24 C 323/2020 - 435

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Hanou Zdeňkovou ve věci žalobkyní: a) [Jméno žalobkyně A], narozená [Datum narození žalobkyně A] bytem [Adresa žalobkyně A] b) [Jméno žalobkyně B], narozená [Datum narození žalobkyně B] bytem [Adresa žalobkyně A] obě zastoupeny advokátkou [Jméno advokátky A] sídlem [Adresa advokátky A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky B] sídlem [Adresa advokátky B] pro: zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k nemovitým věcem, a to k pozemku [Anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 240 m2, jehož součástí je stavba s č. p. [Anonymizováno] – rodinný dům, a pozemku [Anonymizováno] – [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]-východ, s e z r u š u j e.

II. Nemovitosti označené ve výroku I. se přikazují do spoluvlastnictví Žalobkyně [Jméno žalobkyně A], nar. [Datum narození žalobkyně A], a Žalobkyně [tituly před jménem] [jméno FO] [Anonymizováno], nar. [Datum narození žalobkyně B][Anonymizováno] a [tituly před jménem] [jméno FO] Jevtyć spoluvlastnický podíl ve výši id. 9/20. III. .Na úplné vypořádání nároků ze zrušeného podílového spoluvlastnictví zaplatí Žalobkyně 1 žalovanému částku ve výši [částka], a to do 30 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Na úplné vypořádání nároků ze zrušeného podílového spoluvlastnictví zaplatí Žalobkyně 2 žalovanému částku ve výši [částka], a to do 30 dnů od právní moci rozsudku.

V. V rámci širšího vypořádání zaplatí žalovaný Žalobkyni 1 částku ve výši [částka], a to do 30 dnů od právní moci rozsudku.

VI. Návrh žalobkyň, aby žalovaný zaplatil v rámci širšího vypořádání Žalobkyni 1 dalších 167 024,90, se v této části z a m í t á.

VII. Žádnému z účastníků se nárok na náhradu nákladů řízení nepřiznává.

VIII. Žalobkyně jsou povinny zaplatit České republice, na účet Okresního soudu [adresa] – východ, z celkových nákladů, které stát nesl (znalečné), tedy částku ve výši [částka].

IX. Žalovaný je povinen zaplatit České republice, na účet Okresního soudu [adresa] – východ, z celkových nákladů, které stát nesl (znalečné), tedy částku ve výši [částka].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhaly zrušení a vypořádání spoluvlastnictví pozemku [Anonymizováno]9 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno] m2, jehož součástí je stavba s č. p. [Anonymizováno] – rodinný dům a pozemku [Anonymizováno] – zahrada o výměře [Anonymizováno] m2, vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]-východ (dále již jen jako „nemovitosti“). Žalobkyně 1 je spoluvlastníkem se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4/10, žalobkyně 2 a žalovaný jsou každý spoluvlastníky se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 3/10. Žalobkyně 2 je dcerou žalobkyně 1, žalovaný je bývalým manželem žalobkyně 2 a bývalým zetěm žalobkyně 1, manželství žalobkyně 2 a žalovaného bylo rozvedeno rozsudkem zdejšího soudu č.j.: [spisová značka], který nabyl právní moci dne [datum]. Mezi účastníky došlo v roce 2014 k dohodě o o tom, že společně zakoupí shora uvedené pozemky a vystaví společně rodinný dům pro účely společného bydlení všech tří účastníků. Kupní cena za pozemky ve výši [částka] byla hrazena prostřednictvím hypotéčního úvěru, který čerpali žalovaný a žalobkyně 2. Na výstavbu rodinného domu vy naložila žalobkyně 1 finanční prostředky ve výši [částka], které v roce 2014 získala prodejem dvou bytů (čímž získala [částka]) a prodejem garáže (čímž získala [částka]). Na výstavbu rodinného domu byly dále použity finanční prostředky ve výši [částka] a [částka], které čerpali prostřednictvím hypotečních úvěrů žalobkyně 2 a žalovaný. Na výstavbu domu tak bylo vynaloženo celkem [částka], když žalobkyně vložila částku [částka] a žalobkyně a žalovaný každý částku ve výši [částka], přičemž však na žalobkyni 1 připadl podíl o velikosti 4/10 a na žalobkyni 2 a žalovaného podíl o velikosti 3/10 a 3/10. Užívání domu bylo dohodnuto tak, že tři pokoje o celkoví ploše 80m2 bude užívat žalobkyně 1 a část odpovídající pěti pokojům o celkové ploše 150m2 budou užívat žalobkyně 2 a žalovaný. Takto účastníci nemovitost užívali do rozpadu manželství žalobkyně 2 a žalovaného v roce 2019. Podle žalobkyň není možné nemovitost rozdělit, požadovaly přikázat nemovitost do jejich spoluvlastnictví, neboť společně disponují většinovým podílem, a to tak, že žalobkyně 1 nabude spoluvlastnický podíl o velikosti 11/20 a žalobkyně 2 nabude spoluvlastnický podíl o velikosti 9/20, a to za náhradu ve výši [částka], když žalobkyně vycházejí ohledně výše náhrady ze znaleckého posudku [právnická osoba]. Dále žalobkyně navrhly vypořádání v širším smyslu v souladu s ustan. § 1148 odst. 1 obč. zák.. Podle žalobkyň byla mezi účastníky na počátku výstavby uzavřena ústní dohoda, podle níž veškeré investice, vnosy a náklady měly být mezi nimi vypořádány po zkolaudování domu. Z výše uvedených tvrzení žalobkyň pak vyplývá, že žalobkyně 1 učinila o [částka] vyšší investici, než žalobkyně 2 a žalovaný dohromady, přesto nabyla spoluvlastnický podíl toliko o velikosti 4/10. Žalobkyně 1 tedy má podle názoru žalobkyň nárok na dorovnání investic, a to formou náhrady dle výše spoluvlastnického podílu, na žalovaného tedy připadá částka ve výši [částka]. Stejná částka připadá na spoluvlastnický podíl žalobkyně 2, ale žalobkyně se dohodly, že žalobkyně na dorovnání investic převede na žalobkyni 1 část svého spoluvlastnického podílu o velikosti 1/10. Dále žalobkyně 1 uplatnila nárok na vypořádání nákladů souvisejících s nemovitostí, které nesla v celkové výši [částka] ( náklady ve výši [částka] - zálohy na služby za období od května 2017 do března 2020, náklady na daň z nemovitosti ve výši [částka], náklady na úhradu nedoplatku el. energie ve výši [částka], náklady na úhradu nedoplatku na vodném a stočném ve výši [částka], náklady ve výši [částka] na úhradu vodného a stočného, náklady ve výši [částka] na úhradu nedoplatku na vodném a stočném splatnost dne [datum] a náklady ve výši [částka] na úhradu dluhu na vodném a stočném splatnost dne [datum]). Žalobkyně 1 požaduje po žalovaném zaplacení 1/3 vynaložených nákladů za uvedené období, tedy částku ve výši [částka].

2. Žalovaný k věci uvedl, že souhlasí s tím, aby bylo spoluvlastnictví vypořádáno, není pravdou, že by se nepokusil o jednání s žalobkyněmi, avšak s návrhem žalobkyň nesouhlasil proto, že cena nemovitosti je podle jeho názoru vyšší. Podle znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který si nechal žalovaný vypracovat, je cena nemovitosti stanovená pomocí srovnávací metody [částka]. Žalovaný dále uvedl, že je pravdou, že na výstavbu domu byly vynaloženy finanční prostředky z hypotečních úvěrů a dále některé finanční prostředky z prodeje 2 bytů a garáže, ale ne ve výši tvrzené žalobkyněmi. Žalovaný dále učinil nesporným, že nemovitost nelze rozdělit, dále že žalobkyně společně disponují většinovým spoluvlastnickým podílem, avšak není pravdou, že žalobkyně 2 nemovitost dlouhodobě neužívá kvůli rozvratu manželství s žalovaným. Byla to žalobkyně 2, která opustila domácnost a odstěhovala se za jiným partnerem, naopak sama navrhla žalovanému, aby nemovitost užíval on a opakovaně to potvrdila v SMS a WatsAp komunikaci. Žalovaný se přiměřeně stará o údržbu a opravy nemovitosti, ale vzhledem k stáří nemovitosti není víceméně údržba, natožpak opravy zapotřebí. Ohledně návrhu na širší vypořádání uvedl žalovaný, že není pravdivé tvrzení žalobkyň, že by mělo dojít k vypořádání až po kolaudaci domu, neboť naopak všechny zásluhy a vnosy již byly promítnuty do výše spoluvlastnických podílů. Žalovaný vykonával, a to i prostřednictvím své rodiny, práce a investoval finanční prostředky. [právnická osoba] domu byly podle žalovaného použity finanční prostředky ve výši [částka], které získal darem od svých rodičů a další finanční prostředky, které získal ze svých příjmů z pracovního poměru. Ohledně nákladů uvedl žalovaný, že platí hypotéčního úvěru a 2/3 nákladů na energie, a to od 11/2019 dosud. Dále výlučně žalovaný platil náklady na odvoz odpadu, pojistné za pojištění domu hradil v roce 2020 v poměru ke svému spoluvlastnickému podílu a v roce 2021 hradil pojištění v plné výši.

3. Soud provedl k prokázání tvrzených skutečností následující důkazy:

4. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO], [právnická osoba], uvedl, že jejich úkolem, respektive zadáním žalobkyně, bylo zjistit obvyklou cenu nemovitosti. Zpracovávali znalecký posudek, tedy ocenění nemovitosti v katastrálním území [adresa]. Určili metodu, dále přistoupily k ocenění, a to ke stanovení obvyklé ceny s tím, že k tomuto použili předpis ministerstva financí, komentář k určení ceny obvyklé, vycházeli při stanovení obvyklé ceny z realizovaných cen a tyto statisticky vyhodnotily s tím, že ale nejedná o aritmetický průměr. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je klíčové nalezení odpovídajícího počtu odpovídajících vzorků tak, aby se daly statisticky vyhodnotit s tím, že se škrtne nejvyšší a nejnižší hodnota a zbytek se vyhodnotí, vzorky musí srovnatelné. Vycházeli z realizovaných cen, které čerpali z katastru nemovitostí. Zaměstnanec znalce, [jméno FO], uvedl, že jako srovnávací vzorky použil novější stavby, že použil hrazenou aplikaci, která je uvedena v posudku, a která uvádí realizované ceny prodejů domů, stavby po roce 2010 považoval za rovnocenné a využitelnost u všech srovnávacích vzorků byla stejná - jednalo se u všech o rodinné domy. K jednotlivým koeficientům znalec uvedl ke koeficientu K1 opotřebení, že ty domy byly všechny ve stejném stavu nové, pouze v jednom případě to bylo v roce 2007 a tam to upravoval, tento koeficient použil pouze u případu číslo [hodnota] s tím, že ale tento nakonec pro vyhodnocení, nebo pro stanovení obvyklé ceny vůbec nepoužil, protože to byl jeden z těch vyřazených. Ke koeficientu K4 znalec uvedl, že to je změna v čase, neboť je známo, že ceny nemovitostí stoupají, toto se používá v případě, kdy k prodeji došlo před delší dobou. Koeficient K5 byl u všech posuzovaných případů stejný. K6 zdroj - toto ani u jednoho z posuzovaných vzorků zohledněno nebylo, a dále K7, úvaha zpracovatele, pokud by zpracovatel měl dojem, že tam je něco ještě dalšího, co je třeba zohlednit. Dále uvedl, že byl 2× na místním šetření v oceňované nemovitosti, a že z auta alespoň objel i ty vzorky, které použil ke srovnání. K dotazu soudu znalec uvedl, že pokud oceňovali stavební pozemek i dům jako celek, že toto není dáno žádným předpisem, to vychází z praxe, pozemek, který je zatížen stavbou samozřejmě nemá takovou hodnotu, jako stavební pozemek, který stavbou zatížen není. Stejně tak použití koeficientů není dáno žádným předpisem, toto vychází z praxe a je tedy na úvaze znalce, jaké koeficienty použije a jakým způsobem je zhodnotí. Obvyklá cena je cena, která se získá porovnáním již realizovaných cen, tržní cena je používána tam, kde není dostatek srovnávacích vzorků a nelze stanovit obvyklou cenu a je možno tam posoudit například výnosově nebo na nákladově, pokud opravdu žádné vhodné vzorky ke srovnání nejsou k dispozici. Nicméně měli dost vzorků ke srovnání - pak má přednost stanovení obvyklé ceny před cenou tržní, protože je průkaznější. Dále znalec [tituly před jménem] [jméno FO] doplil, že vysoká škola ekonomická, institut oceňování majetku Prof. [Anonymizováno], ohledně obvyklé ceny stanované z cen nabídkových a realizovaných, dělal studii, jejímž výsledkem bylo zjištění, že rozdíl mezi nabídkovou cenou - což je nějaká představa majitele a skutečně realizovanou cenou, je 15 až 20 % s tím, že rozdíl záleží na tom, v jaké fázi je zrovna její vývoj trhu - jestli je krize, jako byla v roce 200, nebo nikoliv. [právnická osoba] posudku [tituly před jménem] [jméno FO] znalec uvedl, že tam bylo pět případů, které upravoval koeficienty tam byly srovnávány nikoliv realizované ceny ale realitní nabídky, když vzorek 5 je podle něj absolutně nevhodný, protože se jednak jedná o více generační penzion v 24 lůžky v 6 pokojích, což je naprosto rozdílné využití stavby a toto nelze se srovnávanou nemovitostí srovnat, ani těmi koeficienty a navíc znalec dohledával, zda došlo k prodeji a našel, že prodej nebyl vůbec realizován - to znamená, že toto byla vysloveně nabídková cena, kdy ani k prodeji za tuto cenu nakonec vůbec nedošlo. K dotazu soudu, čím vznikl dle názoru znalce, rozdíl ve stanovení obvyklé ceny v jejich posudku a posudku [tituly před jménem] [jméno FO], uvedl, že jednak výběr vzorků, že to je to zásadní, to udělá hodně a dále potom skutečnost, že bylo vycházeno z nabídkové ceny, nikoliv ceny realizované. Naprosto nevhodný pak byl podle znalce ten způsob, který použil znalec [tituly před jménem] [jméno FO], a to oddělení pozemku a jeho ocenění zvlášť a následné sčítání – toto se vůbec v praxi nepoužívá a dále tedy skutečnost, že byly použity nabídkové ceny, nikoliv ceny realizované. U rodinných domů se metoda odděleného ocenění pozemků a stavby v praxi se vůbec nepoužívá. Je zřejmé, že toto je jedna z věcí, která zapříčinila odklon od obvyklé ceny - že toto bylo posuzováno zvlášť. Dálek dotazu zástupkyně žalovaného, pokud v posudku, který byl původně přiložen k žalobě, byl oceněn pouze spoluvlastnický podíl ve výši 3 desetiny - pokud toto vynásobí počtem tedy podílů na nemovitosti, pak vychází cena jenom asi 12 000 000,- a čim tedy bylo způsobeno, že znalecký posudek je na částku 14 000 000 - uvedl, že to bylo způsobeno tím, že byl oceňován pouze spoluvlastnický podíl, protože prodej spoluvlastnického podílu je samozřejmě výrazně problematičtější, než prodej celé nemovitosti. K dotazu, zda má na obvyklou cenu nemovitosti vliv, že je ve spoluvlastnictví tří osob oproti tomu, pokud by nemovitost byla ve výlučném vlastnictví jedné osoby, uvedl znalec, že pokud je prodáván dům jako celek, tak toto na obvyklou cenu žádný vliv nemá.

4. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] k věci uvedl, že posudek zpracovával osobně. K metodě, kterou použil, znalec uvedl, že použil dvě základní metody, a to metodu nákladovou a srovnávací. V kombinaci obou se ale nakonec přiklonil k metodě srovnávací, na základě které stanovil cenu. Cenu stanovil porovnáním obdobných obchodních případů. Vzorky, které vybere, záleží na uvážení znalce, většinou znalci vycházejí z databáze realitních kanceláří, se kterými spolupracují. Používají se hodně i údaje z katastru nemovitostí o uzavřených smlouvách, ale tam je problémem v tom, že tam znalec obdrží pouze informaci o parc. čísle, čísle popisném domu, datum uzavření smlouvy a ceně, ale nedozví se nic o stavu domu, jak vypadal interiér, atd., s tím že dnes od 1.1. už platí jiné právní předpisy a už to nejde, ale dříve se zhusta používali inzeráty realitních kanceláří. Toto je zohledněno koeficientem I3, tzv. index důvěryhodnosti, který stanovil jako 0,9. Dále k dotazu soudu, pokud znalec ocenil zvlášť dům a zvlášť pozemek - co jej k tomu vedlo, uvedl, že aby se eliminovalo to, že některý dům má pozemek 800 m a některý třeba i 1200 m, proto je to rozděleno na ocenění tedy pozemků a stavby zvlášť. Pozemek je oceněn jako stavební pozemek bez ohledu na to, že je zastavěn, k tomu doplnil, že například cenová mapa Prahy také nerozlišuje zastavěné a nezastavěné stavební pozemky. Znalci bylo zadáno určit odhad ceny v místě a čase obvyklé, pro stanovení obvyklé ceny použil metodou srovnávací. K dotazu zástupkyně žalobkyně, zda znalec určoval, zda je nějaký rozdíl mezi obvyklou cenou a obvyklou hodnotou – znalec uvádí, že pokud si pamatuje z hodin ekonomie, že cena je finanční vyjádření hodnoty, jednak nechápe, kam tím zástupkyně směřuje, ale uvádí, že se domnívá, že v tom žádný rozdíl není. K dotazu, pokud jako srovnávací vzorek použil penzion, tak z jakého důvodu, znalec uvedl, že to bylo srovnatelné velikostí a bylo to v dané oblasti. Skutečnost, že tedy budova byla využívána jako penzion, upravil indexem I5 – index využitelnosti, kdy k tomuto koeficientu přiřadil číselnou hodnotu 0,95. Použil nabídkové ceny z inzerátů realitních kanceláří s tím, že tuto skutečnost zohlednil indexem. K dotazu zástupkyně žalovaného, ohledně koeficientů, znalec uvedl, že toto je na znalci jak srovnávací metodu zpracuje. Ty koeficienty nejsou nikde uvedeny, že by byl povinen znalec použít je a jaké. V zákoně o oceňování existuje vyhláška, která se ale používá toliko pro metodu administrativní, která má ty koeficienty, ale pro tento případ se to nepoužívá. Cena celé nemovitosti není ovlivněna počtem spoluvlastníků, ale samozřejmě pokud by byl prodáván pouze spoluvlastnický podíl, tak potom ano, potom toto je třeba zohlednit, potom cena podílu není pouze matematické vyjádření poměru podílů k celkové hodnotě nemovitosti, ale je samozřejmě tam potom potřeba zohlednit, že cena podílu by v takovém případě byla nižší. K dotazu zástupkyně žalovaného, zda lze dům pořídit ve stavu ke dni ocenění za částku [částka] znalec uvedl, že určitě ne. K dotazu soudu, jak často znalec zpracovává znalecké posudky, znalec uvedl, že je to v řádu jednotek, cca 5 posudků ročně.

5. Svědkyně [jméno FO], matka žalovaného, k věci uvedla, že je jí známo, že dnes byla předvolána kvůli finančním darům synovi ve výši [částka], dávali synovi průběžně peníze od roku někdy 2015/2016, kdy stavěli, syn jim tehdy řekl, že bude mít na katastru 3/10 domu a chtěli, aby měl také na finanční vyrovnání. Darovali mu celkem částku ve výši [částka] v částkách menších, v roce 2015 to bylo asi [částka], pak stavební spoření, a příští rok mu taky dávali peníze po menších částkách, ale to už dojednával manžel svědkyně, jí to vždycky jenom oznámil, kolik synovi dal. Svědkyně v té době již byla v důchodu, ale měli peníze, které stejným způsobem darovali jejich rodiče, peníze měli v SJM. Peníze měli uložené doma v trezoru, protože je nepotřebovali. Peníze předávali doma, když přijel syn, písemnou smlouvu sepsanou neměli, dávali to synovi a doufali, že s tím srozuměl svoji bývalou ženu, s tou to nikdy neřešili. K dotazu soudu, jestli mají jiné finanční prostředky, uvedla, že mají, že mají běžný účet. K dotazu soudu, jaký mají zůstatek na účtu, svědkyně odpověděla, jestli na to musí odpovídat. K dotazu soudu, pokud uváděli, že obdobným způsobem dostávali s manželem peníze od rodičů, a toto že mají v SJM, jak dospěli k tomu, že dar byl výhradně synovi, uvedla, že měl na katastru zapsanou nějakou částku, a tu mu chtěli dát, aby tam taky něco měl, aby se na tom podílel i on, ne jenom druhá strana a peníze mu tedy dávali. K dotazu zástupkyně žalobkyň svědkyně uvedla, že její rodiče a jejího manžela již nežijí, že v průběhu života dostávali od nich peníze, protože oni neměli žádné účty a dostávali vždy po menších částkách, když něco naspořili, částku [částka] měli doma delší dobu, rodiče zemřeli, maminka asi před čtyřmi roky, tatínek něco předtím, neví, jak dlouho před rokem 2015 tuto částku doma měli, v roce 2015 měli doma naspořeno asi [částka], děti mají dvě. K dotazu, co dostalo druhé dítě, uvedla svědkyně, že manžel jí pomáhal při zařizování bytu, že už neví, kdy to bylo, dále žalovaný napovídá svědkyni, že to bylo v roce 2017, svědkyně uvádí, že asi to tak bylo, částku neví, s dcerou to řešil manžel. Dále k darům, tak jak probíhaly, uvedla, že to bylo někdy v roce 2015, celkem asi [částka], že to bylo v říjnu a v prosinci, když přijeli na Vánoce, a to stavební spoření, pak dávali synovi po menších částkách, svědkyně u předávání peněz nebyla, synovi to předával manžel a vždycky jí jenom oznámil, dal jsem synovi tolik a tolik. V roce 2015 a 2016 byla svědkyně již ve starobním důchodu, manžel pracoval v té době ještě jako vedoucí [Anonymizováno] [adresa], v té době měla důchod něco asi přes [částka], před rokem 2015 měla mzdu asi [částka]. Peníze z daru použil syn na stavbu, jezdili tam, pomáhali jim stavět, třeba tak 5x, ale že to byly vždycky třeba dva dny, na co konkrétně peníze použil, svědkyně neví, to s ním neřešila. Svědkyně dále uvedla, že peníze mají doma uloženy ve dvou trezorech, trezory mají ve skříni, kde ve skříni, na tuto otázku nechce svědkyně odpovědět, uvádí, že syn o nich nevěděl. K dotazu žalobkyně 2), jak taková částka v trezoru vypadá [částka], svědkyně uvádla, že neví, že do trezoru nechodila, že do něj chodí manžel, o to, na co konkrétně syn použije peníze, se nezajímala, věděla, že je to na stavbu. Dále k dotazu, kdy obdržela svědkyně peníze od rodičů, uvedla, že to bylo za života, že to je tak asi 15 let nazpátek, že byla ze 4 dětí, 3 sourozenci dostali nemovitosti a ona ne, takže ji rodiče vyplatili. K dotazu, kdy to bylo, uvedla, že neví, pak upřesňuje, že to bylo asi 15 let nazpátky, a že to bylo tak, že jednou dostali [částka], jednou [částka], pak dostali od rodičů na auto. K dotazu soudu, že pokud neví přesně, kolik to bylo, a jaké přesné částky, že uvedla přesnou částku daru synovi [částka], uvádí svědkyně, že to dopočítali, že to spočítal manžel, že si k tomu dělal asi nějaké poznámky, k dotazu žalobkyně 2) uvedla, že neví, kolik přesně dostala od rodičů. K dotazu, jak jsou velké trezory, svědkyně ukázala, že byl jeden trošku větší, ukazuje asi 40 cm, druhý o něco menší, jsou to přenosné trezory na klíč, v domě je různě přenášeli, nenechávali je na jednom místě. V té době věděli, že si berou hypotéku na pozemek, ale nevěděli o tom, že by otec žalobkyně zastavil byt. K dotazu, zda se podílely na pomocných prací i žalobkyně, uvádí, že moc ne, že ze začátku, když tam byly, tak třeba na výstavbě desky ano, ale pak už moc ne, pak je tam neviděli, vztahy měly v té době dobré, ale žalobkyně vždycky odjela za maminkou a vrátila se třeba až večer, svědkyně si nakonec sebou vozila i jídlo. Dále k dotazu, zda byly v rodinách restituce, uvádí svědkyně, že ano, že na straně manžela, že manžel přímo získal peníze z restituce, že tam třeba byla náhrada za to, že družstvo zabavilo nějaké stroje, takže za to dostal nějaké peníze, proč je nedal na účet, uvedla svědkyně, že nevěřili bankám, že to tak měli i rodiče a peníze na účet nedávali. K dotazu kolik dali dceři na vyrovnání, uvedla svědkyně, že neví, ale že tehdy si dcera brala půjčku na byt a nějakou částku musela složit, tak to jí tehdy dali, jak to předávali, neví, že asi manžel jel za ní, takže jí to asi předával. K dotazu, když pracovali třeba na té stavbě, jestli se nebavili, na co konkrétně ty částky darované syn použil, svědkyně uvedla, že ne, že to nějak zpětně nekontrovali, co s penězi udělal.

