27 C 246/2022 - 138

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Lukáškovou v právní věci žalobce: [Anonymizováno], nar. [Anonymizováno], bytem [Anonymizováno], zastoupený JUDr. [Anonymizováno], advokátem sídlem [Anonymizováno] proti žalované: [Anonymizováno], IČO [Anonymizováno] o zaplacení částky 3 000 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 3 000 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 3 000 000 Kč od 14. 10. 2022 do zaplacení.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech řízení částku Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou došlou zdejšímu soudu dne 25. 10. 2022 domáhal na žalované zaplacení částky 3 000 000 Kč s příslušenstvím z titulu smlouvy o postoupení pohledávky s odůvodněním, že peněžitá pohledávka ve výši 3 000 000 Kč vznikla z titulu práva nájemce vůči pronajímateli po skončení nájmu na protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota nemovitých věcí v důsledku změn provedených nájemcem podle ustanovení § 667 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění platném a účinném do 31. 12. 2013 a z titulu práva nájemce vůči pronajímateli na vyrovnání podle míry zhodnocení nemovitých věcí při skončení nájmu v důsledku změn provedených nájemcem vyplývajícího zejména z ustanovení § 2220 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), a to to vše na základě nájmu podle smlouvy o nájmu nemovitostí ze dne 30. 10. 2009 uzavřené mezi [Anonymizováno], IČO [IČO] na straně pronajímatele a společností [právnická osoba]., IČO [IČO] na straně nájemce, včetně jejího dodatku č. 1 ze dne 13. 12. 2010 uzavřeného mezí týmiž stranami, přičemž nájem trval od 30. 10. 2009 do 30. 10. 2019. Zvýšení hodnoty nemovitých věcí spočívá zejména v rekonstrukci a rekolaudaci nebytových prostor na bytové a obchodní. Ohledně výše pohledávky a ohledně míry zhodnocení (resp. zvýšení hodnoty) nemovitých věcí v důsledku změn provedených nájemcem během trvání nájmu se souhlasem pronajímatele, jak vyplývá ze smlouvy a jejího dodatku, a to včetně popisu, doložení a prokázání těchto změn, se žalobce plně odkazuje na a zároveň přikládá k důkazu smlouvu o postoupení pohledávky včetně všech jejích příloh. Ohledně doby trvání nájmu se žalobce odkazuje na smlouvu o nájmu nemovitostí, článek IX, odstavec 1, dle kterého byla smlouva uzavřena na dobu určitou ode dne účinnosti smlouvy, tzn. od 30. 10. 2009, na dobu 10 let, tzn. do 30. 10. 2019. O skončení nájmu ke dni 30. 10. 2019 svědčí též protokol o předání a převzetí nemovitostí z téhož dne. Žalovaná byla žalobcem vyzván k zaplacení uvedené pohledávky předžalobní výzvou v souladu s ustanovením § 142a odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o.s.ř.“), přičemž od odeslání předžalobní výzvy uplynulo předepsaných „nejméně 7 dnů“ před podáním této žaloby. Navzdory této výzvě žalovaný žalobci ničeho na předmětnou pohledávku neplnil.

2. Žalovaná nárok žalobkyně uplatněný žalobou neuznala a navrhla, aby soud žalobu zamítl s odůvodněním, že se žalobce domáhá na žalované zaplacení částky 3 000 000 Kč s příslušenstvím z titulu údajného zhodnocení nemovitosti na adrese [adresa], která byla ke dni 30. 10. 2019 ve vlastnictví žalované. Uvedené zhodnocení mělo být provedeno bývalým nájemcem předmětné nemovitosti, společností [právnická osoba]., IČ [IČO], nyní se sídlem [adresa], během trvání nájmu předmětné nemovitosti, a to od 30. 10. 2009 do 30. 10. 2019. Žalobce nárokuje zaplacení plnění z důvodu, že na něho společnost [právnická osoba]. tvrzenou pohledávku „v předpokládané výši“ 3 000 000 Kč postoupila smlouvou o postoupení pohledávky uzavřenou údajně dne 6. 1. 2020. Žalobce však žádným způsobem neprokázal existenci tvrzeného nároku, jeho opodstatněnost, ani jeho výši. Údajné postoupení pohledávky žalobce doložil smlouvou o postoupení pohledávky datovanou dnem 6. 1. 2020, avšak uvedený dokument neprokazuje, že byl skutečně vyhotoven a podepsán uvedeného dne, zejména když z dále uvedených skutečností vyplývá důvodné podezření, že uvedená smlouva byla vyhotovena a podepsána mnohem později. Smlouva o postoupení pohledávky ani její přílohy žádnou ze žalobcem tvrzených skutečností, jež by měly údajně prokazovat, a to výši pohledávky a míru zhodnocení včetně popisu, doložení a prokázání změn předmětné nemovitosti, neprokazují. Žalobce neunáší důkazní břemeno ohledně svých tvrzení v žalobě. Žalovaná pochybovala o tvrzeném postoupení pohledávky, a to zda k tomuto jednání došlo v čase a způsobem tvrzeným žalobcem, a zda takové jednání není neplatné podle § 588, případně § 580 o. z. Smluvní vztah se společností [právnická osoba]., jehož předmětem byl nájem předmětných nemovitostí v [adresa], trval po dobu deseti let a skončil dne 30. 10. 2019. Uvedená společnost po skončení nájmu žalovanou se svým údajným nárokem za údajné zhodnocení předmětných nemovitostí nikdy nekontaktovala, ačkoliv žalobce tvrdí, že od společnosti [právnická osoba]. údajně odkoupil dne 6. 1. 2020, dosahovat částky „v předpokládané výši“ 3 000 000 Kč, jak je uvedeno ve smlouvě o postoupení pohledávky. Je s podivem, že se společnost [právnická osoba]. se neobrátila s uvedenou pohledávkou na žalovanou, z finančního hlediska zjevně nejbonitnější subjekt [právnická osoba], ani jednou neobrátila ve snaze domoci se plnění, ale „obratem“ ji, údajně již dne 6. 1. 2020, postoupila žalobci za částku 230 000 Kč, tedy za pouhých 7,66% nominální hodnoty údajné výše tvrzené pohledávky. Pokud uvedená společnost byla přesvědčena, že je její nárok oprávněný, je prodej takové pohledávky po pouhých 68 dnech od jejího vzniku za částku odpovídající pouhým 7,66% její údajné nominální výše sám o sobě podivný a lze se důvodně domnívat, že takové jednání je ve zjevném rozporu s povinností statutárního orgánu společnosti jednat s péčí řádného hospodáře ve smyslu § 159 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), a to ve spojení s § 51 až 53 zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, v platném znění (dále jen „ZOK“). Z časového hlediska, které je v projednávané věci podstatné, nelze pominout ani to, že poté, co žalobce podle svých slov zmiňovanou pohledávku „odkoupil“ od společnosti [právnická osoba]. údajně již dne 6. 1. 2020, se s tímto svým nárokem neobrací na [Anonymizováno] v rozumném časovém odstupu od údajného nabytí pohledávky, jak by se dalo očekávat, avšak až o 33 měsíců později, tedy až dne 10. 10. 2022, tj. pouhých 20 dní před promlčením tvrzeného nároku. Navíc žalobce v rámci řízení vedeného o jeho nároku u zdejšího soudu, žádal soud o osvobození od soudního poplatku ve výši 150 tis. Kč z důvodu jeho tíživé ekonomické situace, když žije z úvěrů a úspor. Je tudíž s podivem, že žalobce svůj údajný nárok uplatňuje u žalované přes svou tíživou ekonomickou situaci až 33 měsíců poté, co mu uvedená pohledávka byla údajně postoupena. Takový postup je zjevně nelogický. Navíc ani po takto dlouhé době od údajného postoupení pohledávky žalobce nemá v okamžiku uplatnění nároku u [Anonymizováno] k dispozici žádný relevantní dokument, který by tento jeho nárok potvrzoval, což plyne z příloh předžalobní výzvy, a dále ze seznamu důkazů uvedených v bodě I. žaloby ze dne 25. 10. 2022, kde uvádí, že se znalecký posudek „zpracovává“. Znalecký posudek byl přitom zpracován na objednávku žalobce až v lednu 2023, tedy tři roky a tři měsíce poté, co skončil nájem předmětné nemovitosti. Ve věci nelze pominout zjevné osobní vazby žalobce na společnost [právnická osoba]. Z výpisu z obchodního rejstříku je zřejmé, že žalobce dlouhodobě působil v orgánech společnosti [právnická osoba]., když od 21. 9. 2006 do 10. 6. 2013 byl členem představenstva uvedené společnosti, a následně byl i členem dozorčí rady této společnosti v období od 18. 6. 2013 do 28. 12. 2017. Žalobce při uzavírání nájemního vztahu se žalovanou jménem citované společnosti osobně významně angažoval. Žalobce dlouhodobě zná pana [jméno FO], nar. 1. 7. 1973, bytem [adresa], od 18. 6. 2013 do současnosti předsedu představenstva společnosti [právnická osoba]., který jménem společnosti [právnická osoba]. smlouvu o postoupení pohledávky, uzavřenou se žalobcem údajně dne 6. 1. 2020, podepsal. Skutečnost, že se oba pánové dlouhodobě znají, plyne i ze zápisu z valné hromady společnosti [právnická osoba]. ze dne 10. 6. 2013. Žalovaná vyjádřila se zřetelem na výše popsaný běh událostí a osobní vazby žalobce na společnost [právnická osoba]. vážné pochybnosti o tom, že smlouva o postoupení pohledávky byla uzavřena dne 6. 1. 2020, jak tvrdí žalobce, naopak se domnívá, že tato smlouva byla velmi pravděpodobně uzavřena až v průběhu druhé poloviny roku 2022, tedy není vyloučeno, že je antedatována, a nelze vyloučit ani to, že byla uzavřena pouze „naoko“, tj. aniž by k plnění ze strany žalobce ve prospěch [právnická osoba]. došlo, a to se zřetelem ke shora uvedenému a ze skutečnosti, že usnesením Krajského soudu v [adresa] ze dne 16. 5. 2022, č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 8. 7. 2022, bylo zahájeno řízení o zrušení společnosti [právnická osoba]., IČ [IČO], a to z důvodu, že ani přes opakované výzvy rejstříkového soudu uvedená společnost nezaložila od roku 2013 do sbírky listin žádné účetní závěrky. V uvedené době druhé poloviny roku 2022, tj. pouhé tři měsíce před uplatněním nároku žalobce u žalované, se společnost [právnická osoba]., respektive předseda jejího představenstva, [jméno FO], dozvěděl, že společnost [právnická osoba]. bude zrušena. Uvedené rozhodnutí o zrušení jmenované společnosti mohlo působit jako impulz k tomu, pokusit se nějakým způsobem získat na žalované dodatečně finanční plnění, a vysvětluje i způsob provedení a postup žalobce při uplatnění nároku, jak byl popsán v písm. a) výše, včetně časových prodlev mezi údajným postoupením pohledávky a uplatněním nároku u žalované. Důvodem zahájení řízení o zrušení společnosti bylo rozhodnutí valné hromady společnosti [právnická osoba]. dne 10. 6. 2013 o vydání dluhopisů v hodnotě [hodnota] mil. Kč, přičemž prospekt byl schválen dne 14. 1. 2014, a z jeho obsahu plyne, že výši emise může dosáhnout až 100 mil. Kč. Nezakládání účetních závěrek (a dalších listin) do sbírky listin právě od roku 2013 je za těchto okolností poměrně zarážející, že ačkoliv žalobce figuruje aktuálně ve třech obchodních společnostech, stejně tak [jméno FO] v osmi společnostech, přesto se plněním zákonné povinnosti ve formě zakládání listin (včetně účetních závěrek) do sbírky listin nezatěžují. Pokud akciová společnost, v daném případě společnost [právnická osoba]., ve smlouvě o postoupení pohledávky datované dnem 6. 1. 2020 tvrdí, že má za žalovanou pohledávku (tedy majetek) v hodnotě 3 000 000 Kč, tuto skutečnost musela mít jmenovaná společnost zachycenu ve svém účetnictví nejenom za rok 2019, kdy tato pohledávka měla údajně vzniknout podle žalobcem tvrzeného nároku podle § 2220 o. z. měl tento vzniknout ke dni skončení nájmu, tj. ke dni 30. 10. 2019, podobně musí být v účetnictví společnosti [právnická osoba]. za rok 2020 promítnut a zdokumentován odprodej tohoto majetku, resp. tvrzené pohledávky ve výši 3 000 000 Kč, dne 6. 1. 2020 žalobci za částku 230 000 Kč, když jde o povinnost společnosti stanovenou zákonem o účetnictví. Tudíž pokud transakce (postoupení pohledávky) proběhla v čase a způsobem, který uvádí žalobce, tedy dne 6. 1. 2020, bude společnost [právnická osoba]., resp. předseda jejího představenstva pan [jméno FO]) a žalobce schopen doložit relevantními dokumenty uvedenou skutečnost. Žalovaná předpokládá, že žalobce v tíživé ekonomické situaci neměl hotovost ve výši 230 000 Kč doma, nýbrž si uvedenou částku vybral ze svého bankovního účtu krátce před 6. 1. 2020 nebo uvedeného dne, což doloží výpisem ze svého bankovního účtu, a společnost [právnická osoba]. nepochybně od žalobce přijatou hotovost vložila na svůj bankovní účet a celou transakci zároveň zachytila a zdokumentovala v účetnictví za rok 2020, tudíž předloží k důkazu účetnictví společnosti [právnická osoba]. za rok 2019 o zaúčtování pohledávky do majetku společnosti a za rok 2020 zaúčtování prodeje pohledávky k 6. 1. 2020 výpisy z účtu společnosti [právnická osoba] a [jméno FO] z ledna 2020, neboť prostřednictvím uvedených dokumentů může být prokázáno, že společnost [právnická osoba]. v rozhodné době, tj. v období od 30. 10. 2019 do 6. 1. 2020, zastávala názor, že součást jejího majetku tvoří pohledávka za žalovanou ve výši 3 000 000 Kč, jakož i to, že k jejímu postoupení žalobci došlo dne 6. 1. 2020 a za podmínek uvedených ve smlouvě o postoupení pohledávky, když svědecká výpověď [jméno FO], která by eventuálně potvrzovala průběh transakce tak, jak tvrdí žalobce, by byla s ohledem na skutečnosti uvedené shora žalovanou zcela nevěrohodná. Pokud uvedené dokumenty nebudou předloženy, považuje žalovaná tvrzení žalobce o uzavření smlouvy o postoupení této pohledávky údajně dne 6. 1. 2020 za zcela nepodložená, podobně jako tvrzení o existenci tvrzené pohledávky ke dni 6. 1. 2020. Dokud nebude žalobcem prokázán opak, je na místě zcela důvodná pochybnost nejenom o tom, zda ke dni 6. 1. 2020 společnost [právnická osoba]. zastávala názor, že má za žalovanou pohledávku (a tedy tato byla k tomuto datu i zachycena v účetnictví této společnosti - což však zároveň neznamená, že tato pohledávka reálně existovala, jak bude uvedeno dále), ale i o tom, zda smlouva o postoupení pohledávky byla uzavřena dne 6. 1. 2020, jak tvrdí žalobce a nebyla ve skutečnosti uzavřena mnohem později. Bez doložení výše uvedených dokumentů nelze vyloučit ani tu skutečnost, že tato smlouva byla uzavřena pouze fiktivně, tj. bez reálného protiplnění ze strany žalobce, čemuž nasvědčuje i hotovostní forma „úhrady“ za údajné postoupení pohledávky, jakož i částka, která měla být za postoupení pohledávky uhrazena. Zjevně není náhodou, že se částka uvedená ve smlouvě o postoupení pohledávky jako úhrada za údajné postoupení pohledávky pohybuje pod limitem omezujícím hotovostní platby, jenž je stanoven v § 4 odst. 1 zák. č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, v platném znění (částka 270 000 Kč), přestože výše údajně „postupované“ pohledávky podle této smlouvy byla mnohonásobně, de facto řádově vyšší. Účelem uvedeného jednání, včetně způsobu jeho provedení, k němuž dle názoru žalované došlo s vysokou pravděpodobností nikoli dne 6. 1. 2020, avšak až ve druhém pololetí roku 2022 po zahájení řízení o zrušení společnosti [právnická osoba]., je snaha vyvést ze zrušované společnosti [právnická osoba]. domnělý majetek ve formě údajné pohledávky za [Anonymizováno], a to na osobu oficiálně mimo struktury společnosti [právnická osoba]., ale zároveň s touto společností spřízněnou, a pokusit se tímto způsobem získat případné plnění nikoliv ve prospěch společnosti [právnická osoba]. (potažmo jejích věřitelů – viz dále), ale výlučně ve prospěch žalobce, případně dalších osob se společností [právnická osoba]. majetkově či personálně propojených. Žalovaná navrhla soudu vyzvat společnost [právnická osoba]., resp. jejího předsedu představenstva, aby soudu doložil kompletní účetnictví za rok 2019 k prokázání zaúčtování tvrzené pohledávky za žalovanou do majetku této společnosti, dále pak účetnictví za rok 2020 k prokázání zaúčtování prodeje pohledávky žalobci a výpis z jejího bankovního účtu z ledna 2020, kde bude doloženo připsání platby 230 000 Kč ze dne 6. 1. 2020, a dále aby žalobci uložil předložit k doložení výpis z jeho bankovního účtu, z něhož bude zřejmý výběr částky 230 000 Kč nejpozději ke dni 6. 1. 2020. Dále výpisem z účtu [jméno FO] z ledna 2020 a originál smlouvy o postoupení pohledávky, když nelze totiž pominout skutečnost, proč je smlouva o postoupení pohledávky datována dnem 6. 1. 2020, tedy proč společnost [právnická osoba]. údajně „postoupila“ žalobci tvrzenou pohledávku krátce po jejím údajném vzniku, aniž by ji uplatnila u žalované, žalobci právě v tento den, když důvodem jsou dluhy společnosti [právnická osoba]. a s nimi spojené exekuce nařízené vůči jmenované společnosti krátce po datu 6. 1. 2020, když vůči společnosti [právnická osoba]. bylo nařízeno a je nadále vedeno celkem [hodnota] exekucí, což žalovaná dokládá výpisy z centrální evidence exekucí, z nichž je zřejmá i výše dlužných částek. První exekuční řízení proti společnosti [právnická osoba]. přitom bylo zahájeno dnem 10. 1. 2020 (č. j. [spisová značka]), dne 26. 2. 2020 následuje exekuce č. j. [spisová značka], dne 11. 5. 2020 je pak zahájena exekuce č. j. [spisová značka], dne 21. 5. 2020 exekuce č. j. [spisová značka] a dne 15. 11. 2021 exekuce č. j. [spisová značka]. Tudíž aby údajné postoupení pohledávky na žalobce nebylo možné v budoucnu zpochybňovat, musela být smlouva o postoupení pohledávky datována dnem, který předchází zahájení prvního z exekučních řízení, která vůči společnosti [právnická osoba]. byla zahájena a nadále (zcela neúspěšně) běží. Skutečnost, že je smlouva o postoupení pohledávky datována dnem 6. 1. 2020, tedy pouhé čtyři dny před zahájením první z nařízených exekucí, proto není náhoda. Prosté datování uvedeného dokumentu dnem 6. 1. 2020 nevylučuje závěr, že k jeho sepsání a podepsání, a tedy i k údajnému postoupení pohledávky ve skutečnosti došlo mnohem později, než dne 6. 1. 2020. V takovém případě by se ale jednalo o podvod a jednání by bylo absolutně neplatné pro zjevný rozpor nejenom s dobrými mravy, ale i pro zjevný rozpor se zákonem a veřejným pořádkem. I pokud by žalovaná připustila, že k postoupení údajné pohledávky mohlo dojít již dne 6. 1. 2020, tak i za těchto předpokladů lze mít důvodně za to, že tvrzené postoupení pohledávky představuje jednání minimálně ve zjevném rozporu s dobrými mravy, když v době údajného postoupení pohledávky, tj. 6. 1. 2020, společnost [právnická osoba]., respektive pan [jméno FO] jako předseda jejího představenstva, věděl a musel vědět, že jím řízená společnost má vůči třetím osobám splatné dluhy, které dosahují výrazně vyšších částek, než kolik měla činit úplata za údajné postoupení pohledávky, přičemž minimálně část z nich navíc byla již v té době přiznána pravomocnými rozsudky. Z výpisů z centrální evidence exekucí k jednotlivým exekučním řízením navíc plyne, že tyto jednotlivé dluhy společnosti [právnická osoba]. byly splatné již v letech 2016 až 2018. První exekuční titul, rozsudek Krajského soudu v [adresa] č. j. [spisová značka] nabyl právní moci již dne 5. 6. 2019. Žalovaná sice není schopna od jednotlivých exekutorů s ohledem na jejich povinnost mlčenlivosti zjistit, kdy přesně další jednotlivé exekuční tituly, na jejichž základě jsou vedeny exekuce uvedené v bodě 14, nabyly právní moci, lze nicméně důvodně předpokládat, že v době údajného postoupení pohledávky byly v právní moci i další exekuční tituly, tj. rozsudky, na jejichž základě byly vůči společnosti [právnická osoba]. nařízeny další exekuce v období únor až květen 2020, vedené pod č. j. [spisová značka], č. j. [spisová značka] a č. j. [spisová značka]. Případné daňové exekuce, nebo exekuce vedené ČSSZ nebo zdravotními pojišťovnami nelze vyloučit, žalovaná však informace o jejich existenci nemá možnost získat. Jak vyplývá i z výpisu z centrální evidence exekucí, tyto dlouhodobě splatné dluhy společnost [právnická osoba]. svým věřitelům neuhradila. Zároveň však právě v uvedené době, kdy má dlouhodobě splatné dluhy vůči několika subjektům, tj. na začátku ledna 2020, údajnou pohledávku za žalovanou „postupuje“ 68. den ode dne jejího údajného vzniku žalobci, a to údajně za částku 230 000 Kč, která odpovídá pouhým 7,66 % nominální výše tvrzené pohledávky, jež byla uhrazena, údajně v hotovosti při podpisu smlouvy a zároveň nedosahuje ani výše splatných dluhů společnosti [právnická osoba]. vůči třetím osobám. Z náhledu do výpisu z centrální evidence exekucí je navíc zřejmé, že částku, kterou uvedená společnost údajně obdržela jako úplatu za postoupení pohledávky od žalobce, na úhradu splatných dluhů nepoužila. I v uvedeném případě je proto třeba za daných okolností na dané jednání nahlížet jako na pokus o vyvedení domnělého majetku společnosti [právnická osoba]. z dosahu jejích věřitelů. Není tedy pochyb o tom, že uvedená částka „úplaty za postoupení“ není jen zlomkem hodnoty tvrzené pohledávky, ale je zároveň výrazně nižší, než kolik byla společnost [právnická osoba]. povinna plnit svým věřitelům (aktuální výše dluhů v rámci vedených exekucí činí cca 950 tisíc Kč). Pokud byla společnost [právnická osoba]. o svém nároku za žalovanou přesvědčena, je za výše uvedených okolností nanejvýš s podivem, že uvedená společnost uzavírá pro ni takto nevýhodný obchod, když se mohla na žalované domáhat nároku celého. Je nutno zabývat se účelem takového jednání. Pomine-li žalovaná nesvéprávnost statutárního orgánu této společnosti, pak jediné racionální vysvětlení, které přichází v úvahu, je i v tomto případě snaha o vyvedení domnělého majetku mimo dosah věřitelů společnosti [právnická osoba]. Pokud by žalovaná připustila, že smlouva o postoupení údajné pohledávky byla uzavřena dne 6. 1. 2020, takové jednání není možné s ohledem na výše uvedené skutečnosti kvalifikovat jinak, než jako snahu o vyvedení údajného majetku společnosti [právnická osoba]. za minimální (pokud vůbec nějakou) úplatu mimo dosah věřitelů této společnosti, a to na osobu oficiálně mimo struktury společnosti [právnická osoba]., ale zároveň s touto společností spřízněnou. Při hodnocení této varianty (smlouva uzavřena dne 6. 1. 2020) navíc nelze pominout ani dikci § 3 odst. 1 z. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve spojení s § 3 odst. 2 písm. b)2 cit. zák. ve znění účinném ke dni údajného postoupení pohledávky, tedy ke dni 6. 1. 2020, když společnost [právnická osoba]. měla k uvedenému datu více věřitelů, kterým dlouhodobě neplnila splatné závazky. Z uvedeného je proto vysoce pravděpodobné, že společnost [právnická osoba]. v době údajného postoupení pohledávky navíc již splňovala zákonné definiční znaky úpadku. Pokud za dané situace společnost [právnická osoba]. postupuje pohledávku v údajné výši 3 000 000 Kč žalobci za částku 230 000 Kč, jde o jednání, které je nejenom v příkrém rozporu se zákonnou povinností statutárního orgánu obchodní společnosti jednat s péčí řádného hospodáře, ale nabízí se otázka, zda uvedené jednání zároveň nenaplňuje i skutkovou podstatu trestného činu poškození věřitele ve smyslu § 222 odst. 1 trestního zákoníku (dále jen „TrZ“). Uvedené tvrzení platí tím spíše, je-li tvrzená pohledávka za dané situace postupována s discontem přesahujícím 92% její údajné výše (pokud navíc úplata byla vůbec provedena), a navíc za situace, kdy se společnost [právnická osoba]. předtím ani jednou s tímto svým údajným nárokem neobrátila na Českou národní banku. Uvedeným způsobem by tak byl vyveden z majetku společnosti [právnická osoba]. údajný majetek ve formě tvrzené pohledávky, s cílem získat majetkový prospěch, a to jak ke škodě této společnosti, tak i jejích věřitelů, jakož i žalované. Žalovaná zastává názor, že za daných okolností jde o jednání nejenom ve zjevném rozporu s dobrými mravy, ale jde i o jednání, které je ve zjevném rozporu se zákonem (trestním zákoníkem) a v daném případě i veřejným pořádkem, a jako takové je rovněž absolutně neplatné ve smyslu § 588 o. z. Z časového sledu událostí popsaného žalovanou je pravděpodobnější varianta, že se jedná o pokus o vyvedení majetku provedený zpětně, tedy že je smlouva o postoupení pohledávky antedatována, když přicházejí v úvahu pouze dva scénáře, jak došlo k údajnému postoupení pohledávky, resp. k vyvedení tvrzené údajné pohledávky z majetku [právnická osoba]. na žalobce tím, že smlouva byla antedatována, nebo smlouva sice byla uzavřena dne 6. 1. 2020, avšak při vědomí toho, že společnost [právnická osoba]. má vůči třetím osobám splatné dluhy, které dlouhodobě neplní, když dlužník je v úpadku, jestliže má a) více věřitelů a b) peněžité závazky po dobu delší 30 dnů po lhůtě splatnosti a c) tyto závazky není schopen plnit (dále jen "platební neschopnost"). (2) Má se za to, že dlužník není schopen plnit své peněžité závazky, jestliže b) je neplní po dobu delší 3 měsíců po lhůtě splatnosti, nesplácí (v řádu let), tedy byla uzavřena za okolností, kdy společnost [právnická osoba]. s největší pravděpodobností naplňovala ve smyslu § 3 odst. 1 ve spojení s § 3 odst. 2 písm. b) insolvenčního zákona definici úpadku. Podle § 547 o. z. platí, že „Právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu“. Podle § 580 odst. 1 o. z. platí, že „Neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.“. A v neposlední řadě § 588 o. z. stanoví, že „Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.“ Byla-li smlouva o postoupení pohledávky antedatována, je bez dalšího zřejmé, že takové úmyslné jednání, uskutečněné navíc za účelem získání majetkového prospěchu na úkor třetích osob, je z hlediska svého účelu ve zjevném rozporu nejenom s dobrými mravy, ale v posuzované věci i se zákonem (§ 44a odst. 1 e. ř.) a veřejným pořádkem, neboť by šlo nejenom o jednání podvodné, ale o podvodné jednání, jehož účelem je získat majetkový prospěch na úkor třetích osob (žalované i věřitelů společnosti [právnická osoba].), ač byla této společnosti rozhodnutím exekutora zakázána dispozice s majetkem této společnosti. Podobně tak v případě, kdy by smlouva o postoupení pohledávky sice byla uzavřena dne 6. 1. 2020, jak tvrdí žalobce, tak s ohledem na argumentaci a skutkové okolnosti uvedené v písm. c), bodech 13. až 24. výše je evidentní, že i takové jednání, provedené navíc rovněž s cílem získat majetkový prospěch na úkor třetích osob, je ve zjevném rozporu nejenom s dobrými mravy, ale i ve zjevném rozporu se zákonem i veřejným pořádkem. Uvedené závěry žalované podporuje jak judikatura Ústavního soudu, tak i aktuální judikatura NS ČR. Pokud šlo o obsah nájemní smlouvy, pak z Nabídky společnosti [právnická osoba]. pro 1. kolo výběrového řízení včetně Přílohy č. 3, a ze Zápisu z jednání ze dne 30. 7. 2009 a e-mailu Ing. [Anonymizováno] ze dne 31. 7. 2009, a e-mailu bývalého zaměstnance žalované, pana [Anonymizováno], z téhož dne, z nichž jsou podmínky nájmu a vůle smluvních stran již ve fázi předsmluvní seznatelné, včetně toho, že je Ing. [Anonymizováno] i žalovaná v rozhodné době pojímali a interpretovali zcela shodným způsobem. Z podmínek nájmu, jak jsou tyto specifikovány v Příloze č. 3 obsažené v Nabídce společnosti [právnická osoba]., je zcela zřejmé, že nabídka společnosti [právnická osoba] byla činěna s vědomím, že veškeré stavební opravy a úpravy bude tato společnost provádět výlučně na vlastní náklady, tj. tyto nebudou žalovanou hrazeny. Jedinou výjimku představovaly částečné úhrady v jednom případě předčasného skončení nájmu, avšak pouze v rozsahu, v němž si nájemce investici „neodbydlí“ (viz písm. e, i, j, Přílohy č. 3). Za těchto podmínek uvedená společnost do tendru šla, jak mimo jiné vyplývá z e-mailu Ing. [Anonymizováno], který ve třetím odstavci e-mailu ze dne 31. 7. 2009 konstatuje, že pro další využití objektu bude nutné provést některé rekonstrukční práce, avšak že nepředpokládá žádné rozsáhlejší zásahy, a to z důvodu finanční náročnosti takové operace v souvislosti s předpokládanými výnosy z nájmu. Čímž říká, že mu bylo zřejmé, že výnosy z nájmu jsou prvkem, který bude společnosti [právnická osoba] nejenom vytvářet zisk, ale bude zároveň i „sanovat“ prostředky vynaložené touto společností na rekonstrukční práce, tedy že vzhledem k předpokládanému výnosu z nájmu (kanceláře typu B.), který odhadoval (při ceně nájmu 600 až 1200 Kč/m2/rok a obsazenosti 50 - 70%) na 450 000 až 550 000 Kč ročně, budou prováděny pouze tomu odpovídající investice (jež odhadl na cca 2 500 000 Kč). V navazujícím mailu Ing. [Anonymizováno] ze dne 31. 7. 2009 je pak zrcadlově popsáno totéž, když uvádí: „Rozdíl mezi předpokládanými náklady na opravy a výnosem z nájemného za desetileté období je 3 mil. Kč, z toho připadne polovina [Anonymizováno], druhá polovina je ziskem nájemce, což považuji za přiměřené a oboustranně výhodné.“. I z tohoto vyjádření je zřejmé, že výnosy z nájmu budou společnosti [právnická osoba] nejenom vytvářet zisk, ale zároveň i sanovat náklady vynaložené touto společností na opravy předmětu nájmu. Z e-mailů p. [Anonymizováno] a p. [Anonymizováno] je zřejmá vůle obou stran již ve fázi předsmluvní, podobně tak ekonomický účel smlouvy. Obě strany byly srozuměny s tím, že bude nutné provést určité stavební opravy, případně úpravy, a to výlučně na náklady nájemce, který pak bude mít k dispozici celý výnos z nájmu, ponížený o symbolické nájemné hrazené žalované. Z uvedeného rovněž plyne i to, že k sanaci nákladů vynaložených společností [právnická osoba] na stavební opravy/úpravy bude docházet již v průběhu smluvního vztahu výlučně z výnosů z nájmu, a to i díky nízké výši nájemného, kterou tato společnost platila žalované (pouhých cca 100 Kč/m2/rok – zatímco sama uvádí jako tržní nájemné částku 600 až 1200 Kč/m2/rok, tedy v průměru 900 Kč/m2/rok). Zároveň uvedená společnost věděla, že od žalované, s výjimkou jediného případu, nemůže očekávat žádné plnění za provedené stavební práce, jak vyplynulo z Nabídky společnosti [právnická osoba]. pro 1. kolo výběrového řízení včetně Přílohy č. 3). Již při podávání nabídky na nájem předmětné nemovitosti s uvedeným postupem společnost [právnická osoba] počítala, a byl zakalkulován i do výše nájemného nabídnutého touto společností žalované, když podle odborné literatury o změnu věci nejde „rovněž v případě, kdy věc je nájemci pronajata ve stavu nezpůsobilém k ujednanému nebo obvyklému užití a je to nájemce, kdo je povinen opravit věc do způsobilého stavu. V těchto případech se vychází z toho, že plnění nájemce je vzájemným plněním pronajímateli za přenechání užívacího práva a tvoří součást ujednání o nájemném, resp. právech z vad.“ Podle čl. II. odst. 4, čl. V. odst. 5 a odst. 13 až 16, a čl. IX. odst. 3 a 4 nájemní smlouvy a se zřetelem na rozsudek NS ČR č. j. 26 Cdo 1477/2019 uvedený v bodě 18 na straně 17 vyjádření k žalobě, který vymezuje, za jakých podmínek dochází k vyloučení možnosti domáhat se případného plnění za zhodnocení nemovitosti. Z čl. II. odst. 4, čl. V. odst. 5 a odst. 13 až 16, a čl. IX. odst. 3 a 4 nájemní smlouvy, je zřejmé, že k úhradě nákladů se žalovaná zavázala pouze v jednom jediném případě (skončení nájmu před uplynutím sjednané doby trvání nájmu výpovědí nájemce, kdy mu navíc mělo být poskytnuto plnění pouze v rozsahu, v němž si provedené práce „neodbydlel“). Nájemní smlouva skončila uplynutím sjednané doby, tedy režim čl. IX odst. 4 nájemní smlouvy nebyl aktivován. Jedná se tak o identický případ jako je popsán ve výše citovaném rozsudku NS ČR č. j. 26 Cdo 1477/2019, s důsledky z toho pro žalobce plynoucími. Jinými slovy řečeno: tím, že v nájemní smlouvě smluvní strany vyloučily (s jedinou výjimkou) úhradu nákladů na provedené stavební práce, vyloučily tím i nárok na vyrovnání za případné zhodnocení ve smyslu tehdy platného § 667 odst. 1 věty čtvrté o. z. (nyní § 2220 odst. 1 o. z.). Vyloučení úhrady nákladů na stavební úpravy implikuje vyloučení nároku na vyrovnání za tvrzené zhodnocení a vyplývá mimo jiné z rozsudku NS ČR 26 Cdo 2615/2012, podle kterého „pokud měla žalobkyně dle citovaného ujednání provést opravy a rekonstrukce předmětu nájmu nejen na „vlastní náklady“, ale též bez nároku na „náhradu vynaložených nákladů“, je tím bezpochyby vyloučena možnost žalobkyně domáhat se následně jakékoli kompenzace takových vynaložených nákladů; tím spíše pak nemůže požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci v důsledku jí provedených oprav a rekonstrukcí“.

3. Jak soud zjistil ze smlouvy o nájmu ze dne 30. 10. 2009, že smluvní vztah se společností [právnická osoba]., jehož předmětem byl nájem výše uvedených nemovitostí v [adresa], trval po dobu deseti let a skončil dne 30. 10. 2019 uplynutím doby nájmu. Společnost [právnická osoba]. po skončení nájmu žalovanou se svým údajným nárokem za údajné zhodnocení předmětných nemovitostí nikdy nekontaktovala.

4. Jak soud zjistil ze Smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 6. 1. 2020, žalobce tvrdil a dokládal uvedenou smlouvou, že od společnosti [právnická osoba]. odkoupil dne 6. 1. 2020, dosahovat částky „v předpokládané výši“ 3 000 000Kč. Jak vyplynulo z nesporných tvrzení stran, společnost [právnická osoba]. se s uvedenou pohledávkou na žalovanou, z finančního hlediska zjevně nejbonitnější subjekt [právnická osoba], ani jednou neobrátila ve snaze domoci se plnění, nýbrž ji „obratem“ již dne 6. 1. 2020, postoupila žalobci za částku 230 000 Kč, tj. za pouhých 7,66% nominální hodnoty výše tvrzené pohledávky. Je zároveň evidentní, že pokud uvedená společnost byla přesvědčena, že je její nárok oprávněný, je prodej takové pohledávky po pouhých 68 dnech od jejího vzniku za částku odpovídající pouhým 7,66% její údajné nominální výše je jednáním ve zjevném rozporu s povinností statutárního orgánu společnosti jednat s péčí řádného hospodáře podle § 159 o. z. ve spojení s § 51 až 53 ZOK.

5. Jak soud zjistil ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 6. 1. 2020 ve spojení s předžalobní výzvou Ing. [jméno FO] s razítkem podatelny [Anonymizováno] a ze žádosti o osvobození od placení soudních poplatků zaslané žalobcem soudu, že poté, co žalobce pohledávku „odkoupil“ od společnosti [právnická osoba]. dne 6. 1. 2020, se s tímto svým nárokem neobrátil na [Anonymizováno] v rozumném časovém odstupu od údajného nabytí pohledávky, nýbrž až o 33 měsíců později, tedy až dne 10. 10. 2022, tj. pouhých 20 dní před promlčením tvrzeného nároku. Navíc žalobce v rámci řízení vedeného o jeho nároku u zdejšího soudu, žádal soud o osvobození od soudního poplatku ve výši 150 tis. Kč z důvodu jeho tíživé ekonomické situace, když uváděl, že žije z úvěrů a úspor. Žalovaný uplatnil svůj nárok u žalované přes svou tíživou ekonomickou situaci až 33 měsíců poté, co mu uvedená pohledávka byla postoupena.

6. Jak soud zjistil ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 6. 1. 2020 ve spojení s předžalobní výzvou Ing. [jméno FO] s razítkem podatelny [Anonymizováno] a z obsahu žaloby ze dne 25. 10. 2022 a se znaleckým posudkem žalobce soud zjistil, že ani po takto dlouhé době od postoupení pohledávky žalobce nemá v okamžiku uplatnění nároku u [Anonymizováno] k dispozici žádný relevantní dokument, jeho nárok potvrzoval, když z příloh předžalobní výzvy a ze seznamu důkazů uvedených v bodě I. jeho žaloby ze dne 25. 10. 2022, uváděl, že se znalecký posudek „zpracovává“. Znalecký posudek byl zpracován na objednávku žalobce až v lednu 2023, tj. tři roky a tři měsíce poté, co skončil nájem předmětné nemovitosti, a pokud je žalované známo, není dosud ani součástí spisu.

7. Jak soud zjistil z výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba]. a ze Zápisu z valné hromady společnosti [právnická osoba]. ze dne 10. 6. 2013, že žalobce dlouhodobě působil v orgánech společnosti [právnická osoba]., když od 21. 9. 2006 do 10. 6. 2013 byl členem představenstva uvedené společnosti, a následně byl i členem dozorčí rady této společnosti, a to v období 18. 6. 2013 až 28. 12. 2017. Žalobce dlouhodobě zná [jméno FO], jenž byl od 18. 6. 2013 do současnosti předsedou představenstva společnosti [právnická osoba]., který jménem společnosti [právnická osoba]. smlouvu o postoupení pohledávky, uzavřenou se žalobcem údajně dne 6. 1. 2020, podepsal.

8. Jak soud zjistil z usnesením Krajského soudu v [adresa] ze dne 16. 5. 2022, č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 8. 7. 2022, bylo zahájeno řízení o zrušení společnosti [právnická osoba]., IČ [IČO], z důvodu, že ani přes opakované výzvy rejstříkového soudu tato společnost nezaložila od roku 2013 do sbírky listin žádné účetní závěrky. V uvedené době druhé poloviny roku 2022 a pouhé tři měsíce před uplatněním nároku žalobce u žalované se společnost [právnická osoba]., respektive předseda jejího představenstva, [jméno FO], dozvěděl, že společnost [právnická osoba]. bude zrušena.

9. Jak soud zjistil ze Zápisu z jednání valné hromady společnosti [právnická osoba]., prospekt dluhopisu „[Anonymizováno] [právnická osoba] a ze Zápisu z valné hromady společnosti [právnická osoba]. ze dne 10. 6. 2013, že ačkoliv existoval na základě usnesení Krajského soudu v [adresa] ze dne 16. 5. 2022, č. j. [spisová značka], důvod zahájení řízení o zrušení společnosti, dne 10. 6 2013 rozhodla valná hromada společnosti [právnická osoba]. o vydání dluhopisů v hodnotě [hodnota] mil. Kč, přičemž prospekt byl schválen dne 14. 1. 20141, a z jeho obsahu plyne, že výši emise může dosáhnout až 100 mil. Kč. Nezakládání účetních závěrek (a dalších listin) do sbírky listin právě od roku 2013 je za těchto okolností poměrně zarážející. Žalobce aktuálně figuruje ve třech obchodních společnostech, tak [jméno FO] figuruje v osmi společnostech, se plněním uvedené zákonné povinnosti ve formě zakládání listin (včetně účetních závěrek) do sbírky listin nezabývali. Ačkoliv uvedená skutečnost má význam pro věc samu, když společnost [právnická osoba]., ve smlouvě o postoupení pohledávky datované dnem 6. 1. 2020 tvrdí, že má za žalovanou pohledávku (tedy majetek) v hodnotě 3 000 000 Kč, tuto skutečnost musí mít zachycenou ve svém účetnictví za rok 2019, kdy uvedená pohledávka měla vzniknout ve smyslu žalobcem tvrzeného nároku tento měl podle § 2220 o. z., ke dni skončení nájmu, tj. ke dni 30. 10. 2019), a podobně musí být v účetnictví společnosti [právnická osoba]. za rok 2020 promítnut a zdokumentován odprodej tohoto majetku (tvrzené pohledávky ve výši 3 000 000 Kč) dne 6. 1. 2020 žalobci za částku 230 000 Kč, když šlo o povinnost společnosti stanovenou zákonem o účetnictví. Žalobce by měl být schopen prokázat výběr hotovosti ve výši 230 000 Kč z bankovního účtu krátce před 6. 1. 2020 nebo uvedeného dne a společnost [právnická osoba]. měla mít ve svém účetnictví za rok 2019 zaúčtovanou pohledávku do majetku společnosti a za rok 2020 zaúčtován prodej pohledávky k 6. 1. 2020, když přijatou hotovost vložila na svůj bankovní účet a celou transakci zároveň zachytila a zdokumentovala v účetnictví za rok 2020. Soud vzal zřetel i na skutečnost, že částka uvedená ve smlouvě o postoupení pohledávky jako úhrady za údajné postoupení pohledávky se pohybuje pod limitem omezujícím hotovostní platby, který je stanoven v § 4 odst. 1 zák. č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, v platném znění (částka 270 000 Kč), přestože výše údajně „postupované“ pohledávky podle této smlouvy byla mnohonásobně, de facto řádově vyšší. Uvedené jednání nasvědčuje tomu, že jeho účelem včetně způsobu jeho provedení, byla snaha společnosti [právnická osoba]., vyvést ze zrušované společnosti domnělý majetek ve formě pohledávky za [Anonymizováno], a to na osobu oficiálně mimo struktury společnosti [právnická osoba]., zároveň s uvedenou společností spřízněnou, a pokusit se tímto způsobem získat případné plnění nikoliv ve prospěch společnosti [právnická osoba]. (potažmo jejích věřitelů – viz dále), ale výlučně ve prospěch žalobce, případně dalších osob se společností [právnická osoba]. majetkově či personálně propojených.

10. Jak soud zjistil z výpisů z centrální evidence exekucí k jednotlivým exekučním řízením, konkrétně týkající se společnosti [právnická osoba]., dále z vyrozumění o zahájení exekuce č. j. [spisová značka], dále z výpisů z centrální evidence exekucí; výpis z průběhu řízení vedeného KS [adresa] n. L. pod č. j. [spisová značka] (exekuční titul v exekuci č. j. [spisová značka]); že vůči společnosti [právnická osoba]. totiž bylo nařízeno a je nadále vedeno celkem [hodnota] exekucí, což žalovaná dokládá výpisy z centrální evidence exekucí, z nichž je zřejmá i výše dlužných částek. První exekuční řízení proti společnosti [právnická osoba]. přitom bylo zahájeno dnem 10. 1. 2020 (č. j. [spisová značka]), dne 26. 2. 2020 následuje exekuce č. j. [spisová značka], dne 11. 5. 2020 je pak zahájena exekuce č. j. [spisová značka], dne 21. 5. 2020 exekuce č. j. [spisová značka] a dne 15. 11. 2021 exekuce č. j. [spisová značka], tudíž aby postoupení pohledávky na žalobce nebylo možné v budoucnu zpochybňovat, musela být smlouva o postoupení pohledávky datována dnem, který předchází zahájení prvního z exekučních řízení, která vůči společnosti [právnická osoba]. byla zahájena a nadále (zcela neúspěšně) běží. Skutečnost, že je smlouva o postoupení pohledávky datována dnem 6. 1. 2020, tj. čtyři dny před zahájením první z nařízených exekucí, proto není náhoda. Postoupení pohledávky představuje jednání v rozporu s dobrými mravy, když v době postoupení pohledávky, tj. 6. 1. 2020, společnost [právnická osoba]., respektive [jméno FO] jako předseda jejího představenstva, věděl a musel vědět, že jím řízená společnost má vůči třetím osobám splatné dluhy, které dosahují výrazně vyšších částek, než kolik měla činit úplata za údajné postoupení pohledávky, přičemž minimálně část z nich navíc byla již v té době přiznána pravomocnými rozsudky. Z výpisů z centrální evidence exekucí k jednotlivým exekučním řízením navíc plyne, že tyto jednotlivé dluhy společnosti [právnická osoba]. byly splatné již v letech 2016 až 2018. První exekuční titul, rozsudek Krajského soudu v [adresa] č. j. [spisová značka] nabyl právní moci již dne 5. 6. 2019. V dané době byly právní moci i další exekuční tituly – rozsudky, na jejichž základě byly vůči společnosti [právnická osoba]. nařízeny další exekuce v období únor až květen 2020, vedené pod č. j. [spisová značka], č. j. [spisová značka] a č. j. [spisová značka]. Z výpisu z centrální evidence exekucí, tyto dlouhodobě splatné dluhy společnost [právnická osoba]. svým věřitelům neuhradila. Zároveň však právě v uvedené době, kdy má dlouhodobě splatné dluhy vůči několika subjektům, tj. na začátku ledna 2020, pohledávku za žalovanou „postupuje“ 68. den ode dne jejího údajného vzniku žalobci, a to údajně za částku 230 000 Kč, která odpovídá pouhým 7,66 % nominální výše tvrzené pohledávky (jež byla uhrazena v hotovosti při podpisu smlouvy a zároveň nedosahuje ani výše splatných dluhů společnosti [právnická osoba]. vůči třetím osobám. Náhledem do výpisu z centrální evidence exekucí je navíc zřejmé, že částku, kterou uvedená společnost obdržela jako úplatu za postoupení pohledávky od žalobce, na úhradu těchto splatných dluhů nepoužila, z čehož plyne, že se pokoušela o vyvedení domnělého majetku společnosti [právnická osoba]. z dosahu jejích věřitelů. Částka „úplaty za postoupení“ není jen zlomkem hodnoty tvrzené pohledávky, ale je zároveň výrazně nižší, než kolik byla společnost [právnická osoba]. povinna plnit svým věřitelům (aktuální výše dluhů v rámci vedených exekucí činí cca 950 tisíc Kč).

11. Jak vyplynulo z výpisů z centrální evidence exekucí uvedených výše ve spojení se smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 6. 1. 2020, že podle ustanovení § 3 odst. 1, odst. 2 písm. b) z. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, v platném znění, ke dni postoupení pohledávky 6. 1. 2020, když k uvedenému datu měla společnost [právnická osoba]. více věřitelů, kterým dlouhodobě neplnila splatné závazky. Z uvedeného je patrné, že společnost [právnická osoba]. v době údajného postoupení pohledávky splňovala zákonné definiční znaky úpadku. Když v uvedené situaci společnost [právnická osoba]. postoupila pohledávku ve výši 3 000 000 Kč žalobci za částku 230 000,-Kč, šlo o jednání, které je v rozporu se zákonnou povinností statutárního orgánu obchodní společnosti jednat s péčí řádného hospodáře, zároveň naplňuje i skutkovou podstatu trestného činu poškození věřitele ve smyslu § 222 odst. 1 TrZ, a to za situace, kdy je pohledávka postupována s discontem přesahujícím 92 % její údajné výše (pokud navíc úplata byla vůbec provedena), a navíc za situace, kdy se společnost [právnická osoba]. předtím ani jednou se svým údajným nárokem neobrátila na [Anonymizováno]. Uvedeným jednáním byl vyveden z majetku společnosti [právnická osoba]., majetek ve formě tvrzené pohledávky, s cílem získat majetkový prospěch, a to jak ke škodě této společnosti, tak i jejích věřitelů, jakož i žalované. Uvedené jednání je za daných okolností v rozporu s dobrými mravy, jde i o jednání, které je ve zjevném rozporu se zákonem (trestním zákoníkem) a v daném případě i veřejným pořádkem, a jako takové je rovněž absolutně neplatné ve smyslu § 588 o. z., podle kterého soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému. Z časového sledu událostí popsaného shora vyplývá, že šlo o pokus o vyvedení majetku provedený zpětně, tedy že je smlouva o postoupení pohledávky antedatována. Z uvedeného dále plyne, že byla-li smlouva uzavřena dne 6. 1. 2020, avšak při vědomí toho, že společnost [právnická osoba]. má vůči třetím osobám splatné dluhy, které dlouhodobě nesplácí (v řádu let), tedy byla uzavřena za okolností, kdy společnost [právnická osoba]. s naplňovala podle § 3 odst. 1 ve spojení s § 3 odst. 2 písm. b) IZ definici úpadku. Podle § 547 o. z., platí, že „Právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu“. Podle § 580 odst. 1 o. z., platí, že „Neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.“. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.“ Byla-li smlouva o postoupení pohledávky antedatována, je bez dalšího zřejmé, že takové úmyslné jednání, uskutečněné navíc za účelem získání majetkového prospěchu na úkor třetích osob, je z hlediska svého účelu ve zjevném rozporu nejenom s dobrými mravy, ale v posuzované věci i se zákonem (§ 44a odst. 1 e. ř.) a veřejným pořádkem, neboť by šlo nejenom o jednání podvodné, ale o podvodné jednání, jehož účelem je získat majetkový prospěch na úkor třetí osob (žalované i věřitelů společnosti [právnická osoba].), ač byla této společnosti rozhodnutím exekutora zakázána dispozice s majetkem této společnosti. Podobně tak v případě, kdy by smlouva o postoupení pohledávky sice byla uzavřena dne 6. 1. 2020, jak tvrdí žalobce, tak s ohledem na argumentaci a skutkové okolnosti uvedené shora je evidentní, že i takové jednání, provedené navíc rovněž s cílem získat majetkový prospěch na úkor třetích osob, je ve zjevném rozporu nejenom s dobrými mravy, ale i ve zjevném rozporu se zákonem i veřejným pořádkem. Podle nálezu Ústavního soudu ze dne 28. 8. 2001, sp. zn. I. ÚS 528/99 uvedl, že „úvaha soudu při použití korektivu dobrých mravů musí vycházet z okolností konkrétní věci a musí být podepřena konkrétními zjištěními. Pojem „dobré mravy“ totiž nelze vykládat pouze jako soubor mravních pravidel užívaných jako korektiv či doplňující obsahový faktor výkonu subjektivních práv a povinností, ale jako příkaz soudci rozhodovat v souladu s ekvitou.“. Podle Velkého senát NS ČR, který se v rozsudku [spisová značka] zabýval otázkou výkladu pojmu zjevného rozporu jednání s veřejným pořádkem, uvedl následující: „Pod pojmem veřejného pořádku lze chápat například zájem na stabilitě státu, zájem na potírání kriminality, ale též ochranu právního postavení třetích osob. V rozporu s veřejným pořádkem bude tedy taková situace, která se v daném čase bude jevit jako zcela společensky nepřijatelná. Jde tedy o pojem neurčitý, jehož konkrétní význam je v čase proměnlivý.

45. Z výše uvedeného se podává, že veřejný pořádek zahrnuje základní pravidla, jež jsou pro společnost a její fungování esenciální a na jejichž dodržování je nutné trvat bez ohledu na případnou aktivitu jednotlivců. Jde o pořádek „veřejný“, jehož zachování není ponecháno v rukách jednotlivce. Určení toho, co vše (jaká pravidla) veřejný pořádek zahrnuje, je především věcí zákonodárce. To, zda určité pravidlo chrání veřejný pořádek (lze je považovat za součást veřejného pořádku), se podává zejména z jeho smyslu a účelu. Podle přesvědčení velkého senátu adverbium „zjevně“, užité v § 588 o. z., vyjadřuje důraz na zřejmost, jednoznačnost či nepochybnost závěru, že k narušení veřejného pořádku posuzovaným jednáním došlo. Je-li tomu tak, nastupuje důsledek v podobě absolutní neplatnosti. Obdobně lze ostatně poukázat na ustanovení § 8 o. z., jež určuje, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Adjektivum „zjevné“ zde taktéž nelze chápat ve smyslu požadavku na určitou intenzitu zneužití práva, s tím, že v případě „málo intenzivního“ zneužití práva bude ochrana zneužívajícímu jednání poskytnuta. Takový výklad je nepřijatelný; zneužití práva je protiprávním jednáním a nelze mu přiznat ochranu. To ostatně zdůrazňuje i důvodová zpráva k návrhu (nového) občanského zákoníku, jež dále uvádí: „Vzhledem k tomu, že i zákaz zneužití může být zneužit, klade se důraz na zákaz činů, kterým je právo zjevně zneužito, protože o naplnění skutkové podstaty nesmí být při právním posouzení pochybnost. Jde tedy o takové zneužití, které lze prokázat. Jsou-li pochybnosti, musí být chráněn ten, kdo subjektivní právo má a dovolává se jej. Sankcí za zneužití práva je odmítnutí právní ochrany zdánlivého výkonu práva.“ Požadavek na „zjevnost“ zneužití je tudíž obdobně jako v případě § 588 o. z., nutné chápat jako důraz na zřejmost, jednoznačnost či nepochybnost závěru, že s ohledem na okolnosti dané věci bylo právo zneužito; v pochybnostech je na místě závěr, že nejde o zneužití, nýbrž o výkon práva. Velký senát se proto odchyluje od závěrů vyjádřených v usneseních Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2018, sp. zn. 21 Cdo 2980/2018, ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 21 Cdo 2576/2018, a ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 21 Cdo 2815/2018, a uzavírá, že adverbium „zjevně“, užité v § 588 o. z., nevyjadřuje požadavek na určitý stupeň intenzity narušení veřejného pořádku posuzovaným právním jednáním, nýbrž toliko zdůrazňuje, že narušení veřejného pořádku musí být zřejmé, jednoznačné a nepochybné. Je-li tomu tak, je posuzované právní jednání neplatné a soud k této neplatnosti přihlédne i bez návrhu. V opačném případě nelze o neplatnosti z důvodu narušení veřejného pořádku vůbec uvažovat.“. Na citovaný rozsudek velkého senátu NS ČR pak navázal rozsudek NS ČR č. j. 23 ICdo 56/2019, kde soud mimo jiné právě s odkazem na výše citovaný rozsudek NS ČR 31 ICdo 36/2020 konstatoval následující závěr: „I když takový výklad učinil Nejvyšší soud na „zjevném“ rozporu s veřejným pořádkem, nelze než vztáhnout tyto závěry obdobně i na „zjevný“ rozpor s dobrými mravy. Porušení korektivu dobrých mravů tak má za následek absolutní neplatnost právního jednání. Právní jednání se tedy buď příčí dobrým mravům a je absolutně neplatné, nebo dobré mravy porušeny nejsou a právní jednání z tohoto důvodu neplatné není. Jde-li přitom o cenu, podle judikatury Nejvyššího soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2012, sp. zn. 30 Cdo 21/2012) „nízká kupní cena (není-li v rozporu s cenovými předpisy), pokud byla výsledkem smluvního ujednání účastníků, aniž by uzavření právního úkonu doprovázela (doprovázely), resp. na uzavření smlouvy měla (měly) vliv i okolnost (okolnosti), v jejímž (jejichž) důsledku by takové jednání se příčilo dobrým mravům, pochopitelně nesleduje nemravný cíl ani nemá nemravný důsledek“. Soud má za to, že uvedené judikatorní závěry jsou na projednávanou věc, tedy na otázku údajného postoupení pohledávky a okolností, za nichž k tomuto postoupení mělo dojít, nadmíru přiléhavé. Došlo-li totiž k údajnému postoupení tvrzené pohledávky tak, že smlouva byla antedatována, je rozpor takového jednání s dobrými mravy zřejmý, jednoznačný a nepochybný, a vzhledem k tomu, že jde navíc o jednání provedené za účelem získat majetkový prospěch na úkor třetích osob, a tedy o jednání za hranou trestního zákoníku, jde o jednání, „které se v daném čase bude jevit jako zcela společensky nepřijatelné“, jak uvedl NS ČR. V takovém případě nemůže být o absolutní neplatnosti takového jednání ve smyslu § 588 občanského zákoníku a citované judikatury pochyb, a to i pro jeho zjevný rozpor se zákonem (§ 44a exekučního řádu) a z hlediska účelu citovaného ustanovení exekučního řádu (ochrana postavení věřitelů) i s veřejným pořádkem. Pokud se jedná o druhý případ, tedy že smlouva sice byla uzavřena dne 6. 1. 2020, avšak zároveň za skutkových okolností specifikovaných výše v písm. c) bodech 13 až 24, tedy při vědomí toho, že společnost [právnická osoba]. má vůči třetím osobám splatné dluhy, které dlouhodobě nesplácí, a účelově tak ke škodě svých věřitelů vyvádí domnělý majetek mimo dosah svých věřitelů, ani v tomto případě nelze pochybovat o tom, že za daných okolností je takové jednání zjevně a nepochybně v rozporu s dobrými mravy.

12. Jak soud zjistil z nájemní smlouvy a jejího dodatku č. 1 a z Nabídky společnosti [právnická osoba]. pro 1. kolo výběrového řízení včetně Přílohy č. 3, z čl. I. nájemní smlouvy plyne, že nájemce do nájmu získal předmětnou nemovitost - administrativní budovu č. p. [Anonymizováno] na adrese [adresa], o celkové rozloze 1.360,42 m2, a dále pozemky a vedlejší stavby (garáž), tak jak jsou specifikovány v článku I. písm. b) až d) nájemní smlouvy. V době uzavření nájemní smlouvy šlo o nemovitost ve vlastnictví [Anonymizováno], k níž vykonávala žalovaná právo hospodaření, během trvání nájemního vztahu pak předmětná nemovitost přešla do vlastnictví žalované. Účelem nájmu mělo být podle čl. II. odst. 1 nájemní smlouvy provozování kancelářských prostor, případně část mohla být vydělena a provozována jako obchodní jednotky, přičemž případné změny v užívání budovy zajistí na své náklady nájemce (čl. II. odst. 4 nájemní smlouvy). V dodatku č. 1 pak byl tento účel nad rámec již uvedeného dále rozšířen tak, že žalovaná umožní nájemci vyčlenit část pronajímaných prostor a tyto dávat do podnájmu jako byty, přičemž je zjevné, že iniciátorem této změny nebyla žalovaná, ale společnost [právnická osoba]., která změnila své původní podnikatelské záměry. Podle článku III. nájemní smlouvy nájemce za veškeré pronajaté prostory platil nájem ve výši 12 000 Kč měsíčně, s účinností od 1. 4. 2018 pak ve výši 12 048 Kč měsíčně, což měsíčně činí 8,82 Kč za 1 m2 podlahové plochy kancelářské budovy (tj. bez zohlednění výměr garáže a pozemků), a ročně potom 105,80 Kč za 1 m2 (rovněž bez zohlednění garáže a pozemků). Uvedenou cenu nabídla v rámci výběrového řízení na pronájem předmětu nájmu společnost [právnická osoba]. Nabídku ze dne 29. 6. 2009 podepsal jménem této společnosti Ing. [jméno FO], tj. žalobce, který jménem uvedené společnosti výslovně souhlasil i s podmínkami výběrového řízení, jejichž součástí byly i Podmínky pro dlouhodobý nájem předmětu nájmu, jež tvořily Přílohu č. 3 nabídky společnosti [právnická osoba]. Jejich součástí byla i klauzule, že případné stavební úpravy za účelem přizpůsobení budovy účelu nájmu podle nájemní smlouvy může zájemce provést pouze na své náklady (viz písm. e) citované přílohy), jakož i vymezení jediného případu, kdy se žalovaná zavázala hradit nájemci hodnotu provedených stavebních úprav viz. písm. j) citované přílohy. V ostatních případech tak úhrada rekonstrukčních prací nepřipadala v úvahu.

13. Jak soud zjistil ze zápisu z jednání ze dne 30. 7. 2009 a z e-mailu Ing. [Anonymizováno] ze dne 31. 7. 2009, v rámci předsmluvních jednání tehdejší předseda představenstva společnosti [právnická osoba]., Ing. [Anonymizováno] na jednání konaném dne 30. 7. 2009 i za účasti žalobce žalovanou informoval, že se společnost [právnická osoba]. zaměřuje na kancelářský segment typu B, že v [adresa] jí v tomto segmentu patří cca 30% trhu a že chce předmět nájmu uvést do standardu typu B a následně je jako kanceláře typu B pronajímat. Souhlasil i s podmínkami nájmu včetně rozsahu nutných rekonstrukčních prací, jež jdou k tíži nájemce. Následně, dne 31. 7. 2009, Ing. [Anonymizováno] žalované zasílá e-mail nazvaný Podklady k předpokládanému rozsahu rekonstrukce předmětu nájmu. V něm jednak konstatoval, že po seznámení se se stavem nemovitosti, by tato byla primárně využívána jako kanceláře a případně i k obchodnímu využití, specifikoval, jaké rekonstrukční práce předpokládá provést (výměna některých oken, rekonstrukce sociálního zařízení, elektrického vedení a odpadů a rozvodů vody, výměna podlahových krytin a dveří, světel, případně výmalba objektu), přičemž odhadl, že provedení oprav by nemělo přesáhnout částku 2.500.000 Kč. K těmto pracím zároveň uvedl, že nepředpokládá žádné rozsáhlejší zásahy či zásahy do statiky, neboť takové práce by byly finančně náročné ve vztahu k předpokládaným výnosům z nájmu. Zároveň uvedl, že po provedení rekonstrukce, jak ji specifikoval, bude možné objekt dále pronajmout v rozmezí 600 až 1.200 Kč za 1 m2 ročně. Uvedené má soud za významné, když nájem sjednaný v nájemní smlouvě za takto rozlehlý objekt je nezvykle nízký. Společnost [právnická osoba] přitom a.s. nabídla výši nájemného 12.000 Kč měsíčně, a tato nabídka byla žalovanou akceptována. Výše nájmu byla dle názoru soudu i obsahu nabídky odrazem již zmíněné povinnosti nájemce investovat do oprav a stavebních úprav výlučně na své náklady, aniž by za tuto investici v budoucnu od žalované obdržel (s jedinou možnou výjimkou) jakékoli protiplnění. Společnost [právnická osoba]. tedy podávala nabídku s vědomím povinnosti provést stavební opravy a úpravy a s vědomím, že za tyto stavební práce od žalované neobdrží žádné protiplnění. I předseda představenstva společnosti [právnická osoba]. si byl vědom toho, že nájem je tak nízký proto, že jeho společnost musí provést řadu rekonstrukčních prací, jejichž cenu, respektive hodnotu těchto prací si tzv. „odbydlí“, a zbytek bude tvořit zisk nájemce. V tomto duchu je totiž třeba interpretovat i jeho výše uvedenou zmínku ve vztahu k případnému většímu než nezbytně nutnému rozsahu rekonstrukce (pro dosažení svého účelu – kanceláře standard B.), obsaženou v e-mailu ze dne 31. 7. 2009, tj. že „takové práce by byly finančně náročné ve vztahu k předpokládaným výnosům z nájmu“. Jinak řečeno – nájemce věděl a počítal s tím, že bude platit za 1 m2 nájemné cca 105 Kč ročně. Zároveň věděl, že i pokud provede opravy ve větším, než v e-mailu ze dne 31. 7. 2009 uvedeném rozsahu, např. v částce cca 4 000 000 Kč, pak výše ročního nájmu za 1 m2 bude činit v součtu s nájemným částku 399 Kč za 1 m2 ročně. Jak již bylo uvedeno, nájemce očekával pronájem za cenu 600 až 1.200 Kč za 1m2 ročně, tedy vše nad částku 399 Kč za 1 m2 by tvořilo zisk společnosti [právnická osoba]. Takto byly podmínky nájmu konstruovány a z uvedeného vyjádření Ing. [Anonymizováno] je zřejmé, že takto i podmínky nájmu chápal a byl s nimi srozuměn. Se zřetelem ke shora zjištěnému je pak nutné nahlížet i na text nájemní smlouvy a interpretovat ji v souladu se záměry obou stran vyjádřenými v rámci předsmluvních jednání, tedy tak jak bylo popsáno výše, a jak s nimi byly obě strany předem srozuměny a akceptovaly je.

14. Jak soud zjistil z čl. II. odst. 4, čl. V. odst. 5, 13 až 16 nájemní smlouvy, podle nichž byl nájemce povinen (pouze) na své náklady zainvestovat nejenom tam uvedené opravy, údržbu, ale i úpravy předmětu nájmu za účelem změny užívání předmětu nájmu, a žalovaná nemůže pominout ani dikci čl. IX. odst. 3 a 4 nájemní smlouvy, z nichž plyne, že bylo výslovně dohodnuto, že s výjimkou jediného případu (výpověď ze strany nájemce) nebude nájemci poskytnuta finanční protihodnota za provedené rekonstrukční práce (tj. opravy nebo úpravy), přičemž v tomto jediném případě, kdy by nájemci vzniknul nárok na plnění, by mu bylo plněno pouze částečně, a to v rozsahu, v němž by si vynaloženou investici na rekonstrukci „neodbydlel“. Z uvedeného pak logicky plyne závěr, že ač to ve smlouvě explicitně není uvedeno, veškeré provedené rekonstrukční práce, respektive jejich cena, de facto tvoří „naturální“ součást nájemného. Toto tvrzení je zároveň i jasným odrazem dohody smluvních stran před uzavřením smlouvy, tak jak bylo uvedeno výše. Pokud provedl nájemce jakékoli stavební opravy či úpravy nad rámec těch, jež byly výslovně specifikovány v čl. V. bodech 13 až 15 nájemní smlouvy, jednalo se o práce, které prováděl nájemce z vlastní iniciativy a z důvodu, že část prostor chtěl začít využívat jinak, než původně deklaroval a zjevně s vyšším výnosem, než původně zamýšlel, jak bude ostatně dále uvedeno. Jedná se tak o situaci ve smyslu čl. II. odst. 4 a čl. V. odst. 5 nájemní smlouvy.

15. Jak soud zjistil z reportu společnosti [jméno FO] s.r.o. z průběhu prodeje nemovitosti ve vlastnictví [Anonymizováno] ze dne 24. 8. 2020, ze znaleckého posudku Ing. [jméno FO] ze dne 9. 7. 2020, č. [hodnota] a ze znaleckého posudku znalce [jméno FO] ze dne 16. 1. 2023, č. [Anonymizováno], že žalobce opřel svá tvrzení žalobce o zhodnocení nemovitosti o znalecký posudek znalce [jméno FO] ze dne 16. 1. 2023, č. [Anonymizováno], který byl vyhotoven tři roky a tři měsíce po skončení nájmu, tudíž nezachytil stav předmětné nemovitosti v rozhodné době, a to v říjnu 2009 a říjnu 2019, ale celý je v rozporu s názorem Městského soudu v Praze postaven na nájemcem údajně vynaložených nákladech, tedy na tzv. nákladové ceně podle bodu 6. 1. na str. 67 posudku: „Cena zhodnocení je kalkulována z poměru nákladových cen objektu ke dni ukončení nájemní smlouvy ve vztahu k celkové provedené rekonstrukci, která byla provedena nájemcem v době trvání nájemního vztahu, tj. v letech 2009 až 2019“, do níž znalec zahrnul v rozporu s citovaným názorem Městského soudu v Praze veškeré údajně vynaložené náklady na opravy a úpravy předmětu nájmu, a to dokonce i ty, které proinvestoval zcela někdo jiný, než nájemce. Ačkoli na str. 2 citovaného posudku znalec tvrdí, že ocenění je provedeno cenou „obvyklou“, pak s využitím metody, jak byla popsána v předchozím bodě, dochází k závěru, že nákladová cena předmětu nájmu ke dni zahájení nájmu činila 10 924 366 Kč, nákladová cena předmětu nájmu ke dni skončení nájmu činila 17 649 706 Kč, a výpočtem pak dochází k závěru, že zhodnocení předmětné nemovitosti činilo 3 244 420 Kč. V bodě 6. 1. na str. 67 posudku znalec zmiňuje i tzv. porovnávací cenu ke dni skončení nájmu, která však byla o více než polovinu nižší, než znalcem stanovená cena nákladová, a dle posudku žaloby činila ke dni skončení nájmu částku 8 513 293 Kč. Zhodnocení věci je rozdíl mezi hodnotou věci ke dni skončení nájmu a hodnotou, kterou věc měla před provedením změny. Navíc žalovaná, poté co nájem předmětné nemovitosti skončil, začala činit kroky k tomu, aby byla nemovitost na adrese [adresa], prodána z důvodu její nepotřebnosti. Proběhla celkem čtyři kola výběrového řízení, kdy nejvyšší cena nabídnutá zájemci byla 8 250 000 Kč, avšak tento zájemce pak od záměru koupě ustoupil, a v dalších kolech činila nejvyšší dosažená cena částku 8 200 000 Kč. Za účelem ověření ceny byl v první polovině roku 2020 žalovanou zadán k vypracování znalecký posudek, který byl vyhotoven dne 9. 7. 2020 po místním šetření, a který stanovil cenu obvyklou předmětné nemovitosti na částku 8 800 000 Kč, jež byla určena na základě tzv. „výnosové hodnoty“ (částka 8 767 976,90 Kč), jež zohledňovala i „rekolaudaci prostor“ nájemcem, a „porovnávací hodnoty“ (částka 8 919 880 Kč). Znalecký posudek žaloby z ledna 2023 tedy operuje s cenou obvyklou ve výši 17 649 706 Kč, která je však dvakrát vyšší, než cena obvyklá stanovená znaleckým posudkem vyhotoveným pro žalovanou 9. 7. 2020, a zároveň více než dvakrát vyšší, než byla nejvyšší nabídka učiněná v rámci výběrového řízení na prodej nemovitosti v roce 2020, a je rovněž více jak dvakrát vyšší než tzv. porovnávací cena stanovená samotným znalcem žaloby. Jak tržní cena dosažená v rozhodné době v rámci výběrového řízení, tak cena obvyklá stanovená znaleckým posudkem z 9. 7. 2020 jsou o více než polovinu nižší, než cena stanovená znalcem žaloby. Pokud tedy na str. 2 posudku žaloby znalec uvádí, že jiný než jím zvolený přístup „by nereálně ovlivnil celkovou výši zhodnocení“, je evidentní, že právě jím zvolená metoda výpočtu vedla ke zcela nereálným a zkresleným výsledkům, zjevně neodpovídajícím skutečnosti. Závěry znaleckého posudku žaloby ohledně míry zhodnocení jsou účelové, neboť zjevně neodpovídají ceně dosažitelné na daném místě a v daném čase. Zato však plně odpovídají potřebám zadavatele, tj. žalobce, který však zadal vypracování posudku až poté, co předtím v žalobě tvrdil, že má za žalovanou pohledávku ve výši 3 000 000 Kč. Znalec žalobce sice spočítal údajnou míru zhodnocení, ale jeho závěry jsou zcela nepodložené, neboť už jenom z výčtu podkladů týkajících se údajných stavebních prací, tak jak jsou uvedeny na straně 8 citovaného znaleckého posudku (kolaudační souhlasy, pouze jedna projektová dokumentace a pouze jedna technická zpráva) je zřejmé, že tyto nedávají ani v nejmenším ucelený přehled o tom, jak „náročnou rekonstrukci“ společnost [právnická osoba]. ve skutečnosti provedla. Z citace uvedené v bodě 5 výše je navíc evidentní, že znalec do výpočtu míry zhodnocení zahrnuje i stavební práce – opravy a úpravy, jež jsou z pohledu § 2220 odst. 1 o. z. irelevantní. Z uvedeného důvodu soud hodnotil znalecký posudek [jméno FO] jako nevěrohodný a tudíž ve věci nepoužitelný. Jak mohl např. znalec žaloby při místním šetření, jež údajně provedl dne 9. 12. 2022, zjistit stav předmětné nemovitosti zpětně, tj. k datu 30. 10. 2009 a k datu 30. 10. 2019 podle str. 8 znaleckého posudku, poslední odstavec. Navíc znalec v rámci posudku nebyl schopen popsat, pokud provedl místní šetření, stav budovy – např. při popisu vnitřní dispozice „nového stavu“ budovy na str. 24 posudku uvádí, že v 1. NP jsou dva nebytové prostory – kanceláře, ale na str. 40 už tyto administrativní prostory označuje jako „prodejnu I. a prodejnu II.“. Přitom ke dni skončení nájmu, tedy k 30. 10. 2019 v 1. NP žádné prodejny nebyly, šlo o kancelářské, respektive administrativní prostory.

16. Jak soud zjistil ze stavebního povolení vydané stavebním odborem Magistrátu města [adresa] dne 7. 6. 2010, z kolaudačního souhlasu vydaného stavebním odborem Magistrátu města [adresa] dne 6. 12. 2010 a z dodatečného povolení stavby vydané stavebním odborem Magistrátu města [adresa] dne 16. 11. 2016, že znalec rovněž pominul, že stavební úpravy v 1. NP (změna administrativních prostor na obchodní) prováděl (na svůj náklad) zcela jiný stavebník, než byla společnost [právnická osoba]., a to pan [jméno FO], a zejména je s podivem, že následnou změnu těchto úprav na de facto původní stav (změna z obchodních prostor na kanceláře/administrativní prostory) provedenou nájemcem s největší pravděpodobností (viz podklady citované na str. 8 posudku) rovněž zahrnuje do údajného „zhodnocení“ nájemcem. Nicméně, výsledný stav je poněkud odlišný, jak ostatně plyne z Dodatečného povolení stavby – Stavební úpravy spojené se změnou užívání v 1.NP, [adresa], [Anonymizováno] ze dne 18. 11. 2016, neboť při této „zpětné“ úpravě společnost [právnická osoba]. provedla následující stavební úpravy: „Obnovení úklidové komory č. 011, nové WC s předsíňkou (původně šatna) č. 012 a 012a a na stávajícím WC osazeno odvětrání záchodových kabin potrubím s ventilátorem“. Výsledkem desetileté „rekonstrukční“ činnosti společnosti [právnická osoba]. je tedy v 1. NP v konečném výsledku nové WC s předsíňkou (místo původní šatny) a nové odvětrání stávajícího WC ventilátorem, nikoli celková rekonstrukce tohoto podlaží.

17. Jak soud zjistil z kolaudačního souhlasu ze dne 4. 5. 2011, čj. [spisová značka]“, z kolaudačního souhlasu ze dne 19. 5. 2015, č. j. [spisová značka], jejich rozsah, jak vyplývá z přiložených kolaudačních souhlasů a technických zpráv projektanta, byl minimální, když zůstala jak stávající dispozice, podlahy, rozvody elektroinstalace apod., a jedinou změnou nad rámec případných oprav bylo vybudování společných sociálních zařízení, jež vznikly na místo původních dvou kanceláří (2. a 3 NP), a zřízení kuchyňského koutu. Ve 4. NP pak byla situace de facto identická. Z technických zpráv, v nichž projektantka, Ing. [jméno FO], uvádí popis stavebních prací jak pro stavební úpravy ve 2. a 3. NP, tak i ve 4. NP, jakož i z kolaudačních souhlasů s těmito úpravami: V technické zprávě pro 2. a 3. NP např. uvádí, že „stávající dispozice kanceláří je velice vhodná pro zřízení bytů. Dispozice zůstává v podstatě původní, pouze v každém podlaží je místo dvou kanceláří vybudováno nové sociální zařízení, v téměř ve všech pokojích je pod linem dřevěná parketová podlaha, parkety budou vybroušeny a nalakovány a pouze tam, kde nejsou, bude položeno PVC nebo koberec. Vytápění – stávající teplovodní, zásobování TUV je z centrálního zdroje přes výměníkovou stanici, elektroinstalace zůstává rovněž stávající (s výjimkou sociálek), větrání – stávajícími okny – (s výjimkou sociálek). V Kolaudačním souhlasu s užíváním stavby ze dne 4. 5. 2011, čj. [spisová značka]“ je uvedeno (mimo jiné) „jedná se o změnu užívání 2. a 3.NP stávajícího objektu, došlo k úpravě 2. a 3.NP na čtyři bytové jednotky určené k bydlení větších rodin. Dispozice zmiňovaných NP zůstala téměř neměnná, v každém podlaží došlo (místo 2 kanceláří) k vybudování nového sociálního zařízení. Byty jsou od schodišťové chodby oddělené novou příčkou s požárními dveřmi.“ Z uvedeného plyne, že stavební opravy a úpravy provedené společností [právnická osoba]. ve 2. a 3. NP předmětu nájmu byly minimálního rozsahu a nelze hovořit o rekonstrukci, natož pak o rekonstrukci celkové. V technické zprávě pro 4. NP pak projektantka v části „Navrhované řešení“ uvádí, že „nově je navrženo pouze sociální zařízení a kuchyň“ a v části Popis stavebních prací uvádí, že „stávající dispozice, tj. vestavěné místnosti do půdního prostoru/kanceláře/, je velice vhodná pro zřízení bytu. Dispozice zůstává v podstatě původní, pouze v místnosti naproti schodišti bude vybudováno nové sociální zařízení a kuchyň, nedojde k bourání konstrukcí, konstrukce vodorovné zůstanou stávající podlaha – nová v sociálních buňkách, lino v obytných pokojích bude zachováno, pouze bude opatřeno lemovací lištou okna stávající, dřevěná dveře do obytných místností budou pouze natřeny vytápění je stávající teplovodní vytápění, rovněž zásobování vodou je přes výměníkovou stanici, elektroinstalace, stávající (úpravy pouze na sociálním zařízení). Větrání obytných místností stávajícími okny, na sociálním zařízení bude nově ventilátorem. V technické zprávě – k otázce změn oproti původnímu návrhu úprav 4. NP uvádí „V kuchyni nebyla osazena kuchyň na obou stranách, jak bylo navrženo v místnostech přilehlých k sociálnímu zařízení byla navržena umyvadla – tato nebyla osazena a byly vypuštěny i přípojky vody a kanalizace k těmto předmětům, výměna podlahové krytiny nebyla z finančních důvodů provedena, úprava inženýrských sítí je malého rozsahu“. V Kolaudačním souhlasu s užíváním stavby ze dne 19. 5. 2015, č. j. [spisová značka], na který se odvolává znalec žaloby, je uvedeno (mimo jiné): „Z podkrovních prostor využívaných jako kanceláře vznikla 1 bytová jednotka s příslušenstvím“ a doplňuje popis dispozice. O skutečném rozsahu prací se nelze dočíst nic. I v případě stavebních úprav 4. NP tedy šlo o úpravy provedené společností [právnická osoba]. v minimálním rozsahu, nelze hovořit o celkové rekonstrukci. Uvádí-li proto za daných okolností znalec, že v letech 2010, 2011, 2015 a 2016 došlo k celkové rekonstrukci jednotlivých podlaží předmětné budovy, zjevně se neseznámil s jednotlivými projekty a technickými zprávami projektanta k těmto stavebním úpravám v jednotlivých podlažích. Z nich je totiž zřejmé, že se o celkovou rekonstrukci jednotlivých podlaží nejednalo, ale šlo jen o nejnezbytnější opravy a úpravy nutné k tomu, aby nájemce dosáhnul sledovaného cíle – povolení ke změně v užívání stavby. Pokud znalec [Anonymizováno] na str. 67 posudku v poslední větě bodu 6. 1. uvádí, že „Cena zhodnocení je kalkulována z poměru nákladových cen objektu ke dni ukončení nájemní smlouvy ve vztahu k celkové provedené stavební rekonstrukci, která byla provedena nájemcem v době trvání nájemního vztahu, tj. v letech 2009 až 2019.“, když do zhodnocení nemohou být zahrnovány běžné stavební opravy a úpravy, přičemž z výše uvedeného popisu rozsahu stavebních prací, provedených společností [právnická osoba]. je zřejmé, že nic jiného, než stavební opravy a úpravy neprováděla. Přesto je však znalec do svých výpočtů údajného „zhodnocení“ zahrnul, jak plyne z první věty tohoto bodu. Pokud šlo o tvrzení žalobce (i znalce žaloby), že se jedná o bytový dům s několika byty, ač byly prostory ve 2. až 4. NP skutečně uvedeným způsobem rekolaudovány (formou kolaudačního souhlasu), nelze nevzít na zřetel, že v bytech zpravidla nebývá sociální zařízení označené tabulkou „WC Muži“, resp. „WC Ženy“, jak je zřejmé ze znaleckého posudku žaloby (str. 29), přičemž o společném sociálním zařízení na str. 4 při popisu Dispozice i znalecký posudek vyhotovený dne 9. 7. 2020.

18. Jak soud zjistil z podnájemních smluv s paní [Anonymizováno], s panem [Anonymizováno], s Dopravním podnikem města [adresa] a z Dokumentu Požárně bezpečnostní řešení vyhotovený v září 2010 Ing. [jméno FO] poslední strana, ze znaleckého posudku ze dne 9. 7. 2020, č. [hodnota], z fotografie na str. 29 znaleckého posudku [jméno FO] ze dne 16. 1. 2023, č. [Anonymizováno], že bývá obvyklé, že zájemci si zpravidla pronajmou byt, nikoli de facto pouze lůžko v jednom pokoji s tím, že jde-li o vícelůžkový pokoj, tak neobsazená lůžka mohou být pronajata dalším zájemcům, jak to bylo v případě pronájmů „bytů“ praktikovaných společností [právnická osoba]., přičemž uvedená praxe je zřejmá z čl. IV. podnájemních smluv uzavřených s paní [Anonymizováno] a panem [Anonymizováno]. Předmětná nemovitost, respektive prostory ve 2. až 4. NP, byly v rozhodné době nájemcem provozovány jako ubytovna (a dle dostupných informací žalované je tomu tak dodnes), čemuž ostatně svědčí i označení podnajatých prostor v podnájemních smlouvách jako 2. patro, sekce A, pokoj č. 5, v případě pana [Anonymizováno], respektive 2. patro, sekce A, pokoj č. 2, v případě paní [Anonymizováno], případně 1. patro, sekce B., pokoj č. [hodnota], v případě [adresa]. Pojem „ubytovna“ zmiňuje i dokument „Požárně bezpečnostní řešení“ vyhotovený v září 2010 Ing. [jméno FO], a to na poslední straně tohoto dokumentu označené jako „Výpočet“. Tomu ostatně odpovídal i stav nemovitosti tak, jak byl popsán ke dni 9. 7. 2020 na str. 4 znaleckého posudku ze dne 9. 7. 2020. O stavu předmětné nemovitost po skončení nájmu hovořil znalecký posudek č. [hodnota] ze dne 9. 7. 2020 (viz str. 4 předposlední odstavec): „V 1. PP vlhké zdivo, poškozené omítky na mnoha místech. V 1. NP v levé části poškozená podlaha, chybí nášlapná vrstva. Na několika místech poškozená omítka. Na více místech je poškozená vnější omítka, částečně zatékalo střechou a od dešťových žlabů v podkroví – viditelné stopy a poškození omítek, omítka částečně opadaná. Na chodbě v podkroví plíseň v omítce stropu i stěn. Koberce v pokojích ve všech podlažích jsou značně opotřebované, poškozené a znečištěné, k výměně. Docházelo k zatékání vlivem poškozeného dešťového svodu ze strany dvora, z tohoto důvodu poškozené vnitřní omítky v místech tohoto svodu.“. Tvrdí-li žalobce za daných okolností, že došlo ke zhodnocení pronajaté nemovitosti, pohybuje se v rovině iracionálních přání, jež neodpovídají skutečnosti. Přitom je nutné vzít na zřetel, že změny ve 2. až 4. NP iniciovala společnost [právnická osoba]., poté, co změnila svůj původní podnikatelský záměr prezentovaný před uzavřením nájemní smlouvy (kanceláře standard [právnická osoba] ohledem na citovaný názor Městského soudu v Praze a na zákonný mandát České národní banky je zjevné, že stavební úpravy ve 2. až 4. NP zjevně pro žalovanou nebyly využitelné, neboť provozování ubytovny (navíc pro sociálně slabé, aby byla definována cílová klientela společnosti [právnická osoba].) do náplně její činnosti opravdu nenáleží. Již z absence prvku využitelnosti je pak zřejmé, že o zhodnocení ve smyslu citovaného názoru soudu, nemůže jít. Žalobce neprokázal zvýšení hodnoty předmětné nemovitosti, neboť znalcem použitý výpočet založený na „nákladových cenách“ je nejenom tendenční a účelový, ale pro daný účel i zcela nepoužitelný. Platí-li dle judikatury, že zhodnocení věci je rozdíl mezi hodnotou věci ke dni skončení nájmu a hodnotou, kterou věc měla před provedením změny a zároveň že „Zhodnocení nemovitosti je dáno pouze tehdy, jestliže nájemcem provedená změna věci je využitelná pronajímatelem a současně zvyšuje hodnotu jeho nemovitosti“, je v posuzované věci zřejmé, že ani tyto předpoklady nároku na případné vyrovnání se za zhodnocení předmětu nájmu nejsou dány. Z uvedeného plyne, že ke zhodnocení budovy společností [právnická osoba]. nedošlo. Soud má za to, že závěry znaleckého posudku žaloby ohledně míry zhodnocení jsou účelové a zjevně neodpovídají ceně dosažitelné na daném místě a v daném čase, když vzal na zřetel rozsudku NS ČR č. j. 33 Odo 477/2003, podle kterého „Hodnota nemovitostí se vytváří na trhu s nimi, jejím výrazem je cena věci. Ta je dána nabídkou a poptávkou. Jde o cenu obecnou (tržní), tedy cenu obvyklou v daném místě a čase (§ 1 odst. 2 písm. a) zák. č. 526/1990 Sb. o cenách ve znění novel) Pro určení obecné ceny je rozhodující nabídka a poptávka. Tu lze zjistit různými metodami, bez ohledu na to, zda je právní předpis upravuje, či nikoliv. Lze použít ocenění nemovitostí nákladovým způsobem, upravené v § 4 až § 19 vyhlášky č. 178/1994 Sb. (účinné v době od 1. 11. 1994 do 1. 1. 1998). I při použití takovéto metody je však třeba mít na zřeteli, že by měla být výrazem nabídky a poptávky v daném místě a čase. Soud proto musí zkoumat (prostřednictvím znaleckého posudku), zda takto vypočtená cena odpovídá místní nabídce a poptávce (zda nemovitost je za ni prodejná).“ I cena stanovená nákladovým způsobem by měla odpovídat místní nabídce a poptávce v daném čase, a tedy odpovídat tržní ceně. Vzhledem k tomu, že znalcem žaloby stanovená nákladová cena ke dni skončení nájmu je více jak dvakrát vyšší, než byla nejvyšší nabídka dosažená v otevřeném výběrovém řízení na prodej předmětné nemovitosti v roce 20201, tudíž závěry znaleckého posudku žaloby ohledně míry zhodnocení jsou tendenční, neboť zjevně neodpovídají ceně dosažitelné na daném místě a v daném čase, když za cenu stanovenou znalcem žaloby nebyla předmětná nemovitost v rozhodné době prodejná. Znalecký posudek žaloby je irelevantní. Výpočet tzv. nákladové ceny ke dni skončení nájmu, tak jak jej provedl znalec žaloby, zjevně ani nerozlišuje mezi opravami a údržbou na straně jedné, a případnými stavebními úpravami na straně druhé. Přitom platí, že pouze případné stavební úpravy mající za následek změnu věci, by teoreticky mohly zakládat nějaký nárok ve smyslu § 2220 o. z. (což je navíc v posuzované věci vyloučeno ujednáním smluvních stran nájemní smlouvy, jak je uvedeno na str. 14 až 18, bodech 1. až 21 vyjádření k žalobě), nikoli však stavební práce ve smyslu oprav a údržby. Změnou věci není její údržba nebo oprava, tj. činnosti směřující pouze k zachování toho stavu, ve kterém byla věc nájemci odevzdána a kterého je zapotřebí ke smluvenému (řádnému) způsobu užívání. Změnou na věci - z pohledu občanského zákoníku - není ani oprava, kterou došlo ke zhodnocení předmětu nájmu.“, a k uvedenému doplňuje, že drtivá většina prací provedených společností [právnická osoba]. byla pouhou opravou, případně údržbou pronajatého objektu (včetně těch uvedených v čl. V. odst. 13 a 14 nájemní smlouvy), k jejichž provedení na vlastní náklady se navíc společnost [právnická osoba]. zavázala (čl. V. odst. 5 nájemní smlouvy), a nelze je proto ani zahrnovat do údajného nároku za zhodnocení nemovitosti, jak ostatně plyne i z judikatury uvedené dále v bodě III. Ani tuto skutečnost však posudek žaloby nezohledňuje a je proto nepoužitelný i z těchto důvodů. Nad rámec výše uvedeného žalovaná uvádí, že samotná žaloba ani netvrdí a tím spíše ani neprokazuje, jaký byl (reálný) původní stav (a reálná tržní cena) pronajaté nemovitosti v době převzetí předmětu nájmu na počátku nájemního vztahu v roce 2009. Posudek žaloby, vyhotovený v roce 2023 de facto „od stolu“, totiž nemůže stav předmětu nájmu v roce 2009 (a jeho tržní cenu) reálně zachycovat. Za této situace ale nemohl znalec žaloby v lednu 2023 kvalifikovaně vymezit rozdíl mezi cenou předmětu nájmu před a po provedení stavebních prací, a tedy ani nemohl kvalifikovaně vyčíslit, zda a v jaké míře došlo k jeho údajnému zhodnocení ve smyslu § 2220 odst. l o. z., neboť o stavu (a tržní ceně) předmětné nemovitosti v roce 2009 neměl s odstupem více jak třinácti let znalost žádnou, a o stavu (a tržní ceně) dané nemovitosti v roce 2019 a provedených pracích pak měl vědomost evidentně značně zkreslenou, když zjevně neznal (případně opomenul) relevantní skutečnosti (viz např. neznalost resp. nezohlednění skutečného rozsahu tzv. „rekonstrukčních“ prací plynoucího z jednotlivých technických zpráv projektanta, jakož např. i neznalost stavu nemovitosti při skončení nájmu – viz popis stavu předmětné nemovitosti po skončení nájmu obsažený na str. 4 posudku žalované ze dne 9. 7. 2020). Tyto skutečnosti se pak promítly do zcela nereálné ceny předmětné nemovitosti stanovené znalcem žaloby, jak bylo uvedeno výše. Za dané situace pak žalovaná tvrdí, že žalující strana neunesla jak břemeno tvrzení, tak důkazní břemeno, a žaloba by měla být i z tohoto důvodu zamítnuta. Jak cena předmětu nájmu stanovená znalcem žaloby (viz bod II. výše), tak tímto znalcem od této ceny odvozená výše údajného zhodnocení předmětné nemovitosti, neodpovídají požadavkům judikatury uvedené shora.

19. Pokud šlo o dobrou víru žalobce při údajném postoupení pohledávky, v době postoupení pohledávky měla společnost [právnická osoba]. dlouhodobě splatné dluhy, jejichž splatnost nastala v letech 2016 až 2018, tedy zčásti již v době, kdy byl žalobce členem dozorčí rady této společnosti (do 28. 12. 2017). Zároveň žalovaná uvádí, že čl. 2. 2. smlouvy o postoupení pohledávky uzavřené údajně dne 6. 1. 2020 mezi společností [právnická osoba]. a žalobcem stanoví, že „pohledávka je postupována celá a včetně všech svých právních kvalit.“. Žalobce ujednáním na sebe převzal i rizika s touto pohledávkou a citovanou smlouvou spojená. Se zřetelem ujednání obsažené v bodě 2. 2. smlouvy o postoupení pohledávky, jakož i vzhledem k faktu, že ke dni údajného postoupení pohledávky existovaly dlouhodobě splatné dluhy společnosti [právnická osoba]., kdy v důsledku této skutečnosti společnost [právnická osoba]. v době údajného postoupení pohledávky navíc již splňovala zákonné definiční znaky úpadku (bod 22 na str. 10 vyjádření k žalobě), a kdy část z těchto dluhů byla navíc splatná již v době členství žalobce v dozorčí radě této společnosti, tak za daných okolností se žalobce nemůže dovolávat ochrany s odkazem na institut dobré víry. Veškeré okolnosti daného případu, a to včetně způsobu jeho provedení, naplňují znaky zjevného zneužití práva s odkazem na nález Ústavního soudu IV. ÚS 3402/13, podle kterého „Za zneužití práva je nutné považovat i jednání, jehož cílem není dosažení účelu a smyslu sledovaného právní normou, nýbrž které je v rozporu s ustálenými dobrými mravy vedeno přímým úmyslem způsobit jinému účastníku újmu či se na jeho úkor obohatit.“. Uvedený závěr je dle názoru žalované na projednávanou věc více než přiléhavý. Jak již žalovaná uvedla ve svých předchozích podáních, případné zhodnocení nemovitosti je judikaturou i komentářovou literaturou vymezeno jako rozdíl hodnoty nemovitosti (vyjádřené tržní cenou) při skončení nájemního vztahu a na počátku nájemního vztahu (viz např. rozsudek NS ČR č. j. 33 Odo 477/2003). Platí tedy jednoduchý vzorec, že zhodnocení Z = C2 – C1. Případný nárok na vyrovnání za zhodnocení předmětu nájmu tedy vzniká (není-li smluvně vyloučen) pouze za předpokladu, že C2 je větší než C1. Pokud je C2 menší, nebo se rovná C1, nárok na zhodnocení logicky vzniknout nemůže. Platí, že jak § 667 odst. 1 původního občanského zákoníku („Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci“), tak § 2220 odst. 1 aktuálního občanského zákoníku („dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení“), váže případný nárok na vyrovnání za zhodnocení předmětu nájmu výlučně na ty případy, pokud k případnému zhodnocení došlo změnou věci. Změnou pronajaté věci „změny vlastností, charakteru, zjevu předmětu nájmu, které vybočují z rámce běžného užívání oproti stavu, v jakém byl předmět nájmu přenechán.“ Pouze takové změny, mají-li za následek zhodnocení pronajaté věci, mohou zakládat nárok na vyrovnání za zhodnocení. O změnu pronajaté věci pak podle citované komentářové literatury nejde v případě prováděné běžné údržby, o změny věci rovněž nejde ani v případě oprav, k nimž se nájemce smluvně zavázal, případně oprav, které nájemce provádí za pronajímatele. Komentář dále uvádí, že „To platí rovněž v případě, kdy věc je nájemci pronajata ve stavu nezpůsobilém k ujednanému nebo obvyklému užití a je to nájemce, kdo je povinen opravit věc do způsobilého stavu. V těchto případech se vychází z toho, že plnění nájemce je vzájemným plněním pronajímateli za přenechání užívacího práva a tvoří součást ujednání o nájemném, resp. právech z vad.“. Drtivá většina prací spadala pod kategorii oprav a údržby. Za změny věci lze pak považovat (s ohledem na jejich charakter) jen menšinu prací s odkazem na čl. V. odst. 1, 4, 5 nájemní smlouvy, a dále pak na odst. 13 a 14 téhož článku, kde je uveden výčet prací, které by měly být společností [právnická osoba] provedeny v tam uvedených termínech a jež logicky jako smluvní závazek ve smyslu citované komentářové literatury nejsou změnou věci. Nelze si nevšimnout, že se na fotografiích ve znaleckém posudku žaloby objevují opakovaně záběry opravených sociálních zařízení – v tomto směru lze pouze uvést, že společnost [právnická osoba] se smluvně zavázala mimo jiné i ke komplexní rekonstrukci sociálních zařízení (viz. čl. V odst. 13 a 14 nájemní smlouvy), a nejde tedy o změnu věci zakládající nárok na vyrovnání za zhodnocení. Z čl. II. odst. 4 a čl. IX. odst. 3 a 4 nájemní smlouvy plyne, že veškeré stavební práce ve smyslu oprav a úprav bude nájemce provádět na vlastní náklady, jež by mu byly hrazeny v jednom jediném případě předčasného skončení nájmu, a navíc jen částečně. Jak soud zjistil z dopisu ing. [Anonymizováno] ze dne 29. 6. 2015 a ze Seznamu skutečně provedených prací, s úpravami ve 2. až 4. nadzemním podlaží, tak jak plynou z projektové dokumentace a technických zpráv projektanta, ale i dopis Ing. [Anonymizováno] ze dne 29. 6. 2015, z něhož (kromě zájmu o odkoupení budovy) plyne, že rekonstrukční práce ve smyslu opravy rozvodů elektrické energie, rozvodů tepla, vody a kanalizace k tomuto datu, tj. v době po údajné „kompletní rekonstrukci“ všech podlaží, jak to nazývá žalobce, případně znalec žaloby, nebyly provedeny, ač se k jejich případnému provedení společnost [právnická osoba] v čl. V. odst. 13 a 14 nájemní smlouvy zavázala nejpozději do tří let od zahájení nájemního vztahu.

20. Pokud šlo o hodnotu předmětu nájmu ke dni skončení nájmu, tuto doložil žalobce znaleckým posudkem Ing. [jméno FO], který ve svém stanovisku ze dne 2. 12. 2023 uvedl, že v posudku je uvedena cena obvyklá a cena zjištěná. Posudek kladl důraz na nákladovou cenu stanovenou znalcem ke dni skončení nájmu, nikoli na cenu obvyklou, navíc byl konstruován podle již neplatného § 667 odst. 1 věty třetí „starého“ obč. zák., (tedy není konstruován ve smyslu věty čtvrté citovaného ustanovení, ani podle platné právní úpravy § 2220 odst. 1 o. z.). Znalec tuto nákladovou cenu ke dni skončení nájmu, a od ní odvozené údajné zhodnocení předmětné nemovitosti, stanovil až v lednu 2023, a jak plyne z posledního odstavce jeho stanoviska ze dne 2. 12. 2023, potvrzuje již dříve uvedenou námitku žalované, že byl posudek vypracován výlučně dle podkladů žalobce bez osobní znalosti znalce o skutečném stavu předmětné nemovitosti na počátku a na konci nájemního vztahu. Znalec se odvolává na fotodokumentaci předloženou žalobcem, ta však nejenom že nezachycuje stav nemovitosti jako celku (ale jen selektivně vybranou malou část pronajatého objektu), ale nezachycuje ani objektivní stav nemovitosti na počátku nájemního vztahu, a už vůbec nezachycuje stav nemovitosti na konci nájemního vztahu, ačkoliv právě stav nemovitosti na počátku a na konci nájemního vztahu je pro stanovení případného zhodnocení nemovitosti určující, nikoli vynaložené náklady. Fotografie mající údajně prokazovat stav nemovitosti ke konci nájemního vztahu byly zjevně pořízeny krátce po provedení stavebních prací, nikoli na konci října 2019, neboť stav nemovitosti k tomuto datu byl zcela jiný, než bylo znalci žalobcem prezentováno. Stanovení hodnoty předmětu nájmu ke konci nájemního vztahu pomocí nákladové ceny, jež byla stanovena znaleckým posudkem žaloby vyhotoveným až v roce 2023, bylo zcela zbytečnou činností, neboť hodnota předmětu nájmu ke konci nájemního vztahu byla stanovena již v roce 2020, a to jako cena tržní, dosažená v daném místě a čase v otevřeném čtyřkolovém výběrovém řízení probíhajícím v letech 2019 až 2020. V rámci tohoto výběrového řízení dosáhla nejvyšší podaná nabídka částku 8 250 000 Kč. Jelikož však tento zájemce následně od záměru koupě ustoupil, v dalších kolech dosáhla nejvyšší podaná nabídka částku 8 200 000 Kč, jak vyplynulo ze shora uvedeného reportu společnosti [jméno FO] s.r.o. z průběhu prodeje nemovitosti ve vlastnictví [Anonymizováno] ze dne 24. 8. 2020, a to ve spojení se znaleckým posudkem č. [hodnota] ze dne 9. 7. 2020 vyhotoveným Ing. [jméno FO] I s ohledem na výše uvedené závěry NS ČR tedy platí, že byla-li hodnota předmětné nemovitosti zjištěna jako cena tržní (tedy jako protnutí nabídky a poptávky v daném místě a čase), a to navíc v rámci čtyřkolového otevřeného výběrového řízení, kdy ani jedna z nabídek nedosahovala ani poloviny „nákladové ceny“ stanovené ke dni skončení nájmu znalcem žaloby, nelze ji dodatečně, se značným časovým odstupem a navíc zjevně bez znalosti faktického stavu nemovitosti a tržních podmínek v daném místě a daném čase, účelově nahrazovat nákladovou cenou stanovenou znaleckým posudkem žaloby. Takový postup by byl ve zjevném rozporu s citovaným závěrem NS ČR, že „Hodnota nemovitostí se vytváří na trhu s nimi, jejím výrazem je cena věci. Ta je dána nabídkou a poptávkou. Jde o cenu obecnou (tržní), tedy cenu obvyklou v daném místě a čase.“ Na doplnění žalovaná uvádí, proč byla nejvyšší nabídnutá cena (a všechny další nabídky) v roce 2020 více jak dvakrát nižší, než v roce 2023 cena stanovená znalcem žaloby. Je to dáno mimo jiné tím, v jakém stavu daná nemovitost byla po údajné „kompletní rekonstrukci“ ke dni skončení nájmu, o čemž znalec žaloby, na rozdíl od zájemců o koupi předmětné nemovitosti, kteří měli možnost se s ním seznámit, zjevně neměl žádnou vědomost. Jak vyplynulo ze znaleckého posudku ze dne 9. 7. 2020, č. [hodnota], str. 4 předposlední odstavec, kde je stav nemovitosti popsán poměrně plasticky, včetně v tomto posudku uvedené fotodokumentace a nelze pominout ani charakteristiku pronajímaných prostor na str. 5 v předposledním odstavci tohoto posudku, kde znalec uvádí, že se jedná o prostory „spíše podstandardního stavu“, a nelze si nepovšimnout ani toho, že na str. 8 zmiňuje i výši nákladů „pro uvedení prostor do pronajímatelného stavu“, jež odhadl na částku cca 1 250 000 Kč. Nejde o nějaká účelová tvrzení znalce, ale popis reálného stavu, což bylo doloženo i CD s fotodokumentací z kontrolních prohlídek provedených v období 2015 až 2019 (čas pořízení je z jednotlivých fotografií zřejmý), tedy v době po žalobcem tvrzené „kompletní rekonstrukci“ předmětu nájmu. Z těchto fotografií jsou rovněž zřejmé nedostatky jako plíseň na stěnách a stropě, vlhké stěny, praskající omítky, poškozená fasáda objektu, zatékání vody ze svodu, a je z nich zároveň zřejmé, že např. rozvody tepla, vody a elektřiny, jakož i kanalizace jsou nadále původní. I z tohoto je pak zřejmé, že znalec žaloby, který vycházel z fotografií dodaných žalobcem (pořízených těsně po provedení případných oprav), měl o celkovém stavu předmětné nemovitosti ke dni skončení nájmu velmi zkreslené představy. Jak soud zjistil ze Zprávy pro ředitele sekce správní ze dne 26. 2. 2015 Pokud šlo o stav předmětné nemovitosti na počátku nájemního stavu, tento vyplynul z Informačního memoranda společnosti [jméno FO] s.r.o. ze dne 22. 5. 2009 pro účely výběrového řízení na pronájem předmětné nemovitosti, jež obsahuje relevantní fotodokumentaci předmětu nájmu z období před zahájením nájemního vztahu. Společnost [právnická osoba] v roce 2015, kdy ještě žalobce působil v dozorčí radě této společnosti, projevila zájem o odkoupení předmětu nájmu (viz dopis Ing. [Anonymizováno] ze dne 29. 6. 2015), a dne 28. 7. 2015 se uskutečnila v sídle žalované schůzka zástupce společnosti [právnická osoba] (p. [Anonymizováno]) se zástupci [Anonymizováno], na které se měla projednávat nejenom tato otázka, ale i otázka porušování nájemní smlouvy touto společností. Na tomto jednání zástupce uvedené společnosti nabídl jako kupní cenu za předmět nájmu částku 3 miliony Kč. Z toho plyne, že na tuto částku si společnost [právnická osoba] cenila předmět nájmu poté, co dle slov žalobce již byla provedena „kompletní rekonstrukce“ předmětné nemovitosti. [právnická osoba] na prodej nemovitosti, jež se uskutečnilo v letech 2019/2020, se pak tato společnost neúčastnila.

21. Jak soud zjistil z Předžalobní výzvy ze dne 21. 9. 2022 a z Potvrzení o odeslání předžalobní výzvy ze dne 6. 10. 2022 a z dokladu o převzetí ze dne10. 10. 2022, že žalovaná byla žalobcem vyzvána k zaplacení shora uvedené pohledávky předžalobní výzvou v souladu s ustanovením § 142a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., přičemž od odeslání předžalobní výzvy uplynulo předepsaných „nejméně 7 dnů“ před podáním této žaloby. Navzdory výzvě žalovaná žalobci ničeho neplnila. Žalobce uplatnil též úroky z prodlení ode dne uplynutí lhůty k plnění dle předžalobní výzvy, tzn. od 14. 10. 2022.

22. Soud jako nadbytečný zamítl návrh na provedení důkazu výpovědí znalce [jméno FO], když měl k dispozici jeho úplné vyjádření k námitkám žalované ke znaleckému posudku. Navíc soud se zřetelem ke skutečnosti, že pokud akciová společnost, v daném případě společnost [právnická osoba]., ve smlouvě o postoupení pohledávky datované dnem 6. 1. 2020 tvrdí, že má za žalovanou pohledávku (tedy majetek) v hodnotě 3 000 000 Kč, tuto skutečnost musela mít jmenovaná společnost zachycenu ve svém účetnictví nejenom za rok 2019, kdy tato pohledávka měla údajně vzniknout podle žalobcem tvrzeného nároku podle § 2220 o. z., měl tento vzniknout ke dni skončení nájmu, tj. ke dni 30. 10. 2019, podobně musí být v účetnictví společnosti [právnická osoba]. za rok 2020 promítnut a zdokumentován odprodej tohoto majetku, resp. tvrzené pohledávky ve výši 3 000 000 Kč, dne 6. 1. 2020 žalobci za částku 230 000 Kč, když jde o povinnost společnosti stanovenou zákonem o účetnictví. Tudíž pokud transakce (postoupení pohledávky) proběhla v čase a způsobem, který uvádí žalobce, tedy dne 6. 1. 2020, bude společnost [právnická osoba]., resp. předseda jejího představenstva pan [jméno FO]) a žalobce schopen doložit relevantními dokumenty uvedenou skutečnost. Žalovaná předpokládá, že žalobce v tíživé ekonomické situaci neměl hotovost ve výši 230 000 Kč doma, nýbrž si uvedenou částku vybral ze svého bankovního účtu krátce před 6. 1. 2020 nebo uvedeného dne, což doloží výpisem ze svého bankovního účtu, a společnost [právnická osoba]. nepochybně od žalobce přijatou hotovost vložila na svůj bankovní účet a celou transakci zároveň zachytila a zdokumentovala v účetnictví za rok 2020, tudíž předloží k důkazu účetnictví společnosti [právnická osoba]. za rok 2019 o zaúčtování pohledávky do majetku společnosti a za rok 2020 zaúčtování prodeje pohledávky k 6. 1. 2020 výpisy z účtu společnosti [právnická osoba] a [jméno FO] z ledna 2020, neboť prostřednictvím uvedených dokumentů může být prokázáno, že společnost [právnická osoba]. v rozhodné době, tj. v období od 30. 10. 2019 do 6. 1. 2020, zastávala názor, že součást jejího majetku tvoří pohledávka za žalovanou ve výši 3 000 000 Kč, jakož i to, že k jejímu postoupení žalobci došlo dne 6. 1. 2020 a za podmínek uvedených ve smlouvě o postoupení pohledávky, soud zamítl návrh na výslech jak žalobce, Ing. [jméno FO], stejně tak i [jméno FO], statutárního zástupce společnosti [právnická osoba]., neboť bez doložení shora uvedených skutečnosti o průběhu celé transakce, by byla výpověď uvedených osob zcela nevěrohodná. Soud rovněž jako nadbytečný z důvodu ekonomie sporu považoval důkaz svědeckou výpovědí svědků [Anonymizováno], Ing. Landy, Ing. [jméno FO], Ing. [jméno FO], Ing. [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], když soud prováděl dokazování pouze v rozsahu nezbytně nutném pro rozhodnutí ve věci této, přičemž z ostatních důkazů nevyplynuly pro věc významné skutečnosti, proto je soud z důvodu hospodárnosti řízení neprováděl. Soud považoval provedení důkazu formou svědeckých výpovědí pánů [jméno FO], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], a dále pana [jméno FO], za zcela nadbytečné, se zřetelem na tvrzení stran sporu a důkazů provedených ve věci, neboť je zřejmé, že ke zhodnocení předmětu nájmu společností [právnická osoba] nedošlo a zároveň byla „vyloučena možnost nájemce domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti“, a jak z e-mailů p. Landy a p. Šatry ze dne 31. 7. 2009, tak i z obsahu smlouvy, včetně výše nájemného stanoveného v nájemní smlouvě, je zřejmé i to, co bylo obsahem vůle smluvních stran. Uvedené skutečnosti svědecké výpovědi nemohou jakkoli zvrátit. Pokud jde o výslech znalce, žalovaná jej s ohledem na skutečnosti uvedené v jejích vyjádřeních, z nichž plyne, že hodnota předmětu nájmu ke dni skončení nájmu činila 8 200 000 Kč, když byla v rámci otevřeného výběrového řízení určena jako cena tržní krátce po skončení nájmu, považuje za zcela zbytečný, neboť je zjevné, že právě částka 8 200 000 Kč je určující pro závěr, zda ke zhodnocení předmětu nájmu došlo či nikoli, nikoli závěry znalce učiněné s prodlením více jak tří let bez znalosti stavu předmětné nemovitosti na počátku i konci nájemního vztahu, a navíc postupem ve smyslu § 667 odst. 1 věty třetí již neplatného občanského zákoníku. Pokud se jedná o další navržené svědky, žalovaná si dovolí ocitovat její názor uvedený v bodě 11 na str. 7 vyjádření k žalobě, neboť veškeré okolnosti případu včetně tvrzeného postoupení pohledávky nasvědčují tomu, že „účelem tohoto jednání, včetně způsobu jeho provedení, k němuž dle názoru žalované došlo s vysokou pravděpodobností nikoli dne 6. 1. 2020, ale až ve druhém pololetí roku 2022 po zahájení řízení o zrušení společnosti [právnická osoba]., je snaha vyvést ze zrušované společnosti [právnická osoba]. domnělý majetek ve formě údajné pohledávky za [Anonymizováno], a to na osobu oficiálně mimo struktury společnosti [právnická osoba]., ale zároveň s touto společností spřízněnou, a pokusit se tímto způsobem získat případné plnění nikoliv ve prospěch společnosti [právnická osoba]. (potažmo jejích věřitelů – viz dále), ale výlučně ve prospěch žalobce, případně dalších osob se společností [právnická osoba]. majetkově či personálně propojených.“. Tomu ostatně svědčí i dikce žaloby, kde je v bodě I. v poslední větě druhého odstavce uvedeno spojení „nyní necháváme zpracovat znalecký posudek“. V otázce údajného postoupení pohledávky a okolností s touto „transakcí“ spojených, pak navržení svědci, pánové [jméno FO], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], dlouhodobě působili společně se žalobcem v orgánech společnosti [právnická osoba], což s ohledem na výše uvedené nepostrádá svou relevanci z hlediska věrohodnosti žalobcem navržených svědků.

23. Po právní stránce soud hodnotil věc podle § 1879an zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“). Podle ustanovení § 1879 o. z., věřitel může celou pohledávku nebo její část postoupit smlouvou jako postupitel i bez souhlasu dlužníka jiné osobě (postupníkovi). Podle § 1880 odst. 1 o. z., postoupením pohledávky nabývá postupník také její příslušenství a práva s pohledávkou spojená, včetně jejího zajištění. Podle odst. 2 cit. ust. postupitel vydá postupníkovi potřebné doklady o pohledávce a sdělí mu vše, co je k uplatnění pohledávky zapotřebí. Podle § 1881 odst. 1 o. z., lze postoupit pohledávku, kterou lze zcizit, pokud to ujednání dlužníka a věřitele nevylučuje. Podle odst. 2 cit. ust. nelze postoupit pohledávku, která zaniká smrtí nebo jejíž obsah by se změnou věřitele k tíži dlužníka změnil. Podle § 1885 odst. 1 o. z., byla-li pohledávka postoupena za úplatu, odpovídá postupitel postupníkovi až do výše přijaté úplaty s úroky za to, že pohledávka v době postoupení trvala, a ručí za její dobytnost. To neplatí, pokud postupník věděl, že pohledávka je budoucí, nejistá nebo nedobytná. Pokud za dané situace společnost [právnická osoba]. postupuje pohledávku v údajné výši 3 000 000 Kč žalobci za částku 230 000 Kč, jde o jednání, které je nejenom v příkrém rozporu se zákonnou povinností statutárního orgánu obchodní společnosti jednat s péčí řádného hospodáře, ale nabízí se otázka, zda uvedené jednání zároveň nenaplňuje i skutkovou podstatu trestného činu poškození věřitele ve smyslu § 222 odst. 1 trestního zákoníku (dále jen „TrZ“). Uvedené tvrzení platí tím spíše, je-li tvrzená pohledávka za dané situace postupována s discontem přesahujícím 92% její údajné výše (pokud navíc úplata byla vůbec provedena), a navíc za situace, kdy se společnost [právnická osoba]. předtím ani jednou s tímto svým údajným nárokem neobrátila na [Anonymizováno]. Uvedeným způsobem by tak byl vyveden z majetku společnosti [právnická osoba]. údajný majetek ve formě tvrzené pohledávky, s cílem získat majetkový prospěch, a to jak ke škodě této společnosti, tak i jejích věřitelů, jakož i žalované. Žalovaná zastává názor, že za daných okolností jde o jednání nejenom ve zjevném rozporu s dobrými mravy, ale jde i o jednání, které je ve zjevném rozporu se zákonem (trestním zákoníkem) a v daném případě i veřejným pořádkem, a jako takové je rovněž absolutně neplatné ve smyslu § 588 o. z. Z časového sledu událostí popsaného žalovanou je pravděpodobnější varianta, že se jedná o pokus o vyvedení majetku provedený zpětně, tedy že je smlouva o postoupení pohledávky antedatována, když přicházejí v úvahu pouze dva scénáře, jak došlo k údajnému postoupení pohledávky, resp. k vyvedení tvrzené údajné pohledávky z majetku [právnická osoba]. na žalobce tím, že smlouva byla antedatována, nebo smlouva sice byla uzavřena dne 6. 1. 2020, avšak při vědomí toho, že společnost [právnická osoba]. má vůči třetím osobám splatné dluhy, které dlouhodobě neplní, když dlužník je v úpadku, jestliže má a) více věřitelů a b) peněžité závazky po dobu delší 30 dnů po lhůtě splatnosti a c) tyto závazky není schopen plnit (dále jen "platební neschopnost"). (2) Má se za to, že dlužník není schopen plnit své peněžité závazky, jestliže b) je neplní po dobu delší 3 měsíců po lhůtě splatnosti, nesplácí (v řádu let), tedy byla uzavřena za okolností, kdy společnost [právnická osoba]. s největší pravděpodobností naplňovala ve smyslu § 3 odst. 1 ve spojení s § 3 odst. 2 písm. b) insolvenčního zákona definici úpadku. Podle § 547 o. z. platí, že „Právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu“. Podle § 580 odst. 1 o. z. platí, že „Neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.“. A v neposlední řadě § 588 o. z. stanoví, že „Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.“ Byla-li smlouva o postoupení pohledávky antedatována, je bez dalšího zřejmé, že takové úmyslné jednání, uskutečněné navíc za účelem získání majetkového prospěchu na úkor třetích osob, je z hlediska svého účelu ve zjevném rozporu nejenom s dobrými mravy, ale v posuzované věci i se zákonem (§ 44a odst. 1 e. ř.) a veřejným pořádkem, neboť by šlo nejenom o jednání podvodné, ale o podvodné jednání, jehož účelem je získat majetkový prospěch na úkor třetích osob (žalované i věřitelů společnosti [právnická osoba].), ač byla této společnosti rozhodnutím exekutora zakázána dispozice s majetkem této společnosti. Podobně tak v případě, kdy by smlouva o postoupení pohledávky sice byla uzavřena dne 6. 1. 2020, jak tvrdí žalobce, tak s ohledem na argumentaci a skutkové okolnosti uvedené v písm. c), bodech 13. až 24. výše je evidentní, že i takové jednání, provedené navíc rovněž s cílem získat majetkový prospěch na úkor třetích osob, je ve zjevném rozporu nejenom s dobrými mravy, ale i ve zjevném rozporu se zákonem i veřejným pořádkem. Uvedené závěry žalované podporuje jak judikatura Ústavního soudu, tak i aktuální judikatura NS ČR. Ústavní soud v nálezu ze dne 28. 8. 2001 sp. zn. I. ÚS 528/99 uvedl, že „úvaha soudu při použití korektivu dobrých mravů musí vycházet z okolností konkrétní věci a musí být podepřena konkrétními zjištěními. Pojem „dobré mravy“ totiž nelze vykládat pouze jako soubor mravních pravidel užívaných jako korektiv či doplňující obsahový faktor výkonu subjektivních práv a povinností, ale jako příkaz soudci rozhodovat v souladu s ekvitou.“ V nálezu IV. ÚS 3542/20 Ústavní soud k otázce zneužití práva uvedl následující: „Ústavní soud považuje korektiv dobrých mravů za souhrn etických, obecně uznávaných a zachovávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti [srov. nález ze dne 12. 3. 2001 sp. zn. II. ÚS 544/2000 (N 41/21 SbNU 363) či bod 32. nálezu ze dne 14. 11. 2017 sp. zn. I. ÚS 3391/15 (N 209/87 SbNU 413)]. Ustanovení § 3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, či § 6 a § 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, může vystupovat jako nejzazší korektiv autonomie vůle. Základní práva a svobody, jako je i právo na ochranu majetku podle čl. 11 Listiny základních práv a svobod, působí i v horizontálních vztazích (mezi soukromými osobami) tak, že prozařují normami podústavního práva. Zvláště při aplikaci korektivu dobrých mravů a funkčně obdobných ustanovení je třeba toto působení zohledňovat viz. nález ze dne 18. 12. 2020 sp. zn. IV. ÚS 2103/20. Přitom není vyloučeno, že i výkon práva, který odpovídá zákonu, může být shledán v rozporu s dobrými mravy a že mu proto bude soudem odepřena právní ochrana, a to zejména tehdy, je-li zřejmé, že výkon práva vede k nepřijatelným důsledkům projevujícím se jak mezi účastníky, tak na postavení některého z nich navenek.“ Velký senát NS ČR, který se v rozsudku 31 ICdo 36/2020 zabýval otázkou výkladu pojmu zjevného rozporu jednání s veřejným pořádkem, uvedl následující: „Pod pojmem veřejného pořádku lze chápat například zájem na stabilitě státu, zájem na potírání kriminality, ale též ochranu právního postavení třetích osob. V rozporu s veřejným pořádkem bude tedy taková situace, která se v daném čase bude jevit jako zcela společensky nepřijatelná. Jde tedy o pojem neurčitý, jehož konkrétní význam je v čase proměnlivý.

45. Z výše uvedeného se podává, že veřejný pořádek zahrnuje základní pravidla, jež jsou pro společnost a její fungování esenciální a na jejichž dodržování je nutné trvat bez ohledu na případnou aktivitu jednotlivců. Jde o pořádek „veřejný“, jehož zachování není ponecháno v rukách jednotlivce. Určení toho, co vše (jaká pravidla) veřejný pořádek zahrnuje, je především věcí zákonodárce. To, zda určité pravidlo chrání veřejný pořádek (lze je považovat za součást veřejného pořádku), se podává zejména z jeho smyslu a účelu.

48. Podle přesvědčení velkého senátu adverbium „zjevně“, užité v § 588 o. z., vyjadřuje důraz na zřejmost, jednoznačnost či nepochybnost závěru, že k narušení veřejného pořádku posuzovaným jednáním došlo. Je-li tomu tak, nastupuje důsledek v podobě absolutní neplatnosti. ………

49. Obdobně lze ostatně poukázat na ustanovení § 8 o. z., jež určuje, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Adjektivum „zjevné“ zde taktéž nelze chápat ve smyslu požadavku na určitou intenzitu zneužití práva, s tím, že v případě „málo intenzivního“ zneužití práva bude ochrana zneužívajícímu jednání poskytnuta. Takový výklad je nepřijatelný; zneužití práva je protiprávním jednáním a nelze mu přiznat ochranu. To ostatně zdůrazňuje i důvodová zpráva k návrhu (nového) občanského zákoníku, jež dále uvádí: „Vzhledem k tomu, že i zákaz zneužití může být zneužit, klade se důraz na zákaz činů, kterým je právo zjevně zneužito, protože o naplnění skutkové podstaty nesmí být při právním posouzení pochybnost. Jde tedy o takové zneužití, které lze prokázat. Jsou-li pochybnosti, musí být chráněn ten, kdo subjektivní právo má a dovolává se jej. Sankcí za zneužití práva je odmítnutí právní ochrany zdánlivého výkonu práva.“ Požadavek na „zjevnost“ zneužití je tudíž – obdobně jako v případě § 588 o. z. – nutné chápat jako důraz na zřejmost, jednoznačnost či nepochybnost závěru, že s ohledem na okolnosti dané věci bylo právo zneužito; v pochybnostech je na místě závěr, že nejde o zneužití, nýbrž o výkon práva.

50. Velký senát se proto odchyluje od závěrů vyjádřených v usneseních Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2018, sp. zn. 21 Cdo 2980/2018, ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 21 Cdo 2576/2018, a ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 21 Cdo 2815/2018, a uzavírá, že adverbium „zjevně“, užité v § 588 o. z., nevyjadřuje požadavek na určitý stupeň intenzity narušení veřejného pořádku posuzovaným právním jednáním, nýbrž toliko zdůrazňuje, že narušení veřejného pořádku musí být zřejmé, jednoznačné a nepochybné. Je-li tomu tak, je posuzované právní jednání neplatné a soud k této neplatnosti přihlédne i bez návrhu. V opačném případě nelze o neplatnosti z důvodu narušení veřejného pořádku vůbec uvažovat.“ Na citovaný rozsudek velkého senátu NS ČR pak navázal rozsudek NS ČR č. j. 23 ICdo 56/2019, kde soud mimo jiné právě s odkazem na výše citovaný rozsudek NS ČR 31 ICdo 36/2020 konstatoval následující závěr: „I když takový výklad učinil Nejvyšší soud na „zjevném“ rozporu s veřejným pořádkem, nelze než vztáhnout tyto závěry obdobně i na „zjevný“ rozpor s dobrými mravy. Porušení korektivu dobrých mravů tak má za následek absolutní neplatnost právního jednání. Právní jednání se tedy buď příčí dobrým mravům a je absolutně neplatné, nebo dobré mravy porušeny nejsou a právní jednání z tohoto důvodu neplatné není…..

51. Jde-li přitom o cenu, podle judikatury Nejvyššího soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2012, sp. zn. 30 Cdo 21/2012) „nízká kupní cena (není-li v rozporu s cenovými předpisy), pokud byla výsledkem smluvního ujednání účastníků, aniž by uzavření právního úkonu doprovázela (doprovázely), resp. na uzavření smlouvy měla (měly) vliv i okolnost (okolnosti), v jejímž (jejichž) důsledku by takové jednání se příčilo dobrým mravům, pochopitelně nesleduje nemravný cíl ani nemá nemravný důsledek“. Výše uvedené judikatorní závěry jsou na projednávanou věc, tedy na otázku údajného postoupení pohledávky a okolností, za nichž k tomuto postoupení mělo dojít, nadmíru přiléhavé. Došlo-li totiž k údajnému postoupení tvrzené pohledávky tak, že smlouva byla antedatována, je rozpor takového jednání s dobrými mravy zřejmý, jednoznačný a nepochybný, a vzhledem k tomu, že jde navíc o jednání provedené za účelem získat majetkový prospěch na úkor třetích osob, a tedy o jednání za hranou trestního zákoníku, jde o jednání, „které se v daném čase bude jevit jako zcela společensky nepřijatelné“, jak uvedl NS ČR. V takovém případě nemůže být o absolutní neplatnosti takového jednání ve smyslu § 588 občanského zákoníku a citované judikatury pochyb, a to i pro jeho zjevný rozpor se zákonem (§ 44a exekučního řádu) a z hlediska účelu citovaného ustanovení exekučního řádu (ochrana postavení věřitelů) i s veřejným pořádkem. Pokud se jedná o druhý případ, tedy že smlouva sice byla uzavřena dne 6. 1. 2020, avšak zároveň za skutkových okolností uvedených shora při vědomí toho, že společnost [právnická osoba]. má vůči třetím osobám splatné dluhy, které dlouhodobě nesplácí, a účelově tak ke škodě svých věřitelů vyvádí domnělý majetek mimo dosah svých věřitelů, ani v tomto případě nelze pochybovat o tom, že za daných okolností je takové jednání zjevně a nepochybně v rozporu s dobrými mravy. I v tomto případě je jednání ve formě postoupení údajné pohledávky podle § 588 o. z. a výše citované judikatury absolutně neplatné.

24. V řízení bylo prokázáno, že smlouva o postoupení pohledávky ze dne 6. 1. 2020 uzavřená žalobcem se společností [právnická osoba]. je absolutně neplatná. V rámci předsmluvních jednání tehdejší předseda představenstva společnosti [právnická osoba]., Ing. [Anonymizováno] na jednání konaném dne 30. 7. 2009 i za účasti žalobce žalovanou informoval, že se společnost [právnická osoba]. zaměřuje na kancelářský segment typu B, že v [adresa] jí v tomto segmentu patří cca 30% trhu a že chce předmět nájmu uvést do standardu typu B a následně je jako kanceláře typu B pronajímat. Souhlasil i s podmínkami nájmu včetně rozsahu nutných rekonstrukčních prací, jež jdou k tíži nájemce. Následně, dne 31. 7. 2009, Ing. [Anonymizováno] žalované zasílá e-mail nazvaný Podklady k předpokládanému rozsahu rekonstrukce předmětu nájmu. V něm jednak konstatoval, že po seznámení se se stavem nemovitosti, by tato byla primárně využívána jako kanceláře a případně i k obchodnímu využití, specifikoval, jaké rekonstrukční práce předpokládá provést (výměna některých oken, rekonstrukce sociálního zařízení, elektrického vedení a odpadů a rozvodů vody, výměna podlahových krytin a dveří, světel, případně výmalba objektu), přičemž odhadl, že provedení oprav by nemělo přesáhnout částku 2 500 000 Kč. K těmto pracím zároveň uvedl, že nepředpokládá žádné rozsáhlejší zásahy či zásahy do statiky, neboť takové práce by byly finančně náročné ve vztahu k předpokládaným výnosům z nájmu. Zároveň uvedl, že po provedení rekonstrukce, jak ji specifikoval, bude možné objekt dále pronajmout v rozmezí 600 až 1 200 Kč za 1 m2 ročně. Nájem sjednaný v nájemní smlouvě za takto rozlehlý objekt byl nezvykle nízký. Proč tomu tak je, tedy proč společnost [právnická osoba]. nabídla výši nájemného 12 000 Kč měsíčně, a tato nabídka byla žalovanou akceptována, je zcela zřejmé. Výše nájmu je odrazem již zmíněné povinnosti nájemce investovat do oprav a stavebních úprav výlučně na své náklady, aniž by za tuto investici v budoucnu od žalované obdržel (s jedinou možnou výjimkou) jakékoli protiplnění. Společnost [právnická osoba]. tedy podávala nabídku s vědomím povinnosti provést stavební opravy a úpravy a s vědomím, že za tyto stavební práce od žalované neobdrží žádné protiplnění. Nelze přehlédnout, že i předseda představenstva společnosti [právnická osoba]. si byl vědom toho, že nájem je tak nízký proto, že jeho společnost musí provést řadu rekonstrukčních prací, jejichž cenu, respektive hodnotu těchto prací si tzv. „odbydlí“, a zbytek bude tvořit zisk nájemce. V tomto duchu je totiž třeba interpretovat i jeho výše uvedenou zmínku ve vztahu k případnému většímu než nezbytně nutnému rozsahu rekonstrukce (pro dosažení svého účelu – kanceláře standard B.), obsaženou v e-mailu ze dne 31. 7. 2009, tj. že „takové práce by byly finančně náročné ve vztahu k předpokládaným výnosům z nájmu“. Jinak řečeno nájemce věděl a počítal s tím, že bude platit za 1 m2 nájemné cca 105 Kč ročně. Zároveň věděl, že i pokud provede opravy ve větším, než v e-mailu ze dne 31. 7. 2009 uvedeném rozsahu, např. v částce cca 4 000 000 Kč, pak výše ročního nájmu za 1 m2 bude činit v součtu s nájemným částku 399 Kč za 1 m2 ročně. Jak již bylo uvedeno, nájemce očekával pronájem za cenu 600 až 1 200 Kč za 1m2 ročně, tedy vše nad částku 399 Kč za 1 m2 by tvořilo zisk společnosti [právnická osoba]. Takto byly podmínky nájmu konstruovány a z uvedeného vyjádření Ing. [Anonymizováno] je zřejmé, že takto i podmínky nájmu chápal a byl s nimi srozuměn. Z uvedeného úhlu pohledu je třeba nazírat na text nájemní smlouvy a interpretovat ji v souladu se záměry obou stran vyjádřenými v rámci předsmluvních jednání, tedy tak jak bylo popsáno výše, a jak s nimi byly obě strany předem srozuměny a akceptovaly je. Podle čl. II. odst. 4, čl. V. odst. 5, 13 až 16 nájemní smlouvy, podle nichž byl nájemce povinen (pouze) na své náklady zainvestovat nejenom tam uvedené opravy, údržbu, ale i úpravy předmětu nájmu za účelem změny užívání předmětu nájmu, a žalovaná nemůže pominout ani dikci čl. IX. odst. 3 a 4 nájemní smlouvy, z nichž plyne, že bylo výslovně dohodnuto, že s výjimkou jediného případu (výpověď ze strany nájemce) nebude nájemci poskytnuta finanční protihodnota za provedené rekonstrukční práce (tj. opravy nebo úpravy), přičemž v tomto jediném případě, kdy by nájemci vzniknul nárok na plnění, by mu bylo plněno pouze částečně, a to v rozsahu, v němž by si vynaloženou investici na rekonstrukci „neodbydlel“. Tudíž ač to ve smlouvě explicitně není uvedeno, veškeré provedené rekonstrukční práce, respektive jejich cena, de facto tvoří „naturální“ součást nájemného, což je odrazem dohody smluvních stran před uzavřením smlouvy, jak bylo uvedeno výše. Pokud tedy provedl nájemce jakékoli stavební opravy či úpravy nad rámec těch, jež byly výslovně specifikovány v čl. V. bodech 13 až 15 nájemní smlouvy, jednalo se o práce, které prováděl nájemce z vlastní iniciativy a z důvodu, že část prostor chtěl začít využívat jinak, než původně deklaroval a zjevně s vyšším výnosem, než původně zamýšlel, jak bude ostatně dále uvedeno. Jedná se tak o situaci ve smyslu čl. II. odst. 4 a čl. V. odst. 5 nájemní smlouvy. Žalovaná neměla důvod mu v tom bránit, zároveň však nadále zůstala v platnosti elementární ujednání smlouvy v tom směru, že veškeré tyto úpravy jdou plně k tíži nájemce, a že za ně neobdrží žádné finanční protiplnění. Ústavní soud uvedl k otázce limitů autonomie vůle v nálezu III. ÚS 392/20, když mimo jiné uvedl toto: „2. Bezprostřední aplikovatelnost autonomie vůle se projevuje v tom, že interpretuje-li soud v soudním řízení mezi účastníky uzavřenou smlouvu, musí k ní přistupovat nikoliv tak, že tato má být bezvadná, ale tak, že v ní jednotlivec vyjádřil, co chce (resp. co chtěl) dosáhnout. Jednotlivec tedy činí, co mu zákon nezakazuje a soud jej výkladem jeho právního jednání (např. interpretací jím uzavřené smlouvy) nesmí nutit k tomu, co mu zákon výslovně neukládá. Prioritu musí mít proto výklad smlouvy, který nezakládá její neplatnost, před výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá.

3. Naznačenému principu ovšem nutno rozumět nikoliv (jen) tak, že by měl bránit zásahům veřejné (v tomto případně soudní) moci do smluvní volnosti, ale je nutno jej chápat tak, že soud musí při řešení sporů identifikovat ekonomický účel právního jednání (smlouvy) a tuto hospodářskou funkci se snažit zachovat (to samozřejmě jen tehdy, neodporuje-li takový hospodářský účel smlouvy zákonu, dobrým mravům atp.).“ K otázce interpretace smluvních ujednání se vyslovil i NS ČR v tom směru, že při výkladu smlouvy uzavřené v písemné formě se vychází nejen z jazykového vyjádření zachyceného v listině, ale zejména též z vůle (úmyslu) smluvních stran, na niž lze usuzovat z dokazováním zjištěných okolností souvisejících s projevem vůle, včetně okolností, za nichž došlo k uzavření smlouvy, a následného chování stran. Ke skutečné (dokazováním zjištěné) vůli jednající osoby lze ovšem přihlédnout pouze v tom případě, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem, výkladem lze pouze zjišťovat obsah právního úkonu, nelze jím však projev vůle nahrazovat, měnit či doplňovat (viz např. rozsudky NS ČR č. j. 23 Cdo 5227/2009 či rozsudek č. j. 29 Odo 1335/2005). Podle názoru žalované je její argumentace uvedená v předchozích bodech plně v souladu s tím, co judikoval Ústavní soud a NS ČR, neboť popisuje jak „úmysl smluvních stran“ obsažený v nájemní smlouvě, který je zároveň odrazem vůle deklarované žalovanou a společností [právnická osoba]. v rámci předsmluvních jednání, tak i „ekonomický účel“ daného právního jednání, tj. nájemní smlouvy, který je blíže vymezen v bodech 7. až 11. výše, a z něhož plyne, že při uzavírání smluvního vztahu byly obě strany srozuměny s tím, že si nájemce provedené rekonstrukční práce tzv. „odbydlí“.

16. Nájemní smlouvu je tedy nutno interpretovat v tomto kontextu, a za daných okolností nelze dojít k závěru, že společnosti [právnická osoba]., potažmo žalobci, vznikl po skončení nájemního vztahu nárok na plnění z titulu údajného zhodnocení předmětu nájmu, neboť veškeré okolnosti, za nichž byla smlouva uzavřena a s nimiž byly obě strany seznámeny a akceptovaly je, byly promítnuty i do nájemní smlouvy, a to včetně povinnosti nájemce provést rekonstrukční práce na svůj náklad bez jakéhokoli nároku na protiplnění ze strany žalované. Pokud však žalobce pomíjí výše uvedené skutečnosti, neměl by a nemůže ignorovat závěry, k nimž v de facto identické věci dospěl NS ČR v rozsudku č. j. [spisová značka], který konstatoval, že „Měl-li podle skutkových zjištění dovolatel (nájemce) provést rekonstrukci nebytového prostoru na svůj náklad (jinými slovy „ve vlastní režii“) a žalovaná (pronajímatelka) měla hradit náklady na provedenou rekonstrukci pouze v případě, pokud dojde k ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby (články IV. odst. 3 a IX. Smlouvy), nemohl rozumně předpokládat, že by mu požadovaná částka mohla být v budoucnu – za podmínek nyní upravených v § 2220 odst. 1 o. z. – žalovanou uhrazena. Závěr odvolacího soudu, že tímto ujednáním je vyloučena možnost nájemce domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti, je tak v konečném důsledku správný. Pro úplnost lze dodat, že zpochybnil-li dovolatel správnost uvedeného právního názoru rovněž poukazem na to, co bylo obsahem vůle smluvních stran a jak měla být tato vůle interpretována, napadl správnost skutkového (nikoli právního) závěru (srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněného pod č. 73/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).“ Je zjevné, že NS ČR s odkazem na dispozitivnost § 2220 odst. 1 o. z. konstatoval, že bylo-li v daném případě v nájemní smlouvě ujednáno, že rekonstrukce bude provedena na náklad nájemce a že náklady na rekonstrukci mu budou uhrazeny pouze v případě předčasného ukončení nájmu, je vyloučena možnost nájemce domáhat se nároku podle § 2220 odst. 1 o. z. Pokud jde o ustanovení nájemní smlouvy (zejm. čl. II. odst. 4, čl. V. odst. 5 a odst. 13 až 16, a čl. IX. odst. 3 a 4 této smlouvy), pak citovaný rozsudek NS ČR je na projednávanou věc nadmíru přiléhavý, a je zjevné, že ani z tohoto hlediska není žalobcem uplatněný nárok důvodný. Je totiž evidentní, že i v posuzovaném případě bylo v nájemní smlouvě ujednáno, že rekonstrukční práce, tedy veškeré stavební opravy a úpravy budou provedeny na náklady žalobce, a tyto by mu ve smyslu čl. IX. nájemní smlouvy byly (navíc jen částečně) uhrazeny pouze v jediném případě, a to v případě předčasného ukončení nájmu výpovědí nájemce. Vzhledem k tomu, že i sám žalobce tvrdí a doložil soudu, že nájem skončil dne 30. 10. 2019, tedy uplynutím sjednané doby trvání nájmu (čl. IX. odst. 1 nájemní smlouvy), nárok na plnění ve smyslu § 2220 odst. 1 o. z. mu nevzniknul. Nárok tvrzený žalobcem nejenom, že není důvodný, ale ani nikdy nevzniknul, neboť již citovanými ujednáními obsaženými v čl. II., čl. V. a v čl. IX. nájemní smlouvy „je vyloučena možnost nájemce domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti“, jak uvedl NS ČR, a žaloba je tedy i z tohoto hlediska zcela nedůvodná.

25. Soud se zřetelem k provedenému dokazování žalobu zamítl výrokem I. tohoto rozsudku, když dospěl k závěru, že nárok žalobce není po právu, když pohledávka, která na něho byla postoupena smlouvou o postoupení pohledávky, neexistovala, neboť jak vyplynulo z dokazování, účastníci se ve smlouvě nájemní dohodli, že nájemce provede rekonstrukci nemovitosti na svůj náklad, čímž vyloučili aplikaci dispozitivního ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. a nájemce nebyl oprávněn domáhat se protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota pronajaté věci. Nájemce měl podle skutkových provést rekonstrukci nebytového prostoru na svůj náklad a žalovaná měla hradit náklady na provedenou rekonstrukci pouze v případě, pokud dojde k ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby podle článku IV. odst. 3 a IX. Smlouvy o nájmu, nemohl rozumně předpokládat, že by mu požadovaná částka mohla být v budoucnu za podmínek nyní upravených v § 2220 odst. 1 o. z., být žalovanou uhrazena, když z čl. II. odst. 4, čl. V. odst. 5 a odst. 13 až 16, a čl. IX. odst. 3 a 4 Smlouvy o nájmu, z nichž je zřejmé, že k úhradě nákladů se žalovaná zavázala pouze v jednom jediném případě, a to skončení nájmu před uplynutím sjednané doby trvání nájmu výpovědí nájemce, kdy mu navíc mělo být poskytnuto plnění pouze v rozsahu, v němž si provedené práce „neodbydlel“. Nájemní smlouva skončila uplynutím sjednané doby, tedy režim čl. IX odst. 4 nájemní smlouvy nebyl aktivován. Jedná se tak o identický případ jako je popsán ve výše citovaném rozsudku NS ČR č. j. 26 Cdo 1477/2019, s důsledky z toho pro žalobce plynoucími. Smluvní strany v nájemní smlouvě vyloučily (s jedinou výjimkou) úhradu nákladů na provedené stavební práce, vyloučily tím i nárok na vyrovnání za případné zhodnocení ve smyslu tehdy platného § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. (nyní § 2220 odst. 1 o. z.). Při aplikaci rozsudku NS ČR 26 Cdo 2615/2012, pokud měla společnost [právnická osoba]. podle citovaného ujednání provést opravy a rekonstrukce předmětu nájmu nejen na „vlastní náklady“, avšak bez nároku na „náhradu vynaložených nákladů“, je tím bezpochyby vyloučena možnost žalobkyně domáhat se následně jakékoli kompenzace takových vynaložených nákladů; tím spíše pak nemůže požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci v důsledku jí provedených oprav a rekonstrukcí“. Pokud šlo o samotný obsah nájemní smlouvy, pak již z Nabídky společnosti [právnická osoba]. pro 1. kolo výběrového řízení včetně Přílohy č. 3, a ze Zápisu z jednání ze dne 30. 7. 2009 a e-mailu Ing. [Anonymizováno] ze dne 31. 7. 2009, a e-mailu bývalého zaměstnance žalované, pana [Anonymizováno], ze dne 31. 7. 2009, vyplynuly podmínky nájmu a vůle smluvních stran, když již ve fázi předsmluvní bylo jasné, včetně toho, že je Ing. [Anonymizováno] i žalovaná v rozhodné době pojímali a interpretovali zcela shodným způsobem. Z podmínek nájmu, jak jsou tyto specifikovány v Příloze č. 3 obsažené v Nabídce společnosti [právnická osoba]., je zcela zřejmé, že nabídka společnosti [právnická osoba] byla činěna s vědomím, že veškeré stavební opravy a úpravy bude tato společnost provádět výlučně na vlastní náklady, tj. tyto nebudou žalovanou hrazeny. Jedinou výjimku představovaly částečné úhrady v jednom případě předčasného skončení nájmu, avšak pouze v rozsahu, v němž si nájemce investici „neodbydlí“ (viz písm. e, i, j, Přílohy č. 3). Za těchto podmínek uvedená společnost do tendru šla, jak mimo jiné vyplývá z e-mailu Ing. [Anonymizováno], který ve třetím odstavci e-mailu ze dne 31. 7. 2009 konstatuje, že pro další využití objektu bude nutné provést některé rekonstrukční práce, avšak že nepředpokládá žádné rozsáhlejší zásahy, a to z důvodu finanční náročnosti takové operace v souvislosti s předpokládanými výnosy z nájmu. Čímž říká, že mu bylo zřejmé, že výnosy z nájmu jsou prvkem, který bude společnosti [právnická osoba] nejenom vytvářet zisk, ale bude zároveň i „sanovat“ prostředky vynaložené touto společností na rekonstrukční práce, tedy že vzhledem k předpokládanému výnosu z nájmu (kanceláře typu B.), který odhadoval (při ceně nájmu 600 až 1200 Kč/m2/rok a obsazenosti 50 - 70%) na 450 000 až 550 000 Kč ročně, budou prováděny pouze tomu odpovídající investice (jež odhadl na cca 2 500 000 Kč). V navazujícím mailu Ing. [Anonymizováno] ze dne 31. 7. 2009 je pak zrcadlově popsáno totéž, když uvádí: „Rozdíl mezi předpokládanými náklady na opravy a výnosem z nájemného za desetileté období je 3 mil. Kč, z toho připadne polovina [Anonymizováno]….., druhá polovina je ziskem nájemce, což považuji za přiměřené a oboustranně výhodné.“. I z tohoto vyjádření je zřejmé, že výnosy z nájmu budou společnosti [právnická osoba] nejenom vytvářet zisk, ale zároveň i sanovat náklady vynaložené touto společností na opravy předmětu nájmu. Z e-mailů p. [Anonymizováno] a p. [Anonymizováno] je zřejmá vůle obou stran již ve fázi předsmluvní, podobně tak ekonomický účel smlouvy. Obě strany byly srozuměny s tím, že bude nutné provést určité stavební opravy, případně úpravy, a to výlučně na náklady nájemce, který pak bude mít k dispozici celý výnos z nájmu, ponížený o symbolické nájemné hrazené žalované. Z uvedeného rovněž plyne i to, že k sanaci nákladů vynaložených společností [právnická osoba] na stavební opravy/úpravy bude docházet již v průběhu smluvního vztahu výlučně z výnosů z nájmu, a to i díky nízké výši nájemného, kterou tato společnost platila žalované (pouhých cca 100 Kč/m2/rok – zatímco sama uvádí jako tržní nájemné částku 600 až 1200 Kč/m2/rok, tedy v průměru 900 Kč/m2/rok). Zároveň uvedená společnost věděla, že od žalované, s výjimkou jediného případu, nemůže očekávat žádné plnění za provedené stavební práce, jak vyplynulo z Nabídky společnosti [právnická osoba]. pro 1. kolo výběrového řízení včetně Přílohy č. 3). Již při podávání nabídky na nájem předmětné nemovitosti s uvedeným postupem společnost [právnická osoba] počítala, a byl zakalkulován i do výše nájemného nabídnutého touto společností žalované, když podle odborné literatury jde o změnu věci nejde „rovněž v případě, kdy věc je nájemci pronajata ve stavu nezpůsobilém k ujednanému nebo obvyklému užití a je to nájemce, kdo je povinen opravit věc do způsobilého stavu. V těchto případech se vychází z toho, že plnění nájemce je vzájemným plněním pronajímateli za přenechání užívacího práva a tvoří součást ujednání o nájemném, resp. právech z vad.“ V projednávané věci jde o nadmíru podobný případ – na jedné straně jsou smluvní strany seznámeny s povinností nájemce provést na vlastní náklady určité opravy (nemovitost byla pronajata, jak stojí a leží), přičemž tato skutečnost je promítnuta jak do nájemní smlouvy, tak i do sjednané výše nájemného. Provedení stavebních oprav/úprav v projednávané věci tak de facto představuje „vzájemné plnění pronajímateli za přenechání užívacího práva“ za velmi nízké nájemné - částku cca devětkrát nižší, než je průměr cen za pronájem předmětné nemovitosti uvedených Ing. [Anonymizováno] (600 až 1200Kč/m2/rok). Pokud byl výnos z nájmu vyšší, než předpokládal ing. [Anonymizováno], byl o to vyšší i zisk společnosti [právnická osoba] (aniž by na této skutečnosti žalovaná jakkoli participovala). Pokud byl výnos z nájmu nižší, pak je to otázka podnikatelského rizika, s nímž společnost [právnická osoba] do nájmu za daných podmínek vstupovala. To však nemůže být důvodem pro to, aby byly případné ztráty této společnosti z daného obchodního vztahu následně sanovány žalovanou, tím méně pak ve formě vyrovnání za údajné zhodnocení nemovitosti. Podle čl. II. odst. 4, čl. V. odst. 5 a odst. 13 až 16, a čl. IX. odst. 3 a 4 nájemní smlouvy a se zřetelem na rozsudek NS ČR č. j. 26 Cdo 1477/2019 uvedený v bodě 18 na straně 17 vyjádření k žalobě, který vymezuje, za jakých podmínek dochází k vyloučení možnosti domáhat se případného plnění za zhodnocení nemovitosti: „Měl-li podle skutkových zjištění dovolatel (nájemce) provést rekonstrukci nebytového prostoru na svůj náklad (jinými slovy „ve vlastní režii“) a žalovaná (pronajímatelka) měla hradit náklady na provedenou rekonstrukci pouze v případě, pokud dojde k ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby (články IV. odst. 3 a IX. Smlouvy), nemohl rozumně předpokládat, že by mu požadovaná částka mohla být v budoucnu, za podmínek nyní upravených v § 2220 odst. 1 o. z., žalovanou uhrazena. Závěr odvolacího soudu, že tímto ujednáním je vyloučena možnost nájemce domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti, je tak v konečném důsledku správný.“ NS ČR přitom shledal správným rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 30 Co 309/2018-85, podle kterého „Jestliže se totiž účastníci ve Smlouvě dohodli, že nájemce provede rekonstrukci nemovitosti na svůj náklad, pak tím (ve smyslu tam citované judikatury Nejvyššího soudu) vyloučili aplikaci dispozitivního ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „obč. zák." a nájemce není oprávněn domáhat se protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota pronajaté věci.“ Jedná se o závěry vyšších soudů týkají se situace de facto identické s projednávanou věcí, neboť relevantní ustanovení nájemní smlouvy (čl. II. odst. 4, čl. V. odst. 5 a odst. 13 až 16, a čl. IX. odst. 3 a 4 nájemní smlouvy) jasně stanoví, že společnost [právnická osoba] provede veškeré stavební práce, tj. údržbu, opravy, jakož i stavební úpravy výlučně na svůj náklad, aniž by za to po skončení nájmu (s výjimkou jediného případu předčasného ukončení smlouvy) obdržela od žalované jakékoli protiplnění. Žalovaná tedy nic nepresumuje, jak tvrdí žalobce, ale svá tvrzení prokazuje, na rozdíl od žalobce. Žalobce nerozlišuje dva zcela odlišné pojmy, nezavázat se k úhradě nákladů a vyloučit úhradu nákladů a tím i ve smyslu citované judikatury vyloučit nárok na vyrovnání podle § 2220 odst. 1 o. z. (§ 667 odst. 1 věty čtvrté původního o. z.), což ve svém důsledku vede žalobce ke zcela chybným závěrům (kdy žalovaná nyní pomíjí, že k úhradě nákladů vynaložených na stavební opravy/úpravy navíc došlo z výnosu z nájmů inkasovaných společností [právnická osoba] již během trvání nájmu). Žalovaná se nezavázala k úhradě nákladů, neznamená, že mu nevzniká právo na vyrovnání za případné zhodnocení předmětu nájmu. To by teoreticky platit mohlo, leč v projednávané věci je situace zcela odlišná. Žalovaná prokázala, že k žádnému zhodnocení předmětu nájmu nedošlo, a k tvrzením žalobce uvádí, že žalovaná nejen, že se k úhradě nákladů na rekonstrukční práce nezavázala, ona jejich úhradu explicitně vyloučila, a tím vyloučila i případný nárok na vyrovnání za případné zhodnocení, neboť, řečeno slovy rozsudku NS ČR č. j. 26 Cdo 1477/2019, žalovaná „měla hradit náklady na provedenou rekonstrukci pouze v případě, pokud dojde k ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby“, v důsledku čehož nájemce (společnost [právnická osoba]) při skončení nájmu uplynutím sjednané doby „nemohl rozumně předpokládat, že by mu požadovaná částka mohla být v budoucnu – za podmínek nyní upravených v § 2220 odst. 1 o. z. – žalovanou uhrazena“. Podle čl. IX odst. 3 a 4 nájemní smlouvy, je zřejmé, že k úhradě nákladů se žalovaná zavázala pouze v jednom jediném případě (skončení nájmu před uplynutím sjednané doby trvání nájmu výpovědí nájemce, kdy mu navíc mělo být poskytnuto plnění pouze v rozsahu, v němž si provedené práce „neodbydlel“). Nájemní smlouva skončila uplynutím sjednané doby, tedy režim čl. IX odst. 4 nájemní smlouvy nebyl aktivován. Jedná se tak o identický případ jako je popsán ve výše citovaném rozsudku NS ČR č. j. 26 Cdo 1477/2019, s důsledky z toho pro žalobce plynoucími. Absurdnost argumentace žalobce pak lze v posuzované věci nejlépe doložit prostým příkladem: Pokud by nájem předmětné nemovitosti skončil pouhý měsíc před skončením sjednané doby nájmu ve smyslu č. IX odst. 4 nájemní smlouvy, tj. šlo by o jediný případ, kdy se žalovaná zavázala hradit nárok na úhradu 1/120 hodnoty provedených oprav a stavebních úprav, tedy jedná se o 0,8% hodnoty úprav a oprav, zbytek byl uhrazen ve formě „odbydlení“. Pokud by nájem trval o měsíc déle a skončil by uplynutím doby, tak podle žalobce mu vznikl nárok de facto na 100% hodnoty takových prací. Žalobce odkazoval na právní úpravy obsažené v § 667 starého obč. zák.“, když ti samí lidé, jako členové orgánů společnosti [právnická osoba], zároveň systematicky ignorovali povinnosti plynoucí pro ně jak ze zákona (nezakládání listin, včetně účetní závěrky, do Sbírky listin – viz důkaz č. 3), tak z pravomocných exekučních titulů, když nezajistili zaplacení dlouhodobě splatných dluhů společnosti [právnická osoba] (viz důkazy č. 5 až 7), a zároveň po celou dobu trvání nájemního vztahu soustavně porušovali elementární povinnosti plynoucí pro ně ze smlouvy o nájmu, což žalovaná dokládá relevantními výzvami zaslanými společnosti [právnická osoba]. Zjevně tedy půjde o ten typ osob, jejichž „vědomí“ vnímá pouze domnělá práva, nikoli však elementární povinnosti. Pokud žalobce argumentoval, že ani z výše nájemného nelze dovodit, že mu nevzniklo právo na vyrovnání za údajné zhodnocení, když dodává, že nikdo jiný než [právnická osoba] nepodal vyšší nabídku, je třeba uvést, že nelze opomíjet, jaké byly podmínky pro podání a akceptování takové nabídky. Společnost [právnická osoba] tedy věděla, že musí provést určité investice, jež jí zároveň nebudou hrazeny žalovanou, ale budou hrazeny z rozdílu mezi výnosem z nájmu inkasovaného společností [právnická osoba] a (velmi nízkým) nájemným, které tato společnost hradila žalované. Tento závěr lze dovodit i z vyjádření p. [Anonymizováno] v rozhodné době podle e-mailu Ing. [Anonymizováno] ze dne 31. 7. 2009, jakož i z emai-lu p. [Anonymizováno] ze dne 31. 7. 2009, který na e-mail p. [Anonymizováno] navazoval. Uvedeným skutečnostem potom odpovídala i výše nájemného nabídnutého společností [právnická osoba].

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal ve věci úspěšné žalované, která nebyla zastoupena advokátem pro toto řízení, náhradu nákladů ve výši 1 800 Kč. Uvedené náklady sestávají ze šesti úkonů po 300 Kč účastníka nezastoupeného advokátem, tj. 1 800 Kč (vyjádření ve věci dne 10. 10. 2023, doplnění vyjádření ze dne 29. 11. 2023, replika žalované ze dne 1. 2. 2024, reakce žalované ze dne 13. 2. 2024, příprava na jednání soudu, účast u jednání soudu dne 15. 2. 2024) podle vyhl. č. 254/2015 Sb., účastníka nezastoupeného advokátem.