22 C 220/2024 - 256

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Gabrielou Antonií Bartovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] 2. [Jméno advokáta B], narozená [Datum narození advokáta B] bytem [Adresa advokáta B] zastoupená advokátem [Jméno advokáta C] sídlem [Adresa advokáta C] o zaplacení 480 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. 1. žalovaná a 2. žalovaný jsou povinni společně a nerozdílně uhradit žalobkyni částku 480 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 480 000 Kč od 17. 4. 2024 do zaplacení ve výši 14,75 % ročně, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku. II. 1. žalovaná a 2. žalovaný jsou povinni společně a nerozdílně uhradit žalobkyni na náhradě nákladů částku 130 705 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

III. Na náhradě nákladů státu jsou České republice 1. žalovaná, 2. žalovaný povinni společně a nerozdílně uhradit částku, jejíž výše bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto samostatného usnesení do dispozice Okresního soudu Praha – východ.

Odůvodnění

1. Žalobkyně podala soudu žalobní návrh o zaplacení 480 000 Kč s příslušenstvím s následujícími skutkovými tvrzeními. Žalovaní, prodávající, s žalobkyní, realitním zprostředkovatelem, uzavřeli 24. 11. 2022 Smlouvu o realitním zprostředkování pro výhradní realitní zprostředkování prodeje nemovitostí, pozemek parc. č. [Anonymizováno]. [Anonymizováno], součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rod. dům, pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], orná půda, vše v kat. území [adresa] na LV č. [hodnota], a to na dobu určitou 4 měsíců. Dle smlouvy se žalovaní, mj., v čl. 6.2. zavázali uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši provize realitního zprostředkovatele dle čl. 3 smlouvy, poruší-li smlouvu: „Uskuteční prodej Nemovitosti bez účasti a vědomí realitního zprostředkovatele s kupujícím získaným činností realitního zprostředkovatele, nebo s osobou se kterou byli seznámeni prostřednictvím realitního zprostředkovatele, nebo s osobou, která byla prostřednictvím realitního zprostředkovatele seznámena s předmětnou Nemovitostí.“, což platí i po dobu 1 roku od ukončení smlouvy. Výše smluvní pokuty navázaná na výši provize dle čl. 3 smlouvy činila 4 % z částky 12 000 000 Kč včetně DPH, tj. 480 000 Kč. Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši, způsob, jak se její výše určí, může věřitel žádat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda, § 2048, věta první, o. z. Dne 3. 3. 2023 (trvání smlouvy) se prohlídky nemovitosti souvislosti s realitním zprostředkováním prodeje nemovitosti zúčastnil a byl takto s předmětnou nemovitostí seznámen zájemce p. [Anonymizováno] [Anonymizováno], který byl nejméně od 10. 3. 2023 v kontaktu s žalobkyní, projevil vážný zájem o nemovitost, s žalobkyní řešil mj. rezervační smlouvu, úvěr na zajištění financování koupě nemovitosti. Dále se 12. 4. 2023 v nemovitosti konala prohlídka s odhadkyní banky, jež měla zajistit financování koupě nemovitosti, a další prohlídka, opětně s jmenovaným, 14. 4. 2023. Z tohoto lze dovozovat vážný zájem jmenovaného o nemovitost. Po skončení platnosti smlouvy prodali žalovaní předmětnou nemovitost bez účasti a vědomí žalobkyně [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [jméno FO], oba bytem [adresa], právní účinky 25. 8. 2023. Právním nabývacím titulem byla kupní smlouva z 24. 8. 2023. Vzhledem k uvedenému má tak žalobkyně za nesporné, že jí dle čl. 6.2 smlouvy vznikl vůči žalovaným nárok na smluvní pokutu 480 000 Kč včetně DPH, neboť porušili čl. 6.2. smlouvy, uskutečnili prodej nemovitosti bez účasti a vědomí realitního zprostředkovatele s kupujícím získaným činností realitního zprostředkovatele, uskutečnili prodej nemovitosti bez účasti a vědomí realitního zprostředkovatele s osobou, s níž byli seznámeni prostřednictvím realitního zprostředkovatele, s osobou, která byla prostřednictvím realitního zprostředkovatele seznámena s předmětnou nemovitostí. Žalovaní byli vyzváni k úhradě smluvní pokuty přípisem z 15. 4. 2024, dle smlouvy splatné do deseti dnů od výzvy. Neplnili ničeho. 2. 1. žalovaná odkazuje tvrzení žalobkyně s tím, že právním titulem, tvrzeným žalobkyní k vymáhání částky 480 000 Kč s příslušenstvím má být smluvní pokuta ze smlouvy o realitním zprostředkování z 24. 11. 2022, uzavřená žalobkyní a žalovanými s předmětem dle žalobkyně výhradní realitní zprostředkování prodeje nemovitosti. 1. žalovaná popírá, že smlouva byla uzavřena. Je pravdou, že 24. 11. 2022 digitálně podepsala formulář „Smlouva o realitním zprostředkování“, který v případě podpisu žalobkyní může být považován za platnou nominální smlouvu dle zákona č. 39/2022 Sb., o realitním zprostředkování. 1. žalovaná, podílový spoluvlastník prodaných nemovitostí s podílem 50 %, je oddělená smluvní strana od 2. žalovaného. Od žalobkyně neobdržela návrh Smlouvy o realitním zprostředkování, Poučení spotřebitele, AML dotazník, které měla žalobkyně doručit k podpisu přímo 1. žalované. Tato žádnou podepsanou smlouvu žalobkyní, tj. ani 24. 11. 2022, neobdržela. Je na žalobkyni prokázat, že 1. žalované jakožto oddělené smluvní straně byly doručené zákonem předepsané návrhy Smlouvy o realitním zprostředkování, Poučení spotřebitele, AML dotazník. A že tato jako oddělená smluvní strana skutečně podepsanou smlouvu obdržela, smlouva vznikla, důkazní břemeno leží na žalobkyni. Podepsaná smlouva měla být doručena žalobkyní přímo 1. žalované, když v rozhodném období byla spoluvlastníkem prodaných nemovitostí s podílem 50 % a je oddělenou smluvní stranou od 2. žalovaného, nemovitosti nebyly společným jměním manželů. I pokud by žalobkyně prokázala, že zaslala 1. žalované jako oddělené smluvní straně návrh Smlouvy o realitním zprostředkování, Poučení spotřebitele, AML dotazník, podepsala formulář „Smlouva o realitním zprostředkování“, a to prokazatelně zaslala 1. žalované, což tato popírá, ke vzniku platné smlouvy dle 1. žalované dojít nemohlo, neboť smlouvu měla podepsat údajně zplnomocněná zástupkyně žalobce paní [jméno FO], její plná moc nebyla žalovaným v té době předložena ani ukázána, navíc by musela být obligatorní součástí případné uzavřené smlouvy. 1. žalovaná nepopírá, že nemovitost ve formuláři „Smlouva o realitním zprostředkování“ prodala osobám dle žaloby, popírá ale, že jí byly známy 3. 3. 2023, jak je uvedeno v Písemném potvrzení o provedené prohlídce nemovitosti z 3. 3. 2023. 1. žalované žalobkyní nikdy nebylo doručeno Písemné potvrzení o provedené prohlídce nemovitosti z 3. 3. 2023, nikdy jí nebyly doručeny jakékoliv kontakty osob, potenciálních zájemců, kteří se účastnili prohlídky nemovitosti 3. 3. 2023. Manželé [jméno FO]. 1. žalované nebyli dobře známi. K uzavření kupní smlouvy s těmito došlo žalovanými bez jakékoliv aktivní účasti žalobkyně. Tato naopak vícekrát žalovaným zpochybnila p. [jméno FO] jako kupujícího, v e-mailu adresovaném 1. žalované z 6. 4. 2023 uvedla „ a já, ani finanční specialistka nebo paní advokátka mu už nevěříme, že smlouvu vůbec chce podepsat,“, v e-mailu z 18. 4. 2023 uvedl „ p. [jméno FO] se od poslední prohlídky neozval“. Následně se o p. [jméno FO], jako potenciálním zájemci už vůbec nezmiňoval, chtěl, aby žalovaní podepsali novou smlouvu o realitním zprostředkování, kde byl uveden úplně jiný zájemce. Tvrzení 1. žalované se zakládá na hlavním důkazu toho, že žalobkyně naprosto „vymazala“ a sama odstranila p. [jméno FO] od žalovaných, byla tím, kdo učinil překážku k uzavření realitní smlouvy mezi p. [jméno FO] a žalovanými, viz e-mail p. [jméno FO] adresovaném žalovaným dne 23. 6. 2023. P. [jméno FO] prostřednictvím e-mailu z 23. 6. 2023 sám kontaktoval 1. žalovanou, byl zcela šokován zavádějícím a podvodným jednáním žalobkyně, zejména, že tato informovala žalované, že p. [jméno FO] již není zájemce, p. [jméno FO] vůbec neinformoval, že žalovaní se chystají uzavřít novou smlouvu o realitním zprostředkování s novým zájemcem. Toto lze specifikovat minimálně jako zavádějící a uvádějící v omyl žalované i p. [jméno FO]. 1. žalovaná potvrzuje, že obdržela prostřednictvím právního zástupce žalobkyně výzvu k úhradě smluvní pokuty z 15. 4. 2024, reagovala přípisem právního zástupce z 22. 5. 2024, sdělila, že s úhradou smluvní pokuty nesouhlasí, vyzvala žalobkyni k předložení Smlouvy o realitním zprostředkování, na níž žalobkyně ve výzvě odkazuje. Tato nic nezaslala a podala žalobu formou elektronického platebního rozkazu. Z hlediska právního hodnocení nároku žalobkyně na smluvní pokutu 1. žalovaná považuje za důležité zdůraznit následující. Jednalo-li by se o typ smlouvy o realitním zprostředkování dle z. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, platí § 9 odst. 2, „Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce“. Byť jsou na formuláři Smlouva o realitním zprostředkování uvedeni žalovaní jako prodávající, z kontextu § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování vyplývá, že „smlouvou o realitním zprostředkování se rozumí smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy“, tudíž 1. žalovaná je zároveň zájemce dle tohoto zákona. Využívá tak svého práva dle § 9 odst. 2, druhá věta, zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, a vnáší námitku nedostatku formy. Dle odst. 2 § 441 z. č. 89/20122 Sb., občanský zákoník „Zmocnitel uvede rozsah zástupčího oprávnění v plné moci. Netýká-li se zastoupení jen určitého právního jednání, udělí se plná moc v písemné formě“. Pí. [jméno FO], uvedená ve formuláři Smlouva o realitním zprostředkování se v době podpisu formuláře 1. žalované žádnou písemnou plnou mocí žalobkyně neprokázala, ani ji nedoložila. Plná moc zmocnitele musí být v písemné formě i s ohledem na to, že celá smlouva o realitním zprostředkování včetně přílohy musí obsahovat písemnou plnou moc při námitce žalovaných nedostatku formy, což není splněno. Smlouva o realitním zprostředkování uzavřená mezi podnikatelem a spotřebitelem, jímž žalovaní jsou, patří pod režim spotřebitelských smluv dle § 1810 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dle odst. 2 písm. a) § 1811 o. z. podnikatel (žalobkyně) sdělí spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo než spotřebitel učiní závaznou nabídku, údaje o své totožnosti. Povinnost doložení totožnosti a identifikace jednající osoby doložením její písemné plné moci však nebyla v době podpisu formuláře „Smlouva o realitním zprostředkování” splněna. Ustanovení o smluvní pokutě v článku 6.2. ve formuláři „Smlouva o realitním zprostředkování” jsou dle 1. žalované v rozporu s § 1814 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a lze je zařadit jako zneužívající jednání, neboť „ukládají spotřebiteli (žalovaným) pro případ porušení povinnosti nepřiměřenou sankci“. Smluvní pokuta dosahuje výše případné náhrady za ušlý zisk žalobkyně, byla-li by smlouva porušena. Nejedná se tedy o skutečnou škodu, která žalobkyni vznikla. Náklady žalobkyně (skutečná škoda) je podstatně nižší. Dle 1. žalované jde zcela zjevně o nemravnou pokutu, navíc omezující jednání 1. žalované po dobu 1 roku od ukončení smlouvy, což tato považuje rovněž za nepřiměřenou dobu. Dalším důkazem, že ustanovení o smluvní pokutě v článku 6.2. formuláři „Smlouva o realitním zprostředkování” je v rozporu s § 1814 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a je zneužívajícím ujednáním podle písm. o) „zavazují spotřebitele splnit povinnost vůči podnikateli, i když podnikatel povinnost vůči spotřebiteli nesplní, nebo“. Dle § 2 odst. c) zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, „smlouvou o realitním zprostředkování se rozumí smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy“. 1. žalovaná je fakticky omezená na svých zákonných právech po nepřiměřenou dobu 1 roku, když žalobkyně nesplnila vůbec svůj závazek dle § 2 odst. c) zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Žalobkyně neplnila zákonné povinnosti dle § 12 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, když zájemce neinformovala o nálezu nezkolaudované stavby během návštěvy odhadce z [právnická osoba], nadále nechala probíhat prodej nemovitosti Zájemce o koupi nemovitosti musí být informován o konkrétních závadách a omezeních předmětu převodu už při uzavření zprostředkovatelské smlouvy, případně do 14 dnů od okamžiku, kdy je konkrétní předmět znám. Tato informační povinnost se týká omezení a závad vyplývajících ze zápisu v katastru nemovitostí, ale i těch, o kterých realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měl. Částka žaloby 480 000 Kč s příslušenstvím odkazuje nekalou obchodní praktiku žalobkyně, neodpovídá výši stanovené provize, stejnou nekalou obchodní praktiku použila i při jednání s p. [jméno FO], který na toto bezprostředně upozornil. Ustanovení o smluvní pokutě v čl. 6.2. formuláři „Smlouva o realitním zprostředkování” je dle 1. žalované v rozporu s § 14 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a je neplatné. 1. žalovaná odkazuje na větu „neposkytne realitnímu zprostředkovateli součinnost podle článku 5 odst. 5.4 této smlouvy“. V čl. 5 odst. 5.4. formuláře Smlouvy o realitním zprostředkování je uvedená povinnost prodávajících uzavřít [právnická osoba], či smlouvu o budoucí kupní smlouvě: „Prodávající se zavazuje poskytnout realitnímu zprostředkovateli nezbytnou součinnost, a to zejména…dostavit se k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě….dostavit se k podpisu kupní smlouvy..“. K poskytnutí vyšší míry ochrany spotřebitelům zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování výslovně zakazuje uložit ve smlouvě o realitním zprostředkování zájemci o koupi nemovitosti, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy (§ 14 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování). Povinnost spotřebitele uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o budoucí smlouvě nelze nahradit povinností součinnosti vedoucí k uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí, pokud by tato součinnost měla vést k uzavření smlouvy. 3. 2. žalovaný nárok žalobkyně v žalobě neuznává co do důvodu a co do výše, ani z části. Činí nesporné, že 24. 11. 2022 byla mezi ním, klientem, a žalobkyní, realitním zprostředkovatelem, uzavřena smlouva o realitním zprostředkování, předmětem bylo výhradní realitní zprostředkování prodeje nemovitostí, pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rod. dům, pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], orná půda, vše v kat. území [adresa], LV č. [hodnota], na dobu určitou 4 měsíců. Žalobkyni však nárok na žalovanou pohledávku nevznikl. Žalobkyně tvrdí, právně zcela nesprávně, že právní důvod vzniku případného nároku na uhrazení smluvní pokuty ve výši provize realitního zprostředkovatele je čl. 6.2. smlouvy, dle nějž žalobkyně má nárok na smluvní pokutu při porušení smlouvy, když klient „Uskuteční prodej Nemovitosti bez účasti a vědomí realitního zprostředkovatele s kupujícím získaným činností realitního zprostředkovatele, nebo s osobou se kterou byli seznámeni prostřednictvím realitního zprostředkovatele, nebo s osobou, která byla prostřednictvím realitního zprostředkovatele seznámena s předmětnou Nemovitostí.“ Toto ustanovení má platit i po dobu 1 roku od ukončení smlouvy. Výše smluvní pokuty je navázaná na výši provize v čl. 3 smlouvy, 4 % z předem dohodnuté částky 12 000 000 Kč včetně DPH, tj. 480 000 Kč. Toto však nenastalo. I žalobkyně totiž uvádí, že 3. 3. 2023 se prohlídky nemovitosti v souvislosti s realitním zprostředkováním jejího prodeje účastnil, a byl s nemovitostí seznámen, zájemce p. [Anonymizováno] [Anonymizováno], který měl dle žalobkyně o nemovitost vážný zájem, což dokládá jeho aktivitou v zajištění úvěru od bankovního ústavu, zájmem o uzavření rezervační smlouvy. Nicméně žalobkyně tohoto jako případného kupce sama odmítla, 2. žalovanému jej nedoporučila jako vhodného zájemce. Po skončení účinnosti smlouvy prodal žalovaný danou nemovitost bez účasti žalobkyně tomuto a pí. [jméno FO], oba bytem [adresa], právní účinky 25. 8. 2023. Právním nabývacím titulem tedy byla kupní smlouva z 24. 8. 2023. Dle žalobkyně tak mělo dojít k porušení čl. 6.2. smlouvy, žalobkyni měl vzniknout nárok na smluvní pokutu. IV. 7. 2. žalovaný zdůrazňuje, že žalobkyně jako realitní zprostředkovatel celou dobu neplnila řádně povinnosti dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů žalovaného. Dle § 12 tohoto zákona neinformovala o nálezu nezkolaudované stavby během návštěvy odhadce z [právnická osoba]., nadále nechala probíhat prodej nemovitosti, čímž i zpomalila proces prodeje nemovitosti, neboť byl-li by 2. žalovaný o tomto obeznámen, nepochybně by se snažil nemovitost kolaudovat v co nejkratší možné době. Je nepochybně v rozporu s dobrými mravy, aby žalobkyně žádala smluvní pokutu za uzavření kupní smlouvy se zájemcem, když tohoto sama výslovně odmítla, žalovanému jej nedoporučila jako vhodného zájemce, o to více zarážející, že jej odmítla pro jazykovou bariéru na její straně, odmítla se vypořádat s dokumentací v anglickém jazyce a související komunikací. Zájemce k dané nemovitosti nebyl získán činností žalobkyně, tou byl naopak dokonce odmítnut a nedoporučen. Bývalá žena 2. žalovaného se navíc v době prodeje dané nemovitosti nacházela v zahraničí, 2. žalovaný zájemce potkal až po ukončení smluvního vztahu se žalobkyní. Pro laxní postup žalobkyně musel nemovitost prodat sám, snížit její cenu oproti smlouvě o 500 000 Kč, prodejní cena činila 11 500 000 Kč. Dle judikatury Nejvyššího soudu za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy nelze považovat uzavření kupní smlouvy, když výše kupní ceny není identická (je nižší) oproti smlouvě, na jejímž zprostředkování se účastníci ve zprostředkovatelské smlouvě dohodli. Právní zástupce žalobkyně navíc jednal v rozporu se stavovskými předpisy České advokátní komory, čl. 11 odst. 1 věty druhé Etického kodexu, když do návrhu na vydání elektronického platební rozkazu uvedl, že žalovaný není právně zastoupen (obešel advokáta protistrany), ač byl o právním zastoupení žalovaného evidentně informován, neboť právní zástupce žalovaného 17. 5. 2024 zaslal právnímu zástupci žalobkyně prostřednictvím e-mailu reakci na předžalobní výzvu z 15. 4. 2024, s podepsanou plnou mocí žalovaného. 2. žalovanému svědčí úprava zákona o realitním zprostředkování, i ustálená judikatura Nejvyššího soudu, nárok tedy zcela neuznává. V návaznosti na uvedené konstatuje, že s právním názorem žalobkyně s ohledem na skutkové okolnosti daného případu nelze souhlasit, neboť 2. žalovanému svědčí ustálená judikatura Nejvyššího soudu, i právní úprava § 19 shora citovaného zákona, vycházejícího z předpokladu, že není důvodné, bylo by to i v rozporu s jeho účelem, aby následné právo na provizi a dle 2. žalovaného tedy i smluvní pokutu, bylo přiznáno i realitnímu zprostředkovateli, jež nepostupoval řádně, zejména nedošlo-li k uzavření realitní smlouvy z důvodu na jeho straně. Nauka je téhož názoru: „RealZpr však vychází z předpokladu, že není důvodné, a bylo by to i v rozporu s jeho účelem, aby následné právo na provizi bylo přiznáno i realitnímu zprostředkovateli, který nepostupoval řádně, a zejména v případě, že k uzavření relativní smlouvy nedošlo z důvodu na jeho straně. Pokud tedy z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele byla původně zprostředkovávaná realitní smlouva uzavřena mezi jejími účastníky až po zániku smlouvy o realitním zprostředkování“, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 2842/2018, ze dne 26. 9. 2018: „nemá realitní zprostředkovatel právo po zájemci, který je spotřebitelem, požadovat provizi.“ Pokud pro nečinnost, pochybení, neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele byla původně zprostředkovávaná realitní smlouva uzavřena mezi jejími účastníky po uplynutí účinnosti smlouvy o realitním zprostředkování, nemá žalobkyně právo po 2. žalovaném, spotřebiteli, žádat provizi a z logiky věci nemůže žádat ani smluvní pokutu. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 2842/2018 „Za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy nelze považovat uzavření kupní smlouvy, která v otázce výše kupní ceny není identická (kupní cena je nižší) oproti smlouvě, na jejímž zprostředkování se účastnice ve zprostředkovatelské smlouvě dohodly.“ 2. žalovaný navrhuje, aby žaloba byla zamítnuta v celém rozsahu.