6. Svědek [Jméno žalovaného], otec žalovaného, k věci uvedl, že podepisoval synovi čestné prohlášení, že synovi s manželkou darovali [částka] na stavbu domu, kde měl podíl 3/10, dali mu ty peníze, aby se naplnil podíl oproti žalobkyním, aby do domu vložil hodnotu jeho podílu, bylo to někdy v roce 2015/2016, dával mu to osobně svědek, za vědomí ženy, když přijel syn domů, po asi [částka], když potřeboval peníze, mu je předával v hotovosti, měli je uloženy doma v trezoru. K dotazu, z čeho tyto finanční prostředky pocházely, svědek uvedl, že to byl souhrn jeho celoživotních úspor, se ženou dostávali on, i jeho žena, peníze od rodičů, navíc on získal nějaké restituce, což byl také dar od rodičů, jednak zdědil chalupu s 11 hektary polí, a potom dostal náhrady z restitucí za živý a mrtvý, inventář, částku si již přesně nevybavuje, ale bude to v řádech sta tisíců a toto prodal. V souhrnu restituce + dary od rodičů svědka, i od rodičů manželky, tvořily asi částku [částka], zbytek potom byly celoživotní úspory svědka a jeho manželky. K dotazu zda něco dali i druhému dítěti, dceři, uvedl svědek, že nějakou malou částku jí dali, ale že jednak je dobře situovaná a navíc v té době chtěla odejít do Ameriky, a vybavuje si, že jí někdy v roce 2005/2006 dali něco na pořízení bytu, již si přesně nevybavuje částku, ale domnívá se, že to mohlo být kolem něco [částka]/[částka]. K dotazu soudu, proč neměli peníze uloženy na bankovním účtu, proč je měli doma, uvedl svědek, že peníze dostávali od rodičů v hotovosti, takže si je taky ukládali v hotovosti, a to co stržil za prodej restitučního nároku, tak dostal v hotovosti, a taky si to uložil v hotovosti. Dále k dotazu soudu svědek uvedl, že je ve starobním důchodu, ale do loňského roku pracoval, když ještě 2,5 roku přesluhoval, pracoval pro [právnická osoba] a před důchodem měl příjmy zhruba k [částka] měsíčně.

7. K dotazu zástupkyně žalobkyň, kde měli v té době, kdy docházelo k půjčkám trezor, uvedl, že v [Anonymizováno], v baráku, doma, má to přišroubováno, trezor je stále na stejném místě, jako tomu bylo v roce 2015/2016, dále doplnil, že měl trezor svědek v garáži, že synovi peníze dával vždycky, když odjížděl, manželka u předávání nebyla, potom uvedl, že už si to ani nevybavuje, jestli byla, nebo nebyla, nebo jestli u toho byla, nebo byla někde poblíž. K dotazu, zda o darech věděla manželka syna, uvedl, že nevěděla, že s manželkou syna o tom nemluvili, protože jim to nechtěli dát do SJM. Trezor měli v té době a stále mají jeden, zamyká se na klíč, ukazuje, že je veliký zhruba 50x40 cm. K dotazu, zda svědek věděl, jak syn s prostředky naložil, svědek uvedl, že ano, že mu půjčoval lešení, že mu na stavbě pomáhali, s izolací, se základy atd., že vždycky viděl, že stavba postupuje, ale přesně nevěděl, co za částku daru syn koupil, že mu neukazoval faktury, nic nevyúčtovával. Žalobkyně na stavbě nikdy neviděl. K dotazu 2) žalobkyně, zda svědek věděl s manželkou o úvěru, který si brali žalobce s žalovanou, uvedl, že ano, že věděli, jak byl úvěr zajištěn svědek nevěděl. K dotazu, jak je velký pakl peněz [částka], pokud svědek uváděl, že dával synovi po [částka] peníze, ukázal svědek, že asi 5 cm, že to byly dvoutisícovky a nějaké pětitisícovky, ale převážně dvoutisícovky. K dotazu zástupkyně žalovaného, z čeho pocházely finanční prostředky v trezoru, jestli restituce byly jenom na jeho straně, nebo ze strany manželky, uvedl, že ne, že restituce byly na jeho straně, že žena měla sourozence a ti dostali nemovitosti a ona dostala od rodičů peníze na vyrovnání s tím, že jejich rodiče žili na vesnici, důchody, plat, všechno jim chodilo poštou, takže to měli doma v hotovosti a předávali jim to v hotovosti. K dotazu kolik dostávala manželka, uvedl, že přesně neví kolik, že když tu částku ukládal do trezoru, že to nepřepočítával, ale že to mohlo být třeba [částka], řádově, a bylo to víckrát. K dotazu, jak odhadl částku [částka], uvedl svědek, že přesně neví, že si to nikde nepsal, ale že měli v trezoru [částka], tak věděl, kolik jim tam zbylo. K dotazu soudu, pokud svědek uváděl, že když peníze dával do trezoru, že to nepočítal, uvedl, že potom to počítali, když po nich chtěl syn peníze a věděli teda, kolik tam bylo. [právnická osoba] jezdil pomáhat, aby syn ušetřil peníze, jezdil tam vícekrát, byli tam na základy, na kanalizaci, pak zateplení, podlahy, terénní úpravy a terasa, že tam třeba jeli v sobotu, v neděli, nebo že si třeba vzal v pátek dovolenou, a jeli tam v sobotu.

8. Svědek [adresa], otec 2 žalobkyně, k věci uvedl, že je mu známo, že se zřejmě jedná o zástavní právo k bytu. Dále uvedl, že v roce 2014 ho dcera s manželem požádali o zástavu na byt, protože si tehdy brali 100% půjčku, protože neměli žádné finance, půjčku potřebovali na pozemek. K dotazu, zda je svědkovi něco známo o tom, jak to financovali, uvedl, že si tehdy brali půjčku kolem [částka], pak si brali ještě asi [částka], pokud je mu známo, stavbu domu potom financovala bývalá manželka z prodeje bytu. Žádné jiné finanční zdroje na koupi pozemku a stavbu bytu, krom těch uvedených, podle svědka, neměli, o zástavu ho tehdy požádala dcera společně s manželem. K dotazům zástupkyně žalobkyň, zda je mu něco známo o tom, že by žalovaný dostal nějaký dar od jeho rodičů, svědek uvedl, že ne, že o tom se žalovaný nikdy nezmiňoval. K dotazu, zda svědek žalobkyni 2) a žalovanému někdy pomáhal finančně, svědek uvedl, že ano, že dle svých možností jim tak průběžně vypomáhal, přispíval jim například na dovolené, a tak podobně, potom investoval do zařízení stavby, platil sedačky, lustr, postele a tak dále, toto zakoupil. Dále, k dotazu, zda někdy svědek hradil žalovanému jeho osobní potřeby, uvedl že mu dávali tehdy [částka] do začátku na školné. K dotazu, proč mu to nedali jeho rodiče, svědek uvedl, že to neví, proč mu nedali peníze jeho rodiče, ale ví, že tehdy žalovaný žádné peníze neměl. [právnická osoba] svědek chodil, viděl stavbu domu celou, dům stavěly firmy, rodiče žalovaného tam viděl asi 2x, když spolu s žalovaným izolovali základovou desku, žalobkyně se tam také vždy pohybovaly kolem, bývalá manželka připravovala jídlo, malá [jméno FO] teda pomáhala, podílela se na úklidových pracech, takovéto přines – odnes, a tak dále, na co fyzicky stačila. Svědek sám na stavbě fyzicky nepomáhal, protože má rozsáhlé zdravotní problémy a na to, aby vypomáhal na stavbě fyzicky, už nemá. K dotazu zda ví, zda žalobkyně někdy zasílala platbu na účet [jméno FO], uvedl, že ano, že ví o [částka], které jim půjčil na [jméno FO], kterou žalobkyně 2 a žalovaný kupovali od nich a potom ty peníze zasílala exmanželka panu [jméno FO], a peníze utržené za auto potom šly do stavby domu, ví, že se takto mezi sebou vypořádali. K dotazům zástupkyně žalovaného svědek uvedl, že jsou s 1 žalobkyní rozvedeni 20 let, takže to byly jeho finanční prostředky, pocházely jednak z výplaty, potom pobíral výsluhu od Policie ČR přes 20 let, dcera si o peníze nikdy neřekla, inicioval to vždy svědek a dal dceři peníze, jednalo se například o koupi vozidla, příspěvek na další vozidlo, dál jim třeba platil dovolené, to bylo tak, že třeba pozvali dceru na dovolenou, a ona sama bez manžela nechtěla jet, takže ve výsledku zaplatili dovolenou oběma, toto se dělo opakovaně. Za dobu, co byli účastníci, tzn., žalobkyně 2 a žalovaný spolu, se mohlo jednat o částku třeba kolem [částka], nižší částky jim předával v hotovosti, vyšší částky potom například vybíral z účtu a dovolené byly placeny na účet cestovní kanceláře. Do [částka] to předával v hotovosti, měl doma uložené nějaké peníze v trezoru u přítelkyně, kterou je doktorka [jméno FO]. Ohledně školného uvedl, že se jednalo o [částka] a škola byla snad VŠFS, již si to přesně nepamatuje, žalovaný ho o to nepožádal, ale věděli, že nemá peníze a s bývalou manželkou mu tu částku tehdy věnovali. To, že žalobkyně 1 financovala výstavbu domu, ví od žalobkyně, pokud uváděl, že dům stavěly firmy, ale desku izoloval žalobce s tatínkem, uvedl svědek, ano, že to asi nedělala firma, že tam viděl tedy [Anonymizováno] s tatínkem, že tu izolaci základové desky dělali oni spolu. K dotazu, zda má představu, kolik stála stavba domu, uvedl svědek, že se domnívá, že asi 5 až 6 miliónů, tyto informace má zejména od žalobkyně 1). Neví, svědek si již nepamatuje, kolik vynesl žalobkyni 1 prodej bytu, ví, že se o tom tehdy bavili, ale již si ty částky přesně nepamatuje. K dotazu žalovaného, v jakém roce měl svědek poskytnout žalovanému příspěvek na školné, uvedl svědek, že neví, žalovaný uvedl, že toto rozporuje. K dotazu, zda je svědkovi známo, kdo platil firmy, kdo dělal stavební dozor a kdo řídil stavbu, uvedl svědek, že ví z doslechu od žalobkyně 1, že tehdy pan [jméno FO] třeba řekl, že potřebuje na něco [částka] a žalobkyně 1 mu je poslala, a on tedy potom z toho platil stavbu domu firmám, atd. K dotazu žalobkyně 2, jakou částku získal svědek z vypořádání ze společného jmění se svojí další manželkou, kterou není žalobkyně 1, uvedl svědek, že to bylo asi před 10 lety, a že tehdy z vypořádáním SJM získal částku asi kolem [částka]. K dotazu zástupkyně žalobkyň, ohledně dovolených, proč si to nehradili účastníci sami, uvedl svědek, protože neměli peníze a chtěl, aby se jeho dítě mělo alespoň stejně dobře, jako on, takže pokud měl, tak jí přispěl. K dotazu, kdy ty dovolené přesně měly probíhat, uvedl svědek, že to už neví, to si přesně nevybaví, roky, pokud svědek uváděl, že dceři hradil jednak movité zařízení + jednak jí dával finanční dary, tedy peníze, kolik to bylo, uvedl svědek, že neví, že si to už přesně nevybaví, že to bylo támhle [částka], támhle [částka], kolik přesně neví, to by si vymýšlel. Třeba, když potřebovala pračku se sušičkou, on jí měl, ona jí neměla, tak jí ji věnoval, ale převažovaly spíš finanční dary. K dotazu zástupkyně žalobkyně, komu to tedy daroval, uvedl svědek, že dceři. K dotazu žalovaného, pokud svědek uváděl, že dceři poskytl vybavení domu, jestli to byly věci nové, nebo použité, svědek uvedl, že to byly věci možná 1, 2 roky staré, byly to věci z jeho bytu.

9. Soud dále provedl k prokázání tvrzených skutečností následující důkazy:

10. Z výpisu z katastru nemovitostí LV [Anonymizováno], pro obec a k.ú. [adresa] vyplývá, že nemovitosti – pozemek parc. č. [Anonymizováno], zahrada a pozemek parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům, č.p. [Anonymizováno], byl ke dni vyhotovení výpisu ([datum]) v podílovém spoluvlastnictví účastníků, a to tak, že [Jméno žalobkyně A] byla spoluvlastníkem podílu o velikosti 4/10, a [Jméno žalobkyně B] a [Jméno žalovaného] byli spoluvlastníky podílů o velikosti 3/10 a 3/10.

11. Z kolaudačního souhlasu ze dne 8.2.2,19, vydaného Městským úřadem v [adresa] vyplývá, že bylo povoleno užívání stavby, a to domu č.p. [Anonymizováno] v obci [adresa], jedná se o rodinný dům o dvou bytových jednotkách.

12. Manželství 2. žalobkyně a žalovaného bylo rozvedeno rozsudkem Okresního soudu [adresa] – východ č.j.: [spisová značka], ze dne [datum].

13. Ke zjištění obvyklé ceny dotčených nemovitostí předložili žalobkyně znalecký posudek č. [hodnota]-[Anonymizováno], ze dne [datum], vypracovaný [právnická osoba] a podle nějž dosáhla obvyklá cena nemovitosti za použití porovnávací metody v měsíci říjnu 2020 částky [částka].

14. Z dodatku znaleckého posudku, který vypracovala [právnická osoba] dne [datum], byla zjištěna aktuální cena nemovitostí ve výši [částka].

15. Z výpisu z úvěrového účtu vedeného u [právnická osoba]. bylo zjištěno, že ke dni [datum] byla výše nesplaceného úvěru 2 žalobkyně a žalovaného [částka].

16. Ze zástavní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi Hypoteční bankou a.s. jako zástavním věřitelem, [adresa] jako zástavcem a žalovaným a druhou žalovanou jako dlužníky, bylo zjištěno, že k zajištění úvěru poskytnutého dlužníkům bankou ve výši [částka] bylo zřízeno zástavní právo bytové jednotce č. [Anonymizováno] v [adresa] ve vlastnictví [adresa] (otce 2 žalobkyně).

17. Z krycího listu rozpočtu předloženého žalovaným dne [datum] vyplývají náklady na hrubou stavbu ve výši [částka].

18. Z čestného prohlášení [jméno FO] a [jméno FO] ze dne [datum] vyplývá, že rodiče žalovaného v prohlášení uvedli, že poskytli žalovanému v době 2015 – 2016 celkem [částka] na úhradu části stavby rodinného domu, a to jako dar do jeho výlučného vlastnictví.

19. Ke znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO] předložily žalobkyně odborné vyjádření vypracované [právnická osoba], podle kterého zvolil znalec [jméno FO] nevhodný postup, když ocenil samostatně rodinný dům a pozemek a pozemek nadto ocenil jako samostatný stavební pozemek, jakoby nebyl zatížen stavbou. Dále pak použil ke srovnání rodinné domy, u nichž vycházel z nabídkových cen, tedy výsledná cena není cenou obvyklou, ale cenou tržní. Jako jedenu ze srovnávaných nemovitostí pak použil penzion s 20ti lůžky, což je podle znalecké kanceláře zcela nevhodná nemovitost ke srovnání.

20. Žalovaný předložil ke zjištění obvyklé ceny dotčených nemovitostí znalecký posudek vypracovaný znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], který k datu vypracování posudku dne [datum] stanovil obvyklou cenu nemovitosti za použití srovnávací metody na částku [částka], když tato cena se podle znalce skládá z částky [částka] za stavební pozemek a [částka] rodinný dům.

