25 Co 34/2025 - 598

Rubrum

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Pavla Moravce a soudkyní JUDr. Miluše Krejzlíkové a Mgr. Miroslavy Lanžhotské ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení platnosti kupní smlouvy k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 13. srpna 2024 č. j. 8 C 24/2018-565 takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 12 169,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Okresní soud napadeným rozsudkem určil, že kupní smlouva uzavřená mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím dne [datum], jejímž předmětem je převod nemovitých věcí: pozemku p. č. st. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku p. č. st. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku p. č. [hodnota] a pozemku p. č. [hodnota], vše v katastrálním území [adresa], za kupní cenu ve výši [částka], je z hlediska vůle a podpisu jednajících osob platným a účinným právním jednáním, přičemž označení pozemků, jež je výsledkem katastrálního řízení vedeného Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště [adresa] pod sp. zn. [hodnota] je pozemek p. č. [hodnota], pozemek p. č. st. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemek p. č. [hodnota], vše v katastrálním území [adresa] (výrok I). Žalovanému uložil povinnost nahradit žalobci k rukám [Jméno advokáta A] náklady řízení ve výši [částka] do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Žalobce se domáhal určení, že kupní smlouva uzavřená mezi účastníky dne [datum] je platným a účinným právním jednáním. Tvrdil, že žalovaný byl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s [tituly před jménem] [jméno FO] nájemcem nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí vedeném u [právnická osoba] pro Vysočinu, Katastrální pracoviště [adresa], jako pozemek parc. č. st. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek parc. č. st. [hodnota] jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek parc. č. [hodnota] a pozemek parc. č. [hodnota], vše v katastrálním území [adresa]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum]. Současně bylo ve prospěch žalovaného sjednáno k uvedeným nemovitým věcem předkupní právo za kupní cenu [částka]. Dne [datum] uzavřeli účastníci dohodu o zprostředkování koupě uvedených nemovitých věcí, kterou se žalobce zavázal uhradit žalovanému částku [částka] za vzdání se předkupního práva k uvedeným nemovitým věcem a zprostředkování jejich koupě mezi [tituly před jménem] [jméno FO] jako prodávající a žalobcem jako kupujícím za kupní cenu [částka]. Žalovaný částku [částka] postupně od žalobce převzal (dne [datum] částku [částka], dne [datum] částku [částka] a dne [datum] částku [částka]). Sjednanou povinnost zprostředkovat koupi nemovitých věcí však nesplnil. Žalobci sdělil, že nemovitosti koupí od [tituly před jménem] [jméno FO] on a poté je převede do vlastnictví žalobce za kupní cenu [částka]. Současně požádal žalobce o úhradu kupní ceny [částka] předem, aby ji mohl uhradit prodávající. Dne [datum] žalovaný s [tituly před jménem] [jméno FO] kupní smlouvu ohledně uvedených nemovitých věcí za kupní cenu [částka] uzavřel. Následně dne [datum] byla uzavřena kupní smlouva ohledně nemovitých věcí za kupní cenu [částka] mezi účastníky. Kupní cenu žalobce uhradil žalovanému před podpisem kupní smlouvy. Účastníci kupní smlouvu vlastnoručně podepsali, ale podpisy úředně neověřili. Vkladové řízení ohledně kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky mělo být zahájeno poté, co bude proveden vklad vlastnického práva pro žalovaného dle kupní smlouvy ze dne [datum]. Následně však žalovaný odmítl svůj podpis na kupní smlouvě ze dne [datum] úředně ověřit (uznat za vlastní) a dne [datum] žalobci sdělil, že od kupní smlouvy ze dne [datum] odstupuje. Žalobce odstoupení od smlouvy označil za neplatné a vyzval žalovaného k dobrovolnému splnění povinností dle kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky. K tomu však nedošlo. Žalobce se proto obrátil na soud s požadavkem na určení, že kupní smlouva uzavřená mezi účastníky dne [datum], jejímž předmětem byly výše uvedené nemovité věci, za kupní cenu [částka], je z hlediska vůle a podpisů jednajících osob platným a účinným právním jednáním. Ohledně naléhavého právního zájmu na požadovaném určení žalobce zdůraznil, že nečiní sporným stav zápisů v katastru nemovitostí. V dané věci tak není dán naléhavý právní zájem na určení práva, ale naopak na určení platnosti kupní smlouvy, jejíž platnost a účinnost je druhou stranou zpochybňována, když tímto způsobem žalobce dosáhne právně relevantního podkladu pro zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva v jeho prospěch do katastru nemovitostí.

3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Proti požadavku žalobce vznesl řadu argumentů. Předně namítal vadu žalobního petitu, když žalobce by se měl domáhat určení vlastnického práva k nemovitostem (jen tak dosáhne odpovídající změny údajů v katastru nemovitostí). Dále se dovolával neplatnosti kupní smlouvy z [datum] s tím, že ji jako prodávající uzavřel dne [datum], ale vlastníkem předmětu koupě se stal až [datum]. Nemohl přitom prodávat to, co neměl ve svém vlastnictví. Kupní smlouvu z [datum] též shledával neplatnou i pro nedostatek formy (podpisy smluvních stran na kupní smlouvě nebyly úředně ověřeny, tak jak to v případě převodu nemovitých věcí vyžaduje právní úprava). Namítal, že uzavřením uvedené kupní smlouvy byl neúměrně zkrácen na svých právech (§ 1793 občanského zákoníku), neboť reálná tržní cena předmětných nemovitých věcí je minimálně čtyřnásobná proti kupní ceně uvedené ve smlouvě. Žalovaný se tak vzájemným návrhem domáhal zrušení kupní smlouvy. Vyjádřil ochotu žalobci vrátit kupní cenu [částka], pokud ten přestane zpochybňovat jeho vlastnické právo k nemovitým věcem. Následně žalovaný doplnil obranu v řízení tvrzením, že kupní smlouvu z [datum] považuje za absolutně neplatnou i pro rozpor s dobrými mravy, neboť žalovaný získal plnění ([částka]), které je v hrubém nepoměru s plněním získaným žalobcem (nemovité věci v ceně cca [právnická osoba] Kč); žalovaný uzavíral kupní smlouvu v tísni – ta měla být dána vedením řady exekučních řízení proti žalovanému, a nepříznivým zdravotním stavem žalovaného, o čemž všem měl žalobce vědět. Žalobce měl tísně a nezkušenosti žalovaného zneužít k vlastnímu obohacení. Od obrany odstoupením od kupní smlouvy žalovaný nakonec ustoupil. Žalovaný současně uplatnil vzájemným návrhem požadavek na zrušení kupní smlouvy z [datum] pro neúměrné zkrácení.

4. Okresní soud konstatoval, že ve věci již rozhodl rozsudkem ze dne [datum] č. j. [spisová značka], jimž žalobu o určení platnosti kupní smlouvy ze dne [datum] zamítl (výrok I) a současně zamítl i žalobu o zrušení této kupní smlouvy pro neúměrné zkrácení (výrok II). Shledal tehdy naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení. Zdůraznil však, že žalobce uzavíral kupní smlouvu s žalovaným v okamžiku, kdy žalovaný ještě vlastníkem prodávaných nemovitostí nebyl (nebyl proveden vklad práv dle kupní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum]), o čemž žalobce věděl. V takovém případě věcně právní účinky kupní smlouvy ze dne [datum] nenastaly a žalobu tedy nezbylo než zamítnout, stejně tak zamítl i vzájemnou žalobu žalovaného. K odvolání účastníků Krajský soud v [adresa] rozsudkem ze dne [datum] č. j. [spisová značka] rozsudek okresního soudu ve výrocích I a II potvrdil. K dovolání žalobce Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka], uvedený rozsudek krajského soudu v části výroku I., pokud jím byl potvrzen uvedený rozsudek okresního soudu ve výroku I. o zamítnutí žaloby o určení platnosti v tomto výroku blíže označené kupní smlouvy, jakož i v nákladových výrocích II. a III. zrušil. Zrušil rovněž rozsudek Okresního soudu v [adresa] ve výrocích I., III. a IV., a věc v tomto rozsahu vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Vyslovil závazný právní názor, že v souzené věci šlo především o posouzení, zda účastníky uzavřená kupní smlouva, k níž bylo přistoupeno v době, kdy žalovaný ještě nebyl vlastníkem nemovitostí, byla uzavřena platně, a dále zda žalovaný za okolností tvrzených žalobcem v podané žalobě odstoupil od této smlouvy po právu či nikoli. Ve skutkových poměrech projednávané věci tak šlo o posouzení aplikačního dosahu § 1760 o. z. Ten nelze interpretovat jinak, než že pokud v době uzavření smlouvy převodce vlastníkem převáděné nemovitosti (ještě) není (ale například očekává, že se jejím vlastníkem stane a bude tedy podle smlouvy vůči nabyvateli plnit, tj. převede své vlastnické právo k nemovitosti na nabyvatele podle smluvního ujednáni), pak sama tato okolnost neplatnost učiněného právního jednání nezpůsobuje. O zcela jinou situaci by se jednalo, pokud již od samotného počátku bylo objektivně nemožné, aby převodce mohl svůj závazek vůči nabyvateli splnit (§ 58 odst. 2 o. z.). Zatímco uzavřením kupní (věcné) smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitému majetku zapsanému v katastru nemovitostí jsou založeny příslušné obligační účinky, k věcně právním účinkům této smlouvy (tedy k nabytí vlastnického práva podle tohoto titulu), dojde až zápisem vkladu do katastru nemovitostí, a to na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. Jelikož právní účinky zápisu (v tomto případě vkladu podle uzavřené kupní smlouvy) nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel katastrálnímu úřadu o jeho povolení, je pro platnost kupní smlouvy určující, zda právě v daný okamžik podání vkladového návrhu je převádějící vlastníkem převáděného nemovitého majetku (svědčí mu příslušný zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí), nikoli okolnost, že v době uzavření této kupní smlouvy vlastníkem těchto nemovitostí (z různých důvodů) ještě nebyl.

5. Okresní soud vyšel ze zjištění, že dle výpisu z katastru nemovitostí vedeného u [právnická osoba] pro Vysočinu, Katastrální pracoviště [adresa], ze dne [datum], je jako vlastník nemovitých věcí zapsaných na [hodnota] pro katastrální území [adresa] jako pozemek parc. č. st. [hodnota] jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek parc. č. st. 1123, jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek parc. č. 724/216 a pozemek parc. č. 724/240, zapsán žalovaný, a to na základě kupní smlouvy z [datum] s tím že právní účinky zápisu nastaly k [datum], zápis byl proveden [datum]. Dle kupní smlouvy ze dne [datum] prodávající [tituly před jménem] [jméno FO] prodala žalovanému jako kupujícímu uvedené nemovitosti se všemi právy a povinnostmi, součástmi a příslušenstvím, vše tak, jak dosud sama tyto nemovitosti držela a užívala či držet a užívat byla oprávněna, za dohodnutou kupní cenu [částka] s tím, že žalovaný tyto nemovitosti tak jak stojí a leží užíval dle nájemní smlouvy ze dne [datum]. Z listiny ze dne [datum] vyplývá, že žalovanému, který na základě nájemní smlouvy z [datum] užíval shora uvedené nemovité věci, po uplynutí sjednané doby nájmu (ten sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum]) svědčilo k uvedeným nemovitostem předkupní právo za cenu [částka]; přičemž žalovaný prohlásil, že se po dohodě s vlastníkem nemovitostí [tituly před jménem] [jméno FO] vzdává svého předkupního práva a současně se zavazuje zprostředkovat koupi uvedených nemovitých věcí ve prospěch žalobce za sjednaných podmínek; jednou z podmínek bylo, že se žalobce zavázal žalovanému za vzdání se předkupního práva, zprostředkování koupě a zhodnocení nemovitostí (uvedeno v čl. II. dohody) zaplatit žalovanému částku [částka] nejpozději do [datum]. Dle dohody žalovaného a [tituly před jménem] [jméno FO] měla být avizovaná kupní smlouva s žalobcem uzavřena nejpozději do [datum] za dohodnutou kupní cenu [částka], listina obsahuje záznamy o předání peněz: dne [datum] částka [částka], dne [datum] částka [částka] a dne [datum] částka [částka]. Z listiny Kupní smlouva ze dne [datum] vyplývá, že ji uzavřel žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující, předmět koupě – výše uvedené nemovité věci, kupní cena [částka] (zaplacena žalovanému jako prodávajícímu před podpisem smlouvy); na listině je úředně ověřen jen podpis kupujícího. Dle listiny adresované žalovaným žalobci žalovaný od uvedené kupní smlouvy odstoupil – v době podpisu kupní smlouvy žalovaný nebyl ještě jako vlastník prodávaných nemovitostí zapsán v katastru nemovitostí; na to reagoval žalobce negativně. Dle listiny ze dne [datum] se žalobce obrátil na žalovaného s tím, aby v příloze zaslané vyhotovení kupní smlouvy z [datum] opatřil ověřovací doložkou pravosti jeho podpisu. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že právní zástupce žalobce se obrátil na žalovaného s výzvou ke splnění povinnosti dle kupní smlouvy z [datum], konkrétně k poskytnutí součinnosti k provedení zápisu vkladu vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch žalobce (s tím, že v opačném případě se žalobce obrátí na soud); další předžalobní výzva právního zástupce žalobce je ze dne [datum] – požadováno předložení vyhotovení kupní smlouvy z [datum] s úředně ověřeným podpisem žalovaného.

6. Okresní soud poté dospěl k závěru, že návrh na vklad dle kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím podán nebyl. Mělo se tak stát poté, co se žalovaný stane vlastníkem uvedených nemovitých věcí. Tedy až dojde ke vkladu práv dle kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi [tituly před jménem] [jméno FO] jako prodávající a žalovaným jako kupujícím. To se stalo dne [datum], návrh na vklad práv dle kupní smlouvy ze dne [datum] ale poté podán nebyl. Bylo k němu třeba součinnosti obou smluvních stran (§ 13 katastrálního zákona), přičemž žalovaný součinnost neposkytl. Pokud by se tak stalo, byl by návrh na vklad práv dle kupní smlouvy ze dne [datum] podán poté, co již žalovaný byl vlastníkem nemovitostí, ohledně kterých účastníci uzavřeli smlouvu ze dne [datum]. Jelikož právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel katastrálnímu úřadu, je pro platnost kupní smlouvy určující, zda právě v daný okamžik podání vkladového návrhu byl převádějící vlastníkem převáděného nemovitého majetku, nikoli okolnost, že v době uzavření kupní smlouvy vlastníkem těchto nemovitostí z různých důvodů ještě nebyl. Ustanovení [hodnota]. nelze chápat jinak než tak, že pokud v době uzavření smlouvy převodce vlastníkem převáděné nemovitosti ještě není, ale například očekává, že se jejím vlastníkem stane a bude tedy podle této smlouvy vůči nabyvateli plnit, tj. převede své vlastnické právo k nemovitosti na nabyvatele podle smluvního ujednání, pak sama tato okolnost neplatnost učiněného právního jednání nezpůsobuje. Uvedená smlouva ze dne [datum] je tedy z tohoto hlediska platná. Okresní soud poukázal na to, že již krajský soud ve svém rozsudku uvedl, že absence ověření pravosti podpisů obou účastníků na smlouvě ze dne [datum] není na překážku (viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 3066/2017). Neshledal důvodnou ani námitku tísně žalovaného při uzavírání kupní smlouvy a rozpor smlouvy s dobrými mravy. V této souvislosti uvedl, že žalovaný argumentoval tím, že měl být při uzavírání smlouvy dne [datum] pod tlakem exekucí, měl být neznalý, nezkušený a toho měl žalobce využít. Zdůraznil, že nelze přehlédnout, že žalovaný sám uzavíral s [tituly před jménem] [jméno FO] nájemní smlouvu a později zprostředkovatelskou smlouvu se žalobcem a kupní smlouvu s [tituly před jménem] [jméno FO], se vším mu pomáhal advokát. Žalovaný se tak jako nezkušený a neznalý nepochybně nechoval. Pokud žalovaný argumentoval svým nepříznivým zdravotním stavem, tak v řízení předložil lékařské zprávy svědčící o jeho opakovaných hospitalizacích v roce [datum]), žádná z hospitalizací však nebyla z doby uzavření kupní smlouvy se žalobcem. Navíc žalovaný uzavíral se žalobcem v [datum] zprostředkovatelskou smlouvu a tu přitom z tohoto důvodu nepochybně za neplatnou nepovažoval. Okresní soud se neztotožnil ani s názorem žalovaného, který označil kupní smlouvu ze dne [datum] za smlouvu lichevní. Okresní soud odkázal na znění § 1796 o. z., dle něhož za lichevní smlouvu lze označit takovou, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Uvedl, že žalovaný, pokud jde o podmínku hrubého nepoměru, tvrdil, že cena prodávaných nemovitostí byla v okamžiku uzavírání kupní smlouvy mezi účastníky 4,5 násobně vyšší než kupní cena účastníky sjednaná. Kupní cena však činila [částka], přičemž právě za tuto částku tytéž nemovitosti žalovaný koupil jen o 2 dny dříve od [tituly před jménem] [jméno FO]. O hrubý nepoměr tak nepochybně nešlo. Od obrany odstoupením od kupní smlouvy žalovaný v průběhu řízení ustoupil. Žalobě tedy bylo vyhověno.

7. Proti rozsudku okresního soudu podal žalovaný odvolání. Namítal, že okresní soud chybně shledal kupní smlouvu ze dne [datum] platnou a účinnou. Vytýkal okresnímu soudu, že pominul, že kupní smlouva je absolutně neplatná, a proto k této absolutní neplatnosti musí soud přihlížet i bez návrhu. Zdůraznil, že žalovaný získal plnění, které je v hrubém nepoměru s tím, co získal žalobce z titulu kupní smlouvy – žalovaný obdržel částku [částka], přičemž cena nemovitostí byla v době uzavření kupní smlouvy cca [částka], což vyplývá ze znaleckého posudku, který předložil. On byl též zcela jistě v tísni a byl v oboru prodeje nemovitostí nezkušený, tíseň vyplývá z řady exekučních řízení, které byly proti němu vedeny, o čemž žalobce dobře věděl, tíseň vyplývá i z jeho špatného zdravotního stavu v době uzavření kupní smlouvy. Žalobce zneužil tísně a nezkušenosti žalovaného k vlastnímu obohacení a je evidentní, že o tísni a této nezkušenosti žalovaného věděl, když byl srozuměn s tím, že z kupní ceny se budou vyplácet jednotlivá exekuční řízení a zdravotní stav žalovaného mu byl dobře znám. Zaujal názor, že okresní soud nezdůvodnil, proč nevzal v potaz tíseň žalovaného při uzavírání smlouvy, nezdůvodnil ani to, proč čtyřnásobné snížení ceny považuje za nelichevní. Argument o tom, za kolik žalovaný nemovitosti zakoupil, neobstojí, neboť nemůže zhojit absolutní neplatnost uzavřené smlouvy mezi žalobcem a žalovaným. Kromě toho měla být žaloba zamítnuta i z toho důvodu, že žalobce měl žalovat na určení vlastnictví, a ne na určení, zda je uzavřená kupní smlouva platným a účinným právním jednáním. Samo toto určení nemůže zlepšit právní postavení žalobce a na takovém určení chybí naléhavý právní zájem. Navrhl, aby byl rozsudek okresního soudu zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.

8. Žalobce ve svém vyjádření k odvolání žalovaného navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Zdůraznil, že nezpochybnil stav zápisu v katastru nemovitostí a není tedy dán jeho naléhavý právní zájem na určení práva, nýbrž na určení právního vztahu. Naléhavý právní zájem žalobce je dán na určení platnosti kupní smlouvy, kdy její platnost a účinnost je zpochybňována druhou stranou a snáší argumentaci k důvodům neplatnosti smluvního ujednání. Na tomto určení je naléhavý právní zájem, neboť bez požadovaného určení by žalobce nemohl dosáhnout povolení vkladu vlastnického práva v jeho prospěch v katastru nemovitostí. Zdůraznil, že žalovaný zcela jistě nebyl v tísni a nebyl v oboru prodeje nemovitostí nezkušený, on nemohl zneužít tísně a nezkušenosti žalovaného k vlastnímu obohacení. Tvrzení žalovaného o nezkušenosti či tísni jsou zcela účelová. Od počátku to byl právě žalovaný, který jako silnější smluvní strana, navíc zastoupená advokátem, prosazoval podmínky prodeje nemovitostí jednostranně výhodné pro žalovaného. Předkládal žalobci návrhy smluvní dokumentace připravené jeho tehdejším právním zástupcem – advokátem [tituly před jménem] [jméno FO].

9. Krajský soud jako soud odvolací (dále jen „odvolací soud“) přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení mu předcházející a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

10. Odvolací soud se ztotožňuje se skutkovými i právními závěry okresního soudu uvedenými v odůvodnění jeho rozsudku, na které zcela odkazuje a které vzhledem k odvolacím námitkám žalovaného doplňuje pouze následujícím způsobem.

11. Podle ustálené judikatury je naléhavý právní zájem na určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Nejvyšší soud také judikoval, že lze-li žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká. Současně ale dospěl k závěru, že je-li právní postavení žalobce zpochybněno převodní smlouvou, na základě které má (teprve) dojít ke vkladu vlastnického práva, či jiného věcného práva k nemovitosti do katastru, resp. jestliže vyslovení neplatnosti takové smlouvy, podle které dosud nebyl povolen vklad do katastru, by mohlo mít příznivý vliv na právní postavení žalobce, lze přípustnost žaloby ve smyslu § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb. dovodit (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 4593/2010). Nejvyšší soud též uzavřel, že v běžných případech sporu o platnost či neplatnost smlouvy o převodu nemovitosti byl již na základě sporné převodní smlouvy proveden vklad do katastru nemovitostí, čímž došlo ke změně vlastnictví. Pokud ale k převodu vlastnictví ještě nedošlo, protože katastrální úřad v řízení o povolení vkladu ještě nerozhodl, žalobce se v takové situaci, kdy se dovolává platnosti sporné smlouvy a má zájem na tom, aby byl zapsán do katastru nemovitostí jako její vlastník, nemůže úspěšně domáhat určení, že je jejich vlastníkem (brání mu v tom zákonná úprava, dle které se vlastnictví nemovité věci nabývá zápisem do katastru nemovitostí, nyní do veřejného seznamu – viz § 133 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb., nyní § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku).

12. Okresní soud tedy nepochybil, když v daném případě, kdy ještě nebyl podán návrh na vklad kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne [datum] do katastru nemovitostí, shledal naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení. Ke vkladu práv do katastru nemovitostí dle kupní smlouvy ze dne [datum], jejíž platnosti se žalobce dovolává, ještě katastrálním úřadem nedošlo. Ostatně ke stejnému závěru dospěl okresní soud již ve svém rozsudku ze dne [datum] č. j. [spisová značka] a Krajský soud v [adresa] se v rozsudku ze dne [datum] č. j. [spisová značka] s názorem okresního soudu, který shledal naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení platnosti smlouvy uzavřené dne [datum], ztotožnil.

13. Dle § 1760 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněná nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

14. Ustanovení § 1760 o. z. ovšem nelze interpretovat jinak, než jak vyznívá, jak je konstituováno. To, že pokud v době uzavření smlouvy převodce vlastníkem převáděné nemovitosti (ještě) není (ale například očekává, že se jejím vlastníkem stane a bude tedy podle této smlouvy vůči nabyvateli plnit, tj. převede své vlastnické právo k nemovitosti na nabyvatele podle smluvního ujednání), pak sama tato okolnost neplatnost učiněného právního jednání nezpůsobuje. Nejvyšší soud opakovaně dovodil, že předcházejí-li obligační účinky kupní smlouvy účinkům věcněprávním (tj. nabytí vlastnictví kupujícím), prodávající nemusí být v době uzavření kupní smlouvy vlastníkem prodávané věci. Zatímco uzavřením kupní (věcné) smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitému majetku zapsanému v katastru nemovitostí jsou založeny příslušné obligační účinky, k věcně právním účinkům této smlouvy, a to k nabytí vlastnického práva podle tohoto právního titulu, dojde až zápisem vkladu do katastru nemovitostí, a to na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. Jelikož právní účinky zápisu (v tomto případě vkladu podle uzavřené kupní smlouvy) nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel katastrálnímu úřadu o jeho povolení (tj. den podání vkladového návrhu), je pro platnost kupní smlouvy určující, zda právě v daný okamžik podání vkladového návrhu je převádějící vlastníkem převáděného nemovitého majetku (svědčí mu příslušný zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí), nikoli okolnost, že v době uzavření této kupní smlouvy vlastníkem těchto nemovitostí (z různých důvodů) ještě nebyl. Kupní smlouva není neplatná pro počáteční nemožnost plnění podle § 580 odst. 2 o. z. a § 588 o. z. jen proto, že prodávající nebyl ke dni jejího uzavření vlastníkem předmětu koupě (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 12. 2020 sp. zn. 24 Cdo 2890/2020).

15. Dle § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužil tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

16. Objektivním znakem lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod nemovitého majetku, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde vskutku o hrubý nepoměr takového vzájemného plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem, které ať již přímo, či nepřímo – společně s naplněním alespoň jednoho (z níže rozvedených) subjektivních znaků lichevního jednání – mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd.). Pokud takové okolnosti objektivního charakteru zaznamenány nebudou, soud přistoupí k posouzení hodnoty vzájemných plnění, kdy úvahy o hrubém nepoměru ve smyslu též výše připomenuté judikatury, může zakládat skutkové zjištění o poskytnutém plnění, které představuje např. polovinu hodnoty plnění druhou smluvní stranou, tedy v podmínkách sledované smlouvy o převodu nemovitosti, např. v situaci, kde prodávající (vlastník nemovitosti) převádí vlastnické právo k nemovitosti nikoli za cenu obvyklou (nebo tržní), ale za polovinu této jinak obvyklé (tržní) ceny (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2013 sp. zn. 30 Cdo 670/2013). Absolutní neplatnosti lichevní smlouvy, při jejímž uzavírání někdo zneužil tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru, přihlédne soud i bez návrhu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2023 sp. zn. 23 Cdo 2885/2022).

17. Z ustálené judikatury tedy vyplývá, že objektivním znakem lichevní smlouvy je, že poskytnuté plnění je v hrubém nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Zároveň však nelze vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale je třeba přihlédnout i k dalším okolnostem, které mohou mít na takto realizované jednání vliv. Subjektivním znakem lichevní smlouvy je, že na straně žalovaného existuje tíseň, nezkušenost, rozrušení či lehkomyslnost a žalobce těchto okolností využije. V posuzovaném případě pak žalovaný jako prodávající uzavřel se žalobcem jako kupujícím dne [datum] kupní smlouvu, dle níž měly být převedeny do vlastnictví žalobce nemovitosti – pozemek p. č. st. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek p. č. st. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek p. č. [hodnota] a pozemek p. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa] za kupní cenu [částka], která byla zaplacena žalovanému jako prodávajícímu před podpisem kupní smlouvy. Žalovaný poukazoval na to, že tato kupní cena je v hrubém nepoměru s tím, co získal žalobce na základě této smlouvy, neboť cena nemovitostí byla v době uzavření kupní smlouvy cca [částka] Kč. K tomu je však třeba zdůraznit, že za stejnou kupní cenu, to znamená za kupní cenu [částka], nemovitosti pouhé dva dny předtím, resp. dne [datum], koupil žalovaný na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s [tituly před jménem] [jméno FO]. Nelze tedy uzavřít, že by kupní cena byla v hrubém nepoměru oproti hodnotě převáděných nemovitostí. Kromě toho je třeba uvést, že žalovaný uzavřel se žalobcem dne [datum] smlouvu o zprostředkování koupě uvedených nemovitostí, dle níž žalovaný prohlásil, že se vzdává svého předkupního práva týkajícího se nemovitostí a zavázal se současně zprostředkovat koupi nemovitostí ve prospěch žalobce za sjednaných podmínek (za kupní cenu [částka]), přičemž žalobce se zavázal zaplatit žalovanému za vzdání se předkupního práva a zprostředkování koupě nemovitostí [částka] nejpozději do [datum], což také žalobce učinil. V době uzavírání kupní smlouvy se žalobcem dne [datum] za kupní cenu [částka] tedy žalovaný obdržel od žalobce již celkem [částka] (tzn. [částka] kupní cenu za převáděné nemovitosti a [částka] za vzdání se předkupního práva žalovaného ve prospěch žalobce a zprostředkování koupě nemovitostí pro žalobce, což žalovaný nesplnil). Nelze též přehlédnout, že žalovaný při uzavírání nájemní i kupní smlouvy s [tituly před jménem] [jméno FO] i při uzavírání smlouvy o zprostředkování se žalobcem byl zastoupen advokátem a nelze tak dospět k závěru, že by byl nezkušeným. Navíc kupní smlouvu uzavřenou dne [datum] s [tituly před jménem] [jméno FO], na jejímž základě se stal žalovaný vlastníkem nemovitostí a smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí uzavřenou se žalobcem dne [datum], tedy pouze několik dní předtím, než byla uzavřena mezi účastníky kupní smlouva dne [datum], žalovaný za neplatné nepovažuje. Poukazoval-li žalovaný na svůj špatný zdravotní stav v době uzavření kupní smlouvy, tak ve shodě s okresním soudem je třeba konstatovat, že žalovaný předložil lékařské zprávy svědčící o jeho opakovaných hospitalizacích v [datum], avšak za dobu [datum], nikoli v době uzavírání kupní smlouvy dne [datum]. Žalovaný též poukazoval na to, že proti němu byly vedeny exekuce a že o tom žalobce věděl, netvrdil však, že by žalobce věděl o tom, že má žalovaný exekuce a potřebuje rychle finanční prostředky, jinak že mu např. hrozí prodej nemovitostí a žalobce by toto věděl a zneužil tísně žalovaného. Ostatně nelze též přehlédnout, že žalovaný v době uzavírání kupní smlouvy se žalobcem dne [datum] měl finanční prostředky, neboť žalobce mu již zaplatil celkem [částka]. Odvolací soud se tedy ztotožňuje s okresním soudem, že vzhledem ke všem okolnostem nelze uzavřít, že by při uzavírání kupní smlouvy dne [datum] žalobce zneužil tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti žalovaného, a kromě toho nejde ani o hrubý nepoměr vzájemného plnění vzhledem k tomu, že žalobce v době uzavření kupní smlouvy již zaplatil žalovanému [částka]. Nebyly tak naplněny znaky lichevní smlouvy dle § 1796 o. z.

18. Rozsudek okresního soudu tedy byl jako věcně správný potvrzen dle § 219 o. s. ř.

19. Žalovaný nebyl v odvolacím řízení úspěšný a je tedy povinen nahradit žalobci ve smyslu § 224 odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř. náklady tohoto řízení. Náklady odvolacího řízení žalobce spočívají v nákladech jeho právního zastoupení, a to v odměně za 1 úkon právní služby (vyjádření žalobce k odvolání žalovaného) ve výši [částka], v 1 paušální náhradě hotových výloh ve výši [částka], v odměně za 1 úkon právní služby (účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]) ve výši [částka], v jedné paušální náhradě hotových výloh ve výši [částka], v náhradě za ztrátu času ve výši [částka], v cestovném právního zástupce žalobce z [adresa] k jednání odvolacího soudu a zpět ve výši [částka] (osobní automobil Toyota Corolla, ujeto celkem [hodnota] km, průměrná spotřeba 0,06 l/km, cena pohonných hmot [částka]/litr, základní náhrada [částka]/1 km) a v 21 % DPH ve výši [částka]; celkem činí náklady odvolacího řízení žalobce [částka] (§ 9 bod 3, § 7, § 13 odst. 4 a 5, § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., § 137 odst. 3 o. s. ř.).

Poučení