214 C 54/2019-131

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Michaelou Silnickou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: , IČO: [osobní údaje žalobkyně] sídlem [adresa žalobkyně] proti žalované: ; [právnická osoba], IČO: [osobní údaje žalované] sídlem [adresa žalované] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [jméno] sídlem [adresa] o zaplacení 164 868,90 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 164 868,90 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od 20. 12. 2018 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 2 700 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se svou žalobou původně domáhala zaplacení částky ve výši 167 944 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od 20. 12. 2018 do zaplacení z titulu vydání bezdůvodného obohacení, a to za období od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017 za užívání pozemků žalobkyně. Žalobkyně odůvodnila žalobu tím, že je mimo jiné vlastníkem pozemků parc. [číslo] o výměře 803 m2, [anonymizováno] o výměře 80 m2 a parcela [číslo] o výměře 79 m2, které jsou zapsány na [list vlastnictví] v k. ú. [část obce], okres [okres], [územní celek] (dále jen„ předmětné pozemky“). Dále žalobkyně uvedla, že s předmětnými pozemky je na základě ohlášení příslušnosti hospodařit s majetkem státu v souladu se zákonem č. 219/2000 Sb. příslušný hospodařit [anonymizováno 7 slov]. V období od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017 byla žalovaná (a doposud je) vlastníkem stavby [adresa] na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] zapsaná na [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce], [územní celek]. Zápis v katastru nemovitostí neodpovídá zcela skutečnosti, neboť zastavěný pozemek parc. [číslo] je veden jako ostatní plocha, avšak jak je patrno ze znaleckého posudku ze dne 10. 11. 2018 a ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 30. 11. 2015, tak budova [adresa] se nachází rovněž na pozemku parc. [číslo]. Pozemek parc. [číslo] o výměře 671 m2 slouží k provozování podnikatelské činnosti žalované, a to k přístupu, zásobování, umístnění a provozu letní zahrádky a cukrárny, když převážná část pozemku parc. [číslo] tvoří uzavřené nádvoří před vinárnou a mimo provozní dobu restaurace je uzavřeno a na pozemek je tak zamezen přístup. Žalovaná v období roku 2017 užívala předmětné pozemky ve vlastnictví žalobkyně, a to v rozsahu následujícím: pozemek parc. [číslo] ve výměře 82 m2, dále pozemek parc. [číslo] ve výměře 80 m2 z titulu vlastnictví budovy [adresa] a dále využívala část pozemku parc. [číslo] ve výměře 671 m2, aniž by za užívání těchto předmětných pozemků žalovaná platila žalobkyni odpovídající částku, čímž se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila, neboť užívala cizí věc bez právního důvodu. V rozhodném obdobím byla výlučným vlastníkem předmětné budovy [adresa] žalobkyně a společně s pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] žalovaná užívala pro svůj účel podnikání i pozemek [anonymizováno] ve výměře 671 m2 ke své podnikatelské činnosti pro příjezd a přístup k objektu vinárny pro umístění cukrárny a venkovního posezení a letní zahrádky, čímž docházelo k užívání předmětného majetku ve vlastnictví žalobkyně. Na užívání uvedeného majetku ve vlastnictví žalobkyně nebyla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena žádná nájemní smlouva a ani jinak nebyl smluvně upraven užívací vztah. Tím žalované vzniklo na úkor vlastníka pozemků, tedy žalobkyně, bezdůvodné obohacení, které je žalovaná povinna vlastníku, tedy žalobkyni, vydat. Žalobkyně vyčíslila částku bezdůvodného obohacení tím způsobem, že požaduje za období roku 2017, a to od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017, za celkem 365 dnů, po žalované za užívání pozemku parc. [číslo] za 80 m2 částku 443 Kč/m2/rok, celkem ve výši 35 440 Kč, dále za užívání parc. [číslo] za 82 m2 částku 443 Kč/m2/rok, celkem ve výši 36 326 Kč a za užívání parc. [číslo] za užívání výměry 671 m2 z této parcely požaduje žalobkyně po žalované 183 Kč/m2/rok Celkem tedy v součtu činí částka, za období 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017 částku ve výši 194 559 Kč, přičemž před podáním žaloby uhradila žalovaná žalobkyni částku ve výši 26 615 Kč, proto učinila žalobkyně předmětem žaloby částku ve výši 167 944 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně požaduje po žalované obvyklou cenu za užívání nemovité věci s tím, že se jedná o cenu, které by bylo dosaženo při užívání obdobné nemovité věci v obdobné lokalitě ve stejné době a obvyklém obchodním styku. Současně žalobkyně poukázala na ust. § 27 odst. 3 zákona č. 219/2000 Sb., kde je uvedeno, že za užívání majetku státu nesmí být nájemné sjednané v nižší částce, než kterou jako nejvyšší možné nájemné stanoví zvláštní předpis a není-li nájemné upraveno (regulováno) zvláštním právním předpisem, sjedná se nejméně ve výši, které je v daném místě a čase obvyklá. Žalobkyně za účelem stanovení této ceny a určení výše bezdůvodného bohacení přizvala nezávislého soudního znalce v příslušeném oboru [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a nechala od něj zpracovat znalecký posudek [číslo] [rok] ze dne 10. 11. 2018, který předložila k důkazu. Požadovaná částka pak vychází z tohoto znaleckého posudku. Vzhledem k tomu, že žalovaná uhradila dne 25. 10. 2018 žalobkyni na účet žalobkyně částku ve výši 26 615 Kč a na základě identifikace této platby žalovaná tuto platbu žalované započetla na část vyčísleného bezdůvodného obohacení, a proto po žalované touto žalobou požadovala vydání zbylé části bezdůvodného obohacení ve výši 167 944 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky za bezdůvodné obohacení dopisem ze dne 12. 12. 2018 s termínem splatnosti do 19. 12. 2018. Žalovaná přesto doposud žalovanou částku neuhradila. V průběhu řízení žalovaná následně uhradila žalobkyni dne 28. 12. 2021 částku ve výši 3 075,10 Kč, a to na jistinu a stejného dne uhradila i částku 837,10 Kč na úroky z prodlení. Vzhledem k tomu vzala žalobkyně žalobu částečně zpět, a to ohledně částky ve výši 3 075,10 Kč s 9 % úrokem z prodlení od 20. 12. 2018 do 28. 12. 2021 a navrhla v tomto rozsahu, aby soud řízení zastavil. Následně soud vydal usnesení ze dne 23. 6. 2022 č. j. 214 C 54/ 2019, které nabylo právní moci dne 12. 7. 2022, kterým v rozsahu částečného zpětvzetí řízení zastavil. Předmětem řízení tedy zůstala snížená částka ve výši 164 868,90 Kč s 9 % úrokem z prodlení od 20. 12. 2018 do zaplacení.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že nárok uplatněný v žalobě v plném rozsahu neuznává. Žalovaná se vyjádřila k jednotlivým pozemkům s tím, že pokud jde o pozemek parc. [číslo] tak za užívání žalovaná řádně zaplatila dne 25. 10. 2018 cenu ve výši nájemného 26 615 Kč a následně dne 27. 12. 2021 ještě doplatila částku ve výši 3 075,10 Kč a na úrok z prodlení za období od 20. 12. 2018 do 28. 12. 2021 částku ve výši 837,10 Kč. Tím považuje žalovaná svůj závazek vůči žalobkyni za vyrovnaný. Pokud jde o další pozemek parc. [číslo] tak uvedený pozemek je v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha se způsobem využití zeleň, proto se nemůže nacházet pod budovou, jak tvrdí žalobkyně. Nikdy nedošlo ke geometrickému zaměření, a tak ani ke změně charakteru pozemku. Budova byla zřízena pod ostatní plochou, a proto ani nikdy nepodléhala zápisu do katastru nemovitostí. Žalovaná poukázala i na to, že byla v minulosti uzavřena dne 28. 5. 2004 s účinností od 1. 6. 2004 s žalovanou smlouva o nájmu nemovitostí, kde je v odst. 2 čl. I. uvedeno, že nájemce, tedy žalovaná, je výlučným vlastníkem stavby [adresa] na pozemku p. [číslo] žádnou jinou parcelu žalobkyně se žalovanou neřešila. Pokud by došlo ke změně stavu v charakteru, tak by žalovaná oprávněně očekávala, že žalobkyně, potažmo [anonymizováno 7 slov], jako správce majetku státu, z titulu dobrého hospodáře, zajistí potřebné správní úkony vedoucí ke změně v záznamech v katastru nemovitostí, k čemuž však do dnešního dne nedošlo, proto není právní důvod, aby žalovaná byla vystavována povinnosti, která jí ze zákona nepřísluší a jednání žalobkyně tak považuje čistě za účelové k získání prostředků, ke kterým není právní důvod. A co se týká pozemku parc. [číslo] tak k němu žalovaná uvedla, že není pravdivé tvrzení žalobkyně, že tento pozemek je uzavřené nádvoří a že je na něj zamezen přístup, neboť bylo vždy a doposud je veřejně přístupným prostranstvím využívaným mimo jiné turisty navštěvující historické památky [anonymizována tři slova]. [jméno] na [část obce], osobami ubytovanými v pensionu stejného [anonymizováno], kteří i pozemek vždy využívali pro parkování svých motorových vozidel. Dále žalovaná uvedla k pozemku parc. [číslo] že u vstupu na pozemek je nefunkční kovová brána, která není a nikdy nebyla ve vlastnictví žalované, ta ji ani neinstalovala a ani nevyužívala pro regulaci vstupu na pozemek, naopak jí běžně procházela pro přístup ke své nemovitosti, stejně tak jako další, kteří na pozemek běžně vstupovali. Stoly s lavicemi před budovou vinárny [anonymizováno] [příjmení] [jméno] nejsou rovněž vlastnictvím žalované a jsou rovněž běžně využívány návštěvníky a turisty historického místa k jejich odpočinku. Pokud nebyla brána, stoly a lavice instalovány se souhlasem či vědomím žalobkyně, proto je pouze na rozhodnutí žalobkyně, zda toto vybavení pozemku na místě ponechá nebo je zlikviduje. Nemůže však existenci následně účelově využívat v neprospěch žalované. Po celou dobu měla žalovaná za to, že se jedná o vybavení sloužící pro odpočinek turistů, popřípadě kolemjdoucích. Uvedené skutečnosti podporuje současný stav, kdy dosud ke změně v postoji ze strany žalobkyně nedošlo, ačkoliv je již několik let žalovanou informována, že předmětný movitý majetek není ve vlastnictví žalované. Rovněž se nezakládá na pravdě tvrzení žalobkyně, že žalovaná užívala pozemek [anonymizováno] pro své podnikatelské účely. Pozemek je však jedinou možnou přístupovou cestou ke vchodu do budovy, která je ve vlastnictví žalované. Tuto jedinou možnou přístupovou cestu využívá z části tohoto veřejného prostranství i personál a návštěvníci vinárny. Pouze však v době otvírací doby a rozhodně ne po celou, případně po dobu, kdy žalovaná provozovala v budově, kterou vlastní, podnikatelskou činnost. Rozhodně nebyla žalovanou využívána celá plocha parcely o výměře 671 m2 a rovněž nikoliv po celý rok. Za umožnění jediného možného přístupu k vlastní nemovitosti není možné účtovat cenu nájemného, jehož základem je právně jiný charakter využití, proto žalovaná v tomto rozporuje závěry znaleckého posudku, který označil tuto parcelu jako funkčně spjatou s parc. [číslo]. Protože předmětný prostor byl vždy využíván veřejností bez omezení, tak měla žalovaná za to, že se jedná o veřejný prostor, proto ani neměla důvod požadovat zřízení služebnosti nezbytné cesty, respektive věcného břemena. Vzhledem k tomu žalovaná navrhla, by soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 19. 12. 2018 [list vlastnictví] [anonymizováno] a [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem pozemků parc. [číslo] o výměře 803 m2, druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – jiná plocha, parc. [číslo] o výměře 80 m2, druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba [adresa], která je zapsána na [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce], [územní celek] a parcela [číslo] o výměře 79 m2, druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – zeleň. Na základě ohlášení příslušnosti hospodařit s majetkem státu dle zákona č. 320/2002 Sb. je příslušným hospodařit s majetkem státu [anonymizováno 7 slov]. Vlastníkem stavby [adresa], která je zapsána na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], je žalovaná, nabývacím titulem pro zápis vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí byla listina prohlášení vkladu do základního jmění právnické osoby podle obchodního zákoníku ze dne 4. 8. 2003, právní účinky vkladu práva ke dni 15. 9. 2003.

