24 C 278/2020-77

Rubrum

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudcem Mgr. et Mgr. Bc. Milanem Boháčkem, M.A., ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátkou [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít kupní smlouvu takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, jíž se žalobce domáhal, aby soud nahradil projev vůle žalované k uzavření kupní smlouvy s žalobcem, na základě které dojde k převodu vlastnického práva k podílu o velikosti id. na nemovitých věcech, a to na pozemku parc. č. st. [rok], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], bydlení, a na pozemku parc. [číslo] zahrada, to vše zapsáno na listu vlastnictví č. [rok], k.ú. [obec], [územní celek], v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], [stát. instituce], ve prospěch žalobce, a to za kupní cenu ve výši 950 000 Kč.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 90 064,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalované k uzavření kupní smlouvy na základě smlouvy o smlouvě budoucí, kterou účastníci uzavřeli dne [datum]. V této smlouvě se účastníci dohodli, že žalobce uhradí žalované částku 950 000 Kč a následně ji vyzve k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k jejímu spoluvlastnickému podílu o velikosti id. na pozemku č. st. [rok], jehož součástí je stavba [adresa], určená k bydlení, a na pozemku [číslo] v k. ú. a obci [obec], zapsaných na LV č. [rok] Katastrálním úřadem pro [anonymizováno], [stát. instituce] (dále též jen„ předmětné nemovité věci“). Žalobce uhradil částku 950 000 Kč po částech, a to dne 30. 6. 2003 částku 350 000 Kč, dne 1. 12. 2003 částku 250 000 Kč, dne 17. 12. 2003 částku 160 000 Kč a částku 190 000 Kč složil do soudní úschovy poté, co ji žalovaná odmítla přijmout; rozhodnutí o přijetí uvedené částky do soudní úschovy nabylo právní moci dne [datum]. Dopisem ze dne 31. 8. 2020 vyzval žalobce žalovanou k uzavření kupní smlouvy, avšak bezúspěšně. Ve svých dalších vyjádřeních žalobce uvedl, že smlouva o smlouvě budoucí byla sepsána účastníky jako laiky bez právního vzdělání a že jejich úmyslem bylo převést předmětné nemovité věci za kupní cenu ve výši sjednané zálohy, případně měla být cena určena soudem dle § 589 zákona č. 40/1964 Sb. v souladu s obecně závaznými právními předpisy, a pokud tomu tak nebylo, zakládá takové ujednání pouze relativní neplatnost, a to jen v rozsahu ujednání o kupní ceně. Žalovaná se sice dovolává neplatnosti tohoto ujednání, avšak způsobila ji spolu s žalobcem, přičemž neplatnosti se nemůže dovolávat ten, kdo ji způsobil. Navíc již došlo k promlčení práva dovolat se relativní neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí. Žalobce nepožaduje nemožné plnění spočívající v zániku předmětu budoucí kupní smlouvy, tj. v tom, že se předmětná stavba stala součástí pozemku, neboť pro posouzení platnosti smlouvy o smlouvě budoucí je rozhodující stav v době jejího uzavření; ze smlouvy o smlouvě budoucí je navíc jasný účel jednání účastníků, tj. převést podíl žalované na nemovitých věcech, jež jsou ve spoluvlastnictví účastníků, na žalobce, tedy včetně pozemků. To žalobce reflektoval i ve výzvě k uzavření kupní smlouvy zaslané žalované, v níž označil nemovité věci tak, aby vydaný rozsudek mohl posloužit jako podklad pro zápis v katastru nemovitostí. Pokud jde o potvrzení žalované vepsané do smlouvy o smlouvě budoucí o převzetí částí úhrad, tyto uvedla žalovaná na již vytisknutou smlouvu, žalobce s nimi nijak nemanipuloval a odmítá, že by šlo o úhradu z vypořádání SJM. Pokud se jedná o důvod doplacení kupní ceny až v roce 2020, žalobce jednal v reakci na dopis žalované ze dne 22. 1. 2020, kdy si prošel veškeré listiny týkající se předmětných nemovitých věcí, dohledal předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí a rozhodl se splnit závazek z ní vyplývající.

2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že dopisem ze dne 22. 1. 2020 se rozhodla řešit situaci ohledně předmětných nemovitých věcí, které užívá pouze žalobce s manželkou. Na to reagoval žalobce dopisem ze dne 25. 2. 2020 s tím, že hodlá žalované doplatit částku 190 000 Kč a uplatnit své právo ze smlouvy o smlouvě budoucí. Žalovaná si nebyla vědoma uzavření takové smlouvy ani převzetí jiné platby od žalobce na úhradu kupní ceny za svůj spoluvlastnický podíl k předmětným nemovitým věcem, respektive přijaté platby se týkaly vypořádání zaniklého SJM, a namítla promlčení práva žalobce na uzavření budoucí kupní smlouvy. Dále uvedla, že smlouva o smlouvě budoucí neobsahuje ujednání o kupní ceně ani způsob jejího určení, že předmět plnění se stal nemožným, neboť smlouva o smlouvě budoucí vymezila předmět budoucí kupní smlouvy pouze jako stavbu [adresa], která se však stala součástí pozemku, na němž stojí, a nikoliv jako dva pozemky se stavbou coby součástí jednoho z nich. Také výzva žalobce k uzavření budoucí kupní smlouvy nemohla vyvolat právní účinky, neboť neobsahuje výši kupní ceny a týká se jiného předmětu plnění než toho, který byl uveden ve smlouvě o smlouvě budoucí. Rukou psaná potvrzení o úhradě částí zálohy na smlouvě o smlouvě budoucí nemusí znamenat faktickou úhradu záloh, navíc nelze vyloučit, že text smlouvy o smlouvě budoucí byl vytisknut na listinu s potvrzením o převzetí tam uvedených částek až dodatečně. Žalovaná odmítla přijmout doplatek zálohy na kupní cenu, neboť jí nenáležel. Z písemného projevu vůle účastníků ve smlouvě o smlouvě budoucí nelze dovodit úmysl ztotožnit výši zálohy s výší kupní ceny; ustanovení § 589 zákona č. 40/1964 Sb. lze aplikovat pouze tam, kde kupní cena byla sjednána, ale její výše je v rozporu s cenovými předpisy, což však není případ účastníků řízení. Pokud se jedná o změnu právních předpisů, tato může vyvolat následnou nemožnost plnění, jak k tomu došlo v této věci. Ze smlouvy o smlouvě budoucí navíc nelze dovodit, jak velká část ze spoluvlastnického podílu žalované měla být budoucí kupní smlouvou převedena na žalobce. Žalovaná namítla i podstatnou změnu okolností od doby uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, spočívající v zásadním zvýšení cen nemovitostí, v jehož důsledku nelze po žalované spravedlivě požadovat uzavření budoucí kupní smlouvy; takový postup by byl rovněž v rozporu s dobrými mravy.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 13. 10. 2020 soud zjistil, že žalovaná a [jméno] [celé jméno žalované] jsou spoluvlastníky, každá s podílem o velikosti , pozemku č. [rok], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba určená k bydlení [obec] [adresa], a pozemku [číslo] zahrada, v k. ú. a obci [obec], zapsaných na LV č. [rok] Katastrálním úřadem pro [anonymizováno], [stát. instituce].

4. Z originálu smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 1. 12. 2003 soud zjistil, že žalovaná jako závazná strana prohlásila, že uzavře s žalobcem jako oprávněným smlouvu o převodu nemovitosti na svůj spoluvlastnický podíl nemovitosti – rodinný dům v [obec], [ulice a číslo], který je v podílovém spoluvlastnictví smluvních stran, za dále dohodnutých podmínek: oprávněný zaplatí povinnému zálohu na kupní cenu, a to nejpozději do 30. 6. 2003 částku 350 000 Kč a do 30. 6. 2004 částku 600 000 Kč, celkem 950 000 Kč. Po zaplacení uvedené zálohy vyzve oprávněný nejpozději ve lhůtě 30 dní po úplném zaplacení stranu závaznou k bezprostřednímu uzavření smlouvy o převodu vlastnictví. Na smlouvě jsou připojeny vlastnoruční podpisy strany oprávněné a strany závazné. V horní části smlouvy je rukou vepsán text:„ 30. 6. jsem přebrala částku v hotovosti 350.000“,„ 1. 12. jsem přebrala částku v hotovosti 250.000“ a„ 17. 12. jsem přebrala částku v hotovosti 160.000“, přičemž rukopis textu odpovídá rukopisu podpisu strany závazné.

5. Z dopisu žalované ze dne 22. 1. 2020 adresovaného paní [celé jméno žalované] soud zjistil, že se žalovaná rozhodla ukončit své podílnictví na vlastnictví domu v ulici [adresa] v [obec] a jako majitelku druhé poloviny této nemovitosti informovala adresátku o čtyřech možnostech řešení a vyzvala ji k vyjádření ve lhůtě do 1. 3. 2020. Z dopisu zástupkyně žalobce ze dne 25. 2. 2020 adresovaného žalované soud zjistil, že žalovaná byla informována o stanoviscích žalobce k jednotlivým navrženým způsobům řešení ukončení spoluvlastnictví a že žalobce projevil zájem doplatit zbývající část kupní ceny předmětných nemovitých věcí na základě smlouvy o smlouvě budoucí a poté vyzvat žalovanou k uzavření kupní smlouvy na podíl žalované na předmětných nemovitých věcech. Z dopisu žalované ze dne 11. 3. 2020 adresovaného zástupkyni žalobce soud zjistil, že žalovaná vyjádřila požadavek na doložení smlouvy o smlouvě budoucí ze strany žalobce a že je ochotná jednat o částce 190 000 Kč, jedná-li se ze strany žalobce o kompenzaci újmy a poškození, které žalobce způsobil žalované tím, že jí zabránil ve vstupu do předmětných nemovitých věcí a v jejich zákonném užívání.

6. Z oznámení o úhradě kupní ceny ze dne 7. 5. 2020 a z podacího lístku soud zjistil, že zástupkyně žalobce požádala žalovanou o součinnost při budoucím uzavírání kupní smlouvy na předmětné nemovité věci poté, co žalobce uhradí žalované nedoplatek ve výši 190 000 Kč a následně ji na základě smlouvy o smlouvě budoucí vyzve k uzavření kupní smlouvy; toto oznámení bylo odesláno žalované dne 7. 5. 2020. Z návrhu na složení peněžité částky 190 000 Kč do úschovy ze dne 5. 6. 2020 soud zjistil, že žalobce podal [název soudu] návrh na přijetí uvedené částky ve prospěch žalované do soudní úschovy, a to z důvodu jejího odmítnutí přijmout tuto částku jako doplatek zálohy na kupní cenu podle smlouvy o smlouvě budoucí. Z usnesení [název soudu] ze dne 15. 7. 2020, č. j. [číslo jednací], se podává, že uvedený soud přijal od žalobce ve prospěch žalované do úschovy peníze, a to částku 190 000 Kč. Z výzvy k uzavření smlouvy ze dne 31. 8. 2020 a z podacího lístku soud zjistil, že zástupkyně žalobce oznámila žalované, že žalobce splnil svou povinnost ze smlouvy o smlouvě budoucí, když složil v její prospěch do soudní úschovy částku 190 000 Kč, představující neuhrazenou část kupní ceny předmětných nemovitých věcí, a vyzvala žalovanou k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví předmětných nemovitých věcí na žalobce; tato výzva byla žalované odeslána dne 1. 9. 2020.

7. Soud neprovedl pro nadbytečnost důkaz výslechem žalobce, výslechem druhé spoluvlastnice předmětných nemovitých věcí [jméno] [celé jméno žalované] a prezentací ČSÚ ohledně vývoje cen nemovitostí.

8. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že žalovaná je spoluvlastnicí předmětných nemovitých věcí s podílem v rozsahu . Účastníci spolu uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí, v níž se žalobce zavázal zaplatit žalované v dohodnutých termínech zálohu kupní ceny ve výši 950 000 Kč a žalovaná se zavázala na základě následné výzvy žalobce uzavřít kupní smlouvu na prodej svého spoluvlastnického podílu na rodinném domku na ulici [adresa] v [obec]. Na smlouvě o smlouvě budoucí žalovaná potvrdila převzetí částky 760 000 Kč. Uvedený rodinný domek [adresa] je v současnosti součástí pozemku č. st. 2077. Počátkem roku 2020 žalovaná informovala druhou spoluvlastnici, že nehodlá nadále setrvávat ve spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem a navrhla jí způsoby jeho ukončení. V reakci na to informoval žalobce žalovanou, že trvá na splnění vzájemných povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí a poté, co žalovaná odmítla převzít doplatek zálohy a co tuto částku žalobce v červenci 2020 složil do soudní úschovy, vyzval žalovanou k uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o smlouvě budoucí.

9. Podle ustanovení § 3028 odst. 3 věty první zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 1. 2020 do 30. 6. 2021, (dále jen„ o. z.“) není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. Podle ustanovení § 3054 o. z. stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

10. Podle ustanovení § 50a odst. 1, odst. 2 věty první zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 4. 2003 do 30. 4. 2004, (dále jen„ obč. zák.“) účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.

11. Podle ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.

12. Podle ustanovení § 120 odst. 2 obč. zák. stavba není součástí pozemku. Podle ustanovení § 575 odst. 1 obč. zák. stane-li se plnění nemožným, povinnost dlužníka plnit zanikne.

13. Podle ustanovení § 36 odst. 2 věty první obč. zák. podmínka je odkládací, jestliže na jejím splnění závisí, zda právní následky úkonu nastanou.

14. Podle ustanovení § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

15. Na základě provedeného dokazování a s ohledem na citovaná zákonná ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná, a to ze čtyř důvodů, přičemž existence každého z těchto důvodů sama o sobě postačuje k zamítnutí žaloby. Pokud se jedná o samotné uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, soud dospěl k závěru, že k jejímu uzavření došlo; tvrzení žalované, že si uzavření smlouvy není vědoma, neznamená tvrzenou neplatnost smlouvy. Dle předloženého originálu smlouvy byla smlouva vlastnoručně podepsána oběma účastníky, přičemž zástupce žalované při jednání soudu po nahlédnutí do originálu nijak nezpochybnil jeho platnost a ani netvrdil, že se nejedná o podpis žalované. Z uvedených důvodů soud uzavřel, že předmětnou smlouvu podepsali žalobce i žalovaná. Co se týká formulace projevu vůle účastníků ve smlouvě o smlouvě budoucí, tuto soud považuje za dostatečně srozumitelnou a určitou, aby z ní byla jejich vůle objektivně zjistitelná, a tudíž tento projev vůle smluvních stran sám o sobě nezpůsobuje neplatnost uvedené smlouvy. K námitce žalované, že ze smlouvy o smlouvě budoucí nevyplývá, jak velká část jejího spoluvlastnického podílu měla být budoucí kupní smlouvou převedena na žalobce, soud uvádí, že z formulace použité ve smlouvě o smlouvě budoucí„ (strana závazná) uzavře s oprávněným smlouvu o převodu nemovitosti na svůj spoluvlastnický podíl nemovitosti“ lze jednoznačně dovodit úmysl smluvních stran převést celý spoluvlastnický podíl žalované a nikoliv jeho blíže neurčenou část.