21. Žalobkyně 1 ke způsobu financování výstavby domu tvrdila, že v roce 2015 prodala dva byty ([adresa] a [adresa]) a získané finanční prostředky+ dalších [částka] vložila na zvláštní bankovní účet č. [č. účtu], který byl určen výhradně k financování stavby domu. Finanční prostředky z uvedeného účtu pak použila výhradně na investice do výstavby domu, a to v celkové výši [částka] (tabulka č.l. [Anonymizováno], ). Z uvedeného účtu odcházely platby řemeslníkům (zpracování soupisu stavebních prací, [Anonymizováno] - základová deska, [Anonymizováno] – zdivo, stropy, pokrývači, přípojky). V období od [datum] do [datum] pak byla odeslána částka v celkové výši [částka] na bankovní účet žalovaného č. [č. účtu].

22. Z výpisu z bankovního účtu 1 žalobkyně č. [č. účtu] bylo zjištěno, že [datum] byla na tento účet připsána částka [částka] (odesláno z bankovního účtu [č. účtu], [Jméno žalobkyně A]), dále dne [datum] byla připsána částka ve výši [částka], v poznámce plátce k platbě uvedeno „výplata úschovy [adresa]“, dne [datum] byla připsána částka ve výši [částka], v poznámce plátce k platbě uvedeno „výplata úschovy u advokáta“. Následně, až do listopadu 2015, nebyly z účtu realizovány žádné platby, počínaje listopadem 2015 byly z účtu odesílány platby související s výstavbou domu, data uskutečnění jednotlivých plateb, jejich výše a to, na jaký bankovní účet byly odeslány, vyplývá z výpisu z uvedeného účtu za období od [datum] do [datum], kdy byl účet zrušen (č.l. [Anonymizováno] – [Anonymizováno]).

23. Žalobkyně 1 dále tvrdila, že další platby, a to zejména na dostavbu domu, odešly z jejího osobního bankovního účtu č. [č. účtu] v období od [datum] do [datum], a to za zabudované šatní skříně, obklady a sanitu v koupelně, úpravy zahrady, závlahu a dokončovací práce na domě (č.l. [Anonymizováno]). Data uskutečnění jednotlivých plateb, jejich výše a to, na jaký bankovní účet byly odeslány, případně na co byly použity, vyplývá z identifikace jednotlivých plateb, případně z dodacích dokladů (č.l. [Anonymizováno]).

24. K tomu, jak byly hrazeny platby za spotřebované energie, předložila žalobkyně tabulku (č.l. [Anonymizováno]), z níž vyplývá, že v období od 11/2017 do 3/2020 zaplatila z bankovního účtu č. [č. účtu] za vodné a stočné, elektřinu a daň z nemovitosti celkem částku [částka] (č.l. [Anonymizováno]).

25. Žalovaný ke způsobu hrazení plateb za energie předložil tabulku, z níž podle něj vyplývá, jaké energie a v jaké výši byly v jednotlivých obdobích hrazeny a v jakém poměru (od 11/2019 do 3/2022) doložil, že z bankovního účtu č. [IBAN] vedeného na jméno žalovaného bylo v období od [datum] do [datum] zaplaceno [částka] za elektrickou energii, v období od 12/2019 do 8/2020 bylo hrazeno [částka]/měsíčně za elektrickou energii, v období od 9/2020 do 11/2021 bylo hrazeno [částka]/měsíčně za elektrickou energii, dne [datum] byl uhrazen nedoplatek ve výši [částka]. Dne [datum] bylo uhrazeno [částka] za „pojištění RD“, dne [datum] odešla částka ve výši [částka] na bankovní účet [jméno FO], s poznámkou k platbě „pojistné RD [adresa]“. Dne [datum] 8 134 Kč za vodné a stočné za rok 2021, nedoplatek plynu ve výši [částka] dne [datum], dále v období od [datum] do [datum] 29 340,05 za plyn, déle [datum] a dne [datum] 2x [částka] za svoz odpadu. 1 žalobkyně platila k rukám žalovaného částku ve výši [částka] v období od 11/2019 do 3/2020 a dále částku ve výši [částka] od 4/2020 do 11/2021 na úhradu poplatků a energií. V období od [datum]-[datum] odešlo z bankovního účtu žalovaného na úhradu vodného a stočného celkem [částka]. V období od 12/2019 do 11/2021 odešlo z bankovního účtu žalovaného na úhradu plynu celkem [částka].

26. Z darovací smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že 2 žalobkyně darovala 1 žalobkyni spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 na nemovitostech.

27. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že 1 žalobkyně prodala nemovitosti v [Anonymizováno] za kupní cenu ve výši [částka]. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že 1 žalobkyně prodala nemovitosti v [adresa] za kupní cenu ve výši [částka].

28. Z rozpočtu vyhotoveného [Jméno žalovaného] dne [datum] vyplývá rozpočet stavby ve výši [částka].

29. Ze smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru uzavřené s [právnická osoba].. dne [datum], bylo zjištěno, že 2 žalobkyně a žalovaný čerpali na základě smlouvy hypoteční úvěr na bydlení ve výši [částka], úvěr byl poskytnut na refinancování úvěru poskytnutého na bydlení jinou bankou.

30. Z odhadu (č.l. [Anonymizováno]) vyplývají náklady na hrubou stavbu cca ve výši [částka].

31. K důkazům, které předložil žalovaný dne [datum] nemohl soud přihlížet, neboť byly předloženy až po koncentraci řízení, přestože se jedná o listiny a pokladní doklady z období 2015 - 2018, tedy musely být žalovanému k okamžiku koncentrace známy.

32. Dle § 3028 odst. 1, odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

33. Pro právní posouzení shora uvedené věci je tak rozhodná úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, neboť spoluvlastnictví je jako absolutní majetkové právo právem věcným a právní poměry týkající se věcných práv se řídí ustanoveními tohoto zákona.

34. Podle ustan. § 1140 o.z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

35. Podle ustan. § 1144 nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

36. Podle ustan. § 1145, odst. 1 je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle ustan. § 1147 není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

37. Podle ustan. § 1148 odst. 1, odst. 2 si při zrušení spoluvlastnictví spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví.

38. Soud zhodnotil všechny provedené důkazy, jednotlivě i ve vzájemné souvislosti a dospěl následujícím závěrům: Žalobkyně a žalovaný se stali spoluvlastníky dotčených nemovitostí v období, kdy druhá žalovaná a žalovaný byli manželé, první žalovaná je matkou druhé žalobkyně, tedy v době výstavby nemovitosti byla tchýní žalovaného. Účastníci společně postavili rodinný dům o dvou bytových jednotkách, za účelem společného bydlení, když první žalobkyně se stala spoluvlastníkem podílu o velikosti 4/10, druhá žalobkyně se stala spoluvlastníkem podílu o velikosti 3/10 a žalovaný se stal spoluvlastníkem podílu o velikosti 3/10. Výstavbu domu financovala první žalobkyně z finančních prostředků, které získala prodejem nemovitostí v jejím výlučném vlastnictví za částku [částka] a [částka]. Tyto finanční prostředky první žalobkyně vložila na bankovní účet č. [č. účtu], z nějž byly hrazeny výhradně platby související s výstavbou rodinného domu účastníků. Další finanční prostředky na výstavbu domu v celkové výši [částka] vynaložila první žalobkyně na výstavbu domu ze svého osobního bankovního účtu [č. účtu], v období od [datum] do [datum] (platby označené jako položka č. [hodnota]-[Anonymizováno] v tabulce č. [hodnota] na č.l. [Anonymizováno]). Druhá žalobkyně a žalovaný čerpali hypoteční úvěr od [právnická osoba]. ve výši [částka], z nějž byl hrazen pozemek a dále úvěr ve výši [částka], který použili na výstavbu domu.

