24 C 2/2019 - 327

Rubrum

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní Mgr. Miroslavou Šebelovou ve věci žalobce:[Jméno zainteresované osoby 0/0], narozený dne [Anonymizováno] bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovanému:[Anonymizováno], IČO: [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupený advokátem [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] o zaplacení 960 940 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 439 660 Kč se zákonným ročním úrokem z prodlení ve výši 8,05 % od 17. 3. 2017 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v té části, kde se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 521 280 Kč se zákonným ročním úrokem z prodlení ve výši 8,05 % od 1. 9. 2016 do zaplacení, dále zákonného ročního úroku z prodlení z částky 439 660 Kč ve výši 8,05 % od 1. 9. 2016 do 16. 3. 2017.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 230 568,24 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

IV. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu Brno-venkov náklady řízení ve výši 27 456 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou soudu dne 2. 1. 2019, doplněnou dne 20. 9. 2019, se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 960 940 Kč se zákonným ročním úrokem z prodlení ve výši 8,05 % od 1. 9. 2016 do zaplacení. V žalobě uvedl, že dne 1. 11. 2012 uzavřel na základě výsledků výběrového řízení, které pořádal žalovaný, se žalovaným smlouvu o nájmu nebytových prostor, a to [Anonymizováno] na adrese [Adresa zainteresované společnosti 0/0] (dále jen „předmět nájmu“), která měla sloužit k provozu restaurace – pohostinství žalobcem. Neboť předmět nájmu nebyl zkolaudován a nesplňoval hygienické předpisy a normy, a tudíž jej nebylo možné užívat k provozu pohostinství, žalobce po ústní domluvě s žalovaným předmět nájmu na vlastní náklad zrekonstruoval. Dne 2. 1. 2013 žalobce obdržel od žalovaného souhlas se stavebními úpravami v prostorách předmětu nájmu. Žalovaný výpovědí ze dne 21. 6. 2016 žalobci vypověděl nájemní smlouvu, nájemní vztah mezi účastníky skončil dne 31. 8. 2016. Dopisem ze dne 6. 9. 2016 žalobce žalovaného vyzval, aby mu uhradil částku 874 758 Kč za zhodnocení předmětu nájmu, tato částka byla součtem faktur, stvrzenek a dalších dokladů, které měl žalobce k dispozici. Žalovaný však částku za zhodnocení nájmu zaplatit odmítl s odůvodněním, že mezi účastníky nebylo ujednáno poskytnutí náhrady žalobci za stavební úpravy na předmětu nájmu v případě skončení nájmu. Žalobce je však o svém nároku přesvědčen, jinak by rekonstrukci předmětu nájmu nikdy neprováděl, svého práva na zaplacení protihodnoty toho, o co se měla zvýšit hodnota pronajaté věci, se nikdy vůči žalovanému nevzdal. Žalobce se dále pokoušel o smírné vyřešení věci dopisy ze dne 9. 11. 2016, 28. 2. 2017 a 6. 6. 2017, avšak bezúspěšně. Pro stanovení částky zhodnocení nájmu zadal žalobce znalecký posudek, který dne 18. 7. 2018 s číslem [Anonymizováno] vypracovala [jméno FO]. Znalkyně stanovila cenu provedených stavebních prací položkovým rozpočtem v cenové úrovni 2012 s DPH, a to s odpočtem opotřebení na částku 960 944,62 Kč, po zaokrouhlení činí tato částka 960 940 Kč.

