27 C 75/2025 - 87

Rubrum

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Aulickou, Ph.D., ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] oba bytem [Adresa žalobce B] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozený [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o určení vlastnického práva takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobci domáhali určení, že jsou v režimu společného jmění manželů vlastníky pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je budova č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům) a pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 (ostatní plocha), vše vedeno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], zapsaného pro k. ú. a obec [adresa] na LV č. [hodnota].

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému 1) na náhradě nákladů řízení částku 34 132 Kč k rukám právního zástupce žalovaného 1), a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému 2) na náhradě nákladů řízení částku 34 132 Kč k rukám právního zástupce žalovaného 2), a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali určení, že mají ve svém společném jmění manželů pozemek par. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je budova č. p. [Anonymizováno] a pozemek parc. č. [Anonymizováno], obojí v k. ú. [adresa]. Žalobci se účelem obstarání prostředků pro splácení svých závazků oslovili [jméno FO], jednajícího jménem společnosti [právnická osoba], který jim nabídnul odprodej jejich nemovitostí s tím, že z kupní ceny uhradí svůj dluh a rovněž v nemovitosti zůstanou bydlet v nájmu. Žalobci následně dne [datum] uzavřeli kupní smlouvu s [jméno FO]. Tato je však absolutně neplatná, neboť je tzv. smlouvou lichevní. Kupní cena 2 000 000 Kč je v hrubém nepoměru s hodnotou nemovitostí, která v roce 2015 činila 3 500 000 Kč až 4 000 000 Kč. Kupní smlouva nevznikla ani de iure z důvodu, že byla uzavřena mezi nepřítomnými účastníky. Žalobcům coby oferentům nedošlo přijetí akceptace návrhu ze strany [jméno FO], pročež smlouva nemohla být způsobilým pokladem pro vklad do katastru nemovitostí. Žalobci podanou žalobou současně realizovali své právo na odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum], neboť jim dosud nebyla plně zaplacena kupní cena. Jak bylo zjištěno orgány činnými v trestním řízení, bankovní účty v kupní smlouvě přichystané [jméno FO] patří třetím osobám. Žalobci obdrželi jen 80 000 Kč a dále 220 000 Kč na pokrytí dluhů. Z policejního šetření plyne, že minimálně částka 550 000 Kč žalobcům uhrazena nebyla. [jméno FO] nemovité věci v roce 2024 prodal žalovaným. Nejednalo se ale o platné právní jednání, jelikož nikdo nemůže převést více práv, než má. Žalovaným nesvědčí dobrá víra vztahující se k ochraně jejich vlastnického práva. Dobrou víru nelze dovodit jen z toho, že nabyvatel spoléhal na zápis v katastru nemovitostí. Důvodné pochybnosti u žalovaných mělo vzbudit zjištění, že žalobci mají v nájmu nemovitosti, které dříve vlastnili 26 let, což bylo zjistitelné z katastru nemovitostí. Žalovaní věděli či mohli vědět, že žalobci nemovitost stále užívají, a je tak nepravdivé prohlášení v oddíle 3 bodě 3 kupní smlouvy z roku 2024. Měli se více zajímat o to, z jakého důvodu žalobci neopustili dům a také o historický řetězec dřívějších převodů. Kdyby žalovaní kontaktovali žalobce, zjistili by, že se stále považují za vlastníky. [jméno FO] i [jméno FO] žalobce utvrzovali v tom, že nabydou nemovitosti zpět, nebo byli ujišťováni, že jsou stále vlastníky nezávisle na obsah katastru nemovitostí. Pravdivé není ani prohlášení žalovaných, že si před podpisem kupní smlouvy nemovitosti řádně prohlédli a že je jim znám jejich faktický i technický stav.

2. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Vlastnictví nabyli v dobré víře na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s [jméno FO]. Před uzavřením smlouvy ověřili stav zapsaný v katastru nemovitostí ke dni [datum]. [jméno FO] byl jako vlastník nemovitých věcí zapsán od [datum], v části D listu vlastnictví nebyl žádný zápis. V části C bylo zapsáno zástavní právo ve prospěch [právnická osoba]., které mělo dle [jméno FO] sloužit k zajištění jeho úvěru a mělo být vyplaceno z kupní ceny od žalovaných. Žalovaným bylo před podpisem smlouvy sděleno, že nemovité věci jsou pronajaty společnosti [právnická osoba], která je několik let podnajímá žalobcům. Nájemní smlouva byla formálně ukončena ke dni [datum]. Se žalovanými bylo ještě před uzavřením kupní smlouvy předjednáno, že si po koupi sami sjednají novou nájemní smlouvu s žalobci. Žalovaný 2) vypracoval návrh nájemní smlouvy, aby došlo k vyřešení poměrů s žalobci, k jejímu podpisu ovšem nedošlo. Žalovaní z ničeho nemohli nabýt podezření, že by [jméno FO] nesvědčilo vlastnické právo a že by nebyl oprávněn nemovité věci prodat žalovaným. Z katastru nemovitostí v době uzavření kupní smlouvy nebylo zjistitelné, kdo byl vlastníkem před [jméno FO]. Žalovaní neměli důvod zkoumat okolnosti, za jakých žalobci uzavřeli kupní a nájemní smlouvu ani zjišťovat, zda byli v minulosti vlastníky nemovitosti a zda uplatňují nějaký nárok vůči stávajícímu vlastníkovi. Žalovaný 1) je podnikatelem – developerem, běžně jej oslovují makléři za účelem koupi nemovitostí. Žalovaný 2) podniká v oblasti financí. Dlouhodobě spolupracují, obdobné transakce uskutečňují několikrát ročně. Daná kupní smlouva byla sjednána poté, co žalovaného 1) oslovil jeho známý [adresa], který se zabývá obchodováním s realitami a s nímž takto spolupracují. Ani z jeho strany nikdy nezaznělo nic, co by zpochybňovalo vlastnické právo [jméno FO]. Pokud by měli nějaké pochybnosti o vlastnictví, ke koupi by nepřistoupili. Žalovaní osobně neznají [jméno FO], [jméno FO] ani žalobce. Nemovitosti zakoupili za investičním účelem, dům nebyl v dobrém stavu, jejich záměrem bylo nemovitost zrekonstruovat a následně prodat. Žalovaní zdůraznili, že na jejich právním postavení by nemohlo ničeho změnit ani to, kdyby kupní smlouva sjednaná s žalobci byla shledána neplatnou, neúčinnou či zdánlivou. Stejně tak na věc nemá vliv trestní řízení, ve fázi prověřování, vedené proti [jméno FO] ve věci podezření spáchání podvodu. Žalobci neuvedli ničeho, z čeho lze dovodit zlou víru žalovaných a co by mohlo znevěrohodnit stav zapsaný v katastru nemovitostí po dobu téměř deseti let před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaní současně poukázali, že žalobci se začali aktivně domáhat svých práv až po deseti letech, a to po žalovaných, nikoli po tom, komu nemovitosti prodali za údajně nemravných podmínek, a o kterých museli vědět již po uzavření kupní smlouvy v roce 2015. Stejně tak museli vědět, že jim nebyla vyplacena celá kupní cena. Proto jim v době podání žaloby nesvědčilo právo odstoupit od kupní smlouvy z roku 2015, neboť tak neučinili bez zbytečného odkladu. Žalobci museli být srozuměni, co je obsahem a podstatou jimi uzavírané kupní i nájemní smlouvy a rovněž, že s nimi bylo sjednáno předkupní právo.

3. Soud na jednání provedl dokazování níže uvedenými listinnými důkazy a svědeckými výslechy a na jejich základě zjistil následující skutkový stav.

4. Dle výpisu z katastru nemovitostí ke dni 5. 5. 2025 pro LV č. [hodnota] v k. ú. [adresa] jsou žalovaní podílovými spoluvlastníky pozemků parc. č. st. [Anonymizováno] jehož součástí je stavba rodinného domu a pozemku parc. č. [Anonymizováno], kdy každý vlastní id. polovinu vzhledem k celku. Jako nabývací vlastnický titul je uvedena kupní smlouva ze dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Ve výpisu nejsou k uvedeným stavbám evidovány žádné poznámky, plomby ani jiné zatížení nemovitostí. Dle výpisu ke dni 1. 10. 2024 byl výlučným vlastníkem poukazovaných nemovitostí [jméno FO]. Bylo zde evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky zástavního věřitele [Anonymizováno] s. na splacení hypotečního úvěru ve výši [částka]. Jako nabývací vlastnický titul pro [jméno FO] je uvedena kupní smlouva ze dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Ve výpisu nebyla v oddílech D a E evidována žádná poznámka, plomby či upozornění.

5. Na základě smlouvy o převodu nemovitostí ze dne [datum] žalobci coby prodávající převedli vlastnické právo ke shora specifikovaným nemovitým věcem na kupujícího [jméno FO], a to za kupní cenu 2 000 000 Kč. Kupní smlouva obsahuje ujednání, že část kupní ceny 220 000 Kč zaplatí kupující na účet věřitele žalobců společnosti [Anonymizováno] částku 80 000 Kč žalobci obdrželi v hotovosti před uzavřením smlouvy, částka 230 000 Kč měla být uhrazena na účet uvedený ve smlouvě a částku 1 1470 000 Kč měl kupující zaplatit prostřednictvím úvěru u [Anonymizováno] na další účet uvedený ve smlouvě. Kupní smlouva obsahuje úředně ověřené podpisy žalobců ze dne 10. 8. 2015 a [jméno FO] ze dne 11. 8. 2015.

6. Žalobci dne [datum] sjednali se společností [Anonymizováno]. smlouvu o úvěru, na základě kterého obdrželi spotřebitelský úvěr ve výši 540 000 Kč. Bližší zjištění z této listiny soud neučinil.

7. Na základě kupní smlouvy ze dne [datum] [jméno FO] coby prodávající převedl vlastnické právo ke shora specifikovaným nemovitým věcem na žalované za kupní cenu 3 150 0000 Kč, která měla být uhrazena do 10 dnů od podpisu smlouvy prostřednictvím advokátní úschovy u [tituly před jménem] [jméno FO]. Každý z žalovaných nabyl vlastnictví k ideální polovině vzhledem k celku. V oddílu 3 smlouvy je obsaženo prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti neváznou žádné právní vady ani zatížení, se kterými by kupující nebyli v této smlouvě seznámeni. Kupující vzali na vědomí, že nájemní smlouva k nemovitostem uzavřená mezi prodávajícím coby pronajímatelem a společností [právnická osoba] byla ukončena ke dni [datum] a dále, že na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní zapsané ve prospěch [Anonymizováno] pro zajištění dluhu z úvěru. Kupní smlouva obsahuje úředně ověřené podpisy obou žalovaných ze dne [datum] a [datum] a [jméno FO] ze dne [datum].

8. Dále byl předložen návrh nájemní smlouvy ze dne [datum], kterou se žalovaní měli zavázat k pronájmu nemovitých věcí žalobcům. Nájemní smlouva nebyla podepsána žádným z účastníků. 9. [jméno FO] při svém svědeckém výslechu uvedl, že se za vlastníka nemovitostí považoval od roku 2015 až do podpisu kupní smlouvy s žalovanými. Jeho vlastnictví nebylo nikým, tedy ani žalobci, zpochybňováno. Před uzavřením kupních smluv neznal žalobce ani žalované. Sjednání obou smluv zajišťoval [jméno FO], se kterým se přátelí 20 let. Ten ho oslovil s tím, že žalobci potřebují peníze a mají zájem o prodej nemovitosti. Kupní smlouva již byla připravená s úředně ověřenými podpisy žalobců. [jméno FO] mu zprostředkoval i nájemní smlouvu uzavřenou se společnosti [Anonymizováno], která sjednala nájem s žalobci. V jiných případech s touto společností nespolupracoval. O [jméno FO] mu nebylo od roku 2015 do roku 2024 ničeho známo. Kupní cenu žalobcům uhradil prostřednictvím banky a také něco platil věřitelům. Hradil na účty, které byly uvedeny v kupní smlouvě. Předpokládá, že žalobci věděli a určovali si, kam peníze půjdou. V kupní smlouvě uzavřené s žalobci bylo sjednáno předkupní právo, dle kterého si mohli nemovitost odkoupit zpátky do pěti let. Asi dva či tři roky po koupi ho žalobci oslovili s tím, že by chtěli dům koupit, pak se ale znovu ozvali až v době, kdy už byl sjednán prodej s žalovanými. Již si nevybavil, jestli sjednané předkupní právo bylo zaneseno do katastru nemovitosti. Jelikož svědek následně potřeboval finance, rozhodl se nemovitosti prodat. Proto oslovil [jméno FO], aby mu vyhledal kupce. Neví, jak žalované sehnal. Obsah kupní smlouvy řešil prostřednictvím právního zástupce. Předpokládá, že ten také zajistil podpisy žalovaných. Nevybavil si žádné nestandartní záležitosti při uzavírání smlouvy. Žalovaní se byli na nemovitost podívat, to ví od žalobců, kteří mu poté volali a nadávali. 10. [jméno FO] v uvedené záležitosti vypovídal rovněž před policejním orgánem (OOP [adresa]). Do protokolu o podaném vysvětlení ze dne 19. 3. 2025 z trestního spisu [Anonymizováno] uvedl, že se od svého kamaráda [jméno FO] dozvěděl, že zná rodinu, která potřebuje umořit své dluhy, a proto chce prodat své nemovitosti. Nemovitosti si prohlédl zvenku. Jelikož neměl k dispozici celou kupní cenu, zřídil si hypoteční úvěr u [Anonymizováno] ve výši asi 1 1500 000 Kč. [jméno FO] mu dovezl kupní smlouvu již s podpisy žalobců. Části kupní ceny uhradil tak, jak bylo uvedeno či určeno ve smlouvě. Neví, komu patřily tam uvedené bankovní účty. Již před koupí nemovitostí bylo s [jméno FO] dohodnuto, že nemovitosti pronajme společnosti [právnická osoba], která je následně pronajímala žalobcům. Za to získával od této společnosti nájemné 7 000 měsíčně. Žalobci si mohli do 5 let nemovitost odkoupit zpátky. Asi po 4 nebo 5 letech mu volal někdo od [Anonymizováno], že našli v katastru nemovitostí, že svědek vlastní jejich nemovitost a že chce nemovitost koupit zpět. Svědek je vyzval, ať mu to pošlou písemně, že potřebuje jejich iniciály. Toto ale již neposlali. Až kdy byl domluven prodej nemovitostí žalovaným, žalobci se znovu ozvali s tím, že chtějí dům koupit za 2 miliony Kč. V roce 2023 řešil s [jméno FO] prodej nemovitosti, protože potřeboval peníze pro svou nemovitost. V roce 2024, asi měsíc před prodejem nemovitosti, se šel někdo na dům podívat. Podle žalobců to byl nějaký pan [adresa]. [jméno FO] zřejmě dojednal i zhotovení kupních smluv. [jméno FO] poté odjel do [Anonymizováno] k právníkovi, jehož jméno si nebavil, kde podepsal kupní smlouvu, kupující se omluvili a smlouvu podepsali jindy. [jméno FO] rovněž uvedl, že [jméno FO] neznal.

11. Svědek [jméno FO] vypověděl, že se profesně věnuje zprostředkování ochodů s nemovitostmi. S [jméno FO] spolupracoval zhruba před osmi či deseti lety, zprostředkovával mu prodeje nemovitostí. V roce 2015 jej pan [jméno FO] oslovil s tím, že žalobci potřebují pro úhradu svých závazků prodat nemovitosti. Svědek následně zprostředkoval prodej svému kamarádovi [jméno FO]. Bylo sjednáno i předkupní právo, formou tzv. zpětného leasingu. S žalobci před prodejem nemovitosti jednal asi dvakrát, vždy se řešilo, že chtějí v prodané nemovitosti zůstat v nájmu. Svědek zajišťoval předání kupních smluv. Předpokládá, že smlouvu kupní i o předkupním právu připravoval [tituly před jménem] [Anonymizováno] a také to, že platební údaje ve smlouvě zadávali žalobci. Před prodejem nemovitostí jistě byl v domě odhadce. O společnosti [Anonymizováno] věděl prostřednictvím pana [jméno FO], tato pronajímala dům žalobcům. [jméno FO] s touto společností sjednal nájemní smlouvu proto, že chtěl mít jistotu, že nájem bude řádně placen. [jméno FO] jej po čase oslovil s tím, že chce předmětné nemovitosti prodat. Svědek se obrátil na [adresa], se kterým také spolupracuje v oblasti nemovitostí a ten poté sehnal kupující – žalované. Svědek žalované nikdy neviděl, nezná je osobně ani pracovně. I v případě druhé kupní smlouvy bylo řešeno, že v domě jsou nájemci. Předkupní právo již řešeno nebylo, protože v této době už uplynulo.

