25 C 205/2022-125

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedou senátu Mgr. Martinem Šalamounem jako samosoudcem ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa] zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 730 910 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba s návrhem, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 730 910 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 97 913,20 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 14. 6. 2022 domáhala po žalovaném zaplacení částky 730 910 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o zprostředkování, kterou se žalobkyně zavázala vykonávat ve prospěch žalovaného činnost, na základě které vznikne žalovanému příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu ohledně prodeje jeho spoluvlastnického podílu o velikosti id. na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] (dále jen předmětná nemovitost). Žalobkyni za tuto činnost náležela odměna ve výši 5 % z kupní ceny včetně DPH, a to v případě, že žalovaný uzavře kupní smlouvu s třetí stranou, zprostředkovanou činností žalobkyně. Taková smlouva byla uzavřena dne 23. 7. 2020, žalovaný však sjednanou provizi zaplatit odmítá. Žalobkyně vykonávala ve prospěch žalovaného nepřetržitou činnost po dobu minimálně 4 let, oslovovala přední české developery, kteří o nemovitosti mohli mít zájem. Jednání byla komplikovaná a zdlouhavá, avšak na činnost žalobkyně reagovala společnost ze skupiny [anonymizováno], která učinila indikovanou nabídku v únoru 2017, která se týkala i pozemku žalovaného. Se subjektem z této skupiny potom žalovaný nakonec uzavřel kupní smlouvu, když není podstatné, že se tak stalo až po skončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy. K argumentaci žalovaného týkající se kupní ceny žalobkyně uvedla, že žalovaný v korespondenci odsouhlasil, že je ochoten prodat pozemky za nižší cenu a takové ujednání je třeba chápat jako novaci závazku. Žalobkyně tak uzavřela, že bez činnosti žalobkyně by [anonymizováno] o koupi pozemků ve vlastnictví žalovaného sám od sebe neusiloval. Žalovaný potvrdil, že byl osloven [právnická osoba] až na jaře 2018, tedy dávno poté, kdy [anonymizováno] nabídla pozemky žalobkyně. O této nabídce přitom žalovaný věděl, neboť mu ji žalobkyně oznámila na jednání vlastníků 16. 5. 2018, kterého se zúčastnil.

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že smlouva s žalobkyní byla uzavřena 26. 4. 2016, dne 27. 4. 2017 byl uzavřen dodatek k této smlouvě, kupní smlouva s třetí osobou byla uzavřena až 23. 7. 2020, přičemž není prokázáno, že by tato třetí osoba byla zprostředkována žalobkyní. Indikativní nabídku [anonymizováno] žalobkyně nikdy žalovanému nepředložila, zároveň ještě dne 13. 4. 2018 sdělovala žalovanému, že [anonymizováno] se snaží o opětovný podvod, takže těžko mohla zprostředkovat žalovanému uzavření kupní smlouvy s někým, kdo se podle ní snaží o podvod. Žalobkyně byla rovněž obeznámena žalovaným o tom, že byl v roce 2018 kontaktován zástupci [anonymizováno], přesto mu sdělila, že [anonymizováno] nedal adekvátní nabídku. Dále uvedl, že smlouva o zprostředkování byla platná do 26. 4. 2017 a dodatek k ní podepsán až dne 27. 4. 2017, tedy až po zániku smlouvy. I pokud by byl dodatek uzavřen platně, trval smluvní vztah mezi účastníky pouze do 26. 4. 2018, od té doby exkluzivita již neplatila. Aby nárok na provizi vznikl, musela by žalobkyně přispět k uzavření smlouvy, a protože smluvní vztah skončil nejpozději v roce 2018 a kupní smlouva byla uzavřena více než 2 roky poté, ke vzniku nároku nedošlo. Žalovaný poukázal rovněž na samotnou smlouvu, podle které měla žalobkyně zprostředkovat žalovanému uzavření kupní smlouvy k nemovitostem za kupní cenu 6 000 Kč za m2. Sám však kupní smlouvu uzavřel až 23. 7. 2020 za cenu 5 530 Kč za m2, což je cena výrazně nižší než dle zprostředkovatelské smlouvy. Takže i kdyby bylo prokázáno, že žalobkyně přispěla svou činností k převodu vlastnického práva žalovaného na třetí osobu (což se nestalo), tak by jí ani tak nevznikl nárok na provizi, neboť výsledná kupní cena byla nižší.

3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.) a vyslechl navrženého svědka [příjmení] [celé jméno svědka] (ust. § 126 o. s. ř.).

4. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem a žalovaným jako zájemcem byla uzavřena smlouva, ve které se žalobkyně zavázala vykonávat činnost, na základě které vznikne žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu s nabyvatelem, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva mj. i k id. pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], ve výměře 5 286 m2, a to za kupní cenu 6 000 Kč/m2. Zprostředkovateli náleží provize ve výši 5 % z kupní ceny včetně DPH poté, co bude prodej nemovitosti mezi žalovaným a nabyvatelem zapsán do katastru nemovitostí (článek II. odst. 3). Nárok na provizi vznikne i tehdy, kdy smlouva o převodu bude uzavřena do jednoho roku od skončení účinnosti smlouvy, a to výhradně tehdy, bude-li uzavřena mezi žalovaným a nabyvatelem, tj. osobou, která byla zprostředkována žalobkyní, či v případě, že žalobkyně jiným způsobem prokazatelně přispěla k převodu vlastnického práva (článek II. odst. 5). Smlouva se uzavírala jako výhradní (část E.), žalovaný se zavazoval, že neuzavře po dobu platnosti smlouvy žádnou obdobnou smlouvu nebo nebude sám jednat s třetími osobami majícími zájem o uzavření smlouvy (článek II. odst. 6). Smlouva se uzavírala na dobu určitou 12 měsíců (část D.), pozbývala platnosti a účinnosti posledním dnem sjednané lhůty (článek III.), tedy 26. 4. 2016 (poznámka soudu). Smlouva byla totiž podepsána dne 26. 4. 2016 (prokázáno smlouvou o zprostředkování ev. [číslo]) a teprve dne 27. 4. 2017 byl podepsán dodatek č. 1 této smlouvy, který měnil část D. původní smlouvy tak, že se smlouva uzavírá na dobu určitou 24 měsíců (tedy i v případě, že by došlo k prodloužení účinnosti smlouvy, byla by platná a účinná nejdéle do 26. 4. 2018). Z článku V. odst. 1 smlouvy ještě plyne, že veškeré změny a doplnění musí být sjednány písemně.

6. Mezi žalovaným jako prodávajícím a [právnická osoba] jako kupujícím byla uzavřena smlouva, kterou žalovaný prodal svůj podíl ve výši id. na předmětném pozemku za cenu 14 618 200 Kč (prokázáno kupní smlouvou ze dne 23. 7. 2020). Tato skutečnost je potvrzena listem vlastnictví [číslo] k datu 3. 1. 2022.

7. Z informace o pozemku [číslo] potom plyne, že od 28. 5. 2019 je na něm vyznačena„ plomba“ se zákazem zcizení, zástavcem je žalovaný, oprávněným [právnická osoba].