16. Smluvní strany smlouvy o smlouvě budoucí jsou podle zákona povinny dohodnout se na podstatných náležitostech budoucí smlouvy, tj. v tomto případě smlouvy kupní; podstatnou náležitostí kupní smlouvy je přitom ujednání o kupní ceně, jež musí být stanovena uvedením peněžní částky nebo jiným způsobem, kterým ji lze nepochybně určit (v podrobnostech viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1088/2008, dostupné na adrese http://www.nsoud.cz). V projednávané věci si však účastníci nedohodli ve smlouvě o smlouvě budoucí výši kupní ceny ani způsob jejího určení, nýbrž se dohodli pouze na záloze na kupní cenu, z níž však nelze nijak dovodit výši kupní ceny, za níž měla žalovaná svůj spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitých věcech prodat žalobci; zároveň nelze přijmout názor, že záloha na kupní cenu je totožná se samotnou kupní cenou, neboť účel obou institutů je odlišný a pro takový závěr nesvědčí ani formulace„ záloha na kupní cenu“ uvedená ve smlouvě o smlouvě budoucí. Jak již soud uvedl, projev vůle smluvních stran je zde určitý a objektivně zjistitelný (v podrobnostech viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2000, sp. zn. 33 Cdo 390/2000, dostupný na adrese http://www.nsoud.cz), tj. je nepochybné, že úmyslem stran zde byla dohoda o záloze a nikoliv o samotné kupní ceně. Na tom nemůže nic změnit ani skutečnost, že smluvní strany byly právními laiky a nebyly si vědomy všech zákonem požadovaných náležitostí uzavírané smlouvy. Pokud se jedná o námitku žalobce spočívající v nutnosti aplikace ustanovení § 589 obč. zák., k tomu soud uvádí, že i toto ustanovení předpokládá sjednání kupní ceny jako nezbytné náležitosti kupní smlouvy a předpokladu její platnosti. Uvedené ustanovení lze aplikovat tam, kde sice kupní cena byla sjednána, ale její výše není v souladu s obecně závaznými právními předpisy; to však není případ projednávané věci, kde ke sjednání kupní ceny vůbec nedošlo, a rovněž zde není zákonné zmocnění, aby chybějící údaj o výši kupní ceny určil soud. Proto se zde neuplatní ani argumentace žalobce ohledně relativní neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí v části týkající se kupní ceny, respektive ohledně promlčení práva žalované tuto relativní neplatnost namítat. Soud poukazuje i na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1414/2002, dostupné na adrese http://www.nsoud.cz, podle něhož smlouva o smlouvě budoucí týkající se převodu nemovitých věcí musí být uzavřena písemně a musí obsahovat vymezení předmětu převodu a kupní ceny; jelikož žalobcem předložená smlouva o smlouvě budoucí požadavek na sjednání výše kupní ceny nesplňuje, je tato smlouva absolutně neplatná.

17. Druhým důvodem pro zamítnutí žaloby je následná nemožnost plnění podle smlouvy o smlouvě budoucí, jež má za následek zánik závazku žalované z této smlouvy vyplývající, byla-li by tato smlouva platná. Ve smlouvě o smlouvě budoucí se účastníci dohodli o převodu spoluvlastnického podílu žalované k „ rodinnému domku v [obec], [ulice a číslo]“, který byl v době uzavření smlouvy samostatnou věcí v právním smyslu, neboť ze zákona nebyl součástí pozemku, na němž stojí. Soud zde opět poukazuje na jasně formulovanou a objektivně zjistitelnou vůli účastníků převést na žalobce pouze spoluvlastnický podíl k domu a nikoliv k pozemku, na němž stojí, natož i k zahradě. Soud není oprávněn k tomu, aby svým výkladem doplňoval obsah předmětného právního úkonu, když taková vůle nevyplývá z uvedené smlouvy (v podrobnostech zde soud opět odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2000, sp. zn. 33 Cdo 390/2000, dostupný na adrese http://www.nsoud.cz). Teprve po více než 10 letech od uzavření uvedené smlouvy se změnila právní úprava, v jejímž důsledku došlo k tomu, že předmětná stavba se stala součástí pozemku, na němž stojí, neboť vlastníci domu i pozemku byli totožní. Tím samotná stavba přestala být samostatnou věcí v právním smyslu, a tudíž i způsobilým předmětem občanskoprávního vztahu, neboť se zde neuplatní žádná zákonná výjimka z uvedené zásady. Tento závěr platí i tehdy, jestliže k uvedené změně došlo ohledně věci, která byla dříve věcí samostatnou (v podrobnostech viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 1990, sp. zn. 3 Cz 3/90, dostupný na adrese http://www.nsoud.cz a ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. 4/1992). Namítá-li žalobce, že na platnost smlouvy o smlouvě budoucí mají vliv pouze skutečnosti existující v době uzavření smlouvy a nikoliv skutečnost později vzniklé, s tímto soud souhlasí, nicméně s tím, že je třeba od sebe odlišit nemožnost plnění počáteční od následné. Zatímco v době uzavření smlouvy bylo plnění možné a dovolené, s účinností od 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se toto plnění stalo z výše uvedených důvodů nemožným, což vedlo k zániku povinnosti žalované uzavřít budoucí kupní smlouvu. Ani zde neobstojí námitka žalobce, že smlouvu sepisovaly osoby bez právnického vzdělání a že vůlí smluvních stran bylo převést dům i s pozemky, neboť požadavek na určitost projevu vůle obsahuje značnou míru flexibility vyjádření vůle smluvních stran, jak vyplývá i z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, dostupného na adrese http://www.nsoud.cz, v němž Nejvyšší soud uvedl, že účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva na základě této smlouvy do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí kupní smlouvy; tato budoucí smlouva pak ovšem musí vyhovovat po obsahové stránce nejen ustanovením občanského zákoníku, ale i katastrálním předpisům. Co se však týče smlouvy o smlouvě budoucí, postačuje, aby předmět této smlouvy byl označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Pokud je v konkrétní smlouvě o smlouvě budoucí uvedeno, že předmětem budoucí smlouvy má být„ dům [adresa] v [anonymizováno] ulici v [anonymizováno], spolu se stavební parcelou, na které stojí“, jedná se o nemovitosti jednoznačně určené. Nicméně jak již soud uvedl, v této věci byl předmětem uvedeného právního úkonu převod vlastnictví pouze k domu a nikoliv k souvisejícím pozemkům, jak jednoznačně vyplývá z textu smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud se jedná o právní závěry uvedené v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 2002, sp. zn. 29 Odo 70/2001, na něž odkázala žalovaná, ohledně vlivu změny právního předpisu na následnou nemožnost plnění ze smlouvy, k tomu soud uvádí, že toto rozhodnutí nepovažuje za přiléhavé v projednávané věci, neboť se přímo vztahuje k ustanovení § 352 odst. 2 obchodního zákoníku, který soud s ohledem na charakter sporu v projednávané věci neaplikoval (nejedná se zde o obchodněprávní vztah).

