218 C 1/2020-169

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Gabrielou Hanákovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; IČO: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně] proti žalovaným: ; 1. [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa žalované a žalované] ; 2. [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa žalované a žalované] obou zast. advokátkou JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec] o zaplacení 347 286 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalované 1 a 2 jsou povinny zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku ve výši 347.286 Kč s 9,75% úrokem z prodlení z částky 652.593 Kč od 21.5.2019 do 27.5.2019 a s 9,75% úrokem z prodlení z částky 347.286 Kč od 28.5.2019 do zaplacení, to vše do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku, kdy plněním jedné z žalovaných zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhé žalované.

II. Žalované 1 a 2 jsou povinny rovným dílem zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 3.000 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalované 1 a 2 jsou povinny rovným dílem zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení státu částku 1.400 Kč a soudní poplatek ve výši 17.365 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se svoji žalobou soudu podanou dne 31.12.2019 domáhá po žalovaných zaplacení částky 347.286 Kč s příslušenstvím z důvodu, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 2002 m2, k.ú. [část obce], na kterém stojí stavba [část obce], [adresa], jejímž vlastníkem byla v době od 1.1.2017 do 14.11.2018 žalovaná 2 na základě kupní smlouvy ze dne 30.9.1999, předmětná budova slouží komerčnímu využití. Žalovaná 2 po uvedené období užívala předmětný pozemek z titulu vlastnictví budovy, a to bez právního důvodu (nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva) a neposkytla žalobci odpovídající peněžité plnění. Podle ust. § 27 odst. 3 zák. č. 219/2000 Sb., nesmí být nájemné za užívání majetku státu sjednáno v nižší částce, než kterou jako nejvyšší možné nájemné stanoví zvláštní předpis (ust. § 10 zák. č. 526/1990 Sb., o cenách), a není-li nájemné upraveno (regulováno) zvláštním právním předpisem, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Žalobce při stanovení této ceny vycházel ze závěru soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který ve svém znaleckém posudku podal závěr, že obvyklé nájemné u předmětného pozemku pro r. 2016 za užívání činí 342.342 Kč. Žalobce tuto cenu navýšil pouze o koeficient průměrné meziroční inflace, který pro r. 2017 činil 0,7%, částku tedy navýšil na 344.738 Kč a pro r. 2018 činil 2,5%, tzn. navýšení (oproti předchozímu r. 2017) na částku 353.356 Kč. Žalobce se tak domáhá za celý r. 2017 částky 344.738 Kč (cca 172,20 Kč/m2/rok a za 318 dnů r. 2018 (1.1.2018 až 14.11.2018) částky 307.855 Kč (cca 176,50 Kč/m2/rok). Na základě přeměny žalované 2 dle projektu rozdělení formou odštěpení sloučením s nástupnickou společností žalovanou 1, kdy k zápisu přeměny v obchodním rejstříku došlo dne 14.11.2018, převzala závazky žalované 2 k vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání předmětného pozemku nástupnická společnost žalovaná 1. Žalovaná 1 poskytla dne 27.5.2019 plnění jen do výše 305.307 Kč, žalobce vyzval k vydání bezdůvodného obohacení žalovanou 1 v celkové výši 652.693 Kč výzvou ze dne 10.5.2019 se stanovenou lhůtou do 20.5.2019. Na nároku z titulu bezdůvodného obohacení tak zůstal nedoplatek ve výši 347.286 Kč. Žalobce rovněž žaluje žalovanou 2 v souladu s § 258 zák. č. 125/2008 Sb., neboť rozdělovaná společnost ručí za dluhy, jež přešly v důsledku odštěpení na nástupnickou společnost. Žalovaná 2 tedy vystupuje v postavení ručitele u daného dluhu, přes výzvu žalobce ze dne 10.5.2019 žádné plnění neposkytla.