8. Z emailové korespondence mezi jednatelkou žalobkyně a žalovaným vyplývá zejména to, že ke komunikaci docházelo již od listopadu 2014, dne 24. 5. 2015 byl žalovanému zaslán návrh zprostředkovatelské smlouvy, žalovaný k ní dne 14. 6. 2015 sdělil své výhrady, zejména co se týká výše provize a otázky DPH. Dne 4. 4. 2017 zaslala jednatelka žalovanému návrh dodatku ke smlouvě, žalovanému nebyla jasná jeho účinnost (email ze dne 13. 4. 2017). Dne 19. 11. 2017 žalobkyně informovala žalovaného o nabídce společnosti [právnická osoba] Emailem ze dne 12. 1. 2018 jednatelka žalobkyně informovala žalovaného o zasedání vlastníků a jednání se zahraničními investory. Dne 20. 1. 2018 informovala žalovaného o jednání se [právnická osoba] [anonymizováno] s tím, že nabídku zaslala již v roce 2017 (email ze dne 19. 11. 2017), Informovala rovněž o jednání s dalšími investory, zmínila i [právnická osoba] (o které uvedla jen to, že přestala klást překážky s dalšími investory). V emailu ze dne 9. 2. 2018 jednatelka přeposlala žalovanému nabídku od [právnická osoba] [příjmení] [jméno] s kupní cenou mezi 5 100 Kč až 5 800 Kč za m2. Žalovaný v emailu ze dne 11. 2. 2018 potvrdil zájem o nabídku [právnická osoba], jednatelka v emailu z téhož dne informovala žalovaného o tom, že čeká na potvrzení nabídky od všech vlastníků, poté musí udělat dodatky ke smlouvám ohledně změny ceny dle zvolené varianty, aby byly všechny dokumenty v pořádku (což se zjevně v případě žalovaného nestalo).

9. V emailu ze dne 13. 4. 2018 potom žalovanému sdělila, že by chtěla svolat setkání všech vlastníků, zmínila se o trvající nabídce [právnická osoba] a ocenila telefonickou informaci žalovaného o„ dalším pokusu [právnická osoba], která se snaží o opětovný podvod“. Žalovaný v emailu ze dne 15. 5. 2018 potvrdil účast na schůzce vlastníků, svolané jednatelkou emailem ze dne 12. 5. 2018 na den 16. 5. 2018, při které měla být probírána aktuální témata.

10. V emailu ze dne 7. 6. 2018 žalovaný navrhl změnu účinnosti smlouvy do 31. 12. 2018, když předtím v emailech ze dne 25. 5. 2018 a 29. 5. 2018 strany řešily obsah dodatku ke smlouvě (v té době již ovšem smlouva nebyla účinná ani na základě jejího prodloužení dodatkem č. 1). Dne 20. 2. 2019 jednatelka žádala žalovaného, aby se zúčastnil jednání vlastníků, která hodlá svolat a informovala ho o nových skutečnostech. Žalovaný odpověděl dne 21. 2. 2019, že se shromáždění nezúčastní, protože se již rozhodl, jak o tom hovořil ke konci roku 2017 (takové sdělení však emailová korespondence nezachycuje). Obdobně informoval jednatelku [příjmení] [jméno] v emailu ze dne 25. 3. 2019, tedy tak, že se žalovaný jednání nezúčastní, když už jedná s konkrétním investorem.

11. Žalobkyně předložila i další emailovou korespondenci, z níž plyne, že oslovila [právnická osoba] s nabídkou na exkluzivní prodej pozemků v [obec a číslo] za cenu 7 000 Kč za m2 (email ze dne 24. 11. 2016). Následovala korespondence s [anonymizováno] z listopadu a prosince, potvrzena byla schůzka v lednu 2017, i po ní probíhala korespondence s [anonymizováno] z ledna a února 2017, žalovaného se týkala právě nabídka z února 2017 (email ze dne 28. 2. 2017, jehož přílohou byla zjevně Indikativní nabídka uvedená v odstavci 12).

12. Z tzv. Indikativní nabídky na odkup pozemků ze dne 27. 2. 2017 soud zjistil, že je ze strany [právnická osoba] adresována jednatelce žalobkyně, jde o nabídku na odkup mj. i pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] [anonymizováno] zde uvádí, že bude teprve provádět technickou prohlídku pozemků, navrhuje uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí s tím, že k uzavření kupní smlouvy by mohlo dojít nejpozději do 4 let od jejího podpisu. Celková nabídková cena za všechny pozemky (jde o větší množství pozemků, které jsou určeny pouze parcelními čísly, nikoliv výměrou) činila 159 542 000 Kč.

13. Z následné emailové komunikace plyne, že jednatelka žalobkyně nabídku [anonymizováno] odmítla, neboť nabízená cena je příliš nízká a časově příliš dlouhá, přičemž již obdržela nabídku jinou s nižším časovým obdobím (email ze dne 1. 3. 2017).

14. Žalobkyně vyzvala žalovaného k plnění dopisem ze dne 29. 4. 2022 (který nebyl jako důkaz označen), právní zástupce žalovaného plnění odmítl s tím, že k výzvě nebyly připojeny žádné podklady.

15. Z výpovědi svědka [příjmení] [celé jméno svědka] soud zjistil, že jde o vlastníka pozemku v oblasti, kde vlastnil pozemek i žalovaný. Jednatelka žalobkyně všechny vlastníky souboru pozemků oslovila, že by tyto pozemky mohly být společně prodány některému z developerů. Svědek měl s žalobkyní uzavřenou smlouvu, v níž byla dohodnuta prodejní cena a procento z prodeje pro žalobkyni. Společnost [anonymizováno] je developer, který byl jedním ze zájemců o nákup pozemků od jednotlivých spoluvlastníků. [anonymizováno] byl ze strany žalobkyně kontaktován, probíhalo s ním jednání. Písemnou nabídku [anonymizováno] směřující k vlastníkům pozemků či k žalobkyni svědek zřejmě neviděl, nebyla mu určitě doručována, ani o to žalobkyni nežádal. Schůzky vlastníků v [anonymizována dvě slova] dne 16. 5. 2018 se svědek zúčastnil, probíraly se všechny nabídky, mezi nimi i [anonymizováno], hovořilo se také o ceně s tím, že za původních podmínek pozemky prodat nelze. Osobní přítomnost žalovaného na tomto jednání svědek potvrdit nemůže, pouze ji předpokládá, neboť byli voláni všichni a nebylo mu řečeno, že by někdo chyběl.

16. Svědek poté uvedl, že si podle jeho názoru žalobkyně za odvedenou práci odměnu zaslouží, kdy její práce byla vázána na výsledek, který se pak nedostavil. V této části soud výpověď nijak nehodnotí a skutkový závěr z ní nevyvozuje, neboť jde o zcela subjektivní hodnocení svědka.

17. Z další emailové korespondence soud nezjistil pro věc žádná zásadní skutková zjištění, jiné důkazy přitom strany nenavrhovaly, provedení takových důkazů ani není pro zjištění skutkového stavu potřebné.

