23 C 11/2022 - 270

Rubrum

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Štěpánkovou ve věci žalobce: [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozený [Datum narození zainteresované osoby 0/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] proti žalované: [Anonymizováno], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] pro: neplatnost výpovědi z nájmu bytu takto:

Výrok

I. Žaloba, aby bylo určeno, že vypovězení nájmu bytové jednotky č. [Anonymizováno], vymezené v parcele č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa] v k. ú. [adresa] na adrese [adresa], jak je tato jednotka zapsána na LV [Anonymizováno] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], ze dne 2. 11. 2021 dané žalovanou žalobci, je neoprávněné, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení ve výši 33 892,10 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou, doručenou Okresnímu soudu v Olomouci dne 10. 1. 2022 domáhal určení, že výpověď z nájmu bytové jednotky [Anonymizováno] ve stavbě [Anonymizováno] [adresa], jenž je součástí pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] daná žalovaným žalobci z důvodu dlouhodobého neplacení nájemného, označená datem [datum], doručená žalobci dne [datum], je neoprávněná. Žalobu odůvodnil tak, že dne [datum] u něho došlo k pracovnímu úrazu, [podezřelý výraz] Na základě reklamního letáku se žalobce rozhodl konsolidovat své finance a nesplacenou půjčku refinancovat u jiného finančního ústavu. Vstoupil proto v jednání s panem [jméno FO], finančním poradcem portálu „[Anonymizováno]“, který mu přislíbil výhodné refinancování. Výsledkem bylo jednání v notářské kanceláři [tituly před jménem] [jméno FO] v [adresa] se žalovanou dne [datum], kde byl však žalobci namísto předjednaného refinancování předložen komplex smluv o prodeji se žalobcem jako prodávajícím nemovitosti a o nájmu se žalobcem jako nájemcem takto prodané nemovitosti. Tyto smlouvy žalobce, neschopen jim dostatečně porozumět, podepsal v dobré víře, že jde o refinancování půjčky. Po celou dobu měl žalobce za to, že uzavírá úvěr, jehož součástí je úhrada dluhu a dodání dalších financí na základě zástavy nemovitosti. Tehdejší [podezřelý výraz] stav neumožňoval žalobci orientovat se v problematice a teprve následně zjistil, že podepsal krajně nevýhodnou kupní smlouvu o prodeji své nemovitosti a smlouvu nájemní s nemalým nájmem, který nebylo v jeho silách platit. Vzhledem ke [podezřelý výraz] stavu však žalobce nebyl schopen obrany. Smlouvu kupní i smlouvu nájemní žalobce uzavřel v omylu, způsobeném panem [jméno FO] a dalšími zúčastněnými osobami, když byl z objektivních [podezřelý výraz] důvodů ve stavu, kdy nebyl schopen dostatečně rozpoznat smysl a obsah právního jednání. Kupní smlouva obsahuje řadu výluk v neprospěch žalobce, není uvedeno, proč je kupní cena výrazně nižší než cena obvyklá. Žalobce proto dovozuje že kupní smlouva a od ní se odvíjející právní jednání včetně nájemní smlouvy je neplatná, když žalobce v době jejího uzavření k takovému úkonu nebyl s ohledem na svůj [podezřelý výraz] stav plně svéprávný, jednal v omylu vyvolaném lstí (když měl v úmyslu refinancovat půjčku, nikoliv uzavřít kupní a nájemní smlouvu) a obsah kupní smlouvy je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na okolnosti jejího uzavření ([podezřelý výraz] stav, koupě pod cenou, ujednání o nájmu, které nebylo záměrem žalobce).

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala s odůvodněním, že žalovaná jako vlastník předmětné bytové jednotky uzavřela se žalobcem dne [datum] nájemní smlouvu, kdy měsíční nájemné bylo sjednáno částkou 9 600 Kč. Žalobce hradil nájemní v období od března 2019 do června 2020 řádně, nicméně za měsíce červenec, srpen, září a říjen 2020 se dostal do prodlení s úhradou nájemného v celkové výši 32 400 Kč. Žalobce opakovaně jednal se žalovanou v jejím sídle, kde žádal o poskytnutí času k doplacení nájemného. Žalovaná proto nepřistoupila k vypovězení nájemní smlouvy a v měsících listopad a prosinec 2020 a únor a březen 2021 žalobce nájemné uhradil. Následně od dubna 2021 žalobce opět nájemné přestal hradit, byl žalobkyní opětovně vyzýván ke sjednání nápravy, byla mu zaslána výzva k nápravě před podáním výpovědi ze dne 15. 10. 2021, která byla žalobci doručena 21. 10. 2021. Žalobce však neuhradil na nájemném ničeho a žalovaná proto nájemní vztah vypověděla. Výpověď byla žalovanému doručena 11. 11. 2021. Žalobce netvrdí ani neprokazuje formální či obsahové vady výpovědi. Nad rámec uvedeného dále žalovaná tvrdí, že žalobce za celou dobu od zahájení předsmluvních jednání v únoru [Anonymizováno] nesdělil žalované, že by byl nezpůsobilý k právnímu jednání či trpěl jakoukoliv [podezřelý výraz] poruchou. Žalobce ani nejevil známky jakékoliv poruchy či snížení kognitivních funkcí. Žalobcem předkládané lékařské zprávy byly vyhotoveny až poté, co žalobce obdržel spornou výpověď z nájmu bytu. Uzavření předmětné smluvní dokumentace předcházelo několik jednání se žalobcem, žalobce byl důkladně obeznámen s veškerým obsahem smluvní dokumentace. Smlouva o převodu ze dne [datum] byla za účelem maximalizace právní jistoty uzavřena formou notářského zápisu. Žalobce více jak rok a půl hradil nájemné a následně se žalovanou opakovaně jednal o doplacení dlužného nájemného. Dne [datum] žalobce uzavřel se žalovanou Dodatek č. [hodnota] k nájemní smlouvě ze dne [datum], jehož předmětem byla změna čísla účtu pro úhradu nájemného. Žalovaná tak považuje za vyloučené, aby žalobce neporozuměl předmětné smluvní dokumentaci a byl tak uveden v omyl, kdy se po celou dobu trvání nájemního vztahu choval jako nájemce a až do obdržení výpovědi z nájmu se o jakékoliv neplatnosti smluvní dokumentace nezmínil. Pokud pak žalobce namítá nízkou kupní cenu, žalobce se v souladu s § 1793 občanského zákoníku vzdal svého práva z tohoto ustanovení plynoucího. Kupní cena reflektovala skutečnost, že žalovaná hradila daň z převodu nemovitosti a dále byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva na dobu 4 let za nájemné v poloviční výši oproti tržnímu nájemnému v daném místě a čase.

3. V souladu s ust. § 101 odst. 3 o. s. ř., dle kterého nedostaví-li se řádně předvolaný účastník k jednání a včas nepožádá z důležitého důvodu o odročení, může soud věc projednat a rozhodnout v nepřítomnosti takového účastníka; vychází přitom z obsahu spisu a z provedených důkazů. Soud dne 22. 6. 2023 započal jednání bez přítomnosti žalobce, který se, ač řádně předvolán při jednání dne 24. 5. 2023, dostavil bez jakékoliv omluvy až 45 minut po začátku jednání. Dále pak jednání konané dne 20. 7. 2023 proběhlo zcela bez přítomnosti žalobce. Žalobce byl k tomuto jednání předvolán při předchozím jednání dne 22. 6. 2023. Dne 19. 7. 2023 v odpoledních hodinách žalobce telefonicky kontaktoval soud s tím, že se k nařízenému jednání ze [podezřelý výraz] důvodů nemůže dostavit a žádá o jeho odročení. Žalobci bylo téhož dne samosoudkyní telefonicky sděleno, že pokud do zahájení předmětného jednání nedoloží soudu lékařskou zprávu, potvrzující jeho neschopnost se ze [podezřelý výraz] důvodů účastnit jednání, soud jeho omluvu nebude považovat za důvodnou a jednání odročovat nebude, a to s ohledem na dosavadní průběh jednání, kdy žalobce během řízení opakovaně tvrdil nepříznivý [podezřelý výraz] stav, opakovaně byl soudem vyzýván ke zvážení volby zástupce či žádosti o jeho ustanovení soudem, aby řízení mohlo řádně pokračovat. Na základě telefonické žádosti žalobce bez včasného doložení jeho [podezřelý výraz] stavu bylo jednání den před jeho konáním odročeno již dne 8. 3. 2023, důvodnost žádosti žalobce doložil až dodatečně. Dne 21. 3. 2023 pak jeho praktický lékař sdělil, že [podezřelý výraz] stav jmenovaného nebrání jeho další účasti na jednání soudu. Pro odročení jednání, nařízeného na den 20. 7. 2023 tak soud trval na doložení důvodu žádosti o odročení, tedy nepříznivého [podezřelý výraz] stavu žalobce, k čemuž nedošlo ani před jednáním a ani po jeho ukončení. Důležitost důvodu, pro který účastník řízení žádá o odročení jednání (§ 101 odst. 3 o. s. ř.), pak soud posuzuje vždy s přihlédnutím ke všem okolnostem konkrétního případu. I když účastník řízení ve své žádosti uvádí důvod jinak způsobilý vést k závěru o odročení jednání (dalšího jednání), není soud vždy povinen takový důvod akceptovat, a to zejména tehdy, není-li využíván v souladu se smyslem a účelem ustanovení § 101 odst. 3 o. s. ř., ale k záměrným procesním obstrukcím, sledujícím především bezdůvodné protahování občanského soudního řízení a zvyšování nákladů s tím spojených (NS 21 Cdo 3358/2007). Nelze také bez dalšího uzavřít, že každá [podezřelý výraz], zranění, resp. pracovní neschopnost účastníka řízení znamená vždy omluvitelný a důležitý důvod k jeho nepřítomnosti při jednání. V tomto konkrétním případě, s ohledem na celkový průběh řízení a chování žalobce, soud omluvu žalobce z nařízeného jednání a jeho žádost o odročení bez doložení skutečnosti, že jeho [podezřelý výraz] stav neumožňuje účast u jednání, neakceptoval a jednání proběhlo bez přítomnosti žalobce.

4. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění: - Z výpovědi z nájmu ze dne [datum], podací stvrzenky a informace o zásilce, že žalovaná prostřednictvím svého tehdejšího právního zástupce, [jméno FO], vypověděla žalobci nájem bytu, který vznikl na základě Smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem. Předmětem nájmu byla bytová jednotka č. [Anonymizováno], nacházející se v budově [adresa] – [Anonymizováno], postavené na pozemku p. č. st. [Anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, společně se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti [Anonymizováno], zapsaná na listu vlastnictví číslo [hodnota], k. ú. [adresa], obec [adresa], u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Dopisem ze dne 15. 10. 2021 byl žalobce upozorněn na opakované, zvlášť závažné porušení jeho povinností nájemce, které spočívalo v neplacení nájemného za dobu více jak 11 měsíců v období listopad 2020 až říjen 2021 v celkové výši 89 914 Kč a byl vyzván k doplacení uvedené dlužné částky. Vzhledem k tomu, že žalobce na výzvu nereagoval a dlužné nájemné nezaplatil ani v průběhu přiměřené doby od doručení výzvy, vypověděla žalovaná nájem bytu bez výpovědní doby v souladu s ust. § 2291 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Výpověď dále obsahuje upozornění, že nájem bytu skončí okamžikem doručení výpovědi a žalobce je byt povinen vyklidit společně s ostatními členy domácnosti bez zbytečného odkladu od skončení nájmu, nejpozději však do 1 měsíce od skončení nájmu. Současně byl žalobce poučen v souladu s § 2286 občanského zákoníku o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne jejího doručení přezkoumání její oprávněnosti soudem. Výpověď z nájmu byla podána na poštu dne 2. 11. 2021 a doručena žalobci 11. 11. 2021. - Z nájemní smlouvy, že byla uzavřena dne [datum] mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem. Předmětem nájemní smlouvy bylo užívání nemovitosti o velikosti [Anonymizováno] 1, a to bytové jednotky č. [Anonymizováno], nacházející se v budově [adresa], [Anonymizováno], postavené na pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, společně se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti [Anonymizováno], zapsané na listu vlastnictví číslo [hodnota], k. ú. [adresa], obec [adresa], u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa] (čl. I.). Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 27. 2. 2019 do 27. 2. 2023 (čl. IV.). Nájemné bylo sjednáno ve výši 9 600 Kč měsíčně, splatné vždy k 20. dni v měsíci. Nájemce byl povinen se přihlásit k odběratelům elektrické energie, plynu, vodného, stočného, poplatkům vůči České televizi a [právnická osoba] a poplatkům za svoz komunálního odpadu. V ceně nájemného nejsou zahrnuty žádné služby, tyto si hradil pronajímatel sám (čl. V). Obě smluvní strany pak potvrdily autentičnost této smlouvy svým podpisem a zároveň prohlásily, že si tuto smlouvu přečetly, že nebyla ujednána v tísni či za jinak jednostranně nevýhodných podmínek (čl. 8.4.). Smluvní strany dále prohlásily, že si smlouvu pozorně přečetly a že je jim její obsah jasný a srozumitelný. Na důkaz toho, že celý obsah smlouvy je projevem jejich pravé a svobodné vůle, připojily smluvní strany své vlastnoruční podpisy. - Z notářského zápisu, že byl sepsán dne [datum] [tituly před jménem] [jméno FO], notářkou, ke které se dostavili žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující a před notářkou uzavřeli smlouvu o převodu nemovitostí, a to jednotky č. [Anonymizováno], byt, typ jednotky obč. z., o velikosti [Anonymizováno], nacházející se v [Anonymizováno], vymezené v domě [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno], který je součástí pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, přičemž podíl na společných částech nemovité věci činí [Anonymizováno], jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa] (čl. I.). Za žalovanou jednala [tituly před jménem] [jméno FO], jednatelka. Přítomní prokázali svoji totožnost a prohlásili, že jsou způsobilí samostatně právně jednat v rozsahu právního jednání, o kterém je notářský zápis. Žalobce se zavázal touto smlouvou odevzdat kupující společnosti celou svou výše specifikovanou nemovitost a umožnit kupujícímu (žalované) nabýt k této nemovitosti vlastnická práva. Kupující se zavázal nemovitost převzít a zaplatit kupní cenu (čl. II.). Kupní cena byla sjednána ve výši [částka] (čl. II.). Část kupní ceny ve výši [částka] měla být kupujícím uhrazena ve prospěch prodávajícího na účet společnosti [právnická osoba]., část kupní ceny ve výši [částka] na účet společnosti [jméno FO] a. s., část kupní ceny ve výši [částka] na účet společnosti [právnická osoba], část kupní ceny ve výši [částka] na účet [jméno FO], zbývající část kupní ceny v celkové výši [částka] na účet prodávajícího – žalobce (čl. III.). Kupující – žalovaná – mimo jiné prohlásila, že je jí stav předmětné nemovitosti znám, že tato je určena ke kompletní rekonstrukci, nemovitost je v horším technickém stavu (čl. IV. 5.). Prodávající – žalobce – souhlasil s uvedenou kupní cenou a výslovně prohlásil, že si je vědom toho, že výše kupní ceny je nižší než tržní hodnota nemovitosti, která byla ke dni podpisu smlouvy ve výši cca [částka], a v souladu s ust. § 1794 odst. 2 občanského zákoníku prodávající souhlasí s kupní cenou a vzdává se svého práva vyplývajícího z ust. § 1793 odst. 1 občanského zákoníku (čl. IV.9.). Před uzavřením smlouvy strany zvážily plně hospodářskou, ekonomickou i faktickou situaci a byly si plně vědomy okolností smlouvy (čl. IV.11.). Účastníci smlouvy prohlásili, že se řádně seznámili s jejím obsahem, který odpovídá jejich pravé a svobodné vůli, učiněné nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek a na důkaz toho připojily vlastnoruční podpisy (čl. VII.3.). Současně s podpisem této smlouvy její účastníci podepsali návrh na povolení vkladu vlastnického práva dle této smlouvy do katastru nemovitostí (čl. VIII.2.). Smluvní strany si sdělily všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž k datu podpisu této smlouvy věděly nebo vědět musely, a které jsou relevantní ve vztahu k uzavření této smlouvy. Kromě ujištění, která si smluvní strany poskytly v této smlouvě, nebude mít žádná ze smluvních stran žádná další práva a povinnosti v souvislosti s jakýmikoliv skutečnostmi, které vyjdou najevo a o kterých neposkytla druhá smluvní strana informace při jednání o této smlouvě. Výjimkou budou případy, kdy daná smluvní strana uvedla druhou smluvní stranu ve skutkový omyl ohledně předmětu této smlouvy (čl. VIII.7.). Na závěr notářka prohlásila, že byly splněny všechny předpoklady pro sepis notářského zápisu, jehož obsahem je kupní smlouva. Toto právní jednání je v souladu se zákonem a splňuje náležitosti a podmínky stanovené právními předpisy pro zápis do katastru nemovitostí. O tom byl tento notářský zápis sepsán, účastníkům, event. jejich zástupcům přečten a jimi schválen. Obecně jsou v notářském zápisu opakovaně užívány termíny „prodávající“, „kupující“, „kupní cena“ atd. - Z lékařské zprávy ze dne [datum], vystavené Fakultní [podezřelý výraz] [adresa], Oddělením rehabilitace ([tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem]), že žalobce od úrazu v roce [Anonymizováno] trpěl bolestmi [podezřelý výraz] - Z lékařské zprávy ze dne [datum], vystavené Fakultní [podezřelý výraz] [adresa], Oddělením rehabilitace ([tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem]), že žalobce v době vyšetření dlouhodobě užíval [Anonymizováno]. - Z lékařské zprávy [tituly před jménem] [jméno FO], všeobecného praktického lékaře, ze dne [datum], že žalobce utrpěl dne [datum] [podezřelý výraz] Žalobce absolvoval řadu vyšetření, bez výsledku. Bolesti udával v klidu i při pohybu. Žalobce je v [Anonymizováno]. [Anonymizovaný odstavec] - Z výpisu z obchodního rejstříku žalované, že v době sepisu notářského zápisu o převodu předmětných nemovitostí byla jako jednatelka žalované zapsána [tituly před jménem] [jméno FO]. - Z výpisu z katastru nemovitostí, prokazující stav evidovaný k datu 2. 5. 2022, že žalovaná je zapsána jako vlastník jednotky č. [Anonymizováno], byt, vymezené v parcele č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno], spolu s podílem na společných částech nemovitosti o velikosti [Anonymizováno], a to na základě Smlouvy kupní ze dne [datum], právní účinky zápisu ke dni [datum]. - Z výzvy ze dne 15. 10. 2021, podací stvrzenky a informace o zásilce, že žalovaná prostřednictvím svého tehdejšího právního zástupce vyzvala žalobce výzvou ze dne 15. 10. 2021 k úhradě dlužného nájemného v celkové výši 89 924 Kč na depozitní účet žalované nejpozději do konce tohoto kalendářního měsíce, když žalobce se nájemní smlouvou ze dne 27. 2. 2019, kterou uzavřel jako nájemce se žalovanou jako pronajímatelem ohledně užívání bytové jednotky č. [Anonymizováno], nacházející se v budově [adresa] – [Anonymizováno], postavené na pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, společně se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti [Anonymizováno], zapsaná na listu vlastnictví číslo [hodnota], k. ú. [adresa], obec [adresa], u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], zavázal platit žalované jako pronajímateli nájemné ve výši [částka] měsíčně. Toto nájemné žalobce neuhradil za více než 3 měsíce, což představuje v souladu s ust. § 2291 odst. 2 občanského zákoníku hrubé porušení povinnosti nájemce. Žalobce byl upozorněn, že pro případ neuhrazení dlužného nájemného mu bude dána výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Výzva byla podána na poště 19. 10. 2021 a doručena žalobci 21. 10. 2021. - Z přehledu plateb – [Jméno zainteresované osoby 0/0], že žalobce zaplatil žalované ve dvaceti případech částku 9 600 Kč, v pěti případech částku 2 000 Kč, jednou částku 5 000 Kč a jednou částku 686 Kč. - Z dodatku č. [hodnota] k nájemní smlouvě včetně dodejky, že žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel uzavřeli tento dodatek k nájemní smlouvě ze dne [datum] dne [datum] a jeho předmětem byla změna čísla účtu pro úhradu nájemného s účinností od prosince 2020. Dodatek byl žalobci zaslán prostřednictvím provozovatele pošty a doručen dne 3. 12. 2020. - Ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, že byla uzavřena [datum] mezi žalobcem jako budoucím prodávajícím a žalovanou jako budoucí kupující. Předmětem budoucí koupě byla jednotka č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], typ jednotky obč. z., vymezená v budově [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno], který je součástí pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, přičemž podíl na společných částech nemovité věci činí [Anonymizováno], jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], jejíž vlastníkem byl žalobce (čl. I.1.). Budoucí prodávající – žalobce – mimo jiné prohlásil, že souhlasí s níže uvedenou kupní cenou a výslovně prohlásil, že si je vědom toho, že výše kupní ceny je nižší než tržní hodnota nemovitosti, která byla ke dni podpisu této smlouvy ve výši cca [částka], a v souladu s ust. § 1794 odst. 2 občanského zákoníku. Budoucí prodávající souhlasil se sjednanou kupní cenou a vzdal se svého práva, které mu plyne z ust. § 1793 odst. 1 občanského zákoníku (čl. I.2.). Smluvní strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 28. 2. 2019 (čl. II.1.). Kupní cena byla ujednána ve výši [částka] (čl. II.2.). Článek III. pak obsahuje znění Smlouvy o převodu nemovitostí, kdy žalobce v tomto textu mimo jiné opětovně prohlásil, že souhlasí s uvedenou kupní cenou a výslovně prohlašuje, že si je vědom toho, že výše kupní ceny je nižší než tržní hodnota nemovitosti, která je ke dni podpisu smlouvy ve výši cca [částka] a v souladu s ust. § 1794 odst. 2 občanského zákoníku prodávající souhlasí se sjednanou kupní cenou a vzdává se práva, které mu plyne z ust. § 1793 odst. 2 občanského zákoníku. Před uzavřením smlouvy strany zvážily plně hospodářskou, ekonomickou i faktickou situaci a jsou si plně vědomy okolností smlouvy. Smluvní strany k tomuto úkonu oprávněné a způsobilé prohlásily, že obsah této smlouvy je projevem jejich svobodné, určité, pravé a vážné vůle a na důkaz toho připojují své podpisy, a že tato smlouva nebyla ujednána v tísni za jednostranně nevýhodných podmínek. Tato smlouva obsahuje úplnou a konečnou dohodu stran ve věci jejího předmětu a nahradí veškeré ostatní písemné či ústní dohody mezi účastníky učiněné před okamžikem jejího uzavření ve věcech jí upravených. Smluvní strany výslovně potvrdily, že základní podmínky této smlouvy jsou výsledkem jednání smluvních stran a každá ze smluvních stran měla příležitost ovlivnit obsah základních podmínek této smlouvy. Žádný projev smluvních stran učiněný při jednání o této smlouvě ani projev učiněný po uzavření této smlouvy nesmí být vykládán v rozporu s výslovnými ustanoveními této smlouvy a nezakládá žádný závazek žádné ze smluvních stran. Smluvní strany dále prohlásily, že si sdělily všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž k datu podpisu této smlouvy věděly nebo vědět musely a které jsou relevantní ve vztahu k uzavření této smlouvy. Kromě ujištění, která si smluvní strany poskytly v této smlouvě, nebude mít žádná ze smluvních stran žádná další práva a povinnosti v souvislosti s jakýmikoliv skutečnostmi, které vyjdou najevo a o kterých neposkytla druhá smluvní strana informace při jednání o této smlouvě. Výjimkou budou případy, kdy daná smluvní strana úmyslně uvedla druhou smluvní stranu ve skutkový omyl ohledně předmětu této smlouvy. - Z Výpovědi nájmu pro porušení nájemní smlouvy prodlením se splněním platební povinnosti, výzvy k zaplacení, poučení ze dne 23. 6. 2021 a doručenky, že žalovaná vypověděla žalobci nájemní smlouvu ze dne 27. 2. 2019 již tímto přípisem, když žalobce dlouhodobě porušoval svou povinnost hradit žalované jako pronajímateli nájemné dle čl. V nájemní smlouvy, když žalobce neuhradil nájemné za více jak tři měsíce i přes opakované výzvy k úhradě. Výpověď byla žalobci doručena 2. 7. 2021. - Ze žádosti žalobce ze dne 20. 2. 2019, že žalobce tímto přípisem žalovanou požádal o uzavření kupní smlouvy na základě smlouvy budoucí kupní na nemovitosti na adrese [adresa] a za kupní cenu [částka] nejpozději do [datum], kdy žalobce žalovanou upozorňoval, že požadované vyčíslení vůči zástavnímu věřiteli je platné do [datum]. [Anonymizovaný odstavec] - Z lékařské zprávy [tituly před jménem] [jméno FO], praktické lékařky, ze dne [datum], že žalobce byl v její ordinaci registrován od [Anonymizováno], kdy žalobce viděla za celou dobu pouze dvakrát, když žádal o doporučení na neurologii. [tituly před jménem] [jméno FO] zároveň předložila soudu dokumentaci od předchozího lékaře žalobce. [Anonymizovaný odstavec] [Anonymizovaný odstavec] - Ze zpráv [právnická osoba], že tržní cena bytové jednotky umístěné v budově [adresa] v roce [Anonymizováno] mohla být cca [částka]. Cena byla odhadnuta na základě znalosti lokality, možnosti obchodovatelnosti a odhadu technického stavu nemovitosti na základě pohledu z funkce „panorama“ na serveru mapy.cz, kdy stav vypadá jako před rekonstrukcí. Úvaha o ceně vycházela z faktu, že taková bytová jednotka by se v roce [Anonymizováno] (ještě před velkým cenovým boomem doby koronavirové) prodávala za cca [Anonymizováno] a s přihlédnutím k zástavním právům a exekuci byla stanovena cena na [částka]. [Anonymizovaný odstavec] - Ze Smlouvy o úvěru č. [hodnota] a ze Smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti a zákazu zcizení a zatížení nemovitosti, že byly uzavřeny 15. 3. 2018 mezi společností [právnická osoba]. jako věřitelem a zástavním věřitelem a žalobcem jako dlužníkem a zástavcem. Žalobci byl na základě Smlouvy o úvěru poskytnut spotřebitelský úvěr ve výši 550 000 Kč, doba trvání úvěru byla sjednána na 144 měsíců. Úvěr byl zajištěn zástavním právem mimo jiné na předmětné bytové jednotce č. [Anonymizováno] v budově [adresa]. - Ze zprávy o tržní hodnotě nemovitosti, zpracované společností [právnická osoba]. dne [datum], že cena nemovitosti – bytu č. [hodnota] na adrese [adresa], a podílu na společných částech domu a pozemku LV [Anonymizováno], k. ú. a obec [adresa], bytová jednotka o velikosti [Anonymizováno] [Anonymizováno], umístěná v [Anonymizováno] v obci [adresa], LV [Anonymizováno], při zapsané závadě – věcného břemene braní vody, povinnost k parcele st. [Anonymizováno], oprávnění pro bytovou jednotku č. [Anonymizováno], byla stanovena částkou [částka], a to na základě provedeného místního šetření, z důvodu horšího technického stavu nemovitosti, s přihlédnutím k současnému stavu na trhu nemovitostí a ke všem ostatním vlivům. - Z emailu ze dne 21. 12. 2020, adresovaného jednatelce žalované a podepsaného paní [jméno FO], že paní [jméno FO] sdělila jednatelce žalované, že synovec pana [Jméno zainteresované osoby 0/0] má zájem koupit dům pana [jméno FO], který je v současné době v nemovitosti v nájmu. [jméno FO] dále uvedla, že věří, že se pan [jméno FO] jednatelce žalované ozval a tuto skutečnost s ní prohovořil. [adresa] pana [jméno FO] paní [jméno FO] žádá jednatelku žalované o vyjádření a vyčíslení pohledávek k 31. 1. 2021. - Ze Smlouvy o zřízení předkupního práva, že byla uzavřena dne [datum] mezi žalobcem jako předkupníkem a žalovanou jako předkupním dlužníkem. Podpis žalobce je úředně ověřen. Smlouva se týká nemovitosti - jednotky č. [Anonymizováno] byt, typ jednotky obč. z., vymezené v budově [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno] který je součástí pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, přičemž podíl na společných částech nemovité věci činí [Anonymizováno], jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa]. Jako vlastník nemovitosti je uvedena žalovaná. Strany Smlouvy se dohodly, že předkupní dlužník má povinnost nabídnout předmětnou nemovitost předkupníkovi v případě, kdyby ji chtěl prodat třetí osobě, a to za podmínek uvedených ve Smlouvě. V čl. IV. Smlouvy strany prohlásily, že si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetly, tato byla uzavřena po vzájemném projednání podle jejich pravé a svobodné vůle, určitě, vážně a srozumitelně nikoliv v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek. - Ze Smlouvy o majetkovém vypořádání v souladu s ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, že byla uzavřena dne 27. 2. 2019 mezi žalovanou jako vlastníkem a žalobcem jako beneficientem. Podpis žalobce je úředně ověřen. Strany smlouvy prohlásily, že žalovaná se na základě kupní smlouvy o prodeji nemovitých věcí, uzavřené mezi vlastníkem jako kupujícím a beneficientem jako prodávajícím, stane vlastníkem jednotky č. [Anonymizováno] [Anonymizováno], typ jednotky obč. z., vymezené v budově [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno], který je součástí pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, přičemž podíl na společných částech nemovité věci činí [Anonymizováno], jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa]. Smluvní strany dále prohlásily, že beneficient (žalobce) jako aktuální vlastník nemovitosti, který ji jako prodávající zcizí vlastníkovi na základě smlouvy kupní o prodeji nemovitých věcí, má nadále zájem nemovitost užívat a za tímto účelem s vlastníkem jako pronajímatelem uzavírá jako nájemce nájemní smlouvu k nemovitosti, na jejímž základě vznikne beneficientovi nájemní právo na dobu [Anonymizováno] let. Pro případ zcizení nemovitosti vlastníkem třetí osobě za cenu přesahující kupní cenu, za kterou ji nabude vlastník od beneficienta, byly dohodnuty podmínky, za kterých se beneficient mohl podílet na výtěžku zpeněžení nemovitosti. Účinnost smlouvy zanikla nejpozději uplynutím [Anonymizováno] let od jejího platného uzavření. Smluvní strany se mimo jiné dohodly, že na smluvní vztah z této smlouvy se neaplikují ust. § 1765, § 1766, § 1793 občanského zákoníku. Smluvní strany mimo jiné prohlásily, že si tuto smlouvu přečetly, že obsah této smlouvy odpovídá jejich svobodné a vážné vůli prosté omylu, že tato smlouva nebyla uzavřena v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek. - Z prohlášení o vzdání se práva, že bylo vyhotoveno dne [datum]. Prodávající – žalobce – měl prohlásit v souladu s ust. § 1793 a násl. občanského zákoníku, že uzavřel se žalovanou kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem – jednotce č. [Anonymizováno], byt, typ jednotky obč. z., vymezené v budově [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno], který je součástí pozemku p. č. st. [Anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, přičemž podíl na společných částech nemovité věci činí [Anonymizováno], jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa]. Prodávající (žalobce) jako vlastník nemovitých věci prohlásil, že se pokoušel bez úspěchu předmět koupě prodat nejméně po dobu půl roku za kupní cenu ve výši [částka], s nájemním vztahem. Prodávající uvedl, že nezájem o předmět koupě pramenil z nájemní smlouvy. Prodávající předmět koupě sám nabídl kupujícímu prostřednictvím společnosti [Anonymizováno] [právnická osoba]. za podmínek a za kupní cenu, které jsou uvedeny v uzavřené smlouvě a výslovně souhlasil s výší kupní ceny, když je mu známo, že odhadní cena byla stanovena ve výši [částka] a nákladů s tím spojených a vzdal se svého práva požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu podle § 1793 občanského zákoníku. Prohlášení je podepsáno jednatelkou žalované, u jména žalobce podpis chybí. - Z předávacího protokolu ke smlouvě o převodu nemovitosti, že žalobce jako prodávající předal žalované jako kupující nemovitost – jednotku č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], typ jednotky obč. z., vymezenou v budově [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno], který je součástí pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, přičemž podíl na společných částech nemovité věci činí [Anonymizováno], jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], a to dne [datum] v souladu se Smlouvou o převodu nemovitosti ze dne [datum]. - Z předávacího protokolu k nájemní smlouvě, že žalovaná jako pronajímatel předala dne 27. 