27 Co 216/2021

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Romana Fremra a soudců Mgr. Jana Podaného a Mgr. Jany Kajzrové ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem Mgr. Bc. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 324 000 Kč o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu Praha-východ č.j. 7 C 198/2017-216 ze dne 4.12.2020 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. mění tak, že se žaloba co do částky 3 768 Kč zamítá; jinak se ve výroku I. potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně 115 225,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha – východ na náhradě nákladů státu 3 388,27 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení 24 006,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Krajskému soudu v Praze plnou náhradu nákladů státu, jejíž výše bude určena samostatným usnesením, a to do 3 dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

Odůvodnění

1. Rozsudkem Okresního soudu Praha-východ č.j. 7 C 198/2017-216 ze dne 4.12.2020 (dále jen„ rozsudek soudu prvního stupně“) byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci částku 324 000 Kč (výrok I.), dále povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 115 225,60 Kč (výrok II.) a také povinnost zaplatit státu náhradu nákladů ve výši 3 388,27 Kč (výrok III.). Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná v období od [datum] do [datum] bez právního důvodu užívala označené nemovité věci v k.ú. [obec], které náleží žalobkyni, musí proto vydat bezdůvodné obohacení, které tímto způsobem v uvedeném období získala. Ostatní výroky soud prvního stupně odůvodnil úspěchem žalobkyně ve věci samé a příslušným výpočtem.

2. Proti tomuto rozsudku podala včasné odvolání žalovaná, a to výslovně v celém rozsahu. Ve svém odvolání uvedla v zásadě čtyři okruhy námitek. Zaprvé zdůraznila, že žalobkyně není aktivně ve sporu legitimována, neboť se platně nestala vlastníkem předmětných nemovitostí, když porušila integritu listiny tak, že bez konzultace s druhou stranou kupní smlouvu rozpojila a jeden list vyměnila za jiný. Tuto listinu již nelze považovat za totožnou s listinou obsahující konsenzus obou smluvních stran a není proto způsobilá ke vkladu do katastru nemovitostí, neboť minimálně nesplňuje zákonnou podmínku, že při převodu ¨nemovitostí musí být projevy účastníků na téže listině, čímž se rozumí celá listina, nikoli jen její poslední stránka s podpisy stran. Soud prvního stupně se podle žalované také nevyrovnal s pochybností, že mezi stranami údajné kupní smlouvy nebyl dovršen smluvní proces, když u podpisu žalobkyně chybí údaj o místě a čase podpisu, navíc nebyla doplacena kupní cena. Dále uvedla, že u soudu prvního stupně je pod sp. zn. 8 C 461/2020 projednávána žaloba, jíž se žalovaná domáhá určení, že ke dni smrti rodičů žalované (prarodičů žalobkyně) patřily předmětné nemovitosti ve skutečnosti jim. Zadruhé zdůraznila, že disponuje platnou nájemní smlouvou, uzavřenou ještě s rodiči žalované, podle níž bylo sjednáno plnění určitelné výše (nájemné) v rozsahu úhrady závazků vůči třetím osobám (poskytovaných služeb). Na takové dohodě není nic nezákonného a tato vůle stran má být soudem respektována. Zatřetí se soud prvního stupně nevyrovnal s námitkami žalované proti posudku znalce, včetně toho, jak výši bezdůvodného obohacení ovlivnilo přerušení dodávky pitné vody dne [datum]. Za čtvrté pak uvedla, že žalovaná splatila za žalobkyni od února 2011 do června 2016 v měsíčních splátkách ne nižších než 13 000 Kč celkem ne méně než 854 000 Kč, přičemž tuto částku (tedy tu její část, jež bude rovna případně konstatovanému bezdůvodnému obohacení žalované) namítla k započtení (jako kompenzační námitku). Proto navrhla změnu rozsudku soudu prvního stupně a zamítnutí žaloby.

