25 C 143/2016-533

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudcem Mgr. Janem Maruškou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], narozen [datum] b) [celé jméno žalobkyně], narozena [datum] oba bytem [adresa žalobkyně a žalobce] oba zastoupeni advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] státní příslušnice Slovenské republiky bytem [adresa žalované] zastoupená advokátkou JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky ve výši 1 815 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku ve výši 300 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 300 000 Kč od 15. 6. 2016 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, kterou se žalobci domáhají po žalované zaplacení částky ve výši 1 515 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 1 515 000 Kč od 15. 6. 2016 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 685 629 Kč, a to k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 30. 11. 2016 se žalobci domáhali po žalované zaplacení částky celkem ve výši 1 815 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z uvedené částky od 15. 6. 2016 do zaplacení, a to z titulu slevy z kupní ceny z důvodu vad pozemků parcelní [číslo] parcelní [číslo] v k. ú. Dolní Chabry (dále také jen„ Pozemek“), které žalobci zakoupili od žalované na základě smlouvy ze dne 2. 9. 2015 (dále také jen„ Smlouva“) za kupní cenu ve výši 5 100 000 Kč. Vady pozemku podle žalobců spočívající v tom, že základová deska vybudovaná žalovanou, která byla zakoupena žalobci jako součást Pozemku (dále také jen„ Základová deska“), je umístěná v jiné nadmořské výšce, než ve které dle schválené projektové dokumentace a stavebního povolení měla být vybudována (dále také jen„ Vada1“). Další vada Pozemku pak spočívá v tom, že Základová deska neobsahuje protiradonová opatření a jejich návrh není ani součástí projektové dokumentace, ačkoliv je na pozemku střední radonové riziko (dále také jen„ Vada2) a obě vady společně dále také jen„ Vady“), přičemž realizace protiradonových opatření si vyžádá další zvýšení Základové desky. Požadovanou slevu z kupní ceny žalobci odůvodnili za prvé celkovými náklady na pořízení Pozemku, které včetně daně z nabytí nemovitosti a úplaty vyplývající z dohody o narovnání mezi žalobci, žalovanou a realitní kanceláří činily celkem částku ve výši 5 404 000 Kč, tedy požadovaná sleva představuje jednu třetinu celkových nákladů na pořízení, což vzhledem k okolnosti, že na zakoupeném Pozemku se nedá postavit rodinný dům, jaký žalobci předpokládali a jak jim bylo žalovanou slibováno, představuje přiměřenou částku. Za druhé povahou a rozsahem Vad, když Vady zcela znemožňují užití předmětu koupě předpokládaným způsobem, jde tak o vady podstatné a závažné. Za třetí snížením funkčních vlastností a estetické hodnoty Pozemku, neboť pokud by žalobci postavili na pozemku dům s novou základovou deskou ve výšce vyplývající ze stavebního povolení a zároveň při realizaci protiradonových opatření, byl by dům„ utopený pod okolní terén“, tedy by žalobci bydleli de facto ve„ sklepním bytu“, což je pro ně nepřijatelné. Za čtvrté cenou nutných oprav, když podle předběžného rozpočtu by náklady na odstranění stávající Základové desky a její nové postavení podle stavebního povolení včetně protiradonových opatření přesáhly částku 1 000 000 Kč, s ohledem na další okolnosti však žalobci požadují jako slevu z kupní ceny částku vyšší. Za páté náklady na projektové práce, které žalobci vynaložili na projektovou dokumentaci ve stupni pro provedení stavby, kterou prováděl autorizovaný inženýr (projektant) Ing. [jméno] [příjmení] a které činily částku ve výši 207 000 Kč, ale které byly žalobci marně vynaloženy, neboť to byl právě Ing. [příjmení], který zjistil Vady Pozemku, pro které žalobci zamýšlenou stavbu realizovat nemohou. Za šesté další upotřebitelností Pozemku, která je v důsledku vad výrazně snížena až znemožněna, neboť při dodržení závazného údaje o výšce hřebene střechy by se do domu„ nevešlo druhé nadzemní podlaží“, pozemek je tak za cenu 5,4 miliónů korun neprodejný. Za sedmé dopady do osobní sféry žalobců, když žalobci měli v úmyslu si na Pozemku postavit komfortní bydlení na podzim života, žalovaná jim Pozemek s tímto ujištěním prodávala, to však z důvodu Vad Pozemku není možné a reálné, v smysluplném časovém horizontu žalobci nemohou získat ani nové povolení na stavbu domu s jinými parametry. Žalobci tak musí Pozemek prodat a zakoupit pozemek jiný, přičemž prodej Pozemku bude jistě ztrátový. Za osmé jednáním žalované, když žalobci považují za přitěžující okolnost, že žalovaná o Vadách Pozemku věděla, respektive musela si jich být vědoma, a přesto na ně žalobce neupozornila. Přestože žalobci žalovanou vyzvali k zaplacení požadované slevy z kupní ceny dopisem ze dne 25. 5. 2016, ve čtrnáctidenní lhůtě od 31. 5. 2016, kdy žalovaná uvedenou výzvu převzala, avšak žalobcům požadovanou částku neuhradila, a proto se žalobci domáhají od 15. 6. 2016 i zaplacení úroku z prodlení.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Připustila, že se žalobci uzavřela dne 2. 9. 2015 Smlouvu, na základě které od ní žalobci koupili Pozemek za sjednanou kupní cenu ve výši 5 100 000 Kč Částky, které jí žalobci v souvislosti s koupí Pozemků uhradili mimo kupní cenu, však nemají vliv na uplatněný nárok, neboť Smlouvu vypracoval zástupce žalobců a podle ní se žalobci zavázali zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, dále část provize požadované realitní kanceláří [právnická osoba], prostřednictvím níž žalovaná pozemek prodávala, ale vyhověla požadavku žalobců na prodej bez realitní kanceláře, přesto musela provizi realitní kanceláři [právnická osoba] uhradit, neboť žalobci se o prodeji pozemku dozvěděli prostřednictvím uvedené realitní kanceláře. Podle článku IV. odstavec 9 Smlouvy pak žalobci potvrdili, že si pozemek řádně prohlédli, jsou obeznámeni s jeho stavebně technickým stavem. Žalovaná dále připustila, že poskytla žalobcům před uzavřením Smlouvy projektovou dokumentaci, kterou si předtím sama nechala vypracovat, ale za dodání projektové dokumentace žalobcům nebyla sjednána žádná cena, žalovaná pak není ani autorem projektové dokumentace pro účely stavebního řízení ani jejím spoluautorem, ale tuto projektovou dokumentaci zadala architektonickému atelieru [právnická osoba] a zpracoval ji Ing. [jméno] [příjmení], autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby. Žalovaná si pro účely výstavby domu vypracovala pouze vlastní studii – architektonický návrh, která byla spolu s projektovou dokumentací rekonstrukce domu z roku 2008, kterou obdržela žalovaná při pořízení pozemku od předcházející vlastnice Ing. [příjmení], podkladem pro projektovou dokumentaci, kterou měl vypracovat právě architektonický atelier [právnická osoba] Projektová dokumentace pak byla schválena stavebním dohledem v rámci stavebního řízení, tedy v ní nebyl zjištěn nesprávný údaj ani správním orgánem při jejím posuzování pro účely povolení stavby. Žalovaná dále namítla, že by Pozemek, který prodala žalobcům, měl vady, když tyto jsou podle žalované zřejmě žalobci vykonstruovány z důvodu, že již dál nechtějí realizovat výstavbu na Pozemku z jiných důvodů na jejich straně. Žalobci tvrzená vada pozemku spočívající v nesprávném umístění základové desky není vadou nemovité věci, ale pouze administrativní chybou v projektové dokumentaci, podle žalované tato chyba, tedy rozdíl nadmořských výšek, ale nemá vliv na relativní výšky terénu i stavebních objektů, včetně objektů okolních, které budou stále stejné, to znamená i jejich vzájemné výškové proporce, a to i v situaci, kdyby se dokumentace upravila na jinou nadmořskou výšku. Tato chyba v projektové dokumentaci, tedy rozpor mezi schválenou projektovou dokumentací, stavebním povolením a reálným stavem, je odstranitelná, a to buď provedením zápisu ve stavebním deníku, nebo změnou stavby před dokončením, k tomu je však potřeba součinnost žalobců, a to buď předložení stavebního deníku k provedení zápisu stavebníkem, nebo podáním žádosti o změnu stavby před dokončením vlastníkem pozemku a stavby. Přestože žalovaná se snažila uvedenou chybu vyřešit a pověřila jejím řešením Ing. arch. [jméno] [příjmení], který žalobce o poskytnutí součinnosti žádal, tito to však odmítli. Žalovaná dále poukázala na skutečnost vyplývající z článku IV. odstavec 6 smlouvy, že žalobci věděli, že pod Základovou deskou není podél severní zdi na hranici se soudní parcelou [číslo] v k. ú. Dolní Chabry, v bezprostředním sousedství nepovolené přístavby k rodinnému domu číslo popisné 16 vybudovaný nový základový pás podle požadavku stavebního úřadu a byli též upozorněni, že to může v krajním případě vyvolat potřebu bourání a vybudování nové základové desky, přesto to akceptovali bez výhrad a jejich současný postup tak nekoresponduje s jejich jednáním a stanoviskem sdělení žalované při uzavření Smlouvy. Pokud jde o žalobci namítanou vadu, tedy absenci protiradonových opatření, žalovaná namítla, že pozemek spadá do nízkého radonového rizika, což vyplývá z radonové mapy a za dostatečné protiradonové opatření je provedení protiradonové izolace standardní hydroizolací, tedy folií o tloušťce cca 2 milimetrů, kdy touto folií by byla opatřena Základová deska, to však až po její úpravě při vybudování základového pásu, neboť by jinak mohlo dojít k jejímu mechanickému poškození. Realizace takového protiradonového opatření pak neovlivní výškové poměry stavby. K žalobci požadované výši slevy z kupní ceny žalovaná uvedla, že ji považuje za zcela nepřiměřenou, a to nejen s ohledem na samotnými žalobci tvrzené náklady na zhotovení nové základové desky, ale i její vyčíslení nejen z kupní ceny, ale též z dalších plateb, z nichž být sleva požadována nemůže, například z daně z nabytí nemovitých věcí, která vyplývá ze zákona a obdobně z provize realitní kanceláři, k jejíž úhradě se žalobci dobrovolně zavázali a zahrnutí těchto částek pro účely vyčíslení slevy z ceny tedy nemá oporu ve faktickém stavu. Výši uplatněného nároku pak žalovaná považuje za nepodloženou a spekulativní. K tomu pak dále uvedla, že se v případě pozemku jedná o velmi lukrativní lokalitu s vysokou cenou pozemků, kdy obdobný pozemek je nabízen za cenu 14 433 korun za metr čtvereční. Žalovaná pak shrnula, že žalobci v žalobě sami uvedli, že si již zakoupili jiný pozemek za účelem výstavby domu, zřejmě se tedy rozhodli si vybudovat dům jinde a nyní tak účelově konstruují vady pozemku, aby docílili změny ekonomických dopadů svého dalšího rozhodnutí. Posléze žalovaná dále kupní smlouvou ze dne 12. 12. 2017 žalobci prodali Pozemek Ing. arch. [jméno] [příjmení] za kupní cenu 5 700 000 Kč, tedy dokonce o 600 000 Kč vyšší, než byla kupní cena sjednaná ve Smlouvě, když kupující byl ochoten zaplatit takto sjednanou cenu i přesto, že byl seznámen s „ nesrovnalostmi ohledně výškového umístění základové desky“ a vedením tohoto soudního řízení. Z uvedeného žalovaná dovozuje, že žalobci namítané skutečnosti nemají žádný vliv na hodnotu nemovitostí a tím spíše je nelze považovat za vadu odpovídající hodně 1 815 000 Kč.

3. Jelikož žalobci jsou českými státními příslušníky, ale žalovaná je slovenská státní příslušnice, poměr mezi účastníky, založený kupní smlouvou ze dne 2. 9. 2015, je poměrem s mezinárodním prvkem, a proto soud nejprve posuzoval, zda má pravomoc ve věci rozhodnout a případně jakým právem se tento vztah účastníků řídí. Na vztah účastníků dopadá režim zákona č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém (dále jen„ ZMPS“), v platném znění, kterého se však použije v mezích ustanovení vyhlášených mezinárodních smluv, kterými je Česká republika vázána, či přímo použitelných ustanovení práva Evropské Unie (§ 1 a 2 ZMPS). S ohledem na bydliště všech účastníků v době zahájení tohoto řízení na území České republiky, je třeba v této věci vycházet z přímo použitelných předpisů práva Evropské Unie. Podle čl. 4 odst. 1 Nařízení Rady (ES) č. 1215/2015 ze dne 12. 12. 2012 o příslušnosti, uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech je dána pravomoc českých soudů v této věci, neboť žalovaná v době zahájení tohoto řízení bydlela na území České republiky. Podle čl. 4 odst. 1 písm. a) nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I) je rozhodným právem v této věci právo obvyklého místa bydliště žalobců jako prodávajících ze Smlouvy, tedy české právo.

4. O věci již dvakrát rozhodl zdejší soud, a to nejprve rozsudkem ze dne 7. března 2018, č. j. 25 C 143/2016-300, kterým soud žalobu zamítl a uložil žalobcům zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 122 465 Kč. Tento rozsudek však byl k odvolání žalobců zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 23. ledna 2019, č. j. 39 Co 234/2018-352 a věc byla vrácena zdejšímu soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud dospěl k závěru, že rozsudek zdejšího soudu je nepřezkoumatelný pro nesrozumitelnost, neboť se soud prvního stupně zabýval pouze první žalobci namítanou vadou, tedy že základová deska výškově neodpovídá projektové dokumentaci a stavebnímu povolení. Proč je ale žaloba nedůvodná i v případě žalobci druhé namítané vady pozemku, tedy nedostatečně realizovaných protiradonových opatření s ohledem na střední radonové riziko na pozemku, v odůvodnění neuvedl, eventuálně nevysvětlil, proč se vyslovené závěry vztahují i na tuto vadu. Přestože zdejší soud správně dovodil, že základová deska je součástí pozemků, v rozporu s tím potom dospěl k nesprávnému závěru, že lze obtížně hovořit o vadách předmětu koupě, neboť předmětem koupě byly pozemky, u kterých vada není tvrzena. Naopak podle odvolacího soudu bylo v řízení prokázáno, že výška úrovně podlahy prvního nadzemního podlaží měla být podle dodatečného povolení stavby ze dne 7. 1. 2013 258,15 metrů nad mořem BpV a ve skutečnosti bez dalších technologických vrstev o 0,91 metrů výše a pak byl pozemek, jehož součástí je základová, deska prodán s vadou, neboť nadmořská výška žalovanou zbudované a prodávané základové desky neodpovídá tomu, co je uvedeno v závazném rozhodnutí stavebního úřadu. Soud prvního stupně pak učinil skutkové zjištění, že si kupující, tedy žalobci nemovitost prohlédli a byli seznámeni s jejím stavem, ale tyto skutečnosti odpovídajícím způsobem nehodnotil a i v této části je proto rozsudek pro nedostatek důvodů nepřezkoumatelný. Správný pak odvolací soud neshledal ani závěr soudu prvního stupně, že šlo o omluvitelnou a opravitelnou nesprávnost stavební dokumentace, neboť příslušné rozhodnutí je závazné a tvrzená zřejmá nesprávnost nebyla příslušným orgánem opravena a v této souvislosti se soud prvního stupně nevypořádal ani se zápisem z konzultace ze dne 14. 3. 2016, podle něhož při změně výšky hřebene je třeba vydat nové územní rozhodnutí a nevypořádal se ani s tvrzením žalobců, že i kdyby o chybu šlo a byla opravena, stále by nadmořská výška základové desky ve skutečnosti byla vyšší a tím i výška stavby jako takové.

5. V pořadí druhé rozhodnutí zdejšího soudu ze dne 8. března 2018, č. j. 25 C 143/2016-317 bylo k odvolání žalobců usnesením Městského soudu v Praze ze dne 6. listopadu 2018, č. j. 39 Co 174/2019-421 opět zrušeno a věc vrácena zdejšímu soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud dospěl k závěru, že soud prvního stupně se v některých bodech neřídil právním názorem odvolacího soudu a v důsledku toho je jeho rozsudek znovu nepřezkoumatelný a nepřesvědčivý. Soud prvního stupně dal v odůvodnění rozsudku najevo, že na svých původních závěrech trvá a dalšími otázkami se zabýval jen s ohledem na to, co uvedl odvolací soud ve svém zrušujícím usnesení, aniž by jednoznačně uvedl, který z jím nastíněných postupů je správný a jaký nárok z toho žalobcům eventuálně plyne, neboť teprve poté se mohl zabývat tím, zda není na místě takový nárok žalobcům odepřít. Soud prvního stupně setrval na svých právních názorech, které odvolací soud ve svém zrušovacím usnesení označil za nesprávné a žalobu ve skutečnosti zamítl proto, že podle něho zde vady základové desky nebyly, tedy své zamítavé rozhodnutí založil na právním názoru, který odvolací soud označil za nesprávný, a to přesto, že byl soud prvního stupně vázán právním názorem odvolacího soudu. Přestože soud prvního stupně dospěl k závěru, že pozemky vadou netrpí, s ohledem na názor odvolacího soudu se zabýval tím, zda by při opačném názoru žalobcům požadovaná částka nebo její část náležela, toto jeho odůvodnění je však rozporné a nepřesvědčivé, neboť není-li zde vada, nelze přiznat slevu a není důvod se zabývat její výší. Pokud pak soud se výší požadované slevy zabýval z pohledu několika možných variant, musel by vysvětlit, která z variant je pro uvedenou věc správná a od ní odvodit výši slevy, aby případně mohl posoudit, i s ohledem na její výši, zda přiznání nároku za zjištěných okolností neodporuje dobrým mravům. Takto však soud prvního stupně nepostupoval. Rozsudek soudu prvního stupně trpí i dalšími vadami, když soud prvního stupně nevyslechl vedoucího stavebního úřadu Městské části Praha 8 ke stanovisku tohoto úřadu z 6. 9. 2017 a v této souvislosti nereagoval na výhrady žalobců k tomuto stanovisku, přičemž není správný ani názor soudu, že jde o stanovisko podle § 149 zákona č. 500/2004 Sb., neboť tam uvedené předpoklady nejsou splněny. Soud prvního stupně se nezabýval ani tím, zda a v jakém rozsahu by vada byla odstranitelná opravou projektové dokumentace a tím, zda a jak by bylo možné napravit zbývající rozdíl mezi výškou prvního nadzemního podlaží uvedenou v dodatečném povolení stavby ze dne 7. 1. 2013 a zjištěnou skutečností. Také odkazuje na ustanovení § 70 zákona č. 500/2004 Sb., ale nezabývá se tím, proč stavební úřad opravu neprovedl, ač tak může učinit z moci úřední. V souvislosti s radonovým rizikem soud prvního stupně odkazoval na změnu právních předpisů k 1. 1. 2017, aniž uvedl, které předpisy se změnily. Také podle článku V. bodu 3 smlouvy z 2. 9. 2015 pak nenasvědčuje tomu, že by projektová dokumentace byla předána bezúplatně. Dále odvolací soud poukázal na skutečnost, že odpovědnost za vady vzniká mezi účastníky u úplatných smluv a jde o odpovědnost objektivní, tedy vzniká bez ohledu na zavinění na základě skutečnosti, že plnění vykazuje vadu. Ze všech uvedených skutečností byl proto odvolacím soudem i druhý v pořadí vydaný rozsudek v této věci pro nepřezkoumatelnost zrušen, s tím, že odvolací soud uložil soudu prvního stupně zvážit, zda důkazní řízení podle návrhu žalobce nedoplní a poté o věci znovu rozhodne, když v dalším řízení je vázán právním názorem odvolacího soudu.

6. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

7. Dne 2. 9. 2015 účastníci, a to žalobci jako kupující a žalovaná jako prodávající, podepsali kupní smlouvu (Smlouvu), na základě které žalovaná prodala žalobcům předmět převodu specifikovaný v článku I. této smlouvy spolu s veškerými součástmi a příslušenstvím, byť výslovně v této smlouvě nezmíněnými (viz článek II. bod 1 Smlouvy) a žalobci předmět převodu, včetně všech součástí a příslušenství, byť výslovně v této smlouvě nezmíněných, do svého společného jmění koupili a zavázali se za něj zaplatit kupní cenu níže sjednanou (viz článek II. bod 2 Smlouvy). Předmětem převodu byl pozemek parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 319 m2 a pozemek parcelní [číslo] zahrada, o výměre 344 m2, vše v k. ú. Dolní Chabry, obec Praha, část obce Dolní Chabry (Pozemek), které jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. Dolní Chabry v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrálním pracovištěm Praha (viz článek I. Smlouvy). Součástí převáděné parcely parcelní [číslo] je základová deska pro výstavbu rodinného domu vybudovaná na zbytcích původního zdiva a na nových základech vybudovaných jižním směrem od původní odstraněné stavby číslo popisné 4 (Základová deska), dále jsou součástí parcely parcelní [číslo] další vedlejší stavby určené k demolici (viz článek II. bod 3 Smlouvy). Kupní cena za Pozemek byla mezi stranami dohodnuta ve výši celkem 5 100 000 Kč (viz článek III. bod 1 Smlouvy). Žalovaná dále prohlásila a žalobci to vzali na vědomí, že pod Základovou deskou není podél severní zdi na hranici se soudní parcelou parcelní [číslo] v k. ú. Dolní Chabry v bezprostředním sousedství nepovolené přístavby rodinného domu [adresa] vybudovaný nový základový pás podle požadavku stavebního úřadu (viz článek IV. bod 6 Smlouvy). Žalobci pak dále prohlásili, že si předmět převodu řádně prohlédli a jsou obeznámeni s jeho stavebně technickým stavem (viz článek IV. bod 9 Smlouvy). Přechodem vlastnictví k Pozemku přechází na žalobce všechna oprávnění ze všech veřejnoprávních povolení, zejména stavebních povolení, která souvisí s vlastnictvím předmětu převodu, zejména o práva z dodatečného stavebního povolení vydaného Úřadem městské části Praha 8, odborem výstavby, ze dne 7. 1. 2013, [číslo jednací] ve znění pozdějších změn a doplnění, prodlouženého rozhodnutím o změně stavby před jejím dokončením ze dne 10. 2. 2015, [číslo jednací] a dále práva ze stavebního povolení vydaného týmž úřadem ze dne 5. 9. 2012, [číslo jednací], jakož i o všechna veřejnoprávní rozhodnutí a stanoviska s těmito citovanými stavebními povoleními související (viz článek V. bod 1 Smlouvy). Žalovaná dále prohlásila, že projektovou dokumentaci, která byla podkladem pro vydání výše citovaných stavebních povolení, vytvořila částečně sama a částečně se jedná o dílo vytvořené na objednávku, přičemž prodávající spoluautorům projektové dokumentace nedluží žádnou odměnu či náhradu. Žalovaná tímto postupuje žalobcům všechna práva k projektové dokumentaci, s tím, že žalobci jsou oprávněni projektovou dokumentaci užít k účelu z ní vyplývajícímu a též k jakýmkoli změnám projektové dokumentace, úplata je zahrnuta v kupní ceně a žalovaná nemá právo na žádnou dodatečnou odměnu (viz článek V. bod 3 Smlouvy). Žalovaná dále prohlásila, že ke dni uzavření této Smlouvy má platně uzavřenou smlouvu o poskytnutí služeb realitní kanceláři, kterou uzavřela dne 18. 5. 2015 se [právnická osoba], s. r. o., žalobci tuto skutečnost berou na vědomí a tato kupní smlouva je na výslovné přání žalobců uzavírána bez účasti zmíněné realitní kanceláře, a proto žalobci učinili specifický závazek zaplatit za prodávající provizi, případně smluvní pokutu, jak je obsaženo v následujícím odstavci (viz článek VI. bod 1 Smlouvy). Žalobci se zavázali, že zaplatí za prodávající provizi, případně smluvní pokutu vyplývající z výše specifikované smlouvy uzavřené s realitní kanceláří, pokud bude pravomocným soudním rozhodnutím prodávající uloženo tuto provizi, případně smluvní pokutu uhradit. Žalobci se zavazují jednat s realitní kanceláří za účelem dosažení mimosoudní dohody ohledně sporného nároku na provizi, případně smluvní pokutu (viz článek VI. bod 2 Smlouvy). Žalovaná tímto zmocňuje žalobce a), aby s realitní kanceláří jednal ohledně sporného nároku na provizi, případně smluvní pokutu a uzavřel s realitní kanceláří mimosoudní dohodu, veškeré náklady s tím spojené nesou kupující (viz článek VI. bod 3 Smlouvy). Účastníci se dohodli s výslovným odkazem na ustanovení § 1 odst. 1 písm. a) zákonného opatření senátu číslo 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující (viz článek VIII. bod 3 Smlouvy). Ve vztahu mezi účastníky se tedy částka odpovídající dani neodečítá z kupní ceny a žalobci nemají právo na žádné kompenzace, bez ohledu na to, v jaké výši bude daň stanovena (viz článek VIII. bod 4 Smlouvy). Vlastnické právo k Pozemku přešlo na žalobce na základě Smlouvy ke dni 4. 9. 2015, když zápis byl proveden dne 5. 10. 2015 (viz výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví [číslo] ze dne 6. 10. 2015). Účastnící spolu s realitní kanceláří [právnická osoba] podepsali dne 9. 11. 2015 dohodu o zrušení smlouvy a o narovnání, podle které žalovaná s realitní kanceláří uzavřela dne 18. 5. 2015 exkluzivní smlouvu o poskytnutí služeb realitní kanceláře a realitní kancelář podle této smlouvy vyvíjela výhradně činnost směřující k tomu, aby žalovaná měla příležitost jako prodávající uzavřít se třetí osobou jako kupující kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k Pozemku, která byla touto dohodou zrušena (viz článek I. bod 1 a článek III. bod 1 dohody o narovnání) a žalobci se pak zavázali zaplatit realitní kanceláři částku ve výši 159 284 Kč do pěti pracovních dnů od uzavření této smlouvy (viz článek III. odst. 2 dohody o narovnání). Žalobci následně uhradili žalované dne 6. 10. 2015 kupní cenu ve výši 5 100 000 Kč (viz výpis [příjmení] [příjmení] ze dne 6. 10. 2015), realitní kanceláři [právnická osoba] dne 10. 11. 2015 částku 159 284 Kč (viz výpis [příjmení] [příjmení] ze dne 10. 11. 2015) a Finančnímu úřadu pro hlavní město Prahu dne 22. 1. 2016 daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 204 000 Kč (viz výpis [příjmení] [příjmení] ze dne 22. 1. 2016).

8. Žalobci Pozemek kupovali od žalované s úmyslem obratem zahájit stavbu rodinného domu, a to dle projektové dokumentace a stavebního povolení obstaraného žalovanou, přičemž tento úmysl byl žalované znám (viz výpověď žalobce, e-mailová komunikace žalobce a) se žalovanou, a to e-maily žalované adresované žalobci a) s přílohou projektovou dokumentací a stavebním povolením ze dne 19. 8. 2015, e-maily žalované žalobci a) ze dne 22. 8. 2015, jejichž přílohou byly rozpočty na jednotlivé části stavby, e-maily žalované adresované žalobci a) ze dne 26. 8. 2015, jejichž přílohou byly doklady týkající se povolovacích řízení na stavbu, technická zpráva stavebně konstrukční části projektové dokumentace skutečného provedení, ale také komunikace žalobce a) se žalovanou ze dne 17. 9. a 20. 9. 2015, kde žalobce v e-mailu ze dne 17. 9. 2015 výslovně uvedl, že žádá pohledy z vizualizace, aby to mohl poskytnout stavební firmě, která bude dům stavět, neboť chtějí začít prakticky hned po převodu a zaplacení).

9. Dne 7. 1. 2013 rozhodl Úřad městské části Praha 8 odbor výstavby pod sp. zn. MCP8 [číslo], [číslo jednací] o dodatečném povolení na nepovolenou stavbu pro Základy pro rodinný dům vybudované na zbytcích původního zdiva rodinného domu [adresa] a nové základy pro rodinný dům vybudované jižním směrem od původní odstraněné stavby [adresa] [obec], Dolní Chabry, [ulice], a dle předložené projektové dokumentace pro dokončení nepovolené stavby na stavbu rodinného domu se samostatnou garáží s wellness, [obec], Dolní Chabry, [ulice], na pozemcích parc. [číslo] v katastrálním území Dolní Chabry. Stavba obsahuje samostatně stojící rodinný dům tvaru„ L“, který je zastřešený sedlovou střechou s hřebenem v úrovni + 7,250 m od prvního nadzemního podlaží (úroveň 1. nadzemního podlaží = 258,15 m n. m. Balt po vyrovnání) a v jižním traktu zastřešený plochou střechou s výškou atiky + 6,050 m. Stavba bude dokončena podle projektové dokumentace, kterou vypracoval Ing. [jméno] [příjmení], případné změny nesmí být provedeny bez předchozího povolení stavebního úřadu. Podkladem pro vydané rozhodnutí založené na základě výzvy stavebního úřadu je i geodetické zaměření základů rozestavěné stavby z 9. 8. 2012, které zpracoval úředně oprávněný zeměměřický inženýr Ing. [jméno] [příjmení]. Rodinný dům a samostatná garáž s wellness budou vytápěny elektrickým podlahovým vytápěním (viz rozhodnutí Úřadu městské části Praha 8 odbor výstavby, sp. zn. MCP8 [číslo], [číslo jednací] ze dne 7. 1. 2013). Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 6. 2. 2013 (viz sdělení Úřadu městské části Praha 8 odbor výstavby pod sp. zn. MCP8 [číslo], [číslo jednací] ze dne 11. 2. 2013).

10. Dne 10. 2. 2015 Úřad městské části Praha 8 odbor výstavby pod sp. zn. MCP8 [číslo], [číslo jednací] povolil změnu stavby rodinný dům se samostatnou garáží s wellness, [obec], Dolní Chabry, [ulice] na pozemcích parc. [číslo] v katastrálním území Dolní Chabry spočívající v prodloužení termínu dokončení stavby do dvou let ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí (viz rozhodnutí Úřadu městské části Praha 8 odbor výstavby pod sp. zn. MCP8 [číslo], [číslo jednací] ze dne 10. 2. 2015).

11. Vzápětí po koupi Pozemku žalobci započali stavbu domu, když začali opravovat základový pás, který je částečně hotový (viz výpověď žalobce, fotografie na č. l. 218 až 221). Žalobci se také obrátili na projektanta Ing. [jméno] [příjmení], který měl vypracovat projekt na zdroje vytápění a systémy vytápění domu žalobců na Pozemku a který z vlastního podnětu následně kontroloval celý projekt (viz výpověď svědka [příjmení]).

12. Po prověření výškových vazeb na Pozemku vzhledem ke stávajícímu stavebnímu povolení bylo zjištěno, že je zde nesoulad ve skutečném umístění [příjmení] desky proti stavu podle projektové dokumentace. Podle zaměření Základové desky na Pozemku provedené [právnická osoba], [jméno] [příjmení] ze dne 9. 8. 2012, která je součástí projektové dokumentace je výška Základové desky 258,71 m n. m. BpV (viz shodně také technická zpráva [jméno] [příjmení] – GEDEX geodetické služby ze dne 19. srpna 2012 s přílohou). Podle geodetického zaměření provedeného [právnická osoba] v lednu 2016 se pak výška desky pohybuje v rozmezí 258,85 až 258,87 m n. m. BpV. a pro účely dalších projektových prací je uvažována výška 258,87 m n. m. (viz shodně také protokol o zaměření - technická zpráva [právnická osoba] ze dne 15. 1. 2016). Podle projektové dokumentace zpracované Ing. arch. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], která byla ověřena stavebním úřadem Městské části Praha 8, odborem výstavby ze dne 7. 1. 2013 a povolena stavebním povolením [číslo jednací] je závazná výška úrovně nášlapné vrstvy podlahy prvního nadzemního podlaží ± 0,000 = 258,15 m n. m. BpV, závazná výška hřebene + 7,250 metrů od prvního nadzemního podlaží a výška atiky pultové střechy v jižním traktu + 6,050 metrů od prvního nadzemního podlaží, tloušťka podlahy dle projektové dokumentace je uvedena 200 milimetrů. Výška základové desky by tak dle projektové dokumentace měla být 257,95 m n. m. BpV. Rozdíl výšky základové desky dle projektové dokumentace a skutečnosti zjištěné měřením [právnická osoba], tak činí -0,920 metrů, což se neobejde bez dalších projektových a bouracích prací, kdy bude nutno odstranit stávající Základovou desku a základové konstrukce a odvézt suť a provést nové základy ve správné výšce (viz odborné vyjádření společnosti [právnická osoba], jednatele [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne 15. 3. 2016 a znalecký posudek Ing. [příjmení] ze dne 19. 5. 2017). Rozdíl mezi skutečnou výškou základové desky na pozemku parc. [číslo] v k. ú. Dolní Chabry a zjištěním firmy [příjmení] [příjmení] je 0,16 m. Tento rozdíl odpovídá síle základové desky, jejíž sílu znalec změřil 0,15 m (znalecký posudek Ing. [příjmení] ze dne 19. 5. 2017).

13. Z dostupných podkladů vyplývá, že stavba není provedena v souladu s ověřenou projektovou dokumentací, respektive dle platného stavebního povolení. Rozpor je dán ve výškovém osazení základových konstrukcí o cca 0,91 m. Úprava projektové dokumentace akceptující stávající úroveň základů by znamenala přepracovat celý projekt a absolvovat znovu celé stavební řízení. Úprava střešní konstrukce by zcela jistě způsobila rozdílné zastínění sousedního objektu, což přináší značnou nejistotu v získání nového stavebního povolení a tedy legalizaci stávajícího stavu. Úprava stávající stavby tak, aby byla v souladu s ověřenou projektovou dokumentací, respektive platným povolením by přinesla původně neočekávané náklady přinejmenším ve výši 1 000 000 Kč a výrazně by snížila komfort bydlení i využitelnost Pozemku (viz znalecký posudek [právnická osoba] ze dne 31. 7. 2017).

14. Pokud žalovaná namítala, že nesprávné umístění základové desky není vadou Pozemku, ale pouze administrativní chybou v projektové dokumentaci, který nemá vliv na relativní výšky terénu i stavebních objektů, včetně objektů okolních, které budou stále stejné, to znamená i jejich vzájemné výškové proporce, a to i v situaci, kdyby se dokumentace upravila na jinou nadmořskou výšku, je toto její tvrzení nejen v rozporu s obecnou logikou, ale vyvracejí ho i v řízení provedené důkazy. Za situace, že závazná výška úrovně nášlapné vrstvy podlahy prvního nadzemního podlaží je podle projektové dokumentace i stavebního povolení ± 0,000 = 258,15 m n. m. BpV a závazná výška hřebene střechy + 7,250 metrů od prvního nadzemního podlaží a tloušťka podlahy dle projektové dokumentace je uvedena 200 milimetrů, je třeba přisvědčit žalobcům, že střecha domu postaveného podle projektové dokumentace na Základové desce by byla v nadmořské výšce o 0,92 metrů výše než by podle projektové dokumentace a stavebního povolení měla být, tedy také výše ve vztahu k okolním objektům. To ostatně také vyplývá z dalších provedených důkazů např. výpověď T. [příjmení], sdělení Úřadu městské části Praha 8 ze dne 29. 3. 2021 v odpovědi na otázku č. 12, 19 a 20).

15. Pokud žalovaná dále tvrdila, že uvedený rozpor mezi schválenou projektovou dokumentací, stavebním povolením a reálným stavem, lze odstranit, a to buď opravou nesprávné hodnoty, vylučuje to sdělení Městské části Praha 8 – odboru výstavby ze dne 29. 3. 2021 (viz uvedený důkaz v odpovědi na otázku č. 8) nebo provedením zápisu ve stavebním deníku (viz sdělení Úřadu městské části Praha 8 ze dne 29. 3. 2021 v odpovědi na otázku č. 8 a contrario). Z provedených důkazů naopak vyplývá, že nesprávný údaj o nadmořské výšce nášlapné vrstvy 1. NP domu uvedený ve stavebním povolení je možno změnit pouze v řízení o dodatečném povolení stavby, avšak až po projednání s účastníky řízení a dotčenými orgány (viz sdělení Úřadu městské části Praha 8 ze dne 29. 3. 2021 v odpovědi na otázku č. 8 a výpověď svědka [jméno]).

16. Pokud pak tvrzení žalované o možnosti odstranit rozpor mezi schválenou projektovou dokumentací, stavebním povolením a reálným stavem, administrativní opravou, potvrzuje i závěr znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], CSc., ve skutečnosti z tohoto posudku vyplývá opak, když jak uvádí žalobci, v případě priorizace absolutní nadmořské výšky přiřazené projektem a stavebním povolením dojde k podstatnému narušení zamýšleného konceptu stavby a nežádoucímu zvýšení objemu stavebních prací (čl. 2 posudku) a v případě priorizace odvození nadmořské výšky od absolutní výškové úrovně základové desky skutečně provedené je rovněž stavba založena nesprávně, neboť žalovaná vědomě zvýšila výškovou úroveň původního domu o 2 šáry betonových KB bloků, základovou desku o tloušťce 200 mm a další konstrukční prvky podlahy a protiradonových opatření, přestože zároveň je v posudku uvedeno, že žalovaná měla v úmyslu realizovat stavbu ve stejném výškovém osazení úrovně 1. NP jako byla úroveň původního domu a s tím byla i vypracována projektová dokumentace Ing. [příjmení]. Navíc závěry uvedeného znaleckého posudku vylučuje i další v řízení provedené důkazy, a to nejen sdělení Úřadu městské části Praha 8 ze dne 29. 3. 2021 v odpovědi na otázku [číslo] ale i znalecký posudek [právnická osoba]

17. Pozemek je podle naměřených hodnot a doporučené metodiky pro měření řazen podle zákona č. 18/1997 Sb. a vyhlášky č. 307/2002 Sb. řazen do kategorie se středním radonovým indexem. Po stanovení radonového indexu pozemku, resp. stavby je třeba řešit konstrukci domu tak, aby riziko pronikání radonu do budovy bylo minimální. Podle ČSN 73 0601 ochrana staveb proti radonu z podloží vyžaduje realizace stavby v případě zjištěného středního radonového indexu ochranné opatření stavebního objektu. Pokud je v novostavbě navrženo podlahové vytápění v kontaktních konstrukcích, je podle čl. 5 1. 11 a 5. 5. 2 ČSN 730601 vyžadováno provedení instalace větracího systému podloží pod objektem v kombinaci s těsným provedením všech kontaktních konstrukcí podle 6.3 nebo provedení všech kontaktních konstrukcí s ventilační vrstvou podle 6.4. (viz odborný posudek pro stanovení radonového indexu na pozemku parc. [číslo] pro k. ú. Dolní Chabry Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 12. 1. 2016). Ze závazné normy ČSN 73 0601 platné do října 2019 (viz znění ČSN 730601 z února 2006, které bylo nahrazeno novým zněním této normy až v září 2019) soud zjistil, že podle bodu 5.1.11 je-li součástí kontaktní konstrukce podlahové vytápění, postupuje se ve všech kategoriích radonového indexu stavby podle bodu 5.5.

2. Podle bodu 5.5.2 je-li součástí konstrukce podlahové vytápění, navrhne se některé z následujících opatření: instalace větracího systému podloží pod objektem v kombinaci s těsným provedením všech kontaktních konstrukcí nebo provedení všech kontaktních konstrukcí s ventilační vrstvou podle bodu 6.4.

18. Výše uvedené důkazy pak vyvracejí obranu žalované, že Pozemek spadá do nízkého radonového rizika, což vyplývá z radonové mapy a za dostatečné protiradonové opatření je provedení protiradonové izolace standardní hydroizolací, tedy folií o tloušťce cca 2 milimetrů, kdy touto folií by byla opatřena základová deska, to však až po její úpravě při vybudování základového pásu, neboť by jinak mohlo dojít k jejímu mechanickému poškození, přičemž realizace takového protiradonového opatření pak neovlivní výškové poměry stavby. Naopak tyto důkazy ve spojení s důkazy dalšími (viz výslech svědka [příjmení]) potvrzují tvrzení žalobců, že absence odpovídajících protiradonových opatření podle ČSN 730601 bude znamenat buď další zvýšení Základové desky o 10-15 cm a tedy i zvýšení domu, který by se na Základové desce stavěl nebo nutnost postavení nové základové desky s protiradonovými opatřeními podle uvedené normy.

19. Dopisem ze dne 16. března 2016 oznámili žalobci žalované vady předmětu koupě - Pozemku, a to nesprávné výškové umístění základové desky na parcele [parcelní číslo], Dolní Chabry (viz dopis ze dne 16. 3. 2016), který byl žalované doručen dne 18. 3. 2016 (viz dodejka ze dne 18. 3. 2016). Navazujícím dopisem ze dne 25. května 2016 žalobci jednak vytkli Vadu 2 a zároveň uplatnili nárok na slevu z kupní ceny z titulu Vad předmětu koupě – Pozemku ve výši 1 815 000 Kč a vyzvali žalovanou k zaplacení této částky ve lhůtě do 14 dnů (viz dopis ze dne 25. 5. 2016), který byl žalované doručen dne 31. 5. 2016 (viz dodejka ze dne 31. 5. 2016).

20. Za provedené práce odborného projektanta ve věci rodinného domu na Pozemku zaplatili žalobci Ing. [jméno]. [příjmení] částku ve výši 207 000 Kč (viz faktura č. [spisová značka] spolu s přiloženými výpisy z transakční historie).

21. Od 18. 12. 2017 je vlastníkem Pozemku (včetně jeho součásti – Základové desky) Ing. arch. [jméno] [příjmení] (viz list vlastnictví [číslo] pro k. ú. Dolní Chabry ze dne 26. 1. 2018), který jej nabyl na základě kupní smlouvy podepsané žalobci jako prodávajícími a Ing. arch. [příjmení] jako kupujícím dne 12. 12. 2017, za kupní cenu ve výši 5 700 000 Kč (viz kupní smlouva ze dne 12. 12. 2017). Žalobci seznámili kupujícího s nesrovnalostmi ohledně výškového umístění [příjmení] desky, se skutečností, že vedou soudní spor s původním vlastníkem Pozemku -žalovanou ohledně Základové desky a že pod Základovou deskou není podél severní zdi na hranici se sousední parcelou [číslo] v k. ú. Dolní Chabry v bezprostředním sousedství přístavby k rodinnému domu [adresa] vybudovaný levý základový pas podle požadavku stavebního úřadu, přičemž kupující vzal všechna uvedená rizika na vědomí (viz čl. V. kupní smlouvy). Přechodem vlastnictví k Pozemku přechází na kupujícího všechna oprávnění ze všech veřejnoprávních povolení, zejména stavebních povolení, která souvisí s vlastnictvím předmětu převodu, zejména o práva z dodatečného stavebního povolení vydaného Úřadem městské části Praha 8, odborem výstavby, ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací] ve znění pozdějších změn a doplnění, prodlouženého rozhodnutím o změně stavby před jejím dokončením ze dne 10. 2. 2015, [číslo jednací] a dále práva ze stavebního povolení vydaného týmž úřadem ze dne 5. 9. 2012, [číslo jednací], jakož i o všechna veřejnoprávní rozhodnutí a stanoviska s těmito citovanými stavebními povoleními související (viz článek VI. bod 1 smlouvy). Žalobci dále postoupili kupujícímu všechna práva k projektové dokumentaci (viz čl. VI. bod 3 kupní smlouvy). Ing. arch. [obec] Pozemek zakoupil od žalobců za nabízenou cenu se znalostí Vad Pozemku s tím, že tyto velké problémy (vady Pozemku) překonají i za cenu dosud přesně nevyčíslených nákladů, a to z důvodu jedinečnosti umístění Pozemku v historickém centru Dolních Chaber, přičemž na Pozemku mají v úmyslu postavit dům sloužící potřebám rodiny. Po koupi Pozemku se u něj zastavovali lidé se zájmem o jeho koupi i s nabídkou vyšší ceny. Důvodem pro prodej Pozemku žalobci bylo podle Ing. arch. [příjmení] mimo jiné i jejich znechucení z problémů s Pozemkem (viz výpověď svědka Ing. arch. [příjmení]).

22. Obvyklá (tržní) cena Pozemků činila v září 2005 částku cca ve výši 8 000 Kč za m2 a v roce prosinci 2017 částku ve výši 10 000 Kč za m2 (viz sdělení [jméno] [anonymizováno] ze dne 23. 11. 2021).

23. Pokud účastníci navrhovali další důkazy, soud je neprovedl, neboť měl skutkový stav za dostatečně zjištěný, aby bylo možno ve věci rozhodnout.

24. Podle ust. § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále také jen „o. z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

25. Podle ust. § 2128 odst. 1 o. z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

26. Podle ust. § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

27. Podle ust. § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

28. Podle ust. § 505 o. z. součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.

29. Podle ust. § 506 odst. 1 o. z. součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

30. Podle ust. § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

31. Podle ust. § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později.

32. Podle ust. § 2103 odst. 1 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy.

33. Podle ust. § 2106 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy (odst. 1). Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit (odst. 2).

34. Podle ust. § 2129 o. z. kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno (odst. 1). Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (odst. 2).

35. Po posouzení zjištěného skutkového stavu podle shora uvedených zákonných ustanovení soud dospěl k závěru, že žaloba je částečně důvodná.

36. Účastníci uzavřeli dne 2. 9. 2015 v písemné formě platnou Smlouvu, která je podle ust. § 2079 ve spojení s ust. § 2128 odst. 1 o. z. a 560 o. z. smlouvu kupní, jejímž předmětem byl Pozemek, tedy pozemky parc. [číslo] v k. ú. Dolní Chabry, přičemž součástí prvního z uvedených pozemků je podle ust. § 505 a 506 odst. 1 o. z. i Základová deska pro stavbu rodinného domu. Předmětem koupě podle Smlouvy byla podle čl. V. odst. 3 Smlouvy i projektová dokumentace ke stavbě rodinného domu, když úplata za ni byla zahrnuta v kupní ceně, která byla účastníky sjednána a žalobci zaplacena ve výši 5 100 000 Kč.

37. Žalobci Smlouvou zakoupili Pozemek včetně projektové dokumentace ke stavbě rodinného domu na tomto Pozemku s úmyslem na něm obratem postavit dům podle této projektové dokumentace. Protože však provedení Pozemku, resp. jeho součásti – Základové desky, není vhodné pro účel vyplývající ze Smlouvy, případně účel obvyklý, tedy stavbu rodinného domu dle projektové dokumentace, která byla také předmětem Smlouvy, neboť Základová deska vybudovaná žalovanou je umístěná v jiné nadmořské výšce, než ve které dle schválené projektové dokumentace a stavebního povolení měla být vybudována, a proto by výška úrovně podlahy prvního nadzemního podlaží nemohla být podle závazného dodatečného povolení stavby ze dne 7. 1. 2015 258,15 metrů nad mořem BpV, ale byla by v případě stavby domu podle projektové dokumentace byla o 0,92 metrů výše (Vada1). Jde podle ust. § 2095 a 2099 odst. 1 o. z. o vadu Smlouvou prodávané věci – Pozemku.

38. Vadu1 Pozemku nevylučuje, že žalobci věděli, že Základová deska bude vyžadovat další zásahy, jak tvrdí žalovaná, neboť žalobci z čl. IV. bod 6 Smlouvy věděli pouze, že pod Základovou deskou není podél severní zdi na hranici se soudní parcelou parcelní [číslo] v k. ú. Dolní Chabry v bezprostředním sousedství nepovolené přístavby rodinného domu [adresa] vybudovaný nový základový pás podle požadavku stavebního úřadu, což se také žalobci snažili ihned po zakoupení Pozemku napravit, ale ani to, že podle čl. IV. bod 9 Smlouvy si Pozemek prohlédli a měli k dispozici Projektovou dokumentaci, když vytýkaná Vada1 byla zjištěna až po novém zaměření výšky Základové desky žalobci po zakoupení Pozemku.

39. Vadou Pozemku podle shora citovaných ustanovení o. z. je i skutečnost, že Základová deska neobsahuje protiradonová opatření podle ČSN 730601 a jejich návrh není ani součástí projektové dokumentace, ačkoliv je na pozemku střední radonové riziko (Vada2).

40. Nerozhodné pro posouzení soukromoprávního poměru mezi účastníky založeného Smlouvou, tedy odpovědnosti za vady prodávané věci, je i skutečnost, že ve věci bylo vydáno pravomocné stavební povolení pro stavbu na Pozemku, které obsahuje nesprávné, ale závazné, výškové údaje Základové desky nebo neřeší odpovídající protiradonová opatření.

41. V tomto případě tak byly naplněny předpoklady vzniku odpovědnosti žalované jako prodávající ze Smlouvy za vady prodávané věci – Pozemku, neboť šlo o úplatné plnění podle Smlouvy, plnění mělo Vady, a to v době přechodu nebezpečí škody na Pozemku na žalobce jako kupující (ust. § 2100 odst. 1 o. z.) a nešlo o vady zjevné ani o vady, které by žalobci jako kupující museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření Smlouvy (ust. 2103 odst. 2 o. z.) a žalobci [příjmení] vytkli žalované v zákonem stanovené lhůtě Vady dopisy ze dne 16. 3. 2016, resp. 25. 5. 2016 (ust. § 2129 odst. 2 o. z.). Jelikož odpovědnost za vady podle ust. § 2099 o. z. je odpovědností objektivní, není relevantní, kdo vyhotovil projektovou dokumentaci, tedy zda to byla i žalovaná, ani kdo Vady prodávaného Pozemku zavinil, když za tyto Vady odpovídá výlučně žalovaná jako prodávající ze Smlouvy, a proto se soud uvedenými skutečnostmi blíže nezabýval.

42. Protože Vady Pozemku jsou podstatným porušením Smlouvy, vzniklo žalobcům podle ust. § 2106 odst. 1 písm. c) právo na slevu z kupní ceny, které žalobci uplatnili u žalované dopisem ze dne 25. 5. 2016, a to ve výši 1 815 000 Kč, přičemž stanovili žalované lhůtu do 14 dnů od doručení této výzvy (§ 1958 odst. 2 o. z.).

43. Žalobci uplatnili u žalované právo na slevu z kupní ceny ve výši 1 815 000 Kč, takovou částku však s ohledem na zjištěné okolnosti považuje soud za nepřiměřenou. Lze přisvědčit žalobcům, že soud stanoví hlediska pro určení slevy z kupní ceny s ohledem na individuální charakter každé posuzované věci, přičemž hlavním hlediskem je výše nákladů potřebných k odstranění vad věci, (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 8. 2015, č. j. 33 Odo 2889/2015), přičemž je třeba zohlednit i povahu a rozsah vady vzhledem ke sjednané kupní ceně, snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci apod. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012). Byť tedy nelze vyloučit žádné (vyjma jednání žalované) ze žalobci označených hledisek (celkový náklad na pořízení věci, povaha a rozsah vady, snížení funkčních vlastností a estetické hodnoty, ceny nutných oprav, náklady na projektové práce, další upotřebitelnost, dopad do osobní sféry žalobců), právě s ohledem na konkrétní okolnosti této věci, nelze některé z nich zohlednit. Žalobci totiž již nejsou vlastníky Pozemku, neboť jej v průběhu řízení dne 18. 12. 2017 prodali Ing. arch. [příjmení] za kupní cenu ve výši 5 700 000 Kč. Žalobci tak již nebudou Pozemek užívat a tedy ani odstraňovat vady Pozemku, a proto nelze zohlednit povahu a rozsah vad, cenu nutných oprav či snížení funkčních vlastností a estetické hodnoty domu, který na Pozemku hodlali postavit, za prodaný Pozemek obdrželi kupní cenu, která přesahuje cenu, za kterou žalobci pozemek pořídili, přičemž jde o cenu blížící se ceně tržní, a proto nelze zohlednit hledisko celkové náklady na pořízení Pozemku a jeho další upotřebitelnost. Soud proto přihlédl pouze k hlediskům náklady na projektové práce, které ve výši 207 000 Kč žalobci„ marně“ vynaložili na stavbu domu na Pozemku předtím, než zjistili Vady Pozemku a dopad do osobní sféry žalobců, resp. jejich marně vynaložené úsilí na splnění cíle nákupu Pozemku, tedy stavbu domu na Pozemku podle projektové dokumentace a vydaného stavebního povolení za účelem zajištění komfortního bydlení žalobců na podzim života. Pokud jde o hledisko jednání žalované, která měla žalobcům před uzavřením Smlouvy úmyslně zatajit Vady Pozemku, dospěl soud k závěru, že je svým charakterem či dopady obdobné hledisku předcházejícímu, tedy dopadům do osobní sféry žalobců, které již soud zohlednil, a proto k jednání žalované jako hledisku pro stanovení výše slevy z kupní ceny nepřihlížel. Vzhledem k uvedeným skutečnostem soud považuje za přiměřenou slevu z kupní ceny náležející žalobcům částku ve výši 300 000 Kč.

44. Splatnost pohledávky žalobců vůči žalované na slevu z kupní ceny nastala dne 14. 6. 2016, který je 14. dnem po dni 31. 5. 2016, kdy byl žalované doručen dopis žalobců ze dne 25. 5. 2016 s výzvou k zaplacení ve lhůtě do 14 dnů (ust. § 1958 odst. 2 o. z.). Jelikož je žalovaná s úhradou uvedeného peněžitého dluhu od 15. 6. 2016 v prodlení, mají žalobci podle ust. § 517 odst. 2 o. z. právo i na zaplacení úroku z prodlení, a to ve výši 8,05% ročně podle ust. § podle ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění účinném ke dni 15. 6. 2016.

45. Soud proto žalobě vyhověl co do částky ve výši 300 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 300 000 Kč od 15. 6. 2016 do zaplacení (výrok I.), ve zbytku, tedy co do částky ve výši 1 515 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 1 515 000 Kč od 15. 6. 2016 do zaplacení pak žalobu zamítl (výrok II.)

46. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl výrokem III. podle ust. § 142 odst. 3 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále také jen „o. s. ř.“). Žalobci měli ve věci úspěch sice pouze částečný, ale rozhodnutí v této věci záviselo na úvaze soudu, a proto jim soud přiznal náhradu všech účelně vynaložených nákladů tohoto řízení ve výši 685 629 Kč Tyto náklady tvoří podle ust. § 137 o. s. ř. a) zaplacený soudní poplatek za žalobu ve výši 90 750 Kč a za odvolání ve výši 90 750 Kč, b) náklady důkazů, tedy náklady vynaložené žalobci na znalecké posudky Ing. [příjmení] a [právnická osoba] objednané Ing. [příjmení] a vyúčtované žalobcům fakturou č. TR [číslo] na částku ve výši 44 000 Kč, c) odměna za zastupování za 23 advokátem žalobců učiněných úkonů právní služby, - příprava a převzetí zastoupení na základě smlouvy o poskytnutí právních služeb podle ust. § 11 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, - návrh ve věci samé – žaloba podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - písemné podání ve věci samé – replika žalobců k vyjádření žalované ze dne 25. 9. 2017 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - účast u jednání soudu dne 20. 10. 2017 v době od 14:10 hod. do 16:15 hod. podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - písemné podání ve věci samé – vyjádření žalobců ze dne 6. 12. 2017 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - účast u jednání soudu dne 8. 12. 2017 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - účast u jednání soudu dne 31. 1. 2018 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - písemné podání ve věci samé – závěrečný návrh na výzvu soudu ze dne 20. 2. 2018 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - písemné podání ve věci samé – odvolání proti rozsudku ze dne 14. 6. 2018 a jeho odůvodnění ze dne 21. 6. 2018 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - účast u jednání odvolacího soudu dne 23. 1. 2019 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - účast u jednání soudu dne 8. 3. 2019 v době od 13:10 hod. do 15:20 hod. podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - písemné podání ve věci samé – odvolání proti rozsudku ze dne 18. 4. 2019 a jeho odůvodnění ze dne 9. 5. 2019 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - účast u jednání odvolacího soudu dne 6. 11. 2019 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - účast u jednání soudu dne 16. 6. 2020 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - písemné podání ve věci samé – vyjádření žalobců ze dne 1. 7. 2020 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - účast u jednání soudu dne 8. 12. 2020 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - písemné podání ve věci samé k výzvě soudu ze dne 13. 12. 2020 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - písemné podání ve věci samé – vyjádření k znaleckému posudku Ing. [příjmení] ze dne 11. 3. 2021 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - účast u jednání soudu dne 21. 5. 2021 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, - písemné podání ve věci samé - vyjádření žalobců ze dne 10. 9. 2021 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) adv. tarifu, - účast u jednání soudu dne 7. 12. 2021 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, která činí částku 9 500 Kč za úkon podle ust. § 8 odst. 1 adv. tarifu (z částky 300 000 Kč) a § 7 bod 6 advokátního tarifu, celkem po snížení o 20 % podle ust. § 12 odst. 4 adv. tarifu pro každého ze žalobců částku ve výši 174 800 Kč, pro oba žalobce dohromady pak částku ve výši 349 600 Kč, d) náhrada hotových výdajů advokáta žalobců ve výši 300 Kč za každý úkon právní služby podle ust. § 13 odst. 1 a 4 adv. tarifu, celkem částka ve výši 6 900 Kč, e) náhrada cestovních výdajů advokáta žalobců podle ust. § 13 odst. 1 a 5 adv. tarifu celkem ve výši 15 152 Kč za -) pět cest k jednání soudu dne 20. 10. 2017, 8. 12. 2017, 31. 1. 2018, 23. 1. 2019 a 6. 11. 2019 ze sídla advokátní kanceláře advokáta žalobců v [obec] do [obec] a zpět vlakem ve výši 5 x 438 Kč, tedy 2 190 Kč, - pět cest podle ust. § 13 odst. 1 a 5 advokátního tarifu ve spojení s ust. § 157 a 158 zák. č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, k jednání soudu dne 8. 3. 2019, 16. 6. 2020, 8. 12. 2020, 21. 5. 2021 a 7. 12. 2021 ze sídla advokátní kanceláře advokáta žalobců v Brně do Prahy a zpět - 408 km, při trvání 2 hod. jedna cesta osobním vozem Škoda Octavia, [registrační značka] při průměrné spotřebě benzínu 6,6 l [číslo] km, náhradě za používání motorového vozidla pro rok 2019 ve výši 4,10 Kč za km a ceně benzínu BA95 33,10 Kč za litr (vyhl. č. 333/2018 Sb.), tedy náhrady ve výši 2 564 Kč, pro rok 2020 ve výši 4,2 Kč za km a 32 Kč za litr (vyhl. č. 358/2019 Sb.), tedy náhrady ve výši 2 575 Kč a pro rok 2021 ve výši 4,40 Kč za km a 27,80 Kč za litr do 18. 10. 2021 a 33,80 Kč za litr do 31. 12. 2021 (vyhl. č. 589/2020 Sb.), tedy náhrady ve výši 2 543 Kč a 2 705 Kč, f) náhrada za promeškaný čas advokáta žalobců podle ust. § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 adv. tarifu za čas strávený cestou k jednání soudu ze sídla jeho advokátní kanceláře v Brně do Prahy a zpět ve výši -) 5 000 Kč (5 x 10 půlhodin po 100 Kč) při cestě vlakem a -) 4 000 Kč (5 x 8 půlhodin po 100 Kč při cestě autem, g) náhrada 21% DPH z odměny ve výši 349 600 Kč, náhrady hotových výdajů ve výši 6 900 Kč, cestovních výdajů ve výši 12 962 Kč a náhrady za promeškaný čas ve výši 9 000 Kč, tedy částka ve výši 79 477 Kč podle § 137 o. s. ř. Pokud žalobci požadovali uhradit dále náklady řízení za další úkon právní služby spočívající v námitkách proti protokolu ze dne 9. 8. 2021, soud je žalobcům nepřiznal, neboť nejde o podání ve věci samé. Podle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náklady řízení žalobcům k rukám jejich advokáta.

47. O lhůtách k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.

Poučení