21 C 764/2019 - 469

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Hanákovou, LL.M. ve věci žalobců: a) [údaje o žalobci] [celé jméno žalobce], [datum narození] [anonymizováno] [adresa žalobce a žalobkyně] b) [údaje o žalobci], [datum narození] [anonymizováno] [adresa žalobce a žalobkyně] oba zastoupeni advokátkou [údaje o zástupci] [jméno] [příjmení] [anonymizováno] [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] [jméno] [příjmení] [anonymizováno] [adresa] o: vyklizení bytu takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna vyklidit a žalobcům předat vyklizený byt [číslo] nacházející se v budově [č. p.] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obci [obec], zapsaný Katastrálním úřadem [anonymizována dvě slova] [část Prahy] na LV [číslo] to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 34 946 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobců [titul] [jméno] [příjmení], advokátky.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 11. 2019, ve znění doplnění ze dne 18. 5. 2020 (č. l. 33 spisu), doplnění ze dne 29. 12. 2020 (č. l. 240-241 spisu), doplnění ze dne 20. 12. 2021 (č. l. 364 -365 spisu), doplnění ze dne 14. 3. 2022 (č. l. 426-427 spisu) a doplnění učiněných při ústních jednáních se žalobci domáhali vyklizení bytu uvedeného ve výroku I tohoto rozsudku, který mají ve společném jmění manželů a který přenechali žalované k užívání na základě nájemní smlouvy na dobu určitou do 31. 8. 2019. Přes výzvu k opuštění bytu učiněnou dopisem ze dne 22. 10. 2019, aby žalovaná předmětný byt opustila do poloviny listopadu 2019, žalovaná předmětný byt nevyklidila. Dopis byl dán na poštu dne 6. 11. 2019 a vrátil se jako nedoručený a dne 7. 11. 2019 byl z důvodu nezastižení uložen, stejného dne byl žalované zaslán e-mail o neúspěšném doručení zásilky a dne 20. 11. 2019 e-mail o blížícím se konci úložní lhůty. Teprve dne 24. 11. 2019 požádala žalovaná Českou poštu, s. p. o prodloužení úložní doby do 10. 12. 2019. Od 7. 11. 2019 tak byla žalovaná informována o doručování zásilky a o skutečnosti, kdy končí úložní doba. Svým jednáním způsobila, že si zásilku v této době nevyzvedla. Výzvu k opuštění bytu žalobci považují za doručenou dne 11. 11. 2019. Dopis byl poslán i jako příloha emailu, ve kterém bylo žalované sděleno, že výzva je zasílána i poštou, na adresu [email], kterou žalovaná uvedla v nájemní smlouvě a jejímž prostřednictvím komunikovala s žalobcem. Na e-mail žalovaná nijak nereagovala. Na nájemném pak žalovaná ke dni podání žaloby navíc dlužila částku ve výši 64 418 Kč. Žalobci předmětný byt koupili od žalované na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 14. 8. 2014 na základě nabídky realitní makléřky [titul]. [jméno] [příjmení]. Žalovaná s ohledem na svoji nepříznivou finanční situaci a nedostatek jiných zájemců nabízela byt k prodeji za částku 1 200 000 Kč za podmínky, že bude moci zůstat v bytě jako nájemce po dobu dalších pěti let a současně bude mít právo zpětné koupě bytu za 1 500 000 Kč. Byt byl pro dluhy odpojený od elektřiny, v září 2019 činila dlužná částka na nájemném již 92 625 Kč a dlužné platby za elektřinu 11 430 Kč. Na bytě vázlo zástavní právo nebankovního sektoru, a proto banky odmítly financovat jeho koupi, byt byl ve špatném technickém stavu. Nakonec byl za stávajících podmínek ochoten byt koupit pouze žalobce a), který je realitním makléřem, tedy odborníkem v oboru, s žalobkyní b). O prodeji bytu bylo s žalovanou jednáno od května 2014, žalovaná byla právně zastoupena, byla předem seznámena se souvisejícími smlouvami, které její právní zástupce předem revidoval a který zároveň zpracoval jejich protinávrhy. Došlo také k formálnímu odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť bylo zřejmé, že žalovaná nebude moci uhradit kupní cenu.

2. Žalovaná k žalobě v podání ze dne 26. 1. 2020 (č. l. 22-23 spisu), ve znění doplnění ze dne 15. 6. 2020 (č. l. 38 spisu), uvedla, že výzva k vyklizení bytu jí byla prostřednictvím právní zástupkyně žalobců zaslána až 10. 12. 2019, tj. až po uplynutí zákonné tříměsíční lhůty stanovené § 2 285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). K výzvě nebyla připojena plná moc zástupkyně žalobců, výzva byla proto opožděná, nicotná a neplatná. Žalovaná se nezdržovala ani na adrese [adresa žalované], ani na adrese [adresa, neboť pracuje mimo Prahu a není si vědoma skutečnosti,], že by jí výzva k vyklizení bytu byla doručována e-mailem. Vzhledem k tomu, že jí nebyla doručena předžalobní upomínka, nemohl vzniknout žalobcům nárok na zaplacení nákladů řízení ve smyslu ust. § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). Ve výzvě ze dne 22. 10. 2019 navíc právní zástupkyně žalobců stanovila lhůtu pro vyklizení do poloviny listopadu 2019, která však nebyla dodržena, neboť žaloba byla podána již 13. 11. 2019. Žalovaná je nemajetná, čelí exekučním řízením, mívá dvě zaměstnání, a proto by o nákladech řízení mělo být rozhodnuto dle § 150 o. s. ř. Předmětný byt byl bytem po rodičích žalované, který musela žalovaná z ekonomických důvodů prodat žalobcům s právem zpětné koupě. Uložení povinnosti byt vyklidit by proto bylo v rozporu s dobrými mravy. V budoucnu má žalovaná úmysl předmětný byt od žalobců zpět odkoupit. Žalovaná se maximálně snaží opatřit si finanční prostředky na vyrovnání svých závazků vůči žalobcům coby pronajímatelům, zjišťuje možnosti získání finančních prostředků na zpětnou koupi. Při ústním jednání dne 13. 10. 2020 žalovaná doplnila, že nájem se prodloužil dle ust. § 2285 o. z. do srpna 2021. Navíc podle § 7 odst. 3 nájemní smlouvy, se měli písemnosti doručovat na poslední adresu uvedenou v nájemní smlouvě a účastnici si sjednali, že písemnost je doručena, jakmile ji druhá strana převezme, uvedené ujednání má přednost před jakýmikoli fikcemi doručení. Adresa v [anonymizováno] ulici je historickou adresou trvalého bydliště žalované, na které se již od roku 2005 nezdržuje, ale má zde zřízenu dosílku. V rámci pokusu o smír by žalovaná jako lhůtu pro vyklizení považovala za přiměřenou lhůtu do června 2022, žalované se podařilo sehnat finanční prostředky na úhradu dlužného nájemného, vzhledem k tomu, že má v úmyslu předmětný byt od žalobců odkoupit, by uvedená lhůta sloužila také k opatření finančních prostředků na obstarání částky ve výši 1 200 000 Kč, představující kupní cenu předmětného bytu.

3. Při ústním jednání dne ÚJ 13. 10. 2020 dal soud žalované poučení dle ust. § 118 a) odst. 3 o. s. ř., aby doplnila tvrzení, na základě jakých konkrétních skutečností dovozuje, že je nemajetná a že by případné vyklizení mělo být v rozporu s dobrými mravy a aby k prokázání doplňujících tvrzení označila veškeré důkazy. Současně soud žalovanou poučil, že nesplnění uvedených procesních povinností by pro ni mohlo mít následek v podobě nepříznivého rozhodnutí ve věci s tím, že by soud mohl žalované uložit předmětný byt vyklidit do 15 dnů ve smyslu § 160 odst. 1 o. s. ř. K doplnění relevantních tvrzení a důkazních návrhu poskytl soud žalované lhůtu jednoho měsíce od ústního jednání, tj. do 13. 11. 2020, koncentrace řízení tak nastala dne 14. 11. 2020.

4. V podání ze dne 11. 11. 2020 (č. l. 70-75 spisu) žalovaná doplnila, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní zaručující žalované právo zpětné koupě předmětného bytu, žalovaná je nemajetná a potýká se s řadou exekucí týkajících se vymožení částky v celkové výši 247 757 Kč, přesný počet exekucí jí není znám, navíc dluží [anonymizována dvě slova] částku ve výši 1 418 Kč. Aby zaplatila dluhy vůči žalobcům, zapůjčila si od pana [jméno] [příjmení] 34 000 Kč, splácí dluh notářské kanceláři v souvislosti s projednáním dědictví po matce, a zápůjčky od rodinných známých poskytnuté na léčení rodičů vzniklé na základě smlouvy o půjčce od [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne 1. 5. 2011, která shrnuje půjčky za dobu od roku 2005 do roku 2010 na částku 102 000 Kč, včetně navazujících dodatků a dohody o srážkách ze mzdy a půjčku od [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 125 000 Kč ze dne 21. 7. 2020. Od 8. 7. 2020 je evidována na Úřadu práce ČR jako uchazeč o zaměstnání, nemá prostředky na opatření si jiného bydlení a na související jistinu. Postupně dorovnala dluhy na nájemném a na službách, proto pro ni není problematické v předmětném bytě setrvat, k výpadku v platbách nájemného došlo proto, že od května 2017 do října 2018 byla bez zaměstnání a měla pouze příležitostné brigády. K prodeji bytu přistoupila proto, aby mohla za kupní cenu vyplatit všechny svoje závazky. Měla v plánu byt následně odkoupit zpět, prodala jej hluboce pod cenou, aby nebyl exekučně zabrán. Pokud by věděla, že žalobci budou mít v úmyslu si byt ponechat, nikdy by jim byt neprodala, prodala byt jej za tržní cenu a ještě by jí zbyly finanční prostředky.

5. Při ústním jednání dne 4. 12. 2020 žalovaná doplnila, že má za to, že tržní cena bytu ke dni jeho prodeje činila 4 000 000 Kč. Soud proto při tomto ústním jednání dal žalované poučení dle ust. § 118 a) odst. 3 o. s. ř., aby označila důkazy k prokázání tvrzení, že tržní cena předmětného bytu v době, kdy ho prodala žalobcům, činila částku ve výši 4 000 000 Kč a současně ji poučil, že nesplnění uvedené procesní povinnosti by pro ni mohlo mít následek v podobě nepříznivého rozhodnutí ve věci. Soud také sdělil účastníkům, že došlo k prolomení zásady koncentrace řízení ve vztahu ke sjednané kupní ceně, k okolnostem uzavření kupní smlouvy a ke sjednání kupní ceny. Účastníkům byla k doplnění relevantních tvrzení poskytnuta lhůta v délce jednoho měsíc od uvedeného ústního jednání. Poslední den lhůty připadl na 4. 1. 2021, koncentrace řízení tak nastala ve vztahu ke sjednané kupní ceně a k okolnostem uzavření kupní smlouvy dne 5. 1. 2021. Usnesením ze dne 7. 12. 2020, č. j. 21 C 74/2019-106 také soud vyzval žalovanou, aby do 4. 1. 2021 doplnila tvrzení, s jakými konkrétními osobami z Remax spol. s r. o. jednala při uzavření smlouvy o převodu vlastnictví do jednotky ze dne 14. 8. 2014, doplnila tvrzení, jaké exekuce byly nařízeny ve vztahu k předmětnému bytu ke dni uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 14. 8. 2014 a aby k prokázání všech doplňujících tvrzení označila veškeré důkazy.

6. V podání ze dne 22. 12. 2020 (č. l. 126-134 spisu), ve znění doplnění ze dne 4. 1. 2021 (č. l. 244 spisu) žalovaná uvedla, že smlouva o převodu jednotky ze dne 14. 8. 2014 (a ujednání na ni navazující) je lichevní, což má za následek její absolutní neplatnost, pro jistotu však také ještě vznesla námitku její neplatnosti a námitku jejího rozporu s dobrými mravy. Žalobci si byli vědomi, v jaké životní a finanční situaci se žalovaná nacházela a tuto skutečnost zneužili ke sjednání nepřiměřeně nízké kupní ceny. Žalovaná byla navíc uvedena v omyl v tom směru, že žalobci negovali možnost, že by žalovaná mohla předmětný byt získat zpět do svého vlastnictví, když následně odstoupili od smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Z pohledu žalované se jednalo o formální prodej bytu za účelem zajištění finančních prostředků, přičemž žalovaná počítala s tím, že si byt následně za částku ve výši 1 500 000 Kč koupí zpět. Reálná hodnota bytu ke dni prodeje činila dle [právnická osoba] částku ve výši 4 356 000 Kč. Provize za zprostředkování ve výši 72 600 Kč byla poukázána na účet [právnická osoba], nyní [právnická osoba], ve které vlastní podíl ve výši 50 % žalobce a), který byl jejím jednatelem. Skutečná kupní cena tedy byla nižší, a činila jen 1 127 400 Kč Smlouvy byly podepsány v sídle uvedené společnosti na adrese [anonymizováno] [číslo], [obec a číslo]. Za [právnická osoba] [anonymizováno] jednala žalovaná s [titul]. [jméno] [příjmení]. Předtím získala žalovaná částku ve výši 800 000 Kč na dluhy od [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] na půl roku, aby mohla vyplatit exekuce a s [právnická osoba] uzavřela zástavní smlouvu ze dne 3. 2. 2014. Tuto poskytnutou částku žalovaná nemohla vrátit, proto uzavřela smlouvu o převodu jednotky ze dne 14. 8. 2014 se žalobci, aby byt nebyl exekučně vydražen. V uvedené době žalovaná měla velké množství dluhů. [titul]. [příjmení] i žalobci tíživou finanční situaci žalované znali. Žalovaná tak byla v časové nouzi. V podání z 22. 1. 2021 (č. l. 264 spisu), (tj. po koncentraci řízení), žalobkyně doplnila, že žalobce a) podniká prostřednictvím [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] (dříve [právnická osoba]) ale i jako fyzická osoba podnikající. V doplnění z 26. 1. 2021 (č. l. 271 spisu), (tj. po koncentraci řízení), žalovaná uvedla, že žalobce a) byl v rozhodné době makléřem, resp. manažerem v [právnická osoba] [anonymizováno] s několikaletou zkušeností v obchodu s nemovitostmi a v uvedené oblasti i vedl semináře a přednášky.

