28 C 102/2018 - 188

Rubrum

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudkyní JUDr. Šárkou Houdkovou Polákovou ve věci žalobců: a) [Anonymizováno][Anonymizováno] [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] b) [Anonymizováno][Anonymizováno] [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] oba zastoupeni advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] proti žalovanému: [Jméno zainteresované osoby 2/0][Datum narození zainteresované osoby 2/0] [Adresa zainteresované osoby 2/0] zastoupený advokátem [Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Adresa zainteresované osoby 2/1] za účasti vedlejšího účastníka [Jméno zainteresované osoby 3/0][Datum narození zainteresované osoby 3/0] [Adresa zainteresované osoby 3/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 3/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 3/0] o nahrazení projevu vůle takto:

Výrok

I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného, který je povinen učinit žalobcům nabídku ke koupi pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], vzniklé oddělením z pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] provedeným geometrickým plánem č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 9. 1. 2023, odsouhlaseným Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Chomutov dne 11. 1. 2023 pod č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno], který je nedílnou součástí návrhu na uzavření kupní smlouvy, tohoto znění: „Navrhuji uzavření smlouvy tohoto obsahu: Níže uvedeného dne, měsíce a roku byla mezi smluvními stranami 1. [Jméno zainteresované osoby 2/0], dat. [Datum narození zainteresované osoby 2/0], rodné číslo [č. účtu], bytem [adresa], [Anonymizováno] [adresa] jako stranou prodávající 2. manželi [jméno FO]. [Jméno zainteresované osoby 0/0], dat. [Datum narození zainteresované osoby 0/0], bytem [adresa], [adresa] – [adresa] a [jméno FO]. [Jméno zainteresované osoby 1/0], dat. [Datum narození zainteresované osoby 1/0], bytem [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] [adresa] jako stranou kupující uzavřena tato Kupní smlouva

I. Předmětem této smlouvy je koupě a prodej této nemovité věci: Mám ve svém výlučném vlastnictví nemovitou věc – pozemek s parcelním číslem [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 126 m2 v k. ú. [adresa], obec [adresa], který vznikl oddělením z pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa], zapsané na LV č. [hodnota] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, provedeným geometrickým plánem č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 9. 1. 2023, odsouhlaseným Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Chomutov dne 11. 1. 2023 pod č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno], který je nedílnou součástí této smlouvy. Výše uvedená nemovitá věc je zapsána na listu vlastnictví č. [hodnota] vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, pro k. ú. [adresa], obec [adresa].

II. Prodávající touto smlouvou prodává kupujícímu do společného jmění manželů výše uvedenou nemovitost popsanou v článku I. této smlouvy spolu se všemi součástmi a příslušenstvím a kupující tuto nemovitost přijímá.

III. Smluvní strany se dohodly, že kupní cena prodávané nemovitosti činí: 313,74 Kč (slovy: tři sta třináct korun českých sedmdesát čtyři haléře).

IV. Smluvní strany se zavazují, že do dne vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího podle této kupní smlouvy nezřídí ve prospěch třetích osob žádná výše uvedená práva a ani jinak předmětnou nemovitost nezatíží. Kupující prohlašuje, že si předmětnou nemovitost řádně prohlédl a je mu znám její současný stav.

V. Smluvní strany se zavazují, že současně s podpisem této kupní smlouvy podepíší i návrh na vklad vlastnického práva k předmětné nemovitosti ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí. Správní poplatky spojené se zápisem vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí nese kupující. Daň z nabytí nemovitých věcí platnou v zákonné výši si platí kupující. Smluvní strany se zavazují pro případ, že by nedošlo ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího podle této smlouvy pouze z důvodu nesplnění zákonných podmínek pro povolení vkladu, že uzavřou do 14 dnů od zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu dodatek k této smlouvě nebo novou kupní smlouvu tak, aby byly vytýkané vady odstraněny, případně, že na pokyn katastrálního úřadu do 14 dnů tuto kupní smlouvu či návrh na vklad náležitě doplní.

VII. Tato smlouva je vyhotovena ve třech originálech, z nich každá ze stran obdrží po jednom, třetí originál se připojí k návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad. Smlouva nabývá účinnosti okamžikem jejího podpisu. Tato smlouva může být měněna a doplňována pouze písemnými dodatky schválenými oběma smluvními stranami. Strany po přečtení této smlouvy prohlašují, že souhlasí s jejím obsahem, že tato smlouva byla sepsána vážně, určitě, srozumitelně a na základě jejich pravé a svobodné vůle. V ……………., dne …………………….. ............................................ [Jméno zainteresované osoby 2/0] prodávající ............................................ ............................................ [jméno FO]. [Jméno zainteresované osoby 0/0] [jméno FO]. [Jméno zainteresované osoby 1/0] kupující kupující

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Žalobce A) společně a nerozdílně se žalobkyní B), žalovaný a vedlejší účastník na straně žalovaného jsou povinni nahradit rovným dílem náklady státu ve výši 6 050 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce a) a žalovaná b) se žalobou podanou soudu dne 9. 4. 2018 domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud nahradil projev vůle žalovaného tak, že žalovaný je povinen uzavřít se žalobci kupní smlouvu, jejímž předmětem je pozemek parc. Č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa], vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, za kupní cenu 1 400 Kč, ve znění, jež je přílohou žaloby a současně mělo být přílohou navrhovaného rozsudku, s tvrzením, že žalobci mají ve společném jmění manželů pozemek st.p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa], jehož součástí je stavba (objekt k bydlení) č.p. [Anonymizováno], dále pozemek p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa], obec [adresa] a dále samostatný sklep nacházející se pod pozemky p.č. [hodnota] a p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa].

2. Vlastníkem pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa], pod nímž se sklep ve vlastnictví žalobců z větší části nachází, je žalovaný. Žalovaný tento pozemek nabyl do svého vlastnictví kupní smlouvou uzavřenou s panem [Jméno zainteresované osoby 3/0] jako prodávajícím dne 3. 7. 2017.

3. Z důvodu vlastnictví sklepa mají žalobci předkupní právo k pozemku, pod nímž se sklep nachází, tedy k pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa], které dospělo uzavřením kupní smlouvy mezi panem [Jméno zainteresované osoby 3/0] jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím. Žalobci proto žalovaného jako nástupce prodávajícího s odkazem na ust. § 2144 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, vyzvali, aby jim pozemek za příslušnou úplatu převedl. Na výzvu doručenou dne 10. 1. 2018 žalovaný nereagoval.

