24 C 321/2022 - 176

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní Mgr. Janou Kesslerovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Anonymizováno] IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá, aby soud určil, že smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. [Anonymizováno] ze [datum], která byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou, jejímž předmětem je pronájem nebytového prostoru č. [hodnota] v [Anonymizováno], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota], vše v k. ú. [adresa], na adrese [adresa], a to za účelem výkonu podnikatelské činnosti (provozu restaurace) je platná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 2 100 Kč k rukám zástupce žalované, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou, došlou soudu dne 14. 9. 2022, zpočátku domáhala, aby soud určil, že odstoupení od nájemní smlouvy č. [datum], schválené žalovanou vůči žalobkyni na základě usnesení rady [adresa] č. [Anonymizováno] ze dne [datum] a č. [Anonymizováno] z [datum], jsou neplatná. Žalobu odůvodnila tak, že dne [datum] uzavřela s žalovanou smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání č. [Anonymizováno], jejímž předmětem je pronájem nebytového prostoru č. [hodnota] v l. nadzemním podlaží budovy č. p. [Anonymizováno], které je součástí pozemku parc. č. [hodnota], vše v k. ú. [adresa], na adrese [adresa], a to za účelem výkonu podnikatelské činnosti provozu restaurace. [adresa] ze dne [datum] schválila odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání, uzavřenou s žalobkyní jako nájemcem, včetně důvodů odstoupení uvedených v důvodové zprávě. Žalobkyně s tímto opakovaně nesouhlasila, dané sporovala ve svých písemných námitkách. Žalobkyni byla doručena písemnost z [datum] od advokátní kanceláře [Anonymizováno] ve věcech oznámení o převzetí právního zastoupení, reakce na námitky proti výpovědi smlouvy o nájmu z [datum] a na sdělení k předžalobní výzvě k vyklizení a předání prostor z [datum], opakovaná výzva k předání vyklizeného prostoru a výzva k vydání bezdůvodného obohacení. V uvedeném dokumentu od právního zástupce žalované stojí, že „s ohledem na výše uvedené byla [Anonymizováno] donucena postupovat podle čl. XIV. odst. 14.4 nájemní smlouvy a dopisem doručeným do Vaší datové schránky dne [datum], odstoupila od nájemní smlouvy pro hrubé porušení Vašich povinností spočívajících v prodlení s úhradou plnění dle této smlouvy delší než 30 dnů (tj. prodlení s úhradami za měsíce listopad a prosinec 2021), neboť toto porušení nebylo odstraněno ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení písemné výzvy ke zjednání nápravy. Doručením oznámení o odstoupení byla nájemní smlouva ukončena, a to bez ohledu na dodatečnou úhradu dluhu … Nájemní smlouva tedy byla platně ukončena odstoupením ze strany [Anonymizováno] nikoli výpovědí, jak opakovaně chybně uvádíte. Dále žalovaná konstatovala, že plánuje vypsat výběrové řízení za účelem obsazení a užívání nebytového prostoru a její právní zástupce žalobkyni vyzval k vyklizení nebytového prostoru a k jeho předání, včetně uhrazení bezdůvodného obohacení. Dne 1. 7. 2022 žalobkyně prostřednictvím právního zástupce žalované sdělila, že odstoupení od smlouvy bylo nezákonné a nedůvodné, neboť nebylo postupováno v souladu s nájemní smlouvou a sporuje jakýkoli nárok žalované na vydání bezdůvodného obohacení a na vyklizení nebytového prostoru. Žalobkyni poté byla doručena výzva k odstranění hrubého porušení povinností ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. [Anonymizováno] přímo od žalované ze dne [datum] č. j. [č. účtu]. V této písemnosti žalovaná uvádí aktuální výši nájemného a služeb za měsíc. Zároveň uvádí, že ve smyslu čl. XIV. odst. 14.4 nájemní smlouvy vyzývá k urychlenému odstranění hrubého porušení povinností z nájemní smlouvy, tj. k uhrazení dluhu na nájemném a zálohách na služby spojené s užíváním nebytového prostoru za období březen až červenec 2022 v celkové výši 192 080 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení … Žalobkyně prostřednictvím právního zástupce zaslala právnímu zástupci žalované dne 1. 8. 2022 dokument, v němž se opětovně dotazuje na aktuální stav, neboť se jí na předchozí písemnost nedostalo reakce. Současně žádá o vyjádření a upozorňuje na dichotomii a vnitřní rozpornost písemností, neboť z apelu na odstranění hrubého porušení povinností z nájemní smlouvy a žádosti o úhradu nájemného jasně vyplývá, že tato je stále v platnosti. Žalobkyně vyzvala žalovanou, aby jasně postavila na zřetel, zda bylo odstoupení od nájemní smlouvy vzato zpět, sic žádnou takovou informaci neobdržela, nicméně z výzvy žalované ze 14. 7. 2022, lze jasně dovodit, že je nájemní smlouva stále v platnosti a že žádným způsobem nereflektuje předchozí odstoupení od smlouvy. Dne 16. 8. 2022 opětovně reagoval zástupce žalobkyně odkazem na předchozí vyjádření, na něž se mu nedostalo odpovědi. Dne 17. 8. 2022 obdržel právní zástupce žalobkyně e-mail od právního zástupce žalované, v němž stojí, že žalobkyně je opakovaně v prodlení s platbami a že prostor přenechala bez povolení k užívání třetímu subjektu, což žalobkyně sporuje a toto tvrzení je zcela liché. Dne 31. 8. 2022 právní zástupce žalobkyně obdržel odpověď na reakci ze 16. 8. 2022 na druhou upomínku, v níž žalovaná opětovně žádá o dluh na nájemném za užívání uvedeného prostoru k podnikání … představující nájemné za březen 2022 až srpen 2022 a vyúčtování služeb za rok 2021, na což reagoval právní zástupce žalobkyně dne 2. 9. 2022 a požadoval vyjasnění daného faktického stavu a odstoupení od smlouvy, aby mohla žalobkyně uhradit předmětné částky. Do datové schránky žalobkyně dne 8. 9. 2022 bylo doručeno odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. [Anonymizováno] a v tomto dokumentu stojí, že žalovaná žalobkyni opakovaně vyzývá k úhradě dluhu na nájemném a zálohách na služby, což nebylo splněno ani v dodatečné lhůtě, a tak ve znění čl. XIV. odst. 14.4 nájemní smlouvy od této odstupuje a do pěti pracovních dnů od doručení požaduje prostor vyklidit a odevzdat. Žalobkyně vyjadřuje znepokojení nad postupy ze strany žalované, neboť zde opětovně dochází k naprostým zmatečnostem v komunikaci a v doručování písemností. Ke stejné nájemní smlouvě byly žalobkyni doručeny dvě odlišná odstoupení na základě usnesení [adresa], jednou z [datum] č. [Anonymizováno] a druhé z [datum] č. [Anonymizováno]. Žalobkyně žádala opakovaně o vyjasnění postupu žalované, avšak toto se jí nedostalo. Žalobkyně zmiňovala, že je ochotna částky uhradit v momentě, kdy ze strany žalované dojde k vyjádření se k podstatě věci, a to k odstoupení od smlouvy či jeho zpětvzetí. Žalobkyně žádala o ujasnění odpovědi na otázku, podle jakého právního ujednání je požadováno nájemné v konkrétní výši, neboť při odstoupení od smlouvy toto nemá reálný právní základ. Ze strany žalované postačilo pouhé konstatování, že od smlouvy bylo či nebylo platně odstoupeno, zda nájemní vztah trvá či netrvá a situace nemusela dojít do tohoto stádia a podání žaloby. Žalobkyně v chování žalované vidí účelovou snahu ji z nebytových prostor vymanit, obsadit je třetím subjektem, neboť žalobkyně provozuje v nebytovém prostoru vegetariánskou/veganskou restauraci sloužící obyvatelům i návštěvníkům [adresa], která se těší velké oblibě.