21 Co 828/2025 - 503

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Kadlečka a soudců Mgr. Kláry Cáskové a JUDr. Leoše Nováka ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] oba bytem [Adresa žalobce B] oba zastoupeni advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o určení vlastnického práva k nemovitostem o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Prostějově ze dne 15. 5. 2025, č. j. 8 C 8/2021-429, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výrocích I a III potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II mění tak, že žalobci a) a b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně 182 354,31 Kč, a to do 3 měsíců od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

III. Žalobci a) a b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení 41 831,48 Kč, a to do 3 měsíců od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu na určení, že podíl o velikosti na věcech nemovitých, a to pozemku parc. č. st. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v obci [adresa], rodinný dům, stavba stojí na pozemku parc. č. st. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo] zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí pro k.ú. a obec [adresa] na LV č. [číslo] u [právnická osoba], náleží do výlučného vlastnictví žalobkyně b) a na určení, že podíl o velikosti na věcech nemovitých, a to pozemku parc. č. st. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v obci [adresa], rodinný dům, stavba stojí na pozemku parc. č. st. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo] zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí pro k. ú. a obec [adresa] na LV č. [číslo] u [právnická osoba], náleží do společného jmění manželů žalobců a), b) (výrok I). Soud I. stupně dále žalobcům uložil povinnost uhradit společně a nerozdílně na nákladech řízení žalovaného ve výši [Anonymizováno] Kč (výrok II) a nahradit České republice na účet Okresního soudu v Prostějově náklady řízení ve výši [Anonymizováno] Kč (výrok III).

2. Proti rozsudku podali odvolání žalobci, kteří namítli, že soud I. stupně neúplně a nesprávně zjistil skutkový stav, neprovedl jimi navržené důkazy a věc nesprávně právně posoudil, a to zejména pokud uzavřel, že [právnická osoba] (dále jen „původní žalovaná“) nabyla sporné nemovitosti v dobré víře a za úplatu. Žalobci ve svém odvolání zopakovali, že převod z roku [Anonymizováno], jímž byly nemovitosti, které jsou předmětem tohoto řízení (dále jen „předmětné nemovitosti“), převedeny na původní žalovanou, byl součástí komplexu jednání organizovaného [jméno FO], tj. osobou, jež ovládala i původní převod z roku [Anonymizováno]. Oba převody přitom, podle žalobců, mají povahu podvodného systému, který byl popsán i v obžalobě podané na [jméno FO] v trestním řízení vedeném před [právnická osoba]. Podle žalobců z provedených svědeckých výpovědí vyplynulo, že původní žalovaná nepostupovala s běžnou ani odbornou opatrností, neboť neprověřovala skutečný stav užívání nemovitostí ani okolnosti transakce a spoléhala výlučně na zprostředkovatele [jméno FO]. Dále žalobci poukázali na to, že kupní cena, kterou původní žalovaná zaplatila za předmětné nemovitosti, byla uhrazena již dva měsíce před datem uzavření kupní smlouvy a zároveň byla výrazně nižší než cena obvyklá podle znaleckého posudku. Na právní nástupce původní žalované pak předmětné nemovitosti byly převedeny až v době, kdy již v katastru nemovitostí byla zapsána poznámka spornosti, právní nástupci původní žalované tak při jejich nabytí nemohli spoléhat na stav zapsaný v katastru nemovitostí. Žalobci mají za to, že při řádném hodnocení všech skutkových okolností a relevantní judikatury by soud musel dospět k závěru o nedostatku dobré víry původní žalované a o neplatnosti nabytí předmětných nemovitostí. Navrhli proto zrušení rozsudku soudu I. stupně a vrácení věci k novému projednání, případně změnu rozsudku tak, že žalobě bude vyhověno.

3. Podáním ze dne [datum] žalobci uplatnili procesní nástupnictví na straně žalované podle § 107a o. s. ř., když předmětné nemovitosti nabyl k [datum] [Jméno žalovaného]. Odvolací soud o procesním nástupnictví rozhodl usnesením ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], tak, že vstup [Jméno žalovaného] na místo původní žalované připustil.

4. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že žalobci v odvolání pouze opakují svá dřívější tvrzení o absolutní neplatnosti kupní smlouvy z roku [Anonymizováno], na jejímž základě své spoluvlastnické právo pozbyli již v roce [Anonymizováno]. Zdůraznil, že žalobci tuto neplatnost nikdy vůči tehdejšímu vlastníkovi [jméno FO] neuplatnili. Žalovaný poukázal na závěry soudu I. stupně, podle nichž muselo být žalobcům při běžné péči zřejmé, že již od roku [Anonymizováno] nejsou vlastníky předmětných nemovitostí, neboť po sedm let neplatili daň z nemovitosti. Zdůraznil, že žalobci svou žalobu podali až v roce [Anonymizováno] a po celou dobu nečinili žádné kroky směřující proti osobě, vůči níž tvrdí neplatnost převodu. K doplnění odvolání žalobců žalovaný uvedl, že on sám své vlastnické právo nabyl řádně na základě elektronické dražby příklepem ze dne [datum], s účinky zápisu vlastnického práva k témuž dni, přičemž samotní žalobci ve svém doplnění nezpochybňují, že je nyní výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí. Žalovaný má za to, že odvolací námitky žalobců jsou nedůvodné a navrhl rozsudek soudu I. stupně potvrdit.

5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné.

6. Z obsahu spisu se podává, že žalobci v souvislosti s finančními problémy svého syna uzavřeli dne [datum] smlouvu o půjčce ve výši [Anonymizováno] Kč a zástavní smlouvu na své nemovitosti, a to prostřednictvím [jméno FO]. Následně dne [datum] žalobci podepsali komplex dalších smluv, a to kupní smlouvu, zástavní smlouvu, smlouvu o půjčce, smlouvu o zřízení předkupního práva k předmětným nemovitostem a nájemní smlouvu. Z kupní smlouvy ze dne [datum] se podává, že žalobci za kupní cenu ve výši [Anonymizováno] Kč převedli vlastnické právo k předmětným nemovitostem na kupujícího [jméno FO], který pak byl s účinností ode dne [datum] zapsán v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí.

7. Dále bylo zjištěno, že dne [datum] (resp. [datum]) uzavřel [jméno FO] s původní žalovanou [právnická osoba] kupní smlouvu na předmětné nemovitosti, přičemž sjednaná kupní cena [Anonymizováno] byla uhrazena ve čtyřech částkách poukázaných na účty uvedené v dohodě o vypořádání, a to již dne [datum]. Ke dni [datum] byla v katastru nemovitostí jako nový výlučný vlastník předmětných nemovitostí zapsána původní žalovaná [právnická osoba]

8. Ze svědecké výpovědi zaměstnance původní žalované [jméno FO] vyplynulo, že původní žalovaná před podpisem smlouvy předmětné nemovitosti osobně neprohlédla a kompletní realizaci obchodu (včetně objednání znaleckého posudku k ocenění předmětných nemovitostí) zajišťoval zprostředkovatel - společnost [právnická osoba] jednající [jméno FO].

9. Odvolací soud v souladu s § 213 odst. 3 a 4 o. s. ř. doplnil dokazování rozsudky Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno] a Krajského soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], kupní smlouvou a přílohou kupní smlouvy, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo k předmětným nemovitostem pro [právnická osoba], výpisem z účtu původní žalované ze dne [datum] a výpisem z katastru nemovitostí LV č. [číslo], k. ú. [adresa] ze dne [datum].

10. Z rozsudku Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno] a rozsudku Krajského soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], odvolací soud zjistil, že žalobci [jméno FO] podali dne [datum] žalobu o určení vlastnického práva proti žalovaným 1) [jméno FO] a 2) [právnická osoba], přičemž podle svých žalobních tvrzení [jméno FO] v roce [Anonymizováno] uzavřeli ve finanční tísni prostřednictvím [jméno FO] jako jednatele [právnická osoba] komplex pro ně nevýhodných smluv, jejichž výsledkem bylo, že jako vlastník jejich nemovitostí byl (podle nich nesprávně a neplatně) v katastru nemovitostí zapsán žalovaný 1) [jméno FO], který nemovitosti následně prodal žalované 2) [právnická osoba] Žalobci [jméno FO] nebyli se svou žalobou ani s odvoláním proti zamítavému rozsudku úspěšní. Z uvedených rozsudků je mj. zřejmé, že původní žalovaná [právnická osoba] v době uzavření kupní smlouvy s [jméno FO] ([datum]) měla povědomost o tom, že jiný nákup realit, který byl rovněž zprostředkován osobou [jméno FO], byl napaden u soudu původními vlastníky nemovitostí ([jméno FO]), kteří tvrdili neplatnost původních smluv a nekalé praktiky [jméno FO].

