22 C 189/2020-184

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem [titul] Janem Lipertem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně a žalované] zastoupen advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] [adresa žalobkyně a žalované] zastoupena advokátkou [titul]. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 155 722 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 141 435 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 14. 3. 2020 do zaplacení do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba na uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku 14 287 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 14. 3. 2020 do zaplacení a zákonným úrokem z prodlení z částky 155 722 Kč ve výši 0,25 % ročně se zamítá.

III. Žalovaná je povinna nahradit náklady řízení žalobci ve výši 73 699 Kč k rukám zástupce žalobce do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 155 722 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 14. 3. 2020 do zaplacení jako ušlého zisku. Žalobkyně uvedla, že na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 8. 2008 uzavřené s právním předchůdcem žalobkyně a žalovanou, užívala žalovaná prostor sloužící k podnikání v 1. podzemním podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně a žalované]. Žalovaná dostala výpověď z nájmu, který tak skončil dne 28. 2. 2017. Od 1. 3. 2017 žalovaná užívala prostory bez právního důvodu. Žalovaná žádá ušlý zisk za období od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018 jako rozdíl mezi hrazenou částkou nájemného ze strany žalované a obvyklým nájemným, které činilo 30 000 Kč měsíčně, tj. 14 287 Kč za měsíc. Žalobkyně v tomto směru poukázala, že dalšímu nájemci pronajala prostor za 35 000 Kč měsíčně. Žalovaná neplnila ani po upomínce ze dne 11. 2. 2020.

2. Žalovaná se žalobě bránila tvrzením, že neporušila žádnou právní povinnost, když nechala platnost výpovědi přezkoumat soudem. Podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi nebylo šikanózní, žalovaná nebyla povinna vyklidit nájemní prostor do skončení řízení o platnosti výpovědi z nájmu. Žalobce neprokazuje ztrátu reálné možnosti pronajmout předmětné nebytové prostory za nájemné ve výši 30 000 Kč.

3. Nesporné mezi účastníky bylo uzavření nájemní smlouvy ze dne 29. 8. 2008 s právním předchůdcem žalobce, na jejímž základě žalovaná užívala prostory sloužící k podnikání o rozloze 125,39 m2, nacházejí se v prvním podzemním podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně a žalované], kdy se žalobce stal právním nástupcem pronajímatele dle kupní smlouvy ze dne 23. 7. 2014. Sporu nebylo ani o rozsahu práv a povinností dle nájemní smlouvy ze dne 29. 8. 2018, ve znění založeném č. l. 6 - 21 spisu Obvodního soudu pro Prahu 2, sp. zn. 26 C 47/2017 [ulice] nájemné v době od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018 (pokud by smlouva trvala) by činilo 15 713 Kč. Dne 13. 11. 2016 žalobkyně vypověděla žalované nájem a o platnosti výpovědi byl veden spor u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 26 C 47/2017, v rámci kterého byla žaloba na určení neplatnosti zamítnuta a žaloba žalované o určení neplatnosti výpovědi neměla šikanózní charakter. K žádostem o zpřístupnění prostor ze dne 3. 2. 2017 a 8. 2. 2017 nebyly žalovanou prostory zpřístupněny. Žalobkyně dalšímu nájemci pronajala předmětný prostor za 35 000 Kč měsíčně dle nájemní smlouvy ze dne 18. 12. 2018. Výše uvedené učinili účastníci nesporným při jednání dne 4. 6. 2021. Sporným mezi účastníky zůstalo, zda žalobci svědčí právo na ušlý zisk za dobu, kdy probíhalo řízení u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 26 C 47/2017, zda měl žalobce reálnou možnost pronajmout prostory za částku 30 000 Kč měsíčně, a že o tuto možnost přišel právě a jen tím, že žalovaná prostory nevyklidila při skončení nájmu, případně zda částka 30 000 Kč odpovídá obvyklému nájemnému za předmětný nebytový prostor.

4. Soud má ve stručnosti za prokázaná nesporná tvrzení účastníků a to, že žalobci za období od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018 ušel zisk 141 435 Kč odpovídající rozdílu mezi hrazenou úhradou za užívání prostor žalované a výší nájemného 30 000 Kč, za který by žalobce pronajal předmětné prostory vážným zájemcům [jméno] [příjmení] či [jméno] [příjmení], nebýt toho, že žalovaná nevyklidila při skončení nájmu prostor, který užívala, ačkoliv nájem skončil již dne 28. 2. 2017 a současně neumožnila prohlídku nebytových prostor vážným zájemcům, ačkoliv k tomu v únoru 2017 byla žalobcem opakovaně předem a v dostatečném předstihu vyzvána. Částka 14 287 Kč žalobci neušla, neboť by tvořila součást provize pro realitního makléře [jméno] [příjmení] za zprostředkování nájmu a tvořila by náklady na dosažení ušlého zisku. Skutečnost, zda částka 30 000 Kč odpovídala obvyklému nájemnému a vedení sporu u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 26 C 47/2017 o určení neplatnosti výpovědi nejsou otázky pro rozhodnutí podstatné, když žalobkyně prokázala, že měla v rozhodné době vážné zájemce o předmět nájmu, který by nebýt jednání žalované při obvyklém běhu věcí pokračoval i v žalovaném období a neúspěšné vedení sporu o platnosti výpovědi nepředstavuje okolnost, která by žalovanou zprostila odpovědnosti za protiprávní jednání.

