21 C 59/2021-102

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení [částka] s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovanému zaplatit jí částku [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a z částky [částka] od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení částku ve výši [částka], a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala, aby byla žalovanému uložena povinnost zaplatit jí částku [částka] s příslušenstvím. Tvrdila, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej chaty [část obce], č. ev. 236, stavba pro rodinnou rekreaci nacházející se na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. Po uzavření kupní smlouvy se ukázalo, že předmětná chata trpí řadou právních i faktických vad, které způsobují, že stavbu není možné užívat v souladu s jejím účelem, tj. pro rekreaci. Žalovaný před uzavřením kupní smlouvy neinformoval žalobkyni o předchozích řízeních vedených příslušnými stavebními úřady, jejichž předmětem bylo odstranění stavby předmětné chaty. Jedná se o rozhodnutí stavebního úřadu [anonymizováno] [obec] č.j. [číslo] [spisová značka], sp. [značka automobilu] [číslo] ze dne [datum], kterým bylo nařízeno neodkladné odstranění stavby chaty, rozhodnutí Krajského úřadu [územní celek] [číslo jednací], sp.zn. SZ [číslo] [rok] [spisová značka], kterým bylo předchozí rozhodnutí stavebního úřadu změněno a rozhodnutí [stát. instituce], stavebního úřadu č.j. [spisová značka], sp.zn. [spisová značka] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí]. Stavba chaty měla být odstraněna, neboť v roce 2013 se v důsledku sesuvu svahu bezprostředně vedle chaty zřítil sousední rekreační objekt č.ev. [anonymizováno] a zahynuli při tom dva lidé. [ulice] úřad chtěl předejít podobné katastrofě a z důvodu nestability svahu nechat stavbu chaty odstranit. Poslední rozhodnutí stavebního úřadu ze dne [datum] sice odstranění stavby nenařizuje, ale v závěru tohoto rozhodnutí se uvádí, že při extrémních srážkách reálné ohrožení stavby chaty existuje, přičemž žalovanému jako vlastníku chaty bylo doporučeno její odstranění, aby se předešlo dalším škodám na majetku a životech. Jako další řešení stavební úřad doporučuje minimálně zajistit svah nad stavbou chaty, aby nedošlo k jeho sesuvu. Poslední rozhodnutí stavebního úřadu žalovaný zaslal žalobkyni prostřednictvím Whatsapp až počátkem října 2020. Absence kompletní informace o těchto zcela zásadních skutečnostech nemůže být zhojena prohlášením obsaženém v čl. VI odst. 7 kupní smlouvy. Zde se hovoří pouze o stavu pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], na kterém se chata nachází. Nehovoří se zde už o pozemku parc. [číslo] který chatu obklopuje a jehož stav ji bezprostředně ohrožuje. Pokud by žalovaná měla před uzavřením kupní smlouvy komplexní informaci a měla možnost se seznámit se všemi citovanými správními rozhodnutími, pak by kupní smlouvu neuzavřela. Je zřejmé, že chatu nelze v tomto stavu bez ohrožení zdraví užívat v souladu s jejím účelem, což je závažnou vadou předmětu prodeje. Žalovaný žádným způsobem nezajistil svah nad chatou, což bylo minimálním opatřením doporučeným stavebním úřadem. V zamlčení existence předchozích správních řízení, spatřuje žalobkyně porušení prohlášení prodávajícího obsaženého v čl. VI odst. 3 kupní smlouvy. Výše uvedený problém s rizikem sesuvu svahu nad chatou vyústil též v odmítnutí uzavření nájemní smlouvy mezi [anonymizováno] [obec] jakožto vlastníkem pozemku parc. [číslo] části okolního pozemku parc. [číslo] žalobkyní. [jméno] [příjmení] [jméno] ve svém usnesení ze dne [datum] zamítla uzavření smlouvy o dočasném užívání pozemku pod stavbou č. e. [anonymizováno] (tj. pod chatou) a v jeho okolí. Jako důvod uvedla, že není možné pominout riziko sesuvu půdy při extrémních srážkách. To zapříčiňuje nemožnost užívání chaty, neboť není možné dosáhnout úpravy vztahů k pozemku, na kterém chata stojí, a k pozemku okolnímu. Trvá nájemní smlouva žalobce k pozemku pod chatou a části okolního pozemku, a to do [datum]. Z této nájemní smlouvy není hrazeno od roku 2013 ze strany žalovaného nájemné. Před uzavřením kupní smlouvy byla žalobkyně žalovaným ujišťována, že uzavření nové nájemní smlouvy na pozemky není problém. Před uzavřením kupní smlouvy rovněž žalovaný žalobkyni ujistil, že rekonstrukce chaty je možná. Pozemek, na kterém chata stojí, je podle platného územního plánu [územní celek] na ploše [anonymizováno] – plochy individuální pobytové rekreace v rozporu s ochranou přírody. Pro tuto plochu podle textové části územního plánu platí: území sloužící pro individuální rekreaci v rozporu se zájmy ochrany přírody, tyto plochy budou postupně navráceny ke své původní přírodní funkci. Z tohoto důvodu nelze stávající stavbu chaty nijak upravovat či rekonstruovat, protože takový záměr by byl v rozporu s územním plánem. Ze stavu objektu je však zřejmé, že je na hranici své životnosti a jeho užívání (když bude odhlédnuto od rizik spojených s charakterem pozemků nad chatou) je možné pouze po jeho zevrubné rekonstrukci. Žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem ze dne [datum] k odstranění závadného stavu způsobeného nepravdivými prohlášeními učiněnými v rámci čl. VI odst. 1, 2 a 3 kupní smlouvy, a to ve lhůtě třiceti dnů ode dne doručení výzvy. Tato výzva byla žalovanému doručena dne [datum]. Na tuto výzvu reagoval jeho právní zástupce dopisem ze dne [datum], ve kterém požadavky žalobkyně v zastoupení klienta odmítl. Vzhledem k tomu s poukazem na čl. VI odst. 5 kupní smlouvy žalobkyně odstoupila dopisem ze dne [datum] od kupní smlouvy. Důvodem odstoupení bylo, že některá prohlášení žalovaného jako prodávajícího v kupní smlouvě nejsou pravdivá. Lhůta k odstranění závadného stavu uplynula dne [datum]. Odstoupením se kupní smlouva ruší od samého počátku a smluvní strany jsou povinny vrátit vše, co podle ní obdržely. Žalobkyně proto vyzvala žalovaného k vrácení kupní ceny chaty uhrazené na základě kupní smlouvy ve výši [částka] ve lhůtě 10 pracovních dnů. Výzva byla právnímu zástupci žalovaného doručena dne [datum]. [příjmení] se tedy stala splatnou dne [datum]. Žalovaný výzvě žalobkyně nevyhověl. V souvislosti s odstoupením od kupní smlouvy vznikla žalobkyni škoda spočívající v úhradě nákladů na vyhotovení architektonické studie (projektu) rekonstrukce předmětné chaty, kterou si žalobkyně nechala zpracovat [titul] [jméno] [příjmení]. Za tuto studii žalobkyně uhradila [titul] [příjmení] částku celkem [částka]. Výše uvedené skutečnosti žalobkyně zjistila až poté, co si nechala architektonickou studii rekonstrukce chaty vypracovat. Žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě této částky předžalobní výzvou ze dne [datum], ve které jej vyzvala k úhradě ve lhůtě 7 dnů. Výzva byla doručena právnímu zástupci žalovaného dne [datum]. Žalovaný částku škody, která se stala splatnou dne [datum], neuhradil.

