21 C 61/2025 - 130

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO: [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO: [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o přezkum oprávněnosti výpovědi, takto:

Výrok

I. Určuje se, že výpověď nájmu prostor v budově na adrese [adresa] daná žalovanou žalobkyni dne 22. 10. 2024 je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů částku ve výš i 31.050 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 14. 2. 2025 domáhal, aby bylo určeno, že výpověď nájmu prostor v budově na adrese [adresa] daná žalovanou žalobkyni dne 22. 10. 2024 je neoprávněná. Tvrdila, že žalobkyně a žalovaná uzavřely smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání na dobu od 1. 3. 2022 do 1. 3. 2027. Předmětem nájmu byly nebytové prostory v budově na adrese [adresa]. Žalobkyně obdržela výpověď nájemní smlouvy ze dne 22. 10. 2024 zaslanou žalobkyni prostřednictvím právního zástupce žalované. Důvodem výpovědi je údajné hrubé porušení povinností ze strany žalobkyně jakožto nájemce, které mělo údajně spočívat v tom, že: 1) v nebytových prostorách měly být bez písemného souhlasu žalované umístěny sádrokartonové příčky a žalobkyně měla odmítnout příčky na výzvu žalované odstranit – v této věci je odkazováno na čl. VII odst. 2 nájemní smlouvy, 2) ze strany žalobkyně mělo údajně dojít k umístění reklamy na celé ploše reklamního štítu v areálu, ačkoli žalovaná údajně odsouhlasila umístění reklamy pouze na jedné z devíti částí uvedeného štítu a na výzvu žalované mělo údajně dojít k odmítnutí odstranění reklamy - v této věci je odkazováno na čl. VII odst. 3 nájemní smlouvy, 3) žalobkyně měla údajně odmítnout vpustit do uzamčené části prostor zaměstnankyni žalované [jméno FO], která byla údajně žalovanou pověřena zkontrolovat dodržování podmínek nájemní smlouvy. Žalobkyně vznesla svým přípisem ze dne 18. 11. 2024 na základě ustanovení § 2314 odst. 1 o. z. proti podané výpovědi námitky, neboť ze strany žalobkyně nedošlo k hrubému porušení nájemní smlouvy a nebyly a nejsou tak dány podmínky pro výpověď nájmu. Vybudování sádrokartonových příček bylo za účasti několika svědků předem odsouhlaseno jak ze strany žalované, kdy souhlas byl poskytnut samotným jednatelem žalované, tak i ze strany zaměstnankyně žalované pí [jméno FO] když navíc jednatel žalované doporučil žalobkyni řemeslníka, který sádrokartonové příčky po udělení souhlasu zhotovil (jedná se o pracovníka, který pracuje v předmětném areálu pro žalovanou). Vybudování sádrokartonových příček tedy proběhlo se souhlasem žalované a ze strany řemeslníka doporučeného žalovanou. Předmětnými odsouhlasenými úpravami nebyly nebytové prostory nijak poškozeny či znehodnoceny – naopak došlo ke zhodnocení prostor, navíc jde o nikterak rozsáhlé úpravy. Tyto předem odsouhlasené provedené úpravy jednatel žalované i [jméno FO] mnohokrát spatřili při řešení různých záležitostí v předmětu nájmu a nikdy proti úpravám nic nenamítali, a to právě proto, že šlo o předem schválené úpravy. Žalobkyně v areálu reklamu umístěnu nemá – reklama byla umístěna mimo areál a umístění této reklamy s nájemní smlouvou nijak nesouvisí. Žalobkyně dále žalovanou upozornila, že odkazovaný čl. VII odst. 3 nájemní smlouvy se týká umístění reklamy na budově, v níž se nachází předmět nájmu či kdekoli jinde v areálu. Uvedený odstavec nájemní smlouvy se tak na daný případ nijak nevztahuje, tj. nedošlo k hrubému porušení daného ujednání a hrubé porušení nájemní smlouvy nelze v této věci dovozovat ani z jiného ujednání nájemní smlouvy. Dne 16. 10. 2024 se nikdo ke kontrole nebytových prostor za žalovanou nedostavil. Zástupce žalované dorazil až dne 18. 10. 2024, kdy byl do prostor bez problémů vpuštěn. K výpovědi nájemní smlouvy došlo účelově až poté, kdy žalobkyně nesouhlasila s návrhem dodatku k nájemní smlouvě ze dne 1. 10. 2024 předloženým žalobkyni ze strany žalované, na základě kterého žalovaná navrhovala navýšení nájemného nad rámec sjednaného nájemného, kdy toto ze strany žalované požadované navýšení nájemného nemá jakoukoli oporu v nájemní smlouvě. Bezodkladně poté, kdy žalobkyně tento dodatek odmítla uzavřít z důvodu, že nájemní smlouva neposkytuje pro takové navýšení nájemného oporu, vytvořila žalovaná účelově výpovědní důvody, které ve skutečnosti neexistují, a došlo k výpovědi nájmu pro údajné hrubé porušení nájemní smlouvy, k němuž ve skutečnosti v žádném případě nedošlo. Žalovaná přípisem ze dne 6. 12. 2024 setrvala na svém stanovisku a uvedla, že jako pokus o mimosoudní vyřešení sporu navrhuje navýšení nájemného a odstranění sádrokartonových příček a poplatek 10.000 Kč za jedno reklamní místo. Žalobkyně přípisem ze dne 11. 12. 2024 setrvala na svých námitkách. Žalobkyni nezbývá než se domáhat určení neoprávněností výpovědi. Žalobu podává ve stanovené lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy marně uplynula jednoměsíční lhůta pro zpětvzetí výpovědí, která běžela ode dne, kdy žalované byly doručeny námitky proti výpovědi. K udělení souhlasu k úpravám předmětu nájmu ze strany žalované došlo za účasti svědků. Uvedené osoby mohou též dosvědčit, že odsouhlasené provedené úpravy jednatel žalované i jeho zaměstnankyně [jméno FO] mnohokrát spatřili při řešení různých záležitostí v předmětu nájmu a nikdy proti úpravám nic nenamítali, a to právě proto, že šlo o předem schválené úpravy.

