23 C 20/2020-209

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem Ivem Krýsou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] [anonymizováno 5 slov], [IČO] sídlem [adresa žalované] o zaplacení 1 795 329,10 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žaloba o zaplacení částky 1 795 329,10 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 9,75 % ročně od [datum] do zaplacení se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 3 600 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se po žalobou podanou dne [datum] po žalované domáhal zaplacení částky 1 195 329,10 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75, % ročně z této částky od [datum] do zaplacení s odůvodněním, že coby kupující uzavřel se žalovanou coby prodávající na základě výsledků výběrového řízení dne [datum] kupní smlouvu č.j. UZSVM/ A/46706 2016 (dále jen„ Smlouva“) o převodu pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] a pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., jiná stavba, vše v kat. území [obec], obec Praha. Dne [datum] žalobce na základě žádosti žalované uzavřel se žalovanou dodatek [číslo] k této kupní smlouvě. Na základě těchto právních jednání nabyl žalovaný vlastnické právo k převáděnému majetku - pozemkům s účinky ke dni [datum]. Žalobce zaplatil žalované za pozemky kupní cenu 10 000 097 Kč. Žalovaná předala pozemky žalobci dne [datum]. Žalovaná v čl. IV. Smlouvy prohlásila, že jí není známo, že by na Smlouvou převáděném majetku vázla nějaká omezení, závazky či právní vady. Dne [datum] obdržel žalobce oznámení Úřadu městské části [obec a číslo], stavebního odboru ze dne 27.5.2019, sp.zn. P4/230802/19 OST/RAZ, č.j. P4/230867/19 OST/RAZ, o zahájení řízení o odstranění jednopodlažní přístavby rodinného domu [adresa] v úrovni 1. PP provedenou u západní a severní fasády tohoto domu. Jedná se o zděnou stavbu, která není zastřešená. Rozměr přístavby u západní fasády je 14,4 m (západní část), 3,64 m (jižní část) a 6,3 m (severní část). Výška přístavby je cca 4,5 m. Další rozměrově odlišná přístavba se nachází při severní fasádě rodinného domu s 8 m (severní a jižní část), 6,1 m (západní část) a 4,6 m (východní část), výška přístavby je cca 3,5 m. V úrovni 1. NP je provedena terasa se schodištěm. Dne [datum] Úřad městské části [obec a číslo] nařídil odstranění této přístavby. Dne [datum] obdržel žalobce oznámení Úřadu městské části [obec a číslo], stavebního odboru ze dne 3.6.2019, sp.zn. P4/241639/19 OST/RAZ, č.j. P4/241684/19 OST/RAZ o zahájení řízení o odstranění změny stavby objektu kanceláří na pozemku parc. [číslo] to přístavby, která přesahuje svou severovýchodní částí na sousední pozemek parc. [číslo] v kat. území [obec], a to u pozemku parc. [číslo] o 230 mm a u severovýchodního rohu objektu o 90 mm. [ulice] část objektu pak má větší zastavěnou plochu o cca 10,4 m2, než měla stavba dle geometrického plánu předloženého k rozhodnutí o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby vydaném odborem stavebně - dopravním Obvodního úřadu v Praze 4 dne 25.4.1994 pod č.j. OSD 5850/93-Kyl. U východní stěny objektu garáží je provedena přístavba zádveří o rozměrech 1 x 2 m a výšky cca 2,35 m. Na základě těchto skutečností žalobce tvrdil, že má vůči žalované nárok na zaplacení částky ve výši nejméně 1 795 329,10 Kč, jelikož jednak zaplatil kupní cenu i za majetek, který je povinen rozhodnutím orgánu veřejné správy bez svého zavinění odstranit a současně žalobci vzniknou prokazatelné náklady spojené s odstraněním tohoto majetku. Žalobce tvrdí, že hodnota majetku určeného k odstranění činí nejméně 1 265 329,10 Kč, přičemž tuto hodnotu žalobce určil podle poměru celkové kupní ceny k celkové ceně zjištěné znaleckým posudkem na určení ceny pro účely výběrového řízení takto: Cena za veškerý převáděný majetek zjištěná znaleckým posudkem = 8 420 000 Kč, minimální kupní cena stanovená žalovanou = 10 000 000 Kč, koeficient pro stanovení kupní ceny = 10 000 000 Kč 8 420 000 Kč = 1, [číslo], Stavby, kterých se řízení o odstranění týká: 1) kancelář při severní hranici pozemku na pozemku [číslo], cena zjištěná znaleckým posudkem (str. 12 až 14) = 620 258,06 Kč, kupní cena po vynásobení koeficientem 620 258,06 Kč x 1, [číslo] = 736 680 Kč, 2) přístavba pevně spojená s rodinným domem [adresa], obestavěný prostor přístavby je (str. 10 posudku) = 207,24 m3, obestavěný prostor rodinného domu včetně přístavby = 1 241,14 m3, zjištěná cena rodinného domu včetně přístavby (str. 12 posudku) = 2 350 880,10 Kč, cena 1 m3 obestavěného prostoru 2 350 880,1 Kč/1241 m3 = 1 894,19 Kč/m3, zjištěná cena přístavby 207,24 m3 x 1 894,19 Kč = 392 552,08 Kč, kupní cena přístavby je 392 552,08 Kč x 1, [číslo] = 466 234,10 Kč, 3) vedlejší stavba - kůlna při západní straně rodinné domu (str. 15 posudku), cena zjištěná znaleckým posudkem = 52 551,20 Kč, kupní cena vedlejší stavby je 52 551,20 Kč x 1, [číslo] = 62 415,06 Kč. Kupní cena veškerého majetku určeného k odstranění tak činí 1 265 329,10 Kč. Žalobce současně tvrdil, že náklady, které je nutné vynaložit na odstranění veškerého majetku, činí nejméně 530 000 Kč. K této částce žalobce dospěl tak, že [právnická osoba] s.r.o. vyčíslila náklady na odvoz a likvidaci odpadu ve výši 203 000 Kč bez DPH a náklady na demoliční práce ve výši 235 000 Kč bez DPH. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení jeho nároku předžalobní výzvou ze dne [datum], žalovaná ale nárok žalobce odmítla.

2. Žalovaná učinila nesporným, že žalobce na základě výběrového řízení uzavřel s žalovanou dne [datum] kupní smlouvu č.j. ÚZSVM/ A/46706 2016 ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum]. Žalovaná dále uvedla, že předmětné nemovitosti, které byly předmětem Smlouvy, nabyla na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4, č.j. 34 D 3081/2012-287, jako dědictví po [jméno] [příjmení], zemřelém [datum]. Majetek byl poté oceněn znaleckým posudkem [číslo] 2016 ze dne [datum] vypracovaným [právnická osoba] (dále jen„ znalecký posudek“), na částku 8 400 000 Kč. Minimální cena byla stanovena ve výši 10 000 000 Kč. Do 1. kola výběrového řízení se přihlásil 1 zájemce – žalobce, který splnil podmínky výběrového řízení. Žalobce za prodej uvedeného majetku nabídl kupní cenu ve výši 10 000 097 Kč. Následná aukce se nekonala. Žalovaná se podané žalobě bránila námitkou, že z podání žalobce není zřejmé, z jakého titulu se zaplacení požadované částky včetně úroků z prodlení domáhá. Žalobce se na základě Smlouvy stal vlastníkem nemovitých věcí uvedených v čl. I. této kupní smlouvy. Žalobce v této kupní smlouvě výslovně prohlásil, že je mu stav převáděného majetku dobře znám (čl. V. kupní smlouvy). Obdobné prohlášení žalobce je obsaženo v Prohlášení účastníka výběrového řízení ze dne [datum], Žalovaná dále namítla, že žalobce se se stavem převáděného majetku mohl seznámit a seznámil při prohlídce nemovitosti a prostřednictvím znaleckého posudku. Stav prodávaného majetku byl zcela zřejmý – stavby, které byly součástí převáděných pozemků, byly ve velmi špatném stavu s poukazem na str. 4 a 18 znaleckého posudku. Stav - a to jak faktický, tak právní – přístaveb, které byly předmětem kupní smlouvy, a které mají být dle tvrzení žalobce odstraněny, je též ve znaleckém posudku popsán. Žalovaná odkázala na bod 6 znaleckého posudku, kde je uvedeno:„ Přístavby u rodinného domu nebylo možné přesně zaměřit z důvodu nepřístupnosti (terénu vně nemovitosti nebo prostor samotných), tyto výměry byly z větší části čerpány z archivní dokumentace nebo odhadovány. U přístavby RD (podél jeho severozápadní části) a zděné kolny (podél západní části RD) není zřejmá dělící hranice mezi těmito objekty z důvodu nepřístupnosti, je odhadováno. V archivu stavebního úřadu je obsažena dokumentace k rodinnému domu, vedlejší stavbě – kanceláři, vedlejší drobné stavbě – přístavku na kola a dále přístavbě u rodinného domu, ta však svým větším rozsahem neodpovídá dokumentaci. V katastru nemovitostí není tato přístavba zanesena, a ani z dokumentace archivu není patrné, zda by byla řádně zkolaudována (možná rizika: např. nesoulad stavby s dokumentací, nedodržení odstupu od sousedních pozemků, překročená zastavitelnost pozemků apod.), výše uvedené nebylo dále zkoumáno, nebylo účelem posudku. Vzhledem k tomu, že se jedná o stavby neudržované, byla u vedlejších staveb v ocenění dle cenového předpisu upravena předpokládaná životnost na nižší, u rodinného domu bylo toto zohledněno v analytické metodě opotřebení, tedy že některé konstrukční prvky jsou na konci své živostnosti.“ Na str. 8 znaleckého posudku v části Index trhu s nemovitými věcmi, je jako znak Vliv právních vztahů na prodejnost uvedeno – Negativní – nejasný právní stav přístaveb u RD. S vynaložením obvyklé pozornosti musel žalobce seznat stav převáděných nemovitostí.„ Bezvadný“ stav věcí žalovaná žalobci při prodeji netvrdila. Naopak, jak z obhlídky věcí, tak z jejich popisu ve znaleckém posudku a též z informací z katastru nemovitostí, musel být žalobci zřejmý jejich stav. Ve znaleckém posudku je mj. upozorňováno na nejasný právní stav přístaveb, vyslovena pochybnost o řádné kolaudaci staveb, nedodržení odstupů od sousedních pozemků, možnost překročení zastavitelnosti pozemků atp. V katastru nemovitostí rovněž není přístavba u domu zanesena. Žalobce o tomto stavu nabývaných věcí věděl, či musel vědět. Uzavřením kupní smlouvy dal najevo, že mu tento stav nevadí, a s tímto vědomím věci kupuje. Dále žalovaná namítla, že pokud žalobce předkládá oznámení o zahájení řízení Úřadem městské části [obec a číslo], odboru stavebního o odstranění stavby, pak v obou oznámeních byl žalobce coby vlastník poučen o možnosti žádat o dodatečného povolení staveb. Z podání žalobce není patrné, zda této možnosti využil. Není také jasné, zda rozhodnutí o nařízení odstranění stavby čj. P4/230802/19 OST/RAZ ze dne 1.8.2019, jehož předmětem je změna stavby rodinného domu [adresa], ulice [obec] [číslo] je pravomocné. Žalobce se tak po žalované domáhá zaplacení nákladů na odstranění majetku, aniž by k jeho odstranění skutečně došlo. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl.

3. V replice ze dne [datum] na vyjádření žalované žalobce uvedl, že postupoval při koupi nemovitostí s obvyklou péčí a mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem takové koupě po každém spravedlivě požadovat. Žalobce si ověřil v katastru nemovitostí zapsané údaje o nemovitostech, které odpovídaly nabídce žalované a žádné důvodné pochybnosti o případném vadném právním stavu z těchto údajů nebyly zřejmé. Žalovaná při prodeji nemovitostí pouze uvedla, že jejich technický stav je špatný. S tím byl žalobce srozuměn. Dále žalovaná uvedla, že jí není známo, že by na smlouvou převáděném majetku vázla nějaká omezení, závazky či právní vady. Žalobce z takového prohlášení vycházel, a to tím spíše, že na straně prodávající vystupovala instituce státu, u které se předpokládá vyšší míra péče než běžného občana. Žalobce poukázal na to, že se nedomáhá nároků, které jsou založeny přímo na viditelném špatném technickém stavu nemovitostí. Žalobcem uplatněné nároky vyplývají z vadného právního stavu, který mu nebyl při nabytí nemovitostí znám a ohledně části budovy kanceláře dokonce nebyl ani znám žalované jako prodávající. Žalobce tvrdil, že nemohl při standardní prohlídce nemovitostí zjistit vady, ze kterých dovozuje své nároky vůči žalované. Pokud zde byly vady, které byly žalované jako prodávající známé, např. že není jasný právní stav přístavby a může se jednat o„ nelegální“ stavbu, potom měla žalovaná žalobce na takové vady výslovně upozornit ve veřejné nabídce nebo alespoň v kupní smlouvě a neočekávat, že žalobce jako kupující sám takové vady„ náhodně“ objeví. Dále žalobce tvrdil, že znalecký posudek nebyl součástí veřejné nabídky, a ani nebylo možno jej volně stáhnout z veřejné nabídky na internetu. Žalovaná proto nemohla rozumně očekávat, že kupující zjistí právní nesrovnalosti ve stavu nemovitostí ze znaleckého posudku, jehož obsah nebyl v čase podání závazné nabídky (a složení nevratné zálohy), ani ke dni uzavření kupní smlouvy žalobci znám. I kdyby však tento znalecký posudek k dispozici byl, jeho primárním účelem bylo stanovení tržní ceny, tudíž by nebyl ani důvod jej dopodrobna studovat s očekáváním, že v něm mohou být uvedeny právní vady nemovitostí. Žalobce poukázal na skutečnost, že žalovaná se nevyjádřila k právním vadám budovy kanceláře. K námitce žalované, že žalobce coby vlastník byl v obou oznámeních stavebního úřadu poučen o možnosti žádat o dodatečného povolení staveb, žalobce poukázal na to, že žalovaná opomenula podmínku stavebního úřadu nutnou k dodatečnému povolení změn staveb, uvedenou mimo jiné i v předposledním odstavci obou oznámení, kde stavební úřad uvádí, co vše je žadatel povinen doložit k žádosti o dodatečné stavební povolení s tím, že k vydání souhlasného stanoviska musí budova, resp. její stavební změny splnit současné platné technické normy a stavební předpisy. To by znamenalo kompletní přestavbou celé nemovitosti postavené v 70. letech 20. století na současné standardy, což nedává ekonomický smysl. V případě kanceláře by se jednalo o kompletní novostavbu, což by si opět vyžádalo vyšší náklady, než je jeho samotná kupní cena. K námitce žalované dále žalobce tvrdil, že veškerá rozhodnutí o odstranění změn staveb jsou pravomocná. K námitce žalované, že žalobce dosud nevynaložil náklady na odstranění majetku, tvrdil, že postačí, pokud prokáže, že je nutné tyto vynaložit právě pro porušení povinnosti žalované. Žalovaná nedostála své povinnost výslovně na vady upozornit buď jasnou formulací již ve veřejné nabídce, nebo alespoň podle zaužívané praxe jejich taxativním vyjmenováním přímo v kupní smlouvě. Žalovaná proto odpovídá za ty zjištěné vady, na které žalobce neupozornila. Odpovědnost žalované je dle žalobce nepochybná v rozsahu vad, o kterých dokonce ani ona sama neměla vědomost, čímž má žalobce na mysli značný rozpor mezi právním a faktickým stavem uvedeným v katastrální mapě při rozměrech budovy kanceláře, když tuto vadu nebylo možné obvyklou prohlídkou nemovitostí odhalit. Žalobce setrval na podané žalobce v plném rozsahu.

4. Soud o věci rozhodl při nařízeném jednání, při kterém poskytl oběma účastníkům potřebná procesní poučení a výzvy podle § 118a o.s.ř.

5. Po poučení a výzvě soudu žalovaná nadále namítala, že žalobce se seznámil se stavem převáděného majetku, což několikrát výslovně potvrdil. V kupní smlouvě ze dne [datum] je výslovně uvedeno, že je mu stav převáděného majetku dobře znám. Žalobce nemovitosti v tomto stavu („ jak stojí a leží“) koupil, žalovaná nikdy netvrdila jiný,„ bezvadný“ stav věcí. Žalovaná nikdy netvrdila, že jsou všechny stavby (soubor staveb) řádně povoleny a kolaudovány. Žalobce nabyl vlastnické právo k nemovitým věcem dle kupní smlouvy, žádná práva třetích osob na věcech neváznou. Žalovaná měla za to, že právní vady se na převedeném majetku nevyskytují. Pokud byl či je žalobce nucen některé z nemovitých věcí odstranit, není za to žalovaná jakkoliv odpovědná. Žalobce majetek zakoupil ve stavu, se kterým byl seznámen nebo se s ním měl a mohl při obvyklé péči seznámit. V případě přístavby domu na pozemku p. [číslo] je nahlédnutím do katastru nemovitostí zjevné, že tato přístavba není (a nebyla v době převodu) součástí tohoto zastavěného pozemku. Žalovaná má za to, že situace, kdy je žalobce nucen jím označené nemovité věci odstranit, je důsledkem stavu těchto věcí, který byl zjevný, nikoliv jejich případnými vadami. Pro případ, že by šlo o odpovědnost z vad věci, pak žalobce nedoložil, že by došlo k pravomocnému rozhodnutí o odstranění stavby kanceláře při severní hranici na pozemku [číslo]. Požadavek na zaplacení částky ve výši 736 680 Kč, která má odpovídat kupní ceně přístavby vycházející ze znaleckého posudku [číslo] není ničím podložený. Pokud žalobce požaduje zaplatit částku 62 415 Kč, která má odpovídat kupní ceně kůlny při západní straně rodinného domu, není patrné, z čeho tento požadavek vychází. K požadavku na zaplacení částky 466 234,10 žalovaná uvedla, že jej považuje rovněž za neopodstatněný. Žalovaná nesouhlasila ani se samotným výpočtem„ kupní ceny“ této přístavby, která vychází z ceny za 1m3 celého objektu rodinného domu. Žalovaná poukázala na rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 33 Odo 897/2006, dle kterého jsou vady zjistitelné z katastru nemovitostí postaveny na roveň tzv. vadám zjevným. Případná vada přístavby by musela být posuzována jako vada zjevná, u které nelze nárok odpovědnosti za vady uplatňovat. Žalovaná dále uvedla, že předpokladem vzniku odpovědnosti za vady je existence vady a určitá míra protiprávnosti jednání prodávajícího, jenž vadu způsobil. Nutným předpokladem úspěšného uplatnění práv z odpovědnosti je pak včasné oznámení vady prodávajícímu. Žalovaná pro případ, že by soud dospěl k závěru, že se jedná o vady věci, za které odpovídá prodávající (žalovaná), a toto právo nezaniklo dle § 2103 občanského zákoníku, namítla opožděné vytknutí. Kupujícího též stíhá povinnost sdělení volby jednoho z práv k nápravě vady, které musí učinit při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady – k této výslovné volbě ze strany žalobce rovněž nedošlo, resp. ani nemohlo dojít, když vady včas nevytkl. Dle žalované, dopis označený„ Výzva k plnění“ ze dne [datum] není oznámením vady (natož včasným), když z něj ani nevyplývá, jakou vadu věci vytýká a ani jaké právo si žalobce zvolil. K požadavku na zaplacení částky 530 000 Kč žalovaná uvádí, že její vynaložení nebylo vůbec žalobcem doloženo. Bourání staveb, nejen v rozsahu staveb (jejich částí) jež jsou předmětem této žaloby, bylo žalobcem zamýšlené (i s ohledem na jejich skutečný -technický stav též pravděpodobně nezbytné) a započaté již před vydáním příslušného rozhodnutí o odstranění stavby. Žalovaná odkázala na rozhodnutí o nařízení odstranění stavby č.j. P4/333152/19 OST/RAZ. Pokud jde o výši vzneseného nároku, měl-li by být považován za právo na slevu z kupní ceny, žalovaná nesouhlasila s jeho výší i z dalších důvodů. Základem pro zjištění výše slevy z ceny je hodnota vadné věci oproti hodnotě bezvadné věci, přičemž určení výše přiměřené slevy je na soudu, který musí zvážit všechny okolnosti případu. Žalovaná setrvala na zamítnutí žaloby v celém rozsahu.

