27 Co 291/2024 - 92

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Romana Fremra a soudců Mgr. Jany Kajzrové a Mgr. Jana Podaného ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zrušení smlouvy o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu Praha-východ ze dne 17.9.2024, č.j. 46 C 23/2024-64, ve znění opravného usnesení Okresního soudu Praha-východ ze dne 21.2.2025, č.j. 46 C 23/2024-76, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II. mění tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 110 176 Kč; jinak se rozsudek soudu prvního stupně ve zbytku výroku II. a ve výroku I. potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení 14 393 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Okresní soud Praha-východ rozsudkem uvedeným v záhlaví (dále též jen „rozsudek soudu prvního stupně“), zamítl žalobu ze dne 10. 1. 2024, jíž se žalobce domáhal zrušení smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne [datum] o převodu pozemků parc. č. [Anonymizováno], orná půda, a parc. č. [Anonymizováno], orná půda, zapsaných na listu vlastnictví č. [hodnota] vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro obec [adresa], katastrální území [adresa] (dále též jen „předmětné pozemky“), kdy důvodem uplatněného nároku bylo tvrzené neúměrné zkrácení žalobce žalovaným při uzavření dané smlouvy. Procesně plně úspěšnému žalovanému přiznal soud proti žalobci ve výroku II. náhradu nákladů řízení ve výši celkem 87 600,32 Kč k rukám právního zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Soud při svém rozhodnutí vyšel ze zjištění, že žalobce v postavení prodávajícího převedl na žalobce dne [datum] vlastnické právo k předmětným pozemkům za celkovou kupní cenu 250 000 Kč. Žalovaný v postavení prodávajícího následně dne 19. 4. 2023 prodal předmětné nemovitosti kupujícímu [jméno FO], bytem [adresa], za cenu 1 600 000 Kč. K této skutečnosti žalovaný uváděl, že předmětné pozemky po zakoupení od žalobce inzeroval k dalšímu prodeji na serveru „louky-pole.cz“ bez sdělení požadované ceny, kdy na vyvěšený inzerát reagoval zájemce (uvedený další kupující) s nabídkou odkupu za 1 600 000 Kč, přičemž důvody tohoto neobvyklého zájmu (ceny) žalovanému nebyly známy. Dle dalších zjištění soudu opírajících se o závěry znaleckého posudku č. [č. účtu], vypracovaného dne [datum] Ústavem znalectví a oceňování Vysoké školy technické a ekonomické v [adresa] (dále též jen „znalecký ústav“), činila tržní hodnota obou předmětných pozemků k datu [datum] po zaokrouhlení 410 000 Kč. Ke stanovení této hodnoty uvedený znalecký ústav dospěl za pomocí porovnávací metody s dalšími pěti porovnávanými vzorky. Podle dalšího znaleckého posudku č. [Anonymizováno] vypracovaného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum] byla určena hodnota předmětných pozemků k datu [datum] částkou ve výši 393 000 Kč, a to taktéž porovnávací metodou, na základě srovnání s dalšími sedmi vzorky. Soud prvního stupně za uvedených skutkových zjištění dospěl k závěru, že žaloba byla podána nedůvodně, neboť poměr vzájemného plnění při porovnání prodejní ceny 250 000 Kč se zjištěnou tržní cenou 410 000 Kč, za kterou bylo možno předmětné pozemky prodat (dle závěru znaleckého posudku shora uvedeného znaleckého ústavu, kdy soud vycházel právě z této znalecky stanovené ceny vzhledem k datu, k níž byla v tomto posudku určována a jež odpovídala uzavření dotčené kupní smlouvy) činil v daném případě necelých 62 %. Tato odchylka v (kupní) ceně (od zjištěné tržní hodnoty) nepředstavuje dle soudu prvního stupně hrubý nepoměr plnění ve smyslu § 1793 zákon č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“), podle něhož soud věc posuzoval, a to i s přihlédnutím k judikatuře Nejvyššího soudu, jeho rozsudku ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]-II. Soud prvního stupně dále dodal, že pro posouzení věci nebyla rozhodující kupní cena, za kterou žalovaný následně předmětné pozemky prodal. Žalobu tak zamítl, „neboť nebylo prokázáno, že by k neúměrnému zkrácení žalobce skutečně došlo“. O nákladech řízení rozhodl dle zásady procesního úspěchu ve věci a úspěšnému žalovanému přiznal plnou náhradu nákladů řízení ve výši 87 670,32 Kč, včetně doložených nákladů žalobce na důkaz – jím předložený znalecký posudek [adresa] v částce 72 600 Kč.

3. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal žalobce včasné odvolání. Nesouhlasil s tím, že soud prvního stupně rozhodl ve věci výhradně na základě posudku Ústavu znalectví a oceňování, Vysoké školy technické a ekonomické v [adresa], a dle žalobce nekriticky převzal jeho závěry. Namítal, že nebyla vypořádána ta skutečnost, že následně žalobce prodal předmětné nemovitosti za několikanásobně vyšší cenu 1 600 000 Kč. Tento nesoulad se soud nepokusil nijak vysvětlit, nebylo uvedeno, proč k dané skutečnosti nepřihlédl. Rozsudek tak dle žalobce trpí znaky libovůle, když z předložených tvrzení a důkazů si soud vybere jediné a ostatní ignoruje. I pokud by znalecky zjištěná částka hodnoty předmětný nemovitostí 410 000 Kč byla relevantní, jsou zde dle žalobce zjevně mimořádné okolnosti (spočívající v následně dosažené prodejní ceně 1,6 mil. Kč za tytéž nemovitosti), které soud ve svém rozhodnutí musí zvážit a vypořádat. Soudu prvního stupně žalobce vytknul, že takto neučinil. Fakt výrazného rozdílu mezi realizovanou cenou při následném prodeji předmětných nemovitostí a cenou předmětných pozemků, k níž dospěly oba posudky, nelze dle žalobce přejít jen tím, že soudu není důvod navýšení ceny při následném prodeji znám. Znaleckému posudku vypracovanému znaleckým ústavem, z něhož soud prvního stupně vyšel, pak při jednání odvolacího soudu vytýkal vady spočívající v tom, že dle žalobce znalecký posudek zaměňoval kategorie obvyklé ceny a tržní hodnoty, a dále že neobsahoval cenu obvyklou předmětných nemovitostí, ani cenu zjištěnou dle cenového předpisu. Závěry daného znaleckého posudku proto označil za nepřezkoumatelné. K druhému provedenému posudku znalce [jméno FO] pak žalobce zdůrazňoval, že zde sice znalec uvedl cenu zjištěnou dle cenového předpisu, ta však dle závěrů tohoto znalce byla paradoxně vyšší než jím určená cena obvyklá zjištěná porovnávacím způsobem. Namítal, že ani s touto okolností se soud nikterak nevypořádal. Ve vztahu k nákladovému výroku pak poukazoval na to, že soud prvního stupně žalobci přiznal náhradu nákladů znaleckého posudku na základě smluvní ceny tohoto posudku, aniž přihlédl k ceně, jež by byla určena dle příslušných předpisů. Poukazoval též na to, že vypracovány byly dva znalecké posudky, což vede k vršení nákladů řízení. Navrhoval zrušení rozsudku soudu prvního stupně a vrácení věci k dalšímu řízení.

4. Žalovaný se při jednání odvolacího soudu vyjádřil k podanému odvolání tak, že jej má za nedůvodné. K námitkám žalobce ohledně nerozlišování obvyklé a tržní ceny ve znaleckém posudku Ústavu znalectví a oceňování, Vysoké školy technické a ekonomické v [adresa], a k tvrzení žalobce, že se znalecký ústav nezabýval obvyklou cenou, žalovaný podotýkal, že toto tvrzení neodpovídá obsahu daného posudku. Z něj naopak plyne, že znalecký ústav se oběma kategoriemi zabýval a dospěl k závěru, že obě ceny se shodují, přičemž ke svým závěrům dospěl na základě porovnávací metody. Obdobně postupoval i znalec [jméno FO]. Námitky protistrany tak měl za nedůvodné. Poukazoval též na to, že dané námitky mohly být vzneseny již v řízení před soudem prvního stupně, kdy znalci mohli být požádáni o případné doplnění svých závěrů. K zadání a předložení dvou posudků pak žalovaný doplnil, že posudek znalce [jméno FO] není s ohledem na chybějící příslušnou doložku znaleckým posudkem ve smyslu občanského soudního řádu, a z tohoto důvodu, a rovněž s ohledem na námitky vznášené žalobcem, přistoupil žalovaný pro dosažení maximální jistoty ohledně závěrů o ceně předmětných pozemků k pořízení dalšího posudku daným znaleckým ústavem. V daném řízení však žalovaná požadovala nahradit náklady pouze znaleckého posudku vypracovaného znaleckým ústavem, náklady na pořízení posudku znalce [jméno FO] uplatněny nebyly. Námitky žalobce tak měl za nedůvodné a navrhoval potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.

5. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je podáno včas, oprávněnou osobou a proti rozhodnutí soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o.s.ř.“), a shledal odvolání žalobce nedůvodným.

6. Posouzením dosavadního obsahu spisu soudu prvního stupně odvolací soud nezjistil, že by řízení před soudem prvního stupně trpělo některou ze zmatečnostních vad řízení, uvedených v § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a), b), odst. 3 o.s.ř. či jinou vadou řízení, která by měla nebo mohla mít za následek nesprávnost rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci, k nimž je odvolací soud povinen přihlížet i z úřední povinnosti.

7. Soud prvního stupně provedl dokazování listinami předloženými oběma stranami a na jejich základě dospěl ke správným skutkovým zjištěním, jak byly shrnuty výše. Odvolací soud pro stručnost na tato skutková zjištění v odůvodnění napadeného rozsudku odkazuje.

8. K námitkám žalobce týkajícím se správnosti závěrů znaleckých posudků ohledně ceny předmětných nemovitostí odvolací soud předně připomíná, že znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků, který soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o.s.ř, od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm obsažené nepodléhají hodnocení soudem. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů a soulad s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, dále zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 12. 2010, sp. zn. 28 Cdo 329/2010, ze dne 30. 1. 2019, sp. zn. 22 Cdo 3956/2018, ze dne 15. 9. 2021, sp. zn. 22 Cdo 2105/2020, příp. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 4. 2014, sp. zn. 21 Cdo 73/2014). Předmětem tohoto hodnocení však nejsou odborné závěry znalce obsažené ve znaleckém posudku (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. 4. 2001 sp. zn. 30 Cdo 2219/2000).

9. V daném případě byly předloženy ze strany žalovaného dokonce dva posudky obsahující (mj.) závěr o obvyklé ceně předmětných nemovitostí. Oba posudky se pak ve svých závěrech při určení této ceny příliš nelišily. V posudku znaleckého ústavu, z něhož soud prvního stupně především vycházel, byla tržní hodnota předmětných nemovitostí určena na základě porovnávací metody ve výši 410 000 Kč (ocenění k datu 10.1.2023). Znaleckým posudkem znalce [tituly před jménem] [jméno FO] (neobsahujícího však doložku dle § 127a o.s.ř.) byla stanovena dle zadaného úkolu obvyklá cena předmětných nemovitostí na základě porovnávací metody ve výši 393 000 Kč (ocenění k datu 19.4.2023), současně pak znalec [jméno FO] zjišťoval i cenu předmětných pozemků podle cenového předpisu, jež činila 411 580 Kč, a dle rekapitulace znalce se tak přibližovala obvyklé ceně v místě. Současně se jedná o cenu velmi blízkou i tržní hodnotě předmětných nemovitostí zjištěné znaleckým ústavem.

10. Znalecký ústav se v souladu se zadáním znaleckého úkolu ze strany zadavatele (žalovaného) zabýval stanovením právě „tržní hodnoty“ předmětných nemovitostí. Tomuto zadání plně dostál. Současně z posudku plyne, že při samotném ocenění bylo využito porovnávací metody. Metody ocenění a volbu metody posouzení znalecký ústav podrobně v posudku vysvětlil, při výběru vzorků byl brán zřetel na možnosti využití vzorků a srovnatelné lokality vzorků ve srovnání s posuzovanými nemovitostmi. Z posudku je zřejmé, že se znalecký ústav velmi pečlivě zabýval charakteristikou posuzovaných předmětných nemovitostí a výběrem vzorků nemovitostí (realizovaných transakcí srovnatelných nemovitostí v posuzovaném místě a čase). Z důvodu mírných odlišností posuzovaných nemovitostí se srovnatelnými vzorky byly tyto odlišnosti vyrovnány prostřednictvím aplikace korekčních koeficientů, které zachytily odlišnosti v hlavních cenotvorných faktorech. Znalecký ústav se v rámci svého posudku vyjádřil výslovně i k obvyklé ceně předmětných nemovitostí, kdy uvedl, že na základě takto prováděného porovnání lze jejich zjištěnou tržní hodnotu považovat též za cenu obvyklou. Dle obsažených údajů byl tento znalecký posudek vypracován na zadání žalovaného pro účely sporu, kdy dle informace od zadavatele došlo k realizaci transakce pozemků nabyvatelem, který je následně prodal se značným zhodnocením, a původní vlastník jej zažaloval pro neúměrné zkrácení. Znaleckému ústavu bylo taktéž ze strany zadavatele (žalovaného) sděleno, že tržní cena, za niž se pozemky následně zobchodovaly, byla ovlivněna tím, že zde nabyvatel zamýšlel vybudovat sklad automobilových dílů (viz body 1.2 a 1.3 posudku). Znalecký ústav ke sdělenému účelu ocenění v posudku uvedl (viz bod 3.2.1. in fine daného posudku), že tento účel leží mimo dispozici zákona o oceňování majetku (viz § 1 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku), neboť § 1793 o.z. neobsahuje žádný přímý odkaz na zákon o oceňování majetku, a tedy z jeho znění znalecký ústav vycházel pouze přiměřeně. Znalecký ústav připomněl a citoval, co se rozumí obvyklou cenou a tržní hodnotou ve smyslu § 2 odst. 2 a § 2 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb. Ke svým závěrům dospěl na základě použité porovnávací metody při porovnání předmětných nemovitostí s pěti dalšími obdobnými vzorky. Z posudku je také zřejmé, že při analýze nemovitostního trhu byly dohledány i jiné realizované převody než ty, z nichž následně znalecký ústav jako z porovnávaných vzorků vycházel, k nimž však naopak přihlíženo nebylo pro důvodné podezření na možné mimořádné vlivy, které ovlivnily transakci, a to ať již z důvodu mimořádně nízké, nebo naopak z důvodu mimořádně vysoké jednotkové ceny. Závěry posudku byly náležitě, přesvědčivě a logicky odůvodněny, jsou podloženy obsahem nálezu a odpovídají i závěrům dalšího posudku (znalce [jméno FO]) provedeného k důkazu, byť se v případě tohoto druhého posudku jedná o posudek bez připojené doložky znalce.

11. Odvolací soud námitky žalobce vůči uvedenému znaleckému posudku znaleckého ústavu s ohledem na shora uvedené shledal nedůvodnými. Okolnost, že závěry daného znaleckého zkoumání nejsou žalobci k prospěchu, že se mu nehodí, neznamená, že by byl znalecký posudek nepřezkoumatelný, nebo že by byl vadný. V této souvislosti odvolací soud též připomíná, že žalobce sám v řízení před soudem prvního stupně, jak plyne z obsahu spisu, žádné námitky ke znaleckému posudku znaleckého ústavu neměl. Daný posudek mu přitom byl před prvním jednáním soudu prvního stupně odeslán spolu s předvoláním k jednání (prostřednictvím jeho právního zástupce) s tím, že bude u jednání proveden k důkazu, a žalobce byl vyzván ke sdělení případných námitek k posudku, které by pak byly vyjasněny výslechem zpracovatele posudku při jednání. Současně byl žalobce soudem upozorněn, že pokud na výzvu nebude reagovat, bude soud předpokládat, že proti obsahu zaslaného znaleckého posudku ničeho nenamítá. Žalobce v soudem stanovené lhůtě žádné námitky nesdělil. Na první jednání soudu prvního stupně se bez omluvy ani on, ani jeho zástupce nedostavil. Při prvním jednání soudu (při němž soud prvního stupně navíc poučil přítomnou protistranu dle § 118b o.s.ř. o koncentraci řízení, i dle § 119a o.s.ř. o neúplné apelaci), by tak pro svou nepřítomnost ani nemohl být soudem prvního stupně případně vyzván a poučen dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. k doplnění tvrzení a označení důkazů, v čem (za zjištěného skutkového stavu) žalobce spatřuje tvrzený hrubý nepoměr vzájemných plnění při uzavření dotčené kupní smlouvy ze dne 11.1.2023. Pro úplnost se však dodává, že v daném případě bylo toto tvrzení žalobce provedenými důkazy vyvráceno. Výzva k doplnění tvrzení a označení důkazů dle § 118a o.s.ř. tak ani nebyla nezbytná. K zamítnutí žaloby došlo nikoli z toho důvodu, že by žalobce neprokázal, že k neúměrnému zkrácení došlo, jak se nepřesně soud prvního stupně v odůvodnění rozsudku vyjádřil, ale z toho důvodu, že jeho tvrzení o neúměrném zkrácení bylo provedenými důkazy vyvráceno (tedy nikoli, že by relevantní skutečnosti nebyly zjištěny, ale provedená zjištění vedou k závěru, že ke zkrácení nedošlo).

12. Podle § 1793 odst. 1 o.z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

13. Podstatou neúměrného zkrácení dle § 1793 o.z. je možnost požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, pokud se – při porovnání obvyklé ceny vzájemně poskytnutých plnění – ukáže být plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, a pokud jí druhá strana nedoplní, oč byla zkrácena. Rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění (objektivní prvek). Slouží k ochraně smluvní strany, která je fakticky slabší v důsledku nedostatku informací, ale k jeho aplikaci není třeba, aby strana, která se ochrany domáhá, byla za slabší smluvní stranu uznána. Jeho užití bude namístě nikoliv ve všech případech, kdy se ukáže, že strany ujednaly vzájemná plnění v nepřiměřené výši, ale pouze v případech jejich hrubého nepoměru. Nejedná se totiž o nástroj pro zajištění rovnováhy vzájemných plnění u jakékoliv disbalance, ale jeho smyslem je postihovat pouze extrémní odchylky. Je to proto, že tento institut představuje zásah do právní (smluvní) jistoty stran, tudíž je třeba k němu přistupovat zdrženlivě (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3.9.2024, sp. zn. 27 Cdo 3702/2023). Hrubý nepoměr je třeba zkoumat (porovnávat) ve vztahu k tomu, k čemu se strany zavázaly ve smlouvě. Porovnávají se plnění, k nimž se strany ve smlouvě zavázaly. V případě kupní smlouvy jde typicky o zpochybnění ve smlouvě sjednané kupní ceny, a to proto, že tato je v hrubém nepoměru k hodnotě prodávané věci (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024, sp. zn. 33 Cdo 2313/2023). V poměrech současné právní úpravy, která konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení nestanoví, lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba do poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55 %), od níž se soud odchýlí, pouze budou-li pro to zvláštní důvody (viz též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 27 Cdo 451/2019, uveřejněný pod č. 17/2022 Sb. rozh. obč., a R 96/2022).

14. Žalobce svůj nárok opíral v podstatě o jedinou skutečnost, a to následně žalovaným realizovaný prodej předmětných nemovitostí třetí osobě za několikanásobně vyšší cenu, než za kterou byly dané nemovitosti žalobcem prodány. V tomto směru však soud prvního stupně správně v napadeném rozsudku poznamenával, že (pouze) tato cena není pro posouzení věci rozhodující. V souzeném případě soud prvního stupně postupoval při svém rozhodování v souladu s výše uvedeným výkladem institutu neúměrného zkrácení. Jak vyplývá ze shora uvedeného, pro závěr o neúměrném zkrácení je rozhodující především to, zda poskytnutá vzájemná plnění, tj. hodnota předmětných nemovitostí v porovnání ke sjednané kupní ceně v dotčené smlouvě, byla v hrubém nepoměru, či nikoli. Při tomto porovnání soud prvního stupně správně vyšel ze závěrů shora popsaného znaleckého posudku znaleckého ústavu. Z něj se podává, že rozdíl mezi hodnotou poskytnutých vzájemných plnění nebyl několikanásobný, jak se žalobce zjevně domníval pod vlivem zjištění o následném prodeji daných nemovitostí, ale podstatně nižší, když kupní cena sjednaná účastníky představovala asi 62 % jejich tržní hodnoty, potažmo jejich obvyklé ceny (jež byla v daném případě ztotožnitelná s jeho tržní hodnotou). Zjištěný rozdíl vzájemných plnění tak v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu, na niž také soud prvního stupně přiléhavě odkázal, zdaleka nedosahoval shora uvedenému judikaturnímu rozpětí, při němž je na místě o hrubém nepoměru, a následně tedy i neúměrném zkrácení ve smyslu § 1793 odst. 1 o.z., uvažovat. Dle vyjádření žalovaného byla přitom předmětná cena nemovitostí navržena a v dané výši požadována samotným žalobcem. Jednalo se o rychlý výkup, při němž i vykupující na sebe bere riziko případně následně zjištěných skrytých pachtů nebo nájmů.

15. Slovní polemika žalující strany o odlišnosti obvyklé ceny a tržní hodnoty s ohledem na jejich oddělené vymezení v zákoně č. 151/1997 Sb. a o údajné nesprávnosti toho, jak s danými pojmy znalecký ústav ve svém znaleckém posudku nakládal, neměla oporu v obsahu shora popsaného posudku. Pro rozhodování v dané věci bylo navíc rozlišování uvedených kategorií bez významu též z toho důvodu, že přes vymezení zadaného znaleckého úkolu směřujícího ke zjištění tržní hodnoty předmětných nemovitostí znalecký ústav na základě zvoleného postupu porovnávací metodou, při dostatečném množství srovnávacích vzorků, s vyloučením těch, u nichž bylo podezření na to, že se jedná o cenu mimořádnou, uzavřel, že zjištěná tržní hodnota je v daném případě totožná s obvyklou cenou předmětných nemovitostí v době a místě uzavření dotčené smlouvy. Právě ta je pak podstatná pro závěr o tom, zda k neúměrnému zkrácení došlo, či nikoli. Odvolací soud nevidí žádný rozumný důvod, pro který by měl závěry znaleckého ústavu považovat za pochybné.

16. Jediný argument, který v daném směru zmiňovala žalující strana, vycházel, jak již uvedeno výše, z výjimečně vysoké kupní ceny, za niž byly předmětné nemovitosti krátce po převodu mezi účastníky zakoupeny od žalovaného dalším kupujícím. Odvolací soud je však na základě skutkových zjištění soudu prvního stupně (zejména závěrů shora uvedených znaleckých posudků, byť posudek znalce [jméno FO] hodnotil odvolací soud pro chybějící příslušnou doložku na úrovni odborného vyjádření) toho názoru, že tato několikanásobně vyšší cena, vymykající se výrazně zjištěné obvyklé ceně předmětných pozemků, byla mimořádnou cenou, k níž jako k takové nelze při posuzování toho, zda vzájemná plnění byla v hrubém nepoměru, přihlížet. To vyplývá z toho, jak je pojem obvyklé ceny v právních předpisech, právní praxi i teorii ustáleně chápán. To, že se v případě následného prodeje předmětných nemovitostí žalovaným jednalo o mimořádnou cenu, a nikoli cenu obvyklou, pak plyne právě z faktu její zcela vybočující výše. Ačkoli motivy kupce, jenž byl ochoten uhradit danou mimořádnou cenu, nebyly v řízení zjištěny, není jen tato okolnost z hlediska rozhodnutí o věci významná.

17. Podle § 492 odst. 1 o.z. hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Podle odst. 2 citovaného ustanovení mimořádná cena věci se stanoví, má-li se její hodnota nahradit, s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci.

18. Podle § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

19. Podle § 2 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb. tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.

20. Podle § 2 odst. 6 zákona č. 151/1997 Sb. mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

21. Určení hrubého nepoměru plnění ve smyslu § 1793 odst. 1 o.z. vychází ze srovnání ceny obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. Do této ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Jen do obvyklé ceny, a nikoli do ceny mimořádné ve smyslu § 492 odst. 2 o.z. (či ve smyslu též citovaného § 2 odst. 6 zákona č. 151/1997 Sb.), též může být zkrácenému doplněno plnění poskytnuté zkracující stranou k odvrácení požadavku na zrušení smlouvy, jíž došlo k neúměrnému zkrácení. Okolnost, že v daném případě se žalovanému následně podařilo předmětné nemovitosti prodat za mimořádnou cenu, vymykající se obvyklé ceně předmětných nemovitostí, nezakládá nárok žalobce z titulu neúměrného zkrácení. K tomu dle výsledků provedeného dokazování i dle odvolacího soudu nedošlo.