3. Žalobkyně naopak navrhla potvrzení rozsudku. Zdůraznila, že uzavřená kupní smlouva obsahovala veškeré podstatné náležitosti, byla projevem pravé vůle smluvních stran, žalobkyně zaplatila kupní cenu, jíž ze 75 % hradila prostřednictvím hypotečního úvěru, a povinností prodávajících (rodičů žalované) bylo převést na žalobkyni vlastnické právo v katastru nemovitostí. Žaloba o určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem sp. zn. 8 C 303/2016 byla podána žalovanou bez vědomí prodávajících, kteří jediní bylo oprávněni k podání této žaloby a řízení o ní bylo zastaveno. Žalobu o určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem sp. zn. 8 C 416/2020 podala žalovaná jeden den před konáním soudního jednání v této věci, žalobní důvod spočívá v údajné nezpůsobilosti vkladové listiny pro provedení vkladu. Žalobkyně má za to, že soud prvního stupně byl pro účely řízení vázán právním stavem nemovitosti uvedeným v katastru a otázku vlastnictví nebyl povinen zkoumat. Navíc žalované na požadovaném určení nesvědčí naléhavý právní zájem. Pokud jde o posouzení smlouvy uzavřené mezi žalovanou a jejími rodiči, jde o smlouvu o výpůjčce, nikoli o smlouvu nájemní, jelikož se veškeré sjednané platby ve smlouvě týkaly spotřeby energií a údržby nemovitosti. K výši bezdůvodného obohacení uvedla, že aktuálně jsou předmětné nemovitosti pronajaty nájemcům za 33 000 Kč měsíčně, přičemž doba od zahájení inzerce do doby reálného pronajmutí předmětných nemovitostí trvala necelé dva týdny. Výše nájemného stanovená znaleckým posudkem pro účely řízení se při tržní realizaci ukázala jako správná, naopak výše přisouzeného bezdůvodného obohacení je neúměrně nízká. K přerušení dodávek vody žalobkyně uvedla, že bezdůvodné obohacení bylo přiznáno za dobu do [datum], tj. dodávka vody byla v době podání žaloby přerušena pouhých 16 dní. Postup soudu prvního stupně, který se touto nadbytečnou námitkou žalované nezabýval, považuje žalobkyně za správný. Nadto z chování žalované, která v předmětných nemovitostech„ po další dva roky“ bydlela bez vody, aniž by byť jen vyzvala žalobkyni k jejich obnovení, bylo zjevné, že stávající situace jí nepůsobí zásadnější problém. Kromě toho žalovaná neuhradila poslední fakturu za vodné stočné, které do doby uzavření vody odebrala. Jakékoli započtení částek vzniklých v žalovanou specifikovaném období je podle žalobkyně vyloučeno ze zákona, konkrétně podle § 1989 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., když domnělý (právní základ postrádající) dluh je již promlčen. Dále ve svém podání odkázala na zahájení řízení o omezení svéprávnosti žalované a na škody, které v nemovitostech žalovaná způsobila.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je podáno včas, oprávněnou osobou a proti rozhodnutí soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání přípustné, přezkoumal v rozsahu podaného odvolání rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), a shledal odvolání žalované převážně neopodstatněným.

5. Z obsahu spisu se podává, že skutková zjištění soudu prvního stupně obstojí i po částečném doplnění dokazování odvolacím soudem Odvolací soud proto v první řadě odkazuje na dokazování provedené před soudem prvního stupně a jím provedené hodnocení důkazů, s nímž se odvolací soud zcela ztotožňuje a v podrobnostech na něj odkazuje. Závěry soudu prvního stupně jsou správné a přesvědčivě odůvodněné a nelze k nim mnoho doplnit.

6. Zásadní skutkové okolnosti ostatně nebyly mezi stranami sporné a lze je shrnout následujícím způsobem. Žalobkyně je zapsána v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník pozemku parc. č. st. 112, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], a dále pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Nupaky (dále jen„ předmětné nemovitosti“). Vklad práva byl proveden dne [datum] (ke dni [datum]) na základě kupní smlouvy uzavřené s prarodiči žalobkyně (rodiči žalované) dne [datum]. Námitka, že smlouva tehdy uzavřena nebyla, popř. byla uzavřena jinde, je lichá a účelová. [obec] a datum je na smlouvě jednoznačně uvedeno, existuje verze smlouvy se všemi podpisy a ověřovacími doložkami převodců z téhož dne, proto není významné, že žalobkyně uznala svůj (již dříve připojený) podpis za vlastní až později (v roce 2014), jak vyplývá z doložky na pozdější verzi smlouvy. Kromě toho byla v únoru 2011 k předmětným nemovitostem uzavřena ze strany převodců jako zástavců i zástavní smlouva zajišťující hypoteční úvěr, z něhož byla již tehdy uhrazena většina kupní ceny, je tedy zřejmé, že kupní smlouva již existovala. Podstatná není ani námitka žalované, že žalobkyně zbytek kupní ceny nedoplatila. Nikdo totiž netvrdil a ani to v řízení nevyšlo najevo, že by z tohoto důvodu převodci od kupní smlouvy odstoupili. O existenci takové pohledávky nebylo nic uvedeno ani v pozůstalostním řízení po obou převodcích, lze tedy spíše usuzovat, že k zaplacení došlo.

7. Ke vkladu vlastnického práva žalobkyně došlo s významným zpožděním od uzavření smlouvy mimo jiné proto, že předchozí návrhy na vklad vlastnického práva byly zamítnuty. Důvod zamítnutí spočíval mimo jiné v tom, že ve smlouvě bylo na jednom místě namísto správného čísla pozemku parc. č. st. 112 chybně uvedeno parc č. st.