5. Soud učinil následující zjištění a hodnocení provedeného dokazování.

6. Soud měl k dispozici tyto listinné důkazy.

7. Z protokolu o předání a převzetí nebytových prostor ze dne 15. 10. 2018 soud zjistil, že žalovaná předala a vyklidila nebytové prostory – jednotku č. 1946 /102 na adrese [adresa žalobkyně a žalované].

8. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2, č. j. 26 C 47/2017-145, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze č. j. 14 Co 184/2018 – 170, soud zjistil, že nájem nebytového prostoru byl ukončen oprávněnou výpovědí žalobce a skončil ke dni 28. 2. 2017. Od 1. 3. 2017 do 15. 10. 2018 žalovaná užívala nebytový prostor neoprávněně.

9. Z žádosti o zpřístupnění prostor ze dne 3. 2. 2017 soud shodně zjistil, že žalobce se obrátil na žalovanou s žádostí o zpřístupnění prostor za účelem konání prohlídek s upozorněním, že v opačném případě žalovaná odpovídá za škodu.

10. Z žádosti o zpřístupnění prostor ze dne 8. 2. 2017 soud zjistil, že žalovaná tuto žádost konkretizovala na 24. 2. 2017 mezi 14:00 hod do 18:00 hod.

11. Z nájemní smlouva s [anonymizováno] [právnická osoba] ze dne 18. 12. 2018 s přílohami soud zjistil, že od 18. 12. 2018 na dobu 5 let žalobce pronajal předmětné nebytové prostory za nájemné 35 000 Kč společně s nájemným je nájemce povinen platit zálohy na náklady a služby spojené s užíváním prostoru a byla dohodnuta jistina 70 000 Kč hrazená ve splátkách.

12. Z osvědčení o DPH zástupce žalobce soud zjistil, že tento je plátcem této daně.

13. Žalovaná byla výzvou ze dne 11. 2. 2020 upomenuta o zaplacení ušlého zisku, což žalovaná odpovědí ze dne 13. 3. 2020 odmítla (viz zamítavá odpověď ze dne 13. 3. 2020). Od 14. 3. 2020 se žalovaná ocitla v prodlení s úhradou ušlého zisku žalobci.

14. Soud blíže nehodnotil ty provedené důkazy, které nebyly pro rozhodnutí podstatné (žádost o vrácení jistiny, fotografie nebytového prostoru, potvrzení o výši nájmu (jiných) nebytových prostor ze dne 16. 7. 2020 a list pracovních zkušeností svědka [jméno] [příjmení], který byl vysvětlen a nahrazen jeho výpovědí).

15. Soud měl k dispozici účastnické výslechy.

16. Z výslechu [titul]. [jméno] [příjmení], jednatele žalované, soud zjistil, že měl mylně za to, že je výpověď žalobce neoprávněná, a proto měl prohlídky ze strany zájemců o nebytové prostory za předčasné a neumožnil je ani po výzvách žalobce. Nebytový prostor byl ze strany žalované připraven k pronájmu. O snaze konat prohlídky byl vyrozuměn i telefonicky.

17. Výpověď [titul]. [jméno] [příjmení] soud hodnotí jako částečně věrohodnou. Sice připustil, že prohlídky neumožnil, avšak v rámci výslechu se evidentně snažil vyvinit úvahami, že pokud by se jí od žalobce dostalo více informací, nedošlo by ke ztrátě zisku, což je evidentně v rozporu i logickým vysvětlením jeho samotného, že v dané době se domníval, že je výpověď neoprávněná, z čehož vyplývá, že neměl za důvodnou ani součinnost o prohlídky, zvláště za situace, ve které odmítal hradit vyšší nájemné a měl zájem prostor odkoupit (viz výpověď [jméno] [jméno] [příjmení]). Spekulace, že vážný zájemce nevěděl, v jakém stavu jsou prostory; možná snaha žalované vyjednat lepší podmínky pro pokračování nájmu, pokud by jí byl představen vážný zájemce; či následné schvalování nájmu ze strany žalobce jako družstva, nejsou relevantní, neboť k takovému běhu věcí nedošlo pro protiprávní jednání žalované, která prohlídky nebytového prostoru znemožnila, když k tomu žalobci neposkytla součinnost. Z výpovědi se dá vycházet při zjištění skutkového stavu pouze částečně, neboť výpověď jednatele žalované působila opatrným dojem, kdy si při svém výslechu byl dobře vědom prekérnosti situace, do které se žalovaná dostala poté, co neuspěla s žalobou o určení neplatnosti výpovědi a evidentně se snažil žalovanou vyvinit.

18. Z výslechu [jméno] [jméno] [příjmení], členky představenstva žalobce, soud zjistil, že žalovaná chtěla prostor koupit, což nebylo v souladu s plány žalobce, který chtěl prostor pronajímat za vyšší nájemné. Po poradě s makléřem [anonymizováno], kterého znala paní [příjmení], se žalobce rozhodl, že prostory pronajme za 30 000 Kč měsíčně, avšak jediné klíče od nebytového prostoru měl jednatel žalované, a proto se prohlídky neuskutečnili, i když se na místo zájemci dostavili. Jednalo se o období února či března roku 2017. Jednatele žalované v daný čas i telefonicky kontaktovali, přičemž jim bylo sděleno, že nepřijde, protože je výpověď neplatná, čímž prohlídky prostor znemožnil. Jeden zájemce tam byl dokonce dvakrát, protože měl o pronájem opravdu vážný zájem (svědek [anonymizováno]). O dalších konkrétních podmínkách nájmu se zájemci nejednali, protože tak daleko se jednání nedostala, když nájemcům nebyla umožněna prohlídka. Žádná písemná smlouva s makléřem [anonymizováno] uzavřena nebyla, sama se zájemcem nikdy přímo nejednala.

19. Výpověď členky představenstva žalobce [jméno] [jméno] [příjmení] byla v zásadě věrohodná. Vyslechnutá pohotově odpovídala na dotazy stran i soudu. Použitelnost výpovědi snižovalo pouze to, že se sama aktivně neúčastnila jednání se zájemci či žalovanou, byla však osobně přítomna neúspěšných pokusů o prohlídky a pozorovala, že při nich byl jednatel žalované telefonicky kontaktován, jinak výpověď působila přesvědčivě a spontánně, i když trochu těžkopádně, což však bylo způsobeno tím, že se dle přízvuku nejedná o rodilou českou mluvčí. Z výpovědi se dá vycházet při zjištění skutkového stavu.

20. Z výslechu [jméno] [příjmení], členky představenstva žalobce, soud zjistil, že žalovaná neakceptovala vyšší nájemné, a proto dostala výpověď z nájmu. Věc pronájmu řešila za žalobce hlavně svědkyně [příjmení], kterou tím pověřili. [jméno] [příjmení] věc řešila s panem [příjmení], který přivedl zájemce o prostor na prohlídku. Jednatel žalované neumožnil prohlídku, kvůli tomu mu i volala. Zájemcům nabízeli cenu 30 000 Kč měsíčně, další podmínky dohodnuté nebyly, předpokládali i složení kauce.

21. Výpověď měla částečnou vypovídací hodnotu. Vyslechnutá v úvodu výpovědi zaměňovala prohlídky, které předcházely sporu o určení platnosti výpovědi a prohlídky poté, co byl spor ukončen, dopouštěla se pak dalších nepřesností v dataci či označila realitního makléře za zájemce. Jinak výpověď byla uvěřitelná, osobně byla účastna zmařené prohlídky, ve shodě pak popsala, že se zájemci byli dohodnuti na ceně. Z výpovědi se dá vycházet pouze částečně při zjištění skutkového stavu.

22. Z výslechu [titul]. [jméno] [příjmení], členky představenstva žalobce, soud zjistil, že prostor byl zkolaudován jako nehtové a kosmetické studio. Žalovaná dostala výpověď, protože platila příliš nízký nájem, protože jednatel žalované byl v minulosti i předsedou družstva. Žalovaná k 1. 3. 2017 neopustila prostory. Žalované dávali výzvy k zpřístupnění prostorů, což neučinila. V družstvu byli dohodnuti na pronájmu 30 000 Kč měsíčně. Měli rozdělené kompetence. Pronájem zařizovaly paní [příjmení] a [příjmení], a také pro to pověřili paní [příjmení], která byla ústřední postavou zamýšleného pronájmu. Žádnou smlouvu s panem [příjmení] na zprostředkování uzavřenou neměli, neřešila to, detaily znala paní [příjmení]. Se zájemci předpokládali dohodu o kauci. Návrh smlouvy předem připravený neměli. Výpověď působila věrohodně.

23. Výpovědní hodnotu omezuje to, že vyslechnutá nebyla přítomna prohlídkám, nejednala se zájemci a neřešila podmínky provize s makléřem, což však přesvědčivě vysvětlila tím, že v představenstvu měli rozdělené kompetence. Uvěřitelné je rovněž sdělení, že detaily pronájmu měla na starosti hlavně paní [příjmení], kterou pro ten účel pověřili. Svědkyně věrohodně popsala i důvody ukončení nájmu žalované i dohodu na ceně vyššího nájmu. Samotnému průběhu prohlídek či jednání se zájmeci však přítomna nebyla.

24. Soud měl k dispozici tyto svědecké výpovědi.

25. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že po výpovědi nájmu žalované žalobce hledal nového nájemce, který by užíval prostor od 1. 3. 2017. Svědkyně na žádost členek představenstva žalobce kontaktovala svého známého svědka [příjmení] jako realitního makléře, který sehnal svědka [jméno] [příjmení], který měl kosmetické služby a měl o prostor vážný zájem. V únoru 2017 chtěli provést avizovanou prohlídku prostor, kam je jednatel žalované nevpustil a setkala se při té příležitosti se svědkem [příjmení]. Telefonicky se jednatele žalované snažili kontaktovat, ale nezvedal jim telefon, až paní [příjmení], které řekl, že nepřijde a do prostor je nepustí. Ani opakované pokusy o prohlídku se svědky [příjmení] a [příjmení] nebyly úspěšné. Zájemci znali prostor z fotek a byla s nimi dohoda na pronájmu za 30 000 Kč měsíčně nájemného, cenu akceptovali jako pevně danou. Další podmínky nájmu dohodnuty nebyly, protože zájemci nemohli vidět prostor při prohlídce. Mělo se jednat o dlouhodobý pronájem za účelem kosmetiky či masáží, minimálně 5 let. Členky představenstva žalobce ji požádali o pomoc při vyhledání nového nájemce. Nájemní smlouva byla vypracována až poté, co žalovaná prostory uvolnila, nový nájemce platí 35 000 Kč měsíčně. Svědek [příjmení] si běžně za zprostředkování účtuje provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu, tj. v daném případě 30 000 Kč, což svědkyně akceptovala.

26. Výpověď svědkyně byla převážně věrohodná. Výpověď svědkyně snižuje skutečnost, že sama uvedla, že po čtyřech letech si nevybavuje veškeré události a soud z její výpovědi nevzal za prokázané, že by byl vypracován návrh nájemní smlouvy, svědkyně sama uvedla, že další podmínky nájmu dohodnuty nebyly, protože zájemci nemohli vidět prostor při prohlídce. Pokud svědkyně hovořila o tom, že byl k dispozici návrh nájemní smlouvy, zřejmě se spletla nebo tím myslela nového nájemce [anonymizováno] [právnická osoba], kdy tato odpověď navazovala na její prohlášení„ máme společnost, která platí 35 000 Kč čistý nájem a vydržela, jsou tam i přes Covid“. Svědkyně si však dobře vybavila detaily z neúspěšné prohlídky, kam byli pozváni i zájemci, rovněž brala za samozřejmé, že by realitní makléř nárokoval odměnu za zprostředkování ve výši jednoho nájmu. Výpověď působila přesvědčivě, spontánně, i když na svědkyni bylo vidět rozladění směrem k žalované, neboť jednateli žalované vyčítala, že je nechal stát před nebytovým prostorem a neumožnil prohlídku, což je ale pochopitelné, neboť to svědkyni vystavilo nepříjemné situaci. Soud však nezaznamenal snahy o zkreslení výpovědi či snahu vypovídat nepravdu. Z výpovědi se dá v zásadě vycházet při zjištění skutkového stavu.

27. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení], realitního makléře, soud zjistil, že díky pracovní známosti se svědkyní [příjmení] z kraje roku 2017 přivedl svého známého svědka [jméno] [příjmení], zájemce o předmětný nebytový prostor, který souhlasil s výší nájemného 30 000 Kč za měsíc, ale nebyla jim umožněna prohlídka nebytového prostoru. Svědek [příjmení] chtěl v nebytovém prostoru provozovat kosmetický salon, měl vážný zájem o daný prostor. K dispozici měly fotky a plánek nebytového prostoru s informací, že prostor má být brzo vyklizen. U neúspěšné prohlídky byla ještě paní [příjmení] a další žena z družstva, kterou neznal. Byl ústně domluven s paní [příjmení] na provizi ve výši jednoho nájmu, pokud se podaří nájem zprostředkovat, a jednal za sebe jako makléře. Nebyl informován, že by probíhal ohledně nájmu spor mezi žalobcem a žalovanou. Žádný konkrétní písemný návrh nájemní smlouvy neměl k dispozici. Svědek [jméno] [příjmení] měl o prostor delší dobu zájem a byl na místě ještě jednou za účelem prohlídky, ale rovněž neproběhla.

28. Soud hodnotí výpověď svědka jako přesvědčivou, události ohledně zprostředkování nebytového prostoru zájemci [jméno] [příjmení] popsal podrobně a ve shodě s dalšími provedenými důkazy. Podstatné je zjištění, že sám svědek uvedl, že se jednalo o vážního zájemce, který souhlasil s výší ceny měsíčního nájmu a současně jako makléř požadoval obvyklou provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu v případě, že by se podařilo nájem zprostředkovat (viz též výpověď svědkyně [příjmení]). Toto je podstatné pro posouzení důvodnosti žalované částky, neboť by se jednalo o náklady, které by žalobce musel vynaložit na pronajmutí nebytového prostoru. Z angažmá makléře i souvislostí obchodu muselo být žalobci zřejmé, že takovou provizi by makléř nárokoval, tj. že se svědek [příjmení] neangažoval zadarmo. Z výpovědi se dá vycházet při zjištění skutkového stavu.

29. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v únoru 2017 poptával nebytové prostory, aby si založil masérské studio a středisko školení pro maséry. Sešel se s paní [příjmení] za účelem prohlídky nebytového prostoru, avšak pán, který měl otevřít, nepřišel ani po telefonickém zavolání. S paní [příjmení] se domluvili na jiný termín, ukázala mu fotografie prostoru a plánek a domluvili se na částce 30 000 Kč za měsíc pronájmu, což byla stěžejní podmínka, ale další prohlídka se už nerealizovala. Zájem svědka byl vážný, protože dostal informaci, že je to zkolaudováno pro masáže, takže by měl o starost méně se zařizováním, líbila se mu lokalita v centru [obec], pro potřeby svědka se jednalo o ideální prostory, do kterých se byl ochoten nastěhovat hned, případně do dvou měsíců, přičemž plánoval, že by tam působil, dokud by to šlo. Svědek si nepamatoval, že by v minulosti pracoval s paní [příjmení], kontakt na ni dostal přes kolegyni masérku [jméno]. Svědkovi nebyl předložen žádný návrh nájemní smlouvy, měl informace, že prostor bude volný. Po střední škole měl brigádu v ČSOB jako administrativní pracovník na pobočce na [anonymizováno], administrativně však byl zapsán na pobočce ve [příjmení]. Svědek podnikal jako živnostník. Poté, co nebyla umožněna prohlídka nebytového prostoru, své plány přehodnotil, a nabízí služby mobilně, avšak prostředky na pronájem a podnikání v daném prostoru měl k dispozici. O prostor měl zájem asi dva měsíce. Svědka by neodradil spor žalobce a žalované o platnost nájmu, pokud by věděl, že se to v rozumné době vyřeší. S žalovaným o podnájmu nejednal.

30. Výpověď svědka soud hodnotí jako přesvědčivou. Svědek vypovídal spontánně, nenechal se rozhodit ani návodnými otázkami žalovaného a vysvětlil, jak je možné, že ve svém listu pracovních zkušeností má uvedenou jinou pobočku, než fakticky působil, a jak dostal kontakt na svědkyni [příjmení], která za žalobce spravovala zajištění dalšího nájemce do nájmu. Svědek nemá na výsledku sporu žádný zájem, potvrdil, že prostor byl pro něj ideální a vážně o něj usiloval se záměrem jej užívat dlouhou dobu. Z výpovědi se dá vycházet při zjištění skutkového stavu.

31. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení], soud zjistil, že si chtěl od žalobce pronajmout prostor na salon, kde chtěl provozovat kosmetiku, manikúru, pedikúru a kadeřnictví. Tip dostal od svědka [příjmení] [jméno] byl dohodnutý na částce 30 000 Kč měsíčně, dvakrát usiloval o prohlídku nebytového prostoru, avšak nedopadlo to. Pak již jen volal a poté již ztratil zájem. U první schůzky byl přítomen svědek [příjmení] a svědkyně [příjmení], kterou svědek popsal jako dlouhovlasou blond paní. O nebytový prostor měl svědek velký zájem a chtěl si prostor hned pronajmout. Přesné podmínky pronájmu domluvené nebyly, protože prostor neviděl z důvodu neumožnění vstupu. Nájem měl činit 30 000 Kč plus náklady na energie, pokud by prostor odpovídal fotografiím, které měl od žalobce k dispozici, tak by nájem vzal. Bez prohlídky provozovny by nájemní smlouvu neuzavřel. Následně hledal další prostor k pronájmu. S žalovanou o možnosti podnájmu nejednal.

32. Svědek vypovídal spontánně a velmi přesvědčivě. Ve shodě s dalšími důkazy popsal neúspěšné prohlídky, svůj vážný zájem i cenové podmínky pronájmu. Soud svědkovi jím líčené události uvěřil a svědek ani nemá zájem na výsledku řízení. Skutečnost, zda, jak a kde si našel možnost dalšího pronájmu místo předmětného prostoru, není pro posouzení rozhodná, a proto soud ani neprováděl důkaz výpisem z živnostenského rejstříku svědka, na který se ani nevztahuje žádná z výjimek koncentrace.

33. Soud neprovedl ani důkaz znaleckým zkoumáním ceny obvyklého nájemného, neboť se nejedná o otázku podstatnou pro rozhodnutí věci, když podstatná není výše obvyklého nájemného, ale ztráta možnosti konkrétní nabídky možnosti nájmu za vyšší nájemné, kterou žalobce v daném případě prokázal, a proto je výše uvedené zkoumání zbytečné.

34. Soud výše uvedené dokazování hodnotí tak, že výše uvedené důkazy jsou ve shodě na tom, že žalobce měl v únoru a březnu 2017 dva vážné zájemce, kterým by v případě, že by žalovaná dostála svým povinnostem a v souladu s nájemní smlouvou a platnou výpovědí vyklidila předmětné nebytové prostory, nájemní prostor dlouhodobě pronajal na dobu 5 let za cenu 30 000 Kč měsíčně. Důvodem, proč k pronájmu nedošlo, byla nesoučinnost žalované, která nejen, že předmětné prostory nevyklidila, ale neumožnila ani prohlídky prostor, čímž zablokovala další jednání o nájmu prostoru třetími osobami ([jméno] [anonymizováno] a [jméno] [příjmení]). Veškeré provedené dokazování podporuje skutkovou verzi žalobce. Za hlavní důkazy soud považuje výpovědi svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří jako nezávislé třetí osoby potvrdily vážnost svého zájmu o pronajmutí prostoru. S nejvyšší pravděpodobností nebýt jednání žalované by byl uzavřen nájem s [jméno] [příjmení], který se dostavil i na opakovanou prohlídku, doporučil jej makléř [příjmení] a chtěl v prostoru podnikat v oboru, pro který již prostor v minulosti sloužil a po jeho opuštění žalovanou nadále slouží i v současnosti.

35. Pokud jde o skutkový závěr, lze shrnout, že žalovaná vyklidila předmětné nebytové prostory – jednotku č. 1946 /102 na adrese [adresa žalobkyně a žalované], ačkoliv ke dni 28. 2. 2017 její právo nájmu nebytového prostoru zaniklo. Od 1. 3. 2017 do 15. 10. 2018 žalovaná užívala nebytový prostor neoprávněně. Žalobce se opakovaně na žalovanou obrátil předem a s dostatečným předstihem s žádostí o zpřístupnění prostor za účelem konání prohlídek s upozorněním, že v opačném případě žalovaná odpovídá za škodu (výzvy ze dne 3. 2. 2017 a 8. 2. 2017 společně s telefonickými urgencemi). Žalovaná tento požadavek odmítla, neboť měla mylně za to, že jí právo nájmu nebytového prostoru nadále svědčí. Žalovaná nechtěla hradit vyšší nájemné a měla zájem na koupi nebytového prostoru, což nevyhovovalo žalobci, který měl za to, že žalovaná platila příliš nízký nájem z důvodu, že jednatel žalované byl v minulosti i předsedou družstva (žalobce). Nebytový prostor byl ze strany žalované připraven k pronájmu. V období února a března 2017 pak proběhly neúspěšné pokusy o provedení prohlídky nebytového prostoru, které zmařila žalovaná. K prohlídce se dostavili vážní zájemci o tento prostor svědci [příjmení] a [příjmení]. Oba souhlasili s pronájmem za 30 000 Kč měsíčně a mělo se jednat o dlouhodobý několikaletý pronájem na 5 let. Další podmínky nájmu (např. kauce) dohodnuty nebyly z důvodu neumožnění prohlídek žalovanou. Prohlídky nebytových prostor se neuskutečnily právě proto, že k nim žalovaná neposkytla součinnost, když nebytový prostor nezpřístupnila a následně ani nevyklidila, ačkoliv její nájem skončil. Svědkovi [příjmení] by v případě úspěšného zprostředkování nájmu svědkovi [jméno] [příjmení] vznikl nárok na obvyklou provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu, tj. 30 000 Kč, kterou by hradil žalobce, přičemž zprostředkování nájmu právě svědkovi [příjmení] se soudu jeví jako mnohem pravděpodobnější než svědkovi [příjmení]. Z vystupování svědka [příjmení] (zejména ve vztahu k [jméno] [příjmení], která takto sjednanou provizi potvrdila) bylo zřejmé, že se angažuje za odměnu. Oba zájemci pak znali prostor z fotek. V případě uvolnění prostoru byly po jeho prohlídce ochotni nájem uzavřít hned, avšak předmět nájmu žalovaná opustila až dne 15. 10. 2018, proto oba zájemci postupně ztratili o zájem. Od 18. 12. 2018 byla po vyklizení nebytového prostoru uzavřena nájemní smlouva se [právnická osoba] [právnická osoba] za nájemné 35 000 Kč na dobu 5 let. Žalovaná dne 13. 3. 2020 odmítla uhradit ušlý zisk po předžalobní upomínce a ocitla se od 14. 3. 2020 v prodlení.