2. Žalovaná s žalobou ve vyjádření z 21. 3. 2025 nesouhlasila a navrhovala, aby byla zamítnuta. Uvedla, že vypověděla nájemní vztah týkající se prostor o výměře 700 m2 v budově skladového a administrativního areálu na adrese [adresa], a to z důvodů hrubého porušení povinností vůči pronajímateli, vyplývajících z nájemní smlouvy, kdy žalobkyně jako nájemce a) porušila ujednání čl. VII odst. 2 nájemní smlouvy tím, že v pronajatých prostorách bez písemného souhlasu žalobkyně zbudovala sádrokartonové příčky a tyto neodstranila ani na výzvu žalované. ČI. VII. odst. 2 nájemní smlouvy jednoznačně stanoví, že veškeré úpravy prováděné nájemcem (žalobkyní) na kterékoli části prostor vyžadují výslovný předchozí písemný souhlas pronajímatele (žalované), který v daném případě dán nebyl. Jakákoli argumentace v tom směru, že žalobkyně měla mít ústní souhlas, udělený za přítomnosti svědků, apod, je zcela lichá, neboť v daném případě jde o výrazný zásah do vlastnického práva pronajímatele, a právě z toho důvodu byl podmíněn jeho písemným souhlasem, a to včetně výslovné specifikace úprav, jejich popisu a seznamu. Toto porušení, zbudování sádrokartonových příček bez písemného souhlasu pronajímatele, je samo o sobě dostatečně hrubým porušením povinností žalobkyně jako výpovědní důvod. Žalobkyně příčky neodstranila ani k písemné výzvě žalované. Žalobkyně dále b) porušila ujednání čl. VII odst. 3 nájemní smlouvy tím, že bez souhlasu pronajímatele umístila na celé ploše reklamního štítu areálu reklamu nejen svou, ale i dalších svých společností, ačkoli měla souhlas pronajímatele pouze k umístění reklamy své, a to pouze na jedné z devíti částí reklamního štítu. Reklamní štít je sice těsně za hranicí areálu, ale je jeho nedílnou součástí a má sloužit pro označení firem v areálu sídlících. Žalobkyně konečně c) porušila ujednání čl. VI. odst. 15 nájemní smlouvy tím, že neumožnila pověřenému zástupci žalované vstoupit do pronajatých prostor, a to vícekrát, naposledy ani přes písemnou výzvu žalované ze dne 15. 10. 2024, kdy se na místo dne 16. 10. 204 dostavila pověřená zaměstnankyně žalované [jméno FO], do prostor vpuštěna nebyla, neboť zde nebyla přítomna žádná osoba a prohlídka prostor jí nebyla umožněna ani v náhradním terminu dne 17. 10. 2024. Jmenovaná rovněž pořídila o pokusu o kontrolu prostor videozáznam mobilním telefonem.

3. Žalovaná v dalším vyjádření z 25. 6. 2025 uvedla, že pověřená zástupkyně žalované, [jméno FO] (známa žalobkyni z běžného obchodní styku) měla, po dřívějších neúspěšných pokusech, na pokyn jednatele žalované provést dle ustanovení VI. bod 15 Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání kontrolu dodržování podmínek smlouvy, a to v běžný pracovní den 15. 10. 2024, toto jí však žalobkyní umožněno nebylo. Jednatel žalované tedy vyzval žalobkyni ke zpřístupnění prostor dopisem ze dne 15. 10. 2024 na následující den 16. 10. 2024. Tento dopis zaslala [jméno FO] pánům [jméno FO] a [jméno FO] mailovou zprávou dne 15. 10. 2024 ve 12:22:43 hodin. [jméno FO] následně obdržela mailovou zprávu od pana [jméno FO], že dne 16. 10. 2024 zpřístupnění prostor nelze provést. Do prostor jí byl umožněn vstup (avšak pouze částečně) až 18. 10. 2024, kdy byla zjištěna úprava prostor (zbudování sádrokartonových příček) bez písemné souhlasu pronajímatele. Přílohou mailu [jméno FO] ze dne 18. 10. 2024 byla práva jednatele žalované, kde vyzývá žalobkyni v návaznosti na zjištěná porušení smlouvy ke sjednání nápravy a stanoví pro to žalobkyni lhůtu 30 dnů.