122. Není podstatné, kdo smlouvu sepisoval a kdo tuto chybu zavinil, zda šlo o záměr žalované, jak žalobkyně tvrdí. Není ani podstatné, proč přesně žalobkyně otálela s návrhem na vklad již dříve. Podstatné je, že vůlí stran projevenou ve smlouvě bylo převést právě předmětné nemovitosti a že šlo o pouhou chybu v psaní (překlep), neboť v jiné části smlouvy se jasně hovořilo o pozemku parc. [číslo] stejně jako v související zástavní smlouvě, smlouva odkazovala i na konkrétní (správný) list vlastnictví, přičemž pozemek parc. č. st. 122 převodci vůbec neměli. Není proto pochyb o tom, co bylo z vůle stran předmětem převodu. Žalobkyně tuto chybu pro účely třetího návrhu na vklad odstranila sama, a to nikoli opravou vyznačenou v textu smlouvy, ale výměnou první strany smlouvy. O tom také není sporu. K jiným (obsahovým, věcným) změnám oproti původní verzi smlouvy ale nedošlo, pouze byly některé původně rukou psané údaje provedeny strojopisem. Neobstojí proto námitka žalované, že žalobkyně smlouvu jednostranně změnila a porušila smluvní konsensus. V podrobnostech lze odkázat na odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně a níže na právní posouzení věci.

8. Dále soud prvního stupně vyšel z toho, že řízení o žalobě na určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem vedené u soudu prvního stupně pod sp. zn. 8 C 303/2016 bylo zastaveno, neboť žalobu ve skutečnosti rodiče žalované nepodali (podle závěrů znaleckého posudku nepodepsali). Zjevně za ně (účelově) jednala žalovaná. Před rozhodnutím soudu prvního stupně v této věci pak žalovaná podala novou (další) žalobu o určení vlastnického práva svých rodičů ke dni jejich smrti, přičemž tato žaloba je vedena pod sp. zn. 8 C 416/2020, jak shora uvedeno, a řízení dosud není skončeno.

9. Není také sporu o tom, že v rozhodném období, kdy byla žalobkyně výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí podle stavu zápisu v katastru, tyto nemovitosti výlučně užívala žalovaná a že žalobkyně dne [datum] nechala do předmětných nemovitostí uzavřít přívod pitné vody. [příjmení] probíhal i o účelové uzavření přívodu elektrické energie, to se však rozhodného období netýká.

10. Žalovaná v řízení předložila smlouvu„ nájemní s právem předkupním,“ uzavřenou mezi žalovanou a jejími rodiči dne [datum], podle které rodiče žalované, jako tehdejší vlastníci předmětných nemovitostí, jí tyto nemovitosti přenechali k užívání za„ nájemné“ ve výši„ cen poskytovaných služeb a záloh na energie (konkrétně nákladů za odběry).“ Žalovaná měla provádět i běžnou údržbu. Smlouva nemá úředně ověřené podpisy a v následné kupní smlouvě z roku 2011 se o ní nehovoří, naopak převodci deklarovali, že na předmětu převodu žádná nájemní práva ani jiné právní povinnosti s výjimkou zástavního práva neváznou. Odvolací soud tak v první řadě uzavřel, na rozdíl od soudu prvního stupně, že jde ze strany žalované o pokus vytvořit trvající právní důvod bydlení, tedy o obdobný scénář, jako když žalovaná zfalšovala podpisy rodičů na předchozí určovací žalobě. I kdyby ale šlo o pravou listinu, jak uzavřel soud prvního stupně, byly by právní závěry shodné (viz níže).

11. Odvolací soud se z níže uvedených důvodů skutkově nezabýval novou obranou žalované založenou na započtení vzájemné pohledávky, která jí měla proti žalobkyni vzniknout tím, že ve vymezeném období od roku 2011 do roku 2016 hradila za žalobkyni splátky hypotečního úvěru, kterým byla placena kupní cena. Takové dokazování, zda a kolik a proč žalovaná za žalobkyni platila, by bylo nadbytečné, neboť se nemůže v projednávané věci příznivě pro žalovanou projevit.

12. Jedinou relevantní námitkou směřující ke skutkovým zjištěním soudu prvního stupně tak zůstal neprovedený výslech ustanoveného znalce, jehož výslech byl navrhován, soud prvního stupně jej k jednání dokonce předvolal a adresoval mu i své námitky k písemnému vyhotovení posudku, nicméně poté, co se znalec k výslechu nedostavil, soud prvního stupně již ve věci rozhodl bez výslechu znalce s tím, že (stručně řečeno) rozdíl mezi žalovanou částkou a závěry znalce je tak markantní, že ani případné snížení odhadované výše obvyklého nájemného (po zohlednění námitek) by nemohlo plný úspěch žalobkyně zvrátit. V otázce obvyklého nájemného v rozhodném období tak soud prvního stupně vyšel jen z písemného znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], který celkovou výši za vymezené období určil částkou 472 323 Kč, když vyšel z nabídek realitních kanceláří srovnatelných nemovitostí. Otázkou uzavření vody dne [datum] se soud prvního stupně také podrobněji nezabýval. S tím se ale odvolací soud neztotožnil a znalce vyslechl.