2. Žalované 1, 2 ve svém vyjádření navrhly zamítnutí žaloby s tím, že nerozporují, že pozemek užívají bez právního důvodu, ale nesouhlasí s tím, že by se na úkor žalobce jakkoliv obohatily. Žalobce není schopen nájemci předmětného pozemku zajistit jeho nerušené užívání, protože zde není přístup z veřejné cesty k předmětnému pozemku. Žádný subjekt se nemohl obohatit z důvodu neuzavření nájemní smlouvy k předmětnému pozemku na úkor žalobce, neboť žalobce sám není způsobilý dát tento pozemek do užívání jiné osobě, ani ho sám užívat. Bezdůvodné obohacení na straně žalobce tak nevzniklo. Žalované se rovněž neztotožňují s výší bezdůvodného obohacení dle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], tento trpí závažnými věcnými vadami. Znalec opomíjí, že přístup k předmětnému pozemku je dán pouze přes pozemky parc. [číslo] v k.ú. [část obce], které nejsou ve vlastnictví žalobce. Úvaha o totožnosti ceny pozemku zastavěného a nezastavěného stavbou není něčím podložena. Znalec nedokáže odlišit dvě naprosto rozdílné situace, a to ideální případ nezastavěného pozemku a situaci, kdy se nezávisle na vůli vlastníka pozemku na tomto ocitla stavba, která je jen omezeně využitelná a tím limituje i využitelnost pozemku samého. Znalec trvá na tom, že se využitelnost a míra užitku zastavěného pozemku v žádném případně nemění. Pokud znalce odkazuje na realizované a nabízené pronájmy, pak zde uvedený výčet neobsahuje jediný pozemek, který by bylo možno srovnávat s předmětným pozemkem. Žádný srovnávaný pozemek netrpí absolutní nezpůsobilostí být pronajímán. Předmětný pozemek nelze nerušeně užívat k žádnému účelu, neboť k němu žalobce nemá zajištěn přístup. Žádný z pozemků není v drtivé většině zastavěn stavbou cizího vlastníka. Znalec rozporuje užití Naegeliho metody, na to žalovaní odkazují na usnesení Krajského soudu v Brně, č.j. 70 Co 188/2013-369. Pokud znalec odkazuje na jakýkoliv dokument vydaný Asociací znalců a odhadců České republiky, z.s., jde o soukromoprávní subjekt, který není oprávněn vydávat jakékoliv právní akty normativní povahy, jde o dobrovolné sdružení znalců, je otázkou nakolik jsou tyto dokumenty objektivní a použitelné pro zpracování znaleckého posudku. Žalované poukázaly na Oceňovací standard VŠE, i na judikaturu soudu k tomu, že zastavěný pozemek má nižší hodnotu než nezastavěný. Znalec měl určovat obvyklé nájemné s ohledem na skutečnost, že k nemovitosti není zajištěn přístup, a že je zastavěna stavbou jiného vlastníka. Ve sporech mezi účastníky bylo již předloženo či soudem vyžádáno dalších 8 znaleckých posudků, kdy jimi zjištěná výše obvyklého nájemného se diametrálně liší. O nezávislosti žalobcem oslovených znalců nemůže být řeč, neboť pracují pro žalobce na základě dlouhodobých smluv a jsou tak na něm ekonomicky závislí. Žalobce se v r. 2018 pokoušel o prodej předmětného pozemku v 5 výběrových řízeních s aukcí, kdy o žádnou z nabízených částek za pozemek nikdo neprojevil zájem, teprve v 5. výběrovém řízení o pozemek za vyvolávací cenu 4.080.000 Kč ([číslo] Kč/m2) projevila zájem společnost, jejíž jednatel je nájemcem v budově postavené na předmětném pozemku. Dosažitelná cena na trhu za předmětný pozemek je pro žalobce částka [číslo] Kč/m2, od které je pak možno odvíjet obvyklé nájemné daného pozemku, čímž byla osvědčena objektivita a správnost posudku zpracovatelů [anonymizována dvě slova] a Ing. [příjmení], také se tím ukazuje naprostá neobjektivita, nesprávnost a poplatnost zadavateli posudků v posledně předloženém posudku Ing. [příjmení], kdy znalec odhaduje tržní cenu na [číslo] Kč/m2 v r. 2015.

3. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalobce je vlastníkem pozemku par. [číslo] o výměře 2002 m2 jako zastavěné plochy a nádvoří v k.ú. [část obce] (dále jen„ předmětný pozemek“), kdy na tomto pozemku stojí stavba [adresa] – obč. vyb. (dále jen„ předmětná stavba“), kterou vlastní žalovaná 1, a to od 5.12.2018, kdy do té doby byla vlastníkem předmětné stavby žalovaná 2 na základě kupní smlouvy ze dne 30.9.1999 Tyto skutečnosti jsou mezi stranami nesporné, vyplývají také z výpisu z katastru nemovitostí k datu 30.12.2019 k.ú. [část obce] [list vlastnictví] a [list vlastnictví]. Žalovaná 2 předmětnou stavbu nabyla kupní smlouvou ze dne 30.9.1999 od prodávající JUDr. [jméno] [příjmení], správce konkursní podstaty [právnická osoba], [IČO], a to jako budovu [adresa] – občanská vybavenost, stojící na pozemku jiného vlastníka, za kupní cenu ve výši 3.150.000 Kč.

4. Z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalované 1 ze dne 31.12.2019 se podává, že na tuto společnost přešla odštěpená část jmění rozdělované společnosti žalované 2, určená projektem rozdělení ze dne 25.6.2018, kdy rozhodným dnem rozdělení je 1.1.2018. Z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalované 2 ze dne 31.12.2019 se podává, že došlo k rozdělení společnosti formou odštěpení části jejího jmění, s přechodem na nástupnickou společnost žalovanou 1, na kterou přešla odštěpená část jmění rozdělované společnosti určená projektem rozdělení ze dne 25.6.2018, rozhodným dnem rozdělení je 1.1.2018.

5. V notářském zápisu ze dne 8.11.2018 notářky JUDr. [jméno] [příjmení] sp. [značka automobilu] 2018, [spisová značka] je zapsáno rozhodnutí jediného společníka žalované 2 RNDr. [jméno] [příjmení] o schválení rozdělení žalované 2 ve formě rozdělení odštěpením sloučením s přechodem části jmění rozdělované společnosti na nástupnickou společnost žalovanou 1, rozhodným dnem rozdělení je 1.1.2018; dále o schválení Projektů rozdělení formou odštěpení sloučením a schválení přechodu odštěpované části jmění žalované 2 na nástupnickou společnost žalovanou 1, dále o schválení konečné účetní závěrky, zahajovací rozvahy obou společností. Přílohou tohoto notářského zápisu je kromě jiného také ověřená kopie Projektu rozdělení. Z tohoto Projektu rozdělení formou odštěpení sloučením ze dne 25.6.2018 se podává, že žalovaná 2 je rozdělovanou společností a žalovaná 1 je společností nástupnickou, na kterou přecházejí pozemky p. [číslo] k.ú. [část obce] a předmětná stavba, a dále na žalovanou 1 jako nástupnickou společnost přechází dlouhodobé závazky, a to k vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání pozemku par. [číslo] v k.ú. [část obce], tedy zejména závazky ze soudních sporů se žalobcem (také zde přímo specifikované spisovými značkami).

6. Soud dále prováděl dokazování také kopií katastrální mapy k.ú. [část obce] a ortofotomapou, ze kterých získal přehled o umístění předmětné stavy a předmětného pozemku. Z vývoje inflace zveřejněného Českým statistickým úřadem soud zjistil, že průměrná roční míra inflace v r. 2016 byla 0,7%, v r. 2017 pak 2,5% a v r. 2018 2,1%. Soud prováděl dokazování také usnesením Krajského soudu v Brně č.j. 70 Co 188/2016-369 ze dne 26.10.2016.

7. Z výpisu z účtu žalobce ze dne 27.5.2019 soud uzavřel, že v tento den byla žalobci připsána částka 305.307 Kč od žalované 1, která zaplatila žalobci tuto částku v reakci na výzvu žalobce k úhradě bezdůvodného obohacení za žalované období v celkové výši 652.593 Kč.

8. Z výpisu ze spolkového rejstříku ohledně Asociace znalců a odhadců České republiky, z.s. – spolek, [IČO], se podává, že účelem spolku je zvyšování profesní odborné kvalifikace a úrovně znalců a odhadů, zlepšování společenského postavení znalců a odhadců, hájení oprávněných zájmů znalců a odhadců.

9. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 12.2.2010 vyplývá cena stanovená tímto znalcem jako obvyklé nájemné z předmětných pozemků v r. 2009 ve výši 239.250 Kč, znalec stanovil obvyklou cenu z ceny pozemku a předpokladů návratnosti investice do pozemku za 30 roků. Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku [číslo] z 5.12.2012 vyšel z porovnávacího způsobu ocenění a určil výši obvyklého nájemného pro r. 2012 za předmětný pozemek v částce 281.370 Kč. Znalecký ústav [anonymizováno] pak ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 14.1.2013 stanovil obvyklou cenu ročního nájemného z předmětného pozemku na částku 122.522 Kč ke dni 11.1.2013, a to simulací z obvyklé ceny pozemku. Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 19.4.2010 stanovuje obvyklou cenu nájemného z předmětného pozemku v částce 140.000 Kč. Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] určuje ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 8.10.2015 výši obvyklého nájemného za předmětné pozemky v částce 296.240 Kč za r. 2012. Znalecký ústav [právnická osoba] ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 5.12.2019 výši obvyklého nájemného pro r. 2012 v částce 201.197 Kč. Ing. [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 30.8.2015 určil obvyklé nájemné z předmětného pozemku za část r. 2012 (do 30.11.2012) v částce 64.898 Kč JUDr. [jméno] [příjmení] pak ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 8.10.2013 stanovila výši obvyklého nájemného za předmětný pozemek pro r. 2009 a 2010 v částce [číslo].