4. Žalobkyně v doplňujícím vyjádření ze 14. 7. 2025 tvrdila, že souhlas k vybudování sádrokartonových příček byl vykomunikován již před podpisem nájemní smlouvy. Šlo o jednu ze základních podmínek uzavření nájemní smlouvy ze strany žalobkyně. Žalobkyně by bez možnosti zbudovat sádrokartonové příčky nájemní smlouvu s žalovanou neuzavřela, neboť šlo o jeden velký prostor, což pro žalobkyni nebylo vyhovující. Při podpisu nájemní smlouvy byl souhlas jednoznačně sdělen jednatelem žalované, a to za přítomnosti jednatele žalobkyně, paní [jméno FO] (pracovnice a kontaktní osoby žalované) a za přítomnosti pana [jméno FO], který sjednání nájmu pro žalobkyni vyřizoval. Již při uzavření nájemní smlouvy bylo dohodnuto, že žalobkyně si může v pronajatých prostorech vybudovat sádrokartonové příčky v rozsahu zcela dle vlastního uvážení s tím, že se strany před koncem nájmu dohodnou, zda má žalobkyně sádrokartonové příčky ke dni skončení nájmu odstranit a uvést prostory do původního stavu, či zda si bude žalobkyně přát příčky v prostorech ponechat. V souladu s touto dohodou žalobkyně bezodkladně po uzavření nájemní smlouvy nechala sádrokartonové příčky zbudovat. Žalobkyně je připravena ke dni skončení nájmu buď sádrokartonové příčky na své náklady odstranit nebo je v prostorách ponechat, pokud si to žalovaná bude přát. Vybudováním sádrokartonových příček nedošlo k jakékoli škodě či újmě na straně žalované. Dle přesvědčení žalobkyně došlo ke zhodnocení předmětu nájmu. Příčky je možné odstranit a uvést prostory do původního stavu. Odstranění sádrokartonových příček lze provést velmi rychle a nejde o nijak náročné práce. Po instalaci sádrokartonových příček jednatel žalované a paní [jméno FO] předmět nájmu mnohokrát navštívili, příčky mnohokrát osobně viděli a nikdy s nimi neměli žádný problém. Jednalo se o desítky návštěv, kdy se řešil např. problém se střechou, topení, klimatizace, výměna uklízečky, úprava špatně zapojené elektřiny a mnoho dalších věcí. Cca po roce od účinnosti nájemní smlouvy došlo k dobudování malé části sádrokartonových příček, a to poté, kdy byl udělen žalovanou souhlas (tj. jednatelem žalované) a k realizaci prací byl ze strany žalované žalobkyni doporučen pan [jméno FO], který pracuje v daném areálu pro žalovanou, a to za účasti pana [jméno FO] a za účasti pana [jméno FO]. Na základě požadavku žalované akceptovala žalobkyně navýšení nájemného pro rok 2024 na částku 103.500 Kč, ačkoli toto nemělo oporu v nájemní smlouvě a v roce 2024 hradila žalobkyně navýšené nájemné. Jakmile žalobkyně neakceptovala další žalovanou požadované výrazné navýšení nájemného pro rok 2025. ti. navýšení na částku 114.000 Kč plus DPH, žalovaná najednou účelově shledala údajné porušení nájemní smlouvy a dala žalobkyni výpověď nájmu. Poté, kdy žalovaná dala žalobkyni výpověď nájmu, žalovaná jednala s žalobkyní (se panem [jméno FO]) o nové nájemní smlouvě s navýšením nájemného. Pokud by žalobkyně s navýšením souhlasila, žalované by najednou sádrokartonové příčky nevadily. I z tohoto vyplývá naprostá účelovost tvrzení žalované ohledně údajné absence souhlasu s vybudováním sádrokartonových příček a údajného hrubého porušení nájemní smlouvy. Žalobkyně nicméně s razantním navýšením nájemného nesouhlasila, jednala o kompromisu, kterého ale nebylo z důvodů na straně žalované možné dosáhnout. Reklamní cedule se nachází mimo areál žalované, a tudíž v souvislosti s touto reklamní ceduli vůbec nebylo možné nájem vypovědět. Do konce roku 2024 reklamní cedule ani nepatřila žalované, nýbrž společností [právnická osoba], která měla dříve v předmětném areálu pronajaté prostory. Poté, kdy žalovaná doložila žalobkyni předávacím protokolem ze dne 1. 12. 2024, že reklamní ceduli od společnosti [právnická osoba]., převzala, vyzvala žalobkyni, aby své reklamy z cedule odstranila. Toto žalobkyně v reakci na výzvu učinila, a to přesto, že žalovaná ignorovala výzvu žalobkyně k doložení vlastnictví cedule (předávací protokol ze dne 1. 12. 2024 vlastnictví nijak neprokazuje). I výpovědní důvod s ohledem na reklamní ceduli žalovaná vykonstruovala naprosto účelově. Žalobkyně nikdy nebránila žalované ve vstupu do předmětu nájmu, naopak vždy vstup umožnila. Žalobkyně dohledala komunikaci pana [jméno FO] s paní [jméno FO] přes aplikaci WhatsApp týkající se vstupu do předmětu nájmu ze dne 16. 10. 2024, z které vyplývá, že došlo ohledně vstupu do předmětu nájmu bez jakýchkoli problémů k dohodě. Žalobkyně nikdy nebránila žalované ve vstupu do předmětu nájmu za účelem kontroly.

5. V dalším vyjádření z 19. 8. 2025 žalovaná tvrdila, že po uzavření nájemní smlouvy žalobkyně oslovila žalovanou s požadavkem na zbudování jedné sádrokartonové příčky, která měla pronajatý prostor rozdělit na polovinu. Účastníky bylo dohodnuto, že žalobkyně nechá vypracovat architektonický plán a návrh metody fixace příček a tento předloží k posouzení žalované. Žalovaná žádný takový plán ani návrh metody nikdy neobdržela a trvá na tom, že souhlas se zbudováním příček nebyl udělen, a to ani ústně. Žalovaná nikdy nežádala žalobkyni o zvýšení nájemného v souvislosti s případným stavebním zásahem. Při návštěvách pronajatých prostor žalovaná požadovala odstranění zbudovaných příček a zaměstnankyně žalované [jméno FO] byla přitom opakovaně vystavena sarkastickým reakcím a odmítavému chování ze strany osob zastupujících žalobkyni, včetně negativních až diskriminačních vyjádření k její národnosti. Tvrzení žalobkyně, že „cca po roce od účinnosti nájemní smlouvy došlo k dobudování malé části sádrokartonových příček, a to poté, kdy byl udělen žalovanou souhlas“ zcela popírá. Dle sdělení zedníka pana [jméno FO] byla v pronajatých prostorách po uzavření nájemní smlouvy zbudována nejprve 1 příčka dělící pronajatý prostor napůl (bez souhlasu žalované), v době podání výpovědi pak bylo zjištěno 7 postavených příček. Pokud žalobkyně tvrdí, že sádrokartonové příčky lze odstranit rychle a nejde o nijak náročné práce, V SMS zprávě pan [jméno FO] odpovídá na dotaz žalobkyně, ze které vyplývá, že tomu tak není a dosažení původního stavu není možné. Žalovaná disponuje cenovou nabídkou ze dne 20. 8. 2025 na stavební a malířské práce, které bude nutné vykonat pro obnovení původního stavu pronajatých prostor. [jméno FO], který nabídku vypracoval, je obeznámen se stavbou pouze 1 sádrokartonové příčky, je v nabídce uvedena pouze cena za demontáž, odnos a odvoz včetně likvidace suti této 1 příčky ve výši 24.700 Kč. Cena za demontáž a likvidaci bude pravděpodobně sedminásobně vyšší. Tato cena převyšuje i kauci složenou žalobkyní. Reklama z reklamního štítu byla žalobkyní odstraněna až na konci měsíce března 2025. Skutková zjištění 6. Při jednání konaném dne 27. 5. 2025 učinili účastníci nesporným, že uzavřeli smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl nájem prostor sloužících k podnikání v areálu žalované na adrese [adresa]. Dne 22. 10. 2024 obdržela žalobkyně od žalované výpověď předmětné smlouvy a žalobkyně pak podala proti výpovědi dne 18. 11. 2024 námitky.