13. Písemným znaleckým posudkem ing. [příjmení] bylo obvyklé měsíční nájemné předmětných nemovitostí v roce 2016 určeno částkou 34 775 Kč, zvýšenou pro rok 2017 o inflační koeficient 0,7% na částku 35 018 Kč měsíčně. Znalec se sice u srovnávaných nemovitostí [číslo] dopustil početní chyby, když kalkuloval užitnou plochu 160 m, ačkoli šlo o 180 m, nicméně u výslechu jasně uvedl, že počítal s váženým průměrem všech srovnávaných nemovitostí a že uvedená chyba„ zásadně celkové závěry neovlivní.“ Vysvětlil, proč vycházel jen z nabídkových cen nájmů na vybraném realitním serveru (neboť se statistické údaje nevedou a reálně uzavřené smlouvy ke srovnatelným nemovitostem nejsou v potřebném počtu k dispozici, stejně jako údaje finanční správy, jak se dotazovala žalovaná). Zdůraznil, že jde o 200 m užitné plochy, tedy luxusní dům, který si případně pronajmou jen lidé s vyššími příjmy. Tomu podle názoru odvolacího soudu odpovídají i fotografie z písemného posudku a popis domu 6+kk s dvěma garážemi, všemi inženýrskými sítěmi, se zahradou, v satelitní zástavbě v blízkosti [obec] a s dobrou dopravní obslužností. Znalec v posudku zhodnotil i částečně zanedbanou údržbu podkroví. Při výslechu poukázal i na obvyklost inflační doložky a na skutečnost, že nájemné v okolí [obec] se nesnižovalo ani později v období pandemie Covid 19. Aktuální nájemné se pohybuje v průměru kolem 197 Kč za m a průměrná plocha nemovitostí 212 m, což téměř odpovídá předmětným nemovitostem, kde znalec vycházel pro rok 2016 z ceny 164 Kč za m. Tuto cenu stále považuje za odpovídající. Odvolací soud proto uzavřel, že znalec své závěry ve své výpovědi před odvolacím soudem (za podmínek § 205a o.s.ř. a 213 o.s.ř.) dostatečně doplnil a obhájil.

14. Z výpovědi znalce však přesně nevyplynulo, jaký dopad na obvyklé nájemné má uzavření přívodu vody. Znalec totiž uvedl, že vycházel z předpokladu, že v domě„ vše standardně funguje a že pokud v nemovitosti neteče voda, není to obvykle trvalý stav.“ Zájemce by si takovou nemovitost„ nejspíš nepronajal nebo by si ji pronajal jen s vidinou brzké opravy.“ Pokud v nemovitosti neteče voda, je to podle znalce„ významná vada, která v podstatě znemožňuje užívání a na případné nájemné má fatální vliv.“ Na trhu se ale„ samozřejmě pronajímají chaty, kam se voda donáší, ale u tohoto typu nemovitostí to tak není.“ K možnému odhadu případné slevy na nájemném znalec ale uvedl, že by se nájemné mělo snížit„ nejméně“ o náklady na opatření vody jinak, tedy donáškou nebo dovozem, což by mohlo být (nejméně)„ třeba 3 000 Kč měsíčně, odhadem 10 % z obvyklého nájemného.“ U tohoto typu nemovitostí by se nicméně„ dalo uvažovat i o tom, že si nájemce pronajme na dobu opravy jiný prostor.“ Podle znalce je vše třeba posoudit„ podle konkrétních okolností.“ 15. Za této situace již odvolací soud další dokazování doplněním či revizí posudku neprováděl, byť se toho žalovaná domáhala. Její námitky předestřené u jednání jsou opět účelové, sama uplatňovala informace o nájemném ve výši cca 14- 15 000 Kč měsíčně, ale jen z doslechu, bez konkrétních zdrojů (od blíže neurčeného„ známého“ z blíže neurčené„ sousední obce“), nedoložila nic. Naopak žalobkyně předložila aktuální nájemní smlouvu k předmětným nemovitostem ze dne [datum] s nájemným 33 000 Kč měsíčně. Lepší podklady skutečně nelze očekávat ani od finanční správy (o výnosech z nájemného investičních bytů, jak žalovaná žádala) a žádný smysl nedává ani opatření nabídek nájmů z dalších (jiných) realitních serverů. Otázka uzavření přívodu vody se týká jen zlomku rozhodného období, proto si odvolací soud podle znalcem vymezených kritérií o této otázce učinil úsudek již sám (viz níže).

16. Z hlediska právního posouzení věci soud prvního stupně na zjištěný skutkový stav zcela správně podle § 3028 zákona č. 89/2012 Sb. aplikoval jak občanský zákoník č. 40/1964 Sb. ve znění účinném do 31.12.2013 (dále jen„ obč. zák.“), tak nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. ve znění účinném od 1.1.2014 (dále jen„ o.z.“). Původní právní úprava se vztahuje ke vzniku právních poměrů, jakož i právům a povinnostem z nich vzniklým přede dnem nabytí účinnosti o.z. (před [datum]).