4. Soud dospěl na základě provedeného dokazování k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Žalobkyně (za kterou jednala paní [jméno FO]) a žalovaní uzavřeli dne 24. 11. 2022 smlouvu o realitním zprostředkování – [Anonymizováno]. Předmětem je zprostředkování prodeje nemovitosti - pozemku parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, výměra [Anonymizováno] m2 a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], orná půda, výměra [Anonymizováno] m2, vše v katastrálním území a obci [adresa] za požadovanou kupní cenu 12 000 000 Kč, resp. za tuto kupní cenu navýšenou o provizi žalobkyně, případně jinou kupní cenu odsouhlasenou žalovanými (písemně či prostřednictvím e-mailu), navýšenou o provizi žalobkyně. Zprostředkování účastníci vymezili tak, že žalobkyně se zavazuje vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalovaní měli příležitost uzavřít kupní smlouvu na nemovitost s kupujícím. Za tímto účelem je žalobkyně oprávněna nemovitost nabízet k prodeji, realizovat prohlídky nemovitosti se zájemci o koupi nemovitosti, uzavřít se zájemcem o koupi nemovitosti smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti a přijímat rezervační poplatky. Žalovaní se zavázali informovat žalobkyni o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti, zejména o závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti a o všech probíhajících řízeních a dalších důležitých okolnostech souvisejících s prodejem nemovitosti, zejm. o těch, které by mohly prodej nemovitosti znemožnit či zneplatnit. Provize byla ujednána ve výši 4 % vč. DPH ze složeného rezervačního poplatku, hrazeno kupujícím. Splatnost provize byla sjednána dnem uzavření kupní smlouvy s kupujícím získaným činností žalobkyně. Účastníci sjednali, že za kupujícího získaného činností žalobkyně považují osobu zájemce o koupi nemovitosti, která uzavřela s žalobkyní smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti, uhradila žalobkyni rezervační poplatek a je připravena uhradit kupní cenu požadovanou žalovanými z vlastích zdrojů nebo prostřednictvím banky z poskytnutého úvěru. Sjednáno bylo výhradní realitní zprostředkování s tím, že žalovaní prohlásili, že t. č. neuzavřeli, a zavázali se, že ani po dobu trvání smlouvy neuzavřou bez účasti a součinnosti žalobkyně na nemovitost kupní smlouvu s jinou osobou než kupujícím, zprostředkovatelskou smlouvu ani obdobnou smlouvu s jiným realitním zprostředkovatelem ani nepověří stejnou záležitostí jinou osobu. Účastníci se dohodli, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši provize, jestliže žalovaní poruší smlouvu tím, že uskuteční prodej nemovitosti bez účasti a vědomí žalobkyně s kupujícím získaným činností žalobkyně, nebo s osobou, se kterou byli žalovaní seznámeni prostřednictvím žalobkyně, nebo s osobou, která byla prostřednictvím žalobkyně seznámena s nemovitostí, nebo s osobou blízkou takovým osobám, nebo s osobou jednající v součinnosti či ve shodě s takovými osobami. Platnost tohoto ujednání byla ujednána i po dobu 1 roku od ukončení smlouvy, a to i pro případ porušení ujednání o výhradním realitním zprostředkování a pro případ neposkytnutí součinnosti žalovanými. Splatnost smluvní pokuty byla sjednána do 10 dnů od výzvy žalobkyně. Dle smlouvy zaplacením smluvní pokuty není dotčeno právo žalobkyně na náhradu škody. Smlouva byla uzavřena do dobu 4 měsíců, která počíná od prvního dne inzerce po podpisu smlouvy. (smlouva o realitním zprostředkování a příloha smlouvy o realitním zprostředkování na čl. 46-47 /57, 70-71/ spisu)

6. Smlouva o realitním zprostředkování, poučení spotřebitele a AML dotazník, vše v konceptu, zaslala žalobkyně 2. žalovanému e-mailem dne 13. 11. 2022. (elektronická komunikace na čl. 59 /72/ spisu)

7. Na hlavičkovém papíře žalobkyně je veden seznam provedených prohlídek nemovitosti na adrese [adresa]. Je zaznamenána mj. prohlídka dne 3. 3. se jménem „[jméno FO]“ a dále téhož dne se jménem „[jméno FO]“. (potvrzení o provedené prohlídce nemovitosti na čl. 47, 2. strana spisu)