4. Protože kupní smlouva mezi [Jméno zainteresované osoby 3/0] a žalovaným obsahuje ujednání o kupní ceně v souhrnné výši 82 032 Kč za všechny převáděné pozemky, žalobci žalovaného rovněž vyzvali, aby předložil návrh kupní ceny za pozemek p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Neboť výzva zůstala bez reakce, žalobci si nechali vypracovat znalecký posudek za účelem ocenění tohoto pozemku a ten určil cenu ve výši 1 400 Kč.

5. Žalovaný v podání doručeném soudu dne 2. 9. 2019 (čl. 47 a násl.) nejdříve uvedl, že žalovaný nárok neuznává.

6. Potvrdil ovšem, že pozemek p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 535 m2 v k. ú. [adresa], obec [adresa] nabyl žalovaný kupní smlouvou v roce 2017 spolu s dalšími pozemky za částku 82 032 Kč od prodávajícího [Jméno zainteresované osoby 3/0]. Poukázal na čl. II. kupní smlouvy, kde je uvedeno, že prodávající touto smlouvou prodává kupujícímu všechny uvedené nemovitosti spolu se všemi součástmi a příslušenstvím a kupující tyto nemovitosti přijímá. Na základě této smlouvy se žalovaný stal i vlastníkem pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], včetně jeho součásti, tedy sklepa nacházejícího se pod tímto pozemkem.

7. Žalovaného prodávající [jméno FO] informoval, že sklep pod pozemkem p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] užívají žalobci. Žalovaný proti tomu ničeho nenamítal, ale po vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí vyzval žalobce k placení nájemného za užívání sklepa, což žalobci odmítli a reagovali žalobou, jíž žalovaný vnímá jako snahu vyhnout se placení nájemného.

8. Žalobci podle žalovaného neprokazují, že by byli vlastníky sklepa, naopak, v kupní smlouvě č. [hodnota] ze dne 28. 3. 2012, jíž žalobci nabyli vlastnické právo k pozemku p.č. [hodnota] (a dále p.č.[Anonymizováno][Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno]a p.č. [hodnota]) od [právnická osoba] [Anonymizováno], a znaleckém posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 23. 2. 2012 zpracovaném ke smlouvě, není žádná zmínka ke sklepu pod pozemkem p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa] nebo dokonce pod pozemkem p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] přístupnému z pozemku p.č. 771/2 v k. ú. [adresa]. Z toho žalovaný dovozuje, že žalobci vlastnické právo ke sklepu nikdy nenabyli.

9. Žalobci v replice k vyjádření žalovaného (čl. 78) poukázali na pasportizaci domu č.p. [Anonymizováno] zpracovanou projektantem [jméno FO]. [jméno FO], kde je na str. 4 v části nazvané „Venkovní sklep“ uvedeno, že se jedná o drobný hospodářský objekt s podzemní částí (sklep) a venkovními konstrukcemi sloužícími jako venkovní kuchyně. Podzemní část je původní, historická, patrně stejného stáří jako rodinný dům. Projekt vyjádřil domněnku, že vzhledem k situování objektu v blízkosti rodinného domu a umístění vstupu do objektu sloužil objekt jako sklep/sklad k rodinnému domu na parcele.

10. Dále žalovaní zdůraznili, že sklep užívali vždy vlastníci či nájemci domu č.p. [Anonymizováno]. Je do něj možné vstoupit jen jediných vchodem, který je umístěn na pozemku p.č. [hodnota] ve vlastnictví žalobců. Tento pozemek i sklep tvoří funkční celek s domem, což je potvrzeno i znaleckým posudkem [jméno FO]. [jméno FO] č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 23. 2. 2012, kde je u charakteristiky pozemku p.č. [hodnota] uvedeno, že pozemek tvoří funkční celek s výše uvedenou stavbou, tj. domem č.p. [Anonymizováno].

11. Žalobci popřeli, že by je žalovaný vyzýval k placení nájemného.

12. Kupní smlouva mezi [Jméno zainteresované osoby 3/0] a žalovaným se pak o sklepu vůbec nezmiňuje, je v ní toliko uvedeno, že se nemovitosti prodávající se všemi součástmi a příslušenstvím. Původní vlastník pozemku, [jméno FO], ke sklepu nikdy neměl přístup, nepronajímal ho a ani žádným jiným způsobem neužíval. Klíče ke sklepu mají pouze žalobci a to jako jediní od chvíle, kdy dům a přilehlé pozemky koupili a užívají.

13. Ve znaleckém posudku [jméno FO]. [jméno FO] není sklep zmíněn, neboť tvoří funkční celek s domem, ohledně něhož nebyl posudek vypracováván. Znalecký posudek se totiž týkal pouze pozemků p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota], nikoli pozemku p.č.st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], a je proto logické, že se o sklepě nezmiňuje.

14. U jednání dne 12. 5. 2020 strany zopakovaly svá stanoviska, žalovaný pak v souvislosti s důkazním návrhem uvedl, že sklep se nachází na pozemcích p.č. [hodnota] a p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa].

15. Ve vyjádření žalovaného doručeném soudu dne 10. 6. 2020 (čl. 90) žalovaný znovu vyvracel tvrzení žalobců, že jsou vlastníky sklepa, s poukazem na skutečnost, že sklep se nachází výlučně pod pozemkem p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] a s poukazem na jeho neoprávněné užívání žalobci je žalovaný elektronickými prostředky komunikace na dálku kontaktoval s tím, že bude provedeno vytýčení vlastnické hranice v k. ú. [adresa], ke dni 13. 12. 2017, přičemž žalobci sdělili, že to považují za předmětné, neboť již podnikli kroky ke zpochybnění vlastnických práv žalovaného k pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Popsané chování žalobců pak dle žalovaného jasně svědčí o tom, že jsou si vědomi toho, že se sklep nachází výlučně pod pozemkem žalovaného. Ten nechal na vlastní náklady zpracovat geometrický plán se zaměřením sklepa, z kterého jednoznačně vyplývá, že se sklep nachází výlučně pod pozemkem žalovaného a i vstup do sklepa je z pozemku žalovaného.