12. Žalobci rovněž v průběhu jednání předložili úřední záznam Policie ČR [Anonymizováno] [datum] ohledně zjištění provedených v rámci trestního oznámení žalobců ve věci možného podvodu, kterého se mohl pustit [jméno FO] v souvislosti s převodem nemovitosti v roce 2015. Z něj vyplývá, že dosavadní šetření je zaměřeno na zjišťování, kam a komu byly zaslány jednotlivé části kupní ceny. Žalovaní jsou zde zmiňováni pouze v souvislosti se sjednáváním nájemní smlouvy poté, co nemovitost koupili.

13. Takto zjištěný skutkový stav soud považoval za celistvý a dostatečný pro rozhodnutí věci. Předmětem tohoto řízení bylo primárně posouzení existence dobré víry na straně žalovaných při sjednávání kupní smlouvy v roce 2024. Z tohoto důvodu soud neprovedl účastnické výslechy žalobců, když z žádného tvrzení nevyplynulo, že by se byli schopni vyjádřit k okolnostem sjednávání kupní smlouvy mezi žalovanými a [jméno FO]. Ze stejných důvodů soud neprovedl výslech [jméno FO], který stál v pozadí prodeje nemovitostí žalobců [jméno FO], neboť z ničeho nevyplynula jeho provázanost mezi [jméno FO] a žalovanými. Soud neshledal důvod pro zpracování znaleckého posudku pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v srpnu roku 2015, neboť zjištění, zda nemovitosti byly prodány za cenu lichevní by ničeho nezměnilo na posouzení věci. Soud neprovedl ani žalobci navrhovaný výslech [adresa], neboť rovněž z žádného tvrzení nevyplynulo, že by jeho výslech mohl zpochybnit dobrou víru žalovaných, když bylo tvrzeno, že toliko vyhledával zájemce o prodej nemovitostí. Podle žalobců měl být slyšen k tomu, zda informoval žalované o tom, že v domě žijí nájemníci a zda se podílel na koncepci nájemní smlouvy, která byla předložena žalovanými, přičemž tyto okolnosti již byly objasněny provedeným dokazováním. K sumě neprovedených důkazů soud dále uvádí, že není povinen provést všechny navrhované důkazy, neboť by to bylo v rozporu s principy procesní ekonomie a § 120 o. s. ř. Tím, že neprovedl navrhované výslechy neznamená, že by předjímal jejich obsah nebo by je předem považoval za nevěrohodné, ale toliko to, že není nutné provádět všechny navržené důkazy, pokud z již provedených důkazů lze mít potřebný skutkový stav za prokázaný.

14. Podle § 980 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění (dále jen „o. z.“), je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky. Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje 15. Podle § 981 o. z., je-li do veřejného seznamu zapsáno věcné právo k cizí věci, má přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné.

16. Podle 984 o. z., není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. [adresa] víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

17. Podle § 1760 o. z., skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

18. Podle § 7 o. z., má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

19. Žalobci se domáhali určení vlastnictví ve svůj prospěch s odůvodněním, že nemovitosti byly na [jméno FO] převedeny na základě neplatné (neexistující) smlouvy, od které podanou žalobou současně odstoupili, pročež žalovaní nabyli vlastnictví od nevlastníka a současně nebyli v dobré víře, že své vlastnictví nabývají po právu. Jelikož se tedy ve věci jedná o žalobu na určení vlastnického práva, soud se s ohledem na § 80 o. s. ř. předně zabýval tím, zda žalobci mají na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Vzhledem k tomu, že navrhují určení vlastnického práva k nemovitostem, které se zapisují do katastru nemovitostí, a bez požadovaného určení by neměli jinou možnost, jak dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí, je nepochybné, že mají naléhavý právní zájem na tom, aby jejich žaloba bylo soudem věcně projednána.

20. Soud má na základě provedených důkazů a jejich hodnocení podle § 132 o. s. ř. za prokázané, že žalobci dne [datum] (resp. [datum] s ohledem na připojení podpisu kupujícího) sjednali kupní smlouvu, kterou převedli na [jméno FO] vlastnické právo k uvedeným nemovitostem za kupní cenu 2 000 000 Kč. Smlouva byla předložena k zápisu vlastnictví na katastr nemovitostí a [jméno FO] se s právními účinky ke dni [datum] stal vlastníkem. Mezi účastníky dále nebyla sporná ta skutečnost, že [jméno FO] sjednal nájemní smlouvu se společností [právnická osoba], prostřednictvím které pak žalobci z titulu podnájemního vztahu dané nemovitosti dále užívali. Aniž by taková smlouva byla v řízení předložena, mezi žalobci a [jméno FO] mělo být sjednáno opakovaně poukazované právo zpětného odkupu daných nemovitostí do pěti let od prodeje. Byť žalobci (patrně) dvakrát [jméno FO] oslovili, k prodeji nedošlo a žalobci se vlastníky nemovitých věcí znovu nestali. [jméno FO] po devíti letech převedl vlastnické právo k nemovitým věcem do rovnodílného podílového spoluvlastnictví žalovaných, a to na základě kupní smlouvy ze dne [datum] (resp. [datum] s ohledem na připojení podpisu žalovaného 1). Právní účinky zápisu vlastnického práva ve prospěch žalovaných nastaly ke dni [datum].

21. V dané věci bylo nutno primárně posoudit existenci dobré víry na straně žalovaných ve správnost zápisu vlastnického práva [jméno FO] v katastru nemovitostí. Důvěra ve stav zapsaný v katastru nemovitostí, s nímž se může každá osoba vzhledem k zásadě formální publicity seznámit, vytváří předpoklad pro uplatnění zásady materiální publicity, která ve smyslu § 984 odst. 1 o. z. chrání toho, kdo nabyl věcné právo za úplatu a v dobré víře od osoby k tomu podle zapsaného stavu oprávněné, a to i v případě, že by předcházející převodní smlouva mezi původním vlastníkem a jeho kontrahentem byla (absolutně) neplatná. Je-li vlastnické právo v katastru nemovitostí zapsáno, pak zápis svědčí o tom, že toto právo existuje, že náleží osobě, v jejíž prospěch je zapsáno, že má obsah a rozsah, který ze zápisu vyplývá a že se k němu případně vztahují i další skutečnosti či omezení vyznačené zejména formou poznámek. Předmětem dobré víry nabyvatele je, že skutečný právní stav je v souladu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Dobrá víra je presumována a svědčí tomu, kdo o existujícím nesouladu nevěděl a kdo při obvyklé míře opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměl, popřípadě nemohl mít důvodné pochybnosti o tom, že zapsaný katastrální vlastník je skutečným vlastníkem. Osoba, která tvrdí, že nabyvatel nejednal v dobré víře, je povinna toto tvrzení prokázat. Pod obvyklou míru opatrnosti nelze zahrnovat požadavek na osobu, která nahlédla do veřejného seznamu, aby prováděla jakákoliv další aktivní šetření k tomu, aby se ujistila, zda zde soulad mezi skutečným a evidenčním právním stavem opravdu je a zjišťovala si, zda dosud realizované majetkové transakce ohledně nemovitosti byly standardní a zákonné. Není třeba si ověřovat, zda zápisy ve veřejném seznamu odpovídají listinám, podle kterých byly provedeny, nebo zda jsou tyto listiny způsobilým titulem k nabytí zapsaného práva. Požadavek na takové ověřování by byl v rozporu s § 980 odst. 2 o. z., který zakládá domněnku souladu stavu zapsaného ve veřejném seznamu se skutečným stavem. Osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence, musí být v materiálním právním státě poskytována ochrana. Osoby, jimž dobrá víra svědčí, nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci. Shora uvedené naopak neplatí, jsou-li tu objektivní okolnosti zjevně vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem (např. v podobě zápisu poznámky spornosti, vyznačení plomby). V takovém případě je pak na nabývajícím, aby si ověřil, tj. aktivně zjišťoval, zda zápis v katastru je v souladu se skutečným stavem. Soud by se pak musel zabývat tím, zda nabývající osobě byly známy skutečnosti, které knihovní stav objektivně znejišťovaly, a zda aktivita vyvinutá nabyvatelem byla dostatečná (ke shora uvedenému viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018 a ze dne 2. 7. 2021, sp. zn. 24 Cdo 146/2021, nebo nálezy Ústavního soudu ze dne 11. 5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11 a ze dne 11. 8. 2020, sp. zn. III. ÚS 3644/19).

22. Ačkoliv žalobci v průběhu řízení především namítali absolutní neplatnost kupní smlouvy z roku 2015, to, že k jejímu uzavření ani nedošlo, resp. že od kupní smlouvy společně s touto žalobou odstoupili, soud při posouzení věci s ohledem na shora uvedená východiska vyšel z objektivní skutečnosti, že [jméno FO] převedl své vlastnické právo v roce 2024, ještě před podáním žaloby, na žalované. Pouze za předpokladu, že by se žalobcům podařilo úspěšně prokázat, že žalovaní nenabyli v r. 2024 své vlastnické právo na základě platného právního titulu anebo že nebyli v dobré víře ve správnost zápisu do katastru nemovitostí ohledně [jméno FO], mohl by se soud zabývat tím, zda kupní smlouva z roku 2015 byla platným právním jednáním.

23. Okamžikem, kdy k [datum] došlo k zápisu vlastnického práva [jméno FO] k předmětným nemovitostem do katastru nemovitostí, vzniklo mu s ohledem na § 1012 o. z. právo libovolně, v zákonných mezích, nakládat se svým vlastnictvím, mimo jiné jej smluvně převést na třetí osobu. Učinil tak kupní smlouvou sjednanou s žalovanými dne [datum] (resp. [datum]) za cenu 3 500 000 Kč. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že [jméno FO] byl v době podpisu kupní smlouvy i při samotném podání návrhu na vklad zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník, současně zde nebyla zapsána poznámka spornosti dle § 986 o. z. nebo vyznačena plomba, že probíhá řízení o zápisu takové poznámky, což by nepochybně byly skutečnostmi objektivně vyvolávajícími pochybnosti o tom, zda je knihovní a skutečný stav shodný.

24. Ve vztahu k této kupní smlouvě žalobci nevznesli žádné argumenty svědčící neplatnosti nabývacího titulu a ani soud je neshledal. K platnosti kupní smlouvy vyžaduje občanský zákoník písemnou formu, dostatečnou identifikaci smluvních stran a předmětu koupě, právně dovolený předmět převodu, úplatnost – určení kupní ceny a podpisy účastníků. Tyto náležitosti kupní smlouva obsahuje a dle hodnocení soudu byla uzavřena platně v souladu s § 2079 o. z. a má veškeré náležitosti dle § 2128 a násl. o. z. v návaznosti na § 560 a násl. o. z. Tato smlouva byla následně vložena do katastru nemovitostí a jako vlastníci daných nemovitostí jsou od [datum] dosud zapsáni žalovaní. Zápisem vlastnického práva ve veřejném seznamu nabyla smlouva věcněprávních účinků a působí tak i ve vztahu ke třetím osobám.