7. Při ústním jednání dne 28. 5. 2021 dal soud žalované poučení dle ustanovení § 118a odst. 3 o. s. ř., aby označila důkazy k prokázání tvrzení, že žalobci věděli, v jaké je životní a finanční situaci a toho zneužili k tomu, aby sjednali nepřiměřeně nízkou cenu za prodej předmětného bytu. Současně ji poučil, že nesplnění uvedené procesní povinnosti, by pro ni mohl mít následek v podobě nepříznivého rozhodnutí ve věci. K doplnění relevantních tvrzení a souvisejících důkazů byla účastníkům dána lhůta v délce jednoho měsíce od uvedeného ústního jednání. Poslední den lhůty připadl na 28. 6. 2021. Ve vztahu k uvedeným tvrzením tak koncentrace řízení nastala dne 29. 6. 2021. Ještě při ústním jednání dne 28. 5. 2021 žalovaná doplnila, že z dosavadního obsahu spisu vyplývá, že žalobce a) je profesionál, že z veřejně přístupných údajů v katastru nemovitostí bylo patrné, že na předmětném bytě vázne zástavní právo [právnická osoba] a že bylo zřejmé, že žalované běžel čas, neboť [právnická osoba] by mohla přistoupit k exekuci. Žalobce a) navíc stanovil nepřiměřeně vysokou šestiměsíční kauci. V podání ze dne 24. 6. 2021 (č. l. 287-289 spisu) žalovaná uvedla, že pokud nebude smlouva o převodu jednotky ze dne 14. 8. 2014 posouzena jako lichevní, je třeba ji posoudit jako rozpornou s dobrými mravy. Žalobce a) coby profesionál zneužil tísně žalované, věděl, že se žalované nachyluje lhůta k získání financí pro [právnická osoba], která měla notářské zápisy s přímou vykonatelností, a pokud by žalovaná svoje závazky v řádech týdnů nevyplatila, hrozil dražebního prodej předmětného bytu, žalobce a) měl dokumentaci s [právnická osoba] k dispozici. Když žalovaná smluvní ujednání podepisovala, zbývalo jí již jen několik dní do okamžiku, kdy by mohla [právnická osoba] byt dražebně prodat. Pro žalobce a) byla situace extrémně výhodná, proto byt koupil jako fyzická osoba. Pokud by se jednalo o běžný obchod, koupila by byt příslušná franšíza, společnost žalobce a) však vyinkasovala ještě 72 000 Kč. Ze strany žalované šlo de facto o spotřebitelskou smlouvu. Předchozí zájemce o byt, navíc z úmyslu byt koupit ustoupil. Žalobce a) se specializuje na techniky snižování cen nemovitostí, nemovitost by měla cenu troj až čtyřnásobně vyšší, žalovaná uzavírala smluvní ujednání ve stavu silného rozrušení a tísně.

8. Při prvním ústním jednání dne 13. 10. 2020 účastnici činili nesporným, že žalobci jsou vlastníky předmětného bytu a že doba nájmu byla sjednána do 31. 8. 2019. Mezi účastníky také nebylo sporu o tom, že žalobci odstoupili od smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 14. 8. 2014.

9. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

10. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] z 22. 12. 2020 (č. l. 159 spisu), soud zjistil, že uvedená obchodní korporace se zabývá pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Ze smlouvy o úvěru [číslo] z 3. 2. 2014 (č. l. 160-165 spisu), včetně dodatku č. 1-3, soud zjistil, že na jejím základě poskytla [právnická osoba] žalované spotřebitelský úvěr ve výši 800 000 Kč. Částka měla být čerpána ve třech fázích – v částkách 480 000 Kč, 12 000 Kč a 308 000 Kč. Částka ve výši 20 000 Kč měla být žalované vyplacena v den podpisu smlouvy a zbývající finanční prostředky určené na výplatu první části úvěru měly být uhrazeny na závazek žalované, pro který byla soudním exekutorem [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad], vedena exekuce pod sp. zn. 092 EX 66/2007, na závazek žalované, pro který byla soudní exekutorkou [titul] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad] [anonymizováno], vedena exekuce pod sp. zn. 091 EX 07160/2010 a na závazky žalované, pro které byla soudním exekutorem [titul] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad] [anonymizována dvě slova] vedena exekuce pod sp. zn. 081 EX 1405/11 a sp. zn. 081 EX 18202/12. Druhá část úvěru měla být vyplacena převodem do dvou pracovních dnů od podání návrhu na vklad zástavního práva zajišťujících úvěr. Částí finančních prostředků určených na výplatu druhé části úvěru měl být uhrazen závazek vůči [jméno] [příjmení] ve výši 12 000 Kč. Třetí část úvěru měla být vyplacena po vkladu zástavního práva zajišťujícího úvěr do katastru nemovitostí. Částka 10 000 Kč měla být vyplacena žalované v hotovosti, zbylá část na bankovní účet. Výpůjční úroková sazba činila 3 % měsíčně, za uzavření smlouvy měla žalovaná zaplatit poplatek 26 000 Kč a zavázala se vrátit věřiteli 970 000 Kč, z toho poplatek za uzavření smlouvy 26 000 Kč a úroky 144 000 Kč v šesti měsíčních splátkách po 24 000 Kč, první splátka úroků byla splatná 19. 3. 2014, každá další splátka úroků byla splatná splatné k 25. dni v měsíci, počínaje dubnem 2014. Jistina byla splatná jednorázovou splátkou spolu s poslední šestou splátkou úroků. V případě prodlení vznikl věřiteli nárok na smluvní pokutu ve výši 0,2 % z jistiny za každý započatý den prodlení.

11. Ze smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti, uzavřené mezi [právnická osoba] a žalovanou ze dne 3. 2 2014 (č. l. 176-181 spisu, obsahově shodná jako na č. l. 121-124 spisu) včetně návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí ve prospěch [právnická osoba] (č. l. 185-187 spisu) a informace o vyznačení plomby od [stát. instituce], [anonymizováno] [obec] z 5. 2. 2014 (č. l. 188 spisu) soud zjistil, že na jejím základě bylo zřízeno zástavního práva k předmětnému bytu ve prospěch [právnická osoba] k zajištění dluhů vyplývajících ze smlouvy o úvěru ve výši 800 000 Kč a budoucích dluhů, sestávajících z případné uplatněné smluvní pokuty až do výše 1 752 000 Kč, vznikající do data 25. 8. 2017 a jednorázové smluvní pokuty do částky 80 000, Ve smlouvě byly uvedeny nařízené exekuce ve vztahu k předmětnému bytu, a to nařízená exekuce [titul] [jméno] [příjmení] na základě usnesení soudu o nařízení exekuce z 24. 01. 2013, zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 5 504 Kč [část názvu právnické osoby] na základě exekučního příkazu z 20. 2. 2013, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti z 26. 3. 2013, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti z 18. 4. 2013, zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 55 590 Kč ve prospěch [právnická osoba] na základě exekučního příkazu z 18. 4. 2013, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti z 15. 8. 2013, zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 5 000 Kč ve prospěch [právnická osoba] na základě exekučního příkazu z 18. 10. 2013, zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 5 000 Kč ve prospěch [právnická osoba] na základě exekučního příkazu z 9. 12. 2013, zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 9 660 Kč pro [titul]. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] na základě exekučního příkazu z 22. 8. 2013. Pokud by se dluh ze smlouvy o úvěru stal splatným, byl zástavní věřitel oprávněn se uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy ve formě přímého prodeje zástavy třetí osobě. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V -5205 2014 -101 (č. l. 189 spisu) ze kterého vyplývá, že ve vztahu k předmětnému bytu byl do katastru nemovitostí zapsán nový stav zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 800 000 Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 1 752 000 Kč, vzniklé do 25. 8. 2017 ve prospěch [právnická osoba], na základě smlouvy o zřízení zástavního práva z 3. 2. 2014.

12. Z notářského zápisu z 3. 2. 2014, sp. zn. NZ 123/ 2014, N 129/2014 (č. l. 190 až 197 spisu) soud zjistil, že jeho účastníky byly oprávněný [právnická osoba], za kterou jednal na základě plné moci [jméno] [příjmení], a žalovaná jako povinná. V zápisu bylo konstatováno že [právnická osoba] uzavřela s žalovanou smlouvu o spotřebitelském úvěru z 3. 2. 2014 na částku ve výši 800 000 Kč. V uvedené souvislosti byla uzavřena dohoda se svolením k vykonatelnosti notářského zápisu ve prospěch oprávněné [právnická osoba] proti povinné žalovaná na základě smlouvy o úvěru z 3. 2. 2014. V dohodě je uvedeno, že žalovaná je povinna [právnická osoba] zaplatit částku ve výši 800 000 Kč nejpozději do 25. 8. 2014, a do tohoto data má rovněž uhradit úroky ve výši 144 000 Kč. Je zde rovněž obsaženo svolení k vykonatelnosti, ve kterém žalovaná jako osoba povinná uvádí, že souhlasí s tím, aby podle tohoto notářského zápisu proti ní byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí, a aby tento notářský zápis byl exekučním titulem tak, aby osoba oprávněná mohla vůči ní vést bez předchozí žaloby výkon rozhodnutí nebo exekuci spočívající ve vymožení dlužných peněžních částek. Z notářského zápisu ze dne 27. 1. 2014, sp. zn. NZ 104/ 2014, N 112/2014 (č. l. 198 až 199 spisu) plyne, že za [právnická osoba] je oprávněn jednat [jméno] [příjmení]. V notářském zápisu ze dne 22. 4. 2014, sp. zn. NZ 602/ 2014, N 650/2014 (č. l. 204 až 210 spisu) týkajícího se týchž osob (v souvislosti s dodatkem č. 2 ke smlouvě o úvěru z 3. 2. 2014) je rovněž obsažena dohoda se svolením k vykonatelnosti notářského zápisu, jsou zde shrnuty údaje ze smlouvy o úvěru mezi žalovanou a [právnická osoba]. V dohodě se svolením k vykonatelnosti se uvádí, že [celé jméno žalované] je povinna zaplatit peněžní prostředky ve výši 800 000 Kč a úrok ve výši 144 000 Kč nejpozději dne 25. 9. 2014. I podle tohoto notářského zápisu mohl proveden proti žalované výkon rozhodnutí a vedena exekuce a notářský zápis byl exekučním titulem. Z výzvy k předložení pojistné smlouvě a vinkulace pojistného plnění od [právnická osoba] pro žalovanou (č. l. 219 spisu), vyplývá, že žalovaná byla vyzvána žalovaná, aby předložila pojistnou smlouvu a potvrzení o vinkulaci ve vztahu k předmětnému bytu, jinak jí hrozilo, že bude muset uhradit smluvní pokutu ve výši 80 000 Kč.

13. Na základě plné moci z 22. 10. 2019 žalobci zmocnili [titul] [jméno] [příjmení] k jednání ve věci ukončení nájmu bytu [číslo] v [katastrální uzemí], obci [obec] a jeho vyklizení dne 22. 10. 2019. Bytová jednotka [číslo] se nachází v budově [č. p.] na pozemku parc. [číslo] je ve společném jmění žalobců a je zapsána Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy] na [list vlastnictví], nemovitost zatěžuje zástavní právo smluvní ve prospěch [jméno] [příjmení], [datum narození] pod pohledávku ve výši 1 127 400 Kč a budoucí pohledávky do výše 400 000 Kč.

14. Žalobci nabyli předmětný byt na základě smlouvy kupní ze 14. 8. 2014 s právními účinky zápisu ke dni 20. 8. 2014, zápis byl proveden 15. 9. 2014. U bytu je evidována rovněž smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 14. 8. 2014 s právními účinky zápisu ke dni 14. 8. 2014 (viz zápis byl proveden dne 12. 9. 2014 (viz výpis z katastru nemovitostí k bytové jednotce [číslo] nacházející se v budově [č. p.], stojící na pozemku parc. [číslo] [list vlastnictví] vedený KÚ pro [anonymizováno] [část Prahy] ze dne 22. 10. 2019).

15. Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze 14. 8. 2014 uzavřené mezi žalovanou coby prodávající a žalobci coby kupujícími soud zjistil, že žalovaná nabyla předmětnou bytovou jednotku na základě usnesení soudu o dědictví ze dne 18. 4. 2012, sp. zn. 13 D 576/2011-51, které nabylo právní moci dne 26. 6. 2012. Kupní ceny byla sjednána na částku ve výši 1 200 000 Kč, žalobci zaplatili straně žalované před podpisem smlouvy část kupní ceny ve výši 72 600 Kč, zbývající část kupní ceny ve výši 1 127 400 Kč měla být žalobci prostřednictvím půjčky od [jméno] [příjmení], RČ [číslo]. Část složené kupní ceny ve výši 824 000 Kč měla být vyplacena advokátní kanceláři zástavního věřitele společnosti [právnická osoba], část složené kupní ceny ve výši 25 293 Kč měla být vyplacena advokátní kanceláří žalobců jako úhrada jistoty a nájemného za první měsíc užívání nemovitosti žalovanou, zbývající část kupní ceny ve výši 215 686 Kč měla být vyplacena advokátní kanceláří žalované. Žalobci vzali na vědomí, že na nemovitostech vázne zástavní právo ve prospěch [právnická osoba] k zajištění pohledávky žalované ve výši 800 000 Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 1 752 000 Kč vzniklé do 25. 8. 2017.

16. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 14. 8. 2014 soud zjistil, že ji uzavřeli žalobci jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce. U žalované byla uvedena adresa [adresa žalované]. Žalobci přenechali žalované do nájmu bytovou jednotku [číslo] v prvním nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalované], a to od 1. 9. 2014 do 31. 8. 2019 za nájemné ve výši 6 056 Kč měsíčně. Jednalo se o byt o velikosti 2+1, skládající se z kuchyně, 2 pokojů, koupelny, WC, předsíně a sklepu. Záloha do fondu oprav činila 1 056 Kč, peněžitá jistota činila 18 168 Kč. Bylo sjednáno, že v důsledku původního vlastnictví bytu nájemcem nedochází k přehlašování odběru elektrické energie a plynu, které zůstávají vedeny na nájemce, a jejich úhrada není zahrnuta do nájemného, zálohy na služby činily 1 069 Kč, nájemné bylo splatní do 25. dne v měsíci předcházejícího měsíce, za který se nájemné platí. Žalovaná vzala na vědomí, že výše nájmu je nižší než je standardní tržní nájemné v dané lokalitě pro danou velikost bytu, stejně tak doba nájmu za snížené nájemné je delší než je standardem (č. l. V odst. 5). Podle č. l. VII odst. 1 měl nájem bytu zaniknout uplynutím doby, dohodou smluvních stran nebo písemnou výpovědí. Podle č. l. VII odst. 3 smluvní strany si měly zasílat písemná oznámení na posledně uvedenou adresu, písemnost měla být doručena, jakmile ji druhá strana převzala, právní účinky doručení písemnosti mělo i odmítnutí zásilky. Podle č. l. VIII odst. 1 v případě ukončení nájemního vztahu byla žalovaná povinna bez odkladu byt vyklidit a předat ho zpět žalobcům ve stavu, v jakém ho převzala.

17. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 14. 8. 2014 soud zjistil, že ji uzavřeli žalobci jako budoucí prodávající a žalovaná jako budoucí kupující. Žalobci prohlásili, že na základě kupní smlouvy ze dne 14. 8. 2014 se stanou v rámci jejich společného jmění manželů výlučnými vlastníky předmětného bytu. Obě strany smlouvy prohlásili, že spolu dne 14. 8. 2014 řádně uzavřeli nájemní smlouvu na předmět převodu na dobu určitou od 1. 9. 2014 do 31. 8. 2019, smluvní strany se dohodly, že uzavřou nejdříve 1. 9. 2017, nejpozději do 1. 9. 2019 smlouvu kupní na předmět převodu za kupní cenu ve výši 1 500 000 Kč, a to bezodkladně na základě výzvy kterékoli smluvní strany, kupní cena měla být zaplacena do 10 pracovních dnů od uzavření kupní smlouvy, nebylo právem žalobců, aby se domáhali uzavření kupní smlouvy dříve než 1. 9. 2019, žalované toto právo svědčilo, ne však dříve, než po 1. 9. 2017. Žalobci měli možnost od smlouvy odstoupit, pokud by nedošlo do 1. 9. 2019 k uzavření předmětné smlouvy kupní z důvodu výhradně na straně žalované, přestože by byla k uzavření předmětné smlouvy kupní řádně a včas vyzvána. Žalobci mohli od smlouvy odstoupit také tehdy, pokud by žalovaná byla v prodlení s platbou nájemného a záloh na služby dle nájemní smlouvy, tak že by dluh dosáhl nebo překročil částku v součtu tří měsíčních nájmů a záloh na služby a pokud by neuhradila svůj závazek ani ve lhůtě 15 pracovních dnů od písemné výzvy žalobců. Pokud by nedošlo do 1. 9. 2019 k uzavření smlouvy kupní dle této smlouvy z důvodu na výhradě straně žalobců, přestože by byli k uzavření předmětné smlouvy kupní řádně a včas vyzváni, a bez zavinění žalované, měla žalovaná nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč a zároveň měla možnost od smlouvy odstoupit, nebo se domáhat uzavření kupní smlouvy soudní cestou.