11. Z kupní smlouvy bez uvedení data (čl. 42) odvolací soud zjistil, že [jméno FO] jako prodávající a [právnická osoba] jako kupující uzavřeli smlouvu o prodeji a koupi předmětných nemovitostí s tím, že podle čl. II smlouvy bude sjednaná kupní cena ve výši [Anonymizováno] Kč vypořádána podle samostatné dohody, kterou strany uzavírají současně s kupní smlouvou. Kupní smlouva je bez data, z ověřovacích doložek na zadní straně smlouvy (u podpisů) plyne, že prodávající [jméno FO] smlouvu vlastnoručně podepsal dne [datum], jednatelka kupující [právnická osoba] [jméno FO] prohlásila podpis na listině za vlastní dne [datum]. Z přílohy č. 1 ke kupní smlouvě (čl. 220) označené v záhlaví datem [datum] (tj. datem zjevně nesprávným – viz pozn. odvolacího soudu) odvolací soud zjistil, že [jméno FO] jako prodávající a [právnická osoba] jako kupující se dohodli, že kupní cena bude uhrazena do 5 dnů od podpisu na 4 různé, v příloze výslovně uvedené účty. Prodávající [jméno FO] přílohu smlouvy vlastnoručně podepsal dne [datum], jednatelka kupující [právnická osoba] [jméno FO] prohlásila podpis na listině za vlastní dne [datum]. Podle výpisu z účtu původní žalované [právnická osoba] ze dne [datum] (čl. 222) došlo k úhradě kupní ceny tak, jak bylo sjednáno v příloze kupní smlouvy (viz shora), a to již dne [datum]; u jednotlivých plateb je vždy informace (avizo) „[jméno FO]“.

12. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] pro LV č. [Anonymizováno], k. ú. [adresa] odvolací soud zjistil, že jako vlastník předmětných nemovitostí je s účinností od [datum] zapsán žalovaný [Jméno žalovaného], který nemovitosti nabyl na základě kupní smlouvy příklepem ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno]; vklad do katastru nemovitostí byl proveden dne [datum]. S účinností od [datum] je pro předmětné nemovitosti v katastru nemovitostí zapsána poznámka spornosti (žaloba na určení vlastnického práva podaná žalobci u Okresního soudu v [adresa]).

13. Podle § 7 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

14. Podle § 980 odst. 1 o. z. je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky.

15. V souladu s § 980 odst. 2 o. z. je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

16. Podle § 984 odst. 1 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. [adresa] víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

17. Podle § 985 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

18. Otázkou, zda [jméno FO] byl skutečným či pouze katastrálním vlastníkem předmětných nemovitostí, neměl soud I. stupně důvodu se podrobněji zabývat, neboť původní žalovaná [právnická osoba] byla v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník předmětných nemovitostí s účinností ke dni [datum], a to na základě kupní smlouvy k předmětným nemovitostem ze dne [datum]. Poznámka spornosti ve smyslu § 985 o. z. přitom byla do veřejného seznamu zapsána teprve dne [datum]. Jak tedy zdejší soud konstatoval již v usnesení ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno] teprve v případě, kdy by nalézací soud dospěl k závěru, že dobrá víra původní žalované, resp. úplatnost kupní smlouvy ze dne [datum] nebyla dána, bylo by namístě se zabývat otázkou, zda [jméno FO] od žalobců v roce [Anonymizováno] platně nabyl či nenabyl předmětné nemovitosti a jaké byly okolnosti uzavření daných smluv (tj. smluv z roku [Anonymizováno]).

19. Podstatným pro rozhodnutí dané věci proto bylo posouzení, zda se původní žalovaná [právnická osoba] stala či nestala skutečným (a nikoliv pouze katastrálním) vlastníkem předmětných nemovitostí, neboť po zápisu poznámky spornosti v katastru nemovitostí (tj. od [datum]) by další zapsaní katastrální vlastníci (tj. ani současný žalovaný) nemohli nemovitosti platně nabýt od nevlastníka (§ 984 o. z. a § 985 o. z.).