2. Žalovaný s žalobou ve vyjádření ze dne [datum] nesouhlasil a navrhoval, aby byla v celém rozsahu zamítnuta. Namítal, že od kupní smlouvy nebylo platně odstoupeno, protože k tomuto odstoupení neexistovaly podmínky. O všech rozhodných skutečnostech (že se chata nachází na pozemku obce, že existuje nájemní smlouva na donu určitou i že se chata nachází v prudkém svahu) žalobkyně velmi dobře věděla a byla s nimi seznámena. Žalovaný usuzuje, že pravý důvod odstoupení od smlouvy je primárně komplikace s realizací rekonstrukce chaty dle původních představ žalobkyně a zjištění, že o podmínkách nové nájemní (či jiné) smlouvy k pozemku pod chatou bude třeba s obcí jednat. Žalobkyní uváděná řízení byla vyvolána zřícením nedaleké chaty. Důvodem jejich zahájení byla špatná statika jiného objektu. Řízení byla pravomocně zakončena rozhodnutím, že chata, která byla předmětem prodeje, se bourat nemusí. V rámci správního řízení bylo konstatováno, že chata není ve špatném stavu. Uvedený závěr konečně konstatuje v žalobě sám žalobce. O závěrech vyplývajících z odborného posudku pak žalovaný žalobkyni informoval a podstata informace byla i výslovně zahrnuta do kupní smlouvy. Žalobkyně měla veškeré relevantní informace. V době uzavření kupní smlouvy nebylo zahájeno žádné řízení a historická řízení zmiňovaná žalobkyní byla dávno skončena s výsledkem, že se nic bourat nemusí. Tím je i žalovaný„ vypustil z hlavy“. Chata i její okolí jsou v pořádku. Pokud jde o tvrzené odmítnutí uzavření nájemní smlouvy s [anonymizováno] [obec], to je věc smluvní volnosti zúčastněných stran. Žalovaný prodával chatu bez pozemku pod ní s tím, že k tomuto pozemku má uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou. Žalobkyni byla tato skutečnost dobře známa. Současná nájemní smlouva k pozemku je účinná do [datum]. Chatu je možné užívat vždy (jde o část vlastnického práva), po jejím vypršení nebude ošetřen právní vztah k pozemku pod chatou). Po uplynutí doby nájmu bude potřeba se pronajímatelem dohodnout buď na uzavření nové smlouvy, nebo jiném řešení. To je věcí žalobkyně jako vlastníka nemovitosti, stejně jako to v minulosti bylo věcí žalovaného jako vlastníka nemovitosti. Pokud jde o neplacení nájemného, s obcí bylo historicky dohodnuto, že nájemné se nebude platit po dobu, po kterou probíhalo zjištění stability chaty. Po pozitivním posudku měla obec začít vyměřovat nájemné, což však neučinila. Protože tak obec sama neučinila, žalovaný sám ze své iniciativy se obrátil na obec, nechal si vyměřit přesnou výši nájmu a tuto uhradil. Žádný historický dluh neexistoval a neexistoval ani dluh po splatnosti, když k platbě došlo z iniciativy žalovaného, nikoli obce. Na chatě žádné dluhy neváznou a žalobkyně existenci dluhů v řízení nijak nedokládá. Pokud jde o rekonstrukci, žalovaný žádné konkrétní ujištění žalobkyni nedával. Informace ohledně územního plánu jsou veřejné informace, které si žalobkyně mohla a měla zjistit před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaný se o tyto věci nikdy nezajímal a žalobkyni rozhodně nic negarantoval. Chatu je možné zcela normálně užívat, udržovat a opravovat a dle žalovaného i rekonstruovat či přestavovat za podmínek vyplývajících z platných právních předpisů. Případné limity pak vyplývají z veřejnoprávních předpisů, nikoli z uzavřené smlouvy. Platný územní plán není právní vadou předmětu koupě. Žalovaný trvá na tom, že předmět koupě nemá žádné skryté vady a že žalobkyně byla se skutečným stavem předmětu koupě řádně seznámena a stavu chaty – faktickému i právnímu, odpovídala i sjednaná kupní cena. Uvedené žalovaný i žalobkyni opakovaně v minulosti sdělil. Pokud si žalobkyně objednala rekonstrukci způsobem neslučitelným s platnými právními předpisy, je to problém žalobkyně. Žalovaný žalobkyni žádnou škodu nezpůsobil. Žalovaný má pocit, že žalobkyně místo toho, aby věcně řešila problémy, které v souvislosti s rekonstrukcí chaty vyvstávají, tj. projednala s příslušnými úřady limity a možnosti toho, jak chatu rekonstruovat a toto promítla do smluvního vztahu s architektonickým studiem či projednala s obcí podmínky budoucího užívání pozemku pod chatou či podmínky jeho odkupu, přistoupila žalobkyně k celé věci tak, že si vše zjednoduší, od kupní smlouvy odstoupí a problémy, které sama sobě způsobila špatnou připraveností, přenese na žalovaného za pomoci účelového argumentace a údajného odstoupení od kupní smlouvy.

3. V replice z [datum] žalobkyně uvedla, že trvá na tom, že o vadách předmětu koupě v době uzavírání kupní smlouvy nevěděla. V rámci komunikace v aplikaci Whatsapp žalobkyně žalovanému dne [datum] sdělila, co se dozvěděla od [územní celek]. Teprve v tomto momentu se žalobkyně o těchto skutečnostech dozvěděla, a to nikoliv od žalovaného, ale od [územní celek]. Žalovaný žalobkyni následně až v reakci na toto sdělení ve své odpovědi taktéž z [datum] zaslal kopii rozhodnutí stavebního úřadu ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [spisová značka]. Skutečnosti uvedené v rozhodnutí stavebního úřadu ze dne [datum] jsou natolik závažné, že s nimi rozhodně žalobkyně před uzavřením kupní smlouvy měla být seznámena. O existenci tohoto rozhodnutí, jakož i o faktu, že původně bylo rozhodnuto o odstranění stavby, se dozvěděla až po uzavření kupní smlouvy. Předmětné správní řízení u stavebního úřadu bylo natolik významné, že prodávající byl povinen kupující o něm informovat. Zcela absurdní je pak tvrzení žalovaného, že žalobkyně jako vlastník chaty může chatu bez problémů užívat bez toho, že by byly upraveny vztahy k pozemku pod chatou a pozemku okolnímu. Nájem svědčí žalovanému a nikoliv žalobkyni. Není tedy zřejmé, jak na základě takové smlouvy může chatu užívat žalovaná.

4. V doplňujícím vyjádření z [datum] žalobkyně označila další důkazy, zejména nájemní smlouvu či smlouvu o dočasném užívání pozemku uzavřenou mezi [anonymizováno] [obec] a žalovaným a vyjádření [anonymizováno] [obec] k otázkám, jak bylo hrazeno nájemné ze smlouvy o dočasném užívání pozemku uzavřené s žalovaným a zda je do budoucna možný pronájem pozemku parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], žalobkyni.

5. V doplňujícím vyjádření z [datum] žalovaný poukazoval na to, že předmětná nemovitá věc neměla ani k okamžiku prodeje ani následně žádné vady, které by jakkoli ohrožovaly její statiku, stabilitu či bezpečnost. Žalovaný při prodeji poctivě seznámil žalobkyni se situací v okolí i skutečností, že prodávaná nemovitost stojí na cizím pozemku a je třeba uzavřít s obcí nájemní smlouvu. Žalobkyně s tímto vědomím nemovitost kupovala. Žalovaný nemůže za to, že žalobkyně začala situaci řešit pozdě, resp. že situaci ani dnes fakticky neřeší ani za to, že se situace nevyvíjí dle jejích představ. Z dosud provedeného dokazování nevyplývá oprávněnost tvrzeného odstoupení. Otázka, jak bylo či nebylo hrazeno nájemné ze smlouvy o dočasném užívání pozemku uzavřené žalovaným, není pro posouzení věci relevantní. [příjmení] toto mělo relevanci k odstoupení, muselo by dojít k porušení smlouvy nebo žalobkyni vzniknout pro chování žalovaného nějaká újma. Otázka, zda je pro žalobkyni do budoucna možný pronájem pozemku parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] obojí v k.ú. [obec] u [obec], není pro řízení relevantní. Žalobkyně kupovala nemovitost s vědomím, že jde o nemovitost stojící na cizím pozemku. Jednalo se o právní nedostatek, na který byla žalobkyně výslovně upozorněna, navíc zjistitelný z veřejného seznamu. Pro řízení není relevantní subjektivní postoj obce ohledně podmínek, za jakých uzavře či neuzavře s žalobkyní nájemní či obdobnou smlouvu. Žalobkyně si měla s obcí dohodnout konkrétní podmínky před uzavřením kupní smlouvy, a pokud se rozhodla si podmínky dohodnout po uzavření kupní smlouvy, musí nést následky svého jednání ona, nikoli žalovaný. Jde o věc smluvní volnosti.

6. Při jednání soudu konaném dne [datum] učinili účastníci nespornými tyto skutečnosti. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k budově ev. [číslo] stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] u [obec]. Došlo k úhradě kupní ceny dle předmětné kupní smlouvy. Zástupci žalovaného bylo dne [datum] doručeno odstoupení od předmětné kupní smlouvy a dne [datum] mu byla doručena výzva k úhradě částky [částka] z titulu náhrady škody. 7. [příjmení] mezi účastníky zůstalo, zda má žalobkyně nárok na vrácení kupní ceny ve výši [částka], resp. zda bylo od kupní smlouvy platně odstoupeno a došlo ke zrušení závazku. Dále, zda byla žalobkyně žalovaným výslovně ujištěna, že uzavření nové nájemní smlouvy na pozemek, na němž chata stojí, není problém a že je rekonstrukce předmětné chaty možná. [příjmení] konečně zůstalo, zda žalobkyni vznikla v příčinné souvislosti s porušením smluvních povinností žalovaného škoda ve výši [částka].

8. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

9. Ze smlouvy o dočasném užívání pozemku bylo zjištěno, že byla uzavřena dne [datum] mezi [anonymizováno] [obec] jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem. [anonymizováno] [obec] pronajal žalovanému na dobu určitou 10 let počínaje dnem [datum] pozemek parc. [číslo] část pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. Žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši [částka] ročně. Nájemné bylo spatné vždy do 31. 3. kalendářního roku. Dále bylo sjednáno, že pokud žalovaný využívá větší část pozemku než tu uvedenou ve smlouvě, je povinen to neprodleně ohlásit pronajímateli, pozemek zaměřit a uzavřít dodatek k této smlouvě. Žalovaný není oprávněn pozemek dále přenechávat do podnájmu. Současně bylo mezi smluvními stranami ujednáno, že práva a povinnosti z této smlouvy přecházejí na právní nástupce obou smluvních stran. Smluvní strana, u které došlo ke změně, je povinna to oznámit bez zbytečného odkladu druhé straně a uvést, na koho přešla práva a povinnosti.

10. Z rozhodnutí [anonymizována dvě slova] [obec], stavebního úřadu ze dne [datum], sp. [značka automobilu] [číslo], bylo zjištěno, že žalovanému jako vlastníkovi chaty [anonymizována dvě slova] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] bylo nařízeno provedení neodkladného odstranění této stavby. V odůvodnění bylo konstatováno, že stavební úřad při kontrolní prohlídce dne [datum] zjistil, že objekt předmětné jednopodlažní chaty na podezdívce se nachází v lokalitě, která byla bezprostředně zasažena sesuvem půdy v důsledku živelné události v době [anonymizováno] – [datum] po intenzivních dešťových srážkách. Dle výsledků geologického průzkumu je geologické podloží v místě stavby chaty trvale nestabilní a hrozí dalším sesuvem půdy.

11. Z rozhodnutí [stát. instituce], stavebního úřadu, ze dne [datum], sp zn. [anonymizováno] [spisová značka] [spisová značka], č.j. [spisová značka], jež nabylo právní moci dne [datum], bylo zjištěno, že v novém řízení o neodkladném odstranění stavby bylo rozhodnuto tak, že se žalovanému jako vlastníkovi nenařizuje neodkladné odstranění stavby pro rodinnou rekreaci č.e. [anonymizováno] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. Žalovaný byl účastníkem předmětného správního řízení. [ulice] úřad [obec] dne [datum] nařídil neodkladné odstranění předmětné stavby. Toto rozhodnutí bylo ve zkráceném přezkumném řízení změněno dne [datum]. Následně bylo rozhodnuto o obnově řízení. V obnoveném řízení vyšel stavební úřad ze znaleckého posudku [číslo] 2013 ze dne [datum], zpráv z monitoringu svahu nad pozemkem parc. [číslo] za roky 2014 a 2015 a zjištění skutečného stavu stavby dne [datum] [ulice] úřad konstatoval, že předmětná stavba je bez poškození a není třeba jí bezodkladně odstranit. Nad rámec rozhodnutí pak stavební úřad konstatoval, že závěry monitorovacích zpráv shodně konstatují, že je stav svahu nad stavbou stabilní až mírně rizikový a zároveň upozorňují na existenci reálného ohrožení stavby sesuvem půdy – za určité situace – při jednorázových extrémních srážkách. [příjmení] stavby by měl brát riziko v potaz a hledat řešení, které by zabránilo neštěstí, pokud by došlo k dalšímu sesuvu svahu. [příjmení] může odstraněním stavby navrátit pozemek k plnění funkcí lesa, či zajistit svah nad stavbou tak, aby nedošlo k jeho sesuvu, protože by se však jednalo o opatření na lesním pozemku, musí toto iniciovat samotný vlastník stavby, která se nachází v lese v souladu s ustanovením § 22 odst. 1 zákona č. 289/1995 Sb.

12. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující. Předmětem smlouvy byl převod vlastnického práva k nemovité věci, chatě č. ev. [anonymizováno] (stavby pro rodinnou rekreaci) v k.ú. [obec] u [obec], za kupní cenu [částka].

13. Ze smlouvy o dílo bylo zjištěno, že byla uzavřena dne [datum] mezi žalobkyní a [titul] [jméno] [příjmení]. Architekt se zavázal pro žalobkyni vypracovat dokumentaci / studii – návrh stavby za účelem výstavby projektu„ [anonymizována tři slova]“. Žalobkyně se za účelem zpracování dokumentace zavázala uhradit celkovou cenu ve výši [částka].

14. Z přípisu [stát. instituce], [stát. instituce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyni bylo sděleno, že v kupní smlouvě ze dne [datum], která byla katastrálnímu úřadu doručena dne [datum] spolu s návrhem na vklad změny vlastnictví, není uveden pozemek parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], na němž je postavena budova č. ev. [anonymizováno]. Nesplnění výše uvedené podmínky je důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad.

15. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že byla vystavena dne [datum] s datem splatnosti [datum] [titul] [jméno] [příjmení] jí žalobkyni za„ konzultaci záměru - č. ev. [anonymizováno], k.ú. [obec]“ vyúčtoval částku [částka]. Z Potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady bylo zjištěno, že předmětná faktura byla uhrazena dne [datum].

16. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující. Předmětem smlouvy byl převod vlastnického práva k nemovité věci, chatě č. ev. [anonymizováno] (stavby pro rodinnou rekreaci) umístěné na pozemku parc. [číslo] (ve vlastnictví jiného vlastníka) v k.ú. [obec] u [obec], za kupní cenu [částka]. Žalovaný ve smlouvě prohlásil, že na nemovité věci neváznou ke dni podpisu této smlouvy žádné dluhy (včetně splatných poplatků za elektřinu, teplou a studenou vodu, telefon apod.), věcná břemena, ani zástavní práva, není zřízeno předkupní ani nájemní právo, vyjma zákonného předkupního práva ve prospěch obce Štěchovice, ani neexistují žádné jiné právní vady včetně případných restitučních nároků (viz čl. VI odst. 1. smlouvy). Žalovaný dále prohlásil, že ke dni uzavření této smlouvy má zaplaceny veškeré daně, poplatky či odvody a že k tomuto dni rovněž nebyl k jeho tíži vydán žádný platební výměr vyměřující daň, která k tomuto dni nebyla zaplacena, ani nehrozí, že by se stal daňovým dlužníkem z důvodu ručení, což by mohlo mít vliv na předmětné nemovité věci. Žalovaný dále prohlásil, že proti němu nebylo zahájeno jakékoli soudní či obdobné řízení, které se týkalo nebo ve svém důsledku mohlo týkat předmětu převodu (viz čl. VI. odst. 3 smlouvy). Žalovaný se pro případ, že by se ukázalo, že prohlášení obsažená v čl. I nebo odst. 1., 2. nebo 3. čl. VI. nejsou pravdivá, zavázal na své náklady odstranit závadný stav. Pro případ neodstranění takového závadného stavu v třicetidenní lhůtě od výzvy žalobkyně bylo sjednáno oprávnění žalobkyně od smlouvy odstoupit, vč. práva na náhradu případně vzniklé škody (viz čl. VI. odst. 5. smlouvy). Žalobkyně potvrdila, že se seznámila s faktickým stavem nemovité věci, zejména se stavem pozemku parc. [číslo] ve vlastnictví obce Štěchovice, jehož je stavba součástí, dle znaleckého posudku je stav svahu nad stavbou stabilní až mírně rizikový, přičemž hrozba sesuvu půdy za obvyklých podmínek je minimální, za extrémních podmínek (jednorázové extrémní srážky) se riziko zvyšuje (viz čl. VI. odst. 7 smlouvy).

17. Z usnesení [stát. instituce], [stát. instituce], ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací], bylo zjištěno, že bylo zastaveno výše uvedené řízení o povolení vkladu změny vlastnictví s ohledem na to že účastníci jako navrhovatelé vzali návrh na vklad zpět.

18. Ze studie„ [anonymizována čtyři slova]“ z [anonymizováno] [rok] bylo zjištěno, že její projektantem byl [titul] [jméno] [příjmení]. V rámci studie byly připraveny výkresy aktuálního stavu a návrhy variant řešení přízemí, podkroví a suterénu chaty, vč. vizualizace. Dle studie mělo dojít ke změně dispozic jednotlivých místností v budově a ke změně celkové vzhledu chaty (exteriéru), např. zvětšení oken (viz fotografie předmětné chaty).

19. Z fotografií předmětné chaty bylo zjištěno, že chata stojí ve velmi prudkém svahu. Její okolí je tvořeno hustým křovím a stromy, které nejsou nijak udržovány. Chata je zčásti porostlá popínavými rostlinami. Chata stojí na kamenné podezdívce a je obložena tmavým dřevem. Uvnitř chaty jsou dřevěné podlahy a dlažba. Zdi jsou zčásti obloženy dřevem.

20. Z e-mailu žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že jím přeposlala komunikaci [jméno] [příjmení] s [stát. instituce] – Odborem územního plánování. [jméno] [příjmení] bylo v návaznosti na žádost o předběžné posouzení záměru v rámci studie rekonstrukce rekreačního objektu, stavby č. ev. [anonymizováno], sděleno, že podle platného územního plánu je v obci [obec] nepřípustné umisťovat nové stavby pro rodinnou rekreaci. Stávající stavba pro rodinnou rekreaci č. ev. [anonymizováno] je podle územního plánu na ploše [anonymizováno] – plochy individuální pobytové rekreace v rozporu s ochranou přírody. Pro tuto plochu podle textové části územního plánu platí: území sloužící pro individuální rekreaci v rozporu se zájmy ochrany přírody, tyto plochy budou postupně navráceny ke své původní přírodní funkci. Proto na těchto plochách nelze stávající stavby upravovat a Váš záměr není v souladu s územním plánem.

21. Z e-mailu z [datum], [údaj o čase] hodin, bylo zjištěno, že referentka [anonymizováno] [obec] zaslala žalobkyni na základě telefonické domluvy podklady k úhradě místního poplatku za odpad. Dále jí informovala, že nájem řeší jiná kolegyně.

22. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že byla vystavena dne [datum] s datem splatnosti [datum] [titul] [jméno] [příjmení] jí žalobkyni za„ konzultaci záměru - č. ev. [anonymizováno], k.ú. [obec]“ vyúčtoval částku [částka]. Z Oznámení o provedení příkazu k úhradě bylo zjištěno, že předmětná faktura byla uhrazena dne [datum].

23. Z e-mailu žalobkyně z [datum], [údaj o čase] hodin, bylo zjištěno, že žalobkyně se opakovaně dotazovala ohledně smlouvy na nájem chaty u pozemku. Z e-mailu z [datum], [údaj o čase] hodin, bylo zjištěno, že referentka Městysu [obec] sdělila žalobkyni, že její kolegyně měla do [anonymizováno] dovolenou a určitě se jí ozve. Z e-mailu z [datum], [údaj o čase] hodin, bylo zjištěno, že referentka Městysu [obec] sdělila žalobkyni, že jí zatím nemůže připravit smlouvu na pozemek. Neví, zda žalobkyni předchozí nájemci informovali o problému, který na chatě měli. V současné době řeší situaci s právní zástupkyní a snaží se najít pro žalobkyni nejvhodnější řešení.

24. Z výpisu z usnesení jednání Rady městyse [obec] konané dne [datum] bylo zjištěno, že byla projednána žádost nového vlastníka nemovité věci č. e. [anonymizováno] v k.ú. [obec] u [obec] o uzavření smlouvy o dočasném užívání pozemku. Stávající smlouva je uzavřena do [datum], nadále tedy trvá nájem sjednaný ve prospěch bývalého vlastníka. Není možné pominout riziko ohrožení stavby sesuvem půdy konstatované v rozhodnutí [stát. instituce] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [spisová značka]. [jméno] [příjmení] [jméno] zamítla uzavření nové smlouvy o dočasném užívání pozemku pod stavbou č.e. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec].

25. Z komunikace v aplikaci WhatsApp bylo zjištěno, že žalobkyně se dne [datum] obrátila na žalovaného s tím, že byla v kontaktu s [anonymizováno] [obec] ohledně nájemní smlouvy na pozemek. Bylo jí sděleno, že nájemní smlouvu nelze uzavřít. Dle posudku statika po katastrofě z roku 2013 je svah nestabilní. Na stavbu byl vydán příkaz k demolici, který byl následně zrušen kvůli procesním chybám. Od roku 2013 nebyl placen nájem na pozemek. Vzhledem k těmto skutečnostem není možní chatu bezpečně užívat a žalobkyně by se proto chtěla domluvit na odstoupení od kupní smlouvy. Žalovaný následně žalobkyni zaslal sken rozhodnutí Městského úřadu Jílové u Prahy, stavebního úřadu, ze dne [datum], sp zn. [anonymizováno] [spisová značka] [spisová značka], č.j. [spisová značka], a současně jí sdělil, že dle zprávy z roku 2018 je svah v pořádku a nájemné nebylo od roku 2013 placeno po domluvě s městem s ohledem na to, že chata byla uzavřena.

26. Z výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že jí žalobkyně žalovaného vyzvala, aby odstranil vady svým prohlášení v čl. VI. odst. 1, 2 a 3 kupní smlouvy, když byla zamlčena existence předchozích správních řízení, nebylo pravdivé prohlášení o neexistenci smluv, které by zakládaly práva ohledně předmětu převodu, o neexistenci dluhů na nemovitosti a neexistenci právních vad nemovitosti, to vše ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy. Z dodejky bylo zjištěno, že výzva byla žalovanému doručena dne [datum].

27. Z dopisu žalovaného ze dne [datum] bylo zjištěno, že v něm žalobkyni sdělil, že řízení před stavebním úřadem, na které odkazuje, bylo pravomocně ukončeno se závěrem, že chata se odstraňovat nemusí. Celé řízení bylo vyvoláno zborcením nedaleké chaty při přívalovém dešti. Zborcená chata neměla žádné základy, resp. byla postavena na kůlech. Tomu, že se v extrémních podmínkách zřítila, se nelze divit. Závěry ze správního řízení jsou, že prodaná chata je staticky v pořádku. Zjištění prokázala naprostou odolnost stavby a její dobrý stav. Chatu lze bez omezení užívat. Není pravdou, že by žalovaný žalobkyni neinformoval o místních podmínkách. Žalovaný jí výslovně upozornil na existenci znaleckého posudku i závěry z posudku vyplývající. Žalovaný již před uzavřením kupní smlouvy posílal žalobkyni na obec, aby si případně ověřila platnost i aktuálnost právního titulu a zajistila si případně uzavření nové nájemní smlouvy znějící již na její jméno a předpokládal, že žalobkyně se před uzavřením kupní smlouvy s obcí spojila. Na prodloužení nájemní smlouvy není právní nárok, na uzavření nové nájemní smlouvy také není právní nárok. S tímto vědomím však žalobkyně kupní smlouvu uzavírala.

28. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně tímto dopisem odstoupila od kupní smlouvy, a to s ohledem na okolnost, že žalovaný odmítl požadavky formulované ve výzvě k odstranění závadného stavu ze dne [datum]. Žalobkyně odkázala na čl. VI odst. 5 kupní smlouvy a uvedla, že důvodem odstoupení je skutečnost, že některá prohlášení žalovaného v kupní smlouvě nejsou pravdivá a žalovaný tento závadný stav neodstranil ani v třicetidenní lhůtě od výzvy žalobkyně, která uplynula dne [datum]. Konkrétně jsou nepravdivá prohlášení žalovaného, že proti němu nebylo zahájeno jakékoliv soudní či obdobné řízení, které by se týkalo nebo ve svém důsledku mohlo týkat předmětu převodu (čl. VI odst. 3 kupní smlouvy), že neexistují žádné smlouvy, které by zakládaly práva ohledně předmětu převodu (čl. VI odst. 2 kupní smlouvy), že na nemovitostech neváznou žádné dluhy a že jsou zaplaceny veškeré poplatky (čl. VI. odst. 1 a odst. 3 kupní smlouvy) a že na nemovitostech neváznou právní vady (čl. VI odst. 1 kupní smlouvy). Přitom bylo vedeno několik řízení příslušnými stavebními úřady, jejichž předmětem bylo odstranění stavby předmětné chaty, k pozemku parc. [číslo] části okolního pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] je uzavřena smlouva o dočasném užívání pozemku mezi Městysem [obec] a žalovaným, žalovaný má od roku 2013 dluh na nájemném a za současné situace (riziko sesuvu půdy) panuje objektivní nemožnost úpravy vztahů k pozemku, když Městys [obec] nechce uzavřít na příslušné pozemky nájemní smlouvu a dále panuje nemožnost jakýchkoliv úprav objektu z důvodu zařazení pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] podle platného územního plánu obce Štěchovice na ploše [anonymizováno] – plochy individuální pobytové rekreace v rozporu s ochranou přírody. Chata rekonstrukci k dalšímu užívání potřebuje, protože je na hranici své životnosti. Závěrem žalovaného vyzvala k vrácení kupní ceny ve výši [částka]. Z dodejky bylo zjištěno, že odstoupení bylo zástupci žalovaného doručeno dne [datum].

29. Z předžalobní výzvy z [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila žalovanému, že jí v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy vznikly další škody, které uplatňuje vůči žalovanému. Jedná se zejména o náklady s vyhotovením architektonické studie (projektu) rekonstrukce chaty, kterou si nechala zpracovat [titul] [jméno] [příjmení]. Za tuto studii žalobkyně uhradila [titul] [příjmení] částku celkem [částka]. Žalobkyně vyzvala žalovaného vedle vrácení kupní ceny také k úhradě nákladů vynaložených na zpracování předmětné architektonické studie, a to do 7 dnů ode dne doručení této výzvy. Z dodejky bylo zjištěno, že výzva byla zástupci žalovaného doručena dne [datum].

30. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] pro [list vlastnictví] v k.ú. Štechovice u [obec] bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí stavby, č. e. 236, stojící na pozemku parc. [číslo]. Jako nabývací titul je uvedena kupní smlouva ze dne [datum] s tím, že právní účinky zápisu nastaly k [datum].

31. Z informace o pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] z [datum] bylo zjištěno, že vlastníkem tohoto pozemku o výměře [výměra], který je určený k plnění funkcí lesa, je [anonymizováno] [obec]. Na předmětném pozemku stojí stavba č. ev. [anonymizováno]. Z katastrální mapy bylo zjištěno, že se tento pozemek nachází v rámci hranic pozemku parc. [číslo] (viz níže).

32. Z informace o pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] z [datum] bylo zjištěno, že vlastníkem tohoto pozemku o výměře [výměra], který je určený k plnění funkcí lesa, je [anonymizováno] [obec]. Z katastrální mapy bylo zjištěno, že tento pozemek se nachází na levé straně údolí řeky [anonymizováno], resp. vodní nádrže [obec]. V rámci hranic tohoto pozemku se nachází větší množství menších pozemků.

33. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný informoval žalobkyni, že nesouhlasí s důvody pro odstoupení od kupní smlouvy a odmítá žalobkyní vyčíslené náklady.

34. Žalobkyně vypověděla, že na konci dubna našli inzerát na chatu. Věděli, že je více zájemců a proto se s žalovaným dohodli, že se na chatu zajedou podívat ještě před zahájením prohlídek. Poté mu hned volali, že se jim chata moc líbí a dohodli se, že by znovu přijeli 3. května a podepsali rezervační smlouvu. Prohlídce chaty byli přítomni účastníci a manžel žalobkyně. Prošli podlaží chaty. Hovořili o elektřině a o vodě, resp. jaké jsou tam přípojky. Žalovaný jim řekl, že dříve chatu používali jeho rodiče, kteří měli uzavřenou nájemní smlouvu, a že až podepíší smlouvu, je důležité spojit se s městem, aby to přišel někdo„ nacenit“. [příjmení] se bude odvíjet od výměry pozemku, kterou budou chtít užívat. Bavili se o vyklizení. Žalovaný řekl, že to bude na nich. Zmínil, že se vedle zřítila chata. Po neštěstí to tam bylo asi pět let zavřeno. Město provádělo nějaký statický výzkum, ale chata nemá žádné nedostatky a je v naprostém pořádku. Posudek, který je v kupní smlouvě zmíněn, neviděli. Myslí si, že se na něj ptali, ale žalovaný řekl, že už ho nedohledá. Žalovanému sdělovali, že by chtěli chatu využívat k rekreaci a jezdit tam na víkendy. Pokud jde o rekonstrukci chaty, žalovaný jim řekl, že jim to nikdo nemůže zakázat, že i ostatní chaty jsou tam rekonstruovány. Zrovna v té době tam jedna ze sousedních chat procházela rekonstrukcí. Žalovaný ji neinformoval o tom, že bylo stavebním úřadem vydáno rozhodnutí o odstranění stavby, ani o správním rozhodnutí z roku 2018, resp. o doporučení, že má být zajištěn svah nad chatou. Podepsali rezervační smlouvu a zaplatili zálohu. Žalovaný jim následně e-mailem poslal návrh kupní smlouvy. Kupní smlouvu podepsali na poště. Z katastru nemovitostí chtěli nějaké doplnění, proto provedli dne [datum] nový návrh na vklad spolu s podpisem nové smlouvy. Po koupi začala žalobkyně řešit zahradníka, aby to tam trochu očistil. V červenci kontaktovala [anonymizováno] [obec] ohledně uzavření nájemní smlouvy a platby poplatku za odpad. Po urgencích se [anonymizováno] dozvěděla, že musí kontaktovat právní zástupkyni [anonymizováno]. Následně obdržela informaci, že na [jméno] města rozhodli o tom, že se další nájemní smlouva neuzavře. Potom se snažila spojit přímo s právní zástupkyní [anonymizováno], ale odmítli jí dát kontakt. Architekt, se kterým uzavřela smlouvu o dílo, se [anonymizováno] spojil se stavebním úřadem a následně, [anonymizováno], s Odborem územního plánování v [obec]. Od stavebního úřadu obdržel sdělení, že chata je v oblasti označené jako [anonymizováno] a doporučili se obrátit na Odbor územního plánování. Bylo jim sděleno, že žádná rekonstrukce nebude povolena a doporučení zní chatu zbourat, resp. srovnat ji se zemí. Před uzavřením kupní smlouvy se snažili seznámit s územním plánem, dívali se na web. S ohledem na situaci spojenou s koronavirem nebyla možná osobní návštěva úřadu. Územní plán zveřejněný na internetu byl ve velice špatné kvalitě. Bylo pouze seznatelné, že se jedná o oblast [anonymizováno] určenou k rekreačnímu bydlení. To byl i závěr stavební firmy, s níž věc konzultovali po podpisu„ první“ kupní smlouvy. S ohledem na nemožnost realizace architekt účtoval částku [částka], namísto sjednané částky [částka]. Před uzavřením kupní smlouvy se žalobkyně nespojila s [anonymizováno] ohledně toho, za jakých okolností by případně byla uzavřena nová nájemní smlouva a ohledně statických posudků, resp. znaleckých posudků. Před uzavřením kupní smlouvy neměli jasnou představu, jak provést rekonstrukci, rekonstrukce pro ně nebyla primární.

35. Svědek [jméno] [celé jméno žalobce] vypověděl, že je manželem žalobkyně. Žalobkyně minulý rok koupila chatu. Inzerát našli na [webová adresa]. Zajeli se na chatu podívat a volali žalovanému, že se jim chata moc líbí. Domluvili se, že by v neděli přijeli. Žalovaný jim chatu ukázal. Prezentoval vše tak, že nic není problém a že je vše naprosto v pořádku. Žalovaný zmínil, že před několika lety spadla kvůli sesuvu půdy vedlejší chata, v níž zemřeli známí jeho rodičů. Jeho rodina proto chatu už nechce používat. Ukázal jim zeď s tím, že má posudky na to, že je vše v pořádku. Řekl jim, že je chata podezděná. Sdělil jim, že klauzule v kupní smlouvě musí být kvůli obci a kvůli tomu, co se stalo na pozemku vedle. Žalovanému sdělovali, že by chatu chtěli mít jako útočiště na víkend a občas jí pronajímat. Žalovaný jim řekl, že pozemek pod chatou vlastní obec a že nájemní smlouva se uzavírá na deset let. Řeknou, jakou část pozemku chtějí užívat a někdo to vytyčí. Žalovaný se nezmínil, že by mohl být nějaký problém v tomto směru. Žalovaný jim říkal, jak mají postupovat krok za krokem s tím, že jednání o uzavření nájemní smlouvy májí řešit až potom, co bude zapsáno vlastnické právo do katastru nemovitostí. Neměli důvod mu nevěřit. Není si jistý, zda se před uzavřením kupní smlouvy nějak řešil územní plán. Žalovaný je před uzavřením kupní smlouvy neinformoval o tom, že bylo vydáno rozhodnutí o odstranění stavby ani o následném rozhodnutí z roku 2018, ve kterém je zmiňováno, že je třeba zajistit svah nad chatou. Město s nimi nechtělo uzavřít nájemní smlouvu. Nerozuměli tomu. Nemohli kvůli tomu přihlásit elektřinu. Z města jim řekli, že žalovaný s nimi měl dlouhodobé spory. Město se snažilo chatu zbourat. O těchto sporech s městem jim žalovaný neříkal. Nemají nájemní smlouvu. Bojí se cokoli investovat, když jim z města říkali, že je na místě tu chatu zbourat. Myslí si, že nemohou na pozemek, který není jejich, resp. že nemají právo na okolním pozemku být. Na chatě není elektřina, voda, kuchyň ani koupelna. Vzhledem k tomu, že chatu nemohou užívat, nejezdí tam. Obec je k odstranění chaty nevyzvala. Jeho domněnka je taková, že obec věděla, že nájemní smlouva žalovaného je na 10 let a měli připravené, že mu nájemní smlouvu poté neprodlouží. Žalovaný měl štěstí v tom, že se mu to před uplynutím této doby podařilo prodat. Mohli by investovat [částka] a pak chatu prodat za [anonymizováno] milionu korun, ale podle nich by to nebylo etické a legální, protože budoucí majitelé by řešili stejné problémy jako oni.

36. Žalovaný vypověděl, že podal inzerát na prodej chaty. Ozvalo se mu několik zájemců a mezi nimi i žalobkyně. Sdělil jí, že prohlídky budou od neděle. Žalobkyně se byla na chatu s manželem podívat už v sobotu a pak mu volala, že mají o chatu zájem. V neděli se proto na chatě účastníci a manžel žalobkyně sešli. Žalovaný jim chatu ukázal a popsal. Byli v patře a ukázal jim interiér a parkovací stání. Vedle vlevo, asi 50 nebo 40 metrů, nějaký pán rekonstruoval chatu. Žalobkyně s manželem se ho dotazovali ohledně rekonstrukce. Řekl, že neví, protože není odborník a že musí kontaktovat v této věci stavební úřad. Sdělil jim, že je chata na cizím pozemku - pozemku obce a proto mají nájemní smlouvu. Řekl jim, že potom musí kontaktovat obec a vyřídit si nájem, resp. domluvit si podmínky a výměru pozemku kolem chaty, kterou by užívali. Neřekl, že nebude problém s uzavřením nájemní smlouvy. Dále je informoval o neštěstí, ke kterému došlo v roce 2013 na vedlejší chatě, resp. o tom, že chata spadla v noci při povodních a zemřeli tam dva lidé. Nevzpomíná si, že zmiňoval, že by v minulosti probíhalo řízení o odstranění stavby. Závěr šetření, dle něhož je svah stabilní s určitým rizikem při deštích, zakomponoval na kupní smlouvy. Vycházel z toho, že dle šetření je chata v pořádku. Prohlídka trvala do jedné hodiny. Následně připravili rezervační smlouvu a po složení zálohy se podepsala kupní smlouva. [příjmení] předal při podpisu kupní smlouvy. Protože byl problém s katastrem, kupní smlouva se asi po 14 dnech podepsala znovu. Pak se mu někdy v říjnu ozvala žalobkyně přes WhatsApp, že je problém s nájemní smlouvou. Předmětná chata se nachází v osadě [anonymizována dvě slova], kde je asi [číslo] chat. Všechny chaty stojí na pozemcích ve vlastnictví obce. [ulice] úřad nenařídil zbourání žádné z těchto chat. Okolní chaty jsou užívány a stavební úřad jejich užívání nezakázal. K úpravám chat dochází průběžně, vedlejší chata byla zrovna rekonstruována v době prodeje. Osada funguje celoročně. Prodaná chata nemá žádnou konstrukční nebo statickou vadu. Na chatu jezdili jeho rodiče, kteří tak řešili i řízení o odstranění stavby a uzavření nájemní smlouvy s obcí. Nájemní smlouvy byla uzavřena na dobu 10 let. Když došlo v roce 2013 k výše popsanému neštěstí, jeho matka kontaktovala obec. Bylo jí sděleno, že dokud se to bude šetřit, tak se nájemné nebude platit, že se potom ozvou. Nikdo se neozval a jeho matka nájemné proto neplatila. Když tam později volala, zjistila, že má být dluh asi [částka], který dne [datum] zaplatila, poté již další platby nehradila. Žalovaný oznámil prodej chaty obci s ohledem na předkupní právo. Bylo odhlasováno, že může dojít k prodeji. Ze strany obce nevzešlo žádné upozornění, aby chatu neprodával. Neví, zda žalobkyně chatu užívala.

37. Na základě shora provedených důkazů a skutečností, které účastníci učinili mezi sebou nespornými, a které nijak neodporují provedeným důkazům, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, a to že žalovaný byl v minulosti vlastníkem chaty č. ev. [anonymizováno] stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], ve vlastnictví [anonymizováno] [obec]. Dne [datum] uzavřel žalovaný s [anonymizováno] [obec] smlouvu o dočasném užívání pozemku, na němž předmětná chata stojí, a části přilehlého pozemku, a to na dobu určitou 10 let počínaje [datum]. V důsledku živelné události v červnu 2013 po intenzivních dešťových srážkách došlo v dané lokalitě k sesuvu půdy, jehož následkem zemřeli ve vedlejší chatě dva lidé. Na základě této události byl v lokalitě zahájen geologický průzkum a žalovanému jako vlastníkovi chaty bylo rozhodnutím stavebního úřadu ze dne [datum] nařízeno provedení jejího neodkladného odstranění. Žalovaný s tímto rozhodnutím nesouhlasil a v následně vedeném správním řízení bylo dne [datum] vydáno rozhodnutí, dle něhož se neodkladné odstranění stavby chaty nenařizuje, když dle závěrů monitorovacích zpráv je stav svahu nad chatou stabilní až mírně rizikový, přičemž existuje ohrožení chaty sesuvem půdy při jednorázových extrémních srážkách. Žalovaný podal v průběhu roku 2020 inzerát na prodej chaty. Žalobkyně s manželem se dne [datum] dostavili na prohlídku chaty. Žalovaný jim chatu ukázal a informoval je o neštěstí, k němuž došlo na vedlejší chatě v roce 2013. V rámci prohlídky byla diskutována možnost rekonstrukce chaty, kdy žalovaný uváděl, že není odborník a že je nutné, aby byl v této souvislosti kontaktován stavební úřad. V době prohlídky jedna ze sousedních chat procházela rekonstrukcí. Dále bylo v rámci prohlídky řešeno, že chata stojí na cizím (obecním) pozemku. Žalovaný žalobkyni v této souvislosti sděloval, že je nutné, aby kontaktovala obec a domluvila si s ní podmínky a výměru pozemku kolem chaty, kterou by užívala. Žalovaný žalobkyni před uzavřením smlouvy neinformoval o správním řízení, které bylo v souvislosti s chatou vedeno. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětné chatě. Žalobkyně uhradila žalovanému kupní cenu ve výši [částka]. Vzhledem k formálním nedostatkům předmětné kupní smlouvy, resp. sdělení katastrálního úřadu, že dojde k zamítnutí návrhu na vklad, uzavřeli účastníci dne [datum] kupní smlouvu, na jejímž základě bylo následně zapsáno vlastnické právo žalobkyně do katastru nemovitostí. Žalobkyně uzavřela dne [datum] smlouvu o dílo, jejímž předmětem bylo vypracování studie a dokumentace ohledně rekonstrukce chaty. Na základě této smlouvy vyplatila žalobkyně zhotoviteli celkem [částka]. Zhotovitel zaslal žalobkyni e-mail obsahující informaci o tom, že chata je podle územního plánu na ploše [anonymizováno] – plochy individuální pobytové rekreace v rozporu s ochranou přírody. Pro tuto plochu podle textové části územního plánu platí: území sloužící pro individuální rekreaci v rozporu se zájmy ochrany přírody, tyto plochy budou postupně navráceny ke své původní přírodní funkci. Záměr zaslaný zhotovitelem proto není v souladu s územním plánem. Žalobkyně v srpnu 2020 kontaktovala [anonymizováno] [obec] ohledně nájmu pozemku, na němž předmětná chata stojí. Žádost žalobkyně o uzavření smlouvy o dočasném užívání pozemku byla dne [datum] zamítnuta, když bylo konstatováno, že trvá nájem sjednaný ve prospěch bývalého vlastníka a současně není možné pominout riziko ohrožení stavby sesuvem půdy konstatované v rozhodnutí ze dne [datum]. Zástupci žalovaného bylo dne [datum] doručeno odstoupení od předmětné kupní smlouvy a dne [datum] mu byla doručena výzva žalobkyně k úhradě částky [částka] z titulu náhrady škody.

38. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování zamítl. Soud proto neprováděl žalobkyní navržený důkaz vyjádřením [anonymizováno] [obec] k otázkám, jak bylo hrazeno nájemné ze smlouvy o dočasném užívání pozemku uzavřené s žalovaným a zda je do budoucna možný pronájem pozemku parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], žalobkyni, když tyto okolnosti nemají vliv pro právní posouzení věci (viz níže).

39. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění (dále jen„ o. z.“) se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

40. Podle ustanovení § 1106 o. z. kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.

41. Podle ustanovení § 1107 odst. 1 o. z. kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení závady, které nepřejdou, zanikají.

42. Podle ustanovení § 1920 odst. 1 o. z. má předmět plnění právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení kdo na sebe převedl právo k předmětu, o kterém ví, že zciziteli nepatří nebo že zcizitel není oprávněn takové právo zřídit, nemá právo z této vady.

43. Podle ustanovení § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

44. Podle ustanovení § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

45. Podle ustanovení § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

46. Podle ustanovení § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

47. Podle ustanovení § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

48. Podle ustanovení § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

49. Podle ustanovení § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § [číslo].

50. Podle ustanovení § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

51. Podle ustanovení § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

52. Soud s ohledem na datum uzavření kupní smlouvy ([datum]) ve věci aplikoval příslušná ustanovení o. z. (viz § 3028 odst. 1 o. z.).

53. Mezi účastníky nebylo sporným, že dne [datum] uzavřeli kupní smlouvu, kterou soud právně posoudil jako smlouvu ve smyslu ustanovení § 2079 a násl. o. z. [příjmení] mezi stranami bylo, zda měl předmět koupě vady, které by zakládaly práva žalobkyně z vadného plnění, resp. právo od kupní smlouvy odstoupit a zda tak žalovaného stíhala povinnost vydat žalobkyni plnění z právního důvodu, který odpadl (§ 2991 odst. 2 o. z.), a dále, zda žalobkyni vzniklo právo na náhradu škody (§ 2894 a násl. o. z.) spočívající v nákladech vynaložených na vypracování architektonické studie (projektu) rekonstrukce předmětu koupě. Soud při posuzování dané věci zohlednil níže citované závěry odborné literatury a judikatury.

54. Práva a povinnosti vyplývající z kupní smlouvy jsou upravena v ustanoveních § 2079 až § 2183 o. z. Obecná ustanovení jsou v § 2079 až § 2084 o. z. Ustanovení § 2085 až § 2127 o. z. upravují koupi movité věci; řada těchto pravidel se však přiměřeně aplikuje i na prodej věci nemovité. Speciální ustanovení § 2128 až § 2131 o. z. potom stanoví bližší pravidla koupě, resp. prodeje nemovité věci. Pro práva a povinnosti vyplývající z koupě věci platí bez dalšího i obecná ustanovení o závazcích. Jde zejména o včasné a řádné plnění (§ 1914 až § 1925 o. z.), tj. z pohledu kupujícího a jeho povinnosti zaplatit kupní cenu, tak z pohledu prodávajícího a jeho povinnosti řádně a včas odevzdat věc. Základní povinností prodávajícího je dodat věc řádně a včas. Nesmí tudíž dojít k plnění pozdnímu, ani vadnému. Je-li splněno vadně, tj. není-li předmět koupě kupujícímu odevzdán v ujednaném množství, jakosti a provedení, resp. v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy; příp. pro účel obvyklý (srovnej § 2099 o. z.), má kupující práva z vadného plnění. Povinností prodávajícího při uzavírání kupní smlouvy je upozornit kupujícího na všechny vady věci, o nichž ví. Není rozhodné, zda jde o vady zjevné či skryté, stejná povinnost platí i pro vady právní. Povinností každého kupujícího je již při uzavírání smlouvy posoudit, zda půjde o vadné plnění, či nikoliv. Byla-li, s přihlédnutím k aspektu obvyklé pozornosti, vada zjevná již v tomto okamžiku, nemá kupující žádné právo z vadného plnění. To neplatí pouze tehdy, byl-li kupující prodávajícím výslovně ujištěn, že věc je bez vad, příp. že vada byla z jeho strany lstivě zastřena (viz Pražák Z.: Závazky z právních jednání podle občanského zákoníku: komentář k § 1721-2893 OZ podle stavu k 1. 4. 2017 ve znění zákona č. 460/2016 Sb. Praha: Leges, 2017, str. 744, 748, 757 a 760).

55. Ustanovení § 2084 o. z. je obecné a samo o sobě nezakládá ani nevylučuje právo kupujícího z vadného plnění. Právo z vadného plnění je upraveno v ustanoveních § 2099 a násl. Právo z vadného plnění tak může mít kupující i v případě, že má věc vadu skrytou, o níž prodávající nevěděl, a proto na ni kupujícího při prodeji neupozornil v souladu s § 2084. Naopak kupující nebude moci uplatnit právo z vadného plnění, i když jej na vadu prodávající neupozornil a věděl o ní, bude-li se jednat o vadu podle § 2013 věty první. Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy (viz Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, k § 2084).

56. Smyslem ustanovení § 2103 o. z. je přenést částečně na kupujícího rizika spojená s prodejem věcí, které mají vady, což konečně konvenuje i § 4 odst. 1, kde se předpokládá, že každý, kdo vstupuje do právního styku, má rozum průměrného člověka a druhá strana to od něj může očekávat. I zde proto je žádoucí, aby prodávající mohl spravedlivě očekávat, že se kupující seznámí s předmětem koupě (viz Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, k § 2103).

57. Ujištění prodávajícího, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, nemusí být součástí uzavřené kupní smlouvy; postačí, bylo-li dáno při sjednávání smlouvy (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2000, sp. zn. 29 Cdo 2228/2000, uveřejněný pod číslem 57/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní).

58. V katastru nemovitostí České republiky je veden soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení a evidence vlastnických a jiných věcných práv, popř. dalších práv k nemovitostem. Z údajů katastru nemovitostí jsou pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru závazná parcelní čísla, geometrická určení nemovitostí a názvy a geometrická označení katastrálních území. Ostatní údaje závazné nejsou. Katastr nemovitostí je (až na případy stanovené zákonem) veřejný a každý má právo do něj nahlížet a pořizovat si z něho pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. Nahlédnutím do katastru nemovitostí lze zjistit, zda nemovitost nemá faktickou a právní vadu. Protože přístup k těmto údajům má každý, jsou vady zjistitelné z katastru nemovitostí postaveny na roveň tzv. vadám zjevným (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2008, sp. zn. 33 Odo 897/2006).

59. Samotná skutečnost, že stavba stojí na cizím pozemku, však neznamená omezení vlastnických práv k budově, která byla předmětem kupní smlouvy, a nelze proto dovodit existenci tvrzené právní vady (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2000, sp. zn. 25 Cdo 1263/2000).

60. Možnost realizovat na pozemku určitý typ staveb je jeho vlastností. Pokud prodávající ujistil kupujícího o tom, že územní plán umožňuje na pozemku určitý typ výstavby a toto ujištění se ukáže nepravdivým, má kupující možnost od smlouvy odstoupit (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 1999 sp. zn. 22 Cdo 2663/98). V posuzovaném případě se Nejvyšší soud zabýval situací, kdy v kupní smlouvě prodávající uvedli, že podle územního plánu je převáděná nemovitost určena pro nízkopodlažní bytovou zástavbu; následně bylo zjištěno, že pozemek pro uvedenou zástavbu určen není. Nejvyšší soud uzavřel, že pokud prodávající ujistil kupujícího o tom, že územní plán umožňuje na pozemku určitý typ výstavby (popřípadě že pozemek má z hlediska územního plánování určité vlastnosti) a toto ujištění se ukáže nepravdivým, má kupující možnost od smlouvy odstoupit; možnost realizovat na pozemku určitý typ staveb je jeho vlastností, nicméně lze souhlasit s tím, že nešlo o vadu pozemku.

61. Ustanovení § 1107 o. z. rozlišuje závady zapsané ve veřejném seznamu a závady ostatní. Závady zapsané ve veřejném seznamu přechází na nabyvatele spolu s vlastnictvím věci ex lege jako důsledek společného působení zásady Nemo plus iuris (ad alium) transferre potest, quam ipse habet - nikdo nemůže (na jiného) převést více práv, nežli sám má, a zásady materiální a formální publicity (§§ 980 až 986 o. z.). Ostatní závady, které předmětem evidence ve veřejném seznamu nejsou, nebo taková závada nebyla ke dni převodu vlastnického práva z veřejného seznamu zřejmá, na nabyvatele přechází pouze, jestliže nabyvatel měl a mohl z okolností jejich existenci zjistit nebo jestliže byl jejich přechod smluvně dohodnut, anebo jestliže jejich přechod stanoví zákon. Komentářová literatura rovněž uvádí, že přechod závad se týká pouze závad vysloveně lpějících na věci. Naopak čistě osobní závazky zcizitele (např. dluh na úvěr na koupi věci) mají odlišnou povahu a při převodu věci nepřecházejí (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3583/2020).

62. Závadou váznoucí na věci, která přechází na nabyvatele za podmínek § 1107 o. z. jsou v zásadě věcná práva (zástavní právo, věcná břemena, právo stavby, věcné předkupní právo apod.). Obligační práva tedy závadami nejsou a na nabyvatele přecházejí jen tehdy, stanoví-li tak zákon. To se týká například nájemního práva – § 2221 a násl., podle kterého přecházejí na nového vlastníka práva a povinnosti z nájmu již přímo ze zákona, bez ohledu na to, zda o této skutečnosti nový nabyvatel věděl nebo nevěděl. (viz Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, k § 1107). Závadami váznoucími na věci jsou práva třetích osob k věci omezující výkon vlastnického práva, zejm. právo stavby, zástavní právo, služebnost, reálné břemeno u sloužící věci, právo nebytné cesty, zapsané předkupní právo, zapsaná výhrada zpětné koupě apod. (viz Petrov, J. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. V Praze: C. H. Beck, 2019. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400 -747-7, str. 1179).

63. Ustanovení § 1920 o. z. pracuje s pojmem právní vady prostřednictvím čtyř pojmů: 1) třetí osoba, 2) uplatňuje, 3) své právo a 4) nabyvatel o omezení nevěděl a ani nemusel vědět. Již samotná existence práva třetí osoby (které je způsobilé ohrozit právo nabyvatele či výkon jeho práva znesnadnit) je vadou. Právem třetí osoby, jehož uplatňování založí právní vadu, je obecně jakékoli právo, jehož existence ohrožuje právo, které měl k předmětu plnění nabýt nabyvatel. Může jít o věcné právo (zástavní právo, věcné předkupní právo, věcné břemeno apod.) i o obligační právo (např. nájemní právo). Vědomost nabyvatele o omezení (o existenci práva) vylučuje existenci vady (obdobně jako § 1917). Vědomost nabyvatele musí existovat v době uzavření smlouvy a je objektivní (arg.„ musel vědět“). Je-li (potenciální) právní vada zapsaná ve veřejném seznamu či veřejném rejstříku, je odpovědnost za právní vady prakticky vyloučena. Domníváme se, že výjimky (lstivé zastření a výslovné ujištění) nelze v § 1920 dovodit (viz Petrov, J. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. V Praze: C. H. Beck, 2019. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400 -747-7, str. 2066 a násl.).

64. Jak se podává z výše uvedeného, kupující má v případě, že je vadné plnění podstatným porušením smlouvy, právo od smlouvy odstoupit. V dané věci pak bylo mezi účastníky ve smlouvě sjednáno právo žalobkyně od smlouvy odstoupit v případě, že by se ukázalo nepravdivým některé z prohlášeních v čl. I., čl. VI odst. 1, 2 nebo 3, porušení závazku v čl. VI. odst. 4, resp. pokud by nedošlo k odstranění závadného stavu ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy žalobkyně.

65. Pokud jde o čl. VI. odst. 1, tj. prohlášení, že na nemovité věci neváznou ke dni podpisu smlouvy žádné dluhy (včetně splatných poplatků za elektřinu, teplou a studenou vodu, telefon apod.), věcná břemena, ani zástavní práva, není zřízeno předkupní ani nájemní právo, vyjma zákonného předkupního práva ve prospěch obce Štěchovice, ani neexistují žádné jiné právní vady včetně případných restitučních nároků, má soud za to, že v řízení nebylo prokázáno, že by toto prohlášení bylo nepravdivým. Pokud bylo žalobkyní namítáno, že žalovaným nebylo zaplaceno nájemné dle smlouvy o dočasném užívání pozemku, nejedná se o dluh, který by vázl na nemovité věci, ale o čistě osobní dluh žalovaného (viz výše komentář k § 1107 o. z.). Jak se podává z výše citované judikatury, skutečnost, že stavba stojí na cizím pozemku, neznamená omezení vlastnických práv k budově, která byla předmětem kupní smlouvy, a nelze proto dovodit existenci právní vady. Existenci právní vady nelze dle výše citovaného bez dalšího dovodit ani z okolnosti, že podle platného územního plánu se chata nachází v území sloužícím pro individuální rekreaci v rozporu se zájmy ochrany přírody. Jak se podává z ustanovení § 1920 o. z. a citované odborné literatury, skutečnost, že se žalobkyni nepodařilo dosud upravit užívací vztahy k pozemku, na kterém chata stojí a okolního pozemku, není právní vadou.

66. Pokud jde o čl. VI. odst. 2, tj. prohlášení, že ke dni podpisu této smlouvy neexistují žádné smlouvy, které by zakládaly práva ohledně předmětu převodu dle této smlouvy, jež dosud nejsou zapsána v katastru nemovitostí, ani nejsou u katastrálního úřadu ohledně předmětu převodu dle této smlouvy podány návrhy, o nichž dosud nebylo pravomocně rozhodnuto, má soud za to, že v řízení nebylo prokázáno, že by toto prohlášení bylo nepravdivým. Pokud bylo žalobkyní namítáno, že k pozemku, na kterém chata stojí a k části okolního pozemku je stále uzavřena nájemní smlouva s žalovaným jako nájemcem, která vylučuje užívání pozemku a v důsledku toho i chaty ze strany žalobkyně, má soud za to, že tyto okolnosti nečiní chatu neupotřebitelnou, ani nebrání v užívání předmětu kupní smlouvy.

67. Pokud jde o čl. VI. odst. 3, tj. prohlášení, že jsou ke dni uzavření této smlouvy zaplaceny veškeré daně, poplatky či odvody a že k tomuto dni rovněž nebyl vydán žádný platební výměr vyměřující daň, která k tomuto dni nebyla zaplacena, a že proti žalovanému nebylo zahájeno jakékoli soudní či obdobné řízení, které se týkalo nebo ve svém důsledku mohlo týkat předmětu převodu, má soud za to, že v řízení nebylo prokázáno, že by toto prohlášení bylo nepravdivým. Pokud jde o předchozí řízení vedená stavebními úřady, jejichž předmětem bylo odstranění stavby chaty, tato řízení byla před uzavřením předmětné kupní smlouvy pravomocně ukončena se závěrem, že se nenařizuje neodkladné odstranění stavby. Ke dni uzavření kupní smlouvy tak proti žalovanému nebylo zahájeno řízení, které by se ve svém důsledku mohlo týkat předmětu převodu (opačně by tomu bylo např. v případě, že by proti žalovanému bylo v době uzavření smlouvy vedeno řízení o určení vlastnického práva k předmětné chatě apod.). Pokud bylo žalobkyní namítáno, že žalovaným nebylo zaplaceno nájemné dle smlouvy o dočasném užívání pozemku, je třeba zohlednit, že platby nájemného nelze zahrnout pod pojem„ daně, poplatky či odvody“, když tyto pojmy představují platební povinnost, kterou stát stanoví zákonem k získání příjmů pro úhradu celospolečenských potřeb, tj. pro státní rozpočet (daně), platby například za nějakou službu zejména ve vztahu k veřejnoprávním subjektům (poplatky), resp. povinnou a nenávratnou platbu státních organizací do státního rozpočtu (odvody – viz Hendrych, D. a kol. Právnický slovník. Praha: C. H. Beck, 2009).

68. V daném případě nebylo soudem shledáno, že by měl předmět plnění vady, které by zakládaly práva žalobkyně z vadného plnění. Pokud jde o namítanou nemožnost rekonstrukce (stavebních úprav) chaty, resp. skutečnost, že se chata podle platného územního plánu nachází na ploše [anonymizováno] – plochy individuální pobytové rekreace v rozporu s ochranou přírody, tuto skutečnost nelze posoudit jako vadu. Územní plán je veřejný a každý má právo do něj nahlížet. Sama žalobkyně uvedla, že se před uzavřením kupní smlouvy seznámila s územním plánem zveřejněným na internetu (byť ve špatné kvalitě). Z provedených důkazů pak nebylo zjištěno, že by žalovaný žalobkyni při sjednávání kupní smlouvy ujistil o možnosti rekonstrukce, resp. bylo pouze zjištěno, že v době prohlídky chaty byla jedna z okolních chat rekonstruována, žalovaný měl obecně uvést, že rekonstrukci„ nikdo nemůže zakázat“, ale současně, že není stavař a že je v této otázce nutné kontaktovat stavební úřad. Konečně nelze pominout, že určité stavební úpravy (jimiž nebude zasaženo do nosných konstrukcí, nedojde ke změně vzhledu (exteriéru) ani způsobu užívání stavby apod.) lze provést bez ohlášení a bez stavebního povolení. Možnost provést rekonstrukci stavby spočívající v celkové změně vzhledu (exteriéru), není vlastností věci, která se u věci určitého druhu a stáří obecně předpokládá. Skutečnost, že žalobkyni bylo následně stavebním úřadem sděleno, že její stavební záměr není v souladu s územním plánem, nemůže být důvodem pro odstoupení od smlouvy. Pokud bylo namítáno, že žalobkyně byla žalovaným ujištěna, že„ uzavření nové nájemní smlouvy na pozemky není problém“, má soud za to, že toto tvrzení nebylo v řízení prokázáno. Žalobkyně vypověděla, že jí žalovaný sdělil, že je„ důležité spojit se s městem, aby to přišel někdo nacenit“ a že se výše nájemného bude odvíjet od výměry pozemku, kterou bude užívat. Svědek [jméno] [celé jméno žalobce] vypověděl, že žalovaný uvedl, že pozemek pod chatou vlastní obec, nájemní smlouva se uzavírá na 10 let, řeknou, kolik chtějí, někdo přijede a vytyčí to. Žalovaný se nezmínil o tom, že by v tomto směru mohl být nějaký problém. Žalovaný vypověděl, že žalobkyni sdělil, že je chata na pozemku obce a má uzavřenou nájemní smlouvu a žalobkyně musí potom kontaktovat obec a vyřídit si nájem. Z uvedeného je zřejmé, že žalovaný žalobkyni seznámil s tím, jakou formou má řešen smluvní vztah s obcí on, přičemž jeho sdělení odpovídalo obsahu smlouvy o dočasném užívání pozemku ze dne [datum], která byla provedena k důkazu. Z těchto skutečností nelze dovodit, že by se jednalo o ujištění v tom směru, že za každé okolnosti dojde k uzavření nájemní smlouvy. Skutečnost, že stavba stojí na cizím pozemku, nepředstavuje právní vadu. Okolnost, že [jméno] [příjmení] [jméno] zamítla žádost žalobkyně o uzavření nové smlouvy o dočasném užívání pozemku pod chatou, nemůže být důvodem pro odstoupení od smlouvy. Jak již bylo uvedeno výše, soud nemá za to, že by důvodem pro odstoupení od smlouvy mohla být skutečnost, že žalovaný neinformoval žalobkyni o v minulosti probíhajícím řízení o odstranění stavby, když závěrem tohoto řízení bylo rozhodnutí v tom směru, že se neodkladné odstranění stavby nenařizuje, a závěr o tom, že„ stav svahu nad stavbou je stabilní až mírně rizikový, přičemž za extrémních podmínek (jednorázové extrémní srážky) se riziko zvyšuje“ byl výslovně zahrnut do kupní smlouvy. V daném případě tak nebyly splněny podmínky pro to, aby žalobkyně od kupní smlouvy odstoupila a domáhala se vrácení plnění (uhrazené kupní ceny) z právního důvodu, který odpadl.

69. Vzhledem k tomu, že soud dospěl k závěru, že žalobkyně neměla právo od kupní smlouvy odstoupit, zcela absentují předpoklady pro vznik nároku na náhradu škody, zejména porušení povinnosti a příčinná souvislost (viz § 2894 a násl. o. z.).

70. Byť lze situaci, do které se žalobkyně v důsledku uzavření předmětné kupní smlouvy dostala, hodnotit jako nesmírně nešťastnou, nelze odhlédnout od toho, že i kupující nese rizika spojená s koupí věci. Pokud v daném případě nebylo shledáno, že by měl předmět koupě právní či jiné vady, resp. že by měla žalobkyně jako kupující práva z vadného plnění či že by měla právo od smlouvy odstoupit, popř. nárok na náhradu škody, bylo s ohledem na vše shora uvedené nutné žalobu v celém rozsahu zamítnout (viz výrok I.).

71. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 151 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy ve věci zcela úspěšnému žalovanému náleží plná náhrada nákladů řízení. Tyto náklady se sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému dle § 7 bodu 6 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ advokátní tarif“) náleží odměna ve výši [částka], a dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náhrada hotových výdajů ve výši [částka] za každý ze sedmi úkonů právní služby (za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, vyjádření ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, účast při soudním jednání dne [datum], které přesáhlo 2 hodiny, dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, dupliku ze dne 12. 7. dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, a účast při soudním jednání dne [datum], které přesáhlo 2 hodiny, dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, a dále náhrady za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši [částka], tj. celkem [částka] O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalovaného soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. Soud žalovanému nepřiznal požadované náklady za reakci na předžalobní upomínku ze dne [datum] a dále za poradu přesahující jednu hodinu, která se měla konat dne [datum]. Pokud jde o reakci na předžalobní upomínku, dle soudu není možné toto podání posoudit ani za použití analogie podle § 11 odst. 3 advokátního tarifu jako úkon právní služby, a to i s přihlédnutím k tomu, že prakticky totožné vyjádření bylo obsaženo v následném vyjádření k žalobě ze dne [datum]. Současně soud neshledal jako účelnou k uplatnění práva poradu přesahující jednu hodinu, k níž mělo dojít dne [datum], a to s ohledem na okolnost, že tento úkon neměl v bezprostřední časové souvislosti pro věc významný výsledek. Stanovisko účastníků bylo v průběhu řízení v zásadě neměnné, v mezidobí od podání žaloby nebyla žalobkyní měněna skutková tvrzení ani zásadně rozšiřovány důkazní návrhy. Za účelně vynaložené náklady ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. lze považovat toliko takové náklady, které musela procesní strana nezbytně vynaložit, aby mohla řádně hájit své porušené nebo ohrožené subjektivní právo u soudu (viz výrok II.).

72. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody.