23 C 85/2009-471

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní JUDr. Jaroslavou Novotnou v právní věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastupování státu ve věcech majetkových, [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo], proti žalovaným: 1/ [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], 2/ [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], oba právně zast. Mgr. [jméno] [příjmení], advokátem, se sídlem [adresa], o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce [země] – [anonymizována čtyři slova] ve [anonymizována dvě slova], se sídlem [adresa žalobkyně], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], 2/ [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], k budově [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše vedené [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], k.ú. [část obce], se zrušuje. II. [adresa] postavená na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] vše vedené [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], k.ú. [ulice] [anonymizováno], se přikazuje do podílového spoluvlastnictví [jméno] [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného]. Spoluvlastnický podíl [celé jméno žalovaného] činí [číslo], [celé jméno žalovaného] [číslo].

III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci náhradu za přikázání věci ve výši 6 625 000 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku. Zamítá se žaloba ve výši 125 000 Kč.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobce je povinen zaplatit České republice, na účet Obvodního soudu pro Prahu 1, náhradu nákladů řízení (znalečné) ve výši , tj. 27.

438.

VI. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice, na účet Obvodního soudu pro Prahu 1, náhradu nákladů řízení (znalečné) ve výši , tj. 27. 438,25 Kč, to vše do 30 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce požadoval žalobou podanou soudu dne [datum] zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem označeným ve výroku I. tohoto rozsudku. Během řízení se měnil okruh účastníků, docházelo k převodům jednotlivých podílů v rozsahu budovy na jiné účastníky. Žalobce je menšinovým podílovým spoluvlastníkem ideální budovy [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] ideální pozemku parc. [číslo] obojí v k.ú. [část obce] na adrese [adresa], vše zapsané na [list vlastnictví] (dále jen předmětné nemovitosti). Uvedený podíl nabyl žalobce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 1, sp.zn. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí]. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum]. Žalovaný 1/, původně [celé jméno původní účastnice] byla podílovým spoluvlastníkem ideální předmětných nemovitostí. Žalovaná 2/ [jméno] [příjmení] byla podílovým spoluvlastníkem předmětných nemovitostí, a to od [datum]. Dopisem ze dne [datum] se žalovaný 1/ obrátil na žalobce s nabídkou na odkoupení jeho podílu ve výši ideální předmětných nemovitostí. Součástí tohoto návrhu bylo i sdělení žalovaného 1/, že využívá své zákonné předkupní právo. Dopisem ze dne [datum] bylo žalovanému 1/ sděleno, že v případě zcizení podílu žalobce budou oba zapsaní spoluvlastníci vyzváni k výkonu svého zákonného předkupního práva a dále bylo žalovanému 1/ sděleno, že připadne nabídce k odprodeji podílů žalobce a výkonu předkupní práva žalovaných, bude předcházet ocenění podílu žalobce soudním znalcem. Následně byl žalovaný 1/, který fakticky jako jediný vykonává správu předmětných nemovitostí, požádán dopisem ze dne [datum] o zaslání přehledu příjmů a výdajů souvisejících se správou předmětných nemovitostí a zaslání příslušných kopií smluv, na jejich základě jsou užívány části předmětných nemovitostí a pobírán příjem. Tento dopis žalovaný 1/ nepřevzal, a proto mu byl žalobcem zaslán další dopis datovaný ze dne [datum], ve kterém byl žalovaný 1/ opětovně vyzván k předložení požadovaných dokladů a vyzván k uzavření smlouvy o užívání a správě společné věci. Tento dopis byl současně zaslán dne [datum] i druhému ze spoluvlastníků – žalovanému 2/. Na dopis ze dne [datum] opět žalovaný 1/ nereagoval. Z tohoto důvodu byl žalovanému 1/ zaslán třetí dopis datovaný k [datum] s opětovnou žádostí o zaslání příslušných dokladů a vyjádření se k návrhu na uzavření smlouvy o užívání a správě společné věci.

2. Žalovaný 2/se na základě obdrženého dopisu ze dne [datum] osobně dostavil do sídla žalobce, a to dne [datum], kde do záznamu vypověděl, že nemá k dispozici žádné požadované doklady vztahující se k užívání a správě předmětných nemovitostí a že nemá ani přehled o příjmech a výdajích ze správy předmětných nemovitostí. Proti případnému uzavření dohody o společném užívání a správě předmětných nemovitostí nic nenamítal. Dopisem ze dne [datum] byli žalovaní 1/ a 2/ informováni o záměru žalobce prodat jeho spoluvlastnický podíl k předmětným nemovitostem. Současně byli informováni, že předpokladem prodeje a realizace jejich zákonného předkupního práva, je určení prodejní ceny nabízeného podílu, a to na základě ocenění provedeného znaleckým posudkem. Z tohoto důvodu byli oba žalovaní opakovaně vyzváni k poskytnutí potřebné součinnosti, spočívající v předložení několikrát požadovaných dokladů o užívání a správě předmětných nemovitostí. Zároveň byli požádáni o zpřístupnění předmětných nemovitostí. Byli upozorněni, že v případě neposkytnutí potřebné součinnosti bude žalobce postupovat v souladu s ust. § 142 zák.č. 40/64 Sb. obč.zák., tedy domáhat se zrušení a vypořádání spoluvlastnictví prostřednictvím soudu. Žalovaný 1/ dopis ze dne [datum] opět nepřevzal, z tohoto důvodu mu byl zaslán další dopis [datum], který si převzal dne [datum] a na tento dopis reagoval dopisem ze dne [datum], ve kterém sdělil, že souhlasí s využitím svého předkupního práva a že očekává upřesnění podmínek transakce. Požadovanou součinnost pro provedení znaleckého ocenění opět žalovaný 1/ neposkytl. Na dopis žalovaného 1/ žalobce reagoval dopisem ze dne [datum], ve kterém jej opět vyzval k poskytnutí součinnosti a k zaslání potřebných dokladů. Na to telefonicky [datum] žalovaná 1/ sdělila, že nemá čas shánět doklady požadované žalobcem. Dne [datum] obdržel žalobce výzvu k účasti na kontrolní prohlídce od odboru výstavby Městské části [obec a číslo], a t v souvislosti se závadou na kanalizační přípojce umístěné na předmětných nemovitostech. Výzva byla adresována i žalovanému 1/ a 2/. Následná kontrolní prohlídka proběhla, žalovaný 1/ se této kontrolní prohlídky neúčastnil, aniž by udal jakýkoli důvod své neúčasti. Provedenou kontrolou bylo zjištěno, že dochází k úniku odpadní vody, dalšími kontrolami byly zjištěny další závady. Dokonce došlo k zahájení řízení o správním deliktu ve smyslu ust. § 180 zák.č. 183/2006 Sb. (stavební zákon). Následovaly další prohlídky nemovitosti, při kterých správní orgán konstatoval, že uvedené závady nebyly odstraněny a opětovně nařídil odstranění závady na kanalizační přípojce.

3. V kontextu výše uvedeného žalobce poukazuje na to, že je mu dlouhodobě od samého počátku, kdy nabyl ideální podílu k předmětným nemovitostem, znemožňován faktický výkon jeho spoluvlastnických práv, a to zejména odmítavým jednáním žalovaného 1/. Toto jednání nejenže fakticky znemožňuje žalobci podílet se v rozsahu jeho podílu na správě předmětných nemovitostí, ale svojí nečinností ve vztahu k plnění povinností uložených správními orgány a dodržováním právních předpisů ohrožuje a poškozuje majetkové zájmy žalobce vyplývající z vlastnictví podílu ve výši ideální předmětných nemovitostí. Žalovaný 1/ jako vlastník podílu ve výši ideální předmětných nemovitostí nevykonává řádně správu k předmětné nemovitosti a současně odmítá připustit jakoukoli formu společné správy. Na základě výše uvedeného navrhl žalobce zrušení podílového spoluvlastnictví. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne [datum] na čl. 14-15 prostřednictvím svého právního zástupce Mgr. [jméno] [příjmení] uvedl, že souhlasí s navrhovaným postupem, pokud je jí známo, souhlasí i žalovaná [číslo] Pro případ vypořádání přikázání věci za přiměřenou náhradu jednomu ze spoluvlastníků by mělo být nepřiměřené náhradě zaplaceno žalovanou 1/ méně, než cena nemovitostí. Navrhla, aby bylo přikázáno, aby budova [adresa] postavená na pozemku [číslo] pozemku parc. [číslo] byla přikázána ve výši spoluvlastnického podílu [číslo] žalov. 1 [celé jméno původní účastnice] a v rozsahu [číslo] [jméno] [příjmení] žalov. 2 4. Žalobce předložil Znalecký posudek ohledně výpočtu výnosové ceny předmětné nemovitosti a navrhl, aby jednání bylo zahájeno.

5. Žalovaní navrhli, aby tržní cenu předmětné nemovitosti určil soudní znalec. Proti znaleckému posudku vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] založeného žalobcem, vznášeli žalovaní výhrady, zejména proti nepoužitelnosti výnosové metody.