10. Ze znaleckého posudku [číslo] 2016 vyhotoveného dne 9.12.2016 Ing. [jméno] [příjmení], znalcem pro obor ekonomika, odvětví ekonomická různá se specializací výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků (dále jen„ znalecký posudek Ing. [příjmení]“) soud zjistil, že znalec zde pro objednatele posudku – žalobce stanovil nájemné v místě a čase obvyklém (obvyklé nájemné) z pozemku par. [číslo] v k.ú. [část obce], tedy z předmětného pozemku, a to pro r. 2015 a 2016. Znalecký posudek Ing. [příjmení] je tvořen úvodem, kde zmiňuje vlastnické vztahy k předmětnému pozemku a podklady pro ocenění, dále popisem nemovitostí (bod 2.), kde je předmětný pozemek všeobecně popsán včetně zmínění toho, že přístup z ulice [anonymizováno] je přes pozemky parc. [číslo] kdy pozemek parc. [číslo] je ve vlastnictví vlastníka předmětné stavby (žalované 2) a pozemek parc. [číslo] je ve vlastnictví [anonymizována čtyři slova] [územní celek], [anonymizováno], kdy s touto společností byla dne 2.6.2011 uzavřena Dohoda o umožnění chůze a jízdy umožňující přístup k předmětnému pozemku přes pozemek parc. [číslo] za toto právo byla sjednána měsíční odměna ve výši 4.000 Kč (bez DPH), smlouva je dle sdělení jednatele žalované 2 stále platná. Dále obsahuje znalecký posudek Ing. [příjmení] pod bodem 3. vlastní posudek, ve kterém znalec obecně popisuje možné stanovení obvyklého nájemného s tím, že k metodickému postupu byl využit zejména Znalecký standard Asociace znalců a odhadců ČR [číslo] znalec zde uvádí jednak možnost užití srovnávacího způsobu a jednak způsobu odvozením z obvyklé ceny pozemků, kdy srovnávací způsob představuje výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných, popř. nabízených pronájmů pozemků srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou, které je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Současně musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí, kdy je nutné zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu. Problémem tohoto způsobu stanovení obvyklé ceny je, že databáze realizovaných i nabízených pronájmů jsou příliš malé, je obtížné nalézt obdobné nemovitosti. U odvození z obvyklé ceny pozemků je nájemné odvozováno procentní sazbou z obvyklé ceny pozemku, vliv na výši nájemného má druh podnikání, které je na pozemku provozováno. Znalec uvedl, že při stanovení obvyklého nájemného jako základní využije srovnávací způsob a jen jako informativní uvede způsob odvození z obvyklé ceny pozemku, je zde výhodou větší databáze realizovaných prodejů, kdy u druhého způsobu je obtížnější stanovení ročního procentního podílu ze stanovené obvyklé ceny pozemku a tento způsob by měl přicházet v úvahu tam, kde není dostatečná databáze realizovaných, popř. nabízených pozemků k pronájmu. Dále se znalec vyjádřil k metodice a použitým způsobům ocenění v jiných znaleckých posudcích, kdy zejména poukázal na omyl, že zastavěný pozemek má nižší (popř. vyšší) cenu než volný pozemek, a tudíž nájemné je u zastavěného pozemku odlišné než u volného, toto tvrzení není ničím podloženo, kdy dle názoru znalce by měla být výše nájemného pod budovou a souvisejícího volného pozemku stejná. Pokud znalecké posudky nepoužívají srovnávací metodu v tomto případě z důvodu, že se nepodaří zajistit dostatek srovnávacích objektů, pak toto není pravda, když je tím zřejmě myšleno, že se nenabízejí k pronájmu pozemky se stavbou cizího vlastníka, k tomu je třeba uvést, že takový případ se prakticky v realitní inzerci nemůže objevit, ke srovnání je však možno využít nabídky volných komerčních pozemků, neboť nájemné z volného pozemku a z pozemku zastavěného stavbou cizího vlastníka by mělo být stejné. K používání Naegeliho metody k odvození obvyklé ceny pozemku znalec [příjmení] [příjmení] uvedl, že se obvykle používá pouze v případech, kdy není možno obvyklou cenu určit běžnou srovnávací metodou, zásadní zde však je, že vlastnictví pozemku a stavby musí být jednotné, neboť jinak je použití této metody naprosto nevhodné. Cena pozemku je totiž tímto postupem odvozena ze stavby, která je na pozemku postavena, což samozřejmě vlastník pozemku nemůže vůbec ovlivnit. Je tudíž nelogické, aby velikost stavby, která není vlastníka pozemku, a způsob jejího využití, ovlivňoval výši nájemného z pozemku. Ke stanovení míry kapitalizace při odvození obvyklého nájemného z obvyklé ceny pozemků znalec uvedl, že ve znaleckém standardu Asociace znalců a odhadců ČR jsou uvedeny ve výši 5- 15% u pozemků pro podnikání, majetkový odbor Magistrátu města Brna běžně používá pro pronájem pozemku pod budovami sazbu 8%, v předložených znaleckých posudcích je použita sazba 4%, což je dle názoru Ing. [příjmení] u komerčního využití mimo obvyklé postupy a metodiky. Dále znalec ve vlastním stanovení obvyklého nájemného uvedl, že s ohledem na řadu omezení (přístup přes cizí pozemek, technicky obtížný přístup, omezení hlučnosti, stavba cizího vlastníka) nejprve stanoví obvyklé nájemné„ bez závad“ a poté až provede korekci na oceňovaný stav. Dále znalec uvádí realizované pronájmy, a to celkem 5 pozemků v k.ú. [část obce], k.ú. [část obce], k.ú. [část obce], k.ú. [obec] a k.ú. [obec], a to jednak se zdrojem a popisem pozemku včetně realizovaného nájemného a komentáře, kde uvádí i příslušný koeficient korekce s poukazem na daný srovnávaný pozemek (rozloha, využití, lokalita), všechny pozemky jsou užívány ke komerčním účelům (např. pneuservis, autobazar, stavební dvůr, autosalon), na tomto základě pak znalec stanoví srovnávací hodnotu pronájmu předmětného pozemku„ bez závad“ na částku 420 Kč až 430 Kč/m2/rok. K tomuto závěru potom znalec provedl korekce, a to ve vztahu k územnímu plánu a umístění provozoven koeficient 0,75, dále ve vztahu k vnitrobloku, obtížnému přístupu, kde zohlednil absenci přímého přístupu z ulice [anonymizováno] a obtížný přístup většími vozidly do vnitrobloku koeficientem 0,65 a přístup přes cizí pozemek odečet roční odměny plus DPH (58.080 Kč), tedy srovnávací hodnota po korekci z realizovaných nájmů činí [číslo] Kč/rok. Dále znalec provedl výpočet srovnávací hodnoty z nabídky pronájmů, kde použil 4 nabídky, 2 x k.ú. [část obce], k.ú. [obec] a k.ú. [část obce] s tím, že provedl korekci s poukazem na to, že nabídkové ceny jsou obvykle vyšší než skutečně realizované, proto korekce cca 15%, a to u každého z pozemků, kdy extrémní nabídky do srovnání nezařadil a srovnávací hodnota pak po korekci (stejné jako u realizovaných pronájmů) u nabídky pronájmů činila [číslo] Kč/rok. Znalec pouze orientačně v posudku uváděl odvození z obvyklé ceny pozemků, které však pro závěr posudku nepoužil. V závěru posudku znalec stanovil obvyklé nájemné pro r. 2015 a 2016 předmětného pozemku na částku [číslo] Kč/rok, a to z určené hodnoty z realizovaných pronájmů ve výši 356.709 Kč, tj. cca 178 Kč/m2/rok a z nabídky pronájmů ve výši 327.430 Kč, tj. cca 164 Kč/m2/rok, na částku 171 Kč/m2/rok. Znalecký posudek Ing. [příjmení] obsahoval také znaleckou doložku v souladu s ust. § 127a o.s.ř., proto soud při provádění tohoto znaleckého posudku postupoval stejně, jakoby se jednalo o znalecký posudek zadaný soudem. Znalecký posudek Ing. [příjmení] obsahuje také 12 příloh specifikovaných v seznamu, zejména obsahuje srovnávací nemovitosti – nabídky, dále také dohodu o umožnění chůze a jízdy, ale také fotodokumentaci předmětného pozemku, případně přístupu z ulice [anonymizováno].