39. Nebylo prokázáno, že by žalovaný do nemovitosti investoval jiné finanční prostředky, než ty, které získal shora uvedeným úvěrem spolu s druhou žalobkyní. Tvrzení žalovaného ohledně finančního daru od jeho rodičů ve výši [částka], který měl investovat do nemovitosti, se mu podle názoru soudu nepodařilo prokázat, neboť svědecké výpovědí rodičů žalovaného si značně odporovaly. Rodiče žalovaného vypovídali rozdílně ohledně toho, kolik bylo trezorů, v nichž měli doma uložené finanční prostředky, zda byly přenosné nebo pevně ukotvené, kde se nacházely. Nevěrohodně pak působila výpověď rodičů žalovaného i v tom, pokud uváděli, že neví přesně, po jakých částkách do trezoru finanční prostředky ukládali, nebyli schopni uvést přesně, jaké částky a kdy předávali synovi, ale přesto si byli jisti, že mu darovali celkem částku [částka]. Nevěrohodně pak působila i skutečnost, že veškeré finanční prostředky, které měl takto žalovaný obdržet, mu byly předávány v hotovosti a žalovaný nebyl schopen přesně uvést, jak konkrétně s takto získanými penězi naložil, za co a kolik konkrétně utratil. Nelze pak přehlédnout, že první ani druhá žalobkyně o jakýchkoliv údajných darech od rodičů žalovaného nic nevěděly, ani to, že přestože měl žalovaný v proběhu let 2015 – 2016 obdržet od svých rodičů částku [částka], museli v roce 2014 první žalobkyně a žalovaný čerpat úvěr, který musel částečně zajistit zástavním právem na své bytové jednotce otec druhé žalobkyně, pan [adresa]. S ohledem na shora uvedené proto dospěl soud k závěru, že investice žalovaného do nemovitosti ve výši [částka] se mu nepodařilo prokázat a soud tedy uvedenou částku při vypořádání nezohlednil.

40. K listinným důkazům založeným na č.l. [Anonymizováno], které žalovaný předložil soudu až dne [datum], a kterými se snažil prokázat, že do nemovitosti investoval dalších [částka], pak soud přihlížet nemohl, neboť byly předloženy až po koncentrační lhůtě. I kdyby je však žalovaný předložil včas, domnívá se soud, že ani v tom případě by neprokázal, že investoval do nemovitosti tvrzenou částku, neboť se jednalo povětšinou o doklady, z nichž vyplývá, že hradil finanční částky v hotovosti, avšak nevyplývá z nich nic o původu finančních prostředků, když první žalobkyně prokázala, že z bankovního účtu č. [č. účtu] odesílala žalovanému finanční prostředky, kterými žalovaný hradil platby související s výstavbou domu (celkem ve výši [částka]). Z předložených důkazů, které byly soudem provedeny, pak vyplývá, že náklady na hrubou stavbu byly odhadnuty na částku [částka] (krycí list rozpočtu předložený žalovaným) a z rozpočtu vyhotoveného [Jméno žalovaného] dne [datum] vyplývá rozpočet stavby ve výši [částka]. Pokud tedy první žalobkyně prokázala investici do výstavby nemovitosti ve výši [částka] a druhá žalobkyně s žalovaným prokázali investici ve výši [částka], celkem tedy [částka], není soudu zřejmé, na co by, při rozpočtu stavby ve výši cca [částka], mělo být vynaloženo dalších [částka] (tvrzený dar od rodičů žalovaného žalovanému ) a [částka] (tvrzené investice žalovaného).

41. Ohledně velikosti spoluvlastnických podílů tvrdily žalobkyně, že vypořádání mezi nimi mělo na základě ústní dohody proběhnout po kolaudaci, žalovaný naopak tvrdil, že velikost podílů odpovídala výši jejich investic do nemovitosti a k žádnému dalšímu vypořádání již následně dojít nemělo. Nic z těchto tvrzení však účastníci neprokázali. Žalobkyně nijak neprokázaly, že by mezi sebou měli s žalovaným dohodnuto, že výši spoluvlastnických podílů upraví podle skutečně vynaložených prostředků po kolaudaci domu. Žalovanému se naopak nepodařilo prokázat, že velikost spoluvlastnických podílů odpovídala skutečně vynaloženým investicím jednotlivých účastníků, jak tvrdil. Uvedené tvrzení žalovaného si navíc odporovalo s jeho dalším tvrzením, pokud žalovaný uváděl, že kromě úvěru čerpaného s druhou žalovanou vložil do nemovitosti ještě dar od rodičů ver výši [částka] a další prostředky ve výši [částka], neboť pak není soudu zřejmé, pokud by to tak skutečně bylo, z jakého důvodu by byl spoluvlastnický podíl, který měl odpovídat skutečně investovaným finančním prostředkům, u žalovaného i druhé žalobkyně stejný, pokud by žalovaný investoval o [částka] a [částka] víc. Soud proto vycházel z ustan. § 646 obč. zákoníku, podle kterého po dobu soužití mezi osobami žijícími ve společné domácnosti neběží promlčecí doba a vypořádal tak v rámci širšího vypořádání investice první žalobkyně do nemovitosti převyšující výši jejího spoluvlastnického podílu, neboť bylo prokázáno, že se jednalo o investice, které byly vynaloženy se souhlasem ostatních spoluvlastníků.

42. K dohodě o zrušení a vypořádání podílového vlastnictví nedošlo, neboť účastníci se neshodli na ceně nemovitosti. Shodli se však na tom, že jednak nemovitost není reálně dělitelná a dále dospěli ke shodě ohledně toho, že vlastnické právo k nemovitosti převezmou žalobkyně. Pokud nepřichází v úvahu reálné rozdělení věci, uvádí zákon jako druhou možnost vypořádání podílového spoluvlastnictví v ustanovení § 1147 o.z. přikázání nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků, případně i několika spoluvlastníkům, a to za přiměřenou náhradu.

43. Jak již bylo uvedeno shora, účastníci se shodli ve smyslu shora uvedeného zákonného ustanovení v tom, že spoluvlastnický podíl žalovaného na dotčených nemovitostech převezmou žalobkyně a poskytnou žalovanému přiměřenou finanční náhradu. Žalovaný s takovým způsobem vypořádání souhlasil. Soud proto žalobě v této části vyhověl a přikázal spoluvlastnický podíl žalovaného za náhradu žalobkyním, neboť reálné rozdělení věci nepřipadá v úvahu a soudu se takový způsob jeví jako vhodný zejména s ohledem na účelné využití nemovitostí žalobkyněmi, které jednak mají společně většinový spoluvlastnický podíl na nemovitosti a jsou blízkými příbuznými (matka a dcera).

44. Výše náhrady za spoluvlastnický podíl žalovaného byla stanovena podle výše spoluvlastnických podílů z ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé stanovené znaleckým posudkem vypracovaným [právnická osoba]. Znalec stanovil tržní cenu nemovitostí na částku [částka], přičemž za přiměřenou náhradu je nutno považovat 3/10 obvyklé ceny nemovitosti, která je hodnotovým ekvivalentem ideálního spoluvlastnického podílu, o který žalovaný v tomto případě přichází. Vzhledem k tomu, že znalecký posudek byl vypracován k dubnu roku 2022 a od té doby s ohledem na situaci na realitním trhu došlo k poklesu cen nemovitostí, zohlednil soud tuto skutečnost a vycházel z obvyklé ceny nemovitosti ve výši [částka] (tedy z ceny o 2,6% nižší, což dle informací z veřejnoprávních médií přibližně odpovídá poklesu cen nemovitostí v oblasti [adresa] a [Anonymizováno], podle nichž se ceny nemovitostí vrátily cca do cenové úrovně 3-4. čtvrtletí toku 2021). Podílu žalovaného tak odpovídá částka [částka].

45. Ohledně znaleckých posudků, které ve věci předložili účastníci, soud konstatuje, že znalecký posudek vypracovaný [právnická osoba], který předložily žalobkyně, znalec před soudem přesvědčivě obhájil a soud proto vzal jeho závěry za své a vycházel z nich. Naopak v případě znaleckého posudku, který předložil žalovaný (vyhotovený [tituly před jménem] [jméno FO]), pochybnosti soudu o správnosti závěrů znaleckého posudku neodstranil ani výslech znalce, neboť znalec soudu potvrdil, že stavební pozemek zatížený stavbou domu ocenil tak, jakoby se jednalo o „volný“ stavební pozemek a takto získanou cenu připočetl k ceně domu. Výsledkem pak byla cena, která téměř o [částka] převyšovala cenu, k níž dospěla [právnická osoba]. Takový postup však není dle názoru soudu správný, neboť je zjevné, že stavební pozemek nezastavěný a stavební pozemek zastavěný nemůžou mít stejnou hodnotu, proto soud závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] nezohlednil.

46. Soud se dále zabýval v rámci tzv. „širšího vypořádání“, které navrhly žalobkyně, vypořádáním vzájemných pohledávek a dluhů, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí.

47. Do rozsahu širšího vypořádání zahrnuje judikatura vypořádání pohledávek a dluhů, které přímo souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí; jde zejména o náklady na společnou věc nebo dluhy a pohledávky vzniklé při jejím užívání. Spoluvlastníkům nicméně nic nebrání, aby v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví uplatnili jak vzájemné nároky ze širšího vypořádání, tak i jiné vzájemné nároky. Je-li takový nárok z dalšího (jiného) vypořádání uplatněn, nelze jej zamítnout pouze z důvodu, že nejde o nárok vyplývající ze širšího vypořádání; jde o objektivní kumulaci návrhů (NS 22 Cdo 3054/2018).

48. První žalobkyně tak uplatnila v první řadě nárok na vypořádání investic ve výši, ve které převýšily její spoluvlastnický podíl. Bylo totiž prokázáno, že druhá žalobkyně a žalovaný vložili do nemovitosti každý finanční prostředky, který čerpali z hypotečního úvěru, a to ve výši [částka] každý (to nebylo mezi účastníky sporné), avšak první žalobkyně investovala finanční prostředky ve výši celkem [částka] ([částka] z prodeje bytů a [částka] z osobního bankovního účtu). Pokud tedy bylo investováno celkem [částka], připadá na podíl o velikosti 1/10 investice ve výši [částka]. Spoluvlastnickému podílu první žalobkyně by tedy odpovídala částka 4 x [částka], tedy [částka], avšak první žalobkyně vynaložila více, a to celkem [částka]. Naopak druhá žalobkyně a žalovaný by měli vynaložit [částka] každý, avšak vynaložili toliko [částka] každý. Pokud tedy první žalobkyně vynaložila [částka], i když měla vynaložit, s ohledem na její spoluvlastnický podíl o velikosti 4/10 toliko [částka], připadá na druhou žalobkyni a žalovaného na dorovnání investice první žalobkyně částka [částka], tedy [částka] by jí měla doplatit druhá žalobkyně a [částka] žalovaný.

49. První žalobkyně dále prokázala, že z bankovního účtu č. [č. účtu] hradila náklady na údržbu nemovitosti ve výši [částka] (položky označené č. [hodnota]-[Anonymizováno] v tabulce č. [hodnota] na č.l. [Anonymizováno]) a dále hradila náklady na energie, a to v období od května 2017 do března 2020 ve výši celkem [částka] (zálohy na služby ve výši [částka], [částka] daň z nemovitosti, [částka] nedoplatek za el. energii splatný dne [datum], [částka] nedoplatek na vodném a stočném splatný dne [datum], [částka] úhrada vodného a stočného, [částka] nedoplatek na vodném a stočném splatný dne [datum] a [částka] úhrada nedoplatku na vodném a stočném splatný k [datum]). Na žalovaném se první žalobkyně domáhala v rámci vypořádání uhrazení 1/3 této částky ([částka] : 3 = [částka]). Žalovaný sice prokázal, že na nákladech na energie uhradil v období od 11/2019 dosud cca 2/3 z celkových nákladů, což však žalobkyně nijak nesporovaly, ale domáhaly se vypořádání za období předešlé, kdy žalovaný náklady na energie a další náklady související s nemovitostí (pojištění, odvoz odpadu apod.) nehradil buď vůbec, nebo toliko ve výši, která neodpovídala jeho spotřebě. To ostatně vyplývá i z tabulky (č.l. [Anonymizováno]), kterou žalovaný soudu předložil. Z té je zřejmé, že shora uvedené náklady hradil žalovaný až od listopadu 2019, a to do března 2020 ve výši 36% žalovaný a ve výši 64% první žalovaná (přestože v té době již v nemovitosti bydlel i se svojí současnou manželkou), od dubna 2020 pak nesl žalovaný náklady ve výši 66%. S tím koresponduje i tvrzení žalobkyně, která hradila na úhradu energií k rukám žalovaného částku ve výši [částka]/měsíčně v období od května 2017 do března 2020 (prokázáno výpisem z účtu žalobkyně). Pokud se tedy první žalobkyně domáhala na vypořádání nákladů na energie a dalších nákladů souvisejících s nemovitostí, které vynaložila v souvislosti s nemovitostí za období od května 2017 do března 2020 ve výši 1/3, dospěl soud k závěru, že její nárok je oprávněný. Celkem tedy soud uložil žalovanému, aby první žalobkyni uhradil v souvislosti s vypořádáním spoluvlastnictví k nemovitosti na vypořádání vzájemných pohledávek a dluhů celkem částku [částka] ([částka] + 3/10 z [částka] + [částka]). Ve zbytku, pokud se žalobkyně domáhaly, aby žalovaný zaplatit první žalobkyni dalších [částka] soud návrh zamítnul, neboť jej neshledal důvodným.

50. Pokud pak žalobkyně navrhovaly zohlednit výši nesplaceného úvěru, soud to nezohlednil, neboť jednak úvěr je součástí pasiv zaniklého společného jmění manželů – druhé žalobkyně a žalovaného a nadto nebyl ani k vypořádání navržen. Je tedy na druhé žalobkyni a na žalovaném, aby si společné závazky ze zaniklého společného jmění manželů mezi sebou vypořádali. K tomu soud ještě poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn.: 22 Cdo 753/2020, v němž Nejvyšší soud uvedl, že „v řízení o vypořádání společného jmění manželů má soud společné dluhy přikázat zásadně oběma manželům rovným dílem, nejsou-li tu výjimečné okolnosti odůvodňující přikázání dluhu jen jednomu z nich nebo každému z manželů v jiném než rovnodílném poměru. Je-li v řízení o vypořádání společného jmění manželů přikázán společný dluh jen jednomu z manželů, nelze zásadně druhému z nich uložit povinnost uhradit peněžitou částku v rozsahu poměrné části přikázaného dluhu“.

51. Na druhou stranu ovšem soud neshledal ani žádný důvod pro snížení vypořádacího podílu žalovaného, jak navrhovaly žalobkyně, neboť na straně žalovaného nebylo prokázáno žádné jednání, které by bylo v rozporu s dobrými mravy, jak tvrdily žalobkyně. To, že bude nemovitost užívat žalovaný, vyplynulo z dohody mezi žalovaným a druhou žalobkyní, která s tím souhlasila, když to byla druhá žalobkyně, kdo opustil společnou domácnost, kterou s žalovaným vedla. Dle názoru soudu proto nelze žalovanému přičítat následně k tíži „nadužívání“ nemovitosti nad jeho spoluvlastnický podíl, jak uváděla druhá žalobkyně, pokud takový způsob a rozsah užívání domu vycházel z jejich dohody. Z provedených důkazů je naopak zřejmé, že žalovaný se organizačně podílel na výstavbě domu, komunikoval s dodavateli a řemeslníky, tzn. měl zásluhy o výstavbu společné nemovitosti i jiného rázu než jen finančního. Zároveň pak bylo prokázáno, že od dubna 2020 hradil náklady za energie ve výši odpovídající jeho vyšší spotřebě, neboť domě žil již se svojí novou partnerkou.

52. Závěrem soud ještě doplňuje, že návrh žalobkyň na změnu žaloby, pokud se žalobkyně domáhaly, aby bylo žalovanému uloženo zaplatit z částky ve výši [částka] ještě zákonný úrok z prodlení, soud nepřipustil, neboť žalobkyně změnu navrhly až při jednání soudu dne [datum] (přestože řízení bylo na návrh žalobkyň zahájeno dne [datum] a takový návrh považuje soud po více než dvou letech probíhajícího řízení (nadto podaný bezprostředně před vynesením rozsudku) za opožděný.

53. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 2 o.s.ř, neboť mezi účastníky nebylo sporu o nutnost vypořádat mezi sebou spoluvlastnictví nemovitosti, účastníce se shodli i v tom, že vlastnictví převezmou žalobkyně, spor byl toliko o výši vypořádacího podílu a o částku na vypořádání investic a vzájemných pohledávek souvisejících se spoluvlastnictvím. Dle názoru soudu tedy nelze v souvislosti s vypořádáním spoluvlastnictví v tomto případě o procesním úspěch či neúspěchu na jedné či druhé straně, proto soud nepřiznal náklady ani jednomu z účastníků a každému z účastníků uložil zaplatit nákladů, které nesl stát (náklady na vypracování doplňku znaleckého posudku a náklady podání ústních znaleckých posudků).

Poučení