22. Za shora uvedené situace soud prvního stupně zcela správně žalobu jako nedůvodnou zamítl. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně ve výroku ve věci samé jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil.

23. Ke změně podle § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. bylo přistoupeno pouze u závislého nákladového výroku II. rozsudku soudu prvního stupně. V daném případě je s ohledem na předmět sporu nutno vycházet podle § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „AT“), při určení tarifní hodnoty z ceny věci anebo práva, jichž se právní služba týká. Předmětem právní služby bylo v daném případě uplatněné právo žalobce na zrušení kupní smlouvy (nikoli přímo vlastnické právo k předmětným nemovitostem), v níž byla sjednána kupní cena předmětných nemovitostí ve výši 250 000 Kč. Tarifní hodnota tak činila 250 000 Kč. Z ní vyplývající sazba mimosluvní odměny advokáta za jeden úkon právní služby dle § 7 AT činí 9 300 Kč. Procesně úspěšnému žalovanému tedy podle § 142 odst. 1 o.s.ř. za řízení před soudem prvního stupně náleží náhrada nákladů řízení za každý ze tří úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) AT (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu), tj. 3 x 9 300 Kč, dále 3 x náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 AT, cestovné ve výši 1 554,81 Kč a náhrada za promeškaný čas na cestě ve výši 700 Kč, kdy v podrobnostech se v tomto směru odkazuje na správné odůvodnění těchto náhrad v rozsudku soudu prvního stupně, příslušné DPH z uvedených odměn a náhrad, tj. celkem 6 521,52 Kč, a konečně náhrada nákladů na zajištění důkazu znaleckým posudkem znaleckého ústavu v doložené výši 72 600 Kč, celkem tedy zaokrouhleně na celé koruny 110 176 Kč. Pro úplnost se dodává, že námitky žalobce proti nákladům žalovaného na znalecký posudek neshledal odvolací soud důvodnými. Mezi náklady řízení, jak správně připomínal soud prvního stupně, náleží podle § 137 odst. 1 o.s.ř. mj. i náklady důkazů, které účastníkovi vznikly. Výše dotčených nákladů byla žalovaným doložena. Daný posudek byl stěžejním důkazem, podstatným pro rozhodnutí v tomto sporu, náklady na něj vynaložené tak byly účelné. Okolnost, že cena posudku byla žalovanému účtována jako smluvní, je zcela logická, když daný posudek nebyl zadáván soudem, ale právě žalovaným. Výše této ceny se pak nejeví jako excesivní a žalobce ani netvrdil, z jakých důvodů by měla být nepřiměřenou. Žalovaný v řízení uplatnil pouze náklady na znalecký posudek znaleckého ústavu, nikoli i další náklady, které mu vznikly s předchozím posudkem znalce [jméno FO], i další námitka žalobce o vršení nákladů tak byla nedůvodná.

24. Ve výroku II. tohoto rozsudku bylo rozhodnuto za použití § 224 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř. o nákladech odvolacího řízení, jejichž plná náhrada byla přiznána i v odvolacím řízení procesně úspěšnému žalovanému. Tyto náklady zaokrouhleně na celé koruny činí 14 393 Kč a sestávají z jedné odměny zástupce žalovaného 9 300 Kč za úkon právní služby - účast na jednání odvolacího soudu, z jedné náhrady hotových výdajů 450 Kč, z náhrady za promeškaný čas na cestě k jednání odvolacího soudu a zpět na trase Plzeň-Praha-Plzeň v rozsahu 3,5 hodiny po 150 Kč za započatou půlhodinu, z náhrady cestovného za tuto cestu ve výši 1 620 Kč a z náhrady DPH ve výši 2 497,95 Kč, to vše dle ustanovení § 7, § 8, § 11 odst. 1 písm. g), § 13 odst. 1, 4, § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění od 1.1.2025, a § 137 odst. 1, 3 o.s.ř.

25. Povinnost k plnění náhrady nákladů řízení byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

Poučení