22 C 244/2021

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Gabrielou Antonií Bartovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 100 000 Kč od 26. 11. 2020 do 7. 9. 2021, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba s návrhem, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci částku 100 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 100 000 Kč od 19. 3. 2021 do zaplacení, se zamítá.

III. Řízení v té části, v níž se žalobce domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku ve výši 100 000 Kč, se zastavuje.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobce podal soudu žalobní návrh, jímž se domáhal uložení žalované povinnosti k úhradě částky 200 000 Kč s následujícími skutkovými tvrzeními. Místně a věcně příslušným soudem k projednání věci je Okresní soud Praha-východ, § 85, § 9 odst. 1 o. s. ř. Dne 28. 1. 2019 byla mezi žalovaným, budoucí prodávající, žalobcem, budoucím kupujícím, uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, dodatek z 27. 12. 2019, kdy smluvní strany přijaly závazek uzavřít mezi sebou a ve stanovené lhůtě, nejpozději do 31. 5. 2020, kupní smlouvu, předmětem převod vlastnického práva k nemovitostem list vlastnictví [číslo] obec a [katastrální uzemí]. Dle ustanovení čl. 2 smlouvy budoucí žalobce složil ve prospěch žalovaného zálohu na kupní cenu 100 000 Kč. Nedošlo k uzavření kupní smlouvy ve stanoveném termínu do 31. 5. 2021, žalobce dle ustanovení čl. 2 smlouvy budoucí odstoupil 18. 11. 2020 od budoucí smlouvy, vyzval žalovanou k vrácení uhrazené zálohy na kupní cenu 100 000 Kč. Požadavek na vrácení zálohy na kupní cenu mimo jiné odpovídá čl. 2 smlouvy. Žalovaná k výzvě žalobce z 18. 11. 2020 na vrácení zálohy z titulu bezdůvodného obohacení neplnila, přestože, pokud by došlo k vrácení zálohy na kupní cenu, další nároky vůči žalované by žalobce zřejmě již neuplatňoval, věc považoval za vyřízenou. Dle čl. 2 smlouvy budoucí sjednaly strany nárok na smluvní pokutu 100 000 Kč. Tuto je povinna uhradit smluvní strana způsobivší neuzavření kupní smlouvy dle smlouvy budoucí. Nemovitost, stavba [adresa], inzerována jako objekt k bydlení. Žalobce projevil zájem, uzavřel smlouvu budoucí, složil zálohu na kupní cenu. Dle smlouvy budoucí se účastníci zavázali k budoucímu převodu vlastnického práva k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví [číslo] obec a [katastrální uzemí], s tím, že způsob využití stavby [adresa] bude„ bydlení“, kdy předmětná stavba byla k okamžiku, kdy mělo dojít nejpozději k uzavření kupní smlouvy, 31. 5. 2021, v katastru evidována jako„ stavba občanského vybavení“. Dle čl. 1 a čl. 1 budoucí smlouvy se žalovaná, budoucí prodávající, zavázala vlastním nákladem, vlastní zodpovědnost, provést skutečné zaměření stavby a rekolaudaci stavby k užívání k bydlení. Zápis stavby [adresa] v katastru nemovitostí„ stavba občanského vybavení“ bránila kvůli vyloučení možnosti financovat kupní cenu hypotečním úvěrem (úvěr pro bydlení) v uzavření kupní smlouvy dle smlouvy budoucí. Jedná se tak o relevantní okolnost způsobující závadu předmětu koupě, za kterou dle žalobce odpovídá žalovaná. Přes veškerou snahu nedošlo budoucím prodávajícím k nápravě závadného stavu. Žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu, čl. 2 smlouvy budoucí, eviduje pohledávku 100 000 Kč, smluvní pokutu, když žalovaná zmařila uzavření smlouvy kupní dle smlouvy budoucí. Žalovaná k výzvě žalobce z 23. 2. 2021 k uhrazení 100 000 Kč z titulu smluvní pokuty neplnila. Od 26. 11. 2020 (odstoupení doručeno 20. 11. 2020 + 3 pracovní dny) je v prodlení s úhradou 100 000 Kč z titulu bezdůvodné obohacení. Dále od 19. 3. 2021 (odstoupení doručeno dne 4. 3. 2021 + 15 dnů) je v prodlení s úhradou 100 000 Kč z titulu smluvní pokuty. Žalobci pro prodlení žalované s úhradou 200 000 Kč vznikl nárok na zákonný úrok z prodlení, repo sazba ČNB platná pro první den kalendářního pololetí, v němž byla žalovaná prvně v prodlení, zvýšené o osm procentních bodů 8,25 % p. a. (ročně). Žalobce se tak domáhá uložené žaloané zaplatit 200 000 Kč, úrok z prodlení v zákonné výši 8,25 % p. a. (ročně) z částky 100 000 Kč od 26. 11. 2020 do zaplacení, z částky 100 000 Kč od 19. 3. 2021 do zaplacení. Žalobci vznikl nárok na náhradu nákladů právního zastoupení. Dne 3. 3. 2021 vypravil k rukám žalované předžalobní upomínku datovanou 23. 2. 2021, předžalobní výzvou, § 142a zákona č. 99/1963, občanský soudní řád, v platném znění.

2. Ještě před jednáním ve věci žalobce učinil zpětvzetí části žalobou uplatněného nároku pro částku 100 000 Kč, kteréžto úhrady se domáhal z titulu bezdůvodného obohacení žalované.