20. Ustanovení § 984 o. z. je promítnutím zásady materiální publicity veřejných seznamů v právním řádu, která umožňuje, aby za stanovených podmínek došlo k nabytí práva od neoprávněného, tedy od osoby, která ačkoli je ve veřejném seznamu zapsána jako osoba oprávněná, podle skutečného stavu osobou oprávněnou není, protože jí uvedené právo nesvědčí. Právní úprava tu sleduje ochranu těch, kdo nabydou věcné právo (v daném případě vlastnické právo) za úplatu v dobré víře od osoby, která je podle stavu zápisů ve veřejném seznamu oprávněna takové právo zřídit nebo převést. Podmínkou takového nabytí práva je tedy úplatnost nabývacího právního jednání a dobrá víra nabyvatele v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem (v to, že osoba zapsaná ve veřejném seznamu jako oprávněná osoba je oprávněnou osobou k převodu práva i podle skutečného právního stavu jakožto vlastník věci).

21. Podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu je při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem ve smyslu § 984 odst. 1 o. z. vždy zapotřebí brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměla, popř. nemohla mít, důvodné pochybnosti o tom, že údaje uvedené ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) odpovídají skutečnému právnímu stavu, tedy i o tom, že osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí je skutečným vlastníkem věci. Obvyklá opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018, ze dne 28. 2. 2024, sp. zn. 22 Cdo 304/2024, nebo ze dne 25. 9. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1903/2022). Jsou-li však nabyvateli známy skutečnosti, které knihovní stav objektivně znejišťují, lze po něm přiměřenou „investigativní“ aktivitu požadovat. Posouzení, zda o takové skutečnosti šlo a zda investigativní aktivita vyvinutá nabyvatelem byla dostatečná, je na úvaze soudu (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2087/2020, ze dne 23. 4. 2021, sp. zn. 24 Cdo 688/2021, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 4. 2021, sp. zn. 24 Cdo 221/2021). V souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2025, sp. zn. 22 Cdo 817/2024, tzv. investigativní aktivita nabyvatele věcného práva od neoprávněného předpokládá existenci skutečnosti, která je objektivně způsobilá znejistit nabyvatele ve správnost zápisu v katastru nemovitostí. Stranami sjednaná výše kupní ceny přitom není sama o sobě bez dalšího takovou skutečností, která nabyvatele nutí k investigativní činnosti ohledně zjišťování vlastnického práva převodce, zvláště pak za situace, je-li tato skutečnost do jisté míry zdůvodněna tím, že v domě žije problematický nájemce a kupní cena odpovídá ceně, za kterou převodce věc nabyl.

22. Shodně se soudem I. stupně dospěl i odvolací soud k závěru, že na základě provedeného dokazování se žalobcům nepodařilo vyvrátit ustanovením § 7 o. z. presumovanou dobrou víru původní žalované [právnická osoba] jakožto kupující ve stav zapsaný ve veřejném seznamu. Původní žalovaná přesto, že je profesionálem v oblasti realitních obchodů, neměla a nemá ve vztahu k jí realizovaným obchodům zvýšenou investigativní povinnost oproti osobám, které nemovitosti kupují mimo předmět své podnikatelské činnosti. Naopak, z výslechu svědka [jméno FO] bylo zjištěno, že původní žalovaná se převážně zabývá právě nákupem tzv. problematických nemovitostí, tj. takových nemovitostí, které mají či mohou mít právní vady.[footnoteRef:1] Proto pak – právě s ohledem na uvedený „podnikatelský model“ původní žalované – nemohla být, podle přesvědčení odvolacího soudu, ani skutečnost, že v nemovitosti dlouhodobě žili žalobci, důvodem, pro který by bylo možné od původní žalované důvodně očekávat zvýšenou investigativní činnost. Rovněž žalobci zdůrazňovaná relativně nízká kupní cena, za niž původní žalovaná koupila předmětné nemovitosti (tj. částka [Anonymizováno] Kč oproti ceně obvyklé [Anonymizováno] Kč podle znaleckého posudku [jméno FO], resp. [Anonymizováno] Kč podle znaleckého posudku zadaného soudem), za daných okolností nevzbuzuje pochybnosti o vlastnickém právu převodce, zejména pak když sám prodávající [jméno FO] nemovitosti od žalobců dříve koupil za přibližně stejnou částku. [1: Svědek [jméno FO] uvedl, že v 90 % nemovitostí vykupovaných původní žalovanou jsou nájemci. Pro původní žalovanou byl pro nákup nemovitostí rozhodující zejména rozdíl mezi sjednanou kupní cenou a cenou obvyklou podle znaleckého posudku, který považovala za ekonomicky dostatečně výhodný.]