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že žalobu odmítá jako nedůvodnou. Potvrdila, že na základě nájemní smlouvy přenechala žalobkyni do užívání nebytový prostor č. [hodnota] v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. [Anonymizováno], které je součástí pozemku parc. č. [hodnota], vše v k. ú. [adresa], na adrese [adresa], a to za účelem výkonu podnikatelské činnosti – provozu restaurace. V nájemní smlouvě se žalobkyně zavázala platit žalované měsíční nájemné za nebytový prostor ve výši 30 000 Kč + DPH, splatné 5. dne příslušného kalendářního měsíce s tím, že bylo sjednáno každoroční navýšení nájemného o míru inflace. Nárok na úhradu nájemného podle nájemní smlouvy vzniká každý, byť jen započatý, měsíc užívání nebytového prostoru. Spolu s nájemným se žalobkyně zavázala hradit měsíční zálohu na služby spojené s užíváním prostoru ve výši 5 600 Kč s tím, že výše záloh na služby bude upravována na základě ročního vyúčtování služeb. Měsíční nájemné za nebytový prostor v roce 2022 činilo 37 316 Kč, zálohy na služby byly předepsány ve výši 1 100 Kč. Na straně žalobkyně od počátku nájemního vztahu opakovaně docházelo k několika měsíčním prodlením s úhradou nájemného a plateb za služby, na což byla žalovanou opakovaně upozorňována. Upomínkou ze 4. 1. 2022 žalovaná, zastoupená společností [právnická osoba]., upozornila žalobkyni na prodlení s úhradou nájemného a plateb za služby za listopad a prosinec 2021, tj. prodlení delší než 30 dnů a vyzvala k jejich úhradě. Přes výzvu nebyl dluh uhrazen ani do 30 dnů ode dne doručení upomínky. Naopak narostl o dluh za měsíce leden a únor 2022. S odkazem na čl. XIV. odst. 14.4 nájemní smlouvy žalovaná odstoupila od smlouvy pro hrubé porušení povinností nájemce spočívající v prodlení s úhradou plnění delším než 30 dnů, které nebylo odstraněno ve lhůtě ke zjednání nápravy, a to dopisem doručeným žalobkyni 28. 2. 2022. Odstoupení bylo schváleno usnesením [adresa] Dopisem právního zástupce žalobkyně ze dne 1. 7. 2022 žalobkyně namítla nedůvodnost a nezákonnost odstoupení s tím, že nebylo postupováno v souladu s nájemní smlouvou. K námitce žalobkyně žalovaná zjistila, že upomínka ze 4. 1. 2022 nebyla žalobkyni řádně doručena, neboť v rozporu s nájemní smlouvou byla zasílána pouze prostřednictvím e-mailu ze strany OSMS, na odstoupení od nájemní smlouvy v únoru 2022 je tak nutno pohlížet jako na neplatné. Z důvodu přetrvávajícího prodlení s úhradami žalovaná upomínkou ze 14. 7. 2022 upozornila žalobkyni na prodlení s úhradou nájemného a plateb za služby delší než 30 dnů, a to za měsíce březen až červenec 2022 a vyzvala ji k jejich úhradě. I přes výzvu nebyl dluh na nájemném a službách uhrazen ani do 30 dnů ode dne doručení upomínky, naopak narostl o dluh za srpen 2022 a celková dlužná částka ke konci srpna 2022 činila více než 190 000 Kč. S odkazem na čl. XIV. odst. 14.4 nájemní smlouvy žalovaná odstoupila od smlouvy pro hrubé porušení povinností nájemce spočívající v prodlení s úhradou plnění delším než 30 dnů, které nebylo odstraněno ve lhůtě ke zjednání nápravy, a to dopisem doručeným žalobkyni dne 8. 9. 2022, odstoupení bylo schváleno usnesením [adresa]. Nájemní smlouva tak s účinností k 8. 9. 2022 zanikla. Podaná žaloba neobsahuje žádné právně relevantní argumenty ohledně neplatnosti odstoupení od nájemní smlouvy a v tomto ohledu žalobkyně zcela rezignovala na břemeno tvrzení. Žalobkyně neosvědčila existenci naléhavého právního zájmu dle ust. § 80 o. s. ř., žaloba na neplatnost výpovědi či odstoupení od smlouvy tato kritéria nesplňuje, neboť posouzení neplatnosti odstoupení má povahu předběžné otázky ve vztahu k existenci práva nebo právního vztahu. Ani správná formulace žalobního návrhu by však podle žalované naléhavý právní zájem žalobkyně nezaložila, případné určení existence nájemního vztahu by totiž nemělo povahu finálního rozhodnutí sporu mezi účastníky. Přestože žalobkyně dodnes užívá nebytový prostor, od března 2022 za jeho užívání přes opakované výzvy nic neplatí. Předžalobní výzvou z 22. 9. 2022 proto vyzvala žalovaná žalobkyni k úhradě dlužného nájemného a nákladů za služby a i k vyklizení prostor.

3. V replice na to žalobkyně uvedla, že opakovaně po žalované žádala vyjasnění ohledně platnosti či neplatnosti toho kterého odstoupení od smlouvy. Má za to, že žalovanou konstatované tvrzení o neplatnosti prvotního odstoupení s ohledem na doručování e-mailem je pouze účelové, snažící se zastřít vadný procesní postup a omluvit fakt, že schválila druhotné odstoupení od smlouvy, ačkoli došlo k pochybení z její strany. Žalovaná do doby podání druhého odstoupení prvotní odstoupení nevzala zpět, neinformovala žalobkyni o případné neexistenci prvního odstoupení. Předmětný nájemní vztah nezanikl, stále trvá. Žaloba byla podána po právu a důvodně.

4. Podáním došlým soudu 12. 12. 2023 žalobkyně po poučení soudu o nutnosti formulace žalobního petitu tak, aby splňoval podmínky ustanovení § 80 o. s. ř., navrhla připuštění změny petitu tak, že nyní se domáhá, aby soud určil, že smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. [datum], která byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou, jejímž předmětem je pronájem nebytového prostoru č. [hodnota] v 1. NP budovy č. p. [Anonymizováno], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota], vše v k. ú. [adresa], na adrese [adresa], a to za účelem výkonu podnikatelské činnosti (provozu restaurace) je platná. Dále doplnila, že naléhavý právní zájem na předmětném určení je dán, neboť bez určení, které by v tomto případě jednou provždy odstranilo právní nejistotu, stejně jako další spory, které v této věci probíhají a všechny jsou založeny na platnosti předmětné smlouvy, by v této věci nadále nebyl postaven právní vztah žalobkyně a žalované a to by nadále působilo konflikty a spory související s touto věcí.

5. Z níže uvedených listinných důkazů soud zjistil tento skutkový stav.

6. Z výpisu z obchodního rejstříku ve vztahu k žalobkyni bylo zjištěno, že tato byla zapsána [datum] do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl [Anonymizováno], vložka [Anonymizováno].

7. Dne 6. 6. 2017 smluvní strany uzavřely smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. 2017/0248/OSM.DSM, žalobkyně v pozici nájemce a žalovaná v pozici pronajímatele, týkající se nájmu prostor tvořících jednotku č. [hodnota] o celkové výměře 109,98 m2 nacházející se v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. [Anonymizováno], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] na adrese [adresa], nájem na dobu 10 let od 1. 6. 2017 s možností automatické prolongace. Nájemné bylo stanoveno na částku 30 000 Kč měsíčně bez DPH, splatné každého 5. dne příslušného kalendářního měsíce. Bylo ujednáno složení jistoty ve výši 30 000 Kč, inflační doložka. Zálohy na služby byly stanoveny ve výši 5 600 Kč měsíčně s tím, že po skončení kalendářního roku nejpozději do 30. 6. roku následujícího bude provedeno jejich vyúčtování. V čl. XIV., bod 14.1 bylo sjednáno, že k ukončení smlouvy může dojít i odstoupením od smlouvy. V čl. XIV., bod 14.4 bylo sjednáno, že „pronajímatel je oprávněn odstoupit od této smlouvy pro hrubé porušení povinností ze strany nájemce, které nebude odstraněno do 30 dnů od doručení písemné výzvy pronajímatele k odstranění tohoto porušení, např. ocitne-li se nájemce v prodlení s úhradou jakéhokoli plnění dle této smlouvy ve prospěch pronajímatele delším než 30 dnů; …“. V čl. XVI., bod 16.3 si strany výslovně ujednaly, že pro účely této smlouvy se nepoužijí zde výslovně uvedená ustanovení občanského zákoníku. Dne 1.11.2018 byl uzavřen dodatek č. [hodnota] ke smlouvě, kterým došlo ke změně doby sjednaného nájmu, dále došlo k úpravě dohody týkající se úpravy prostor (prokazováno smlouvou včetně dodatku).