18. Třetím důvodem pro zamítnutí žaloby je nesplnění odkládací podmínky žalobcem, v jehož důsledku právní následky uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí (tj. povinnost žalované uzavřít budoucí kupní smlouvu) nenastaly. Podle projevu vůle účastníků zachyceného ve formulaci smlouvy o smlouvě budoucí se žalovaná zavázala uzavřít s žalobcem budoucí kupní smlouvu„ za dále dohodnutých podmínek“, které byly stanoveny konkrétními daty pro úhradu záloh na kupní cenu takto: do 30. 6. 2003 měl žalobce uhradit žalované částku 350 000 Kč a do 30. 6. 2004 částku 600 000 Kč. Soud na tomto místě podotýká, že se do podrobností nezabýval právním důvodem poskytnutí celkové částky 760 000 Kč žalobcem žalované v roce 2003; samotné přijetí této částky žalovanou je mezi účastníky nesporné. Soud vyšel z toho, že s ohledem na časovou a věcnou souvislost těchto plateb s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí (jejich přijetí žalovaná potvrdila přímo na smlouvu o smlouvě budoucí) se jedná o první a část druhé části zálohy na kupní cenu z této smlouvy. Nicméně i kdyby se jednalo o platby z titulu vyrovnání SJM, jak tvrdí žalovaná, nemohlo by to ničeho změnit na právním posouzení nesplnění odkládací podmínky žalobcem, respektive změna by byla pouze v tom, že k nesplnění podmínky by došlo již v souvislosti s první částí zálohy, splatné dne 30. 6. 2003, a nikoliv až v souvislosti s druhou částí zálohy, splatné o rok později. Jednalo-li se tedy ze strany žalobce o úhradu záloh ze smlouvy o smlouvě budoucí, splnil žalobce odkládací podmínku ve vztahu k první splátce zálohy. Skutečnost, že k úhradě této částky došlo ještě před uzavřením smlouvy, soud nepovažuje za problematickou, neboť s ohledem na možné vzájemné pohledávky účastníků lze mít za to, že k úhradě uvedené částky došlo před samotným sepsáním smlouvy o smlouvě budoucí, do níž byl pak již jen promítnut faktický stav, tj. dřívější uhrazení uvedené částky, a to na účel uvedený ve smlouvě. Pokud se však jedná o druhou část zálohy, tu žalobce v celé výši doplatil až v roce 2020 složením její poslední části do soudní úschovy. Žalobce přitom netvrdil žádné vážné důvody, které by byly schopné objektivně mu zabránit v doplacení zálohy; naopak uvedl, že teprve v souvislosti s dopisem žalované ze dne 22. 1. 2020 si prošel veškeré listiny týkající se předmětných nemovitých věcí, tehdy nalezl smlouvu o smlouvě budoucí a rozhodl se doplatit zálohu a vyzvat žalovanou k uzavření budoucí kupní smlouvy. Tudíž žalobce z vlastního zapříčinění způsobil zánik povinnosti žalované uzavřít budoucí kupní smlouvu, a to tím, že nesplnil odkládací podmínku, kterou si s žalovanou sjednal (a to jak v případě, že žalobce poskytl předmětné finanční prostředky žalované z titulu úhrady zálohy kupní ceny podle smlouvy o smlouvě budoucí, tak i v případě, že právní důvod těchto plateb byl jiný). Obecně platí, že podmínka je vedlejším ustanovením v právním úkonu, kterým se účinnost právního úkonu, tj. skutečný vznik, změna či zánik subjektivních občanských práv a povinností, činí závislým na skutečnosti, která je subjektům právního úkonu v době jeho učinění neznámá a je pro ně nejistá; v tomto případě onou neznámou a nejistou událostí byla včasná úhrada zálohy žalobcem. Význam odkládací podmínky spočívá v tom, že právní účinky právního úkonu, tj. subjektivní občanská práva a povinnosti, nastanou až jejím splněním. Do jejího splnění, nesplnění či zmaření existuje stav nejistoty, kdy se neví, zda učiněný právní úkon (který je jinak platný, a závazný a perfektní, a tedy splňuje zákonem stanovené či účastníky smluvené předpoklady svého vzniku, avšak není ještě účinný), nabude vůbec právní účinky. Nesplnění odkládací podmínky má za následek, že právní úkon, který dosud nenabyl účinnosti, této účinnosti již nenabude ani v budoucnu, jak se tomu stalo i v této věci (v podrobnostech viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 23 Cdo 4357/2011, dostupný na adrese http://www.nsoud.cz). Uvedený závěr platí i pro sjednání odkládací podmínky ve smlouvě o smlouvě budoucí (v podrobnostech viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 4. 2013, sp. zn. 33 Cdo 4342/2011, dostupný na adrese http://www.nsoud.cz).

19. Čtvrtým důvodem pro zamítnutí žaloby je marné uplynutí jednoroční lhůty k podání návrhu na nahrazení projevu vůle žalované na soud. Podle ujednání obsažených ve smlouvě o smlouvě budoucí byly pevně stanoveny lhůty pro splnění podmínek ze strany žalobce (úhrada záloh na kupní cenu) a následně i pro vyzvání žalované k uzavření budoucí kupní smlouvy: záloha v celkové výši 950 000 Kč měla být žalobcem uhrazena do 30. 6. 2004, následně měl žalobce nejpozději do 30 dnů po úplném uhrazení záloh, tj. do 30. 7. 2004, vyzvat žalovanou k uzavření budoucí kupní smlouvy. Jelikož smlouva o smlouvě budoucí neobsahuje žádné ujednání pro případ prodlení žalobce s úhradou záloh, interpretoval soud znění této smlouvy přesně tak, jak je gramaticky a sémanticky vyjádřeno, tj. že smluvní strany si nedohodly žádnou alternativu a trvají na lhůtách, jak jsou uvedeny výše. Soud neshledal žádný důvod pro extenzivní interpretaci ujednání smlouvy o smlouvě budoucí v tom smyslu, že i v případě doplacení zálohy se šestnáctiletým zpožděním zůstávají zachovány všechny navazující lhůty, neboť takový výklad nevyplývá ze znění ani z logiky formulace smlouvy. Žalobce se tak mohl domáhat u soudu nahrazení projevu vůle žalované uzavřít budoucí kupní smlouvu do jednoho roku od doby, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena, tj. do 30. 7. 2005 (v podrobnostech viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4087/2008, dostupný na adrese http://www.nsoud.cz). Jelikož tak neučinil, jednoroční lhůta k podání žaloby na soud uběhla marně a ani z tohoto důvodu nemůže soud žalobě doručené soudu dne 13. 10. 2020 vyhovět.

20. S ohledem na uvedené důvody neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí, respektive zániku závazku žalované z této smlouvy spočívající v její povinnosti uzavřít budoucí kupní smlouvu v případě, že by smlouva o smlouvě budoucí byla platná, se soud dále nezabýval námitkami žalované, že její závazek uzavřít kupní smlouvu je promlčen, že výzva žalobce k uzavření kupní smlouvy ze dne 31. 8. 2020 neměla právní účinky z důvodu absence výše kupní ceny, že nastala zásadní změna okolností v důsledku podstatné změny cen nemovitých věcí a že povinnost žalované vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí je v rozporu s dobrými mravy, neboť výsledek právního posouzení těchto námitek by v žádném případě nemohl zvrátit výše uvedené právní posouzení platnosti smlouvy o smlouvě budoucí a zániku závazku v této smlouvě obsaženém.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 90 064,90 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 1 odst. 2, § 6 odst. 1, § 8 odst. 1, § 7 bodu 6. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty 950 000 Kč, představované zálohou na kupní cenu (v podrobnostech k určení tarifní hodnoty v řízení o žalobě na nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2005, sp. zn. 33 Odo 865/2005, dostupný na adrese http://www.nsoud.cz), sestávající z částky 12 100 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 26. 11. 2020, doplnění vyjádření ze dne 3. 12. 2020 po obdržení kopie smlouvy o smlouvě budoucí, replika ze dne 23. 3. 2021 na vyjádření žalobce, replika ze dne 22. 4. 2021 na vyjádření žalobce, účast na jednání soudu dne [datum]) a z částky 6 050 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 2 písm. h), odst. 3 a. t. (vyjádření ze dne 21. 1. 2021 k osobě mediátora, sdělení ze dne 11. 3. 2021 k výzvě soudu) včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t., náhrada cestovného podle § 13 odst. 1 a. t. ve spojení s vyhláškou č. 589/2020 Sb. za jízdu [značka automobilu], [registrační značka], k jednání soudu dne [datum] v trase [obec] – [obec] a zpět, celkem [anonymizováno] km, s průměrnou spotřebou paliva 4,6 litru nafty na 100 km při vyhláškové ceně 27,20 Kč (§ 4 písm. c) vyhlášky č. 589/2020 Sb.) a při sazbě základní náhrady za 1 km jízdy osobním silničním motorovým vozidlem ve výši 4,40 Kč (§ 1 písm. b) vyhlášky č. 589/2020 Sb.) v celkové výši 1 864,90 Kč a náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 3 a. t. v rozsahu 11 započatých půlhodin po 100 Kč. Podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. soud žalobci uložil zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalované ve lhůtě podle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť pro jinou lhůtu k plnění neshledal důvod.

Poučení