25. Dobrou víru žalovaných bylo třeba posuzovat k okamžiku podání návrhu na vklad jejich vlastnického práva. Žalobci ani po poučení ze strany soudu neuvedli žádné objektivní okolnosti, které by v žalovaných mohly k danému období vzbudit důvodné pochybnosti o tom, že [jméno FO] nebyl skutečným vlastníkem, a pro něž by žalovaní měli vyvinout shora poukazovanou investigativní aktivitu, nad rámec shora uvedené povinnosti kontroly stavu v katastru nemovitostí. Dobrou víru žalovaných podle soudu naopak mohlo utvrzovat zjištění, že [jméno FO] nemovitost vlastnil předchozích devět let, v katastru nemovitostí nebyl zapsán žádný zápis, který by mohl vzbuzovat pochybnosti o tom, že není vlastníkem a že je zde kdokoliv, kdo by jeho vlastnictví zpochybňoval.

26. Ze zákona ani relevantní judikatury nelze dovodit, že by bylo povinností žalovaných coby nových nabyvatelů vyhledat žalobce coby původní vlastníky, aby se ujistili, že je zde opravdu soulad mezi skutečným a evidenčním právním stavem a že kupní smlouva, sjednaná již před devíti lety, byla způsobilým titulem k nabytí nemovitostí [jméno FO] a zda po takto dlouhé době hodlají zpochybňovat vlastnické právo stávajícího vlastníka. Takový přístup by byl v rozporu s poukazovanou domněnkou souladu zapsaného a skutečného právního stavu, kladl by nepřiměřené nároky na žalované a rovněž by snižoval či zpochybňoval roli katastrálního úřadu při vkladovém řízení (možnost nápravy ve smyslu § 986 o. z. či možnost podání žaloby podle části páté o. s. ř. nemá na řečené vliv). Dobrou víru žalovaných ve správnosti zápisu vlastnického práva [jméno FO] nemohlo v dané věci zvrátit či zpochybnit ani zjištění, že žalobci nemovitosti nadále obývají. Činili tak na základě pod/nájemního vztahu, tedy legitimního právního titulu. Jinou by mohla být situace, kdyby žalovaným bylo známo, že se žalobci coby původní vlastníci odmítají z domu vystěhovat z důvodu, že se nadále považují za vlastníky. To však není posuzovaný případ. Navíc před žalovanými nebyla nikterak zatajována skutečnost, že nemovitost obývají žalobci. Přímo v textu kupní smlouvy je zakomponována deklarace o ukončení nájemní smlouvy k [datum] a současně bylo před uzavřením smlouvy dojednáno, že žalovaní si budou záležitost s žalobci řešit sami, nikoliv již prostřednictvím společnosti [právnická osoba], jak to činil předtím [jméno FO]. K tomu byl ostatně žalobci doložen také návrh žalovaných na sjednání nové nájemní smlouvy. Vedle toho z ničeho neplyne povinnost nových vlastníků před podpisem kupní smlouvu oslovovat nájemce pro to, aby zjišťovali okolnosti sjednání nájemní smlouvy s původním vlastníkem. Navíc, žalovaní, stejně jako [jméno FO], nekupovali nemovitosti z důvodu, aby tam měli svou rodinnou domácnost nebo pro potřeby svých rodinných příslušníků, ale z investičních důvodů. V takových případech bývá časté, že investiční nemovitost obývá nájemce, který majiteli – „investorovi“ generuje zisk v podobě hrazeného nájmu. Ani ze skutečnosti, že je tímto nájemcem bývalý vlastník nelze podle soudu usuzovat, že žalovaným měly vzniknout důvodné pochybnosti o platnosti nabývacího titulu [jméno FO].

27. K tvrzení žalobců, že je nepravdivé prohlášení žalovaných, že si před podpisem kupní smlouvy nemovitosti řádně prohlédli a že jim dobře znám jejich faktický i technických stav, soud uvádí, že toto ujednání, i pokud by se zakládalo na pravdě a nemovitosti si prohlédl pouze zprostředkovatel [adresa], není samo o sobě s to způsobit k námitce žalobců neplatnost celé kupní smlouvy a ani vyvrátit dobrou víru žalovaných. Žalovaní sami uváděli, že byli srozuměni s tím, že nemovitost není v dobrém stavu a bude potřeba investovat prostředky do její rekonstrukce.

28. Žalovaní při sjednávání kupní smlouvy v roce 2024 neznali okolnosti uzavření kupní smlouvy mezi [jméno FO] a žalobci v roce 2015. Provedených dokazováním byl zjištěn proces sjednávání obou kupních smluv. Žalobci vešli v kontakt s [jméno FO] stran prodeje jejich nemovitosti za účelem umoření svých závazků. [jméno FO] oslovil [jméno FO] za účelem obstarání kupce nemovitostí žalobců. Ten je nabídl svému kamarádovi [jméno FO]. Podle soudu přitom není podstatné, kdo koho oslovil jako první. Následně se [jméno FO] takřka po deseti letech rozhodl nemovitosti prodat, jelikož potřeboval finance pro své bydlení, a proto opětovně oslovil [jméno FO] pro zprostředkování prodeje nemovitosti. [jméno FO] kontaktoval [adresa] za účelem vyhledání kupce, který následně oslovil žalované, s nimiž již v minulosti spolupracoval, pročež došlo k prodeji nemovitostí žalovaným. Žalovaní investují do nemovitostí. Z žádného (byť jen) tvrzení ani provedeného dokazování nevyplynulo, že se žalovaní znali s [jméno FO], tito spolu dříve nespolupracovali a jejich kontakt byl zprostředkován shora uvedeným řetězcem osob pohybujících se v oblasti nemovitostí a financí. Stejně tak z ničeho nevyplynulo, že by se žalovaní do doby sjednání kupní smlouvy dříve znali s [jméno FO] či [jméno FO] nebo měli povědomí o svých aktivitách v tom smyslu, aby jim mohli vzniknout pochybnosti o vlastnickém právu [jméno FO] k zapsaným nemovitostem, případně o tvrzené neplatnosti kupní smlouvy z roku 2015.

29. Navíc, ani pokud by žalování nahlédli do sbírky listin v katastru nemovitostí, aby se seznámili s kupní smlouvou z roku 2015, což ovšem nebyla jejich povinnost, pak by jim podle názoru soudu nemohly pravděpodobně vzniknout důvodné pochybnosti o správnosti zápisu vlastnictví [jméno FO] nebo o platnosti této smlouvy. Ty měly dle žalobců spočívat v tom, že kupní cena 2 000 000 Kč neodpovídala v roce 2015 ceně obvyklé, což ovšem bylo zpochybněno před soudem až po deseti letech od podpisu smlouvy. Obecně nelze usuzovat, že žalovaní měli povědomí o stavu nemovitostí před devíti lety a že by věděli jaké faktory se podílely na určení výše kupní ceny. Při sjednávání kupní smlouvy se totiž uplatňuje zásada autonomie vůle a smluvní volnosti. Účastníci smlouvy nejsou v zásadě vázáni či omezeni ve formulování obsahu smlouvy ani ve sjednání výše ceny, není-li tato upravena cenovým předpisem. Účastnící se mohli dohodnout i na ceně podstatně nižší (stejně tak i vyšší), než jaká byla cena obvyklá (tržní). Aniž by soud tvrdil, že sjednaná cena byla nepřiměřené nízká – lichevní, žalovaní neměli povinnost zkoumat, na základě, čeho byla v roce 2015 formována kupní cena. Z obsahu dané kupní smlouvy, která v zásadě odpovídá shora uvedeným zákonným požadavkům na platné právní jednání, by žalovaní nemohli zjistit ani to, zda byla žalobcům plně uhrazena kupní cena, nebo že kupní cena měla být hrazena třetím osobám v rozporu s požadavkem žalobců, nebo že žalobci vůbec nezamýšleli prodej nemovitých věcí, jak rovněž v tomto řízení tvrdili. Stejně tak ani nebylo tvrzeno a nadto ani doloženo, že by žalovaní mohli mít při sjednávání kupní smlouvy v roce 2024 povědomí o těchto namítaných skutečnostech z jiného zdroje, tedy jinak než z textu kupní smlouvy z roku 2015. Z předložených podkladů ostatně plyne, že trestní oznámení bylo žalobci na [jméno FO] podáno až v únoru 2025, tedy několik měsíců po převodu vlastnického práva na žalované.

30. Soud dále poukazuje, že žalobci nemohli podanou žalobou platně odstoupit od kupní smlouvy sjednané mezi nimi a [jméno FO]. Obecně platí, že odstoupení od smlouvy je sice jednostranným právním jednáním, nicméně se jedná o adresný úkon, který se musí dostat do dispoziční sféry druhé smluvní strany. [jméno FO] nebyl účastníkem tohoto řízení a tvrzené odstoupení se mu proto v souzené věci nemohlo dostat do dispozice, a nemohlo tak ani vyvolat požadované právní účinky a zejména mít vliv na vlastnické právo žalovaných. Posuzování toho, zda žalobci takto byli mohli platně odstoupit od smlouvy vůči [jméno FO], by však překračovalo rámec tohoto řízení.

31. K žalobci tvrzené neplatnosti či neexistenci smlouvy uzavřené mezi nimi a [jméno FO] soud dále poukazuje, že soukromé právo vychází ze zásady vigilantibus iura scripta sunt (bdělým náležejí práva) a osobě dotčené nesprávným zápisem v katastru nemovitostí poskytuje účinné právní nástroje ochrany (srov. např. § 985 a 986 o. z.), tj. možnost učinit takové opatření, kterým zajistí, aby do té doby, než se svého práva domůže, neutrpěl nenapravitelnou újmu následkem ochrany dobré víry (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 8. 2019, sp. zn. 28 Cdo 197/2019). Ze skutkových zjištění soudu nevyplývá, že by žalobci od sepisu kupní smlouvy v roce 2015 po dobu dalších devíti let až do převodu vlastnictví na žalované učinili přímo vůči [jméno FO] jakékoliv opatření pro ochranu svého tvrzeného vlastnického práva. Žalobci navíc v tomto řízení ani nezpochybnili, že v roce 2015 skutečně podepsali kupní smlouvu, kde bylo uvedeno jméno kupujícího [jméno FO], že za to dostali přinejmenším část kupní ceny a současně, že hradili úplatu za užívání daných nemovitostí, což samo o sobě zpochybňuje jejich nevědomost o prodeji nemovitostí. Jak již ale bylo uvedeno, soudu v tomto řízení nepřísluší posuzovat, zda žalobcům byla kupní cena zcela uhrazena a zda ujednání o úhradě jednotlivých částí kupní ceny představuje projev jejich svobodné vůle.

32. Lze tak shrnout a uzavřít, že [jméno FO] byl v době podpisu kupní smlouvy s žalovanými i při podání návrhu na vklad vlastnického práva řádně zapsán jako vlastník předmětných nemovitých věcí a v katastru nemovitostí nebyla k okamžiku zahájení vkladového řízení zapsána poznámka spornosti dle § 986 o. z. a § 23 odst. 2 písm. f) katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. Žalovaní se v průběhu řízení konzistentně a logicky vyjadřovali k argumentům vznesených žalobci ohledně své dobré víry. Při běžné opatrnosti, kterou lze po kupujících očekávat a požadovat s ohledem na okolnosti daného případu, nemohli při uzavírání smlouvy nabýt podezření, že [jméno FO] by nemusel být skutečným vlastníkem a že tu tedy není soulad mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem. Soud proto žalobu zamítl.

33. Žalobci byly v řízení vůči oběma žalovaným neúspěšní, a proto je soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. zavázal, aby rukou společnou a nerozdílnou uhradili žalovaným náklady řízení, které jim v tomto řízení vznikly. Žalování byli společně zastoupeni advokátem, jehož odměnu soud určil postupem dle § 6 odst. 1, § 7 a § 9 odst. 4 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, z tarifní hodnoty ve 113 000 Kč. Jelikož se jednalo o společné úkony při zastupování dvou žalobců soud rovněž postupoval dle § 12 odst. 4 vyhlášky. Zástupce žalovaných ve věci učinil účelně 5 úkonů právní služby – převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu dne 18. 6. 2025 a dne 5. 9. 2025 (v délce přesahující 2 hodiny, pročež se jedná o 2 úkony). Za každý z těchto úkonů náleží odměna ve výši 10 116 Kč, tedy 5 620 Kč za prvního zastupovaného účastníka a 4 496 Kč (80 % z mimosmluvní odměny) za druhého zastupovaného účastníka, tj. celkem 50 580 Kč. Soud nepřiznal zástupci žalovaných požadovanou odměnu za vyjádření k doplnění žaloby ze dne 28. 7. 2025, neboť v něm nebyly uvedeny žádné nové skutečnosti, které dosud nebyly žalovanými tvrzeny, toto nebylo učiněno k výzvě soudu, a žalovaní tyto skutečnosti navíc mohli uvést na následujícím jednání. Za uvedené úkony právní služby náleží žalovaným paušální náhrada výdajů jejich zástupce po 450 Kč, tj. 2 250 Kč. Soud podotýká, že tzv. režijní paušál se pojí ke společnému úkonu, nikoli ke každé zastupované osobě, proto byl přiznán za každý úkon právní služby jen jednou (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 25 Cdo 173/2016). Dále náhradu nákladů řízení představuje náhrada za promeškaný čas advokáta žalovaných strávený na dvou cestách k soudu dle § 14 odst. 1 písm. a) vyhlášky za 2 x 4 započaté půlhodiny po 150 Kč, tj. 1 200 Kč a náhrada cestovních nákladů ve výši 2 385,42 Kč, tj. 2 x 1 192,71 Kč podle § 13 odst. 5 vyhlášky ve spojení s § 158 odst. 4 zákona č. 262/2006 Sb. a vyhláškou č. 475/2024 Sb. za dvě cesty k jednání soudu na trase [adresa] a zpět, celkem [hodnota] km, při spotřebě nafty pro kombinovaný provoz podle norem ES 6,2 l/100 km, při ceně paliva 34,7 Kč/l a amortizaci vozidla 5,8 Kč/km. Dohromady přiznal soud žalovaným (včetně 21% DPH z odměny advokáta, náhrady hotových výdajů, promeškaného času a cestovních nákladů) náhradu nákladů řízení ve výši 68 264 Kč. V řízení o určení vlastnického práva mají žalovaní coby podíloví spoluvlastníci postavení samostatných (nikoli nerozlučných) společníků, tedy každý z nich v řízení jedná sám za sebe. Ideální podíl na spoluvlastnictví nemovitosti má charakter samostatné věci, takže právní osud jednotlivých podílů se posuzuje samostatně, a proto soud určil výši náhrady nákladů řízení samostatně. Každému z žalovaných náleží nárok na polovinu vzniklých nákladů, tj. na částku 34 132 Kč. Lhůta k úhradě nákladů řízení byla soudem coby třídenní stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.

34. Soud nepřisvědčil požadavku žalovaných, aby tarifní hodnota sporu byla určena dle § 9a odst. 1 písm. d) vyhlášky, patrně podle kupní ceny nemovitých věcí. Soud nezpochybňuje, že výši mimosmluvní odměny ve sporu týkajícího se právního vztahu k nemovitosti je třeba primárně stanovit podle tarifní hodnoty odpovídající ceně dotčené nemovitosti v době započetí právní služby. V případě, že hodnotu nemovité věci nelze vyjádřit v penězích či tato je zjistitelná jen s nepoměrnými obtížemi, je třeba postupovat podle § 9 odst. 4 písm. a) advokátního tarifu. Pouze cena obvyklá jako jediná může být právně relevantním podkladem pro závěr o hodnotě věci ve smyslu rozhodování o náhradě nákladů řízení (k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 9. 2015, sp. zn. 28 Cdo 1927/2015, ze dne 24. 6. 2015, sp. zn. 30 Cdo 1021/2015, nebo ze dne 14. 6. 2017, sp. zn. 30 Cdo 76/2017 a rovněž také nález Ústavního soudu ze dne 19. 12. 2017, sp. zn. IV. ÚS 2688/15; uvedené závěry lze dle názoru soudu aplikovat i při znění vyhlášky účinné od 1. 1. 2025). Kupní cena totiž bez dalšího ještě nevypovídá o obvyklé ceně převáděného nemovitého majetku; může totiž vyjadřovat i tzv. cenu zvláštní obliby, která se může značně odchylovat od obvyklé ceny nemovitosti, případně může zohledňovat i jiné aspekty spoluurčují její výši, a může tak být oproti ceně obvyklé nižší anebo naopak vyšší. Soudní spis v dané věci neobsahuje relevantní podklad, z něhož by bylo možné zjistit aktuální obvyklou cenu sporovaných předmětných nemovitostí a nebylo ani podstatou sporu či úkolem soudu zjišťovat obvyklou cenu nemovitostí.

Poučení