7. Mezi účastníky zůstalo sporným, zda je výpověď z 22. 10. 2024 oprávněná, respektive zda žalobkyně porušila hrubě své povinnosti vůči žalované, tj. zda v pronajatých prostorech umístila bez předchozího souhlasu žalované sádrokartonové příčky, zda bez souhlasu žalované umístila reklamu na celou plochu reklamního štítu, zda je reklamní štít součástí a areálu žalované a zda dne 16. 10. 2024 odmítla žalobkyně pustit do prostor pověřenou zaměstnankyni žalované, kdy tato jí měla dne 15. 10. 2024 vyzývat k umožnění prohlídky prostor.

8. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

9. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem. Předmětem nájmu byly nebytové prostory o celkové ploše 700 m2, nacházející se ve 3. nadzemním podlaží nemovitosti popsané v čl. I. smlouvy, sestávající se z 1 místnosti, 3x WC, 1x kuchyňka, 1x technická místnost (viz čl. II. bod 3.). Prostory byly přenechány do nájmu za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně (viz čl. II. bod 4.). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 3. 2022 do 1. 3. 2027 (viz čl. IV. bod 1.). Nájemné bylo sjednáno ve výši 90.000 Kč + DPH měsíčně (viz čl. V. bod 1.). Nájemné za březen 2022 činilo 45.000 Kč + DPH (viz čl. V. bod 3). Žalobkyně se dále zavázala hradit zálohy na služby ve výši 20.000 Kč měsíčně (viz čl. V. bod 2.). Žalovaná byla oprávněna po předchozí dohodě za přítomnosti žalobkyně nebo jejího zástupce vstoupit do předmětu nájmu v běžných provozních hodinách, a to za účelem udržování předmětu nájmu ve stavu nebránícím možnosti řádného užívání žalobkyní (viz čl. VI. bod 1.). Ve smlouvě bylo sjednáno, že veškeré úpravy prováděné žalobkyní na kterékoli části prostor vyžadují výslovný předchozí písemný souhlas žalované s tím, že součástí souhlasu je výslovná specifikace těchto úprav, a to dle jejich popisu a seznamu (viz čl. VII. bod 2). Souhlas žalované byl zapotřebí rovněž pro umístění jakékoliv reklamy či informačního zařízení na stěnách budovy nebo jinde v areálu (viz čl. VII. bod 3.). Nájemní vztah měl skončit písemnou výpovědí, kdy výpovědí doba činila 4 měsíce a počínala běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. Žalovaná mohla nájem vypovědět na základě důvodů uvedených v ustanoveních § 2288 odst. 1 a § 2309 občanského zákoníku, zejména porušuje-li žalobkyně hrubě své povinnosti vůči žalované (voz čl. IX. bod 1. písm. c).

10. Z předávacího protokolu z 29. 1. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná předala uvedeného dne žalobkyni předmětný nebytový prostor.

11. Z daňového dokladu ze 4. 3. 2022 bylo zjištěno, že byl vystaven společností [právnická osoba]. na částku 18.695 Kč za nákup těsnění, profilů a ocelových zárubní.

12. Z daňového dokladu z 5. 3. 2022 bylo zjištěno, že byl vystaven společností [právnická osoba]. na částku 6.678 Kč za nákup sádrokartonové desky 12,5 x 1250 x 2000 mm.

13. Z daňového dokladu z 10. 6. 2022 bylo zjištěno, že byl vystaven společností [právnická osoba]. na částku 14.621 Kč za nákup mřížky, šroubů, pěny, lepidla, tmelu, profilů, ocelových zárubní a sádrokartonové desky 12,5 x 1250 x 2000 mm 14. Z faktury [jméno FO], zednické práce, ze dne 28. 6. 2022 na částku 11.000 Kč bylo zjištěno, že žalobkyni vyúčtoval zhotovení sádrokartonové příčky na provozovně [adresa].

15. Z návrhu dodatku ze 17. 10. 2023 bylo zjištěno, že žalovaná navrhovala, aby s účinností od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024 došlo k navýšení nájemného na 103.500 Kč + DPH.

16. Z návrhu dodatku z 1. 10. 2024 bylo zjištěno, že žalovaná navrhovala, aby s účinností od 1. 1. 2025 do 1. 1. 2026 došlo k navýšení nájemného na 114.000 Kč + DPH.

17. Z emailu [jméno FO] z 15. 10. 2024, 12:22 hodin, bylo zjištěno, že žalobkyni zaslala dopis. Z dopisu z 15. 10. 2024 bylo zjištěno, že žalovaná požádala žalobkyni o poskytnutí přístupu [jméno FO] dne 16. 10. 2024 do 12:00 hodin k prohlídce celého pronajatého patra dle čl. VI. bod 1. nájemní smlouvy.

18. Z komunikace [jméno FO] s [jméno FO] ze dne 16. 10. 2024 bylo zjištěno, že [jméno FO] sdělovala v 9:04 hodin panu [jméno FO], že uvedený den přijde pán na kontrolu hasičských přístrojů. [jméno FO] odpovídal paní [jméno FO] v 9:28 hodin, že uvedeného dne nebude v [adresa] žádná kompetentní osoba. Nejbližší možný termín je tento týden v pátek. Na to odpovídala paní [jméno FO] „OK. Teda v pátek do 12:00 budeme u vás. [právnická osoba]!“.

19. Z e-mailu [jméno FO] z 18. 10. 2024, 12:05 hodin, bylo zjištěno, že žalované zaslala oznámení. Z dopisu z 18. 10. 2024 bylo zjištěno, že žalovaná sdělila žalobkyni, že dne 18. 10. 2024 byly na základě provedené kontroly zjištěny podstatné porušení smlouvy, a to úpravy pronajatých prostor – výstavby příček – bez předchozího písemného souhlasu žalované a umístění reklamy na velkém veřejném billboardu bez předchozího písemného souhlasu žalované. Žalobkyně byla vyzvána ke zjednání nápravy ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy.

20. Z e-mailu [jméno FO], člena správní rady žalobkyně, z 20. 10. 2024, 7:36 hodin, bylo zjištěno, že žalované sdělil, že k žádnému porušování nájemní smlouvy nedochází. Prostory jsou ve stavu, v jaké byly předány, resp. s úpravami schválenými žalovanou.