2. 2019 žalobci jako nájemci nemovitost - jednotku č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], typ jednotky obč. z., vymezenou v budově [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno], který je součástí pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, přičemž podíl na společných částech nemovité věci činí [Anonymizováno], jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa]. - Z evidence nájemce pro účely administrace nájemního vztahu ze dne [datum], že jsou zde uvedeny kontaktní údaje žalobce. Listina je opatřena podpisem žalobce. - Z rukou psaného přípisu (č. l. 217 spisu), že žalobce projevil zájem prodat nemovitost [adresa] žalované za kupní cenu [částka] s podmínkou nájemního vztahu pro žalobce od podpisu kupní smlouvy této nemovitosti na dobu nejméně [Anonymizováno] let za částku [částka]. - Ze spisů Okresního soudu v Olomouci sp. zn. [spisová značka], [spisová značka] a [spisová značka], že žalovaná v pozici žalobkyně podala na žalobce v pozici žalovaného dne [datum] a [datum] žalobu o vyklizení, přičemž obě řízení byla pravomocně zastavena ([spisová značka] a [spisová značka]). V řízení sp. zn. [spisová značka] se pak žalobce domáhal přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, doručené žalobci dne [datum]. Řízení bylo zastaveno pro nezaplacení soudního poplatku. - Z výpovědi svědka, [jméno FO], synovce žalobce, bez vztahu k žalované, že posledních [Anonymizováno] žalobce [podezřelý výraz]. Žalobce žije sám, sám si vyřizuje veškeré záležitosti. Co se týče předmětného bytu, žalobce si myslel, že domem ručí. Asi před dvěma lety svědek nahlédnutím do listin zjistil, že žalobce byt prodal. Svědek poté měl zájem jej odkoupit, jednal i s jednatelkou žalované. Pak se to ale přestalo řešit a žalobce si věc nadále řešil sám. Svědek neměl pochybnosti o tom, že žalobce věc vyřeší sám a dále se již o to nestaral. O jednáních před uzavřením kupní smlouvy svědek nevěděl ničeho. O kupní smlouvě se svědek dozvěděl díky problémům žalobce s [právnická osoba] penězi. Že se jedná o kupní smlouvu svědek poznal hned, byl tam nápis Kupní smlouva a notářsky ověřené podpisy. Žalobce tvrdil, že na něho někdo udělal podvod, svědek však nevěděl, kdo to měl být a v čem měl podvod spočívat. - Z výpovědi svědka, [jméno FO], kamaráda žalobce, bez vztahu k žalované, že žalobce měl půjčku a problémy se splácením. Vždycky někdo přišel, aby mu půjčky upravil. [podezřelý výraz]. Běžné záležitosti si žalobce vyřizuje sám. [podezřelý výraz] Svědek se domnívá, že žalobce by mohl mít problémy s pochopením psaného textu na úřední listině, žalobce kolikrát ani nevěděl, co je nějakou konkrétní listinou myšleno. Svědek říkal žalobci, ať nic nepodepisuje a nejdříve se poradí. Svědek viděl u žalobce například listiny od ČEZu ohledně elektřiny, plynu, zprávy od lékaře. Svědek žalobci vyzvedával i léky, nevěděl jaké. V době před covidem se bavili se žalobcem, že za ním přišli „realiťáci“, protože žalobce měl půjčku a chtěl ji upravit tak, aby nemusel tolik splácet. Odvezli ho do stejné kanceláře, co žalobce řešil půjčku, pod [Anonymizováno]. Řekli mu, že to bude mít lepší a že nebude tolik splácet. Toto sděloval svědkovi žalobce. Žalobce měl mít právníka. Žalobce není rodina, tak to svědek tolik neřešil. - Z výpovědi svědka, [jméno FO], že žalobce je jeho švagr, bratr jeho manželky. Žalovanou nezná. Svědek vypověděl, že žalobce si půjčil peníze a zaručil se domkem. Později vyplynulo, že ho prodal a nevěděl o tom. Myslel si, že si půjčil na opravu a domem ručí. Bylo toho více, kdy žalobce si půjčil jedny peníze, pak potřeboval další. Ta společnost kontaktovala svědka s manželkou, aby úvěr převzali, byli na jednání v [Anonymizováno], v kanceláři v [Anonymizováno], ale nakonec manželé [jméno FO] s úvěrem nesouhlasili. Později se svědek dozvěděl, že žalobce si půjčil jinde a opravoval dům. O tom, že žalobce dům prodal věděl svědek z doslechu od synovce, pana [jméno FO]. On četl asi před rokem dokumenty o půjčce a zjistil, že žalobce dům prodal a nesplácí úvěr, ale nájem. K těmto událostem došlo zřejmě ještě před covidem, když žalobce ještě pracoval jako [Anonymizováno]. Myslel si, že půjčky zvládne splácet, ale měl ještě staré dluhy z podnikání a půjčku na opravu domu nedostal, proto kontaktoval jinou společnost, první úvěr si bral ve [Anonymizováno] od společnosti [Anonymizováno]. Svědek nevěděl, zda k těmto událostem došlo před jeho úrazem nebo po něm. Konkrétní okolnosti prodeje domu žalobce svědek nevěděl. Co se týče [podezřelý výraz] stavu žalobce, když si bral první úvěr od [Anonymizováno], pracoval jako [Anonymizováno] a byl zdravý. Když si bral druhý úvěr měl zřejmě před tím úraz a dlouhou dobu velké [podezřelý výraz] problémy. Pak nebyl schopen racionálně uvažovat, [Anonymizováno] Svědek nevěděl, zda žalobci někdo pomáhá při vyřizování běžných záležitostí, po svědkovi s manželkou nikdy pomoc nežádal. Když manželé [jméno FO] žalobci sdělili, že úvěr si nevezmou z důvodu vysokých splátek, žalobce řekl, že si to vyřídí jinak. Žalobce si zřejmě chtěl za každou cenu půjčit peníze, aby spravil domek, a pak zjistil, že domek prodal. Svědek nevěděl, jakým způsobem k tomu došlo, dozvěděl se o tom od žalobce a svědka [jméno FO] asi před dvěma lety. Smlouvu svědek nikdy neviděl, ptal se žalobce, kde vzal peníze na opravy. Toto se dělo, než byl žalobce [podezřelý výraz]. Tehdy to řešili při návštěvách. Před dvěma lety byl svědek se žalobcem v kontaktu často, jednou za dva až tři týdny. V posledním roce nejsou moc v kontaktu. [podezřelý výraz] Svědek nevěděl, zda jednání o druhém úvěru v [Anonymizováno] proběhla před nebo po úrazu žalobce. První úvěr si bral zdravý, pak měl ale vysoké splátky, chtěl je snížit a zkontaktoval druhou společnost. Spíše to bylo po úrazu, ale opravdu si to svědek nepamatoval. Když si zvládl zařídit první úvěr, svědek nepochyboval, že si zařídí i další. Poslední rok je obtížné se se žalobcem bavit, hůř se vyjadřuje, nebyl schopen komunikovat, hekal, vzdychal, řekl, že si jde lehnout a ukončil hovor. Říkal, že je mu zle a nechtěl mluvit. - Z výpovědi svědkyně, [jméno FO], že je sestrou žalobce, vztahy mají dobré, žalovanou nezná. Předmět řízení byl svědkyni znám od žalobce. Žalobce se domníval, že si vzal půjčku a domem pouze ručí, ale jeho synovec, pan [jméno FO], zjistil, že dům je prodaný. Svědkyně neviděla žádné dokumenty. Žalobce si půjčil od [Anonymizováno] [částka], aby splatil dluhy z podnikání. Svědkyně uvažovala o tom, že půjčku převezme, ale nakonec na to nepřistoupila, jednalo se o velkou částku. Následně svědkyni zkontaktoval pan [jméno FO] ze společnosti [Anonymizováno] a opět řešili, že by si svědkyně vzala půjčku na sebe, pak ji převedla na žalobce a dům by žalobci zůstal. I toto svědkyně nakonec odmítla. Pak zjistila, že žalobce podepsal nájemní smlouvu. O podpisu kupní smlouvy nic nevěděla, žádné dokumenty neviděla, nevěděla, s kým žalobce kupní smlouvu podepisoval. Žalobci bývalo [Anonymizováno] Časově to svědkyně nedokázala zařadit. [adresa] se stal žalobci v [Anonymizováno], byl to úraz [Anonymizováno]. Když svědkyně žalobci sdělila, že odmítla i půjčku od pana [jméno FO], sdělil žalobce svědkyni, že si to vyřeší sám, vezme si půjčku a bude ručit domem. To bylo před jeho úrazem, stejně jako uvažování svědkyně o tom, že si vezme půjčku na sebe. I po úraze si žalobce vše řešil sám, nikdy svědkyni nepožádal o pomoc, myslel si, že to zvládne. Ani nevěděl, co podepisuje, po úrazu na tom byl špatně. Od žalobce svědkyně věděla, že žalobce byl na [podezřelý výraz], ale lékařka mu řekla, že je v pořádku. Dle svědkyně je žalobce psychicky v pořádku, spíše mu něco tlačí na nějaký nerv a lékaři neví, co s ním. Žalobce chodí každou chvíli po vyšetřeních, [Anonymizováno], jeho stav stále trvá. Veškeré záležitosti si žalobce po celou dobu, co se řeší tyto věci, vyřizuje sám, funguje sám, dle svědkyně je toho schopen, doposud ji nepožádal o pomoc. I vše ohledně tohoto soudního řízení si žalobce řeší sám, ačkoliv byl i u právníka. Ve vztahu k žalobci poslední dva roky určitě neuvažovali o omezení svéprávnosti, není k tomu důvod, žalobce má fyzické problémy, ale psychicky je v pořádku. Svědkyně se domnívá, že žalobce má podobné stavy jako například ona při migréně, kde se nemůže soustředit na čtení. Některé dny žalobce funguje normálně, pak se mu udělá špatně. V době podpisu kupní smlouvy mu bylo špatně. Žalobce svědkyni stále tvrdil, že podepsal půjčku, až pan [jméno FO] zjistil, že podepsal nájemní smlouvu. V době, kdy došlo k popisovaným věcem, se svědkyně se žalobcem vídali jednou i dvakrát týdně, každý den nebo obden si telefonovali. Když se svědkyně dozvěděla, že se nejednalo o půjčku, už s tím nešlo nic dělat, neřešili to, na policii se neobrátili, ačkoliv to považují za podvod. - Z výpovědi svědkyně, [jméno FO], že žalobce zná pouze z pracovního kontaktu z kanceláře [tituly před jménem] [jméno FO], kdy je zaměstnankyní společnosti [právnická osoba]., kterou paní [Anonymizováno] také vlastní. Pro žalovanou společnost vykonává pozici správkyně nemovitostí, kdy řeší jejich opravy a vyřizuje záležitosti s nájemníky. Předmětem tohoto řízení je podle jejího názoru to, že žalobce dlužil nájemné, řešil to ve společnosti, kde je svědkyně zaměstnána, ale s paní [Anonymizováno] se asi nedomluvil a zřejmě na něho byla podána žaloba k zaplacení. Nic bližšího a přesnějšího svědkyně nevěděla. V rámci své pracovní pozice svědkyně řeší pouze nájemní vztahy a případné opravy nemovitostí. Vede program ohledně nájemníků, kde viděla, že žalobce dluží na nájemném a chodil do kanceláře jednatelky žalované toto řešit. Výslovně řešili nájemné, nikoliv půjčku. Žalobce do kanceláře [tituly před jménem] [jméno FO] docházel někdy v roce [Anonymizováno] nebo [Anonymizováno] po dobu přibližně dvou měsíců, byl tam 4 x nebo 5 x. Svědkyně žalobce fyzicky viděla, sedí hned naproti dveřím. Působil na ni normálně, nepozorovala žádné [podezřelý výraz] postižení, spíše ho nikdo nedoprovázel a nikdy se neřešilo, že by byl [podezřelý výraz]. Svědkyně se žalobcem o pracovních záležitostech hovořila pouze telefonicky, kdy obvolává dlužníky hned první měsíc prodlení. Po telefonu byl žalobce orientovaný, svědkyně si nevšimla ničeho podezřelého. Mají i starší nájemce, kteří mají [podezřelý výraz] problémy, toto svědkyně sleduje a všimla by si toho. O podrobnostech kupní smlouvy na nemovitost v [adresa] svědkyně nevěděla, jednání se neúčastnila. Svědkyně věci řeší až v okamžiku, kdy je žalovaná vlastníkem a řeší přepisy energií a nájmy. Obecně jednáním o kupních smlouvách nebývá svědkyně přítomna, běžně se ale smlouvy uzavírají formou notářského zápisu. Platební morálka žalobce jako nájemce byla prvních několik měsíců řádná, pak nějakou dobu platil nižší částky, poté opět platil řádně a od roku 2021 až 2022 doposud již nezaplatil ničeho. - Z výpovědi svědka, [jméno FO], že žalobce zná pracovně, když přefinancovával jeho dluh. Jednatelku žalované svědek zná asi 5 nebo 6 let, je to jeden z investorů, vztah není osobní, již se roky neviděli. Svědek žalobce oslovil před čtyřmi nebo pěti lety, kdy svědek vyhledával dlužníky drahých nebankovních úvěrů, tyto skutečnosti zjišťoval z veřejně dostupných listů vlastnictví. Žalobce měl více dluhů, nezvládal je splácet. Nejednalo se pouze o dluh u [Anonymizováno], žalobce měl i další dluhy. Nejprve vyčíslili dluh žalobce, zjistili, co je žalobce schopen platit a realizovat. Po sečtení žalobcových dluhů byla jediná varianta prodej nemovitosti žalobce s tím, že se vyplatí dluhy žalobce a žalobce dále uzavře nájemní smlouvu a bude platit přijatelné nájemné. Refinancování závazků žalobce nebylo možné, neměl dostatečný příjem, úvěr by nedostal. Dále měl žalobce na nějakou dobu ujednané předkupní právo s tím, že mohl nemovitost vykoupit zpět. Nájemní smlouva se i z tohoto důvodu uzavírala na dlouhou dobu, na 4 nebo 5 let, aby měl žalobce čas vyřešit zpětný odkup. Svědek vždy ohledně prodeje oslovil několik firem v [Anonymizováno], které se tímto zabývaly, žádný bližší vztah k těmto firmám neměl. Jednání o celém postupu probíhala u žalobce, svědek u něho mohl být desetkrát až patnáctkrát. Se svědkem byl u žalobce ještě pan [jméno FO], žalobce jednal vždy sám. Po [podezřelý výraz] stránce působil normálně, stěžoval si na bolesti zad, ale mentálně byl dle svědka v pořádku, žádné jiné [podezřelý výraz] problémy se svědkem žalobce neřešil. Četl si nějaké listiny. Neměl problémy s vnímáním či se sluchem, zda bral nějaké léky, svědek nevěděl. Určitě to nebylo tak, že žalobce neviděl nebo neslyšel, a proto si nemohl přečíst smlouvu nebo jiné dokumenty. Bolesti zad určitě nebyly takové, aby kvůli tomu žalobce nemohl porozumět smluvní dokumentaci a seznámit se s ní. Je pravdou, že žalobce hodně ležel. Po jednáních se uzavřely smlouvy a nadále se to řešilo mezi žalobcem a žalovanou. Žalobce zaplatil svědkovi provizi na základě zprostředkovatelské smlouvy, uzavřené mezi žalobcem a společností, pro kterou tehdy svědek pracoval. U žalobce proběhlo mnoho schůzek, proto žalobce věděl, že se řeší prodej jeho nemovitostí. Je možné, že svědek vezl žalobce k notářce, toto si již nepamatoval, obecně však jednání u notářky určitě nemohlo probíhat ve stylu „podepiš to a budeš mít klid“. Notář má snad i ze zákona povinnost každému bod po bodu číst a ptá se, zda s tím všichni souhlasí, toto tedy není možné. - Z výpovědi jednatelky žalované, [tituly před jménem] [jméno FO], že dne [datum] byla kupní smlouva na nemovitosti původně ve vlastnictví žalobce uzavřena u notářky [tituly před jménem] [jméno FO], jejímu uzavření předcházela dlouhosáhlá jednání ohledně ceny nemovitosti a případného nájemního vztahu. Prodej byl zprostředkován společností [Anonymizováno] pana [jméno FO], kdy žalovaná sama aktivně klienty nevyhledává. Žalovaná se žalobcem neřešila, z jakého důvodu chce nemovitost prodat, pro ni bylo podstatné umístění nemovitosti v blízkosti [Anonymizováno]. Žalobce měl zájem nemovitost nadále užívat, proto byla uzavřena nájemní smlouva, a to nestandardně na [Anonymizováno][Anonymizováno]roky, kdy obvykle je uzavírána na rok. Nájemné bylo sjednáno v nižší než obvyklé výši, kdy obvyklá výše by byla cca [Anonymizováno] 000Kč měsíčně, žalobce měl platit [částka] měsíčně. Žalobce byl v tu dobu zaměstnán u [Anonymizováno]. Nepřipadá v úvahu, že by nebyl svéprávný nebo ovlivněn léky. Při podpisu smlouvy ho viděla notářka, její zaměstnanci a jednatelka žalované osobně. Nikdo by s ním v případě [podezřelý výraz] poruchy žádné smlouvy neuzavíral. Byl držitelem profesního řidičského průkazu, v rámci toho nepochybně absolvoval i psychické testy. Se žalobcem bylo sjednáno předkupní právo, nájem ve výši obvyklé v místě a čase. Žalobce docházel za jednatelkou žalované do kanceláře za účelem dohody ohledně dlužného nájemného, vždy se dohodli až do doby, než dluh žalobce činil 90 000 Kč. K úhradě nedoplatku na nájemném byl žalobce opakovaně vyzýván, poslední splátku zaplatil v červnu 2021, od té doby dluh narostl na 311 400 Kč. Byla rovněž podána žaloba na vyklizení. V roce 2021 se ozval pan [Anonymizováno], syn sestry žalobce, a na základě žádosti žalobce žalovaná chystala kupní smlouvu s tím, že si pan [Anonymizováno] nemovitost odkoupí. Pro neshody mezi ním a žalobcem k tomu pak ale nedošlo. I z těchto skutečností vyplývá, že žalobce byl v pořádku, věděl, o co se jedná, když řešil další odkup. [právnická osoba] žalované probíhají tak, že zprostředkovatel pošle foto nemovitosti, dále se zjišťuje, co klient chce a zda se bude nemovitost kupovat bez smluvního vztahu nebo ji má vlastník zájem dále užívat na základě nájemní smlouvy. Tuto variantu chtěl žalobce, požadoval nájemní smlouvu na [Anonymizováno] roky s možností odkoupení. Dále se řešil způsob vyplácení kupní ceny a podobně. Ohledně žalobce přišel pan [jméno FO] s tím, že žalobce chce nemovitosti prodat. Žalovaná peníze ani nepůjčuje. Nemovitosti chce žalovaná vždy nejprve vidět, řeší to s klientem osobně. Má zájem o nemovitosti a o klienty, u kterých je předpoklad, že budou řádně platit nájemné, vyklizení je až poslední krok. Žalobce dlužné nájemné opakovaně řešil, docházel za jednatelkou žalované do kanceláře, v průběhu dvou let byl u ní třeba 10 x, dal si kávu, řešili i osobní věci, neměl žádný [podezřelý výraz] handicap, všechno řešil sám, na schůzky jezdil autem, které sám řídil. Nikdy nemluvil o tom, že chce refinancovat nějaký úvěr, nikdy si nestěžoval, že byl podvedený a že měl v úmyslu si vzít zápůjčku. Předsmluvní jednání v tomto případě trvala zhruba měsíc. Žalobce vyplňoval předsmluvní formuláře, sepisovala se budoucí kupní smlouva, zajišťoval se notář. Notářka posléze nachystala smlouvu. Žalobce měl možnost si ji přečíst a smlouva byla čtena i nahlas. Je to běžná praxe, byl u toho i personál notářky, notářka si nemůže dovolit něco sepsat s někým, kdo není v pořádku, je třeba opilý a podobně. Žalobce byl [podezřelý výraz] v pořádku i v průběhu dalších let, jeho stav se nezměnil, vždy se se žalovanou domluvili, že aspoň něco zaplatí. Předsmluvní ujednání probíhají tak, že nejprve klient doručí požadavky ohledně kupní ceny, kam a kdy mají konkrétní částky zaslány, žalovaná nachystá budoucí kupní smlouvu nebo jiná předsmluvní ujednání. Tyto listiny klient běžně dostane dopředu a dostal je i žalobce. Po celou dobu předsmluvních jednání, při podpisu veškerých smluv a dokumentů žalobce žalovanou nikdy neupozornil na to, že by měl [podezřelý výraz] problémy, že utrpěl [Anonymizováno], že trpí [Anonymizováno], nic takového nikdy neřešil, začal s tím až v okamžiku, kdy žalovaná podala žalobu. Nikdy jednatelce žalované neřekl, že by měl problémy se [Anonymizováno], a to ani u notářky ani nikdy později. Číst určitě uměl. K jednáním chodil vždycky sám. Co se týče zprostředkovatele, pana [jméno FO], tento je z [Anonymizováno] a zprostředkovává žalované jednotky případů, třeba jeden za pět let. Pravidelně s ním žalovaná nepracuje. Žalobce pouze zkontaktoval se žalovanou. Co se týče ceny za koupi nemovitosti, tato se odvíjí od závad, kdy nájemní vztah za snížený nájem je závadou. Krátkodobý nájem cenu neovlivní, zde to však bylo na 4 roky, a to může snížit kupní cenu třeba i o 50 %. V ceně se odráží i stav nemovitosti, dále žalovaná tehdy platila i daň z převodu nemovitosti ve výši 4 %. Se žalobcem žalovaná kupní cenu probírala, o všem věděl.

5. Ze zpráv [tituly před jménem] [jméno FO] č. l. 65, 155 a 168 a ze zprávy [tituly před jménem] [jméno FO] č. l. 104 soud neučinil ve věci žádná relevantní zjištění.

6. Žalobcem k důkazu navržený znalecký posudek z oboru [podezřelý výraz] soud pro nadbytečnost a z důvodu hospodárnosti řízení zamítl, když skutečnosti, potřebné pro posouzení svéprávnosti žalobce ve vztahu k předmětným smluvním jednáním, byly prokázány dalšími provedenými důkazy, a to zejména lékařskými zprávami a rovněž svědeckými výpověďmi a výpovědí jednatelky žalované, jak bude podrobně rozebráno níže v odůvodnění tohoto rozsudku. Rovněž byl soud nucen zamítnout žalobcem navržený svědecký výslech notářky, [tituly před jménem] [jméno FO], když v souladu s ust. § 56 odst. 1 písm. a) a c) a § 2 zákona č. 358/1992 Sb., notářský řád, je notář povinen zachovávat mlčenlivost o všech skutečnostech, o nichž se dozvěděl v souvislosti s notářskou činností podle § 2 a další činnosti podle § 3 odst. 1 a 2 a které se mohou dotýkat oprávněných zájmů účastníka právního jednání, o kterém byl sepsán notářský zápis, popřípadě toho, jehož podpis byl ověřen. Povinnosti mlčenlivosti mohou notáře zprostit pouze v odstavci 1 uvedené osoby. Soud proto žalobce i žalovanou vyzval ke zproštění mlčenlivosti notářky, což žalovaná učinila, žalobce, který tento důkaz původně sám navrhnul, však notářku odmítl mlčenlivosti zprostit s odůvodněním, že by vypovídala v jeho neprospěch. Soud proto nemohl tento důkaz provést.

7. Dále soud rozhodl v souladu s ust. § 118b odst. 1 o. s. ř. o nepřipuštění důkazních návrhů žalované, a to emailové komunikace, založené na č. l. 250 až 252 spisu, a důkazního návrhu žalobce, a to lékařské zprávy [Anonymizováno] [podezřelý výraz] [adresa] ze dne [datum]. Koncentrace řízení dle § 118b o. s. ř. byla provedena při jednání, konaném dne 24. 5. 2023. K uvedeným důkazním návrhům došlo z obou stran při jednání, konaném dne 14. 8. 2023. Na výzvu soudu, jakým způsobem je ve vztahu k těmto důkazním návrhům prolomena koncentrace řízení, žalovaná sdělila, že jednatelka žalované vypovídala až po provedené koncentraci řízení a až při jejím výslechu vyvstala potřeba tyto důkazní návrhy učinit. Žalobce pak na shodnou výzvu soudu pouze uvedl, že tímto důkazem bude zpochybněna věrohodnost již provedených důkazů, že lékaři mu zničili zdraví a ztratil pět let života. Soud v první řadě zdůrazňuje, že předmětná emailová komunikace proběhla v době od prosince [Anonymizováno] do února [Anonymizováno]. Lékařská zpráva navržená k důkazu žalobcem je datována [datum]. Veškeré listiny tak měli účastníci k dispozici dávno před tím, než nastala koncentrace řízení, a bylo pouze na jejich uvážení, zda tyto důkazní návrhy učiní v souladu s ust. § 118b odst. 1 o. s. ř. K problematice navrhování důkazů až po koncentraci řízení se opakovaně ve svých rozhodnutích vyjadřuje Nejvyšší soud, například v rozhodnutí sp. zn. 21 Cdo 1890/2018 ze dne 6. 6. 2018, dle kterého skutečnostmi a důkazy, jimiž účastník hodlá zpochybnit věrohodnost provedených důkazů, se rozumí pouze případy, kdy účastník pomocí tvrzení a prostřednictvím důkazů prokáže takové skutečnosti, které mohou mít samy o sobě nebo ve spojení s již známými skutečnostmi vliv na hodnocení soudem provedeného důkazního prostředku z hlediska jeho věrohodnosti (jde např. o prokázání toho, že svědek vypovídal o věci pod vlivem návodu nebo výhrůžky, že listina je falzifikátem, že znalec byl při podání posudku ovlivněn úplatkem, apod.). Ke zpochybnění věrohodnosti provedených důkazů však naproti tomu nemůže vést to, že účastník řízení navrhne důkazy, jejichž pomocí lze skutkový stav zjistit jinak, než vyplývá z provedených důkazů, které byly navrženy do skončení prvního jednání, které se ve věci konalo; navržením takových důkazů účastník nezpochybňuje věrohodnost provedených důkazních prostředků, ale v rozporu se zásadou koncentrace řízení se domáhá, aby jejich pomocí byl skutkový stav věci zjištěn jinak, než jak se podává z řádně a včas navržených důkazů (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.5.2009 sp. zn. 30 Cdo 2310/2007 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.11.2012 sp. zn. 22 Cdo 2520/2011). Nemožností uvést bez své viny včas důkazy se pak rozumí nemožnost označit tyto důkazy včas soudu. Nejde tu o případy, kdy účastník neuvedl důkaz včas proto, že jej nepokládal za pro věc významný (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22.10.2009 sp. zn. 29 Cdo 3234/2009).

8. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaná je vlastníkem jednotky č. [Anonymizováno] [Anonymizováno], vymezené v parcele č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno], spolu s podílem na společných částech nemovitosti o velikosti [Anonymizováno] (dále též jen „nemovité věci“), a to na základě Smlouvy kupní ze dne [datum], právní účinky zápisu ke dni [datum], která byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanou jako kupující uzavřena formou notářského zápisu před notářkou, [tituly před jménem] [jméno FO]. Za žalovanou jednala jednatelka, [tituly před jménem] [jméno FO]. Přítomní při uzavírání prokázali svoji totožnost a prohlásili, že jsou způsobilí samostatně právně jednat v rozsahu právního jednání, o kterém je notářský zápis. Žalobce se zavázal touto smlouvou odevzdat kupující společnosti celou svou výše specifikovanou nemovitost a umožnit kupujícímu (žalované) nabýt k této nemovitosti vlastnické právo. Kupující se zavázal nemovitost převzít a zaplatit kupní cenu (čl. II.). Kupní cena byla sjednána ve výši [částka] (čl. II.). Část kupní ceny ve výši [částka] měla být kupujícím uhrazena ve prospěch prodávajícího na účet společnosti [právnická osoba]., část kupní ceny ve výši [částka] na účet společnosti [jméno FO] a. s., část kupní ceny ve výši [částka] na účet společnosti [právnická osoba], část kupní ceny ve výši [částka] na účet [jméno FO], zbývající část kupní ceny v celkové výši [částka] na účet prodávajícího – žalobce (čl. III.). Kupující – žalovaná – mimo jiné prohlásila, že je jí stav předmětné nemovitosti znám, že tato je určena ke kompletní rekonstrukci, nemovitost je v horším technickém stavu (čl. IV. 5.). Prodávající – žalobce – souhlasil s uvedenou kupní cenou a výslovně prohlásil, že si je vědom toho, že výše kupní ceny je nižší než tržní hodnota nemovitosti, která byla ke dni podpisu smlouvy ve výši cca [částka], a v souladu s ust. § 1794 odst. 2 občanského zákoníku prodávající souhlasí s kupní cenou a vzdává se svého práva vyplývajícího z ust. § 1793 odst. 1 občanského zákoníku (čl. IV.9.). Před uzavřením smlouvy strany zvážily plně hospodářskou, ekonomickou i faktickou situaci a byly si plně vědomy okolností smlouvy (čl. IV.11.). Účastníci smlouvy prohlásily, že se řádně seznámili s jejím obsahem, který odpovídá jejich pravé a svobodné vůli, učiněné nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, a na důkaz toho připojily vlastnoruční podpisy (čl. VII.3.). Současně s podpisem této smlouvy její účastníci podepsali návrh na povolení vkladu vlastnického práva dle této smlouvy do katastru nemovitostí (čl. VIII.2.). Smluvní strany si sdělily všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž k datu podpisu této smlouvy věděly nebo vědět musely, a které jsou relevantní ve vztahu k uzavření této smlouvy. Kromě ujištění, která si smluvní strany poskytly v této smlouvě, nebude mít žádná ze smluvních stran žádná další práva a povinnosti v souvislosti s jakýmikoliv skutečnostmi, které vyjdou najevo a o kterých neposkytla druhá smluvní strana informace při jednání o této smlouvě. Výjimkou budou případy, kdy daná smluvní strana uvedla druhou smluvní stranu ve skutkový omyl ohledně předmětu této smlouvy (čl. VIII.7.). Na závěr notářka prohlásila, že byly splněny všechny předpoklady pro sepis notářského zápisu, jehož obsahem je kupní smlouva. Toto právní jednání je v souladu se zákonem a splňuje náležitosti a podmínky stanovené právními předpisy pro zápis do katastru nemovitostí. O tom byl tento notářský zápis sepsán, účastníkům, event. jejich zástupcům přečten a jimi schválen. Obecně jsou v notářském zápisu opakované užívány termíny „prodávající“, „kupující“, „kupní cena“ atd. Před uzavřením kupní smlouvy žalobce oslovil svědek, [jméno FO], který vyhledával dlužníky drahých nebankovních úvěrů dle veřejně dostupných listů vlastnictví. Žalobce měl více dluhů, mimo jiné ze Smlouvy o úvěru č. [hodnota] ze dne [datum], uzavřené mezi žalobcem jako dlužníkem a společností [právnická osoba]. jako věřitelem, kdy žalobci byl na základě této smlouvy poskytnut úvěr ve výši [částka]. Úvěr byl zajištěn zástavním právem mimo jiné na předmětné bytové jednotce. Po sečtení žalobcových dluhů byla jedinou variantou prodej žalobcových nemovitých věcí, na refinancování závazků neměl dostatečný příjem. Po celou dobu se řešil prodej nemovitostí žalobce, schůzek s [jméno FO] proběhlo několik. V době těchto schůzek trpěl žalobce bolestmi zad, mentálně byl v pořádku, četl si listiny, neměl problémy s vnímáním či sluchem. Bolesti zad nebyly takové, aby si žalobce nemohl přečíst smlouvu nebo jiné dokumenty a porozumět jim. Uzavření kupní smlouvy přecházelo projevení zájmu žalobce prodat předmětné nemovité věci žalované za kupní cenu [částka] s podmínkou nájemního vztahu pro žalobce v trvání nejméně [Anonymizováno][Anonymizováno]let za nájemné ve výši [částka] měsíčně. Ke dni 7. 2. 2019 byla na nemovité věci vypracována zpráva o jejich tržní hodnotě, která při zapsané závadě – věcnému břemeni braní vody jako povinnosti k parcele st. [Anonymizováno], byla stanovena částkou [částka], a to na základě provedeného místního šetření, z důvodu horšího technického stavu nemovitosti, s přihlédnutím k tehdejšímu stavu na trhu nemovitostí a ke všem ostatním vlivům. Dne 15. 2. 2019 došlo mezi žalobcem jako budoucím kupujícím a žalovanou jako budoucí prodávající k uzavření Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jejímž obsahem byla v podstatě totožná ujednání jako v samotné kupní smlouvě. Po uzavření Smlouvy o budoucí kupní smlouvě žalobce přípisem ze dne [datum] požádal žalovanou o uzavření samotné kupní smlouvy na nemovitosti na adrese [adresa] a za kupní cenu [částka] nejpozději do [datum], kdy žalobce žalovanou upozorňoval, že požadované vyčíslení vůči zástavnímu věřiteli je platné do [datum]. Ve stejný den, v jaký účastníci uzavřeli kupní smlouvu, byla rovněž uzavřena Smlouva o zřízení předkupního práva mezi žalobcem jako předkupníkem a žalovanou jako předkupním dlužníkem a Smlouva o majetkovém vypořádání v souladu s ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku mezi žalovanou jako vlastníkem a žalobcem jako beneficientem. Podpisy žalobce na obou smlouvách jsou úředně ověřeny. Smlouvou o zřízení předkupního práva se strany dohodly, že předkupní dlužník má povinnost nabídnout předmětnou nemovitost předkupníkovi v případě, kdyby ji chtěl prodat třetí osobě, a to za podmínek uvedených ve Smlouvě. V čl. IV. Smlouvy strany prohlásily, že si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetly, tato byla uzavřena po vzájemném projednání podle jejich pravé a svobodné vůle, určitě, vážně a srozumitelně nikoliv v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek. Ve Smlouvě o majetkovém vypořádání v souladu s ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku smluvní strany prohlásily, že žalovaná se na základě kupní smlouvy, uzavřené mezi účastníky, stane vlastníkem předmětných nemovitostí. Smluvní strany dále prohlásily, že beneficient (žalobce) jako aktuální vlastník nemovitosti, který ji jako prodávající zcizí vlastníkovi na základě smlouvy kupní o prodeji nemovitých věcí, má nadále zájem nemovitost užívat a za tímto účelem s vlastníkem jako pronajímatelem uzavírá jako nájemce nájemní smlouvu k nemovitosti, na jejímž základě vznikne beneficientovi nájemní právo na dobu 4 let. Pro případ zcizení nemovitosti vlastníkem třetí osobě za cenu přesahující kupní cenu, za kterou ji nabude vlastník od beneficienta, byly dohodnuty podmínky, za kterých se beneficient mohl podílet na výtěžku zpeněžení nemovitosti. Účinnost smlouvy zanikla nejpozději uplynutím 4 let od jejího platného uzavření. Smluvní strany se mimo jiné dohodly, že na smluvní vztah z této smlouvy se neaplikují ust. § 1765, § 1766, § 1793 občanského zákoníku. Smluvní strany mimo jiné prohlásily, že si tuto smlouvu přečetly, že obsah této smlouvy odpovídá jejich svobodné a vážné vůli prosté omylu, že tato smlouva nebyla uzavřena v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek. Dne [datum] pak bylo vyhotoveno Prohlášení o vzdání se práva, ve kterém žalobce jako prodávající prohlásil, že uzavřel se žalovanou kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Žalobce jako vlastník nemovitostí a prodávající prohlásil, že se pokoušel bez úspěchu předmět koupě prodat nejméně po dobu půl roku za kupní cenu ve výši [částka], s nájemním vztahem. Prodávající uvedl, že nezájem o předmět koupě pramenil z nájemní smlouvy. Prodávající předmět koupě sám nabídl kupujícímu prostřednictvím společnosti [Anonymizováno] [právnická osoba]. za podmínek a za kupní cenu, které jsou uvedeny v uzavřené smlouvě a výslovně souhlasil s výší kupní ceny, když je mu známo, že odhadní cena byla stanovena ve výši [částka] a nákladů s tím spojených a vzdal se svého práva požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu podle § 1793 občanského zákoníku. Prohlášení je podepsáno jednatelkou žalované, u jména žalobce podpis chybí. Žalobce jako prodávající žalované jako kupující předal předmětné nemovitosti v souladu se Smlouvou o převodu nemovitostí dne [datum]. Předsmluvní jednání před uzavřením kupní smlouvy trvala asi měsíc, žalobce žalovanou nikdy během této doby neupozornil na to, že by měl [podezřelý výraz] problémy, že utrpěl [Anonymizováno] [Anonymizováno]. K veškerým jednáním chodil žalobce sám. Smlouvu si žalobce měl možnost před jejím podpisem přečíst a smlouva byla notářkou čtena nahlas. Veškeré listiny měl žalobce k dispozici dopředu. Kupní cena byla ovlivněna rovněž skutečností, že byla uzavírána nájemní smlouva na [Anonymizováno] roky, což významně sníží cenu nemovitosti. Žalovaná navíc platila daň z převodu nemovitosti ve výši 4 %.

9. Dne [datum] byla mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem uzavřena nájemní smlouva, kterou žalovaná přenechala žalobci do nájmu předmětné nemovitosti, a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně, splatné vždy k 20. dni v měsíci. Nájemce byl povinen se přihlásit k odběratelům elektrické energie, plynu, vodného, stočného, poplatkům vůči České televizi a [právnická osoba] a poplatkům za svoz komunálního odpadu. V ceně nájemného nejsou zahrnuty žádné služby, tyto si hradil pronajímatel sám (čl. V). Obě smluvní strany pak potvrdily autentičnost této smlouvy svým podpisem a zároveň prohlásily, že si tuto smlouvu přečetly, že nebyla ujednána v tísni či za jinak jednostranně nevýhodných podmínek (čl. 8.4.). Smluvní strany dále prohlásily, že si smlouvu pozorně přečetly a že je jim její obsah jasný a srozumitelný. Na důkaz toho, že celý obsah smlouvy je projevem jejich pravé a svobodné vůle, připojily smluvní strany své vlastnoruční podpisy. Žalovaná předala žalobci nemovitosti do užívání dne [datum]. Dne [datum] byl uzavřen dodatek č. [hodnota] k nájemní smlouvě, jehož předmětem byla změna čísla účtu pro úhradu nájemného s účinností od prosince 2020. Nájemní smlouva byla uzavřena na 4 roky a s nižším než obvyklým nájemným. Po dobu trvání nájemního vztahu žalobce zaplatil na nájemném ve 20 případech částku 9 600 Kč, v pěti případech částku 2 000 Kč, jednou částku 5 000 Kč a jednou částku 686 Kč. Platební morálka žalobce jako nájemce byla nejprve řádná, po nějakou dobu platil nižší částky, chodil toto řešit opakovaně k jednatelce žalované. Výslovně bylo řešeno dlužné nájemné, nikoliv půjčka. V době návštěv jednatelky žalované nebyly řešeny žádné [podezřelý výraz] obtíže žalobce, nikdy ho nikdo nedoprovázel, žalobce byl i při telefonických hovorech orientovaný. Od roku 2021 doposud již nezaplatil ničeho, poslední splátku zaplatil v červnu 2021, od té doby dluh narostl na 311 400 Kč. Žalovaná tak žalobci vypověděla nájem pro porušení nájemní smlouvy prodlením se splněním platební povinnosti již přípisem ze dne 23. 6. 2021, žalobce se bránil žalobou na určení neoprávněnosti výpovědi, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. [spisová značka], řízení však bylo zastaveno pro nezaplacení soudního poplatku. Žalovaná následně prostřednictvím svého tehdejšího právního zástupce vyzvala žalobce výzvou ze dne 15. 10. 2021 k úhradě dlužného nájemného v celkové výši 89 924 Kč na depozitní účet žalované nejpozději do konce tohoto kalendářního měsíce, když žalobce se nájemní smlouvu ze dne 27. 2. 2019, kterou uzavřel jako nájemce se žalovanou jako pronajímatelem ohledně užívání předmětných nemovitostí, zavázal platit žalované jako pronajímateli nájemné ve výši [částka] měsíčně. Toto nájemné žalobce neuhradil za více než 3 měsíce, což představuje v souladu s ust. § 2291 odst. 2 občanského zákoníku hrubé porušení povinnosti nájemce. Žalobce byl upozorněn, že pro případ neuhrazení dlužného nájemného mu bude dána výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Výzva byla podána na poště 19. 10. 2021 a doručena žalobci 21. 10. 2021. Výpovědí z nájmu ze dne 2. 11. 2021 pak žalovaná žalobci vypověděla nájem předmětného bytu, když dopisem ze dne [datum] byl žalobce upozorněn na opakované, zvlášť závažné porušení jeho povinností nájemce, které spočívalo v neplacení nájemného za dobu více jak 11 měsíců v období listopad 2020 až říjen 2021 v celkové výši 89 914 Kč a byl vyzván k doplacení uvedené dlužné částky. Vzhledem k tomu, že žalobce na výzvu nereagoval a služné nájemné nezaplatil ani v průběhu přiměřené doby od doručení výzvy, vypověděla žalovaná nájem bytu bez výpovědní doby v souladu s ust. § 2291 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Výpověď dále obsahuje upozornění, že nájem bytu skončí okamžikem doručení výpovědi a žalobce je byt povinen vyklidit společně s ostatními členy domácnosti bez zbytečného odkladu od skončení nájmu, nejpozději však do 1 měsíce od skončení nájmu. Současně byl žalobce poučen v souladu s § 2286 občanského zákoníku o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne jejího doručení přezkoumání její oprávněnosti soudem. Výpověď z nájmu byla podána na poštu dne 2. 11. 2021 a doručena žalobci 11. 11. 2021.

10. Tržní cena předmětné nemovitosti v roce 2019 mohla být cca [částka]. Cena byla odhadnuta na základě znalosti lokality, možnosti obchodovatelnosti a odhadu technického stavu nemovitosti na základě pohledu z funkce „panorama“ na serveru mapy.cz, kdy stav vypadá jako před rekonstrukcí. Úvaha o ceně vycházela z faktu, že taková bytová jednotka by se v roce 2019 (ještě před velkým cenovým boome doby koronavirové) prodávala za cca 2[Anonymizováno] s přihlédnutím k zástavním právům a exekuci byla stanovena cena na [částka]. [Anonymizovaný odstavec] [Anonymizovaný odstavec]

13. V době uzavírání kupní smlouvy o převodu nemovitostí a nájemní smlouvy v únoru 2019 trpěl žalobce bolestmi zad, bral léky, avšak žil sám, sám si vyřizoval veškeré záležitosti, nikoho nepožádal o pomoc. Žalobce měl v tu dobu více dluhů, ručil předmětnou nemovitostí, se svou sestrou a švagrem, [jméno FO] a [jméno FO], řešil, že by si vzali sami úvěr a žalobci tak pomohli. Nakonec se tento způsob řešení nerealizoval a žalobce sdělil, že vše vyřeší sám. Sestra žalobce neměla pochybnosti o tom, že je žalobce schopný situaci sám vyřešit, a to i přes to, že často docházel k lékařům a trpěl shora popsanými obtížemi. Žalobce trpí fyzickými problémy, nikoliv psychickými, i záležitosti okolo soudního řízení si vyřizuje sám. Ve vztahu k žalobci rodina nikdy neuvažovala o omezení svéprávnosti, nebyl k tomu důvod. Se sestrou a švagrem se žalobce stýkal často, i dvakrát týdně, se sestrou si žalobce telefonoval denně nebo obden. O prodeji nemovitostí žalobce jeho rodina nevěděla, když se to dozvěděl jeho synovec, [jméno FO], měl zájem nemovitosti odkoupit. Proběhla jednání s jednatelkou žalované, prodej se ale nakonec nerealizoval. Žalobce celou záležitost nadále řešil sám, pan [jméno FO] neměl pochybnost o tom, že si to žalobce vyřeší a dále se o věc již nezajímal.

14. Dle § 583 občanského zákoníku jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

15. Dle § 584 občanského zákoníku týká-li se omyl vedlejší okolnosti, kterou ani strany neprohlásily za rozhodující, je právní jednání platné, ale osoba uvedená v omyl má vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu. Bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti.

16. Dle § 581 občanského zákoníku není-li osoba plně svéprávná, je neplatné právní jednání, ke kterému není způsobilá. Neplatné je i právní jednání osoby jednající v duševní poruše, která ji činí neschopnou právně jednat.

17. Dle § 588 občanského zákoníku soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

18. Dle § 1793 odst. 1 občanského zákoníku zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

19. Dle § 1794 občanského zákoníku právo podle § 1793 nevzniká, pokud důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami, zejména pokud zkrácená strana měla úmysl plnit zčásti za úplatu a zčásti bezúplatně, nebo jestliže již nelze výši zkrácení zjistit. Právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.

20. Dle § 1795 občanského zákoníku právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

21. Dle § 2286 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

22. Dle § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

23. Dle § 2291 občanského zákoníku poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

24. Soud na shora zjištěný skutkový stav aplikoval citované právní normy a dospěl k závěru, že žaloba žalobce je nedůvodná.

25. Soud v první řadě posuzoval, zda žalobce podal žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi včas, tedy v zákonné dvouměsíční lhůtě ode dne doručení výpovědi z nájmu bytu v souladu s ust. § 2290 občanského zákoníku. Výpověď byla žalobci doručena dne 11. 11. 2021, žaloba byla podána dne 10. 1. 2022 a tedy včas.

26. Žalobce pak tvrdil, že výpověď je neoprávněná z důvodu neplatnosti smlouvy kupní, kterou převedl vlastnictví k předmětným nemovitým věcem na žalovanou, a s tím související neplatnosti nájemní smlouvy, kterou následně se žalovanou uzavřel. Pokud žalovaná namítala, že takovéto odůvodnění není možné podrobit přezkumu v rámci tohoto typu žaloby, když žalobce netvrdí nenaplnění výpovědního důvodu, nedostatek náležitostí výpovědi z nájmu či vady v postupu dání výpovědi, k tomu soud uzavírá, že samotný pojem „oprávněnost“ lze chápat rovněž v širším pojetí tak, že výpověď byla dána obecně po právu, tedy obecně v souladu se zákonem. Výpověď lze pak považovat za neoprávněnou také v případě, že bude relativně neplatná, absolutně neplatná či nicotná (k tomu srov. například rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2019 sp. zn. 26 Cdo 542/2019, dle kterého nájemce se v řízení podle § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem.).

27. Žalobce dovozoval, že kupní smlouva a od ní se odvíjející právní jednání včetně nájemní smlouvy jsou neplatná, když žalobce v době uzavření kupní smlouvy k takovému úkonu nebyl s ohledem na svůj [podezřelý výraz] stav plně svéprávný, jednal v omylu vyvolaném lstí (když měl v úmyslu refinancovat půjčku, nikoliv uzavřít kupní a nájemní smlouvu) a obsah kupní smlouvy je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na okolnosti jejího uzavření ([podezřelý výraz] stav, koupě pod cenou, ujednání o nájmu, které nebylo záměrem žalobce).

28. V souladu s ust. § 581 věta druhá občanského zákoníku je neplatné právní jednání osoby jednající v duševní poruše, která ji činí neschopnou právně jednat. V takovém případě se jedná o neplatnost absolutní. V tomto případě se jedná o osoby plně svéprávné, které se však momentálně (i přechodně) nacházejí ve stavu duševní poruchy. Duševní poruchou, která činí osobu neschopnou právně jednat, je takový duševní stav, ve kterém nemůže jednající rozeznat obsah a podstatu svého jednání. Vždy se musí jednat o stav mysli, který vylučuje nebo značně omezuje schopnost intelektuální (schopnost posoudit následky svého jednání) a schopnost určovací (své jednání ovládnout). Mezi poruchou a právním jednáním v ní učiněným musí být příčinná souvislost. Žalobce argumentoval neschopností učinit právní jednání – uzavření kupní a nájemní smlouvy ze dne [datum] z důvodu nepříznivého zdravotního stavu. Soud si proto vyžádal zprávy o zdravotním stavu žalobce v době uzavírání smluv a zároveň se na tyto skutečnosti dotazoval svědků a jednatelky žalované a po provedeném dokazování má za prokázané, že žalobce v době předmětných právních jednání netrpěl duševní poruchou, která by jej učinila neschopným právně jednat, a že jeho zdravotní stav nesnížil natolik jeho schopnost posoudit následky svého jednání a jeho schopnost určovací, aby byla posuzovaná právní jednání neplatná. Je pravdou, že žalobce [Anonymizováno] Z žádných k důkazu provedených lékařských zpráv nebylo prokázáno, že by žalobce trpěl duševní poruchou ve smyslu ust. § 581 věta druhá. Že v době uzavírání kupní a nájemní smlouvy trpěl žalobce bolestmi zad a bral léky vypověděli všichni svědci až na svědkyni [jméno FO]. Zároveň však všichni slyšení svědci a jednatelka žalované vypověděli, že žalobce si řešil veškeré záležitosti sám. Svědek [jméno FO] vypověděl, že žalobce jednal vždy sám. Po zdravotní stránce působil normálně, stěžoval si na bolesti zad, ale mentálně byl dle svědka v pořádku, žádné jiné zdravotní problémy se svědkem žalobce neřešil. Četl si nějaké listiny. Neměl problémy s vnímáním či se sluchem, zda bral nějaké léky, svědek nevěděl. Určitě to nebylo tak, že žalobce neviděl nebo neslyšel, a proto si nemohl přečíst smlouvu nebo jiné dokumenty. Bolesti zad určitě nebyly takové, aby kvůli tomu žalobce nemohl porozumět smluvní dokumentaci a seznámit se s ní. Svědci [jméno FO], [jméno FO] i [Anonymizováno] vypověděli, že žalobce si veškeré své záležitosti vyřizoval sám, nikdo mu nikdy s ničím nepomáhal, maximálně bylo potřeba jej někam zavézt či mu něco přivézt. I sestra žalobce, paní [jméno FO], vypověděla, že žalobce je psychicky v pořádku, veškeré záležitosti si žalobce po celou dobu, co se řeší tyto věci, vyřizuje sám, funguje sám, dle svědkyně je toho schopen, doposud ji nepožádal o pomoc. I vše ohledně tohoto soudního řízení si žalobce řeší sám, ačkoliv byl i u právníka. Ve vztahu k žalobci poslední dva roky určitě neuvažovali o omezení svéprávnosti, není k tomu důvod, žalobce má fyzické problémy, ale psychicky je v pořádku. Sestra žalobce s ním přitom v inkriminovanou dobu bývala v podstatě nepřetržitém kontaktu, jak osobním, tak telefonickém. Když se řešily dluhy žalobce, sestra žalobce ani[Anonymizováno][jméno FO] odkup předmětných nemovitostí jeho osobou, si žalobce nadále řešil celou věc sám a svědek neměl o jeho schopnosti věc řešit pochybnosti. Svědkyně [jméno FO] pak vypověděla, že v rámci pracovních kontaktů působil žalobce normálně, nepozorovala žádné [podezřelý výraz] postižení, nikdo ho na jednání nedoprovázel a nikdy se neřešilo, že by byl nemocný. Po telefonu byl žalobce orientovaný. Rovněž jednatelka žalované, která byla přítomna i podpisu předmětných smluv, vypověděla, že žalobce v žádném případě nebyl nesvéprávný či ovlivněn léky. Navíc po celou dobu předsmluvních jednání, která trvala přibližně měsíc, při podpisu veškerých smluv a dokumentů žalobce žalovanou nikdy neupozornil na to, že by měl zdravotní problémy, že utrpěl úraz, že trpí motáním hlavy, bolestmi, že má špatný sluch a podobně. Takové skutečnosti žalobce nesdělil ani notářce, která vyhotovila kupní smlouvu. Naopak, žalobce v kupní i nájemní smlouvě prohlásil, že se řádně seznámil s jejich obsahem, který odpovídá jeho pravé a svobodné vůli a že druhé smluvní straně sdělil veškeré právní a skutkové okolnosti, o nichž k datu podpisu smlouvy věděl nebo vědět musel, a které jsou relevantní pro uzavření smluv. V nájemní smlouvě žalobce prohlásil, že si její obsah pozorně přečetl a tento je mu jasný a srozumitelný. Již dne [datum] žalobce a žalovaná uzavřeli Smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ani ohledně tohoto jednání a ani nikdy v mezidobí do podpisu kupní a nájemní smlouvy žalobce nenamítal svou nesvéprávnost. Provedenými důkazy tak bylo jednoznačně prokázáno, že žalobce byl v době posuzovaných jednání – kupní a nájemní smlouvy ze dne [datum] – plně svéprávný, respektive nejednal v duševní poruše, která by jej učinila neschopným právně jednat. S ohledem na jednoznačnost skutkových zjištění, získaných z velkého množství provedených důkazů, včetně výpovědi svědků z řad nejbližší rodiny žalobce, soud již neprováděl žalobcem navrhovaný znalecký posudek z oboru zdravotnictví, jak je odůvodněno výše, a uzavřel, že kupní ani nájemní smlouva ze dne [datum] nejsou neplatné z důvodů předpokládaných v ustanovení § 581 věta druhá občanského zákoníku.

29. Žalobce dále namítal neplatnost kupní smlouvy ze dne [Anonymizováno] z důvodu uvedeného v ust. § 584 odst. 2 občanského zákoníku, tedy že při uzavírání smlouvy jednal v omylu vyvolaném lstí ze strany žalované, když se domníval, že uzavírá smlouvu o refinancování svých dluhů. Za lest je považováno vědomé předstírání či zatajení určitých skutečností vedené úmyslem vyvolat u jednajícího omyl a přimět jej k provedení právního jednání v tomto omylu. Lstivé jednání je vždy jednáním úmyslným, druhá strana musí vždy vědět, že poskytuje nesprávnou informaci a současně musí chtít, aby tato informace vyvolala omyl jednajícího. Lstivé vyvolání omylu může spočívat v jednání druhé strany, ať již má povahu poskytnutí nesprávné informace anebo jiné činnosti druhé strany zaměřená na vyvolání omylu jednajícího, popřípadě, za určitých okolností, v zamlčení informací druhou stranou. Po provedeném dokazování soud uzavírá, že nebylo prokázáno lstivé jednání ze strany žalované při uzavírání kupní smlouvy ze dne [datum]. V první řadě byla tato smlouva uzavírána formou notářského zápisu, obsahuje naprosto jednoznačné označení právního jednání, které je obsahem tohoto notářského zápisu („smlouva o převodu nemovitostí“). Žalobce původně navrhl k důkazu i výslech notářky, [tituly před jménem] [jméno FO], která mohla objasnit průběh uzavírání kupní smlouvy, následně ji však odmítl zprostit mlčenlivosti, neboť by dle jeho názoru svědčila ve prospěch žalované. Žalobce před podpisem kupní smlouvy uzavřel se žalovanou dne [datum] rovněž budoucí kupní smlouvu, z obou těchto listin jednoznačně vyplývá obsah právního jednání, tedy že se jedná o převod nemovitostí, nikoliv o refinancování půjčky. Jsou užívány termíny jako „kupující“, „prodávající“, „kupní cena“, „budoucí prodávající“, „budoucí kupující“ a podobně. Za situace, kdy byl žalobce schopen posoudit obsah právních jednání, jak soud uzavřel výše, bylo z předložených listin jednoznačně seznatelné, čeho se týkají. Žalobce pak přípisem ze dne [datum] požádal o uzavření kupní smlouvy na základě smlouvy budoucí kupní na předmětné nemovitosti za kupní cenu [částka] nejpozději do [datum]. Účastníci v souvislosti se smlouvou o převodu nemovitostí uzavřeli také Smlouvu o zřízení předkupního práva a Smlouvu o majetkovém vypořádání, ze kterých rovněž jednoznačně vyplývá, že mezi účastníky byl řešen převod nemovitostí, nikoliv refinancování žalobcových dluhů. V neposlední řadě pak byla mezi účastníky dne [datum] uzavřena nájemní smlouva na předmětné nemovitosti s naprosto jednoznačným obsahem, žalobce platil řadu měsíců nájemné, řešil dluhy na nájemném s jednatelkou žalované, což potvrdila nejen ona, ale i svědkyně [jméno FO]. Dále je třeba poukázat i na skutečnost, že žalobce po uzavření předmětných smluv nikdy tyto smlouvy nezpochybňoval až do doby, kdy se začalo po řadě měsíců řešit dlužné nájemné, výpověď z nájmu a jeho vyklizení z nemovitostí. Rovněž svědek [jméno FO] vypověděl, že se žalobcem po celou dobu řešil převod jeho nemovitostí, když žalobcovy dluhy byly natolik vysoké, že refinancování nebylo možné. Soud proto nepřisvědčil ani této námitce žalobce.

30. Žalobce dále namítal, že obsah uzavřené kupní smlouvy je v rozporu s dobrými mravy z důvodu nízké ceny a jeho zdravotního stavu. Dobré mravy plní funkci krajního korektivu platnosti právních jednání v případech, kdy právní jednání nemůže obstát pro rozpor s hodnotami, které dobré mravy chrání, popřípadě pro zjevně nepřiměřené či nespravedlivé následky, které takové právní jednání zakládá. Odpovídajícím právním následkem porušení dobrých mravů je proto absolutní neplatnost právního jednání. Pokud žalobce namítal nízkou kupní cenu, je třeba především poukázat na ujednání smlouvy o převodu nemovitostí ze dne [datum], když v čl. IV. 9. žalobce jako prodávající vyslovil souhlas s uvedenou kupní cenou a výslovně prohlásil, že si je vědom toho, že výše kupní ceny je nižší než tržní hodnota nemovitosti, která byla ke dni podpisu smlouvy ve výši cca [částka], a v souladu s ust. § 1794 odst. 2 občanského zákoníku prodávající souhlasí s kupní cenou a vzdává se svého práva vyplývajícího z ust. § 1793 odst. 1 občanského zákoníku (čl. IV.9.). Dle § 1793 odst. 1 občanského zákoníku zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela. Dle § 1794 věta druhá občanského zákoníku právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa. Žalobce se tedy svého práva dle § 1793 odst. 1 občanského zákoníku výslovně vzdal, byl si vědom toho, že kupní cena je nižší, než je cena obvyklá. Navíc právo dle § 1793 občanského zákoníku v souladu s ust. § 1795 občanského zákoníku zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy, přičemž smlouva byla uzavřena dne 27. 2. 2019 a žalobce namítal nízkou cenu až v žalobě, která byla podána dne 10. 1. 2022. Nelze pak obcházet postup předvídaný ustanoveními § 1793 a následujícími občanského zákoníku tím, že bude místo toho namítán rozpor s dobrými mravy. V neposlední řadě soud poukazuje na skutečnost, že žalobce věděl o výši kupní ceny dopředu, když uzavíral nejprve dne [datum] smlouvu o budoucí kupní smlouvě, následně i výslovně žádal žalobce o uzavření kupní smlouvy za kupní cenu [částka]. O tom, že obvyklá cena nemovitostí je cca [částka], jak vyplývá i ze zprávy o tržní hodnotě nemovitosti, zpracované společností [právnická osoba]., žalobce věděl rovněž, tato cena je uvedena i přímo ve smlouvě o převodu nemovitostí. Jak již bylo řečeno výše, korektiv dobrých mravů lze využít pouze v krajním případě, kdy to vyžadují zcela výjimečné okolnosti, za účelem zajištění nezbytné vazby mezi občanskoprávními normami a mravním řádem společnosti korektivu dobrých mravů jakožto spravedlivě vyrovnávacího měřítka pro hodnocení konkrétních okolností individuálního případu. Ochrana slabší smluvní strany (namítá-li žalobce, že žalovaná je profesionálem ve vztahu k trhu s nemovitostmi) nemůže jít tak daleko, že by zcela potlačila jiné zásady ovládající vztahy soukromého práva hmotného, jako je autonomie vůle a zásada pacta sunt servanta. Použití korektivu dobrých mravů je třeba považovat za krajní řešení (ultima ratio), neboť nesmí nepřiměřeně oslabovat subjektivní práva účastníků vyplývající z právních norem a být na újmu principu právní jistoty (k tomu srov. například rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 3898/2019 ze dne 18. 12. 2019). V projednávané věci nevyšlo najevo nic takového, proč by bylo ve světle judikatury jednání žalované při uzavírání smlouvy o převodu nemovitostí ze dne [datum] postupem zneužívajícím, nepoctivým či z jiných důvodů nemravným, pro který by bylo poskytnutí soudní ochrany věřiteli neslučitelné s principem spravedlnosti. Totéž se týká námitky žalobce, že žalovaná jednala v rozporu s dobrými mravy, když zneužila nepříznivý zdravotní stav žalobce, kdy tento závěr soudu navazuje na shora uvedené posouzení schopnosti žalobce učinit předmětné právní jednání.

31. Ačkoliv žalobce nevznesl v řízení námitky vůči výpovědi z nájmu bytu jako takové, soud nad rámec shora uvedeného odůvodnění konstatuje, že výpověď ze dne 2. 11. 2021 obsahuje veškeré náležitosti vyžadované ust. § 2286 občanského zákoníku, v souladu s ust. § 2291 občanského zákoníku byl žalobce nejprve výzvou právního zástupce žalované ze dne 15. 10. 2021, která byla žalobci doručena dne 21. 10. 2021, vyzván k nápravě závadného stavu, tedy k úhradě dlužného nájemného, na tuto však nereagoval. Skutečnost, že žalobce dlužil na nájemném, žalobce po celou dobu řízení nijak nerozporoval.

32. Ze všech shora uvedených důvodů tak soud dospěl k závěru, že žaloba žalobce není důvodná, a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

33. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalovaná byla procesně plně úspěšným účastníkem a žalobce tak má povinnost nahradit jí účelně vynaložené náklady řízení, přičemž náklady řízení žalované tvoří odměna advokáta dle ust. § 9 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 15 000 Kč za 10 úkonů po 1 500 Kč (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření ze dne 2. 5. 2022, 4. 11. 2022, 6. 5. 2023, účast u jednání dne 24. 5. 2023, 22. 6. 2023 od 9.00 hod. do 11.10 hod., 20. 7. 2023 od 8.15 hod. do 10.05 hod. a od 12.30 hod. do 13.27 hod.), náhrada hotových výdajů ve výši 3 000 Kč za 10 úkonů právní služby dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Soud při stanovení tarifní hodnoty pro výpočet odměny advokáta postupoval dle ust. § 9 odst. 1, nikoliv dle § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb., jak požadovala právní zástupkyně žalované, když v řízení o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu se za tarifní hodnotu pro určení mimosmluvní odměny advokáta za jeden úkon právní služby považuje částka 10 000 Kč. V řízení o neoprávněnosti výpovědi totiž nejde o určení její neplatnosti jako právního jednání, ale o přezkoumání, zda je výpověď oprávněná (k tomu srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 345/2021 ze dne 15. 4. 2021). Náklady řízení dále představuje cestovné v celkové výši 6 760 Kč za pět cest z [Anonymizováno] do Olomouce a zpět osobním automobilem [Anonymizováno] [SPZ] v souvislosti s cestami realizovanými dne 2. 2. 2023, 24. 5. 2023, 22. 6. 2023, 20. 7. 2023 a 14. 8. 2023, představující náhradu za celkem 800 ujetých km (45,20 Kč za litr paliva benzín natural dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při kombinované spotřebě 7,20 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”); dále pak náklady řízení tvoří náhrada za promeškaný čas dle ust. § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za celkem 25 půlhodin po 100 Kč (20 půlhodin za čas strávený na cestě k jednání soudu a zpět a 5 půlhodin za čekání v rámci jednání, konaného dne 20. 7. 2023), tj. 2 500 Kč, a náhrada za promeškaný čas ve výši jedné poloviny odměny za úkon právní služby, tedy ve výši 750 Kč dle § 14 odst. 2 a. t., když právní zástupce žalované se dostavil k jednání, které se mělo konat dne 2. 2. 2023, toto se však nekonalo [Anonymizováno]. Náklady soudního řízení dále představuje 21 % DPH z výše uvedených náhrad ve výši 5 882,10 Kč, neboť právní zástupce žalované je plátcem DPH. Žalobce je tedy povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení celkovou částku 33 892,10 Kč, a to v obecné třídenní pariční lhůtě k rukám právního zástupce žalované (ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. a § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř.).