26 C 371/2024 - 88

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudcem Mgr. Jindřichem Kyselou, Ph.D., ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o přezkoumání oprávněnosti a platnosti výpovědi nájmu, takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, aby soud určil, že výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání mezi žalobkyní a žalovaným učiněná žalovaným dne 27. 6. 2024, je neoprávněná.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 24 744,50 Kč k rukám právní zástupkyně žalovaného, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 27. 8. 2024 určení, že výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání mezi žalobkyní a žalovaným učiněná žalovaným dne 27. 6. 2024 je neoprávněná, s tím, že žalobkyně je nájemkyní nebytových prostor – část jednotky č. [Anonymizováno], typ jednotky: nebytový prostor, způsob využití: jiný nebytový prostor v domě č. p. [Anonymizováno] na adrese [Anonymizováno] na pozemku parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], umístěný v přízemí a mezipatře, o celkové podlahové ploše 120,3 m2 (97,8 m2 v přízemí a 22,5 m2 v mezipatře) na LV č. [hodnota], jak zapsáno pro k. ú. [adresa] v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro Hlavní město Prahu (dále jen „Předmět nájmu“), které si pronajala od žalovaného na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání (dále jen „Nájemní smlouva“). Předmětem sporu je oprávněnost a platnost výpovědi Nájemní smlouvy učiněné žalovaným z důvodu údajného hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu ve smyslu čl. V. Nájemní smlouvy. Žalobkyni byla dne 27. 6. 2024 doručena výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání (dále jen „Výpověď“). Důvodem Výpovědi je údajné hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, které žalovaný spatřuje v tom, že žalobkyně nedoplnila peněžitou jistotu do výše 70 000 Kč, která měla být doplněna na základě „Upozornění na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a výzva k doplnění kauce“ ze dne 6. 6. 2024. Nedoplnění plné výše peněžité jistoty se v souladu s čl. V. Smlouvy považuje za hrubé porušení povinností a je důvodem k výpovědi Smlouvy postupem podle čl. VI. odst.

2. Smlouvy. Žalobkyně považuje Výpověď za neoprávněnou a neplatnou. Žalobkyně se svým jednáním nedopustila hrubého porušení povinností ve smyslu Nájemní smlouvy, a tedy tento (ani žádný jiný) výpovědní důvod, na základě kterého by bylo možné Nájemní smlouvu oprávněně (a tedy i platně) vypovědět, nebyl naplněn. Jelikož žalobkyně s Výpovědí žalovaného nesouhlasí a považuje ji za neoprávněnou, vznesla proti Výpovědi v souladu s § 2314 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) písemné námitky datované dne 28. 7. 2024 (dále jen “Námitky”). Žalobkyně vychází z toho, že Námitky byly žalovanému doručeny téhož dne, tj. dne 28. 7. 2024, případně nejpozději dne 29. 7. 2024, kdy se v rámci emailové komunikace sám žalovaný k Námitkám vyjadřuje (dále jen “Emailová reakce”). V rámci této Emailové reakce žalovaný zpochybňuje, že byly Námitky podány v zákonné lhůtě. Žalobkyně se v návaznosti na výzvu žalovaného ze dne 6. 6. 2024 snažila peněžitou jistotu okamžitě doplnit. Zároveň žalobkyně nabízela plnění skrze bratra manžela jediné společnice žalobkyně, a to plnění od pana [jméno FO], narozeného [datum], bytem [adresa]. Toto peněžité plnění však žalovaný odmítl, což ve své Emailové reakci výslovně přiznává a nečiní sporným. Ustanovení § 1936 OZ stanovuje věřiteli povinnost přijmout plnění, které mu se souhlasem dlužníka nabídne třetí osoba. Věřitel tedy nemá právo cokoli namítat či se jinak bránit situaci, kdy mu namísto dlužníka nabízí řádné splnění dlužníkova závazku jiná osoba. Tedy, údajný výpovědní důvod nemohl být naplněn. Žalobkyně se nejen nedopustila hrubého porušení smlouvy svým jednáním, ale dokonce jí bylo mařeno řádné plnění smlouvy úmyslným protiprávním jednáním žalovaného. Výpověď je tedy zjevně neoprávněná. Dále žalobkyně uvedla, že jednání žalovaného odporuje zásadám dobrých mravů a je zneužitím práva. Postrádá ekonomické opodstatnění (hospodářskou kauzu); jeho jediným účelem je poškodit žalobkyni.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil v podání ze dne 10. 10. 2024, ve kterém uvedl, že žalobkyně prokazatelně hrubě porušila nájemní smlouvu, když řádně a včas na základě upozornění žalovaného na porušování nájemní smlouvy ze dne 6. 6. 2024 nedoplnila kauci (peněžitou jistotu) na celkovou částku 70 000 Kč. Částka k doplnění byla 67 879,77 Kč. Kauce měla být doplněna do 5 dnů od doručení tohoto upozornění. K výpovědi nájemní smlouvy žalovaný přistoupil až dne 27. 6. 2024, tedy více než 12 dnů po marném uplynutí stanoveného termínu pro doplnění kauce, ačkoliv podle nájemní smlouvy mohl výpověď podat již sedmý den po marném uplynutí doby k doplnění kauce. Žalobkyně až dne 18. 6. 2024 uhradila na účet žalovaného částku 35 100 Kč, tedy uhradila i tuto dílčí část jistoty po lhůtě určené v nájemní smlouvě. Do dne podání výpovědi, tj. do dne 27. 6. 2024, žádná další část peněžité jistoty složena na účet žalovaného nebyla, a to ani přímo žalobkyní ani případně jinou třetí osobou. Žalobkyně teprve dne 28. 6. 2024, tedy prokazatelně až po doručení výpovědi žalobkyni (Výpověď byla doručena žalobkyni do datové schránky 27. 6. 2024 a v tento den se i přihlásila oprávněná osoba do datové schránky), žalobkyně zaslala na účet žalované další dílčí část peněžité jistoty ve výši 20 000 Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, je zjevné, že ke dni podání výpovědi existoval výpovědní důvod, a žalobkyně byla nezpochybnitelně v prodlení s plněním sjednané povinnosti, na kterou byla vázána výpověď. Sdělení žalobkyně, že žalovaný odmítl plnění od třetí osoby, a proto nemohla být peněžitá jistota doplněna, je zcela zavádějící a ryze účelové. Žalobkyně jednala se žalovaným o případném plnění od třetí osoby až po doručení výpovědi, a dokonce až poté, co byla žalovaným emailem ze dne 23. 7. 2024 upozorněna na to, že se blíží konec výpovědní doby, což je zřejmé i z emailové komunikace ze dne 25. 7. 2024, kde žalovaný oznámil žalobkyni, že nemá zájem na tom, aby nájem místo žalobkyně zahájil jiný nájemce. Pokud by žalobkyně měla skutečně zájem uhradit doplatek peněžité jistoty nic ji nebránilo v tom, aby tak učinila od 6. 6. 2024 do 26. 6. 2024 a příslušnou částku uhradila na bankovní účet žalovaného, a to třeba i prostřednictvím třetí osoby. Je nesporné, že do doby podání výpovědi nebyla peněžitá jistota doplněna řádně do plné výše, a to ani přímo žalobkyní ani jinou třetí osobou, výpovědní důvod tak ke dni podání výpovědi prokazatelně trval.

3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (ustanovení § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o.s.ř.). Potřeba provedení jiných důkazů v řízení najevo nevyšla, na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

4. Z provedených listinných důkazů soud učinil tato skutková zjištění: žalovaný se žalobkyní uzavřel dne 29. 10. 2022 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, kdy předmětem nájmu byl nebytový prostor – část jednotky č. [Anonymizováno], typ jednotky: nebytový prostor, způsob využití: jiný nebytový prostor v domě čp. [Anonymizováno] na adrese [Anonymizováno] na pozemku parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], umístěný v přízemí a mezipatře, o celkové podlahové ploše 120,3 m2 (97,8 m2 v přízemí a 22,5 m2 v mezipatře) na LV č. [hodnota], jak zapsáno pro k. ú. [adresa] v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro Hlavní město Prahu. Nájem byl sjednán za účelem provozování [Anonymizováno], nájemné bylo sjednáno ve výši 30 000 Kč měsíčně. Smluvními stranami byly sjednány peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za služby ve výši 70 000 Kč (dále jen „peněžitá jistota“) s tím, že prodlení s doplněním peněžité jistoty do plné výše delší než 7 dní se považuje za hrubé porušení povinností a je důvodem k výpovědi nájemní smlouvy v souladu s čl. VI. odst. 2. této smlouvy. Dále bylo sjednáno, že pronajímatel má právo vypovědět tuto smlouvu o nájmu v třicetidenní výpovědní době ode dne doručení výpovědi nájemci, pokud nájemce hrubě poruší povinnosti vyplývající z nájmu, kdy za hrubé porušení povinností této nájemní smlouvy se považuje zejména, nikoli však výlučně, nedodržení termínu splatnosti nájemného anebo úhrady za plnění spojená s užíváním nebytového prostoru, užívání nebytového prostoru pro jiný, než smluvně sjednaný účel [Anonymizováno], změna vlastnické struktury nájemce a užívání předzahrádky v rozporu s podmínkami sjednanými touto smlouvou (prokázáno Smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 29. 10. 2022).