36. Další skutečnosti má soud provedeným dokazováním za vyvrácené, neboť odporují shora uvedenému, zejména bylo provedeným dokazováním vyvráceno, že by o nebytový prostor měla na jaře 2017 zájem i [právnická osoba] [právnická osoba], která nájemní smlouvu uzavřela až v prosinci 2018 a svědci ji jako zájemce v rozhodném období jara 2017 ani neumiňovali.

37. V podrobnostech soud odkazuje na shora uvedená dílčí skutková tvrzení.

38. Po právní stránce soud posoudil věc následovně.

39. Podle § 2913 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle odstavce druhého citovaného ustanovení povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

40. Podle § 2952 občanského zákoníku se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

41. Podle § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

42. Podle § 2217 odst. 1 občanského zákoníku nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

43. Podle § 2233 odst. 1 občanského zákoníku v době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.

44. Podle § 2225 odst. 1 občanského zákoníku při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

45. Podle § 2295 občanského zákoníku pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

46. Konstantní judikatura dovodila, že ušlý zisk jako druh majetkové újmy (škody) spočívá v nedosažení toho, čeho by poškozený při neexistenci škodní události za normálních okolností, při pravidelném běhu věcí, dosáhl. Ušlý zisk tedy znamená ztrátu očekávaného přínosu. Při posuzování ušlého zisku nepostačuje pouhá pravděpodobnost zvýšení majetku poškozeného v budoucnosti, ale musí být postaveno najisto, že při pravidelném běhu věcí, pokud by nebylo protiprávního jednání škůdce, mohl poškozený důvodně očekávat zvětšení svého majetku. Pro výši ušlého zisku je určující, jakému majetkovému prospěchu, k němuž mělo reálně dojít, zabránilo jednání škůdce, jinak řečeno, o jaký reálně dosažitelný, nikoliv hypotetický, prospěch poškozený přišel. Je tedy nutné vycházet z částky, kterou by v předmětném období za obvyklých podmínek poškozený získal s přihlédnutím k nákladům vynaloženým na dosažení tohoto zisku, popř. k nákladům na dosažení tohoto zisku potřebným. Ušlý zisk nelze dovozovat jen ze zmaření zamýšleného výdělečného záměru, viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2385/2014, 25 Cdo 4313/2008, 25 Cdo 3586/2006, 25 Cdo 2857/2005, shodně rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11. 10. 2019, č. j. 14 Co 251/2019 – 222.

47. Předpokladem odpovědnosti žalované za ušlý zisk je splnění tří podmínek: 1) existence protiprávního jednání žalované, 2) vznik ušlého zisku a 3) příčinná souvislost mezi jednáním žalované a vznikem ušlého zisku. Jednání žalované a ušlého zisku tudíž musí být ve vzájemném poměru příčiny a následku.

48. Soud posoudil věc dle shora uvedených předpokladů a citovaných zákonných ustanovení a shledal, že žaloba je převážně důvodná.

49. Soud předně vyzdvihuje, že žalobce při jednání dne 4. 6. 2021 poučil ve smyslu § 118a 1,2, 3 o. s. ř. o nutnosti tvrdit a označit důkazy k tvrzením o tom, že tím, že žalovaná užívala předmětný prostor, sloužící k podnikání od 1. 3. 2017 bez právního důvodu, u žalobce došlo ke konkrétní majetkové ztrátě spočívající v tom, že nedosáhl za období od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018 žalované částky ve výši 155 722 Kč (tak jinak částky 14 287 Kč měsíčně), že by této částky dosáhl při pravidelném běhu věcí, pokud by nebylo jednání žalované, že tato částka byla pro žalobce reálně dosažitelná a žalobce by ji získal s přihlédnutím k nákladům, vynaloženým k dosažení tohoto zisku, popřípadě k nákladům na dosažení tohoto zisku potřebným a žalobce tedy zejména uvede, s jakým subjektem (dále jen zájemcem) by tedy uzavřel v období od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018 nájemní smlouvu na předmětné prostory sloužící k podnikání, za jakých smluvních podmínek a jak výše užívání prostor žalovanou od 1. 3. 2017 bez právního důvodu, dosažení zisku bránilo. Soud byl totiž jiného právního názoru než žalobce, kterému bylo zdůrazněno, že ušlý zisk nelze dovozovat jen ze zmaření zamýšleného výdělečného záměru, a proto má soud za to, že ušlý zisk nelze dovodit jen z rozdílu mezi sjednaným nájemným a nájemným obvyklým.