18. Z listiny označené jako vyklizení bytu a výzva k úhradě dluhu ze dne 22. 10. 2019 soud zjistil, že byla adresována žalované na adresu [adresa žalované]. Zástupkyně žalobců v ní uvedla, že v zastoupení žalobců upozorňuje žalovanou na to, že bytovou jednotku užívá od 1. 9. 2019 bez právního titulu, že její povinností bylo byt opustit a předat žalobcům do 31. 8. 2019, že dluh na nájemném činí částku ve výši 67 432 Kč. Žalovaná byla vyzvána, aby nejpozději do poloviny listopadu 2019 předmětný byt opustila a předala žalobcům a aby do konce listopadu 2019 uhradila dluh ve výši 67 432 Kč, jinak budou zájmy žalobců bráněny soudní cestou. Dopis byl posílán na adresu trvalého bydliště a na emailovou adresu a žalovaná byla vyzvána, aby právní zástupkyni žalobců napsala, na jakou adresu si přeje zasílat poštu. V listině bylo rovněž uvedeno, že k ní je připojena plná moc právní zástupkyně žalobců. Zásilka byla převzata do přepravy 6. 11. 2019 (viz podací stvrzenka s datem 6. 11. 2019 - RR045564568CZ), 7. 11. 2019 byla připravena k doručení, doručována byla 7. 11. 2019, stejného dne byla uložena z důvodu nezastižení žalované, stejného dne 7. 11. 2019 byl doručen žalované email, neúspěšný pokus o doručení a uložení zásilky, 20. 11. 2019 byla žalovaná upozorněn, že se blíží konec úložní doby, 24. 11. 2019 byla přijata žádost o změnu doručení a prodloužena úložní doba zásilky do 10. 12. 2019, požadavek o prodloužení úložní doby byl přijat 25. 11. 2019 a zásilka byla dodána 10. 12. 2019, což je datum, do kterého byla uložena na poště (viz sledování zásilky RR045564568CZ).

19. Z emailu z adresy [email] ze dne 22. 10. 2019 adresovaného na adresu [email] (č. l. 57-58 spisu) soud zjistil, že zástupkyně žalobců sdělila žalované, že k emailu připojila dopis, který byl posílán i doporučenou poštou, požádala o zprávu, kdy žalovaná byt opustí a předá žalobcům, a kdy zaplatí dluh. Email obsahoval dvě přílohy, z níž jednou byla výzva k vyklizení a zaplacení a druhou plná moc. Dopisem z 20. 12. 2019 žalovaná potvrdila, že převzala dopis z 22. 10. 2019 dne 10. 12. 2019, nebyla k němu však připojena plná moc. Uvedla, že dluh neuznává a že nájem, služby i zálohy platí řádně a včas. Zásilka byla dána na poštu dne 27. 12. 2019 (viz podací stvrzenka z 27. 12. 2019).

20. Z usnesení ze dne 4. 5. 2020 vydaného soudním exekutorem [titul] [jméno] [příjmení], [titul] pod č. j. 067 EX 10117/15-145, vyrozumění o právní moci soud zjistil, že v exekuční věci vedené pod sp. zn. 067 EX 10117/15 se stal pravomocným a vykonatelným rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 26. 6. 2014, č. j. 5 C 132/2014-50 ve věci oprávněného [anonymizována tři slova] [obec] proti žalované, zbývající dlužná částka činila 173 720,08 Kč. Z usnesení ze dne 4. 5. 2020 č. j. 067 EX 10117/15-145 soud zjistil, že soudní exekutor [titul] [jméno] [příjmení], [titul] rozhodl ve věci exekuce oprávněného [anonymizována tři slova] [obec] proti žalované o provádění srážek ze mzdy s tím, jistina činila 98 400 Kč. Z usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 9. 11. 2016, č. j. 35 EXE 2066/2015-21 soud zjistil, že návrh žalované na zastavení této exekuce byl zamítnut. Z usnesení soudního exekutora [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 24. 4. 2020, č. j. 144 EX 3479/12-98 soud zjistil, že exekutor byl pověřen provedením exekuce podle rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 9. 12. 2011, č. j. 4 EC 461/2011-25 ve věci oprávněného [právnická osoba] proti žalované k vymožení povinnosti zaplatit částku 968 Kč s příslušenstvím a náklady řízení ve výši 6 420 Kč, byla nařízena exekuce srážkami ze mzdy, na pohledávku bylo vymoženo 1 573 Kč, v exekuci zbývalo 16 943,04 Kč. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 z 9. 12. 2011, č. j. 4 EC 461/2011-25 soud zjistil, že žalované bylo uloženo zaplatit částku 968 Kč a náklady řízení 6 420 Kč jako dlužného jízdného a přirážky k jízdnému. Z usnesení soudního exekutora [titul] [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne 23. 3. 2020, č. j. 150 EX 498/12-93 soud zjistil, že uvedený soudní exekutor podle vykonatelného rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 z 9. 9. 2011, č. j. 11 C 94/2011-22 pro vymožení pohledávky oprávněného [anonymizována dvě slova] proti žalované rozhodl tak, že sděluje plátci mzdy, že prozatím bylo z pohledávky vymoženo 6 992 Kč, zbývá srazit 17 094,80 Kč. Vyrozuměním o nabytí právní moci ze dne 11. 5. 2020 soudní exekutor [titul] [titul]. [jméno] [příjmení] sdělil, že na pohledávce zbývá včetně příslušenství a nákladů exekuce uhradit 12 526,40 Kč. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu z 9. 9. 2011, č. j. 11 C 94/2011-23 soud zjistil, že Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl proti žalované rozsudkem pro zmeškání ve prospěch [anonymizována dvě slova] o zaplacení částky 11 490 Kč a nákladů řízení. Z usnesení soudního exekutora [titul] [jméno] [příjmení] z 6. 5. 2020 č. j. 203 EX 42898/19-21 soud zjistil, že soudní exekutor JUDr. [jméno] [příjmení] byl pověřený provedením exekuce k vymožení podle pravomocných a vykonatelných rozhodnutí, kterým byl rozsudek ze 17. 6. 2019, č. j. 8 C 49/2019-42 k uspokojení pohledávky oprávněného [právnická osoba] proti žalované v částce 18 452,26 Kč. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 17. 6. 2019, č. j. 8 C 49/2019-42 soud zjistil, že uvedený soud uložil žalované zaplacení částky 18 452,26 Kč a nákladů řízení rozsudkem pro uznání.

21. Z e-mailové korespondence za období od 28. 5. 2019 do 5. 8. 2020 mezi [anonymizována dvě slova] v [obec] a žalovanou soud zjistil, že žalovaná má dluh u [anonymizována dvě slova] v [obec] ve výši 1 418 Kč. Ze smlouvy o půjčce ze dne 29. 9. 2020 uzavřené mezi žalovanou a [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem [adresa], soud zjistil, že [jméno] [příjmení] na splacení dluhu na nájemném za byt v [adresa] [anonymizováno], [obec a číslo] půjčil žalované částku 34 000 Kč, kterou se žalovaná zavázala splatit do 31. 12. 2020. Ze smlouvy o půjčce ze dne 1. 5. 2011 uzavřené mezi [titul]. [jméno] [příjmení] a žalovanou soud zjistil, že v období od října 2005 do června 2010 půjčila [jméno] [příjmení] žalované postupně finanční prostředky určené na úhradu nákladů spojených s péčí s léčbou paní [jméno] [příjmení] v celkové výši 102 000 Kč, žalovaná dluh uznala a zavázala se jej splácet, jakmile jí to finanční situace dovolí a podaří se jí nastoupit do řádného zaměstnání. Z dodatku ke smlouvě o půjčce z 2. 10. 2012 uzavřeného mezi [titul]. [jméno] [příjmení] a žalovanou jako dodatku ke smlouvě o půjčce z 1. 5. 2011 soud zjistil, že do 2. 10. 2012 bylo uhrazeno 18 000 Kč, zbytek dlužné částky činil 84 000 Kč, předmětem dodatku bylo převzetí zbytku dluhu žalované vůči [titul] [jméno] [příjmení] založeného smlouvou o půjčce z 10. 1. 2020, zbývající výše dluhu činila 197 000 Kč. Z dohody o srážkách ze mzdy ze dne 1. 12. 2012 soud zjistil, že byla uzavřena mezi [titul]. [jméno] [příjmení] a žalovanou s odkazem na smlouvu o půjčce z 1. 5. 2011, která byla upravena dodatkem z 2. 10. 2012, který se týkal výše dlužné částky, která ke 2. 10. 2012 činila 281 000 Kč, žalovaná se v dohodě zavázala splácet dlužnou částku ve splátkách prováděných srážkami ze mzdy. Z dodatku k dohodě o srážkách ze mzdy z 23. 4. 2019, uzavřené mezi [titul]. [jméno] [příjmení] a žalovanou, odkazující na dodatek k dohodě o srážkách ze mzdy z 1. 12. 2012 uzavřený 23. 4. 2019 soud zjistil, že dlužná částka činila 261 200 Kč. Z dodatku č. 2 k dohodě o srážkách ze mzdy z 21. 3. 2020 soud zjistil, že dlužná částka činila 216 260 Kč. Ze smlouvy o půjčce z 21. 7. 2011 uzavřené mezi [titul] [jméno] [příjmení] a žalovanou, soud zjistil, že [titul] [jméno] [příjmení] půjčila žalované částku 125 000 Kč. Z dohody o srážkách ze mzdy z 18. 12. 2012 soud zjistil, že plátce mzdy žalované byla [právnická osoba], z dodatku k dohodě o srážkách ze mzdy bez data vyhotovení, soud zjistil, že nadále novým zaměstnavatelem žalované bylo [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], které mělo provádět srážky ze mzdy. Z rozhodnutí Úřadu práce ČR z 27. 10. 2020 soud zjistil, že žalované byla přiznána podpora v nezaměstnanosti v částce 11 697 Kč měsíčně po dobu prvních 2 měsíců, od 8. 7. 2020 ve výši 8 997 Kč měsíčně po dobu dalších 2 měsíců a ve výši 8 098 Kč měsíčně po zbývající podpůrčí dobu. Proti žalované bylo u Obvodního soudu pro Prahu 3 vedeno desítky soudních a exekučních řízení (viz výpis řízení vedených proti žalované u Obvodního soudu pro Prahu 3 na č. l. 82-83 spisu a sdělení exekutorské komory z 18. 11. 2020 na č. l. 86-89 spisu). Ze smlouvy o zprostředkování spotřebitelského úvěru z 23. 12. 2013 uzavřené mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] (č. l. 217-218 spisu) vyplývá, že [jméno] [příjmení] se zavázal obstarat pro žalovanou možnost uzavřít smlouvu o úvěru. Z listiny informace k úhradě plateb a bankovní spojení od [právnická osoba], z 31. 1. 2014 (č. l. 220 spisu) a výzvy k doplacení dluhu z 31. 1. 2014 (č. l. 221 spisu) sud zjistil, že v těchto dokumentech je vyzvána žalovaná, aby uhradila dlužné částku ve prospěch [právnická osoba] ve výši 35 820 Kč do tří dnů. Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 z 6. 5. 2014, č. j. 23 C 31/2012-60 (č. l. 222 až 223 spisu) byl zrušen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3 pro zmeškání a ve prospěch [anonymizováno], [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], proti žalované o zaplacení částky 536 Kč, neboť žaloba byla vzata zpět a žalovaná dlužnou jistinu uhradila. Z e-mailu z adresy stopexekucim adresovaného žalované z 6. 3. 2014, vyplynulo, že žalované byla činěna nabídka na pomoc se zadlužením z internetové stránky [webová adresa]. V e-mailu z adresy [email] z 19. 3. 2014 na (č. l. 226 až 227 spisu) potvrzuje společnost [právnická osoba], žalované přijetí žádosti o úvěrové služby na částku ve výši 110 000 Kč splatnou v průběhu 15 let. Z listiny označené jako Půjčka na dluhy a exekuce vyplývá, že se jedná o leták od společnosti nabízející oddlužení bytů, domů a pozemků. Z listiny nazvané Já nechci z domu pryč, jak na to? z 8. 7. 2014 vyplývá, že žalovaná byla oslovena [jméno] [příjmení] s tím, že jí nabízí přefinancování drahých půjček nebo nevýhodných zástav, stejně jako v totožní listině ze 4. 7. 2014 (č. l. 230 spisu). V listině od [právnická osoba], z 12. 04. 2013 (č. l. 231 spisu), je žalované nabízeno umoření finančních závazků a záchrana obstavené nemovitosti v [katastrální uzemí]. Úvěr nabídla žalované také 16. 4. 2013 [právnická osoba] (listina na č. l. 232 spisu) a možnost vyřešení exekucí [právnická osoba] (listina na č. l. 234 spisu), rovněž [právnická osoba], nabízela žalované 12. 4. 2013, vyřešení exekucí na její nemovitosti a poskytnutí úvěru až do výše 3 000 000 Kč (listina na č. l. 205 spisu).

22. Z potvrzení o provedení platby soud zjistil, že 15. 1. 2019 byla uhrazena žalovanou žalobcům částka 2 834 Kč, 2. 5. 2019 částka 14 796 Kč, 21. 5. 2019 částka 7 166 Kč, 16. 9. 2019 částka 14 661 Kč, 24. 9. 2019 částka 15 000 Kč a 12. 10. 2020 částka 29 591 Kč, splátky byly hrazeny na účet č. [bankovní účet] uvedený ve smlouvě o nájmu bytu ze dne 14. 8. 2014.

23. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] z 21. 12. 2020 (č. l. 135 spisu), vyplývá, že společníkem a jednatelem této společnosti je žalobce a). Z úplného výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] ze dne 21. 12. 2020 (č. l. 136-138 spisu) plyne, že předchozí obchodní firma realitní kanceláře [právnická osoba] byla [právnická osoba].

24. Z obsahu internetové stránky [webová adresa] [anonymizována dvě slova] ze 7. 12. 2020 (č. l. 100-102 spisu) a z listiny [anonymizováno] [celé jméno žalobce] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [obec] ze 7. 12. 2020 (č. l. 105 spisu) soud zjistil, že žalobce se věnuje obchodu s nemovitostmi od roku [rok], provozuje realitní kancelář, pořádá kursy investování do nemovitostí a začínal v realitní kanceláři [anonymizováno].

