23 C 112/2022-130

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní JUDr. Lenkou Vávrovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 60 900 Kč s příslušenstvím a o 62 057,10 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 42 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 42 000 Kč od 30. 11. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá ohledně částky 18 900 Kč a úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 18 900 Kč od 30. 11. 2022 do zaplacení, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 150 Kč od 26. 11. 2019 do 29. 11. 2022, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 150 Kč od 26. 12. 2019 do 29. 11. 2022, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 150 Kč od 26. 1. 2020 do 29. 11. 2022, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 150 Kč od 26. 2. 2020 do 29. 11. 2022, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 150 Kč od 26. 3. 2020 do 29. 11. 2022, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 150 Kč od 26. 4. 2020 do 29. 11. 2022.

III. Žaloba se zamítá ohledně smluvní pokuty ve výši 62 057,10 Kč a úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 11 114,25 Kč od 26. 11. 2019 do zaplacení, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 809,75 Kč od 26. 12. 2019 do zaplacení, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 495,10 Kč od 26. 1. 2020 do zaplacení, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 10 180,45 Kč od 26. 2. 2020 do zaplacení, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 9 886,10 Kč od 26. 3. 2020 do zaplacení, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 9 571,45 Kč od 26. 4. 2020 do zaplacení.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 16 958,43 Kč, k rukám právního zástupce žalované, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou k Obvodnímu soudu pro Prahu 10 dne 24. 11. 2022 domáhala toho, aby soud žalované uložil povinnost zaplatit jí částku 60 900 Kč představující neuhrazené nájemné za užívání nebytových prostor v období od prosince 2019 do května 2020 a dále částku 62 057,10 Kč představující smluvní pokutu za prodlení s jeho úhradou. K odůvodnění žaloby uvedla, že se žalovanou dne 24. 9. 2013 uzavřela smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě jí přenechala k užívání nebytové prostory nacházející se ve druhém podlaží budovy bez č.p. / ev.č., která je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec] – [část obce], k. ú. [část obce], [list vlastnictví], (dále též jen„ Budova“), a to konkrétně kanceláře [anonymizováno] a [anonymizováno] dle situačního plánku tvořícího přílohu [číslo] této smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 12. 2014, s možností prodloužení vždy o jeden rok. Na základě dohody mezi žalobkyní a žalovanou následně došlo ke změně předmětu nájmu na nebytové prostory (kanceláře) označené [anonymizováno] a [anonymizováno]. Nájemné bylo původně sjednáno ve výši 10 000 Kč a bylo splatné nejpozději do 25. dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který bylo nájemné a paušální částka za služby placeny, přičemž pro případ prodlení žalované s placením nájemného byla v čl. III odst. 7 nájemní smlouvy sjednána smluvní pokuta ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Následně došlo dodatkem [číslo] ze dne 4. 12. 2014 k navýšení nájemného na 10 150 Kč měsíčně a prodloužení nájemního vztahu do 31. 12. 2015. Za předpokladu, že by soud shledal nájemní smlouvu ze dne 24. 9. 2013 neplatnou, z dodatku [číslo] (uzavřeného dne 4. 12. 2014, tedy již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), dle kterého již není stanovena povinnost ve smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání explicitně uvádět náležitosti ve smyslu § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor“) jasně vyplývá vůle účastníků a jejich zájem na existenci nájemního vztahu obsahově odpovídajícího textu nájemní smlouvy. Po uplynutí sjednané doby tak nájem pokračoval na základě konkludentního ujednání, žalovaná prostory užívala a za jejich užívání žalobkyni platila nájemné ve výši 10 150 Kč na základě žalobkyní vystavených faktur i po celý rok 2017, 2018 první měsíce roku 2019 a následně i v období od června do listopadu 2020. To, že žalovaná prostory v předmětném období skutečně užívala, vyplývá mimo jiné ze zápisů v knize vozidel obsahující [registrační značka] žalované vjíždějících do areálu žalobkyně pořízených na vrátnici žalobkyně pracovníky ostrahy. Žalobkyně se tak po žalované domáhá částky 60 900 Kč představující neuhrazené nájemné za užívání nebytových prostor označených [anonymizováno] a [anonymizováno] a paušální částku za služby za období od prosince 2019 do května 2020 (tj. 10 150 Kč x 6 měsíců) a částky 62 057,10 Kč představující neuhrazenou smluvní pokutu. Žalobkyně žalovanou před podáním žaloby vyzvala k úhradě dlužné částky předžalobní upomínkou ze dne 21. 11. 2022, žalovaná však na dluh neuhradila ničeho.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok neuznává, neboť nesouhlasí s výší žalované částky ani s podstatou žaloby. Odmítla, že by v období od 1. 12. 2019 do 31. 5. 2020 mezi ní a žalobkyní existoval nájemní či jakýkoliv jiný smluvní vztah, žalovaná v tomto období prostory neužívala. Dle žalované je smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 9. 2013 absolutně neplatná z důvodu absence zákonných náležitostí ve smyslu § 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Ve smlouvě je nesprávně identifikován předmět nájmu jako nebytové prostory [anonymizováno] a [anonymizováno], nicméně žalované byly fakticky pronajaty prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno]. Žalovaná dále popřela, že by se strany ústně dohodly na pokračování nájmu po uplynutí jeho sjednané doby, naopak žalovaná žalobkyni po skončení nájmu marně opakovaně žádala o předložení nové nájemní smlouvy. Žalobkyně návrh nové nájemní smlouvy nepředložila, jelikož byla vedena úmyslem udržovat právní nejistotu obou smluvních stran z důvodu plánovaného prodeje nemovitosti, a to tak, aby byla žalovaná, která neměla právní titul k užívání předmětných prostor, povinna v případě potřeby nemovitost kdykoliv vyklidit. Žalobkyně žalované nadále na úhradu nájemného neoprávněně v období od května 2019 do léta 2020 vystavovala faktury na základě již ukončené smlouvy, a to i přes to, že žalovaná nebytové prostory v tomto období již neužívala. Skutečnost, že žalobkyně žalované odmítla předložit novou nájemní smlouvu, byla důvodem, proč žalovaná odmítla hradit vystavené faktury na nájemné a prostory dočasně neužívala. Žalovaná se žalobkyní následně v dobré víře dne 28. 8. 2020 uzavřela smlouvu o ukončení nájmu (a to i přes to, že ne vše ve smlouvě uvedené se zakládá na skutečnosti), neboť jí bylo přislíbeno, že po realizaci převodu vlastnického práva k nemovitosti, ve které se nebytové prostory nacházejí, bude mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena podnájemní smlouva. Žalovaná návrh podnájemní smlouvy nikdy neobdržela.