50. Žalobce na výzvu reagoval tak, že na jaře 2017 měl konkrétní nabídky na uzavření nájemní smlouvy, kdy částky za nájem předmětných nebytových prostorů převyšovaly částku 30 000 Kč, když za tímto účelem oslovil realitního makléře [příjmení], kdy žalobce očekával, že žalovaná opustí k 1. 3. 2017 předmětné prostory, se zájemci komunikovala paní [jméno] [příjmení]. Společnost X5 [právnická osoba], se kterou byla uzavřena smlouva z 18. 12. 2018 měla zájem o prostory i v období od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018, přičemž nájem by s potencionálními zájemci pokračoval i v období od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018. V určené lhůtě podáním ze dne 17. 6. 2021 žalobce doplnil, že dalšími zájemci o předmětný nebytový prostor byl svědek [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří však nemohli uzavřít nájemní smlouvu z důvodu nepředání prostor.

51. Výzvu podle § 118a o. s. ř. má soud za splněnou. Je pravdou, že žalobce netvrdil další detailní podmínky nájemní smlouvy, kterou by uzavřel se svědkem [příjmení] či [jméno] [příjmení]. Z dokazování má však soud za prokázané, že podrobné podmínky nájmu dojednány nebyly, protože nebyla žalovanou umožněna prohlídka nebytového prostoru. Zájemci však byli ve shodě s žalobcem na základních náležitostem pronájmu nebytového prostoru k podnikání za účelem provozování masérského salonu v případě svědka [příjmení] a kosmetického studia v případě svědka [jméno] [příjmení]. Pronájem měl být několikaletý, s nejvyšší pravděpodobností na dobu 5 let, o čemž svědčí i následně uzavřená smlouva se [právnická osoba] [právnická osoba] Soud má proto za prokázané, že nebýt jednání žalované byl by nájem se zájemci sjednán i v žalovaném období. Hlavně má soud ve shodě s žalobními tvrzeními za prokázané, že mezi zájemci a žalobcem panovala shoda na částce 30 000 Kč nájemného za měsíc, do které nebyly zahrnuty energie (hrazeny samostatně). Jediným nákladem na dosažení zisku byla provize makléře [anonymizováno], kdy se soudu jeví jako pravděpodobnější, že by nájem byl uzavřen spíše se svědkem [příjmení], jehož zájem o nebytový prostor se jevil jako vážnější než u svědka [příjmení] a předmět podnikání byl bližší původnímu nájmu. Pokud jde o bližší podrobnosti nájemní smlouvy (např. jistota) lze jedině spekulovat, že by byla uzavřena podobná nájemní smlouva jako se [právnická osoba] [anonymizováno] x [právnická osoba], neboť do obvyklého běhu věcí zasáhlo protiprávní jednání žalované.

52. Soud se rozešel s žalobcem na právním hodnocení věci uvedené v závěrečném návrhu, když má za to, že pro úspěšnost žaloby na náhradu ušlého zisku v daném případě nestačí možnost pronájmu za obvyklou cenu v daném místě. Žalobcem citovaná judikatura (NS 28 Cdo 1335/2019 a další jím uváděné judikáty v závěrečném návrhu) se vztahují k staré úpravě (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2012) a neodpovídají ani žalobním tvrzením, kdy žalobce se žalobou ze dne 19. 11. 2020 domáhal ušlého zisku a pro dokreslení sám citoval i judikaturu ušlého zisku (NS 25 Cdo 2858/2015). V podmínkách (nového) občanského zákoníku lze vyjít z výše nájmu sjednaného mezi stranami jako východiska pro určení náhrady, přičemž na takovou situaci u bytu pamatuje i speciální ustanovení § 2295 občanského zákoníku. V daném případě se však žalobce domáhá jiného nároku – rozdílu mezi sjednaným nájemným a vyšším nájemným s potencionálním zájemcem, jehož dosažení žalovaná zmařila. Žalobce totiž tvrdil, že nebýt jednání žalované, pronajal by prostor k podnikání ještě výhodněji, než bylo mezi stranami sjednáno konkrétnímu zájemci.

53. Soud se předně zabýval tím, zda žalovaná porušila povinnosti ve vztahu k žalobci a dospěl k závěru, že se tak stalo, neboť žalovaná nedodržela nájemní smlouvu ze dne 29. 8. 2008, když za prvé podle § 2233 odst. 1 občanského zákoníku zcela znemožnila přístup k nebytovému prostoru žalobci jako pronajímateli a jeho zájemcům o nájem za účelem prohlídky, ačkoliv to žalobce žalované v přiměřené době předem oznámil (viz svědecké výpovědi či výzvy ze dne 3. 2. 2017 a 8. 2. 2017) a za druhé prostor po skončení nájmu dne 28. 2. 2017 ani nevyklidila a neodevzdala jej žalobci podle § 2225 odst. 1 občanského zákoníku a nadále jej užívala, ačkoliv jí již nesvědčilo nájemní právo z nájemní smlouvy ze dne 29. 8. 2008, čímž porušila své povinnosti ze smlouvy o nájmu podle § 2913 odst. 1 občanského zákoníku odpovídá za škodu, přičemž zde není žádná zprošťující mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na vůli žalované.

54. Žalovaná je proto podle § 2952 občanského zákoníku povinna žalobci nejen hradit sjednaný nájem, ale též to, co žalobci jako poškozenému ušlo (ušlý zisk), což je v daném případě rozdíl (14 287 Kč měsíčně) mezi výší nájmu žalované (15 713 Kč měsíčně) a nájmem za shodný prostor, který byli ochotni zaplatit svědci [příjmení] a [příjmení] (30 000 Kč měsíčně), se kterými by byl žalobce podle § 2201 občanského zákoníku uzavřel nájemní smlouvu s konkrétní výší nájmu dle § 2217 odst. 1 občanského zákoníku a tento nájem by s ohledem na dlouhodobost předpokládaného nájmu trval i v období od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018. Žalobce by však na získání ušlého zisku v tomto období vynaložil provizi na realitního makléře ve výši jednoho nájmu, tedy za jeden měsíc by daného rozdílu (14 287 Kč) nedosáhl.

55. Z výše uvedeného je tedy patrné, že jsou splněny všechny podmínky pro přiznání ušlého zisku ve výši 141 435 Kč, když soud má postaveno najisto, že při pravidelném běhu věcí, pokud by nebylo protiprávního jednání žalované, mohl žalobce důvodně očekávat v období od 19. 11. 2017 do 15. 10. 2018 zvětšení svého majetku v tomto rozsahu.

56. K další argumentaci žalované lze uvést, že vedení sporu legitimní očekávání žalované nezakládá a podání žaloby na určení neplatnosti nijak neomlouvá to, že se žalovaná dopustila protiprávního jednání, když neumožnila prohlídky a nevyklidila předmět nájmu. Riziko, že její právní výklad neplatnosti výpovědi není správný, na sebe žalovaná převzala zcela dobrovolně, stejně tak důsledky s tím spojené, kdy její jednání vedlo k nerozmnožení majetku žalobce. Soud pak není vázán právním hodnocením nároku účastníka, takže pokud žalobce zpočátku (správně) hodnotil nárok jako ušlý zisk, aby jej v závěru kvalifikoval (nesprávně) jako bezdůvodné obohacení, není třeba při nevázanosti právním hodnocením účastníka rozhodovat o změně žaloby, neboť skutková tvrzení ze strany žalobce zůstala beze změny. Ostatně nebyl proto ani pro koncentraci řízení procesní prostor. Pokud jde o hodnocení provedeného dokazování, soud se rozchází se závěrem žalované, že svědci nepotvrdili vážný zájem o nebytový prostor za 30 000 Kč měsíčně, když tito opakovaně ve svých výpovědích uvedli, že by nájem za takových podmínek uzavřeli na dobu několika let.

57. Žalovaná se nemůže dovolávat toho, že zájemci daný prostor neviděli, protože by se dovolávala svého protiprávního jednání, což zapovězeno dle § 6 odst. 1, 2 občanského zákoníku, dle kterého každý má povinnost jednat v právním styku poctivě a nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

58. Splatnost žalované částky byla vázána na výzvu k plnění, kdy je pak dlužník povinen plnit ve lhůtě bez zbytečného odkladu od doručení upomínky dle § 1958 občanského zákoníku. Dne 13. 3. 2020 žalovaná odmítla uhradit ušlý zisk po upomínce a ocitla se tak od 14. 3. 2020 v prodlení. Soud proto dospěl k závěru, že se žalobce domáhá úroku z prodlení od uvedeného data oprávněně, a proto žalobě v rozsahu 141 435 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky vyhověl (§ 1970 o. z. ve spojení s nařízením č. 351/2013 Sb.), jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku.

59. Soud nepřiznal nedůvodnou částku 14 287 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 14. 3. 2020 do zaplacení a nedůvodný zákonný úrok z prodlení z částky 155 722 Kč ve výši 0,25 % ročně, neboť částka 14 287 Kč by představovala náklad na dosažení zisku (provize makléře) a správná výše zákonného úroku od 14. 3. 2020 činila pouze 10 %. Soud proto zamítl v této části žalobu jako nedůvodnou, jak je uvedeno ve výroku II. rozsudku.

60. Náhradu nákladů řízení soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal převážně úspěšnému žalobci. Žalobci náleží náhrada při částečném úspěchu v rozsahu 81 % Náklady žalobce spočívají v soudním poplatku za žalobu 7 787 Kč a nákladech zastoupení advokátem.

61. Odměnu advokáta soud určil podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen„ AT“) při tarifní hodnotě sporu 155 722 Kč ve spojení s § 7 odst. 5 AT za převzetí a příprava zastoupení, žalobu, vyjádření k věci ze dne 26. 3. 2021, 17. 6. 2021, porada s klientem ze dne 3. 6. 2021 přesahující hodinu, jednání u soudu dne 4. 6. 2021, porada s klientem přesahující hodinu dne 14. 9. 2021, jednání u soudu přesahující dvě hodiny dne 15. 9. 2021 (2x) s hodnotou za úkon 7 340 Kč, včetně 9 režijních paušálů podle § 13 odst. 4 AT. Odměna se zvyšuje o 21 % o daň z přidané hodnoty. Soud nepřiznal odměnu za úkon nahlížení do spisu 25. 5. 2021, neboť se jedná o součást úkonu přípravy a úkon nebyl účelný, když dne 25. 5. 2021 zástupce žalobce nahlížel do spisu 15 minut a veškerá předchozí písemná podání byla stranám rozesílána.

62. Celkem náhrada nákladů žalobce činí částku 73 699 Kč {0,81 x (7 787 + 1,21 x (9 x 7 340 + 9 x 300)) }, jak je uvedeno ve výroku III. rozsudku.

Poučení