27 Co 159/2025 - 93

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Romana Fremra a soudců Mgr. Jany Kajzrové a Mgr. Jana Podaného ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o 144 111 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Mělníku ze dne 13.3.2025, č.j. 15 C 341/2024-56, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění ve výroku I. tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 139 755 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % p.a. z částky 139 755 Kč od 13.8.2024 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku; jinak se ve zbývajícím rozsahu výrok I. rozsudku soudu prvního stupně potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně ve výši 49 507 Kč, k rukám zástupce žalobkyně, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 23 552 Kč, k rukám zástupce žalobkyně, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Okresní soud v Mělníku rozhodl rozsudkem uvedeným v záhlaví (dále též jen „rozsudek soudu prvního stupně“) ve výroku I. tak, že zamítl žalobu ze dne 25.9.2024, kterou se žalobkyně domáhala proti žalovanému zaplacení částky 144 111 Kč s příslušenstvím tam blíže specifikovaným. Žalobkyně svůj nárok uplatnila s tím, že žalovaná částka představuje provizi, kterou si strany sjednaly ve „Výhradní dohodě o zprostředkování“ (dále též jen „dohoda“), kterou uzavřely dne 22.8.2023 se sjednanou dobou trvání závazku do 21.11.2023. V dohodě se žalobkyně zavázala zprostředkovat prodej bytové jednotky žalovaného č. [Anonymizováno] v budově č. [hodnota] v obci [adresa], k.ú. [adresa], s podílem na společných částech 518/8466 (dále také jen „byt“ nebo „nemovitost“), a to při kupní ceně dle dodatku k dohodě ze dne 5.10.2023 ve výši 3 970 000 Kč včetně provize. Výše provize měla dle dohody činit 3 % + DPH. Nárok na provizi měl žalobkyni dle dohody vzniknout i v případě, kdy bude zprostředkovávaná smlouva uzavřena do jednoho roku po skončení dohody, pokud bude uzavřena mezi žalovaným a osobou opatřenou žalobkyní. K této situaci dle žalobkyně došlo, když žalovaný kupní smlouvou ze dne 11.3.2024 prodal předmětný byt [jméno FO] (a jeho manželce), přičemž [jméno FO] opatřila jakožto zájemce o koupi bytu na základě své realitní činnosti právě žalobkyně, dne 30.10.2023 pro něj uskutečnila prohlídku bytu. Soud prvního stupně zamítnutí žaloby odůvodnil tím, že mezi účastníky sice byla uzavřena daná dohoda, jež je smlouvou o zprostředkování ve smyslu § 2445 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), a v souladu s touto dohodou žalobkyně umožnila dne 30.10.2023 zájemci o byt [jméno FO] prohlídku nabízené nemovitosti, nicméně až do 21.11.2023, kdy platnost dohody skončila, nebylo učiněno žádné další jednání směřující k uzavření kupní smlouvy. Kupní smlouva na byt pak byla následně uzavřena při kupní ceně 3 850 000 Kč, tedy ve výši, jež se lišila od ceny stanovené dohodou. Soud prvního stupně s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018, uzavřel, že žalobkyni za dané situace nárok na provizi za „obstarání příležitosti“ nevznikl, neboť kupní smlouva nebyla uzavřena jednak za dobu trvání dohody a jednak s obsahem – sjednanou kupní cenou, která by odpovídala ceně vyplývající z dané dohody o zprostředkování. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle zásady procesního úspěchu ve věci a úspěšnému žalovanému byla přiznána dle § 142 odst. 1 o.s.ř. jejich plná náhrada ve výši 27 966,43 Kč.