25. Z e-mailové korespondence z období 8. 4. 2014 – 10. 4. 2014 (č. l. 141-158 spisu) soud zjistil, že [titul]. [jméno] [příjmení] dne 8. 4. 2014 žalovanou požádala o zaslání všech dostupných dokumentů a v e-mailu ze dne 10. 4 2014 sdělila, že žalované, že zjisti, co se dá a ozve se. E-mailem z 10. 4. 2014 (č. l. 142-143 spisu) sdělila žalovaná [titul]. [příjmení], že řeší svoji situaci u různých společností s tím, že je jedním z řešení má být americká hypotéka a že žádá o vysvětlení této možnosti s tím, že splátka by mohla být 5 000 Kč, zda tedy tento instrument správně pochopila tak, že by si brala půjčku osobně na sebe na koupi nemovitosti to je, mohla by vlastníkovi,„ nájmem“ splácet svůj byt, doplatit cenu půjčky najednou a po čtyřech až pěti letech by byly registry čisté. Z e-mailu od [anonymizováno] [příjmení] ze dne 7. 5. 2014 (č. l. 144 spisu), soud zjistil, že žalované byl dne 7. 5. 2014 zaslán návrh investiční společnosti v [země] dne 7. 5. 2014 nabízející půjčky pro klienty, kteří jsou ve vážné finanční situaci. V e-mailu z 6. 6. 2014 (č. l. 145 spisu) [titul]. [příjmení] sdělila žalované, že děkuje za zaslání všech materiálů, které si dá dohromady a že pan [příjmení] dostal pokyn, aby si začal zařizovat hypotéku. Emailem z 9. 6. 2014 (č. l. 146-147 spisu) sdělila žalovaná [titul]. [příjmení], že do usnesení o náhradě nákladů řízení zvažuje podat odvolání, zaslala informace i ke skončenému sporu s [anonymizováno], odkázala na další řízení vedená u Obvodního soudu pro Prahu 3, kdy v jednom z nich byl vydán rozsudek pro zmeškání, a ptala se [titul]. [příjmení], jaký má názor na případné odvolání. Emailem 10. 6. 2014 sdělila [titul]. [příjmení] žalované, že stále platí nabídka na odkoupení bytu za dohodnutých podmínek s tím, že předloží nabídku panu [příjmení] a jeho zástupci. Dalším emailem z 10. 6. 2014 (č. l. 149 spisu) doporučila [titul]. [příjmení] žalované, aby si došla na místně příslušný soud a požádala o lustraci osoby dále, aby oslovila [anonymizováno], uvedla, že udělá maximum, aby byt prodala, a aby se mohla žalovaná zbavit většiny dluhů s tím, že má ještě jednoho možného kupce. Emailem z 10. 6. 2014 (č. l. 150 spisu) sdělila žalovaná [titul]. [příjmení], že jí přeposlala přehled o zbytku sporů, s tím, že má objednány další spisy k nahlédnutí u Obvodního soudu pro Prahu 3 a u Městského soudu v Praze, že plánuje navštívit [anonymizováno]. Dále uvedla, že má za to, že probíhající spory by již stav v katastru nemovitostí ohrozit, hrozbou byly jedině dvě exekuce. V emailu z 25. 6. 2014 (č. l. 154 spisu) sdělila [titul]. [příjmení] žalované, že už zbývajíc pouze 2 dny s tím, že je potřeba opatřit výpisy ze soudu. Emailem ze 7. 8. 2014 (č. l. 155 spisu) požádala [titul]. [příjmení] žalovanou o dodání potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ, vyúčtování energií za poslední tři roky, vyúčtování vůči SVJ za poslední tři roky, poslední předpis poplatků od SVJ, potvrzení o členství v družstvu a nabývací titul. V emailu z 8. 8. 2014 (č. l. 156 spisu) sdělil žalobce a) [titul]. [příjmení] a žalované, že energie není třeba přepisovat a že kupní smlouva, úschovní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí by měla být hotová v pondělí. V emailu z 8. 8. 2014 (č. l. 157 spisu) sdělila žalovaná, že všechny vyúčtované částky za elektřinu byly zaplacené. Emailem z 11. 8. 2014 (č. l. 156 spisu) zaslal žalobce a) žalované návrh nájemní smlouvy, kde je uvedeno datum počátku nájmu od 1. 9., přestože žalobci se vlastníky měli stát asi k 18. až 20. 8., kdy měl být podán návrh na vklad. V návrhu vyplnil nájemné ve výši 5 000 Kč, které bylo formálně navýšeno o fond oprav ve výši 1 059 Kč, a o stejnou částku pak byly sníženy poplatky na 1 042 Kč. Byla stanovena šestiměsíční kauce ve výši 36 336 Kč a placení nájemného k 25. dni předcházejícího měsíce. Vše by mělo být zaplaceno z kupní ceny nemovitosti rovnou z úschovy, tedy první platba žalobcům by šla až 25. 9 ve výši 7 098 Kč jako nájemné na říjen.

26. Z tržního odhadu nemovitosti z 22. 12 2020 (č. l. 236) vypracovaného [jméno] [příjmení], jednatelem společnosti [právnická osoba], soud zjistil, že podle něho měla tržní cena předmětné bytové jednotky v roce 2014 činit 4 356 000 Kč, a že dle cenové mapy se cena pohybovala ve výši 66 000 Kč 1 m2.

27. Podle odhadu tržní ceny nemovitosti od [právnická osoba] ze 4. 1. 2021 (č. l. 245 spisu) činila ke dni 14. 8. 2014 obvyklá tržní cena nemovitosti částku ve výši 3 450 000 Kč.

28. Podle odhadu tržní ceny nemovitostí od [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] ze 4. 1. 2021 (č. l. 247-249 spisu) činila ke dni 14. 8. 2014 průměrná tržní cena bytu 3 968 000 Kč.

29. Dopisem Společenství vlastníků [ulice a číslo] ze dne 21. 1. 2021 (D1) bylo žalobci a) sděleno, že plynová přípojka, plynové rozvody, plynová zařízení jsou dlouhodobě v havarijním stavu a že ve vztahu k odpadům a stoupačkám se problémy datují již od roku 2000, kdy bývalí vlastníci bytu odmítli nechat provést výměnu stoupaček, která se realizovala v celém domě. Poté následovala vodovodní havárie.

30. Podle tržního posouzení nemovitosti, zpracovaného aplikací [anonymizováno] 21. 12. 2020 ([anonymizována tři slova]), průměrná cena bytu v období od března 2014 do března 2015 činila 48 266 Kč za m2. Průměrná cena bytu v [adresa] [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] o rozloze 66 m, kategorie 2, v prvním podlaží, 2+1, činila za 1 m2 43 202 Kč a konečná vypočtená hodnota bytu tak činila 2 031 586 Kč.

31. Podle usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 z 18. 4 2012, č. j. 13 D 576/2011-51, hodnota předmětné bytová jednotky činila 2 000 000 Kč.

32. Posudkem číslo 86-2916/14 vyhotoveným [titul]. [jméno] [příjmení] 9. 8. 2014 ([anonymizováno]) bez doložky dle § 127a bylo provedeno ocenění nemovitosti k 8. 8. 2014 za účelem zjištění administrativní ceny pro daňové účely na částku ve výši 2 080 700 Kč.

33. Ze znaleckého posudku č. T012081/2021 ze dne 08. 01. 2021, vypracovaného [titul]. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že jeho účelem posudku bylo zjistit obvyklou cenu - tržní hodnotu předmětného bytu, zadavatelem byl žalobce a). Jako podklady pro vypracování posudku sloužily informace z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, platná cenová mapa stavebních pozemků, prohlášení vlastníka domu, podklady stažené z webových stránek [anonymizována dvě slova], inzeráty realitních společností a fotodokumentace. Poloha pozemku je vzhledem k vybavení službami výhodná, vyskytují se téměř kompletní v blízkém okolí, nejbližší zastávka hromadné dopravy je vzdálena do 200 m, přístup k pozemku je dobrý, po místní zpevněné komunikaci [ulice], parkování pro návštěvy je na komunikaci ztížené. Jedná se o řadový středový bytový dům, zděné cihelné konstrukce se šesti nadzemními podlažími. Počátek užívání spadá do období po první světové válce v roce 1927 Okna jsou dřevěná, špaletová, nedělená, vchodové dveře jsou z masivu, prosklené. Byt má podlahovou plochu 66 m2. Jedná se o byt o velikosti 2 + 1 umístěný v prvním nadzemním podlaží s kuchyní, dvěma pokoji, předsíní, koupelnou, WC, spíží, sklepem a topnými tělesy a zvonkem. K vlastnictví patří také spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech domu a pozemku parc. [číslo]. Byt je ve velmi špatném technickém a morálním stavu, jedná se hlavně o opotřebení prvků krátkodobé životnosti, okna, dveře, omítky, rozvody. Vybavení bytu je výrazně podstandardní a morálně dožilé. Podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. znalec dospěl k ceně ve výši 1 767 678,36 Kč. Při ocenění porovnávací metodou vzal znalec v úvahu byty v ulici [ulice] a okolí 5 km v osobním vlastnictví, cihlové, ve špatném stavu před rekonstrukcí a v dobrém stavu, a to jednak byt [číslo] v ulici [ulice], [obec a číslo], 3+kk , 65 m2, nabízený za cenu 5 895 000 Kč, nacházející se v druhém podlaží z celkem šesti, byt [číslo] na adrese [adresa], 2+kk , 46 m2 za cenu 4 500 000 Kč v prvním nadzemním podlaží udržovaného cihlového domu, byt [číslo] , 44 m2 za cenu 4 200 000 Kč v ulici [adresa], [obec a číslo], v prvním podlaží z celkem pěti, byt v ulici [ulice], 2+kk , 60 m2, nabízený za 3 991 000 Kč, v prvním podlaží z celkem pěti, byt 2+1 v [adresa] [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] [obec] za cenu 5 200 000 Kč v prvním podlaží z celkem sedmi. Jako koeficienty upravující cenu porovnávaných nemovitostí znalec vzal v úvahu koeficient zohledňující situování bytu v části obce, koeficient zohledňující konstrukční systém budovy a skladbu materiálů, koeficient vyjadřující celkovou vybavenost bytu a příslušenství, koeficient zohledňující stav zabudovaných konstrukcí oceňovaného bytu a budovy po stránce opotřebení jednotlivých konstrukcí, koeficient zohledňující výhody a nevýhody situování bytu v domě, koeficient, který zohledňuje ke dni ocenění právní vady oceňovaných nemovitostí, v tomto případě nájemní smlouvu na dobu určitou, předkupní právo, zástavní právo ve prospěch nebankovního rizikového subjektu, koeficient zohledňující možnost parkování vlastníků a návštěvníků, koeficient zohledňující inženýrské sítě zavedené do objektu a pozemku a koeficient zohledňující tepelně izolační vlastnosti stavby a doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu, za kterou se následně prodeje uskuteční včetně poplatků, tzv. korekční koeficient. Na základě toho dospěl znalec k minimální jednotkové ceně za metr čtvereční ve výši 35 857,61 Kč, průměrné jednotkové ceně za metr čtvereční ve výši 47 337,08 Kč, maximální jednotkové ceně za metr čtvereční ve výši 55 634,96 Kč. Průměrnou ceně za metr čtvereční, tj. 47 337,08 Kč, vynásobil 66 m2, čímž dospěl k výsledné porovnávací hodnotě ve výši 3 124 250 Kč. Jako nejprůkaznější z použitých způsobů ocenění vycházel způsob porovnávací tržní, neboť pro jeho použití byla dostupná četnost aktuálních porovnatelných hodnot, dalším způsobem ocenění bylo zjištění ceny podle cenových předpisů, které je vhodné pro daňové účely. Vzhledem k tomu, že bylo prováděno ocenění k roku 2014 byl v závěru použit HB index pro bytové jednotky od [anonymizována dvě slova] z 1. čtvrtletí roku 2020 a bylo použito také zjištění ceny podle cenových předpisů vhodné hlavně pro daňové účely. V posudku byly vyčteny rovněž negativní vlivy snižující cenu, a to skutečnost, že se jedná celkově o vybydlený byt ve velmi špatném stavu, jak vyplývalo z fotodokumentace, při delším užívání by bylo třeba provést zásadní opravy, rekonstrukce a modernizace a uvedení alespoň do standardního užívacího, což by vyžadovalo značné náklady, odhadem minimálně 400 000 Kč. Omezené vybavení bytu je morálně zastaralé, pozice bytu v domě, kdy podlaha bytu je přibližně v úrovni přilehlého terénu, byt je bez výhledu a je lehce přístupný nezvaným osobám. Byly zohledněny také právní vady, kdy v roce 2014 byla na byt uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou pěti let s výrazně nízkým nájemným 5 000 Kč měsíčně plus poplatky, předkupní právo na zpětný odkup za 1 500 000 Kč s tím, že na LV bylo uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch nebankovního subjektu [právnická osoba] Cena obvyklá k 8. 1. 2021, zjištěná porovnávacím tržním způsobem činila 3 124 250 Kč a podle cenového předpisu pouze informativně pro objednatele činila 1 767 680 Kč. Následně došlo k přepočtu obvyklé ceny k roku 2014, byl použit HB Index u [anonymizována dvě slova] pro bytové jednotky, který sleduje byty, rodinné domy a pozemky, a je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti [anonymizována dvě slova]. Na rozdíl od statistik založených například na nabídkových cenách, poskytuje HB Index odpovídající přehled o realizovaných transakcích s nemovitostmi. Na základě tohoto indexu dospěl znalec k tomu, že ke dni 20. 8. 2014 činila obvyklá cena - tržní hodnota částku po zaokrouhlení ve výši 1 885 700 Kč.

34. Z doplňku znaleckého posudku [titul]. [příjmení] představovaného tabulkou porovnávaných bytů na č. l. 315-316 spisu soud zjistil, že obsahuje mapu obsahující umístění srovnávaných bytů. Jednalo se o byty na následujících adresách: [ulice a číslo], [ulice a číslo], [ulice a číslo] [číslo], [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec]. Znalec dospěl k závěru, že průměrná cena za metr čtvereční činila 27 500 Kč, to znamená, pro předmětný byt o výměře 66 m2 činila 1 885 736 Kč. Znalec současně soudu předložil v rámci doplňku posudku kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotky uzavřenou ve vztahu k bytu [číslo] o výměře 45 m2, nacházejícím se v šestém nadzemním podlaží budovy [č. p.] s kupní cenou ve výši 3 800 000 Kč, kupní smlouvy o převodu jednotky [číslo] umístěné v třetím nadzemním podlaží domu o podlahové ploše 64,4 m2 s kupní cenou 1 020 557 Kč, kupní smlouvy ve vztahu k bytové jednotce [číslo] v katastrálním území Žižkov o výměře 83 m2 s kupní cenou xanon -101, kupní smlouvy ve vztahu k bytové jednotce [číslo] v domě [č. p.] na [část obce] o výměře 46 m2 s kupní cenou ve výši 2 000 000 Kč a smlouvu o převodu vlastnictví jednotky [číslo] v budově [adresa] na [část obce] týkající se bytu nacházejícího se ve třetím nadzemním podlaží na adrese [adresa], o výměře 45,40 metrů čtverečních, s kupní cenou ve výši xanon -101.

35. Při svém výslechu znalec [titul]. [příjmení] uvedl, že byty obsažení v tabulce jsou jiné byty, než byty obsažené v posudku. V tabulce jsou obsaženy byty, které byly skutečně prodány kolem srpna 2014, v posudku jsou porovnávány byty, nichž došlo k převodu v roce 2021, fotografie mu poskytl zadavatel posudku, místní šetření nebylo provedeno, se žalobcem a) mluvil telefonicky, informaci ohledně předkupního práva mu sdělil žalobce a), stejně jako výši sjednaného nájemného, informaci o zástavním právu čerpal z listu vlastnictví. K použitému indexu hypoteční banky uvedl, že [anonymizována dvě slova] má několik tisíc záznamů sjednaných obvyklých cen. K ocenění bytu ke dni 14. 8. 2014 prostřednictvím [právnická osoba] na 3 450 000, prostřednictvím realitní [anonymizována dvě slova] na 3 968 000 Kč a prostřednictvím [právnická osoba] na 4 356 000 Kč uvedl, že z realizovaných kuních smluv vyplývá, že uvedené ceny nemohou odpovídat realitě. V podstatě se závěry obou metod ocenění, a to zpětná prostřednictvím HB indexu tak i metoda prostřednictvím skutečně realizovaných obchodů sešly. Ke skutečnosti, že posudku uvedl, že snížil cenu o 20 % v souvislosti se skutečností, že se jedná o nabídky realitních kanceláří a jejich provize, že se jedná o metodu doporučenou [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [obec].