8. Žalovaná prostřednictvím správce [právnická osoba]. zaslala 4. 1. 2022 žalobkyni první upomínku týkající se dlužných částek k 4. 1. 2022 s tím, že nebyl uhrazen předpis plateb v listopadu a v prosinci 2021 v celkové výši 76 832 Kč (prokázáno první upomínkou). 9. [adresa] přijala usnesení č. [Anonymizováno] kterým schválila odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání mezi [adresa] jako pronajímatelem a obchodní korporací [Jméno žalobkyně]. jako nájemcem, včetně důvodů odstoupení uvedených v důvodové zprávě (prokazováno tímto usnesením).

10. Žalovaná zaslala žalobkyni 23. 2. 2022 sdělení, resp. odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání v souladu s čl. XIV. odst. 14.4 smlouvy z důvodu neplacení nájemného a služeb a vyzvala žalobkyni k vyklizení prostor (prokazováno odstoupením od smlouvy z 23. 2. 2022 včetně doručenky datové zprávy).

11. Žalovaná dopisem z 10. 6. 2022 reagovala na námitky žalované proti výpovědi smlouvy o nájmu, opakovaně vyzvala žalobkyni k předání vyklizeného prostoru a k vydání bezdůvodného obohacení (prokazováno dopisem z 10. 6. 2022). Na to reagovala žalobkyně s tím, že požadavky žalované neuznává ze dne 1. 7. 2022 (prokazováno dopisem z 1. 7. 2022, včetně detailu odeslané zprávy). Dopisem z 1. 8. 2022 se žalobkyně žádala po žalované vyjasnění zaslaných odstoupení od smlouvy (prokazováno dopisem z 1. 8. 2022, včetně detailu zprávy).

12. Žalobkyně dopisem ze 16. 6. 2023 zaslala žalované návrh na uzavření dohody o narovnání, projevila snahu uhradit vyčíslený nedoplatek s tím, že se strany dohodnou i ohledně podaných žalob (prokazováno návrhem na uzavření dohody o narovnání). Na to žalovaná reagovala dopisem z 20. 6. 2023 s tím, že představy obou stran jsou rozdílné ohledně smírného narovnání sporu (prokazováno vyjádřením z 20. 6. 2023).

13. Výzvou ze 14. 7. 2022 žalovaná vyzvala žalobkyni k odstranění hrubého porušení povinností ze smlouvy o nájmu, tedy k úhradě dlužných částek za nájemné a zálohy na služby od března 2022 do července 2022 (prokazováno výzvou).

14. Žalovaná prostřednictvím společnosti OSMS a. s. zaslala žalobkyni dne 9. 8. 2022 druhou upomínku s přehledem dlužných částek k 9. 8. 2022, v celkové výši 222 462 Kč za období od března do července 2022, včetně vyúčtování za rok 2021 (prokazováno druhou upomínkou). Na uvedené reagovala žalobkyně dne 16. 8. 2022 (prokazováno dopisem ze 16. 8. 2022). 15. [adresa] dne [datum] přijala usnesení č. [Anonymizováno], kterým schválila odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání na adrese [adresa], mezi [adresa] jako pronajímatelem a obchodní korporací [Jméno žalobkyně]. jako nájemcem včetně důvodu odstoupení (prokazováno usnesením).

16. Žalovaná zaslala dopisem ze dne 29. 8. 2022 žalobkyni odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. [Anonymizováno].[Anonymizováno] z důvodu prodlení s platbami nájemného a záloh na služby za období březen až srpen 2022 v celkové výši jistiny 230 496 Kč s tím, že s výjimkou nájemného a záloh na služby za srpen 2022 jde o platby, s jejichž úhradami je žalobkyně v prodlení delším než 30 dnů, což je dle čl. XIV. odst. 14.4 nájemní smlouvy považováno za její hrubé porušení, se kterým je spojeno právo pronajímatele na odstoupení od smlouvy a současně byla žalobkyně vyzvána k vyklizení nebytového prostoru a jeho odevzdání žalované (prokazováno odstoupením od smlouvy). Na to reagovala žalobkyně dopisem z 2. 9. 2022 s tím, že od nájemní smlouvy již bylo ze strany pronajímatele platně odstoupeno a není tedy možno požadovat nájemné (prokazováno vyjádřením z 2. 9. 2022 včetně detailu odeslané zprávy).

17. Dne 22. 9. 2022 žalovaná zaslala žalobkyni předžalobní upomínku týkající se dlužného nájemného a záloh na služby za období březen až září 2022 v celkové výši 299 294 Kč s výzvou k vyklizení a předání prostoru (prokazováno předžalobní výzvou z 22. 9. 2022 včetně dodejky datové zprávy z téhož dne).

18. Žalovaná v postavení žalobkyně podala u zdejšího soudu žalobu na vyklizení nemovité věci proti žalované [Jméno žalobkyně]. z důvodu nevyklizených prostor po odstoupení od nájemní smlouvy z důvodu prodlení nájemce s platbami nájmu a záloh na služby (prokazováno žalobou). U zdejšího soudu vedeno pod sp. zn. [Anonymizováno]

19. Žalovaná podala u Obvodního soudu pro [adresa] v postavení žalobkyně proti žalované [Jméno žalobkyně]. žalobu na zaplacení 299 294 Kč s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného a záloh za březen 2022 až září 2022 včetně vyúčtování nedoplatku skutečných nákladů na služby za rok 2021 (prokazováno předmětnou žalobou).

20. Žalovaná prostřednictvím [právnická osoba]. zaslala žalobkyni splátkový kalendář týkající se plateb za období od dubna 2023 do prosince 2023 a k tomu evidenční list [Anonymizováno] platný od 28. 2. 2023 (prokazováno splátkovým kalendářem – běžnými předpisy plateb a evidenčním listem). [právnická osoba]. sdělila žalobkyni 12. 4. 2023, že administrativním pochybením na její straně bylo dne 28. 2. 2023 žalobkyni zasláno oznámení o uplatnění inflační doložky aktualizovaný evidenční list s tím, že uvedené bylo zasláno i bývalým nájemcům, kteří po skončení nájemní smlouvy prostor nevyklidili a s ohledem na ukončení nájemní smlouvy bylo žalobkyni sděleno, ať na uvedené listiny nebere zřetel (prokazováno sdělením z 12. 4. 2023).

21. V řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [Anonymizováno] o vyklizení nemovité věci se [adresa] domáhá po společnosti [Jméno žalobkyně]. vyklizení předmětných nebytových prostor. Ve věci bylo rozhodnuto rozsudkem ze dne [datum] č. j. [Anonymizováno], který nabyl právní moci 20. 11. 2023 (odvolací řízení bylo zastaveno pro nezaplacení soudního poplatku společností [Jméno žalobkyně].). Uvedeným rozsudkem byla žalované uložena povinnost vyklidit a vyklizený odevzdat žalobkyni nebytový prostor č. [hodnota] v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. [Anonymizováno], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Z odůvodnění uvedeného rozsudku se podává, že bylo zjištěno, že společnost [Jméno žalobkyně]. neuhradila [adresa] nájemné a zálohy na služby za dobu od března 2022 minimálně do června 2022, tedy v době výzvy k nápravě z 20. 7. 2022, společnost [Jméno žalobkyně]. dlužila dobu delší než 30 dnů a porušení povinností nenapravila, a proto [adresa] využila možnost od smlouvy odstoupit. S argumentací žalované, že povinnost neporušila, neboť v době druhého odstoupení od nájemní smlouvy jí [Anonymizováno] ještě nesdělila, že první odstoupení pokládá z důvodu rozporu s postupem ujednaným v nájemní smlouvě (doručování) za neplatné, se soud neztotožnil. Uvedl, že jestliže měla žalovaná za to, že první odstoupení bylo platné, měla prostor vyklidit dávno před tím, než ji žalobkyně v červenci 2022 vyzvala k doplacení dluhu, avšak nic takového neučinila a dopisem ze dne 1. 7. 2022 první odstoupení zpochybnila. Za této situace považovala-li se žalovaná ([Jméno žalobkyně].) za nájemce s ohledem na neplatnost prvního odstoupení, bylo namístě, aby hradila nájemné a další služby. Soud neshledal důvod pro závěr, že pro žalovanou bylo nemožné žalobkyni ([adresa]) něco platit, tedy žalovaná prostor užívala, nevyklidila jej a zároveň za to nic neplatila. Na věci nic nemění ani skutečnost, že společnost [právnická osoba]. vykonávající pro žalobkyni správu, zaslala žalované oznámení o valorizaci nájemného v roce 2023. Soud posoudil první odstoupení od nájemní smlouvy a došel ke shodnému závěru se stanovisky obou stran, tedy že nebylo učiněno řádně, neboť mu nepředcházela sjednaná výzva k nápravě. Před druhým odstoupením, doručeným 8. 9. 2022, byla žalovaná žalobkyní vyzvána k nápravě dopisem doručeným 20. 7. 2022, žalovaná prostor nevyklidila ani přes předžalobní výzvu. Soud tedy uzavřel, že strany uzavřely platnou nájemní smlouvu a že žalobkyně [Anonymizováno] [adresa] řádně od této smlouvy z důvodu porušení smluvních povinností žalovanou [Jméno žalobkyně]. odstoupila a s ohledem na uvedené byla žalovaná povinna do pěti pracovních dnů od 8. 9. 2022 prostor vyklidit a odevzdat žalobkyni, což se však nestalo.