2. Proti rozsudku soudu prvního stupně podala žalobkyně včasné odvolání. Namítala nedostatečná zjištění soudu, neprovedení důkazu výslechem svědka Čepce navrženého žalobkyní. Dále soudu vytýkala nesprávnost právního posouzení věci. Poukazovala na to, že i v souladu s § 2454 o.z. sama okolnost, že kupní smlouva byla žalovaným uzavřena až po skončení mezi účastníky uzavřené dohody o zprostředkování, nemá na oprávněnost jejího nároku vliv, což plyne i z výslovného ujednání čl. 5.2 v samotné dohodě, podle něhož nárok na provizi vznikne žalobkyni i v situaci, kdy bude zprostředkovaná smlouva uzavřena do jednoho roku po skončení dohody, pokud bude uzavřena mezi žalovaným a osobou opatřenou žalobkyní. Žalobkyně zdůraznila, že svůj závazek z dohody splnila, přičemž žalovaný se zúčastnil prohlídky s žalobcem opatřeným zájemcem. Musel si tak být vědom, že osoba, s níž posléze uzavřel kupní smlouvu, je osobou opatřenou žalobkyní. Patrně v nepoctivém úmyslu ušetřit na provizi žalobkyně zůstal v kontaktu s jí opatřeným zájemcem, záměrně vyčkával uplynutí dohody, a poté uzavřel kupní smlouvu. Dle žalobkyně napadený rozsudek soudu prvního stupně poskytuje v rozporu s § 6 o.z. ochranu nepoctivosti žalovaného. Zdůraznila, že nebýt zprostředkovatelské činnosti žalobkyně, k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a [jméno FO] by nedošlo. Žalobkyně připomněla, že na základě jejího odborného doporučení měl žalovaný povědomí o výši kupní ceny, za kterou je možno byt prodat. Žalobkyně pořídila profesionální fotografie bytu, které se staly nosným bodem pro jeho propagaci, podrobně zjistila technický stav nemovitosti, nemovitost účinně propagovala, když právě na základě této propagace došlo k opatření zájemce, s nímž žalovaný následně uzavřel kupní smlouvu. Argumentaci soudu prvního stupně ohledně kupní ceny označila žalobkyně za přepjatě formalistickou. Dle žalobkyně je zjevné, že k uzavření kupní smlouvy došlo v příčinné souvislosti s činností žalobkyně, avšak soudem prvního stupně nebyla za činnost žalobkyně přiznána žádná odměna, s odkazem na „drobnou odchylku“ v kupní ceně dle dohody v porovnání s cenou dle žalovaným uzavřené kupní smlouvy. Žalobkyně připomínala, že v dohodě i jejích následných dodatcích byla používána terminologie „kupní cena včetně provize“, přičemž výše kupní ceny po odečtení provize, kterou by tak žalovaný dle dohody měl reálně obdržet, činila 3 825 889 Kč. Pokud tedy následně žalovaný uzavřel kupní smlouvu se žalobkyní opatřeným zájemcem na byt se sjednanou kupní cenou 3 850 000 Kč, obdržel dokonce ještě o 25 000 Kč na kupní ceně více, než kolik by obdržel z kupní ceny uváděné (včetně provize) v dohodě o zprostředkování. Žalobkyně dále poukázala na to, že v článku 5.1 dohody bylo výslovně počítáno i s tím, že kupní smlouva může být uzavřena s jinou kupní cenou. V projednávané věci byl dle žalobkyně rozdíl v kupní ceně uváděné v dohodě a následně žalovaným sjednané v kupní smlouvě uzavřené s [jméno FO] natolik bagatelní, že úvahy a výklad soudu prvního stupně byly zjevně nepřiléhavé. Žalobkyně též namítala, že postup soudu a jím zvolený výklad nepřípustně zasahuje do jednoho ze základních práv ve smyslu čl. 26 Listiny, do práva podnikat, pomíjí možný výklad jiný, ústavně konformní, a současně je v rozporu s obecně sdílenými zásadami spravedlnosti. Soudem prvního stupně zvolený výklad by měl dle žalobkyně ad absurdum za následek, že pokud klient záměrně vyčká uplynutí smlouvy a následně uzavře se zprostředkovatelem opatřeným zájemcem kupní smlouvu, v níž, byť i jen symbolicky, sníží výši kupní ceny, často právě o provizi zprostředkovatele, nebude mít v takovém případě zprostředkovatel nikdy nárok na odměnu, ačkoliv veškerou svou činnost řádně vykonal. Takový postup je zjevným zneužitím práva, které dle § 8 o.z. nepožívá právní ochrany. Navrhovala změnu rozsudku soudu prvního stupně tak, že žalobě bude v plném rozsahu vyhověno a žalobkyni přiznána náhrada nákladů řízení.

3. Žalovaný se vyjádřil tak, že rozsudek soudu prvého stupně považuje za správný. Připustil uzavření zprostředkovatelské smlouvy, nicméně dle svého vyjádření očekával, že žalobkyně mu poskytne službu, při níž obstará možnost uzavřít kupní smlouvu s cenou tak, jak bylo ve zprostředkovatelské smlouvě sjednáno. Ve skutečnosti jen žalobkyně na žalovaného „tlačila“ na snížení kupní ceny, aniž by brala v potaz zájmy žalovaného, který chtěl dosáhnout ceny co nejvyšší. Během doby trvání vztahu ze zprostředkovatelské smlouvy tak došlo několikrát (dle obsahu spisu dvakrát – pozn. odvolacího soudu) ke snížení nabídkové ceny bytu, nicméně v dané době k uzavření žádné kupní smlouvy nedošlo. Žalobkyni se tak nepodařilo najít zájemce za cenu, která byla žalovaným stanovena. Žalovaný měl za to, že žádné další služby od žalobkyně neobdržel. Žalovaný se tak rozhodl, že prodá předmětnou nemovitost sám. Uzavřená kupní smlouva je pak dle judikatury, z níž soud prvého stupně vycházel, jiným závazkem, než který měl být na základě smlouvy o zprostředkování žalobkyní zprostředkován. Z tohoto důvodu nelze dle žalovaného sjednanou provizi žalobkyni přiznat. Navrhoval potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo, podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 o.s.ř. a po částečném zopakování listinných důkazů podle § 213 odst. 2 o.s.ř. podané odvolání žalobkyně shledal zčásti důvodným.

5. Odvolací soud k argumentaci žalovaného v odvolacím řízení doplňuje, že pokud žalovaný teprve při jednání odvolacího soudu též dále tvrdil, že není pravdou, že by se s [jméno FO] dohodl, že počkají na konec doby trvání dohody o zprostředkování, a nově uváděl, že žalovaný sám po ukončení doby trvání této dohody dal inzerát na prodej svého bytu prostřednictvím stránek Bezrealitky, že na tento inzerát se mu následně ozvala [jméno FO], o níž nejprve netušil, že se jedná o manželku pana [jméno FO], zájemce, kterého obstarala žalobkyně a jenž byl na prohlídce bytu v době trvání dohody o zprostředkování, a že uzavření kupní smlouvy s oběma manžely [jméno FO] sjednal žalovaný právě s [jméno FO] a ne s jejím manželem, nemohl odvolací soud k těmto novým tvrzením žalovaného, ani k nim též až při jednání odvolacího soudu navrženým důkazům (inzerátu prodeje bytu a výslechu svědkyně [jméno FO]) přihlížet, když uvedená nová tvrzení a důkazy byly uplatněny v rozporu se zásadou neúplné apelace a koncentrace řízení (viz § 213 odst. 5 o.s.ř.), o nichž byli účastníci při jednání soudu prvního stupně dne 13.3.2025 řádně poučeni. Žalovanému přitom nic nebránilo v tom, aby tato tvrzení i důkazy uplatnil včas, nejdéle právě po poučení soudem prvního stupně.

6. Podle § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle odst. 2 citovaného ustanovení, je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

7. Podle § 2447 odst. 2 o. z. bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

8. Podle § 2454 o. z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy 9. Soud prvního stupně sice v napadeném rozsudku správně odkazoval na shora citovanou právní úpravu dopadající na souzenou věc, nicméně tuto úpravu fakticky při svém rozhodnutí zčásti pominul, případně postupoval v rozporu s ní. Takto rozporným s aplikovanou právní úpravou obsaženou v citovaném § 2454 o. z. byl především závěr soudu, že nárok žalobkyně na sjednanou provizi nevznikl, „neboť kupní smlouva jednak nebyla uzavřena za doby trvání dohody“. Tato okolnost nemohla být důvodem k zamítnutí uplatněného nároku jak s přihlédnutím k citovanému ustanovení § 2454 o.z., tak s přihlédnutím k vlastní smluvní úpravě daného nároku na provizi v dotčené výhradní dohodě o zprostředkování z 22.8.2023. Zjevným smyslem ustanovení § 2454 o.z. je přitom právě potřeba zamezit případnému účelovému jednání zájemce, který by poté, co mu zprostředkovatel obstará vhodného smluvního partnera, mohl vyčkávat, se záměrem vyhnout se plnění své povinnosti platit provizi, s uzavřením smlouvy až do skončení sjednané doby zprostředkování, a teprve poté by zprostředkovanou smlouvu uzavřel.