16. Vlastnická práva ke sklepu na žalovaného přešla na základě kupní smlouvy ze dne 3. 7. 2017 s vlastnictvím pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Žalovaný současně navrhl, aby do řízení jako vedlejší účastník na straně žalovaného vstoupil [jméno FO].

17. V podání žalobců doručených soudu dne 27. 8. 2020 (čl. 106) žalobci poukázali na tvrzení žalovaného uvedené u jednání dne 12. 5. 2020 a koncentraci řízení, kterou žalovaný dalšími důkazními návrhy nerespektuje a soud by je neměl připustit.

18. Geometrický plán a v něm uváděný pozemek p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] pak dle žalobců nepředstavuje zaměření sklepa, nýbrž jen vytýčení hranic části pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k .ú. [adresa] dle zadání žalovaného. Na žalobce bylo vlastnické právo ke sklepu převedeno spolu s pozemkem p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] kupní smlouvou, kterou se žalovaný zavázal předložit a kde bylo v čl. 2.1 uvedeno, že je na žalobce převáděn spolu s jeho součástmi a příslušenstvím, již v roce 2009.

19. O vstupu [Jméno zainteresované osoby 3/0] do řízení jako vedlejšího účastníka na straně žalované rozhodl soud usnesením č.j. 28C 102/2018-104 dne 18. 8. 2020, které nabylo právní moci dne 10. 9. 2020.

20. Mezi účastníky je nesporné, že žalobci jsou vlastníky rodinného domu č.p. [Anonymizováno] a pozemkové parcely p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa], stejně jako to, že žalovaný je vlastníkem pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], kterou nabyl kupní smlouvou od [Jméno zainteresované osoby 3/0]. Dále je mezi stranami nesporné, že do pozemku žalovaného zasahuje objekt kamenného sklepa přístupný z venkovní kuchyně zbudované žalobci nacházející se na pozemku p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa], který užívají žalobci.

21. Z provedených důkazů byly zjištěny následující skutečnosti:

22. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 29. 3. 2018 se podává, že žalobci byli k uvedenému dni společnými vlastníky (v režimu SJM) pozemkové parcely st.p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 387 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba k bydlení č.p. [Anonymizováno], dále pozemkových parcel p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 8 782 m2, p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 1321 m2, p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 57 m2, p.č. [hodnota] o výměře 147 m2 a p.č. [hodnota] o výměře 834 m2, vše zapsáno na LV č. [hodnota], pro obec [adresa], kat. území [adresa], v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutově.

23. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 29. 3. 2018 bylo zjištěno, že žalovaný byl k uvedenému dni výlučným vlastníkem řady pozemkových parcel, krom jiných i pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 535 m2 – trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. [hodnota], pro obec [adresa], kat. území [adresa], v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutově.

24. Z kopie katastrální mapy ke dni 6. 12. 2017 bylo lze seznat pozemkové parcely p.č. [hodnota], p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p.č. [hodnota] sousedící s pozemkovou parcelou p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], k. ú. [adresa].

25. Ze satelitního snímku s rastrem katastrální mapy je zřejmé, že zachycuje pohled na st. p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], na níž se zjevně nachází stavba domu, pozemkovou parcelu p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota], všechny sousedící s pozemkovou parcelou p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], k. ú. [adresa].

26. Z pasportu existujících staveb u rodinného domu v [adresa], č.p. [Anonymizováno], objekt na parcele [Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], k. ú. [adresa] zpracovaného [jméno FO]. [jméno FO] na objednávku žalobců vyplynulo, že projektant při zpracování vycházel z prohlídky místa stavby, zaměření a digitalizovaných výkresů stávajícího stavu dodaného investorem (žalobci), fotodokumentace stávajícího stavu a geometrického plánu existujících staveb a parcel v majetku investora, neboť se k existujícím stavbám nepodařilo dohledat žádnou projektovou dokumentaci v archivu stavebního úřadu.

27. Stáří objektu (obec [adresa], [adresa], parcelní čísla [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]) je datováno pravděpodobně na počátek 19. století.

28. K venkovnímu sklepu projektant konstatoval, že jde o drobný hospodářský objekt s podzemní částí (sklep) a venkovními konstrukcemi sloužícími jako venkovní kuchyně. Podzemní část je původní, historická, patrně stejného stáří jako rodinný dům. Vzhledem k situování objektu v blízkosti rodinného domu, umístění vstupu do objektu, vyjádřil projektant domněnku, že soužil jako sklep/sklad k rodinnému domu na parcele.

29. Venkovní vyzdívky a konstrukce jsou novodobé.

30. Původní historické konstrukce podzemní části sklepa jsou kamenné, stěny a klenbový strop v odhadovaných tloušťkách 500-800 mm. Jedná se o kamenné rovnaniny na maltu.

31. Novodobé venkovní objekty sestávající z vyzdívek z plných cihel, jsou částečně omítané. Ze situační nákresu, který je přílohou pasportu, je zřejmé, že stávající sklep se nachází z větší části na pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], z menší pak na pozemku p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa].

32. V pozemku p.č. [hodnota] se ve vzdálenosti od sklepa cca 8 m se nachází stavební parcela st.p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. [Anonymizováno]. Součástí parsportu je rovněž zakreslení řezů sklepa ze všech pohledů včetně rozměrů.

33. Z čestného prohlášení o vlastnictví nemovitosti ze dne 16. 8. 2017 podepsaného [jméno FO] a [Jméno zainteresované osoby 1/0] se podává, že jmenovaní prohlásili, že jsou vlastníky sklepa na pozemku p.č. [hodnota], podzemní částí zasahující do pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Nemovitost se stala jejich majetkem koupí uvedeného pozemku od [právnická osoba] ČR, dle jehož stanoviska k tomu stát nemá námitek.

34. Z prohlášení [Anonymizováno] [Anonymizováno] bylo zjištěno, že jmenovaný dne 4. 3. 2018 písemně prohlásil, že žil v letech 1979 až 2018 v obci [adresa] a sklep, který má vstup z pozemku p.č. [hodnota] byl využíván nájemci budovy č.p. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] jako nedílná součást komplexu budov.

35. Z prohlášení [jméno FO] ze dne 4. 3. 2018 soud zjistil, že jmenovaný žil v letech 1976 až 2018 v obci [adresa] a prohlásil, že sklep, který má vstup z pozemku p.č. [hodnota] byl využíván nájemci budovy č.p. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] jako nedílná součást komplexu budov.