2. Soud ve věci vydal platební rozkaz ze dne 6. 3. 2019, č.j. 24 C 2/2019-38, proti kterému podal žalovaný včasný odpor. V odůvodnění odporu doručenému zdejšímu soudu dne 31. 5. 2019 žalovaný uvedl, že nárok žalobce neuznává, neboť bylo mezi účastníky dohodnuto, že žalobci nebude za provádění stavebních úprav poskytnuta žádná náhrada, a to ani v případě skončení nájmu, neboť předmět nájmu byl způsobilý k provozu pohostinství. Na tuto skutečnost byl žalobce upozorněn členy výboru žalovaného již při výběrovém řízení, které uzavření nájemní smlouvy předcházelo. Žalobce s vlastním financováním bez náhrady za náklady na rekonstrukci či zhodnocení předmětu nájmu souhlasil. Po uzavření nájemní smlouvy žalobce v průběhu měsíce října 2012 a listopadu 2012 všechny stavební úpravy na předmětu nájmu provedl a restauraci dne 30. 11. 2012 otevřel. Souhlas se stavebními úpravami ze dne 2. 1. 2013 žalovaný žalobci udělil až dodatečně po provedení stavebních úprav v předmětu nájmu žalobcem a jen pro účely kolaudačního souhlasu, neboť dle tvrzení žalobce by bez něj nebyl udělen souhlas hygieny s provozováním pohostinství v předmětu nájmu. Při vystavení souhlasu předsedkyně žalovaného žalobce opětovně upozornila, že mu žalovaný nebude provedené stavební úpravy na předmětu nájmu žádným způsobem kompenzovat. Po skončení nájmu se žalobce obrátil na žalovaného s požadavkem na úhradu zhodnocení nájmu ve výši 874 758 Kč, jehož výši doložil doklady. Celá řada dokladů doložená žalobcem se však nevztahovala k předmětu nájmu, nýbrž k rekonstrukci rodinného domu, a to patrně domu ve vlastnictví žalobce, na tuto skutečnost jej žalovaný upozornil dopisem ze dne 20. 1. 2017. Žalovaný tak s úhradou nákladů na zhodnocení předmětu nájmu žalobci nesouhlasí, a to především s ohledem na domluvu účastníků, která rekonstrukci předmětu nájmu předcházela. Z procesní opatrnosti žalovaný nesouhlasí ani s výší žalovaného nároku, když znalecký posudek předložený žalobcem je nepoužitelný, neboť nestanoví výši zhodnocení předmětu nájmu, nýbrž určuje cenu stavebních prací položkovým rozpočtem. Nadto je překvapivé, že znalecký posudek dochází k vyšší částce než kolik tvrdí žalobce, že na nákladech za stavební práce, bez ohledu na opotřebení, vynaložil.

3. První jednání ve věci proběhlo dne 10. 9. 2019, na jednání soud provedl výslech znalkyně [jméno FO], na základě kterého soud uzavřel, že posudek předložený žalobcem nelze v projednávané věci použít, neboť jeho výsledkem není částka, o kterou se rekonstrukcí žalobce předmět nájmu zhodnotil, nýbrž cena stavebních prací určená formou položkového rozpočtu, tuto vadu nebylo možné odstranit výslechem či doplňkem znaleckého posudku. Dále soud vyzval žalobce podle § 118a odst. 1 o.s.ř. k doplnění tvrzení tak, aby podrobně uvedl všechny stavení práce prováděné v objektu po 1. 11. 2012 a práce prováděné před 1. 11. 2012. Žalovaného soud poučil dle § 118a odst. 3 o.s.ř. o tom, že důkazní břemeno k prokázání tvrzení, že mezí účastníky bylo dohodnuto, že žalobce provede rekonstrukci na své náklady, je na jeho straně, přičemž soud tuto skutečnost nemá za dosud dokázanou. Následně soud první jednání ve věci přerušil s tím, že v jednání bude pokračováno dne 17. 10. 2019, na tomto jednání byly účastníci poučeni podle § 118b ods.t 1 o.s.ř. o koncentraci řízení.

4. V reakci na výzvu soudu žalobce podáním ze dne 20. 9. 2019 doplnil svá skutková tvrzení o konkretizaci stavebních úprav tak, že rekonstrukce probíhala od 10. 11. 2012 do 29. 11. 2012 a zahrnovala práce, které provedl žalobce za pomocí kamarádů, a to vystěhování stávajícího vybavení do sklepních prostor žalovaného, bourací práce, odvoz sutě, betonování podlah, zazdívání odpadu a kanalizačních přípojek, kompletní výmalbu předmětu nájmu, rekonstrukci a montáž vnitřního vybavení, a dále odborné práce, a to kompletní izolaci a sádrokartonářské práce, elektroinstalaci, vodoinstalaci, plynoinstalaci, zednické práce, obkladačské a podlahářské práce, výměnu oken, kompletaci kuchyně, vzduchotechniku a položení plovoucích podlah. Před rekonstrukcí žalobce zajistil vypracování ověřené projektové dokumentace a veškerá hygienická, stavební a jiná povolení (souhlasy). K prokázání svých tvrzení žalobce navrhl provést důkaz výslechem svědků a účastnický výslech žalobce. Žalovaný k prokázání svých tvrzení o tom, že mezi účastníky řízení bylo dohodnuto, že žalobce provede stavební úpravy předmětu nájmu na své náklady, navrhl výslech svědků, kteří se zúčastnili jednání výboru žalovaného s žalobcem.

5. Dokazování bylo provedeno listinnými důkazy, shodnými tvrzeními účastníků, výpověďmi svědků a znaleckým posudkem.

6. Z žádosti o pronájem pohostinství [Anonymizováno] soud zjistil, že se žalobce přihlásil do výběrového řízení, v rámci kterého byl vybírán nájemce předmětu nájmu. Ve své nabídce slíbil, mimo jiné, celkovou rekonstrukci předmětu nájmu za účelem provozování pohostinství.

7. V listině nazvané zápis ze schůze výboru [Anonymizováno] ze dne 8. 10. 2012 bylo uvedeno, že výbor vybral ve výběrovém řízení na pronájem předmětu nájmu žalobce, byla učena výše nájemného v částce 7 900 Kč měsíčně. Dále je v zápisu uvedeno, že při skončení nájmu zůstanou nově zbudované věci, jejímž odstraněním by se poškodil majetek žalovaného v jeho vlastnictví bez náhrad. Listina není podepsána a není z ní patrno, kdo ji sepsal, neměla tak z pohledu soudu velkou důkazní hodnotu.

8. Smlouvou o nájmu restaurace ze dne 1. 11. 2012 a shodným tvrzením účastníku bylo prokázáno, že mezi účastníky řízení byla uzavřena tvrzeného dne nájemní smlouva, na základě které přenechal žalovaný jakožto pronajímatel žalobci jakožto nájemci předmět nájmu k užívání na dobu neurčitou s účinností od 1. 11. 2012. Nájemce se za užívání předmětu nájmu zavázal hradit nájemné ve výši 7 900 Kč měsíčně. V čl. 4.1 smlouvy bylo ujednáno, že má nájemce právo předmět nájmu opravovat, rozšiřovat či rekonstruovat pouze na základě písemného souhlasu pronajímatele, v opačném případě se dopustí závažného porušení smlouvy. Čl. 4.3 věta první smlouvy stanoví, že veškeré náklady na údržbu a opravy zařízení předmětu nájmu hradí nájemce, nevyplývá tak, že by se zavázal hradit též náklady na rekonstrukci a stavební úpravy, nýbrž pouze na údržbu a opravu zařízení restaurace. Dle čl. 9.1 smlouvy vyžadují změny a doplňky nájemní smlouvy písemnou formu, přičemž musí být odsouhlaseny a podepsány oběma smluvními stranami. V čl. 10.1 smlouvy je uvedeno, že všechny úpravy, které nájemce provede na vnitřním zařízení a interiéru předmětu nájmu na své náklady jsou po jejich ukončení majetkem pronajímatele, což ostatně vyplývá též ze zákona. Smlouva je podepsána žalobcem a paní [jméno FO], která je předsedkyní spolku. Z výše uvedeného vyplývá, že smlouva neprokazuje dohodu účastníků o tom, že by žalobce se zavázal, že zhodnocení nemovitosti, tedy předmětu nájmu, provede na svoje náklady, taková dohoda není obsahem smlouvy.

9. Dle stanov žalovaného je předsedkyně žalovaného jeho statutárním orgánem, který zastupuje žalovaného samostatně.

10. Dodatek k nájemní smlouvě č. [hodnota] ze dne 1. 10. 2013 obsahuje změnu ujednání ohledně záloh na energie a splatnosti nájemného, je podepsán pouze žalovaným. Soud z důkazu nezjistil skutečnosti podstatné pro předmět řízení.

11. Ze souhlasu se stavebními úpravami ze dne 2. 1. 2013, který je podepsán předsedkyní žalovaného, soud vzal za prokázané, že žalovaný udělil žalobci písemný souhlas k provedení stavebních úprav na předmětu nájmu. Výbor žalovaného byl seznámen s projektovou dokumentací žalobce a neměl k ní námitky. Souhlasu neubírá na významu skutečnost, že byl udělen až dodatečně, krátce po provedení rekonstrukce, což potvrzuje zejména průběh stavebních prací (viz níže), kdy členové výboru žalovaného, zejména předsedkyně, stavbu opakovaně navštívili a neprojevili jakékoli výhrady či nesouhlas, souhlas s rekonstrukcí prováděnou žalobcem tak byl ze strany žalovaného nepochybně dán.

12. Ze souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru [adresa] ze dne 31. 1. 2013 bylo prokázáno, že žalobce dostal souhlas příslušného správního orgánu s provedením stavebních úprav v předmětu nájmu.

13. Z kolaudačního souhlasu [adresa] ze dne 3. 9. 2013, který nabyl účinnosti téhož dne, soud zjistil, že žalobci jakožto stavebníkovi byl udělen kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném užívání předmětu nájmu po jeho stavebních úpravách. Stavební úpravy byly provedeny v souladu se souhlasem stavebního úřadu a ověřenou projektovou dokumentací.

14. Z daňových dokladů vystavených na jméno žalobce vyplývá, že žalobce hradil faktury za geodetické práce na domě p.č. [Anonymizováno] v k.ú [adresa]. Dále hradil elektroinstalaci, zednické práce, betonáž, stavbu plotu, demontáž starého a montáž nového vybavení, avšak nelze zjistit, kde měly tyto práce probíhat. Soud z důkazu nezjistil skutečnosti podstatné pro předmět řízení.

15. Z fotografií předložených žalobcem a z důkazních připomínek účastníků k fotografiím vyplývá, že fotografie zachycují stav předmětu nájmu před rekonstrukcí, v průběhu rekonstrukce a po rekonstrukci.

16. Výpovědí smlouvy o nájmu ze dne 21. 6. 2016 a shodným tvrzením účastníků bylo prokázáno, že žalovaný žalobci platně vypověděl nájemní smlouvu ve dvouměsíční výpovědní době a nájemní vztah tak zanikl ke dni 31. 8. 2016.

17. Z výzev ze dne 6. 9. 2016, 9. 11. 2016, 28. 2. 2017 a 6. 6. 2017 a k nim přiloženým podacím lístkům soud zjistil, že žalobce žalovaného před podáním žaloby kontaktoval a usiloval o smírné vyřízení věci. Poprvé žalobce žalovaného k úhradě konkrétní částky za zhodnocení předmětu nájmu vyzval až výzvou ze dne 28. 2. 2017, a to do 7 dnů od doručení této výzvy. Výzva byla žalovanému dle podacího lístku ze dne 6. 3. 2017 doručena ve smyslu § 573 o.z. dne 9. 3. 2017. Lhůta k zaplacení tak žalovanému uplynula dnem 16. 3. 2017.

18. Na výzvy žalobce žalovaný reagoval dne 20. 1. 2017 a dne 3. 5. 2017 se stanoviskem, že žalobci byl udělen souhlas k rekonstrukci předmětu nájmu, nebyl však dohodnut její finanční rozsah a případná náhrada po skončení nájmu. Žalovaný v reakci na výzvy žalobce uvedl, že se k úhradě nákladů nezavázal, naopak bylo dohodnuto, že veškeré náklady na provedené úpravy předmětu nájmu bude hradit žalobce bez nároku na náhradu.

19. Výslechem svědků [jméno FO], nar. [datum], [jméno FO], nar. [datum], [jméno FO], nar. [datum], [jméno FO], nar. [datum] a [jméno FO], nar. [datum], byl potvrzen rozsah rekonstrukce předmětu nájmu tak, jak jej podrobně popsal žalobce ve svém podání ze dne 20. 9. 2019 (bod 4. rozsudku) v listopadu 2012. Rozsah rekonstrukce žalovaný v řízení nerozporoval. Výslechem svědků bylo dále zjištěno, že se v předmětu nájmu v průběhu rekonstrukce pravidelně pohybovali též členové výboru, a to zejména pan [jméno FO] a paní [jméno FO], která je statutárním orgánem žalovaného.

20. Svědek [jméno FO], který je a v roce 2012 byl výkonným místopředsedou žalovaného, vypověděl, že byla mezi účastníky uzavřena dohoda o tom, že žalovaný žalobci náhradu za rekonstrukci předmětu nájmu nebude vyplácet, tato dohoda měla být součástí nájemní smlouvy, to je však v přímém rozporu s nájemní smlouvou, kdy její součástí žádné takové ujednání není. Z jeho výpovědi pak dále vyplynulo, že žalovaný se samotnou rekonstrukcí souhlasil.

21. Svědek [jméno FO], který je a v roce 2012 byl členem výboru žalovaného, vypověděl, že mezi žalobcem a žalovaným bylo ujednáno provedení menších nezbytných úprav tak, aby se předmět nájmu dal provozovat. Mělo se jednat o rekonstrukci toalet a výmalbu předmětu nájmu, na které žalovaný slíbil částečně finančně přispět. Investice v rozsahu, ve kterém ji provedl žalobce, a to zejména v rozsahu kuchyně, dle výpovědi svědka, dohodnuta nebyla, to je však v přímém rozporu s prokázaným skutkovým stavem, kdy byl prokázán písemný souhlas s rekonstrukcí předmětu nájmu a také skutečnost, že někteří členové výboru, zejména předsedkyně předmět nájmu v době rekonstrukce pravidelně navštěvovala, nikdy nevyslovila žádné námitky, nesoulad či zákaz s rekonstrukcí (viz níže). Dále svědek uvedl, že se rekonstrukcí předmětu nájmu zlepšilo prostředí pro hosty i jeho vybavení, je tedy nepochybné zhodnocení předmětu nájmu.

22. Svědkyně [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] shodně uvedly, že jim rozsah rekonstrukce nebyl znám, předmět nájmu v době rekonstrukce nenavštěvovaly, žalovaný s většími úpravami předmětu nájmu zejména kuchyně nesouhlasil. Všechny svědkyně dále vypověděly, že žalobce byl upozorňován na to, že žalovaný rekonstrukci předmětu nájmu nebude hradit s tím, že veškeré náklady na rekonstrukci ponese žalobce sám, ten s tím souhlasil. Svědkyně jsou členy výboru a příbuzné, jejich výpovědi jsou téměř shodné, ale odporují výpovědi jiných svědků ([jméno FO], [jméno FO]). Současně je jejich výpověď v přímém rozporu se souhlasem se stavebními úpravami. Důkazní síla uvedených svědkyň je tak výrazně snížena.

23. Svědkyně [jméno FO], která je a byla členkou výboru, vypověděla, že žalovaný souhlasil s výmalbou předmětu nájmu a rekonstrukcí toalet, rekonstrukce kuchyně odsouhlasena nebyla, to je však v přímém rozporu s písemným souhlasem žalovaného s provedením stavebních úprav a s faktem, že předsedkyně žalovaného pravidelně rekonstrukci předmětu nájmu kontrolovala. Dále uvedla, že měl rekonstrukci toalet i výmalbu předmětu nájmu hradit žalobce, to je však v rozporu s výpovědí svědka [jméno FO], který tvrdil, že se žalovaný zavázal na úhrady za tuto k rekonstrukci toalet i výmalbu předmětu finančně přispět.

24. Svědkyně [jméno FO] tvrdila toliko, že se žalovaný k žádným finančním příspěvkům za rekonstrukci předmětu nájmu nezavázal, což je opět v rozporu s výpovědí svědka [jméno FO]. Co se týče rozsahu rekonstrukce tak k tomu uvedla, že s ní žalovaný výslovně nesouhlasil, ale ani neměl námitek.

25. Svědek [jméno FO] vypověděl, že žalovaný nejdříve nesouhlasil s rekonstrukcí předmětu nájmu, neboť na to nemá finanční prostředky. Navíc byl předmět nájmu provozuschopný. Když si společně s paní [jméno FO] všimli, že žalobce provádí v předmětu nájmu bourací práce, vyjádřili svůj nesouhlas, žalobce je však ujišťoval, že rekonstrukce předmětu nájmu proběhne na jeho náklad. Dále tedy s rekonstrukcí souhlasili, neboť vše, na čem se účastníci ústně dohodli, tedy i to, že rekonstrukci předmětu nájmu ponese žalobce, bylo zaneseno v nájemní smlouvě, to je však v přímém rozporu s nájemní smlouvou.

26. Z výpovědi svědka [jméno FO] soud zjistil, že již není členem výboru, ale byl členem výboru v době jednání účastníků o pronájmu předmětných prostor, tohoto se 2x, tedy pokaždé účastnil. Svědek vypověděl, že se na jednání účastníků vůbec neřešila otázka rekonstrukce předmětu nájmu, pouze žalovaný sdělil žalobci, že byl vybrán jako nájemce. Dále uvedl, že rekonstrukci toalet a např. baru tam dělala ještě předchozí nájemnice, jeho matka. Výpověď svědka [jméno FO], který jako jediný ze svědků není v příbuzenském vztahu s ostatními a již není členem výboru žalovaného, je v přímém rozporu se všemi ostatními výpověďmi svědků.

27. Žalobce při účastnickém výslechu uvedl, že rekonstrukce předmětu nájmu byla nezbytně nutná, neboť nebyl provozuschopný, přičemž zde nebyla zavedena teplá voda, chyběla vzduchotechnika, nacházely se zde špatné toalety a předmět nájmu nebyl zkolaudován. Žalobce by bez stavebních úprav nedostal potřebná povolení k provozu pohostinství v předmětu nájmu. Žalobce dále vypověděl, že proběhlo jednání o nájmu s výborem žalovaného celkově 2x, přičemž se nikdy nevzdal práva na zaplacení zhodnocení předmětu nájmu.

28. Žalovaný při účastnickém výslechu resp. výslechu jeho statutárního orgánu [jméno FO]. [jméno FO] uvedl, že se nejdříve s žalobcem dohodli na opravě toalet, zbudování protihlukové stěny a výmalbě prostoru. Když žalobce začal s bouracími pracemi, žalovaný vyjádřil jasně svůj nesouhlas, na to žalobce žalovaného ujistil, že po něm žádné peníze požadovat nebude, tak žalovaný další rekonstrukci nebránil. Při výslechu žalovaný výslovně uvedl, že neměli s žalobcem ohledně úhrady nákladů žádnou jinou dohodu než to, co bylo v nájemní smlouvě. Vše na čem se dohodli, bylo zaneseno do smlouvy, avšak čl. 10.1 smlouvy si vyložil tak, že žalobce nebude mít na jakoukoli náhradu za rekonstrukci předmětu nájmu nárok.

29. Ze znaleckého posudku číslo [Anonymizováno] ze dne 17. 8. 2020, který vypracoval [jméno FO] soud zjistil, že obecná (tržní) cena objektu [adresa] byla ke dni 31. 8. 2016 s přihlédnutím ke stavebním úpravám, které žalobce na předmětu nájmu provedl v listopadu 2012 v částce 4 450 000 Kč. Obecná (tržní) cena objektu [adresa] by byla ke dni 31. 8. 2016, pokud[Anonymizováno]by žalobce v listopadu 2012 neprováděl žádné stavební úpravy, pouze běžnou údržbu, v částce 4 010 340 Kč. Žalobce tak stavebními úpravami zhodnotil předmět nájmu o částku 439 660 Kč. Žalobce v závěrečném návrhu uvedl, že, byť se mu zdá výše zhodnocení nízká, se znaleckým posudkem souhlasí, neboť považuje znalce za odborníka ve svém oboru. Žalovaný měl připomínky k metodice použité znalcem, která dle názoru žalovaného nevyplývá z žádného obecně závazného předpisu, kdy použil metodu srovnávací namísto výnosové. Použitou metodu znalec zdůvodnil tím, že je předmět nájmu jakožto objekt [Anonymizováno] svým charakterem specifický. Vzhledem k tomu, že v nabídkách nebylo možné vyhledat dostatečný počet obdobných objektů, nemohla být použita výnosová metoda. Vyjádření obecné ceny srovnávací metodou tak je v tomto případě výstižnější, neboť lépe reflektuje zhodnocení předmětu nájmu stavebními úpravami a pomohla k objektivizování zhodnocení. Znalec tak ve svém podání ze dne 2. 12. 2020 a na jednání dne 8. 12. 2020 zcela obhájil závěry svého znaleckého posudku, znalec splnil zadání soudu, odpověděl na kladenou otázku a dospěl tak k určitému a srozumitelnému závěru, zdůvodnění posudku znalcem v písemném posudku i u jednání odpovídá pravidlům logického myšlení, soud se závěry posudku proto v řízení řídil (srov. rozsudek NS ze dne 15.6.2010, sp. zn. 28 Cdo 1568/2010).

30. Co se týče připomínky žalovaného, že žalobce uplatnil nárok na náhradu za zhodnocení předmětu nájmu o vzduchotechniku až po uplynutí tříleté promlčecí doby, a to doplněním ze dne 20. 9. 2019, k tomu soud dodává, že podáním ze dne 20. 9. 2019 žalobce pouze na výzvu soudu konkretizoval svůj žalobou uplatněný nárok, neboť z obsahu žaloby vyplývá, že se domáhá zaplacení náhrady za celkové zhodnocení předmětu nájmu prováděnými stavebními úpravami, nejedná se o nové skutečnosti.

31. Na závěr soud uvádí, že nezjistil žádné podstatné skutečnosti potřebné pro zjištění skutkového stavu věci z usnesení valné hromady [adresa] ze dne 31. 10. 2018, z rozhodnutí Okresního hygienika Okresního úřadu [adresa] ze dne 8. 6. 1995, z protokolu z jednání výboru žalované ze dne 26. 11. 1976. Protokol o předání a převzetí předmětu nájmu ze dne 31. 8. 2016 včetně fotografie byl předložen po poučení účastníků o koncentraci řízení ve smyslu § 118b ods.t 1 o.s.ř.

32. Na základě soudem provedených důkazů soud učinil následující závěr o skutkovém stavu. Mezi účastníky nebylo sporné, že účastníci uzavřeli dne 1. 11. 2012 nájemní smlouvu k předmětu nájmu, přičemž nájemní vztah trval od 1. 11. 2012 do 31. 8. 2016. Dále účastníci shodně uvedli, že na předmětu nájmu žalobce provedl rekonstrukci, a to v listopadu 2012. Rozsah rekonstrukce tak, jak jej popsal žalobce ve svém podání ze dne 20. 9. 2019 (bod 4. rozsudku) korespondoval s doloženými fotografiemi a byl potvrzen jím navrženými svědky. Žalovaný rozsah rekonstrukce nerozporoval a potvrdil, že fotografie předložené žalobcem zachycují rekonstrukci tak, jak byla provedena. Spor účastníků byl o to, zda žalovaný udělil žalobci souhlas s prováděním rekonstrukce předmětu nájmu v provedeném rozsahu, k tomu žalobce předložil písemný souhlas žalovaného se stavebními úpravami ze dne 2. 1. 2013, ze kterého vyplývá písemný souhlas žalovaného v rozsahu projektové dokumentace. Dále souhlas žalovaného se stavebními úpravami v rozsahu, jak jej popisuje žalobce, vyplývá z výslechu svědků i samotného žalovaného, ze kterých je patrno, že předsedkyně žalovaného předmět nájmu v době jeho rekonstrukce pravidelně navštěvovala, nikdy nevyslovila žádné námitky, nesouhlas či zákaz s rekonstrukcí. Souhlas s rekonstrukcí předmětu nájmu pak vyplývá též z písemných reakcí žalovaného, ve kterých je výslovně uvedeno, že souhlas byl dán. Soud tak uzavřel, že souhlas v celém rozsahu stavebních úprav předmětu nájmu byl ze strany žalovaného dán. Žalovaný pak stavěl svou obranu na skutečnosti, že mezi účastníky řízení bylo výslovně dohodnuto, že náklady na rekonstrukci tedy zhodnocení předmětu nájmu ponese žalobce z vlastních finančních prostředků, k prokázání svých tvrzení navrhnul listinné důkazy a výslech svědků. Na základě listinných důkazů, a to nájemní smlouvy, souhlasu se stavebními úpravami či zápisu z jednání výboru, nelze uzavřít, že by dohoda o tvrzeném obsahu byla uzavřena. Tato skutečnost pak nebyla prokázána ani výslechy žalovaným navržených svědků. Soud vyšel z toho, že mezi výpověďmi svědků byly četné rozpory, a to jak mezi jednotlivými výpověďmi navzájem, tak mezi výpověďmi a listinnými důkazy. Nelze pak odhlédnout od podobnosti výpovědi svědků, kteří jsou příbuzní, když obdobně vypověděli [jméno FO] a [jméno FO], kteří jsou ve vztahu otec a dcera. Shodně s [jméno FO] vypovídala též předsedkyně žalovaného, která je jeho manželkou. V podstatě shodná tvrzení pak obsahují výpovědi [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], které jsou navzájem taktéž příbuzné. Soud pak musel zvážit též to, že jsou všichni tito uvedení svědci ve funkci členů orgánů žalovaného. Jediný svědek, který již dlouhodobě ve funkci člena orgánů žalovaného není, je [jméno FO], který na rozdíl od ostatních svědků vypověděl, že se v době jednání o pronájmu předmětu nájmu o žádné rekonstrukci nikdo nezmiňoval. Na základě uvedených skutečností tak soud nabyl pochybnosti o věrohodnosti svědeckých výpovědí žalovanou navrhovaných svědků. Znaleckým posudkem pak bylo nepochybně prokázáno zhodnocení předmětu nájmu i jeho výše.

33. Podle § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. S ohledem na skutečnost, že k provedení stavebních úprav předmětu nájmu došlo v listopadu 2012, vznikl základ nároku žalobce na zaplacení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota předmětu nájmu již za účinnosti zákona 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Soud tak předmětnou věc posoudil podle tohoto zákona.

34. Podle § 3, věta prvá, zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Podle § 10 citovaného zákona, je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuti jinak.

35. Podle § 667 odst. 1 o.z. (použitý subsidiárně), je změny na věci nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.

36. Podřazením zjištěného skutkového stavu pod citovaná zákonná ustanovení dospěl soud k následujícím právním závěrům. Mezi žalobcem jakožto nájemcem a žalovaným jakožto pronajímatelem byla dne 1. 11. 2012 platně uzavřena nájemní smlouva, která byla ukončena výpovědí ze strany žalovaného a nájemní vztah zanikl 31.8.2016. V době trvání nájmu žalobce provedl na předmětu nájmu stavební úpravy v listopadu 2012, k těmto úpravám, a to v celém jejich rozsahu, dal žalovaný dne 2. 1. 2013, tedy po jejich provedení písemný souhlas. Není přitom rozhodné, že byl souhlas udělen dodatečně. Předchozí souhlas žalovaného se stavebními úpravami byl navíc patrný též z jednání žalovaného, který o stavebních úpravách věděl, pravidelně předmět nájmu v době jeho rekonstrukce navštěvoval. V řízení nebylo tvrzeno, ani prokázáno, že by se k úhradě nákladů za rekonstrukci předmětu nájmu žalovaný zavázal. S ohledem na skutečnost, že nebylo v řízení prokázáno tvrzení žalovaného o uzavření dohody, kterou by se žalobce zavázal k úhradě nákladů vynaložených na rekonstrukci předmětu nájmu, vznikl žalobci dle § 667 odst. 1 o.z. nárok na zaplacení částky, která odpovídá protihodnotě toho, o co se zvýšila hodnota předmětu nájmu. Právo žádat (výzva ze dne 28.2.2017) zaplacení částky, která odpovídá protihodnotě toho, o co se zvýšila hodnota předmětu nájmu, vzniklo žalobci k okamžiku skončení nájmu, tedy ke dni 31. 8. 2016. Samotné zhodnocení i jeho výše byly prokázány znaleckým posudkem na částku 439 660 Kč. Soud tak uložil výrokem I. žalovanému zaplatit částku 439 660 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % od 17. 3. 2017 do zaplacení. Nárok žalobce na zaplacení úroku z prodlení ode dne následujícího po uplynutí 7 denní lhůty k plnění dle výzvy ze dne 28. 2. 2017 (která byla první řádnou výzvou k úhradě konkrétní částky bezdůvodného obohacení), odeslané dle podacího lístku dne 6. 3. 2017 a doručené v souladu s § 573 zákona č. 89/2012 Sb. dne 9. 3. 2017, vyplývá z § 1970 zákona č. 89/2012 Sb. a jeho výše z nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Ve zbytku soud žalobu zamítl (výrok II).

37. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 ve spojení s § 142a odst. 1 o. s. ř. a procesně částečně úspěšnému žalobci byla přiznána plná náhrada nákladů řízení, neboť i když měl žalobce ve věci úspěch jen částečný, záviselo rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku. Tyto představují zaplacený soudní poplatek ve výši 48 047 Kč, dále náklady na právní zastoupení vypočítané podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a.t.“) z tarifní hodnoty 439 660 Kč a náhradu hotových výdajů. Náklady na právní zastoupení sestávají z odměny advokáta za 14 úkonů právní služby po 10 060 Kč, a to za přípravu a převzetí, předžalobní výzvu, žalobu, vyjádření ve věci ze dne 4. 7. 2019, účast na jednání dne 10. 9. 2019, účast na jednání dne 17. 10. 2019, účast na jednání dne 21. 11. 2019, vyjádření ve věci ze dne 3. 1. 2020, vyjádření ve věci ze dne 7. 1. 2020, účast na jednání dne 14. 1. 2020, účast na jednání dne 13. 2. 2020, místní šetření 23. 7. 2020, účast na jednání dne 10. 11. 2020, účast na jednání dne 8. 12. 2020, účast na jednání dne 7. 6. 2022 dle § 11 odst. 1 a 3 a.t. a 1 úkon právní služby v poloviční výši 5 030 Kč za účast při vyhlášení rozsudku dle § 11 odst. 2 písm. f) a.t., dále z 15 režijních paušálů po 300 Kč dle § 11 a § 13 a.t. Dále náklady na právní zastoupení tvoří cestovné za 44 km ujetých právním zástupcem žalobkyně dne 23. 7. 2020 z [Anonymizováno] do [Anonymizováno] na místní šetření a zpět ve výši 274 Kč, které sestávají z náhrady za pohonné hmoty ve výši 89 Kč a z náhrady za amortizaci vozidla ve výši 185 Kč, když náklady byly vyčísleny v souladu s technickým průkazem vozidla a vyhláškou. č. 358/2019 Sb. Soud žalobci přiznal též náhradu za ztrátu času stráveného cestou právního zástupce na místní šetření a zpět ve výši 200 Kč, a to za 2 zameškané půlhodiny po 100 Kč dle § 14 odst. 3 a.t. Žalobci bylo přiznáno dále 21% DPH z odměny a náhrad dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 31 677,24 Kč. Soud žalobci nepřiznal náhradu nákladů za doplnění skutkových tvrzení ze dne 20. 9. 2019, neboť obsahovalo pouze základní skutková tvrzení důležitá pro to, aby žalobce unesl břemeno tvrzení, tato skutková tvrzení měla být obsažena již v žalobě. Celkem úspěšnému žalobci na náhradě nákladů řízení přísluší částka 230 568,24 Kč.

38. Ze shodných důvodů, jak jsou vyloženy v předchozím odstavci, pak soud neúspěšnému žalovanému uložil náhradu nákladů řízení, které vznikly státu (výrok IV), tyto představují vyplacené znalečné ve výši 21 370 Kč a svědečné celkem ve výši 6 086 Kč (součet jednotlivých svědečných vyplacených v řízení: ve výši 1542 Kč, 1184 Kč, 1700 Kč, 1660 Kč). Celkem tak náklady řízení státu dosáhly částky 27 456 Kč.

39. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř., když důvody pro stanovení delší lhůty soud neshledal.

Poučení