10. Ze zopakované výhradní dohody o zprostředkování z 22.8.2023 odvolací soud zjistil, že předmětem této dohody definovaným v jejím bodu 2. byl závazek žalobkyně obstarat žalovanému jakožto klientovi (zájemci ve smyslu citovaných §§ 2445 a 2447 o.z.) příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost (třetí osobou ve smyslu citovaných §§ 2445 a 2447 o.z.) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí (pro kteréžto smlouvy byla v dohodě zavedena zkratka „Smlouva“) a žalovaný se za to zavázal uhradit žalobkyni provizi. Splatnost provize nebyla dle tohoto bodu 2. dohody vázána na uzavření smlouvy. V bodu 3. dohody nazvaném „O jakou nemovitost se jedná?“ byla vymezena předmětná nemovitost, dotčená bytová jednotka. V samostatném bodu 4. dohody nazvaném „Jaká je výše kupní ceny?“ bylo uvedeno „včetně provize 4 515 000 Kč“. Dodatkem č. [hodnota] ze dne 19.9.2023 došlo ke změně tohoto ujednání tak, že „kupní cena včetně provize“ byla sjednána v částce 4 365 000 Kč, a dodatkem č. [hodnota] ze dne 5.10.2023 byla tato „kupní cena včetně provize“ uvedena částkou 3 970 000 Kč. V bodu 5. dohody navazujícím na bod 4. určující výši kupní ceny, nazvaném „Jaká je výše provize?“ bylo uvedeno „3.0 % + DPH“. V obou shora uvedených případech změn výše „kupní ceny včetně provize“ v dodatcích č. [hodnota] a č. [hodnota]. byla shodně jako v původním znění dohody deklarována výše provize 3 % + DPH. V odstavci 5.1 dohody si strany dále dohodly, jakým způsobem bude navýšena provize v případě dosažení vyšší kupní ceny ve zprostředkovávané smlouvě. V odstavci 5.2 pak bylo dohodnuto, že žalobkyni vznikne nárok na provizi, i když bude smlouva uzavřena do 1 roku po skončení dohody, pokud bude uzavřena mezi klientem a zájemcem opatřeným žalobkyní (např. na základě protokolu o prohlídce, emailu atd.) či mj. jeho osobou blízkou, či osobou jinak se zájemcem spřízněnou. Mezi sjednané povinnosti žalobkyně dle bodu 7. dohody patřilo jednak doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu, inzerce nemovitosti a dále provedení prohlídky nemovitosti se zájemci.

11. Mezi účastníky bylo nesporné, a daná zjištění vyplývají taktéž ze zopakované kupní smlouvy ze dne 11.3.2024 a protokolu o prohlídce s [jméno FO] z 30.10.2023, že v daném případě došlo k uzavření kupní smlouvy na předmětný byt s [jméno FO], zájemcem opatřeným žalobkyní, a s jeho osobou blízkou (jeho manželkou [jméno FO]) dne 11.3.2024, tj. ve lhůtě do 1 roku od skončení sjednané doby trvání dohody o zprostředkování do 21.11.2023. S [jméno FO] jakožto zájemcem o daný byt byla žalobkyní provedena prohlídka bytu dne 30.10.2023. [jméno FO] v protokolu o prohlídce bytu z 30.10.2023, který podepsal, prohlásil, že se v daný den a čas (30. 10. 2023 19:44) osobně účastnil na místě prohlídky nemovitosti, kterou nalezl v inzerci žalobkyně. Zájemce se současně v uvedeném protokolu zavázal neuzavřít sám či osobou mu blízkou či zmocněnou jakoukoliv smlouvu týkající se nemovitostí bez přičinění žalobkyně. Žalobkyně následně vyzvala žalovaného prostřednictvím svého zástupce předžalobní výzvou datovanou 2.8.2024 a doručenou 5.8.2024 s ohledem na daný převod nemovitosti ze strany žalovaného na [jméno FO] k zaplacení provize ve výši 144 111 Kč, vypočtené s odkazem na dohodu o zprostředkování ve výši 3 % z kupní ceny uvedené v dohodě (ve znění posledního dodatku ve výši 3 970 000 Kč), s navýšením o 21 % DPH (viz uvedená předžalobní výzva a údaje o sledované zásilce pošty).

12. Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl na základě shora uvedených zjištění podávajících se ze zopakovaných důkazů k závěru, že žalobkyně obstarala v souladu s uzavřenou dohodou o zprostředkování pro žalovaného příležitost uzavřít se zájemcem [jméno FO] dohodnutou (kupní) smlouvu. Žalovaný následně kupní smlouvu na předmětný byt s [jméno FO] a jeho manželkou dne 11.3.2024, tj. ve lhůtě do 1 roku po skončení dohody, také uzavřel. Kupní cena, jež byla v uzavřené kupní smlouvě dohodnuta ve výši 3 850 000 Kč, odpovídá, resp. dokonce převyšuje částku, kterou by žalobce obdržel po zaplacení sjednané provize žalobkyni v případě, pokud by danou kupní smlouvu uzavíral s uvedeným zájemcem tak, jak bylo dohodnuto v dohodě o zprostředkování, tj. při sjednání „kupní ceny včetně provize“ v celkové výši 3 970 000 Kč.

13. Žalobkyně tedy splnila v souladu s dohodnutým závazkem v předmětné dohodě o zprostředkování svou povinnost obstarat žalobci příležitost uzavřít se třetí osobou (označovanou v dohodě jako zájemce) kupní smlouvu na danou nemovitost. Žalovaný také tuto příležitost využil, když ve sjednané době do jednoho roku po skončení dohody o zprostředkování se zájemcem o koupi bytu [jméno FO] také skutečně kupní smlouvu, ovšem bez účasti žalobkyně, uzavřel. Rozdíl ve sjednané kupní ceně od částky uváděné v dohodě o zprostředkování jako „kupní cena včetně provize“ nepředstavovala a neznamenala snížení kupní ceny, kterou měl žalobce při uzavření kupní smlouvy i dle dohody o zprostředkování skutečně (po zaplacení provize) obdržet.

14. V ujednání odst. 5.2 dohody o zprostředkování bylo dohodnuto, že nárok na provizi vznikne (též) při uzavření „Smlouvy“ do jednoho roku po skončení dohody o zprostředkování. V tomto ustanovení nebylo uvedeno, jaká musí být přesná kupní cena sjednaná ve smlouvě takto uzavírané po skončení dohody. Z kontextu předcházejícího ujednání odst. 5.1 dohody plyne, že výsledná kupní cena mohla být i jiná. V dohodě zavedená zkratka „Smlouva“ (použitá i v odst. 5.2 dohody o vzniku nároku na provizi po skončení dohody) pak byla definována v bodě 2. dohody, v němž rovněž nebyl údaj o výši kupní ceny zmíněn. Částka uváděná jako kupní cena v bodě 4. dohody pak vždy (i po uzavření shora uvedených dodatků) současně zahrnovala i výši sjednané provize. Zjevně se tak (v této částce) nejednalo o výši kupní ceny, kterou měl žalobce při uzavření zprostředkované smlouvy obdržet. Z dané dohody nevyplývá ani to, že by tato částka měla představovat sjednanou minimální částku, kterou je nutno (jakožto ve zprostředkovávané smlouvě sjednanou cenu) při dohodnutém zprostředkování smlouvy docílit. Odvolací soud má proto za to, že svou podstatou se tak (při daných minimálním ujednáních) jeví předmětná částka uváděná v dohodě spíš jen jako cena, za niž má být předmětný byt nabízen, nikoli jako závazně sjednaná podstatná náležitost zprostředkovávané smlouvy.

15. Určení výsledné kupní ceny, za niž byla nemovitost obstaranému zájemci žalovaným nakonec dle kupní smlouvy z 11.3.2024 prodána, pak bylo výsledkem pouze vlastního rozhodnutí žalovaného, resp. výsledkem jeho dohody se stranou kupující, aniž mohla mít na toto určení konečné kupní ceny sama žalobkyně jakýkoli vliv. Rovněž [jméno FO] na straně kupující si přitom musel být při uzavření dané kupní smlouvy s žalovaným vědom svého závazku vůči žalobkyni, který převzal při podpisu protokolu o prohlídce daného bytu organizované žalobkyní, že neuzavře sám či osobou mu blízkou jakoukoliv smlouvu týkající se předmětné nemovitosti bez přičinění žalobkyně, a že uzavření dané kupní smlouvy je tak v rozporu s tímto závazkem.

16. Odvolací soud v této souvislosti shledal opodstatněnou a relevantní i argumentaci žalobkyně, že fakticky se v daném případě jednalo pouze o ponížení v dohodě o zprostředkování uvažované celkové výše kupní ceny („včetně provize“) právě o předmětnou provizi žalobkyně, která již nebyla do fakticky realizované (stranami kupní smlouvy sjednané) kupní ceny zahrnuta. Tímto postupem se žalovaný jako prodávající, argumentující na svou obranu de facto právě a pouze touto odlišnou cenou, pokusil „ušetřit“ na úkor žalobkyně náklady provize, které žalobkyni v souvislosti s daným převodem dle dohody s žalovaným náleží. V tomto směru jednal shodně při uzavření dané kupní smlouvy i [jméno FO] na straně kupujícího, byť si musel být vědom toho, že obejitím žalobkyně při realizaci daného převodu jedná v rozporu se svým závazkem, který při prohlídce nemovitosti přijal.

17. Pokud žalovaný namítal, že žalobkyně nic pro něj nevykonala a pouze na něj po celou dobu „tlačila“ na snížení jím požadované ceny, jež byla v dohodě o zprostředkování sjednána jako „kupní cena včetně provize“, učiněná zjištění svědčí o něčem jiném. [jméno FO], s nímž následně žalovaný uzavřel kupní smlouvu, v protokolu o prohlídce uvedl, že nabízenou nemovitost nalezl v inzerci žalobkyně. Byla to též žalobkyně, která realizovala s tímto zájemcem o koupi bytu jeho prohlídku. Žalobkyně také dle vlastních tvrzení žalovaného doporučovala žalovanému vhodnost snížení nabízené ceny bytu. Pokud byla nižší než původní představy žalovaného, nejednalo se nikterak o porušení jejích povinností. Doporučení (reálné a přiměřené) kupní ceny patřilo mezi její výslovně v dohodě o zprostředkování sjednané povinnosti. Z tvrzení samotného žalobce se však podává, že tato doporučení vnímal negativně jako „tlak“ žalobkyně na snížení ceny, kterou žalovaný v dohodě stanovil, a kterou již následně nechtěl dále snižovat a měnit. Pokud však přesto žalovaný za cca 4 měsíce po skončení dohody nakonec převedl danou nemovitost za nižší cenu, než na které v dohodě o zprostředkování trval, nelze tuto okolnost přičítat k tíži žalobkyně, ale naopak se z toho podává, že případná doporučení žalobkyně na další snížení kupní ceny byla na místě. Z těchto okolností tedy nelze dovozovat nesplnění smluvních povinností žalobkyně, ani to, že by žalobkyni nenáleželo právo na sjednanou provizi za obstaranou příležitost uzavřít smlouvu s konkrétním obstaraným zájemcem, s nímž také žalovaný ve sjednané době po skončení dohody skutečně kupní smlouvu na danou nemovitost uzavřel, a kdy na základě této kupní smlouvy dokonce také získal na kupní ceně částku odpovídající částce, kterou by měl z kupní ceny (bez provize) obdržet i dle dohody o zprostředkování.

18. Podstatným v daném případě bylo, že mezi uzavřením kupní smlouvy ze dne 11.3.2024 s kupujícími manžely [jméno FO] a činností žalobkyně, která žalovanému obstarala v souladu s dohodou o zprostředkování příležitost uzavřít se zájemcem [jméno FO] kupní smlouvu na danou nemovitost, je zřejmá příčinná souvislost. V dohodě o zprostředkování nebyla povinnost zaplatit provizi vázána na uzavření smlouvy, natož pak s konkrétním stanoveným obsahem smlouvy. Sjednání částky uváděné v dohodě jako „kupní cena včetně provize“ ve zprostředkované smlouvě (resp. ve smlouvě, k jejímuž uzavření obstarala žalobkyně v souladu s dohodu účastníků příležitost) nebylo dle obsahu dané dohody podmínkou vzniku nároku na provizi.

19. Sjednaná kupní cena v uzavřené kupní smlouvě z 11.3.2024 byla navíc snížena (oproti v dohodě uvažované „kupní ceně včetně provize“) zjevně přibližně právě o částku odpovídající de facto dané provizi, kterou by měl žalovaný žalobkyni dle dohody o zprostředkování (při jí předpokládané ceně) zaplatit. Rozhodnutí o takovéto „slevě“ z kupní ceny však bylo čistě výsledkem vlastního rozhodnutí žalovaného, na které neměla a nemohla mít žalobkyně žádný vliv.

20. Pokud žalovaný za zjištěných okolností upírá žalobkyni nárok na provizi za splněný závazek žalobkyně obstarat pro žalovaného příležitost uzavřít s třetí osobou dohodnutou smlouvu, odkazujíc pouze na odlišnou výši kupní ceny sjednanou nakonec žalovaným v uzavřené smlouvě s třetí osobou, kterou jako zájemce o koupi obstarala žalobkyně, jedná se dle odvolacího soudu o zjevné obcházení smluvní povinnosti žalovaného zaplatit žalobkyni provizi, jež jí za splnění jejího závazku náleží. Takový postup je v rozporu se zásadou pacta sunt servanda i se zásadou poctivosti jednání v právním styku (viz § 3 odst. 2 písm. d) a § 6 odst. 1 o.z.).

21. Odkaz soudu prvního stupně na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.9.2018, sp.zn. 32 Cdo 2842/2018, neshledal odvolací soud v daném případě použitelným. Byť se zdánlivě mohlo jednat o obdobnou situaci jako v souzeném případě, za podstatné považuje odvolací soud konkrétní skutková zjištění v předmětné věci, zejména pak konkrétní smluvní ujednání stran popsaná výše, týkající se sjednaných podmínek vzniku nároku na provizi. Každý souzený případ je individuální a konkrétní skutkové odlišnosti mohou vést k odlišným závěrům v té které věci, byť typově se může jednat o shodné právní nároky (zde na zaplacení provize ze smlouvy o zprostředkování). V tomto případě zjevnou ne nevýznamnou odlišností od případu řešeného v odkazované judikatuře byla okolnost, že předmětem dohody o zprostředkování v nyní souzené věci nebyl závazek žalobkyně zprostředkovat žalované uzavření kupní smlouvy o prodeji nemovitostí mezi ní a třetí osobou za závazně sjednanou kupní cenu, ale pouze obstarání příležitosti uzavřít se zájemcem (zde ve smyslu s třetí osobou zajímající se o koupi) smlouvu definovanou buď jako kupní smlouva nebo jako smlouva o smlouvě budoucí kupní. Jak již uvedeno shora, dle odvolacího soudu v dohodě o zprostředkování uváděnou částku „kupní ceny včetně provize“ není možno chápat jako závaznou kupní cenu, jíž musí být při uzavření smlouvy dosaženo, aby vznikl žalobkyni nárok na provizi. Taková podmínka pro vznik práva na provizi se z nyní řešeného smluvního vztahu nepodává. V případě řešeném Nejvyšším soudem ve shora uvedeném rozhodnutí došlo nadto oproti závazku k dosažení (konkrétně sjednané) kupní ceny dle smlouvy o zprostředkování ke sjednání (fakticky realizované) kupní ceny ve snížené částce, při níž rozsah výsledného snížení kupní ceny přesahoval částku sjednané provize, a nebyl tak zjevný vztah mezi tímto snížením dohodnuté kupní ceny s „ušetřenou“ výší sjednané provize, jako v nyní projednávané věci. Soudem prvního stupně ve věci použitá judikatura tak byla v daném sporu pro skutkové odlišnosti řešených případů (přes zdánlivě podobnou situaci a shodný typový nárok) zcela nepřiléhavá.

22. Odvolací soud s odkazem na shora uvedené shrnuje, že v daném případě shledal žalobkyní uplatněný nárok na zaplacení sjednané výše provize ve svém základu jako opodstatněný. Žalobkyně splnila svou povinnost z uzavřené smlouvy o zprostředkování obstarat žalovanému příležitost k uzavření v dané dohodě definované smlouvy (kupní) ohledně konkrétní nemovitosti s konkrétní třetí osobou, s níž (a s osobou jí blízkou) následně žalovaný danou smlouvu kupní ve lhůtě kratší než jeden rok po skončení dohody o zprostředkování také skutečně uzavřel. Dle výslovného ujednání stran nárok na provizi ve výši 3 % (z kupní ceny) + DPH žalobkyni vznikne, i když bude smlouva uzavřena do 1 roku po skončení dohody, pokud bude uzavřena se zájemcem opatřeným žalobkyní či jeho osobou blízkou. V daném případě sjednané podmínky pro vznik nároku na provizi byly splněny. Tento nárok nebyl podmíněn dosažením určité konkrétní výše kupní ceny v uzavírané smlouvě.

23. Jiný výklad dotčeného právního jednání stran, který by vedl k odepření odměny zprostředkovateli, byť ten splnil svůj závazek z dohody o zprostředkování, a naopak připuštění postupu žalovaného jako možnosti, jak se zbavit závazku hradit sjednanou provizi, a to pouze tím, že ve smlouvě, k jejímuž uzavření obstaral zprostředkovatel příležitost, zájemce o zprostředkování (žalovaný) nakonec (o své vůli) sjedná nižší kupní cenu, než o níž bylo ve zprostředkovatelské smlouvě uvažováno, a to i v případě, že dosažení této konkrétní výše uvažované kupní ceny nebylo dohodnuto jako podmínka vzniku nároku na provizi, by dle odvolacího soudu bylo nejenom v rozporu se shora uvedenými základními zásadami soukromoprávních vztahů, ale ve svém důsledku by mohlo vést i ke zpochybnění a ohrožení fungování realitního trhu a základu realitní činnosti vůbec, jejichž smyslem je (jako při každém podnikání) provozování činnosti za úplatu. Uplatněný nárok na provizi byl tedy co do svého základu opodstatněný. Odvolací soud v této souvislosti shledal relevantní a přiléhavou i shora uvedenou argumentaci žalobkyně ad absurdum , že závěry soudu prvního stupně by mohly (při obecném jejich přijetí) mít za následek, že pokud klient záměrně vyčká uplynutí smlouvy a následně uzavře se zprostředkovatelem opatřeným zájemcem kupní smlouvu, v níž, byť i jen symbolicky, sníží výši kupní ceny, často právě o provizi zprostředkovatele, nebude mít v takovém případě zprostředkovatel nikdy nárok na odměnu, ačkoliv veškerou svou činnost řádně vykonal. Takový postup je i dle odvolacího soudu zjevným zneužitím práva, které dle § 8 o.z. nepožívá právní ochrany.