18. Z uvedených skutkových zjištění vyplývá skutkový závěr soudu o tom, že smlouva mezi účastníky byla uzavřena na dobu určitou do 26. 4. 2016 Smlouva byla uzavřena jako výhradní s tím, že pozbývá platnosti a účinnosti posledním dnem sjednané lhůty a jakékoliv její změny lze provádět pouze písemným dodatkem. Až následující den po ukončení platnosti smlouvy byl podepsán dodatek, který účinnost prodlužoval do 26. 4. 2018. Zároveň se jednalo o dodatek jediný, byť strany si vyměňovaly emaily o tom, že by mohlo dojít k prodloužení účinnosti smlouvy. Žalobkyně měla podle této smlouvy vykonávat činnost, na základě které vznikne žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou, předmětem které bude převod vlastnického práva k jím spoluvlastněným nemovitostem za kupní cenu 6 000 Kč za m2 (nebylo uvedeno, zda jde o cenu s či bez DPH). Po ukončení prodeje a zápisu vlastnického práva na nabyvatele měl žalobkyni vzniknout nárok na provizi ve výši 5 % z kupní ceny včetně DPH. Žalobkyně tuto provizi po žalovaném požaduje, neboť dne 23. 7. 2020 uzavřel kupní smlouvu s developerem [anonymizováno], resp. subjektem náležejícím do holdingu [anonymizováno], a to za cenu 5 530 Kč za m2. K prodeji však došlo až po ukončení platnosti smlouvy, a to podle jejího původního znění (více než 3 roky po skončení účinnosti smlouvy) či znění dle dodatku (více než 2 roky po skončení účinnosti), přičemž v samotné smlouvě se strany dohodly, že nárok na provizi náleží žalobkyni i tehdy, dojde-li k uzavření (kupní) smlouvy do jednoho roku po skončení účinnosti smlouvy, avšak jen tehdy, přispěla-li žalobkyně prokazatelně k převodu vlastnického práva. Žalobkyně sice v roce 2017 jednala také se [právnická osoba] (nikoliv však s tím subjektem, se kterým žalovaný až v roce 2020 uzavřel smlouvu), o čemž vlastníky (včetně žalovaného) informovala, nabídku [anonymizováno] z února 2017 (tzv. Indikativní nabídka na odkup pozemků) však sama odmítla jako nevyhovující a s touto konkrétní nabídkou žalovaného ani prokazatelně neseznámila. Zároveň v roce 2018 žalovaného informovala o tom, že [anonymizováno] se opětovně snaží o podvod. Na setkání s vlastníky v květnu 2018 byly žalobkyní prezentovány různé nabídky, žalovaný sice účast na schůzce přislíbil, ale ani svědek si není jist, zda přítomen byl.

19. Podle ust. § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.), smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

20. Podle ust. § 2447 odst. 1 o. z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

21. Podle ust. § 2447 odst. 2 o. z. bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

22. Podle ust. § 2454 o. z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.

23. Jak již soud popsal ve svém souhrnu skutkových zjištění, žalobkyně uzavřela s žalovaným smlouvu, který je svou povahou smlouvou o zprostředkování. Základními pilíři takové smlouvy jsou na jedné straně závazek zprostředkovatele vyvíjet činnost směřující k uzavření určité smlouvy, zde smlouvy kupní, ve prospěch zájemce, a na druhé straně závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi v případě, že dojde k uzavření sjednaného druhu smlouvy.

24. Smlouva uzavřená mezi účastníky dne 26. 4. 2016 měla nastaveny další konkrétní parametry, které byly strany povinny dodržet, mezi nimi byla jednak cena, za kterou měl být zprostředkovávaný podíl na vlastnictví pozemku žalovaného zcizen, a potom rovněž doba platnosti smlouvy. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že se uzavírá na dobu určitou, konkrétně do 26. 4. 2017, přičemž z článku III. smlouvy plyne, že pozbývá účinnosti posledním dnem této lhůty. Smlouva tedy zanikla dne 26. 4. 2017, žalovaný přesto podepsal dodatek č. 1, který až po zániku smlouvy prodlužoval účinnost smlouvy původní do 26. 4. 2018. Přestože tedy smlouva zanikla, cítil se žalovaný být touto smlouvou vázán, a to až právě do 26. 4. 2018. Soud tak má za to, že závazkový vztah trval nanejvýše do tohoto data.

25. Protože ale bylo sjednáno, že jakákoliv změna smlouvy může být učiněna pouze písemnou formou, je zjevné, že vzájemné závazky z ní zanikly nejpozději dne 26. 4. 2018. Ve smlouvě bylo zároveň dohodnuto, že žalobkyně má nárok na provizi ve výši 5 % z kupní ceny při splnění dvou základních předpokladů, kterými jsou jednak uzavření smlouvy mezi žalovaným a nabyvatelem, který bude zprostředkován žalobkyní (či půjde alespoň o případ, kdy žalobkyně jiným způsobem prokazatelně přispěje k převodu vlastnického práva) a zároveň uzavření převodní smlouvy do jednoho roku od skončení účinnosti smlouvy. A protože účinnost smlouvy o zprostředkování skončila nejpozději dne 26. 4. 2018 a žalovaný uzavřel smlouvu kupní až dne 23. 7. 2020, tedy více než 2 roky poté, nárok na provizi žalobkyni nenáleží (toho si žalobkyně musela být jistě vědoma, neboť text smlouvy sama formulovala).

26. Kromě toho žalobkyně byla poučena podle ust. § 118a odst. 1 a 2 o. s. ř. o povinnosti tvrdit a prokazovat rozhodné skutečnosti (a byla poučena i o následcích nesplnění výzvy), ze kterých bude vyplývat naplnění všech podmínek smlouvy o zprostředkování. Žalobkyně tak měla tvrdit rozhodné skutečnosti a označit takové důkazy, jimiž bude prokázáno, že k uzavření kupní smlouvy se zájemcem v roce 2020 došlo v příčinné souvislosti s jejím výhradním jednáním.

27. Soud má i po doplněném dokazování za to, že takový závěr se ze skutkových zjištění nepodává. Žalobkyně sice v roce 2016 a 2017 jednala se [právnická osoba] (či se společnostmi patřícími do holdingu developera [anonymizováno]), nabídku této společnosti na odkup pozemků však sama již v roce 2017 považovala za neodpovídající, takže ji odmítla a ani s ní podrobně neseznámila jednotlivé zájemce (mezi nimi i žalovaného). Žalovanému dokonce v roce 2018 o této společnosti napsala, že„ se pokouší opět o podvod“. Tvrzení, že to bylo výhradně jednání žalobkyně, které vedlo k tomu, že žalovaný s dceřinou [právnická osoba] uzavřel v roce 2020 kupní smlouvu, tak zůstává neprokázané, když předběžná jednání v roce 2016 a 2017 nemůže soud považovat za prokazatelné přispění k převodu vlastnického práva k nemovitosti, ke kterému došlo v roce 2020, což je více než 3 roky po posledním prokázaném jednání žalobkyně s [anonymizováno] a více než 2 roky po skončení účinnosti zprostředkovatelské smlouvy. Žalobkyně při svých jednáních v letech 2015 až 2019 oslovila s nabídkou větší počet developerů, mezi nimiž byla i [právnická osoba], a pokud by měla platit argumentace použitá v žalobě, nemohl by žalovaný po skončení platnosti a účinnosti smlouvy uzavřít kupní smlouvu s kterýmkoliv z nich, aniž by mu nevznikla povinnost platit žalobkyni provizi. Přitom z celého souboru listinných důkazů i výpovědi svědka se podává jen to, že žalobkyně tyto developery oslovovala a vedla s nimi (jistě náročná) jednání, avšak k dohodě o parametrech kupních smluv či kupní ceně do skončení účinnosti smlouvy (a ani 12 měsíců poté) nedošlo. Uzavřel-li tedy žalovaný kupní smlouvu až více než po 2 letech po skončení platnosti a účinnosti smlouvy uzavřené s žalobkyní s jedním z těchto žalobkyní oslovených developerů (kterého navíc žalobkyně při svých jednáních pro neadekvátnost nabídky odmítla), nestalo se tak v souvislosti s prokazatelným jednáním žalobkyně.

28. Žalovaný přitom žádné ustanovení smlouvy neporušil, když ta byla uzavřena jako výhradní. Jeho povinností bylo (avšak pouze po dobu platnosti smlouvy) neuzavírat obdobnou smlouvu nebo jednat s třetími osobami majícími zájem o uzavření smlouvy a z provedených důkazů plyne, že žalovaný tak začal činit až nejméně rok po skončení účinnosti smlouvy.

29. Žalobkyně se pokusila vyvrátit obrannou argumentaci žalovaného, spočívající v tvrzení o ukončení platnosti smlouvy a teprve následném prodeji pozemku žalovaným, poukazem na ust. § 2454 o. z., z něhož plyne, že zprostředkovatel může mít nárok na provizi i tehdy, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.

30. Soud však uzavírá, že pro splnění tohoto předpokladu je třeba si znovu připomenout předmět závazku žalobkyně, kterým bylo poskytnutí příležitosti k zajištění prodeje (části) pozemku žalovaného za kupní cenu 6 000 Kč/m2. A protože žalovaný uzavřel kupní smlouvu s třetí osobou v roce 2020 za kupní cenu výrazně nižší (5 530 Kč/m2), soud vychází ze závěrů Nejvyššího soudu ČR prezentovaných v rozsudku ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018, který„ odkázal na rozsudek ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 2387/2008, v němž byl posuzován nárok žalobkyně na vrácení provize vyplacené za zprostředkování prodeje bytu podle zprostředkovatelské smlouvy, jejímž předmětem byl prodej označeného bytu za minimální kupní cenu 980 000 Kč, přičemž formuloval a odůvodnil právní závěr, podle něhož k zániku závazku žalované (v postavení zprostředkovatele) ze zprostředkovatelské smlouvy řádným splněním (a tím i ke vzniku nároku žalované na sjednanou odměnu) bylo třeba, aby žalobkyně jako prodávající uzavřela přičiněním žalované kupní smlouvu, kterou by předmětný byt prodala za kupní cenu 980 000 Kč či vyšší. Uzavřela-li však žalobkyně se žalovanou vyhledaným kupujícím kupní smlouvu s kupní cenou 960 000 Kč, nejednalo se o takovou smlouvu, k jejímuž zprostředkování se žalovaná zavázala a jejíž uzavření by vedlo k zániku závazku žalované splněním. Od tohoto právního posouzení, které ostatně zcela koresponduje s právními závěry již tradiční soudní judikatury (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu Československé republiky ze dne 28. 8. 1923, Rv I 475/23, publikované ve sbírce Vážný pod číslem 2872, v němž bylo judikováno, že byla-li slíbena zprostředkovateli odměna, docílí-li prodeje nemovitosti za určitou cenu, má na ni nárok, došlo-li ku směně nemovitosti pouze tehdy, byla-li hodnota směněné věci rovnocenná stanovené prodejní ceně), nemá dovolací soud jakéhokoli důvodu odchýlit se ani v souzené věci…..Ustanovení § 2445 odst. 1 o. z. váže závazek zprostředkovatele na zprostředkování uzavření určité smlouvy s třetí osobou. Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, žalobkyně svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi nevznikl“.

31. Žalobkyni tak nevznikl nárok na provizi ani podle ust. § 2454 o. z., když soud nesdílí názor žalobkyně, že žalovaný byl ochoten nemovitost prodat i za nižší cenu, než byla sjednána ve smlouvě (za částku 5 100 Kč) a tím mělo dojít k novaci závazku ze smlouvy ze dne 26. 4. 2016. Jak již opakovaně soud uváděl výše, k jakékoliv změně smlouvy byla nezbytná písemná forma, z projevů žalovaného ve formě emailové komunikace (navíc se jednalo o nabídku jiného subjektu, která nebyla realizována) změnu smlouvy dovodit nelze.

32. Z uvedeného je tedy zřejmé, že žalobkyni žádným způsobem nevznikl nárok na provizi, a proto byla žaloba jako zcela nedůvodná zamítnuta.

33. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy zcela procesně úspěšnému žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 7 úkony právní služby po 11 260 Kč – ust. § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“, jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř., a to písm. a) uvedeného ustanovení – převzetí a příprava zastoupení, písm. d) – vyjádření k žalobě, vyjádření ze dne 6. 1. 2023 a závěrečný návrh, písm. g) – účast na jednání dne 6. 12. 2022, 2. 2. 2023 a 23. 2. 2023, když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s ust. § 8 odst. 1 vyhlášky, a dále 7 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 3 vyhlášky). Celkové náklady žalovaného ve výši 97 913,20 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení