26 C 169/2022 - 274

Rubrum

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem JUDr. Jiřím Šopkem ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalované: [Anonymizováno] [Jméno žalované] [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno][Anonymizováno], IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o 1 222 011,17 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 1 222 011,17 Kč spolu s úrokem z prodlení z této dlužné částky za dobu od 1. 2. 2024 do zaplacení ve výši 14,75 % ročně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice náhradu nákladů řízení, jejíž výše bude určena v samostatném usnesení Okresního soudu v Ostravě.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice soudní poplatek ve výši 61 101 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet České republiky – Okresního soudu v Ostravě.

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne 19. 5. 2022 se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 550 000 Kč s úrokovým příslušenstvím. Podáním ze dne 31. 1. 2024 žalobce žalobu rozšířil se souhlasem soudu a požadoval zaplacení částky 1 222 011,17 Kč s úrokovým příslušenstvím od 1. 2. 2024 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že na základě Kupní smlouvy ze dne 15. 4. 2019 s právními účinky vkladu ke dni 3.5.2019 byly na žalobce převedeny nemovitosti, a to mj. pozemek p. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p. [Anonymizováno], zapsáno v k. ú. [adresa] na LV č. [hodnota] za kupní cenu ve výši 2 690 000 Kč (dále také jen „rodinný dům”), které byly předány na základě protokolu o předání nemovitosti ze dne 18. 4. 2019. Žalobce následně zjistil v rodinném domě skryté vady, které vyšly najevo dodatečně a při koupi nebyly zřejmé. Žalobce tvrdí, že vady existovaly již v době předání a převzetí nemovitosti; jedná se o vlhkost zdiva se vznikem plísně a pronikání vody střechou. Žalobce si nechal vypracovat znalecký posudek č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno], [tituly před jménem] [právnická osoba] dne 16. 5. 2021 a na základě něj uplatňuje slevu z kupní ceny, neboť tvrdí, že za účelem odstranění těchto skrytých vad bude zapotřebí provést opravy v podobě odizolování domu a odvodu vody a nové zhotovení střechy se správným sklonem a řádnou krytinou včetně řádného provedení izolací a nezbytného provedení sanace všech podlah v domě, které byly poškozeny vlhkostí a plísní. Nároky žalobce z odpovědnosti za vady byly žalovanou přípisem ze dne 31. 8. 2021 odmítnuty, a proto se žalobce těchto nároků domáhá v tomto řízení.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Na svou obranu uvedla, že žalobce užíval stavbu více jak dva roky bez toho, aniž by v nemovitosti zaznamenal jakoukoli vadu. Nemovitost byla předána dne 18. 4. 2019, zatímco první uplatnění údajných skrytých vad proběhlo dne 18. 6. 2021, tedy dva roky a dva měsíce od samotného převzetí. Žalovaná dále uvádí, že v době, kdy nemovitost vlastnila, nezjistila žádné vady, které žalobce v žalobě prezentuje, ani k jejich projevům. Vady v takovém rozsahu, v jakém jsou prezentovány v žalobě, musel žalobce objevit již daleko dříve. Plísně produkují těkavé látky, pro které je typický silný plísňový zápach dráždící sliznice dýchacích cest, oči, sliznice v nose a v krku, a proto žalobce musel přítomnost plísní zjistit již mnohem dříve. Pokud skutečně po dobu dvou let do nemovitosti zatékalo a žalobce tuto skutečnosti neřešil, mohlo v mezidobí dojít k rapidnímu zhoršení situace, za kterou však vzhledem k okolnostem žalovaná neodpovídá. O žádné skryté vady se proto nejedná. Navíc žalobce kupoval nemovitost s vědomím jejího stáří, a proto nedostatky, na které poukazuje nejsou skrytými vadami, nýbrž běžným opotřebením.

3. Žalovaná strana také poukázala na znění článku IV., odst. 2, bodu 2.

3. Kupní smlouvy, podle kterého: „Strana kupující prohlašuje, že se předem výslovně vzdává veškerých svých práv z vadného plnění ohledně předmětu převodu v souladu s ust. § 1916 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku.“ Žalovaná dále v této souvislosti upozorňuje na ustanovení § 1840 odst. 1, písm. d) občanského zákoníku, který uvádí, že „Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí na smlouvu, jejímž předmětem je vznik, převod či zánik práva k nemovité věci a nájem bytu.“ Z uvedeného žalovaná dovozuje, že se žalobce předem vzdal jakýchkoli práv z vadného plnění a jeho požadavek na slevu z kupní ceny proto není možné akceptovat.

4. Spor byl rozhodnout rozsudkem Okresního soudu v Ostravě ze dne 24. dubna 2024, číslo jednací 26 C 169/2022-154, kterým soud žalobě v celém rozsahu vyhověl a zavázal žalovanou zaplatit žalobci částku 1 222 011,17 Kč spolu s úrokem z prodlení z této dlužné částky za dobu od 1. 2. 2024 do zaplacení ve výši 14,75 % ročně a dále náhradu nákladů řízení. Soud prvního stupně v tomto rozhodnutí dospěl k závěru, že žalovaná žalobci při prodeji nemovitosti zatajila skryté vady v podobě vlhkosti zdiva a zatékání ze střechy, a proto žalobce oprávněně požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny, která musí odpovídat ceně, která bude muset být žalobcem vynaložena na odstranění těchto vad, které jinak činí rodinný dům neobyvatelným.

5. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná odvolání a usnesením Krajského soudu v Ostravě ze dne 22. ledna 2025 byl rozsudek soudu prvního stupně zrušen a věc vrácena k dalšímu řízení. Odvolací soud se k důvodům kasace vyjádřil zejména v odstavci 31, 32, 33, 34 a 35. Ve vztahu k vytýkané vlhkosti zdiva a s tím související plísni má odvolací soud za to, že doposud zjištěný skutkový stav není precizován natolik, aby na jeho základě bylo možno dospět k jednoznačným právním závěrům o charakteru těchto vad. Jak totiž vyplývá z výpovědi svědka [jméno FO] a ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [Anonymizováno]. [jméno FO], včetně připojené fotodokumentace, vlhkost zdiva je dlouhodobým problémem dané nemovitosti, který se již její předchozí vlastníci pokoušeli řešit, mimo jiné odvodem vody stékající k domu ze svahu vybudováním odvodového žlabu, upevněním dřevotřískových desek na venkovní zdi domu, v nichž byly vytvořeny větrací otvory, natažením nopové folie kolem základů domu apod., přesto problém s vlhkostí odstraněn nebyl a vlhkost se nadále v domě projevovala a projevuje. Za situace, kdy okresní soud nezjišťoval stav nemovitosti v době uzavírání kupní smlouvy, resp. v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího (§ 2121 a 2100 o. z.), a nemá na jisto postaveno, jaké projevy vlhkosti byly na nemovitosti v tento okamžik viditelné (když minimálně ke dni pořízení fotodokumentace znalcem je z této zřejmé již odpadávání venkovní omítky nikoliv krátkodobého charakteru), je zcela předčasný jeho závěr o tom, že i v případě vlhkosti se jednalo o vady skryté. Pakliže by se jednalo o vady skryté, je namístě se dále zabývat tím, zda i v tomto případě žalobce uplatnil dané vady ještě ve lhůtě bez zbytečného odkladu, příp. zda žalovaná mohla o těchto skrytých vadách vědět, resp. o nich věděla, a ztratila by tak právo uplatnit námitku dle § 2129 odst. 2 o. z., že vada nebyla vytknuta žalobcem včas s tím, že vědomí žalované o těchto vadách není možno založit na tom, že žalovaná měla k dispozici projektovou dokumentaci domu, jak učinil okresní soud v bodě 14 odůvodnění rozsudku. Až poté, co bude objasněn v tomto směru skutkový stav, může teprve okresní soud přistoupit k posouzení, zda i v důsledku této vady nemovitosti má žalobce nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny.

6. Odvolací soud dále poukazuje na to, že okresní soud v rozporu s dostupnou judikaturou nesprávně přistoupil k posouzení přiměřenosti slevy. Pravidly pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se Nejvyšší soud již opakovaně zabýval (srov. např. rozsudek ze dne 25. 10. 2023, sp. zn. 33 Cdo 2909/2023, či usnesení ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018, a ze dne 28. 6. 2023, sp. zn. 23 Cdo 3714/2022) a přihlásil se k použitelnosti závěrů dosavadní judikatury o absenci obecného pravidla pro určení výše slevy i za účinnosti tohoto zákona. Ve svém rozsudku ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, pak podrobně rozvedl, jakými úvahami se má soud při stanovení přiměřené slevy řídit, resp. jaké okolnosti má vzít při jejím určení v potaz, když zdůraznil, že § 2106 o. z. je právní normou s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, a je na soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020, uveřejněný pod číslem 98/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, část civilní). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. S ohledem na to, že se dle názoru odvolacího soudu soud prvního stupně výše uvedenými předpoklady pro přiznání nároku žalobci doposud vůbec nezabýval, neměl odvolací soud prostor k jinému než kasačnímu zásahu, a proto napadený rozsudek podle § 219a odst. 2 ve spojení s § 213 odst. 4 věta za středníkem o. s. ř. zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Skutkový stav zjištěný na základě provedeného dokazování 7. Z kupní smlouvy a z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že na základě Kupní smlouvy ze dne 15. 4. 2019 s právními účinky vkladu ke dni 3. 5. 2019 byly na žalobce převedeny nemovitosti, a to mj. pozemek p. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p. [Anonymizováno], zapsáno v k. ú. [adresa] na LV č. [hodnota] za kupní cenu ve výši 2 690 000 Kč (dále také jen „rodinný dům“), které byly předány na základě protokolu o předání nemovitosti ze dne 18. 4. 2019.

8. Ze znaleckého posudku číslo [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno] vypracovaného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] dne 16. 5. 2021 soud zjistil, že znalec na základě žádosti žalobce posuzoval dva druhy vad, které se v rodinném domě vyskytují. Jednak se jedná o vlhkost zdiva a následný vznik plísně, která se objevila za dřevěným obložením a pod linoleem v pokoji; dalším problémem je zatékání přes střechu. Znalec zjistil, že na obvodové stěně směrem do svahu bylo provedené dřevěné obložení, které po odkrytí odhalilo plíseň do výšky cca 60 cm. V rohu kuchyně byla plíseň v rozsahu cca 3 m. Na půdě byly projevy zatékání přes střechu. Co se týče vlhkosti zdi, znalec uvedl, že její hlavní příčinou je umístění domu ve svahu. Voda teče po spádnici a narazí na objekt, který nemá provedenu drenáž, která by vodu svedla mimo objekt. Majitel domu sice prováděl některé úpravy, kterými chtěl tuto závadu odstranit, například vytvoření betonového požlábku, který měl vodu ze svahu odvádět, avšak veškerá tato opatření byla neúčinná. Vlhkost se totiž na zdech projevovala a projevuje stále, jelikož je porušena vodorovná izolace pod zdí, a proto do zdi stále vniká zemní vlhkost. Z tohoto důvodu byly na objektu provedeny úpravy, aby projevy vlhkosti nebyly vidět, přičemž se jedná o obložení venkovního soklu dřevěnými deskami s větracími otvory. Rovněž uvnitř domu byla plíseň zakryta dřevěnými deskami. Co se týče příčiny pronikání vlhkosti do půdního prostoru, pak znalec uvedl, že v rozporu s normami má střešní krytina malý sklon, nemá pojistnou izolaci a prostor mezi střechou a krytinou není odvětráván.

9. Ze svědecké výpovědi [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že společně se svým manželem byla předchozím vlastníkem předmětného rodinného domu. Svědkyně vypověděla, že si neví o tom, že by byla plíseň na stěnách, nicméně bylo cítit, že stěny jsou vlhké, a proto často větrali a v zimě hodně topili. O zatékání ze střechy svědkyně neví. Když dům předávali, tak přijelo několik lidí z realitky, kteří po jejím manželovi chtěli, aby snížil vytápění plynovým kotlem z 22 stupňů na 14 stupňů, čemuž manžel vyhověl. Vysvětlovali to tím, že než najdou nového kupce, tak ať je dům pouze temperovaný, aby je provoz nestál příliš mnoho peněz. Klíče od domu předali dne 31. 1. 2020.

10. Ze svědecké výpovědi [jméno FO] soud zjistil, že společně se svou manželkou byl předchozím vlastníkem rodinného domu, který prodali v lednu 2020. Když dům prodávali, tak neviděl, že by na stěnách byly plísně. Na vnějších stěnách domu byly OSB desky proto, že z vnitřku byl na stěnách cementový potěr a cementový potěr nepropouštěl vzduch, takže dali na stěny dřevěné OSB desky tak, aby stěna mohla větrat a nevlhla. Něco to pomohlo, ale zcela to vlhkost neodstranilo. Dokonce celý dům obkopali a dávali kolem domu IPU do hloubky asi 1 metru, ale také to nepomohlo s vlhkostí. Celý dům se musel stále větrat, hlavně ta spodní část. Dům byl izolován lepenkou, ale ta dlouho nevydržela. Někdy před rokem 2000 svědek zvedal patro domu na základě projektu, který vypracoval projektant [Anonymizováno] a který rovněž navrhl sklon střechy. Svědek tvrdí, že dřevěné obložení uvnitř domu dělal ještě jeho otec, a to proto, že se mu to líbilo. Zatímco tedy venkovní obložení stěn dřevem bylo děláno kvůli vlhkosti, vnitřní obložení se provedlo z estetických důvodů. Svědek dům opouštěl s manželkou dne 31. 1. 2020, přičemž před jeho předáním byl dům vytápěn na 22 °C, nicméně realitka požadovala stáhnutí vytápění na pouhých 14 °C, čemuž svědek vyhověl. Svědek však vypověděl, že když byl v minulosti na dovolené a po dobu několika dní dům nevytápěl, pak došlo k tomu, že na střešním bednění se vytvořila námraza, a když ta námraza posléze roztála, tak voda začala kapat v chodbě. Tato námraza nebyla vidět při běžném pohledu z interiéru, ale svědek na ni přišel až poté, co vylezl do prostoru mezi podhledem a střechou. Svědek dále uvedl, že před prodejem rodinného domu si nechali provést znalecký posudek, který cenu nemovitosti odhadl na částku na 3 200 000 Kč, avšak žalovaná realitní kancelář mu sdělila, že zaplatí za nemovitost pouze 2 150 000 Kč.

11. Ze svědecké výpovědi [adresa] soud zjistil, že v roce 2022 byl na prohlídce předmětného rodinného domu, kde měl zhodnotit stav střechy. Svědek zjistil, že střecha má nízký sklon a na takový sklon střechy měla být dána jiná krytina (buď lepenka nebo PVC fólie anebo falcovaná krytina). Bylo vidět, že do domu zatéká voda delší dobu, což svědek odhadl tak na dobu 2 až 4 let. Aby se tato závada mohla odstranit, tak by bylo nutné vyměnit krytinu, shnilé desky a shnilé trámy. Vadná střecha nebyla viditelná na první pohled, a proto pokud do domu přišel laik, tak závady na střeše nepoznal. Na střeše byl nový nátěr, nicméně tento nátěr plnil pouze funkci estetickou, ale neřešil nijak funkčnost.

12. Ze svědecké výpovědi [jméno FO] soud zjistil, že je matkou žalobce a spolu s ním bydlí v předmětném rodinném domě, který koupili od žalované na jaře roku 2019. Svědkyně vypověděla, že v domě jsou na stěnách plísně a do domu zatéká přes střechu. Na tyto závady přicházeli postupně. Na jaře roku 2021 synovi zatekla elektřina, a proto se šel podívat, co je příčinou a zjistil, že střecha má plesnivé trámy. Bylo vidět, že ze střechy zatíká a že se jedná o dlouhodobou záležitost. Poté, co zjistili zatékání ze střechy, tak zjistili i plísně na stěnách. Svědkyně vypověděla, že kolem stěn byly takové dřevěné obklady a když je sundali, tak zjistili, že je pod těmito dřevěnými obklady stěna černá a plesnivá. Obklady na stěnách dřevěných OSB desek byly jak z venku, tak i zevnitř. Když se do domu nastěhovali, tak žádnou plíseň necítili, ale její tři děti začaly být častěji nemocné, a tak pátrala, co může být příčinou. Už při prohlídce nemovitosti před její koupí se svědkyně makléřky z realitky paní [jméno FO] zeptala, zda nemovitost není vlhká, protože její děti mají astma a jsou alergici, ale byla ubezpečena, že nemovitost je v pořádku. Plíseň je i na podlaze pod kobercem, avšak vzhledem k tomu, že v domě je linoleum a plovoucí podlahy, které doposud neodkryli, neví svědkyně, v jakém rozsahu se plíseň na podlaze nachází. Při prohlídce domu si svědkyně žádné plísně nevšimla a ani žádnou plíseň necítila. Pokud svědkyně věděla, že dům je plesnivý, tak by dům nekupovala i s ohledem na zdraví jejich dětí. Pokud nesundali dřevěné obložení ze stěny, tak by na plíseň nepřišli.

13. Ze svědecké výpovědi [jméno FO] soud zjistil, že pro žalovanou společnost zprostředkovává nákup a prodej nemovitosti, přičemž pro žalobce zprostředkovávala prodej předmětného rodinného domu v [Anonymizováno]. Manželé [jméno FO], kteří zde doposud bydleli, odůvodňovali prodej rodinného domu v [Anonymizováno] tím, že je pro ně tento dům moc velký. Svědkyně od manželů [jméno FO] obdržela složku, která obsahovala nabývací tituly, projektovou dokumentaci a znalecký posudek, který si nechali zpracovat manželé [jméno FO]. Poté, co se manželé [jméno FO] odstěhovali, tak se dům temperoval asi po dobu 4 měsíců. Svědkyně rovněž vypověděla, že zatékání ze střechy si nevšimla a dřevěné obložení kolem stěn podle jejího názoru plnilo estetickou funkci. Realitní kancelář rodinný dům vykoupila, protože měla za to, že se jedná o objekt vhodný k rekonstrukci, avšak vzhledem k tomu, že se našel zájemce o koupi, tak proto nakonec realitní kancelář rekonstrukci rodinného domu neprováděla.

14. Z odhadu obvyklé ceny nemovité věci, který vypracoval na základě místního šetření ze dne 21. 2. 2019 [jméno FO] a ze svědecké výpovědi [jméno FO] soud zjistil, že někdy v první polovině roku 2019 jej oslovil žalobce a požádal svědka o odhad obvyklé ceny nemovité věci, a to na adrese [adresa]. Tento odhad potřeboval pro účely vyřízení hypotéky. Následně svědek nemovitost prohlédl a na základě místního šetření ze dne 21. 2. 2019 odhadl obvyklou cenu na 2 690 000 Kč s tím, že porovnal obdobné nemovitosti v daném místě. V rámci tohoto odhadu zohlednil to, že se jedná o starší dům asi 20 let od rekonstrukce. Žádného stavebnětechnického problému, například se sklonem střechy, si nevšiml. Pokud byla nějaká plíseň schovaná za obložením nebo obkladem, tak toho si svědek nevšiml. Odhadnutá cena 2 690 000 Kč je cenou odpovídající danému stavu v dané době. Svědek ale vypověděl, že od té doby se ceny nemovitostí zněkolikanásobily. Svědek si nepamatuje, že by byly nějaké opadané kusy omítky na fasádě a podobně. Některá ze stran byla třeba více poškozená větrem nebo sluníčkem, ale nejednalo se o vadu, nýbrž o běžné opotřebení. Skutečnost, že si pan [jméno FO] objednal odhad pro účely hypotéky, nijak neovlivnilo výši ceny obvyklé, protože svědek vždy odhady vypracovává podle svého nejlepšího vědomí a svědomí, přičemž banky žádné pokyny k tomu, aby odhadci podhodnocovali nemovitosti, nedávají. Určitě se nejedná z jeho strany o účelově vytvořený odhad, Protože banky po něm chtějí, aby odhadl u nemovitost její skutečnou cenu.

15. Ze znaleckého posudku [jméno FO] ze dne 10. září 2018 soud zjistil, že tento znalec odhadl cenu nemovitosti na adrese [adresa] na částku 3 217 910 Kč.

16. Ze znaleckého posudku [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno] - [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa], [Anonymizováno] [Anonymizováno], číslo [č. účtu] ze dne 8. ledna 2024 soud zjistil, že znalecký ústav zkoumal, jakou cenu je třeba vynaložit na odstranění vad předmětné nemovitosti. Znalecký ústav na základě místního šetření zjistil u rodinného domu tyto vady: vlhkost zdiva, nevyhovující stav tesařských spojů dřevěného tesařského krovu a nevhodný typ střešní krytiny vzhledem k nízkému sklonu střešní roviny. Znalecký ústav uvedl rozpočet prací, které je nutné provést za účelem odstranění těchto vad, přičemž dospěl k závěru, že cena vynaložená na odstranění vad předmětného rodinného domu činí 1 222 011,17 Kč. Právní hodnocení skutkového stavu 17. Podle ustanovení § 2002 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

18. Podle ustanovení § 2106 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

19. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení bylo prokázáno, že předmětný rodinný dům měl v době prodeje skryté vady, kterých si nemohl žalobce jako lajk při běžné prohlídce všimnout. Tyto vady spočívaly v tom, že vlhké stěny v místech, kde byla plíseň, byly překryty dřevěnými deskami (a to jak zvnějšku, tak i zevnitř), přičemž až po demontáži těchto dřevěných krytů bylo možné odhalit rozsah poškození stěn. Soud neuvěřil tvrzení svědka [jméno FO], že dřevěné desky podél stěn plnily uvnitř estetickou funkci a zvnějšku měly zajistit prodyšnost stěn, naopak ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] jednoznačně vyplývá, že majitel domu si byl dobře vědom problémů s zvlhnutím zdiva, a proto prováděl řadu (neúspěšných) opatření, kterým měla být voda odváděna mimo dům, avšak snížit vlhkost stěn se mu nepodařilo. Aby majitel domu zamaskoval vlhkou a plesnivou zeď, tak ji překryl dřevěnými deskami, což žalobce nemohl při běžné prohlídce postřehnout. Také o zatékání ze střechy svědek [jméno FO] dobře věděl, protože sám vypověděl, že pokud dům nebyl v zimních měsících několik dnů vytápěn, pak se ve střešních prostorách vytvářela námraza, ze které poté kapala voda do chodby. Ani tuto závadu, jejíž prvotní příčina spočívá v nesprávném sklonu střechy a v nesprávně použitém typu krytiny, nemohl žalobce při běžné prohlídce postřehnout, o čemž svědčí výpověď svědka [adresa].

20. Ačkoliv žalobce nemohl problémy s plísní a vlhkostí zdí odhalit kvůli zakrývajícím dřevěným deskám a nemohl ani postřehnout, že střecha má nesprávný sklon a nesprávnou krytinu, pak žalovaná společnost o těchto závada vědět musela, neboť od manželů [jméno FO] převzala kompletní projektovou dokumentaci. Navíc ze svědecké výpovědi svědkyně [jméno FO] bylo zjištěno, že žalovaná tuto nemovitost od prodávajících vykoupila za účelem provedení rekonstrukce, kterou však neprováděla, neboť žalobce projevil zájem o její koupi. Pokud realitní kancelář v případě této konkrétní nemovitosti nepřistoupila pouze ke zprostředkování nákupu a prodeje, ale sama tuto nemovitost koupila, tak z této skutečnosti soud dovozuje, že si žalovaná byla vědoma toho, že je nutné v rodinném domě provést rekonstrukci předtím, než bude nabídnuta na trhu jiným zájemcům. A když pak zjistila, v jakém rozsahu bude nutné nemovitost zrekonstruovat, tak raději se nemovitosti zbavila prodejem žalobci, kterého při prodeji uvedla v omyl ohledně skutečného stavu nemovitosti.

21. Pokud by žalovaná seznámila žalobce se skutečným stavem rodinného domu, pak by k jeho koupi nedošlo, neboť s ohledem na zdravotní stav žalobce a jeho příbuzných bylo kupujícími vyžadováno, aby dům nebyl vlhký a plesnivý, jak vypověděla svědkyně [jméno FO]. Pokud žalovaná tyto informace žalobci nepředala a žalobci prodala dům, jehož vady byly skryté, pak žalobce oprávněně požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny. Rodinný dům nebyl prodáván jako dům s vadami, přičemž odhadce [jméno FO] ve svém odhadu se stářím domu počítal, nicméně vytýkané vady nemovitosti nezaregistroval.

22. Znaleckým posudkem znaleckého ústavu [adresa][Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno] - [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa], [Anonymizováno] [Anonymizováno], číslo [č. účtu] ze dne 8. ledna 2024 bylo zjištěno, že cena, kterou bude muset žalobce vynaložit na odstranění popsaných skrytých vad, činí 1 222 011,17 Kč. Odvolací[Anonymizováno]soud zastává názor, že určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) nedostojí požadavkům na stanovení přiměřené slevy z vadné věci, neboť výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Soud prvního stupně se proto v tomto rozhodnutí při své úvaze o přiměřenosti slevy z kupní ceny aspekty uvedenými v kasačním rozhodnutí zabýval.

23. Pokud má být zohledněno, jak se vady projevují při užívání věci a jak vady omezují či komplikují užívání věci, pak k tomu soud prvního stupně odkazuje na svědeckou výpověď [jméno FO], která vypověděla, že poté, co se do domu nastěhovali, její tři děti začaly být častěji nemocné. Přitom před nastěhováním se svědkyně makléřky na vlhkost nemovitosti ptala, neboť její děti mají astma a jsou alergici, ale byla ubezpečena, že je nemovitost v pořádku. Svědkyně doslova uvedla, že pokud by věděla, dům je plesnivý, tak by dům nekupovala s ohledem na zdraví jejich dětí. Při úvahách o slevě z kupní ceny je pak podle názoru soudu prvního stupně především nutné vzít v úvahu skutečnost, že nikdo nekupuje rodinný dům, ve kterém může bydlet jen za předpokladu zhoršení zdravotního stavu dětí. V tomto případě nejde o žádnou malichernou estetickou záležitost, nýbrž jde o otázku základního lidského práva na zdraví, a to dokonce práva na zdraví nezletilých dětí, které se na smluvním jednání účastníků samy nepodílely. Když si někdo kupuje rodinný dům, pak má právo legitimně očekávat, že jeho užíváním si nezpůsobí újmu na zdraví. Pokud někdo prodá druhému dům a zatají mu, že při jeho užívání si způsobí újmu na zdraví, pak musí nést odpovědnost za své jednání minimálně v tom rozsahu, aby zatajené skryté vady mohly být odstraněny. Pokud by částka přisouzená žalobci v tomto řízení nebyla adekvátní a nestačila na odstranění vad, které zapříčiňují zhoršování zdravotního stavu nejen dětí, pak by se nejednalo o přiměřenou slevu.

24. Soud prvního stupně souhlasí s tím, že ustanovení § 2106 občanského zákoníku je právní normou s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, a proto je na soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Právě okolnost, že vada věci má negativní dopad na zdraví uživatele, nesmí vést soud k tomu, aby přiměřenou slevu snížil pod míru, za kterou je možné dosáhnout jejího odstranění.

25. Aby tato právní norma s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou byla v tomto konkrétním případě vyložena v souladu s principem přiměřenosti, pak je nutné dále zohlednit skutečnost, že nemovitost byla pořizována ještě před covidovou pandemií a rusko-ukrajinským konfliktem, přičemž od té doby došlo k výraznému inflačnímu růstu cen, což se nepochybně odráží i v tom, že cena na odstranění skrytých vad, kterou znalecký ústav [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno] - [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa], [Anonymizováno] [Anonymizováno], stanovil dne 8. ledna 2024 na částku 1 222 011,17 Kč, už v době vyhlášení tohoto rozsudku nemusí odpovídat skutečné ceně stavebního materiálu a stavebních prací, kterou v mezidobí navýšila inflace. I toto hledisko růstu indexu spotřebitelských cen je proto při výkladu citované normy s relativně neurčitou hypotézou nutné zohlednit. Soud prvního stupně proto I nadále zastává názor, že sleva z ceny, pokud má být přiměřená, musí činit minimálně požadovaných 1 222 011,17 Kč. Jen prostřednictvím takové slevy bude vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad.

26. Odvolací soud nabádal soud prvního stupně, aby se zabýval i tím, zda nedošlo k pozdnímu uplatněním práv z vad, když podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu k výkladu lhůty „bez zbytečného odkladu“ (např. srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 29 Cdo 2970/2013, a ze dne 18. 9. 2019, sp. zn. 27 Cdo 1531/2019) jde o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude záviset na okolnostech konkrétního případu. Soud prvního stupně má za to, že žalobce své právo z vad věci uplatnil včas, neboť ke zjištění skrytých vad došlo až na jaře roku 2021, jak bylo prokázáno svědeckou výpovědí [jméno FO].

27. Ze všech shora uvedených důvodů soud žalovanou zavázal ve výroku I. tohoto rozsudku k zaplacení částky 1 222 011,17 Kč, a to včetně úrokového příslušenství, na které má žalobce právo plynoucí z ustanovení § 1970 občanského zákoníku, když výše úrokového příslušenství odpovídá nařízení vlády číslo 351/2013 Sb. Dlužnou jistinu včetně příslušenství byla žalovaná zavázána zaplatit ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku v souladu s ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem občanského soudního řádu.

28. Pokud žalovaná poukazovala na znění článku IV., odst. 2, bodu 2.

3. Kupní smlouvy, podle kterého: „Strana kupující prohlašuje, že se předem výslovně vzdává veškerých svých práv z vadného plnění ohledně předmětu převodu v souladu s ust. § 1916 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku,“ pak k tomu soud konstatuje, že se žalobce nemohl v kupní smlouvě předem vzdát svých práv z vadného plnění, neboť v tomto právním vztahu je žalobce v postavení spotřebitele, přičemž ustanovení § 1814 písm. a) občanského zákoníku zakazuje, aby se spotřebitel vzdal předem svých práv z vadného plnění. Pokud soud zamítl důkazní návrh žalované na výslech svědka [Anonymizováno], pak tomu bylo proto, že za žalovanou realitní kancelář jednala o prodeji rodinného domu s žalobcem svědkyně [jméno FO], která se účastnila i prohlídek, a proto se výslech svědka [Anonymizováno] jeví soudu nadbytečným.

29. Co se týče úrokového příslušenství, pak žalobce ve své žalobě požadoval zaplacení částky 550 000 Kč s příslušenstvím, avšak nespecifikoval, od kdy a v jaké výši úroky z prodlení žádá. Toto provedl poprvé až v rozšíření žaloby ze dne 31. 1. 2024, kdy s ohledem na výsledky znaleckého zkoumání požadoval zaplacení částky 1 222 011,17 Kč spolu s úrokem z prodlení z částky 1 222 011,17 Kč za dobu od 1. 2. 2024 do zaplacení. Soud proto žalobci přiznal úrokové příslušenství v tom rozsahu, v jakém jej požadoval v rozšíření žaloby ze dne 31. 1. 2024.

30. Výrok II. tohoto rozsudku vychází z ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, neboť procesně úspěšný žalobce byl v tomto řízení osvobozen od soudních poplatků a současně mu byl ustanoven zástupce z řad advokátů usnesením Okresního soudu v Ostravě ze dne 26. srpna 2022, číslo jednací 26 C 169/2022-46, a proto žádné účastnické náklady mu v tomto řízení, jejichž náhradu by požadoval, nevznikly, a proto soud o náhradě účastnických nákladů řízení rozhodl ve výroku II. tohoto rozsudku tak, že žádnému z účastníků právo na jejich náhradu nepřiznal.

31. Žalovaná byla v tomto řízení procesně neúspěšná a České republice vzniknou v souvislosti s tímto řízením náklady, které budou vynaloženy na odměně ustanoveného zástupce žalobce a dále na znalečné pro znalecký ústav, a proto v souladu s ustanovením § 148 odst. 1 občanského soudního řádu soud zavázal procesně neúspěšnou žalovanou ve výroku III. tohoto rozsudku k tomu, aby České republice náhradu nákladů řízení zaplatila s tím, že konkrétní výše této náhrady bude určena v samostatném usnesení Okresního soudu v Ostravě poté, co budou státem zcela vynaloženy.

32. Žalobce byl v tomto řízení osvobozen od soudních poplatků usnesením Okresního soudu v Ostravě ze dne 8. srpna 2022, číslo jednací 26 C 169/2022-40, a proto došlo k přenosu poplatkové povinnosti na procesně neúspěšnou žalovanou v souladu s ustanovením § 2 odst. 3 zákona o soudních poplatcích. Výše soudního poplatku činí v tomto případě 61 101 Kč podle položky 1.1.b sazebníku poplatků, přičemž žalovaná byla zavázána zaplatit soudní poplatek v této výši ve výroku IV. tohoto rozsudku, a to ve lhůtě 3 dnů, a když tato třídenní lhůta k plnění vychází z kogentního ustanovení § 7 odst. 1 zákona o soudních poplatcích.