36. Z prohlášení [jméno FO] vyplývá, že jmenovaná dne 17. 2. 2018 písemně prohlásila, že v letech 1966 až 1979 byla přihlášena k trvalému pobytu v objektu č.p. [Anonymizováno] v obci [adresa] a sklep, který je zachycen v příloze má vchod z pozemku p.č. [hodnota] byl po celou tuto dobu součástí komplexu budov jimi obývaných a byl k dispozici k využívání. Přílohou prohlášení je fotografie vstupní části kamenného sklepa včetně zděného baru a postranního schodiště.

37. Z prohlášení [jméno FO] ze dne 4. 3. 2018 soud zjistil, že jmenovaný žil v letech 1963 až 2018 v obci [adresa] a sklep, který má vstup z pozemku p.č. [hodnota] byl využíván nájemci budovy č.p. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] jako nedílná součást komplexu budov.

38. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [Jméno zainteresované osoby 3/0] jako prodávajícím a [Jméno zainteresované osoby 2/0] jako kupujícím dne 13. 7. 2017 vyplývá, že [jméno FO] jako výlučný vlastník ve smlouvě označených parcel převedl na [Jméno zainteresované osoby 2/0] jako kupujícího vlastnické právo k pozemkovým parcelám v k. ú. [adresa] a mezi nimi i k pozemkové parcele p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 535 m2.

39. Celková výměra všech převáděných parcel činila 41 016 m2 a sjednaná souhrnná kupní cena činila 82 032 Kč. Splatnost kupní ceny nebyla sjednána.

40. Stran doslovného znění soud z důvodu jeho důležitosti odkazuje na čl. 22 včetně p.v. spisu.

41. Z návrhu na vklad do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že byl podán Katastrálnímu úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov dne 3. 7. 2017 a byla mu přidělena sp. zn. [Anonymizováno]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno]. Předmětem návrhu byl zápis vlastnického práva ve prospěch kupující k převáděným pozemkovým parcelám a mezi nimi i k pozemkové parcele p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa].

42. Z výzvy k převedení vlastnického práva k pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] se podává, že zástupce žalobců adresoval žalovanému dne 11. 12. 2017 písemnost, v níž popsal, že žalobci jsou vlastníky sklepa nacházejícího se pod pozemky p.č. [hodnota] a p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] a mají proto věcné předkupní právo k pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], jehož se žalovaný stal vlastníkem na základě kupní smlouvy uzavřené mezi jím jako kupujícím a panem [Jméno zainteresované osoby 3/0] jako prodávajícím dne 3. 7. 2017. Vzhledem k tomu, že uvedená kupní smlouva neobsahovala cenu jednotlivých převáděných parcel, žalobci žalovaného vyzvali k předložení návrhu kupní smlouvy a písemné nabídky na odkup pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] za stejných podmínek, za jakých je žalovaný nabyl, a to do osmi dnů od doručení výzvy.

43. Z podací stvrzenky ze dne 11. 12. 2017 bylo zjištěno, že zásilka určená žalovanému byla předána k poštovní přepravě dne 11. 12. 2017.

44. Dle dodejky byla zásilka odeslaná zástupcem žalobců doručena a předána žalovanému dne 10. 1. 2018.

45. Ze znaleckého posudku zpracovaného dne 26. 3. 2018 pod č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] [jméno FO]. [jméno FO] za účelem stanovení obvyklé ceny pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 535 m2 v k. ú. [adresa] bylo zjištěno, že průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti činí 2,49 Kč na m2.

46. Dle faktury ze dne 27. 3. 2018 vyplývá, že [jméno FO]. [jméno FO] žalobci A) vyúčtovala za zpracování výše označeného znaleckého posudku částku ve výši 3 920 Kč splatnou dne 17. 4. 2018.

47. Z kupní smlouvy č. [hodnota] uzavřené mezi [právnická osoba] [Anonymizováno] jako prodávajícím a žalobci jako kupujícími dne 28. 3. 2017 bylo zjištěno, že prodávající na kupující jako současné nájemce převedl vlastnické právo k pozemkovým parcelám p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa] za celkovou kupní cenu ve výši 38 940 Kč. Vklad práva na základě smlouvy byl v katastru nemovitostí zapsán podle rozhodnutí č.j. [Anonymizováno]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno] dne 30. 3. 2012 s právní účinky ke dni 29. 3. 2012.

48. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zpracovaného [jméno FO]. [jméno FO] dne 23. 2. 2012 vyplývá, že zjištěná cena pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] činí 4 620 Kč, pozemkové parcely p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa] 140 Kč a pozemkové parcely p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa] činí 29 180 Kč.

49. Z videozáznamu sklepa a okolí na CD je zřejmá situace na pozemcích p.č. [hodnota] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Pořízený záznam dokumentuje, že naproti rodinnému domu se nachází bar vyzděný z cihel ve tvaru písmene „U“ přistavený k původní kamenné zdi (pravděpodobně zbývající z původní stavby), v níž se nachází uzamčený vstup do sklepa.

50. Stavba sklepa je zahloubena do svahu, po její levé straně se nachází kamenné schodiště. Po pravé straně z pohledu od rodinného domu směrem ke zděnému baru a sklepu se nachází zbytky původní kamenné stavby, které svým umístěním dovolují předpokládat, že tato původní stavba, stejně jako stavba, z níž se původně vcházelo do sklepa, tvořily s rodinným domem uzavřený dvůr. V současné době se zbytky stavby, která původně dvůr uzavírala, volně prochází na další pozemky žalobců.

51. Na videozáznamu není patrna žádná stavba (ani její zbytky), která by se nacházela na protějším svažitém pozemku z čelního pohledu od rodinného domu, do něhož je zahlouben sklep, a to přesto, že videozáznam je pořízen v období vegetačního klidu a v pohledu tak nebrání žádná zeleň.

52. Z neúplného geometrického plánu na čl. 94 je zřejmé, že [jméno FO]. [jméno FO] zpracovala dne 25. 2. 2020 geometrický plán za účelem rozdělení pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] na pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 505 m2 a p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 30 m2 v k. ú. [adresa].