3. Žalovaná tvrdila následující. Dne 7. 9. 2021 uhradila 100 000 Kč, záloha na kupní cenu dle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 28. 1. 2019 v rozhodném znění, což jest součást žalobního nároku uplatňovaného žalobcem. Touto úhradou neuznává žádný ze zbývajících (dílčích) nároků žalobce v řízení uplatněných. Žalovaná žalobní návrh neuznává pro úhradu smluvní pokuty 100 000 Kč, uznává úhradu složené částky 100 000 Kč na kupní cenu, kdy tuto částku uhradila ihned po doručení platebního rozkazu. Částka 100 000 Kč byla složená dle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 28. 1. 2019. Žalobní návrh je předčasný, žalovaná nezavdala příčinu k podání návrhu. Uzavřela s žalobcem 28. 1. 2019 smlouvu o smlouvě budoucí (podpisy stran na smlouvě neověřeny). Součástí smlouvy bylo prohlášení, že žalovaná vlastní nemovitost pozemek parc. č. st. [anonymizováno] o výměře 842 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [adresa], bydlení, stavba stojí na pozemku parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], čl. I, odst. 1.1 smlouvy, žalovaná, budoucí prodávající, se zavázala nechat vypracovat geometrický plán ke skutečnému zaměření domu, součást pozemku [číslo] zaměření dalších vedlejších staveb, skutečné výměry předmětu převodu dle smlouvy a s tím související další úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu nejpozději do 31. 7. 2019, čl. I., odst. 1.7 smlouvy, dále žalovaná, budoucí prodávající, se zavázala vlastním nákladem zajistit veškeré revize nutné pro uvedení domu do užívání, kolaudace, nejpozději do 31. 7. 2019, čl. I, odst. 1.8 smlouvy, žalobce se zavázal složit depozitum vedlejšímu účastníku smlouvy 100 000 Kč, záloha na kupní cenu do tří dnů ode dne podpisu smlouvy, čl. 2, odst. 2.4 smlouvy. V případě odstoupení od smlouvy o budoucí smlouvě kupní se strana, která způsobila neuzavření smlouvy kupní dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zavázala zaplatit smluvní pokutu 100 000 Kč splatnou do 15 dnů od odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě, čl. 2, odst. 2.7 smlouvy. Dále se smluvní strany zavázaly uzavřít budoucí kupní smlouvu nejpozději do 31. 12. 2019, kdy lhůta může být prodloužena (realizováno dodatkem, 27. 12. 2019, do 31. 5. 2020, zhojena dříve vzniklá prodlení ujednání smlouvy), nedojde-li v této lhůtě k uzavření smlouvy, účastníci mají právo od smlouvy jednostranně odstoupit, odst. 2.5 smlouvy. Nesjednána splatnost pro vrácení žalobcem složené zálohy na kupní cenu (odst. 2.8. smlouvy). Ujednání odst. 2.7. smlouvy není ujednáním o smluvní pokutě, úhrada není vázána na porušení smlouvy, ale odstoupení od ní (§ 2048 odst. 1 o. z.), což je neplatné pro rozpor se zákonem. Současně s podpisem smlouvy o smlouvě budoucí byla 28. 1. 2019 na žádost žalobce mezi žalovanou, vlastníkem objektu, žalovaným, nájemcem, uzavřena nájemní smlouva k části nemovitosti k deklarovanému zájmu žalobce o koupi nemovitostí, což bylo důvodem mimořádně nízkého nájmu 3 000 Kč. Nájem byl pro podnikatelské účely, skladování. Žalovaný byl podrobně seznámen se stavem nemovitosti, byl jejím uživatelem, nájemcem. Nájem byl sjednán do 31. 12. 2019, žalobce užíval nemovitost do 17. 1. 2021. Předmětná nemovitost je v obci [obec], stavba [adresa], byla nabízena jako komerční objekt s bytem, nezkolaudovaným. Ujednání v čl. I. odst. 1.7. smlouvy nutno interpretovat jako závazek žalované uvést kolaudační určení stavby a zápisy katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem (žalobce s tímto byl prokazatelně podrobně seznámen), nikoli naopak. Tomu odpovídala i cena 2 300 000 Kč, cena dohodnutá mezi žalovanou jako prodávající a žalobcem jako kupujícím, 2 150 000 Kč, tržní cena nemovitosti dle cenových map a srovnání však činila 4 100 000 Kč. Po dílčích zdrženích, zejména dílčí průtahy v postupu správního orgánu, jednání s žalobcem o konkrétním způsobu řešení věci (navrhoval, že bude nemovitost sám rekonstruovat, zajistí projekt a řešení veškerých správních administrativních záležitostí, spor žalobce a vlastníka sousedního pozemku - opakovaně útěk psa žalobce na sousední pozemek, když žalobce objekt užíval, který s ohledem na tylo spory odmítal podepsat směnnou smlouvou), bylo v souladu se závazkem žalované dle čl. I, odst. 1.7. smlouvy 4. 10. 2019 vydáno kolaudační rozhodnutí čj. [číslo] [spisová značka] (sp. zn. [spisová značka]), vypracován a příslušným stavebním úřadem schválen geometrický plán [číslo]. Kompletně splněno odkazované ujednání smlouvy v polovině prosince 2019, což smluvní strany reflektovaly dodatkem z 27. 12. 2019, kdy s podpisem dodatku žalobci předán nový list vlastnictví a pasport nemovitosti. V rámci navazujících jednání, červenec, srpen 2020, o úpravách smlouvy o smlouvě budoucí (po předchozí odmlce žalobce v jakékoli komunikaci s žalovanou, kdy údajně pro neposkytování podnikatelských úvěrů bankami v pandemickém období žalobce nebyl schopen zajistit finančního poradce) dle tvrzení žalobce v návaznosti na hypoteční financování koupě nemovitosti došlo ke vzniku rozporu mezi účastníky. Situace byla taková, že žalobce odmítl uzavřít kupní smlouvu za sjednaných podmínek, vyžadoval změny uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí (uzavření nové smlouvy), žalovaná, prodávající, měla vynakládat další předem neodsouhlasené výdaje na úpravu nemovitostí, provést opětovnou rekolaudaci v rozporu se smluvními stranami uzavřenou smlouvou o smlouvě budoucí. Zmaření uzavření kupní smlouvy je tak nutno přičítat výlučně žalobci, namísto uzavření kupní smlouvy za sjednaných podmínek trval na renegociaci smluvního vztahu. Údajné odstoupení žalobce od smlouvy dopisem jeho právního zástupce z 18. 11. 2020 nelze považovat za platné právní jednání, § 2002, odst. 1 o. z., v jednáních o uzavření kupní smlouvy, změně podmínek smlouvy o smlouvě budoucí žalobce prokazatelně setrval i po 31. 5. 2020. Dne 25. 8. 2020 žalovaná zaslala žalobci výzvu k uzavření kupní smlouvy, odkaz na předešlou komunikaci účastníků. Žalobce nereagoval, k podpisu smlouvy dne 10. 9. 2020 (nenavrhl další jednání) se bez jakékoli omluvy, vysvětlení, nedostavil. Dopisem z 30. 9. 2020 žalovaná s odkazem na čl. 2 odst. 2.7 smlouvy o smlouvě budoucí uplatnila vůči žalobci právo na zaplacení smluvní pokuty, týmž dopisem započetla na právo žalobce na vrácení částky 100 000 Kč odpovídající žalobcem složené záloze na kupní cenu nemovitosti, kdy tento dopis je dle žalované odstoupením od uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí, dle odkazovaného ujednáním předmětné smlouvy. Tento dopis s dalšími dokumenty žalovaná odeslala žalobci opakovaně doporučenou poštovní zásilkou 1. 12. 2020. S ohledem na uvedené lze zmaření smlouvy přičítat pouze žalobci, jeho požadavek na zaplacení smluvní pokuty je v rozporu s právem, dobrými mravy. Žalovaná nesporuje zánik smlouvy o smlouvě budoucí. Má za to, že se tak nestalo v důsledku dopisu právního zástupce žalobce 18. 11. 2020, označeném„ odstoupení", následně dopis žalobce z 23. 2. 2023„ výpověď“, ale dopisem žalované z 30. 9. 2020. Žalovaná projevila ochotu uhradit 100 000 Kč pro smírné řešení vzniklého sporu, dojde-li tím k narovnání sporných práv a povinností, žalobce toto ve vzájemné komunikaci právních zástupců zcela odmítl, na uplatněných všech tvrzených nároků v plné výši setrval. V tomto kontextu se jeví nepravdivé a účelové tvrzení žalobce, že došlo-li by k vrácení zálohy na kupní cenu, další nároky vůči žalované by žalobce zřejmě neuplatňoval, věc považoval za vyřízenou. Žalobce zamlčel podstatné okolnosti jednání účastníků o uzavření smlouvy a zániku, resp. zrušení. Žalovaná uznává oprávněnost požadavku žalobce na vrácení složené zálohy na kupní ceny, a to i s ohledem k nevhodné formulaci smlouvy o smlouvě budoucí ohledně smluvní pokuty. I pokud by toto ujednání bylo platným, nemůže se žalobce domáhat zaplacení smluvní pokuty s ohledem k tomu, že prvé uplatnění tohoto nároku vzešlo od žalované. Nebyla sjednána splatnost předmětného nároku, žalobce prostřednictvím právního zástupce úhradu této částky fakticky odmítl, vzájemné vypořádání účastníků vázal na úhradu všech jím uplatněných nároků. Žalovanému nenáleží právo na náhradu zákonných úroků z prodlení, žalobce zmařil jednání účastníků o mimosoudním vypořádání, odmítl zaplacení 100 000 Kč, což byla žalovaná ochotna uhradit. Přes částečný úspěch žalobce ve věci žalovaná navrhuje aplikaci § 143 o. s. ř.

4. Skutková zjištění:

5. Dne 7. 9. 2021 byla z účtu č. [bankovní účet] vedeného ke jménu žalované na účet č. [bankovní účet] poukázána částka ve výši 100 000 Kč s poznámkou„ záloha na kupní cenu“. (potvrzení o provedení platby na čl. 29 spisu)

6. Dne 28. 1. 2019 žalobce jakožto budoucí kupující a žalovaná jakožto budoucí prodávající uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem bylo ujednání o uzavření kupní smlouvy k nemovitosti, pozemek parc. č. st. [anonymizováno] o výměře [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [adresa], bydlení, v obci a [katastrální uzemí]. Dle čl. I, bod 1.7 smlouvy se žalovaná jakožto budoucí prodávající zavázala nechat vypracovat geometrický plán ke skutečnému zaměření domu, který je součástí pozemku [číslo] zaměření dalších vedlejších staveb, skutečné výměry předmětu převodu dle smlouvy a s tím související další úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu nejpozději do 31. 7. 2019. Dle čl. I., bod 1.8 smlouvy se žalovaná, budoucí prodávající, zavázala vlastním nákladem zajistit veškeré revize nutné pro uvedení domu do užívání, kolaudace, nejpozději do 31. 7. 2019, čl. II, bod 2.4 smlouvy, žalobce se zavázal složit depozitum vedlejšímu účastníku smlouvy 100 000 Kč, záloha na kupní cenu do tří dnů ode dne podpisu smlouvy. V případě odstoupení od smlouvy o budoucí smlouvě kupní se strana, která způsobila neuzavření smlouvy kupní dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zavázala zaplatit smluvní pokutu 100 000 Kč splatnou do 15 dnů od odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě, čl. II, bod. 2.7 smlouvy. Dle čl. II, bod 2.8 nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodu na straně prodávající a nedojde-li k dohodě o prodloužení termínu smlouvy, bude část kupní ceny na depozitním účtu 100 000 Kč vrácena budoucímu kupujícími. Dne 27. 12. 2019 byl sepsán dodatek [číslo] ke Smlouvě o smlouvě budoucí s tím, že účastníci souhlasí s prodloužením termínu podpisu kuní smlouvy nejpozději do 31. 5. 2020 (smlouva o smlouvě budoucí + plná moc + dodatek na čl. 8 – 12 /66 72, 73, 74/ spisu)

7. Pod nabídkou [číslo] byl na portálu [webová adresa] nabízen Komerční objekt s bytem [adresa], [obec], 2 300 000 Kč za nemovitost. Nemovitost byla nabízena jako komerční objekt k prodeji, osobní vlastnictví , 470 m2, [obec] – [obec], plynovod, elektřina 230V, 380V, studna, septik, cihlová budova, topení ústřední elektrické, třída G mimořádně nehospodárná. Dále bylo uvedeno, že je zprostředkován prodej komerčního objektu s dosud nezkolaudovaným bytem [adresa]. Stavba je v katastru nemovitostí vedena jako objekt k bydlení, zastavěná plocha pozemku 470 m2. Ve spodním podlaží se nacházejí komerční prostory, kde dříve byla provozována restaurace (sál, výčep, kuchyně, technické zázemí a místnosti), nyní sklad. V pravé části budovy je samostatný sál se samostatným vchodem, může být využit samostatně. V horním podlaží je rekonstruovaný byt o ploše 120 m2, terasa 60 m2. Vytápění ústřední, elektrický kotel. Spodní podlaží vytopeno akumulačními kamny, sál kamna na pevná paliva. Odpad sveden do jímky, voda z vlastní studny, přípojka plynu na budově. Budova v centru obce u hlavní komunikace, dopravní spojení autobus. Výhodná investice s podnikatelským záměrem. Ve vztahu k této nabídce byla stranami vedena elektronická komunikace. (nabídky [webová adresa] na čl. 86 – 111 spisu, elektronická sdělení + smlouva o smlouvě budoucí – změnový mód na čl. 112 – 117, 118 – 125 spisu)

8. Žalobce jakožto nájemce a žalovaná jakožto pronajímatel uzavřeli nájemní smlouvu dne 28. 1. 2019, jejímž předmětem byl pozemek st. p. [anonymizováno], o výměře [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [adresa], bydlení, obec a [katastrální uzemí], zapsáno na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha, nájemné 3 000 Kč (nájemní smlouva na čl. 59 – 63 spisu, plná moc na čl. 64 spisu)

9. Byl proveden Návrh úprav modernizace a přístavby PVS [obec], přístavba = přeměna suchých WC za mokrá. Datace není uvedena. (návrh úprav, modernizace a přístavby PVS [anonymizováno] na čl. 65 spisu)

10. Dne 4. 10. 2019 [stát. instituce] vydal Ověření zjednodušené dokumentace adresované ke jménu žalované, kdy ověřil zjednodušenou dokumentaci (pasport) stavby, Objekt (občanská vybavenost) [adresa] v [obec], [obec], [adresa], na pozemku st. p. [anonymizováno], st. p. [anonymizováno], [katastrální uzemí], vlastník [celé jméno žalované] (ověření zjednodušené dokumentace na čl. 42 spisu)

11. Dne 4. 10. 2019 vydal [stát. instituce] sdělení jako příslušný stavební úřad, kdy dne 26. 7. 2019 byl podán záměr dělení pozemků [jméno] [jméno], [celé jméno žalované], k. ú. [obec], kdy pro dělení pozemků st. p. [anonymizována dvě slova], parc. [číslo] z důvodu uvedení do souladu se skutečným stavem není třeba stanovit podmínky, je schválen záměr a souhlaseno s dělením pozemku parc. [číslo] zast. pl., na pozemky parc. [číslo] zast. parc., [číslo] zast. pl., parc. [číslo] zahrada, pozemku parc. [číslo] zast. pl., na pozemku parc. [číslo] zast. pl., parc. [číslo] zahrada, pozemku [číslo] ost. pl. na pozemky parc. [číslo] ost. pl., parc. č. [anonymizováno], zahrada dle geometrického plánu [číslo] (sdělení na čl. 43 – 44 spisu, geometrický plán, výkaz dosavadního a nového stavu údajů v katastru nemovitostí, seznam souřadnic, mapa pozemku na čl. 45, 46, 47, 48 spisu 12. Jako vlastník pozemku [číslo] o výměře [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [adresa], obč. vyb., pozemku st. [anonymizováno] o výměře 8 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [adresa], obč. vyb. byla dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 1. 7. 2020 žalovaná. Jako vlastník pozemku [číslo] o výměře 842 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [adresa], bydlení byla dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 13. 9. 2018 žalovaná. (výpis z katastru nemovitostí na čl. 49 – 50, 51 – 52 spisu)