23. Pokud se týká skutečnosti, že odkup předmětných nemovitostí původní žalované jako zprostředkovatel nabídla a jeho realizaci zajistila [právnická osoba] jednající [jméno FO] (a původní žalovaná tedy nemusela vyvinout žádnou podstatnou aktivitu pro dovršení obchodu), nepokládá odvolací soud za okolnost, která by mohla účinně zpochybnit dobrou víru původní žalované jakožto kupující ve veřejný rejstřík, když využití osoby zprostředkovatele je na realitním trhu běžnou praxí. Fakt, že žalovaná již v době realizace obchodu s [jméno FO] měla informace o tom, že [jméno FO] jí v minulosti zprostředkoval obchod, jehož platnost byla napadena u soudu, je takovou okolností, která by mohla a měla původní žalovanou jako kupující vést k mírně vyšší obezřetnosti při realizaci obchodu. Avšak s ohledem na to, že se jedná o jediný zjištěný případ, ani tuto okolnost nepokládá odvolací soud za dostatečně intenzivní tak, aby byla způsobilá zpochybnit dobrou víru původní žalované při realizaci konkrétního posuzovaného obchodu (tj. kupní smlouvy s [jméno FO]). Odvolací soud přitom poukazuje na to, že osoba prodávajícího nebyla v obou případech totožná a obě kauzy jsou propojeny právě toliko osobou [jméno FO] jakožto zprostředkovatele. Za situace, kdy [jméno FO] pro původní žalovanou zprostředkovával část jejích transakcí s nemovitostmi a zároveň byla prokázána pouze jedna další, v níž figuroval [jméno FO] a která byla napadena u soudu, nelze dovodit, že by původní žalovaná musela či mohla v době uzavření kupní smlouvy s [jméno FO] vědět o nesouladu stavu katastrálního zápisu se skutečností, resp. že by již pro tuto okolnost měla vyvinout další investigativní aktivitu ohledně vlastnického práva k předmětným nemovitostem.[footnoteRef:2] [2: Je přitom otázkou, zda a jakou investigativní činností by bylo za dané situace vůbec možné zjistit případný rozpor skutečného stavu a stavu zapsaného ve veřejném rejstříku. ]

24. Skutečnost, že jednatelka původní žalované [jméno FO] řádně neplnila své povinnosti statutárního orgánu pokládá odvolací soud v této věci za irrelevantní.

25. Okolnost, že kupní cenu za předmětné nemovitosti původní žalovaná prokazatelně uhradila o dva měsíce dříve, než její jednatelka prohlásila svůj podpis na kupní smlouvě s [jméno FO] za vlastní, je pak sice jednoznačně zarážející (a svědčí to přinejmenším o nedostatku náležité obchodní opatrnosti), rovněž však, podle přesvědčení odvolacího soudu, z uvedeného nelze nikterak dovodit, že by si původní žalovaná musela nebo měla být vědoma případného rozporu mezi skutečným stavem a stavem zapsaným ve veřejném rejstříku ve vztahu k otázce vlastnického práva k předmětným nemovitostem.

26. Odvolací soud tedy po doplnění dokazování konstatuje, že ani ve světle všech zjištěných okolností posuzovaných samostatně i ve svém souhrnu (viz shora odst. 21 až 24) nelze dovodit, že by tyto okolnosti byly objektivně způsobilé znejistit kupující natolik, aby byla vyvrácena zákonná presumpce její dobré víry podle § 7 o. z. Ačkoliv mohly představovat výzvu k vyšší obezřetnosti, nešlo o takový soubor varovných signálů, který by při obvyklé opatrnosti vedl k závěru, že stav zapsaný v katastru nemovitostí nebyl v souladu se skutečným právním stavem.

27. Odvolací soud dále zdůrazňuje negativní stránku zásady materiální publicity (§ 980 o. z.), tedy že co není zapsáno ve veřejném seznamu, nepůsobí vůči třetím osobám. Žalobci od uzavření kupní smlouvy z [datum] nikdy neuplatnili své tvrzené skutečné vlastnické právo vůči tehdejšímu katastrálnímu vlastníkovi [jméno FO]; až do [datum] žalobci ani nezajistili zápis jakékoli poznámky způsobilé zpochybnit stav katastru. To vše přesto, že ve smyslu § 4 odst. 1 o. z. mohli a měli získat informace o tom, že jejich tvrzené vlastnické právo je významným způsobem zpochybňováno.[footnoteRef:3] Původní žalovaná tak byla oprávněna spoléhat na to, že zápis vlastníka v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti, a nebyla povinna pátrat po okolnostech, které se ze zápisu nepodávaly. [3: Žalobci jako prodávající sami uzavřeli kupní smlouvu k předmětným nemovitostem, po dobu 7 let nebyli zapsáni ve veřejném seznamu jako vlastníci těchto nemovitostí a ani neplatili daň z nemovitostí. Jako vlastník předmětných nemovitostí byl naopak od roku [Anonymizováno] do r. [Anonymizováno] v katastru nemovitostí zapsán [jméno FO]. S ním přitom žalobci jako nájemci uzavřeli nájemní smlouvu a minimálně se s ním žalobce a) účastnil jednání na úřadě (o odpadech), tj. [jméno FO] se s vědomím žalobce a) účastnil jednání, jež jednoznačně souviselo s realizací vlastnických práv k předmětným nemovitostem. ]

28. Rovněž pak bylo v řízení před nalézacím soudem správně zjištěno, že původní žalovaná [právnická osoba] zakoupila předmětné nemovitosti za částku [Anonymizováno] Kč a tuto částku též fakticky uhradila, a to na účty podle pokynů uvedených v kupní smlouvě (resp. v její příloze). Jednoznačně tedy byla splněna i podmínka úplatnosti převodu ve smyslu § 984 odst. 1 o. z., když otázka, zda realizovaná kupní cena byla cenou v daném místě a čase obvyklou, není pro posouzení úplatnosti dané transakce relevantní.

29. Z uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v souladu s § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil (výrok I). Jako věcně správný byl potvrzen též výrok III soudu I. stupně o povinnosti uhradit náklady řízení státu (znalečné).

30. Výrok II rozsudku soudu I. stupně odvolací soud změnil podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. tak, že nově vyčíslil výši nákladů řízení, jež jsou žalobci a) a b) v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. povinni žalovanému společně a nerozdílně nahradit, neboť podle názoru odvolacího soudu žalobce ve věci nevykonal 12 úkonů právní služby, ale pouze 11 (za účast u jednání dne [datum], které nebylo ani zahájeno, náleží straně žalované toliko náhrada za promeškaný čas ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny ve smyslu § 14 odst. 2 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“), a dále u úkonů právní služby vykonaných po 1. 1. 2025 (tj. účast u jednání dne [datum], [datum] a písemný závěrečný návrh ze dne [datum]) je podle § 9a odst. 1 písm. d) a. t. účinného od 1. 1. 2025 (tj. ve znění vyhlášky č. 258/2024 Sb.) nutno pro výpočet výše odměny za jeden úkon využít již nikoliv tarifní hodnotu [Anonymizováno] Kč, ale toliko [Anonymizováno] Kč.

31. Náklady řízení před soudem I. stupně jsou tedy tvořeny odměnou za 8 úkonů právní služby, když soud vycházel z tarifní hodnoty podle § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen „advokátní tarif“) ve výši [Anonymizováno] Kč podle kupní smlouvy ze dne [datum], přičemž tyto úkony právní služby tvoří podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu převzetí a příprava zastoupení 1x, písm. d) písemné podání 4x a písm. g) ústní jednání 3x. V souladu s § 7 bod 6 a. t. činí odměna za jeden úkon právní služby vykonaný do 31. 12. 2024 částku 12 700 Kč, tj. za 8 úkonů celkem 101 600 Kč. Pro úkony právní služby vykonané po 1. 1. 2025 (1x písemné podání a 2x účast u jednání – viz shora) při tarifní hodnotě 500 000 Kč (§ 9a odst. 1 písm. d) a. t.) činí odměna za jeden úkon právní služby 10 300 Kč, tj. za 3 úkony právní služby 30 900 Kč. Dále náleží žalovanému náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 3 ve výši 8 x 300 Kč podle advokátní tarifu účinného ve znění do 31. 12. 2024 a ve výši 3 x 450 Kč podle advokátní tarifu účinného ve znění od 1. 1. 2025, tj. na režijním paušálu 3 750 Kč. Dále náleží žalovanému náhrada cestovného za 6 cest právního zástupce žalovaného z [adresa] a zpět k ústnímu jednání při délce [Anonymizováno] km, při průměrné spotřebě 4,2 motorové nafty/100 km. Podle vyhlášek č. 511/2021 Sb. a č. 47/2022 Sb., č. 191/2023 Sb. 398/2023 Sb. a č. 475/2024 Sb. upravujících výši cestovních náhrad pro příslušný kalendářní rok náleží žalovanému náhrada cestovného k dvěma jednáním v roce [Anonymizováno] ve výši 1 616,20 Kč, k jednání v roce [Anonymizováno] ve výši 863,82 Kč, k jednání v roce [Anonymizováno] ve výši 939,30 Kč a ke dvěma jednáním v roce [Anonymizováno] ve výši 1 886,72 Kč (§ 13 odst. 5 advokátní tarifu). Dále náleží žalovanému náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu za čas strávený na cestě ve výši 1 600 Kč (4 x 4 x 100 Kč podle advokátní tarifu ve znění účinném do 31. 12. 20241) a ve výši 1 200 Kč (2 x 4 x 150 Kč podle advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025). V souladu s § 14 odst. 2 a. t. náleží žalovanému náhrada za promeškaný čas ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny za účast u nezahájeného jednání dne [datum], tj. ve výši 6 350 Kč. Celkové náklady řízení před soudem I. stupně ve výši 150 706,04 Kč jsou v souladu s § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. navýšeny o 21 % DPH, celkem tedy [Anonymizováno] Kč.

32. O nákladech odvolacího řízení mezi žalobci a žalovaným rozhodl odvolací soud výrokem III tohoto rozsudku podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, který byl v odvolacím řízení zcela úspěšný, vůči solidárně zavázaným žalobcům právo na náhradu nákladů řízení ve výši 41 831,48 Kč. Tyto sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 6 odst. 1 a § 7 a. t., z tarifní hodnoty ve výši [Anonymizováno] Kč (§ 9a odst. 1 písm. d) a. t.), přičemž odměna za jeden úkon právní služby činí [Anonymizováno] Kč. Advokát v rámci odvolacího řízení ve věci vykonal 3 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření ze dne [datum] a účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]). Advokát má dále právo na náhradu tří paušálních náhrad výdajů á 450 Kč v souladu s § 13 odst. 4 a. t. a náhradu cestovného za cestu k jednání odvolacího soudu na trase [adresa] a zpět (160 km) osobním automobilem s průměrnou spotřebou BA 8,6 l/100 km při ceně pohonných hmot a sazbě základní náhrady podle vyhl. č. 573/2025 Sb., tj. cestovné ve výši 1421,47 Kč. V souladu s § 14 odst. 3 a. t. náleží žalovanému na náhradě za promeškaný čas 900 Kč (6x 150 Kč). Daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 34 571,47 Kč činí 7 260,01 Kč. Celkové náklady odvolacího řízení ve výši 41 831,48 Kč jsou žalobci povinni zaplatit žalovanému v prodloužené lhůtě 3 měsíců od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), k rukám jeho zástupce – advokáta (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

33. S ohledem na celkovou výši nákladů řízení a omezené finanční možnosti žalobců umožnil odvolací soud žalobcům, aby žalovanému společně a nerozdílně uhradili náklady řízení před soudem I. stupně, jakož i náklady odvolacího řízení v prodloužené lhůtě 3 měsíců od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).