53. Ze snímku z katastrální mapy na čl. 97 je zřejmé, že náleží ke geometrickému plánu na čl. 94 a je na ní zachycena jak pozemková parcela p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], tak oddělením vzniklá parcela p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], která se nachází cele v pozemkové parcele p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

54. Z e-mailové zprávy žalobců adresované „[Anonymizováno]-[Anonymizováno].[Anonymizováno]“ dne 4. 12. 2017 se podává, že žalobci byli pozváni na vytýčení vlastnické hranice mezi parcelami v k. ú. [adresa], ale účast považují za bezpředmětnou, neboť již zahájili kroky ke zpochybnění nabytí vlastnickým práv panem [jméno FO] k pozemkové parcele p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

55. Ze stanoviska Státního pozemkového úřadu adresovaného žalovanému dne 6. 1. 2020 vyplývá, že vlastnické právo ke sklípku umístěného na pozemkové parcele p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] bylo převedeno smlouvou č. [hodnota] [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 17. 6. 2009 na nabyvatele [jméno FO] jako součást pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] přesto, že znalec ve svém ZP č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] nezmínil existenci této podzemní stavby na tomto pozemku a z tohoto důvodu ji ani neocenil. Státní pozemkový úřad stavbu tohoto sklípku neevidoval a ani ji neeviduje ve svých sestavách hmotného majetku.

56. Ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a smlouvy o postoupení práv a povinností ze smlouvy o pronájmu bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi manželi [jméno FO] jako podílovými spoluvlastníky v rozsahu ideální 1/3 vzhledem k celku, manželi [Anonymizováno] jako dalšími podílovými spoluvlastníky v rozsahu ideální 1/3 vzhledem k celku a manželi [Anonymizováno] jako podílovými spoluvlastníky v rozsahu 1/3 vzhledem k celku na straně budoucích prodávajících a žalobci na straně budoucích kupujících dne 22. 12. 2009. Ve smlouvě budoucí prodávající prohlásili, že mají v podílovém spoluvlastnictví definovaném shora dům č.p. [Anonymizováno] postavený na pozemku st.p.č. [Anonymizováno]/1[Anonymizováno]a pozemek st.p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [adresa] a paní [jméno FO] má dále s [právnická osoba] uzavřenu Nájemní smlouvu č. [hodnota]-[Anonymizováno]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] opravňující jí k užívání pozemků p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] na dobu neurčitou za nájemné ve výši 939 Kč ročně. Smluvní strany se dohodly, že nejpozději do 22. 12. 2009 uzavřou kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětu podílového spoluvlastnictví se všemi jeho součástmi a příslušenstvím za kupní cenu ve výši 1 350 000 Kč celkem.

57. Vklad vlastnického práva pro žalobce jako kupující byl dle kupní smlouvy povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutově č.j. [Anonymizováno]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno] ze dne 29. 12. 2009 s právními účinky vkladu práva ke dni 22. 12. 2009.

58. Podle prohlášení vlastníka, [Jméno zainteresované osoby 3/0], ze dne 4. 5. 2020 jmenovaný převedl vlastnictví sklepa na p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] jako součást uvedeného pozemku smlouvou ze dne 3. 7. 2017, kde je v čl. II sklep uveden jako součást, na žalovaného. Pozemek se sklepem jmenovaný zdědil po svém otci [jméno FO], který jej včetně sklepa koupil od [právnická osoba] smlouvou č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 17. 6. 2009.

59. Na fotografii na čl. 128 je zachycen vchod do sklepa před výstavbou cihlového barového pultu. Sklep se nachází na patě svažitého pozemku, po jeho levé straně je patrno kamenné schodiště, po obou stranách vchodu do sklepa se nachází navršené kamení, z něhož lze usuzovat na zbytky původních kamenných zdí.

60. Místním šetřením bylo zjištěno, že při vstupu na nemovitosti žalobců v obci [adresa] se po pravé straně nachází obdélníkový rodinný dům č.p. [Anonymizováno] se štítem ke vstupu, naproti němu po levé straně, na patě svažitého pozemku se nachází kamenná zeď se vstupem do sklepa. Před ní je vystavěn cihlový barový pult ve tvaru písmene „U“ přistavený k původní kamenné zdi. Stavba sklepa je zahloubena do svahu, po její levé straně se nachází kamenné schodiště.

61. Po pravé straně z pohledu od rodinného domu směrem ke zděnému baru a sklepu se nachází zbytky původní kamenné stavby.Je patrné, že původní, dnes rozvalené stavby, stejně jako stavba, z níž se původně vcházelo do sklepa, tvořily s rodinným domem uzavřený dvůr. Kamennými zdmi původní stavby, která v minulosti dvůr uzavírala, lze volně projít na další pozemky žalobců.

62. Na svažitém pozemku po levé straně není zřejmá žádná stavba, ani její zbytky.

63. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [jméno FO] a [jméno FO] jako prodávajícími a manželi [Anonymizováno], manželi [Anonymizováno] a manželi [jméno FO] jako kupujícími dne 28. 9. 1998 soud zjistil, že prodávající převedli vlastnické právo k domu č.p. [Anonymizováno] se zastavěnou plochou p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 489 m2 v k. ú. [adresa] se všemi součástmi a příslušenstvím na kupující za kupní cenu 302 208 Kč, kteří jej za tuto cenu nabyli do podílového spoluvlastnictví tak, že každý z manželských párů se stal podílovým spoluvlastníkem ideální 1/3 vzhledem k celku. Vklad práva byl povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu [adresa] č.j. [Anonymizováno] [Anonymizováno]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 4. 11. 1998 s právními účinky vkladu práva ke dni 29. 9. 1998.

64. Z odborného stanoviska [jméno FO]. [jméno FO], autorizovaného inženýra pro pozemní stavby, vyhotoveného dne 19. 4. 2022, bylo zjištěno, že stavba sklepa je drobný hospodářský objekt s podzemní částí a venkovními konstrukcemi sloužícími jako venkovní kuchyně. Podzemní část je původní, historická, patrně stejného stáří jako rodinný dům, tj. 120 let.

65. Autorizovaný inženýr vyjádřil domněnku, že vzhledem k situování objektu v blízkosti rodinného domu, umístění vstupu do objektu, objekt sloužil jako sklep/sklad k rodinnému domu na parcele. Venkovní vyzdívky a konstrukce jsou novodobé.

66. Původní historické konstrukce podzemní části sklepa jsou kamenné, stěny a klenbový strop v odhadovaných tloušťkách 500 – 800 mm. Jedná se o kamenné rovnaniny na maltu.

67. Venkovní objekty jsou novodobé, převážně vyzdívky z pálených cihel, částečně omítané.

68. Konstrukce objektu jsou v průměrném fyzickém stavu, na objektu nejsou patrny žádné zásadní viditelné poruchy. Stav konstrukcí jako celku a míra opotřebení odpovídá stáří objektu.

69. V případě rekonstrukce objektu či oprav konstrukcí bude nutno provést výkop po obvodě vnějších konstrukcí sklepa minimálně na úroveň podlahy sklepa, standardně ručním odkopáním či malou mechanizací. Při výkopech hloubky cca od 1,5 m do 3 m při svahování 45 stupňů a pracovní ploše 600 mm po obvodě autorizovaný inženýr doporučil celkovou vzdálenost od stávajících konstrukcí nejméně 3,6 metrů, což zakreslil do připojené katastrální mapy.

70. Dle geometrického plánu č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] vyhotoveného [jméno FO]. [jméno FO] byla zaměřena stavba sklepa nacházející se na pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno]a z něj byla oddělena pozemková parcela p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 126 m2 odpovídající odstupu 3,6 metrů od konstrukcí stavby sklepa dle nákresu [jméno FO]. [jméno FO].

71. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný tento skutkový stav:

72. Žalobci kupní smlouvou uzavřenou dne 22. 12. 2009 s podílovými spoluvlastníky, manželi [Anonymizováno], manželi [Anonymizováno] a manželi [jméno FO] nabyli vlastnické právo k domu č.p. [Anonymizováno] postavenému na pozemku st.p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], pozemku st.p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří včetně všech jejich součástí a příslušenstvím v obci [adresa], k. ú. [adresa]. Každý z manželských párů byl podílovým spoluvlastníkem ideální 1/3 vzhledem k celku převáděných nemovitostí a své spoluvlastnické podíly odvozovali od manželů [jméno FO] a [jméno FO], od nichž nemovitosti zakoupili se všemi jejich součástmi a příslušenstvím kupní smlouvou uzavřenou dne 28. 9. 1998. 73. [jméno FO] jako nájemce uzavřela dne 8. 2. 2006 s [právnická osoba] [Anonymizováno] jako pronajímatelem smlouvu o nájmu pozemků p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], které podíloví spoluvlastníci užívali až do roku 2009, kdy paní [jméno FO] v souvislosti s prodejem nemovitostí žalobcům smlouvu vypověděla.

74. Dne 29. 3. 2012 se žalobci jako nájemci na základě kupní smlouvy uzavřené dne 28. 3. 2012 s [právnická osoba] stali vlastníky pozemkových parcel p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa].

75. Rodinný dům č.p. [Anonymizováno] ve vlastnictví žalobců je cca 120 let stará stavba z cihelného a smíšeného zdiva, v jejíž blízkosti se nacházejí dvě původní kamenné stavby, resp. jejich zbytky, pravděpodobně stejného stáří.

76. Z pohledu od boční podélné části domu vpravo, na pozemkové parcele p.č. [hodnota], se nachází zbytky kamenných zdí původní stavby nezjištěného účelu, dle tvrzení žalobců se jednalo o stodolu, naproti se pak nachází objekt původního sklepa s nově dozděným cihlovým barovým pultem sloužícím žalobcům jako venkovní kuchyně.

77. Sklep je zahlouben do svažité pozemkové parcely p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (sklon 45 stupňů) sousedící s pozemkem ve vlastnictví žalobců p.č. [hodnota], vše v k. ú. [adresa].

78. Byly-li by původní kamenné stavby neporušeny, tvořily by svým dispozičním rozložením ve tvaru písmene „U“ na pozemku uzavřený dvůr.

79. Na pozemkové parcele p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] se jiné další stavby (či jejich zbytky), tím spíše pak stavby, s nimiž by objekt sklepa mohl tvořit funkční celek, nenachází.

80. Objekt sklepa byl v minulosti, nejméně od roku 1966, do současnosti užíván spolu s rodinným domem č.p. [Anonymizováno], jak písemně potvrdili starousedlíci i paní [jméno FO], která konkrétně v domě pobývala od roku 1966 do roku 1979.

81. Pozemek p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. byl původně vlastnictvím České republiky, dne 17. 6. 2009 jej kupní smlouvou uzavřenou s [právnická osoba] nabyl [jméno FO], jehož právním nástupcem se stal jako dědic pan [jméno FO]. [právnická osoba] [Anonymizováno] převedl pozemek na [jméno FO] i s jeho součástmi. 82. [jméno FO] pozemkovou parcelu spolu s dalšími prodal smlouvou ze dne 13. 7. 2017 žalovanému za jednotkovou cenu 2 Kč za m2.

83. Žalobci žalovaného dne 11. 12. 2017 písemně vyzvali, aby jim pozemkovou parcelu p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých ji nabyl od [Jméno zainteresované osoby 3/0].

84. Protože žalovaný nereagoval, žalobci se obrátili na znalce, který porovnávací metodou stanovil průměrnou jednotkovou porovnávací cenu na 2,49 Kč m2 a následně se obrátili na soud.

85. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícím závěrům:

86. V řízení bylo zjištěno, že [jméno FO] prodal dne 13. 7. 2017 žalovanému soubor pozemkových parcel za souhrnnou kupní cenu.

87. Mezi převáděnými pozemkovými parcelami byl i pozemek p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 535 m2 v k. ú. [adresa], na němž se nachází podzemní stavba sklepa, k níž se žalobci dovolávají vlastnického práva, a od něhož také odvozují své předkupní právo k pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], které navrhují realizovat nahrazením projevu vůle žalovaného jako nabyvatele uzavřít kupní smlouvu se žalobci jako předkupníky za stejných, resp. výhodnějších, podmínek.

88. Podle § 3056 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních přepisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

89. Podle § 3056 odst. 2 o. z. lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.

90. Podle § 3061 o. z. ustanovení tohoto oddílu se nepoužijí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona, nebo o nemovitou věc podle § 498 odst. 1 věty druhé.

