247 C 45/2018-188

Rubrum

Městský soud v [obec] rozhodl předsedou senátu JUDr. Radkem Malenovským jako samosoudcem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně] proti žalovanému: ; [příjmení] [právnická osoba], IČO: [osobní údaje žalovaného] sídlem [adresa žalované] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec] o zaplacení 631 944 Kč s příslušenstvím - bezdůvodné obohacení takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 631 944 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 631 944 Kč od 15. 12. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 4 200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení částku ve výši 38 306 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit částku specifikovanou ve výroku I. tohoto rozsudku s tam uvedeným příslušenstvím, a to z titulu vydání bezdůvodného obohacení, a to s následujícími tvrzeními. [země] je vlastníkem pozemků parc. [číslo] o výměře [výměra] – zastavěná plocha a nádvoří, a parc. [číslo] o výměře 2 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. [územní celek], [územní celek] (dále též jako„ předmětné pozemky“). Žalovaný je vlastníkem budovy [adresa] postavené mj. na předmětných pozemcích. Žalovaný v období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 užíval předmětné pozemky bez právního důvodu a za užívání neuhradil žalobci ničeho, čímž se bezdůvodně obohatil. Výše bezdůvodného obohacení v rozhodném období činí 1 048 Kč/m2/rok, tj. za užívání 603 m2 požaduje žalobce částku 631 944 Kč. Vyšel ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [obec] [anonymizována dvě slova] – [ulice] [anonymizováno] [obec], [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], vypravovaného v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 2112 C 41/2015.

2. Žalovaný uznal, že užíval v roce 2016 pozemky ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu. Nesouhlasil s výší požadovaného bezdůvodného obohacení – uvedl, že by mělo být vyjito z výše bezdůvodného obohacení dovozeného znalkyní [příjmení] [jméno] [příjmení].

3. Žalobce je vlastníkem předmětných pozemků (výpis z katastru nemovitostí a informace o pozemku). Žalovaný se stal - na základě příklepu dnem 23. 10. 2013 v souladu s potvrzením o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne 21. 1. 2014 - vlastníkem budovy [adresa] (dále jako„ předmětná stavba“) postavené m. j. na předmětných pozemcích (protokol o dražbě, potvrzení o nabytí do vlastnictví, výpis z katastru nemovitostí). Stavba se nachází v centru [územní celek] [anonymizováno] (důkaz m. j. fotografií na č. l. 14 verte). Žalobce vyzval žalovaného k úhradě žalobní částky dopisem doručeným žalovanému 13. 11. 2018 s lhůtou k úhradě do 15. 12. 2018 (výzva s doručenkou).

4. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení] z 7. 7. 2014 [číslo] – [rok], vypracovaného na základě usnesení Krajského soudu v Brně, pobočka ve Zlíně, č. j. 60 Co 177/2014-183, soud zjistil, že pro období od 1. 1. 2011 do 18. 7. 2011 u předmětných pozemků znalkyně určila obvyklé nájemného: a) z násobku výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě – 924 Kč/m2/rok; b) z ceny pozemku pomocí míry kapitalizace (7 procent), při užití cenové mapy – 898 Kč/m2/rok; c) z ceny pozemku podle Naegeliho metody třídy polohy – 948 Kč/m2/rok. Znalkyně neužila metodu porovnávací.

5. Ze znaleckého posudku JUDr. [příjmení] z 5. 5. 2017 [číslo] s doložkou podle § 127a o. s. ř. soud zjistil, že znalkyně dospěla k závěru, že obvyklé nájemné u jiných pozemků zastavěných stejnou stavbou žalovaného ([číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 494 m2 a části pozemku [anonymizováno] – ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 1,58 m2) (dále jako„ pozemky zastavěné stejnou stavbou“) činilo 859 Kč/m2/rok v období od 21. 1. 2014 do 31. 12. 2015, přičemž znalkyně vyšla výlučně z cenové mapy pozemků za použití míry kapitalizace 5 procent z ceny pozemku uvedeného na cenové mapě.

6. Ze znaleckého posudku z 14. 12. 2017 [číslo] [rok] znalkyně [titul] [jméno] [příjmení], vypracovaného jako znalecký posudek revizní v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 221 C 34/2016 - ve spojení s výslechem této znalkyně v souzené věci (247 C 45/2018) - soud zjistil, že znalkyně dovodila obvyklé nájemné u pozemků zastavěných stejnou stavbou pro rok 2016 výši 869 Kč/rok/m2, 2015 – 863 Kč/m2/rok, 2014 – 860 Kč/m2/rok, přičemž znalkyně použila metodu porovnávací s mírou kapitalizace 5 % z ceny pozemku.

7. Ze znaleckého posudku vypracovaného znaleckým ústavem [právnická osoba], vypracovaného ve věci vedené zdejším soudem pod sp. zn. [číslo] [spisová značka], soud zjistil, že znalecký ústav dospěl k závěru o obvyklém nájemném u pozemků zastavěných stejnou stavbou ve výši 857 Kč/m2/rok pro období od 2016 do 2018.