6. Žalobkyně ve svém doplňujícím vyjádření upřesnila, že návrh na podání zrušení podílového spoluvlastnictví je motivován především špatnou komunikací mezi žalobcem a žalovanými, byla uzavřena nájemní smlouva se synem paní [celé jméno původní účastnice], neustále dochází k nějakým komunikačním nesrovnalostem. Uzavření nájemních smluv ostatní spoluvlastníky vyloučila z jakékoli dispozice, resp. z realizací spoluvlastnických práv. Poukazovala na to, že ze strany žalovaných jsou vyvolávány nestálé delikty ve vztahu ke státním orgánům, k orgánům státního dozoru ve vztahu k [obec] inspekci životního prostředí, ke stavebním úřadu, což dokládá obsáhlou korespondencí. Situace je dlouhodobě neuspokojivá, neudržitelná a problematická a navrhují v žalobě krajní řešení, kterým je zrušení podílového spoluvlastnictví a vypořádání podle spoluvlastnických podílů za cenu, kterou stanoví znalec.

7. Žalovaní s tímto souhlasili, avšak nesouhlasili s cenou vyčíslenou ve znaleckém posudku Ing. [jméno] [jméno].

8. Soud tedy usnesením ze dne [datum] ustanovil znalce z oboru ceny a odhady [celé jméno znalce] znaleckým úkolem a uložil znalci ve znaleckém úkolu určit tržní hodnotu budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] obojí v k.ú. [část obce] na adrese [adresa].

9. Ve znaleckému posudku [číslo] [rok] ze dne [datum] vypracovaného [celé jméno znalce] znalec dospěl k obvyklé tržní hodnotě nemovitosti 21 000 000 Kč. K tomu žalobkyně namítala, že znalecký posudek je vypracován nestandardně a používá výpočty nájemného dle výnosové metody z posudku [číslo] [rok] vypracovaného znalcem [jméno] [příjmení] ze září r. [rok] na základě objednávky [anonymizováno]. Namítala, že znalec kriticky hodnotí interní předpis, postupy při oceňování majetku státu a při ocenění nemovitostí postupuje dle metodiky oceňování majetku pro bankovní účely [právnická osoba] Na rozdíl od předpisů [anonymizováno] tato metodika slouží pro poskytování hypotéčních úvěrů, čili vychází z jiných principů při oceňování nemovitostí.

10. K jednotlivým částem posudku uvádí, že oceňovací předpisy neznají pojem administrativní cena. U starých historických staveb nelze použít lineární způsob opotřebení, sám znalec hodnotí stavbu ve zhoršeném technickém stavu. Citovaný cenový předpis vyhláška č. 460/2009 Sb. nezná pojem věcná hodnota. Dále namítá rozpor při ocenění nemovitostí výnosovou metodou obou znaleckých posudků dle způsobu využití nemovitosti kdy je nutno rozlišit zda se jedná o nájemní, rodinný dům proti penzion, bytový dům. Upozorňuje na závažné nedostatky tohoto znaleckého posudku co se týče porovnávací metody, výnosové metody a neshledává žádný důvod ke zpochybnění znaleckého posudku vypracovaného znalcem [jméno] [příjmení] o stanovení obvyklé ceny v místě a čase v září [rok], který předložila k důkazu. Žalovaný 1/ namítal, že hodnota obvyklé ceny nemovitosti by měla být stanovena komparativní metodou. Poukazuje při posouzení charakteru domu znalcem nebylo vzato v úvahu, že se v daném případě jedná o rodinný dům. Při stanovení ceny metodou komparace (porovnávací metoda) byl posuzovaný rodinný dům srovnáván se třemi bytovými (činžovními) domy, tedy nikoli se stejnými předměty. Skutečnost, že předmět ocenění byl vzat jako obytný dům, nikoli jako rodinný dům, má vliv i na cenu zjištěnou metodami„ administrativní ceny“ a„ věcné hodnoty“. Platný kolaudační stav posuzovaného domu je rodinný dům a k rekolaudaci nebytový dům nedošlo. Při stanovení ceny metodou komparace znalec vypočítá i porovnává u porovnávaných objektů jednotkovou cenu za 1 m2 zastavěné plochy. Správný výpočet by tedy byl cestou jednotkové ceny za 1 m2 užitné plochy. Výpočet přes jednotkovou cenu za 1 m2 zastavěné plochy je v neprospěch (nevýhodný) posuzovaného objektu. V rámci porovnávacího způsobu ocenění jsou uvažovány u komparovaných objektů nabídkové ceny v realitní inzerci v létě r. [rok] nikoli ceny sjednané při prodeji. Navrhuje, aby byl aktualizován porovnávací způsob ocenění. V závěru uvedl, že zjištěná obecná cena je nad horním rozmezím odhadu tržních cen předmětné nemovitosti z doby před dvěma lety. Od té doby došlo k poklesu prodejních cen nemovitostí. Nadhodnocení předmětných nemovitostí znalcem je dáno kromě neaktuálnosti posudku především nesprávným posouzením domu jako bytového, nevhodnou komparací a nesprávným výpočtem přes jednotkovou cenu zastavěné plochy. Žalobce ve svém vyjádření na [číslo listu] ze dne [datum] namítal, že znalecký posudek je podhodnocen.

11. Z výpovědi znalce soud zjistil, že se jedná o bytový dům, zjistil, ze kterých podkladů čerpal, že čerpal z nabídky serveru [anonymizováno]. Znalec zodpověděl otázky, které ne vždy vyzněly přesvědčivě. Znalečné bylo znalci přiznáno usnesením ze dne [datum] na čl.

96. Znalci bylo přiznáno 2 940 Kč za účast na jednání. Tato částka byla znalci přiznána usnesením ze dne [datum] ve znění opravného usnesení ze dne [datum] na čl. 97.

12. Usnesením ze dne [datum] na [číslo listu] bylo účastníkům uloženo zaplatit zálohu na znalecký posudek žalobkyni ve výši 20 000 Kč, žalované 1/ ve výši 10 000 Kč, žalované 2/ rovněž ve výši 10 000 Kč.

13. Ve věci byl vypracován doplněk znaleckého posudku, usnesením ze dne [datum] na [číslo listu] bylo znalci usnesením přiznáno znalečné ve výši 4 540 Kč.

14. Žalobce navrhl postupem podle ust. § 107a, aby do řízení vstoupila [právnická osoba] místo žalované 2/ [jméno] [příjmení]. Tento návrh žalobkyně zaslala dne [datum], na základě výpisu z katastru nemovitostí, ve kterém zjistila, že v něm tato společnost vystupuje jako čtvrtinový spoluvlastník.

15. Usnesením ze dne [datum] na čl. 187 soud připustil, aby do řízení namísto dosavadní žalované 2/ [jméno] [příjmení] vstoupila [právnická osoba] a.s. 16. (Z darovací smlouvy podle § 628 a násl. občanského zákoníku soud zjistil, že žalovaná 2/ [jméno] [příjmení] darovala svůj spoluvlastnický podíl [jméno] [příjmení] darovací smlouvou ze dne [datum]. Vklad vlastnického práva byl povolen [stát. instituce] dne [datum], právní moci vklad nabyl dne [datum]. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že došlo k prodeji spoluvlastnického podílu mezi [jméno] [příjmení] a [právnická osoba]. Byl podán návrh na zahájení řízení o povolení vkladu zástavního práva dne [datum]).

17. Podáním ze dne [datum] vzal žalobce žalobu zpět s odůvodněním, že s ohledem na změnu podle ust. § 107a o.s.ř. je možné dosáhnout převodu spoluvlastnického podílu státu mimosoudní cestou.

18. Žalovaný 2/ s uvedeným zpětvzetím souhlasil. Žalovaný 1/ podáním ze dne [datum] soudu sdělil, že se zpětvzetím návrhu nesouhlasí. Poukázal na ust. § 96 odst.3 o.s.ř., kde se uvádí: Jestliže ostatní účastníci se zpětvzetím návrhu z vážných důvodů nesouhlasí, soud rozhodne, že zpětvzetí návrhu není účinné. Nebylo-li dosud o věci rozhodnuto, pokračuje soud po právní moci usnesení v řízení. Vážným důvodem pro nepřipuštění zpětvzetí žaloby je zpravidla ohrožení oprávněných zájmů žalovaného např. proto, že v případě zpětvzetí žaloby a následného zastavení řízení by se již sám nemohl s úspěchem domáhat rozhodnutí o sporném nároku, spočívající v tom, že právní nebo jiný (morální, procesně ekonomický apod.) zájem na tom, aby o návrhu bylo meritorně rozhodnuto. Jde též o případy tzv. judicum duplex, kdy žalobce i žalovaný mají v řízení stejné postavení, takže podáním žaloby je konzumováno i žalobní právo žalovaného, kterému v podání nové žaloby brání překážka zahájeného řízení. Žalobkyně je pasivní při rozhodování o hospodaření se společnou věcí, žalovaná 2/ [právnická osoba] nepostupuje lege artis. Žalovaný 1/ měl zato, že za dané situace se zastavení řízení nejeví jako procesně ekonomické, ale naopak v rozporu s oprávněnými zájmu žalovaného 1/. Usnesením ze dne [datum] soud rozhodl tak, že se řízení nezastavuje. Městský soud usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] usnesení soudu prvního stupně potvrdil ve správném znění, že zpětvzetí žaloby není účinné a řízení se nezastavuje.

19. Dále soud usnesením při jednání dne [datum] připustil, aby místo žalované [celé jméno původní účastnice] přistoupil v rozsahu podílu na předmětné nemovitosti [celé jméno žalovaného]. Usnesení bylo písemně vypracováno dne [datum] na [číslo listu] a nabylo právní moci dne [datum] ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze na [číslo listu]. Podáním ze dne [datum] na čl. 292 navrhl žalobce postup podle § 107a o.s.ř., aby vstoupil do řízení na místo žalované 1/ pan [celé jméno žalovaného], neboť zjistil z LV, že je veden jako vlastník spoluvlastnického podílu ideální budovy [adresa] na pozemku [číslo]. Soud usnesením ze dne [datum] na čl. 299 připustil, aby do řízení na straně žalované přistoupil jako další účastník [celé jméno žalovaného].

20. Před jednáním nechala žalobkyně vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé [číslo] znaleckým ústavem [právnická osoba] ohledně ideální 1/4 pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] pro účely exekučního řízení (povinná [právnická osoba]) ocenění stávajícího stavu, k tomu se žalovaní [jméno] [jméno] [celé jméno žalovaného] vyjádřili tak, že znalecký posudek byl vypracován na objednávku JUDr. [jméno] [jméno], Exekutorského úřadu pro [část Prahy] v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví pouze povahu listinného důkazu. S oceněním podle toho znaleckého posudku nesouhlasili, uvedli ve svém podání ze dne [datum] svoje výhrady. Namítali, že znalec nesplnil znalecký úkon, neprovedl prohlídku prostor objektu a řadu zásadních údajů si neověřil. Obecná cena spoluvlastnického podílu jak ji zjistil znalec [příjmení] [příjmení] je na horním rozmezí odhadu tržních cen podílu na předmětné nemovitosti z doby před několika lety, kdy byly nemovitosti u nás nejvyšší. Nadhodnocení předmětných nemovitostí znalcem je dáno, kromě jiného, především nesprávným posouzením domu jako bytového a tedy nevhodnou komparací.

21. Soud ve věci ustanovil revizního znalce, znalecký ústav z oboru ekonomika a stavebnictví [anonymizována dvě slova] – znalecký ústav, kterému uložil, aby určil obecnou tržní cenu nemovitostí. Dále, aby se vyjádřil ke znaleckému posudku vypracovaného soudem ustanoveným znalcem [celé jméno znalce], aby se vyjádřil ke znaleckému posudku i k dodatku k tomuto znaleckému posudku.

22. Žalobkyně vzhledem ke změnám podle ust. § 107a o.s.ř. navrhla změnu žalobního petitu v tomto znění, resp. navrhla aktualizaci žalobního petitu.Usnesením ze dne [datum] byla připuštěna změna žaloby §95 tak, že třetí žalovaný je [právnická osoba] a.s., [IČO] se sídlem [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše vedené [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], k.ú. [část obce].

23. Usnesením ze dne [datum] byla tedy připuštěna ve smyslu ust. § 95 odst.1, změna žaloby navržená žalobkyní v podání ze dne [datum], kterou se domáhá změny žalobního návrhu a navrhuje, aby soud rozhodl takto: I. Podílové spoluvlastnictví žalobce [příjmení] pro zastupování státu ve věcech majetkových a žalovaných 1/ [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], 2/ [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], postavené na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše vedené [stát. instituce], Katastrálním pracovištěm Praha, pro [územní celek], k.ú. [část obce], se zrušuje. II. [adresa] postavená na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] vše vedené [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], k.ú. [část obce] se přikazuje do podílového spoluvlastnictví [jméno] [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], [IČO] se sídlem [adresa]. Spoluvlastnický podíl každého činí 1/3. III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci přiměřenou náhradu za přikázání věci ve výši, která bude zjištěna v průběhu soudního řízení, do tří dnů od právní moci rozsudku.

24. Usnesením ze dne [datum] byla připuštěna změna žaloby §95 tak, že třetí žalovaný je [právnická osoba] a.s., [IČO] se sídlem [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše vedené [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], k.ú. [část obce].

25. Při jednání ze dne [datum] na [číslo listu] bylo sděleno, že v mezidobí došlo k převodu podílu žalovaného [číslo] na pana [celé jméno žalovaného]. Žalobce tak vzal žalobu zpět vůči třetímu žalovanému, a to [právnická osoba] a navrhl, aby mu nebyla přiznána náhrada nákladů řízení, neboť žaloba byla podána důvodně.

26. Z revizního znaleckého posudku vypracovaného znaleckým ústavem [anonymizována dvě slova] znalci dospěli k závěru, že tržní hodnota majetku je v rozpětí 24- 26 000 000 Kč, rovněž zodpověděli všechny položené otázky. Soud tento posudek považoval za logicky zdůvodněný, přehledný a pečlivě zpracovaný bez vnitřních rozporů. Rovněž konstatoval, že znalecký posudek byl opatřen doložkou ve smyslu ust. § 127a o.s.ř.

27. Znalci [jméno] [příjmení] společně s Ing. [jméno] [příjmení] při jednání dne [datum] ve své výpovědi se znalkyně vyjadřovala k námitce žalované, že tržní hodnota byla stanovena v určitém rozpětí a že není řádně vysvětleno, jak k tomuto rozpětí znalci došli. Znalkyně vysvětlila, že to nebylo uděláno váženým průměrem metody výnosové a metody porovnávací. Vážené průměry se dávno nepoužívají. Znalci použili metodu nepřímého porovnání, odkázali na stranu 39 znaleckého posudku, kde jsou uvedeny hodnoty podle metodiky výnosové, která vychází 24,5 miliónů Kč, porovnávací 26,8 miliónů Kč a vyjádření [anonymizována dvě slova] je 25 000 000 Kč. Znalci postupovali podle metodiky, která reflektuje mezinárodní a evropské oceňovací standardy, zohlednili silné stránky nemovitosti, uvedli, co patří mezi slabší stránky nemovitosti a zvolili určité rozpětí, protože není možné stanovit jedno jediné číslo, a proto uvedli rozpětí od 24 do 26 000 000 Kč, které jsou odvislé silných a slabých stránek nemovitosti. Základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitosti obvyklá v daném místě v době rozhodování, jak uvádí rozhodnutí Nejvyššího soudu 2 Cdon 425/1996 Cena zjištěná podle cenových předpisů má jen určitý informativní orientační význam a je směrodatná pouze pro daňové účely. Námitka žalované, že nebyl použit cenový předpis je z tohoto důvodu nevýznamná.

28. Další rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2746/2009, mluví o tom, že obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu, k tomu znalkyně uvádí, že nestanovili nic jiného, než tržní hodnotu a ta je závislá a měla by vyjadřovat nejen stav konstrukcí vybavení velikosti a stáří stavby, ale i zájem o tuto nemovitost. Drželi se rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2746/2009. Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2908/2015 se týká exekuční praktiky a dražeb a s touto věcí nesouvisí. Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 4532/2010 je velice podrobný, uvádí se v něm:„ V dovolací námitce při oceňování vypořádání majetku bylo třeba vyjít z vyhlášky, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 podle ust. zák. č. 151/97 u oceňování majetku nelze přisvědčit. Vypořádání bezpodílového vlastnictví, spoluvlastnictví může být pouze cena, za kterou by určitou nemovitost bylo možno v určitém čase reálně prodat či koupit. Znalci tedy nelze vytknout, uvede-li ve znaleckém posudku určité rozpětí ceny, za kterou by nemovitost bylo možno v daném čase a místě koupit, nelze zcela přesně stanovit cenu, kterou by v konkrétním případě prodávající nabídl a kupující akceptoval. V takovém případě soudu nic nebrání, aby v rámci volného hodnocení důkazů určil pro účely vypořádání cenu v rámci tohoto rozpětí. Proto nelze odvolacímu soudu vytýkat, že vyšel z ceny vycházející ze středu uvedeného intervalu určeného znalcem s tím, že byl veden zájmem na rozumném a spravedlivém uspořádání vztahu mezi účastníky a dále snahou žádného z nich neznevýhodnit.

29. Podobně neobstojí argumentace žalovaných týkající se toho, že za základ ocenění měly být vždy vzaty nebo měly být vzaty neporovnatelné nemovitosti. Naprosto stejné nemovitosti neexistují. Znalec je vybaven odbornými znalostmi, které umožňují, aby při stanovení ceny, resp. cenového rozpětí, přihlédl i k určitým odlišnostem mezi různými nemovitostmi. Znalkyně dále doplnila, že soudní praxe je taková, že míchá obecnou cenu, tržní hodnotu a obvyklou cenu dohromady.

30. Z tohoto důvodu provedli schématické zdůvodnění, jakým způsobem se má používat terminologie a jednotlivé výrazy s tím, že cena obecná nebyla nijak právně definována, což způsobovalo řadu problémů.

31. V r. [rok] byla novelou o.s.ř. vyřazena a nahrazena cenou obvyklou. Ta je definována v ust. § 251 o.s.ř. Čili závěr k tomu je použití tohoto názvu cena obecná je chybný. Tržní cena sama o sobě vzniká až při převodu majetku, tzn. v každém případě se při hodnocení nemovitého majetku mluví o tržní hodnotě nebo o netržní hodnotě. Nikdy nelze hovořit o ceně. Znalkyně upřesnila, že nepoužili metodu porovnávací, použili metodu nepřímého porovnání. Nebylo možno sehnat v té době, místě a čase podobné nemovitosti. Proto ve znaleckém posudku uvedli, že použili metodu nepřímého porovnání. Způsob ustanovování ceny obvyklé je popsán v § 2 zák. [číslo] určuje se pouze a jedině porovnáním. Jestliže znalec nemá dostatečný počet vzorků, které by mohl statisticky vyhodnotit a odpovídaly by danému segmentu, dané lokalitě, přistoupí k nepřímé porovnávací metodě. K nepřímému porovnání se používají data buď sekundární cenové mapy, indexové metody nebo hrubé testovací ceny mezi segmenty. Do metodiky nepřímého porovnání patří použití výnosové metody, která činí jakousi subdivizi porovnávací metody podle evropských oceňovacích pravidel. Z tohoto důvodu byla použita výnosová metoda, která byla zpracována na bázi informativního zdroje. Byly použity postupy a techniky vypracované [anonymizována tři slova] a dále bylo vycházeno z cenové mapy [anonymizováno] realitních kanceláří. Pokud znalec vychází z cenové mapy, jsou zde uváděny ceny za m2 podlahové plochy, u cenových map se lze dočíst, jak jsou tvořeny, z čeho jsou tvořeny, jak se postupovalo, jsou tam dávány stále nové a nové aktuální údaje, takže cenová mapa je živá. [ulice] komora odhadců navrhla asi 70 kritérií, kterými vlastně tu průměrnou cenu, kterou udává [anonymizováno] realitních kanceláří v té cenové mapě lze určit. Znalkyně dále poukázala na skutečnost, že ze strany žalovaných byly zahrnováni množstvím nepravdivých údajů, které museli ověřovat. Bylo neustále znalcům podsouváno, že se jedná o rodinný dům. Uvedla, že v žádném případě nejde o rodinný dům, je to bytový dům. Předkládané příjmy a výdaje nebyly ničím doloženy, nebyl u nich uveden přesný rozklad.

32. Z tohoto důvodu bylo postupováno nepřímou metodou. Pokud má znalec dostatečný počet vzorků, musí jich být alespoň 15, musí stanovit obvyklou tržní cenu porovnávací metodou. Pokud dostatečný počet vzorků nemá, stanoví nepřímou porovnávací cenu. Za účast znalců při jednání jim byl přiznáno 3 811,50 Kč usnesením ze dne [datum].

33. Za aktualizovaný znalecký posudek bylo přiznáno 5 082 Kč usnesením na čl. 413 ze dne [datum] a usnesením Městského soudu v Praze ze dne [datum], který nabyl právní moci dne [datum] znalcům bylo přiznáno za původní znalecký posudek znalečné ve výši 41 467 Kč.

34. V doplňku z aktualizovaného znaleckého posudku [číslo] znalci dospěli k závěru, že přes uplynutí času nebyly nalezeny realizované majetky vhodné pro aplikaci komparativní metody a že tržní hodnota majetku nemovité věci na adrese [adresa], že na základě přímého porovnání není možné tuto metodu použít a tímto je vyloučena i možnost stanovení obvyklé ceny podle § 2 zák.č. 151/97 Sb.

35. V doplňujícím výslechu znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedla, že obvyklá cena vyjadřuje hodnotu a určí se porovnáním. Musí zde mít k dispozici majetky srovnatelné. Porovnatelné v celé řadě prvků od výměry, od konstrukčních prvků. Tato porovnatelnost si sebou nese asi 10 základních bodů, které musí být naplněny, aby se mohlo prohlásit, že majetky jsou porovnatelné. Druhým moment je, že musí být majetky realizované v daném místě a přibližně ve stejném čase. Cena obvyklá se určuje tak, že z množiny databáze skutečně realizovaných prodejů nemovitostí, do nichž musí být zahrnuty všechny důležité údaje pro porovnání (např. celková cena prodeje, výměra pozemku, velikost zastavěné plochy, plocha nemovitosti, její stav apod.), jsou posléze za pomoci tzv. Johnsovy křivky vybrány nemovitosti srovnatelné s oceňovanou nemovitostí, jejichž vzájemné porovnání je určující pro stanovení ceny obvyklé. Porovnání oceňované nemovitosti s ostatními nemovitostmi, u nichž byl realizován prodej, zohledňuje zákonný požadavek na zvážení všech okolností, které mají na cenu vliv. Přístup znalců byl čistě výnosový, tzn., že se dívají na hodnotu majetku takovou jaká je ekonomická užitečnost, tj. hlavní smysl výnosové metody. Znalkyně podrobně odůvodnila použitou metodu a soud ji shledal jako přesvědčivou, logickou bez vnitřních rozporů. Znalkyně vyúčtovala znalečné ve výši 2 118 Kč za účast při jednání. Soud aktualizovaný znalecký posudek vyhodnotil jako řádný, logicky zdůvodněný, řádně vysvětlený co se týče použití znalecké metody.

36. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil ničeho rozhodného pro posouzení věci, proto se jimi dále nezabýval a tyto nehodnotil. Soud neprovedl další účastníky označené důkazy pro nadbytečnost.

37. Žalobkyně aktualizovala žalobní návrh na základě k důkazu provedeného znaleckého posudku takto: I. Podílové spoluvlastnictví žalobce [země] – [anonymizováno 7 slov] se sídlem [adresa žalobkyně], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného] [číslo] pozemku parc. [číslo] vše vedené [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], k.ú. [část obce] se zrušuje. II. [adresa] postavená na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] vše vedené [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], k.ú. [část obce] se přikazuje do podílového spoluvlastnictví [jméno] [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa žalovaného a žalovaného]. Spoluvlastnický podíl [celé jméno žalovaného] činí [číslo], [celé jméno žalovaného] [číslo]. III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci náhradu za přikázání věci ve výši 6 750 000 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

38. Soud vzal za zjištěné, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, každý v rozsahu výše uvedeného spoluvlastnického podílu. Vyšel zejména z revizního znaleckého posudku i z nesporných tvrzení účastníků. Soud doplnil dokazování listinnými důkazy, kterými žalovaní prokazují svoji solventnost. Z výpisů z účtů žalovaných je zřejmé, že aktuálně jsou na účtech [celé jméno žalovaného] částky 2 145 265,84 Kč a 3 98176,89 Kč. Z příslibu hypotéční banky, který byl vydán na základě žádosti žalovaných [číslo] [rok] soud zjistil, že část financování bude z hypotéčního úvěru.

39. Soud vyšel z prokázané skutečnosti, že podílu z hodnoty nemovitosti, pokud bude vycházet ze středu rozpětí hodnoty nemovitosti, tj. z částky 26 500 000 Kč, činí spoluvlastnického podílu 6 625 000 Kč. Má zato, že žalovaní prokázali svoji solventnost.

40. Podle § 1140 odst.1 zák.č. 89/2012 Sb. obč.zák. (dále jen o.z.), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle ust. § 1140 odst.2 o.z. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ve spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

41. Podle § 1142 odst.1 o.z. jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné.

42. Podle § 1143 o.z. nedohodou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

43. Podle § 1144 odst.1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci, věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

44. Podle § 1147 o.z. není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě, v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

45. Podle § 1148 odst.1 o.z. při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí.

46. Soud dospěl k závěru, že žalovaní rovněž prokázali svou solventnost informací o zůstatku na jejich účtu č. [bankovní účet] a dále i na účtu č. [bankovní účet], kde se k datu [datum] nacházely finanční prostředky ve výši 6 222 026,73. Dále doložili žádost o hypotéční půjčku ze dne [datum] a příslib jejího poskytnutí, když upozorňují, že finanční instituce odhaduje stejně jako v prosinci loňského roku tržní cenu nemovitosti mezi 20- 21 500 000 Kč.

47. Soud žádnému z účastníků nepřiznal náhradu nákladů řízení s ohledem na povahu sporu. Jde o případ judicum duplex, kdy žalobce i žalovaný mají v řízení stejné postavení, takže podáním žaloby je konzumováno i žalobní právo žalovaného, kterému v podání nové žaloby brání překážka zahájeného řízení. Souhlasí-li všichni spoluvlastníci se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví a sporný je mezi nimi jen způsob vypořádání, je to třeba zohlednit i při rozhodování o nákladech řízení. Úspěch v řízení tu nelze posuzovat jen podle toho, že spoluvlastnictví bylo na základě žaloby zrušeno a žalobce byl tak úspěšný. Soud musí vycházet z toho, co bylo mezi účastníky sorné, k čemu bylo vedeno dokazování a jak byl tento spor řešen v rozhodnutí. Rozhodnutí o tom nakolik byl účastník ve sporu úspěšný závisí na úvaze soudu.

48. Výrokem V. soud uložil žalobci uhradit z náklady státu ve smyslu ust. § 148 odst.1, a to ve výši takto vzniklých nákladů s ohledem k povaze řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Výrokem VI. uložil žalovaným uhradit ve smyslu ust. § 148 odst.1 o.s.ř. společně a nerozdílně nákladů státu rovněž s přihlédnutím k povaze řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Poučení