22 C 111/2021-352

Rubrum

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Chládkem ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [jméno] se sídlem [adresa] o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví přikázáním nemovitých věcí takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k nemovité věci, parcele [parcelní číslo] v katastrálním území Brná nad Labem, obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, se ruší.

II. Soud nemovitou věc, parcelu [parcelní číslo] v katastrálním území Brná nad Labem, obci [obec], zapsanou na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, přikazuje do výlučného vlastnictví žalobkyně.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 1 033 600 Kč, a to v měsíčních splátkách s první splátkou ve výši 400 000 Kč, splatnou posledního dne v měsíci, následujícího po měsíci, v němž nabude tento rozsudek právní moci, a dále v měsíčních splátkách ve výši 50 000 Kč splatných vždy posledního dne v měsíci následujícího po měsíci splatnosti předchozí splátky, až do zaplacení vypořádacího podílu s poslední splátkou ve výši 33 600 Kč, to vše při ztrátě výhody splátek při prodlení byť jen s jedinou splátkou.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Ústí nad Labem na náhradě nákladů řízení státu částku, jak bude vyčíslena samostatným usnesením ve výši odpovídající jejich polovině, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Ústí nad Labem na náhradě nákladů řízení státu částku, jak bude vyčíslena samostatným usnesením ve výši odpovídající jejich polovině, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se svou žalobou, podanou u zdejšího soudu dne 8. 3. 2021, domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci, parcely [parcelní číslo] v katastrálním území Brná nad Labem, obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem (dále též jen„ Nemovitost“), a to tak, že bude zrušeno a nemovitost bude přikázána do jejího výlučného vlastnictví při uložení povinnosti zaplacení vypořádacího podílu 300 000 Kč do tří měsíců od právní moci rozsudku. Svou žalobu odůvodnila tím, že jsou účastníci podílovými spoluvlastníky Nemovitosti s velikostí podílů , přičemž se dlouhodobě nemohou na užívání tohoto pozemku dohodnout a dochází ke sporům mezi spoluvlastníky a pokusy o vypořádání spoluvlastnictví mezi nimi doposud končily nezdarem, když žalobkyně nabízela žalovanému, že od něj jeho podíl odkoupí za částku 300 000 Kč. Žalobkyně přitom vycházela ze znaleckého posudku [číslo] zpracovaného soudním znalcem [titul] [jméno] [příjmení] dne 9.12.2019, avšak žalovaný si nechal ocenit svůj spoluvlastnický podíl znaleckým posudkem [číslo] 2019, zpracovaným Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 30. 7. 2019, který stanovil cenu spoluvlastnického podílu o velikosti na předmětných nemovitostech na částku 490 000 Kč, jehož závěry však zpochybňovaly závěry znalce žalobkyně. Pro případ navrženého vypořádání Nemovitosti pak žalobkyně v průběhu řízení uvedla, že má prostředky k vyplacení vypořádacího podílu žalovaného, a to v částce 400 000 Kč do jednoho měsíce od vypořádání, a dále v dílčích měsíčních platbách ve 12 měsících.

2. Žalovaný k žalobě uvedl, že nároky v ní vznesené žalobkyní zcela neuznává, když sice navrhl rovněž zrušit podílové spoluvlastnictví Nemovitosti a její přikázání do výlučného vlastnictví žalobkyně při zaplacení vypořádacího podílu, který však určil ve výši 750 000 Kč. Žalovaný určil cenu vypořádacího podílu dle nově zpracovaného znaleckého posudku [číslo] 2021, vyhotoveného dne 19. 8. 2021 Ing. [jméno] [příjmení], když předchozí ocenění Nemovitosti označil s ohledem na datum jejich pořízení jako neaktuální a upozornil na skutečnosti, které nebyly zohledněny v posudku žalobkyně. Žalovaný dále poukázal na to, že návrh žalobkyně na způsob vyplacení vypořádacího podílu je nedostatečný, když požaduje vyplacení celého vypořádacího podílu nejvýše do 30 dnů s tím, že by až následně připadlo žalobkyni vlastnické právo k celé Nemovitosti.

3. Účastníci v průběhu řízení shodně tvrdili a navrhovali, že mezi nimi není sporu o podílovém spoluvlastnictví Nemovitosti a potřebě jeho zrušení a vypořádání, ale zůstala mezi nimi sporná především výše jeho ceny, resp. výše vypořádacího podílu, a k tomuto pak soud především prováděl dokazování, když se předtím pokusil marně účastníky přimět ke smíru ve smyslu § 99 odst. 1 o. s. ř. na kompromisní částce vypořádacího podílu a předejít tak dalším nákladům na toto řízení i jeho možným závěrům na základě prováděného dokazování, bude-li v řízení pokračováno a rozhodováno rozsudkem.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22. 2. 2021 (na č. l. 4) soud ověřil, že Nemovitost, tedy parcela [parcelní číslo] v katastrálním území Brná nad Labem, obci [obec], zapsaná na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, je nemovitou věcí k níž svědčí ideální podílové spoluvlastnictví právě účastníkům s výší podílů á , jak bylo specifikováno v žalobě a shodně tvrzeno účastníky.

5. Dále soud provedl důkaz předžalobní komunikací účastníků, ve které žalobkyně nejprve žalovanému zprávou ze dne 20. 11. 2017 (na č. l. 59) oznamovala, že by ráda dále užívala Nemovitost s celou svou rodinou a chce vyřešit věc ve shodě s žalovaným smírnou cestou, pročež ji nyní nechává ocenit a následně mu zašle nabídku na vypořádání Nemovitosti. Následuje odpověď žalovaného adresovaná zást. žalobkyně, zpráva žalovaného zást. žalobkyně ze dne 26. 2. 2018 (na č. l. 60), ve které je navazováno na předchozí komunikaci s tím, že se již po dobu jednoho roku nedaří dosáhnout pokroku a žalovaným je žádáno osvětlení zvýšení ceny a předestírána i možnost odkoupení Nemovitosti žalovaným. Následuje e-mailová komunikace ze dne 3. 11. 2020 a 4. 11. 2020 (na č. l. 62-63), ve které se na zást. žalobkyně obrací realitní makléř [jméno] [příjmení] s tím, že má od žalovaného mandát k prodeji jeho spoluvlastnického podílu. Následuje e-mailová komunikace ze dne 28. 11. 2020 a 30. 11. 2020 (na č. l. 64-65) a e-mailová komunikace ze dne 1. 12. 2020 (na č. l. 66), ve které je žalovanému ze strany žalobkyně nabízeno 400 000 Kč za odkoupení jeho spoluvlastnického podílu, a to s odvoláním na přikládané znalecké posudky a neshodu jejich závěrů. Následuje nedatovaná zpráva žalovaného zást. žalobkyně (na č. l. 61), ve které ten odmítá žalobkyní nabízenou částku 400 000 Kč, když mu dříve nabízela 490 000 Kč, přičemž s ohledem na růst cen na realitním trhu nyní za svůj podíl žádá vyplatit 660 000 Kč. Žalovaný pak reaguje ve zprávě zást. žalobkyně ze dne 23. 12. 2020 (na č. l. 67) a ze dne 28. 1. 2021 (na č. l. 68), ve které žádá konání ze strany žalobkyně s tím, že trvá jeho nabídka odprodeje jeho podílu, poukazuje dále na podivné posudky a nekonání stavebního úřadu, přičemž se mu líbí možnost věc řešit soudní cestou.

6. Z oznámení o zahájení řízení ze dne 15. 10. 2019 (na č. l. 79-80) soud zjistil, že Magistrátem města Ústí nad Labem – Stavebním odborem bylo zahájeno správní řízení o odstranění stavby zahradního domku na Nemovitosti, jehož vlastníkem a stavebníkem je žalobkyně. Výzvou ke zjednání nápravy ze dne 17. 5. 2021 (na č. l. 81) pak tentýž správní úřad vyzval žalobkyni, aby tuto stavbu přestala okamžitě užívat.

7. K určení hodnoty ceny Nemovitosti, resp. spoluvlastnických podílů účastníků, soud jednak provedl důkaz odhadem tržní ceny (na č. l. 109-110) a odborným vyjádřením – stanovení tržní ceny v místě a čase obvyklé ze dne 1. 2. 2023 (na č. l. 319-320), z nichž zjistil určení tržní cenu Nemovitosti v prvním případě ve výši 914 838 Kč (789,3 Kč/m2), když se v prvním případě jednalo o odhad dle cenových map a v případě druhém ve výši 1 390 800 Kč (1 200 Kč/m2), když se jednalo o odhad realitní kanceláře [právnická osoba] Vedle toho provedl soud též důkaz znaleckými posudky účastníků, z nichž dále podává jejich závěry s jejich stručným odůvodněním:

8. Znalecký posudek [číslo] ze dne 9. 12. 2019 (na č. l. 36-44), vypracovaný pro žalobkyni se znaleckou doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř. [titul] [jméno] [příjmení], stanoví hodnotu Nemovitosti podle stavu ke dni 20. 11. 2019, včetně hodnoty tam postavené stavby – zahradní chaty, při srážce spočívající zejména z nepřístupnosti pozemku z veřejné komunikace, přičemž ocenění je prováděno dle indexu trhu, zákona o oceňování majetku a příslušných podzákonných předpisů, pro zjištění administrativní ceny v částce 717 150 Kč, když následně je učena obvyklá cena dle nabídek na realitním trhu, dle internetových nabídek realitních kanceláří, ve výši 600 000 Kč.

9. Znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne 30. 7. 2019 (na č. l. 16-25 a shodně [číslo]) vypracovaný pro žalovaného se znaleckou doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř. Ing. [jméno] [příjmení] pak oceňuje Nemovitost po jejím ohodnocení dle zákona o oceňování majetku a příslušných podzákonných předpisů srovnáním s nabídkami dle internetových nabídek realitních kanceláří částkou cenou obvyklou ve výši 975 000 Kč, bez zohlednění tam umístěné stavby, při navýšení zjištěné průměrné standardní ceny o 5 %.

10. Listinou označenou jako Dodatek ke znaleckému posudku [číslo] ze dne 9. 12. 2019 (na č. l. 35) se pak znalec [titul] [příjmení] [příjmení] vyjadřuje k závěrům znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] v posudku č. [číslo] 2019, když zejména zpochybňuje použití jedné z nabídek pozemku pro určení obvyklé ceny srovnáním, když ten dle jeho názoru svými parametry neodpovídá Nemovitosti.

11. Znalecký posudek [číslo] 2021 ze dne 19. 8. 2021 (na č. l. 93-107) vypracovaný pro žalovaného se znaleckou doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř. Ing. [jméno] [příjmení], především jako aktualizace předchozího posudku [číslo] 2019 ze dne 30. 7. 2019, pak stanoví hodnotu Nemovitosti shodnou metodou s cenou 1 500 000 Kč.

12. S ohledem na rozdílné závěry znalců zpracovávající znalecké posudky pro účastníky řízení pak soud zadal znaleckému ústavu [právnická osoba] (dále též jen„ znalecký ústav“) vypracování jejich revizí a určení aktuální obvyklé ceny Nemovitosti. Znalecký ústav zpracoval dne 20. 5. 2022 znalecký posudek [číslo] 2022 (na č. l. 143-167), ve kterém zvážil faktický a právní stav Nemovitosti, včetně tam umístěné stavby a nedostatku přístupu z veřejné komunikace, ve smyslu zákona o oceňování majetku a příslušných podzákonných předpisů, a následně určil její hodnotu, obvyklou cenu, porovnáním s jinými srovnatelnými nemovitostmi částkou 1 372 000 Kč. Ke znaleckému posudku [číslo] ze dne 9. 12. 2019, vypracovanému [titul] [jméno] [příjmení], pak uvedl, že ke zjištění obvyklé ceny by bylo vhodnější užít rozmezí cen stanovených porovnávaných pozemků, když chybí komentář konkrétních částek a stanovenou cenu označil jako cenu na spodní hranici možného rozmezí obvyklých cen v období 12/ 2019. Ke znaleckému posudku [číslo] 2019 ze dne 30. 7. 2019, vypracovaného znalkyní [příjmení] [jméno] [příjmení], uvedl, že bylo nevhodně užito jednoho vzorku, čímž došlo ke zkreslení obvyklé ceny, které tak spíše převyšuje vrchní hranici rozmezí obvyklých cen v období 7/ 2019. K posudku [číslo] 2021 ze dne 19. 8. 2021, vypracovaného touž znalkyní, pak označil za nevhodné užití nabídkových cen, nikoliv cen sjednaných kupních, pročež stanovená obvyklá cena odpovídá či spíše převyšuje vrchní hranici rozmezí obvyklých cen v období 7/ 2021. Detailům ocenění Nemovitosti pak soud věnuje část odůvodnění popisující zjištění poskytnutá soudu výslechem zástupce znaleckého ústavu, a proto je zde jednotlivě nepopisuje.

13. Soudu byl následně předložen znalecký posudek [číslo] 2022 ze dne 5. 8. 2022 (na č. l. 184-210), vypracovaný pro žalovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], s doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř., z nějž soud zjistil, že tento znalec ocenil Nemovitost podle stavu ke dni 13. 7. 2022 obvyklou cenou ve výši 2 490 000 Kč, při zvážení faktického a právního stavu Nemovitosti dle zákona o oceňování majetku a příslušných podzákonných předpisů, při zvážení v posudku uvedených srovnatelných nemovitostí pro určení ceny obvyklé.

14. Na podkladě shora uvedeného znaleckého posudku dospěl soud k závěru, že mohlo dojít k výraznému posunu v určení obvyklé ceny Nemovitosti, například změnou na trhu s nemovitostmi, a proto nechal znalecký ústav zpracovat dodatek [číslo] znaleckého posudku [číslo] 2022 ze dne 5. 12. 2022 (na č. l. 249-282). Z tohoto pak soud zjistil, že znalecký ústav nově ocenil Nemovitost, za užití stejného postupu, obvyklou cenou ve výši 2 067 200 Kč. Ke znaleckému posudku [číslo] 2022 ze dne 5. 8. 2022, vypracovanému Ing. [jméno] [příjmení], pak znalecký ústav zejména uvedl, že tam uvedená obvyklá cena neodpovídá definici ceny obvyklé, vychází z nekorektních vzorků a vychází z nesprávně stanovených koeficientů.

15. S ohledem na mnohost údajů o obvyklé ceně Nemovitosti, jejím změnám, stejně jako mnohost nastolených odborných otázek k jejímu ocenění, pak soud vyslechl Ing. [jméno] [příjmení], jako zástupce znaleckého ústavu a zpracovatele jeho písemného znaleckého posudku (dále též jen„ Zástupce“), jehož výslechem soud zjistil následující skutečnosti:

16. Obvyklá cena Nemovitosti byla zjištěna na základě metodiky vydané IVSC, tzn. mezinárodních standardů a zákona o oceňování. Obvyklá cena se pak stanovuje na základě porovnání. Pozemky, na základě kterých byla stanovena obvyklá cena, byly zjištěny na základě porovnání obdobných obchodovaných pozemků v [obec] a jeho okolí. Odlišnosti, ať už odlišnosti dané lokalitou, výměrou, možností napojení na inženýrské sítě, zajištěným přístupem byly zohledněny v posudku uvedenými koeficienty. V prvním posudku znaleckého ústavu, zpracovaném v květnu 2022, se vycházelo z cen dohledaných, které byly uskutečněné a zasahovaly i do roku 2021 a do části roku 2022. S ohledem na vývoj byl zpracovaný dodatek, ve kterém se přistoupilo k přecenění těch pozemků. Opět se vyšlo ze sjednaných cen v [obec] a opětovně různé koeficienty zohlednily všechny popsané rozdílnosti, protože některé z porovnávaných pozemků byly lepší, jiné byly méně kvalitní. Vývoj cen od roku 2020 byl enormní, když došlo k výraznému navýšení cen nemovitostí obecně. Že aktuálně ceny klesají, je pravda, ale nelze to říct obecně, je určitý segment trhu, kde došlo k poklesu cen, nikoliv však k poklesu cen pozemků. K revidovaným posudkům Zástupce uvedl k nejprve předloženým znaleckým posudkům, že jeden byl zpracovaný Ing. [jméno] [příjmení] a ocenění tímto znaleckým posudkem bylo vyhodnoceno jako nevhodné s ohledem na minimum vzorků, do porovnání byly zahrnuty ne volné pozemky, ale pozemky s rekreační objekty, byl to vzorek [číslo] konkrétně. To ocenění bylo navíc prováděno k roku 2019 a závěr znaleckého ústavu byl, že zjištěná obvyklá cena spíše převyšuje vrchní hranici v rozmezí obvyklých cen v daném období roku 2019, kdy ten posudek byl zpracovaný. Jednotková cena byla zjištěna ve výši 845 Kč/m2, nebo v absolutní částce byla 975 000 Kč. Další posudek byl zpracovaný také Ing. [příjmení] a tam byly opětovně použity vzorky nikoliv volných pozemků, ale pozemků se zděnými stavbami v daných lokalitách, popřípadě byly použity tzv. nabídkové ceny, nikoliv ceny sjednané, tak jak říká definice obvyklé ceny, protože obvyklá cena se stanovuje na základě sjednaných cen, nikoliv nabídkových cen, pak v tom případě hovoříme o tržní hodnotě, a i v tom ocenění by měla být zohledněna ta nabídková cena nějakým způsobem diskontem, podle zkušenosti znalce se může pohybovat 5 – 20 %. Je rovněž nutno přihlédnout k době, kdy se ten posudek zpracovával, když opravdu ty ceny nemovitostí výrazně rostly a ani v tom nebyla žádná logika z pohledu vývoje ekonomiky a inflace atd., takže ty zjištěné ceny byly výrazně nižší než obvyklá cena, resp. ještě je nutné vzít v úvahu opakovatelnost ceny. Znalecký posudek [titul] [příjmení] ze dne 9. 12. 2019 byl vyhodnocen tak, že zjištěná obvyklá cena se v tomto případě pohybovala na spodní hranici možného rozpětí obvyklých cen a znalecký posudek byl zpracován 12. měsíc roku 2019, tedy jednotková cena v tomto znaleckém posudku byla 520 Kč/m2. Ve znaleckém posudku Ing. [příjmení] byly použity tři nabídkové ceny, které byly ale korigovány o 20 %, což Ing. [příjmení] zdůvodnil jako riziko pro případný prodej, přičemž platí, že znalec by k těm nabídkovým cenám získaných na portálech realitních kanceláří měl přistupovat obezřetně a dle vlastní zkušenosti by měl provést určitou diskontaci té ceny, dle názoru Zástupce 5– 20 %. Znalecký posudek zpracovaný Ing. [jméno] [příjmení] v srpnu 2022, jehož zadání bylo na prodej podílu ve výši jedné poloviny oceňované nemovitosti, vycházel ze čtyř vzorků z databáze VALUO, která pracuje s nabídkovými cenami realitních kanceláří, a která je sleduje od zveřejnění až po případný prodej. V tom ocenění však nebylo uvedeno, v jaké fázi uvedené ceny v tomto případě byly. V připomínkách jsou pak komentovány jednotlivé vzorky, tzn. v případě vzorku 1 v tom textu popisu pozemku je převzatý text inzerátu, který obsahuje výrazné nesrovnalosti, kde se v jednom případě odkazuje na ulici [anonymizováno], v textu se používá ulice [ulice], dále není úplně přesně specifikována identifikace nemovité věci jako je parcelní číslo. Nějakým způsobem znalecký ústav dohledával uvedené údaje, kde ten inzerát byl podaný v dubnu 2022 a v srpnu 2022 byl obchodován daný pozemek za inzerovanou cenu. U vzorku [číslo] byla opět použita nabídka, ovšem ten pozemek byl s rekreační chatou a opět není uvedena identifikace nemovité věci a inzerát byl podán v říjnu 2021. V případě vzorku [číslo] se jedná o nabídku pozemku, avšak pro komerční využití, nikoliv pro rezidenční využití, přičemž posuzovaný pozemek je územním plánem zařazen k rezidenčnímu využití. Inzerát byl zveřejněný 8. měsíc roku 2021 a prodej byl uskutečněný v dubnu 2021, tudíž ještě před podaným inzerátem, prodej v roce 2022 se neuskutečnil, opět to nebylo zmíněno a vzorek [číslo] je nabídka pozemku s rekreační chatou. Vzhledem k tomu, že úkolem znalce bylo ocenit samotný pozemek, bylo použití ať nabídkových nebo sjednaných cen pozemků s rekreačními objekty nevhodné. V některých případech cenotvorná část substance té nemovité věci, ať je to pozemek nebo stavba, a v některých těch případech může ta stavba převýšit výrazně hodnotu pozemku, tudíž nemá Zástupce za to, že je vhodné využití jakékoliv ceny, ať nabídkové, nebo sjednané pozemku se stavbou. To co bylo odprezentováno jako obvyklá cena by nemělo být dle zákona o oceňování, ale jako tržní hodnota, tzn. v případě využití nabídkových cen nehovoříme o obvyklé ceně, ale o tržní hodnotě, přestože ty zjištěné částky mohou být shodné. Závěr hodnocení znaleckého posudku Ing. [příjmení] je, že kromě vzorku [číslo] jsou zbývající vzorky nevhodné s ohledem na to, co bylo zmíněno. K předloženým odborným vyjádřením pak Zástupce sdělil, že jejich úkolem jsou jiné cíle, než úkolem znalce a je nutno na ně s tímto pohlížet. Obvyklá hodnota Nemovitosti zjištěná znaleckým ústavem je dle Zástupce oproti těm revidovaným znaleckým posudkům přesnější, neboť se poměrně precizně snažili zjistit uskutečněné prodeje v rámci [obec], když však byl zahrnut i pozemek ve [část obce], který je v současné době považován za jedno z nejlepších a nejdražších míst v [obec], nicméně jeho jednotková cena, která byla zjištěna, odpovídala zhruba 3 500 Kč/m2 byla následně užitými koeficienty snížena na 1 900 Kč/m2, tzn. je potřeba uvedené vzorky nějakým způsobem korigovat s ohledem právě na vhodnost a především kvalitu lokality, s jimi posuzovanou [příjmení]. Dále tam byly hodnocen nemovitosti, jejichž prodej byl uskutečněn v daném období, tj. v období od prosince 2021 až po říjen 2022. Tyto uvedené vzorky byly vyhodnocené jako nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny ve znaleckém posudku. Jednalo se o pozemky pro rezidenční využití, s odpovídající výměrou, popřípadě v menších výměr pozemků, když opět bylo vyhodnoceno, že u těch pozemků v menší výměře může být jednotková cena vyšší než v případě velkých pozemků. Jednotlivé koeficienty, co jsou v posudku uvedeny, tzn. jako velikost, poloha, vybavení inženýrskými sítěmi, celkový stav ve smyslu zajištění přístupu, svažitosti pozemku, byly pak následně vyhodnoceny v koeficientu označeného K7, kterým je konstatováno, jestli je ta posuzovaná nemovitost lepší, popřípadě horší než oceňovaná. Stavba umístěná na Nemovitosti, vzhledem k tomu, že se jedná o stavbu na pozemku bez základů a jedná se o montovanou dřevostavbu, nebyla v ocenění zohledněna. Její vliv na celkovou hodnotu je minimální a bylo vycházeno i z posudků kolegů předtím, kteří opět tuto stavbu nezahrnovali do ocenění. Nemovitost v současné době nemá zajištěný přístup pro spoluvlastníky tohoto pozemku, jak to vyplývá z katastrální mapy, přístup k Nemovitosti je přes pozemky hygienické a veterinární stanice, přičemž je nějakým způsobem dle sdělení tolerován, avšak není upravena žádná úplata, nicméně v okamžiku, kdy by měla být Nemovitost nadále využívána jako skutečně stavební, bylo by např. požádáno o stavební povolení, je nutné mít právní zajištění. Nebylo zohledňováno, že část sousedního pozemku vlastní žalobkyně, když byla oceňována výhradně Nemovitost. V ocenění je navržen postup, jak zjistit hodnotu věcného břemene přístupu k Nemovitosti, která byla stanovena ve výši 19 000 Kč a následně odečtena od zjištěné hodnoty pozemku, a to dle cenového předpisu, což znalecká metodika umožňuje. Vývoji ceny obvyklé, mezi původním posudkem a jeho dodatkem, popřípadě současností Zástupce odůvodnil tím, že při prvotním ocenění vycházeli ze sjednaných obdobných cen pozemků obchodovaných v rozmezí duben 2021 až prosinec 2021, když v době, kdy byl ten posudek zpracováván, nebyl dostatečně kvalitní vzorek obdobných obchodovaných pozemků, tudíž použili tyto vzorky zpětně, ale samozřejmě v rámci koeficientu je tzv. redukce pramene ceny, když zohledňovali stáří uskutečněných prodejů. Opravdu od roku 2020 došlo k výraznému nárůstů cen nemovitých věcí. I z tohoto důvodu posudek, který byl zpracován v květnu 2022 a následně v prosinci 2022, tzn. téměř půl roku od sebe, tak nárůst té ceny byl téměř 30 %, což shodně uvádějí též různé tzv. hypoindexy, které zveřejňují např. hypoteční banky, rozdělené na index v případě prodejů bytů, pozemků, rodinných domů, z nichž je patrné, že 30 % nárůst cen byl legitimní, resp. byl skutečný. V současnosti (březen 2023) už nedochází k výraznému nárůstu cen, v některých případech např. bytů v měně kvalitních lokalitách pak dochází i k výraznému poklesu, nicméně nemovitosti, a zvláště pozemky v průměrných a lepších lokalitách si svou cenu drží a v některých případech stále o malé jednotky procent cena roste. To lze vztáhnout i k Nemovitosti, když lokalita [část obce] je sice odlehlejší část obce ve smyslu dostupnosti centra města, ale pro svůj charakter je poměrně vyhledávaná. V případě odhadu aktuální ceny Nemovitosti pak Zástupce odhadl od prosince 2022 její mírný růst, maximálně o 5 %. Zástupce se následně též odpovídajícím způsobem vyjádřil k námitkám účastníků ke zpracovanému znaleckému úkolu, zejména opětovně osvětlil způsob výběru referenčních obchodovaných nemovitostí pro srovnání s Nemovitostí a zohlednění jejich odlišného stavu v použitých koeficientech pro určení výsledné ceny obvyklé, stejně jako vysvětlil, proč se Nemovitost dle přílohy znaleckého posudku nachází v záplavovém území a jak to bylo ve znaleckých závěrech zohledněno.

17. K majetkovým poměrům žalobkyně pak soud zjistil z potvrzení o vedení běžného účtu ze dne 17. 3. 2023 (na č. l. 334), že žalobkyně disponuje v rámci společného jmění manželů zůstatkem na účtu převyšujícím 400 000 Kč, když příjmem společného jmění manželů je minimálně příjem jejího manžela [jméno] [příjmení], přesahující v průměru 50 000 Kč čistého měsíčně, jak soud ověřil z výpisu z běžného účtu ze dne 17. 3. 2023 (na č. l. 335), a dále že žalobkyně v rámci společného jmění manželů vlastní majetek větší hodnoty, a to nemovité věci parcely p. [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa], to vše v obci a k. ú. [obec], když tyto jsou zatíženy zástavním právem pro poskytnutí hypotečního úvěru do výše 1 860 000 Kč celkem, a s ohledem na to je též zakázáno jejich zcizení a zatížení, jak soud zjistil z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 31. 3. 2023 (na č. l. 340-341).

18. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k následujícímu skutkovému závěru ve věci samé:

19. Účastníci řízení byli k datu vydání rozhodnutí podílovými spoluvlastníky nemovité věci, a to parcely [parcelní číslo] v katastrálním území Brná nad Labem, obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem (Nemovitosti), každý se spoluvlastnickým právem ve výši jedné ideální poloviny. Účastníci se pokusili nejprve před podáním žaloby podílové spoluvlastnictví vypořádat, zejména převedením spoluvlastnického podílu žalovaného do vlastnictví žalobkyně, ale bezvýsledně, když se nebyli schopni shodnout na jeho kupní ceně, a to ani na podkladě vypracovaných znaleckých posudků, které posléze předložily při tomto řízení, přičemž účastníci shodně tvrdili, že je na místě podílové spoluvlastnictví zrušit a převést Nemovitost do výlučného spoluvlastnictví při zaplacení vypořádacího podílu. Soud zhodnotil předložené účastnické znalecké posudky a dospěl k závěru, že tyto již nemůže použít k ocenění Nemovitosti, a to s ohledem jednak na nepřesvědčivost a rozdílnost jejich závěrů, opřenou též a malý vzorek referenčních a mnohdy nepřiléhavě zvolených referenčních nemovitostí pro určení obvyklé hodnoty Nemovitosti, jak vyplynulo též z pro soud zpracovaného revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu, když v tomto ohledu nepřispělo vyjasnění ceny obvyklé ani předložení odborných stanovisek, které soud v souladu se zástupcem znaleckého ústavu vyhodnotil jako pro tento účel nevhodné. Jako rozhodný pro věc pak soud vzal pro určení obvyklé ceny Nemovitosti znalecký závěr znaleckého ústavu, ve znění jeho dodatku, s vyčíslením obvyklé ceny Nemovitosti ve výši 2 067 200 Kč, když tento se opírá o dostatečnou informační základnu, se zohledněním všech relevantních vlivů ve vztahu k referenčním nemovitostem, a byl rovněž dostatečně obhájen zástupcem znaleckého ústavu při jeho výslechu. Ohledně majetkových poměrů žalobkyně pak soud dospěl k závěru, že ta je schopna vyplatit na vypořádacím podílu 400 000 Kč, a tento dále splácet dílčími platbami ve výši 50 000 Kč do jeho uhrazení.

20. Následně soud posoudil věc po stránce právní dle zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku – dále jen„ o. z.”, když vzhledem k bydlišti žalovaného v jiném členském státě shledal svou pravomoc a příslušnost ve věci jednat s ohledem na umístění Nemovitosti v obvodu zdejšího soudu ve smyslu čl. 24 bodu 1. nařízení EU č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012, přičemž užití právě českého hmotného práva pak vyplývá z čl. 4 bodu 1. písm. c) nařízení EU č. 593/2008 ze dne 17. 6. 2008.

21. Dle § 1140 o. z., nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

22. Dle § 1143 o. z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

23. Dle § 1144 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

24. Dle § 1147 o. z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

25. V řešené věci bylo žalobkyní jako jedním z podílových spoluvlastníků požádáno o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že se nemohli s žalovaným spoluvlastníkem dohodnout na vypořádání a společném hospodaření s pozemky, tedy bylo na místě požádat o vypořádání soud (§ 1143 o. z.), když není možné ji nutit ve spoluvlastnictví setrvat (§ 1140 odst. 1 o. z.). Vzhledem k prokázání skutečnosti o nemožnosti dohody před podáním žaloby a vyjádřením spoluvlastníků v průběhu řízení soud spoluvlastnictví k vypořádávaným pozemkům zrušil, a proto byl nucen rozhodnout zároveň též o způsobu vypořádání spoluvlastníků (§ 1143 odst. 2 o. z.), přičemž soud přihlížel též ke společnému návrhu účastníků na způsob vypořádání pozemků.

26. V případě vypořádávané Nemovitosti, jak soud zjistil z katastru nemovitostí a jejího popisu ve znaleckých posudcích, soud zjistil, že se v zásadě jedná o reálně dělitelnou nemovitou věc - pozemek, avšak zároveň se jedná o jeden funkční celek – zahradu a při jejím reálném dělení by došlo k narušení tohoto funkčního celku, přičemž účastníci reálné dělení Nemovitosti ani nenavrhovali, tedy soud nepřistoupil k reálnému rozdělení Nemovitosti, ale k jejímu přikázání do výlučného vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu – vypořádací podíl.

27. Při vyplácení vypořádacího podílů je jednou z rozhodujících skutečností solventnost účastníků, spoluvlastníků, pro vyplacení vypořádacích podílů. Ta má být v zásadě prokázána již k okamžiku vydání soudního rozhodnutí. Účastník musí s finančními prostředky odpovídajícími vypořádacímu podílu disponovat nebo musí relevantně prokázat, že je schopen si finanční prostředky opatřit. Toliko výjimečně je možné spoluvlastníku přikázat společnou věc, ačkoliv finančními prostředky nezbytnými na vyplacení vypořádacího podílu v době rozhodnutí nedisponuje, za předpokladu, že z dokazování vyplyne jednoznačný závěr, že daný spoluvlastník potřebné finanční prostředky v přiměřené době získá. Není-li najisto postaveno, že spoluvlastník finančními prostředky již disponuje či je v přiměřené době získá, podmínka solventnosti není splněna (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1942/2016). Při rozhodování o tom, kterému ze spoluvlastníků bude přikázána společná věc, o kterou má zájem více spoluvlastníků, je tak třeba přihlédnout především ke schopnosti účastníků vyplatit spoluvlastnický podíl a k jeho výši – jde o základní kritéria (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky z 27. 2. 2019, sp. zn. 22 Cdo 103/2019).

28. V řešené věci od počátku žádala o přikázání vypořádávané Nemovitosti žalobkyně, když k takovému vypořádání věcí se přikláněl od počátku též žalovaný, přičemž žalobkyně dostatečně prokázala svou solventnost k vyplacení vypořádacího podílu, resp. skutečnost, že je schopna v přiměřené době potřebné finanční prostředky získat, když zároveň je zde zřejmá vhodnost takového vypořádání, vzhledem k Nemovitosti jako funkčnímu celku. Vzhledem k popsané situaci tak vzal soud za nejvhodnější přikázat pozemky do výlučného vlastnictví žalobkyně a uložit jí povinnost k vyplacení vypořádacího podílu.

29. Pro stanovení výše vypořádacího podílu stanovil soud obvyklou hodnotu Nemovitosti jako celku, když spoluvlastnický vztah je založen na vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu a nikoliv reálné části společné věci (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 487/2017), a to částkou 2 067 200 Kč.

30. Na celkové ceně Nemovitosti 2 067 200 Kč pak činí podíl žalobkyně , shodně jako podíl žalovaného, tedy hodnotu odpovídající částce 1 033 600 Kč (1/2 z celkové hodnoty), a proto soud žalobkyni uložil povinnost vyplatit žalovanému částku odpovídající hodnotě jeho vlastnického podílu na Nemovitosti jako vypořádací podíl, tedy částku 1 033 600 Kč.

31. S ohledem na to, že žalobkyně sice prokázala ve smyslu zákona solventnost pro vyplacení vypořádacího podílu, avšak pouze prokázáním skutečnosti, že je schopna v přiměřené době potřebné finanční prostředky získat, přihlédl soud k jejím majetkovým poměrům a umožnil jí ve smyslu § 160 odst. 1 o. s. ř. splatit vypořádací podíl ve splátkách odpovídajících jejím majetkovým poměrům, když z provedeného dokazování zjistil, že žalobkyně je schopna po rozhodnutí soudu v této věci vyplatit žalovanému částku 400 000 Kč, a dále s ohledem na disponibilní příjmy domácnosti splácet vypořádací podíl v měsíčních splátkách po 50 000 Kč, tedy splácení takto určených splátek je v majetkových schopnostech žalobkyně a zároveň nedojde ke splacení vypořádacího podílu v neúměrně dlouhé době v rozporu s oprávněnými majetkovými zájmy žalovaného. Soud žalobkyni umožnil splácení žalované částky ve splátkách pod ztrátou výhody splátek, což znamená, že dostane-li se do prodlení byť jen s jedinou splátkou, stane se splatnou celá nezaplacená jistina a žalovaný se bude moci následně domáhat zaplacení celé výše nesplaceného vypořádacího podílu, a to i na dalším majetku žalobkyně v případném vykonávacím řízení.

32. O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s nálezem Ústavního soudu ze dne 5. 4. 2022, sp. zn. IV. ÚS 404/22, který je pro soud v jeho právních závěrech obecně závazný a vykládá zejména aplikaci § 142 o. s. ř., s jehož závěry seznámil též účastníky v rámci pokusu o smírné vyřešení věci, aby se k nim mohli vyjádřit. Dle uvedeného se v případě vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci jedná o řízení typu tzv. iudicia duplex, ve kterém oba účastníci od počátku usilovali o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Nemovitosti a v zásadě se též shodovali na způsobu jejího vypořádání, a to s výhradou určení výše vypořádacího podílu, tedy nelze shledat procesní úspěch či neúspěch ani jedné z procesních stran ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř., ani šikanózního jednání na žádné procesní straně, tedy bylo na místě nepřiznat žádnému z účastníků náhradu nákladů řízení, jak také soud v této věci učinil.

33. O náhradě nákladů státu soud rozhodl dle § 148 odst. 1 o. s. ř., dle kterého má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Ve věci vznikly státu náklady v podobě nákladů na znalecké dokazování, jejichž konečná výše však soudu nebyla k datu rozhodnutí doposud známa, a proto uložil účastníkům pouze povinnost k jejich úhradě rovným dílem, když ve věci nelze dle výsledku řízení shledat procesní úspěch jedné ze stran, či převahu takového úspěchu. Výši této povinnosti k náhradě nákladů státu pak soud určí samostatným usnesením, jakmile bude známa jejich výše, a to samostatným usnesením, jak mu to umožňuje § 155 odst. 1 věta druhá za středníkem o. s. ř. Lhůtu ke splnění rozsudkem uložených povinností k náhradě nákladů státu určil soud třídenní podle § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť pro uložení lhůty jiné neshledal důvod a její počátek pak počne plynout po jejím pravomocném vyčíslení samostatným usnesením.

Poučení