13. Dne 8. 7. 2020 byla zasílána finančním poradcem žalobce smlouva o budoucí kupní smlouvě. (elektronický dokument na čl. 130 spisu)

14. Žalovaná adresovala žalobci dopis datovaný dne 25. 8. 2020 s tím, že dne 27. 7. 2020 bylo zasláno v zastoupení vyjádření ke stavu prodeje nemovitosti na listu vlastnictví [číslo] [obec]. Dne 5. 8. 2020 byla zaslána informace o zastupování panem [příjmení], dosud však nebylo doručeno vyjádření. Smlouva o smlouvě budoucí byla prodloužena Dodatkem [číslo] ze dne 31. 5. 2020 z důvodu zajištění financování kupní ceny. Aby bylo dostáno závazkům ze smlouvy smlouvě budoucí kupní, je činěna výzva k podpisu smlouvy 10. 9. 2020, kdy znění kupní smlouvy je součástí smlouvy budoucí. (dopis, dodejka na čl. 75 /83/, 76 – 77 spisu)

15. Dne 10. 9. 2020 byl sepsán záznam v advokátní kanceláři JUDr. [jméno] [příjmení] za účasti jmenované advokátky, [jméno] [příjmení], žalované. Bylo uvedeno, že 10. 9. 2020 v 15.00 hodin byla objednána žalovaná k podpisu kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem na listu vlastnictví [číslo] obec a k. ú. [anonymizováno]. Kupující [celé jméno žalobce] se k podpisu kupní smlouvy nedostavil dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 28. 1. 2019 a dodatku k této ze dne 27. 12. 2019, ač byl dle uvedených smluv budoucí kupující vyzván k podpisu kupní smlouvy doporučeným dopisem ze dne 25. 8. 2020 (záznam na čl. 78 /84/ spisu)

16. Žalovaná adresovala žalobci dopis datovaný dne 30. 9. 2020 s tím, že nereagoval na výzvu k podpisu kupní smlouvy, odesláno 25. 8. 2020, nedostavil se 10. 9. 2020 k podpisu kupní smlouvy. Tímto nedostál závazkům ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 28. 1. 2019. Dle čl. 2 této smlouvy v případě odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní se zavazuje strana, která způsobila neuzavření smlouvy kupní dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní zaplatit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč splatná nejpozději do 15. dne, kdy dojde k odstoupení od smlouvy budoucí. Tedy vznikl straně prodávající nárok na smluvní pokutu 100 000 Kč, na jejíž úhradu započítává částku 100 000 Kč složenou při podpisu smlouvy budoucí kupní jako část kupní ceny. (dopis na čl. 79 /85/ spisu)

17. Žalobce žalované adresoval listinu označenou„ Odstoupení, výzva ke splnění povinnosti“ ze dne 18. 11. 2020. V této uvedl, že dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 28. 1. 2019 byl sjednán závazek uzavřít kupní smlouvu, předmět této nemovitosti na listu vlastnictví [číslo] v obci a k. ú. [obec] Lhůta k uzavření smlouvy uplynula marně, je tak od smlouvy uzavřené dne 28. 2019 ve znění dodatku 27. 12. 2019 odstoupeno dle čl. 2 smlouvy budoucí. Současně zaniká nájemní vztah založený nájemní smlouvou. Protože byla uhrazena záloha na kupní cenu 100 000 Kč, je činěna výzva k úhradě této na označený účet do tří pracovních dnů od doručení přípisu. Uvedl, že strany se zavázaly převést vlastnické právo k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví [číslo] obec a k. ú. [obec] se způsobem využití stavby [adresa]„ bydlení“, přičemž předmětná stavba je v katastru nemovitostí vedena jako„ stavba občanského vybavení“. Tato skutečnost brání uzavření kupní smlouvy dle smlouvy smlouvě budoucí kupní, což jest závada předmětu koupě, za níž odpovídá budoucí kupující. Zároveň nechť je uhrazena částka bezdůvodného obohacení 100 000 Kč (odstoupení na čl. 126 – 127 spisu, sledování zásilek na čl. 15 spisu)

18. Dopisem označeným jménem žalované, datovaným dne 23. 11. 2020, adresovaným ke jménu právního zástupce žalobce, je sděleno, že bylo doručeno odstoupení od smlouvy s výzvou k vrácení části kupní ceny, kdy je vyjádření nesouhlas s odůvodněním. Do 7 pracovních dnů bude reagováno. V dopisu ze dne 28. 11. 2020 učiněným v reakci na dopis ze dne 18. 11. 2020 je sděleno následující. V lednu 2019 byla podepsána smlouva o smlouvě budoucí a nájemní, nemovitosti na listu vlastnictví [číslo] [obec]. Nabízeny byly prostřednictvím realitní kanceláře [anonymizováno] [příjmení] [příjmení], komerční nemovitost, nezkolaudovaný byt, 2 300 000 Kč. Při rezervaci byla poskytnuta sleva 150 000 Kč z důvodu budoucí kolaudace bytu. Byla pronajata část nemovitosti k podnikatelským účelům za minimální částku 3 000 Kč. Dle smlouvy bylo učiněno seznámení se stavem nemovitosti. V čl. 1 je závazek uvést nemovitost do stavu odpovídajícího skutečnosti. Po podpisu smluv byly činěny úkony - stavební úřad, geometrický plán, pasport, směnná smlouva, stavební úřad, projektant. V červnu všechny podklady k nemovitosti byly předány finančnímu poradci budoucího kupujícího k financování kupní ceny. U směnné smlouvy došlo ke komplikaci s vlastníkem vedlejší nemovitosti, spor s budoucím kupujícím, zápis realizován až 12/ 2019, budoucí kupující informován. Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla prodloužena do 31. 5. 2020 k žádosti budoucího kupujícího z důvodu zajištění financování kupní ceny. Ani přes výzvy k sdělení situace ohledně financování nebylo ničeho sděleno. V červnu byly k žádosti investičního poradce tomuto doručeny veškeré podklady. V červenci 2019 odeslána smlouva o smlouvě budoucí s návrhem úprav, odesláno zpět s připomínkami. V srpnu 2020 urgence sdělení o stavu financování, odkaz na finančního poradce. Ani k 25. 8. 2020 nebylo sděleno k tomuto ničeho, výzva k podpisu smlouvy. Dne 10. 9. 2020 v advokátní kanceláři advokáta, který sepsal smlouvu o budoucí kupní smlouvě, byl učiněn záznam o přítomnosti budoucí prodávající, k sepisu kupní smlouvy nedošlo, budoucí kupující nereagoval. Straně prodávající tak vznikl nárok na smluvní pokutu 100 000 Kč, čl. 2 smlouvy budoucí. Na tuto byla započtena částka 100 000 Kč uhrazena po podpisu smlouvy. Oznámení o zápočtu bylo odesláno. O stavu nemovitosti budoucí kupující věděl, připomínky nevznesl, změna stavu proběhla na konci roku 2019, budoucí kupující žádal o prodloužení lhůty, poté přestal reagovat, tímto vznikla finanční ztráta. (sdělení na čl. 39 spisu, dopis na čl. 40 – 41 spisu)