3. Mezi účastníky je nesporné, že mezi žalobkyní, jakožto pronajímatelem, a žalovanou, jakožto nájemcem, byla dne 24. 9. 2013 podepsána smlouva o nájmu nebytových prostor sloužících k podnikání, v této smlouvě označených [anonymizováno] a [anonymizováno], umístěných ve [anonymizováno] podlaží Budovy. Mezi účastníky je dále nesporné, že mezi žalobkyní a žalovanou byl dne 14. 11. 2013 uzavřen dodatek [číslo] dne 4. 12. 2014 dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013. Účastníci při jednání dne 3. 5. 2023 neučinili nesporným, že žalovaná v období od prosince 2019 do května 2020 užívala prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno]. Mezi účastníky tedy je sporné, zda žalovaná užívala nebytové prostory žalobkyně umístěné ve shora specifikované nemovitosti i v období od prosince 2019 do května 2020 a pokud ano, zda se jednalo o prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno] nebo [anonymizováno] a [anonymizováno]. Pokud žalovaná prostory užívala, tak je sporné, na základě jakého titulu je užívala a zda a jaká náhrada žalobkyni ze jejich užívání náleží.

4. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutková zjištění:

5. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 9. 2013 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní, jakožto pronajímatelem, a žalovanou, jakožto nájemcem, ohledně nebytových prostor nacházejících se ve [anonymizováno] podlaží, a to konkrétně kanceláří [anonymizováno] a [anonymizováno] (dle přílohy [číslo] této smlouvy), o velikosti [anonymizováno] m, umístěné v Budově. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, od 1. 10. 2013 do 31. 12. 2014 s možností prodloužení smlouvy dle dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, vždy o jeden rok. Nájemné bylo v čl. III bodu 1. smlouvy sjednáno ve výši 10 000 Kč včetně DPH měsíčně, a to dle bodu 2. i včetně služeb spojených s užíváním nebytových prostor, tj. elektřina, vodné, stočné, plyn a teplo, přičemž splatnost byla dle bodu 4. sjednána vždy nejpozději do 25. dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájemné a paušální částka za služby platí. Nájemné a paušální částka za služby jsou uvedeny souhrnnou částkou 10 000 Kč měsíčně, tudíž dvě složky měsíční platby nejsou specifikovány zvlášť tak, aby je bylo možné rozlišit. V čl. III bodu 7 smlouvy pak byla pro případ prodlení žalované se zaplacením některé z částek sjednána smluvní pokuta ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Vyúčtování služeb nebylo sjednáno. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013 soud zjistil, že tento byl mezi žalobkyní a žalovanou uzavřen dne 14. 11. 2013, přičemž jeho obsahem je dohoda upřesňující ustanovení nájemní smlouvy ohledně bezpečnosti a zdraví při práci. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013 soud zjistil, že tento byl mezi žalobkyní a žalovanou uzavřen dne 4. 12. 2014. Dle čl. I. bodu 1. smluvní strany spolu dne 30. 8. 2013 uzavřely smlouvy o nájmu nebytových prostor, přičemž v souladu s jejím čl. II se strany dohodly na prodloužení platnosti smlouvy na dobu určitou, a to do dne 31. 12. 2015 s možností dalšího prodloužení vzájemnou písemnou dohodou. V čl. I bodu 2. se žalobkyně se žalovanou dále dohodla na zvýšení nájemného za užívání nebytových prostor, a to na částku 10 150 Kč včetně DPH měsíčně, a to i včetně paušální úhrady služeb uvedených v čl. III bodu 2. smlouvy.

6. Ze smlouvy o ukončení nájmu ze dne 28. 8. 2020 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou (nájemcem) dle preambule vzhledem k tomu, že mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 9. 2013, jejímž předmětem byly nebytové prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno] nacházející se v Budově. Dle preambule dále byla dodatkem [číslo] ze dne 29. 12. 2015 doba nájmu prodloužena do 31. 3. 2016, přičemž po uplynutí této doby žalovaná pokračovala v užívání předmětu nájmu dle nájemní smlouvy, s čímž žalobkyně souhlasila, a to bez ohledu na skutečnost, že doba nájmu dle nájemní smlouvy nebyla smluvními stranami prodloužena ve formě dodatku k nájemní smlouvě. Žalovaná předmět nájmu dle nájemní smlouvy užívá i ke dni uzavření této smlouvy. Žalobkyně žalovanou informovala o připravovaném prodeji jejího areálu, jehož součástí je i předmět nájmu [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] x [právnická osoba] nebo třetímu subjektu jí určenému na přelomu srpna a září 2020 s tím, že při prodeji areálu bude tento k okamžiku nabytí vlastnického práva třetí stranou k areálu zpětně pronajat žalobkyni. Jelikož bude žalobkyně nájemcem třetí strany, musí mít jakýkoliv další vztah mezi žalobkyní a jakýmkoliv obchodním partnerem formou podnájmu. Dle bodu 2.1 smlouvy se smluvní strany dohodly, že se ke dni účinnosti ukončuje platnost a účinnost smlouvy o nájmu. Dle bodu 3.1 smlouvy smluvní strany uzavřou v den uzavření této smlouvy nebo kolem tohoto dne smlouvu o podnájmu, která žalované umožní užívat předmět nájmu v rozsahu, v jakém jej užívá ke dni uzavření této smlouvy.

7. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 15. 3. 2017 včetně přílohy [číslo] zachycující nákres kanceláří soud zjistil, že žalobkyně, jakožto pronajímatel, na základě této smlouvy přenechala do užívání panu [jméno] [příjmení], jakožto nájemci, prostor sloužící k podnikání označený [anonymizováno], o velikosti [anonymizováno] m, nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží Budovy. Nájem byl sjednán na dobu určitou, tj. od 1. 4. 2017 do 31. 3. 2019. Nájemné bylo sjednáno ve výši 7 000 Kč + DPH měsíčně, tedy celkem 8 470 Kč včetně DPH, a to včetně poplatků za služby spojené s užíváním prostoru, tj. el. energie, vodné, stočné, plny, teplo a teplá voda. Splatnost nájemného byla sjednána vždy nejpozději do 25. dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za které se nájemné platí. Pro případ prodlení nájemce se zaplacením některé z částek byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení.

8. Ze smlouvy o podnájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 1. 10. 2020 včetně přílohy zachycující nákres kanceláří soud zjistil, že žalobkyně touto smlouvou přenechala do užívání [jméno] [příjmení] nebytové prostory sloužící k podnikání umístěné v [anonymizováno] nadzemním podlaží Budovy, které jsou barevně vyznačeny na plánku tvořící přílohu [číslo] smlouvy – jedná se o prostory označené [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno]. Výše nájemného není ve smlouvě vyplněna. Dle výpovědi svědka (viz níže) tento hradil stále částku 7 000 Kč měsíčně. žalobkyně v průběhu řízení skutečnosti uvedené svědkem [příjmení] k jeho nájemnímu (podnájemním vztahu) nikterak nerozporovala.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že ke dni 18. 1. 2023 svědčí vlastnické právo k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p. / ev.č., v k. ú. [část obce], [územní celek], to vše zapsáno v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce], [právnická osoba] [anonymizována tři slova], člen koncernu, a to na základě kupní smlouvy ze dne 2. 10. 2020.

10. V knize vozidel je zaznamenán přehled vjezdů a výjezdů vozidel v období od 1. 1. 2019 do 5. 9. 2020 do areálu žalobkyně. V knize jsou označena přesná data a časy vjezdů a výjezdů vozidel, a to včetně označení konkrétních osob. Dle takto zaznamenaných dat do areálu žalobkyně vjel [jméno] [příjmení] (jednatel žalované) a [jméno] [příjmení] (jeho obchodní partner a známý) v období 1. 12. 2019 – 31. 5. [číslo] celkem 125 krát, tedy přibližně každý druhý den. Jak vyplývá z přehledu vjezdů a výjezdů z knihy vozidel, před i po rozhodném období do areálu žalobkyně jezdili oba muži v obdobné frekvenci.

11. Z e-mailové komunikace mezi žalobkyní a žalovanou v období od 5. 5. 2020 do 4. 8. 2020 soud zjistil, že žalobkyně žalované dne 5. 5. 2020 zaslala neuhrazené faktury za období od 1. 5. 2019 do 1. 4. 2020, na což žalovaná téhož dne reagovala dotazem ohledně toho, na jakém základě byly předmětné faktury vystaveny. Žalovaná dále žalobkyni dne 4. 8. 2020 sdělila, že její účetní nemá zaslané faktury za pronájem jak zaúčtovat a opětovně požádala o zaslání nájemní smlouvy, která jí ani po několika urgencích nedorazila.

12. Z výpisů z účtu žalobkyně vedeného u [právnická osoba] soud zjistil, že žalovaná nájemné v první polovině roku 2018 hradila, neboť v její prospěch dne 8. 1. 2018 poukázala částku 10 150 Kč, dále dne 2. 3. 2018 částku 30 450 Kč, dále dne 10. 4. 2018 částku 10 150 Kč a dne 14. 5. 2018 částku 10 150 Kč. Z výpisů z účtu žalobkyně vedeného u [příjmení] [příjmení] [jméno] soud zjistil, že žalovaná nájemné hradila i ve druhé polovině roku 2018 až do dubna roku 2019 a následně pak od června 2020 do listopadu 2020, neboť ve prospěch žalobkyně částku 10 150 Kč poukázala dne 12. 6. 2018, dne 26.6.2018, dne 17. 7. 2018, dne 15. 8. 2018, dne 21. 9. 2018, dne 3. 10. 2018, dne 5. 11. 2018, dne 8. 1. 2019, dne 6. 2. 2019, dne 19. 3. 2019, dne 8. 4. 2019, dne 19. 6. 2020, dne 16. 7. 2020, dne 4. 8. 2020, dne 2. 9. 2020, dne 5. 10. 2020 a dne 11. 11. 2020. Z faktury – daňového dokladu č. [anonymizováno] soud zjistil, že tato byla žalobkyní žalované vystavena dne 9. 5. 2023 na částku 10 150 Kč včetně DPH se splatností dne 23. 5. 2023 za nájem v administrativní budově v [část obce] na měsíc květen 2023. Z fotodokumentace kanceláří (5 fotografií) soud zjistil, že tyto zachycují stav kanceláří a defekty na stropě.

13. Z výzvy k úhradě dluhu před podáním žaloby ze dne 21. 11. 2022 soud zjistil, že žalobkyně žalovanou vyzvala k úhradě dluhu na nájemném a paušálních částkách za služby spojené s užíváním nebytových prostor za období od prosince 2019 do května 2020, tj. 6x 10 150 Kč a dále smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužných částek za každý den prodlení, z titulu smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 9. 2013. K úhradě částky poskytla lhůtu v délce 7 dnů od obdržení této výzvy. Z doručenky bylo zjištěno, že předžalobní výzva byla žalované doručena do datové schránky dne 22. 11. 2022.

14. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že je od roku 2013 zaměstnancem žalobkyně, pracuje jako zástupce pana [celé jméno svědka], který je vedoucím provozu. Žalovaná byla u nich v areálu nájemcem, užívala parkovací místo a kanceláře, nicméně svědek si přesně nepamatuje, o které kanceláře se jednalo. Svědek zná pana [příjmení] spíše od vidění, jednou za ním byl vyslán ohledně podpisu nových upravených smluv. Bylo to v období, kdy se areál prodal a žalobkyně tam byla v nájmu. Pan [anonymizováno] si smlouvy prolistoval a řekl, že je nepodepíše. Nájemní smlouvy připravovala žalobkyně, svědek je pouze dostal k předání. Připustil, že je možné, že se však nejednalo o novou nájemní smlouvu, ale o jiný dokument v souvislosti s ukončením nájmu, to si přesně již nepamatuje. Svědek popsal, že v areálu je při vstupu strážní služba, která dovnitř do areálu vpouští vozidla a osoby a také vede knihu návštěv, ve které eviduje jak jména osob, tak i SPZ. Jedná se o areál, kde jsou v přízemí šatny zaměstnanců a v patře kanceláře. Nájemci mají od svých kanceláří klíče. Když svědek do areálu nastupoval, žalovaná tam již byla v nájmu, tedy klíče již u sebe měla. Vrátila je nyní v roce 2023, když areál z důvodu ukončení nájmu opouštěla po opakovaných výzvách a poté, co jí byla vypnuta elektřina. O vrácení klíčů nebyl sepsán žádný protokol, žalovaná je zanechala na vrátnici. Žalovaná měla v době, kdy svědek v areálu působil, k dispozici 3 kanceláře přístupné i z chodby. Vedle ní měl kancelář pan [jméno] [příjmení], resp. přes jednu kancelář. Svědek si není vědom toho, že by se žalovaná během 5 let, co v areálu žalobkyně působí, stěhovala z jedněch kanceláří do jiných, ani že by se zcela vystěhovávala. V době, kdy byly kanceláře v provozu, tam byli tři nájemníci. Výši nájemného za m plochy v areálu nezná, neboť se tímto nezabývá. Svědek si pamatuje auta a pana [příjmení], kterého do areálu opakovaně viděl dojíždět jeho [anonymizována dvě slova], jeden jeho společník do areálu dojížděl [anonymizována dvě slova] a druhý mladší [anonymizována dvě slova]. [příjmení] [příjmení] tedy viděl buď na vrátnici nebo v rámci areálu. V letech 2019 – 2020 se svědek s panem [příjmení] střetl v rámci areálu přibližně 1x týdně, vozidla pak viděl do areálu vjíždět téměř každý den, nicméně je možné, že tam vozidla 2 nebo 3 dny stála zaparkovaná. Svědek pana zná pana [jméno] [příjmení], byl to také nájemník a měl pronajaté prostory vedle žalované. Také s ním řešil změnu nájemní smlouvy a pan [příjmení] ji podepsal. [příjmení] [příjmení] svědkovi nic neříká. Svědek ví, že se řešily nějaké stížnosti ohledně toho, že do kanceláří zatékalo, je tam nyní přibližně dva roky nová střecha.

15. Svědek [jméno] [příjmení], který si k výslechu přinesl složku smluvních dokumentů k nájmu nebytových prostor, do kterých nahlížel, vypověděl, že byl se žalovanou od 2017 v nájmu ve stejném areálu i patře a společně se z něj stěhovali dne 25. 10. 2022. Svědek nájem ukončoval ke dni 31. 10. 2022. Žalovaná si se svědkem dne 6. 3. 2018 vyměnila kanceláře, a to tak, že žalovaná původně užívala kanceláře [anonymizováno] a [anonymizováno], případně [anonymizováno] a svědek kancelář [anonymizováno], následně došlo k výměně. Svědek žalované předal klíče ke dveřím z chodby a za pomoci těchto klíčů mohla žalovaná užívat prostory nacházející se za dveřmi do této chodby, tedy kanceláře [anonymizována tři slova] a [anonymizováno], jak svědek na soudu předloženém plánku prostor ukázal. Zda žalovaná užívala i kanceláře označené [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno], které jsou za dveřmi chodby, popř. zda tyto kanceláře užíval někdo jiný, to svědkovi známo není. Nicméně v době, kdy prostory užíval svědek, byly tyto prázdné, neboť využíval pouze jednu kancelář. Svědek užíval prostory do 31. 12. 2018 na základě smlouvy uzavřené na dobu určitou, následně byla uzavřena nová smlouva od 1. 10. 2020 a dne 31. 10. 2022 svědek prostory opustil. Svědek platil nájemné ve výši 7 000 Kč plus DPH. V nové smlouvě o podnájmu sice není výše nájemného vyplněna, nicméně svědek i nadále platil nájemné ve stejné výši, a to 7 000 Kč plus DPH. Tedy po celou dobu, kdy byl u žalobkyně v nájmu (a to i po výměně prostor se žalovanou) platil nájemné ve výši 7 000 Kč plus DPH. Svědek si není vědom toho, že by se žalovaná někdy stěhovala již dříve, ale vzpomíná si, že tam jednu dobu (neví přesně kdy, zda v roce 2019 nebo 2020) bylo pusto. Po výměně v březnu 2018 se s panem [příjmení] na chodbě potkávali častěji, svědek do kanceláří docházel každý den na omezenou dobu, zpravidla kolem oběda. S panem [příjmení] vždy prohodili několik slov, pan [příjmení] mu řekl, že nemá podepsanou smlouvu a že žalobkyni neplatí nájem. Pan [anonymizováno] byl za svědkem osobně ohledně toho, zda již má podepsanou novou nájemní smlouvu v době, kdy se ukončovala původní nájemní smlouva, přibližně třikrát. Svědkovi je známo, že žalovaná v souvislosti s výměnou prostor se svědkem u žalobkyně opakovaně urgovala uzavření nové nájemní smlouvy. Svědek ví, že do budovy zatékalo, zejména pak do společných prostor chodby a na sociální zařízení. Střecha se opravovala v říjnu 2020, tedy v době, kdy svědek podepisoval novou smlouvu.

16. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že se s panem [příjmení] zná, neboť jsou se žalovanou v obchodním vztahu, působí v oboru marketingu. Potvrdil, že žalovaná měla v letech 2019 a 2020 kanceláře v [část obce], kam svědek za panem [příjmení] svým [anonymizována dvě slova] barvy 3x – 4x týdně jezdil za účelem jednání. Svědkovi je známo, že žalovaná ohledně prostor v [část obce] řešila problémy s nájemní smlouvou a nájemným. Svědek za panem [příjmení] do prostor v [část obce] dojížděl již od roku 2015 nebo 2016, nicméně někdy letech 2019 nebo 2020 bylo období, kdy žalovaná neměla možnost tyto prostory užívat, protože neměla uzavřenou nájemní smlouvu, a proto se tam s panem [příjmení] nemohli scházet. Scházeli se proto u svědka nebo někde v kavárnách. Svědek někdy vjel do areálu žalobkyně a nechal si tam auto, následně pak s panem [příjmení] odjížděli za klienty. V dalším období již kanceláře zase užívali. Svědek se jednání s panem [celé jméno svědka] a panem [příjmení] sám osobně 3x – 5x zúčastnil. Řešili tam, že do kanceláří zatékalo a také otázku nové nájemní smlouvy. Svědek měl v kancelářích žalované nějaké svoje věci, které si odvezl v roce 2019. Od kanceláří měl klíče, nicméně sám tam žádnou kancelář neužíval.

17. Provedené důkazy soud hodnotil z hlediska jejich pravosti, pravdivosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o. s. ř. Soud ve věci neprovedl důkaz výslechem svědků [celé jméno svědka], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], zaměstnanců žalobkyně, žalovanou navrhovaných (resp. výslech [celé jméno svědka] byl navrhován taktéž žalobkyní) k prokázání skutečnosti, že žalovaná sice měla vůli novou nájemní smlouvu uzavřít, nikoliv však za stávajících podmínek, pročež nová nájemní smlouva ani ústně uzavřena nebyla. Účastníci totiž při jednání dne 14. 6. 2023 sdělili, že na provedení výslechu těchto osob dále netrvají.

18. Soud své rozhodnutí opřel především o listinné důkazy a dále svědecké výpovědi všech tří vyslechnutých svědků, tedy [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Strany v řízení učinily nesporným, že mezi nimi byla dne 24. 9. 2013 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, dále dne 14. 11. 2013 dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013 a dále dne 4. 12. 2014 dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013, přičemž právě z těchto listinných důkazů je zřejmá tehdejší vůle obou stran mezi sebou zřídit závazek, na základě kterého měla žalovaná dočasně užívat nebytové prostory (kanceláře) označené [anonymizováno] a [anonymizováno] v předmětné Budově. Smluvní vztah založený nájemní smlouvou (ačkoliv soud tuto smlouvu shledal neplatnou, jak bude uvedeno níže) mezi stranami dlouhodobě oboustranně fungoval, a jak je zřejmé z výpisů z účtů žalobkyně (dle kterých žalovaná ve prospěch žalobkyně poukazovala částku odpovídající sjednanému měsíčnímu nájemnému ve výši 10 150 Kč v období celého roku 2018, dále v první polovině roku 2019 a následně ve druhé polovině roku 2020), žalovaná v užívání nebytových prostor za takto hrazenou úplatu pokračovala i několik let poté, co sjednaná doba nájmu uplynula. Skutečnost, že žalovaná užívala nebytové prostory ve vlastnictví žalobkyně v období od prosince 2019 do května 2020 je dále prokazována ve spojení i s ostatními listinnými důkazy, a to zněním smlouvy o ukončení nájmu, v jejíž preambuli je uvedeno, že žalovaná užívá předmět nájmu (dle nájemní smlouvy ze dne 24. 9. 2013) i ke dni uzavření této smlouvy, tedy ke dni 28. 8. 2020 a dále knihou vozidel, ve které jsou podrobně zaznamenána data a konkrétní časy příjezdů vozidel (včetně jmenovitě uvedených osob) do areálu žalobkyně, a ze kterých vyplývá, že se jednatel žalované [jméno] [příjmení] společně se svým obchodním partnerem [jméno] [příjmení] v tomto areálu hojně vyskytoval právě i v předmětném období. Vzhledem k četnosti výskytu obou těchto osob v areálu žalobkyně, soud nepřisvědčil tvrzení žalované, že to bylo výlučně za účelem sjednání a uzavření nové nájemní smlouvy. Toto je také v souladu se svědeckou výpovědí svědka [jméno] [příjmení], který uvedl, že [jméno] [příjmení] vídal v areálu žalobkyně minimálně jednou týdně a jeho vozidlo ([anonymizována dvě slova]), popř. vozidla jeho kolegů ([anonymizována dvě slova] jeho kolegy [příjmení] a [anonymizována dvě slova] dalšího jeho kolegy) do areálu viděl vjíždět každý den, dále si není vědom toho, že by se na nějaké období pan [příjmení] zcela vystěhovával a následně se do areálu žalobkyně vracel. Taktéž svědek [jméno] [příjmení] potvrdil, že se s [jméno] [příjmení] na chodbách pravidelně potkávali a že si není vědom toho, že by areál na nějaké období opouštěl, a to až na den 25. 10. 2022, kdy se z areálu stěhovali společně. Soud proto neuvěřil svědecké výpovědi svědka [jméno] [příjmení] v tom ohledu, že žalovaná někdy v období let 2019 a 2020 neměla možnost svoje kanceláře užívat, neboť jeho výpověď je značně rozporuplná, když svědek uvedl, že i přesto do areálu žalobkyně v tomto období jezdil, nechával si tam svoje vozidlo a společně s [jméno] [příjmení] pak jezdili za klienty. Z výpovědi svědka pak byla patrná úzká vazba na jednatelé žalované a snaha mu ve sporu pomoci. Dílčí utlumení obchodní aktivity a činnosti firem (nedojíždění do kanceláří firem apod.) v roce 2019 a 2020 lze přičíst i mimořádné situaci v souvislosti s epidemií Covid – 19. Soud uvěřil svědkovi [jméno] [příjmení] také v tom ohledu, když tento v rámci své svědecké výpovědi věrohodně vysvětlil, že když nastoupil do areálu, žalovaná tam již byla v nájmu, a tedy měla od kanceláří klíče, přičemž pan [příjmení] klíče vrátil až v roce 2023, kdy se z areálu stěhoval. Dále také upřesnil, že o předání klíčů, resp. jejich vrácení, nebyl vyhotoven žádný protokol, neboť je pan [příjmení] pouze nechal na vrátnici. Svědecká výpověď svědka [jméno] [příjmení] je v části, ve které uvedl, že v době, kdy v areálu žalobkyně působil, měla žalovaná k dispozici 3 kanceláře přístupné i z chodby, zcela ve shodě s výpovědí svědka [jméno] [příjmení]. Svědek [jméno] [příjmení] toto ještě podrobněji vysvětlil, když při předložení nákresu, který je součástí nájemní smlouvy uzavřené mezi ním a žalobkyní, uvedl, že žalovaná původně užívala kanceláře označené [anonymizováno] a [anonymizováno], případně [anonymizováno] a svědek kancelář [anonymizováno]. Následně dne 6. 3. 2018 mezi nimi došlo k výměně, a to tak, že svědek panu [příjmení] předal klíče ke dveřím z chodby a za pomoci těchto klíčů mohla žalovaná užívat celé prostory nacházející se za dveřmi do této chodby, tedy kanceláře [anonymizována tři slova] a [anonymizováno]. V řízení tak bylo prokázáno, že žalovaná měla k dispozici k užívání celé prostory oddělené dveřmi do chodby, tj. [anonymizována tři slova] a [anonymizováno], a to jak svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení], tak [jméno] [příjmení], ale i [jméno] [příjmení], který uvedl, že si v těchto kancelářích nechával svoje věci. Nicméně, žalobní tvrzení žalobkyně jsou ohledně užívání jejích nebytových prostor žalovanou (za které neobdržela úplatu), omezena pouze na prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno] (tedy nikoli navíc [anonymizováno] a [anonymizováno]), přičemž dle § 153 odst. 2 a contrario o. s. ř. soud není žalobkyni oprávněn přiznat více než si žádá. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že jeho smluvní vztah se žalobkyní byl původně ohledně nájmu nebytového prostoru [anonymizováno] o velikosti [anonymizováno] m založen smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 15. 3. 2017, což také doložil jejím předložením soudu, přičemž v rámci této smlouvy bylo sjednáno nájemné ve výši 7 000 Kč + DPH měsíčně, tj. celkem 8 470 Kč včetně DPH, a to včetně služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání (el. energie, vodné, stočné, plyn, teplo a teplá voda). Poté, co dne 6. 3. 2018 došlo k výměně prostor mezi ním a žalovanou, jistou dobu neměl uzavřenou nájemní smlouvu žádnou, nicméně nájemné žalobkyni i nadále platil, což však na rozdíl od něj žalovaná nečinila, jak také svědkovi [příjmení] pan [příjmení] sám při jejich náhodných setkáních na chodbě sdělil. Mezi svědkem [příjmení] a žalobkyní pak došlo dne 1. 10. 2020 k uzavření nové smlouvy o podnájmu prostoru sloužícího k podnikání, na základě které měl již právní titul k užívaní prostor označených [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] (kdy souhrnná výměra těchto prostor činí [anonymizováno] m, neboť součet výměr prostor [anonymizováno] + [anonymizováno] činí [anonymizováno] m, což bylo v řízení prokázáno smlouvou o nájmu nebytových prostor uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou dne 24. 9. 2013; výměra prostoru [anonymizováno] pak činí [anonymizováno] m, (viz výpočet pod bodem 20 tohoto rozsudku), přičemž ačkoliv ve smlouvě není vyplněna výše nájemného, jak svědek potvrdil mezi smluvními stranami bylo sjednáno, že svědek [příjmení] bude platit nájemné stále ve stejné výši, tedy 7 000 Kč měsíčně + DPH a toto nájemné po celou dobu, kdy u žalobkyně prostory užíval, také hradil. Platby ani výši nájemného, které svědek hradil, žalobkyně nikterak nezpochybňovala. Mezi žalobkyní a žalovanou již k uzavření nové smlouvy o podnájmu nebytových prostor nedošlo.

19. Na základě uvedených skutkových zjištění soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

20. Žalobkyně se žalovanou dne 24. 9. 2013 uzavřela smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě žalované dočasně, na období od 1. 10. 2013 do 31. 12. 2014, přenechala k užívání nebytové prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno] o výměře 53 m, a to za nájemné ve výši 10 000 Kč včetně DPH měsíčně, včetně služeb spojených s užíváním nebytových prostor (elektřina, vodné stočné, plyn a teplo). Žalobkyně si se žalovanou v čl. III bodu 7 smlouvy ujednala pro případ prodlení žalované se zaplacením některé z částek smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Dodatkem [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013 (zde je zřejmé, že se jedná o pouhou chybu v psaní data), došlo mezi smluvními stranami ke sjednání zvýšení nájemného na částku ve výši 10 150 Kč včetně DPH měsíčně, a to i včetně služeb, a také ke sjednání prodloužení platnosti smlouvy do 31. 12. 2015. Nicméně, žalovaná pokračovala v užívání nebytových prostor i po tomto datu. Dne 6. 3. 2018 došlo mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] k výměně nebytových prostor, kdy [jméno] [příjmení] žalované předal klíče ke dveřím z chodby a za pomoci těchto klíčů žalovaná počínaje tímto dnem měla k dispozici k užívání prostory označené [anonymizována tři slova] a [anonymizováno] a chodbu. Jelikož výměra prostoru [anonymizováno] činí [anonymizováno] m a prostor [anonymizováno] je dle nákresu stejně velký, činí součet výměr prostor [anonymizováno] a [anonymizováno] celkem [anonymizováno] m (tj. [anonymizováno] m + [anonymizováno] m = [anonymizováno] m). Výměra prostoru [anonymizováno] odpovídá 1/2 výměry prostoru [anonymizováno], tj. [anonymizováno] m / 2 = [anonymizováno] m. Jelikož je výměra prostoru [anonymizováno] je stejná jako výměra prostoru [anonymizováno], činí tedy i výměra prostoru [anonymizováno] celkem [anonymizováno] m. Součet výměr prostor [anonymizována tři slova] a [anonymizováno] tedy činí [anonymizováno] m (tj. [anonymizováno] m + [anonymizována dvě slova] + [anonymizováno] m + [anonymizováno] m). K uzavření nové nájemní smlouvy již mezi žalobkyní a žalovanou nedošlo. Žalovaná tedy v období od prosince 2019 do května 2020 měla k dispozici k užívání nebytové prostory žalobkyně označené [anonymizována tři slova] a [anonymizováno] (plus chodba oddělená dveřmi), jejichž výměra činí nejméně [anonymizováno] m (nepočítaje chodbu oddělenou dveřmi), bez právního důvodu, a to aniž by za to žalobkyni platila jakoukoliv úplatu. Nicméně, žalobkyně se podanou žalobou domáhala úhrady (včetně služeb hrazených měsíční paušální částkou) za užívání pouze prostor označených [anonymizováno] a [anonymizováno] (jejichž souhrnná výměra činí [anonymizováno] m x [anonymizováno] = [anonymizováno] m), přičemž soud není oprávněn jí přiznat více než si žádá (tedy v tomto případě i za užívání prostor [anonymizováno] a [anonymizováno]). Žalobkyně v předmětném období v témže areálu pronajímala prostory [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] o velikosti [anonymizováno] m ([anonymizováno] + [anonymizováno] = [anonymizováno] m; prostor [anonymizováno] má výměru [anonymizováno] m) za nájemné ve výši 7 000 Kč měsíčně včetně služeb hrazených paušální částkou.

21. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

22. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o.z.), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

23. Dle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“) nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Dle § 720 obč. zák. nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem.

24. Dle § 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

25. Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

26. Dle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 tohoto ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

27. Dle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání. Dle odst. 2 tohoto ustanovení plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

28. Dle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

29. Dle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

30. Žalobkyně, jakožto pronajímatel, se žalovanou, jakožto nájemcem, dne 24. 9. 2013 uzavřela smlouvu o nájmu nebytových prostor, kterou soud s ohledem na § 3074 odst. 1 o. z. posoudil dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, konkrétně pak § 663 a § 720 obč. zák. a zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Vzhledem ke skutečnosti, že nájemní smlouva neobsahuje zákonné náležitosti ve smyslu § 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dospěl soud k závěru, že je absolutně neplatná. Ve smlouvě totiž absentuje údaj o předmětu podnikání žalované a dále údaj o konkrétní výši nájemného a konkrétní výši úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru. Nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním nebytového prostoru jsou ve smlouvě sjednány souhrnnou částkou ve výši 10 000 Kč měsíčně, nikoli tedy zvlášť tak, aby bylo možné tyto dvě složky měsíční platby rozlišit, což je důvodem její absolutní neplatnosti (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1936/2016 a dále rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2527/2009 a ze dne 15. 4. 2010, sp. zn. 32 Cdo 4051/2008).

31. V daném případě nelze přisvědčit ani argumentu žalobkyně, že nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou v předmětném období existoval na základě konkludentního ujednání stran, když dle jejího tvrzení právě z dodatku [číslo] z následného jednání účastníků vyplývá jejich vůle a zájem na existenci tohoto nájemního vztahu, který odpovídá textu nájemní smlouvy, a to zejména s ohledem na absenci shody na podstatných náležitostech nájemní smlouvy, neboť je zde např. rozpor v tom, jaké prostory měla žalovaná užívat (tedy zda [anonymizováno] a [anonymizováno] nebo [anonymizováno] a [anonymizováno], popř. navíc také [anonymizováno] a [anonymizováno]). Skutečnost, že závazek mezi stranami nebyl ujednán konkludentně, ale že žalovaná měla vůli smlouvu uzavřít písemně, byla prokázána také e-mailem ze dne 4. 8. 2020, ve kterém žalovaná žalobkyni urguje o zaslání nové nájemní smlouvy. Svědek [jméno] [příjmení] navíc ve své výpovědi nejprve uvedl, že žalované osobně nesl k podpisu návrh nové nájemní smlouvy, nicméně následně připustil, že se mohlo jednat o dohodu o ukončení nájmu. Žalovaná tuto listinu odmítla podepsat.

32. Jelikož je tedy smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 9. 2013 absolutně neplatná, nebyla tak mezi účastníky řízení platně sjednána ani smluvní pokuta ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení žalované s úhradou jakékoliv částky dle této smlouvy.

33. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala úhrady smluvní pokuty za prodlení s úhradou nájemného (včetně paušální částky za služby) za prosinec 2019, kterou kapitalizovala částkou 11 114,25 Kč (tj. smluvní pokuta ve výši 0,1 % z částky 10 150 Kč za každý den prodlení za období od 26. 11. 2019 do 24. 11. 2022) společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 26. 11. 2019 do zaplacení, dále za měsíc leden 2020, kterou kapitalizovala částkou 10 809,75 Kč (tj. smluvní pokuta ve výši 0,1 % z částky 10 150 Kč za každý den prodlení za období od 26. 12. 2019 do 24. 11. 2022) společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 26. 12. 2019 do zaplacení, dále za měsíc únor 2020, kterou kapitalizovala částkou 10 495,10 Kč (tj. smluvní pokuta ve výši 0,1 % z částky 10 150 Kč za každý den prodlení za období od 26. 1. 2020 do 24. 11. 2022) společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 26. 1. 2020 do zaplacení, dále za měsíc březen 2020, kterou kapitalizovala částkou 10 180,45 Kč (tj. smluvní pokuta ve výši 0,1 % z částky 10 150 Kč za každý den prodlení za období od 26. 2. 2020 do 24. 11. 2022) společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 26. 2. 2020 do zaplacení, dále za měsíc duben 2020, kterou kapitalizovala částkou 9 886,10 Kč (tj. smluvní pokuta ve výši 0,1 % z částky 10 150 Kč za každý den prodlení za období od 26. 3. 2020 do 24. 11. 2022) společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 26. 3. 2020 do zaplacení a dále za měsíc květen, kterou kapitalizovala částkou 9 571,45 Kč (tj. smluvní pokuta ve výši 0,1 % z částky 10 150 Kč za každý den prodlení za období od 26. 4. 2020 do 24. 11. 2022) společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 26. 4. 2020 do zaplacení. Soud proto z důvodů neplatnosti nájemní smlouvy jako celku nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty za prodlení s úhradou nájemného za každý z měsíců v období od prosince 2019 do května 2020 včetně zákonných úroků z prodlení výrokem III. tohoto rozsudku zamítl (§ 3074 odst. 1 o. z., ve spojení s § 2048 odst. 1 o. z. a contrario), neboť smluvní pokuta nebyla na období od prosince 2019 do května 2020 platně sjednána.

34. V řízení ovšem bylo prokázáno, že žalovaná bez právního důvodu užívala nebytové prostory, konkrétně pak [anonymizováno] a [anonymizováno] o výměře [anonymizováno] m, aniž by za to žalobkyni poskytovala jakoukoliv úplatu, čímž se na její úkor ve smyslu § 2991 odst. 1 o. z. bezdůvodně obohatila a je jí tak v souladu s § 2999 odst. 2 o. z. povinna vydat bezdůvodné obohacení v podobě peněžité náhrady odpovídající částce vynakládané obvykle v daném čase a místě za užívání obdobných nebytových prostor (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98 nebo dále rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 4. 2018, sp. zn. 28 Cdo 138/2018). V tomto ohledu pak z hlediska vzniku nároku žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení, resp. na poskytnutí náhrady za něj, není rozhodné, zda žalovaná prostory fakticky užívala, podstatné je, že měla možnost tyto prostory užívat, neboť k nim v předmětném období disponovala klíčem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 291/2002). Svědek [jméno] [příjmení] předal žalované klíče k prostorám [anonymizováno] a [anonymizováno] (jakož i [anonymizováno] a [anonymizováno]) již dne 6. 3. 2018. Žalovaná se z areálu vystěhovala (společně se svědkem [jméno] [příjmení]) dne 25. 10. 2022 a jak vyplynulo z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], klíče zanechala na vrátnici. O jejich vrácení tedy nebyl sepsán protokol.

35. Nadto soud uvádí, že ačkoliv je na základě provedeného dokazování zřejmé, že žalovaná měla k dispozici k užívání nikoliv pouze prostory [anonymizováno] a [anonymizováno], ale navíc také prostory [anonymizováno] a [anonymizováno] a chodbu oddělenou dveřmi, kdy celková výměra všech těchto prostor činí nejméně [anonymizováno] m, soud není oprávněn žalobkyni přiznat náhradu za bezdůvodné obohacení vzniklé užíváním prostor o větší výměře, než si žádá (§ 153 odst. 2 o. s. ř. a contrario).

36. Soud při určování výše peněžité náhrady za bezdůvodné obohacení žalované vycházel z toho, že právě nájemné, které v předmětném období (tj. od prosince 2019 do května 2020) v témže areálu žalobkyni platil svědek [jméno] [příjmení], je částkou obvykle vynakládanou v daném čase a místě ve smyslu shora citované judikatury. Vzhledem k tomu, že svědek [jméno] [příjmení] v předmětném období žalobkyni platil za užívání nebytových prostor [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] o celkové výměře [anonymizováno] m nájemné ve výši 7 000 Kč včetně paušální částky za služby (bez DPH), dospěl soud k závěru, že právě tato částka představuje ekvivalentní měsíční peněžitou náhradu za užívání nebytových prostor [anonymizováno] a [anonymizováno] o celkové výměře [anonymizováno] m žalovanou bez právního důvodu, neboť se jedná o částku vynakládanou ve stejném areálu a stejném časové období (tj. prosinec 2019 až květen 2020) za nebytový prostor takřka totožné výměry. Důvodem, proč soud žalobkyni přiznal částku v této výši, tj. 7 000 Kč měsíčně (přestože prostor užívaný [jméno] [příjmení] je o 1 m menší), je také skutečnost, že svědek [jméno] [příjmení] platil nájemné ve výši 7 000 Kč měsíčně, ať již užíval nebytové prostory před výměnou (dle smlouvy pouze [anonymizováno], nicméně měl přístup do celého prostoru odděleného dveřmi se samostatnou chodbou, tedy i [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] jako žalovaná) nebo po výměně ([anonymizováno], K3 a [anonymizováno]). S ohledem na skutečnost, že žalovaná takto prostory žalobkyně bez právního důvodu užívala v období od prosince 2019 do května 2020, soud žalobkyni přiznal částku ve výši 42 000 Kč, tj. 7 000 Kč x 6 měsíců.

37. Žalobkyně žalovanou vyzvala k úhradě dlužné částky předžalobní výzvou ze dne 21. 11. 2022, a to ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy, přičemž tato výzva byla žalované doručena do datové schránky dne 22. 11. 2022. Splatnost dluhu tak nastala ve smyslu § 1958 odst. 2 o. z. dne 29. 11. 2022 Vedle práva na zaplacení jistiny vznikl žalobkyni dle § 1968 o. z. ve spojení s § 1970 o. z. též nárok na zaplacení zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po dni splatnosti, tj. od 30. 11. 2022, ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., tedy 15 % ročně.

38. Soud proto žalobě výrokem I. tohoto rozsudku vyhověl co do částky 42 000 Kč, která odpovídá peněžité náhradě za bezdůvodné obohacení žalované za užívání nebytových prostor K7 a K8 o celkové výměře 72 m od prosince 2019 do května 2020 žalovanou spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 30. 11. 2022. Ve zbylém rozsahu, tedy co do částky 18 900 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 18 900 Kč od 30. 11. 2022 do zaplacení a dále ohledně úroků z prodlení za předcházející jednotlivé měsíce, ji výrokem II. tohoto rozsudku zamítl.

39. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem IV. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 16 958,43 Kč. Hodnota sporu v daném případě činila 122 957,10 Kč (tj. součet částky 60 900 Kč představující neuhrazené nájemné a částky 62 057,10 Kč představující smluvní pokutu). Žalovaná byla v řízení úspěšná v rozsahu 65,84 % (neboť žaloba byla vůči ní co do částky 80 957,10 Kč zamítnuta) a neúspěšná v rozsahu 34,16 % (neboť žalobě bylo vyhověno co do částky 42 000 Kč), přičemž rozdíl jejího úspěchu a neúspěchu (tzn. 65,84 % - 34,16 %) činí 31,68 %. Celkové náklady žalované v řízení byly vyčísleny částkou 53 530,40 Kč, z níž 31,68 % činí částku 16 958,43 Kč, a právě v tomto rozsahu byla žalované přiznána náhrada nákladů řízení. Celkové náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 122 957,10 Kč sestávající z částky 6 020 Kč za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí právního zastoupení, odpor proti platebnímu rozkazu ze dne 3. 1. 2023, vyjádření ze dne 27. 1. 2023 a ze dne 30. 5. 2023, účast na jednání soudu dne 3. 5. 2023, dne 14. 6. 2023 a dne 12. 7. 2023) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. Dle § 151 odst. 2 o. s. ř. tyto náklady dále sestávají z náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 44 240 Kč, tj. ve výši 9 290,40 Kč, kterou je právní zástupce žalované jakožto plátce DPH povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty.

Poučení