11. Soud doplnil písemný znalecký posudek Ing. [příjmení] výslechem znalce, ve kterém znalec vysvětlil soudu i stranám důvody použití srovnávací metody i důvody, proč použití právě této metody v tomto případě považuje za nejlepší, současně setrval na závěrech znaleckého posudku s tím, že pokud by takto zjištěná částka byla navýšena o inflaci pro následující roky 2017 a 2018, pak by s částkou vyjadřující obvyklé nájemné pro tyto roky souhlasil, maximálně by navýšil částku o 5% s tím, že nájemné se zvyšuje pomaleji, než rostou ceny pozemků. Opětovně vysvětlil, že v posudku zohlednil, že přístup na předmětný pozemek je přes cizí pozemky, a to korekcí, kterou nyní pokládá za vysokou a v současné době by již tak vysokou korekci nedal. Žalované tehdy vlastně dvakrát odečetl ono omezení přístupu, a to odečtením částky 58.080 Kč a pak ještě tam dal korekci cesty. Dále vysvětlil, že korekcemi zohlednil všechny obtížnosti a všechny omezující faktory. Opětovně stejně jako ve znaleckém posudku uvedl, že nevycházel z odvození z obvyklé ceny pozemku, proto to není podstatné. Také vysvětlil, proč takové stanovení ceny není vhodné, když ceny pozemků rostou rychleji oproti růstu nájemného. Dále vysvětlil i použití znaleckých standardů Asociace znalců a odhadců, když tyto zpracovali její členové i pro atypické případy, kdy byly 3 roky konzultovány v odborné veřejnosti znalců a odhadců i realitních kanceláří. Opětovně vysvětlil nevhodnost užití Naegeliho metody, kdy by došlo ke zkresleným výsledkům. Se žalobcem nebyl v žádném smluvním vztahu a od zpracování předmětného znaleckého posudku pro žalobce nic nového nezpracovával. Výši koeficientu stanovil na základě svých zkušeností. Dále ještě podrobně vysvětlil koeficienty a korekce, které provedl, kdy nejvýznamnější je ona lokalita, kde si pomohl cenami z cenové mapy a porovnal kvalitu pozemku na základě uvedené ceny. Znalec také vysvětlil, proč by příště již neodečítal částku 58.080 Kč, ale ponechal by pouze koeficient korekce.

12. Vzhledem k obsáhlým námitkám žalovaných ve vztahu ke znaleckému posudku Ing. [příjmení] se soud podrobně věnoval jeho hodnocení. Znalecký posudek jako jeden z důkazních prostředků (§ 125, § 127 o.s.ř.) soud hodnotí jako každý jiný důkaz dle § 132 o.s.ř., avšak od jiných se liší tím, že odborné závěry obsažené ve znaleckém posudku nepodléhají hodnocení soudem. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, dále logické odůvodnění jeho závěru a samozřejmě i soulad s ostatními provedenými důkazy. Soud při hodnocení tohoto důkazu posuzuje, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.4.2002, sp.zn. 25 Cdo 583/2001). Soud shledal znalecký posudek Ing. [příjmení] spolu s jeho výslechem jako objektivní a přesvědčivý důkaz, když zcela splnil zadání posudku, je zcela v souladu se zák. č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a s vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, zejména v souladu s § 13 vyhl. č. 37/1967 Sb., když Ing. [příjmení] uvedl nejprve popis zkoumaných předmětných nemovitostí, dále souhrn skutečností, k nimž při úkonu přihlížel, tj. poloha, dopravní poměry, infrastruktura, územní plán, majetkoprávní vztahy (nález) a vlastní posudek, ve kterém jednak popsal a vyložil možné a použité metody a především zodpověděl zadání znaleckého posudku. Formální stránka znaleckého posudku Ing. [příjmení] nebyla nijak napadena. Ve vztahu k obsahové stránce pak soud dovodil, že znalec pečlivě vysvětlil a zdůvodnil užití metody zjištění obvyklé ceny, a to srovnávacím způsobem, kdy současně i vysvětlil, v čem konkrétně spočívají nevýhody užití jiných metod a z jakých důvodů by mohlo vést užití těchto metod ke zkresleným výsledkům (např. užití Naegeliho metody, kdy se zjišťovaná ceny pozemku odvíjí od budovy na pozemku postavené; odvození z obvyklé ceny pozemků je rovněž nevýhodné pro jiné kolísání cen pozemků oproti cenám nájemného). Ing. [příjmení] při užití srovnávací metody použil v posudku uvedený srovnávací materiál, který u nabídky pronájmu také v přílohách doložil, dále zejména přihlédl ke všem atypičnostem předmětného pozemku, a to zejména nedostatku přístupu z ulice [anonymizováno], přístup přes dva cizí pozemky. Žalovanou stranou zpochybňované znalecké závěry opírající se o tvrzení znalce u výslechu, že odečetl ve znaleckém posudku jednu věc dvakrát a dnes by to již neudělal, dle názoru soudu nijak nezpochybňuje závěry znaleckého posudku, znalec pouze vysvětlil, že dnes by onu korekci provedl pouze jednou, když v době zpracování znaleckého posudku takto korigoval špatný přístup k předmětnému pozemku dvakrát. Tato skutečnost nemění nic na přesvědčivosti a správnosti znaleckého posudku.

13. Soud má za to, že i volba použité metody je věc odborná a soudu nepřísluší ji hodnotit více, než je uvedeno výše. Dle názoru soudu znalec logicky zdůvodnil užití této srovnávací metody a současně ji také podložil podklady obsaženými ve znaleckém posudku. Je přirozené, znalec to sám uváděl, že k pronájmu se reálně stejný pozemek (tedy stejných parametrů jako předmětný zejména zastavěný stavbou jiného vlastníka) nenabízí, nicméně v tomto atypickém případě znalec srovnával s co nejvíce podobnými pozemky, a to z hlediska ve znaleckém posudku popsaných charakteristik (popis pozemků, poloha, užívání, výměra) s tím, že základní atypičnost předmětného pozemku ve formě zastavění stavbou cizího vlastníka pak znalec náležitě zohlednil právě zmiňovanou korekcí. Soudu je z obecné činnosti známo, že znalci při zjišťování obvyklých cen nájmů, či cen nemovitých věcí vychází povětšinou ze srovnávacího způsobu, ale vždy za současného provedení určitých korekcí, tedy obdobně tak, jak to provedl znalec [příjmení] [příjmení]. Základní námitka žalované strany dle názoru soudu není důvodná, když znalec pod bodem [číslo] provedl korekce vedle územního plánu – negativní vliv na způsob podnikání, je stanovena korekce za„ vnitroblok, obtížný přístup“, kde je tento vliv odhadnut na cca 35%, tedy korekce koeficientem 0,65 a další korekce je„ přístup přes cizí pozemek“, odpočet částky [číslo] Kč/rok dle dohody o umožnění chůze a jízdy přes pozemek p. [číslo]. Z toho tedy vyplývá, že znalec opravdu prováděl onu korekci obtížného přístupu na předmětný pozemek v podstatě dvakrát, a to jednak koeficientem 0,65 a jednak ještě odečetl cenu za umožnění přístupu na předmětný pozemek. Rozhodně tedy není pravdou, že by znalec k této atypičnosti nepřihlédl, nebo ji snad zvážil nedostatečně. Dle názoru soudu takto znalec dostatečným způsobem zohlednil přístup přes oba pozemky, když přes pozemek p. [číslo] došlo k odečtu částky, kterou žalované hradí vlastníkovi pozemku, přístup přes druhý pozemek p. [číslo] je obsažen v korekci koeficientem 0,65 za obtížný přístup.

14. Námitka ve vztahu k výši koeficientů pak byla znalcem vyvrácena v tom směru, že koeficienty znalec [příjmení] [příjmení] (stejně jako každý jiný znalec) určil na základě svého odborného odhadu, na základě svých odborných zkušeností. Vysvětlil, které korekce aplikoval, kdy u použitých vzorků korigoval případné odlišnosti, omezení nebo závady, k čemuž právě používal ony koeficienty (polohy, velikosti, využití). Znalec také dále vysvětlil, že u nabídkových cen je zapotřebí rovněž korekce, neboť nabídkové ceny bývají přirozeně obvykle vyšší, než pak ceny skutečně realizované (viz znalecký posudek Ing. [příjmení]). Rovněž byla vyvrácena námitka nedostatku nezávislosti znalce vlivem jeho spolupráce se žalobcem.