36. Znaleckým posudkem [osobní údaje žalované] [číslo] 31. 12. 2020 stanovil znalec [titul]. [jméno] [příjmení] obvyklé nájemného předmětné bytové jednotky k datu 20. 8. 2014 na částku 12 500 Kč měsíčně. Jednalo se byt o velikosti 2 + 1 s příslušenstvím, nacházející se v [obec], [katastrální uzemí] v [anonymizováno] ulici. Zadavatelem posudku byl žalobce a). Místní šetření vzhledem k probíhající pandemii Covid 19 nebylo provedeno. Nebylo však považováno za nezbytné, neboť datum ocenění bylo historické, stav bytu se tedy mohl v mezidobí změnit. Znalec vyšel primárně z tržních informací o porovnatelných bytech v [obec a číslo] [část obce], v podkladech předložených zadavatelem byl obsažen výpis z katastru nemovitostí k 5. 6. 2014, k 22. 10. 2019, smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze 14. 8. 2014, prohlášení vlastníka, smlouva o smlouvě budoucí kupní ze 14. 8. 2014, smlouva o nájmu bytu ze 14. 8. 2014, půdorys přízemního bytového domu, v němž se byt nachází a znalecký posudek z 9. 8. 2014, vypracovaný soudním znalcem, [titul]. [jméno] [příjmení]. Byt se nachází v prvním nadzemním podlaží, v lukrativní části města, je výborně dostupný pěšky i individuální a městskou hromadnou dopravou, dům je cihlový se šikmou střechou s jedním vchodem, disponuje šesti nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Dle zjištění soudního znalce, [titul]. [příjmení], a sdělení zadavatele, lze uvažovat o průměrném stavebně technickém stavu, byt má dispozici 2 + 1 s celkovou podlahovou plochou 66 m2 a sklep okolo 4,1 m2, tyto informace znalec čerpal z prohlášení vlastníka. Byt je vytápěn lokálním plynovým topením, byl v původním stavu před rekonstrukcí před datem ocenění a ani poté podle sdělení zadavatele nebyla provedena žádná rekonstrukce. Znalec neprovedl zaměření, projektová dokumentace domu ani bytu nebyla znalci předložena. Znalec určil intervalový odhad výše obvyklého nájemného bez služeb, poplatků do fondu oprav a dalších za byty s dispozičním řešením 2 + 1, 3 + kk, se srovnatelným vybavením v lokalitě [obec a číslo] [část obce], které jsou podobné předmětnému bytu. Za informační zdroje sloužila také interní databáze znalce a databáze spolupracujících realitních kanceláří.

37. Při svém výslechu znalec [titul]. [jméno] [příjmení] uvedl, že zná žalobce a), jsou spolužáci ze školy, ale neudržují spolu blízký vztah, tykají si, za posledních deset let se viděli asi dvakrát. Pokud by předmětný byt viděl, jeho závěr by se nijak nezměnil, vyšel z intervalového rozpětí obvyklého nájemného v rozmezí 10 560 Kč až 13 000 Kč, částka 12 500 Kč je mediánová cena vynásobená výměrou bytu. K dispozici měl fotografickou dokumentaci z roku 2014 od žalobce a), cenu měl stanovit k roku 2014, proto by ohledání v roce 2020 nijak nepomohlo. Výběrem porovnávaných bytů se snažil najít jednotky srovnatelné s předmětným bytem. Interní databáze a databáze spolupracujících kanceláří jsou informace o skutečně realizovaných nájmech, nevycházel tedy pouze z nabídek, neboť nabídková cena může být vyšší než skutečně realizovaná cena. V potaz vzal skutečně realizované nájmy z roku 2013 do srpna 2014 od [anonymizována tři slova], jednotlivé jednotky identifikoval ve smyslu jejich dispozic, vlastnictví, stavu, lokalitě, ulici a skutečnosti, za kolik byl nájem realizován. Stáhl si data pro konkrétní území, konkrétní datum a konkrétní byty. Porovnával 26 srovnatelných bytů v běžně udržovaném stavu. Částka nájemného ve výši 5 000 Kč plus příspěvek do fondu uprav ve výši 1 056 Kč je velmi nízká, jedná o se o netržní nájemné, nelze ho považovat za cenu obvyklou.

38. Z kontaktních údajů na [titul]. [jméno] [příjmení] z webové stránky [webová adresa] (č. l. 139 spisu až 140 spisu) vyplývá, že [titul]. [jméno] [příjmení] byla nemovitostním makléřem [anonymizováno] [jméno].

39. Realitní makléřka [titul]. [jméno] [příjmení] v rámci svého výslechu uvedla, že pracovala s žalobcem a), který byl jejím nadřízeným, ve franšíze [anonymizována čtyři slova] asi od roku 2012. Žalovanou patrně oslovila jako potenciálního klienta s nemovitostí s právní vadou, jednala s ní o prodeji bytu, ústně a písemně formou emailů. Žalovaná jí zasílala podklady týkající se jejích dluhů. V této souvislosti se objevil nějaký zájemce, který si však koupi rozmyslel a pak se objevil žalobce a). Byt se nacházel v přízemí, byl hodně zanedbaný. Žalovaná se s žalobcem a) domluvila na podmínkách, [titul]. [příjmení] se už v záležitosti poté neangažovala, neboť žalobce a) je sám realitním makléřem. Bylo potřeba, aby k prodeji došlo co nejdříve, neboť žalovaná potřebovala vyřešit svoje problémy. Smluvní dokumentaci připravoval právní zástupce. Počáteční cenu za převod bytu si nepamatovala, existovala nějaká dohoda s původním zájemcem a za stejných podmínek šel do koupě bytu žalobce a). [právnická osoba], jejímž jednatelem a společníkem byl žalobce a) a pan [příjmení], provozovala franšízu [anonymizována dvě slova] [titul]. [příjmení] zná i žalobkyni b), která je manželkou žalobce a). Její vztahy s žalobci jsou pracovní, jsou známí. S žalobcem a) si tyká, jeho činnost považuje za inspirativní, sleduje ho na Facebooku. Seznámila se s ním na školení Jak nejlépe nakoupit dobrou nemovitost, je profesionálem v oboru s nemovitostmi. Žalovaná neměla příliš mnoho peněz, neměla nějaký extrémně velký příjem, který by jí umožnoval vyřešit situaci, aby nepřišla o byt, který byl zadlužený, bez cizí pomoci. Hrozila jí exekuce. Nabídku prodeje bytu tvořila navenek [titul]. [příjmení]. Obecně, když je nemovitost předlužená, jde kupní ceny velmi rychle dolů. Podmínkou žalované bylo, že chtěla v předmětném bytě zůstat bydlet. S žalovanou se snažily nastavit podmínky tak, aby kupní cena odpovídala možnosti vyplacení všech dluhů. Žalovaná neměl prostředky na to, aby v bytě zůstala za tržní nájemné, proto bylo sníženo a i na základě toho se domlouvala kupní cena. Zřejmě bylo jednáno i možnosti zpětného odkupu předmětného bytu.

40. Svědek [jméno] [příjmení] v rámci svého výslechu uvedl, že má vzdělání v oboru ekonomie, mezinárodního obchodu a financí, je investičním manažerem v investičním fondu. O koupi předmětného bytu se také okrajově zajímal. S žalovanou se setkal před několika lety, byl kontaktován kolegyní žalobce a) obhledně nějaké specifické situace, koupě bytu se specifickými podmínkami, hledali investora. Žalovanou viděl v jejím bytě na [část obce], proběhla krátká prohlídka bytu, diskutovali situaci žalované, byla zadlužená, měla soudní spory, byt měl jít do dobrovolné aukce, hledali cestu, jak tomu předjet, například byt prodat, uhradit její závazky a umožnit jí v bytě setrvat. Učinil jí nabídku kupní ceny bytu, aby mohla uhradit svoje dluhy a dojednávali podmínky, aby v bytě mohla setrvat na dobu neurčitou nebo na několik let, nakonec se mu to ale celé rozleželo v hlavě a z návrhu ustoupil. Byla stanovena výše kupní ceny, výše nájemného, doba trvání nájemní smlouvy. Výše kupní ceny zohledňovala právní vady skutečné nebo potenciální, skutečnost, že žalovaná je zadlužená, má běžící soudní spory, riziko, že transakci může někdo napadnout, že chce v nemovitosti setrvat a platit nájemné, dojednávalo se, že nemovitost bude koupena za sníženou cenu, ale následně tam bude žalovaná za nájemné na nižší než tržní úrovni. Koupi bytu si rozmyslel proto, že měl obavy z právních vady, obavy, že se objeví další věřitelé, že žalovaná nebude schopna platit nájem po celou dobu nájemního vztahu a že nakonec vše skončí u soudu. Výši kupní ceny navrhl sám, bylo to ne méně než jeden milion korun a ne více než tři miliony korun, na přesnou částku si nevzpomněl, nájemné mohla být tak do 10 000 Kč. Žalovaná měla více dluhů, probíhala četná soudní řízení, nedovedl si představit jiné řešení situace než prodej bytu, protože situace byla relativně riziková, obsahovala nevyčíslitelná, resp. obtížně kvantifikovatelná rizika. Rozhodl se, že za těchto podmínek se v záležitosti angažovat nechce, nevěděl, že předmětný byt nakonec koupil žalobce a) v té době nevěděl. Byt byl obyvatelný žalovanou, pokud by se měl prodat třetí osobě, byl by ke kompletní rekonstrukci. Se žalobcem a) se zná z vysoké školy, chodili spolu na jedna nebo dva předměty, stýkali se i mimo školu, po ukončení VŠ byli v kontaktu přes realitní kancelář žalobce a), přes žalobce a) koupil svůj byt a při té příležitosti mu sdělil, že hledá další investiční příležitost ve formě koupě další nemovitosti. To byla zhruba rok před tím, než se stýkal v této souvislosti se žalovanou, jinak v posledních letech nebyli se žalobcem a) v nějakém pravidelném kontaktu. K tomu, zda v souvislosti s koupí bytu měl vypočtený nějaký zisk, uvedl, že spíš asi kalkuloval výnos. Jeden vstup byly závazky žalované, druhý vstup byla nějaká částka, kterou se žalovaná domnívala, že by byla schopná platit jako nájem a hledali nějaký poměr za kolik koupit nemovitost tak, aby to stačilo k pokrytí závazků a zároveň, aby ten následný nájemní výnos byl na nějaké tržní úrovni, ale ne v kontextu k tržní ceně nemovitosti, ale k transakční. To znamená nízký nájem, ale tomu odpovídající snížená kupní cena. Pokud by na bytě nebyly právní vady a situace by nebyla tak specifická, a byt nebyl k rekonstrukci, cena bytu by byla vyšší než nabídl, ale bylo to třeba brát jako jeden balík se všemi okolnostmi. Žalobce a) nakonec transakci udělal za asi obdobných podmínek, přesně si nevzpomínal.

41. Žalovaná při svém výslechu uvedla, že při sjednání smluv měla podmínku, že v bytě dožije a že si ho bude moci koupit zpátky [jméno] [příjmení], kterého viděla jen jednou, přistoupil na její podmínku nájemného ve výši 5 000 Kč za měsíc a za byt nabízel xanon -101 až 3 000 000 Kč. Řekla mu, že má nabídky za xanon [číslo] až 4 000 000 Kč, ale v takovém případě by nemohla v bytě bydlet. Netušila, že [jméno] [příjmení] od uzavření smluv ustoupí, makléřka jí ale řekla, že má ještě dalšího zájemce. Byt chtěla za každou cenu zachránit. Kdyby ho chtěla prodat, prodala by ho na základě prvních nabídek. Smlouvy jí byly předloženy již hotové, vůbec do nich nemohla zasahovat, poslal je asi [anonymizováno] nebo žalobce a). Jediné, co se jí podařilo změnit, bylo snížení šestiměsíční kauce na tříměsíční. Přehlédla, že smlouva o nájmu bytu je pouze na pět let, byt totiž chtěla na dožití. Byla donucena s makléřkou [titul]. [příjmení] uzavřít nevýhodnou zprostředkovatelskou smlouvu, nemohla již sama byt k prodeji nabízet. Uzavřením smlouvy s [právnická osoba] si koupila půl roku času, aby našla investora. Smluvní dokumentaci s [právnická osoba] měla makléřka k dispozici, Právo zpětné koupě nevyužila, protože si neuvědomila, že ho musí využít přesně po pěti letech. V době uzavření smluv měla příjmy ve výši asi pět nebo šest tisíc, v té době nastoupila k [právnická osoba]. Dluhy v uvedeném období měla plus minus ve výši 100 000 Kč plus dluhy od fyzických osob, které jí půjčovaly na léčbu maminky. [právnická osoba] našla na internetu, v době, kdy si od nich půjčovala, měla dluhy asi ve výši 500 000 Kč. Ve vztahu k bytu byla vedena exekuce asi kolem roku 2013, pak asi rok oslovovala banky a realitní kanceláře s žádostí o úvěr i jiné subjekty. Nechtěli jí však půjčit, chtěli byt prodat, byt ale jako svůj domov chtěla za každou cenu zachránit.

42. Při ústním jednání dne 3. 5. 2022 soud provedl jako výjimku ze zásady koncentrace řízení důkazy navržené žalobci v podání ze dne 14. 3. 2022 (č. l. 426-427 spisu), týkající se části výpovědi žalované, ze které plyne, že žalobci by měli změnit podmínky prodeje [jméno] [příjmení] a že žalovaná nemohla do textu smluv nijak zasahovat a důkaz navržený žalovanou, a to email žalobce a) adresovaný žalované 13. 8. 2014.

43. Z e-mailové komunikace z období od 19. 5. a 20. 5. 2014 mezi [jméno] [příjmení], [titul]. [příjmení] a žalobcem a) (č. l. 392 až 393 spisu) soud zjistil, že 20. 5. 2014 přeposlal [jméno] [příjmení] žalobci a) svůj e-mail z 20. 5. 2014, adresovaný [titul]. [příjmení] s předmětem [celé jméno žalované] - foto bytu. V emailu bylo uvedeno:„ Dobrý den [jméno], přiznám se, za těch 1 500 000 jsem tam nahodil odhadem bez konkrétního podkladu, beru to tak, že z prodejní ceny budu muset zaplatit daň, takže zbývá rozdíl oproti kupní ceně 240 000 Kč, z toho ještě uhradím právníky. Zbylou částku považuji za adekvátní vzhledem k rizikům. Přes relativně dobrý úvodní dojem z paní [příjmenní] si myslím, že šance komplikací nejsou zanedbatelné, myslím, že žije trochu ve své vlastní realitě a z toho může vyplývat sklon k problémům, nejasnému vývoji (uplatnění opce nebo dlouhodobé setrvání v nájmu), technickému stavu bytu. Není nepravděpodobné, že budou brzy nutné nějaké opravy, které bude hradit vlastník, nikoliv nájemník, a faktu, že má úvěrová kapacita je omezená a pořízením předmětné nemovitosti se mi omezí možnosti na pořízení dalších aktiv. Jsem si vědom faktu, že toto je zcela subjektivní bod. Každopádně svůj návrh beru jako výstřel k jednání. Dokážu si představit například dohodu o snížení opční kupní ceny, v případě bezproblémového průběhu nájemního vztahu. Zdravím, [jméno] [příjmení]“ Tomuto emailu předcházel e-mail z 19. 5. 2014 od [titul]. [příjmení], adresovaný [jméno] [příjmení], ve kterém [titul]. [příjmení] poděkovala za nabídku a uvedla, že kupní cena 1 200 000 Kč a nájem 5 000 plus poplatky, to je výnos 60 000 ročně, což je 5 %, to jí připadalo adekvátní a určující pro stanovenou kupní cenu s tím, že žalovaná vyšší nájem platit nemůže, a tedy nemůže být ani vyšší kupní cena. Chtěla však znát argumenty pro částku za zpětný odkup ve výši 1 500 000 Kč, což bylo navýšení o dalších 60 000 ročně.