6. Po poučení a výzvě soudu žalobce tvrdil, že předmětem řízení o odstranění stavby vedeném Úřadem městské části [obec a číslo], odborem stavebním, pod sp. zn. P4/230802/19 OST/RAZ, byla 1. jednopodlažní přístavba rodinného domu [adresa] v úrovni 1.P.P. provedená u západní a severní fasády tohoto domu, když se jedná se o zděnou stavbu, která není zastřešená, a její rozměry jsou u západní fasády v délce 14,4 m (západní část), v délce 3,64 m na jižní části a v délce 6,3 m na severní části a výška této přístavby činí cca 4,5 m, a 2. další rozměrově odlišná přístavba nacházející se při severní fasádě rodinného domu [adresa] o rozměrech v délce 8 m na (severní a jižní část), v délce 6,1 m na západní části a v délce 4,6 m na východní části a výška této přístavby je cca 3,5 m s tím, že v úrovni 1. nadzemního podlaží je provedena terasa se schodištěm. Tyto výše uvedené přístavby, jejíž odstranění Úřad městské části [obec a číslo] nařídil dne [datum], žalobce v žalobě označil pod bodem 2. jako„ přístavba pevně spojená s rodinným domem [adresa], jejíž obestavěný prostor činí 207,24 m3“. Dále žalobce tvrdil, že ocenění této přístavby je ve znaleckém posudku zahrnuto v rámci ocenění rodinného domu [adresa] na str. 9, 10, 11 a 12. Jelikož je tato výše označená přístavba oceněna v rámci rodinného domu, pak se na tuto přístavbu dle znaleckého posudku vztahují zcela totožné podmínky pro ocenění rodinného domu [adresa], tj. totožné popisy a hodnocení konstrukcí a vybavení, výpočty koeficientů a výpočtové metody. Pokud byl znaleckým ústavem zjištěn celkový obestavěný prostor rodinného domu [adresa] včetně předmětné přístavby 1 241,14 m3 (str. 10 posudku) a zjištěná cena rodinného domu včetně přístavby (str. 12 posudku) 2 350 880,01 Kč, pak cena 1 m3 obestavěného prostoru rodinného domu se vypočte jako podíl celkové zjištěné ceny rodinného domu včetně přístavby, tj. 2 350 880,01 Kč a celkového obestavěného prostoru rodinného domu včetně přístavby, tj. 1 241,14 m3 a činí 1 894,13 Kč za 1 m3 obestavěného prostoru. Zjištěná cena přístavby se na základě údajů vyplývajících ze znaleckého posudku vypočte jako součin ceny 1 m3 obestavěného prostoru rodinného domu včetně přístavby, tj. 1 894,13 Kč a obestavěného prostoru přístavby, tj. 207,24 m3 a činí 392 539,50 Kč. Jelikož ve znaleckém posudku byla celková cena pozemků a staveb a porostů zjištěna ve výši 8 420 000 Kč a žalobce zaplatil kupní cenu ve výši 10 000 097 Kč, je kupní cena 1, [číslo] vyšší než cena zjištěná (dále jako koeficient zvýšení). Obdobně by tedy měla být zvýšena i kupní cena přístavby, která se dle žalobce má určit jako součin zjištěné ceny přístavby dle znaleckého posudku, tj. 392 552,08 Kč a koeficientu zvýšení 1, [číslo]. Kupní cena přístavby činí z celkové kupní ceny zaplacené žalobcem část ve výši 466.219,16 Kč, což je výše újmy, která žalobci vznikla tím, že mu byla uložena povinnost tuto přístavbu odstranit. Dále žalobce tvrdil, že předmětem řízení o odstranění stavby vedeném Úřadem městské části [obec a číslo], stavebního odboru, pod sp. zn. P4/241639/19 OST/RAZ byla změna stavby objektu kanceláří na pozemku parc. [číslo] to přístavba, která přesahuje svou severovýchodní částí na sousední pozemek parc. [číslo] v kat. území [obec] a to u pozemku parc. [číslo] o 230 mm a u severovýchodního rohu objektu o 90 mm, část tohoto objektu, jejíž východní část má větší zastavěnou plochu o cca 10,4 m2, než měla stavba dle geometrického plánu předloženého k rozhodnutí o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby vydaném odborem stavebně - dopravním Obvodního úřadu v Praze 4 dne 25.4.1994 pod č.j. OSD 5850/93-Kyl a přístavba zádveří u východní stěny objektu garáží o rozměrech 1 x 2 m a výšky cca 2,35 m. Žalobce označil tuto změnu stavby objektu kanceláří učenou k odstranění v žalobě pod bodem 1. jako„ kancelář při severní hranici pozemku na pozemku [číslo]“. Jak vyplývá z oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby vydané Úřadem městské části [obec a číslo], odborem stavebním dne 3.6.2019 pod sp. zn. P4/241639/19 OST/RAZ, č.j. P4/241684/19 OST/RAZ, změnu stavby objektu kanceláří by bylo možné dodatečně povolit pouze za podmínek uvedených v ust. § 129 stavebního zákona. Jak vyplývá z grafické přílohy měřické zprávy ze dne [datum] vypracované geodetem [jméno] [příjmení], je skutečný stav objektu kanceláří, vyznačený v grafické příloze této zprávy plochou v šedé barvě, co do rozměrů a umístění na pozemcích v rozporu se stavem právním, který je ve zprávě vyznačen zelenými čarami. Shoda ve stavu umístění obvodového zdiva objektu kanceláří je pouhých 6 m na severu objektu mezi body 19 a 18 na grafické příloze. Za zásadní žalobce považoval skutečnost, že část stavby objektu kanceláří stojí protiprávně na pozemcích parc. [číslo] v kat. území [obec] jiného vlastníka, a to v délce 6,06 m s přesahem severovýchodní částí objektu na pozemek parc. [číslo] v délce 230 mm a u severovýchodního rohu objektu s přesahem v délce 90 mm na pozemek parc. [číslo]. Tuto část objektu kanceláří by bylo nutné odstranit v každém případě, i pokud by bylo uvažováno o využití možnosti dodatečného povolení změn objektu kanceláří. S ohledem na nutnost odstranit část stavby objektu kanceláří na sousedních pozemcích par. [číslo] to obvodové zdivo v délce 6,06 m, jak vyplývá z měřické zprávy, bylo by současně nezbytné odstranit střechu, jelikož nosná konstrukce střechy je opřena právě o obvodové zdivo a otevřít tak nosnou část objektu. Náklady na tyto úkony výrazně přesahují část kupní ceny připadající na objekt kanceláří, jelikož by bylo nutné odstranit střešní krytinu, odstranit nosné konstrukce střechy, odstranit zdivo v délce 6,06 a výšce 2,65 m, odstranit okapový systém, odstranit základy stavby v délce 6,06 m na sousedním pozemku, vybudovat nové základy a nové obvodové zdivo na pozemku parc. [číslo] včetně vnějších i vnitřních omítek, provést technologické napojení nového zdiva se stávajícím (neodstraněným) obvodovým zdivem, vybudovat novou nosnou konstrukci střechy, položit novu střešní krytinu, provést montáž nového okapového systému, provést legální likvidaci stavební suti a samozřejmě zaplatit cenu za stavební práce s tímto související. Je zřejmé, že by bylo nezbytné odstranit až 90 % stávajících konstrukcí objektu kanceláří, aby bylo dosaženo shody mezi stavem právním a skutečným. Žalobce poukázal na to, že náklady na uvedení skutečného stavu objektu kanceláří do souladu s právním stavem v rámci dodatečného povolení změny stavby by výrazně převýšily část kupní ceny zaplacené žalobcem, která připadá na objekt kanceláří. Odstranění celé stavby kanceláří bylo nepochybně hospodárnější i ve vztahu k nároku, který by žalobci vznikl vůči žalovanému vynaložením nákladů na dodatečné povolení, resp. uvedení skutečného stavu objektu kanceláří do souladu se stavem právním. Žalobce dále tvrdil, že ocenění stavby kanceláří je ve znaleckém posudku jako samostatná položka [ulice] stavba – kancelář při severní hranici pozemku a zjištěná cena stavby kanceláří činí 620 258,06 Kč. Obdobně by měla být zvýšena i kupní cena stavby kanceláří, která se má dle žalobce určit jako součin zjištěné ceny stavby kanceláří dle znaleckého posudku, tj. 620 258,06 Kč a koeficientu zvýšení 1, [číslo]. Kupní cena stavby kanceláří činí z celkové kupní ceny zaplacené žalobcem část ve výši 736 680 Kč, což je výše újmy, která žalobci vznikla tím, že mu vznikla povinnost tuto přístavbu odstranit. Ve vztahu k řízení o odstranění stavby objektu kanceláře na pozemku parc. [číslo] na případnou možnost dodatečné legalizace tohoto objektu, pak tento postup je dle žalobce ekonomicky neúčelný a neefektivní. Zcela zásadní pak je to, že 6,06 m severního obvodového zdiva se nachází na cizím pozemku. Tuto část obvodového zdiva je nevyhnutelné odstranit a nanovo ho vybudovat na vlastním pozemku. Dále se žalobce vyjádřil k tomu, co vše by bylo nutné vybudovat. Pokud by žalobce chtěl požádat o dodatečné povolení (schválení) dokončené stavby, musel by tuto zrekonstruovat do stavu odpovídajícímu právním předpisům v době jeho schválení. Tomuto stavu objekt kanceláří vybudovaný cca v roce 1975 rozhodně nebude odpovídat. Jediným logickým a ekonomicky nejvhodnějším řešením je demolice a odstranění celé stavby kanceláří, a to jak pro žalobce, tak pro žalovanou. Jiné způsoby jsou finančně mnohem nákladnější. Žalobce konečně poukázal na to, že se nedomáhá prosté náhrady již vzniklé škody, ale domáhá se narovnání nedostatků a újmy vzniklých následkem vady na kupované věci. Toto vypořádání by mělo nastat v podobě úpravy kupní ceny nemovitostí v podobě vrácení té části kupní ceny nemovitostí žalovanou, za které žalobce řádně zaplatil, když tyto mají takové právní vady, v jejichž důsledku kupující o vlastnictví s jistotou kvůli jejich zásadnímu nesouladu s právními předpisy přišel nebo přijde. Jde také o ty věci, na jejichž udržení ve svém vlastnictví by musel žalobce vynaložit další neúměrné finanční prostředky, a které v konečném důsledku mohou být vyšší než samotná kupní cena této nemovitosti. Dále žalobci jde o kompenzaci nákladů, které mu vzniknou v souvislosti se souvisejícími úkony, a to především náklady, které je nutné vynaložit na odstranění – demolici nemovitostí majících vadu, resp. náklady vynaložené na následnou legalizaci některého ze souboru objektů nesoucích na sobě vadu. Pokud by žalovaná poukazovala na možnost požádat o dodatečné schválení stavby, tak takovýto postup by i kvůli těmto a i mnohým ještě dalším neuvedeným nákladům byl nesmyslný, a naopak pro žalobce a následně přeneseně na žalovanou by takový postup měl mnohem větší negativní ekonomicky následek – ztrátu, než odstranění stavby.

7. Soud neprovedl dokazování výňatkem z článku [jméno] [příjmení] (č.l. 177) pro nerelevantnost, neboť by z něj soud žádné skutečnosti pro právní posouzení věci zjistit nemohl, když právní posouzení náleží soudu a k případnému posouzení odborných otázek by takový článek nepředstavoval dostatečný podklad. Dále soud neprovedl dokazování projektem na změnu stavby pro nesouvislost s podstatou sporu mezi účastníky. Základním předmětem sporu mezi účastníky bylo, zda předmět převodu měl vady a zda za ně odpovídá žalovaná a zda v této souvislosti žalobci vznikla další škoda. Pro posouzení těchto otázek nebylo nijak relevantní, jakým způsobem poté žalobce zamýšlel se stavbou naložit, když vyšlo najevo, že v katastru nemovitostí již žádné stavby evidovány nejsou. Hypotetické záměry žalobce, které zjevně nebyly realizovány, tak nijak nemohly k objasnění věci přispět. Soud rovněž neprováděl dokazování ke skutečnostem, které nebyly mezi účastníky sporné.

8. Soud vyšel ze shodných tvrzení účastníků, která vzal za svá skutková zjištění. Soud tak má za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu č. j. UZSVM/ A/46706 2016 ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], jejímž předmětem byly pozemky parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, dále pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, a to jiná stavba bez čísla popisného či čísla evidenčního, a dále pozemek parc. [číslo] – zahrada, vše v katastrálním území Lhotka, obec Praha.

9. Z provedeného dokazování soud učinil následující další skutková zjištění.

10. Z kupní smlouvy ze dne 20. 10. 2016 č. j. UZSVM/ A/46706 2016, včetně dodatku [číslo] nad rámec nesporných skutečností zjištěno, že kupní cena činila 10 000 097 Kč, že žalovaná coby prodávající prohlásila, že jí není známo, že by na převáděném majetku vázla nějaká omezení, závazky či právní vady.

11. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ze dne [datum] zjištěno, že s právními účinky k [datum] byl jako vlastník předmětných nemovitostí zapsán žalobce.

12. Z protokolu o fyzickém předání a převzetí ze dne [datum] zjištěno, že žalobce převzal od žalované předmětné nemovité věci, tak jak stojí a leží a současně se seznámil s jejich stavem.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí zjištěno, že k [datum] byl vlastníkem předmětným nemovitostí žalobce.

14. Ze znaleckého posudku [číslo] 2016 zjištěno, že jeho zadáním bylo zjistit reálnou tržní hodnotu pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. v ulici [ulice], obec Praha, kat. území [obec]. Zjištěna výsledná cena po zaokrouhlení 8 417 880 Kč, z toto rodinný dům č.p. 971 2 350 880,01 Kč, vedlejší stavba – kancelář 620 258,06 Kč, vedlejší stavba – přístřešek 78 291,28 Kč, vedlejší stavba – kolna 52 551,20 Kč, venkovní úpravy 108 569,32 Kč, porosty 19 402,50 Kč, pozemky celkem 5 187 930 Kč. Ocenění srovnávací metodou 8 420 000 Kč. Znalcem určená obvyklá cena v daném místě a čase 8 400 000 Kč. Dále uvedeno, přístavba k RD není v KN zanesena, s dokumentace stavebního úřadu není patrno, zda byla zkolaudována. Uvedena rizika spočívající v nesouladu stavby s dokumentací, nedodržení odstupu od sousedních pozemků, překročená zastavitelnost pozemků.

15. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] zjištěno, že se žalobce v zastoupení právního zástupce obrátil na žalovanou s tím, že obdržel od ÚMČ [obec a číslo] oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby ze dne [datum] a ze dne [datum], v důsledku čehož vyčíslil nárok na zaplacení 1 865 329,10 Kč.

16. Z dopisu žalované ze dne [datum] zjištěno, že žalovaná žalobci sdělila, že v době prodeje jí nebylo známo, že b y na předmětných nemovitostech vázlo nějaké omezení či právní vady a poukázala na to, že žalobce prohlásil, že je mu stav převáděného majetku dobře znám. Žalovaná poukázala na dobu 2 let od převzetí majetku a nárok žalobce neuznala.

17. Z cenové nabídky [právnická osoba] s. r. o. ze dne [datum] zjištěno, že demoliční práce, odvoz a likvidace odpadu a demolice přístavby na SZ straně RD na objektu„ kancelář“ v severní části pozemku byly vyčísleny na 530 000 Kč.

18. Z oznámení o výběrovém řízení zjištěno, že výběrové řízení na předmětný majetek bylo vyhlášeno dne [datum], kdy mj. uvedeno, že kolaudace v roce 1987, že minimální nabídková cena činí 10 000 000 Kč.

19. Z prohlášení účastníka výběrového řízení zjištěno, že žalobce prohlásil, že je mu stav nabízeného majetku znám.

20. Z nabídky do výběrového řízení zjištěno, že žalobce nabídl za předmětný majetek částku 10 000 097 Kč.

21. Z detailu nabídky na č.l. 117 zjištěno, že na webu žalované byla zveřejněna nabídka předmětného majetku s minimální kupní cenou 10 000 000 Kč a dalšími základními informacemi.

22. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] zjištěno, že je zaměstnankyní žalované na pozici referenta v oddělení hospodaření s majetkem státu. U žalované se zabývá prodejem majetku státu, a to hlavně odúmrtí, které přejdou na žalovanou. Jednou z těch nemovitostí byla také nemovitost v katastrálním území Lhotka, což bylo někdy v roce 2006. Postup byl takový, že svědkyně zveřejnila předmět prodeje, potom se konaly prohlídky, standardně se zveřejňoval vzor kupní smlouvy, podmínky. Pokud jde o znalecký posudek, tak ten si žalovaná dělala pro svoje potřeby, ale nezveřejňoval se. Svědkyně jej však nosila sebou na prohlídky. Účastníkům prohlídek nijak zvlášť neavizovala, že tento znalecký posudek má s sebou. Když se zájemci na znalecký posudek ptali, tak jim sdělila, že ho má a mohli se do něj podívat. Zda se prohlídky předmětných nemovitostí účastnil i žalobce, či zda nahlížel do znaleckého posudku, si svědkyně nevzpomněla. Pokud by někdo ze zájemců požádal o kopii znaleckého posudku, svědkyně uvedla, že by to za určitých podmínek možné bylo, ale musel by to schválit vedoucí oddělení, a ředitelka odboru hospodaření s majetkem státu. Jestli si ale o to někdo v předmětné věci požádal, takto si svědkyně nevzpomněla. Svědkyně si nepamatovala ani na žádnou související e-mailovou komunikaci mezi svědkyní a zájemci. Zápisy z prohlídek nemovitostí se neprováděly. K předestřenému znaleckému posudku [číslo] 2016, svědkyně uvedla, že je to znalecký posudek, který byl vypracován ohledně předmětné nemovitosti, a vycházelo se z něho při stanovení kupní ceny.

23. Ze snímku katastrální mapy na čl. 156 a fota pozemku parcelní [číslo] z [webová adresa], na čl. 156 rub, a čl. 157 zjištěno, že stav v roce 2016, 2019 a 2022 z hlediska faktického stavu je odlišný. Žalobce v tomto směru učinil nesporným, že stav zjištěný dle [webová adresa] v roce 2016 a 2019 je odlišný, přičemž došlo pouze k odstranění azbestové střešní krytiny.

24. Z faktury č. 2018, ze dne [datum], na čl. 167 zjištěno, že dodavatel [právnická osoba], [IČO], [anonymizováno] [číslo], [anonymizováno], odběratel žalobce. Zjištěno, že fakturovaná částka 2 600 EUR za pomocné stavebné práce na stavbě – odstranění azbestové krytiny, [ulice a číslo], [obec a číslo] – Lhotka/přísta vedla RD.

25. Z faktury [číslo] ze dne [datum], na čl. 168 zjištěno, že dodavatel [právnická osoba], [ulice a číslo], [obec a číslo], [IČO], odběratel žalobce. Fakturováno za likvidaci [anonymizována dvě slova], [ulice a číslo], [obec a číslo] – [obec], ve výši 11 500 Kč.

26. Z faktury [číslo] 2018 ze dne [datum], dodavatel [příjmení] [příjmení], [IČO], na čl. 169 zjištěno, že předmětem dodávky bylo polohopisné a výškopisné zaměření parcel [číslo] v [katastrální uzemí], fakturováno 7 000 Kč.

27. Z faktury [číslo] ze dne [datum], na čl. 170 zjištěno, že dodavatelem [právnická osoba], [IČO], odběratel žalobce, bylo fakturováno za prekritie strechy, [ulice a číslo], [obec a číslo] – [obec], ve výši 2 875 Kč.

28. Z měřické zprávy ze dne [datum], na čl. 171 zjištěno, že objednatelem žalobce, zadání: polohopisné zaměření stávajícího oplocení a budovy na styku parcel [číslo] a [číslo] pro účely porovnání s vlastnickými hranicemi dle katastru nemovitostí. Dále zjištěno, že měřické práce provedeny [datum], podrobné body byly určeny polární metodou ze stanovisek určených metodou GNSS, měřické práce byly provedeny s přesností odpovídající třetí třídě přesnosti dle ČSN. Vlastnické hranice a další obsah katastrální mapy (ve výkresu zobrazeny zelenou barvou, byly převzaty z DKN). Součástí dále výkres, měřítko 1:200, seznam souřadnic, a protokol o určení bodů technologií GNSS.

29. Ze snímku rodinného domu [adresa], včetně odstraňovaných staveb, na čl. 175, z google maps, pořízeno dne [datum], zjištěno, že číslem„ 1“ označena jednopodlažní přístavba rodinného domu [adresa] v rovni první PP, provedena u západní a severní fasády tohoto domu, číslem„ 2“ další rozměrově odlišná přístavba, nacházející se při severní fasádě rodinného domu [adresa], číslem„ 3“ kancelář při severní hranici pozemku [číslo], a číslem„ 4“ kůlna při západní straně.

30. Ze snímku katastrální mapy parcelní [číslo] v [katastrální uzemí], na čl. 176 zjištěno, že kůlna v katastrální mapě zanesena není.

31. Ze spisu Úřadu městské části [obec a číslo], Odboru stavebního, sp. zn. P 4/164431/18 OST/RAZ, zjištěno následující: Sdělením Informace o zahájení řízení ze dne [datum] bylo zahájeno společné stavební a územní řízení dle § 94j stavebního zákona na změnu stavby:„ rodinného domu [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec], na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka“, spočívající v odstranění části stavby domu, v přístavbě a nástavbě tak, že vznikne bytový dům o prvním PP, třetí NP a 4 ustupující NP s 15 byty, včetně přípojky plynu a slaboproudu zpevněných ploch, detenční nádrže a otevřené garáže na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka. Oznámení o zahájení řízení vydáno na základě žádosti o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení, které bylo Úřadu městské části [obec a číslo] doručeno dne [datum]. Uvedeno, že název stavby: [obec], [ulice a číslo] [obec a číslo] – přístavba, nástavba a přestavba rodinného domu, změna přípojek, zřízení detenční nádrže a krytého parkovacího stání, výstavba zpevněných ploch (k tomu žalobce činí nesporným, že tuto žádost podával on). Usnesení o zastavení řízení ze dne [datum] – vyplývá, že stavební úřad přezkoumal žádost o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení, kterou podal žalobce a rozhodl podle § 66 odst. 1 písm. g) správního řádu tak, že řízení o umístění stavby se zastavuje. Z odůvodnění zjištěno, že [ulice] úřad provedl prohlídku uvedené stavby, kdy bylo zjištěno, že jednopodlažní přístavba v úrovni prvního PP rodinného domu při severní a západní fasádě rodinného domu [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec], byla provedena bez územního souhlasu, popř. rozhodnutí a ohlášení, popř. stavebního povolení. Z toho je zřejmé, že část stavby, která byla provedena bez územního souhlasu, popř. územního rozhodnutí a ohlášení, popř. stavebního povolení je předmětem žádosti o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení, a tudíž se žádost o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení stala zjevně bezpředmětnou. Z tohoto důvodu [ulice] úřad řízení o žádosti zastavil. Usnesení o zastavení řízení nabylo právní moci dne [datum].

32. Ze spisu Úřadu městské části [obec a číslo], Odboru stavebního, sp. zn. P4/230802/19 OST/RAZ, zjištěno následující: Oznámením o zahájení řízení ze dne [datum] zahájil [ulice] úřad z moci úřední řízení o odstranění stavby, které se týká stavby:„ rodinný dům [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec], na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka“, provedené bez územního souhlasu, a bez ohlášení, nebo bez stavebního povolení. Dále uvedena specifikace, že jde o jednopodlažní přístavbu v úrovni prvního podzemního podlaží k výše uvedenému rodinnému domu, provedenou u západní a severní fasády domu, jejímž vlastníkem je žalobce. Dne [datum] se vyjádřili [jméno] a Ing. [jméno] [příjmení]. Zjištěno, že uvádí, že postrádají odstranění nepovolené přístavby u objektu„ kanceláře“ v severní části pozemku [číslo], která byla zhotovena na našem pozemku [adresa]. Tato nepovolená stavba byla již řešena stavebním odborem Městské části [obec a číslo] při kontrolní prohlídce dne [datum] s rozhodnutím, že nepovolenou stavbu odstraní vlastník do [datum]. [příjmení] se omluvil, že z důvodu onemocnění nemůže termín dodržet s příslibem, že odstranění stavby bude provedeno přednostně při zahájení bouracích prací, doposud se tak nestalo. Dle výsledku geodetického měření provedeného Ing. [příjmení] v minulém měsíci tohoto roku se potvrdilo, že předmětná přístavba byla zhotovena na pozemku Stožických. Neoprávněnost stavby z pozemku Stožických je zřejmá pouhým okem, neboť jí byl zazděn rohový sloupek oplocení třech sousedních pozemků ([adresa]). Dne [datum] podal vyjádření [jméno] [příjmení]. Zjištěno, že pan [příjmení] uvádí, že vlastník předmětné nepovolené stavby, tedy žalobce zahájil již v únoru 2018 částečné likvidační práce u této stavby, i u dalších nepovolených staveb na tomto pozemku, spočívající v kompletním odstranění konstrukce zastřešení izolace a třešní krytiny obsahující vysoce nebezpečný azbest, o čemž nebyl, jako vlastník sousední nemovitosti informován, nevydal k této činnosti, jako soused žádný souhlas. O zahájení likvidačních prací [ulice] úřad informoval písemným podáním z [datum], ke kterému však nedostal žádné vyjádření. Rozhodnutím ze dne [datum] nařídil [ulice] úřad odstranění stavby a to konkrétně odstranění změny stavby rodinného domu [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec], na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka. Dále zjištěny, jaké podmínky mají být dodrženy při odstraňování stavby. Dále žalobci uložena povinnost předložit návrh technologického postupu prací při odstraňování stavby, včetně nutných opatření k vyloučení omezení či ke kompenzaci případných negativních důsledků na životní prostředí v okolí stavby, včetně vyhodnocení výskytu azbestu v předmětné stavbě ve lhůtě nejpozději 15 dní před zahájením odstraňování stavby uvedené ve výroku I. Z odůvodnění zjištěno, že dne [datum] provedl Odbor stavební kontrolní prohlídku stavby, při které bylo zjištěno, že byla ve výroku uvedená stavba provedena bez územního souhlasu, nebo bez územního rozhodnutí a bez ohlášení, nebo bez stavebního povolení v dále uváděném rozsahu: jednopodlažní přístavba v úrovni prvního PP k výše uvedenému rodinnému domu, provedená v západní a severní fasády domu. Dále zjištěno, že nepovolená stavba obsahuje: 1) jednopodlažní přístavbu v úrovni prvního PP k již uvedenému rodinnému domu, provedenou u západní a severní fasády. Jedná se o zděnou stavbu, která nemá střešní krytinu (jen střešní dřevěné trámy), rozměr přístavby u západní fasády 14,4m (západní část), 3,64m (jižní část) a 6,3m (severní část) (účastníci učinili nesporným, že se jedná o část stavby, kterou žalobce označuje [číslo]). Dále nepovolená stavba obsahuje 2) další rozměrově odlišnou přístavbu, která se nachází při severní fasádě rodinného domu. Její rozměry jsou 8m (severní a jižní část), 6,1m (západní část) a 4,6m (východní část), výška přístavby je cca 3,5m v úrovni 1 NP je provedena terasa se schodištěm, prostory uvnitř přístavby užívány, jako byt a sklepy (účastníci učinili nesporným, že jde o část stavby, kterou žalobce označuje [číslo]). Dle vyznačené doložky právní moci toto rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum].

33. Ze spisu Úřadu městské části [obec a číslo], Odboru stavebního, sp. zn. P 4/241639/19 OST/RAZ zjištěno následující: Oznámením o zahájení řízení ze dne [datum] [ulice] úřad zahájil z moci úřední řízení o odstranění stavby, které se týká změny stavby:„ objekt kanceláří na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka, u rodinného domu [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec]“, která byla provedena bez územního souhlasu, nebo územního rozhodnutí a bez stavebního povolení v tomto rozsahu: -) byla provedena přístavba objektu kanceláří, která přesahuje svou severovýchodní částí na sousední pozemek parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka a to u pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka 230 mm a u severovýchodního rohu objektu o 90 mm, -) východní část objektu má větší zastavěnou plochu o cca 10,4m2, než měla stavba dle geometrického plánu předloženého k rozhodnutí o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby vydaném Odborem stavebně dopravním, Obvodního úřadu v Praze 4, dne 25. 4. 1994 pod č. j. OSD 5850/93-KYL, které nabylo právní moci dne [datum] (dle předložené měřické zprávy zpracované dne [datum] Ing. [jméno] [příjmení]), -) u východní stěny objektu garáží je provedena přístavba zádveří o rozměrech cca 1 x 2m a výšky cca 2,3m (účastníci učinili nesporným, že se jedná o část stavby, kterou žalobce označuje [číslo]) Rozhodnutím ze dne [datum] o opatření projektové dokumentace stavební úřad nařídil žalobci, coby vlastníku stavby, opatření projektové dokumentace ve lhůtě 6 měsíců od nabytí právní moci tohoto rozhodnutí (nabylo právní moci dne [datum]). Výzvou ze dne [datum] [ulice] úřad zjistil, že předložená dokumentace k odstranění stavby nemá náležitosti a proto vyzval žalobce, coby vlastníka, aby do 4 měsíců od doručení této výzvy předložené podání doplnil o vyplněný formulář dle přílohy [číslo] k vyhlášce [číslo] 2006 Sb., kdy dále zjištěno, že [ulice] úřad konstatuje, že v současné době se na pozemku stavby nachází stavba kanceláří na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka, která byla povolena rozhodnutím o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby vydaném Odborem stavebně dopravním Obvodního úřadu v Praze 4, dne [datum]. Tato stavba kanceláří byla v průběhu let bez povolení příslušného Stavebního úřadu přestavěna, zároveň byla i rozšířena. Na tuto nepovolenou část [ulice] úřad vydal rozhodnutí o nařízení opatření projektové dokumentace, které nabyla právní moci dne [datum]. [příjmení] stavby tak předložil dokumentaci nazvanou dokumentace pro stavební povolení a provádění stavby k odstranění celé stavby kanceláří na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka. Pokud tedy vlastník stavby požaduje odstranit celou část stavby, musí předložit výše uvedený formulář. Dále vyzván k předložení dokumentace bouracích prací a co má být v této dokumentaci uvedeno. Usnesením ze dne [datum] [ulice] úřad zastavil řízení zahájené z moci úřední, týkající se předmětu tak, jak bylo řízení zahájeno. Kdy dále zjištěno, že účastníkem řízení je [právnická osoba], [IČO]. Z odůvodnění vyplývá a dále zjištěno, že dne [datum] oznámil zástupce vlastníka stavby odstranění stavby výše uvedené stavby. Na kontrolních prohlídkách dne [datum] a [datum] konstatoval [ulice] úřad, že stavba je odstraněna. [ulice] úřad tedy zkonstatoval, že odpadl důvod řízení o odstranění stavby a proto bylo řízení zastaveno.

34. Z informace od finančního úřadu pro hl. město Prahu ze dne 23.2.2022, č.j. 1270702/22/2004-70462-111080 na č.l. 135, zjištěno, že žalobce coby daňový subjekt podal dne [datum] přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí ohledně předmětné nemovitosti s tím, že k přiznání k dani z nemovitých věcí nebyl přiložen znalecký posudek.

35. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum] získaný bezúplatným dálkovým přístupem žalované na č.l. 187 a 188, zjištěno, že jako vlastník pozemku p. [číslo] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro obec Praha, katastrální území Lhotka zapsána [právnická osoba] s.r.o., a to na základě smlouvy kupní ze dne [datum] s právními účinky vkladu ke dni [datum], 36. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobcem coby prodávajícím a [právnická osoba] s.r.o. coby kupujícím ze dne [datum] zjištěno, že kupní smlouva byla uzavřena mezi žalobcem coby prodávajícím a [právnická osoba] coby kupujícím ohledně a) pozemku p. [číslo] součástí je stavba [adresa], rodinný dům, b) pozemku p. [číslo] součástí stavba bez č.p./č.e., jiná stavba a c) pozemku p. [číslo] kupní cena: 23 040 000 Kč.

37. Z výpisu [právnická osoba] s. r.o. z obchodního rejstříku, z usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4 č. j. 34 D 3081/2012-287 a záznamu do spisu žalované, č. j. UZSVM/ A/3514 2016, soud žádné podstatné skutečnosti k objasnění skutkového stavu věci nezjistil.

38. Soud ve věci učinil závěr o skutkovém stavu, který koresponduje s výše popsanými skutkovými zjištěními, kdy z hlediska právního posouzení důvodnosti žalobou uplatněného nároku má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu č. j. UZSVM/ A/46706 2016 ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], jejímž předmětem byly pozemky parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, dále pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, a to jiná stavba bez čísla popisného či čísla evidenčního, a dále pozemek parc. [číslo] – zahrada, vše v katastrálním území Lhotka, obec Praha. Se znaleckým posudkem zpracovaným před prodejem předmětných nemovitostí se žalobce neseznámil. Žalobce poté převzal od žalované předmětné nemovité věci, tak jak stojí a leží a současně se seznámil s jejich stavem, přičemž současně podepsal prohlášení, že je mu stav nabízeného majetku znám. Dále má soud za prokázané, že s výjimkou kůlny byly všechny stavby zapsány v katastru nemovitostí a zobrazeny v katastrální mapě. Bylo rovněž prokázáno, že žalovaná coby prodávající v kupní smlouvě na předmětný majetek prohlásila, že jí není známo, že by na převáděném majetku vázla nějaká omezení, závazky či právní vady. Dále bylo prokázáno, že pod sp. zn. P 4/164431/18 OST/RAZ, bylo zahájeno společné stavební a územní řízení na změnu stavby:„ rodinného domu [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec], na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka“, spočívající v odstranění části stavby domu, v přístavbě a nástavbě tak, že vznikne bytový dům o prvním PP, třetí NP a 4 ustupující NP s 15 byty, včetně přípojky plynu a slaboproudu zpevněných ploch, detenční nádrže a otevřené garáže na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka. Oznámení o zahájení řízení vydáno na základě žádosti o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení. Toto řízení bylo zastaveno usnesením ze dne [datum], neboť bylo zjištěno, že jednopodlažní přístavba v úrovni prvního PP rodinného domu při severní a západní fasádě rodinného domu [adresa], byla provedena bez územního souhlasu, popř. rozhodnutí a ohlášení, popř. stavebního povolení, v důsledku čehož se žádost o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení stala zjevně bezpředmětnou. Usnesení o zastavení řízení nabylo právní moci dne [datum]. Dále bylo prokázáno, že pod sp. zn. P4/230802/19 OST/RAZ, zahájil stavební úřad z moci úřední řízení o odstranění stavby, které se týkala stavby:„ rodinný dům [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec], na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka“, provedené bez územního souhlasu, a bez ohlášení, nebo bez stavebního povolení. Dle výsledku geodetického měření provedeného Ing. [příjmení] se potvrdilo, že předmětná přístavba byla zhotovena na pozemku [anonymizováno]. Neoprávněnost stavby z pozemku [anonymizováno] je zřejmá pouhým okem, neboť jí byl zazděn rohový sloupek oplocení třech sousedních pozemků ([adresa]). Rozhodnutím ze dne [datum] nařídil [ulice] úřad odstranění stavby a to konkrétně odstranění změny stavby rodinného domu [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec], na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka. Dle tohoto rozhodnutí nepovolená stavba obsahuje: 1) jednopodlažní přístavbu v úrovni prvního PP k již uvedenému rodinnému domu, provedenou u západní a severní fasády. Jedná se o zděnou stavbu, která nemá střešní krytinu (jen střešní dřevěné trámy), rozměr přístavby u západní fasády 14,4m (západní část), 3,64m (jižní část) a 6,3m (severní část) (na obr. na č.l. 161rub označeno [číslo]). Dále nepovolená stavba obsahuje další rozměrově odlišnou přístavbu, která se nachází při severní fasádě rodinného domu. Její rozměry jsou 8m (severní a jižní část), 6,1m (západní část) a 4,6m (východní část), výška přístavby je cca 3,5m v úrovni 1 NP je provedena terasa se schodištěm, prostory uvnitř přístavby užívány, jako byt a sklepy (na obr. na č.l. 161rub označeno [číslo]). Tímto rozhodnutím bylo nařízené odstranit přístavbu pevně spojenou s rodinným domem [adresa] (v žalobě označeno jako vada [číslo]), Dle vyznačené doložky právní moci toto rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum]. Dále bylo prokázáno, že pod sp. zn. P 4/241639/19 OST/RAZ stavební úřad zahájil z moci úřední řízení o odstranění stavby, které se týkalo změny stavby:„ objekt kanceláří na pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka, u rodinného domu [adresa], ulice [ulice] [číslo] [obec a číslo] – [obec]“, která byla provedena bez územního souhlasu, nebo územního rozhodnutí a bez stavebního povolení v tomto rozsahu: byla provedena přístavba objektu kanceláří, která přesahuje svou severovýchodní částí na sousední pozemek parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka a to u pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Lhotka 230 mm a u severovýchodního rohu objektu o 90 mm, východní část objektu má větší zastavěnou plochu o cca 10,4m2, než měla stavba dle geometrického plánu předloženého k rozhodnutí o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby vydaném Odborem stavebně dopravním, Obvodního úřadu v Praze 4, dne 25. 4. 1994 pod č. j. OSD 5850/93-KYL, které nabylo právní moci dne [datum] (dle předložené měřické zprávy zpracované dne [datum] Ing. [jméno] [příjmení]), u východní stěny objektu garáží je provedena přístavba zádveří o rozměrech cca 1 x 2m a výšky cca 2,3m (žalobce označuje [číslo]). Usnesením ze dne [datum] stavební úřad zastavil řízení zahájené z moci úřední, jehož účastníkem řízení v té době byla [právnická osoba], [IČO]. Z odůvodnění vyplývá, že dne [datum] oznámil zástupce vlastníka stavby odstranění stavby výše uvedené stavby, přičemž na kontrolních prohlídkách dne [datum] a [datum] konstatoval stavební úřad, že stavba byla odstraněna. Odpadl tak důvod řízení o odstranění stavby a proto bylo řízení zastaveno. Toto řízení se týkalo kanceláře při severní hranici pozemku na pozemku [číslo] (v žalobě označeno jako vada [číslo]). Pokud jde o vedlejší stavbu - kůlnu při západní straně rodinné domu (v žalobě označeno jako vada [číslo]), nebylo prokázáno, že by ohledně této stavby bylo řízení o odstranění stavby byť i jen zahájeno. Žalobce již v současné době není vlastníkem předmětných nemovitostí. Na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené se žalobcem došlo k jejich převodu na [právnická osoba] s.r.o. za kupní cenu 23 040 000 Kč s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Podle výpisu z katastru nemovitostí k [list vlastnictví] pro obec Praha, katastrální území Lhotka ke dni [datum] nejsou na pozemcích již žádné stavby zapsány, jako vlastník evidována [právnická osoba]

39. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně:

40. Podle § 1914 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Podle odstavce 2 téhož ustanovení je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

41. Podle § 1916 odst. 1 o.z. dlužník plní vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji.

42. Podle § 1917 o.z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.

43. Podle § 1918 o.z. přenechá-li se věc jak stojí a leží (úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele. To neplatí, nemá-li věc vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo již si nabyvatel vymínil.

44. Podle § 1921 odst. 1 o.z. nabyvatel může právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Vadu lze vytknout do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná. To neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které zcizitel při předání věděl nebo musel vědět.

45. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

46. Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

47. Podle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

48. Podle § 2171 odst. 1 o.z. kupující může požadovat přiměřenou slevu nebo odstoupit od smlouvy, pokud a) prodávající vadu odmítl odstranit nebo ji neodstranil v souladu s § [číslo] odst. 1 a 2, b) se vada projeví opakovaně, c) je vada podstatným porušením smlouvy, nebo d) je z prohlášení prodávajícího nebo z okolností zjevné, že vada nebude odstraněna v přiměřené době nebo bez značných obtíží pro kupujícího.

49. Podle § 2171 odst. 2 o.z. přiměřená sleva se určí jako rozdíl mezi hodnotou věci bez vady a vadné věci, kterou kupující obdržel.

50. Podle § 1925 o.z. právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody; čeho však lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu.

51. Podle § 2910 o.z. škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

52. Podle § 2911 o.z. způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti.

53. Soud předně konstatuje, že žalobce se v tomto řízení domáhal dvou nároků, jednak nároku ve výši 1 265 329,10 Kč, sestávajícího z dílčích nároků 736 680 Kč, 466 234,10 Kč a 62 415 Kč a nároku ve výši 530 000 Kč. První nárok soud posoudil jako nárok z odpovědnosti za vady plnění podle smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou ohledně převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem, spočívající v tom, že žalobci bylo místně příslušným stavebním úřadem nařízeno částečně odstranit. Druhý nárok soud posoudil jako nárok na náhradu škody spočívající v nákladech, které žalobce musel či bude muset vynaložit v souvislosti s povinností předmětné stavby odstranit podle rozhodnutí místně příslušného stavebního úřadu.

54. Pokud jde o první nárok, soud se nejprve zabýval tím, zda plnění mělo vady, o jaké vady se jednalo a zda šlo o vady, přičitatelné k tíži žalované coby převodce vlastnického práva. Nedostatky fyzické povahy, tj. co do jakosti nebo množství, představují tzv. vady faktické. Vadami právními se rozumí nedostatky, které brání tomu, aby nabyvatel získal k předmětu plnění práva v takovém rozsahu a takového obsahu, která vyplývají ze smlouvy mezi účastníky (srov. ŠKÁROVÁ, Marta. § 499 (Odpovědnost za vady věci). In: ŠVESTKA, Jiří, SPÁČIL, Jiří, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2009, s. 1512 až 1514, či rozsudky NS ČR, sp.zn. 33 Odo 897/2006 či 33 Cdo 670/2012). Žalobcem namítané vady spočívající v tom, že mu bylo příslušným stavebním úřadem nařízeno část staveb, které tvořily předmět převodu, odstranit, soud posoudil jako potenciální vady právní. Žalobce netvrdil, že by stavba byla v jiném faktickém stavu, nýbrž tvrdil, že stav faktický, k němž žalobce v principu nic nenamítal, nebyl v souladu se stavem právním, a to konkrétně v souladu s předpisy veřejného práva stavebního, které kladou požadavky na veřejnoprávní dovolení k umístění staveb, jejich provedení a případným následným změnám. Dále žalobce tvrdil, že část opěrné zdi se nacházel na cizím pozemku, což je třeba považovat rovněž za vadu právní. K tomu soud dodává, že k tomu, aby se se o vadu právní, spočívající v rozporu částí převedených staveb s požadavky veřejného práva stavebního nestačí, aby žalobce tvrdil, že o takovou vadu jde, nýbrž je nezbytné, aby bylo pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu rozhodnuto o tom, že stavbu, či její část je nutné právě pro takový rozpor odstranit. Nepostačí tak, je-li o takové stavbě řízení toliko vedeno, nevyústí-li řízení v pravomocné rozhodnutí o jejím odstranění.

55. Z provedeného dokazování vyplynulo, že rozhodnutím ze dne [datum] (v řízení sp.zn. P4/230802/19 OST/RAZ, PM dne 13.9.2019) nařídil stavební úřad odstranit přístavbu pevně spojenou s rodinným domem [adresa] (v žalobě označeno jako vada [číslo]). Řízení vedené stavebním úřadem pod sp. zn. P4/241639/19 OST/RAZ, se týkalo kanceláře při severní hranici pozemku na pozemku [číslo] (v žalobě označeno jako vada [číslo]), přičemž toto řízení bylo zastaveno, neboť bylo zjištěno, že stavba již byla odstraněna. Pokud jde o vedlejší stavbu - kůlnu při západní straně rodinné domu (v žalobě označeno jako vada [číslo]), nebylo prokázáno, že by ohledně této stavby bylo řízení o odstranění stavby byť i jen zahájeno. Jak již soud výše předeslal, o vadu právní se bude jednat pouze tehdy, pokud bude pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu rozhodnuto stavbu odstranit. V řízení však bylo prokázáno, že odstranění bylo nařízeno toliko ohledně přístavby pevně spojené s rodinným domem [adresa] (v žalobě označeno jako vada [číslo]). Ohledně dalších dvou vytýkaných vad (tvrzené odstranění stavby) bylo prokázáno, že v případě kanceláře při severní hranici pozemku na pozemku [číslo] (v žalobě označeno jako vada [číslo]) bylo řízení o odstranění stavby zastaveno, přičemž je nerozhodné, že se tak stalo proto, že předmětná část stavby již byla odstraněna z vůle vlastníka. Je tomu tak proto, že směřovala-li již od počátku vůle vlastníka (v určité době žalobce) k tomu, aby i tvrzená část stavby s právními vadami byla odstraněna, tedy vlastník již od počátku měl, či později nabyl úmysl takovou část stavby neužívat (i kdyby právní vady neměla), chybí i jakýkoli odpovědností titul převodce. V případě vedlejší stavby - kůlny při západní straně rodinné domu (v žalobě označeno jako vada [číslo]) žalobce neprokázal (ani po procesní poučení a výzvě soudu podle § 118a o.s.ř. při jednání dne [datum]), že by ohledně této stavby bylo řízení o odstranění stavby byť i jen zahájeno. Lze tak učinil další dílčí závěr, a to že v případě žalobcem vytýkaných vad [číslo] za něž požadoval částku 736 680 Kč a 62 415 Kč, žaloba není důvodná, neboť odstranění staveb nebylo stavebním úřadem nařízeno a nebylo tak v řízení prokázáno, že žalobcem namítané části stavby měly právní vady. Soud k tomu, pokud jde o kůlnu, dodává, že o vadu by se nemohlo jednat, i kdyby bylo její odstranění nařízení s poukazem na § 1917 o.z. Žalobce mohl z katastru nemovitostí, které je veřejným seznamem (srov. § 1 odst. 1 katastrálního zákona) zjistit, že tato fakticky existující stavba není v katastru nemovitostí zanesena a zajímat se o to, z jakého důvodů. Jde o běžnou míru pečlivosti, kterou bylo lze po žalobci žádat.