21. Z výpovědi z 22. 10. 2024 bylo zjištěno, že žalovaná vypověděla nájemní smlouvu z důvodu hrubého porušení povinností žalobkyně vůči žalobkyni, zejména tím, že v rozporu s čl. VII odst. 2 smlouvy umístila v prostorech sádrokartonové příčky, aniž by k tomu byl dán písemný souhlas žalované a na výzvu odmítla příčky odstranit. Dále, že v rozporu s čl. VII odst. 3 smlouvy žalobkyně umístila reklamu na celé ploše reklamního štítu v areálu, ačkoli žalovaná souhlasila s umístěním reklamy pouze na jedné z devíti částí uvedeného štítu. A konečně, že dne 16. 10. 2024 odmítla žalobkyně pustit do uzamčené části prostor zaměstnankyni žalované [jméno FO], která byla pověřena zkontrolovat dodržování podmínek smlouvy. V závěru bylo poučení dle § 2314 o. z.

22. Z námitek proti výpovědi z 18. 11. 2024, včetně dodejky, bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou, aby vzala výpověď zpět, když namítala, že vybudování sádrokartonových příček bylo předem odsouhlaseno. Reklama je umístěna mimo areál. Dne 16. 10. 2024 se ke kontrole nikdo nedostavil.

23. Z předávacího protokolu z 1. 12. 2024 bylo zjištěno, že [právnická osoba] předala žalované ocelový nosič na reklamní panely u budovy [adresa].

24. Z dopisu žalované z 6. 12. 2024, vč. doručenky, bylo zjištěno, že žalovaná sdělila žalobkyni, že žalovaná setrvává na svých námitkách. Navrhla uzavření nové nájemní smlouvy od 1. 3. 2025 v ní by bylo sjednáno nájemné 140 Kč /m2 měsíčně od 1. 1. 2025, resp. 180 Kč/m2 měsíčně od 1. 3. 2025 a závazek žalobkyně odstranit všechny sádrokartonové příčky k poslednímu dni nájemního vztahu.

25. Z dopisu z 11. 12. 2024, včetně doručenky, bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila žalované, že setrvává na svých námitkách.

26. Z prohlášení [právnická osoba] ze dne 11. 7. 2025 bylo zjištěno, že jmenovaný zde uváděl, že je technicky možné provést stavební úpravy spočívající v odstranění příček, a to bez ohrožení statiky objektu. Po lehkých úpravách podlahové krytiny budou prostory vráceny do původního stavu.

27. Z nedatované fotografie bylo zjištěno, že je na ní zachycen reklamní štít nacházející se vedle plotu směrem k silni. Na reklamním štítu jsou loga: ORANGE OPTIK, GIGAOPTIK.CZ, maarten, OCOLAR s.r.o., JKINVESTCZ a žalobkyně. Z další nedatované fotografie bylo zjištěno, že je na nich zachycen stejný reklamní štít ovšem již bez reklam. Z dalších dvou fotografií bylo zjištěno, že v prostoru jsou na stěně umístěné stojany s brýlemi a prostoru se nachází kancelářský nábytek.

28. Z katastrální a ortofotomapy bylo zjištěno, že na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] se nachází budova. Teno pozemek je obklopen pozemkem parc. č. 81/228, na kterém se nachází zeleň a parkovací stání, vč. příjezdu z komunikace (umístěné na pozemku parc. č. 81/206). Na pozemku parc. č. 81/206 byl patrný stín (mohlo by se jednat o reklamní štít).

29. Ze dvou videozáznamů bylo zjištěno, že zachycují návštěvu [jméno FO] v předmětných prostorech. [jméno FO] vyzývala pana [jméno FO] k podpisu listinu, kde bude uvedeno, že „zjistila 7 příček“. [jméno FO] to odmítl s tím, že neví, proč by měl takový dokument podepisovat a poukazuje na to, že byl dát ústní souhlas s vybudováním příček. Na dalším záznamu se [jméno FO] domáhala zpřístupnění další části prostor a bylo jí sděleno, že není majitelem nemovitosti.

30. Svědkyně [jméno FO] při jednání dne 4. 9. 2025 vypověděla, že je u žalobkyně zaměstnána od 6. 2. 2023 na pozici office manažer. Přišla, když už to bylo v současném stavu. Majitel žalované a paní [jméno FO] tam chodili, když se řešily různé opravy, což má jako office manažerka na starosti. S paní [jméno FO] řešila rozbitý bojler a problém se zatékáním. Majitele žalované viděla asi dvakrát, jednou se tam byl podívat, když tam zatékalo a jednou si tam byl vybírat brýle. Návštěvy paní [jméno FO] a majitele žalované probíhaly loňský rok. [jméno FO], nebo majitel žalované ke stavu prostor před svědkyní nic nenamítali. Dostali se do všech prostor. Když něco řešila s paní [jméno FO], napsala jí, že se staví. Reklamní banner se nachází mimo areál, resp. za plotem.

31. Svědek [jméno FO] při jednání dne 4. 9. 2025 vypověděl, že je od ledna 2022 zaměstnaný u žalobkyně na pozici provozní manažer, resp. IT specialista. Řešil, když se stěhovali do nových prostor u žalované. Vznikl spor, když paní [jméno FO] chtěla navýšit nájem, ačkoliv na to neměla nárok. Když se do prostor stěhovali, dělaly se tam IT sítě, dávaly se tam stoly. [jméno FO] má firmu, pana [jméno FO], který tam ty úpravy dělal. [jméno FO] tam dělal topení a měnil bojler. [jméno FO] tam chodí každou chvíli. V prostorech se dělaly příčky. Slyšel, že o to je spor. Dělal je tam pan [jméno FO]. [jméno FO] s panem [jméno FO] se na to byli podívat a pak přes víkend tam ty příčky byly. [jméno FO] s majitelem stav prostor viděli, nic nenamítali, překvapeni nebyli. Začalo jim to vadit, až když se dozvěděl o tom sporu. Banner stojí mimo areál, je za plotem. Díval se i do katastru nemovitostí. Chtěl vědět, co patří žalobkyni a co nikoliv. Nevybavuje si, že by nějaké příčky byly vybudovány později. Viděl, že se to domlouvá s paní [jméno FO], že to bude dělat pan [jméno FO]. Neviděl ho přímo jak ty příčky buduje, protože se tam o víkendu nešel podívat. Bylo to asi domlouváno s panem majitelem, ale přesně si to už nepamatuje.

32. Svědkyně [jméno FO] při jednání dne 4. 9. 2025 vypověděla, že je zaměstnaná u žalované od roku 2020 jako správce objektu. Má na starosti třeba vyúčtování apod. Když se na začátku potkali, bavili se o tom, že by žalobkyně chtěla rozdělit ten prostor na polovinu. Majitel uváděl, že je třeba předložit plán, kde bude řešeno, jak tam bude udělaná fixace, jak tam budou příčky. Od žalobkyně slíbili, že pošlou plán od architekta. Čekali, ale plánek nebyl. Když tam pak majitel přišel a uviděl tu příčku, prosil, aby tu příčku odstranili co nejdříve. Oni potom měli různé sarkastické úsměvy, mávali nad tím rukou, říkali že, ty příčky zvětší hodnotu těch prostor a že to třeba další nájemce ocení. Majitel ale říkal, že tam ty příčky nechce. Časem vznikaly nové a nové příčky. Pořád tam vznikalo něco dalšího, aniž by se majitele někdo ptal. Majitel potom uváděl, že se jedná o hrubé porušení nájemní smlouvy. Uzavření nájemní smlouvy vyjednávali pan [jméno FO], pan [jméno FO], svědkyně a majitel žalované. Smlouva se podepsala 1. 2. a žalobkyně začala ty prostory užívat od 1. 3., takže měli přesně měsíc na to, aby předložili ten plán. Majitel by tu smlouvu vůbec nepodepsal, kdyby se nedohodlo, že má být předložený plán pro rozdělení těch prostor. Vybudování první příčky zjistili někdy na konci dubna 2022, když tam šla do skladu. Majitel je v zahraničí, takže mu posílala video. Potom tam vznikaly další a další příčky, celkem je tam nyní sedm příček. O jejich existenci se dozvěděla loni v létě. Je to v rozporu s evakuačním plánem. Jsou tam zablokované jedny dveře. Příčky dále řešili. Scházeli se s panem [jméno FO] a s panem [jméno FO] a prosili je, aby příčky odstranili. Oni říkali, že to mají ústně odsouhlasené, což takto nebylo. Majitel jim říkal, ať to odstraní. Ignorovali i písemné výzvy k odstranění příček. Písemnou výzvu zasílali 18.

10. Svědkyně je před tím prosila ústně. Majitel tam byl párkrát za rok a také jim říkal, ať ty příčky odstraní. Také tam byl problém, že jí nepouštěli do těch prostor. Původní, příčku vybudoval pan [jméno FO]. Neví, kdo vybudoval zbylých šest příček. Chodila tam, když byly nějaké opravy, třeba loni, když tekla střecha, a to tam byl i majitel. Potom tam byla, když se řešila změna radiátorů, to bylo nějak v roce 2022. [jméno FO] není zaměstnanec žalované. Dělá si ty zakázky sám, ale často ho oslovují, protože pracuje rychle a poctivě. Videa natáčela na podzim loňského roku. [jméno FO] jí nechtěl pustit do prostor s tím, že má přijít s panem majitelem. Bylo to minulý rok někdy v září nebo v říjnu. Výpověď připravoval právník. Banner je vedle plotu, vedle areálu. Banner od prosince 2024 patří majiteli žalované. Loni na podzim vyzývali žalobkyni, aby reklamní údaje z banneru odstranila. První prosby byly v roce 2022, když je k tomu vyzývaly firmy z areálu.

33. Svědek [jméno FO] při jednání dne 11. 11. 2025 vypověděl, že je od roku 2019 zaměstnaný u žalobkyně na pozici provozního manažera. Byl přímým účastníkem jednání s žalovanou. Pronajímatel chtěla bez opodstatnění navýšit nájem. Žalobkyně na to nepřistoupila. Dali potom výpověď, kterou žalobkyně neakceptovala, protože jí pokládá za neplatnou a nesouhlasí s ní. Důvodem výpovědi měly být příčky postavené v tom prostoru. Bylo tvrzeno, že příčky byly postaveny bez souhlasu. Je to pár sádrokartonových příček a souhlas k nim dostali. Souhlas byl dán ústně. Jednání se účastnil majitel, paní [jméno FO], svědek a pan [jméno FO]. Jednání probíhala ještě před uzavřením smlouvy, někdy v lednu 2022. Prostory byly úplně holé, takže jednou ze zásadních podmínek byla i možnost vybudovat příčky. Mezi datem uzavření smlouvy a nastěhováním, resp. účinností byla prodleva. Za březen 2022 vyjednali poloviční nájemné. První část příček byla hotová v podstatě během víkendu. Dělal ji švagr svědka. Druhá část se dělala asi za šest měsíců. [jméno FO] jim doporučila svého člověka, který se tam o to stará, pana [jméno FO]. Při jednáních si řekli, kde zhruba příčky budou. Celkové náklady na vybudování příček byly asi 40.000 Kč až 60.000 Kč. Žalovaná souhlas s vybudováním příček ničím nepodmiňovala, naopak žalobkyně tím podmiňovala uzavření smlouvy. Na začátku si všiml, že před areálem je taková železná polorezavá konstrukce a dotazovali se žalované, zda by bylo možné dát si tam reklamu. Bylo jim sděleno, že ta konstrukce patří společnosti [právnická osoba]. Dostali kontakt na tuto společnost. [jméno FO] se s nimi spojil a bylo mu sděleno, že si tam mohou dát reklamy. Nikomu to nevadilo, až do doby, než se začal řešit tento spor. Potom ty reklamy z banneru odstranili a dodnes je ten banner prázdný. Řešili, že při ukončení nájmu se pobaví, zda tam mají příčky nechat pro dalšího nájemce, případně zda je mají odstranit. Do doby, než vznikl spor ohledně nájemného, problém se vstupem žalované do prostor nebyl. Majiteli dělali brýle. Vybíral si brýle na tyčích, které byly připevněny právě na příčkách. Všichni vědí, že paní [jméno FO] je družka pana majitele. Smlouvu připravila paní [jméno FO]. Svědek měl ke smlouvě nějaké připomínky. Rozporoval ujednání o předchozím písemném souhlasu. Řešili to v té hale, kde nic nebylo. [jméno FO] tam neměla tiskárnu a ústně na podání ruky se domluvili, že ty úpravy budou moci provést.

34. Na základě shora provedených důkazů a skutečností, které účastníci učinili mezi sebou nespornými, a které nijak neodporují provedeným důkazům, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, a to že účastnice uzavřely smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl nájem prostor sloužících k podnikání v areálu žalované na adrese [adresa]. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 3. 2022 do 1. 3. 2027. Nájemné bylo sjednáno ve výši 90.000 Kč + DPH měsíčně. Nájemné za březen 2022 činilo 45.000 Kč + DPH. Žalobkyně je na základě nájemní smlouvy oprávněna provozovat obchod a služby v oboru oční optiky, uskladnění výrobků a obalů, obchod a služby v oblasti e-komerce a provozování e-shopů. Dne 29. 1. 2022 předala žalovaná žalobkyni předmětný nebytový prostor. Žalobkyně nechala zhotovit na počátku nájemního vztahu v prostorech sádrokartonové příčky. Žalovaná navrhovala v říjnu 2023, aby s účinností od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024 došlo k navýšení nájemného na 103.500 Kč + DPH. Žalovaná pak dále na začátku října 2024 navrhovala, aby s účinností od 1. 1. 2025 do 1. 1. 2026 došlo k navýšení nájemného na 114.000 Kč + DPH. Žalobkyně toto odmítla. Emailem z 15. 10. 2024, 12:22 hodin, žádala [jméno FO], aby jí byl dne 16. 10. 2024 do 12.00 hodin umožněn přístup k prohlídce prostor. [jméno FO] sděloval dne 16. 10. 2024, 9:28 hodin, [jméno FO], že uvedeného dne nebude na místě žádná kompetentní osoba a navrhl termín 18. 10. 2024 s čímž [jméno FO] souhlasila. Dne 18. 10. 2024, 12:05 hodin, pak zaslala [jméno FO] žalobkyni email s tvrzením, že bylo zjištěno podstatné porušení smlouvy, a to výstavba příček bez předchozího písemného souhlasu žalované a umístění reklamy na velkém veřejném billboardu bez předchozího písemného souhlasu žalované. Žalobkyně byla vyzvána ke zjednání nápravy ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy. Dne 22. 10. 2024 obdržela žalobkyně od žalované výpověď předmětné smlouvy a žalobkyně pak podala proti výpovědi dne 18. 11. 2024 námitky.

35. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování pro nadbytečnost zamítl. Soudem tak nebyly proveden žalovanou navržené důkazy SMS zprávou, cenovou nabídkou z 20. 8. 2025 a výpovědí svědka [jméno FO] (tyto důkazní návrhy se vztahovaly k tvrzení, že demontáž sedmi příček bude dosahovat částku přesahující 170.000 Kč, které bylo uplatněno až v podání doručeném soudu 22. 8. 2025, tj. poté, co již nastaly účinky koncentrace řízení; okolnost, jaké výše dosáhnou náklady na odstranění příček nebyla pro posouzení věci právně významná). Dále nebyly provedeny žalobkyní navržené důkazy místním šetřením (tento důkaz žalobkyně navrhla až při jednání dne 4. 9. 2055, tj. až poté, co nastaly účinky koncentrace řízení), ani znaleckým posudkem vyjadřujícím se k otázce, jak složité by bylo příčky odstranit a fotografiemi zachycujícími stav podlahy v prostorech (tyto důkazy žalobkyně navrhla při jednání dne 11. 11. 2025). Právní úprava 36. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

37. Podle ustanovení § 546 o. z. právně lze jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit.

38. Podle ustanovení § 579 odst. 1 o. z. způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu.

39. Podle ustanovení § 582 odst. 1 o. z. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních.

40. Podle ustanovení § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

41. Podle ustanovení § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

42. Podle ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

43. Podle ustanovení § 2305 o. z. nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný.

44. Podle ustanovení § 2309 o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

45. Podle ustanovení § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

46. Podle ustanovení 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Právní posouzení 47. Soudem byly zohledněny níže citované závěry judikatury a odborné literatury.

48. Žaloba upravená v § 2314 o. z. je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi, žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem a ustanovení § 2314 o. z. (není-li jeho použití vyloučeno dohodou stran) rovněž brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi byla posuzována v jiném řízení, a to i jako otázka předběžná (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1509/2019).

49. Břemeno důkazní a tvrzení ohledně oprávněnosti výpovědi stíhá stranu, která výpověď podala (vypovídaná strana neprokazuje negativní tvrzení). Naléhavý právní zájem se neprokazuje. Soud se zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná (srovnej Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, k § 2314).

50. Písemná forma souhlasu je obligatorně a kogentně stanovena v případě písemné nájemní smlouvy (§ 559, 561 an.). Nedodržení písemné formy způsobuje relativní neplatnost (§ 582). V případě sporu nemůže pronajímatel namítat neplatnost souhlasu pouze pro nedostatek formy (§ 579), ale musí případně tvrdit, že souhlas s provedením změn věci vůbec neudělil. Je pak na nájemci, aby existenci souhlasu pronajímatele prokázal. Za podmínek § 546 lze souhlas vyjádřit i konkludentně. Vzhledem k možným důsledkům jak na straně pronajímatele, tak na straně nájemce, lze vždy doporučit písemnou formu s dostatečným popisem povolených změn tak, aby nevznikaly pochybnosti o jejich rozsahu. Odvolání souhlasu jako jednostranného jednání je zásadně možné (srov. § 1012) do chvíle provedení změn. Výpovědní důvod předpokládá výzvu pronajímatele a neodstranění nepovolených změn bez zbytečného odkladu. Jde o zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce (§ 2232). Lze vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou (srovnej Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, k § 2220).

