.

47. Oprávněným je i nárok žalobkyně na zaplacení nájemného za měsíc prosinec 2021 ve výši 9.700 Kč a poměrnou část ledna 2022 ve výši 6.571 Kč. Soud vzal za prokázané, že nájemní vztah zanikl dohodou ke dni 21. 1. 2022. Do tohoto data tedy byla žalovaná povinna sjednané nájemné hradit. Sama žalovaná nijak nerozporovala tvrzení o tom, že za toto období nájemné nezaplatila a úhrada nájemného za toto období nebyla nijak prokázána.

48. Soud proto uzavřel, že nárok žalobkyně na zaplacení nákladů oprav bytu (91.630 Kč) a dlužného nájemného (16.271 Kč) je oprávněným. Proti této pohledávce žalobkyně platně započetla žalovanou zaplacenou kauci ve výši 9.500 Kč, čímž v tomto rozsahu její pohledávka započtením zanikla. Protože ve zbývající části nebyla pohledávka žalobkyně uhrazena, soud žalobě v rozsahu částky 98 401 Kč vyhověl, a to včetně zákonného úroku z prodlení (výrok II.).

49. Žaloba není důvodná v rozsahu tvrzené daně z přidané hodnoty z nákladů opravy bytu, neboť v tomto případě nebylo DPH účtováno a ani uhrazeno.

50. Pokud se týká vyúčtování služeb za roky 2021 a 2022, soud odkazuje na ustálenou soudní praxi, dle niž je podmínkou splatnosti nedoplatku za služby skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen (srov. stanovisko Nejvyššího soudu ČSR z 16. července 1981, sp. zn. Cpj 164/80, uveřejněné pod č. 4/1983 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové z 9. února 1968, sp. zn. 7 Co 598/67, uveřejněný pod č. 15/1969 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 2. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4760/2016 nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. 6. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4404/2017). Obdobně shora uvedené platí pro splatnost přeplatku z vyúčtování. Z předložených vyúčtování za rok 2021 a 2022 je zřejmé, že nebylo provedeno řádně, když obsahuje pouze částku, která byla jako záloha předepsána a nikoli částku, která byla ze strany žalované na zálohách v tom kterém období skutečně uhrazena. Obě vyúčtování tak postrádají náležitosti podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., neboť neobsahují skutečnou výši záloh, tedy nikoli záloh předepsaných, ale záloh skutečně uhrazených. Přeplatek z vyúčtování, resp. nedoplatek z vyúčtování se tak nestal splatným. V důsledku toho pak ani nemohlo dojít k platnému započtení, neboť dluh žalobkyně z přeplatku vyúčtování, který byl předmětem započtení, nebyl ani splnitelný.

51. S ohledem na vše shora uvedené soud žalobu ve zbývajícím rozsahu (111.516 Kč – 1.394 Kč – 91.630 Kč – 6.771 Kč), tj. co do částky 11.721 Kč s příslušenstvím, zamítl (výrok III.).

52. Pokud žalovaná namítala, že složená kauce měla být úročena úroky ve výši zákonné sazby, je tato její námitka v souladu s ustanovením § 2254 odst. 2 o. z., pokud však ze strany žalované nebyla v průběhu řízení vznesena např. námitka započtení či jiný procesní úkon, nemohl soud tuto námitku nijak věcně zohlednit. Náklady řízení 53. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 151 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 2 o. s. ř., podle něhož má-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Žalobkyně měla ve věci úspěch z 89,36 % (98.401 Kč s příslušenstvím) proti 10,64 % (11.721 Kč s příslušenstvím) žalované, a proto rozhodl soud o tom, že má žalobkyně nárok na náhradu 78,72 % (89,36 % minus 10,64 %) svých účelně vynaložených nákladů. Náklady řízení žalobkyně představují zaplacený soudní poplatek ve výši 5.576 Kč a náklady zastoupení advokátem podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 S., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „AT“). Advokátovi náleží odměna dle § 7 bodu 5 AT ve výši 5.580 Kč a náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 AT ve výši 300 Kč za každý z šesti úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení dle podle § 11 odst. 1 písm. a) AT, předžalobní výzva podle § 11 odst. 1 písm. d) AT, sepis žaloby podle § 11 odst. 1 písm. d) AT, účast na jednání dne 2. 11. 2023 podle § 11 odst. 1 písm. g) AT, vyjádření k výzvě soudu podle § 11 odst. 1 písm. d) AT, a účast na jednání dne 11. 1. 2024 podle § 11 odst. 1 písm. g) AT). Dále dle § 137 odst. 3 o. s. ř. náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši 7.408,80 Kč. Celková výše účelně vynaložených nákladů tak činí 48.264,80 Kč. Poměrná část (78,72 %) z této částky pak činí 37.994 Kč.

54. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalobkyně soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.

55. Soud pro úplnost dodává, že mezi účelně vynaložené náklady žalobkyně nezahrnul cestovní náhrady, parkovné a náhrady za zmeškaný čas za cesty jejího zástupce k soudním jednáním z [Anonymizováno], soud tyto náklady neshledal jako účelně vynaložené. Svobodu volby advokáta nelze vnímat jako zcela bezbřehou. Volba advokáta se sídlem v [Anonymizováno], kdy v místě sídla procesního soudu (které je současně i místem, kde má žalobkyně sídlo) působí desítky advokátů, je dle soudu v daném případě nepřiměřená (srov. nález Ústavního soudu ze dne 2. 10. 2013, sp. zn. II. ÚS 736/12).

56. S ohledem na zdravotní stav žalované (dlouhodobá pracovní neschopnost) a její návrh na uložení povinnosti k úhradě dlužné částky ve splátkách soud v souladu s § 160 o. s. ř. stanovil k úhradě přiznané částky i náhrady nákladů řízení pariční lhůtu v délce 3 měsíců od právní moci tohoto rozhodnutí. Soud dále přihlédl k délce prodlení žalované, celkové výši dluhu a skutečnosti, že se žalovaná nepokoušela před podáním žaloby svou situaci s žalobkyní řešit ani přes předžalobní upomínku a v průběhu sporu uhradila pouze částku ve výši 1.424 Kč. Soud taktéž zohlednil, že ekonomický dopad nesplněného závazku na žalobkyni jako věřitele nebude nijak zásadní a nemůže ji nijak poškodit.