91. Podle § 2143 o. z., povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

92. Podle § 2144 odst. 1 o. z., je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

93. Podle § 2145 o. z., věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.

94. Podle § 2149 odst. 1, věty prvé o. z., předkupník zaplatí kupní cenu ve výši nabídnuté koupěchtivým a splní podmínky nabídnuté koupěchtivým vedle kupní ceny.

95. Podle § 2149 odst. 2 věty prvé o. z. zavázal-li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část souhrnné ceny.

96. V případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva podle § 3056 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu podle § 2140 a násl. o. z. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2003, sp. zn. 33 Odo 178/2003, nebo ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018, a usnesení ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3407/2015). Judikatura Nejvyššího soudu (srovnej např. rozsudek ze dne 20. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3982/2009) i odborná literatura (např. Porod, J. In: Petrov, J. a kol. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2170) se dále shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv.

97. Smyslem předkupního práva vyplývajícího z ustanovení § 3056 o. z. je sjednocení vlastnického režimu pozemku a stavby v souladu se zásadou superficies solo cedit. Protože se žalobci obrátili na soud s nárokem z předkupního práva vlastníka podzemní stavby, která je příslušenstvím nadzemní stavby ve vlastnictví žalobců, k pozemku, na němž (či pod nímž) se stavba nachází, bylo na místě nejdříve vyřešit otázky, zda je objekt sklepa samostatnou nemovitou věcí, zda je příslušenstvím věci hlavní a zda jsou žalobci jejími vlastníky a jako takovým jim předkupní právo náleží.

98. Podle § 498 odst. 1 o. z. nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

99. Podle § 505 o. z. součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.

100. Podle § 506 odst. 1 o. z. součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

101. Podle § 506 odst. 2 o. z. není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.

102. Podle § 510 odst. 1 o. z. příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.

103. Podle § 511 o. z. jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí.

104. Jak soud na jiném místě odůvodnění konstatoval, provedenými důkazy, zj. videozáznamem, místním šetřením i pasportem stavby bylo zjištěno, že objekt sklepa je podzemní kamenná stavba s nadzemním uzamykatelným vstupem, jejíž zdi z kameniny rovnané na maltu dosahují tloušťky 500 až 800 mm.

105. Nejedná se tedy jen o vyhloubený otvor do kamenného podloží či skály, ale o výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů. Objekt sklepa je tedy nemovitou podzemní stavbou a bylo třeba posoudit, zda má tato stavba samostatné účelové určení a vztahuje se na ni ust. § 3061 o. z. (tj. nelze k pozemku, pod nímž se nachází, předkupní právo uplatnit), nebo jde o nemovitou podzemní stavbu, která sdílí hospodářský účel nadzemní stavby, potažmo pozemku, jehož je nadzemní stavba součástí.

106. Soud vyšel ze zjištění, že 120 let stará stavba venkovského rodinného domu č.p. [Anonymizováno], zbytky další kamenné stavby v jeho těsné blízkosti a objekt sklepa historicky tvořily uzavřený dvůr a byly tak z logiky věci i obvyklých zvyklostí užívány společně.

107. Objekt sklepa mohl a dle písemných vyjádření starousedlíků v minulosti byl využíván společně s rodinným domem pravděpodobně jako sklad potravin a sloužil tak jeho hospodářskému účelu.

108. Vzhledem k tomu, že je sklep zahlouben do svažitého pozemku o sklonu 45 stupňů, na němž se žádné nemovité stavby nenacházejí, je vysoce nepravděpodobné, že by byl objekt sklepa určen k využívání spolu s jinou nadzemní stavbou ve vlastnictví třetí osoby, příp. žalovaného (což ostatně nebylo tvrzeno), či svažitým pozemkem samým, např. jako sklad zemědělských plodin na něm sklizených.

109. Vzhledem k lokalitě (horská ves), vnitřní dispozici objektu sklepa i jeho polohu ve vztahu k rodinnému domu a zbytkům další kamenné stavby lze v zásadě vyloučit, že by šlo o podzemní stavbu se samostatným účelovým určením obdobně jako u vinných sklepů ve vinařských lokalitách.

110. Podzemní stavba, která je příslušenstvím jiné věci (zde pozemku, na němž se nachází stavba rodinného domu), nemůže být dle názoru soudu stavbou se samostatným hospodářským určením, tudíž ani stavbou se samostatným účelovým určením a ust. § 3061 o. z. se tak v daném případě neuplatní.

111. Pokud by však byly z hlediska výkladu práva pojmy „samostatné hospodářské určení“ a „samostatné účelové určení“ zaměnitelné, pak by ust. § 3056 o. z. muselo být speciální úpravu k ust. § 3061 o. z., jak se ostatně dovoluje odborná literatura (Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474), 2. vydání, 2021 s. 1595 – 1610: M. Králík, J. Spáčil).

112. Soud tedy uzavřel, že objekt sklepa je příslušenstvím věci hlavní, tj. pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům č.p. [Anonymizováno], v k. ú. [adresa], neboť historicky sloužil a slouží jeho hospodářskému účelu.

113. Manželé [jméno FO], kteří rodinný dům č.p. [Anonymizováno] a pozemek pod ním prodali právním předchůdcům žalobců, převedli vlastnické právo k nim se všemi součástmi a příslušenstvím a takto, tj. opět se všemi součástmi a příslušenstvím, nemovitosti v roce 2009 nabyli i žalobci.

114. Je tedy nade vší pochybnost, že objekt sklepa byl vždy převáděn spolu s věcí hlavní, rodinným domem (dnes pozemkem, jehož je rodinný dům součástí) v souladu s principem vlastnické jednoty, který by měl být i nadále respektován.

115. Dle přesvědčení soudu jsou proto žalobci vlastníky objektu sklepa v režimu společného jmění manželů.

116. A jelikož vlastnické právo k objektu sklepa svědčí žalobcům jako vlastníkům věci hlavní, k jejímuž hospodářskému účelu sklep slouží, bylo dále na místě posoudit, zda mají žalobci předkupní právo k pozemku, na němž se podzemní stavba nachází.

117. Ustanovení § 3056 odst. 1 o. z. v zájmu sjednocení vlastnictví stavby a pozemku upravuje předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a předkupní právo vlastníka stavby k pozemku jako vzájemná.

118. Tato úprava vyvolává otázku, zda mohou předkupní práva existovat vždy jen současně (recipročně), popř. zda je možné, aby v konkrétní situaci svědčilo předkupní právo jen jednomu z vlastníků, nikoli oběma.

119. Vzhledem k tomu, že v situaci, kdy by předkupní právo k objektu sklepa uplatnil žalovaný, nebylo by lze z důvodu zachování jednoty vlastnictví hlavní věci a jejího příslušenství jeho požadavku vyhovět, bylo na místě zvažovat, zda i v takovém případě mohou žalobci předkupní právo k pozemku (resp. jeho části) uplatnit úspěšně.

120. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 25. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1995/2020 judikoval, že v převážné většině všech případů budou dána předkupní práva vlastníka pozemku i vlastníka stavby současně, nelze však vyloučit - byť budou takové situace připadat v úvahu zcela ojediněle -, že in concreto bude třeba jednomu z obou vlastníků předkupní právo odepřít, resp. jeho případný výkon testovat prostřednictvím obecných principů občanského práva. Tím dal Nejvyšší soud najevo, že ust. § 3056 odst. 1 o. z. je třeba vykládat tak, že k úspěšnému uplatnění předkupního práva vlastníka stavby k pozemku dle ust. § 3056 o. z. není nezbytné, aby předkupní právo ke stavbě svědčilo i vlastníku pozemku a naopak.

121. Soud je proto přesvědčen, že žalobcům předkupní právo k pozemku dotčenému stavbou sklepa náleží a dále proto bylo na místě řešit, jaká část pozemku ve vlastnictví žalovaného je předkupním právem dotčena, a zda se žalobci svého práva dovolali řádně.

122. Z hlediska procesního se soud ztotožnil s argumentací žalobců dovolávající se odborné literatury (Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474), 2. vydání, 2021 s. 1595 – 1610: M. Králík, J. Spáčil), že v projednávané věci jde o řízení spadající pod rozsah § 153 odst 2 o.s.ř., kde určitý způsob vypořádání vyplývá z právního předpisu.

123. Soud tedy nebyl vázán žalobou potud, v jakém konkrétním rozsahu se žalobci domáhají realizace předkupního práva k pozemku, neboť jde o právní normu s tzv. relativně neurčitou hypotézou, tj. normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a bylo pouze na uvážení soudu, jak vymezí hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (k tomu srovnej NS 22 Cdo 572/2014, 22 Cdo 2804/2019).

124. Žalobci se žalobou domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít se žalobci jako kupujícími kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k pozemkové parcele p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] v celém rozsahu za kupní cenu ve výši 1 400 Kč.

125. Soud ve věci uzavřel, že žalobci jsou vlastníky objektu sklepa na pozemku žalovaného a svědčí jim proto vlastnické právo k tomuto pozemku, resp. jeho části.

126. Dokazováním bylo zjištěno, že pozemková parcela p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] má výměru 535 m2, přičemž stavba sklepa i s prostorem nezbytným k jeho opravě či údržbě představuje 126 m2.

127. Pro tento zjevný nepoměr bylo na místě uplatnit korekční pravidlo dle ust. § 3056 odst. 2 o. z. a omezit vlastnické právo žalovaného právě jen v nezbytné míře odpovídající odborným posouzením zjištěnému rozsahu, který dovolí jak plnohodnotné funkční využití objektu sklepa žalobci, tak zajistí nerušený výkon vlastnického práva žalovaného ke zbývající části pozemku do budoucna v případě nutné údržby či sanačních zásahů do kamenné podzemní stavby.

128. Soud proto nechal vyhotovit geometrický plán k oddělení stavbou a jejím funkčním využitím dotčené části pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a jím vymezil příslušnou část pozemku (nově p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa]), k níž konkrétně žalobcům předkupní právo svědčí.

129. Žalobě, kterou se žalobci domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného jako prodávajícího uzavřít s žalobci jako kupujícími kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] za stejných, z hlediska kupní ceny výhodnějších podmínek, proto soud vyhověl, ovšem toliko v rozsahu výše specifikované části pozemku.

130. Do vyhovujícího výroku soud k návrhu žalobců převzal znění kupní smlouvy sjednané mezi [Jméno zainteresované osoby 3/0] a žalovaným, přičemž v otázce kupní ceny soud nevyšel z ceny přepočtené v souladu s ust. § 2149 odst. 2 o. z., která by činila 2 Kč za m2, ale z kupní ceny vyplývající ze znaleckého posudku předloženého žalobci a odpovídající jejich návrhu, tj. 2,49 Kč za m2, což při 126 m2 odpovídá 313,74 Kč. Geometrický plán, který soud nechal vypracovat, je nedílnou součástí kupní smlouvy obsažené ve výroku I. rozsudku, tedy přílohou rozhodnutí ve věci.

131. Byť soud dospěl k odlišnému závěru oproti představě žalobců, s ohledem na charakter řízení spadající pod ust. § 153 o.s.ř. nebylo nutné žalobu ve zbylém rozsahu zamítat.

132. O povinnosti k náhradě nákladů řízení rozhoduje soud bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí (§ 151 odst. 1 o.s.ř.). Protože jde o řízení sporné, bylo třeba z toho vycházet i při rozhodování o náhradě nákladů řízení a to v souladu s názorem vysloveným v odborné literatuře (Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474), 2. vydání, 2021 s. 1595 – 1610: M. Králík, J. Spáčil) primárně z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř.

133. Byť se žalovaný bránil jakémukoli nároku z předkupního práva, a soud co do jeho základu žalobě vyhověl, vzhledem k okolnostem případu, kdy se žalobci domáhali předkupního práva k celému pozemku a soud jim vyhověl pouze co do 23,55 % z jeho výměry, nebylo na místě i přesto, že rozhodnutí záviselo na úvaze soudu, aplikovat ust. § 142 odst. 3 o.s.ř. a soud rozhodl tak, že žádnému z účastníků, jakož i účastníku vedlejšímu, právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal.

134. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

135. Protože stát zaplatil odměnu ve výši 6 050 Kč soudem ustanovené geodetce za vypracování oddělovacího geometrického plánu, uložil náklady mu takto vzniklé uhradit účastníkům, jejichž neúspěch v řízení je v zásadě rovnocenný, rovným dílem, přičemž žalobce a) a žalobkyně b) jsou povinni náklady státu uhradit společně a nerozdílně.

Poučení