15. Dle názoru soudu pak není namístě ani námitka žalovaných ve vztahu k užití koeficientů znalcem, kdy žalované poukazují na násobení nájmů srovnávacích pozemků koeficienty (zejména„ lokalita“), když toto hodnocení soud považuje za odborný závěr znalce, který právě hodnocení soudu nepodléhá. Nicméně z logického odůvodnění a přesvědčivosti znaleckého posudku lze dovodit, že pokud znalec dospěl k závěru, že lokalita předmětného pozemku je lepší než u srovnávacích vzorků, pak se to odrazilo v jeho posudku, přičemž s ohledem na polohu předmětného pozemku na [anonymizováno] ulici lze jen souhlasit s tím, že např. pozemek v k.ú. [část obce] – [ulice] má lokalitu jistě výrazně horší (užití koeficientu 2,50), stejně tak jako u ostatních pozemků – vzorků (k.ú. [část obce], k.ú. [část obce], k.ú. [obec], k.ú. [obec]). Námitka ve vztahu k užití cenové mapy pak byla vyvrácena výpovědí znalce, kdy znalec rovněž vysvětlil výhody užívání cenové mapy i důvody zrušení. Nakonec pokud znalec stanovoval obvyklou cenu pozemku (viz. bod [číslo] znaleckého posudku Ing. [příjmení]), pak to bylo pouze orientačně, aniž by se to promítlo do jim stanovené výše obvyklého nájmu. Stejně tak námitka ve vztahu ke standardům Asociace znalců a odhadů České republiky byla výslechem znalce vyvrácena, když znalec vysvětlil, že jde o zájmovou organizaci vzniklou před 15 lety, která sdružuje znalce a odhadce, navzájem si vyměňují zkušenosti, snaží se školit znalce a informovat o všech způsobech oceňování. Zpracovali po 3 letech konzultací s odbornou veřejností právě ony znalecké standardy, které se dají použít právě na atypické případy, kdy obsahují pouze popsaný postup při stanovení obvyklé ceny, ani tato námitka tedy neobstojí. Navíc příslušná část znaleckých standardů asociace znalců a odhadců je součástí příloh ke znaleckému posudku Ing. [příjmení], vyplývá z nich fakticky metodika a postup při stanovení obvyklého nájemného znalcem, a to i pro pozemek pod stavbou cizího vlastníka.

16. Soud tedy ze všech výše uvedených důvodů hodnotí znalecký posudek Ing. [příjmení] jako přesvědčivý, objektivní, na vysoké odborné úrovni (specializace právě na oceňování obvyklého nájemného), když i v rámci ústní výpovědi svůj znalecký posudek náležitě a suverénně obhájil. Ing. [příjmení] v rámci své výpovědi přesvědčivě stvrdil závěry znaleckého posudku, logicky zdůvodnil jak užití srovnávací metody, tak i užití příslušných koeficientů korekce. Znalec také uvedl, že pro následující roky by za správné určení obvyklého nájemného z předmětného pozemku považoval zjištěnou částku dle posudku navýšenou o roční inflaci až do výše 5%.

17. Soud zamítl návrh žalovaných na zadání revizního znaleckého posudku, a to pro nadbytečnost, když znalecký posudek Ing. [příjmení] považuje za řádný, přesvědčivý a z výše uvedených důvodů z něj vychází.

18. Závěr o skutkovém stavu věci učinil soud takový, že žalovaná 1 je vlastníkem předmětné budovy na předmětném pozemku ve vlastnictví žalobce, kdy užívání tohoto pozemku si účastníci nijak nesjednali, vedou řadu sporů právě z titulu užívání předmětného pozemku žalobce, jejich základní rozpor spočívá v tom, že žalované vůbec neuznávají, že získávají nějaké bezdůvodné obohacení a další pak v jeho případné výši. Žalobce se v tomto řízení se domáhá zaplacení částky za užívání předmětného pozemku žalovanou 1 za období od 1.1.2017 do 14.11.2018, kdy předmětnou budovu vlastnila žalovaná 2, na základě přeměny žalované 2 rozdělením formou odštěpení sloučením s žalovanou 1, kdy žalovaná 1 také převzala závazky k vydání bezdůvodného obohacení právě za užívání předmětného pozemku. Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] ve svém znaleckém posudku stanovil výši obvyklého nájemného za předmětný pozemek pro r. 2016 v částce 171 Kč/m2/rok, kdy koeficient průměrný meziroční inflace pro r. 2017 činil 0,7%, proto dle vyjádření znalce lze navýšit obvyklé nájemné z předmětného pozemku pro tento rok na částku 172,20 Kč/m2/rok a pro r. 2018 pak navýšení o 2,5% (koeficient průměrné meziroční inflace), kdy tato částka pak činila 176,50 Kč/m2/rok jako obvyklé nájemné za předmětný pozemek.

19. Podle ust. § 2991 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

20. Podle ust. § 2999 odst. 1 věta prvá o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

21. Při právním posouzení věci soud dovodil, že se žalobce domáhá po žalovaných úhrady částky za užívání předmětného pozemku bez právního důvodu, tedy bez uzavření smlouvy. S poukazem na ust. § 2991 a násl. o.z. se žalovaná 2 bezdůvodně obohatila, když za užívání předmětného pozemku žalobci ničeho nehradila, při běžném stavu věcí by mělo dojít ke snížení jejich aktiv, což se nestalo. Soud proto uzavřel, že žaloba je co do své podstaty důvodná, žalovaná 2 se tak obohatila bez spravedlivého důvodu, a to na úkor žalobce, když získala majetkový prospěch plněním bez právního důvodu tím, že užívala předmětný pozemek, když na něm stojí předmětná stavba. V souladu s ust. § 2999 odst. 1 věta prvá o.z. není vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, proto má žalobce právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Obvyklou cenou se pak rozumí částka vynakládaná obvykle v daném místě a čase, zde tedy obvyklé nájemné, částka, kterou by žalovaná byla povinna za obvyklých okolností dle uzavřené smlouvy za nájem předmětného pozemku platit.