8. Z revizního znaleckého posudku [anonymizována tři slova] při [anonymizována dvě slova] [obec] [anonymizována dvě slova] – [anonymizováno] univerzity [obec] (dále jako„ znalecký ústav“) – vypracovaného na základě usnesení Městského soudu v Brně č. j. 2112 C 41/2015-188 – soud zjistil, že znalecký ústav dovodil obvyklé nájemné u předmětných pozemků pro rok 2014 – 1 004 Kč/m2/rok a pro 2015 – 1 048 Kč/m2/rok, přičemž znalecký ústav aplikoval metodu porovnávací při míře kapitalizace ve výši 5 procent z ceny pozemku.

9. Z výslechu znaleckého ústavu (srov. přepis zvukového záznamu výslechu znaleckého ústavu) soud zjistil výši obvyklého nájemného předmětných pozemků za rok 2016 v podobě 1 172 Kč/m2/rok, tedy celkem 706 716 Kč (603 x 1 172). Zjištěná výše obvyklého nájemného byla stanovena na základě shora citovaného revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu s využitím indexu cen stavebních pozemků od Českého statistického úřadu (viz i č. l. 131 a 132 spisu a výslech znaleckého ústavu).

10. Výše zjištěný skutkový stav soud posoudil jako nárok z titulu bezdůvodného obohacení. Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“),„ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil“. Podle odst. 2 téhož ustanovení„ bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám“. Podle § 2999 odst. 1 o. z.,„ není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání“.

11. Z nesporných tvrzení účastníků řízení vzal soud za zjištěné, že žalovaný v období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 užíval předmětné pozemky ve vlastnictví žalobce. Za situace, kdy žalobce je povinen strpět užívání pozemků žalovaným jako vlastníkem budovy, přičemž právní vztah žalovaného k předmětným pozemkům nebyl v rozhodném období jakkoliv upraven, vzniká žalovanému bezdůvodné obohacení v podobě užívání bez právního důvodu (§ 2991 odst. 2 o. z.), které je povinen vydat (§ 2991 odst. 1 o. z.) ve formě peněžité náhrady (§ 2999 odst. 1 o. z.). Výše peněžité náhrady vyplývá z finančního ocenění prospěchu, který obohacenému užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; náhrada se tady poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 53, ročník 2000, rozsudek ze dne 30. 5. 2006, sp. zn. 33 Odo 394/2004). Hovoří-li judikatura o užívání věci, musí jít o věc obdobnou té, jejímž užíváním došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení. Mezi účastníky řízení je v souzené věci sporná toliko výše peněžité náhrady, kterou je žalovaný za své bezdůvodné obohacení povinen žalobci vydat.

12. Soud provedl dokazování a na základě něj dospěl ke zjištění o výši bezdůvodného na straně žalovaného v částce 706 716 Kč za rok 2016, jelikož dospěl k závěru, že výše obvyklého nájemného činila právě 706 716 Kč (1 172 Kč/m2/rok), přičemž soud vyšel z přesvědčivého znaleckého posudku znaleckého ústavu. Koneckonců správnost (přesvědčivost) znaleckého posudku znaleckého ústavu stvrdil i Krajský soud v Brně v rozsudku č. j. 70 Co 151/2019-365 vydaného ohledně stejných pozemků u stejných účastníků (viz i § 13 o. z.:“ Každý, kdo se domáhá právní ochrany, může důvodně očekávat, že jeho právní případ bude rozhodnut obdobně jako jiný právní případ, který již byl rozhodnut a který se s jeho právním případem shoduje v podstatných znacích; byl-li právní případ rozhodnut jinak, má každý, kdo se domáhá právní ochrany, právo na přesvědčivé vysvětlení důvodu této odchylky.“). Pokud žalobce žádal méně, žalobě soud žalobě zcela vyhověl jako plně důvodné, a to i s po právu požadovaným zákonným úrokem z prodlení.

13. V tomto řízení sice soud měl k dispozici znalecké posudky s rozdílnými závěry, avšak samotný rozdíl mezi posudky nezakládá povinnost ustanovit revizního znalce. Soud„ akorát“ musí vzájemně rozporné znalecké posudky zhodnotit v tom smyslu, který z nich a z jakých důvodů vezme za podklad rozhodnutí a z jakých důvodů nevychází ze závěru druhého znaleckého posudku. Pouze tehdy, nebylo-li by možné odstranit rozpory v závěrech znaleckých posudků, je třeba dát tyto závěry přezkoumat jiným znalcem, vědeckým ústavem nebo jinou institucí.

14. Soud v souladu s § 127 odst. 1 o. s. ř. vyslechl znalecký ústav i znalkyni [příjmení] [příjmení] a po zhodnocení důkazů vzal za podklad rozhodnutí znalecký posudek od znaleckého ústavu a nevyšel ze závěrů posudků znalkyně [příjmení] (dále jako„ znalkyně“), ale z obhájených a přesvědčivých závěrů znaleckého ústavu. To zejména z následujících důvodů.

15. Určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, se neobejde bez skutkových zjištění podpořených spolehlivými podklady, jež jsou obvykle představovány znaleckými posudky. Obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně srovnatelných nemovitostí.

16. Znalecký ústav přesvědčivě vysvětlil, proč nepoužívá jiné koeficienty než index Českého statistického úřadu, jelikož záleží na subjektivním posouzení znalce a že jejich užití otevírá nekonečnou diskusi o výši koeficientů – proč např. 0,95, proč ne 0,98 apod. Právě značný subjektivismus znalkyní užitých koeficientů – a určitou nepřezkoumatelnost a nepřesvědčivost, nelogičnost a konkrétního užití koeficientů znalkyní - demonstroval výslech znalkyně.

17. Pokud jde o koeficient velikosti pozemku, znalkyně vypověděla, že si udělala intervaly výměry pozemku a k nim si přiřadila koeficienty; na stranu druhou tato tabulka v posudku nebyla uvedena (hledisko přezkoumatelnosti); znalkyně vypověděla, že si tabulku napsala„ bokem“ a připustila, že tabulku měla vložit do posudku, aby bylo jasné, ke které výměře přiřadila jaký který koeficient; takovou tabulku však znalkyně nebyla schopna přednést ani při výslechu.

18. Znalkyně vypověděla, že si tabulku určila konkrétně pro případ ocenění pozemků parc. [číslo] s ohledem na jejich konkrétní výměry, vlastní úvahou, a že neexistuje na to obecně uznávaná metodika; z toho plyne, že nejen že její tabulka zatížena určitým subjektivismem, ale i to, že tato její tabulka – a tudíž i užití koeficientu – nemůže být bez dalšího plně přenositelná i na pozemky jiných výměr; přitom nyní oceňované pozemky mají jiné výměry (603 m2) než pozemky znalkyní v posudku oceňované (495,58 m2), a proto nelze bez dalšího přesvědčivě dovodit, že i znalkyně by dospěla vždy o u každého z pozemku ke zcela stejným koeficientům velikosti pozemku.

19. Ani užití koeficientu K3 –„ komerčně lépe využitelná stavba na pozemku“ – znalkyní nebylo přezkoumatelné a přesvědčivé. V písemném posudku toto užití koeficientu není nijak odůvodněno. Při výslechu znalkyně uvedla, že vycházela z územního plánu u oceňovaných pozemků i u pozemků srovnávaných s tím, že si každou nemovitost prohlídla v územním plánu a že u srovnávaných nemovitostí nebylo uvedeno omezení využitá na kulturní využití; avšak v posudku ani při výslechu znalkyně neuvedla, co konkrétně je u té které srovnávané nemovitosti uvedeno v územním plánu (hledisko přezkoumatelnosti).

20. Při výslechu znalkyně uvedla, že pokud jde o stavbu [číslo] umístěnou na oceňovaných pozemcích, tak nebylo možné stoprocentní komerční využití stavby z důvodu, jelikož musí být kulturní využití. Avšak lze namítnout to, co uvedl mimo jiné Krajský soud v Brně v rozsudku č. j. 70 Co 151/2019-365 (dále jako„ rozsudek KS“):„ 35. … objekt byl a je využíván hlavně komerčně, v objektu funguje [anonymizována tři slova], prostory vedoucí k obchodní pasáži byly využívány jako kavárna i bistro s rychlým občerstvením, v obchodní pasáži byly provozovny obchodů a služeb, kulturní sál byl pronajímán firmám pro přednášky, ve večerních hodinách v něm probíhaly lekce tanečních, prodloužené a plesy. Prostory tedy byly pronajímány, bylo s nimi obchodováno, sloužily obchodu, komerci… Historičnost komplexu pak posuzuje jako pozitivní vliv s tím, že není možné vyjít jen z toho, že v regulačním plánu je uvedeno užití kulturní, užití objektu bylo vždy jiné, budova byla užívána komerčním způsobem.…“. Ostatně i znalkyně [příjmení] při výslechu připustila, že stavba stojící na oceňovaných pozemcích je komerčně využitelná.

21. Dále k tomu, že znalkyně snižovala hodnotu oceňovaných pozemků kvůli využitelnosti stavby (konkrétně kvůli údajně horší komerční využitelnosti stavby), soud poukazuje na citovaný rozsudek krajského soudu, který vyložil, proč v souladu s judikaturou není podstatné užití budovy, ale užití pozemku (viz i např. bod 30. rozsudku:„ 30… Při kalkulaci majetkového prospěchu získaného bez řádného právního důvodu se sluší přihlížet rovněž ke konkrétnímu způsobu využití předmětného statku obohaceným, to však nikoli na úkor zohlednění charakteru a stavu užívané věci samotné, jež determinují hodnotu užívacího práva primárně (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 25 Cdo 399/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2011, sp. zn. 28 Cdo 2220/2010, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 4. 2014, sp. zn. 28 Cdo 3356/2013, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2016, sp. zn. 28 Cdo 4162/2015) (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 6. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1614/2018) … 32. Z uvedeného vyplývá, že je třeba reflektovat povahu a stav pozemku, nikoliv to, že je třeba reflektovat povahu a stav budovy. Závěry znaleckého ústavu pak s uvedenou judikaturou naprosto korespondují… 34… omezení rozsahu užívání budovy nezávisí od chování žalobce, není tak značné, když žalovaný může budovu na pozemku žalobce užívat, s tím, že je omezen věcným břemenem průchodu (které je i výhodou, jak správně uvádí znalecký ústav v bodě 3.1.7 vyjádření na č. l. 262 verte). Dále je omezen způsobem užití ke kulturním účelům a také tím, že jde o památkově chráněnou stavbu, takto žalovaný budovu vydražil, tedy zamýšlí provozovat činnost, která je podřaditelná pod„ kulturní účely“, fakt, že jde o památkově chráněnou stavbu jeho užití stávající stavby limituje zásadně tak, že nemovitost musí užívat s respektem k její kulturní a historické hodnotě, ostatně možná i proto ji koupil…“; dále srov. bod 22 shora tohoto rozsudku). Z toho plyne, že znalkyně do svých úvah a závarů zahrnula – na rozdíl od znaleckého ústavu) kritérium, které není právně podstatné a i proto nelze závěry z jejího posudku zahrnout do úvah soudu o výši bezdůvodného obohacení.

22. Rovněž užití koeficientu K4 („ Lokalita lepší než oceňovaná“) znalkyní je ryze subjektivní a nepřesvědčivé. Znalkyně argumentovala vyšší frekvencí veřejnosti např. na [ulice], [anonymizována tři slova] [ulice], [ulice], [ulice], [obec], [obec] ve srovnání s oceňovanými nemovitostmi. Avšak kupříkladu [ulice] je jen několik málo desítek metrů vzdálen od oceňovaných pozemků a kolem oceňovaných pozemků proudí davy lidí právě na [ulice] či ze [anonymizována dvě slova] na např. [ulice]. Dále, pokud je na [ulice] či ulici [ulice] podstatně větší množství obchodů, nabídek služeb, pak je ten který obchod či služba snázeji kolemjdoucím přehlédnutelný a nebo si obchody a služby značí vůči sobě navzájem větší konkurenci, a to v rozporu s případným např. obchodem či nabídkou služby nacházejícím se na místě předmětných pozemků, které pro chodce mohou být snázeji identifikovatelné či zaujmutelné (menší konkurence v bezprostředním okolí). Ostatně znalkyně v posudku ani při výslechu neuvedla, z jakých – navíc spolehlivých - podkladů vycházela při použití tohoto kritéria, tedy z čeho konkrétně dovodila počet osob nacházejících se na té které ulici a u oceňovaných pozemků (jde i o hledisko přezkoumatelnosti jejích úvah).

23. Užití koeficientu K5 („ Není nemovitou kulturní památkou“) znalkyní nebylo přezkoumatelně a přesvědčivě zdůvodněno. Soud se dotázal znalkyně, proč zrovna užila koeficient 0,90 (pozemek [číslo]) a z čeho vycházela. Znalkyně odpověděla, že se musí zamyslet. Znalkyně pak odpověděla, že pokud nemovitost nebyla nemovitou kulturní památkou, tak užila koeficient 0,90 a že to brala z hlediska využitelnosti pozemku, ale že při výslechu to neřekne blížeji, že si měla napsat úvahu. Tím však znalkyně svoji úvahu stran takového koeficientu ani při výslechu neodůvodnila a v této části je její posudek nepřezkoumatelný. Sama znalkyně pak stran užití všech koeficientů uznala, že užití jejích koeficientů není„ nějak objektivní“. Navíc jde opět o právně nepodstatné hledisko v podobě užití nikoli pozemku, ale stavby (viz text shora). Nehledě na to, že tím spíše při absenci odůvodnění aplikace koeficientu K5 znalkyní se nabízí, že ve skutečnosti znalkyně užila nepřiléhavě jeden koeficient duplicitně – K3 a K5, jelikož u obou koeficientů zmínila otázku využitelnosti nemovitosti. Nepřesvědčivost užití koeficientu K5 znalkyní pak přiléhavě demonstruje citovaný rozsudek Krajského soudu v Brně, který s odkazem na znalkyni [příjmení] [příjmení] uvádí v bodě 35. rozsudku:„ Historičnost komplexu pak posuzuje jako pozitivní vliv s tím, že není možné vyjít jen z toho, že v regulačním plánu je uvedeno užití kulturní, užití objektu bylo vždy jiné, budova byla užívána komerčním způsobem.“.

24. Rovněž užití koeficientu K6 („ Možnost parkování u nemovitosti“) je ryze subjektivní a nepřesvědčivé. Znalkyně při výslechu tento koeficient odůvodnila tak, že na rozdíl od oceňovaných pozemků, tak k řadě srovnávaným pozemkům nebylo možné autem zajet a zaparkovat a že nehodnotila hledisko blízkosti parkovacího domu s tím, že v centru města Brna je všude stejná možnost parkování v parkovacím domě. Takové zdůvodnění však soudu nepřijde přesvědčivé. Znalkyně například dovodila lepší možnost parkování na ulici [ulice], [ulice], [ulice], [obec]. Avšak pro budoucího případného návštěvníka bezprostředního okolí oceňovaných pozemků může být blízkost parkovacího domu relevantní. Přitom kupříkladu parkovací dům od oceňovaných nemovitostí je vzdálen jen 150 m ([příjmení]), zatímco parkovací dům od např. ulice [ulice] či [ulice] je vzdálen více. Znalkyně nepřesvědčivě upřednostnila hledisko možnosti zaparkovat přímo u srovnávaných a oceňovaných pozemků před hlediskem blízkosti parkovacího domu. Přesvědčivost užití znalkyní tohoto koeficientu je oslabována i úvahou - kdo z potenciálních řidičů se dopředu může spoléhat na to, že se mu zadaří zaparkovat na tak frekventované ulici v centru jako je např. [ulice], [ulice], [ulice]

25. Nepřesvědčivost užití koeficientu K6 znalkyní přiléhavě demonstruje citovaný rozsudek krajského soudu v Brně, který s odkazem na znalkyni [příjmení] [příjmení] uvádí v bodě 35. rozsudku:„ …rovněž uvedla, že není pravdou, že by nemohlo být v okolí možné parkování či příjezd, parkování je možné v podzemních garážích ve [příjmení] a na [příjmení] (znalecký ústav v bodě [číslo] na č. l. 262 verte uvádí, že ulice [ulice] a [ulice] představují veřejně přístupné pozemní komunikace bezprostředně sousedící s předmětnými pozemky).“.

26. Znalkyně nedokázala sama, bez pomoci soudu, přesvědčivě zodpovědět otázku, jak získala údaj o kupní ceně k pozemku [číslo] na str. 10 posudku ([ulice]). Uvedla, že by se musela podívat do svých podkladů, z čeho čerpala; tyto podklady však s sebou neměla. Znalkyně uvedla, že neznala dopředu otázky; ale všechny otázky byly směřovány na objasnění toho, co znalkyně uvedla v posudku, pročež by je znalkyně měla být schopna zodpovědět při výslechu, a tento si tak i při výslechu obhájit. Přitom z vyúčtování znalečného plyne, že znalkyně strávila na přípravě na výslech jen jednu hodinu. Pokud znalkyně při výslechu argumentovala, že posudek vypracovala již před dvěma a půl lety, a tím též odůvodňovala nezodpovězené té které otázky při výslechu, mohla a měla věnovat na výslech více než jednu jedinou hodinu.

27. Soud znalkyni předložil interpretaci od znaleckého ústavu, který dovodil při výslechu, že znalkyně dovodila kupní cenu pozemku [číslo] pomocí Naegeliho třídy. Znalkyně reagovala, že pravděpodobně tomu tak bylo. Tudíž ve skutečnosti slyšený znalecký ústav byl schopen lépe vyložit a vysvětlit v této části znalecký posudek znalkyně [příjmení] než znalkyně samotná.

28. Znalkyně vypověděla m. j. o pozemku [číslo] ([ulice a číslo]) a [anonymizováno] ([ulice a číslo]), že [obec] prodávalo pozemky bez stavby, zvlášť. Ve skutečnosti však pozemek [číslo] (důkaz kupní smlouvou z 24. 8. 2016) a [anonymizováno] (důkaz kupní smlouvou z 8. 11. 2012) byl prodáván zároveň se stavbou a znalkyně do posudku uvedla kupní cenu pozemků z kupních smluv. Znalkyně tak nejen že do písemného posudku neuvedla všechny významné skutečnosti (fakt prodeje pozemku se stavbou), ale i při výslechu setrvala na nesprávných informacích. Navíc i citovaný rozsudek KS v Brně zdůrazňuje opakovaně jako významné, že v tom kterém případě šlo o prodej pozemku s budovou (stavbou) s tím, že znalcem [příjmení] [příjmení] užité prodeje tří nemovitostí„ byly nevhodné proto, že pozemek byl prodáván s budovou…“ (např. bod 65. rozsudku KS v Brně). Ostatně i [právnická osoba] nezařadil do propočtu jeden prodej pozemku z důvodu, že byl prodáván společně se stavbou (str. 35, 39 a 41 posudku [právnická osoba]).

29. Pokud jde o pozemek [číslo] ([ulice a číslo]), rovněž ten byl prodáván současně s pozemkem (viz bod 39. rozsudku KS). Znalkyně v posudku ani při výslechu neuvedla, že tento pozemek byl prodáván spolu s dalšími pozemky, ve vztahu k nimž byla v kupní smlouvě užita souhrnná cena, nerozlišující jednotlivé pozemky podle výměr (k tomu srov. i posudek znaleckého ústavu bod 3. 2. 2. 5. 5.). Z citovaného rozsudku KS v Brně bodu 39. i posudku znaleckého ústavu plyne, že šlo o současný prodej pozemků p. [číslo] o celkové výměře 409 m2. Výměra pozemku [číslo] tj. parc. [číslo] je 359 m2 (jak uvádí i znalkyně v posudku), výměry ostatních převáděných pozemků byly podstatně menší, jen drobně přesahující 10 m2 -konkrétně 11, 10, 14, 1 a 14 m2 (viz posudek znaleckého ústavu str. 16, bod 2. 2. 10 a rozsudek KS v Brně). Pokud byla kupní cena určena v kupní smlouvě jen souhrnně ve vztahu ke všem převáděným pozemkům, tak v kupní smlouvě nebylo uvedeno, za jakou konkrétní kupní cenu je prodáván právě znalkyní srovnávaný pozemek parc. [číslo] přesto takovou údajnou kupní cenu znalkyně do posudku uvedla. Znalkyně patrně vypočítala kupní cenu za pozemek [parcelní číslo] prostým součtem všech výměr a vydělením souhrnné kupní ceny a součtem všech výměr, čímž získala cenu za 1 m2 a vynásobila to výměrou 359 m2; takovým postupem si však znalkyně důsledně vzato koliduje s její verzí, že velikost pozemku je relevantní i stran ceny pozemku (z kupní smlouvy sama dovozuje stejnou částku za m2 ve vztahu k výměře 359 m2 i k výměrám jen drobně přesahujících 10 m2 či ještě výměrám nižším). V tomto smyslu je znalecký posudek znalkyně i vnitřně rozporný.

30. Pokud jde o pozemek [číslo] tj. parc. [číslo] na [anonymizována dvě slova], tak znalkyně po určitém váhání a určité„ nápovědě“ ze strany soudu (znaleckého ústavu) vypověděla, že kupní cenu za pozemek ve výši 12 826 000 Kč dovodila z celkové ceny prodeje pozemku a nemovitostí ve výši 22 procent. Ve skutečnosti v kupní smlouvě z roku 2015 byla kupní cena pozemku i stavby rozdělena (kupní cena pozemku – 8 657 000 Kč, kupní cena stavby 49 643 000 Kč). Znalkyně přesvědčivě nevysvětlila, proč u některých srovnávaných pozemků převáděných současně se stavbou vyšla z kupní ceny pozemku uvedené v kupní smlouvě (pozemek [číslo]) a u srovnávané nemovitosti [číslo] zvolila metodu jinou, Naegeliho třídy. Znalkyně tak byla ne plně konzistentní a možná jde i o faktický omyl na straně znalkyně, když vycházela z nesprávného východiska u pozemku [číslo] že kupní cena pozemku i stavby byla uvedena jen jako souhrnná.

31. Pokud znalkyně u 2 z 9 jí srovnávaných pozemků (pozemek [číslo] [ulice] [číslo] [obec] ulice) uplatnila metodu třídy polohy, znalecký ústav vysvětlil, proč užití této metody nebylo vhodné („ metoda třídy polohy se používá opravdu výjimečně tam, kde není, kde skutečně není zbytí, protože to je natolik, natolik přibližné ocenění, že my tuto metodu nepoužíváme… tato metoda je třeba vhodná ve Švýcarsku, kde de facto už jsou všechny pozemky k zastavění už zastavěny, kde je velká hustota obyvatel a horské, je to horská oblast, kdežto Česká republika je, je prostě jiná, má jiný charakter obydlení a.... vůbec charakter pozemku a tento, tyto poměry pro Českou republiku ze Švýcarska nebo z Německa nelze jednoduše převzít, proto to my nepovažujeme za vhodné takto postupovat. A jestliže my jsme našli skutečných 10 prodejů, tak možná nebylo vhodné, vhodné tento pozemek vůbec, vůbec pro porovnání takto získaný, takto, takto, ta cena určená není vhodné podle našeho názoru takto postupovat.“).

32. Stejně tak znalecký ústav přesvědčivě vysvětlil, proč užití pozemku [číslo] ([obec a číslo]) prodaného již v roce 2006 bylo nevhodné – kvůli značnému stáří prodeje, a tudíž nesrovnatelnosti s oceněním pozemků pro rok 2016. 33. [jméno] znalkyně uznala, že v posudku udělala chyby. Nejde jen o rok 2016 versus správný 2013 u pozemku [číslo] (což opravila již v řízení 221 C 34/2016). U pozemku [číslo] sama připustila při výslechu, že správně měl být u K 3 (využití pozemku) uveden koeficient 0,95 místo 1 a spletla se i u identifikace pozemku [číslo] v podobě parcelního čísla a při výslechu nebyla schopná uvést, o jaké parcelní číslo pozemku ve skutečnosti šlo. Proto je zahrnutí pozemku [číslo] ([obec a číslo]) do srovnávaných pozemků nepřezkoumatelné.

34. Soud naopak na straně posudku znaleckého ústavu neshledal žádné nedostatky, znalecký ústav si svůj posudek obhájil, jeho posudek je plně přesvědčivý.

35. Za podklad rozhodnutí nebylo možné vzít znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení], jelikož znalkyně stanovily obvyklou cenu z ceny dle cenové mapy, což ale nevyhovuje judikatuře, což bylo vysvětleno i rozsudcích soudu zdejšího soudu sp. zn. 2112 C 41/2015 (např. bod 62.) i KS v Brně (např. bod 48. a 63. rozsudku). Z ustálené judikatury, srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 27. 11. 2018 sp. zn. 28 Cdo 3310/2018:„ …cenové mapy nestanoví cenu pozemků v místě a čase obvyklou a nevyjadřují tedy reálnou hodnotu nemovitostí, nýbrž (obecně) slouží k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převážně pro daňové účely a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu, přičemž se v nich uvádějí jen ceny orientační, vycházející ze statistických údajů o cenách stavebních pozemků dosažených za předchozí období - k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2016, sp. zn. 28 Cdo 4947/2015) …“. Navíc posudek Ing. [příjmení] hodnotil příliš časově vzdálené období (2011). Proto soud pro nadbytečnost neprovedl výslech těchto dvou znalkyň.

36. Za podklad rozhodnutí nebylo možné vzít ani znalecký posudek znaleckého ústavu [anonymizováno], který srovnával nesrovnatelné, což dovodil i KS v Brně, např. v bodě 50. a 53. rozsudku:„ 50… nesrovnatelné srovnával znalecký ústav [právnická osoba] [anonymizováno]. Znalecký ústav [právnická osoba] pak srovnával nesrovnatelné, použil 11 nemovitostí v k. ú. odlišném od k. ú. [územní celek], jen 3 nemovitosti v k. ú. [územní celek] s tím, že v jednom případě byl pozemek prodáván se stavbou (znalecký ústav [právnická osoba] použil následující srovnávané nemovitosti…“. Proto soud pro nadbytečnost a hospodárnost ani nevyslýchal znalecký ústav [anonymizováno], jelikož výslech by na shora citovaném rozsudku KS v Brně o srovnávání nesrovnatelného nic změnit nemohl, přičemž absence výslechu znaleckého ústavu [právnická osoba] je v souladu i s § 127 odst. 1 in fine o. s. ř. („ [obec] výslechu znalce může se soud v odůvodněných případech spokojit s písemným posudkem znalce.“). Jak vysvětlil i KS V Brně bod 50. rozsudku), pro hodnocení je nezbytná podobnost pozemků, která je dána především místem. Na rozdíl od [právnická osoba], [anonymizováno] oceňování majetku při [anonymizována dvě slova] [obec] školy [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova] [obec] použil jako srovnávací materiál prodeje uskutečněné v k. ú. [územní celek], a to v oblasti označované jako tzv.„ zlatý kříž“ od [anonymizováno] po [příjmení] [anonymizováno], od [anonymizováno] po hlavní [anonymizováno], což i KS v Brně zhodnotil jako logické a jako adekvátní srovnávací materiál.

37. Žalovaný namítl proti znaleckému ústavu, že znalecký ústav zahrnul do srovnávacího materiálu 3 pozemky o minimální výměře – tím měl žalovaný na mysli pozemek o výměře 6 m2 (kupní cena: 11 970 Kč/m2), 3 m2 (kupní cena: 34 380 Kč/m2), 13 m2 (kupní cena: 17 000 Kč/m2). I s touto námitkou se však znalecký ústav přesvědčivě vypořádal při výslechu. Mimo jiné znalecký ústav vyargumentoval, že malé pozemky neměly cenu jednoznačně nějakým směrem, tedy že by všechny malé pozemky byly daleko dražší než velké a nebo opačně daleko levnější, a že není dokázáno, že malé výměry byly prodány za netržní cenu. Soud k tomu dodává, že i při vyloučení těchto tří malých pozemků ze srovnávacího materiálu by bylo dospěno k závěru obdobnému o výši obvyklé ceny pozemků (20 922 Kč/m2 dovozených znaleckým ústavem versus 20 588 Kč/m2 – srov. str. 32 posudku znaleckého ústavu bod 3.2. 2.5.11, pokud bychom z něj vypustili ceny srovnávaných tří malých pozemků ve výši 17 000, 34 380 a 14 125, což by činilo 144 116: 7 = 20 588 Kč/m2, tedy rozdíl jen 374 Kč/m2 oproti znaleckým ústavem tam vypočteným 20 962 Kč/m2).

38. Soud m. j. pro nadbytečnost nevyhověl důkaznímu návrhu žalovaného, aby soudy vyžádal od znaleckého ústavu znalecký deník. Žalovaný tento návrh učinil k „ prokázání hodnověrnosti a erudice ústavu, pokud jde o údajné počty vyhotovených ZP“ (č. l. 156). Nicméně k prokázání odborné erudice ústavu je dostačující již zápis a existence zápisu znaleckého ústavu během času v seznamu znaleckých ústavů a o odborné erudici měl možnost se přesvědčit nejen zdejší soud v posuzované věci i při výslechu znalců ze znaleckého ústavu či v řízení sp. zn. 2112 C 41/2015, ale i např. Krajský soud v Brně v řízení sp. zn. 70 Co 151/2019, který kvalitu revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu opakovaně vyzdvihl (např. bod 22. rozsudku KS). Navíc žalovaný měl možnost se na počet vyhotovených znaleckých posudků znaleckého ústavu při jejich výslechu dotázat, čehož také žalovaný využil a znalecký ústav při výslechu žalovanému poskytl jím požadovanou odpověď. Znalecký ústav vypověděl, že vypracovává v průměru ročně kolem 15 znaleckých posudků, z toho že sice tvoří menší část zjišťování obvyklého nájemného, avšak pokud se určuje obvyklé nájemné právě procentem ze zjištěné obvyklé ceny nemovité věci jako předběžná otázka (jako v souzené věci), pak důsledně vzato všechny posudky (všech 15 ročně) v sobě zahrnují odborné posouzení podstatné i pro zjištění obvyklého nájemného (zjištění obvyklé ceny nemovité věci jako otázka předběžná a klíčová). Znalecký ústav při výslechu nadto vysvětlil, že znalci ze znaleckého ústavu v osobě Ing. [jméno] [příjmení] i Ing. [jméno] [příjmení] – kteří vypracovali písemný revizní znalecký posudek - provádějí znalecké posudky i mimo znalecký ústav. Za znalecký ústav byl vyslechnut i Ing. [jméno] [příjmení], což je jeho ředitel, a byl před výslechem poučen o trestném činu nepravdivého, zkresleného a neúplného znaleckého posudku podle § 346 trestního zákoníku. Soud tak nevidí důvod pro zpochybňování„ hodnověrnosti“ znaleckým ústavem při výslechu uvedeným počtem ročně vyhotovovaných znaleckých posudků. Koneckonců přiléhavě znalecký ústav poukázal na to, že jde o interní materiál znaleckého ústavu.

39. Pokud žalovaný namítl podjatost znaleckého ústavu, soud shledal takovou námitku za nedůvodnou, což odůvodnil v usnesení z 2. 2. 2021 č. j. 247 C 45/2018-124, které ještě před výslechem znaleckého ústavu doručil účastníkům, a proto je argumentace soudu účastníkům známa a soud ji v rozsudku pro hospodárnost neopakuje.

40. Pokud žalobce brojil proti postupu soudu v podobě výslechu znalkyně [příjmení] [příjmení], soud měl názor jiný. Žalobce namítl, že Krajský soud v Brně v rozsudku č. j. 70 Co 151/2019-365 zhodnotil rozhodnutí soudu 1. stupně v řízení sp. zn. 2112 C 41/2015 neprovést důkaz znaleckým posudkem Ing. [příjmení] pro nadbytečnost jako správné s odůvodněním, že její posudek zkoumal jiné pozemky ([číslo] a [anonymizováno]). K tomu však je třeba vidět i fakt, že Krajský soud v Brně provedl i důkaz znaleckým posudkem znaleckého ústavu [právnická osoba], který zkoumal obvyklou cenu nájemného právě stejných pozemků jako znalkyně [příjmení] [příjmení] ([číslo] a [anonymizováno]) – tedy jiných pozemků než v tehdy krajským soudem a i nyní zdejším soudem posuzovaných pozemků ([číslo] a [číslo]). Tím dal patrně najevo KS v Brně, že argument (m. j. žalobce) o jinakosti pozemků ([číslo] a [anonymizováno] na straně jedné a [číslo] a [číslo] na straně druhé) příliš přesvědčivý není a pro zamítnutí znaleckých posudků patrně dostačující bez dalšího není. Soud formalisticky neodmítl provést znalecký posudek Ing. [příjmení] a vyslechnout ji jen proto, že zkoumala obvyklou cenu nájemného sice jiných pozemků, ale zastavěných stejnou budovou, když jde o stejnou lokalitu, o pozemky obdobné. Nehledě na to, že věc sp. zn. 2112 C 41/2015 (70 Co 151/2019) byla procesně jiná i v tom smyslu, že soud měl tehdy již znalecký posudek revizní (od znaleckého ústavu), a i proto se více nabízela nadbytečnost důkazu v podobě dalších posudků (např. i posudkem Ing. [příjmení]).

41. Ze shora uvedených důvodů soud žalobce plně vyhověl. Soud vyšel z obvyklé výše nájemného za rok 2016 u předmětných pozemků ve výši 1 172 Kč/m2/rok, tedy celkem 706 716 Kč. Soud přiznal žalobci požadovanou peněžitou náhradu za užívání předmětných pozemků o celkové výměře 603 m2 ve vlastnictví žalobce v období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 bez právního důvodu, a to ve výši 631 944 Kč, když soud nemohl překročit návrh žalobce (§ 153 odst. 2 o. s. ř.). K vydání peněžité náhrady bezdůvodného obohacení byl žalovaný vyzván s lhůtou k úhradě do 14. 12. 2018, a proto je od následujícího dne v prodlení dle § 1968 o. z., přičemž je povinen od 15. 12. 2018 uhradit úroky z prodlení v zákonné výši dle § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění plyne z § 160 odst. 1 o. s. ř.

42. Žalobce byl v řízení plně úspěšný, a proto má právo na plnou náhradu nákladů řízení ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. a vyhláškou č. 254/2015 Sb., celkem ve výši 4 200 Kč, a to za 14 úkonů po 300 Kč/úkon: 1) výzva k plnění ze dne 12. 11. 2018, 2) žaloba, 3) vyjádření ze dne 10. 4. 2019 k odporu žalovaného, 4) návrh na pokračování v řízení ze dne 3. 4. 2020, 5) vyjádření ze dne 7. 8. 2020, kterým bylo reagováno i na podání žalovaného ze dne 2. 7. 2020, 6) vyjádření ze dne 29. 1. 2021, 7) vyjádření ze dne 14. 6. 2021, 8) a 9) účast na jednání před soudem dne 14. 5. 2021 – v rozsahu 2 úkonů, neboť jednání přesáhlo 2 hodiny, 10) a 11) účast na jednání před soudem dne 16. 7. 2021 – v rozsahu 2 úkonů, 12) účast na jednání před soudem dne 23. 7. 2021, 13) příprava účasti na jednání před soudem dne 14. 5. 2021, 14) příprava účasti na jednání před soudem dne 16. 7. 2021.

43. Výrok III. v podobě nákladů České republiky – Městského soudu v Brně je odůvodněn § 148 odst. 1 o. s. ř. - stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Z neúspěchu žalovaného je patrné, že je to on, kdo je povinen uhradit náklady řízení, které mu vznikly v souvislosti s úhradou znalečného ve věci vystupujících znalců (znalecký ústav, Ing. [příjmení]). Celková výše těchto nákladů je 6 708 Kč, přičemž se jedná o znalečné za výslech znaleckého ústavu 5 808 Kč a znalečné za výslech znalkyně [příjmení] [příjmení] 900 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobce byl osvobozen od placení soudního poplatku (§ 11 odst. 2 písm. a) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích) a žalobě bylo plně vyhověno, uložil soud výrokem III. žalovanému povinnost uhradit České republice - Městskému soudu v Brně, která tyto náklady dosud nesla, i soudní poplatek ve výši 31 598 Kč (§ 2 odst. 3 zákona o soudních poplatcích ve spojení s Položkou 1, bod 1 písm. b) Přílohy 1, Sazebníku poplatků, zákona o soudních poplatcích). Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení 38 306 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Poučení