248 C 14/2022 - 109

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Martinou Beránkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně:[Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0], IČO: [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupená advokátkou [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] proti žalované:[Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] zastoupená advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] o zaplacení 460 900 Kč s příslušenstvím – faktura takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 460.900 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z této částky od 27. 6. 2022 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 62.880 Kč, k rukám právního zástupce žalované, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Předmětem řízení byla žaloba ze dne 22. 6. 2022, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 460.900 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že jako realitní zprostředkovatel uzavřela dne 25. 11. 2021 s žalovanou smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí zapsaných v k. ú. [adresa] a obec [adresa] a dne 4. 1. 2022 žalované vystavila v souladu s touto smlouvou fakturu č. [číslo] na částku 460.900 Kč, kterou žalovaná ani po výzvě žalobkyně neuhradila.

2. Ve věci byl zdejším soudem dne 25. 7. 2022 vydán platební rozkaz, č. j. 248 C 14/2022–20, proti kterému žalovaná podala dne 10. 8. 2022 odpor (čl. 30 spisu) a dne 6. 9. 2022 pak vyjádření k věci samé (čl. 33–39 spisu).

3. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že žalovaná smlouvu uzavírala jako spotřebitel a mezi stranami byla uzavřena spotřebitelská zprostředkovatelská smlouva. Žalobkyně nedostála své informační povinnosti vůči žalované, když tuto neinformovala o potencionálních zájemcích o koupi nemovitosti, tato se k nim nemohla vyjádřit a nebylo s ní projednáno financování koupě předmětné nemovitosti. Žalobkyně žalovanou neinformovala o plánovaných prohlídkách nemovitosti. Zprostředkovatelská smlouva je nevyvážená a sjednaná ve prospěch žalobkyně. V čl. 4 smlouvy není explicitně uvedena nabídková cena, lze si vybrat ze dvou možností. Kupní cena je jednou z podstatných náležitostí a musí být ve smlouvě ujednána aspoň obecně. Ujednání o výši kupní ceny je nepřiměřené, nepředvídatelné a neurčité a ujednané ve prospěch žalobkyně, která si může libovolně stanovit výši kupní ceny ve svůj prospěch, neboť od výše kupní ceny se odvíjí výše provize a smluvní pokuty. Smlouva je nevyvážená, převážná část textu stanovuje povinnosti žalované, práva pak plynou především žalobkyni. Žalovaná nárok žalobkyně neuznává a smlouvu považuje za neplatnou. Dle § 10 z. o realitním zprostředkování je podstatnou náležitostí smlouvy ujednání o výši provize, nebo způsob jejího určení. Ujednání o provizi v čl. 6 smlouvy je neurčité, není tam škrtnuta nehodící se varianta a není najisto postavené, zda provize činí 5 % z dosažené ceny či pevnou částku ve výši 65.000 Kč. Kupní cena je stanovena neurčitě, nelze stanovit výši provize. Uvedené zakládá žalobkyni libovolnou výši provize, což vytváří značnou nerovnováhu v právech a povinnostech zprostředkovatelské smlouvy. Uvedené činí zprostředkovatelskou smlouvu neplatnou. S ohledem na neurčitost výše kupní ceny nelze stanovit přesnou výši smluvní pokuty. Ujednání o smluvní pokutě je neurčité, žalovaná při uzavření smlouvy neznala konečnou výši smluvní pokuty. Výkon práva odstoupit od smlouvy nebo ji vypovědět nemůže založit nárok na smluvní pokutu. Smluvní pokutou pak nelze sankcionovat žalovanou za to, že neuzavřela realitní smlouvu s třetí osobou. Žalovaná navrhla smírné řešení v podobě ukončení smlouvy, jejím záměrem nebylo okamžité ukončení smlouvy. Žalobkyni by v případě platného uzavření smlouvy svědčilo buď právo na provizi nebo na smluvní pokutu, nikoliv na obojí. Smlouva neobsahuje poučení, ze kterého by bylo zřejmé, kdy je provize splatná, a proto je ujednání v čl. 6 smlouvy neplatné.

4. Žalobkyně byla z důvodu nedostatečných skutkových tvrzení obsažených v žalobě vyzvána usnesením zdejšího soudu ze dne 15. 9. 2022, č.j. 248 C 14/2022-42, k jejich doplnění, a to zejm. k uvedení konkrétního obsahu zprostředkovatelské smlouvy; skutečností, na základě, kterých žalobkyně po žalované požaduje zaplacení žalované částky a povinností, které žalovaná porušila.

5. Žalobkyně v doplnění žaloby ze dne 7. 10. 2022 (čl. 43–48 spisu) uvedla, že žalovaná si objednala zprostředkovatelské služby žalobkyně. Popsala, že s žalovanou konzultovala věci týkající se prodeje jich nemovitostí a koupi nové nemovitosti, jezdila s ní na obhlídky apod. a žalovaná ji nikdy neposkytla žádnou finanční kompenzaci. Následně spolu řešily prodej předmětné nemovitosti, konala se ohledně toho dne 26. 10. 2021 schůzka, na které byl dohodnuto, že žalobkyně připraví její prodej. Dne 14. 11. 2021 se pak uskutečnila prohlídka této nemovitosti a proběhl nábor nemovitosti do nabídky realitní kanceláře. Žalobkyně následně zpracovala podklady a vypracovala zprostředkovatelskou smlouvu, za účelem jejího podpisu žalobkyně přijela na žádost žalované k ní domů. Žalobkyně následně ohledně nemovitosti komunikovala se zájemci o její koupi. Následně proběhly prohlídky nemovitosti a žalobkyně poté žalovanou zpravila o podpisu rezervační smlouvy se zájemcem, následně žalobkyně objednala u advokátky vypracování návrhu kupní smlouvy. Žalovaná v době od 23. 12. 2021 do 31. 3. 2022 s žalobkyní přestala komunikovat, začala ji osočovat nepravdivými skutečnostmi a vyjádřila se tak, že chce okamžité zrušení smlouvy o prodeji, a nepodepsala kupní smlouvu. Žalobkyni pro žalovanou připravila dokumentaci pro prodej předmětné nemovitosti a žalovaná dne 25. 11. 2021 podepsala zprostředkovatelskou smlouvu, ze které vyplývá, že pokud žalovaná coby zájemce neposkytne žalobkyni součinnost nebo nesplní své povinnosti, především nepřijme nabídku třetí strany, plyne jí z toho povinnost uhradit žalobkyni provizi a smluvní pokutu. Tvrzení žalované o nesplnění informační povinnosti považuje žalobkyně za účelové. Smluvní povinností žalované bylo poskytnout součinnost a uzavřít kupní smlouvu se zájemcem, tím, že žalovaná nemovitost prodat nechtěla, porušila zprostředkovatelskou smlouvu, což zakládá její odpovědnost a žalobkyni právo požadovat pro ni plnění sjednané ve smlouvě. Provize byla sjednána ve výši 5 % z nejvyšší možné dosažené kupní ceny + navýšením o 1 % z dosažené nad požadovanou kupní cenu žalovanou. Žalovaná smlouvu sice podepsala jako fyzická osoba, je ale nesporné, že se svými nemovitostmi podniká tím, že je nakupuje, spravuje a následně i prodává se ziskem, což je podnikatelský počin. Žalovaná disponuje živnostenským oprávněním a je společnicí a jednatelkou s.r.o. Žalovaná mohla obsah smlouvy konzultovat a mohla do jejího obsahu zasahovat. Obsahem smlouvy byla činnost žalobkyně coby zprostředkovatele s cílem uzavřít kupní smlouvu mezi žalovanou a zájemcem o koupi předmětných nemovitostí za nejvyšší dosaženou cenu výhradně za asistence žalobkyně. Žalovaná bezdůvodně odmítla a nepřijala nabídku třetí osoby k uzavření kupní smlouvy, zavázala se nevyvázat ze smlouvy, popř. uhradit vynaložené náklady žalobkyni a porušila téměř všechny své povinnosti vyplývající z čl. 10 smlouvy. Žalovaná částka se skládá z provize žalobkyně ve výši 5 % z dosažené kupní ceny 4.190.000 Kč ve výši 209.500 Kč, z provize ve výši 1 % z dosaženého rozdílu nad požadovanou kupní cenou sjednanou ve smlouvě 4.190.000 Kč -2.500.000 Kč, tj. z částky 1.690.000 Kč, ve výši 16.900 Kč, ze smluvní pokuty ve výši 5 % z kupní ceny ve výši 209.500 Kč a z nákladů zprostředkovatele a úkonů realitní a právní služby ve výši 25.000 Kč, celkem se tak žalobkyně po žalované domáhá zaplacení částky 460.900 Kč, a to fakturou splatnou dne 9. 1. 2022.

6. Žalovaná ve své replice ze dne 6. 2. 2023 (čl. 56–60 spisu) uvedla, že spor se týká pouze předmětné nemovitosti v obci [adresa]. Jakékoliv jiné nemovitosti nejsou předmětem sporu a tvrzení žalobkyně ohledně nich jsou pro věc irelevantní. Žalobkyně žalované zaslala e – mailem ze dne 24. 11. 2021 ve večerních hodinách přílohou zprostředkovatelskou smlouvu a další den 25. 11. 2021 se žalobkyně k žalované dostavila k jejímu podpisu. Jedná se o formulářový typ smlouvy a žalovaná coby slabší strana neměla možnost do jejího obsahu zasahovat. Žalovaná nedisponuje živnostenským oprávněním a smlouva na ně nebyla vázána. Uzavření smlouvy nebylo součástí podnikatelské činnosti. Jediným důvodem pro založení společnosti byla registrace do velkoobchodního centra, a nikoliv za účelem podnikání. Postavení společníka a jednatele právnické osoby nedělá z fyzické osoby podnikatele. Smlouva obsahuje ujednání, která jsou nepřiměřená a zakládají významnou rovnováhu práv a povinností stran v neprospěch žalované. Jedná se ujednání zakázaná a nepřihlíží se k nim. Nelze zajistit závazek účastníka rezervační smlouvy nebo smlouvy o zprostředkování uzavřít s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu, pakliže není účastníkem těchto smluv třetí osoba. Ujednání o smluvní pokutě je tak neplatné. Žalovaná současně nebyla poučena, k jakému okamžiku se váže splatnost provize. Příležitost k uzavření realitní smlouvy musí být reálná, zde nemohla být obstarána, neboť potencionální kupující nebyli obeznámeni s podstatnými náležitostmi smlouvy a žalovaná se tak s nimi nemohla dohodnout na podstatných náležitostech smlouvy. Provize tak byla splatná až po uzavření realitní smlouvy.

7. Soud u jednání provedl dokazování níže uvedenými listinnými důkazy a zjistil tento skutkový stav.

8. Žalobkyně předložila k důkazu zprostředkovatelskou smlouvu ze dne 25. 11. 2021 podepsanou oběma účastníky. Z této zprostředkovatelské smlouvy vyplývá, že byla uzavřena mezi žalobkyní coby zprostředkovatelem a žalovanou coby zájemcem. Žalovaná v ní prohlásila, že je vlastníkem tam specifikované nemovitosti v obci [adresa], k. ú. [adresa]. Žalobkyně se v ní jako zprostředkovatel zavázala vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy, kterou se žalovaná coby zájemce zaváže předat třetí osobě předmětnou nemovitost, která se za ni zaváže zaplatit cenu dle čl. 4 této smlouvy. V čl. 4 je uvedeno, že zájemce požaduje předmět nabídky nabízet za cenu ve výši a rukou je tam dopsána částka 2.500.000 Kč a dále uvedeno „nebo za nejvyšší dosaženou nabídku + provize zprostředkovatele“. Z čl. 6 pak vyplývá, že „provize zprostředkovatele dle této smlouvy činí (nehodící se škrtněte): a) 5 % z dosažené ceny ve zprostředkované smlouvě – minimálně však b) pevnou částku ve výši 65.000 Kč, slovy šedesáttisic Kč“ s tím, že zprostředkovateli vzniká nárok na provizi obstaráním zájemce o koupi a dále, že v případě, že realitní zprostředkovatel navíc sjedná vyšší cenu z nabízené kupní ceny, zavazuje se zájemce uhradit mu provizi ve výši podílu 1 % z této vyjednané vyšší kupní ceny. Sjednaná provize zahrnuje právní servis související se zamýšlenou realitní transakcí a její realizací a nezahrnuje poplatky a služby nad rámec zprostředkování, které budou sjednány zvlášť. Provize je splatná obstaráním příležitosti uzavřít rezervační či realitní smlouvu. Z čl. 7 smlouvy pak vyplývá, že zájemce zaplatí zprostředkovateli provizi i tehdy, pokud se splnění povinností zájemce vyplývající z této smlouvy zmaří z důvodu, za, než zájemce odpovídá (např. nepřijetí nabídky třetí osoby bez závazných důvodů atd.). V čl. 10 se žalovaná coby zájemce měla zavázat k povinnostem tam uvedeným mj. k povinnosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu s třetí osobou. V čl. 11 smlouvy je pak uvedeno, že pokud zájemce poruší mj. své povinnosti stanovené zákonem nebo smlouvou, náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši 5 % z ceny, min. 100.000 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 5. 2022. Z čl. 16 pak vyplývá, že pokud smlouva nebyla uzavřena v obchodních prostorách zprostředkovatele a zájemce nejedná jako podnikatel, je nedílnou součástí smlouvy i sdělení před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy mimo obchodní prostory. Smlouva je datována a podepsána oběma smluvními stranami. Součástí smlouvy byly i její přílohy, a to souhlas se zařazením nemovitosti do databáze žalobkyně, prohlášení klienta, sdělení před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy mimo obchodní prostory. Vzorový formulář pro odstoupení a souhlas se zpracováním osobních údajů.

9. Žalobkyně vystavila žalované dne 4. 1. 2022 fakturu č. [číslo] k zaplacení částky 460.900 Kč splatné dne 9. 1. 2022. Z jejího obsahu vyplývá, že žalobkyně žalované vyúčtovala k zaplacení „pokutu“ ve výši 209.500 Kč, dále ve výši 16.900 Kč, pokutu za odstoupení od smlouvy ve výši 209.500 Kč a náklady zprostředkovatele a úkony ve výši 25.000 Kč (viz faktura).

10. Žalobkyně žalovanou vyzvala prostřednictvím předžalobní upomínky ze dne 20. 4. 2022 zaslané jí dne 26. 4. 2022 doporučeně k úhradě dlužné částky (viz výzva vč. podací stvrzenky a e-mail ze dne 25. 4. 2022).

11. Žalovaná předložila soudu k důkazu nejprve koncept zprostředkovatelské smlouvy a následně zprostředkovatelskou smlouvu ze dne 25. 11. 2023 podepsanou žalobkyní bez uvedení ceny v čl. 4 smlouvy. Smlouva byla až na absentující údaj o kupní ceně totožná se zprostředkovatelskou smlouvou předloženou žalobkyní a byla opatřena podpisem a razítkem žalobkyně.

12. Ze scanu obrazovky e-mailu ze dne 24. 11. 2021 vyplývá, že žalobkyně žalované zaslala zprostředkovatelskou smlouvu vč. jejích příloh a cenové mapy. Žalobkyně pak u jednání uvedla, že žalované zaslala smlouvu bez uvedení kupní ceny e-mailem dne 24. 11. 2021.

13. Z rezervační smlouvy ze dne 23. 12. 2021 vyplývá, že o předmětnou nemovitost projevil zájem pan [jméno FO]. Rezervační smlouva byla uzavřena do 31. 3. 2022.

14. Mezi stranami bylo nesporné, že žalovaná je výlučným vlastníkem nemovitosti, která byla předmětem zprostředkovatelské smlouvy.

15. Ze vzájemné e-mailové komunikace stran v období od října 2022 do 4. 1. 2022 soud zjistil a vzal za prokázané, že žalobkyně žalované zaslala dne 24. 11. 2021 zprostředkovatelskou smlouvu týkající se předmětné nemovitosti. Žalovaná v e-mailu zaslaném dne 4. 1. 2022 žalobkyni uvedla, že žalobkyně rezervační smlouvu uzavřela bez vědomí žalované a bez předchozí konzultace s ní ohledně výběru kupujícího, způsobu financování apod a nabídla žalobkyní „smírné řešení – okamžité zrušení smlouvy o prodeji“.

16. Žalobkyně se svého nároku domáhala na základě zprostředkovatelské smlouvy. Podmínky poskytování realitního zprostředkování upravuje z. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.

17. Dle § 2 tohoto zákona se rozumí realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování. Smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

18. Dle § 3 odst. 1 tohoto zákona realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

19. Dle § 9 odst. 1 tohoto zákona realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

20. Dle § 10 odst. 1 tohoto zákona smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná a c) výši provize, nebo způsob jejího určení. Dle odst. 3 tohoto ustanovení zákona neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

21. Dle § 14 tohoto zákona ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

22. Dle § 19 tohoto zákona není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Dle odst. 2 ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

23. U prvního jednání soudu v této věci byli účastníci soudem výslovně poučeni o koncentraci řízení, kdy koncentrační bod nastává pravidelně do skončení prvního jednání. Průběh prvního jednání konaného soudem dne 19. 4. 2023 vyplývá z obsahu protokolu o něm. Bylo zahájeno jednání, sděleny výsledky přípravy jednání, žalobkyně přednesla žalobu a žalovaná své vyjádření. Účastníci, zejm. žalobkyně, byli v rámci předvídatelnosti soudního rozhodnutí soudem zpraveni o předběžném právním názoru soudu na žalobkyní požadovanou smluvní pokutu a provizi.

24. V průběhu tohoto prvního soudního jednání bylo zjištěno, že každá ze stran disponuje jiným zněním zprostředkovatelské smlouvy. Zatímco žalobkyně k důkazu předložila zprostředkovatelskou smlouvu ze dne 25. 11. 2021 s dopsanou částkou kupní ceny 2.500.000 Kč, žalovaná uvedla, že disponuje zprostředkovatelskou smlouvou, kde je stran kupní ceny v čl. 4 smlouvy uvedeno „za nejvyšší dosaženou nabídku“ s tím, že dále uvedla, že částka 2.500.000 Kč tam musela být dopsaná až následně, neboť žalovaná takovou smlouvou nedisponuje.

25. Žalobkyně svoji žalobu opírala o zprostředkovatelskou smlouvu ze dne 25. 11. 2021 ve znění s dopsanou kupní cenou. Žalovaná rozporovala, že by zprostředkovatelskou smlouvu v takovém znění podepsala.

26. Důkazním břemenem se rozumí procesní odpovědnost účastníka za to, že za řízení nebyla prokázána jeho tvrzení a že z tohoto důvodu muselo být rozhodnuto o věci samé v jeho neprospěch. Smyslem důkazního břemene je umožnit soudu rozhodnout o věci samé i v takových případech, kdy určitá skutečnost, významná podle hmotného práva pro rozhodnutí o věci, nebyla pro účastníkovu nečinnost prokázána nebo vůbec (objektivně vzato) nemohla být prokázána. Rozsah důkazního břemene, tedy okruh skutečností, které konkrétně musí účastník prokázat, zásadně určuje hmotněprávní norma, která je na sporný vztah aplikována. Odtud také vyplývá, kdo je nositelem důkazního břemene, tedy kdo z účastníků je povinen stanovený okruh skutečností prokázat a koho při nesplnění této povinnosti stíhá nepříznivý následek v podobě neúspěchu ve sporu. Důkazní břemeno ohledně určitých skutečností leží na tom účastníku řízení, který z existence těchto skutečností vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky; jde o toho účastníka, který existenci těchto skutečností také tvrdí (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2017, sp. zn. 33 Cdo 5094/2016).

27. K otázce důkazního břemene při prokazování pravosti a pravdivosti soukromé listiny se vyjádřil Nejvyšší soud mj. již v rozsudku ze dne 10. 10. 2000, sp. zn. 22 Cdo 2670/98, kde uvedl, že pro posouzení soukromé listiny jako důkazního prostředku je významná její pravost a pravdivost. Listina je pravá, pochází-li od vystavitele a je jím též podepsána. Je-li listina pravá, není-li zfalšovaná nebo pozměněná, dokazuje, že vystavitel projevil vůli o obsahu v listině zachyceném, případně učinil prohlášení v listině obsažené. Nejvyšší soud dále např. v rozsudku ze dne 17. 4. 1996, sp. zn. 3 Cdon 1031/96, zaujal názor, že v případě, kdy účastník popře pravost, respektive správnost soukromé listiny, pak platí, že účastníka, který tuto listinu předložil k důkazu, stíhá důkazní povinnost a břemeno důkazní; tento účastník tedy nese procesně nepříznivé následky toho, že se v řízení nepodaří prokázat pravost či správnost soukromé listiny. Ve svém dalším rozsudku ze dne 9. 10. 2000, sp. zn. 22 Cdo 617/99, pak Nejvyšší soud vyslovil, že u soukromých listin je třeba rozeznávat jejich pravost (tedy skutečnost, že soukromá listina pochází od toho, kdo je v ní uveden jako vystavitel) a správnost (pravdivost). Popírá-li vystavitel pravost listiny, leží důkazní břemeno ohledně pravosti na tom účastníkovi, který ze skutečností v listině uvedených pro sebe vyvozuje příznivé právní důsledky (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. června 2006, sp. zn. 33 Odo 988/2004). Je-li tedy zpochybněna pravost soukromé listiny, nese důkazní břemeno pravosti ten, kdo z této listiny vyvozuje sobě příznivé následky. Je-li toto důkazní břemeno uneseno, tj. je-li listina pravá, dokazuje, že jednající osoba projevila vůli v listině vyjádřenou a důkazní břemeno opaku, tedy popření pravdivosti listiny nese ten, kdo pravdivost listiny popírá. K uvedeným závěrům se následně Nejvyšší soud přihlásil v řadě dalších rozhodnutí (srov. např. rozsudek ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2727/99, rozsudek ze dne 27. 10. 2005, sp. zn. 29 Odo 564/2005, rozsudek ze dne 29. 6. 2006 sp. zn. 33 Odo 988/2004 a rozsudek ze dne 20. 1. 2009 sp. zn. 23 Odo 1722/2006, usnesení ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. 33 Cdo 5094/2016). S ohledem na právě uvedené lze tedy uzavřít, že žalobkyni tížilo stran prokázání uzavření předmětné smlouvy v jí předloženém znění břemeno tvrzení a břemeno důkazní.

28. Soud se tak mj. zabýval otázkou, zda žalobkyně v řízení unesla břemeno důkazní ohledně svého tvrzení, že s žalovanou byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva v právě jí předloženém znění.

29. Soud s ohledem na vyvstalou procesní situaci vyzval a poučil žalobkyni dle § 118a odst. 1 a odst. 3 o.s.ř., aby ve lhůtě 20 dnů od doručení protokolu o jednání doplnila skutková tvrzení a označila důkazy k prokázání svého tvrzení, že žalovaná předmětnou zprostředkovatelskou smlouvu uzavřela jako podnikatel a že s žalovanou byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva ze dne 25. 11. 2021 se sjednanou částkou 2.500.000 Kč. Soud žalobkyni současně poučil, že v případě, že výzvě a poučení soudu nedostojí, vystavuje se riziku neúspěchu ve věci z důvodu neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního. Žalobkyně na výzvu a poučení soudem u jednání nereagovala a ponechala si lhůtu.

30. Protokol o jednání byl žalobkyni (resp. její právní zástupkyni) doručen dne 24. 4. 2023 do datové schránky. Žalobkyně podáním ze dne 9. 5. 2023 doručeným soudu dne 12. 5. 2023 požádala soud o prodloužení lhůty k doplnění žaloby do 19. 5. 2023. Soud žádosti žalobkyně vyhověl a lhůtu pro doplnění žaloby žalobkyni prodloužil do 19. 5. 2023. Žalobkyně na výzvu a poučení soudu reagovala podáním ze dne 20. 5. 2023 doručeným soudu do datové schránky dne 29. 5. 2023, kde jen uvedla, že je běžnou praxí, že nedojde k podpisu druhého subjektu na vyhotovení podepsané smlouvy, které mu zůstává a takto došlo k tomu, že žalovaná svoje vyhotovení smlouvy již sama nepodepsala a toto tvrzení/důkaz žalované tak nedokazuje vůbec nic. Žalobkyně vyhotovila soupis provedené práce pro žalovanou, ze kterého je zřejmá intenzita a komplexnost žalobkyní poskytovaných služeb žalované a dále, že žalovaná jednala jako podnikatel. Žalobkyně v něm dále uvedla, že se omlouvá za zpoždění způsobené nemocí právní zástupkyně žalobkyně v uplynulých dvou týdnech.

31. Žalovaná v podání ze dne 25. 4. 2023 uvedla, že jinou, než jí předloženou verzi zprostředkovatelské smlouvy nepodepsala a nedisponuje jí. Nevyplněný vzor zprostředkovatelské smlouvy jí byl žalobkyní zaslán e-mailem ze dne 24. 11. 2021. Dne 25. 11. 2021 žalovaná dostala do rukou dvě nevyplněné kopie zprostředkovatelské smlouvy v takové podobě, v jaké byl žalované zaslaný vzor na její e-mail. Obě kopie byly podepsány a orazítkovány žalobkyní. Žalovaná jeden nevyplněný vzor podepsala a pověřila svého syna, aby je zanesl před dům žalobkyni. Druhý nevyplněný vzor kopie smlouvy si žalovaná ponechala. Žalovaná nepodepsala ručně doplněnou kopii zprostředkovatelské smlouvy ze dne 25. 11. 2021, tak jak tvrdí a předložila soudu žalobkyně. K ručnímu doplnění nevyplněných částí smlouvy muselo dojít až po podpisu smlouvy žalovanou, a to bez jejího vědomí. Žalobkyně uzavřela rezervační smlouvu a vytvořila návrh kupní smlouvy, i přesto, že považovala zprostředkovatelskou smlouvu za ukončenou a na základě této skutečnosti požadovala po žalované uhrazení předmětné faktury.

32. Jednání původně odročené na den 5. 6. 2023 bylo k žádosti stran z důvodu mimosoudního jednání odročeno na 18. 9. 2023, při kterém soud účastníkům, zejm. pak žalobkyni, sdělil, že k podání žalobkyně ze dne 20. 5. 20223 doručeným soudu dne 29. 5. 2023 nebude přihlíženo, a to s ohledem na marné uplynutí lhůty k doplnění skutkových tvrzení a k označení důkazů. Žalobkyně u něj následně uvedla, že za účelem prokázání tvrzení žalobkyně navrhla účastnický výslech žalobkyně i žalované a že „neúčast žalované u dnešního jednání je problematická, neboť právě ona by se měla k celé záležitosti vyjádřit.“ Ničeho na závěru soudu ohledně marného uplynutí lhůty nemění ani žalobkyní tvrzená zdravotní indispozice její právní zástupkyně. Žalobkyni, popř. její právní zástupkyni, ničeho nebránilo omluvit se a požádat soud o prodloužení lhůty k vyhovění výzvě a poučení soudu již během probíhající lhůty k jejímu vyhovění, a nikoliv až po jejím marném uplynutí. To, že tak právní zástupkyně žalobkyně učinila až v podání doručeném soudu po marném uplynutí shora uvedené lhůty, soud považuje již za účelové, nikoliv potencionálně možné odvrátit následek s tím spojený.

33. S ohledem na skutečnost, že žalobkyně reagovala na výzvu a poučení soudu až po marném uplynutí lhůty (tj. po 19. 5. 2023, až podáním doručeným soudu dne 29. 5. 2023), lze uzavřít, že žalobkyně shora uvedenému poučení a výzvě soudu nedostála a neprokázala soudu, že s žalovanou byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva ze dne 25. 11. 2021 v jí k důkazu založeném znění a dále, že ji žalovaná uzavírala jako podnikatel.

34. Soud při tomto svém závěru o marném uplynutí lhůty vyšel ze skutečnosti, že účastníci byli u prvního jednání výslovně soudem poučeni o koncentraci řízení dle § 118b o.s.ř. a o tom, že tito mohou uvést rozhodné skutečnosti a označit důkazy jen do skončení prvního jednání, popř. do uplynutí lhůty, která jim byla soudem poskytnuta.

35. Koncentrační bod se tak obecně váže k okamžiku skončení prvního jednání, nebo ke konci soudem poskytnuté lhůty. Účastníci sporného řízení tak mají od 1. 7. 2009 zákonem ohraničenou dobu, ve které musí dostát své povinnosti tvrdit, tj. uvést všechny právně významné skutečnosti pro žalovaný nárok, a označit důkazy způsobilé prokázat jimi tvrzené skutečnosti s tím, že pokud tak neučiní v tomto vymezeném časovém prostoru, byť se jim v tomto směru dostalo adresného poučení soudem, soud ke skutečnostem a důkazům uvedeným po tomto marně uplynulém časovém prostoru nepřihlédne, dokonce přihlédnout nesmí, což může mít vliv na jeho konečné rozhodnutí, o čemž jsou účastníci této soudem zpraveni. Pokud by totiž soud navzdory již nastalé koncentraci řízení například provedl důkaz a přihlédl by k němu, jednalo by se o nezákonný důkaz. Porušení pravidel koncentrace ve prospěch jednoho z účastníků je pak nesprávným postupem, který v účastníku řízení vědoucího pravidel a omezení koncentrace a při jejich respektu, vzbuzuje nežádoucí úsudek o tom, že dodržovat procesní pravidla se nevyplácí, což snižuje respekt k právu jako takovému s tím, že takový postup porušuje princip stejného zacházení s účastníky řízení a oslabuje předvídatelnost soudního rozhodování.

36. Soud tak vyšel ze zprostředkovatelské smlouvy zaslané žalované e-mailem ze dne 24. 11. 2021, když mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalobkyně žalované zprostředkovatelskou smlouvu v tomto znění zaslala a po provedeném dokazování uzavřel, že zprostředkovatelská smlouva v tomto znění (tj. bez uvedení kupní ceny) je absolutně neplatná.

37. Z ustanovení § 10 shora specifikovaného zákona explicitně vyplývají náležitosti písemné smlouvy o realitním zprostředkování. Tyto její základní náležitosti jsou určeny za účelem posílení právní jistoty a odstranění případných pochybností především na straně zájemce. V dané věci lze dle jejího obsahu uzavřít, že zprostředkovatelská smlouva neobsahuje výši kupní ceny, popř. způsob jejího určení a výši provize, nebo způsob jejího určení, a proto je dle § 10 odst. 3 tohoto zákona neplatná, přičemž žalovaná námitku neplatnosti vznesla.

38. Z čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy nevyplývá, že jakou cenu zájemce požaduje předmět nabídky nabízet a dále ani jaký vliv má na ni provize zprostředkovatele (viz čl. 4 smlouvy). Absentuje uvedení částky kupní ceny. Stejně jako smlouva neobsahuje výši provize či způsob jejího určení, když z čl. 6 smlouvy není zřejmé, zda provize bude činit 5 % z dosažené ceny ve zprostředkovávané smlouvě či pevnou částku, event. v jaké výši, když číslem je v čl. 6 smlouvy uvedena částka 65.000 Kč slovy ale částka 60.000 Kč, když není škrtnuta nehodící se varianta. Takové ujednání je neurčité a provize tak nebyla sjednána řádně, když u smlouvy o realitním zprostředkování musí být provize sjednána výslovně. Za přípravu realitní smlouvy je odpovědný zprostředkovatel a výkladové nejasnosti a neurčitost smlouvy jde k jeho tíži (§ 5 občanského zákoníku). Předmětná smlouva je navíc typickou adhezní (formulářovou) smlouvou, tudíž bez vlivu slabší smluvní strany, zde žalované, která ji buď mohla přijmout nebo ji odmítnout bez faktického vlivu na její obsah. Nadto mezi stranami bylo nesporné, že realitní smlouva uzavřena nebyla, tudíž není známa výše dosažené ceny, když žádná dosažená cena nebyla, což má vliv na stanovení výše provize. Uvedené pak má vliv i na nárok žalobkyně spočívající ve zvýšené provizi (1 % z vyjednané vyšší kupní ceny). Zde se navíc v případě spotřebitele uplatní § 19 odst. 3 o.s.ř., kdy právo na provizi nemůže být v celé výši splatné dříve, než dojde k uzavření realitní smlouvy. Zájemce by neměl hradit celou provizi tak dříve, než realitní zprostředkovatel splní své povinnosti. Ve zprostředkovatelské smlouvě tak absentují její základní náležitosti, což dle § 10 odst. 3 citovaného zákona způsobuje neplatnost smlouvy.

39. Absolutní neplatnost právního jednání přitom působí přímo (automaticky) ze zákona (ex lege), a to od počátku (ex tunc), proto subjektivní práva a povinnosti z takto absolutně neplatného právního jednání nevzniknou a absolutně neplatné právní jednání nemůže vyvolat smluvními stranami předvídané důsledky.

40. Lze tak uzavřít, že žalobkyni nevznikl nárok na zaplacení žalované částky, která se dle obsahu faktury a tvrzení žalobkyně skládala z nároku na provizi, smluvní pokutu a z nákladů, a to z důvodu shora uvedených. Žalobkyni dále dle obsahu smlouvy nevzniklo ani právo na náklady, když část z nich (např. právní servis) byly hypoteticky výslovně dle čl. 6 smlouvy kryty provizí (viz čl. 6 smlouvy) a ve vztahu k potenciálně jiným nákladům nebylo mezi stranami ničeho ujednáno, což pak také požadovala explicitně smlouva. Vedle toho se pak uplatní § 2449 občanského zákoníku, dle kterého platí, že byla-li provize ujednána, má se za to, že provize zahrnuje i tyto náklady (tj. náhradu nákladů spojených se zprostředkováním). Pokud by měl mít realitní zprostředkovatel právo na náhradu vynaložených nákladů, musí to být výslovně ve smlouvě, popř. zde mimo ni, sjednáno, což nebylo.

41. Co se postavení žalované při uzavírání smlouvy týče, žalobkyně neprokázala, že by žalovaná zprostředkovatelskou smlouvu uzavírala jako podnikatel. Zákon o realitním zprostředkování se pak obecně vztahuje na zájemce jak spotřebitele, tak i podnikatele, pouze některá jeho ustanovení se explicitně vztahují na zájemce spotřebitele. Soud má z provedeného dokazování, zejm. ze záhlaví předmětné zprostředkovatelské smlouvy, z jejího obsahu a z označení žalované v ní a z obsahu jejích příloh za prokázané, že žalovaná předmětnou smlouvu uzavírala coby spotřebitel. Zprostředkovatelská smlouva dle svého obsahu není vázána na živnost žalované, nadto smlouva se o spotřebiteli explicitně zmiňuje ve svém čl. 16 a tomu, že tato byla uzavřena s žalovanou coby spotřebitelkou, odpovídají i její přílohy, a to zejm. sdělení před uzavřením smlouvy ze dne 25. 11. 2021. Ostatně sama žalobkyně ve svém podání ze dne 7. 10. 2022 uvedla, že žalovaná smlouvu podepsala jako fyzická osoba. Pokud by žalovaná smlouvu uzavírala coby fyzická podnikající osoba, jistě by to vyplývalo z jejího obsahu. Ničeho na závěru soudu nemění skutečnost, že žalovaná je společníkem společnosti, neboť společník či jednatel společnosti neznamená totéž, co podnikatel. Postavení žalované coby podnikatele pak nelze vyvozovat ani z toho, že žalovaná má více než jednu nemovitost, popř. že je prodává se ziskem.

42. Neuzavření smlouvy s třetí osobou nemůže být dle již ustálené judikatury soudů sankcionováno v rámci zprostředkovatelské smlouvy sjednané zákazníkem s realitní kanceláří, neboť jde o neplatné ujednání, protože povinnost jakož i smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. Obecně tedy platí, že k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. Dle § 1812 občanského zákoníku se k takovému ustanovení zprostředkovatelské smlouvy nepřihlíží.

43. Provize je dle § 19 z. o realitním zprostředkování zpravidla splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. V případě, že by její splatnost měla být vázána na jiná okamžik než k uzavření realitní smlouvy, lze tak učinit pouze v tehdy, jestliže bude zájemce přímo ve smlouvě o realitním zprostředkování poučen, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouva. V dané věci realitní smlouva uzavřena nebyla a žalobkyni tak nárok na provizi nevznikl, stejně jako ji nevznikl nárok na zvýšenou provizi (ve výši 1 %), neboť žalobkyně coby realitní zprostředkovatel žádnou vyšší cenu nesjednala, když žádná realitní smlouva uzavřena nebyla. Žalobkyni nadto nevznikl nárok ani na náhradu nákladů spojených s její činností a právními službami, když dle obsahu smlouvy právní servis měl být součástí sjednané provize a další poplatky a služby nezahrnuté měly být sjednány zvlášť, což nebyly. Z obsahu smlouvy soud dovozuje, že tato byla vázána na uzavření realitní smlouvy už jen proto, že výše provize byla vázána na dosaženou cenu, což z logiky věci znamená, že musela být známa.

44. Nad rámec shora uvedeného soud dodává, že má za to, že zprostředkovatelská smlouva ze dne 25. 11. 2021 by byla neplatná i v případě, pokud by žalobkyně prokázala, že byla uzavřena v jí předloženém znění, neboť smlouva by neobsahovala min. ujednání o výši provize nebo o způsobu jejího určení, když ujednání o provizi v čl. 6 smlouvy by zůstalo i nadále neurčité. Nadto žalovaná by v okamžiku uzavření smlouvy nebyla srozuměna s konkrétní výší provize žalobkyně, což je s ohledem na požadavek určitosti a právní jistoty neudržitelné a nežádoucí, a to zvlášť v případě, může-li být cena žalobkyní coby zprostředkovatelkou dle čl. 4 smlouvy jednostranně navýšena, což má pak přímý vliv na výši provize.

45. V občanském soudní řízení mají účastníci povinnost tvrdit všechny rozhodné skutečnosti, kdy okruh takových skutečností je určován hypotézou hmotněprávní normy, jíž se sporný právní vztah řídí a tato norma pak určuje rozsah důkazního břemene tzn. okruh skutečností, které musí být jako rozhodné prokázány a jednak nositele tohoto důkazního břemene. Tvrdí-li účastník rozhodné skutečnosti, tedy splní-li povinnost tvrzení, je následně ve vztahu k němu zatížen povinností důkazní tzn. povinností označit důkazy potřebné k prokázání tvrzení, na kterých zakládá uplatněné právo. Povinnost tvrzení a důkazní jsou ve sporném řízení naplněním projednací zásady, která mj. stanoví, že je zásadně věcí účastníků řízení tvrdit rozhodné skutečnosti a označit k jejich prokázání důkazy. Následkem nesplnění povinnosti tvrzení je pak rozhodnutí, které vyzní v neprospěch účastníka, který svou povinnost nesplnil. Před označením důkazu je účastník povinen uvést skutečnosti, které jím mají být prokázány, tzn. explicitně tvrdit všechny právně významné skutečnosti. V žádném případě nepřipadá v úvahu, aby listiny či jiné důkazy (zde žalobkyní navržené účastnické výpovědi) nahrazovaly absentující podstatná skutková tvrzení. Procesní aktivita a odpovědnost účastníků by tím byla popřena a přenášena nepřípustně na soud, což by bylo v rozporu s téměř všemi základními zásadami občanského sporného soudního řízení, a to zejména se zásadou dispoziční, projednací, ale i se zásadou rychlosti a hospodárnosti.

46. Pokud žalobkyně v tomto směru obchází svoji povinnost tvrdit rozhodné skutečnosti návrhem na výslech účastníků (zejm. žalované), nelze takový způsob akceptovat – provedení důkazu nemůže suplovat absentující skutkové tvrzení a tyto z něj nelze zjišťovat. Soud by tak i naprosto nepřípustným způsobem zvýhodňoval jednu ze stran sporu, když by její nedostatečná skutková tvrzení nahrazoval závěry z provedených důkazů. Nadto soud může účastnický výslech nařídit jen v případě, že danou skutečnost nelze prokázat jinak a dále pouze pokud s tím účastník, který má být vyslýchán, souhlasí. Žalobkyně se tak stran absentujících skutkových tvrzení a důkazů nemohla „spoléhat“ na žalovanou a obcházet primárně svoje procesní povinnosti tím, že vše, co má tvrdit a prokazovat žalobkyně „snad“ vyplyne z účastnické výpovědi žalované.

47. Soud další důkazy (zejm. pak žalobkyní navržené účastnické výslechy) neprovedl, neboť to považoval za nadbytečné, a i za nepřípustné, když uzavřel, že žalobkyně v řízení nedostatečně tvrdila skutková tvrzení a nelze tak nahrazovat absentující skutková tvrzení provedením důkazu. Nejprve je třeba řádných skutkových tvrzení a k nim označit následně důkazy, kterými bude žalobkyní řádně tvrzené prokázáno a ne naopak, že provedením důkazů budou zjišťována absentující skutková tvrzení. Rozsah důkazní povinnosti je ve sporném řízení zásadně určen rozsahem povinnosti tvrdit skutečnosti, neboť aby mohl účastník nějakou skutečnost prokázat, musí ji nejdříve tvrdit. Nadto soud doposud neprovedené další důkazy žalobkyně uvedené v jejím podání ze dne 7. 10. 2022 považuje za nadbytečné a do značné míry i nesouvisející s projednávanou věcí, když žalobkyně uváděla skutková tvrzení a označovala důkazy nesouvisející s projednávanou věcí a nemovitostí (viz např. bod 1 až 11 podání žalobkyně ze dne 7. 10. 2022). K důkazům a skutkovým tvrzením obsaženým v podání žalobkyně ze dne 20. 5. 2023 soud s ohledem na shora uvedené nepřihlížel. Soud také pro nadbytečnost zamítl další dosud neprovedené důkazy žalované. Důkazní břemeno ohledně postavení žalované při podpisu smlouvy tížilo žalobkyni, nikoliv žalovanou, tudíž ta nemusela prokazovat, že podnikatelem není. Pro nadbytečnost soud neprovedl ani žalovanou navržený výslech svědka [jméno FO], neboť to, že návrh zprostředkovatelské smlouvy byl žalované zaslán e-mailem dne 24. 11. 2021 a že k podpisu smlouvy došlo dne 25. 11. 2021, bylo mezi stranami nesporné, nadto to vyplynulo i z jiných již k důkazu provedených listin.

48. Soud s ohledem na vyvstalou procesní situaci a s ohledem na shora uvedené neprováděl další dokazování a další důkazy pro tak pro nadbytečnost zamítl, když uzavřel, že žalobkyně v řízení neunesla své břemeno tvrzení a břemeno důkazní a dále, že z dosud žalobkyní tvrzeného lze po dosud provedeném dokazování uzavřít, že žalobkyně by ve sporu nebyla procesně úspěšná. S ohledem na vše shora uvedené tak soud žalobu zamítl.

49. V řízení byla plně procesně úspěšná žalovaná, která má dle § 142 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů v souvislosti s tímto řízením v celkové výši 62.880 Kč. Náklady žalované se sestávají z odměny právního zástupce žalované za celkem šest úkonů právní služby po 10.180 Kč za úkon dle § 6, § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb. a za šest režijních paušálů po 300 Kč za úkon dle § 13 odst. 1 a odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., a to za převzetí a přípravu zastoupení, sepis vyjádření ze dne 6. 9. 2022, ze dne 6. 2. 2023, ze dne 25. 4. 2023 a účast u jednání soudu konaného dne 19. 4. 2023 a dne 18. 9. 2023.

Poučení