22. Podle ust. § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

23. Žalobkyně jako pronajímatel pronajala žalované smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání č. [Anonymizováno] ze dne 6. 6. 2017, počínaje dnem 1. 6. 2017 prostor tvořící jednotku č. [hodnota] blíže výše specifikovanou za nájemné ve výši 30 000 Kč bez DPH s možností automatické prolongace a inflační doložkou splatné vždy do 5. dne příslušného kalendářního měsíce a dále zálohy na služby ve výši 5 600 Kč. V čl. XIV. bod 14.4 strany sjednaly, že „Pronajímatel je oprávněn odstoupit od této smlouvy pro hrubé porušení povinností ze strany nájemce, které nebude odstraněno do 30 dnů od doručení písemné výzvy pronajímatele k odstranění tohoto porušení, např. ocitne-li se nájemce v prodlení s úhradou jakéhokoli plnění dle této smlouvy ve prospěch pronajímatele delším než 30 dnů“. V čl. XV. bod 15.1 strany sjednaly, že jakákoli oznámení podle smlouvy musejí být učiněna písemně a doručena osobně, kurýrem, faxem se zpětným potvrzením, doporučenou poštou s doručenkou nebo odeslána do datové schránky. V čl. XII. strany sjednaly, že nájemce je povinen prostor vyklidit a vyklizený odevzdat pronajímateli do pěti pracovních dnů od skončení nájmu Žalobkyně se dostala do prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby, když neuhradila platby za listopad a prosinec 2021 a žalovaná jí upomenula 1. upomínkou. Dále se žalobkyně dostala do prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby, když neuhradila platby za březen až červenec 2022 a vyúčtování za rok 2021 a žalovaná jí upomenula 2. upomínkou. Žalobkyně i nadále nehradila nájemné a zálohy na služby za měsíce srpen až září 2022 a žalovaná jí zaslala výzvu k vyklizení a předání prostor. Žalovaná dopisem z 23. 2. 2022 sdělila žalobkyni, že odstupuje od nájemní smlouvy z důvodu neplacení nájemného a služeb. Žalovaná výzvou ze 14.7.2022 vyzvala žalobkyni k odstranění hrubého porušení povinností z nájemní smlouvy z důvodu neuhrazení nájemného a záloh na služby za měsíce březen až červenec 2022, a upozornila na své právo odstoupit od nájemní smlouvy. Dopisem ze dne 29. 8. 2022 žalovaná oznámila žalobkyni, že odstupuje od nájemní smlouvy z důvodu neplacení nájemného a služeb. Byť žalobkyně při jednání neučinila nespornou skutečnost, že neuhradila žalované za uvedená období nájem a služby, lze uvedené dovodit z jejího návrhu na uzavření dohody o narovnání z 16.6.2023, kde dluh nesporuje, naopak uvádí, že je ochotna jej za naznačených podmínek uhradit. Lze tedy konstatovat, že žalobkyně na nájmu a službách za shora uvedená období dluží nájem a služby a tento stav trvá dobu delší než 30 dnů.

24. Žalobkyně namítá, že jí není zřejmé, zda je první odstoupení od smlouvy ze dne 23.2.2022 platné či nikoli, či zda jej žalovaná vzala zpět, když jí zasílá dne 29.8.2022 druhé odstoupení od smlouvy a tedy zda nájemní vztah trvá a zda je povinna hradit nájemné či zda je toto požadováno ze strany žalované neoprávněně. Proto se zpočátku domáhala určení, že obě odstoupení od smlouvy jsou neplatná, který posléze opravila tak, že se domáhá určení, že nájemní smlouva ze dne 6.6.2017 je platná.

25. Soud dále nedoplňoval dokazování o žalobkyní navržené výslechy osob, s ohledem na níže uvedený závěr.

26. V prvé řadě je třeba uvést, že ke dni rozhodování již nabyl právní moci (20.11.2023) rozsudek zdejšího soudu č.j. [Anonymizováno] ze dne 26.4.2023, kterým byla žalované (zde žalobkyni) uložena povinnost vyklidit a odevzdat předmětný nebytový prostor. V uvedeném řízení soud otázku trvání smluvního vztahu, otázku odstoupení do nájemní smlouvy hodnotil jako předběžnou otázku a po provedeném dokazování uzavřel, že nájemní poměr skončil. S jejím hodnocením se soud ztotožňuje, neboť v tomto řízení nebyly provedeny žádné důkazy, které by uvedené závěry zpochybňovaly. V rámci předvídatelnosti rozhodování tedy soud ze závěrů učiněných v řízení pod sp. zn. [Anonymizováno] vychází.

27. Dále soud uvádí, že pokud se nyní, po změně žalobního petitu, žalobkyně domáhá určení, že je nájemní smlouva z 6.6.2017 platná, nemá na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Žalovaná navíc ani nesporovala platnost nájemní smlouvy. Ani původní žalobní petit by však kritéria ust. § 80 o.s.ř. nesplňoval, neboť žalobkyně měla žalovat na určení existence nájemního vztahu, nikoli na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy či platnosti nájemní smlouvy. Jelikož ani přes poučení soudu žalobkyně nezměnila žalobní návrh tak, aby odpovídal kritériím ust.§ 80 o.s.ř., soud uzavírá, že na určení právní skutečnosti, které se žalobkyně domáhá, není naléhavý právní zájem, jak vyplývá z konstantní judikatury např. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 22 Cdo 2147/1999, sp. zn. 26 Cdo 2074/2008, sp. zn. 30 Cdo 1555/2002).

28. Soud proto z důvodů shora uvedených žalobu jako zcela nedůvodnou zamítl.

29. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalovaná měla ve věci plný úspěch, a má proto právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Ty činí celkem 2 100 Kč a jsou tvořeny náhradou hotových výdajů žalované za 7 úkonů právní úkony (vyjádření k žalobě ze dne [datum], podání ze dne [datum], vyjádření k návrhu na ustanovení mediátora a na přerušení řízení ze dne [datum], vyjádření ke změně žaloby ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], [datum] a [datum]) po 300 Kč dle ust. § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s ust. § 1 odst. 3 a § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb. Soud neakceptoval podání ze dne [datum], které přestavuje doplnění vyjádření k žalobě jako samostatný úkon, neboť skutečnosti v něm uvedené měly a mohly být již součástí prvního vyjádření k žalobě.

30. Soud při stanovení výše náhrady nákladů řízení vycházel ze skutečnosti, že žalovaná je obec. Soud tak odkazuje na konstantní judikaturu Ústavního soudu (viz např. jeho nález ze dne 23. 11. 2010 sp. zn. III. ÚS 2984/09), dle které není možné považovat zastoupení statutárních měst advokátem v jednoduchých věcech jako účelně vynaložený náklad, neboť lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy bez toho, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů. Žalovaná je obcí, jenž spravuje rozsáhlý majetek, přičemž na základě nájemních smluv poskytuje k dočasnému užívání řadu nemovitostí, jednak nebytových prostor, ale i bytových jednotek. Krom toho otázka odstoupení od nájemní smlouvy je v případě výkonu činností obce častým způsobem ukončení nájemního vztahu. Soud tak má za to, že se nejednalo o problematiku specializovanou, obtížnou či dosud neřešenou, u které by postup účastníka, jenž si zvolí pro své zastupování advokáta, bylo možné shledat za adekvátní.

31. Lhůta k plnění byla stanovena dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.

Poučení