44. Z e-mailu [titul]. [příjmení] z 23. 7. 2014 adresovaného žalobci a) a e-mailu [titul]. [příjmení] z 23. 7. 2014 adresovaného žalované (č. l. 394 spisu) soud zjistil, že [titul]. [příjmení] přeposlala žalobci a) e-mail, který psala žalované označený jako Návrhy smluv, ve kterém uvedla, že pokud bude potřebovat poslat relevantní listiny svému právníkovi emailem, ať jí zavolá s tím, že [titul]. [příjmení] mu je může zaslat a pokud by měl právní zástupce jakékoli dotazy, mohl se jí ozvat Přílohou tohoto e-mailu byla zprostředkovatelská smlouva z 22. 7. 2014 a dále listina označená jako [anonymizováno] [příjmení] [anonymizováno] 22. 7. 2014.

45. Z e-mailové korespondence za období od 12. 8. 2014 do 13. 8. 2014 (č. l. 366 až 368 spisu) soud zjistil, že [titul]. [příjmení] přeposlala žalobci a) dne 13. 8. 2014 e-mail od [titul] [jméno] [příjmení] z 13. 8. 2014, adresovaný [titul]. [příjmení], ve kterém bylo uvedeno„ Vážená paní inženýrko, v příloze Vám v zastoupení paní [příjmení] zasílám sadu upravených smluvních ujednání. S přátelským pozdravem [jméno a příjmení]“ K tomuto e-mailu byl připojen předchozí e-mail [titul]. [příjmení], rovněž z 13. 8. 2014, adresovaný žalované, ve kterém se uvádí:„ Dobrý den, paní [příjmení], přeposílám korespondenci s [anonymizováno], ještě pošlu dva související maily a kopie posílám panu doktoru [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení]“ Tomu předcházel e-mail od [jméno] [příjmení] - pracovnice [právnická osoba] z 13. 8. 2014 adresovaný [titul] [příjmení] s tím, že [jméno] [příjmení] v tomto e-mailu uvádí, že zašle k náhledu listiny týkající se uvolnění finančních prostředků v souvislosti s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí. Tomu předcházel e-mail od [titul]. [příjmení] adresovaný 12. 8. 2014 [jméno] [příjmení] týkající se výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Přílohy e-mailu z 13. 8. 2014 od [titul] [jméno] [příjmení] tvořily nájemní smlouva, dále listiny [anonymizováno] [celé jméno žalované] [anonymizována dvě slova] [celé jméno žalované] smlouva o smlouvě budoucí kupní.

46. Přílohu e-mailu z 13. 8. 2014 od [titul] [jméno] [příjmení], a to návrh smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (č. l. 369 až 376 spisu) soud porovnal se smlouvou o převodu vlastnictví jednotky z 13. 8. 2014. V návrhu smlouvy o převodu vlastnictví jednotky byla dohodnutá kupní cena ve výši 1 200 000 Kč stejně jako v později uzavřené smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. V návrhu byla rovněž uvedena částka 72 600 Kč, která měla být převedena z kupní ceny na účet zprostředkovatele stejně jako ve smlouvě o převodu jednotky s tím, že zbývající část kupní ceny ve výši 1 127 400 Kč měla být uhrazena stranou kupující prostřednictvím půjčky poskytnuté [jméno] [příjmení]. V obou listinách bylo uvedeno, že část kupní ceny ve výši 824 000 Kč bude vyplacena zástavnímu věřiteli [právnická osoba], rozdíly byly pouze ve výši zbývající části složené kupní ceny, kdy v návrhu byla uvedena částka 255 400 Kč, která měla být vyplacena advokátní kanceláři straně prodávající a ve skutečně uzavřené smlouvě je částka 215 680 Kč. Další rozdíl spočíval v částce, která měla být složena na účet finančního úřadu, kdy v návrhu smlouvy se jednalo o částku 48 000 Kč, kdežto ve skutečně uzavřené smlouvě o částku 62 421 Kč.

47. Z přílohy e-mailu z 13. 8. 2014 od [titul] [jméno] [příjmení], a to návrhu svěřenecké smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků (č. l. 377 až 381 spisu) soud zjistil, že smlouva měla být uzavřena mezi [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov] jako schovatelem, žalovanou jako oprávněnou a žalobci jako složiteli. Strany smlouvy se měly dohodnout na způsobu úhrady finanční částky ve výši 1 127 400 Kč z půjčky poskytnuté [jméno] [příjmení] na účet u [právnická osoba] [příjmení] [příjmení] [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] Částka ve výši 824 000 Kč měla být vyplacena schovatelem zástavnímu věřiteli [právnická osoba], a zbývající část složené kupní ceny ve výši 255 400 měla být vyplacena schovatelem žalované. Z návrhu smlouvy o advokátní úschově listin (č. l. 382 až 384 spisu), která měla být uzavřené mezi schovatelem [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov], žalovanou a žalobci, soud zjistil, že je v něm ujednání o tom, že složitel a oprávněný se dohodli na tom, aby předmět úschovy byl vydán oprávněnému do pěti pracovních dnů, kdy na úschovní účet u [právnická osoba], bude připsána částka 1 127 400 Kč.

48. Z přílohy e-mailu z 13. 8. 2014 od [titul] [jméno] [příjmení], a to návrhu smlouvy o nájmu bytu (č. l. 385 – 388 spisu), soud zjistil, že v něm jsou jako pronajímatelé označeni žalobci, jako nájemce žalovaná. Je zde uvedena doba nájmu na dobu od 1. 9. 2014 do 31. 8. 2019 a sjednáno nájemné ve výši 6 056 Kč. Návrh smlouvy byl rovněž porovnán se smlouvou o nájmu bytu uzavřenou 14. 8. 2014. V obou listinách byla stejná výše nájemného, ale jiná výše peněžité jistoty, kdy ve skutečně uzavřené nájemní smlouvě byla uvedena částka 18 168 Kč a v návrhu smlouvy částka 36 336 Kč, smlouva obsahovala také rozdíl u záloh na služby, kdy v návrhu smlouvy byla uvedena částka 1 042 Kč, kdežto ve skutečně uzavřené nájemní smlouvě částka 1 069 Kč.

49. Z přílohy e-mailu z 13. 8. 2014 od [titul] [jméno] [příjmení], a to návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní (č. l. 389-391 spisu), soud zjistil, že v něm jako budoucí prodávající jsou označeni žalobci, jako budoucí kupující žalovaná. V návrhu je uvedeno, že strany uzavřou nejdříve 1. 9. 2017 a nejpozději 1. 9. 2019 smlouvu kupní ve vztahu k předmětnému bytu za kupní cenu ve výši 1 500 000 Kč a pokud nedojde do 1. 9. k uzavření smlouvy kupní podle smlouvy z důvodu na straně budoucích prodávajících bez zavinění budoucího kupujícího, bylo zde sjednáno právo budoucího kupujícího na smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč.

50. V emailu od [titul]. [příjmení] z 12. 8. 2014 adresovaného [jméno] [příjmení], a [jméno] [příjmení] sdělila [titul]. [příjmení], že komentáře ve smlouvách nejsou problém.

51. V e-mailu z 13. 8. 2014 sdělil žalobce a) žalované, že v příloze posílá upravenou nájemní smlouvu, ve které snížil depozit na tři měsíce, dále uvedl, že je zvědavý na důvody, proč advokát žalované nedoporučil žalované smlouvy nepodepisovat, neboť jsou úplně standartní s tím, že je dost zvědavý na jeho důvody, učinil návrh, aby poslal připomínky, že záležitost je možné vyjasnit.

52. Z návrhu dohody o složení blokovacího depozita (č. l. 396 až 398 spisu) soud zjistil, že v něm na straně jedné byla uvedena [právnická osoba], provozující obchodní značku [anonymizována dvě slova], a na straně prodávající žalobci coby zájemci a žalovaná coby prodávající. Žalobci coby zájemci měli mít v úmyslu uzavřít kupní smlouvu s kupní cenou 1 200 000 Kč, kdy prodávající měl požadovat jako součást kupní ceny možnost zpětného odkupu nemovitosti nejpozději do pěti let za cenu 1 500 000 Kč. Za účelem zablokování bytové jednotky mělo být sjednáno, že [anonymizována dvě slova] nebude oprávněna po dobu účinnosti dohody zprostředkovat její koupi jinému zájemci a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi bytové jednotky složí zájemce k rukám [anonymizována dvě slova] blokovací depozitum ve výši 72 600 Kč nejpozději do 31. 7. 2014.

53. V návrhu dohody o výhradním poskytování realitních služeb (č. l. 399-401 spisu) byla uvedena na straně jedné [právnická osoba] provozující obchodní značku [anonymizována dvě slova] a jako zájemce žalovaná. [anonymizována dvě slova] se měla zavázat vyvíjet pro žalovanou činnost, aby měla možnost uzavřít kupní smlouvu o převodu bytu a žalovaná měla požadovat možnost zpětného odkupu bytu nejpozději do pěti let a současně možnost pronájmu bytu na minimálně pět let. Žalovaná měla zaplatit za tuto činnost zaplatit [anonymizována dvě slova] provizi 60 000 Kč plus daň z přidané hodnoty za tuto činnost. Veškeré kontakty se třetími osobami měly být zajištěny výlučně [anonymizována dvě slova].

54. Výslech [titul]. [příjmení] a jeho posudek týkající se obvyklého nájmu předmětného bytu v srpnu 2014 považuje soud za věrohodný, jeho posudek byl logicky zpracovaný a řádně a logicky odůvodněný při ústním jednání. Závěry posudku [titul]. [příjmení] pak byly ověřeny doplňkem posudku prostřednictvím pěti realizovaných prodejů obdobných bytů. Ceny předmětnéh bytu v srpnu 2014 uvedené [anonymizováno 5 slov] [jméno] [příjmení] a [anonymizována dvě slova] ve výši 3 450 000 Kč až 4 356 000 Kč nezohledňovaly specifické okolnosti, za kterých byl byt prodán (možnost setrvání v bytě po dobu pěti let za netržní nájemné, právo zpětné koupě a zástavní právo nebankovního sektoru) nebylo z nich tedy možné vycházet. Výslech [jméno] [příjmení] považuje soud za věrohodný, podpořený emailovou korespondencí se žalobcem a) z května 2014. Výslech žalované nelze označit za nevěrohodný, nicméně soud má za to, že žalovaná si patrně řádně nepřečetla smlouvy, které podepsala, ani si záležitosti již přesně nevybavuje, když například uváděla, že smlouvy musela předložit hotové a nemohla v nich nic měnit, nicméně z listinných důkazů vyplynulo, že je měl k dispozici její právní zástupce. Také soudu není zřejmé, jak mohla žalovaná u smlouvy o nájmu přehlédnout, že je pouze na dobu určitou pěti let. Soud však neuvěřil části výpovědi žalované, že jí [jméno] [příjmení] za byt nabídl xanon -101, neboť tato část její výpovědi je v přímém rozporu s emailem [jméno] [příjmení] adresovaným žalobci a) z 13. 5. 2014, kde je zmíněna cena 1 200 000 Kč.

55. Na základě provedeného dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaná nabyla předmětný byt na základě usnesení o vypořádání dědictví. Minimálně od roku 2013 byla v nepříznivé finanční situaci, uzavřela proto dne 13. 2. 2018 smlouvu o úvěru s [právnická osoba] na částku 800 000 Kč. Do 25. 8. 2014 měla vrátit [právnická osoba] částku ve výši 970 000 Kč. Úvěr byl zajištěn zástavním právem ve prospěch [právnická osoba] žalovaná sepsala s [právnická osoba] notářský zápis, na základě kterého, pokud, by dlužnou částku včas nevrátila, se mohl [právnická osoba] uspokojit přímo z prodeje zástavy. Od dubna 2014 jednala s realitní makléřkou [titul]. [příjmení] o možnosti prodeje předmětného bytu s tím, že v bytě chtěla za každou cenu zůstat bydlet a mít možnost si jej koupit zpět. O byt měl nejprve zájem [jméno] [příjmení], nabídl žalované částku 1 200 000 Kč s možností pronájmu na dobu určitou a s právem zpětné koupě za částku 1 500 000 Kč, nakonec však od koupě bytu s ohledem na rizikovost transakce díky zadluženosti žalované ustoupil. Žalovaná nakonec po poradě s právním zástupcem uzavřela smlouvu o převodu jednotky dne 14. 8. 2014 se žalobci za částku 1 200 000 Kč, z níž byla částka přes 800 000 Kč použita na vyplacení jejího předchozího věřitele [právnická osoba] Stejného dne uzavřela smlouvu o nájmu předmětného bytu na pět let a smlouvu o smlouvě budoucí kupní s možností zpětné koupě bytu za částku 1 500 000 Kč. Od této smlouvy žalobci nakonec odstoupili. Předmětný byt má 66 m2 a nachází se v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo]. V době převodu bytu na žalobce bylo zrealizováno dalších 5 prodejů obdobných bytů nacházejících se v okolí, kde se nachází předmětný byt. Průměrná ceny bytu za m2 u realizovaného prodeje činila 30 556 Kč za m2, přičemž nejnižší cena činila 14 989 Kč za m2 a nejvyšší cena 51 772 Kč za m2, u předmětného bytu o rozloze 66 m2 by cena obvyklá činila 1 885 736 Kč. Žalobci přenechali předmětný byt žalované do užívání na dobu určitou od 1. 9. 2014 do 31. 8. 2019 za nájemné ve výši 6 056 Kč měsíčně. Obvyklé nájemné u obdobného bytu činilo v srpnu 2014 částku ve výši 12 500 Kč měsíčně. Bylo sjednáno, že písemnosti si strany smlouvy budou doručovat na adresu uvedenou ve smlouvě, písemnost bude doručena, jakmile ji druhá strana převezme, účinky doručení mělo mít i odmítnutí zásilky. Bylo sjednáno, že po ukončení sjednané doby nájmu byla žalovaná povinna předmětný byt vyklidit a předat zpět žalobcům. Dne 22. 10. 2019 vyzvala právní zástupkyně žalobců žalovanou k vyklizení bytu a doplacení dluhu na nájemném, a to písemně, kdy listina byla dána na poštu dne 6. 11. 2019 a pro žalovanou uložena od 7. 11. 2019, dne 20. 11. 2019 byla žalovaná upozorněna, že se blíží konec úložní doby, dne 24. 11. 2019 požádala žalovaná o změnu doručení a zásilku si vyzvedla až dne 10. 12. 2019. Dne 22. 10. 2019 odeslala právní zástupkyně žalobců výzvu k vyklizení a doplacení dluhu spolu s plnou mocí žalované i na její e-mailovou adresu uvedenou ve smlouvě o nájmu bytu.

56. Ostatní důkazní návrhy soud pro nadbytečnost a s ohledem na zásadu hospodárnosti soudního řízení zamítl, neboť dospěl k závěru, že návrh žalobců lze posoudit již na základě dosud v řízení provedených důkazů. Jednalo se o následující listiny: smlouva o výhradním poskytování realitních služeb (skutečně uzavřená smlouva nebyla soudu ani jednou ze stran předložena, nicméně žalobci byl předložen její návrh). Soud má za to, že ze skutečně uzavřené smlouvy by nezjistil, žádné další rozhodné skutečnosti, týkající se posouzení, zda smlouva o převodu bytu byla lichevní nebo v rozporu s dobrými mravy. Totéž platí o smlouvě o depozitu a smlouvě o zprostředkování, kterou uzavřela žalovaná s [titul] [příjmení]. Soud zamítl také důkaz výslechem znalce [titul]. [jméno] [příjmení], jehož posudek neobsahoval doložku podle § 127a o. s. ř.. Soud také neshledal potřebu vyhotovit další znalecký posudek na obvyklou cenu bytu a obvyklé nájemné v období od roku 2014 2020 znalcem, kterého by ustanovil soud, neboť měl za to, že již z jiných důkazů a na základě zjištění jiných skutečností vyplynulo, že smlouva o převodu bytu nemohla být lichevní, ani v rozporu s dobrými mravy, jak je níže podrobně rozvedeno a vyhotovováním dalšího posudku by pouze vznikaly další náklady řízení. Ze stejných důvodů soud také zamítl důkaz Přehledem prodávaných nemovitostí v dané lokalitě v rozhodné době bez znalosti jejich stavu a podmínek prodeje. Za nadbytečné soud považoval i důkaz [právnická osoba], zda je pro daný byt sjednaný odběr plynu a plynoměr je v nájmu žalované a, zda tomu tak bylo v minulosti a kdy odběr skončil a zprávu společenství vlastníků v domě, kde se předmětný byt nachází o stavu bytu a požadavcích na vlastníka bytu, týkajících se investic do společných částí a do bytu. Z těchto důkazů nemůže vyplývat nic zásadního o okolnostech prodeje bytu v srpnu 2018, stejně jako ze Zprávy o kontrole spalinové cesty a Vyjádření [anonymizováno] ze dne 9. 9. 2019 o plynových rozvodech. Soud také neprovedl výslech žalobce a), neboť ten k důkazu navrhovala žalovaná (např. v podání ze dne 24. 6. 2021), oprávněnost nároku žalobců však bylo možné dostatečně posoudit již na základě jiných shora popsaných důkazů a žalobce a) by navíc musel se svým výslechem souhlasit (§ 131 odst. 1 o. s. ř.). V doplnění ze dne ze dne 19. 7. 2021 (č. l. 292 spisu), tj. žalovaná navrhla k důkazu listinu Nabídka [anonymizováno] na řešení závazku žalované, tento důkaz však soud již nemohl provést, neboť byl navržen po koncentraci řízení (29. 6. 2021) stejně jako inzerát na prodej bytu o velikosti 3+kk, který je zrcadlový k bytu žalované, jehož provedení navrhovala žalovaná v podání z 21. 12. 2021 (č. l. 404 až 405 spisu). Mělo se sice jednat o důkaz, který nemohla strana žalovaná bez svojí viny včas uvést, nicméně inzerát který se má týkat současné ceny bytu nikoliv ceny v srpnu 2014. Současná cena bytu izolovaně nezohledňující další skutečnosti mající zásadní vliv na výši ceny bytu žalované 14. 8. 2014, jako bylo zástavní právo [právnická osoba], možnost zůstat v bytě na dalších pět let a právo zpětného koupě bytu nemůže mít o okolnostech prodej bytu žalované v srpnu 2014 žádnou vypovídací hodnotu. Hodnotu bytu ke dni převodu navíc již posuzoval znalecký posudek [titul]. [příjmení] včetně jeho doplňku.

57. Soud dospěl k následujícímu právnímu posouzení věci.

58. Dle ust. § 1012 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.

59. Dle ust. § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

60. Dle ust. § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

61. Dle ust. § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

62. De ust. § 547 o. z. právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu.

63. Dle ust. § 573 o. z. má se za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý pracovní den po odeslání.

64. Dle ust. § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

65. Dle ust. § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

66. Dle ust. § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

67. Dle ust. § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

68. Dle komentářové literatury k § 1796 o. z.:„ Jde o neplatnost, již by bylo možno subsumovat § 580 odst. 1, ale zejména také § 586, protože jde nepochybně o důvod neplatnosti stanovený k ochraně znevýhodněné smluvní strany. To svědčí relativní neplatnosti. Lichevní jednání však může zjevně odporovat dobrým mravům a v tom případě by k neplatnosti měl soud přihlédnout i bez návrhu v souladu s § 588. Rozhodnutí, zda v konkrétním případě je lichevní jednání neplatné jenom relativně, nebo zda k neplatnosti má soud přihlédnout i bez návrhu, bude podle našeho názoru záviset na konkrétních okolnostech případu.„ (viz Občanský zákoník. Komentář. Svazek V; § 1721-2520, relativní majetková práva 1. část, Wolters Kluwer (ČR) Praha 2014 - prof. JUDr. Irena Pelikánová, DrSc., JUDr. Robert Pelikán, Ph.D.; komentář k § 1796 dostupné v ASPI).

69. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR z 8. 4. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1993/2001: „ Zásadní je otázka, zda sjednání kupní ceny podstatně nižší, než kolik by činila obecná cena věci, může mít za následek rozpor smlouvy s dobrými mravy a následně i neplatnost smlouvy podle § 39 ObčZ. Samotná skutečnost, že věc byla prodána za podstatně nižší cenu než obvyklou, tedy cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni uzavření smlouvy (dále jen obecná cena), není důvodem neplatnosti smlouvy pro rozpor s dobrými mravy, případně z jiného důvodu, uvedeného v § 39 ObčZ. Je ovšem zřejmé, že účastníci právních vztahů obvykle neprodávají věci za cenu podstatně nižší než za jakou by ji bylo možno prodat. Pokud prodávající jedná po zralé úvaze a jeho vůle není ovlivněna tísní, bezprávnou výhrůžkou nebo jinou závadou, uvedenou níže, a sjednání podstatně nižší ceny vychází z obecně přijatelného motivu, nelze takové smlouvě nic vytýkat.“ 70. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 10. 2011, sp. zn. 30 Cdo 3132/2011:„ Objektivním znakem tzv. lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitostem, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde o hrubý nepoměr ve vzájemném plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem případu, které - společně s naplněním jednoho ze subjektivních znaků lichevního jednání - mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd). Subjekty lichevní smlouvy jsou jednak osoba profitující z lichevního jednání, a dále osoba, která z určitého důvodu převádí svůj nemovitý majetek, jehož hodnota je v hrubém nepoměru k plnění, jež se převodci za takový majetkový transfer dostává. Mezi subjektivní znaky lichevní smlouvy náleží např. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenost převodce. Pro závěr, že smlouva o převodu nemovitosti představuje lichevní smlouvu, je nezbytné zjištění o naplnění objektivního a (alespoň jednoho) subjektivního znaku lichvy, které jsou v příčinné souvislosti, jakož i zjištění, že jednání osoby profitující z lichvy bylo úmyslné, a to alespoň ve formě nepřímého úmyslu (účastník profitující z lichvy věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena okolnostmi uvedenými shora a tuto okolnost využil); půjde tedy o jednání, které s přihlédnutím k okolnostem případu a zjištěnému hrubému nepoměru ve vzájemném plnění vytěsňuje jakékoliv úvahy o tom, že se jednalo o projev běžného (standardního) jednání obvyklého při uzavírání převodní smlouvy mezi uvážlivě jednajícími osobami, a současně nevnáší žádné pochybnosti o tom, že toto jednání v daném místě a čase již překročilo pravidla slušnosti a poctivosti, a tedy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. je v kolizi s dobrými mravy.“ (obdobně viz také rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 10. 2011, s. zn. 30 Cdo 4665/2009 a rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 12. 2011, sp. zn. 30 Cdo 1316/2011).

71. V daném případě se soud nejprve zabýval námitkou žalované, zda na smlouvu o převodu bytu ze dne 14. 8. 2014 a související ujednání není třeba nahlížet jako na lichvu ve smyslu ust. § 1796 o. z., případně jako na ujednání, které by bylo absolutně neplatné pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu ust. § 580 o. z., k čemuž by soud byl povinen přihlédnout z úřední povinnosti (§ 588 o. z.). Pokud by totiž smlouva o převodu bytu byla neplatná, nemohla by se žalovaná stát nájemcem bytu, neboť by byla stále jeho vlastníkem a žalobci by tak nemohli žádat její vyklizení. V dané věci se jednalo o byt o rozloze 66 m2 v [obec] na [část obce] u [ulice] prodaný v roce 2014 za částku 1 200 000 Kč. Uvedená částka se z pohledu dnešních cen nemovitostí jeví jako výrazně nízká, bylo však třeba přihlédnout i k dalším okolnostem případu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 10. 2011, sp. zn. 30 Cdo 3132/2011). Aby byly naplněny znaky lichvy, musela by žalovaná ve smyslu ust. § 1796 o. z. prokázat, že žalobci zneužili její tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti a byt koupili za částku, která byla za daných okolností v hrubém nepoměru ke skutečné ceně bytu prodávanému za stejných podmínek. V uvedeném směru byla žalobkyně poučena při ústním jednání dne 4. 12. 2020 dle ust. § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. ohledně tvrzení, že ke dni převodu bytu, tj. ke dni 14. 8. 2014 činila tržní cena bytu částku ve výši 4 000 000 Kč a při ústním jednání dne 28. 5. 2021, že žalobci věděli, jaká je v době převodu bytu životní a finanční situace žalované a toho využili ke sjednání nepřiměřeně nízké ceny za převod bytu. V tomto směru bylo prokázáno, že žalovaná v době převodu bytu sice byla v tíživé finanční situaci a zbývalo jí pouze velmi málo času na vrácení dluhu [právnická osoba], který měl notářské zápisy se svolením k přímé vykonatelnosti, na základě kterých mohla být provedena dražba předmětného bytu. Zároveň však bylo prokázáno, že před podpisem smlouvy o převodu jednotky i dalších navazujících smluv měla žalovaná k dispozici právního zástupce, který jí přímo doporučil, ať předmětné smlouvy nepodepisuje (i když žalovaná při svém výslechu uváděla, že smlouvy musela podepsat tak, jak jí byly předloženy a nemohla v nich nic měnit) a který měl veškerou související smluvní dokumentaci k dispozici. Žalovaná také byla vyzvána, že připomínky ke smlouvám je možné se žalobci konzultovat. Pokud bylo v řízeno zjištěno, že před podpisem smluv měla žalovaná právního zástupce, který měl smlouvy k dispozici a který jí doporučil, ať je nepodepisuje, nelze podle názoru soudu dospět k závěru o zneužití tísně, nezkušenosti nebo rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti žalované ve smyslu. ust. § 1796 o. z.. Žalovaná za těchto okolností musela smlouvy podepsat po vlastní úvaze, do které musela zahrnout radu svého právního zástupce smlouvy nepodepisovat, přesto však učinila vlastní rozhodnutí, že smlouvy podepíše. Ze smlouvy o nájmu bytu pak bylo zcela jednoznačné, že se jedná o dočasné užívání bytu na dobu pěti let, pokud se žalovaná s touto skutečností neseznámila (jak uváděla při svém výslechu), nelze to klást k tíži žalobců. Žalovaná by měla nést zodpovědnost za své vlastní rozhodnutí a rizika s ním spojená. Jinými slovy je sama zodpovědná za skutečnost, že učinila rozhodnutí, na základě kterého vlastnictví bytu převedla na jiné osoby v době, kdy jí bylo doporučeno, aby smlouvu o převodu nepodepisovala a uzavřela ve vztahu k bytu nájemní smlouvu na dobu určitou. Je nicméně třeba přihlédnout i k tomu, že v souvislosti s uzavřením smlouvy se žalované dostalo protiplnění v podobě poskytnutí finančních prostředků na její stávající dluhy vůči [právnická osoba], možnosti bydlet v bytě za velmi nízké nájemné odpovídající jejím majetkovým poměrům po dobu pěti let, včetně možnosti si byt v budoucnu odkoupit rovněž za velmi nízkou částku ve výši 1 500 000 Kč. Sama koupě bytu v srpnu 2014 se i jinému zájemci disponujícímu ekonomickým vzděláním vzhledem k zadluženosti žalované jevila jako tak riziková, že k ní nakonec nepřistoupil. Navíc žalovaná mohla v době od 1. 9. 2017 do 1. 9. 2019 možnost žalobce vyzvat k uzavření kupní smlouvy, na základě které by byt získala zpět do vlastnictví, a pokud by uzavření kupní smlouvy bylo zmařeno z důvodu na straně žalobců, měla žalovaná nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč. Z emailové korespondence mezi [jméno] [příjmení] a realitní makléřkou [titul]. [příjmení] z května 2014 vyplývá, že i s ním žalovaná jednala o kupní ceně ve výši 1 200 000 Kč a zpětném odkupu za částku 1 500 000 Kč (i když žalovaná při výslechu uvedla, že jí nabídl částku ve výši xanon [číslo]). Nebyl zde tedy žádný jiný zájemce, který by žalované za podmínek které požadovala, tj. setrvání v bytě po dobu pěti let za nájemné ve výši 6 000 Kč měsíčně a možnosti zpětného odkupu bytu, byl ochoten předmětný byt koupit. Prostřednictvím doplňku znaleckého posudku [titul]. [příjmení], který doložil dalších pět smluv o realizovaných prodejích v okolí, kde se nachází předmětný byt, bylo navíc prokázáno, že průměrná cena bytu za m2 u realizovaného prodeje činila 30 556 Kč za m2, přičemž nejnižší cena činila 14 989 Kč za m2 a nejvyšší cena 51 772 Kč za m2, znalec tak dospěl k závěru, že u předmětného bytu o rozloze 66 m2 by cena obvyklá měla činit 1 885 736 Kč. Byt byl sice prodán za 1 200 000 Kč, avšak za situace, kdy na něm vázlo zástavní právo [právnická osoba], která se potenciálním kupujícím jevila jako vysoce riziková. Soud za těchto okolností nespatřuje v daném případě ani problematickou tu skutečnost, že žalobce a) je odborníkem v oboru koupě a prodej nemovitostí, neboť lze předpokládat, že právě proto byl ochoten na podmínky tak rizikové koupě bytu přistoupit. S přihlédnutím ke všem těmto okolnostem tak smlouvu o převodu jednotky ani navazující ujednání nelze podle názoru soudu považovat za lichevní.