22. Nárok žalobce po právní stránce je jednoznačně dán, soud zde odkazuje na bohatou judikaturu (např. sp.zn. 28 Cdo 2113/2016, sp.zn. 28 Cdo 2555/2014, sp.zn. 33 Odo 1405/2005, sp.zn. III. ÚS 861/2016, sp.zn. II. ÚS 268/2014, sp.zn. IV. ÚS 3490/2013, sp.zn. 28 Cdo 1836/2017, sp.zn. 28 Cdo 672/2012). Nejvyšší soud ČR ve svém usnesení ze dne 10.8.2020 sp.zn. 28 Cdo 1283/2020 mimo jiné uvádí, že:„ Otázkou vzniku bezdůvodného obohacení vlastníka stavby zbudované na cizím pozemku se rozhodovací praxe dovolacího soudu již opakovaně zabývala. Dovodila, že povinností vlastníka pozemku strpět takové užívání předmětu jeho vlastnictví koresponduje povinnost vlastníka stavby poskytnout mu za to náhradu. Neplní-li však svou platební povinnost, obohacuje se uvedeným způsobem na úkor vlastníka pozemku, neboť se jeho majetek nezmenšuje, ač by se tak v opačném případě nepochybně dělo. K obohacení vlastníka stavby tak dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a bez ohledu na způsob, jímž své vlastnické právo ke stavbě realizuje.“ 23. Dále se soud zabýval určením výše bezdůvodného obohacení, a to s poukazem na ust. § 2999 odst. 1 o.z., kdy žalobce má nárok na peněžitou náhradu právě ve výši obvyklé ceny, zde obvyklé ceny nájemného, tedy úplaty, kterou by žalovaná běžně platila v případě, že by měla s žalobcem řádně uzavřenou smlouvu. Tato výše obvyklého nájemného je pak věcí odborného posouzení, kdy dle znaleckého posudku Ing. [příjmení] s připočtením příslušné míry inflace pak soud uzavřel, že pro předmětné období za r. 2017 činí částku 172,20 Kč/m2/rok x 2002 m2 (výměra předmětného pozemku), celkem tedy 344.738 Kč. Za r. 2018 (pouze část roku od 1.1.2018 do 14.11.2018, tj. 318 dnů) cena 176,50 Kč/m2/rok x 2002 m2 (výměra), což činí 307.855 Kč, celkem za žalované období pak se jedná o částku 652.593 Kč. S ohledem na částečnou úhradu žalovanou 1 v rozsahu 305.307 Kč je pak namístě vyhovět žalobě v požadované částce 347.286 Kč. Soud shledal žalobu důvodnou také co do části příslušenství ve formě zákonného úroku z prodlení, které se opírá o ust. § 1970 o.z. a vl. nař. č. 351/2013 Sb., když počátek prodlení je ode dne následujícího po lhůtě stanovené ve výzvě žalobce a současně v zákonném příslušenství je také zachycena částečná úhrada dne 27.5.2019 žalovanou 1.

24. Žalobě bylo vyhověno ve vztahu k oběma žalovaným, když na žalovanou 1 tento závazek přešel rozhodnutím o přeměně a žalovaná 2 potom z důvodu, že v souladu s ust. § 257 a § 258 zák. č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev ve znění v platném každá z nástupnických společností ručí za dluhy, jež přešly v důsledku rozdělení ze zaniklé nebo rozdělované společnosti na ostatní nástupnické společností, a to společně a nerozdílně s ostatními nástupnickými společnostmi. Žalovaná 2 tak je zavázána k úhradě bezdůvodného obohacení z titulu ručení dle § 2018 a násl. o.z.

25. S ohledem na vše výše uvedené bylo žalobě žalobci jako důvodné zcela vyhověno.

26. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšný žalobce má nárok na náhradu nákladů řízení, které u něj sestávají z 10 úkonů po 300 Kč (§ 151 odst. 3 o.s.ř. v souladu s vyhl. č. 254/2015 Sb.), a to 2x výzva k plnění, žaloba, vyjádření ze dne 20.3.2020 k odporu, 3x účast u jednání soudu dne 16.9 a 2.12.2020 a 27.1.2021, 2x příprava na jednání soudu, písemný závěrečný návrh ze dne 25.1.2021, tj. celkem 3.000 Kč. Společenství žalovaných není typem tzv. nerozlučných společníků, proto byli zavázáni ohledně povinnosti k náhradě nákladů řízení každá rovným dílem (usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. 32 Cdo 669/2017).

27. Výrok o náhradě nákladů řízení státu se opírá o ust. § 148 odst. 1 o.s.ř., když tyto sestávají z částky 1.400 Kč znalečného Ing. [jméno] [příjmení] (výslech znalce soudem). Dále soud uložil žalovaným povinnost zaplatit soudní poplatek v souladu s § 2 odst. 3 zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, když žalobce byl od soudního poplatku osvobozen, výše soudního poplatku pak byla určena v souladu s § 6 zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích a dle Sazebníku poplatků k tomuto zákonu dle položky 1 bod 1, písm. b).

Poučení