17. Odvolací soud v první řadě považuje za neopodstatněnou námitku žalované o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobkyně. Žalobkyně se ovšem mýlí, má-li za to, že se soud touto otázkou nemůže zabývat a musí vycházet ze stavu zápisu v katastru nemovitostí. Tímto zápisem soud naopak není vázán a může se zabývat skutečným právním stavem vlastnického práva jako otázkou předběžnou, ledaže by o této otázce již bylo pravomocně a pro odvolací soud závazně rozhodnuto mezi účastníky určovací žalobou (viz § 135 o.s.ř. ve spojení s § 159a o.s.ř.). K tomu ale nedošlo, neboť předchozí řízení bylo zastaveno a nově podaná žaloba se týká určení vlastnického práva převodců a řízení není skončeno. Za této situace je soud oprávněn učinit si o otázce vlastnictví úsudek sám.

18. Uzavřenou kupní smlouvu z roku 2011 je třeba i podle názoru odvolacího soudu posuzovat podle § 37 odst. 3 obč. zák. ve spojení s § 35 odst. 2 obč. zák. Projev vůle může být učiněn výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, co chtěl účastník projevit. Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný.

19. V daném případě je zcela zřejmé, které nemovitosti se staly předmětem převodu a je spíše s podivem, že na základě takové listiny (smlouvy) vůbec došlo k zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí. [jméno] skutečnost, že na jednom místě smlouvy bylo chybně uvedeno číslo pozemku„ 122“ místo správného„ 112“, ačkoli všechny ostatní údaje, včetně čísel pozemků a listů vlastnictví, ve smlouvě„ sedí,“ jak shora uvedeno, skutečně smlouvu neplatnou nečiní (k neexistujícímu číslu [příjmení] automobilu uvedenému ve smlouvě srovnej závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2262/2013, k výkladu právních úkonů pak sp. zn. 32 Odo 441/2003, 30 Cdo 2262/2013, 21 Cdo 462/2015 nebo 30 Cdo 1485/2008, popř. na rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 222/2000).

20. Platnost smlouvy pak nemůže být dotčena ani specifickým způsobem, který žalobkyně k odstranění uvedené chyby později zvolila, tedy výměnou první strany smlouvy, pokud současně nedošlo k žádným obsahovým změnám v rozporu s původně projevenou vůlí účastníků smlouvy. Naopak skutečnost, že převodci už později nebyli schopni či ochotni se na odstranění překlepu podílet, žádný význam nemá. Tímto způsobem nelze řádně uzavřenou smlouvu zvrátit. Potřebná oprava může být provedena i jednostranně. Nejde o situaci, kdy by byla smlouva falšována změnou jejího obsahu, ani o situaci, kdy podpisy účastníků nejsou na téže listině, jak žalovaná tvrdí. Jde spíše o situaci podobnou tomu, kdy byla nahrazena jen první strana smlouvy, u níž došlo po podpisu smlouvy ke zničení či jinému znehodnocení (k neupotřebitelnosti pro vklad). Věcně také není podstatný rozdíl mezi opravou zachovávající i původní znění (např. přeškrtnutím s uvedením správného znění) a opravou, která původní znění nezachovává (přepisuje ho či jinak nahrazuje), je-li obsah listiny materiálně stejný.

21. Žádný význam nemá ani námitka nedoplacení kupní ceny předmětných nemovitostí. Podle dosud provedených důkazů lze jednak usuzovat, že v kupní cena zaplacena v plné výši spíše byla (i nad rámec poskytnutého hypotečního úvěru), a i kdyby ne, chybí zde úkon převodců spočívající v odstoupení od smlouvy. Samotné nesplnění povinnosti kupujícího (dlužníka) zaplatit sjednanou kupní cenu v plné výši totiž dává převodci možnost uplatnit nároky z prodlení, včetně možnosti odstoupení, nečiní však smlouvu bez dalšího neplatnou či zrušenou (viz § 517 obč. zák.).

22. Pokud jde o právní důvod užívání předmětných nemovitostí žalovanou, má odvolací soud v první řadě za to, že nájemní smlouva byla vyrobena žalovanou až dodatečně (účelově – viz výše). I kdyby tomu tak ale nebylo, platí argumentace uvedená již soudem prvního stupně, na jehož odůvodnění lze také odkázat. V žádném případě nemůže jít o platnou nájemní smlouvu uzavřenou podle § 663 a násl. obč. zák, resp. § 685 a násl. obč. zák. Ustálená judikatura jasně vyžadovala, aby nájemní smlouva týkající se bytu obsahovala zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, jinak je neplatná pro neurčitost (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2121/2006, 26 Cdo 2240/2007, 28 Cdo 2123/2001, nebo 26 Cdo 1978/2017 a řada dalších), takové vyjádření navíc musí být číselné (konkrétně určitelné), přičemž nájemné také nemůže být fakticky nulové (nemůže být představované jen a pouze úhradou za služby), neboť úplatnost je podstatnou náležitostí nájemní smlouvy. Nic z toho ale předložená smlouva nesplňuje. Z důvodů uvedených soudem prvního stupně nemůže jít ani o platnou smlouvu o (bezplatné) výpůjčce nemovitostí, popř. o smlouvu nepojmenovanou (inominátní). Maximálně by mohlo jít o prostou výprosu. [jméno] však lze kdykoli odvolat, právo na bezplatné užívání nezakládá.

23. Neopodstatněná je též obrana žalované založená na započtení vzájemných pohledávek v celkové výši„ ne méně než 854 000 Kč“ a to hned z několika důvodů. V první řadě se jedná podle § 205a o.s.ř. o nepřípustnou novotu, která nebyla uplatněna před soudem prvního stupně, ač mohla, ale byla uplatněna až v odvolání, a současně je spojena uplatněním nových skutečností, jež se týkají důvodu vzniku (pravosti), výše a splatnosti pohledávky žalované užité k započtení, jež nastaly (vznikly) před vyhlášením (vydáním) rozhodnutí soudu prvního stupně, a dokonce před podáním žaloby o zaplacení vymáhané pohledávky (únor 2011 až červen 2016). Zohledněním takových nových skutečností a případných důkazů k nim by odvolací soud porušil pravidla koncentrace řízení a neúplné apelace (viz rozhodnutí velkého senátu Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 1475/2020, kterým bylo překonáno předchozí rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 4182/2016).

24. Kromě toho je uvedené započtení neplatné i pro svou zjevnou neurčitost. Nejde jen o to, že se započítává nekonkrétní pohledávka ve výši„ ne méně než“ 854 000 Kč, u níž ani není zcela jasné, z jakých částek se skládá, pokud měla představovat plnění za žalobkyni„ ne méně než“ 13 000 Kč měsíčně od února 2011 do června 2016, což však představuje 858 000 Kč (66 měsíců po 13 000 Kč). Odvolací soud zde dále připomíná judikaturu Nejvyššího soudu (viz rozsudek sp. zn. 32 Cdo 565/2019), jež je„ ustálena v závěru, že při započtení více vzájemných pohledávek musí ten, kdo činí kompenzační úkon, určit, které pohledávky mají provedeným započtením zaniknout. Projev vůle směřující k započtení tedy musí být určitý do té míry, aby z něj bylo možné jednoznačně zjistit, které pohledávky a do jaké jejich výše započtením zanikají, v opačném případě je daný právní úkon neplatný pro neurčitost ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. (srov. např. rozsudky sp. zn. 32 Cdo 3082/2007, sp. zn. 23 Odo 932/2006, nebo usnesení sp. zn. 32 Cdo 4363/2009, sp. zn. 23 Cdo 2868/2011, sp. zn. 23 Cdo 1774/2015, sp. zn. 20 Cdo 322/2016 či sp. zn. 23 Cdo 4306/2017). Citovaná ustálená rozhodovací praxe je v tomto rozsahu využitelná i na právní vztahy, jež se řídí právní úpravou účinnou od 1.1.2014. I nadále je jedním z předpokladů zániku pohledávek jednostranným započtením (srov. § 1982 o.z.) kompenzační projev, jenž vyhovuje požadavkům na právní jednání. U aktivně započítávaných pohledávek (těch, které započítávající strana použije k započtení), jejichž součet převyšuje pasivně započítávanou pohledávku (tu, proti které je započtení uplatněno), je tento požadavek splněn, jestliže kompenzační projev obsahuje prohlášení, v němž je určitě a srozumitelně určeno, které započítávané pohledávky, případně která jejich část, se uplatňuje k započtení (a tedy započtením zanikne). V opačném případě jde o právní jednání neurčité, a tedy zdánlivé ve smyslu § 553 odst. 1 o.z., k němuž se ve smyslu § 554 o.z. nepřihlíží (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 4358/2016 a sp. zn. 28 Cdo 1303/2018).

25. Pohledávka na vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo plněním za jiného (splátkami úvěru za žalobkyni), jak žalovaná tvrdí, stejně jako pohledávka vzniklá užíváním věci bez právního důvodu, vzniká každým jednotlivým plněním, resp. každým dnem užívání. V zásadě jde o více dílčích pohledávek. Je proto třeba při započtení určit, které konkrétní platby, ať již byly poskytnuty v době do [datum] a řídí se předchozími právními předpisy (§ 451 a násl. obč. zák.), nebo byly poskytnuty později a řídí se novou právní úpravou (§ 2991 a násl. o.z.), připadají (započítávají se) na to které období užívání. Jinak totiž nelze určit, které nároky žalobkyně a žalované měly uvedeným započtením zaniknout a které nikoli, pokud celkový součet protipohledávek žalované více než dvakrát přesahuje žalobní žádání. Část tvrzených protipohledávek žalované navíc vznikla do [datum], proto se promlčují podle předchozích předpisů (§ 107 obč. zák.) a v době setkání s pohledávkami žalobkyně již byly skutečně promlčené, a proto nezapočitatelné (viz § 581 odst. 2 obč. zák.), jak uvedla žalobkyně (viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 1902/2016). K započítávání pohledávek vzniklých před a po [datum] lze odkázat též na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4795/2017, sp. zn. 28 Cdo 5711/2017, sp. zn. 32 Cdo 5234/2016 a další).