72. Z uvedených důvodů soud také nemá za to, že by smlouva o převodu jednotky a navazující ujednání byly v rozporu s dobrými mravy, a proto absolutně neplatné (§ 580, § 588 o. z.). Dle názoru soudu žalovaná mohla před převodem bytu učinit jiné rozhodnutí, k tomu měla k dispozici i právního zástupce. Bylo na ní, aby pečlivě uvážila, zda za situace, kdy měla statisícové dluhy, bude reálně v jejích silách byt po pěti letech odkupovat zpět za částku ve výši 1 500 000 Kč. Jako prozíravější by se jevilo, kdyby ve svojí nepříznivé finanční situaci před uzavřením smluv s nebankovním subjektem předmětný byt prodala, aniž by lpěla na tom, aby v bytě mohla setrvat. Sama při výslechu uváděla, že měla dřívější nabídky prodat byt za částku okolo 4 000 000 Kč. Pokud by tak učinila, mohla by uhradit dluhy svým věřitelům a patrně by jí ještě nějaká částka zbyla. Byť soud má porozumění pro tíživou situaci žalované v době převodu bytu a z uvedeného důvodu se proto také zabýval otázkou, zda smlouva o převodu bytu nebyla lichevní z úřední povinnosti, nelze dodatečně po mnoha letech napravovat nesprávné rozhodnutí žalované argumentací, že původní smlouva je absolutně neplatná ve smyslu ust. § 580 o. z.. Žalované se přece na základě uvedené smlouvy dostalo sjednaného protiplnění v podobě možnosti splatit dluhy stávajících věřitelů a možnosti v předmětném bytě bydlet po dobu pěti let za velmi nízké nájemné. Námitku, že smlouva o převodu jednotky ze dne 14. 8. 2014 je neplatná uplatnila žalovaná až v průběhu soudního řízení o vyklizení bytu v podání ze dne 22. 12. 2020, tj., více než šest let po uzavření smlouvy o převodu bytu a nájemní smlouvy, na základě které platila sjednané nájemné a užívala předmětný byt, tj. chovala se jako nájemce nikoli jako vlastník bytu, a teprve poté, co vypršela doba sjednaného nájmu. V dané souvislosti je třeba také hledět na požadavek právní jistoty. Nadto žalovaná při prvním ústním jednání dne 13. 10. 2020 učinila nesporným, že žalobci jsou vlastníky předmětného bytu a že doba nájmu byla sjednána do 31. 8. 2019 a tvrdila, že se měl prodloužit sjednaný nájemní vztah podle § 2285 o. z., a že jako lhůtu pro vyklizení považuje přiměřenou lhůtu do června 2022, s tím, že má v plánu byt od žalobců odkoupit za částku 1 200 000 Kč. Argumentace ohledně neplatnosti smlouvy o převodu bytu s tím, že se má jednat o lichvu nebo rozpor s dobrými mravy se tedy jeví soudu jako účelová.

73. K námitkám žalované že byla žalobci uvedena v omyl (§ 583 o. z.) tím, že negovali možnost zpětné koupě předmětného bytu, když odstoupili od smlouvy o budoucí smlouvě kupní, a že smlouva o převodu měla být pouze formální za účelem oddálení dražby, pak soud uvádí, že, možnost odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí umožnuje žalobcům zákon a umožňovala to i samotná smlouva. Možnost odstoupit od smlouvy měla i žalovaná. Pokud by se mělo jednat o nějaký omyl, mohla by to případně být spíše žalovaná, kdo by uváděl v omyl žalobce, jejichž úmyslem zcela jistě bylo získat předmětný byt do vlastnictví s rizikem, že žalovaná si bude moci předmětný byt koupit zpět, nikoliv zajistit žalované oddálení dražby bytu a uzavřít smlouvu o převodu jednotky pouze formálně. Je třeba držet se zásady„ Pacta sunt servanda.“ (Smlouvy se mají dodržovat.) a případnou nevýhodnost rozhodnutí žalované prodat předmětný způsobem, který zvolila i rozhodnutí uzavřít předchozí smlouvu o úvěru s [právnická osoba] a související zástavní smlouvu a notářské zápisy se svolením k vykonatelnosti, která ji dostala do situace, kdy urychleně potřebovala prostředky na vyplacení úvěru, prostřednictvím prodeje bytu žalobcům, nelze klást k tíži žalobců. Žalovaná měla možnost vyřešit svoji nepříznivou finanční situaci jiným způsobem než uzavřením smluv s [právnická osoba] a následným uzavřením smlouvy o převodu jednotky ze dne 14. 8. 2014, když jak sama tvrdila, byt mohla již dříve prodat za částku 4 000 000 Kč, aniž by v bytě zůstala bydlet. Navíc platí také zásada, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné (§ 574 o. z.).

74. Vzhledem ke skutečnosti, že soud má za to, že smlouva o převodu jednotky i nájemní smlouva byly uzavřeny platně, zabýval se dále trváním nájemního vztahu žalované k předmětnému bytu. Z provedeného dokazování vyplynulo, že nájemní vztah skončil dne 31. 8. 2019 a že žalobkyně žalovanou před uplynutím tříměsíční lhůty stanovené v ust. § 2285 o. z. vyzvala k vyklizení bytu výzvou ze dne 22. 10. 2019, která byla dána na poštu dne 6. 11. 2019 a adresována na adresu žalované uvedenou ve smlouvě o nájmu a připravena pro žalovanou k vyzvednutí od 7. 11. 2019. V nájemní smlouvě bylo sjednáno, že po ukončení nájemního vztahu má žalovaná byt bezodkladně vyklidit. Skutečnost, že žaloba byla podána dne 14. 11. 2019, neznamená, že by žaloba byla podána předčasně, neboť povinnost bezodkladného vyklizení bytu vyplývá již ze samotné smlouvy o nájmu bytu. Argument, že nebyla k výzvě k vyklizení připojena plná moc právní zástupkyně, soud považuje za účelový, neboť plná moc je ze stejného data jako výzva k vyklizení a výzva k vyklizení byla navíc žalované doručována i na e-mailovou adresu uvedenou ve smlouvě o nájmu bytu rovněž dne 22. 10. 2019 společně s plnou mocí pro zástupkyni žalobců. Doba nájmu tak skončila dne 31. 8. 2019 a po jejím uplynutí byla žalovaná povinna byt vyklidit. Z informace o sledování zásilky a z podací stvrzenky vyplývá, že výzva k vyklizení byla dána na poštu již dne 6. 11. 2019 a že v důsledku chování žalované byla převzata žalovanou až dne 10. 12. 2019, ve sféře dispozice žalované však byla již od 7. 11. 2019, kdy pro ni byla uložena na poště k vyzvednutí, přičemž ještě 20. 11. 2019 byla informována, že se blíží konec úložní doby, výzva tak byla ve smyslu ust. § 2285 učiněna v zákonné tříměsíční lhůtě. I když ve smlouvě o nájmu bytu bylo sjednáno, že písemnost je doručena, pokud ji druhá strana převezme, bylo zároveň sjednáno, že právní účinky doručení má i odmítnutí zásilky. V tomto ujednání soud spatřuje promítnutí zásady vyjádřené v ust. § 570 odst. 1 o. z., dle kterého platí, že právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo. Skutečnost, že si žalovaná nevyzvedla zásilku v úložní době tak nelze klást k tíži žalobců. V uvedeném směru soud odkazuje i např. na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne, sp. zn. 23 Cdo 2926/2009 podle kterého:„ … projev vůle dojde adresátovi, jakmile se dostane do sféry jeho dispozice, tzn. v okamžiku, kdy adresát nabude objektivní možnost seznámit se s obsahem projevu vůle. Od okamžiku dojití projevu vůle do sféry adresáta je právní úkon pro jednající subjekt závazný a nelze jej jednostranně odvolat. Není přitom nezbytné, aby se adresát seznámil s obsahem právního úkonu; dostačuje, že měl objektivně možnost seznat jeho obsah.“ Navíc, i kdyby došlo k prodlužení nájmu ve smyslu ust. § 2285 o. z., skončila by doba nájmu uplynutím 2 let od původního konce nájmu dle 2285 o. z., tj. původní doba nájmu trvala do 31. 8. 2019 a případná prodloužená doba nájmu by uplynula již 31. 8. 2021. Ze samotného vedení soudního řízení také vyplývá, že žalobci chtějí, aby žalovaná byt vyklidila. Jiný výklad, že nájem trvá, se proto soudu jeví jako formalistický, neboť proti žalované bylo vedeno od 14. 11. 2019 řízení o vyklizení bytu a žalovaná se dozvěděla o žalobě na vyklizení bytu již dne 16. 12. 2019, na základě doručení žaloby do datové schránky.

75. S ohledem na uvedené a vzhledem ke skutečnosti, že žalované k předmětnému bytu nesvědčí žádný právní titul, soud žalobě vyhověl (§ 1 012 o. z.) a uložil žalované předmětné byt vyklidit (§1 040 o. z.). Požadavek žalobců na vyklizení bytu soud neshledává v rozporu s dobrými mravy, naopak bylo by v rozporu s č. l. 11 Listiny základních práv a svobod, kdyby soud odepřel ochranu vlastnickému právu žalobců, neboť pojmovým znakem nájemní smlouvy dle ust. § 2201 o. z. je dočasnost právního vztahu. Bylo vlastním rozhodnutím žalované, že předmětný byt žalobcům prodala a nájemní smlouvu na dobu určitou uzavřela a při učinění takových rozhodnutí si musela být vědoma rizik s nimi spojených včetně dočasnosti nájemního vztahu. I v této souvislosti soud přihlédl k tomu, že sjednané nájemné po dobu trvání nájemního vztahu, tj. po dobu pěti let, ve výši 6 056 Kč bylo ve velmi nízké výši (i tak však žalované vznikl na nájemném dluh) a že podmínky a dočasnost užívání bytu byly nastaveny již na počátku nájemní vztahu. Ať už by žalobci měli v úmyslu užívat předmětný byt pro sebe, nebo ho pronajmout jinému nájemci za účelem zisku finančních prostředků, jedná se o zcela legitimní cíle a nelze na nich požadovat, aby jejich vlastnické právo bylo nadále omezeno setrváním žalované v předmětném bytě. Nájem bytu skončil již dne 31. 8. 2019, toto datum měla mít žalovaná po dobu trvání nájmu na paměti a předvídat, že si po jeho uplynutí bude muset zajistit jiné bydlení. O povinnosti byt vyklidit bylo rozhodnuto rozsudkem ze dne 3. 5. 2022. Od skončení nájmu tedy již uplynuly dva roky a osm měsíců. Lhůtu k plnění podle § 160 o. s. ř. v délce 15 dnů u nájemního vztahu, který skončil v srpnu 2019, za situace kdy žalobkyně považovala u prvního ústního jednání za adekvátní lhůtu do června 2022, tedy počítala s možností, že předmětný byt bude muset opustit, i s ohledem na lhůtu pro vyhotovení rozsudku stanovenou v § 158 odst. 4 o. s. ř. a délku odvolací lhůty tak považuje soud za dostatečnou. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 34 946 Kč. Absence předžalobní výzvy v daném případě není důvodem pro odepření náhrady nákladů řízení žalobcům, ani důvodem pro rozhodnutí o nákladech dle ust. § 150 o. s. ř.. Žalovaná měla povinnost předmětný byt vyklidit již podle smlouvy o nájmu, ale předmětný byt nevyklidila ani po doručení žaloby. Není zde proto důvod postihnout podání žaloby již dne 14. 11. 2019, ačkoliv ve výzvě byla žalované k vyklizení stanovena lhůta do poloviny listopadu, nepřiznáním náhrady nákladů řízení žalobcům, neboť ani přes zaslání žaloby žalovaná svoji povinnost byt vyklidit nesplnila. Je tedy evidentní, že ani kdyby žaloby byla podána, např. až dne 16. 11. 2019, žalovaná by předmětný byt s ohledem na další vývoj sporu dobrovolně nevyklidila. Náklady žalobců sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátkou, které náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 za každý ze 13 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 písm. a) písm. d) a písm. g) a. t. (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, písemné vyjádření ze dne 18. 5. 2020, účast na jednání dne 13. 10. 2020, účast na jednání dne 4. 12. 2020, písemné vyjádření ze dne 29. 12. 2020, účast na jednání dne 28. 5. 2021, účast na jednání dne 17. 9. 2021, účast na jednání dne 3. 12. 2021 od 9:10 hod. do 11:12 (2 úkony), písemné vyjádření ze dne 20. 12. 2021, písemné vyjádření ze dne 14. 3. 2022, účast na jednání dne 3. 5. 2022). Soud nepřiznal žalobcům odměnu za písemné vyjádření ze dne 13. 11. 2020, uvedeného dne právní zástupkyně žalobců zaslala soudu pouze totožné vyjádřené ze dne 18. 5. 2020, které bylo soudu již zasláno dříve, ani za písemné vyjádření ze dne 25. 1. 2021, kterým byly k výzvě soudu pouze zaslány listiny označené v podání žalobců ze dne 29. 12. 2020, které však k němu nebyly připojeny. Ve vztahu ke zvýšení odměny při zastupování dvou a více osob (§ 12 odst. 4 a. t.) byl soud inspirován názorem Městského soudu v Praze vyjádřeným v usnesení ze dne 28. 11. 2018, č. j. 13 Co 271/2018-279 a dospěl k závěru, že zde spoluvlastníci vystupovali na straně žalující společně, úkony jejich právní zástupkyně se týkali obou zastupovaných stejně, a proto by nebylo přiléhavé, aby výše odměny jejich právního zástupce byla mechanicky zvýšena podle § 12 odst. 4 a. t., podle kterého platí, že jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %. Mnohost žalobců v dané věci totiž nemohla výrazněji ovlivnit obtížnost nebo pracnost jejich právního zastupování. Přiměřenější proto v dané věci bylo stanovit společnou odměnu za jeden úkon právní služby pro oba zastupované zvýšenou o 20 %, jak požadovala sama i právní zástupkyně žalobců. Žalobcům tak náleží odměna za 13 úkonů právní služby po 1 800 Kč Vedle uvedených částek pak žalobcům náleží 13 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 a. t. a DPH z odměny a paušální náhrady za úkony učiněné do 12. 5. 2021, kdy přestala být právní zástupkyně žalobců plátcem DPH, tj. ze šesti úkonů a paušálních náhrad. Současně soud uložil ve smyslu ust. § 153 odst. 2 o. s. ř. žalované, aby žalobcům, kteří jsou manželé, zaplatila náhradu nákladů řízení společně a nerozdílně, neboť dle ust. § 713 odst. 2 o. z. platí, že povinnosti a práva spojená se společným jměním nebo jeho součástmi náleží oběma manželům společně a nerozdílně. Soud nepostupovat dle § 150 o. s. ř., neboť neshledal, že by zde byly okolnosti hodné zvláštního zřetele, ke kterým by měl přihlédnout, aby žalobcům náhradu nákladů řízení nepřiznal, když samy nepříznivé majetkové poměry žalované tento postup neodůvodňují. Průběh řízení zkomplikoval nejasný postoj žalované, která nejprve tvrdila, že žalobci jsou vlastníky bytu, aby následně uvedla, že smlouva o převodu jednotky je neplatná. Dle názoru soudu by za těchto okolností žalobci neměli nést odpovědnost za nepříznivou finanční situaci žalované, vzniklou z důvodů na její straně tím, že by jim náklady řízení nebyly přiznány. Celkové náklady řízení Odměna - 1800 Kč x 6 + 21% DPH Odměna - 1800 Kč x 7 Režijní paušál - 300 Kč x 6 + 21% DPH Režijní paušál - 300 Kč x 7 Soudní poplatek - 5000 Kč x 1 Celkové náklady řízení bez vyčíslení DPH: 32300 Kč DPH 21%: 2646 Kč Celkové náklady řízení s vyčíslením DPH: 34946 Kč

Poučení