51. Soud uzavřel, že v daném případě byly naplněny požadavky vymezené v § 2314 o. z. pro přezkum oprávněnosti výpovědi (žalobkyně vznesla proti výpovědi včas námitky a žalobu podala v prekluzivní dvouměsíční lhůtě od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi žalovanou). Žalobkyně je jako vypovídaná strana aktivně věcně legitimovaná k podání žaloby (nájemní poměr dosud nezanikl na základě jiné právní skutečnosti; srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1001/2025). Účastnice uzavřely platně smlouvu o nájmu prostor k podnikatelské činnosti podle § 2302 o. z., v níž byla sjednána možnost skončit nájemní poměr výpovědí s čtyřměsíční výpovědní dobou. Výpověď z nájmu daná žalovanou žalobkyni dne 22. 10. 2024, obsahuje tři okruhy povinností, jejichž porušení představuje podle žalované důvod pro výpověď, a to 1) umístění sádrokartonových příček bez písemného souhlasu, 2) umístění reklamy na celé ploše reklamního štítu a 3) omítnutí požadavku na vpuštění zaměstnankyně žalované do uzamčené části prostor dne 16. 10. 2024. Z dokazování nelze podle soudu považovat za prokázané, že by v projednávané věci byly splněny zákonné předpoklady pro účinnou výpověď žalované nájmu prostor sloužících podnikání sjednaného na dobu určitou.

52. Prvním výpovědním důvodem bylo umístění sádrokartonových příček bez písemného souhlasu žalované. Soud se s ohledem na výše uvedené zabýval otázkou, zda žalobkyně prokázala tvrzenou existenci souhlasu žalované s vybudováním příček. Svědkyně [jméno FO], jejíž výpověď hodnotil soud jako věrohodnou, popsala, že od února 2023, kdy je u žalobkyně zaměstnaná, jsou prostory ve stejném stavu a paní [jméno FO] či majitel žalované během návštěv prostor ohledně vybudovaných příček nic nenamítali. Výpovědi ostatních svědků nepokládal soud za zcela věrohodné, když bylo patrné, že jsou ovlivněny vztahem svědků k žalobkyni (svědci [jméno FO] a [jméno FO]) či k žalované (svědkyně [jméno FO]). Svědkyně [jméno FO] popisovala, že podmínkou vybudování příček bylo předložení plánku a že poté žalovaná žalobkyni opakované ústně žádala, aby příčky odstranila. Naopak svědek [jméno FO] uváděl, že zásadní podmínkou uzavření smlouvy byla možnost vybudovat příčky. Soudem bylo nicméně zohledněno, že první příčky byly vybudovány již v roce 2022 (viz faktury z 5. 3. 2022 a 10. 6. 2022) a jednu z příček budoval pan [jméno FO], kterého žalovaná za tímto účelem doporučila žalobkyni (viz v tomto směru shodné výpovědi svědků [jméno FO] a [jméno FO]). Žalovaná žalobkyni k odstranění příček poprvé písemně vyzvala až dopisem ze dne 18. 10. 2024, tedy více než dva roky po jejich zbudování. Takto dlouhá nečinnost žalované svědčí o tom, že zbudované příčky byly akceptovány a jejich existence nebyla považována za porušení povinností žalobkyně. Skutečnost, že nájemné za měsíc březen 2022 bylo sjednáno v nižší výši, podporuje tvrzení žalobkyně, že prostory bylo nutné upravit pro její užívání, a za tímto účelem byla sjednána snížená cena nájemného. Žalovaná po provedení úprav nadále přijímala nájemné (na podzim 2023 s žalobkyní dohodla zvýšení nájemného) a umožňovala žalobkyni prostory užívat a řešila žalobkyní uplatňované nedostaly (rozbitý bojler či zatékání), což lze vykládat jako konkludentní souhlas s provedenými stavebními úpravami. Absence jakýchkoli námitek ze strany žalované po dobu dvou let, spíše potvrzuje, že žalovaná úpravy akceptovala a její pozdější výzva k odstranění příček je v rozporu s dosavadním jednáním. Tento závěr dále podporuje skutečnost, že žalovaná sama žalobkyni doporučila řemeslníka, který část příček provedl, což indikuje její souhlas s realizací stavebních úprav. Navíc je zřejmé, že žalovaná začala otázku příček řešit až poté, co žalobkyně na podzim 2024 odmítla uzavřít dohodu o zvýšení nájemného, což opět spíše svědčí o účelovosti jejího postupu a nikoli o skutečném nesouhlasu s provedenými úpravami.

53. Druhým výpovědním důvodem bylo umístění reklamy v rozporu s čl. VII. Bodu 3. smlouvy o nájmu. Citované ustanovení podmiňovalo umístění jakékoliv reklamy či informačního zařízení (informačního štítu, tabulky apod.) na stěnách budovy (stavby č.p. [Anonymizováno]/1 na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa]) nebo jinde v areálu (skladový a administrativní areál na adrese [adresa]) souhlasem žalované. Pokud žalobkyně umístila reklamy na reklamní štít, který byl ve vlastnictví společnosti [právnická osoba] (k předání reklamního štítu žalované došlo až dne 1. 12. 2024) a který se nacházel za plotem směrem k silnici, nemohlo se jednat o porušení citovaného ustanovení smlouvy, resp. porušení povinnosti nájemce vůči pronajímateli.

54. Pokud jde o třetí výpovědní důvod. Z provedených důkazů bylo zjištěno, že na žádost o umožnění prohlídky prostor ze dne 15. 10. 2024 bylo dne 16. 10. 2024 ze strany žalobkyně reagováno a účastnice si odsouhlasily termín dne 18. 10. 2024. K namítanému porušení čl. VI. bodu 1 smlouvy o nájmu tak nedošlo.

55. S ohledem na vše shora uvedené proto soud žalobu v celém rozsahu zamítnul (výrok I.). Náklady řízení 56. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 151 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy ve věci zcela úspěšné žalobkyni náleží plná náhrada nákladů řízení. Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2.000 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému dle § 7 bodu 6 a § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „advokátní tarif“) náleží odměna ve výši 3.700 Kč, a dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý ze sedmi úkonů právní služby (za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, žalobu ze dne 14. 2. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, účast při soudním jednání dne 27. 5. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, podání ze dne 14. 7. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, účast při soudním jednání dne 4. 9. 2025, které přesáhlo dvě hodiny, dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu a účast při soudním jednání dne 11. 11. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu), tj. celkem 31.050 Kč. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalobkyně soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. (výrok II.).

57. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody.

Poučení