26. Nelze tedy učinit odlišný závěr, než učinil soud prvního stupně, že se žalovaná na úkor žalobkyně užíváním předmětných nemovitostí v rozhodném období bez právního důvodu skutečně bezdůvodně obohatila a je povinna bezdůvodné obohacení, resp. jeho peněžitou náhradu, žalobkyni vydat (zaplatit). Pro rozhodné období to vyplývá z § 2991 o.z. ve spojení s § 2999 odst. 1 o.z., jak uvedl již soud prvního stupně.

27. V případě užívání cizí věci bez právního důvodu (a předmětné nemovitosti jsou ze shora uvedených důvodů z pohledu žalované věcí cizí) vychází ustálená soudní praxe z povinnosti k náhradě ve výši nájemného takové věci, které je obvyklé v daném místě a čase. K tomu se v mnoha rozhodnutích vyjádřil Nejvyšší soud (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2578/98 publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. R 53/2000, z pozdějších např. sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, 28 Cdo 2672/2012 nebo 28 Cdo 443/2014 a další). Bezdůvodné obohacení vzniklé užíváním cizí věci totiž nelze vydat, proto je namístě uvedená (obvyklá) peněžitá náhrada.

28. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení v této konkrétní věci, vyšel odvolací soud ze shora popsaných důvodů ze závěrů znaleckého posudku, včetně doplňujícího výslechu znalce. Nic na tom nemění ani aktuální smlouva obsahující mírně nižší nájemné. Obvyklé nájemné v daném místě a čase pro danou (luxusní) nemovitost činilo pro rok 2016 měsíčně 34 775 Kč, pro rok 2017 pak 35 018 Kč měsíčně. Pokud žalobkyně požadovala pouze 24 000 Kč měsíčně, byl tím soud v řízení vázán (viz § 153 odst. 2 o.s.ř.).

29. Jediné, v čem odvolací soud závěrům soudu prvního stupně nepřisvědčil, je otázka absence přívodu pitné vody do předmětných nemovitostí od [datum] do [datum] (do konce rozhodného období). V daném případě navíc nešlo o dočasný důsledek havárie, ale o cílenou aktivitu ze strany žalobkyně (uzavření dodavatelem na její žádost). Takové jednání, není-li k němu zákonný důvod, je zjevně svévolné, narušuje poslední poklidnou držbu a soudní praxe ho (jako tzv. útočnou svémoc) zásadně nepřipouští ani v případě snahy o vyklizení bývalého nájemce, ani v případě vyklizení osob, které nájemní či jinou smlouvou nikdy nedisponovaly. K tomu slouží žaloba o vyklizení a případný následný výkon vydaného rozhodnutí soudem nebo soudním exekutorem. Nic na tom nemění ani skutečnost, že ze strany neoprávněného uživatele případně není hrazeno nájemné (náhrada za užívání) či služby spojené s užíváním bytu či jiné nemovitosti (ve vztahu k uzavření vody srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 131/2005 nebo 26 Cdo 1067/2005 a další). Soudní praxe vychází z toho, že právo na bydlení, včetně konzumace nutných služeb (energií), musí v takovém případě dostat přednost před ochranou vlastnického práva útočnou svémocí. K náhradě pak slouží žaloba na plnění (zaplacení).

30. Při určení výše bezdůvodného obohacení se ale takové omezení musí projevit obdobně jako v případě nároku na slevu z nájemného podle § 698 obč. zák., resp. § 2208 odst. 1 o.z. Takové snížení užitné hodnoty nelze určit exaktně (výpočtem), je třeba zohlednit, zda a v jakém rozsahu lze věc (nemovitost) užívat i s takovou vadou. Znalec ale nebyl schopen se k této otázce jednoznačně vyjádřit. Na jednu stranu uvedl, že zájemce by si takovou nemovitost„ nejspíš nepronajal,“ neboť je to„ významná vada, která v podstatě znemožňuje užívání,“ na druhou stranu připustil (byť primárně u jiných typu nemovitostí – u chat), že se„ voda donáší,“ a že by se nájemné mělo snížit„ nejméně“ o náklady na opatření vody„ jinak,“ tedy donáškou nebo dovozem, což by mohlo být„ třeba 3 000 Kč měsíčně, odhadem 10 % z obvyklého nájemného.“ Je tedy zřejmé, že uvedenou vadou není konzumována celá užitná hodnota nemovitostí (nájemné nemůže být nulové) a že taková vada se projeví nejméně snížením nájemného o 10%, u luxusních nemovitostí logicky více. V tomto směru odvolací soud zohlednil, že žalovaná nemovitosti s touto vadou užívala i dlouho poté, vada pro ni tedy vskutku nemohla být fatální, byť jiný funkční centrální zdroj vody nikdo z účastníků netvrdil. Dům bylo stále možné, byť s tímto významným omezením, užívat k bydlení, uskladnění věcí, parkování vozidel apod. Ostatní energie byly v rozhodném období dostupné. Proto odvolací soud uzavřel, že absence dodávek pitné vody z vodovodu se projevila snížením nájemného (obvyklého nájemného) o 50%. Vyšel přitom i z obdobných závěrů Nejvyššího soudu pod sp. zn. 26 Cdo 4371/2016 či 26 Cdo 2330/2019.