19. Dopisem ze dne 23. 2. 2021 adresoval žalobce žalované dopis označený„ Odpověď, předžalobní upomínka“, kdy uvedl, že není sporným ukončení smlouvy budoucí kupní ze dne 28. 1. 2019 ve znění dodatku z 27. 12. 2019, považuje tak ukončení smlouvy výpovědí doručené dne 20. 11. 2020 za nesporné. S vysvětlením k vrácení zálohy 100 000 Kč nesouhlasí, tvrzení ohledně plnění ze smlouvy o smlouvě budoucí považuje za účelové. Částka 100 000 Kč bezdůvodného obohacení stále nebyla uhrazena, čl. 2 smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Z čl. 2 této smlouvy vyplývá nárok na plnění smluvní pokuty 100 000 Kč Smluvní strany se zavázaly ve smlouvě budoucí převést vlastnické právo k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví [číslo] obec a [katastrální uzemí], způsob využití stavby [adresa] kolaudované jako„ bydlení“, přičemž tato stavba byla a je stále v katastru nemovitostí vadně evidována jako„ stavba občanského vybavení“. Tato skutečnost bránila uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o smlouvě budoucí, jedná se o relevantní okolnosti způsobující závadu předmětu koupě, za což odpovídá budoucí prodávající. Takto je tedy evidována další pohledávka z titulu smluvní pokuty, čl. 2 smlouvy budoucí. Nechť je tak uhrazeno 200 000 Kč do 15 dnů od doručení přípisu na účet č. [bankovní účet]. Podáno k poštovní přepravě 3. 3. 2021, dodáno 4. 3. 2021 (odpověď, předžalobní upomínka + sledování zásilek na čl. 13 /128 – 129/, 14 spisu)

20. Právní zástupci žalobce, žalované vedli elektronickou komunikaci ve dnech 22. 3. 2021, 23. 3. 2021. Právní zástupce žalované adresoval právnímu zástupci žalobce reakci na dopis ze dne 23. 2. 2021. Právní zástupce žalobce uvedl, že tvrzení protistrany jsou zavádějící a účelová. Argumentaci žalobce ponechává případnému soudnímu sporu, nicméně k výzvě a odmítnutí 10. 9. 2021 nedošlo a ani dojít nemohlo, nebyly splněny podmínky pro uzavření smlouvy ze strany budoucí prodávající, a to požadovaná změna způsobu využití stavby na bydlení. Ustanovení čl. 1 s ohledem na znění smlouvy a vložené smlouvy kupní jsou budoucí prodávající interpretovány nesprávně. Návrh dohody byl jednán, návrh na vrácení částky 100 000 Kč není však dostačující, dojde-li k navýšení plnění na 200 000 Kč, vzdá se budoucí kupující dalších nároků (škoda, příslušenství – úroky, náklady uplatnění pohledávky). Převod vlastnického práva k nemovitosti [obec] svědčí o dispozici budoucí prodávající finančními prostředky k vyrovnání. Vytváří se prostor pro řešení věci odpůrčí žalobou, kterou je budoucí kupující připraven podat vůči kupujícím manželů [příjmení]. K tomuto právní zástupce žalované sdělil, že s požadavkem na úhradu částky 200 000 Kč tato nesouhlasí, považuje jej za neoprávněný. Budoucí kupující byl pasivní a nečinný, blokoval uzavření kupní smlouvy budoucí, poté její uzavření zmařil ke škodě budoucí prodávající. Tvrzení, že k neuzavření smlouvy došlo pro neplnění blíže nespecifikovaných podmínek je nepodložené, ale budoucí kupující neplnil povinnost součinnosti ve formě náležité notifikace, ale také povinnost prevenční. Interpretaci čl. 1 smlouvy je budoucí prodávající připravena stejně jako další sporné otázky ponechat soudnímu vyřízení věci. (elektronická komunikace na čl. 53 – 56 spisu)

21. Právní zástupce žalované adresoval právnímu zástupci žalobce dopis ze dne 22. 3. 2021, reakce na dopis ze dne 23. 2. 2021. Uvedl, že odmítá ukončení smlouvy právním jednáním označeným jako„ výpověď“ v dopisu ze dne 23. 2. 2021,„ odstoupení“ v dopisu ze dne 18. 1. 2019 jako nesporné. Důvodem tohoto postupu bylo patrně marné uplynutí lhůty k uzavření smlouvy 31. 5. 2020, čl. II., odst. 2.5 smlouvy budoucí ze dne 28. 1. 2019 ve znění pozdějšího dodatku ze dne 27. 12. 2019. Ještě v srpnu 2020 o kupní smlouvě bylo jednáno dle budoucí kupní smlouvy, což se podává z e-mailové komunikace, na smlouvě setrval, z jím vymezeného důvodu nebyl oprávněn odstoupit. Co se týká zápisu domu [adresa] v katastru nemovitostí coby„ stavby občanské vybavenosti“, je opakovaně odkázáno ustanovení čl. 1 smlouvy o smlouvě budoucí, dle nějž byla povinnost zajistit (!), aby zápis dotčených nemovitostí v katastru nemovitostí odpovídal skutečnosti. Totožné jednání tak nemůže být platně považováno za porušení smlouvy. Naopak, byla to protistrana, která prokazatelně odmítla 10. 9. 2021 budoucí smlouvu kupní uzavřít, ač byla k tomu písemně vyzvána, přestala, nadto v hrubém rozporu s čl. II, odst. 2.5 smlouvy o smlouvě budoucí, poskytovat ke zdárnému uzavření budoucí smlouvy jakoukoliv součinnost, ukončila jakoukoliv komunikaci. Způsobila tak neuzavření budoucí smlouvy kupní, není oprávněna požadovat zaplacení smluvní pokuty s odkazem na čl. II., bod 2.7 smlouvy o smlouvě budoucí, v rovině hmotného práva je tento požadavek neoprávněný, nemravný. Pro vyřešení sporu je navržena kompromisní dohoda o narovnání, uhrazena bude částka 100 000 Kč odpovídající částce složené budoucím kupujícím dle čl. II, odst. 2.4 smlouvy o smlouvě budoucí, kdy podmínkou pro její úhradu je dohoda o narovnání, jíž budou veškerá práva prohlášena za vypořádaná, návrh dohody bude obratem doložen. (dopis na čl. 80 – 81 spisu, dodejka na čl. 82 spisu)

22. Dále žalobce navrhl provedení účastnického výslechu svého, žalovaná slyšení [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], účastnický výslech žalované. Za situace, kdy skutkový děj lze postavit najisto z listinných důkazů, nebylo k provedení slyšení jmenovaných přistoupeno pro nadbytečnost. Z tohoto důvodu také nebylo přistoupeno k poskytnutí lhůty k označení důkazů, tedy provedení dalších důkazů stran. K tomuto soud konstatuje, že za rozhodné povazuje důkazy, jimiž je smlouva o budoucí kupní smlouvě, výpisy z katastru nemovitostí, listinu žalobce adresovanou žalované ze dne 18. 11. 2020, listiny vydané správním orgánem.