5. Žalovaný dopisem ze dne 31. 8. 2023 upozornil žalobkyni na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a vyzval k doplnění kauce s tím, že na úhradu nájemného a úhrad za plnění spojeného s užíváním nebytového prostoru za měsíce červenec a srpen roku 2023 a vyúčtování služeb za rok 2022 v celkové částce 71 624,74 Kč a na základě Smlouvy o nájmu prostor sloužícího k podnikání z důvodu nezaplacení použil složenou kauci na úhradu výše uvedeného nájemného a služeb, nadále je evidován nedoplatek ve výši 1 624,74 Kč. Žalobkyně byla vyzvána k doplnění kauce do výše 70 000 Kč nejpozději do 5 dnů od doručení této výzvy a k úhradě nedoplatku ve výši 1 624,74 Kč. Dále byla upozorněna žalovaným, že pokud nebude kauce ve stanovené lhůtě doplněna, bude přistoupeno k výpovědi nájmu dle čl. VI. odst. 2 Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29. 10. 2022 v třicetidenní výpovědní době (prokázáno dopisem ze dne 31. 8. 2023).

6. Žalovaný dne 8. 2. 2024 vypověděl žalobkyni nájem prostoru sloužícího podnikání v třicetidenní výpovědní době z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu s tím, že důvodem pro uplatnění práva na výpověď smlouvy je nedoplnění peněžité jistoty do výše 70 000 Kč, která měla být doplněna na základě „Upozornění na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a výzva k doplnění kauce“ ze dne 31. 8. 2023, dále prodlení s úhradou nájemného po dobu delší než jeden měsíc, když ke dni podání výpovědi Smlouvy je společnost žalobkyně v prodlení s úhradou nájmu za měsíc prosinec 2023 po dobu delší než dva měsíce a nájmu za měsíc leden 2024 po dobu delší než jeden měsíc, a dále prodlení s úhradou za vyúčtované služby za rok 2022 po dobu delší než šest měsíců (prokázáno dopisem nazvaným Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 8. 2. 2024). Dopisem ze dne 11. 3. 2024 nazvaným Zpětvzetí výpovědi z nájmu ze dne 8. 2. 2024 vzal žalovaný zpět výpověď z nájmu ze dne 8. 2. 2024 s tím, že žalobkyně ukázala vůli zůstat v pronajatém prostoru, který měla pronajatý na základě Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29. 10. 2022 a uhradila veškeré závazky. Bude vystavena faktura za nájemné za měsíc březen 2024 a zaplacení této faktury se bude brát jako důkaz akceptace tohoto zpětvzetí ze strany žalobkyně a nadále bude pokračováno dle Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29. 10. 2022 (prokázáno dopisem nazvaným Zpětvzetí výpovědi z nájmu ze dne 8. 2. 2024).

7. Výpisem z účtu žalovaného s datem zaúčtování částky 16 521,74 Kč dne 7. 3. 2024 panem [jméno FO] bylo prokázáno, že pan [jméno FO] věděl, na jaký účet může zaplatit doplatek kauce za žalobkyni, totéž bylo prokázáno výpisem z účtu žalovaného s datem zaúčtování částky 20 100 Kč dne 15. 11. 2022 (prokázáno předmětnými výpisy).

8. Žalovaný dopisem ze dne 6. 6. 2024 upozornil žalobkyni na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a vyzval k doplnění kauce s tím, že na úhradu nájemného a úhrad za plnění spojeného s užíváním nebytového prostoru za měsíce duben a květen roku 2024 a vyúčtování služeb za rok 2023 v celkové částce 67 879,77 Kč a na základě Smlouvy o nájmu prostor sloužícího k podnikání z důvodu nezaplacení použil složenou kauci na úhradu výše uvedeného nájemného a služeb. Žalobkyně byla vyzvána k doplnění kauce do výše 70 000 Kč nejpozději do 5 dnů od doručení této výzvy s tím, že částka k doplnění činí 67 879,77 Kč. Dále byla upozorněna žalovaným, že pokud nebude kauce ve stanovené lhůtě doplněna, bude přistoupeno k výpovědi nájmu dle čl. VI. odst. 2 Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29. 10. 2022 v třicetidenní výpovědní době (prokázáno dopisem ze dne 6. 6. 2024).

9. Žalovaný dne 27. 6. 2024 vypověděl žalobkyni nájem prostoru sloužícího podnikání v třicetidenní výpovědní době z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu s tím, že důvodem pro uplatnění práva na výpověď smlouvy je nedoplnění peněžité jistoty do výše 70 000 Kč, která měla být doplněna na základě „Upozornění na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a výzva k doplnění kauce“ ze dne 6. 6. 2024. Nedoplnění plné výše peněžité jistoty se porušuje za hrubé porušení povinností a je důvodem k výpovědi Smlouvy. Na neplnění povinností dle Smlouvy byl jednatel opakovaně upozorňován e-mailem (upomínka úhrady faktur), dopisem zaslaným do datové schránky dne 6. 6. 2024 a telefonicky, přesto do dne podání žaloby nedošlo k nápravě porušení Smlouvy, proto žalovaný využil svého práva Smlouvu vypovědět. Výpovědní doba začne běžet dnem doručení výpovědi, následující den po uplynutí třicetidenní výpovědní lhůty je žalobkyně povinna Nebytový prostor vyklidit a odevzdat jej vyklizený, uklizený a ve stavu, v jakém byl předán s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Zároveň je žalobkyně povinna předat příslušenství, tj. zejména vybavení a zařízení a klíče od všech uzamykatelných prostor. Při předávání Nebytového prostoru bude sepsán předávací protokol, ve kterém bude uveden stav energií a vody ke dni předání a případné zjištěné poškození Nebytového prostoru ke dni jeho předání. Vyúčtování energií bude vyhotoveno do jednoho měsíce od podpisu předávacího protokolu (prokázáno Výpovědí nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 27. 6. 2024 ve spojení s doručenkou).

10. E-mailem ze dne 23. 7. 2024 bylo prokázáno, že žalovaný upozornil na blížící se konec výpovědní doby nájmu prostoru sloužícího k podnikání na adrese [adresa] s tím, že prostor by měl být vyklizen a předán den po uplynutí výpovědní doby, tedy 28. 7. 2024. Pokud bude prostor vyklizen k tomuto dni, bude sepsán předávací protokol, kde budou uvedeny stavy energií a vody (prokázáno e-mailem ze dne 23. 7. 2024).

11. E-mailem ze dne 25. 7. 2024 bylo prokázáno, že žalovaný odmítl nabídku zahájení nájmu na jinou firmu v komerčním prostoru [adresa], a chtěl se dohodnout na datu vyklizení prostoru (prokázáno e-mailem ze dne 25. 7. 2024).

12. Jednatelka žalobkyně vznesla proti výpovědi námitky, jež spočívaly v tom, že převážná část jistoty ve výši 50 000 Kč byla v návaznosti na Upozornění na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a výzvy k doplnění kauce ze dne 6. 6. 2024 doplněna, a zbylá část jistoty doplněna být nemohla, protože pronajímatel odmítl doplnění od společnosti, která je se žalobkyní personálně propojena, nájemce tedy nemohl zbylou část jistoty doplnit z důvodu na straně pronajímatele (prokázáno listinou nazvanou Věc: Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání – námitky proti výpovědi). Žalovaný reagoval e-mailem ze dne 29. 7. 2024 tak, že námitky byly podány po zákonné lhůtě, když výpověď byla zaslána do datové schránky dne 27. 6. 2024, a od tohoto data začala běžet třicetidenní výpovědní doba s tím, že k 28. 7. 2024 měl být prostor vyklizený a připravený k předání, a zároveň začala běžet lhůta pro vznesení námitek proti výpovědi. Tato lhůta je jednoměsíční, přičemž platí, že lhůta určená podle měsíců končí uplynutím toho dne, který se svým označením shoduje se dnem, kdy došlo ke skutečnosti určující počátek lhůty, v tomto případě tedy lhůta pro podání námitek proti výpovědi uplynula dnem 27. 7. 2024. Dále žalovaný námitky odmítl jako neodůvodněné s tím, že k výpovědi bylo přistoupeno až v okamžiku, kdy ze strany žalobkyně došlo k hrubému porušení smluvních povinností a ani přes zaslanou výzvu nebylo porušení napraveno, výzva k doplnění peněžité jistoty byla zaslána dne 6. 6. 2024, ke dni podání výpovědi dne 27. 6. 2024 nebyla peněžitá jistota do smluvní výše doplněna. Uhrazení části jistoty není možné považovat za splnění smluvních povinností, smlouva jasně stanoví přesnou výši peněžité jistoty a zároveň jednoznačně stanoví, že nedoplnění peněžité jistoty do plné výše je považováno za hrubé porušení povinností opravňující pronajímatele k podání výpovědi smlouvy. K námitce, že pronajímatel odmítl doplnění peněžité jistoty od třetí osoby žalovaný uvedl, že pronajímatel má smluvní vztah pouze s nájemcem, a proto není povinen ani oprávněn s žádnou třetí osobou jednat ani od ní přijímat úplaty, navíc k údajnému doplnění zbylé části jistoty mělo dojít až po řádně podané výpovědi a v daný okamžik již opožděné splnění smluvních povinností nemá vliv na podanou výpověď (prokázáno e-mailem ze dne 29. 7. 2024).

13. Výpisem z Knihy bankovních výpisů žalovaného ze dne 27. 9. 2024 bylo prokázáno, že žalobkyní byla dne 18. 6. 2024 připsána částka 35 100 Kč a dne 28. 6. 2024 částka 20 000 Kč, celkem tedy 55 100 Kč, jako doplatek kauce (prokázáno předmětným výpisem).

14. Z výslechu svědka [jméno FO] bylo zjištěno, že na straně žalobkyně existoval nedoplatek na nájemném v březnu roku 2025, který byl doplacen a po úhradě byla ta první výpověď vzata zpět. Poté vznikl, ještě další dluh.

15. Z provedeného dokazování vyplývá skutkový závěr, že žalobkyně si od žalovaného pronajala nebytové prostory – část jednotky č. [Anonymizováno], typ jednotky: nebytový prostor, způsob využití: jiný nebytový prostor v domě č. p. [Anonymizováno] na adrese [Anonymizováno] na pozemku parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], umístěný v přízemí a mezipatře, o celkové podlahové ploše 120,3 m2 (97,8 m2 v přízemí a 22,5 m2 v mezipatře) na LV č. [hodnota], jak zapsáno pro k. ú. [adresa] v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro Hlavní město Prahu. Žalobkyni byla dne 27. 6. 2024 doručena výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání vzhledem k hrubému porušení povinnosti plynoucí z nájmu, jelikož žalobkyně nedoplnila peněžitou jistotu do výše 70 000 Kč. Žalobkyně proti této výpovědi podala námitky a dále tuto žalobu ve lhůtě 2 měsíců od marného uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi.

16. Podle ustanovení § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o.z.“) se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

17. Podle ustanovení § 2309 písm. b) o.z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

18. Podle ustanovení § 2314 odst.1 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odst. 3 uvedeného ustanovení vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

19. Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 11. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 188/2021, zdůraznil, že úprava skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání (ani obecná ustanovení o nájmu, která se použijí, není-li ve zvláštních ustanoveních o nájmu prostoru sloužícího podnikání stanoveno jinak – viz § 2302 odst. 1 větu druhou o. z.) nestanoví pro výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání žádné zvláštní náležitosti. Postačí tedy, aby taková výpověď vyhověla obecným náležitostem právního jednání, zejména pak náležitostem vyplývajícím z požadavku na určitost právního jednání ve smyslu § 553 o. z. (srov. obdobně odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, uveřejněném pod č. 81/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Jde-li o nájem ujednaný na dobu určitou, ustanovení § 2310 o. z. pouze vyžaduje, aby byl uveden výpovědní důvod, jinak je výpověď neplatná. Další náležitosti výpovědi však v § 2308 až 2311 o. z. výslovně upraveny nejsou a nevyplývají ani z § 2314 o. z., upravující v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání právo nájemce na písemné námitky proti výpovědi a na podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, obojí v tam uvedených lhůtách; přitom jde o ustanovení speciální pro postup v případě výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání. Už proto v těchto případech nelze aplikovat – prostřednictvím § 2311 o. z. – ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. Navíc z dikce § 2311 o. z., jenž normuje, že ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně (i na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou), uvedený požadavek vyplynout nemůže především proto, že ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je použitelné na nájmy bytu na dobu určitou i neurčitou a nikoli jen na nájmy na dobu určitou, jak předpokládá § 2311 o. z. (k tomu srov. v literatuře např. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část /§ 2055–3014/. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 513). Smyslem totiž nemá být zvýšená ochrana nájemce, jak je tomu u některých ustanovení nájmu bytu, neboť v případě nájmu prostoru sloužícího podnikání se předpokládá, že s těmito prostory disponují právě podnikatelé, tj. subjekty, které by měly být v právním styku oproti nájemcům bytů obecně zkušenější (profesionály), a kterým proto zákon nepřiznává zvýšenou ochranu vůči ostatním subjektům právních vztahů [srovnej např. důvodovou zprávu k § 2311 o. z. či Mlynář, Vojtěch. § 2311 (Použití úpravy skončení nájmu bytu na dobu určitou). In: Petrov, Jan, Výtisk, Michal, Beran, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání, 2. aktualizace. Praha: C. H. Beck, 2023.