56. Pokud jde o vadu [číslo] ohledně níž bylo prokázáno, že bylo pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu nařízeno její odstranění, soud dospěl k závěru, že v tomto rozsahu bylo rovněž prokázáno, že v této části plnění žalované podle kupní smlouvy uzavřené se žalobcem právní vady vykazovalo. Současně však soud dospěl k závěru, že za tuto vadu neodpovídá žalovaná s poukazem na § 1918 o.z., neboť bylo prokázáno, že žalobce převzal od žalované předmětné nemovité věci, tak jak stojí a leží, seznámil se s jejich stavem, přičemž současně podepsal prohlášení, že je mu stav nabízeného majetku znám. V takovém případě jdou vady k tíži nabyvatele. Současně nelze dospět k závěru, že by žalovaná žalobci výslovně prohlásila, že převáděný majetek je prost právních vad. Žalovaná toliko prohlásila, že ji není známo, že by převáděný majetek vykazoval nějaké právní vady. Na tom nic nemění, že v řízení nebylo prokázáno, že by se žalobce před podpisem kupní smlouvy seznámil se znaleckým posudkem, který si nechala k prodeji majetku vypracovat žalovaná. Z k důkazu prováděného znaleckého posudku nelze dospět ani k závěru, že by žalovaná o tom, že určité části stavby nevyhovují zcela požadavkům veřejného práva stavebního, věděla. Ze znaleckého posudku totiž plyne obecné riziko nesouladu stavby s dokumentací, nedodržení odstupu od sousedních pozemků, překročená zastavitelnost pozemků apod. pouze ve vztahu k přístavbě, která nebyla do katastru nemovitostí zanesena. To se však týkalo toliko vedlejší stavby – kůlny. Ostatní stavby v katastru nemovitostí zaneseny byly. Bylo tak pouze věcí žalobce, že svým podpisem stvrdil, že se se stavem převáděného majetku seznámil, resp. že mu je znám. Žalobci nic nebránilo, aby před podpisem takového prohlášení sám aktivně vyžádal dokumentaci dostupnou žalované coby převodci, či se obrátil na místně příslušný stavební úřad s žádostí o nahlédnutí do dokumentace. Pokud tak žalobce neučinil, nemůže nyní klást svoji nedostatečnou obezřetnost a pečlivost k tíži žalované. Žaloba je tak nedůvodná i ohledně vytýkané vady [číslo] za niž žalobce požadoval částku 466 234,10 Kč.

57. I kdyby však za tuto vadu žalovaná odpovídala, nemohl by soud žalobci právo přiznat s poukazem na § 1921 odst. 1 o.z. Bylo prokázáno, že žalobce od žalované převzal předmět kupní smlouvy dne [datum]. Počínaje tímto dnem plně disponoval s předmětem převodu, mohl si věc prohlédnout, jakož se i seznámit s veškerou dostupnou dokumentací na stavební úřadu, a případné vady zjistit. Skutečnost, že taková dokumentace existovala, byla v řízení prokázána právě prováděnými spisy stavebního úřadu ÚMČ [obec a číslo]. Žalobce se však na žalovanou obrátil až dne [datum], tedy po více než dvou letech od převzetí, přičemž žalovaná opožděné vytknutí pro tento případ namítla. V tomto směru neobstojí poukaz žalobce na to, že se o vadě dozvěděl až z oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby stavebném úřadem. Počátek šestiměsíční lhůty je podle zákona třeba vztahovat k okamžiku, kdy žalobce měl možnost vadu zjistit, nikoli, kdy vadu zjistil. Přijetím argumentace žalobce by tak tato lhůta v některých případech ani nemohla začít běžet, protože z pohledu veřejného práva stavebního nejsou pro stavební úřad stanoveny žádné lhůty, v nichž musí k odstranění nepovolené stavby přistoupit. Taková vada stavby (spočívající v absenci veřejnoprávního dovolení) se plynutím času nezhojí nikdy. Nelze ani dospět k závěru, že šlo o důsledek skutečnosti, o které žalovaná při předání věděla nebo musela vědět. Jak soud věc již výše vyložil, ze znaleckého posudku tato skutečnost vyplývala pouze ve vztahu k vedlejší stavbě – kůlně a skutečnost, že žalobce převzal od žalované převáděný majetek, jak stojí a leží, svědčí o zjevném úmyslu žalované přenechat jej žalobci s tím, že případné vady, které zjevně nebylo možné zcela vyloučit, půjdou k tíži nabyvatele, tedy žalobce.

58. Pokud jde o druhý požadovaný nárok, o něm soud uvážil takto. Předpokladem odpovědnosti škůdce za škodu je splnění tří podmínek: 1) existence odpovědnostního titulu, 2) vznik škody a 3) příčinná souvislost mezi tvrzeným odpovědnostním titulem a vznikem škody. Tvrzený odpovědnostní titul a vznik škody tudíž musí být ve vzájemném poměru příčiny a následku. Existence splnění těchto tří kumulativních podmínek musí být v soudním řízení bezpečně prokázána a důkazní břemeno v tomto směru leží na žalobci coby poškozeném. O vztah příčinné souvislosti se jedná, vznikla-li škoda následkem protiprávního úkonu škůdce, tedy je-li jeho jednání a škoda ve vzájemném poměru příčiny a následku, tudíž je-li doloženo, že nebýt protiprávního úkonu, ke škodě by nedošlo (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15.8.2017, sp.zn. 25 Cdo 3285/2015). Požadavek na kumulativní splnění podmínek vede vždy k tomu, že není-li splněna byť jen jedna z nich, žalobě nelze vyhovět, a to bez ohledu na skutečnost, zda jsou splněny podmínky ostatní. V tomto směru soud žalobci poskytl procesní poučení a výzvu podle § 118a odst. 3 při jednání dne [datum].

59. Pokud jde o vznik a výši škody, žalobce doložil faktury ze dne [datum], [datum] a [datum] na částky ve výši 2 875 Kč, 7 000 Kč, 11 500 Kč a 2 600 EUR (65 936 Kč při kurzu EUR – CZK 1: 25,36 ke dni vystavení faktury dne [datum]), celkem 87 311 Kč. Ve zbývajícím rozsahu do požadované částky 530 000 Kč žalobce neprokázal, že se jeho majetek snížil, či že v takovém rozsahu vznikl vůči konkrétní osobě dluh. I prokázaná částka ve vztahu ke stavbě [ulice a číslo], [obec a číslo] však nemohla být vynaložena v příčinné souvislosti s tvrzeným porušením povinnosti žalované, neboť soud jednak neshledal u žalované předpoklady pro její odpovědnost za vady a jednak všechny faktury byly vystaveny již v roce 2018. K pravomocnému nařízení odstranění přístavby pevně spojené s rodinným domem [adresa] (v žalobě označeno jako vada [číslo]) však došlo až dne [datum]. Před tímto datem je tak vyloučeno, aby jakákoli škoda vznikla v příčinné souvislosti s tímto rozhodnutím. Pokud jde o cenovou nabídku z [datum] na částku 530 000 Kč, pak soud konstatuje, že jednak sama o sobě vznik žádné škody neprokazuje a jednak je vyhotovena na demolici přístavby kanceláře při severní hranici pozemku na pozemku [číslo] (v žalobě označeno jako vada [číslo]), přičemž toto řízení bylo zastaveno, a tuto stavbu žalobci nebylo nikdy nařízeno odstranit.

60. Jelikož chybějí dokonce dvě ze tří kumulativních podmínek pro vyvození odpovědnosti žalované za škodu, a to odpovědnostní titul, spočívající v poskytnutí vadného plnění, které by bylo příčinou vzniku škody, když bylo prokázáno, že za případné vady žalovaná coby převodce neodpovídá (srov. závěry soudu výše), a příčinná souvislost, a to za situace, kdy vznik tvrzené škody byl prokázán pouze ve výši 87 311 Kč, soud i ohledně tohoto nároku žalobu jako nedůvodnou zamítl (výrok I).

61. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o.s.ř., podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V souzeném případě byla zcela úspěšná žalovaná, proti které byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta, proto jí soud přiznal proti neúspěšnému žalobci náhradu nákladů řízení nezastoupeného účastníka ve výši 12 režijních paušálů po 300 Kč podle § 151 odst. 3 o. s. ř., a to za písemné vyjádření k žalobě ze dne [datum], za vyjádření ze dne [datum] a ze dne [datum] a za přípravu a účast u jednání dne [datum], dne [datum], dne [datum] přesahující dvě hodiny a dne [datum] (podle vyhlášky č. 254/2015 Sb.), celkem tedy 3 600 Kč (výrok II).

62. Povinnost k plnění v nákladovém výroku soud určil ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o.s.ř., když k delší lhůtě plnění či k plnění ve splátkách neshledal soud žádný důvod a ani žalobce o jinou lhůtu nežádal.