23. Skutkový děj:

24. Dne 7. 9. 2021 byla z účtu č. [bankovní účet] vedeného ke jménu žalované na účet č. [bankovní účet] poukázána částka ve výši 100 000 Kč„ záloha na kupní cenu“. Touto platbou žalovaná plnila částku 100 000 Kč složenou žalobcem jakožto zálohu na kupní cenu. Tato skutečnost byla mezi účastníky řízení mimo spor.

25. Nesporným taktéž bylo, že účastníci řízení dne 28. 1. 2019, žalobce jakožto budoucí kupující, žalovaná jakožto budoucí prodávající, uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí, dle níž měla být uzavřena kupní smlouva k nemovitosti, pozemku parc. č. st. [anonymizováno] o výměře [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [adresa], bydlení, v obci a [katastrální uzemí]. Pro souzenou věc je z hlediska skutkového děje podstatným, že žalobce se zavázal uhradit částku 100 000 Kč jakožto zálohu na kupní cenu. Tato částka byla uhrazena, toto bylo taktéž mimo spor. Nadále je podstatným ujednání, dle nějž pro případ odstoupení od smlouvy strana, která způsobila neuzavření smlouvy kupní dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě, je povinna uhradit smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč. Žalovaná se smlouvou o smlouvě budoucí kupní zavázala nechat vypracovat geometrický plán ke skutečnému zaměření domu, součást pozemku [číslo] zaměření dalších vedlejších staveb, skutečné výměry předmětu převodu dle smlouvy a tím související další úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu, vlastním nákladem zajistit veškeré revize nutné pro uvedení domu do užívání, kolaudace, a to nejpozději do 31. 7. 2019. S ohledem ke skutkovým tvrzením žalobce, důvodu, který vymezil jako důvod, pro který nemá vůli nadále setrvávat ve smluvním vztahu a který vymezuje jako porušení povinností žalovanou, soud za rozhodné považuje ujednání, kdy žalovaná se zavázala provést„ úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu“.

26. Ve smlouvě budoucí kupní je nemovitosti [adresa] označena jako stavba určená k „ bydlení“. Stejně je tato nemovitost označená v inzertní nabídce [číslo] [webová adresa]. Strany sporu dne 28. 1. 2019 uzavřely i nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek st. p. [anonymizováno], součástí je stavba [adresa], bydlení, obec a [katastrální uzemí], list vlastnictví [číslo] Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha, nájemné činilo 3 000 Kč. Tedy i v nájemní smlouvě je nemovitost označená jako určená k „ bydlení“.

27. Z hlediska porušení povinností žalovanou ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní, které žalobce vymezil jako důvod, pro který nemá již vůli nadále setrvávat ve smluvním vztahu s žalovanou, je rozhodným ustanovení čl. I., bod 1.7, dle nějž se žalovaná zavázala nechat vypracovat geometrický plán ke skutečnému zaměření domu, který je součástí pozemku parc. [číslo] zaměření dalších vedlejších staveb, zaměření skutečné výměry předmětu převodu dle této smlouvy a s tím související další úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu nejpozději do 31. 7. 2019. Ve vztahu k tomuto ujednání jsou hodnoceny důkazy, jimiž jsou rozhodnutí [stát. instituce] ze dne 4. 10. 2019, který jakožto příslušný stavební úřad vydal sdělení k záměru dělení pozemků v k. ú. [obec], st. p. [anonymizována dvě slova], parc. [číslo] s tím, že z důvodu uvedení do souladu se skutečným stavem není třeba stanovit podmínky, je schválen záměr a souhlaseno s dělením pozemku parc. [číslo] zast. pl., na pozemky parc. [číslo] zast. parc., [číslo] zast. pl., parc. [číslo] zahrada, pozemku parc. [číslo] zast. pl., na pozemku parc. [číslo] zast. pl., parc. [číslo] zahrada, pozemku [číslo] ost. pl. na pozemky parc. [číslo] ost. pl., parc. [číslo] zahrada dle geometrického plánu [číslo]. A dále z téhož dne Ověření zjednodušené dokumentace, kdy ověřil zjednodušenou dokumentaci (pasport) stavby [adresa] [obec], dle nějž správně je objekt zapsán jako„ občanská vybavenost“. Z uvedených rozhodnutí, která jsou v časové návaznosti na datum uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, je zřejmé, že žalovaná počala činit úkony, k nimž se zavázala v čl. I. bod 1.7 smlouvy. Žalovaná nechala vypracovat geometrický plán k dělení pozemků, učinila příslušná podání správním orgánům. V návaznosti na jednání žalované tak došlo k zápisu stavby v souladu s právním stavem. K tomuto je nutno hodnotit listiny, jimiž jsou výpisy z katastru nemovitostí. V době před uzavřením smlouvy byla nemovitost vedena jako„ bydlení“, což se podává z výpisu z katastru nemovitostí z 13. 9. 2018. Tedy před uzavřením smlouvy byla nemovitost vedena jako určená k bydlení, což nebylo v souladu s právním stavem, kdy toto se podává i z inzerce, jíž byla nemovitost nabízena k prodeji. Zde se výslovně uvádí, že v nemovitosti se nachází nezkolaudovaný byt. Byla-li tedy nemovitost vedena jako určená k bydlení v době uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, nebyla vedena v souladu s právním stavem. V ujednání v čl. I, bod 1.7 smlouvy se žalovaná zavázala provést takové úkony, které povedou k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu. Z rozhodnutí [stát. instituce] vyplývá, že takovéto úkony činila, když tímto správním orgánem bylo určeno, že daný objekt není objektem určeným k bydlení, nýbrž„ stavbou občanské vybavenosti“, kdy v souladu s touto listinou je nadále výpis z katastru nemovitostí ze dne 1. 7. 2020, z nějž se podává, že došlo k zápisu dle právního stavu, když nadále byla nemovitost vedena jako stavba občanské vybavenosti. K tomuto je nadále nutno odkázat listiny, jimiž je korespondence vedená žalovanou, která na tuto skutečnost opakovaně poukazovala. Pokud žalobce tvrdil, že žalovaná se zavázala převést vlastnické právo k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví [číslo] obec a k. ú. [obec] se způsobem využití stavby [adresa] jako určené k bydlení, přičemž předmětná stavba je v katastru nemovitostí vedena jako stavba občanského vybavení, tak v řízení bylo postaveno najisto, že toto tvrzení žalobce není pravdivým. Zejména listiny, jíž jsou výpisy z katastru nemovitostí, dokládají, že takto stavba byla vedena v době před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní, domáhal-li se žalobce smluvním ujednáním změny zápisu stavu v katastru nemovitostí, nemohlo se jednat o změnu zápisu tak, že stavba bude vedena jako určená k bydlení, když takto již vedena byla. Pokud mělo dojít ke změně zápisu v katastru nemovitostí, je zřejmým, že zápis musel být změněn, tedy být uveden jinak nežli„ bydlení“, a k tomuto došlo. Žalovaná se tak nemohla zavázat k změně zápisu na zápis shodného znění. Zavázala-li se k realizaci změny zápisu, muselo se tudíž jednat o zápis jiný, a toto bylo realizováno. Protože stavba nebyla kolaudována jako bydlení, žalovaná řádně plnila, když zcela v souladu se smluvním ujednáním„ úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu“ provedla a správně byl zapsán stav„ stavba občanské vybavenosti“.