24. Odvolací soud však neshledal uplatněný nárok z části důvodný, pokud se týká výše žalobkyní požadované částky.

25. Sjednaná provize dle dohody o zprostředkování měla činit „3 % + DPH“. Ačkoli v dané dohodě (ani jejích dodatcích) nebylo výslovně uvedeno, z jaké částky mají být dohodnutá 3 procenta vypočtena, z kontextu celé smlouvy (i obecně známých obchodních zvyklostí realitního trhu) bylo zřejmé, že se má zásadně jednat o 3 % ze (skutečně) následně sjednané kupní ceny. O tom, že se nemůže jednat o 3 % z konkrétní částky 3 970 000 Kč (z níž vycházela při svém výpočtu uplatněného nároku žalobkyně) uváděné v posledním dodatku dohody o zprostředkování, svědčí již (ne zcela vhodně) použité označení této částky jako „kupní cena včetně provize“. Právě z tohoto použitého obratu plyne, že uvedená výslovně stanovená částka je částkou zahrnující již právě i tuto provizi. Současně naopak z tohoto použitého obratu také plyne, že nikoli z této částky mají být 3 % náležející na provizi (spolu s příslušnou DPH z těchto 3 %) vypočtena.

26. V daném případě činila skutečně sjednaná kupní cena částku 3 850 000 Kč. Z této částky 3 % činí 115 500 Kč, přičemž příslušná daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 115 500 Kč pak činí 24 255 Kč. Celková výše sjednané provize tak v souzeném případě v návaznosti na žalovaným sjednanou kupní cenu, při níž byl zprostředkovaný závazkový vztah uzavřen, odpovídá částce 139 755 Kč (115 500 Kč + 24 255 Kč). V této výši tak shledal odvolací soud uplatněný nárok žalobkyně důvodný. Uvedená částka žalobkyni náleží spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky, a to v souladu s § 1958 odst. 2 o.z., § 1968 o.z. a § 1970 o.z. od uplynutí lhůty k plnění stanovené v předžalobní výzvě ze dne 2.8.2024 do 7 dnů od doručení v této výzvy, k čemuž došlo dne 5.8.2024 (viz výše), tj. od 13.8.2024 do zaplacení.

27. Odvolací soud tak podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. změnil výrok I. rozsudku soudu prvního stupně a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 139 755 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % p.a. z částky 139 755 Kč od 13.8.2024 do zaplacení, podle § 160 odst. 1 o.s.ř. do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Ve zbývajícím (zamítavém) rozsahu byl výrok I. rozsudku soudu prvního stupně podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný potvrzen.

28. Odvolací soud za použití § 224 odst. 1, 2 o.s.ř. podle § 151 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 3 o.s.ř. rozhodl znovu o nákladech řízení před soudem prvního stupně. Žalobkyně byla neúspěšná v porovnání k celkovému úspěchu ve věci jen v poměrně nepatrné části, a proto jí byla přiznána dle § 142 odst. 3 o.s.ř. plná náhrada nákladů řízení ve výši zaokrouhleně na celé koruny 49 507 Kč. Tato částka sestává ze zaplaceného soudního poplatku 5 765 Kč, dále z 5 odměn zástupce žalobkyně, advokáta, po 6 900 Kč za 5 úkonů právní služby (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. sepis předžalobní výzvy, 3. sepis žaloby, 4. replika k vyjádření žalované, 5. účast na jednání soudu 13.3.2025), 4 x náhrady hotových výdajů po 300 Kč v souvislosti s prvními čtyřmi úkony právní služby poskytnutými do 31.12.2024 a 1 x náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč v souvislosti úkonem – účastí na jednání soudu v roce 2025, a k tomu DPH z přiznaných odměn a náhrad, tj. 7 591,50 Kč, to vše dle § 137 o.s.ř. a ustanovení § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a § 13 odst. 1, 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, a to jak ve znění do 31.12.2024 v případě odměny za první 4 úkony právní služby a navazujících náhrad hotových výdajů, tak ve znění od 1.1.2025 v případě odměny za úkon a s ním spojené náhrady hotových výdajů za účast u jednání soudu prvního stupně v roce 2025.

29. O nákladech řízení před soudem odvolacím bylo rozhodnuto ve výroku III. tohoto rozsudku rovněž podle § 142 odst. 3 o.s.ř. § 151 odst. 1 o.s.ř. za použití § 224 odst. 1 o.s.ř. a shodně procesně jen v nepatrné části neúspěšné žalobkyni byla přiznána jejich plná náhrada ve výši 23 552 Kč, odpovídající soudnímu poplatku za odvolání ve výši 5 765 Kč, 2 x odměně zástupce žalobkyně, advokáta, po 6 900 Kč za 2 úkony právní služby (1. písemné odvolání, 2. účast na jednání odvolacího soudu), 2 x náhradě hotových výdajů po 450 Kč, a příslušné DPH 21 %, tj. 3 087 Kč, to vše dle ustanovení § 7 a § 11 odst. 1 písm. g), k) a § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu ve znění od 1.1.2025 a § 137 o.s.ř.

Poučení