31. Aplikováno na danou věc je třeba rozlišit náhradu za dobu od [datum] do [datum], kdy tu omezení v dodávce vody ještě nebylo a za kterou lze žalobkyni přiznat náhradu vypočtenou alikvotní částí nároku uplatněného žalobou, jímž je soud vázán, a náhradu za dobu od [datum] do [datum], kde je třeba vyjít i z toho, na co by žalobkyně měla nárok podle závěrů soudu. Nároky nelze směšovat, jinak by soud v první části žalobní žádání překročil. Uvedená opodstatněná námitka by se s ohledem na nižší žalobní žádání ve výsledku neprojevila. Za první část proto náleží žalobkyni 10 065 Kč ([číslo] dnů z 24 000 Kč, jimiž je soud vázán), za druhou část pak 10 167 Kč ([číslo] dnů z 35 018 Kč, sníženo o 50%), což je o 3 768 Kč méně, než bylo žalobou požadováno. Takto ale musel odvolací soud podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. částečně změnit a v uvedeném rozsahu žalobu zamítnout, neboť bezdůvodné obohacení žalované za červenec 2017 nárokované částky 24 000 Kč nedosáhlo. Následné období již nebylo předmětem řízení. Odvolací soud proto ve zbytku rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (ve výroku I.) podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný potvrdil.

32. V situaci, kdy odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně, rozhodoval nejen o nákladech odvolacího řízení, ale nově i o nákladech řízení před soudem prvního stupně ve vztahu mezi účastníky i ve vztahu k nákladům státu (§ 224 odst. 2 o.s.ř.).

33. O nákladech řízení mezi účastníky před soudem prvního stupně pak odvolací soud rozhodl podle § 151 odst. 1, § 142 odst. 3 o.s.ř. Žalobkyně ve věci uspěla téměř v plném rozsahu, přísluší jí proto plná náhrada účelně vynaložených nákladů. Totéž platí pro náhradu nákladů státu podle výsledku řízení (viz § 148 odst. 1 o.s.ř.). Zde soud prvního stupně postupoval při vyčíslení všech nákladů zcela správně, proto odvolací soud jeho závěry převzal a na jeho podrobné odůvodnění odkazuje, aniž by ho opakoval (opisoval). Jde o náhradu soudního poplatku ve výši 16 200 Kč, zálohy na znalecký posudek ve výši 3 000 Kč a náklady právního zastoupení 8x 9 620 Kč a 8x 300 Kč a DPH, celkem 115 225,60 Kč. Správné je i místo a lhůta k plnění. U nákladů státu jde o určené znalečné po odečtení zálohy, celkem 3 388,27 Kč. Jiné náklady státu v prvním stupni nevznikly.

34. O nákladech řízení mezi účastníky před odvolacím soudem pak odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 3 o.s.ř., tedy podle stejných pravidel. Tyto náklady tvoří odměna advokáta počítaná shodně jako před soudem prvního stupně, tedy podle § 7,8 a 11 vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátního tarifu), za 2 úkony právní služby po 9 620 Kč Kč (vyjádření k odvolání, a účast na druhém jednání, neboť první jednání proběhlo bez účasti advokát). Dále náleží náhrady hotových výdajů advokáta 2x 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a 21% DPH podle § 137 odst. 3 o.s.ř., celkem 24 006,40 Kč. Náhrady ostatních nákladů se žalobkyně výslovně vzdala. Tyto náklady řízení je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni k rukám jejího zástupce v zákonné lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o.s.ř.). Žádné důvody k odepření či snížení náhrady nákladů řízení podle § 150 o.s.ř. odvolací soud neshledal.

35. Žalovaná podle § 148 odst. 1 o.s.ř. a podle výsledku řízení platí i náhradu všech nákladů státu vzniklých v odvolacím řízení (při výslechu znalce), neboť nejsou kryty žádnou zálohou, ta byla spotřebována již před soudem prvního stupně. Tyto náklady nebyly dosud určeny a státem vyplaceny, proto odvolací soud rozhodl pouze o základu nároku podle § 155 odst. 1 o.s.ř. s tím, že výše bude určena až později (po určení a vyplacení znalečného) samostatným usnesením.

Poučení