8. Ve dnech 4. 3. 2023 až 14. 3. 2023 vedli žalobkyně a žalovaní e-mailovou komunikaci ohledně zájemců o koupi (paní [jméno FO], pan [jméno FO], pan [jméno FO], pan [jméno FO]). Dne 4. 3. žalobkyně ohledně pana [jméno FO] uvedla, že se již na prohlídce rozhodl ke koupi za inzerovanou částku 12 168 000 Kč, [jméno FO] mají schválený tzv. hypoteční úvěr. Ohledně pana [jméno FO] uvedla, že se rovněž rozhodl pro koupi, financování zajišťuje přes specialistu žalobkyně, žádá o slevu na 12 000 000 Kč. Ve stejný den 2. žalovaný sdělil, že upřednostňují zájemce bez financování tzv. hypotečním úvěrem, nicméně pokud bude smlouva s takto financovaným zájemcem rychlejší, je toto akceptovatelné. Následně se žalobkyně dne 8. 3. 2023 dotázala, zda je přijatelnou nabídka p. [jméno FO] 12 000 000 Kč. Ve dnech 14. a 15. 3. 2023 se žalovaní dotazují na další postup ve věci, žalobkyně uvádí zdržení financování bankou, protože pan [jméno FO] je cizinec, vyjadřuje však názor, že s jeho financováním nebude problém. Žalobkyně informovala 1. žalovanou, že pan [jméno FO] čeká s rezervační smlouvou na schválení financování bankou, v souvislosti s čímž se žalobkyně dotázala 1. žalované na schválení rozvazovací podmínky, aby mohl být případně rezervační poplatek p. [jméno FO] vrácen. K dotazu žalobkyně uvedla, že i nadále koná prohlídku se zájemci. Rozvazovací podmínku 1. žalovaná jménem žalovaných akceptovala. Následně ve dnech 21. až 24. 3. 2023 vedli žalobkyně a žalovaní komunikaci ohledně rezervační smlouvy, kterou měl podepsat p. [jméno FO], což nakonec žalovaní akceptovali. Řešeno bylo ujednání ohledně případného vrácení rezervačního poplatku v návaznosti na čekání na schválení financování bankou, když pan [jméno FO] trval na [právnická osoba]. Následně žalobkyně žalovaným dne 6. 4. 2023 sdělila, že pan [jméno FO] odmítá podepsat rezervační smlouvu, má zájem o uzavření přímo smlouvy kupní. Nad tím vyjádřila žalobkyně podiv s tím, že pan [jméno FO] se, nadto až po jednáních s bankou, začal dotazovat na nejasnosti ve smlouvě a nařkl žalobkyni z podvodného jednání. Proto žalobkyně vyjádřila názor, že pan [jméno FO] nemá na uzavření kupní smlouvy zájem, byť o něm nadále ujišťuje. Proto žalobkyně navrhla, aby byl panu [jméno FO] stanoven poslední termín podpisu rezervační smlouvy, aby byli osloveni zájemci nabízející kupní cenu 11 500 000 Kč a byla nově inzerována prodejní cena pod 12 000 000 Kč, k čemuž upozornila na nutnost prodloužení platnosti smlouvy se žalovanými. Následující den, 7. 4. 2023, na toto reagoval 2. žalovaný s tím, že p. [jméno FO] má být dán termín do 12. 4., poté s ním nemá být jednáno. Pro tento případ 2. žalovaný instruoval žalobkyni ke sdělení informací o dalších zájemcích a ke snížení inzerované prodejní ceny na 12 000 000 Kč. Dne 13. 4. 2023 žalobkyně žalované upozornila, že pan [jméno FO] nechce podepsat rezervační smlouvu, ale rovnou smlouvu kupní. K tomu žalobkyně upozornila, že toto je pro žalované riskantnější, protože do uzavření kupní smlouvy nebude existovat závazek. Dne 14. 4. 2023 žalobkyně žalované informovala o prohlídce domu s p. [jméno FO] a [jméno FO]. Upozornila, že pan [jméno FO] má předjednaný tzv. hypoteční úvěr u [právnická osoba]., financující banka pana [jméno FO] potřebuje na schválení více času, protože je cizinec, byť schválení žalobkyně očekává. Žalobkyně i žalovaní v komunikaci shodně uvedli, že jde tak o otázku rychlosti uzavření rezervační smlouvy, resp. úhrady poplatku. Následně dne 18. 4. 2023 žalobkyně uvedla, že byla podepsána rezervační smlouva s [jméno FO], od kterých je očekáván rezervační poplatek, a kteří nabízejí cenu 11 500 000 Kč. Dodala, že p. [jméno FO] se již neozval. Toto 2. žalovaný v odpovědi 19. 4. 2023 hodnotil pozitivně a částku 11 500 000 Kč akceptoval. 1. žalovaná se v e-mailu z 19. 4. 2023 ujišťovala, že 11 040 000 Kč je částkou, která bude připsána žalovaným, tedy že provize žalobkyně je 460 000 Kč. V následné komunikaci bylo řešeno, že předmětná nemovitost není ve společném jmění manželů a chybné uvedení pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] jako orná půda, nikoliv zahrada. Žalobkyně dne 21. 4. 2023 oznámila 1. žalované, že pan [jméno FO] uhradil rezervační poplatek. (elektronická komunikace na čl. 60-61 /75-76/ spisu, elektronická komunikace na čl. 131-132 spisu, elektronická komunikace na čl. 159-190 spisu, elektronická komunikace na čl. 203-209 spisu)

9. V interní komunikaci žalobkyně oblastní manažerka dne 15. 3. 2023 uvádí, že pan [jméno FO] byl upozorňován, že schvalovací proces v [právnická osoba]. je složitější, lze očekávat vyžádání dalších podkladů. (elektronická komunikace na čl. 187-190 spisu)

10. Žalobkyně (za kterou jednala paní [jméno FO]) a žalovaní uzavřeli dne 4. 5. 2023 smlouvu o realitním zprostředkování – [Anonymizováno]. Předmětem je zprostředkování prodeje nemovitosti - pozemku parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, výměra [Anonymizováno] m2 a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zahrada, výměra [Anonymizováno] m2, vše v katastrálním území a obci [adresa] za požadovanou kupní cenu 11 500 000 Kč, resp. za tuto kupní cenu, případně jinou kupní cenu odsouhlasenou žalovanými (písemně či prostřednictvím e-mailu). Zprostředkování účastníci vymezili tak, že žalobkyně se zavazuje vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalovaní měli příležitost uzavřít kupní smlouvu na nemovitost s kupujícím. Za tímto účelem je žalobkyně oprávněna nemovitost nabízet k prodeji, realizovat prohlídky nemovitosti se zájemci o koupi nemovitosti, uzavřít se zájemcem o koupi nemovitosti smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti a přijímat rezervační poplatky. Žalovaní se zavázali informovat žalobkyni o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti, zejména o závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti a o všech probíhajících řízeních a dalších důležitých okolnostech souvisejících s prodejem nemovitosti, zejm. o těch, které y mohly prodej nemovitosti znemožnit či zneplatnit. Ohledně provize bylo ujednáno, že ta bude hrazena vč. DPH z kupujícími složeného rezervačního poplatku složeného na účet žalobkyně dne 21. 4. 2023 ve výši 442 000 Kč. Splatnost provize byla sjednána dnem uzavření kupní smlouvy na nemovitost s kupujícími, kterými jsou manželé [jméno FO] a [jméno FO] získanými činnosti žalobkyně. Ohledně výše provize není sjednáno v této smlouvě ničeho. Účastníci sjednali, že za kupujícího získaného činností žalobkyně považují osobu zájemce o koupi nemovitosti, která uzavřela s žalobkyní smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti, uhradila žalobkyni rezervační poplatek a je připravena uhradit kupní cenu požadovanou žalovanými z vlastních zdrojů nebo prostřednictvím banky z poskytnutého úvěru. Sjednáno bylo výhradní realitní zprostředkování, žalovaní se zavázali, že ani po dobu trvání smlouvy neuzavřou bez účasti a součinnosti žalobkyně na nemovitost kupní smlouvu s jinou osobou než kupujícím, zprostředkovatelskou smlouvu ani obdobnou smlouvu s jiným realitním zprostředkovatelem ani nepověří stejnou záležitostí jinou osobu. Účastníci se dohodli, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši provize, jestliže žalovaní poruší smlouvu tím, že uskuteční prodej nemovitosti bez účasti a vědomí žalobkyně s kupujícím získaným činností žalobkyně, nebo s osobou, se kterou byli žalovaní seznámeni prostřednictvím žalobkyně, nebo s osobou, která byla prostřednictvím žalobkyně seznámena s nemovitostí, nebo s osobou blízkou takovým osobám, nebo s osobou jednající v součinnosti či ve shodě s takovými osobami. Platnost tohoto ujednání byla ujednána i po dobu 1 roku od ukončení smlouvy, a to i pro případ porušení ujednání o výhradním realitním zprostředkování a pro případ neposkytnutí součinnosti žalovanými. Splatnost smluvní pokuty byla sjednána do 10 dnů od výzvy žalobkyně. Dle smlouvy zaplacením smluvní pokuty není dotčeno právo žalobkyně na náhradu škody. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 19. 6. 2023. Tuto smlouvu, spolu s AML dotazníkem a poučením spotřebitele 2. žalovaný zaslal zpět žalobkyni e-mailem. (smlouva o realitním zprostředkování na čl. 107, elektronická komunikace na čl. 109, 2. strana spisu)

11. Plná moc vystavená žalobkyní dne 3. 1. 2023 s platností do 31. 12. 2023 osvědčuje zástupčí oprávnění paní [tituly před jménem] [jméno FO], narozené [rodné přijmení] [datum], trvalé bydliště [adresa] k zastupování žalobkyně mj. při uzavírání se zájemci smlouvy o poskytnutí služeb při prodeji nebo koupi nemovitých věcí. (příloha kupní smlouvy [plná moc] na čl. 108-109 spisu)

12. Žalobkyně se e-mailem 2. žalovaného dotázala dne 13. 1. 2023 na stavební dokumentaci, protože jí žádá vážný zájemce. 2. žalovaný obratem zaslal dokumentaci, kterou obdrželi jako kupující od předchozího vlastníka s tím, že oni jako současní vlastníci stavební zásahy neprováděli. [jméno FO] dne 23. května 2023 e-mailem upozornil žalobkyni, poté co s 2. žalovaným nahlédli do archivu a komunikovali s příslušnou referentkou na stavebním úřadu v [Anonymizováno], že stavba zimní zahrady a terasy ve druhém patře byla provedena bez povolení, což si vyžádá žádost o dodatečné povolení stavby. [jméno FO] proto žalobkyni upozornil, že kupní smlouvu dne 19. 6. 2023 nelze podepsat, že se tím komplikuje úvěr [jméno FO] u banky a vzniklo právo na vrácení rezervačního poplatku a odstoupení od smlouvy pro nenaplnění informační povinnosti realitního zprostředkovatele dle § 12 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů. Žalobkyně na to 24. 5. 2023 argumentovala, že takto již žalovaní nemovitost kupovali, a to v součinnost s bankou, na což žalobkyně musela spoléhat. Dále, ve shodě s navazujícím e-mailem p. [jméno FO] z 31. 5. 2023, se žalobkyně a p. [jméno FO] shodli na změně termínu podpisu kupní smlouvy na září 2023, p. [jméno FO] nadto navrhl slevu z provize realitního zprostředkovatele s ohledem na shora uvedené. [jméno FO] dne 9. 6. 2023 žalobkyni e-mailem sdělil, že kontraktační proces ukončuje a žádá vrácení rezervačního poplatku z důvodu tzv. černé stavby, kterou nelze financovat tzv. hypotečním úvěrem. Ve vztahu k žalobkyni vytkl, že tuto situaci dostatečně neřešila a připomněl žádost o slevu z rezervačního poplatku. (elektronická komunikace na čl. 16-19 spisu, elektronická komunikace na čl. 199, 202 spisu) 13. [právnická osoba] [adresa], odbor Stavební úřad rozhodnutím o dodatečném povolení stavby č. j. [č. účtu]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 26. 6. 2023 vydal stavební povolení na stavbu stavební úpravy [Anonymizováno] [adresa] – [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], [adresa] na pozemku [Anonymizováno]. p. [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v katastrálním území [adresa]. Stavba dle povolení obsahuje přístavbu zimní zahrady 1NP o zastavěné ploše [Anonymizováno],[Anonymizováno] m2 a vestavbu místnosti v místě původní trasy ve 2 NP. Zároveň bylo povoleno užívání uvedené stavby. (rozhodnutí o dodatečném povolení stavby na čl. 214 spisu) 14. [jméno FO] [Anonymizováno] [jméno FO] z e-mailové adresy [e-mail] dne 23. 6. 2023 vyjádřil podiv nad jemu zaslaným e-mailem s tím, že dům chtěli koupit, vše bylo připraveno, avšak žalobkyní bylo sděleno, že rezervaci již podepsal někdo jiný. Ujistil, že jejich zájem o koupi nadále trvá. (elektronická komunikace na čl. 62 /77/ spisu)

15. Žalovaní a manželé [jméno FO] a [Anonymizováno] [jméno FO] uzavřeli dne 24. 8. 2023 kupní smlouvu, jejíž předmětem byl pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno] m2, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, na pozemku parc. č. [Anonymizováno]. [Anonymizováno] a pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zahrada o výměře [Anonymizováno] m2, vše v katastrálním území a obci [adresa]. Kupní cena byla sjednána 11 500 000 Kč. Smlouva zohledňuje právní vadu spočívající v přesahu domu na pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] s ohledem na legalizaci přístavby zimní zahrady a vestaby. Vlastnické právo manželů [jméno FO] k uvedeným nemovitostem, dle výpisu z 12. 10. 2023, je zapsáno v katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 24. 8. 2023. (kupní smlouva o převodu nemovitostí na čl. 22-27 spisu, výpis z katastru nemovitostí k 12. 10. 2023 na čl. 48 spisu)

16. Svědkyně [jméno FO] vedla jednání s panem [jméno FO], který po prohlídce začátkem března projevil o nemovitost vážný zájem, proto mu doporučila finanční poradkyni paní [Anonymizováno] [Anonymizováno]. [jméno FO] nepodepsal rezervační smlouvu, nemovitost tak byla dále nabízena, jak to odpovídá praxi žalobkyně. Na to byl pan [jméno FO] upozorněn. [jméno FO] v dubnu absolvovali prohlídku spolu s [jméno FO]. V tu dobu pan [jméno FO] namítal, že neuzavře rezervační smlouvu, jednal i o slevě na částku 12 000 000 Kč. Přitom byli zájemci upozorněni, že bude nutné uzavřít rezervační smlouvu, s těmi, kdo ji podepíší, bude dále jednáno, což byl případ [jméno FO], toto žalovaní odsouhlasili. Nadto byl [jméno FO] dán s ohledem na protahování termín do 12.

4. V rezervační smlouvách bylo pracováno s cenou v případě [jméno FO] 12 000 000 Kč, jak bylo domluveno dříve, v případě [jméno FO] 11 000 000 Kč, když bylo jednáno později, vždy však v souladu s pokynem žalovaných. Při úvěrování [jméno FO] banka zjistila, že terasa je černou stavbou. Rychlého vyřízení dodatečného povolení se ujal 2. žalovaný, svědkyně k tomu doporučila stavebního experta. [jméno FO] od rezervační smlouvy z důvodu této komplikace odstoupil, protože to mohlo vést k sankci v rámci jeho úvěrového vztahu s bankou, od uzavření smlouvy byl odrazován kolegy v zaměstnání. Přesto byl připraven po vyřešení problému nemovitost koupit. To svědkyně sdělila 2. žalovanému, který však od června se svědkyní již nekomunikoval, následně pouze žádal vrácení klíčů. Svědkyně si nepamatuje, že by od žalovaných byl dán pokyn, ať je rovnou přistoupeno k uzavření kupní smlouvy. Praxe žalobkyně je taková, že rezervační smlouvy připravuje advokát. Od rezervační smlouvy lze odstoupit, záleží ale na podmínkách konkrétní smlouvy. Rezervační smlouva se v zásadě uzavírá vždy, i pokud by se přistoupilo k jednání o kupní smlouvě, protože vyjednávání nějakou dobu trvá. Plnou moc předkládá na vyžádání, což se v této věci stalo. Smlouvu podepsala, naskenovala ji, posílala ji zvlášť každému z žalovaných, protože 1. žalovaná byla mimo Českou republiku. Konkrétně došlo ke jejímu předání při předání klíčů dne 7.

12. O stavebnětechnickém problému, zastřešení terasy, zájemce informovala, 2. žalovaný avizoval, že situaci vyřeší. Svědkyně kontaktovala architekta, na něj dala poté kontakt 2. žalovanému, který situaci, jakožto vlastník nemovitosti řešil. (výpověď svědkyně [jméno FO])

17. Svědek [Anonymizováno] [jméno FO] se o prodeji předmětných nemovitostí dozvěděl na serveru [Anonymizováno].cz. [jméno FO], příjmení si svědek nepamatuje, sdělila, že nemovitost je již rezervovaná, avšak svědek přesto realizoval prohlídku pro případ, že by z prodeje jinému zájemci sešlo, což se stalo, kdy s manželkou byli poté údajně jedinými zájemci. Byla jim zprostředkována hypoteční poradkyně (paní [jméno FO], zřejmě [Anonymizováno]) a předložena rezervační smlouva. Tu nechtěl uzavřít, protože měl za to, že při neschválení úvěru by museli plnit dvakrát poplatek (resp. rozdíl mezi odhadem 11 000 000 Kč – 11 500 000 Kč a cenou 12 000 000 Kč), proto chtěli uzavřít rovnou smlouvu kupní, zejména, když byl ujišťován, že hypoteční úvěr mu bude schválen. [jméno FO] ale na rezervační smlouvě trvala, uvedla, že má i jiné zájemce, kteří rezervační smlouvu podepsali. Poté se e-mailem ozvali žalovaní, s nimiž do té doby nejednal přímo, ale prostřednictvím realitní kanceláře, a sdělili, že nemovitost je stále volná, zdali mají s manželkou o její koupi stále zájem, nemovitost poté zakoupili za částku 11 500 000 Kč. Teprve od žalovaných se svědek dozvěděl o nezkolaudované stavbě, nikoliv dříve od realitní kanceláře. (výpověď svědka [Anonymizováno] [jméno FO])

18. Právní zástupce žalobkyně adresoval žalovaným přípis datovaný dne 15. 4. 2024 nadepsaný „Výzva k úhradě smluvní pokuty – předžalobní výzva“. V přípise byl rekapitulován skutkový stav s výzvou k úhradě smluvní pokuty ve výši 480 000 Kč ve lhůtě 10 dnů ode dne doručení přípisu. Žalované bylo doručeno v systému datových schránek fikcí dne 2. 5. 2024 (seznámení se se zprávou je evidováno 14. 5. 2024). Žalovaný byl poskytovatelem poštovních služeb vyzván k vyzvednutí zásilky dne 24. 4. 2024, následně byla zásilka vhozena do schránky žalovaného. (výzva k úhradě smluvní pokuty, předžalobní výzva a plná moc na čl. 51-52 /63-64, 78-79/ spisu, doručenka datové zprávy na čl. 49 spisu, dodejka na čl. 50)

19. Právní zástupce 1. žalované v odpovědi na předžalobní výzvu žalobkyně vyzval k předložení smlouvy o realitním zprostředkování ze dne 24. 11. 2022. Tato byla dodána právnímu zástupci žalobkyně dne 2. 5. 2024, doručena 23. 5. 2024. (reakce na výzvu k úhradě smluvní pokuty na čl. 67 /80/ spisu, doručenka datové zprávy na čl. 65 /84/ spisu, doručenka datové zprávy na čl. 66 /81/ spisu)

20. E-mailem ze dne 17. 5. 2024 oznámil zastoupení právní zástupce 2. žalovaného právnímu zástupci žalobkyně. (elektronická komunikace na čl. 14-15 spisu)

21. K 19. 4. 2023 byli žalovaní evidováni v katastru nemovitostí jakožto podíloví spoluvlastníci (každý podíl id. ) pozemku parc. č. [Anonymizováno]. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, obec [adresa] a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. (výpis z katastru nemovitostí k 19. 4. 2023 na čl. 58 /73-74/ spisu)

22. Soud neučinil žádných skutkových zjištění z listiny, jíž jest doručenka datové zprávy na čl. 82-83 spisu (doručenka k vyjádření doručenému zdejšímu soudu ve věci). 23. [jméno FO] doručila soudu písemné podání, jímž sděluje, že se účastnila prohlídky předmětné nemovitosti, veškerá jednání týkající se kupní smlouvy, hypotéky a komunikace s realitní kanceláří však vedl výhradně manžel, pan [Anonymizováno] [jméno FO], o čemž písemně vyrozuměla advokátní kancelář [Anonymizováno], konkrétně [tituly před jménem] [jméno FO], který zastupuje pana [Jméno advokáta B], a taktéž právního zástupce paní [Jméno žalované], [tituly před jménem] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Při jednání soudu svědek [Anonymizováno] [jméno FO] k výslovnému dotazu soudu potvrdil, že jmenovaná nevedla žádná jednání týkající se předmětné nemovitosti, pouze se účastnila její prohlídky. Za této situace tak bylo od slyšení jmenované svědkyně upuštěno, když je zřejmým, že z jejího slyšení by nebyly zjištěny žádné skutečnosti rozhodné pro věc.

24. Při prvém jednání soudu byla strana žalovaná vyzvána, nechť doplní skutková tvrzení v tom směru, jakým způsobem má dopad zjištění o nezkolaudování domu na nepovinnost žalovaný plnit. K tomuto byla 2 žalovaným doplněna tvrzení tak, a toto koresponduje i s tím, co bylo uvedeno při jednání soudu, že toto mělo dopad na jednání o uzavření kupní smlouvy výhradně s manžely [jméno FO], k čemuž bylo navrženo slyšení jmenovaných, čl. 130 spisu. Jmenovaní svědci nebyli pro nadbytečnost slyšeni, neboť jejich právní vztah není předmětem tohoto sporu a na danou věc nemá žádný dopad. Z tvrzení 2. žalovaného se nepodává, že by měla ta skutečnost, že stavba nebyla kolaudována, dopad na jednání s manžely [jméno FO]. Pro spor je rozhodným, že žalovaní následně uzavřeli kupní smlouvu s manžely [jméno FO]. Předmětem sporu není úhrada částky za zprostředkování, ve sporu je řešena úhrada smluvní pokuty, když žalovaní sami uzavřeli kupní smlouvu s manžely [Anonymizováno], kdy nedostatek kolaudace na uzavření kupní smlouvy s těmito neměl vliv, neboť se jmenovanými smlouva byla uzavřena. Z tohoto důvodu pro nadbytečnost též není proveden důkaz na čl. 133-137 spisu - Požárně bezpečnostní řešení stavby, na čl. 138 Stanovení kategorie stavby z hlediska požární bezpečnosti a ochrany obyvatelstva, na čl. 141-142 spisu – Dostavba RD [adresa], Průvodní zpráva, na čl. 143-145 Dostavba RD [adresa], Souhrnná technická zpráva, na čl. 146 – Dostavba RD [adresa], Technická zpráva, na čl. 147 – Dostavba RD [adresa], Situační nákres, na čl. 148-149 – Dostavba RD [adresa] – [Anonymizováno] [Anonymizováno], Požárně bezpečnostní řešení, na čl. 150 – Dostavba RD [adresa], Koordinační nákres, na čl. 151-154 – Dostavba RD [adresa], Půdorys 1 NP, Půdorys 2 NP, Řez A, Pohledy, Řez A-A. Uvedené listiny vůbec nejsou stavu přinést ničeho z hlediska skutku ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanými. Uvedené listiny jsou stavebnětechnické a požární projekty, k předmětu sporu nemají žádného vztahu. Dále nebyla k důkazu provedena listina na čl. 139, 140 – Informace o pozemku, když sporným není vlastnictví nemovitosti žalovanými. Pakliže 1. žalovaná předložila k důkazu projektový nákres domu, půdorys 2. NP, 1. NP na čl. 200-201 spisu, tak tyto listiny nejsou provedeny pro nadbytečnost, neboť projekt domu skutek nestaví a pro posouzení povinnost plnit smluvní pokutu není rozhodným. Stejně tak projektová dokumentace na čl. 210-213.

25. Skutkový závěr:

26. Skutkový děj byl z provedený důkazů postaven najisto. Provedené důkazy jsou ve vzájemném souladu, skutečnosti z nich se podávající nejsou v rozporu.

27. Žalobkyně, za níž jednala paní [jméno FO], a žalovaní uzavřeli dne 24. 11. 2022 smlouvu o realitním zprostředkování – [Anonymizováno], předmětem bylo zprostředkovávání prodeje nemovitosti - pozemku parc. č. [hodnota], součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, výměra [Anonymizováno] m2 a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], orná půda, výměra [Anonymizováno] m2, vše v katastrálním území a obci [adresa], kupní cena 12 000 000 Kč, resp. kupní cena navýšená o provizi žalobkyně, případně jinou kupní cenu odsouhlasenou žalovanými (písemně, prostřednictvím e-mailu), navýšenou o provizi žalobkyně. Žalobkyně se zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalovaní měli příležitost uzavřít kupní smlouvu na nemovitost s kupujícím, zejména nemovitost nabízet k prodeji, realizovat její prohlídky se zájemci o koupi, uzavřít se zájemcem o koupi nemovitosti smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti, přijímat rezervační poplatky. Žalovaní se zavázali informovat žalobkyni o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti, zejména závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, všech probíhajících řízeních, dalších důležitých okolnostech souvisejících s prodejem nemovitosti, zejm. o těch, které by mohly prodej nemovitosti znemožnit či zneplatnit. Provize byla ujednána 4 % vč. DPH ze složeného rezervačního poplatku, hrazeno kupujícím, splatnost dnem uzavření kupní smlouvy s kupujícím získaným činností žalobkyně. Kupující získaný činností žalobkyně je osoba zájemce o koupi nemovitosti, která uzavřela s žalobkyní smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti, uhradila žalobkyni rezervační poplatek a je připravena uhradit kupní cenu požadovanou žalovanými z vlastích zdrojů nebo prostřednictvím banky z poskytnutého úvěru. Sjednáno bylo výhradní realitní zprostředkování, žalovaní prohlásili, že neuzavřeli, a zavázali se, že po dobu trvání smlouvy neuzavřou bez účasti a součinnosti žalobkyně, na nemovitost kupní smlouvu s jinou osobou než kupujícím, zprostředkovatelskou smlouvu, obdobnou smlouvu s jiným realitním zprostředkovatelem, nepověří stejnou záležitostí jinou osobu. Sjednána byla povinnost žalovaných uhradit smluvní pokutu ve výši provize, poruší-li smlouvu tím, že uskuteční prodej nemovitosti bez účasti a vědomí žalobkyně s kupujícím získaným činností žalobkyně, osobou, s níž byli žalovaní seznámeni prostřednictvím žalobkyně, osobou, prostřednictvím žalobkyně seznámenou s nemovitostí, osobou blízkou takovým osobám, osobou jednající v součinnosti, shodě s takovými osobami. A to i po dobu 1 roku od ukončení smlouvy, a i pro případ porušení ujednání o výhradním realitním zprostředkování a pro případ neposkytnutí součinnosti žalovanými. Splatnost smluvní pokuty byla 10 dnů od výzvy žalobkyně. Smlouva o realitním zprostředkování, poučení spotřebitele a AML dotazník, vše v konceptu, zaslala žalobkyně 2. žalovanému e-mailem dne 13. 11. 2022. Žalobkyně realizovala prohlídky se zájemci o koupi nemovitosti, mj. prohlídka dne 3. 3. se zájemce jménem „[jméno FO]“, téhož dne se zájemcem jménem „[jméno FO]“. S druhým jmenovaným zájemcem byla poté realizována další prohlídka v dubnu 2023 za účasti manželky [jméno FO]. Zájemci, jimiž byli manželé [jméno FO], za nějž jednal [Anonymizováno] [jméno FO] odmítli signovat rezervační smlouvu. K tomuto byl jmenovaný v rámci svého slyšení dotazován. Z jeho výpovědi se podává, že v zásadě neměl žádný reálný důvod, proč rezervační smlouvu nepodepsat, důvody, které uváděl byly rozpornými (obava ze závazku, když nebylo zřejmým, jak rozhodne banka o hypotéčním úvěru, kdy zároveň uváděl, že si byl jist, že hypotéční úvěru mu bude poskytnut, k čemuž odkazoval i to, že mu byl doporučen finanční poradce žalobkyní, která si stav věci tak sama mohla zjistit). S ohledem k tomu, že účastníci řízení ve smlouvě o zprostředkování definovali, že kupující získaný činností žalobkyně je osoba zájemce o koupi nemovitosti, která uzavřela s žalobkyní smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti, uhradila žalobkyni rezervační poplatek a je připravena uhradit kupní cenu požadovanou žalovanými, lze najisto postavit, že jmenovaný svědek nechtěl vstoupit do závazku z rezervační smlouvy, kterým by mu vznikla povinnost plnit tento poplatek. Pro úplnost je třeba podotknout, že zde by se jednalo o samostatnou smlouvu následně uzavřenou, předmětem sporu je však závazek k úhradě smluvní pokuty ze smlouvy uzavřené výhradně účastníky sporu. Postoj jmenovaného byl opakovaně komunikován žalobkyní s žalovanými, kdy i z elektronické komunikace se podává, že jmenovaný v zásadě neuváděl žádné konkrétní důvody, pro které rezervační smlouvu nechce signovat, proto žalobkyně vyjevila obavy, zdali je na jeho straně reálný zájem o uzavření kupní smlouvy, byť uváděl, že hodlá přistoupit k jejímu uzavření. I při hodnocení listinných důkazů se podává, že jediným důvodem, pro který rezervační smlouvu nechtěl uzavřít, bylo, že jí nechtěl být vázán a nechtěl převzít žádný závazek, který se z této smlouvy podával. Žalovaní výslovně neuvedli, že mají zájem smlouvu uzavřít výhradně s tímto zájemcem, žalobkyně při jednání s nám postupovala v souladu s pokyny žalovaných. Za situace, kdy elektronicky žalobkyně s žalovanými komunikovala již 13. 1. 2023 o předání dokumentace k domu, je nepochybným, že nejpozději v lednu byla nemovitost nabízena k prodeji.

28. Za situace, kdy nedošlo k uzavření rezervační smlouvy manžely [jméno FO] žalobkyně i nadále nabízela předmětné nemovitosti k prodeji. Dalšími zájemci, kteří projevili zájem o koupi dané nemovitosti byli manželé [jméno FO] a [jméno FO] získaní činnosti žalobkyně. Žalobkyně s žalovanými dne 4. 5. 2023 uzavřela smlouvu o realitním zprostředkování, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje totožných nemovitostí za požadovanou kupní cenu 11 500 000 Kč, resp. za tuto kupní cenu, případně jinou kupní cenu odsouhlasenou žalovanými (písemně, e-mailem). Touto se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalovaní měli příležitost uzavřít kupní smlouvu na nemovitost s kupujícím, nemovitost nabízet k prodeji, realizovat prohlídky nemovitosti, uzavřít se zájemcem o koupi nemovitosti smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti a přijímat rezervační poplatky, žalovaní se zavázali informovat žalobkyni o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti, zejména závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, všech probíhajících řízeních a dalších důležitých okolnostech souvisejících s prodejem nemovitosti, zejm. o těch, které y mohly prodej nemovitosti znemožnit či zneplatnit. Bylo sjednáno, že provize bude hrazena včetně DPH z kupujícími složeného rezervačního poplatku složeného na účet žalobkyně ve výši 442 000 Kč. Co se týká toho, kdo je kupující získaným činností žalobkyně, povinnosti plnit smluvní pokutu, byla ujednání shodná se smlouvou uzavřenou dne 24. 11. 2022. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 19. 6. 2023. Tuto smlouvu, spolu s AML dotazníkem a poučením spotřebitele 2. žalovaný zaslal zpět žalobkyni e-mailem. Následně byla uzavřena rezervační smlouva se jmenovaným. S ohledem k zjištění té skutečnosti, že nebyla kolaudována drobná stavba, nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Ta skutečnost, že drobná stavba nebyla kolaudována, byla zjištěna v rámci ocenění nemovitosti bankovním ústavem. 2. žalovaný poté za součinnosti žalobkyně prováděl úkony vedoucí k její kolaudaci.

29. Žalovaní poté oslovili v červnu 2023 manžele [jméno FO] s tím, zdali mají zájem uzavřít kupní smlouvu. K tomuto je hodnocena výpověď svědka [jméno FO], který výslovně uvedl, že se „ozvali sami [jméno FO]“, když z jiného v řízení provedeného důkazu se nepodává, že by se skutek udál jinak. Následně v srpnu 2023 uzavřeli manželé [jméno FO] a žalovaní kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej shora označených nemovitých věcí. Uvedené koresponduje i s výpovědi svědkyně [jméno FO], která popisovala, od jaké doby byli žalovaní nekontaktní a kdy požadovali vrácení klíče od nemovitosti.

30. Tedy je uzavřeno, že žalobkyně a žalovaní uzavřeli dne 24. 11. 2022 o realitním zprostředkování shora označených nemovitostí, které nabízela k prodeji, na základě inzerce projevili o nemovitosti zájem manželé [jméno FO], kteří byli s nemovitostí seznámeni. Žalovaní se zavázali sdělit žalobkyni veškeré skutečnosti týkající se nemovitosti, zejména závady a omezení váznoucí na nemovitosti, probíhající řízeních, další důležité okolnosti s nemovitostí související. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 4 měsíce od prvé inzerce nemovité věci. Smlouva plynutím času zanikla nejpozději v dubnu 2023. Manželé [jméno FO] odmítli signovat rezervační smlouvu. Žalovaní se zavázali uhradit smluvní pokutu ve výši provize, která činila částku 480 000 Kč, uzavřou-li kupní smlouvu se zájemci vyhledaným žalobkyní, a to doby 1 roku po ukončení smlouvy. Následně byla účastníky řízení uzavřena dne 4. 5. 2023 smlouva o realitním zprostředkování shora označených nemovitostí, na dobu určitou do 19. 6. 2023 s předpokladem uzavření kupní smlouvy s manžely [jméno FO] a [jméno FO] získanými činnosti žalobkyně, s nimiž byla uzavřena rezervační smlouva. K uzavření kupní smlouvy se jmenovanými nedošlo. V průběhu přípravy uzavření smlouvy bylo zjištěno, že není kolaudována drobná stavba, o čemž žalovaní žalobkyni nezpravili. 2. žalovaný za součinnosti žalobkyně se snažil dosíci její kolaudace. Žalovaní následně, v červnu 2023, oslovili manžele [jméno FO], zdali mají zájem o uzavření kupní smlouvy, která byla následně uzavřena v srpnu 2023. Bylo najisto postaveno, že důvodem, proč nedošlo k uzavření kupní smlouvy s manžely [Anonymizováno], nebylo odmítnutí komunikace s tímto zájemcem žalobkyní.

31. Právní hodnocení:

32. Podle § 2445 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, o. z., smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

33. Podle § 2048, odst. 1 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

34. Právní vztah účastníků je nadále nutným hodnotit v režimu zákona č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, zákon o realitním zprostředkování.

35. Předně je třeba konstatovat, že po provedeném dokazování byl skutkový děj postaven najisto, přičemž ve věci zjištěný skutkový děj nezakládá úvahu pro jiné právní hodnocení, nežli bylo předneseno při jednání soudu. Ve vztahu k argumentaci 1. žalované uvedené v závěrečném vyjádření, že dle § 1812, odst. 1 o. z., že je-li různý způsob výkladu spotřebitelské smlouvy, jde to vždy k tíži podnikatele, smlouva musí být vykládána ve prospěch spotřebitele, aby bylo vyloženo vždy pro něj to nejlepší stanovisko (Lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.), je nutným podotknout, že toto se vztahuje k výkladu zjištěného právního jednání, nikoliv k hodnocení skutkových zjištění. Jinými slovy, skutek buď je postaven najisto tak, jak jej žalobce tvrdí, či je postaveno najisto, že se udál jinak, nežli žalobce tvrdí a takto zjištěný skutkový stav je hodnocen v režimu shora uvedeného zákonného ustanovení, ovšem nelze učiněná skutková zjištění hodnotit takovým způsobem, že nelze-li skutkový děj postavit najisto, bude skutkový závěr dotvářen tak, že bude hodnocen ve prospěch té strany, která je spotřebitelem (tedy skutek buď lze postavit najisto a je zřejmým, jak se udál, nebo nikoliv). Co se týká existence a obsahu právního titulu, který základem ve věci uplatněného nároku, tak zde byl skutkový děj postaven najisto.

36. Žalovaní v řízení přednesli velké množství tvrzení na svoji obranu, směřujících ze strany 1. žalované především k formálním vadám právního jednání, kterážto tvrzení jsou však zároveň ve vzájemném logickém rozporu. Neboť, buď tvrdí strany, že smlouva je neplatná, v zásadě vůbec nevstoupily do smluvního vztahu a nebyla jejich vůle, aby žalobkyně dle smlouvy jednala, a v tomto případě není zřejmým, proč se obsáhle vyjadřují k tomu, jak probíhala zprostředkovatelská činnost žalobkyně, byť mají za to, že byla nedostatečná, nebo měli žalovaní vůli k tomu, být vázáni tímto smluvním vztahem a v tomto případě není zřejmým, proč je nadále tvrzeno, že právní jednání je neplatným, resp., proč jednaly ve vázanosti neplatnou smlouvou.

37. K námitce 2. žalovaného ohledně jednání v rozporu s etikou advokáta právním zástupcem žalobce je zcela irelevantní, ba až nesmyslná. Na výsledek sporu by i případné jednání advokáta v rozporu s etikou nemělo žádného vlivu, i kdyby takto advokát jednal, nemohlo by to vést k zamítnutí návrhu, pokud by bylo zjištěno, že skutek se udál tak, jak žalobce tvrdí a nárok je důvodný i z hlediska právního hodnocení. Případný rozpor s etikou advokáta soud v tomto řízení neřeší, zde je třeba se obrátit na Českou advokátní komoru. Především však soud odkazuje ustanovení § 28, odst. 1 a 32, odst. 1 o. s. ř., kdy platí, že zástupci, kterého si pro řízení účastník zvolil, udělí tento plnou moc písemně či ústně do protokolu, přičemž každý, kdo takto v řízení vystupuje jako zástupce účastníka, musí své oprávnění doložit, kdy soud předpokládá, že zákonné ustanovení je právnímu zástupci 2. žalovaného jako advokátovi známo, a je mu také znám postup v civilním řízení soudním. Nicméně soud pro úplnost podotýká, že je třeba odlišit dohodu o právním zastoupení a plnou moc předloženou soudu, neboť dohoda o právním zastoupení mezi účastníkem řízení a plná moc udělená pro řízení před soudem nemusí být vždy totožné. Účastník může ujednat dohodu o zastoupení, avšak nemusí projevit vůli nechat se advokátem zastupovat i před soudem, nebo právní zastoupení může v mezidobí změnit, kdy dokud není doložena účastníkem plná moc soudu, soud s tímto jedná jako s nezastoupeným. Tedy i kdyby právní zástupce žalobce uvedl zastoupení žalovaného v návrhu (což by bylo špatně, neboť není oprávněn predikovat, zdali se žalovaný nechá i v řízení zastoupit advokátem s nímž v předchozí době uzavřel dohodu), soud by tomuto nedoručoval, a i nadále by s 2. žalovaným jednal jako s nezastoupeným účastníkem řízení, neboť do doložení plné moci nemůže být za zastoupeného považován a plnou moc dokládá ten účastník, který chce být zastoupen i pro řízení před soudem.

38. Žalobkyně se domáhá žalobním návrhem finanční úhrady, když tvrdí, že mezi stranami sporu byla uzavřena smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti, jejímž předmětem byl závazek vyvíjet činnost směřující k tomu, aby zájemce měl příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu na specifikované nemovitosti s tím, že zájemce, žalovaní, se zavázal zaplatit zprostředkovateli úplatu. Žalobkyně se dovolává smlouvy uzavřené dne 24. 11. 2022, jejímž předmětem je zprostředkování prodeje ve smlouvě označené nemovitosti za kupní cenu 12 000 000 Kč, resp. kupní cenu navýšenou o provizi žalobkyně, případně jinou kupní cenu odsouhlasenou žalovanými, kdy žalobkyně se zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalovaní měli příležitost uzavřít kupní smlouvu na nemovitost s kupujícím (nabízet nemovitost k prodeji, realizovat prohlídky nemovitosti se zájemci o koupi nemovitosti, uzavřít se zájemcem o koupi nemovitosti smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitosti a přijímat rezervační poplatky), žalovaní se zavázali informovat žalobkyni o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti, zejména závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, všech probíhajících řízeních, dalších důležitých okolnostech souvisejících s prodejem nemovitosti, zejména těch, jež by mohly prodej nemovitosti znemožnit či zneplatnit, provize činila 4 % včetně DPH ze složeného rezervačního poplatku, hrazeno kupujícím. Ve smlouvě bylo ujednáno, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši provize, poruší-li smlouvu tím, že uskuteční prodej nemovitosti bez účasti a vědomí žalobkyně s kupujícím získaným činností žalobkyně, osobou, s níž byli seznámeni prostřednictvím žalobkyně, osobou, která byla prostřednictvím žalobkyně seznámena s nemovitostí, či blízkou takovým osobám, nebo jednající v součinnosti, shodě, s takovými osobami. A to i po dobu 1 roku od ukončení smlouvy. Smlouva byla uzavřena do dobu 4 měsíců od prvního dne inzerce po podpisu smlouvy. Strana žalovaná se dovolávala toho, že byla uzavřena dne 4. 5. 2023 smlouva o realitním zprostředkování, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje totožných nemovitostí jako ve smlouvě ze dne 24. 11. 2022, kupní cena činila 11 500 000 Kč (případně jiná kupní cena odsouhlasená žalovanými). Obsah této žalovanými dovolávané smlouvy byl shodný vyjma ujednání, že provize bude hrazena včetně DPH z kupujícími složeného rezervačního poplatku složeného na účet žalobkyně dne 21. 4. 2023 ve výši 442 000 Kč, splatnost je dnem uzavření kupní smlouvy na nemovitost s kupujícími, kterými jsou manželé [jméno FO] a [jméno FO] získanými činnosti žalobkyně. Ohledně výše provize není sjednáno v této smlouvě ničeho. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 19. 6. 2023. Shodně bylo ujednáno o povinnosti plnit smluvní pokutu. 39. 1. žalovanou bylo namítáno, že došlo k novaci závazku založeného smlouvou ze dne 22. 11. 2022. K tomuto soud odkazuje ustanovení § 1902 o. z., dle nějž dohodou o změně obsahu závazku se dosavadní závazek ruší a nahrazuje se novým závazkem. Může-li však dosavadní závazek vedle nového závazku obstát, má se za to, že nebyl zrušen. Novací dochází k zrušení dosavadního závazku a jeho nahrazení závazkem novým, což však cele platí pouze v tom případě, kdy strany právního jednání projeví vůli zrušit dosavadní právní vztah a nahradit jej cele novým. Není-li tomu tak, a je-li ujednáno pouze o části práv a povinností, přičemž toto ujednání obstojí vedle původního závazku, dochází ke kumulativní novaci. Zde nelze dovozovat, že došlo k novaci, tedy nahrazení buď celého závazku, či jeho části týkající se pouze určitých ujednání obstojivších vedle stávajících ujednání. A to z toho důvodu, že smlouva uzavřená dne 24. 11. 2022 byla sjednána na dobu určitou čtyři měsíce od prvé nabídky k prodeji, kdy již v lednu bylo komunikováno o tom, že jsou vážní zájemci o koupi nemovitosti, tudíž je nepochybným, že nejpozději v dubnu nastala právní skutečnost, s níž byl spojen zánik závazkového právního vztahu účastníků, uplynutí doby, na níž kterou byla smlouva sjednána, což strany sporu vymezili přímo smluvním ujednáním. To znamená, že nemohlo dojít k dohodě o změně obsahu závazku založeného smlouvu dne 22. 11. 2022, ujednáním ze dne 4. 5. 2023, když závazkový právní vztah založený smlouvou ze dne 22. 11. 2024 ke dni 4. 5. 2023 byl již zaniklý. Nadto nelze uvažovat ani o tom, že by takto došlo k narovnání sporných skutečností, neboť tyto žádné nebyly, předmětem nově uzavřené smlouvy dne 4. 5. 2023 bylo založení dalšího právního vztahu s předpokladem uzavření smlouvy s manžely [jméno FO], nikoliv jakékoliv narovnávání závazků ze smlouvy uzavřené 22. 11. 2022. Pro úplnost je k tomuto třeba odkázat vzájemnou elektronickou komunikaci, i výpověď svědkyně [jméno FO], která s těmito listinnými důkazy je v souladu, z nichž se podává, že v době uzavřené druhé smlouvy dovolávané stranou žalovanou strany sporu byly zcela ve shodně a žádné sporné skutečnosti mezi nimi nebyly.

40. Žalobkyně se dovolává porušení závazku ze smlouvy uzavřené dne 22. 11. 2022, přičemž nelze uzavřít, že by byla jiným právním jednáním zrušena, zanikla uplynutím času a strany sporu jí byly vázány. Touto smlouvou byla založena povinnost žalovaných zajištěná smluvní pokutou a předmětem rozhodnutí v této věci je tak tedy výhradně porušení žalovanými povinnosti z této smlouvy, uzavření následné smlouvy dne 4. 5. 2023 není pro věc rozhodným. 41. [jméno FO] smlouvu lze tedy podřadit pod ustanovení § 2445 o. z. Jak uvádí komentář ASPI k citovanému ustanovení, tak „Zprostředkovatelská smlouva je vždy zásadně úplatná, není-li sjednána provize, posoudí se taková smlouva podle svého obsahu jako smlouva nepojmenovaná (je-li dostatečně určitě ujednán její obsah) či jako smlouva příkazní. S ohledem na zásady smluvní volnosti a dispozitivnosti občanského zákoníku však nelze vyloučit ve zprostředkovatelské smlouvě sjednání provize pouze symbolické, jejímž účelem nebude ekonomický prospěch zprostředkovatele, ale podřízení práv a povinností ze sjednané smlouvy komentovaným ustanovením. Zaváže-li se jedna strana smlouvy pro druhou zprostředkovat uzavření určité smlouvy bezúplatně, může se podle okolností jejich vztah posuzovat též jako pouhá společenská úsluha, popřípadě jako příkaz k faktickému (nikoliv právnímu) jednání. Výjimku představuje jen zprostředkovatelská smlouva uzavřená mezi zaměstnancem a agenturou práce podle ustanovení § 58 odst. 2, 3 zák. č. 435/2004 Sb., o zaměstnanosti, které provizi zakazuje…..Výše provize může být sjednána pevně, nebo v závislosti na zprostředkované výši plnění z obchodu, nebo na skutečně uskutečněném plnění třetí stranou. Není-li sjednána určitá výše provize či způsob jejího určení, platí obecná úprava obsažená v § 1792 odst. 1, tedy že úplata byla ujednána ve výši obvyklé v době a v místě uzavření smlouvy“. Tedy daný typ smlouvy je vždy úplatný, což smlouva v souzené věci splňuje. Předmětem žaloby však není úhrada plnění za zprostředkování prodeje nemovitosti, nýbrž smluvní pokuta, když žalobkyně tvrdí, že strany sporu sjednaly, že při uzavření smlouvy žalovanými se zájemcem zajištěným žalobkyní bez její účasti, je porušením smluvní povinnosti, toto je zajištěné sjednanou smluvní pokutou. Tedy žalobou uplatněný nárok je třeba podřadit pod ustanovení § 2048, odst., 1 o. z. 42. 1. žalovaná namítá, že k uzavření smlouvy dojít nemohlo, neboť smlouvu měla podepsat údajně zplnomocněná zástupkyně žalobce paní [jméno FO], není zřejmé, že smlouvu uzavřela osoba, která za žalobkyni má oprávnění vystupovat, byla oprávněna za žalobkyni jednat, byla jí udělena hmotněprávní plná moc k zastupování žalobkyně, která nadto nebyla připojena ke smlouvě, což dle 1. žalované má za následek, že smlouva nebyla platně uzavřena. Pokud i tato osoba k jednání za žalobkyni měla plnou moc, tak tuto nedoložila.

43. K této argumentaci soud odkazuje ustanovení § 436, odst. 1 o. z. zakotvující princip zjevnosti, k čemuž Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 1586/2006 uvádí: „Zástupce musí dát najevo, že jedná za jiného, a to v okamžiku jednání (nikoli následně). Zastoupení musí být zjevné z okolností daného případu. Není však nutným, aby zástupce například předkládal při uzavření smlouvy písemnou plnou moc, nebo, je-li právní jednání činěno písemně, například smlouva explicitně uváděla, že osoba jedná v zastoupení, je-li to zřejmým z okolností doprovázejících uzavření smlouvy. Dále ustanovení § 440 o. z., k čemuž Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí sp. zn. 27 Cdo 4593/2017 uvádí: „Pokud zástupce překročí oprávnění nebo jedná bez zástupčího oprávnění (nezmocněný jednatel), zavazuje jeho jednání zastoupeného pouze tehdy, pokud zastoupený jednání dodatečně schválí. Ke schválení může dojít konkludentně, a to i tehdy, pokud zástupce činil právní jednání (například uzavřel smlouvu) v písemné formě.“. Obecná ustanovení upravující smluvní zastoupení jsou zakotvena v ustanoveních § 441 až 449 o. z., kdy platí, že základ smluvního zastoupení je smlouva (zejména příkazní, o obchodním zastoupení, inominátní), přičemž plná moc je osvědčením o tom, že zastoupení existuje, jímž se zmocněnec prokazuje dalším osobám a prokazuje tak existenci svého zastoupení. Jinak, co se týká překročení zmocnění, tak toto zakotvuje ustanovení § 446 o. z., kdy platí, že překročí-li zmocněnec zástupčí oprávnění, tak jeho právní jednání zavazuje zmocnitele, ledaže tento bez zbytečného odkladu oznámí třetí osobě, že s tímto právním jednáním nesouhlasí. A pokud tak zmocnitel neučiní, platí že právní jednání schválil, ledaže měla třetí osoba seznam, že bylo zmocněncem zástupčí oprávnění zjevně překročeno.

44. S odkazem na shora uvedené je tak k argumentaci 1. žalované uzavřeno následující. Rozhodná je existence smlouvy o zastoupení, která založila samostatný právní vztah mezi žalobkyní a svědkyní [jméno FO], dle níž jmenovaná měla oprávnění zastupovat žalobkyni, k čemuž je namístě odkázat skutková zjištění, kdy zejména z výslechu jmenované svědkyně, výslechu svědka [Anonymizováno] [jméno FO], ale taktéž elektronické komunikace mezi účastníky sporu, lze najisto postavit, že se jednalo o náplň práce svědkyně [jméno FO]. Toto je zcela nepochybným, uvedená svědkyně po celou dobu naplňovala svým jednáním smlouvu uzavřenou žalobkyní a žalovanými, žalovaní takto se svědkyní komunikovali bez jakýchkoliv pochyb, taktéž svědek [jméno FO]. Pro úplnost je třeba uvést, že pokud by svědkyně [jméno FO] měla oprávnění zastupovat žalovanou v určitých úkonech, pod které by nespadalo uzavírání výše určených smluv, což by znamenalo překročení zástupčího oprávnění, poté je namístě věc hodnotit dle § 446 o. z. A pokud by tato neměla oprávnění zastupovat žalobkyni, jednání tuto nezavazuje, pokud jej však neschválila, kdy schválení tohoto jednání je možné i tím, že dle uzavřené smlouvy jednala. Zde je k jednání jmenované třeba odkázat listinné důkazy, elektronickou korespondenci stran, svědecké výpovědi, kdy z provedených důkazů se podává, že jmenovaná s žalovanými jednala, dojednávala konkrétnosti vztahující se k plnění dle zprostředkovatelské smlouvy. Je tak zcela nepochybně zřejmým, že i kdyby neexistovala přímá smlouva mezi žalobkyní a jmenovanou nebo by tato nejednala v režimu zákoníku práce, tak žalovaným nebyl oznámen nesouhlas s jednáním jmenované, nadto tím že žalobkyně navíc podává žalobu, v níž se odkazuje na jednání jmenované, je zcela nepochybným, že její jednání v každém případě schválila.

45. Pakliže žalovaní tvrdí porušení povinnosti stanovené v § 12, odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, když žalobkyně měla zvědět, že stavba, která je předmětem smlouvy o zprostředkování a k níž měla být vyvíjena zprostředkovatelská činnost, nebyla kolaudována, tak v řízení bylo najisto postaveno, že tato skutečnost neměla žádný dopad na právní vztah ze smlouvy uzavřené dne 22. 11. 2022, na základě níž žalobkyně vyhledala zájemce, kterého seznámila s předmětnou nemovitostí, a s nimiž po ukončení této smlouvy žalovaní uzavřeli smlouvu kupní, jimiž byli manželé [jméno FO]. Z výpovědi svědka [Anonymizováno] [jméno FO] bylo najisto postaveno, že tuto skutečnost vůbec neřešil, pakliže i měla nějaký dopad, tak na právní vztah ze smlouvy uzavřené dne 4. 5. 2023, porušení které, však není předmětem sporu. Navíc k tomuto bodu obrany žalovaných je třeba odkázat jejich smluvní povinnost informovat žalobkyni o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti, zejména závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, všech probíhajících řízeních, dalších důležitých okolnostech souvisejících s prodejem nemovitosti. Žalovaní byli vlastníky nemovitosti, tedy především oni měli mít povědomí o všech skutečnostech, které se k nemovitostí váží a mohou mít vliv na uzavření kupní smlouvy a tyto měli sdělit žalobkyni. Nelze se dovolávat toho, že žalobkyně dovolávanou skutečnost nezvěděla, když žalovaní jako vlastníci tuto skutečnost věděli a nijak o ní s nekomunikovali, žádným způsobem ji o ní nezpravili. Anebo o ní jako vlastníci nevěděli, a v tomto případě nelze požadovat o žalobkyni, aby pátrala po skutečnostech, které se týkají nemovitosti, o nichž nevědí ani její vlastníci. Žalovaní nemohou přenášet veškeré povinnosti výhradně na žalobkyni, zejména, když se jedná o skutečnost, která by měla být známa především jim, jako vlastníkům nemovitosti.

46. Žalovaní dále namítali, že žalobkyně nebyla připravena či ochotna vyvíjet snahu k uzavření kupní smlouvy, když zájemce byl cizinec, což pro žalobkyni obnášelo zvýšené úsilí při komunikaci v cizím jazyce a překladu dokumentů, tzn., že žalobkyně nevyvíjela snahu směřující k uzavření smlouvy s tímto konkrétním zájemcem. K tomuto lze uvést, že toto tvrzení nebylo v řízení prokázáno. Zejména je k tomuto namístě odkázat slyšení svědka [Anonymizováno] [jméno FO], z jehož výpovědi bylo najisto postaveno, že žádné takové skutečnosti se neudály. Svědek popsal, že komunikace s žalobkyní probíhala, nenastala žádná skutečnost, kdy by žalobkyně odmítla komunikaci se svědkem. [adresa] faktorem, pro který nedošlo k dalšímu jednání se svědkem bylo to, že tento setrvale odmítal podepsat rezervační smlouvu. K tomuto se nadále vyjádřila i svědkyně [jméno FO], která popsala, že za situace, kdy nebyl na straně zájemců, jimiž byli manželé [jméno FO], žádný smluvní závazek, který by jej vedl k podpisu smlouvy, bylo v souladu s její smluvní povinností postupovat tak, aby i nadále byla nemovitost nabízena k prodeji.

47. Podpis rezervační smlouvy deklaruje vážný zájem potenciálního kupce smlouvu uzavřít. Nelze tak hodnotit jako jednání v rozporu se smlouvu, když žalobkyně i nadále nabízí nemovitost k prodeji za situace, kdy svůj zájem smlouvu uzavřít není ochoten potenciální kupec stvrdit podpisem rezervační smlouvy. Neboť neučinila-li by tak, naopak by mohlo být stran žalovaných namítáno, že nevyvíjela úsilí k zajištění prodeje nemovitosti. Ačkoliv jmenovaný svědek deklaroval zájem uzavřít přímo kupní smlouvu, neměl žádný právní závazek tak učinit, a nebylo možným vycházet pouze z předpokladu, že se tak stane. Z výpovědi svědka bylo evidentním, že nechtěl rezervační smlouvu podepsat, byť deklaroval zájem uzavřít kupní smlouvu. Důvody, které uváděl, s tím, že se obával finančního závazku, ve vztahu k schvalovacímu řízení úvěrové smlouvy, neboť nebylo zřejmým, jaké bude rozhodnutí banky o žádosti o úvěr, jsou v rozporu s jeho tvrzením, že bylo zřejmým, že úvěr mu bude poskytnut. Z výpovědi svědka bylo zřejmým, že pouze nechtěl být zavázán rezervační smlouvou, což však nelze hodnotit k tíži žalobkyně. K tomuto je třeba odkázat i čl. 3 smlouvy o realitním zprostředkování, kde je výslovně ujednáno, že k úhradě provize je povinen zájemce. Z komunikace žalobkyně a žalovaných, kteří o celé situace byli žalobkyní informováni, sami dávali žalobkyni pokyny, jak ve věci postupovat, nebylo zjištěno, že by žalovaní výslovně dali žalobkyni pokyn nepokračovat v nabízení nemovitosti a vyčkat, zdali se svědkem bude uzavřena kupní smlouva s tím, že mají zájem o její uzavření výhradně s tímto zájemcem. K tomuto soud podotýká, že žalovanými odkázaná komunikace, kde žalobkyně uvádí, že má obavy o solventnost zájemce, jednání s tímto trvá dlouho, nehodnotí jako zrazování žalovaných od uzavření smlouvy se zájemcem. Naopak, žalobkyně je povinna v rámci své odborné činnosti hodnotit, zdali je reálným uzavření smlouvy s konkrétní osobou, a má-li jakékoliv pochyby o její schopnosti dle smlouvy plnit, její vážné vůli smlouvu uzavřít, je povinna na toto prodávající upozornit. Pakliže by toto upozornění neučinila, vystavila by se následné argumentaci žalovaných, že nevyvíjela svoji činnost řádně.

48. Je třeba zdůraznit, že předmětem sporu není úhrada provize. K její úhradě ani žalovaní nebyli povinni, k čemuž je třeba odkázat čl. 3 smlouvy o realitním zprostředkování, kde je toto výslovně ujednáno, když zde strany sporu sjednaly, že k úhradě provize je povinen zájemce. Předmětem sporu je výhradě povinnost k úhradě smluvní pokuty dle čl. 6, bodu 6.

2. V řízení bylo prokázáno, že strany sporu uzavřely smlouvu s osobami vyhledanými žalobkyní jako zájemci o uzavření kupní smlouvy, když bylo zcela jednoznačně prokázáno, že tyto osoby, manželé [jméno FO], nemovitost vyhledali v inzerci realizované žalobkyní a byli činností žalobkyně seznámeni s nemovitostí, v níž absolvovali dvě prohlídky.

49. Z hlediska uplatněného nároku je tak rozhodným pouze to, zdali byla platně sjednána smlouva o realitním zprostředkování, neboť touto byla sjednána smluvní pokuta, což bylo prokázáno, zdali žalobkyně konala v souladu s uzavřenou smlouvou tak, aby zajistila příležitost k uzavření kupní smlouvy, což také bylo prokázáno, a zdali s osobami, které byly takto žalobkyní vyhledány žalovaní uzavřeli následně bez účasti žalobkyně kupní smlouvu, což také bylo prokázáno. Nárok uplatněný žalobkyní je tak hodnocen jako důvodný.

50. Co se týká výše plnění, tak obrana žalovaných směřující k výši následně sjednané kupní ceny v kupní smlouvě, když odkazují na to, že tato byla nižší nežli ve smlouvě o realitním zprostředkování, a k tomuto odkazují judikaturu, je zcela nepřiléhavá. Jak již bylo uvedeno úhrada provize není předmětem sporu. Pro spor je tak zcela nerozhodným, za jakou částku byla následně koupě sjednána.

51. K otázce výše smluvní pokuty žalovaní namítají, že její výše sjednaná ve výši odpovídající smluvní pokutě není adekvátní. K této námitce soud odkazuje nález Ústavního soudu ČR vydaný ve věci sp. zn. I. ÚS 990/23 ze dne 27. září 2023, který uvádí: „Obecné soudy stěžovatelům ústavně konformním způsobem vysvětlily, proč samotné sjednání smluvní pokuty ve výši provize realitní kanceláře nepovažují za zakázané ve smyslu § 1813 občanského zákoníku. Odvolací soud konkrétně uvedl, že povinnost zaplatit smluvní pokutu v případě neumožnění prohlídek nenastoluje významnou nerovnováhu v neprospěch stěžovatelů (spotřebitelů), protože zprostředkovatelská činnost realitní kanceláře je přímo podmíněna součinností prodávajících (viz body 14-17 napadeného rozsudku). Nejvyšší soud v napadeném usnesení uvedl, že povinnost stěžovatelů zaplatit smluvní pokutu byla vyvážena nevýhodností (nejistotou) odměny, kterou realitní kancelář obdrží pouze v případě úspěšného zprostředkování koupě nemovitosti. Uvedený dílčí závěr je podle Ústavního soudu srozumitelný, logický, a není excesivní. ..Za nedostatečné však Ústavní soud považuje hodnocení další otázky týkající se přiměřenosti výše sjednané smluvní pokuty a její případné moderace ve světle okolností, které nastaly při a po porušení smluvní povinnosti stěžovatelů.... Navrhli-li stěžovatelé v souladu s§ 2051 občanského soudu snížení smluvní pokuty, měly se obecné soudy tím to alternativním návrhem zabývat. Nejvyšší soud tak neučinil, a to v rozporu s „průlomovým" rozsudkem velkého senátu Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 2273/2022. V něm Nejvyšší soud uvedl následující: „[Postup soudu při moderaci podle § 2051 o. z. lze rozlišit na následující fáze (kroky). V prvním kroku soud při využití interpretačních pravidel stanovených v §555 a násl. o. z. nejprve zjistí, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit. Poté se zabývá konkrétními okolnostmi s přihlédnutím ke zjištěné funkci smluvní pokuty. Zřetel přitom vezme na všechny okolnosti konkrétního případu, přičemž zohlední nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti, které byly dány při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později, mají-li v samotném porušení smluvní povinnosti původ [...]…zodpoví otázku, zda výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k věřitelovým zájmům, které byly narušeny v důsledku porušení smluvní povinnosti a měly být smluvní pokutou chráněny. Dospěje-li soud v předchozím kroku k závěru, že smluvní pokuta není nepřiměřená, případně nepodaří-li se mu na základě provedeného dokazování objasnit rozsah následků porušené smluvní povinnosti ve sféře věřitele, aby mohl učinit právní závěr o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, nemůže nárok věřitele na smluvní pokutu snížit V opačném případě soud ve třetím kroku sníží smluvní pokutu na přiměřenou výši (spravedlivou in concreto) se zřetelem k těm funkcím, které má plnit, a s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Je přitom limitován výší škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením povinnosti, na kterou se smluvní pokuta vztahuje.". Jinými slovy, sjednání smluvní pokuty není neadekvátní a není je namístě hodnotit jako zakázané ve smyslu § 1813 občanského zákoníku. Je však nutným hodnotit, zdali jsou splněny předpoklady pro její moderaci, k čemuž však musí být hodnoceno, jakou funkci měla pokuta plnit s přihlédnutím ke všem okolnostem případu známých jak při sjednávání smlouvy, tak i při porušení smluvní povinnosti (zde povinnost neuzavřít smlouvu se zájemci vyhledanými žalobkyní), ale i později, pokud v porušení povinnosti mají původ. Tedy pouze ten samotný argument, že výše smluvní pokuty byla sjednána ve výši provize, neobstojí, kdy žalovaní napadají pouze tuto samotnou skutečnost, žádné skutečnosti pro moderaci neuvádějí (pro úplnost soud konstatuje, že ve věci řešené Ústavním soudem ČR byla hodnocena situace, že prodávající, kteří byli seniorního věku, odmítli umožnit prohlídku bytu, čímž porušili povinnost součinnosti.

52. Shora citované rozhodnutí je zcela přiléhavým na souzenou věc. Žalovaní taktéž napadají pouze výši smluvní pokuty, když odkazují na to, že byla sjednána ve výši sjednané provize. Neuvádějí však žádné skutečnosti, které by případně mohly vést k závěru o moderaci, přičemž z obsahu spisu, provedeného dokazování, se žádné takovéto skutečnosti nepodávají. Tedy pouze ta samotná skutečnost, že smluvní pokuta byla sjednána ve výši provize nemůže vést k závěru o nedůvodnosti uplatněného nároku.

53. Argumentace, že je zákonem zapovězeno ujednání o právech a povinnostech třetí osoby, nemůže být v souzené věci relevantní. K tomuto je možno např. odkázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 33 Cdo 5143/2014, které se zaobírá situací, je-li sjednán závazek uzavřít budoucí smlouvu mezi jinými subjekty, než mezi nimiž má být v budoucnu uzavřena. Z uvedeného rozhodnutí se podává, že je-li uzavřena zprostředkovatelská smlouva, přičemž jejími účastníky jsou zprostředkovatel a zájemce (zejména zájemce o koupi), nemůže být platně sjednána povinnost k uzavření kupní smlouvy tohoto zájemce s třetí osobou (prodávajícím), neboť tento není účastníkem zprostředkovatelské smlouvy, což s se sebou nese i neplatnost akcesorického závazku ze smluvní pokuty pro porušení této povinnosti. Nadále toto upravuje výslovně i § 14 zákona o realitním zprostředkování, který uvádí, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Tedy sjednání ve zprostředkovatelské smlouvě mezi realitním zprostředkovatelem (žalobkyní) a zájemcem (tedy osobou, která má zájem o koupi nemovitosti) povinnosti tohoto zájemce k uzavření jakékoliv smlouvy, zde kupní, s třetí osobou je neplatným ujednáním, realitní zprostředkovatel takovéto jednání nemůže sankcionovat smluvní pokutou, a pakliže nedojde k uzavření kupní smlouvy, musí eventuálně složenou zálohu na provizi zájemci vrátit a nemůže ji na smluvní pokutu zajišťující tuto povinnost započíst. Zároveň je však třeba konstatovat, že nelze uzavřít, že shora citované zákonné ustanovení zakazuje bez dalšího, aby se zájemce k povinnosti uzavřít nabízenou smlouvu s třetí osobou zavázal, k takovémuto závazku se nemůže zavázat pouze v tom případě, že takováto třetí osoba není účastníkem smlouvy. Je tedy možným, aby takováto třetí osoba byla účastníkem smlouvy uzavřené s realitním zprostředkovatelem a zájemcem o koupi (případně opačně prodávajícím), čímž vznikne trojstranná smlouva, jejímiž účastníky budou realitní zprostředkovatel, zájemce (kupující) a prodávající), kdy předmětem ujednání zájemce o koupi a prodávajícího bude závazek k uzavření kupní smlouvy, protože tímto ujednáním je založen právní závazek mezi zájemcem a prodávajícím. Shora uvedená problematika se však na souzenou věc nevztáhne. Smlouva, která je předmětem přezkumu v souzené věci byla uzavřena mezi žalobkyní jakožto realitním zprostředkovatelem a žalovanými jakožto prodávajícími. Žádná třetí smluvní strana není účastníkem smlouvy, předmětem sporu není samotné uzavření smlouvy, respektive ta skutečnost, že nebyla uzavřena samotná kupní smlouva, a z tohoto plynoucí povinnost uhradit smluvní pokutu, v souzené věci tato smlouva uzavřena byla, nýbrž výhradně to, že žalovaní tuto uzavřeli s osobami, které byly v souladu se smlouvou žalobkyní vyhledány, žalovaní s nimi byli žalobkyní seznámeni, ovšem k uzavření smlouvy již došlo bez účasti žalobkyně. Tedy zákaz ujednání ve vztahu k třetí osobě se vztahuje na jinou situaci, nežli je řešena v souzené věci a na povinnost plnit smluvní pokutu při porušení jiné povinnosti, nežli je předmětem sporu. Argumentace o neplatnosti zakotvit do smlouvy povinnost vztahující se k třetí osobě a zajištění porušení této smluvní pokutou, by se tak vztáhla pouze na situaci k porušení povinnosti ve vztahu k třetí osobě, nikoliv na zajištění porušení povinnosti uzavřít smlouvu s osobami vyhledanými žalobkyní za její účasti. Pro úplnost soud konstatuje, že ani ujednání o tom, že provizi hradí třetí strana na povinnost žalovaných, potažmo povinnost plnit smluvní pokutu za její porušení nemá vliv, neboť, jak již bylo uvedeno, předmětem sporu jsou výhradně práva a povinnosti, potažmo smluvní pokuta při jejich porušení, mezi stranami sporu.

54. Co se týká argumentace, že žalovaní jsou dle smlouvy zavázáni neuzavřít smlouvu se zájemci vyhledanými žalobkyní po dobu jednoho roku po uzavření smlouvy, což je nepřiměřené ujednání, tak k tomuto je třeba podotknout, že buď žalobkyně řádně plnila a vyhledala zájemce o koupi nemovitosti, s nimiž má být uzavřena kupní smlouva, a v tomto případě není důvod, aby nebyla tato uzavřena bezprostředně v návaznosti na jejich vyhledání a konání žalobkyně, nebo tyto zájemce žalobkyně nevyhledala, tudíž se nejedná o žádné porušení povinnosti kupujícími. Není žádného důvodu, aby po řádném plnění žalobkyně, jejím vyhledání zájemci o koupi, žalovaní s nimi smlouvu neuzavřeli a následně ji s určitým časovým odstupem uzavírali sami. Jak již bylo uvedeno, pro zajištění práv žalobkyně, neboť i tato má právo na plnění ze smlouvy, byť jsou žalovaní spotřebiteli, není toto nepřiměřené ujednání. 55. žalovaná a 2. žalovaný tak byli zavázáni k úhradě částky 480 000 Kč od 17. 4. 2024 do zaplacení ve výši 14,75 % ročně, s tím, že plněním jednoho z žalovaných zaniká povinnost k plnění druhého z žalovaných.

56. Co se týká povinnosti k úhradě úroku z prodlení, tak o této bylo rozhodnuto v režimu níže uvedených ustanovení. Dle § 1968 o. z., podle kterého dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. Dle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Tímto nařízením je s ohledem na dobu, kdy se dostala žalovaná do prodlení s úhradou dlužné částky, nařízení vlády č. 351/2013 Sb., § 2.

57. Žalovaní se ocitli v prodlení s žalobou uplatněným nárokem, byla jim tak uložena povinnost k plnění i úroku z prodlení v návaznosti na výzvu jim k plnění učiněnou.

58. Lhůta k plnění byla určena dle § 160, odst. 1 o. s. ř., když z obsahu spisu se nepodává skutečnost zakládající úvahu o plnění ve splátkách či plnění v delší lhůtě.

59. Za situace, kdy strana žalovaná byla ve věci neúspěšnou, byla v souladu s ustanovením § 142, odst. 1 o. s. ř. zavázána k plnění nákladů řízení.

60. Na straně žalobkyně vznikly náklady na úhradu soudního poplatku ve výši 19 200 Kč a právní zastoupení. Náklady právního zastoupení sestávají z odměny za právní zastoupení za úkony právní služby, jimiž jsou převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podání žalobního návrhu, ústní jednání dne 4. 12. 2024 od 10.30 hodin do 12.59 hodin, písemné podání ze dne 2. 1. 2025, účast při jednání soudu dne 5. 3. 2025 od 9.00 hodin do 12.15 hodin, účast při jednání soudu dne 14. 3. 2025 při němž došlo k vyhlášení rozsudku dle § 7, bodu 6 Kč vždy ve výši 10 220 Kč, celkem tak za 8,5 úkonů právní pomoci ve výši 86 870 Kč dle § 11, odst. 1, písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění do 31. 12. 2024 pro úkony učiněné do tohoto data a ve znění od 1. 1. 2025 pro úkony učiněné od tohoto data. A dále z náhrady hotových výloh ve výši 5 x 300 Kč + 4 x 400 Kč => 3 100 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění do 31. 12. 2024 pro úkony učiněné do tohoto data a ve znění od 1. 1. 2025 pro úkony učiněné od tohoto data Náklady dle § 13, odst. 1, 5 shora citované vyhlášky a § 157 a násl. zákona č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, v platném znění (dále též „z. p.“), s přihlédnutím k sídlu právního zástupce žalobkyně, činí pro cesty na výše uvedená jednání soudu silničním motorovým vozidlem následující částky. Právní zástupce žalobkyně učinil cesty ze sídla [adresa] do sídla soudu vozidlem RZ [SPZ] průměrnou spotřebou 6,4 l/100 km nafty motorové. Podle vyhlášky č. 398/2023 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2024 základní sazba osobních silničních motorových vozidel činila 5,60 Kč za 1 km jízdy a průměrná cena pohonné hmoty 31,70 Kč za 1 litr motorové při spotřebě 6,4 l na 100 km. Právní zástupce žalobkyně takto vykonal cestu k ústním jednáním dne 4. 12. 2024. Za vykonanou jízdu v celkové délce 2 x 42,7 km podle citované vyhlášky základní sazba osobních silničních motorových vozidel činí 5,60 Kč za 1 km jízdy a průměrná cena pohonné hmoty 31,70 Kč za 1 litr nafty motorové při spotřebě 6,4 l na 100 km tak činí (5,60 Kč x 85,4 km = 478,20 Kč) + (5,5 l x 31,70 Kč = 174,30 Kč), tedy 478,20 Kč + 174,30 Kč => 652,50 Kč. Jízdní výdaje silničním motorovým vozidlem za rok 2024 tak činí částku ve výši 652,50 Kč. Podle vyhlášky č. 475/2024 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2025 základní sazba osobních silničních motorových vozidel činila 5,80 Kč za 1 km jízdy a průměrná cena pohonné hmoty 34,70 Kč za 1 litr motorové při spotřebě 6,4 l na 100 km. Právní zástupce žalobkyně takto vykonal cestu k ústním jednáním dne 5. 3. 2025 a 14. 3. 2025. Za vykonanou jízdu v celkové délce 2 x 2 x 42,7 km podle citované vyhlášky základní sazba osobních silničních motorových vozidel činí 5,60 Kč za 1 km jízdy a průměrná cena pohonné hmoty 34,70 Kč za 1 litr nafty motorové při spotřebě 6,4 l na 100 km tak činí (5,80 Kč x 170,80 km = 990,60 Kč) + (10,93 l x 34,70 Kč = 379,30 Kč), tedy 990,60 Kč + 379,30 Kč => 1 370 Kč. Jízdní výdaje silničním motorovým vozidlem za rok 2025 tak činí částku ve výši 1 370 Kč. Náklady dle § 14, odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění do 31. 12. 2024 činí 100 Kč za každou promeškanou půlhodinu a ve znění od 1. 1. 2025 150 Kč za každou promeškanou půlhodinu. Cesta ze sídla kanceláře právního zástupce žalobkyně k soudu je 59 minut, tedy při dvou jízdách k ústnímu jednání dne 4. 12. 2025 je to 4x 100 Kč = 400 Kč a při čtyřech jízdách k jednáním soudu ve dnech 5. 3. 2025 a 14. 3. 2025 tak 8x 150 Kč = 1 200 Kč. Celkem tak 400 Kč + 1 200 Kč = 1 600 Kč. K takto určeným nákladům nadále přistupuje dle § 137, odst. 4 o. s. ř. náhrada za daň z přidané hodnoty 21 % ve výši 19 352 Kč. Celková částka nákladů řízení na straně žalobce tak činí 130 705 Kč po zaokrouhlení. Náhradu nákladů řízení povinen uhradit k rukám právního zástupce žalobkyně (§ 149, odst. 1 o. s. ř.) v zákonné pariční lhůtě (§ 160, odst. 1 o. s. ř.)

61. Podle § 148, odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

62. V souzené věci byl k návrhu žalovaných slyšen svědek [Anonymizováno] [jméno FO], kdy bylo soudu sděleno, že bude třeba vést jeho výslech v jazyce anglickém. Soudem tak byl ve věci ustanoven tlumočník [tituly před jménem] [jméno FO], která však nemohla tlumočnický úkon provést, tudíž byla zproštěna povinnosti provést tlumočnický úkon, kdy k jeho provedení byl usnesením vyhlášeným při jednání soudu dne 5. 3. 2025 ustanoven soudní tlumočník [tituly před jménem] [jméno FO]. Pro úplnost soud uvádí, že za situace, kdy soudní tlumočník [tituly před jménem] [jméno FO] tlumočnický úkon neprovedl, činí částka tlumočného 0 Kč.

63. Ve věci byl tedy slyšen svědek, nejedná se tudíž o situaci zakotvenou v ustanovení § 18 o. s. ř., dle nějž účastníci mají v občanském soudním řízení rovné postavení, mají právo jednat před soudem ve své mateřštině a soud je povinen zajistit jim stejné možnosti k uplatnění jejich práv; účastníku, jehož mateřštinou je jiný než český jazyk, soud ustanoví tlumočníka, jakmile taková potřeba vyjde v řízení najevo, kdy totéž platí, jde-li o ustanovení tlumočníka účastníku, s nímž se nelze dorozumět jinak než některým z komunikačních systémů neslyšících a hluchoslepých osob. Tedy nejedná se o situaci, kdy úhradu nákladů spojených s právem jednat v rodném jazyce nese stát. Zde byly hrazeny náklady na provedení důkazu navrženého žalovanými, kteří nadto byli v řízení neúspěšnými. Jsou tak povinni plnit náklady, které hradil stát a které spočívají v nákladech na tlumočné. V daném případě však nebylo pravomocně rozhodnuto o nákladech státem vydaných, realizovaných na úhradu tlumočného ke dni rozhodnutí soudu. Jak uvádí komentář ASPI k ustanovení § 151 o. s. ř., tak „Soud rozhoduje o náhradě nákladů řízení tak, že rozhodne o náhradě nákladů řízení, co do základu, výši může určit až v písemném vyhotovení rozhodnutí, případně rozhodne o náhradě nákladů řízení v samostatném usnesení dle § 151 odst. 5, lhůta k plnění běží vždy až od právní moci rozhodnutí, jímž byla náhrada nákladů řízení přiznána (i § 171 odst. 3).“. V souzené věci je tak dán předpoklad pro to, aby výši nákladů řízení bylo rozhodnuto v samostatném usnesení. Protože však dle § 151, odst. 1 o. s. ř. bylo nutno rozhodnout o povinnosti účastníků k náhradě nákladů řízení, bylo rozhodnuto, že 1. žalovaný, 2. žalovaný s tím, že plněním jedním z nich zaniká povinnost v té části, v níž bylo plněno, k plnění druhého z nich, jsou povinni uhradit České republice náklady řízení, jejich výše bude určena v samostatném usnesení. Povinnost k plnění byla uložena 1. žalovanému a 2. žalovanému za užití zásad vymezených ve shora citovanému zákonném ustanovení, kdy strana žalovaná byla ve věci neúspěšnou.

Poučení