28. Právní hodnocení:

29. Předmětem sporu bylo plnění ve výši 200 000 Kč, a to ze dvou různých právních titulů, z titulu bezdůvodného obohacení ve výši 100 000 Kč, z titulu smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč.

30. Co se týká bezdůvodného obohacení, k čemuž soud pro úplnost odkazuje ustanovení § 2991 o. z., tak v této části žalobce vzal žalobní návrh v plném rozsahu zpět. Soudem tak bylo postupováno dle § 96, odst. 1, 2, 3, 4 o. s. ř. a bylo rozhodnuto, že řízení se v té části, v níž žalobce se domáhal uložení žalované povinnosti k úhradě částky 100 000 Kč, zastavuje. Mezi účastníky řízení bylo mimo spor, že již nemají vůli setrvávat ve smluvním vztahu ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Za této situace je tak žalovaná povinna plnit v režimu § 2993 o. z. Protože žalovaná byla v prodlení do 7. 9. 2021, bylo jí uloženo plnit úrok z prodlení z částky 100 000 Kč od 26. 11. 2020 do shora uvedeného data. Takto je žalovaná povinna plnit dle §§ 1968, 1970 o. z. a ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění byla určena dle § 160, odst. 1 o. s. ř., když z obsahu spisu se nepodává žádná skutečnost zakládající úvahu o delší lhůtě k plnění či plnění ve splátkách.

31. Nadále tak bylo předmětem sporu plnění ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím z titulu smluvní pokuty.

32. Dle § 2048, odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění, o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

33. Plnění v režimu § 2048 o. z., tedy úhradu smluvní pokuty, může věřitel požadovat bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda, přičemž musí být prokázáno, že strany právního jednání ujednaly pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu, kdy musí být určena její výše nebo způsob, jak se její výše určí. Smluvní pokutou je utvrzeno splnění povinnosti založené smlouvou, má akcesorickou povahu, když vzniká v návaznosti na hlavní závazek a zaniká splněním utvrzené (zajišťované) povinnosti. Ujednání o smluvní pokutě založí podmíněný závazek smluvní strany poskytnout sjednané plnění (většinou peněžní, může být ale sjednáno i jiné plnění). Pohledávka smluvní pokuty nastupuje po splnění odkládací podmínky - porušení smluvené povinnosti. Podmínkou určitosti ujednání o smluvní pokutě je určení povinnosti, na jejíž porušení je smluvní pokuta vázána.

34. Soud cituje rozhodnutí NS ČR vydané ve věci sp. zn. 23 Cdo 1192/2019:„ Ujednání stran, které vznik práva na smluvní pokutu váže kromě porušení právní povinnosti na další právní skutečnost … v tomto případě odstoupení od smlouvy věřitelem pro porušení povinnosti dlužníkem, není zakázáno,.. je.. přípustné. Zároveň … takové ujednání nevybočuje ani z limitů definičního vymezení smluvní pokuty, jak vyplývají z § 2048 o. z., nejde … o ujednání inominátní. Možnost takového ujednání nevylučuje ani právní úprava odstoupení od smlouvy (§ 2001 a násl. o. z.). Účelem takového ujednání může být sankcionovat stranu, která by svým jednáním nebo opomenutím porušila smlouvu takovým způsobem, který by odůvodnil právo druhé smluvní strany od smlouvy odstoupit, přičemž samotné odstoupení od smlouvy by nepředstavovalo dostatečnou sankci pro porušivší stranu. Smluvní pokuta. plní i svou základní funkci kompenzační,.. nahrazuje předpokládanou škodu. Zároveň takové smluvní ujednání dává oprávněné straně možnost nevyužít svého práva vůči smluvní straně, která porušila smlouvu, smluvní vztah ukončit odstoupením od smlouvy a dále pokračovat ve smluvním vztahu bez sankcionování porušivší smluvní strany. Závěr dosavadní judikatury o neplatnosti právního jednání, dosud dovozované dokonce jako neplatnosti absolutní, nesleduje.. ochranu povinné strany. Oproti situaci, kdy by právo na smluvní pokutu vzniklo vždy bez dalšího již porušením, mají zde strany smluvní dohodou vytvořen prostor … aby smluvní pokuta po porušení povinnosti dlužníkem zatím aktivována nebyla a dlužník mohl svůj dluh splnit ještě předtím, než věřitel případně od smlouvy odstoupí. Ochranný účel případné neplatnosti právního jednání svědčí v řešené otázce, tedy naopak pro opačný závěr, než při výkladu předchozí úpravy soukromého práva zastávala judikatura dříve. Nelze.. setrvávat na dosavadních závěrech o absolutní neplatnosti takového právního jednání. Ujednání, které je pro povinnou stranu výhodnější, by bylo v takových případech zakázáno a strany by byly nuceny sjednávat ujednání automatické, méně výhodné. ………... je.. třeba zásadně odlišit situaci, kdy podle ujednání stran má smluvní pokutu zaplatit dlužník, odstoupí-li tento dlužník od smlouvy, od situace, kdy podle dohody stran právo na smluvní pokutu vznikne, poruší-li dlužník povinnost a současně věřitel odstoupí od smlouvy. V nyní projednávané věci (tedy ve druhém případě) nejde o sjednání smluvní pokuty pro případ výkonu práva (jako v prvním případě). Není postihována strana, která odstupuje od smlouvy, nejde tedy o sankcionování výkonu práva. Stranám …nebrání, aby si ujednaly vznik práva na smluvní pokutu jen ve vazbě na porušení povinnosti a současně (samostatně) předpoklady pro odstoupení od smlouvy, přičemž právo na smluvní pokutu nebude s odstoupením věřitele nijak svázáno. Pro současný závěr dovolacího soudu v projednávané věci je však podstatné, že stejně tak zákon nezakazuje, aby strany vznik práva na zaplacení smluvní pokuty kromě porušení povinnosti dlužníkem vázaly i na odstoupení od smlouvy věřitelem. Případně, aby vznik práva na smluvní pokutu vázaly jen na porušení povinnosti dlužníkem a na odstoupení od smlouvy věřitelem vázaly jen její splatnost. Kriticky se k závěrům o absolutní neplatnosti takových ujednání či přímo k dovozované nemožnosti sjednat smluvní pokutu "jako podmíněnou" a nemožnosti "vázat smluvní pokutu kumulativně na porušení povinnosti a odstoupení" v literatuře vyjadřují i mnozí autoři, např. (abecedně řazeno) Barabáš, Bříza, Čech, Dohnal, Horák, Starha nebo Šilhán (viz BARABÁŠ, I. Smluvní pokuta v kontextu podnikových transakcí. In: Vsehrd.cz (online). Dostupné z: https://www.vsehrd.cz; BŘÍZA, P., HORÁK, P. Komentář k § 2048. In: PETROV, J., VÝTISK, M., BERAN, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 2074; DOHNAL, J. Obrácené odstupné jako smluvní pokuta. Právní rozhledy. 2011, č. 16, s. 592-594; ČECH, P. Judikatura ke smluvní pokutě. In: Vsehrd.cz (online). Dostupné z: https://www.vsehrd.cz; STARHA, Š. Smluvní pokuta v novém občanském zákoníku. Rekodifikační novinky. 2012, č. 8, s. 6-7; ŠILHÁN, J. Právní následky porušení smlouvy v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2015, s. 402) . ….. v projednávané věci jde, spolu s interpretací zákonné úpravy smluvní pokuty, o výklad právního jednání stran. Základním principem, na němž je vystavěna úprava závazkového práva, je přitom princip autonomie vůle vyjádřený v čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod. Z tohoto principu a z funkce soukromoprávní smlouvy jako hlavního nástroje soukromoprávní regulace ustálená judikatura dovozuje jako základní princip výkladu smlouvy prioritu takového výkladu, který nevede k závěru o neplatnosti smlouvy, je-li takový výklad možný (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, uveřejněný pod číslem 84/2005 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, nález Ústavního soudu ze dne 3. 8. 2011, sp. zn. II. ÚS 3381/10, uveřejněný pod číslem 138/ 2011 tamtéž, a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2317/2006, ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 23 Cdo 1212/2010, a ze dne 28. 8. 2012, sp. zn. 32 Cdo 3488/2010). Nejvyšší soud zdůrazňuje, že vzhledem k vázanosti dovolacími důvody a řešením otázky, na níž bylo založeno rozhodnutí odvolacího soudu, neřešil otázku možnosti stran sjednat povinnost plnit ze strany dlužníka označenou jako smluvní pokuta pro případ odstoupení do smlouvy ze strany dlužníka či odstoupení od smlouvy ze strany věřitele, nýbrž jen situaci, kdy právo na zaplacení smluvní pokuty je vázáno jak na porušení povinnosti ze strany dlužníka, tak na odstoupení od smlouvy ze strany věřitele.“.

35. Shora citované rozhodnutí se zaobírá situací, kdy strany právního jednání ujednaly, že právo na plnění z titulu smluvní pokuty je kromě porušení právní povinnosti vázáno na další právní skutečnost, konkrétně odstoupení od smlouvy v případě porušení povinnosti. Pro souzenou věc je tak přiléhavým, neboť žalobce tvrdí porušení smluvní povinnosti žalovanou, odstoupení od smlouvy, přičemž tímto právním jednáním vymezuje právní povinnosti žalované, které byly porušeny, což zakládá nejen předpoklad pro odstoupení od smlouvy, ale pro souzenou věc zejména povinnost k úhradě smluvní pokuty. V této právní konstrukci je taktéž postaveno i ujednání smluvní pokuty.

36. Pro úplnost soud konstatuje, že odstoupit od smlouvy lze, stanoví-li to zákon či ujednají-li to obě strany, § 2001 o. z.

37. Ze zákona lze odstoupit, došlo-li k porušení smlouvy podstatným způsobem, § 2002, odst. 1 o. z., ze smlouvy tehdy, jestliže to strany ujednají, což bylo v souzené věci sjednáno. Odstoupení od smlouvy je v dané věci vázáno na nesplnění podmínek stanovených ve smlouvě. Povinnost k úhradě smluvní pokuty je vázána na jednání, které způsobilo neuzavření kupní smlouvy.

38. Žalobce učinil odstoupení od smlouvy s odkazem na smluvní ujednání, odstoupení od smlouvy vymezené zákonem v souzené věci nepřichází. Pro rozhodnutí ve věci, tedy povinnost žalované plnit smluvní pokutu, není primárně rozhodným odstoupení od smlouvy, nýbrž to, zdali byla žalovaná tou osobou, jež způsobila, že nebyla uzavřena smlouva kupní. Zde se tvrzení žalobce prolínají, neboť tvrdí, že od smlouvy bylo odstoupeno z toho důvodu, že žalovaná se zavázala převést vlastnické právo k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví [číslo] obec a k. ú. [obec] se způsobem využití stavby [adresa] jako určené k bydlení, přičemž předmětná stavba je v katastru nemovitostí vedena jako stavba občanského vybavení. K tomuto tvrdí, že jednání, kterým bylo způsobeno neuzavření smlouvy, je právě nezapsání stavby jako objektu bydlení, kterážto skutečnost dle tvrzení žalobce zakládá povinnost žalované plnit smluvní pokutu.

39. Žalobce spatřuje důvod odstoupení od smlouvy v tom, že žalovaná neposkytla součinnost k provedení změny zápisu v katastru nemovitostí, odstranění stavu zapsaného a skutečného, kdy nemovitost nebyla vedena jako určená k bydlení, přičemž žalovaná se na své náklady a zodpovědnost zavázala odstranit tento nesoulad, což bylo překážkou pro čerpání hypotečního úvěru. Tedy pouze toto je pro posouzení věci rozhodným, když s takto vymezeným důvodem žalobce od smlouvy odstupuje, v tomto spatřuje porušení smluvní povinnosti žalovanou zakládající nárok na úhradu smluvní pokuty.

40. Soud zde hodnotí, jaká byla vůle stran ve vztahu k ujednání budoucí smlouvy kupní zakotvená v čl.

1. Žalovaná se zavázala provést„ s tím související další úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu“. K tomuto je však nutno odkázat na výpis z katastru nemovitostí na čl. 51 spisu, dle nějž byla stavba [adresa] zapsána jako„ bydlení“. S ohledem k datu uzavření budoucí smlouvy kupní nelze předpokládat, že by změnou tak, aby došlo k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu, měl být zápis takový, že se jedná o stavbu určenou k bydlení, protože toto by žádnou změnou nebylo. Pokud tedy mělo dojít ke změně, tak naopak takové, že tento zápis, tedy zápis takový, že stavba je určená k bydlení, bude změněn. V řízení bylo prokázáno, že ke změně zápisu došlo, kdy nadále stavba byla zapsána jako stavba občanské vybavenosti. Je nutno zdůraznit, že smluvním ujednáním se žalovaná nezavázala provést úkony k zápisu nemovitosti do katastru jako určené k bydlení. Jednak takto nemovitost v katastru nemovitostí již zapsána byla, především však toto nebylo stranami ujednáno. Jak již bylo shora uvedeno, žalovaná se zavázala provést úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu, což bylo realizováno. Nebylo tak v řízení zjištěno porušení smluvené povinnosti žalovanou, které by založilo povinnost žalované plnit v režimu § 2048 o. z. Žalobní návrh, jímž se žalobce domáhal plnění ve výši 100 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení s příslušenstvím, byl tak zamítnut.

41. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto tak, že na ni žádný z účastníků nemá právo. Co se týká té části řízení, v níž se žalobce domáhal plnění 100 000 Kč z titulu vrácení zálohy na kupní cenu, když žaloba zde byla vzata zpět, neboť žalovaná plnila po zahájení řízení, tak zde je namístě věc z hlediska nákladů řízení posoudit dle § 146, odst. 2, věta druhá o. s. ř. Pro tuto část řízení by tak k plnění nákladů řízení byla povinna žalovaná. Ve zbylé části sporu, jejímž předmětem byla částka 100 000 Kč z titulu smluvní pokuty, byl neúspěšným žalobce. Tedy zůstala-li předmětem sporu již pouze částka 100 000 Kč, tak zde soud věc hodnotí v režimu § 142, odst. 1 o. s. ř., kdy úspěch je plně na straně žalované. K plnění nákladů řízení by tak byl povinen žalobce. Protože obě strany sporu by byly k plnění nákladů povinny, přičemž poměr plnění je zde rovnoměrný, bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků řízení právo na náhradu nákladů.