4. Z prezentace samotné žalované soud zjistil a vzal za prokázáno, že objekt na adrese v [obec], [anonymizována dvě slova] [číslo] je prezentován s názvem [anonymizováno] [příjmení] [jméno] jako vinárna, restaurace, vinotéka, diskotéka a zahrádka, cukrárna, konference, catering. Byly zde uvedeny otvírací hodiny, a to po celý týden s tím, že v některé dny až do 4:00 hodin do rána a letní zahrádka a cukrárna má být v provozu květen až září, pondělí až neděle 10:00 až 20:00 hodin. Rovněž byla nabízena i možnost na rauty, promoce, svatby, konference dle domluvy. Dále byl odkaz na webové stránky [webová adresa] včetně dalších kontaktních údajů, jako je telefonní číslo a emailová adresa. Dále z této listiny soud zjistil a vzal za prokázáno, že zde byla vyfocena fungující letní zahrádka, kde je uvedeno„ Založeno v roce 2007“ a dále„ [příjmení] [jméno]“, která měla být založena v roce 2009, která je rovněž na fotografii uvedena, jako venkovní posezení. Rovněž je patrno, jak byly uspořádány stolky, případně lavice na pozemku žalobkyně, které tvořily součásti letní zahrádky umístěné při objektu stavby [adresa] - vinárny [anonymizováno] [příjmení] [jméno] v [obec] [ulice a číslo], a to na pozemku žalobkyně parc. [číslo].

5. Z kopie katastrální mapy k. ú. [část obce] a z kopie katastrální mapy + ortofotomapa soud zjistil a vzal za prokázáno, jak jsou pozemky zakresleny v katastrální mapě, a to v souvislosti s ostatními přiléhajícími pozemky.

6. Z leteckého snímku (na čl. 18) a z leteckého snímku (na čl. 5) soud zjistil a vzal za prokázáno, kde je umístěna stavba žalované ve vztahu k ostatním nemovitostem, např. k pensionu, který byl vedle v budově [anonymizováno].

7. Ze znaleckého posudku [číslo] – [anonymizováno] [rok] o ceně obvyklé [anonymizováno] [příjmení] ze dne 10. 11. 2018 soud zjistil a vzal za prokázáno, že znalec stanovil ocenění výše průměrného obvyklého nájemného z pozemku parc. [číslo] to pro roky 2017 ve výši 234 Kč/m2/rok, což je předmětem žaloby, dále stanovil i roční výši průměrného obvyklého nájemného z těchto pozemků za období roku 2016 ve výši 224 Kč/m2/rok, což není předmětem řízení s tím, že vyšel z toho, že za rok 2018 činila průměrná výše obvyklého nájemného částku ve výši 240 Kč/m2/rok. Znalec při svých závěrech dospěl k závěru, že je nutné přihlédnout k účelu využívání pozemků, velikosti pozemků a k využitelnosti pozemků. Dále i potřebné výměře pozemků k účelu, ke kterému slouží bez závad. Znalec uvedl, že pozemky jsou komerčně využívané. Výše nájemného, kterou znalec stanovil za období let 2016 až 2018 dle názoru znalce vyjadřuje jeho názor a koresponduje s vývojem cen pozemků v těchto letech. Znalec ve svém znaleckém posudku uvedl, že jeho znaleckým úkolem bylo stanovit výši obvyklého nájemného z pozemků parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a části pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] o výměře 671 m2 specifikované ve znaleckém posudku [číslo] zpracovaným znalcem [] [jméno] [příjmení], a to pro roky 2016, 2017 a 2018. Znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení], byl zpracovaný ke spisové značce zdejšího soudu sp. zn. 236 C 89/2012, který byl zadán Městským soudem v Brně a úkole znalce bylo vytyčit přesné hranice pozemků parc. [číslo] změřit obvod budovy [adresa] ve vztahu k pozemku parc. [číslo] – vše k. ú. [část obce] dle katastrální mapy a stanovit přesnou výměru těchto pozemků. Uvedený znalecký posudek byl zpracován v Brně 30. 11. 2015. Znalec dospěl k závěru, že [parcelní číslo] část činí 671 m2, dále budova na pozemku 7/4 činí 82 m2 a budova na pozemku [číslo] činí 80 m2, tedy celková výměra těchto pozemků činí 833 m2. Znalec [příjmení] [příjmení] ve svém znaleckém posudku uvedl a vysvětlil jednotlivé pojmy, jako jsou cena, dále hodnota, věcná hodnota, cena obvyklá, tržní ekonomika, stanovení tržní hodnoty. Dále uvedl, že pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody, a to metoda věcné hodnoty, metoda výnosová, metoda porovnávací. Znalec popsal, že na pozemky parc. [číslo] část. pozemku parc. [číslo] jsou situovány v obci [obec], [katastrální uzemí], a to v uzavřeném prostoru ohraničeném vjezdovou kovovou bránou – objektem vinárny [anonymizováno] [příjmení] [jméno] a budovou opatství [část obce] [] [anonymizováno]. [jméno]. Za objektem vinárny [anonymizováno] [příjmení] [jméno] jsou svažité pozemky se zelení. V těsné blízkosti je [anonymizována čtyři slova] [jméno]. Příjezd k pozemkům je ve směru z ulice [ulice]. Možnost parkování pro motorová vozidla je na placeném parkovišti v těsné blízkosti. Těsná blízkost [anonymizována dvě slova] se soustředěnou městskou hromadnou dopravou. Dále znalec uvedl popis jednotlivých pozemků. K pozemku parc. [číslo] znalec zejména uvedl, že dle místního šetření ze dne 25. 10. 2018 se na tomto pozemku nachází část budovy (hospodářské zařízení) vinárny [anonymizováno] [příjmení] [jméno]. Výměra tohoto pozemku dle listu vlastnictví není v souladu se zamřením vykazovaným ve znaleckém posudku [číslo] zpracovaného ke spisové značce 236 C 89/2012 zpracovaným [anonymizováno] [příjmení] pro Městský soud v Brně. Pro potřebu výpočtu výše nájemného použil znalec výměru pozemku dle výše citovaného znaleckého posudku. Dále znalec uvedl, že v stup do vinárny [anonymizováno] [příjmení] [jméno] je umístěn na pozemku parc. [číslo]. Tento pozemek je komerčně využíván. K pozemku parc. [číslo] znalec uvedl, že výměra tohoto pozemku rovněž není se zaměřením vykazovaným ve znaleckém posudku [číslo] zpracovaného ke spisové značce 236 C 89/2012 zpracovaným znalcem [příjmení] [příjmení] pro Městský soud v Brně. Pro potřebu výpočtu výše nájemného opět znalec použil výměru pozemku, kterou zjistil znalec [příjmení] [příjmení] a kterou uvedl do svého znaleckého posudku. Jedná se o objekt vlastní vinárny [anonymizováno] [příjmení] [jméno]. Tento pozemek je komerčně využíván. Pokud jde o pozemek parc. [číslo] tak dle listu vlastnictví by měl mít celkovou výměru 803 m2 avšak znalec opět vyšel ze znaleckého posudku č. [číslo] zpracovaným znalcem [příjmení] [příjmení] pro řízení vedené u Městského soudu v Brně pod spisovou značkou 236 C 89/2012. V tomto posudku znalec [příjmení] [příjmení] uvedl výměru 671 m2, a proto z této výměry i znalec [příjmení] [příjmení] vycházel. Oceňovaná část daného pozemku je z části zpevněna vydlážděním dlažebními kostkami a z části pokryta zelení (stromy). Na oceňované části pozemku je provozována letní restaurační zastřešená zahrádka i se stánkem pro prodej občerstvení. Tato zahrádka je využívána sezónně. Znalec uvedl, že pozemky parc. [číslo] nebyly nikdy evidovány cenovou mapou [územní celek], která byla dle obecně závazné vyhlášky [číslo] [rok] s účinností od 1. 9. 2017 zrušena. Cenová mapa byla vydána vyhláškou [číslo]. Znalec uvedl, jakými metodami lze postupovat při oceňování obvyklého nájmu z pozemku. Znalec po vyhodnocení se přiklonil k variantě stanovení ceny pozemků jako ceny obvyklé ve smyslu platné vyhlášky MFČR č. 457/ 2017 s účinností od 1. 1. 2018 a takto stanovená cena pozemků je ve výši 9 100 Kč/m2. Pokud jde o pozemek parc. [číslo] tak znalec stanovil, že jednotková cena pozemku činí 9 100 Kč za m2 podle platné vyhlášky MFČR č. 457/ 2017. Jednotkové nájemné tedy činí 455 Kč/m2/rok. A pokud jde o pozemek parc. [číslo] tak znalec dospěl ke stejnému výsledku, tedy že jednotková cena pozemku dle platné vyhlášky MFČR č. 457/ 2017 činí 9 100 Kč za m2 a jednotková sazba nájemného z ceny pozemku činí 455 Kč/m2/rok, přičemž se jedná o jednotkovou sazbu nájemného z ceny pozemku ve výši 5 %. Co se týká pozemku parc. [číslo] tak znalec zohlednil, že tento pozemek není zcela využíván pro umístění a provoz letní restaurační zastřešené zahrádky vinárny [anonymizováno] [příjmení] [jméno]. Znalec se odvolal na znalecký standard POSN č. 4, ze kterého vyplývá, že když nelze stanovit výše obvyklého nájemného paušální částkou z ceny pozemku a z celé výměry, tak je nutné přistoupit k redukci (korekci). Fakticky užívaná plocha části pozemku parc. [číslo] (letní restaurační zastřešená zahrádka, stánek pro prodej občerstvení, část komunikační plochy) dle zaměření znalcem při místním šetření dne 25. 10. 2018 činí 160 m2. Fakticky užívaná plocha části pozemku parc. [číslo] je tedy 160 m2, znalec si stanovil redukovanou výměru 160 m2, kde dal koeficient 1,00. Pokud jde o zbývající výměru parc. [číslo] (671 – 160), tak znalec učinil redukci, tedy použil koeficient 0,23, tedy redukovaná výměra je 117 m2. Znalec vytvořil vzorec, ze kterého mu vyšlo, že jednotkové nájemné činí 188 Kč/m2/rok. Znalec následně provedl součet s tím, že průměrná obvyklá cena nájemného ze všech tří pozemků je ve výši 240 Kč/m2/rok, a to za rok 2018. Z tohoto následně vyšel i při stanovení ceny obvyklého nájemného pro zbývající roky, a to rok 2016 a rok 2017. Předmětem tohoto řízení byl rok 2017. Zde znalec určil, že výše průměrná obvyklá cena nájemného ze všech pozemků, které jsou předmětem tohoto řízení činí 234 Kč/m2/rok s tím, že tedy zohlednil, že za pozemek parc. [číslo] činí obvyklá cena nájemného z pozemku 443 Kč/m2/rok, obvyklá cena nájemného z pozemku parc. [číslo] činí 443 Kč/m2/rok a obvyklá cena nájemného z pozemku parc. [číslo] činí 183 Kč/m2/rok za období roku 2017 s tím, že tedy průměrná obvyklá cena nájemného z těchto tří pozemků je 234 Kč/m2/rok v roce 2017.

8. Z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalované soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalovaná je akciová společnost, jejímž předsedou představenstva je [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

9. Z výpisu z účtu ze dne 29. 12. 2017 (na čl. 12) soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalovaná provedla úhradu na účet žalobkyně ve výši 26 615 Kč.

10. Z předžalobní výzvy ze dne 12. 12. 2018 soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky ve výši 167 944 Kč, a to za období od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017 s tím, že požadovala splnění povinnosti do 19. 12. 2018. Předžalobní výzva byla doručena žalované dle doručenky datové zprávy dne 12. 12. 2018.

11. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti č. [spisová značka] ze dne 28. 5. 2004 soud zjistil a vzal za prokázáno, že v minulosti byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu nemovitosti č. [spisová značka] dne 28. 5. 2004. Na základě této smlouvy žalobkyně přenechala do nájmu žalované nemovitost, a to pozemek parc. [číslo] o výměře 80 m2, přičemž na tomto pozemku se nachází stavba [adresa] č. or. [anonymizováno] na [anonymizována dvě slova] v [obec] ve vlastnictví žalované. Smluvní strany si sjednaly nájemné ve výši 22 080 Kč ročně s tím, že nájemné měla žalovaná jako nájemkyně hradit za každý kalendářní rok jednorázově, vždy do 31. 3. příslušného roku a následně měla být výše nájemného počínaje rokem 2005 každoročně zvýšena o procento, odpovídající statistickým úřadem stanovenému procentu dosažené roční míry inflace koruny české v České republice za předchozí rok, vypočtené z celoroční úhrady předešlého roku. Rovněž si strany ujednaly, že částku za bezesmluvní užívání za období od 1. 2. 2004 do 31. 5. 2004 ve výši 7 300 Kč uhradí nájemce na účet pronajímatele nejpozději dnem podpisu této smlouvy a poměrnou část nájemného za rok 2004 v období od 1. 6. do 31. 12. ve výši 12 910 Kč uhradí nájemce na účet pronajímatele nejpozději v den podpisu smlouvy. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou od 1. 6. 2004 do 31. 5. 2007 s tím, že lze smlouvu prodloužit dodatkem.

12. Z výslechu znalce [] [jméno] [příjmení] soud zjistil a vzal za prokázáno, že znalec setrval na závěrech, které uvedl ve svém znaleckém posudku. Znalec uvedl, že ještě vycházel ze znaleckého posudku, ve kterém jiný soudní znalec vytyčil přesné hranice budov a vymezil prostor k užívání. Uvedený znalecký posudek jiného znalce byl součástí jeho znaleckého posudku. Jednalo se o posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který byl zpracován pro řízení vedeném u Městského soudu v Brně ve věci sp. zn. 236 C 89/2012 a byl zpracován ke dni 30. 11. 2015. Znalec ještě zopakoval, jaké jsou způsoby, respektive metody ocenění, tedy stanovení výše ceny obvyklé, že se jedná o přímé porovnání, to je minimálně ze tří nájemních smluv na obdobných předmětech podnikání s tím, že nájemní smlouvy nejsou veřejná listina a nejsou běžnými cestami získatelné. Druhá metoda je stanovení procenta z obvyklé ceny pozemků dle standardu, které zpracovala Asociace znalců a odhadců. On přistoupil k metodě druhé a v této dané lokalitě [anonymizována dvě slova] nelze najít srovnatelné pozemky, kde by stanovil obvyklou cenu porovnávacím způsobem minimálně ze tří smluvních převodů, tak použil vyhlášku Ministerstva financí ČR platné k datu ocenění a z ní spočítal cenu pozemků v dané lokalitě a použil ji jako cenu obvyklou. Ani cenová mapa města Brna tuto lokalitu neoceňuje. Jedná se o tzv. bílé místo. Při použití znaleckého standardu [číslo] který citoval se musí stanovit předmět podnikání na tomto pozemku a znalec to stanovil jako drobné podnikání, kde je sazba ve výši 5 až 10 % z obvyklé ceny pozemku. Znalec se rozhodl, že stanovil nejnižší sazbu, a to ve výši 5 %. Takto stanovil u pozemku parc. [číslo] prac. [číslo]. Pokud šlo o pozemek prac. [číslo] tam se mu to zdálo nespravedlivé, neboť tento pozemek není plně využíván k předmětu podnikání, a proto vymyslel matematickou rovnici, že hodnotu snížil a snažil se vyčíslit podíl, jakým je ten pozemek využíván. Na tomto pozemku jsou tzv. drobné stavby (zahrádka, otevřená pergola, trvalá skládka dřeva, mobilní buňka – udírna, přístupová cesta). Jedná se o plochy, které nejsou využívané ze 100 % k předmětu podnikání a po změření zjistil, že se jedná o výměru 160 m2, tedy zde redukoval výměru na 160 m2 a zohlednil skutečné využívání pozemku žalovanou. Pozemek je tedy užíván pouze ze 41,3 %, takže k tomu přistoupil, jako by to bylo užíváno v rámci spoluvlastnického podílu a vytvořil matematický model, aby to bylo spravedlivé a zohlednil ten výpočet, jak uvedl na str. 13 svého znaleckého posudku a došel k ceně snížené za m2 a dospěl k závěru, že se tedy jedná o částku 180 Kč/m2/rok s tím, že stanovil nejnižší možnou sazbou, a to 5 % z ceny pozemku stanovené dle standardu č. 4, takto udělal z hlediska toho sezónního využití té největší části pozemku. Pokud by ta sezónnost neexistovala, tak by bylo minimálně procento ve výši 8 %, když se pohyboval v možné sazbě ve rozmezí 5 až 10 %.

13. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil a vzal za prokázáno, že dříve byla zaměstnaná na [stát. instituce], odbor správy majetku a referát pozemkového fondu a byla vedoucí referátu pozemkového fondu. Měli ve správě všechny pozemky v majetku [územní celek] a městských částí a tam se vždy určovalo, kdo bude udržovat tyto pozemky, zda přímo městská část nebo [územní celek]. V tomto případě se mělo jednat o pozemek přes který se vstupuje do vinárny [jméno] a neudržovala to příslušná městská část, neboť měli omezené finanční prostředky a udržovalo to přímo [územní celek] a měla to na starosti ona. Svědkyně uvedla, že vyzvala vlastníka, kterého zjistila, tedy žalobkyni, který ji však sdělil, že údržbu neprovádí, proto to provádělo přímo [územní celek], tedy [anonymizováno] na základě havarijního stavu provedl údržbu pozemku. Svědkyně uvedla, že ohledně tohoto pozemku byla řada stížností. Na tomto pozemku přespávali bezdomovci, byl tam nepořádek a v prostoru před pensionem byla zaparkovaná nějaká auta. Svědkyně uvedla, že v rámci své pracovní činnosti se tam byla několikrát podívat, neboť musela tu práci týkající se údržby zadat a převzít. Byly tam stížnosti, že tam padají větve a že je to tam zarostlé. Rovněž byla obava, že to může ohrozit zdraví občanů. Lidé se tam chodili dívat, procházet. Svědkyně si pamatovala, že museli odstranit jeden nemocný strom z tohoto pozemku. O pozemek se starali nepravidelně, jen na základě konkrétních stížností od občanů. Zadávali to jako havárie, takže to dávali firmě, která na to měla čas, aby to bylo hned odstraněno. Svědkyně se tam chodila podívat osobně, aby věděla, o co se jedná, aby mohla zadat práci konkrétní firmě, kterou si pak sama převzala. Svědkyně uvedla, že tam byla si 3x až 4x, možná i vícekrát. Svědkyně uvedla, že v důchodu je od února 2021 a před tím tam chodívala, tak tři roky před odchodem do důchodu. Svědkyně uvedla, že si nepamatuje, kterého kolegu si s sebou brala na tento pozemek před vinárnou [jméno]. Svědkyně potvrdila, že na pozemek se dostala, neboť to bylo otevřené, byl tam volný průchod. Rovněž se svědkyně vyjadřovala k vyřizování stížností a jak probíhá celý proces až po případné odstranění havarijního stavu konkrétního pozemku. Svědkyně nevěděla, zda následně [územní celek] účtovalo odstranění havarijního stavu skutečnému vlastníku pozemku, v tomto případě žalobkyni.

14. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil a vzal za prokázáno, že pension provozovala od roku 2017 do roku 2020. Svědkyně popsala, jaký byl vstup k nim do pensionu, že se jednalo o vstup ještě před bránou, která pak následně vedla na pozemek, kterým se vstupovalo do vinárny [jméno]. Brána, kterou se vstupovalo na pozemek vedoucí k vinárně [jméno] nebyla nikdy zamčená, i když bývala někdy zavřená, tak nebyla nikdy zamčená, neboť tam nebyl zámek. Na pozemku před vinárnou [jméno] se občas konávaly i akce spojené s vínem, jako degustace a podobně, a to tam býval zvýšený ruch. Někdy se stávalo, že si hosté jejího pensionu stěžovali na hluk, neboť okna ubytovaných hostů byla orientována na pozemek před vinárnou [jméno]. Občas jednala s vlastníky vinárny, s panem [příjmení], ohledně zvýšeného hluku a nikdy nebyl problém, vztahy měli přátelské, vždy to vyřešili buď přímo s panem [příjmení], případně se zaměstnanci. Svědkyně uvedla, že to řešila vždy se zpožděním, neboť si hosté někdy stěžovali na hluk a pak to řešila i do budoucna, že když se bude nějaká akce konat, tak aby to netrvalo dlouho do noci, případně, aby se hosté přemístili v pozdějších hodinách dovnitř. Zpětně to řešila z toho důvodu, že žádný personál pensionu, ani ona nebývala na pensionu přes noc. Hluk však nebýval takový, že by jí hosté telefonovali. Hosté ji informovali až v den, když pension opouštěli, že tam byla nějaká hlučná akce, tedy proto to řešila dodatečně, až na základě těchto informací od svých hostů. Svědkyně uvedla, že nikdy nebyl na žádné akci, kterou by organizovala vinárna. Akce tam bývaly nepravidelně a bývalo to v období, kdy bylo venku tepleji. Domnívá se, že tak 3x za čtvrt roku, což je však pouze její odhad. Ona pension opouštěla až někdy odpoledne, případně až večer, podle toho, jak ubytovávala hosty. Svědkyně uvedla, že 2x byla přítomna v pensionu, když probíhala nějaká akce u vinárny [jméno]. Rovněž si vzpomněla na jednu akci, která jí byla nepříjemná, neboť byla majitelem vinárny odkázána na to, že objekt je pronajat a že nemá vliv na to, co se tam děje a že to musí řešit s přítomnými lidmi, kteří to měli pronajaté. Jednou ji hosté informovali o tom, že i volali polici, protože se tam něco dělo pod jejich okny a měli obavu, že si tam někdo s někým vyřizovali účty, byl tam nějaký hluk. Hosté pensionu však nemohli vědět, zda tento hluk dělají lidé z vinárny, případně cizí lidé, protože ta brána nebyla nikdy zamčená. Svědkyně uvedla, že i hosté jejího pensionu chodili do vinárny [jméno], např. na jídlo a mohli si to jídlo vzít i ven, neboť někdy se obsluhovalo i venku. Svědkyně uvedla, že i ona osobně byla na jídle ve vinárně [jméno], respektive byla venku na zahrádce. Rovněž svědkyně potvrdila, že na zahrádce byla obsluha. Pokud byla zahrádka v provozu, tak tam pár lidí bylo. Potvrdila, že i hosté z pensionu si zašli dát víno, neboť jim to sama doporučovala, pokud se ptali, kam si mají zajít. Svědkyně uvedla, že její hosté rozhodně auta na pozemku před vinárnou [jméno] neparkovali, neboť měli před pensionem vyhrazeno několik míst. Pravdou však je, že když ona sama neměla, kde zaparkovat, tak po dohodě s panem doktorem [příjmení], což byl majitel vinárny, tam parkovala. Svědkyně potvrdila, že brána šla otevřít a pak se dalo projet autem. Ona však stávala na tomto pozemku nepravidelně, respektive výjimečně. Měla domluvu s panem [příjmení], že může během dne stávat před vinárnou [jméno], neboť věděla, že ty akce tam bývají až večer, a to ona už dávno přeparkovala nebo odjela. I pan doktor [příjmení] rovněž své auto parkoval před vinárnou [jméno]. Svědkyně na dotaz soudu, proč se dotazovala pana [příjmení] ohledně možnosti parkování na pozemku před vinárnou [jméno], uvedla, že se ptala proto, neboť to byl majitel vinárny [jméno]. Jinak s panem doktorem [příjmení] vycházela dobře, neboť jí dal souhlas s parkováním a rovněž mu vycházela vstříc, že když bylo u ní na parkovišti místo před pensionem, tak on mohl parkovat na jejich parkovacích místech. Svědkyně uvedla, že nikdo jiný z pensionu, kromě ní, na tomto pozemku před vinárnou [jméno] neparkoval a její brigádnice ani auto neměla.

15. Z fotodokumentace včetně internetového odkazu, který byl uveden v podání žalobkyně ze dne 22. 9. 2022 soud zjistil a vzal za prokázáno, že na bráně, která vede ke vstupu žalované, je umístěna dopravní značka„ zákaz vjezdu“. Uvedenou skutečnost žalovaná nijak nerozporovala. Brána byla dle internetového odkazu zčásti otevřená, dle [příjmení] [příjmení] [jméno] se jednalo o fotografie ze srpna 2011, v té době tam byly reklamní poutače s obsahem nabídky občerstvení, rovněž nabídka zahrádky a cukrárny.

16. Podle ust. § 2991 odst. 1 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. A podle ust. § 2991 odst. 2 občanského zákoníku bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

17. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, a proto jí vyhověl v souladu s ust. § 2991 občanského zákoníku, když dospěl k závěru, že se žalovaná na úkor žalobkyně obohatila bez spravedlivého důvodu, proto musí ochuzenému (žalobkyni) vydat, oč se obohatila. Závěr o skutkovém stavu soud učinil takový, že žalovaná se v období 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017 na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila tím, že užívala pozemky žalobkyně, a to způsobem popsaným žalobkyní v žalobě, tedy, že žalovaná v souvislosti s tím, že je vlastníkem stavby [adresa] na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] zapsaná na [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce], [územní celek], tak užívala pozemky žalobkyně parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] které jsou zapsány na [list vlastnictví] v k. ú. [část obce], okres [okres], [územní celek]. Zápis v katastru nemovitostí neodpovídá zcela skutečnosti, neboť zastavěný pozemek parc. [číslo] je veden jako ostatní plocha, avšak jak je patrno ze znaleckého posudku [číslo] [rok] ze dne 10. 11. 2018 a ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 30. 11. 2015, tak budova [adresa] se nachází rovněž na pozemku parc. [číslo]. Pozemek parc. [číslo] o výměře 671 m2 slouží k provozování podnikatelské činnosti žalované, a to k přístupu, zásobování, umístnění a provozu letní zahrádky a cukrárny, když převážná část pozemku parc. [číslo] tvoří uzavřené nádvoří před vinárnou a na pozemek je tak omezen přístup už tím, že je tam vstupní brána, která sice není uzamčena (bývá pootevřena a případně i uzavřena, aniž by byla uzamčena), avšak tato brána, na které jsou upoutávky na vinárnu (restauraci) [anonymizována dvě slova] [jméno], a to včetně zahrádky (a cukrárny), tak vytváří ohraničení před vstupem na tento pozemek. Navíc je na bráně i značka zákaz vjezdu. Žalovaná v období roku 2017 užívala předmětné pozemky ve vlastnictví žalobkyně, a to v následujícím rozsahu: pozemek parc. [číslo] ve výměře 82 m2, dále pozemek parc. [číslo] ve výměře 80 m2 z titulu vlastnictví budovy [adresa] a dále využívala část pozemku parc. [číslo] ve výměře 671 m2, aniž by za užívání těchto předmětných pozemků žalovaná platila žalobkyni odpovídající částku, čímž se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila, neboť užívala cizí věc bez právního důvodu. V rozhodném obdobím byla výlučným vlastníkem předmětné budovy [adresa] žalobkyně a společně s pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] žalovaná užívala pro svůj účel podnikání i pozemek 7/2 ve výměře 671 m2 ke své podnikatelské činnosti pro příjezd a přístup k objektu vinárny pro umístění cukrárny a venkovního posezení a letní zahrádky, čímž docházelo k užívání předmětného majetku ve vlastnictví žalobkyně. Na užívání uvedených pozemků ve vlastnictví žalobkyně nebyla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena žádná smlouva (nájemní či jiná) a ani jinak nebyl smluvně upraven užívací vztah. Tím žalované vzniklo na úkor vlastníka pozemků, tedy žalobkyně, bezdůvodné obohacení, které je žalovaná povinna vlastníku, tedy žalobkyni, vydat. Žalobkyně se domáhala po žalované původně zaplacení částky ve výši 167 944 Kč s příslušenstvím z titulu vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků žalobkyně žalovanou v období od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017. Po částečném zpětvzetí žaloby z důvodu částečné úhrady žalovanou omezila žalobkyně původně požadovanou částku na částku ve výši 164 868,90 Kč s příslušenstvím (o částečném zpětvzetí soud rozhodl usnesením ze dne 23. 6. 2022 č. j. 214 C 54/2019 -72, které nabylo právní moci dne 12. 7. 2022. Výše bezdůvodného obohacení odpovídá výši nájemného, které by žalovaná za užívání předmětných pozemků byla povinna žalobkyni platit v případě uzavření řádné nájemní smlouvy. Soud při stanovení výše nájemného vyšel z předloženého znaleckého posudku [číslo] [rok] ze dne 10. 11. 2018 zpracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] a z výslechu tohoto znalce. Znalec vypočetl tržní nájemné za předmětné pozemky za období od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017 ve výši 234 Kč/m2/rok, tak soud žalobě vyhověl, neboť žalovaná částka odpovídala stanovené výši bezdůvodného obohacení dle znaleckého posudku (znalec částku zaokrouhlil, přičemž žalobkyně provedla přesný výpočet vycházející ze znaleckého posudku, a proto požaduje nepatrně nižší částku).

18. Soud rovněž odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2022 č. j. 28 Cdo 3602/2021-312, kde je přesně a srozumitelně vysvětleno, jaké jsou kladeny nároky na znalecký posudek, přičemž uvedený znalecký posudek, který byl v rámci dokazování hodnocen ve spojení s ostatními provedenými důkazy, zcela obstál. Podle dlouhodobě ustálené judikatury Nejvyššího soudu vzniká majetkový prospěch, který je obohacený povinen vydat podle pravidel o bezdůvodném obohacení, i užíváním cizí věci bez platné smlouvy či jiného právního důvodu (§ 2991 občanského zákoníku). Protože takový uživatel není schopen spotřebované plnění v podobě užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou (§ 2999 odst. 1 a 2 občanského zákoníku). Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je pak obecně částka, která odpovídá obnosům placeným obvykle v daném místě a čase za užívání obdobných statků a kterou by uživatel za běžných tržních okolností byl povinen vynaložit, pakliže by si právo užívat věc musel opatřit smluvně. Důvodně se tedy náhrada poskytovaná za užívání cizí věci bez právního důvodu zpravidla poměřuje obvyklou hladinou nájemného (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2017, sp. zn. 28 Cdo 1972/2017, ze dne 25. 6. 2020, sp. zn. 28 Cdo 1799/2020, a ze dne 1. 12. 2020, sp. zn. 28 Cdo 3105/2020). Je-li přitom v poměrech konkrétní kauzy výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jakou úplatu by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností poskytovat (srovnej kupř. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 28 Cdo 3310/2018, a ze dne 7. 9. 2021, sp. zn. 28 Cdo 2183/2021). Zjištění výše obvyklého nájemného v daném místě a čase není otázkou právní, nýbrž skutkovou (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2123/2015, ze dne 31. 3. 2020, sp. zn. 28 Cdo 540/2020, a ze dne 31. 8. 2021, sp. zn. 23 Cdo 2065/2021). Skutkové závěry o úrovni nájemného v daném místě a čase se pak zpravidla činí na základě znaleckého posudku, neboť k jejich vyslovení jsou v zásadě zapotřebí odborné znalosti (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 9. 2019, sp. zn. 28 Cdo 2169/2018). Uvedené závěry jsou shrnuty v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2022 č. j. 28 Cdo 3602/2021-312.

19. Obrana žalované, že pozemek parc. [číslo] neužívá, byla vyvrácena, neboť soud na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že pozemek je využíván jako zahrádka a jako přístupová cesta do vinárny, rovněž i pro zásobování vinárny. K tomuto pozemku se předseda představenstva žalobkyně rovněž choval jako k pozemku, který je využíván pro podnikatelské účely žalobkyně a byl i kontrolován provoz na tomto pozemku včetně umožnění parkování jak pro jeho osobní potřebu, tak i např. nájemkyně vedlejšího penzionu, která potvrdila, že parkovala na tomto pozemku pouze s jeho svolením. Rovněž bylo prokázáno, že se na pozemku konají různé akce související s provozem venkovního posezení, které bylo využíváno v souvislosti s podnikatelským účelem – tedy provozem restaurace a vinárny [anonymizována dvě slova] [jméno]. Znalec ve svém posudku zohlednil zcela objektivně i plochu využívanou pro provoz venkovního posezení, které bylo využíváno v souladu s podnikatelským záměrem vinárny [anonymizována dvě slova] [jméno]. Výpočet, který znalec zvolil, se jeví být jako logický, srozumitelný i objektivní a pro žalovanou i výhodný, přičemž žalobkyně takové řešení rovněž akceptovala jako spravedlivé. Co se týká pozemku parc. [číslo] na kterém je vstup do vinárny a část budovy, ačkoliv v katastru nemovitostí není tato část stavby zapsána, že se nachází na tomto pozemku, tak bylo jednoznačně prokázáno, že tato stavba se tam nachází a soud to má za prokázáno ze znaleckého posudku ing. [příjmení], který byl součástí znaleckého posudku Ing. [příjmení] a znalec [příjmení] [příjmení] z toho rovněž vycházel.

20. Pokud žalobkyně namítala, že pozemek [parcelní číslo] je veřejně přístupný a že se tam může kdokoliv dostat (ať už tam přespal bezdomovec či se tam šel někdo jen tak podívat), takto však neznamená, že žalovaná nevyužívala rovněž tento pozemek pro provozování své restaurace – vinárny včetně zahrádky. Bylo jednoznačně prokázáno, že pozemek využívala, a to i k podávání jídla a pití, neboť prostor, na kterém se nachází zahrádka byl obsluhován v rámci poskytovaných služeb vinárnou/restaurací [anonymizována dvě slova] [jméno], což je provozovna žalované. Obrana žalované, že vybavení zahrádky není jejím majetkem, není rovněž důvodné, neboť podstatné je, že bylo prokázáno, že je tato zahrádka provozována (obsluhována a využívána) vinárnou [anonymizována dvě slova] [jméno], že i díky provozu této sezónní zahrádky žalovanou provozuje svoji podnikatelskou činnost a jejím účelem je mimo jiné i vytvářet zisk z podnikání (z podnikatelské činnosti), přičemž jedním z nákladů by měl být i náklad na nájemné za využívání tohoto pozemku za situace, že tento pozemek, na kterém se nachází zahrádka (u restaurace – vinárny - [anonymizována dvě slova] [jméno]) není v jejím vlastnictví. Řešení případného nepořádku na tomto pozemku, který byl řešen nikoliv vlastníkem, ale přímo [územní celek], respektive [stát. instituce] a příslušným odborem, je věcí jinou, tento zvolený postup a posouzení jeho správnosti není předmětem tohoto řízení, rovněž ani otázka, zda následně byly případné náklady na odstranění havarijního stavu přeúčtovávány vlastníkovi – tedy žalobkyni. Ještě zcela obecně lze dodat, že i přes tzv. letní (či sezónní) zahrádky (např. přímo v centru [územní celek] - v ulicích [územní celek]), za které je však hrazeno mnohem vyšší nájemné, jak zmínil znalec ve své výpovědi, lze rovněž procházet (nikdo v průchodu přes zahrádku v ulici nebrání, navíc se jedná většinou o veřejné prostranství), což je všeobecně známo, rovněž po dobu, kdy není přes noční hodiny taková zahrádka provozována (obsluhována), tak se může také stát, že je takový prostor rovněž využit k přespání různými osobami, případně tam někteří lidé zanechávají mnohdy nepořádek (odhazují odpadky apod.), tedy i z tohoto hlediska se jeví být obrana žalované jako nedůvodná, pokud žalovaná uváděla, že se tam rovněž vyskytují i různé osoby včetně bezdomovců a že tam bývá i nepořádek na tomto pozemku. Navíc, pokud je inzerována v tomto prostoru letní zahrádka, takto láká veřejnost ke vstupu, aby se rozhodli, zda využijí možnosti nabízeného občerstvení (nabídky žalované) a i v případě, že je zahrádka zrovna uzavřena (není obsluhována), tak lze předpokládat, že se případní návštěvníci rozhlédnou, zda v otvírací dobu tuto zahrádku využijí či vstoupí např. do prostoru vinárny, a to přes tento pozemek. I tito návštěvníci vinárny či zahrádky mohou zanechat po sobě nepořádek. Pokud by inzerovaná nabídka nelákala veřejnost k navštívení restaurace či vinárny, neměla by veřejnost důvod vstupovat přes bránu na tento pozemek, když navíc na tomto pozemku se žádné jiné posezení (kromě zařízení zahrádky) nenachází (např. lavičky jako v parku). Na tomto pozemku se nenachází např. veřejně přístupný park či hřiště, nejedná se tudíž o pozemek, který by byl určen pro užívání veřejností jako jiná veřejná prostranství (např. ulice, náměstí, parky). Z ničeho nelze dovozovat, že by se jednalo o veřejné prostranství, naopak je zřejmé, že se jedná o oplocený pozemek a současně i přístupovou cestu do vinárny [anonymizována dvě slova] [jméno] a na tomto pozemku se nachází i sezónní zahrádka provozována touto vinárnou, jak hlásá inzerce nejen na vstupní bráně (rovněž lze ohledat i na internetu). Bylo prokázáno, že se jedná zejména o přístupový pozemek k vinárně a k zahrádce obsluhované a provozované vinárnou, která je vlastněna a provozována žalovanou. A veřejnost tam vstupuje především z důvodu nabízených (inzerovaných) služeb žalované, které žalovaná provozuje na pozemku žalobkyně. Inzerce je i na internetu, tedy účelem inzerce je jistě nalákat zákazníky (hosty) do restauračního zařízení (ať už do prostoru vinárny či na zahrádku). Ještě je nutno dodat a zdůraznit, že vstup do vinárny je přes soukromý pozemek (konkrétně pozemek žalobkyně), nejde o veřejné prostranství, které by bylo využíváno pro potřeby obyvatel. Mimochodem již ve sporu u zdejšího soudu pod sp. zn. 236 C 89/2012 byla tato otázka řešena, soud rovněž sledoval výsledek tohoto řízení, neboť do něj i tuto věc k návrhu žalobkyně přerušil a po pravomocném skončení této věci vedené sp. zn. 236 C 89/2012 pak rozhodl o pokračování v řízení s tím, že rovněž jako účastníkům řízení, mu byl znám výsledek tohoto řízení, že skončilo až před odvolacím soudem zastavením řízení vzhledem k mimosoudní dohodě mezi účastníky. Přitom i v této věci, kde bylo řešeno jen předchozí období bezesmluvního užívání, byla řešena otázka ohledně veřejného prostranství, když bylo zjištěno, že se nejedná o veřejné prostranství, což bylo oběma účastníkům známo. A bylo rozhodnutím žalované, že nabyla do svého vlastnictví stavbu na cizím pozemku, aniž by měla ke své nemovitosti právně zajištěn přístup. Je v podstatě jen na dobré vůli a vstřícnosti vlastníka pozemku (žalobkyně), že umožňuje žalované přístup do její nemovitosti, když není uzavřena smlouva o umožnění užívání pozemku žalobkyně za účelem vstupu do nemovitosti žalované, natož využívání tohoto pozemku pro účely zahrádky. Pokud by vlastník pozemku bránu uzamkl, pak by žalovaná ztratila přístup do své nemovitosti. Z toho vyplývá, že skutečnost, že není brána uzamčena, je ve prospěch žalované, která má tím pádem umožněn přístup ke své nemovitosti (žalobkyně to trpí a nijak žalované v užívání tohoto pozemku nebrání), žalovaná však tuto skutečnost (že pozemek je přístupný, když brána není uzavřena) zcela účelově zneužívá na svoji obranu, což je zcela absurdní situace. Pokud by si žalovaná s žalobkyní smluvně upravila užívání tohoto pozemku sloužícího zejména jako přístupová cesta do její vinárny, pak lze uvažovat i o tom, že by si mohla s vlastníkem pozemku domluvit možnost uzamčení pozemku v době, kdy je vinárna a zahrádka mimo provoz a tím zvýšit jak bezpečnost tohoto prostoru (včetně její provozovny), tak dodržování pořádku na tomto pozemku. Za stávající bezesmluvní situace, když však žalobkyně vstřícně ponechala bránu nezamčenou a umožňuje tak žalované (jejím zaměstnancům a hostům využívajících nabízených služeb provozovny žalované) přístup do její nemovitosti (umožnuje žalované provozovat podnikatelskou činnost), tak může docházet k tomu, co pak účelově na svoji obranu zneužívá žalovaná, tedy že dochází zejména ke vstupu veřejnosti (např. turistů či osob bez domova) a nikoliv jen hostů restaurace na tento pozemek, avšak veřejnost by se na pozemek žalobkyně nikdy nedostala, pokud by žalobkyně jako vlastník pozemku zabránila vstupu na svůj pozemek uzamčením brány a zabezpečila by tak svůj majetek. Pak by se však ani žalovaná nedostala do své nemovitosti, jak bylo uvedeno výše, natož že by mohla provozovat podnikatelskou činnost a zvát případné hosty na občerstvení či akce provozované v rámci její podnikatelské činnosti, když by neměla zajištěný (respektive doposud zcela volný) přístup ke své nemovitosti přes cizí pozemek (přes pozemek žalobkyně). Žalobkyně tedy trpí užívání svého pozemku a tím mimo jiné umožňuje vykonávat podnikatelskou činnost žalované a žalovaná není ochotna hradit tzv. obvyklou cenu nájemného z tohoto pozemku zjištěnou znaleckým posudkem, když za užívání tohoto pozemku nehodlá hradit ničeho s argumentem, že je veřejně přístupný. Žalovaná hodlá hradit bezdůvodné obohacení pouze za pozemek, na kterém se nachází objekt vinárny tak, jak je zapsán v katastru nemovitostí, aniž by zohlednila skutečný stav. Tedy žalovaná hodlá hradit obvyklou cenu nájemného jen za pozemek parc. [číslo] nikoliv za pozemek parc. [číslo] ačkoliv i na tomto pozemku se nachází část její stavby a vstup do její nemovitosti – vinárny. Vzhledem k tomu, že bylo prokázáno, že stavba žalobkyně se nachází i na pozemku parc. [číslo] tak soud zavázal žalovanou k úhradě bezdůvodného obohacení ve výši, jak stanovil soudní znalec [příjmení] [příjmení], který stanovil obvyklou cenu nájemného, a to za všechny 3 předmětné pozemky, které žalovaná v přesně změřeném rozsahu užívala v období roku 2017 bez právního důvodu. Vzhledem ke všemu výše uvedenému soud již žádné další důkazy ještě navrhované žalovanou (revizní znalecký posudek, výslech správce opatství) neprováděl a ukončil dokazování, neboť tyto navržené důkazy byly označeny a navrženy až po skončení prvního jednání a po poučení dle ust. § 118b o.s.ř. a navíc by provádění těchto důkazů bylo zcela nehospodárné, když skutkový stav věci byl dostatečně prokázán a bylo možno jej následně právně kvalifikovat.

21. Soud přiznal žalobkyni i požadované příslušenství, tedy zákonný úrok z prodlení, který byl přiznán žalobkyni na základě předžalobní výzvy ze dne 12. 12. 2018 doručené žalované dne 12. 12. 2018, protože žalovaná měla splnit svoji povinnost do 19. 12. 2018, proto je v prodlení od 20. 12. 2018. Příslušenství je představováno úroky z prodlení v souladu s ustanovením § 1970 občanského zákoníku. Výše úroků z prodlení vychází z ustanovení § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

22. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 146 odst. 2, věta druhá o.s.ř. (žalobkyně vzala částečně žalobu zpět z důvodu pro chování žalované, která po podání žaloby částečně hradila žalovanou částku) s tím, že přiznal plně úspěšné žalobkyni nárok na náhradu nákladů řízení v celkové výši 2 700 Kč, které sestávají z náhrady nákladů v paušální výši za 3 úkony (výzva k plnění, žaloba, podání ze dne 22. 9. 2022), a dále za 3 přípravy účastí na jednání a 3 účasti na jednání před soudem (dne 21. 6. 2022, 8. 9. 2022 a dne 27. 4. 2023) podle ust. § 151 odst. 3 o.s.ř., ve znění zák. č. 139/2015 Sb., a podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. tedy za 9 úkonů po 300 Kč Celkem činí náhrada nákladů úspěšné žalobkyně částku ve výši 2 700 Kč.

23. O placení soudního poplatku bude rozhodnuto samostatným usnesením, neboť Česká republika je od placení soudních poplatků osvobozena dle ust. § 11 odst. 2 písem. a) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, přičemž poplatková povinnost přechází na žalovanou, a to podle výsledku řízení.

24. O náhradě nákladů státu, které platil (vynaložené znalečné), bude rovněž rozhodnuto samostatným usnesením.

Poučení