27 C 65/2019-85

Rubrum

Okresní soud v Karviné rozhodl samosoudcem JUDr. Romanem Hlaváčem ve věci žalobkyně: ; [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobkyně] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [jméno] sídlem [adresa] proti; žalované: ; [název žalované], [IČO] sídlem [adresa žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 140 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 144 324,90 Kč s 8,5% úrokem z prodlení p.a. z částky 20 000 Kč od 6. 6. 2018 do zaplacení a s 9% úrokem z prodlení p.a. z částky 120 000 Kč od 14. 2. 2019 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení kapitalizovaného úroku z prodlení ve výši 113,10 Kč, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 54 842,19 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 2. 2019 se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 140 000 K s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že uzavřela s žalovanou Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dne 2. 10. 2015. Předmětem smlouvy byl nájem budovy s [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] vedlejší budovy – stodoly a hospodářské budovy, dále pozemek parcelní [číslo] vše v katastrální území Horní Žukov zapsán na [list vlastnictví]. Vlastníkem uvedených nemovitých věcí je žalobkyně. Součástí předmětu nájmu byl taktéž pozemek parcelní [číslo] v k.ú. [část obce]. Tato nemovitá věc není ve vlastnictví žalobkyně, žalobce však disponuje k této nemovité věci užívacími právy na základě smlouvy o nájmu ze dne 1. 9. 2015. Užívací právo žalobkyně k tomuto i nadále trvá. Obsahem tedy tento právní vztah mezi žalobkyní a žalovanou spadá pod ustanovení o podnájmu. Žalobkyně jako nájemce byla a je oprávněna tuto nemovitou věc podle čl. IV. nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2015 dát do podnájmu třetí osobě. Vlastníkem nemovité věci je paní [příjmení] [jméno], bytem [adresa], [číslo] [obec]. Vlastnická práva jsou zapsána na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce]. Platba za užívání předmětu nájmu byla sjednána dle nájemní smlouvy čl. V. odst. 1 ve výši 20 000 Kč měsíčně. Platba byla splatná dle nájemní smlouvy čl. V. odst. 3 do 5. dne příslušného měsíce. Žalovaná se ocitnula s platbami v prodlení, kdy počínaje měsícem 6/ 2018 ničeho z dluhu nezaplatila. Žalovaná tak dluží za měsíce 6 až 12/ 2018, což činí na jistině v součtu částku ve výši 140 000 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení dluhu opakovaně, a to dopisy ze dne 16. 7. 2018 a 18. 1. 2019. Žalovaná na tyto výzvy dluh nezaplatila. Žalovaná tedy dluží žalobkyni částku ve výši 140 000 Kč s příslušenstvím.

2. Žalovaná namítla, že potvrzuje, že v postaveni nájemce dne 2.5.2015 uzavřela s žalobkyní, jakožto pronajímatelem smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále jen„ Smlouvu“), a to ve vztahu k budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] včetně vedlejších budov a k pozemkům parc. [číslo] parc. [číslo] vše v katastrálním území Horni Žukov, přičemž nájemní poměr byl uzavřen na dobu určitou od 2. 10. 2015 do 30. 9. 2020, tedy na dobu 5 let. Dále žalovaná potvrzuje, že výše nájemného byla sjednána v částce 20.000 Kč měsíčně, se splatností do 5. dne příslušného měsíce. Není již však pravdou, že se dostala do prodlení s úhradou sjednaného nájemného za období uvedené v podané žalobě, tedy za měsíce 6 až 12/ 2018, jak se podává v žalobě. Žalovaná totiž již podáním ze dne 15. 5. 2018 oznámila žalobkyni vady předmětu nájmu, pro které tento nelze užívat k její podnikatelské činnosti, což je provozování terapeutického centra. Předmětné podání bylo žalovanou vyhotoveno poté, co žalobkyně v průběhu trvání nájemního poměru sama dala podnět místně příslušnému stavebnímu úřadu k provedení kontrolní prohlídky stavby, která proběhla na místě samém dne 15. 3. 2018 za její osobni účasti. Po jejím provedení byla pak žalované doručena výzva Městského úřadu Český Těšín, odboru výstavby a životního prostředí, č.j. [spisová značka], č. sp. [spisová značka] Vyst/Krap, kterou byla vyzvána k bezodkladnému ukončení způsobu užívání stavby, tedy předmětu nájmu v souladu s jeho sjednaným účelem nájmu. Uvedenému požadavku stavebního úřadu žalovaná vyhověla, neboť nebylo-li by výzvě vyhověno, stavební úřad by dle daného poučení rozhodnutí užívání stavby zakázal, a předmět nájmu dne 27. 3. 2018 přestala užívat ke své podnikatelské činnosti, tedy za účelem sjednaným v nájemní smlouvě jako prostory sloužící jejímu podnikaní. Vzhledem k uvedené skutečnosti proto žalovaná podáním ze dne 15. 5. 2018 oznámila žalobkyni, že předmětná vada ji zcela znemožňuje užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu, příp. toto stěžuje tak zásadním způsobem, že užívání předmětu najmu k jinému účelu než sloužícímu k podnikání nemá pro žalovanou jakýkoliv význam, neboť ji tento prostor byl výslovně přenechán za tímto účelem. Žalovaná proto využila zákonného oprávnění vyplývajícího z § 2208 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku, kdy ze dvou tam zmíněných práv zvolila právo na prominutí nájemného. Dále žalovaná výslovně uvedla, že z uvedeného důvodu proto nadále nebude až do odstranění vady předmětu nájmu hradit nájemné z titulu jeho prominutí pro celkové znemožnění užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu. Žalovaná v podrobnostech v plném rozsahu odkazuje na podání označené v předchozím odstavci, kdy jeho obsah pak činí součástí svých tvrzení. Vzhledem ke skutečnosti, že vady uvedené v podání žalované ze dne 15. 5. 2018 dosud nebyly odstraněny, žalovaná i nadále nemůže užívat předmět nájmu, a proto i nadále trvá její právo na prominutí nájemného, a proto žalovaná za období uvedené v žalobě nedluží žalobkyni ničeho. Vzhledem ke všem shora uvedeným skutečnostem žalovaná navrhuje žalobu v plném rozsahu zamítnout. Posléze při jednání konaném dne 24. 1. 2023 namítla, že přestože se soud námitkou slevy na nájemném (jeho prominutí) zabýval již v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka], bylo možné v řízení vedeném nyní tuto otázku posoudit znovu a jinak. Žalovaná strana dnes rovněž nově vznesla námitku rozporu požadavku žalobkyně na nájemné s dobrými mravy, která v řízení sp. zn. [spisová značka] řešena nebyla, tam byla řešena jen námitka rozporu s dobrými mravy ohledně samotné výpovědi. Pokud byly obě strany strůjci překážky pro užívání předmětu nájmu, měly by obě strany nést stejnou měrou i důsledky, tedy žalovaná v podobě neužívání nemovitosti a žalobkyně v podobě nezaplaceného nájemného, aby dopady na obě strany byly stejné. Poukazuje na to, že přiznání nájemného žalobkyni by vyvolalo stav v rozporu s dobrými mravy. Byla to sama žalobkyně, kdo na problém upozornil stavební úřad a neučinila nic k odstranění překážky a vady, nese tedy větší míru viny než žalovaná. Navrhuje proto žalobu zamítnout.

3. Soudu bylo z úřední činnosti známo, že je u něj na základě žaloby doručené soudu dne 17. 12. 2018 rovněž vedeno mezi týmiž účastníky v opačném procesním postavení pod sp. zn. [spisová značka] řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájemního vztahu a určení neplatnosti výpovědi týkající se stejných nemovitostí, kterou jsou v pronájmu žalované. U zdejšího soudu je na základě žaloby doručené soudu 21. 1. 2019 rovněž vedeno pod sp. zn. [spisová značka] řízení mezi týmiž účastníky ve stejném procesním postavení, jako v řízení pod sp. zn. 27 C 65/2019, na základě které žalobkyně požaduje, aby žalovaná byla povinna vyklidit budovu [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] vedlejší budovy – stodolu a hospodářkou budovu, dále pozemek parc. [číslo] vše [katastrální uzemí] a pozemek parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Toto řízení bylo usnesením ze dne 6. 3. 2019 přerušeno do doby pravomocného skončení řízení vedeného pod sp. zn. [spisová značka] z důvodu, že se v něm řeší otázka, která může mít význam pro rozhodnutí soudu i v této věci, když byla podána žaloba o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájemního vztahu a určení neplatnosti výpovědi a v této věci se jedná o vyklizení nemovitostí. V podání doručeném soudu dne 16. 5. 2019 žalovaná mj. namítla prominutí nájemného z důvodů v podání uvedených a rovněž navrhla přerušení řízení. Svůj návrh zdůvodnila tím, že v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] vznesla proti výpovědi písemné námitky ve smyslu § 2314 občanského zákoníku, kdy v těchto námitkách vyzvala žalobkyni ke zpětvzetí dané výpovědí, avšak této její výzvě nebylo vyhověno, a proto žalovaná podala žalobu o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájemního vztahu (a současně určeni její neplatnosti), kdy řízení o této žalobě je vedeno u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. [spisová značka]. Vzhledem k zakotvení v občanském zákoníku institutu námitek proti výpovědi ze smlouvy o nájmu a také možnosti jejího přezkumu soudem, a s ohledem na zahájení oprávněnou stranou takového řízeni, otázky podstatné pro posouzení nynější věci, mj. oprávněnost výpovědi, tedy otázka (ne) trvání nájemního poměru založeného Smlouvou, mohou být řešeny výhradně v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi, nikoliv v tomto řízeni. Teprve po skončení řízení o oprávněnosti výpovědi bude totiž postaveno najisto, zda došlo ke skončení nájemního vztahu k předmětným nemovitým věcem, a tedy zda žalobkyně může mít nárok na zaplacení nájemného, příp. zda bude nutno nárok vznesený žalobou posoudit jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení (samozřejmě při současnem posouzeni vad předmětných nemovitých věci a jejich dopadu na možnost jejich užívaní žalovanou). Vzhledem k výše uvedenému má žalovaná za to, že rozhodnuti v této věci závisí na otázce, kterou není v tomto řízení soud oprávněn řešit, a proto s odkazem na ustanovení § 109 odst. 1 písm. b) o.s.ř. navrhuje přerušení řízení. Soud proto v usnesení ze dne 19. 12. 2019 dospěl k závěru, že jsou zde dány důvody pro přerušení řízení podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř., i když z jiných důvodů, než uváděla žalovaná. Soud měl v dané chvíli za to, že nájemné tvořící předmět tohoto řízení vzniklo za období ještě před možným ukončením nájemního vztahu, který trval minimálně do 31. 12. 2018 (kdy dle tvrzení žalobkyně měly nastat účinky výpovědi), tudíž zde bezdůvodné obohacení a zjišťování jeho výše nepřichází v úvahu. Nicméně vzhledem k námitce žalované na prominutí nájemného by v tomto řízení bylo nutno provádět dokazování ohledně stavebního stavu a zjišťovat, kdo nemožnost užívání nemovitosti způsobil, což bude předmětem dokazování i v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka], kde je toto jeho integrální součástí. Soud tedy má za to, že by proto bylo nehospodárné vést dvojí (dle předpokladu) značně rozsáhlé a tudíž i nákladné dokazování na tytéž skutečnosti, a proto rozhodl, že se řízení přerušuje do pravomocného skončení řízení vedeného u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. [spisová značka], neboť se v něm řeší otázka, která může mít význam pro rozhodnutí soudu i v této věci. Ze spisu sp. zn. [spisová značka] soud posléze zjistil, že ve věci bylo rozhodnuto zdejším soudem rozsudkem ze dne 23. 7. 2021, č.j. [číslo jednací] v I. výroku tak, že žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájemního poměru ze dne 21. 8. 2018 není oprávněná, se zamítá, a v II. výroku tak, že žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájemního poměru ze dne 21. 8. 2018 je neplatná, se zamítá. Dále bylo rozhodnuto o nákladech řízení. O odvolání obou účastníků proti tomuto rozsudku bylo rozhodnuto rozsudkem Krajského soudu v Ostravě ze dne 14. 12. 2021, č. j. 8 Co 286/2021-244 tak, že se rozsudek soudu I. stupně v odstavcích I. a II. výroku potvrzuje, a bylo rozhodnuto o nákladech řízení. Proti tomuto rozsudku podala společnost [název žalované], dovolání, o němž bylo rozhodnuto usnesením Nejvyššího soudu ČR usnesením ze dne 10. 10. 2022, č.j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne 19. 10. 2022 tak, že se její dovolání odmítá. Jelikož odpadla překážka, pro kterou bylo řízení přerušeno, soud podle § 111 odst. 2 o.s.ř. z úřední povinnosti usnesením ze dne 2. 11. 2022 rozhodl, že se v přerušeném řízení pokračuje.

4. Soud provedl důkaz sdělením podstatného obsahu listin, a to: spis zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka], zejm. protokoly o jednání na č.l. 76 – 79 spisu (1. 11. 2019), 147 – 149 (7. 7. 2020), č.l. 172 – 173 (19. 3. 2021), č.l.183 – 188 (23. 4. 2021) a 203 (23. 7. 2021 – vyhlášení rozsudku), rozsudek soudu I. stupně na č.l. 211 – 218 (ze dne 23. 7. 2021, č.j. [číslo jednací]), rozsudek soudu II. stupně na č.l. 244 – 247 (ze dne 14. 11. 2021, č.j. [číslo jednací]) a usnesení NS ČR na č.. 263 – 264 (ze dne 10. 10. 2022, č.j. [číslo jednací]), výzvy z 22. 3. 2018, oznámení vady z 15. 5. 2018, dopisu ze dne 1. 6. 2018, dodejky na čl. 28 spisu, dopisu na čl. 28v – 31, výpovědi ze dne 21. 8. 2018, výzvy ze dne 11. 8. 2017, protokolu o kontrole nemovitosti z 6. 8. 2017, žádosti z 9. 3. 2018, protokolu o kontrole krajského úřadu z 26. 11. 2017, výzvy z 11. 5. 2018, výzvy z 16. 7. 2018 a výzvy z 18. 1. 2019 včetně dodejky. Dále soud vycházel ze shodných skutkových tvrzení účastníků.

5. Na základě provedeného dokazování a ze shodných skutkových tvrzení účastníků soud zjistil tento skutkový stav:

6. Ze shodných skutkových tvrzení účastníků vzal soud za prokázáno, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dne 2. 10. 2015, žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce. Předmět nájmu (článek II.) je budova [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] vedlejší budovy – stodola a hospodářská budova, dále pozemek parc. [číslo] vše v katastrálním území [územní celek], vše zapsáno na listu vlastnictví 739 (dále jen rodinný dům) a pozemek parc. [číslo] v kat. území [část obce], [územní celek], na základě prohlášení pronajímatele. Dle článku III.1 pronajímatel prohlásil, že je oprávněn a touto smlouvou za sjednaných podmínek přenechává nájemci předmět nájmu k užívání za účelem provozování podnikatelské činnosti k předmětu podnikání, resp. odboru činnosti ostatní služby. Dle článku IV.1 smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 2. 10. 2015 do 30. 9. 2020. Dle článku IV.3 nájemce je oprávněn vypovědět nájem jen z důvodů uvedených v § 2308 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod, výpověď v níž není uveden důvod, je neplatná. Výpovědní doba je 3 měsíční a počítá se od prvního dne následujícího měsíce po jejím doručení (osobně, doporučeným dopisem) druhé smluvní straně. Dle článku V.1 nájemné je stanoveno ve výši 20 000 Kč měsíčně. Dle článku V.3 nájemné a poplatky za služby spojené s užíváním předmětu nájmu jsou splatné do 5. dne příslušného měsíce, a to v hotovosti k rukám pronajímatele nebo převodem ve prospěch účtu pronajímatele. Dále smluvní strany se dohodly, že nájemce bude provádět rekonstrukce na předmětu nájmu a náklady na tyto rekonstrukce může uplatňovat jako své náklady v účetnictví. Dále se smluvní strany dohodly, že jednou ročně nájemce vždy k 1. 1. kalendářního roku uhradí poplatek 850 Kč. Dle bodu VI.5 nájemce není oprávněn provádět jakékoliv změny na předmětu nájmu a jeho vybavení bez předchozího písemného souhlasu. Výpověď z nájmu ze dne 21. 8. 2018 byla doručena žalované vhozením do schránky dne 5. 9. 2018. Žalobkyně neposkytla písemný souhlas k provádění jakýkoliv změn na předmětu nájmu a jeho vybavení. Od června r. 2018 doposud není placeno nájemné ze strany žalované. Ze spisu zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že u zdejšího soudu byl na základě žaloby žalované veden proti žalobkyni spor o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájemního vztahu in eventum určení neplatnosti výpovědi ze smlouvy o nájmu. Zdejší soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 23. 7. 2021, č. j. [číslo jednací] tak, že v I. výroku rozsudku rozhodl, že žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájemního poměru ze dne 21. 8. 2018 není oprávněná, se zamítá. V II. výroku rozhodl, že žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájemního poměru ze dne 21. 8. 2018 je neplatná, se zamítá. V III. výroku rozhodl, že žalobkyně (v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] vystupující jako žalovaná) je povinna zaplatit žalované v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] vystupující jako žalobkyně) náklady řízení ve výši 47 721 Kč k rukám JUDr. [jméno] [jméno], advokáta se sídlem [adresa]. Rozsudek odůvodnil tím, že po provedeném dokazování z hlediska skutkového stavu bylo soudu prokázáno, že: [jméno] [příjmení] jako pronajímatel uzavřela se žalovanou jako nájemcem nájemní smlouvu dne 1. 9. 2015, na základě které pronajímatel jako výhradní vlastník pozemku [číslo] zahrady o výměře 2700 m2 v [katastrální uzemí] – [část obce], zapsané na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, přenechala tento pozemek nájemci – žalované od 1. 9. 2015 na dobu neurčitou s tím, že žalovaná jako nájemce je oprávněna dát pozemek nebo jeho část do podnájmu třetí osobě. Účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dne 2. 10. 2015, kde žalovaná vystupuje jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce. Dle článku II., 1:,,Předmětem nájmu je budova s číslem popisným 56, stojící na pozemku parcelní [číslo] vedlejší budovy – stodola a hospodářská budova, dále pozemek parcelní [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek], vše zapsáno na [list vlastnictví] (dále jen,,rodinný dům“), dále předmětem nájmu je pozemek parcelní [číslo] v katastrálním území Horní Žukov, [územní celek] na základě prohlášení pronajímatele.“ Dle článku III., 1:,,Pronajímatel prohlašuje, že je oprávněn, a touto smlouvou za uvedených podmínek přenechává nájemci předmět nájmu k užívání za účelem provozování podnikatelské činnosti k předmětu podnikání, respektive oboru činnosti ostatní služby na dobu uvedenou v článku IV. této smlouvy a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné stanovené v článku V. této smlouvy.“ Dle článku IV., 1:,, Smlouva se uzavírá na dobu určitou, a to na dobu od 2. 10. 2015 do 30. 9. 2020.“ Dle článku IV., 3:,,Nájemce je oprávněn vypovědět nájem jen z důvodu stanovených v § 2308 zákona č. 89/2012 Sb., ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční a počítá se od 1. dne následujícího měsíce po jejím doručení (osobně, doporučeným dopisem) druhé smluvní straně.“ Dle článku V., 1:,,Nájemné je stanoveno vzájemnou dohodou stran a činí 20 000 Kč měsíčně.“ Dle článku V., 3: Nájemné a poplatky za služby spojené s užíváním předmětu nájmu jsou splatné do 5. dne příslušného měsíce, a to v hotovosti k rukám pronajímatele nebo převodem ve prospěch účtu pronajímatele. Dále se smluvní strany dohodly, že nájemce bude provádět rekonstrukce na předmětu nájmu a náklady na tyto rekonstrukce může uplatňovat jako své náklady v účetnictví. Dále se smluvní strany dohodly, že jednou ročně nájemce vždy k 1. 1. kalendářního roku uhradí poplatek 850 Kč.“ Dle článku VI., 5:,,Nájemce není oprávněn provádět jakékoliv změny na předmětu nájmu a jeho vybavení bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele.“ Žalovaná výzvou ze dne 2. 5. 2017 žalobkyni k sjednání nápravy, kdy opakovaně žalobkyně porušuje smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 2. 5. 2015, a to mimo jiné článku IV.:,,Veškeré rekonstrukce musí být písemně odsouhlaseny oběma smluvními stranami. Vaše provádění rekonstrukcí na předmětu nájmu nebylo nikdy písemně odsouhlašeno. Žádám o okamžité zastavení veškerých rekonstrukcí bez mého písemného souhlasu.“ A dále porušení článku IV., 5:,,Nejste oprávněni provádět jakékoliv změny a rekonstrukce bez písemného souhlasu. Žádám, aby od dnešního dne byly veškeré rekonstrukce ukončeny okamžitě, a případné následné mohou být prováděny až po mém písemném souhlasu.“ Žalovaná výzvou ke sjednání nápravy ze dne 11. 5. 2018 sdělila žalobkyni, že žalobkyně mimo jiné porušuje povinnosti uvedené pod bodem II., 2:,,Bez mého souhlasu a v rozporu se smlouvou byly Vámi provedeny na předmětu nájmu zejména tyto zásadní stavební změny a úpravy: v budově, která původně sloužila jako stodola a včelín Vaše společnost vybudovala bytovou jednotku, a to včetně kuchyně a sociálního zařízení, ve sklepě pod budovou jsou viditelné odpadní roury, přičemž tyto roury jsou vyvedeny do rohu budovy, kde se nenachází žádná splašková kanalizace, dále jste do nosných zdí této budovy umístili okna; na budově, která sloužila jako hospodářská budova, jsou Vámi provedenými stavebními úpravami narušené nosné zdi, konkrétně pak vybouranými okny a dveřmi; na budově jste provedli úpravy, kterými došlo k jejímu zvýšení. Stropy a vnitřní zdi této budovy jste částečně vybourali, dále Vaše společnost zasáhla do střešní konstrukce a zabudovala střešní okna. Uvnitř budovy jsou v klenbách viditelné praskliny.“ Žalobkyně byla vyzvána k odstranění všech nepovolených změn předmětu nájmu do 31. 7. 2018. Žalovaná žalobkyni upozornila, že pokud nedojde ze strany žalobkyně k nápravě, dojde k výpovědi z nájmu ze strany žalované. Pokud se týká vytýkaných stavebních úprav pod bodem II., 2 první odrážka výzvy k sjednání nápravy ze dne 11. 5. 2018, tak mezi účastníky je nesporné, že tyto vytýkané stavební úpravy byly žalobkyní provedeny a nebyly odstraněny. Pokud se týká vytýkaných stavebních úprav pod bodem II., 2 druhá odrážka výzvy k sjednání nápravy ze dne 11. 5. 2018, tak mezi účastníky je nesporné, že tyto vytýkané stavební úpravy byly žalobkyní provedeny a nebyly odstraněny. Žalobkyně neposkytla písemný souhlas k provádění jakýchkoliv změn na předmětu nájmu a jeho vybavení, což je rovněž mezi účastníky nesporné. Žalobkyně na výzvu žalované ze dne 2. 5. 2017 mimo jiné odpověděla:,,Ústní dohoda na prováděné změny na nemovitostech, naše chyba, že jsme nepoprosili písemně, ale paní [jméno] [příjmení] byla vždy informována ústně o veškerých změnách. Veškeré provedené změny rozepíšeme dopodrobna a doručíme písemně do 15. 6. 2017. K zbourání části nemovitosti hospodářské budovy umístněné v zadní části této budovy, ke které došlo nedopatřením, informujeme, že tato část bude znovu postavena, a to do data 15. 6. 2017. Datum 2. 6. 2017 není možno stihnout, proto žádáme o písemnou shodu na termín 15. 6. 2017.“ Dne 6. 8. 2017 žalovaná chtěla provést nahlášenou kontrolu předmětných nemovitostí, ale nebyl umožněn žalobkyni přístup. Žalovaná vyzvala žalobkyni výzvou k umožnění prohlídky předmětu nájmu přípisem ze dne 11. 8. 2017. Ve dnech 24. 10. 2017 až 26. 11. 2017 Krajský úřad Moravskoslezského kraje, odbor zdravotnictví, provedl kontrolu žalobkyně – dodržování povinností vyplývajících ze zákona č. 372/2011 Sb. Kontrolou nebylo zjištěno poskytování zdravotních služeb v rozporu s § 11 odst. 2 zákona o zdravotních službách. Zástupci žalobkyně byli upozorněni na povinnost postupovat v souladu s právními předpisy platnými v České republice. Žalobkyně dne 27. 2. 2018 zaplatila částku 850 Kč. Žalovaná požádala Městský úřad, odbor výstavby a životního prostředí [obec], o prošetření nepovolené stavby, která probíhala na předmětných nemovitostech, které pronajala žalobkyni. V této žádosti uvádí, že s takovými rozsáhlými stavebními úpravami nikdy nesouhlasila a nedala k nim povolení. Dne 15. 3. 2018 odbor výstavby a životního prostředí Městského úřadu Český Těšín provedl kontrolní prohlídku předmětných nemovitostí. Na základě této kontrolní prohlídky Městský úřad Český Těšín, odbor výstavby a životního prostředí vyzval žalobkyni, aby nepovolený způsob užívání stavby bezodkladně ukončila a stavbu neužívala k účelům provozovny kliniky, jelikož se jedná o užívání stavby v rozporu se stavebním zákonem. Provedené stavební úpravy vyžadují povolení stavebního úřadu. Stavba rodinného domu a stodoly se včelínem je prokazatelně žalobkyní užívána k jiným účelům, než bydlení v rodinném domě. Žalobkyně zaslala oznámení vady předmětu nájmu a výzvu nájemce k jejímu odstranění ze dne 15. 5. 2018. V přípisu je uvedeno, že žalobkyně byla vyzvána stavebním úřadem k bezodkladnému ukončení způsobu užívání stavby, tedy předmětu nájmu v souladu s jeho účelem nájmu. Žalobkyně přestala užívat předmět nájmu k podnikatelské činnosti. Žalobkyně oznámila uvedenou vadu předmětu nájmu a žádala, aby jí žalovaná odstranila, to je, aby zajistila, aby předmět nájmu bylo možno i z hlediska stavebních předpisů užívat k ujednanému účelu nájmu, tedy jako prostory sloužící k provozování terapeutického centra. V souvislosti s tím, se žalobkyně rozhodla dle § 2208 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku uplatnit právo na prominutí nájemného s tím, že nadále žalobkyně až do odstranění vady předmětu nájmu nebude hradit nájemné z titulu jeho prominutí pro celkové znemožnění užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu, přičemž i nadále žalobkyně trvala na sjednané době určité v trvání nájmu, tedy do uplynutí sjednané doby pěti let. Žalovaná reagovala na oznámení vad předmětu nájmu a výzvu k jejímu odstranění ze dne 15. 5. 2018 přípisem ze dne 4. 6. 2018. Výzvou ze dne 16. 7. 2018 žalovaná vyzvala žalobkyni k úhradě nájemného za měsíce červen až červenec 2018 s tím, že nebude-li dlužné nájemné uhrazeno nejpozději do 31. 7. 2018, žalovaná může vypovědět nájem bez výpovědní doby. Žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu s výpovědní dobou tři měsíce, když žalobkyně je více jak 1 měsíc v prodlení s placením nájemného a služeb spojených s užíváním bytu a žalobkyně byla vyzvána dopisem ze dne 16. 7. 2018 k úhradě dlužného nájemného za měsíc červen 2018 splatného 5. 6. 2018 a dlužného nájemného za měsíc červenec 2018 splatného 5. 7. 2018 a dále za měsíc srpen 2018 splatného 5. 8. 2018. Žalobkyní uhrazen poplatek ve výši 850 Kč splatný 1. 1. 2018. Dále žalobkyně hrubě porušila své povinnosti, když mimo jiné bez souhlasu žalované a v rozporu se smlouvou na předmětu nájmu prováděla zásadní stavební změny a úpravy, a to i přesto, že dopisem ze dne 11. 5. 2018 žalovaná žalobkyni vyzvala k nápravě nejpozději do 31. 7. 2018. K uvedení předmětu nájmu do stavu před provedenými změnami a úpravami však nedošlo. Žalobkyně byla poučena, že má právo do uplynutí jednoho měsíce, kdy jí byla výpověď doručena vznést proti výpovědi námitky. Dále byla poučena, že vznese-li žalobkyně námitky včas a žalovaná nevezme svou výpověď zpět, má žalobkyně právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Výpověď z nájmu ze dne 21. 8. 2018 byla doručena žalobkyni vhozením do schránky dne 5. 9. 2018. Od června 2018 není placeno nájemné ze strany žalobkyně. Žalobkyně žalované zaslala dne 27. 9. 2018 námitky proti výpovědi pronajímatele podle § 2314 občanského zákoníku. Žalovaná výpověď nevzala zpět a žalobkyně dne 17. 12. 2018 podala ke zdejšímu soudu žalobu o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu. V případě, že by soud dospěl k opačnému názoru, že výpověď je neplatná a v rozporu s dobrými mravy. Z výpovědi žalované jako účastníka řízení s jejím souhlasem bylo zjištěno, že smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřela žalovaná se žalobkyní, která byla zastoupena [jméno] [příjmení]. Žalovaná jednala s [jméno] [příjmení], o kterém si myslela, že je lékař a s [jméno] [příjmení], jeho manželkou. Dle žalované nemovité věci byly schopny k užívání, nebylo potřeba žádných úprav. Jednalo se o rodinný dům, hospodářskou budovu a stodolu. Žalovaná věděla, že se jedná o tento druh objektu. Tento objekt chtěla žalovaná užívat k podnikání. [jméno] [příjmení] se představil jako lékař, psychiatr, že tam bude provádět svou praxi. Chtěl si upravit horní patro v rodinném domě s tím, že si vytvoří ze dvou místností čtyři, přitom rozdělí tyto místnosti sádrokartonem. S tímto souhlasila, k tomu není třeba stavební povolení. Dále se dohodli, že vymění podlahy – povrchová úprava, výměna podlahové krytiny za dlažbu. Potom požádali, že chtějí vybourat okno do nosné zdi, s tím žalovaná nesouhlasila. Bylo to v přízemí na západní straně rodinného domu. Žalobkyně si ho stejně vybourala a pak se již žalované na nic neptala. V době uzavření smlouvy chtěli založit společnost. Žalovaná netušila, že v druhém podlaží je vybudován kuchyňský kout, že z koupelny udělali další místnost a v celém domě vybudují sedm koupelen. Mezi kuchyní a obývacím prostorem byl zazděn průchod. Ve stodole si žalobkyně udělala centrum, kde byla zhotovena toaleta, okno do nosné zdi a ve včelíně vybudovala bytovou jednotku s kuchyňkou a koupelnou. Jsou tam nová okna. A toto vše bez souhlasu žalované. U hospodářské budovy zjistila, že žalobkyně zbourala střechu. [jméno] [příjmení] žalované psal poté, co její rodiče se ho ptali, zda mají souhlas k provedení takových prací. Zbourala i část přístřešku. Vyzvala je, aby střechu postavili znovu. Střechu zbudovali novou, ale zabudovali do ní střešní okna a střecha byla provedena ve vyšší výšce. Udělala tam podezdívky pod střechou, a to vyšší, než byly původně, čímž celou střechu zvedla. Od pohledu od rodinného domu vybourala otvory pro okna a dveře, toto bylo v prvním patře. Dole postavila nějaké příčky, když prostor hospodářské budovy byl volný. Žalobkyni sdělovala nesouhlas s tím, co tam dělají. Nejdříve to řešili telefonicky, pak osobně. Pak jí žalovaná vyzývala dopisem a snažila se o vstup do budovy, což se jí nepodařilo. Potom vstup byl umožněn a žalovaná zjistila, jaké úpravy byly provedeny. Celá záležitost byla řešena na stavebním úřadě. Naposledy [jméno] [příjmení] žalovaná viděla někdy v roce 2017. Před uzavřením žalovaná věděla, že žalobkyně v objektech bude provádět terapie s tím, že tam bude provádět nějaké úpravy, aby tam pacienti mohli přespávat a být více dnů. Žalovaná nežádala o žádnou změnu účelu používání budovy. Žalobkyně mohla požádat o změnu užívání, a proto taky ve smlouvě bylo uvedeno, že veškeré změny musí být prováděny v písemné formě. Ve smlouvě bylo přímo uvedeno, že se jedná o rodinný dům. Na jaře roku 2016 žalovaná hovořila s [jméno] [příjmení], že má psychické problémy. [jméno] [příjmení] jí dával antidepresiva. [jméno] [příjmení] ani jeho manželka žalovanou nežádali, aby změnila účel stavby. Pokud se týká výtek uvedených v dopise ze dne 11. 5. 2018, tak stavební úpravy nebyly odstraněny v době podání žaloby. Vzhledem k tomu, že v dané věci se jedná o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájemního vztahu ze dne 21. 8. 2018, v případně o určení neplatnosti výpovědi z nájmu ze dne 21. 8. 2018 na základě uzavřené smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 1. 9. 2015, je třeba věc posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., v platném znění (dále jen,,o. z.“). Žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu ze dne 21. 8. 2018, a to dle článku IV.4 smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 2. 10. 2015, dle kterého:,,Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem jen z důvodu stanovených v § 2309 zákona č. 89/2012 Sb., ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční, není-li dále stanoveno jinak, a počítá se od prvého dne následujícího měsíce po jejím doručení (osobně, doporučeným dopisem) druhé smluvní straně. Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním bytu, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu předmět nájmu odevzdal“. Žalovaná ve výpovědi uvedla, že ačkoliv jí svědčí právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, tohoto práva nevyužívá a nájem vypovídá s tříměsíční výpovědní dobou. Jako důvod výpovědi bylo uvedeno, že žalobkyně je více jak jeden měsíc v prodlení s placením nájemného a služeb spojených s užíváním prostoru, když dle článku V. odst. 1 a odst. 3 smlouvy je žalobkyně povinna platit sjednanou výši nájemného, a to vždy nejpozději do 6. dne příslušného měsíce, na nějž je nájemné hrazeno. Žalobkyně byla dopisem ze dne 16. 7. 2018 vyzvána k úhradě dlužného nájemného za měsíc červen 2018, splatného dne 6. 6. 2018 a dlužného nájemného za měsíc červenec 2018, splatného dne 5. 7. 2018 a dále žalobkyně dluží také nájemné za měsíc srpen 2018, splatné dne 5. 8. 2018 a nebyl uhrazen poplatek ve výši 850 Kč, splatný dne 1. 10. 2018 (článek V. odst. 3 nájemní smlouvy). Dále žalobkyně minimálně hrubě porušila své povinnosti, když mimo jiné bez souhlasu žalované a v rozporu se smlouvou byly žalobkyni na předmětu nájmu provedeny zásadní stavební změny a úpravy s tím, že dopisem ze dne 11. 5. 2018 žalovaná žalobkyni vyzvala k nápravě a k odstranění všech nepovolených změn a úprav na předmětu nájmu učiněných žalobkyní, a to nejpozději do 31. 7. 2018. K uvedení předmětu nájmu do stavu před provedením změny a úpravami však nedošlo. Výpověď z nájmu byla dne 5. 9. 2018 žalobkyni doručena vhozením do schránky, doručení výpovědi potvrzuje žalobkyně v podaných námitkách proti výpovědi ze dne 12. 9. 2018. Výpověď z nájmu byla podána podle § 2310 o. z. Výpověď z nájmu na dobu určitou je jednostranné adresované právní jednání, které směřuje ke skončení nájmu (§ 1998 o. z.). Jeho účinky nastávají, pokud dojde druhé straně, což v daném případě je nesporné. Tato výpověď z nájmu obsahuje důvodu, když ve výpovědi z nájmu musí být uveden důvod, jinak výpověď je neplatná. Ve výpovědi byla žalobkyně poučena, že má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, které vyžadují písemnou formu. Dále byla poučena, že nevznese-li žalobkyně námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li žalobkyně námitky včas, ale žalovaná do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky budou doručeny, nevezme svou výpověď zpět, žalobkyně má právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Žalobkyně vznesla proti výpovědi z nájmu námitky ze dne 17. 9. 2018, které byly doručeny žalované dne 27. 9. 2018. Pokud se týká výpovědního důvodu ohledně prodlení s placením nájemného, žalobkyně s tímto důvodem nesouhlasila, když podáním ze dne 15. 5. 2018 oznámila žalobkyně vady předmětu nájmu, pro které tento nelze užívat k podnikatelské činnosti nájemce, což je provozování terapeutického centra. Předmětné podání bylo nájemcem vyhotoveno poté, co v průběhu trvání nájemního poměru sama žalovaná dala podnět místně příslušnému stavebnímu úřadu k provedení kontrolní prohlídky stavby, která proběhla na místě samém dne 15. 5. 2018 za osobní účasti žalované. Po jejím provedení byla pak nájemci doručena výzva Městského úřadu Český Těšín, odboru výstavby a životního prostředí, kterou byl nájemce vyzván k bezodkladnému ukončení způsobu užívání stavby, tedy předmětu nájmu v souladu s jeho sjednaným účelem nájmu. Uvedenému požadavku stavebního úřadu nájemce vyhověl, neboť nebylo-li by výzvě vyhověno, stavební úřad by dle daného poučení rozhodnutí užívání stavby zakázal a předmět nájmu dne 27. 3. 2018 přestal užívat ke své podnikatelské činnosti, tedy za účelem sjednaným v nájemní smlouvě, jako prostory sloužící k jeho podnikání. Vzhledem k tomu, že žalobkyně v podání ze dne 15. 5. 2018 oznámila, že předmětná vada jí zcela znemožňuje užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu, případně toto stěžuje tak zásadním způsobem, že užívání předmětu nájmu jinému účelu než sloužícímu k podnikání nemá pro žalobkyni jakýkoliv význam, neboť tento prostor jí byl výslovně přenechán za tímto účelem. Žalobkyně proto využila zákonného oprávnění vyplývajícího z § 2208 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku a ze dvou tak zmíněných práv, zvolila právo na prominutí nájemného. Žalobkyně výslovně uvedla, že z uvedeného důvodu proto nadále nebude až do odstranění vady předmětu nájmu hradit nájemné z titulu jeho prominutí pro celkové znemožnění užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu. Žalobkyně tedy namítala, že za uvedená období ničeho žalované nedluží. Pokud se týká úhrady částky 850 Kč, tak uvedené plnění nelze považovat za plnění z titulu nájemného. Dále namítala, že provedené stavební úpravy byly provedeny se souhlasem žalované (minimálně s vědomím žalované). Tyto námitky proti výpovědi byly vzneseny do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy byla výpověď z nájmu doručena žalované, a to v souladu s § 2314 o. z. Žalobkyně vznesla námitky proti výpovědi včas, žalovaná ve lhůtě do jednoho měsíce ode dne, kdy jí byly námitky doručeny, to je do 27. 10. 2019 nevzala svou výpověď zpět, tak žalobkyně má právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Žalobkyně mohla podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti předmětné výpovědi do 27. 12. 2019. Žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi byla k soudu podána dne 17. 12. 2018, tedy ve lhůtě uvedené v § 2314 odst. 3 o. z. Dne 2. 10. 2015 byla mezi žalovanou jako pronajímatelem a [anonymizována dvě slova]“ s.r.o. se sídlem [adresa žalované], bez uvedení identifikačního čísla v zastoupení jednatelem [jméno] [příjmení] jako nájemcem, uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Smlouvu za nájemce podepsal [jméno] [příjmení]. Ze sbírky listin obchodního rejstříku plyne, že společnost life haven, s. r. o., byla založena zakladatelskou listinou ve formě notářského zápisu sepsaného dne 16. 9. 2015 JUDr. [jméno] [příjmení], notářkou se sídlem [adresa], [datum narození] [právnická osoba], vznikla zápisem do obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Ostravě dne 11. 11. 2015. Z toho vyplývá, že smlouva o nájmu prostor sloužícího k podnikání byla uzavřena ještě před vznikem společnosti life haven, s. r. o. Není pochyb o tom, že tato smlouva byla uzavřena pro společnost life haven, s. r. o., ještě před jejím vznikem a s ohledem na skutečnost, že veškerá další jednání byla činěna společností life haven, s. r. o., lze dovodit, že účinky právního jednání učiněného za žalobkyni před jejím vznikem byly společností life haven, s. r. o., převzaty, potažmo z toho vyplývá, že z této smlouvy je vázána přímo společnost life haven, s. r. o., když dle § 127 o. z., za právnickou osobu lze jednat jejím jménem již před jejím vznikem. Kdo takto jedná, je z tohoto jednání oprávněn a vázán sám. Jedná-li více osob, jsou oprávněny a zavázány společně a nerozdílně. Právnická osoba může účinky těchto jednání pro sebe do tří měsíců od svého vzniku převzít. V takovém případě platí, že je z těchto jednání oprávněna a vázána od počátku. Převezme-li je, dá dalším zúčastněným najevo, že takto učinila. Dle článku II.1 smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 2. 10. 2015 je budova s číslem popisným 56, stojící na pozemku parcelní [číslo] vedlejší budovy – stodola a hospodářská budova, dále pozemek parcelní [číslo] vše v [katastrální uzemí], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] (dále jen,,rodinný dům“), dále předmětem nájmu je pozemek parcelní [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], na základě prohlášení pronajímatele. Dle článku II.2 je upřesněno vybavení předmětu nájmu. Dle článku III.1 výše uvedené smlouvy pronajímatel, to je žalovaná, prohlásila, že je oprávněna a touto smlouvou za ujednaných podmínek přenechává nájemci, to je žalobkyni, předmět nájmu k užívání za účelem provozování podnikatelské činnosti k předmětu podnikání, respektive oboru činnosti ostatní služby na dobu uvedenou v článku IV. této smlouvy a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné stanovené v článku V. této smlouvy. Dle článku III.2 nájemce bez písemného souhlasu pronajímatele nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření této smlouvy. Žalovaná žalobkyni pronajala výše uvedené nemovitosti za účelem provozování podnikatelské činnosti k předmětu podnikání, respektive oboru činnosti ostatní služby. Žalobkyni bylo známo, co je předmětem nájemní smlouvy, vyplývá to z katastru nemovitostí, což je veřejný rejstřík, do kterého může nahlédnout každá osoba, která má o to zájem. Žalobkyně měla zájem o uzavření smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, z čehož se dá dovodit, že měla za to, že nemovitosti jsou vhodné k provozování podnikatelské činnosti žalobkyně. Dle § 2255 odst. 2 občanského zákoníku nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě pracovat nebo podnikat. Z toho vyplývá, že nájemce je oprávněn v domě podnikat pouze za předpokladu, že tím nezpůsobí zvýšené zatížení pro dům, je možno tedy pronajmout budovu – rodinný dům za účelem podnikání. Výzvou ze dne 22. 8. 2018 byla žalobkyně dle § 134 odst. 5 stavebního zákona stavebním úřadem vyzvána, aby bezodkladně ukončila nepovolený způsob užívání stavby a stavbu nevyužívala k provozování kliniky léčení závislostí, když se jedná o užívání stavby v rozporu se stavebním zákonem a dále žalobkyně byla vyzvána dle § 134 odst. 4 stavebního zákona k bezodkladnému zastavení prací na předmětu nájmu. Přípisem ze dne 15. 5. 2018 žalobkyně oznámila žalované vady předmětu nájmu a výzvu k jejímu odstranění s tím, že žalobkyně nemůže předmět nájmu využívat k sjednanému účelu, přestože v nájemní smlouvě žalovaná jako pronajímatel deklarovala výslovným prohlášením, že pronajaté prostory jsou způsobilé k užívání a nájmu jako prostory sloužící k podnikání žalobkyně. Přičemž se žalobkyně domáhala ustanovení § 2205 o. z., dle kterého nájemní smlouva pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu a udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k tomuto užívání, pro které byla pronajata a dále zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. K určení stavu, v jakém má být předmět nájmu přenechán je rozhodující ujednání stran, jinak musí být způsobilá k užívání k ujednanému nebo obvyklému účelu. Stavební úřad vyzval žalobkyni, aby nepovolený způsob užívání stavby bezodkladně ukončila a stavbu neužívala k účelům – provozovny kliniky, jelikož se jedná o užívání stavby v rozporu se stavebním zákonem, tento zákaz užívání vyplynul z toho, že žalobkyně prováděla stavební úpravy na předmětu nájmu vyžadující povolení stavebního úřadu, které nebylo vlastníku nemovitosti známo. Žalobkyně dospěla k závěru, že vada předmětu nájmu v návaznosti na výzvu stavebního úřadu o bezodkladném ukončení sjednaného, avšak nepovoleného způsobu užívání stavby, zcela znemožňuje její užívání ke sjednanému účelu a žalobkyně se dovolávala ustanovení § 2208 odst. 1 věty druhé o. z., že až do odstranění vady předmětu nájmu nebude hradit nájemné z titulu jeho prominutí pro celkové znemožnění užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu, přičemž i nadále žalobkyně trvala na sjednané době určité trvání nájmu, tedy do uplynutí sjednané doby pěti let. Žalobkyně v době uzavření smlouvy o nájmu věděla, o jaké nemovitosti se jedná, a kdyby měla za to, že jsou nevhodné k provozování její podnikatelské činnosti, tak by nájemní smlouvu neuzavřela. V době uzavření smlouvy zde nebyl žádný důvod, pro který by žalobkyně nemohla užívat předmět nájmu. Dle § 2220 odst. 1 o. z., nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změny pronajaté věci jsou jakékoliv změny vlastností, charakteru, zjevu, předmětu nájmu, které vybočují z užívání oproti stavu, v jakém byl předmět nájmu přenechán. O změnu pronajaté věci se nejedná, jestliže jde o běžnou údržbu prováděnou nájemcem. Změny předmětu nájmu nájemcem jsou připuštěny pouze se souhlasem pronajímatele. Souhlas se změnou pronajaté věci může být ústní, písemný nebo i konkludentní. Pouhá nečinnost pronajímatele však není souhlasem se změnami předmětu nájmu, ledaže z ní bez pochybností souhlas lze dovodit. Zákon vyžaduje písemnou formu souhlasu pronajímatele dle § 559 o. z., jestliže nájemní smlouva byla uzavřena písemně. Nedodržení formy by mělo vést k relativní neplatnosti souhlasu (§ 282 o. z.). V daném případě byla smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání uzavřena v písemné formě, z čehož vyplývá, že i souhlas pronajímatele se změnou pronajaté věci musí být dán písemnou formou. Dle článku VI.5 smlouvy nájemce nebyl oprávněn provádět jakékoliv změny na předmětu nájmu a jeho vybavení bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Žalobkyně nedoložila žádný doklad o tom, že žalovaná poskytla písemný souhlas k provádění jakýchkoli změn na předmětu nájmu a jeho vybavení. Tvrdila, že v písemné smlouvě je uveden požadavek předchozího souhlasu pronajímatele na provádění stavebních prací, respektive změny předmětu nájmu, kde je uvedeno, že tento souhlas má být poskytnut pronajímatelem v písemné formě, je tedy ale třeba rozlišit udělení souhlasu pronajímatelem a formou tohoto souhlasu. Žalobkyně tvrdila, že souhlas k provádění změn předmětu nájmu byl ze strany žalované vždy udělen a tedy souhlasila s provedením změn. V daném případě byla uzavřena nájemní smlouva v písemné formě a pak se vyžaduje i souhlas pronajímatele v písemné formě, když nájemce chce provést změnu předmětu nájmu, jak vyplývá z ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. Žalovaná takový souhlas nedala v nájemní smlouvě ani později, když její nesouhlas s provedenými změnami vyplývá i z toho, že požádala stavební úřad, aby zasáhl. Žalobkyně prováděla změny stavby bez oznámení příslušnému stavebnímu úřadu. Soud dospěl k závěru, že žalobkyni nevzniklo právo na prominutí nájemného do konce sjednané nájemní doby, a to do 30. 9. 2020. Zde vyvstává i otázka, proč žalobkyně chce nadále užívat předmět nájmu, který dle jejího názoru nelze užívat k ujednanému účelu, po zbývající nájemní dobu, když nájem byl uzavřen na dobu určitou, když žalobkyně měla možnost vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby, ale takto neučinila. Smluvní strany nájmu prostor sloužících k podnikání mohou nájem vypovědět z různých důvodů. Přezkum oprávněnosti výpovědi přichází v úvahu tehdy, jestliže některá ze smluvních stran dala výpověď, která směřuje k právním následkům, které právní úprava nebo smlouva spojuje pouze s naplněním takového důvodu. Nezávisí přitom na tom, zda jde o nájem na dobu určitou, či neurčitou. Předmětem zkoumání soudu v případě žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi je otázka, zda byly naplněny výpovědní důvody uvedené ve výpovědi, soud nezkoumá platnost výpovědi dle § 580, o oprávněnosti výpovědi však může rozhodnout, pokud vůbec vznikla a nebyla vzata zpět. Přezkum oprávněnosti výpovědi není omezen obsahem podaných námitek, rozsah tvrzení vypovídané strany se nekoncentruje v námitkách, v žalobě se mohou objevit nové námitky. Důkazní břemeno ohledně naplnění výpovědního důvodu bude mít zásadně vypovídací strana. Vždy však záleží rovněž na uplatněném výpovědním důvodu, například v případě nezaplacení nájemného zde bude vypovídaná strana, kdo bude prokazovat zaplacení nájemného, s nímž měla být v prodlení. V daném případě byla dána výpověď s výpovědní dobou tři měsíce, a to zaprvé, když žalobkyně je v prodlení více jak jeden měsíc s placením nájemného dle článku V. odst. 1 a odst. 3 smlouvy o nájmu, a to za měsíce červen 2018 (splatnost 6. 6. 2018), za měsíc červenec 2018 (splatnost 6. 7. 2018) a za srpen 2018 (splatnost 5. 8. 2018) a dále nebyl uhrazen poplatek ve výši 850 Kč splatný k 1. 1. 2018 (článek V. odst. 3 smlouvy). Druhým důvodem bylo, že žalobkyně hrubě porušila povinnosti, když bez souhlasu žalované a v rozporu se smlouvou o nájmu byly na předmětu nájmu provedeny zásadní stavební změny a úpravy a dopisem ze dne 11. 5. 2018 žalovaná vyzvala žalobkyni k nápravě, tedy mimo jiné k odstranění všech nepovolených změn a úprav na předmětném nájmu učiněných žalobkyní a to nejpozději do 31. 7. 2018, avšak k uvedení předmětu nájmu do stavu před provedenými změnami a úpravami nedošlo. Žalobkyně řádně a včas podala námitky proti výpovědi pronajímatele podle § 2314 o. z., namítala, že není v prodlení s placením nájemného za měsíce červen 2018 až srpen 2018, když žalobkyně uplatnila podle § 2208 odst. 1 věty druhé o. z., právo na prominutí nájemného a z tohoto důvodu nebude nadále až do odstranění vadu předmětu nájmu hradit nájemné. Dále namítala, že provedené stavební úpravy byly provedeny se souhlasem žalované (minimálně s jejím vědomím) za účelem uzpůsobení pronajatých prostor pro výkon sjednané podnikatelské činnosti, když bez uvedených změn nebylo možno tyto prostory k danému a výslovně sjednanému účelu a podnikání nájemce užívat, s čímž byla žalovaná od samého počátku nájemního poměru plně srozuměna. Pokud se jedná o úhradu částky 850 Kč, tak se nejedná o plnění z titulu nájemného a proto případné prodlení s úhradou uvedené částky nemůže založit uplatněný výpovědní důvod. Pokud se jedná o první důvod výpovědi, že žalobkyně nehradila nájemné za červen 2018 až srpen 2018 a byla v prodlení s placením nájemného, tak soud má za to, že žalobkyně neprokázala, že není v prodlení s placením nájemného, žalobkyně netvrdila, že toto nájemné uhradila. Pouze tvrdila, že jí vznikl nárok na prominutí nájemného. Soud dospěl k závěru tak, jak je výše uvedeno, že žalobkyni nevzniklo právo na prominutí nájemného dle § 2208 odst. 1 o. z., a že tedy není povinna platit nájemné. Její námitka proti výpovědi v této části není důvodná. Pokud se týká prodlení se zaplacením částky 850 Kč, tak se nejedná o nájemné a tedy nemůže být výpovědním důvodem. Podstatné ohledně prvního důvodu výpovědi je, že žalobkyně měla platit nájemné v souladu se smlouvou o nájmu za červen 2018 až srpen 2018. Pokud se jedná o druhý výpovědní důvod, že žalobkyně prováděla na předmětu nájmu zásadní stavební změny a úpravy bez souhlasu žalované a žalobkyně namítala, že provedené stavební úpravy byly provedeny se souhlasem žalované, popřípadě minimálně s jejím vědomím, když žalovaná věděla, že již při uzavření nájemní smlouvy bude žalobkyně provozovat v pronajatých prostorách terapeutické centrum, tak nutno zopakovat, že nájemce má právo provést změnu věcí jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje se i souhlas pronajímatele písemnou formou. V daném případě nájemní smlouva byla uzavřena v písemné formě a souhlas pronajímatele má obligatorní písemnou formu. Nedodržení formy má za následek relativní neplatnost souhlasu. V nájemní smlouvě účastníci nájemního vztahu uzavřeli, že změny na předmětu nájmu je možno provádět pouze na základě písemného souhlasu žalované. O jaké zásadní stavební změny a úpravy se jednalo, upřesňuje výzva ke sjednání nápravy ze dne 11. 5. 2018, ve které je uvedeno, že bez souhlasu žalované a v rozporu se smlouvou o nájmu byly žalobkyní provedeny na předmětu nájmu zejména zásadní stavební změny a úpravy: 1) v budově, která původně sloužila jako stodola a včelín žalobkyně vybudovala bytovou jednotku, a to včetně kuchyně a sociálního zařízení, ve sklepě pod budovou jsou viditelní odpadní roury, přičemž tyto roury jsou vyvedeny do rohu budovy, kde se nenachází žádná splašková kanalizace, dále žalobkyně do nosných zdí této budovy umístila okna, 2) na budově, která sloužila jako hospodářská budova, jsou žalobkyní provedenými stavebními úpravami narušeny nosné zdi, konkrétně pak vybouranými okny a dveřmi, na budově žalobkyně provedla úpravy, kterými došlo k jejímu zvýšení, stropy a vnitřní zdi této budovy žalobkyně částečně vybourala, dále žalobkyně zasáhla do střešní konstrukce a zabudovala střešní okna. Uvnitř budovy jsou v klenbách viditelné praskliny. Z odpovědí žalobkyně ze dne 26. 5. 2017 bylo zjištěno, pod bodem 3:,,Ústní dohoda na prováděné změny na nemovitostech, naše chyba, že jsme nepoprosili písemně, ale paní [jméno] [příjmení] byla vždy informována ústně o veškerých změnách. Veškeré provedené změny rozepíšeme dopodrobna a doručíme písemně do 16. 5. 2017“ a z bodu 4 odpovědi bylo zjištěno:,,Zbourání části nemovitostí hospodářské budovy umístěné v zadní části této budovy, ke které došlo nedopatřením informujeme, že teto část bude znovu postavena a to do data 15. 6. 2017. Datum 2. 6. 2017 není možno stihnout, proto žádáme o písemnou shodu na termín 15. 6. 2017“.

7. Mezi účastníky je nesporné, že tyto vytýkané stavební úpravy byly provedeny žalobkyní a nebyly žalobkyní odstraněny. Rovněž mezi účastníky je nesporné, že žalovaná neposkytla písemný souhlas k provádění jakýchkoli změn na předmětu nájmu a jeho vybavení. Za této situace má soud za to, že byl naplněn druhý výpovědní důvod, když žalobkyně porušila své povinnosti, když bez souhlasu žalované a v rozporu se smlouvou provedla uvedené stavební změny a úpravy. Byly naplněny výpovědní důvody uvedené v předmětné výpovědi a za této situace soud zamítl žalobu na určení, že výpověď ze smlouvy o nájmu uzavřené mezi žalovanou a žalobkyní dne 2. 5. 2015 ze dne 21. 8. 2008 není oprávněná, se zamítá. Žalobkyně požadovala pro případ, že soud dospěje k závěru, že nebyly naplněny výpovědní důvody a bude rozhodnuto, že výpověď žalované není oprávněná, je na místě se zabývat, že výpověď daná žalovanou je v rozporu s dobrými mravy a je neplatná podle § 580 odst. 1 občanského zákoníku, a to pro rozpor výpovědi z nájmu s dobrými mravy a oběma stranám již při uzavření smlouvy o nájmu bylo zřejmé, že je nutno pronajaté prostory uzpůsobit k požadovanému účelu stavebními zásahy a úpravami, které měla na své náklady provést žalobkyně. Žalobkyně poté s vědomím žalované provedla požadované úpravy a počala předmět nájmu užívat ke sjednanému účelu, a to bez jakýchkoliv námitek ze strany žalované do doby, než žalovaná změnila svůj postoj a začala vznášet námitky ve vztahu k uplatněným úpravám předmětu nájmu, což vyústilo v podání podnětu k místně příslušnému stavebnímu úřadu. Pokud se týká návrhu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu, je nutno posoudit naléhavý právní zájem na takovém určení dle § 80 o. s. ř. Žalobkyně spatřuje naléhavý právní zájem v tom, že je nutno postavit na jisto, kdy došlo k zániku nájemního vztahu mezi účastníky, tj. zda se tak stalo na základě (dle žalobce neplatné) výpovědi žalované, nebo uplynutím doby určité sjednané v nájemní smlouvě, když tato skutečnost má vliv na určení do jaké doby byla žalovaná povinna plnit povinnosti pronajímatele (a tedy i doby po kterou tuto povinnost neplnila řádně) zejména ty vyplývající z § 2205 o. z., což má pak vliv na stanovení rozsahu škody, která byla způsobená žalobci ze strany žalované porušením těchto povinností. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení je dán tehdy, jestliže je způsobilé odstranit stav právní nejistoty žalobkyně nebo ohrožení jejího práva. Je-li posouzení platnosti právního úkonu otázkou předběžnou ve vztahu k řešení otázky (ne) existence práva nebo právního vztahu, který měl být tímto právním úkonem založen, změněn nebo ukončen, tak na takovém určení není dán naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 písm. c) o. s. ř. O takový případ jde zásadně i tehdy, domáhá-li se žalobkyně určení neplatnosti výpovědi z nájmu (srovnej SJ 2005, číslo 29 NS spisová značka 29 ODO 539/2003). Soud dospěl k závěru, že žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na požadovaném určení a proto žalobu, aby soud určil, že výpověď ze smlouvy o nájmu je neplatná, zamítl. Proti tomuto rozsudku podala společnost [název žalované] odvolání, o němž Krajský soud v Ostravě jako odvolací soud rozsudkem ze dne 14. 12. 2021, č. j. [číslo jednací], který nabyl právní moci dne 11. 1. 2022, tak že se v I. výroku rozsudek okresního soudu se v odstavcích I. a II. výroku potvrzuje. V II. výroku rozhodl o změně nákladů v řízení I. stupně a v III. výroku o nákladech odvolacího řízení. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že Pokud se týká právního posouzení věci, pak okresní soud dospěl ke správnému závěru, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu prostor k provozování podnikatelské činnosti žalobkyně podle ust. § 2302 odst. 1 OZ. Ve smlouvě se dohodli o podstatných náležitostech s tím, že pronajatou věcí bude prostor sloužící k podnikání. Z komentáře k ust. § 2302 (nakladatelství C. H. Beck, Hulmák a kolektiv) vyplývá, že pokud strany projeví vůli podřídit svůj nájemní vztah úpravě v § 2302 OZ a násl., není platnost smlouvy nijak dotčena tím, že pronajatá věc takovým prostorem není. V dané věci žalovaná pronajala žalobkyni uvedené nemovitosti včetně prostor sloužících k podnikání, za účelem provozování podnikatelské činnosti k předmětu podnikání, resp. oboru činnosti ostatní služby. Obě strany v době uzavření smlouvy věděly, jak správně dovodil okresní soud, o jaké prostory a nemovitosti se jedná a jak jsou tyto zapsány v katastru nemovitostí. Pokud žalobkyně uplatnila vady nájmu spočívající v tom, že nemůže prostory užívat ke sjednanému účelu v souladu s ust. 2208 odst. 1 OZ, a zároveň uplatnila nárok na prominutí nájmu, pak tuto vadu neuplatnila včas, poněvadž se tak stalo až dopisem z 27. 3. 2018, ačkoliv již v době uzavření smlouvy, tj. ke dni 2. 10. 2015, musela o této vadě vědět. S ohledem na námitku žalované tak neuplatnila vadu ve lhůtě stanovené v § 2208 odst. 3 OZ, tj. ve lhůtě 6 měsíců, kdy vadu zjistila, případně mohla zjistit, a proto ji nárok na prominutí nájmu nevznikl. Pokud tedy neplatila žalobkyně nájem od června do srpna 2018, což je v řízení nesporné, pak výpověď žalované žalobkyni byla dána oprávněně. Pokud se týká dalšího výpovědního důvodu, pak v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně prováděla stavební úpravy a změny předmětu nájmu bez předchozího písemného souhlasu žalované, ačkoliv v článku VI. odst. 5 nebyla oprávněna provádět jakékoliv změny na předmětu nájmu a jeho vybavení bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Ve smlouvě tak obě strany projevily vůli, aby veškeré změny na předmětu nájmu byly provedeny po předchozím písemném souhlasu pronajímatele a tímto chtěly být také vázány. Pokud se týká problematiky smluvní formy, tak na tuto dopadá především ust. § 1758, podle něhož platí, že dohodnou-li se strany, že pro uzavření smlouvy užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. V řízení pak nebylo prokázáno, že by se rozhodli účastníci tuto formu opustit a že by se dohodli na provedení jednání v jiné než v původně sjednané formě. Pokud žalobkyně namítala v odvolání, že nedodržení zákonem stanovené či stranami sjednané formy zakládá pouze relativní neplatnost příslušného jednání a že žalovaná, jakožto pronajímatelka, která souhlas uděluje, a tedy činí příslušné právní jednání, není ve smyslu § 579 OZ oprávněna neplatnost souhlasu pro nedodržení formy namítat, pak z komentáře k § 2220 (nakladatelství C. H. Beck, Hulmák a kolektiv) vyplývá, že takový výklad by postrádal smysl a že je nutné přihlédnout k tomu, k ochraně koho požadavek formy slouží. Smyslem formálního požadavku na projev pronajímatele je odstranění pochybností a sporů, z jakých projevů pronajímatele lze již jeho souhlas dovozovat. Námitku neplatnosti v daném případě pronajímatel má. Pokud tedy v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně provedla stavební úpravy, opravy a změny předmětu nájmu bez předchozího písemného souhlasu žalované, porušila tím hrubě své povinnosti vůči žalované, jakožto pronajímatelce ve smyslu ust. § 2309, písm. b) OZ, a proto jí z tohoto důvodu byla výpověď dána žalobkyní oprávněně. Ze shora uvedených důvodů byl rozsudek okresního soudu v odstavci I. výroku jako věcně správný podle ust. § 219 o. s. ř. potvrzen. Žalobkyně pak požadovala pro případ, že by soud dospěl k závěru, že nebyly naplněny výpovědní důvody, rozhodnutí, že výpověď daná žalovanou je v rozporu s dobrými mravy a je tudíž neplatná podle ust. § 580 odst. 1 OZ. Žalobkyně argumentovala tím, že oběma stranám bylo při uzavření smlouvy zřejmé, že je nutno pronajaté prostory uzpůsobit požadovanému účelu stavebními zásahy a úpravami, kdy tyto měla na své náklady provést žalobkyně. Žalobkyně s vědomím žalované tyto úpravy a zásahy provedla tak, aby, mohla užívat předmět nájmu ke sjednanému účelu, a to bez námitek žalované, a to do doby než žalovaná svůj postoj změnila a začala vznášet námitky vůči úpravám předmětu nájmu, dávala podněty na stavební úřad apod. Pokud se týká právního posouzení věci, pak odvolací soud se zcela ztotožňuje s názorem okresního soudu, že na určení neplatnosti výpovědi není dán naléhavý právní zájem. Určovací žaloba ve smyslu ust. § 80 o. s. ř. je preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v níž určovací žaloba účiněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Tyto funkce určovací žaloby korespondují právě s podmínkou naléhavého právního zájmu ve smyslu ust. § 80 o. s. ř. Nelze-li v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani naléhavý právní zájem na takovém určení. Přitom příslušné právní závěry se vážou nejen k žalobě na určení jako takové, ale k tomu, jakého konkrétního určení se žalobce domáhá. Žaloba o určení nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti, a ani tehdy, má-li požadované určení jen povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení, zda tu je či není právní vztah nebo právo, a to zejména tehdy, jestliže taková předběžná otázka neřeší nebo nemůže objektivně vzato řešit celý obsah nebo dosah sporného právního vztahu nebo práva. Stav ohrožení práva žalobce nebo nejistota v jeho právním postavení se totiž v takovém případě neodstraní toliko tím, že bude vyřešena předběžná otázka, z níž bez dalšího právní vztah významný pro právní poměry účastníků ještě nevyplývá, ale až určením, zda tu právní vztah nebo právo je či není. V tomto směru lze odkázat například na rozhodnutí NS ČR 23 Cdo 1384/2020. Nelze také přehlédnout tu skutečnost, že nájem byl sjednán na dobu určitou, a skončil by 30. 9. 2020 tak, jak bylo dohodnuto. Okresní soud postupoval správně, když další důkazy v řízení pro nadbytečnost neprovedl. Odvolací soud tedy potvrdil rozsudek okresního soudu jako věcně správný v souladu s ust. § 219 o. s. ř. také v odstavci II. výroku rozsudku. Proti rozsudku odvolacího soudu podala společnost [název žalované] dovolání, o němž dovolací soud rozhodl usnesením ze dne 10. 10. 2022, č.j. [číslo jednací] tak, že dovolání odmítnul. Své rozhodnutí zdůvodnil tím, že dovolání není podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné pro řešení otázky, zda pronajmutí stavby k jinému účelu, než který je vymezen v kolaudačním rozhodnutí, představuje vadu pronajaté věci. S dovolatelkou lze totiž souhlasit v tom, že judikatura vztahující se k právní úpravě nájmu nebytových prostor účinné od 19. 10. 2005 do 31. 12. 2013 dovodila, že s porušením veřejnoprávní povinnosti užívat stavby jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu, není spojována soukromoprávní sankce v podobě (absolutní) neplatnosti nájemní smlouvy (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2978/2012, či ze dne 6. 2. 2018, sp. zn. 28 Cdo 2345/2016). Uvedený závěr je použitelný i pro právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014, podle které je-li pronajat určitý prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti, nezáleží na tom, o jaký prostor se jedná. Ve smyslu § 2302 odst. 1 o. z. je totiž rozhodující účel nájmu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2192/2020), nikoli to, jak pojímá pronajatou věc veřejné právo (zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon). V projednávané věci ze shora uvedeného logicky plyne, že nemůže být vadou pronajaté věci skutečnost, že byly k provozování podnikatelské činnosti pronajaty nemovitosti (budovy), jež k tomuto účelu nebyly zkolaudovány. Nárok na slevu tak žalované nevznikl, proto je výpovědní důvod ad 1) dán. Přípustnost dovolání nemůže založit ani otázka vztahující se k uplatnění relativní neplatnosti právního jednání (ústního souhlasu pronajímatelky se změnou věci), neboť ze skutkových zjištění soudů plyne, že se účastnice dohodly na písemné formě souhlasu se změnou věci, který nebyl dán, přičemž žalobkyní tvrzený souhlas v ústní formě nebyl prokázán. Dovolatelka tak ve skutečnosti formuluje otázku na základě své vlastní verze skutkového stavu, čímž nezpochybňuje právní posouzení věci, ale skutková zjištění, což není v dovolacím řízení přípustné (srov. k tomu např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2014, sp. zn. 29 Cdo 2125/2014, a ze dne 30. 10. 2014, sp. zn. 29 Cdo 4097/2014). Namítá-li dále dovolatelka, že z důkazů provedených soudem prvního stupně (aniž je zopakoval) učinil odvolací soud jiná skutková zjištění, nevymezila žádnou otázku procesního práva, na jejímž řešení by napadené rozhodnutí spočívalo, ale pouze namítá, že řízení bylo postiženo vadou, a uplatnila tak jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. K vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, může dovolací soud přihlédnout, jen je-li dovolání přípustné (§ 237-238a o. s. ř.); samy o sobě takové vady (i kdyby byly dány - a o takovou situaci se v této věci ani nejednalo) přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nezakládají. Dovolací soud nepřehlédl ani sdělení dovolatelky, že dovoláním napadá rozsudek„ v celém rozsahu“. Zastává však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že proti výroku, kterým byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o zamítnutí žaloby o neplatnost výpovědi, a proti nákladovým výrokům napadeného rozsudku dovolání ve skutečnosti nesměřuje, neboť ve vztahu k uvedeným výrokům postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Ostatně proti nákladovým výrokům by nebylo ve smyslu § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. v této části ani přípustné. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné další skutečnosti rozhodné pro jeho skutkové závěry.

8. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9. Podle § 2208 odst. 1 občanského zákoníku oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Dle odst. 2 nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. Dle odst. 3 neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

10. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána v převážné části důvodně. Žalobkyně prokázala, že uzavřela se žalovanou dne 2. 10. 2015 písemně zčásti nájemní a zčásti podnájemní smlouvu na výše uvedené nemovitosti označenou jako smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, a to na dobu určitou od 2. 10. 2015 do 30. 9. 2020. Žalovaná se užívání předmětu nájmu zavázala v článku V.1 platit mj. nájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně. Dle článku V.3 je nájemné splatné do 5. dne příslušného měsíce. Žalovaná tyto skutečnosti učinila nespornými. Tato smlouva má všechny podstatné náležitosti dle ustanovení § 2201 a násl. občanského zákoníku ve znění účinném od 1. 1. 2014, proto ji soud hodnotí jako platně uzavřenou. Žalovaná rovněž učinila nesporným, že neuhradila žalobkyni nájemné za období od června 2018 do prosince 2018, celkem tedy 140 000 Kč (7 měsíců x 20 000 Kč). Za situace, kdy soud neshledal námitky žalované ohledně slevy na nájemném ve formě jeho úplného prominutí ani v původní, ani v nově tvrzené verzi za důvodné (viz odůvodnění níže), zavázal žalovanou k povinnosti zaplatit žalobkyni dlužné nájemné v celkové výši 140 000 Kč v zákonné lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř. do tří dnů od právní moci rozsudku. Jelikož je žalovaná s úhradou dlužného nájemného v prodlení, vzniklo žalobkyni právo požadovat po žalované i zákonný úrok z prodlení, a to vždy ode dne následujícího po sjednané splatnosti nájemného, tedy od 6. dne daného měsíce v období od června do prosince 2018. Jelikož žalobkyně v žalobním petitu požadovala přiznat zákonný úrok z prodlení za červnové nájemné jako 8,5% úrok z prodlení p.a. z částky 20 000 Kč od 6. 6. 2018 do zaplacení, soud žalobě v této části beze zbytku vyhověl. Protože u zbylého nájemného za měsíce červenec až prosinec 2018 požadovala žalobkyně úrok z prodlení zčásti kapitalizovaný do 13. 2. 2019 ve výši 4 438 Kč a 9% úrok z prodlení p.a. z částky 120 000 Kč od 14. 2. 2019 do zaplacení, soud provedl přepočet, zda je tento kapitalizovaný úrok z prodlení správně vypočten. Dle soudu výše 9% úroku z prodlení z jednotlivého nájemného do 13. 2. 2019 činí: - z částky 20 000 Kč od 6. 7. 2018 do 13. 2. 2019 = 1 099,72 Kč, - z částky 20 000 Kč od 6. 8. 2018 do 13. 2. 2019 = 946,84 Kč, - z částky 20 000 Kč od 6. 9. 2018 do 13. 2. 2019 = 793,97 Kč, - z částky 20 000 Kč od 6. 10. 2018 do 13. 2. 2019 = 646,02 Kč, - z částky 20 000 Kč od 6. 11. 2018 do 13. 2. 2019 = 493,15 Kč, - z částky 20 000 Kč od 6. 12. 2018 do 13. 2. 2019 = 345,20 Kč. Celkem tak soudu vychází kapitalizovaný úrok z prodlení z jednotlivého nájemného na částku 4 324,90 Kč. Jelikož žalobkyně požadovala částku 4 438 Kč, tedy vyšší než dle výpočtu soudu, soud co do rozdílu ve výši 113,10 Kč žalobu v II. výroku rozsudku zamítnul.

11. Jak již soud uvedl výše, neshledal námitky žalované ohledně slevy na nájemném ve formě jeho úplného prominutí ani v původní, ani v nově tvrzené verzi za důvodné. Žalovaná původně tvrdila, že již podáním ze dne 15. 5. 2018 oznámila žalobkyni vady předmětu nájmu, pro které tento nelze užívat k její podnikatelské činnosti, což je provozování terapeutického centra. Žalovaná proto využila zákonného oprávnění vyplývajícího z § 2208 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku, kdy ze dvou tam zmíněných práv zvolila právo na prominutí nájemného za předmětné období. Z výše uvedených citací rozhodnutí soudů učiněných v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] (viz rozsudek soudu I. stupně ze dne 23. 7. 2021, rozsudek odvolacího soudu ze dne 14. 12. 2021 a usnesení dovolacího soudu ze dne 10. 10. 2022) je zjevné, že se soud I. stupně, odvolací i dovolací soud se námitkou žalované domáhající se slevy z nájmu ve formě úplného prominutí již jednou zabývaly a neshledaly ji jako důvodnou. Soud I. stupně i v tomto řízení považuje tyto závěry za správné a nehodlá se od nich ani v tomto řízení odchýlit. Soud proto i zde v souladu s dříve učiněnými citovanými závěry soudů konstatuje, že judikatura vztahující se k právní úpravě nájmu nebytových prostor účinné od 19. 10. 2005 do 31. 12. 2013 dovodila, že s porušením veřejnoprávní povinnosti užívat stavby jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu, není spojována soukromoprávní sankce v podobě (absolutní) neplatnosti nájemní smlouvy (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2013, sp. zn. [spisová značka], či ze dne 6. 2. 2018, sp. zn. [spisová značka]). Uvedený závěr je použitelný i pro právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014 (tedy účinné v době uzavření předmětné nájemní smlouvy ze dne 2. 10. 2015), podle které je-li pronajat určitý prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti, nezáleží na tom, o jaký prostor se jedná. Ve smyslu § 2302 odst. 1 o. z. je totiž rozhodující účel nájmu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2021, sp. zn. [spisová značka]), nikoli to, jak pojímá pronajatou věc veřejné právo (zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon). V projednávané věci ze shora uvedeného logicky plyne, že nemůže být vadou pronajaté věci skutečnost, že byly k provozování podnikatelské činnosti pronajaty nemovitosti (budovy), jež k tomuto účelu nebyly zkolaudovány. Pokud žalovaná uplatnila vady nájmu spočívající v tom, že nemůže prostory užívat ke sjednanému účelu v souladu s ust. 2208 odst. 1 OZ, a zároveň uplatnila nárok na prominutí nájmu, pak tuto vadu neuplatnila včas, poněvadž se tak stalo až dopisem z 27. 3. 2018, ačkoliv již v době uzavření smlouvy, tj. ke dni 2. 10. 2015, musela o této vadě vědět. S ohledem na námitku žalobkyně tak neuplatnila vadu ve lhůtě stanovené v § 2208 odst. 3 OZ, tj. ve lhůtě 6 měsíců, kdy vadu zjistila, případně mohla zjistit, a proto ji nárok na prominutí nájmu nevznikl, a námitka žalované, že jí má být nájemné prominuto, tak není důvodná.

12. Posléze při jednání konaném dne 24. 1. 2023 žalovaná tuto námitku slevy z nájemného obměnila a namítla, že přestože se soud námitkou slevy na nájemném (jeho prominutí) zabýval již v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka], bylo možné v řízení vedeném nyní tuto otázku posoudit znovu a jinak. Žalovaná strana dnes rovněž nově vznesla námitku rozporu požadavku žalobkyně na nájemné s dobrými mravy, která v řízení sp. zn. [spisová značka] řešena nebyla, tam byla řešena jen námitka rozporu s dobrými mravy ohledně samotné výpovědi. Pokud byly obě strany strůjci překážky pro užívání předmětu nájmu, měly by obě strany nést stejnou měrou i důsledky, tedy žalovaná v podobě neužívání nemovitosti a žalobkyně v podobě nezaplaceného nájemného, aby dopady na obě strany byly stejné. Poukazuje na to, že přiznání nájemného žalobkyni by vyvolalo stav v rozporu s dobrými mravy. Byla to sama žalobkyně, kdo na problém upozornil stavební úřad a neučinila nic k odstranění překážky a vady, nese tedy větší míru viny než žalovaná. Navrhuje proto žalobu zamítnout. Ani tato námitka však není důvodná a nelze se jí úspěšně proti nároku žalobkyně bránit. Tuto novou námitku soud však považuje za uměle vytvořený konstrukt žalované ve snaze posunout vznik vady na pozdější dobu. Soud však má za to, že se jedná o stále tytéž vady, které zde již byly od počátku, tedy ode dne uzavření nájemní smlouvy. Zásahem stavebního úřadu na základě podnětu žalobkyně tedy nevznikly žádné nové vady. Soud poukazuje na skutečnost, že to naopak byla žalovaná, kdo porušil své smluvní povinnosti a vytvořil svým jednáním protiprávní stav. Účastníci učinili i v tomto řízení nesporným, že žalobkyně jako pronajímatel neposkytla žalované jako nájemci písemný souhlas k provádění jakýchkoliv změn na předmětu nájmu a jeho vybavení, ačkoliv tento písemný souhlas pronajímatele byl ve smlouvě výslovně sjednán. Pokud proto žalovaná neupustila od žalobkyní písemně neschválených a tudíž protiprávních úprav nemovitostí, nemůže být využití zákonného právem aprobovaného prostředku žalobkyní v podobě podnětu na stavební úřad ve snaze domoci se ukončení těchto protiprávních zásahů žalovanou do věcí ve vlastnictví žalobkyně jako jednání samo nesoucí znaky protiprávnosti či dokonce rozporu s dobrými mravy. Soud znovu poukazuje, že žalovaná věděla o stavu nemovitostí již v době uzavření nájemní smlouvy, a musela si být vědoma, že na žalobkyni nelze spolupráci a udělování písemných souhlasů ex post po uzavření smlouvy nijak vynucovat, ale že tak lze činit jen na základě vzájemného konsenzu, a že tento souhlas tudíž nemusí být žalobkyní následně dán. Pokud tento písemný souhlas žalobkyně neudělila před březnem 2018, tím spíše nelze po žalobkyni spravedlivě požadovat, aby jej žalované udělila poté, co musela sáhnout k prostředkům správního práva, když žalovaná dobrovolně žalobkyní písemně neschválené stavební práce nezastavila, a dovozovat z toho, že to byla žalobkyně, kdo svým následným neudělením písemného souhlasu či jiným svým chováním a neučinila nic k odstranění překážky a vady, a že tedy žalobkyně protiprávní stav v březnu 2018 vytvořila a nese tedy větší míru viny než žalovaná. Soud proto znovu uvádí, že postup žalobkyně neshledává jako protiprávní, tím spíše za situace, kdy žalovaná prováděla protiprávně úpravy na nemovitostech žalobkyně (tedy vyvolala svým vlastním jednáním protiprávní stav), a zanechala toho až na základě výzvy stavebního úřadu, a nemůže jednání žalobkyně v žádném případě shledat jako jednání v rozporu s dobrými mravy a žalobu z tohoto důvodu zamítnout.

13. Vzhledem k výše uvedenému soud pro zjevnou nadbytečnost zamítl návrh žalované na účastnický výslech jednatele žalované pana [příjmení] a prokuristky paní [příjmení], a to k námitce dobých mravů, a také k tomu, že práce byly minimálně ústně u rodinného domu žalobkyní schváleny. Od začátku bylo oběma smluvním stranám jasné, co je předmětem nájmu a předmětem činnosti žalované. Žalobkyně zapříčinila svým jednáním vznik protiprávního vztahu. Navrhovaní manželé [příjmení] by měli být vyslechnuti také k okolnostem uzavírání smlouvy. Jak soudy v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka], tak i soud I. stupně, i v tomto řízení konstatovaly, že v bodu VI.5 smlouvy o nájmu byla výslovně sjednána písemná forma souhlasu žalobkyně se změnami na nemovitosti („ nájemce není oprávněn provádět jakékoliv změny na předmětu nájmu a jeho vybavení bez předchozího písemného souhlasu“). Pokud toto ujednání chtěly mít strany ve smlouvě a cítily potřebu tímto způsobem, pak je třeba, aby se tímto oboustranně odsouhlaseným ujednáním obě strany smlouvy řídily v souladu se zásadou pacta sunt servanda. Soud poukazuje na to, že žalovaná podpisem smlouvy vyjádřila svou souhlasnou vůli i tento závazek ze smlouvy dodržovat. Pokud se týká problematiky smluvní formy, na tuto dopadá především ustanovení § 1758, podle něhož platí, že dohodnou-li se strany, že pro uzavření smlouvy užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. V řízení pak nebylo prokázáno, že by se rozhodli účastníci tuto formu opustit a že by se dohodli na provedení jednání v jiné než v původně sjednané formě. Pokud žalovaná v již původním řízení vedeném pod sp. zn. 25 C 302/2018 namítala, že nedodržení zákonem stanovené či stranami sjednané formy zakládá pouze relativní neplatnost příslušného jednání a že žalovaná, jakožto pronajímatelka, která souhlas uděluje, a tedy činí příslušné právní jednání, není ve smyslu § 579 OZ oprávněna neplatnost souhlasu pro nedodržení formy namítat, pak z komentáře k § 2220 (nakladatelství C. H. Beck, Hulmák a kolektiv) vyplývá, že takový výklad by postrádal smysl a že je nutné přihlédnout k tomu, k ochraně koho požadavek formy slouží. Smyslem formálního požadavku na projev pronajímatele je odstranění pochybností a sporů, z jakých projevů pronajímatele lze již jeho souhlas dovozovat. Námitku neplatnosti v daném případě pronajímatel má. Pokud tedy v řízení bylo prokázáno, že žalovaná provedla stavební úpravy, opravy a změny předmětu nájmu bez předchozího písemného souhlasu žalované (a žalovaná toto nezpochybňovala), porušila tím hrubě své povinnosti vůči žalobkyni. Případný účastnický výslech manželů [příjmení], že byl dle tvrzení žalované dán (pouze) ústní souhlas žalobkyně, by na výše uvedených závěrech soudu ničeho nezměnil.

14. Soud proto z výše uvedených důvodů žalobě v rozsahu uvedeném v I. výroku rozsudku vyhověl, když zamítnutí žaloby co do zanedbatelné části příslušenství v II. výroku učinil pouze důvodu jiného výpočtu částečně kapitalizovaných úroků z prodlení.

15. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 3 o.s.ř., když zamítnutí žaloby v II. výroku co do části kapitalizovaného úroku z prodlení považuje za neúspěch zcela nepatrný, a uložil neúspěšné žalované povinnost nahradit úspěšné žalobkyni na nákladech řízení částku 54 842,19 Kč Náklady řízení zde tvoří žalobkyní zaplacený soudní poplatek ve výši 7 000 Kč, odměna právního zástupce žalobkyně za 5 úkonů právní pomoci po 6 700 Kč dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (za převzetí věci, sepis a podání žaloby, vyjádření ze dne 19. 7. 2019 a účast u jednání konaného dne 24. 1. 2023 přesahující 2 hodiny), odměnu za úkon ve výši 1/2 za jednoduchou předžalobní výzvu, 6 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 téže vyhlášky, náhrada za ztrátu času za 4 půlhodiny po 100 Kč dle § 14 odst. 3 téže vyhlášky, náhrada cestovních výdajů v celkové výši 489 Kč za cestu automobilem z [obec] do [obec] a zpět k jednání soudu a 21% DPH z těchto částek.

Poučení