20. Na základě výše uvedených skutečností dospěl soud k závěru, že mezi žalobkyní a žalovaným byla uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání ve smyslu ustanovení § 2302 a násl. zák. č. 89/2012 o.z. Žalovaný emailem ze dne 6. 6. 2024 upozornil žalobkyni na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a vyzval k doplnění kauce s tím, že na úhradu nájemného a úhrad za plnění spojeného s užíváním nebytového prostoru za měsíce duben a květen roku 2024 a vyúčtování služeb za rok 2023 v celkové částce 67 879,77 Kč a na základě Smlouvy o nájmu prostor sloužícího k podnikání z důvodu nezaplacení použil složenou kauci na úhradu výše uvedeného nájemného a služeb. Žalobkyně byla vyzvána k doplnění kauce do výše 70 000 Kč nejpozději do 5 dnů od doručení této výzvy s tím, že částka k doplnění činí 67 879,77 Kč. Dále byla upozorněna žalovaným, že pokud nebude kauce ve stanovené lhůtě doplněna, bude přistoupeno k výpovědi nájmu dle čl. VI. odst. 2 Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29. 10. 2022 v třicetidenní výpovědní době. Vzhledem ke zvlášť závažnému porušení povinnosti nájemcem, který nedoplnil kauci na plnou výši, vypověděl pronajímatel smlouvu ve smyslu ustanovení § 2309 písm. b) o.z., která ve smyslu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 12. 2024, č.j. 26 Cdo 106/2024-272 splňuje všechny zákonné náležitosti. V řízení nebylo prokázáno, že výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání mezi žalobkyní a žalovaným, učiněná žalovaným dne 27. 6. 2024, je neoprávněná, neboť žalobkyně nedoplnila ve smyslu výzvy žalovaného, naopak bylo prokázáno, že žalobkyně hrubým způsobem porušila nájemní smlouvu, když řádně a včas na základě upozornění žalovaného na porušení nájemní smlouvy nedoplnila kauci na plnou výši, ke dni podání výpovědi tedy existoval výpovědní důvod, přičemž žalobkyně neprokázala, že by jakákoliv třetí osoba plnila závazek za žalobkyni vůči žalovanému nebo chtěla plnit, soud tedy žalobu jako nedůvodnou zamítl.

21. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně zcela úspěšnému žalovanému byla přiznána náhrada nákladů spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 5 úkony právní služby po 3 700 Kč (ustanovení § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., /dále jen „vyhláška“/, jejíž aplikace vyplývá z ustanovení § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř. a nálezu Ústavního soudu ČR ze dne 17. 4. 2013, sp. zn. Pl. ÚS 25/12), a to dle § 11 odst. 1 písm. a) vyhlášky, převzetí a příprava zastoupení, § 11 odst. 1 písm. d) vyhlášky, podání ze dne 10. 10. 2024, podání ze dne 17. 2. 2025, a § 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky, účast na jednání dne 5. 3. 2025 a dne 7. 5. 2025; výše úkonů je dána § 7 bod 5. a § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky, 2 náhradami hotových výdajů po 300 Kč a 3 náhradami hotových výdajů po 450 Kč (ustanovení § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky). Celkové náklady žalovaného ve výši 24 744,50 Kč (zahrnující ve smyslu ustanovení § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž 21 % daň z přidané hodnoty z odměny advokáta, náhrady jeho hotových výdajů a výše zmíněný soudní poplatek) byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ustanovení § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení