28 C 138/2021-65

Rubrum

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Auterskou Šaškovou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] b) [celé jméno žalobce], narozený dne [datum] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] oba zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro zaplacení 95 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 95 000 Kč s 8,25 % zákonným úrokem z prodlení z částky 95 000 Kč jdoucím od 2. 3. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

Odůvodnění

1. Žalobci se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 2. 3. 2021 se domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit jim částku 95 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci uzavřeli dne 27. 10. 2020 v souvislosti s převodem družstevního podílu se žalovanou rezervační smlouvu [číslo] (rezervační smlouva). Předmětem této smlouvy byl převod družstevního podílu ve Stavebním bytovém družstvu [okres] se sídlem v [obec], [ulice a číslo], s jehož členstvím jsou spojena členská práva a povinnosti. S členskými právy a povinnostmi je spojeno rovněž právo nájmu družstevního bytu [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa] Rezervační smlouva mimo jiné stanovila, že cena převodu družstevního podílu je stanovena na částku ve výši 2 100 000 Kč, rezervační poplatek dle rezervační smlouvy ve výši 100 000 Kč měl být započten na cenu převodu. Na základě rezervační smlouvy byl složen zájemkyní na účet žalované rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč představující část kupní ceny. Částka ve výši 2 000 000Kč byla uhrazena na základě smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků ze dne 17. 12. 2020 do advokátní úschovy. Přestože byl realizován převod družstevního podílu, žalobcům dosud nebyla uhrazena část kupní ceny ve výši 100 000 Kč, kteroužto částku dosud zadržuje žalovaná. Vzhledem k tomu, že nebyla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, není zde žádný důvod, aby kupní cena byla nadále žalovanou zadržována. Žalovaná byla vyzývána, aby dlužnou částku uhradila, žalovaná však neuhradila ničeho. Žalobci dále uvedli, že vzhledem k tomu, že žalovaná zajistila přípravu smluv o převodu podílu ve stavebním družstvu a o advokátní úschově, mají žalobci za to, že žalované náleží náhrada za náklady vynaložené na přípravu těchto smluv. Výše těchto nákladů nebyla ze strany žalované nikdy žalobcům specifikována, dle názoru žalobců je přiměřenou částkou 5 000 Kč. Tuto částku žalobci odečetli od zadržovaných prostředků, po žalované tak požadovali uhrazení částky 95 000 Kč.

2. Žalovaná k věci uvedla, že nárok žalobců neuznává. Uvedla, že předmětná částka představuje řádně sjednanou a uhrazenou provizi žalované za žalobcům poskytnuté služby realitního zprostředkování. Žalovaná uvedla, že pokud žalobci tvrdí, že žalovaná částka představuje část kupní ceny, kterou žalovaná zadržuje bez právního důvodu, neboť mezi účastníky nedošlo k uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, pak toto tvrzení není pravdivé. Žalovaná uvedla, že mezi žalovanou a žalobci nejprve došlo k uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, a to v ústní formě, na jejímž základě žalovaná pro žalobce realizovala služby realitního zprostředkování uvedené v § 3 zákona o realitním zprostředkování, tj. mimo jiné provedla ocenění předmětného družstevního podílu v bytovém družstvě, připravila jeho inzerci, realizovala v průběhu 5 měsíců více než 10 prohlídek a zprostředkovala právní služby. Po celou dobu činnosti žalované žalobci ničeho nenamítali. Výstupem činnosti žalované pak bylo nalezení zájemce, paní [jméno] [příjmení] a následné uzavření rezervační smlouvy a smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Žalovaná uvedla, že má za to, že nedostatek písemné formy smlouvy, smluvní strany ve smyslu ustanovení § 582 odst. 1 občanského zákoníku zhojili, a to uzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, neboť tato smlouva obsahuje všechny náležitosti vyžadované ustanovením § 10 odst. 1 realitního zákona, včetně ujednání o výši provize a způsobu její úhrady formou započtení. Žalovaná uvedla, že žalobci se ostatně nikdy ani neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování pro nedostatky formy nedovolávali a nyní již tak učinit nemohou, neboť strany tuto vadu dostatečně zhojili a současně také proto, že již bylo mezi stranami plněno. Žalovaná závěrem uvedla, že výše sjednané provize odpovídá obvyklým provizím v místě a čase.

3. K vyjádření žalované žalobci uvedli, že ke zhojení nedostatku formy smlouvy o realitním zprostředkování v rámci žádného jiného právního jednání, které v písemné formě žalobci učinili, nedošlo. Žalobci upozornili na to, že mezi účastníky nebyla sjednána výše provize za zprostředkovatelskou činnost žalované. Taktéž poukázali na ustanovení § 15 zákona č. 39/2020, které výslovně zakazuje, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako samotná realitní smlouva. Žalobci taktéž uvedli, že pokud žalovaná poukázala na to, že mezi stranami již bylo plněno a proto se žalobci nemohou dovolávat nedostatku formy, pak zákonné ustanovení, které toto upravuje t.j. § 582 odst. 2 občanského zákoníku dopadá pouze na nedostatek formy ujednané stranami či nedostatek formy vyžadované pro určité právní jednání v ustanovení části čtvrté občanského zákoníku. Smlouva o realitním zprostředkování je však smluvním typem upraveným samostatně v zákoně č. 39/2020 Sb., proto na ni ustanovení § 582 odst. 2 občanského zákoníku nedopadá. Žalobci opětovně zdůraznili, že mezi stranami nebyla sjednána odměna za činnost žalované s tím, že žalovanou požádali o pomoc při prodeji družstevního bytu, kdy ze strany žalované nikdy nebyli upozorněni na to, že by měli hradit odměnu za zprostředkování ve výši 100 000 Kč. Žalobci uvedli, že předpokládali, že uhradí určité náklady spojené s prodejem bytu nebo družstevního podílu, avšak nebylo jim známo v jaké výši. Uvedli, že pokud by je žalovaná seznámila s tím, že za svou činnost bude požadovat částku 100 000 Kč, jejích služeb by nevyužili.

4. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutečnosti. Z internetové inzerce soud zjistil, že žalovaná nabízela na svých stránkách k převodu družstevní byt [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa], kdy o této skutečnosti nebylo mezi stranami sporu. Z listiny vyhotovené žalovanou vyplynulo, že v období od 23. 5. 2020 do 21. 12. 2020 zajišťovala žalovaná prohlídky předmětného bytu za účelem nalezení nájemce, ani tato skutečnost nebyla mezi stranami sporná. Mezi stranami taktéž nebylo sporu o tom, že žalovaná nalezla pro žalobce zájemce o nabytí družstevního podílu v bytovém družstvu. Dne 27. 10. 2020 byla mezi žalobci jako převodci, žalovanou jako realitní zprostředkovatelkou a paní [příjmení] [jméno] jako zájemkyní o nabytí, uzavřena rezervační smlouva, neboť zájemkyně měla v úmyslu s žalobci jako převodci uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu, se kterým je spojeno rovněž právo nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa]. V čl. I odst. 2 byla uvedeno, že zprostředkovatelská smlouva mezi realitním zprostředkovatelem a převodci byla uzavřena dne 13. 5. 2020 Cena převodu byla stanovena ve výši 2 100 000 Kč. V této smlouvě bylo mimo jiné sjednáno, že zájemce složí k rukám žalované jako realitního zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč s tím, že se jej zavázala uhradit na účet žalované nejpozději do 3 dnů od podpisu rezervační smlouvy. V čl. III. odst. 3 bylo dále sjednáno, že uvedený rezervační poplatek bude v případě uzavření realitní smlouvy v plné výši započten na cenu převodu. Zájemkyně i převodci se zavázali uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu, tedy tzv. realitní smlouvu a související smlouvu o finančním vypořádání nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, tj. nejpozději do 30. 11. 2020. V čl. IV. bylo dále sjednáno, že zájemce o nabytí zaplatí převodcům cenu za podíl tak, že část ceny převodu bude uhrazena jako rezervační poplatek podle rezervační smlouvy, část ceny převodu bude uhrazena prostřednictvím úvěru a zbývající část ceny převodu bude uhrazena do úschovy zřízené za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy s tím, že tato bude uvolněna ve prospěch převodců, tj. žalobců po doručení realitní smlouvy bytovému družstvu. V čl. IV. odst. 5 bylo sjednáno, že pokud bude uhrazený rezervační poplatek vyšší než provize realitního zprostředkovatele splatná ke dni podpisu realitní smlouvy, zavazuje se realitní zprostředkovatel tento rozdíl zaslat před podpisem realitní smlouvy do úschovy, která bude za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy stranami zřízena (rezervační smlouva ze dne 27. 10. 2020). V souvislosti s uzavřenou rezervační smlouvou byla následně uzavřena smlouva o advokátní úschově finančních prostředků dne 17. 12. 2020, ve které bylo sjednáno, že smluvní cena 2 100 000 Kč bude ve výši 2 000 000 Kč uhrazena ve prospěch zvláštního depozitního účtu advokátní úschovy (smlouva o advokátní úschově ze dne 17. 12. 2020). Dne 17. 12. 2020 byla uzavřena mezi žalobci jako převodci, [jméno] [příjmení] jako nabyvatelkou a žalovanou jako vedlejším účastníkem, smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Na základě této smlouvy došlo k převodu předmětného družstevního podílu v bytovém družstvu na nabyvatelku s tím, že v čl. II. bylo ujednáno, že smluvní cena za předmět převodu je ve výši 2 100 000 Kč. V čl. III. bylo sjednáno, že částka 100 000 Kč ze smluvní ceny byla složena u žalované před uzavřením smlouvy jako záloha na smluvní cenu s tím, že smluvní strany sjednaly a tím učinily nesporným, že uvedená záloha je součástí smluvní ceny a že se zaplacená záloha započítává v celém svém rozsahu na povinnost nabyvatele uhradit smluvní cenu za družstevní podíl a povinnost uhradit smluvní cenu je tím v rozsahu do výše uhrazené zálohy splněna. Smluvní strany se dále dohodly, že částka 100 000 Kč složená jako záloha se započítává na úhradu zprostředkovatelské provize zprostředkovatele. V čl. III. odst. 1 bylo dále uvedeno, že částka 2 000 000 Kč bude složena do advokátní úschovy. Smlouva obsahovala další ujednání, která však ve vztahu k projednávané věci nebyla významná (smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu [číslo]). Z předávacího protokolu ze dne 21. 12. 2020 pak vyplynulo, že byt byl tohoto dne ze strany žalobců předán nové nabyvatelce [jméno] [příjmení]. Dopisem ze dne 18. 2. 2021 a dopisem ze dne 22. 2. 2021 byla žalovaná ze strany žalobců písemně upomínána k uhrazení částky 100 000 Kč s upozorněním, že v případě jejího neuhrazení se budou žalobci této částky domáhat soudní cestou.

5. Zjištěný skutkový stav tak soud shrnuje takto. Žalobci uzavřeli dne 13. 5. 2020 se žalovanou ústní smlouvu o realitním zprostředkování za účelem nalezení vhodného zájemce k převodu družstevního podílu žalobců, se kterým je spojeno právo nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa]. Žalovaná vyvinula činnost, jejímž výsledkem bylo nalezení zájemkyně o předmětný byt [jméno] [příjmení], kdy následně došlo k uzavření rezervační smlouvy, na základě které zájemkyně o byt složila rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč na účet žalované. Strany prohlásily, že tento rezervační poplatek bude v plné výši započten v případě uzavření realitní smlouvy, na cenu převodu. Žalobci a zájemkyně se zavázali, že uzavřou realitní smlouvu ohledně převodu členského podílu a dále smlouvu o finančním vypořádání nejpozději poslední den účinnosti rezervační smlouvy. Smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu byla uzavřena dne 17. 12. 2020, v této smlouvě byla uvedena i výše provize pro žalovanou v částce 100 000 Kč, stejného dne byla uzavřena smlouva o advokátní úschově, na základě které byla nabyvatelkou dána do advokátní úschovy část kupní ceny ve výši 2 000 000 Kč. Dne 21. 12. 2020 došlo k předání bytu [jméno] [příjmení]. Ze shodného vyjádření účastníků soud zjistil, že k uzavření smlouvy o finančním vypořádání nedošlo.

6. Pro úplnost soud uvádí, že s ohledem na to, že měl zjištěný skutkový stav v takovém rozsahu, že mohl ve věci rozhodnout, jako nadbytečné zamítl další navržené důkazy, a to výslech [jméno] [příjmení], účastnický výslech žalované a žalobců, soupis cest jednatelky žalované, technický průkaz, daňové doklady, znalecký posudek a Sazebník [obec] komory realitních kanceláří včetně zprávy této komory, neboť provádění těchto důkazu soud považoval s ohledem na zjištěný skutkový stav za nehospodárné.

7. Podle ustanovení § 3 odst. 1 zákona 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

8. Podle ustanovení § 3 odst. 2 realitního zákona, realitní zprostředkování zahrnuje mimo jiné také poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci a zprostředkování poskytnutí právních služeb.

9. Podle ustanovení § 9 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

10. Podle ustanovení § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování má obsahovat také označení předmětu převodu nebo předmětu užívání nebo požívání, výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsoby jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná a výši provize, nebo způsob jejího určení.

11. Podle ustanovení § 10 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování, neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

12. Dle ustanovení § 15 zákona o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. Vznesením námitky neplatnosti nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran z dalších smluv obsažených v listině podle věty první.

13. Dle ustanovení § 582 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Obč. zák., není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních.

14. Dle ustanovení § 582 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., Obč. zák., není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.

15. Dle ustanovení § 586 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Obč. zák., je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba.

16. Dle ustanovení § 586 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., Obč. zák., nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.

17. Po právním zhodnocení zjištěného skutkového stavu věci soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně. V prvé řadě je nutné uvést, že ke dni 3. 3. 2020 nabyl účinnosti zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování. Účelem tohoto zákona je kultivace prostředí realitního zprostředkování na území České republiky, zákonem byly vzneseny vyšší nároky na realitní zprostředkovatele při uzavírání smluv o realitním zprostředkování a tímto zákonem taktéž byla posílena práva zájemců o uzavření smluv o zprostředkování, zkvalitnění služeb v oblasti realit, popřípadě omezení nekalých praktik některých realitních kanceláří. Zákon vyžaduje písemnou formu smlouvy o realitním zprostředkování s tím, že námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce. Zákon taktéž vyžaduje, aby smlouva o realitním zprostředkování obsahovala označení předmětu převodu nebo předmětu užívání nebo požívání, výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsoby jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná a výši provize, nebo způsob jejího určení. Neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování tyto údaje, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. V daném případě dne 13. 5. 2020, t.j. již za účinnosti zákona o realitním zprostředkování uzavřeli účastníci smlouvu o realitním zprostředkování, avšak pouze v ústní podobě. V řízení pak bylo prokázáno, že označení předmětu převodu a výše kupní ceny byly písemně označeny v rezervační smlouvě ze dne 27. 10. 2020, výše provize pak byla v písemné formě ujednána až ve smlouvě o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne 17. 12. 2020, tedy v tzv. realitní smlouvě. Soud zdůrazňuje, že v rámci ochrany spotřebitele zákon o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu smlouvy a jako nezbytnou náležitost smlouvy o realitním zprostředkování určení výše provize či alespoň způsob jejího určení, tak, aby zájemci byli předem obeznámeni výší odměny za poskytnuté služby. Zájemce o zprostředkování je chráněn tím, že má právo namítnout neplatnost právního jednání, pokud forma smlouvy není dodržena či některá z jejích zákonných náležitostí absentuje. Pro případ, že provize není sjednána, vystavuje se realitní zprostředkovatel riziku, že po obstarání zájemce o nabytí práva, zneplatní zájemce zprostředkovatelskou smlouvu a realitnímu zprostředkovateli nevznikne nárok na provizi. Pro rozhodnutí soudu ve věci bylo stěžejním posoudit, zda žalobci tohoto práva využili, neboť v opačném případě by bylo nutné považovat právní jednání mezi stranami za platné, a to včetně ujednání o výši provize.

18. Soud po zhodnocení provedených důkazů, kdy hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žalobci se úspěšně námitky relativní neplatnosti ve vztahu ke smlouvě o realitním zprostředkování, uzavřené dne 13. 5. 2020, dovolali. Vzhledem k tomu, že žalobci vůči žalované neučinili úkon, ze kterého by jednoznačně, bez jakýchkoliv pochybností vyplývalo dovolání se námitky neplatnosti, soud při svém uvažování vycházel z judikatury, kdy bylo Nejvyšším soudem judikováno, že skutečnost, že oprávněná osoba uplatňuje námitku relativní neplatnosti, plyne již z tvrzení, že pro vadu právního jednání, která má za následek relativní neplatnost, nechce být účinky tohoto právního jednání vázána (rozhodnutí Nejvyššího soudu 29 Cdo 2517/2010). Pochybnosti ohledně obsahu námitky je třeba odstranit výkladem v souladu s ustanovením § 556 občanského zákoníku. Dle nálezu Ústavního soudu (I. ÚS 1024/15) mají obecné soudy povinnost přihlížet k tomu, že účastník řízení svým podáním sleduje ochranu svých subjektivních práv. Ústavní soud dále uvedl, že„ netoleruje orgánům veřejné moci, a především obecným soudům, přepjatě formalistický postup v řízení za použití v podstatě sofistikovaného odůvodňování zjevné nespravedlnosti“. Ústavní soud tak apeloval na obecné soudy, aby ve své rozhodovací činnosti upřednostnily interpretační metody, které umožňují spravedlivou úpravu práv a povinností mezi subjekty právních vztahů před doslovným výkladem právních norem (I. ÚS 1560/07, I. ÚS 1883/12).

19. Žalobci již před podáním žaloby vyzývali žalovanou k vyplacení částky 100 000 Kč představující složenou rezervační zálohu, kdy poukazovali na to, že nebyla uzavřena žádná dohoda, která by opravňovala žalovanou s touto částku disponovat jinak než ji žalobcům jako část kupní ceny předat. V průběhu řízení, zejména v podání ze dne 29. 6. 2021, pak žalobci opakovaně uváděli, že smlouva o realitním zprostředkování uzavřena nebyla a poukazovali na její formální nedostatky, kdy současně vyloučili možnost, že by bylo jejich vůlí nedostatky smlouvy odstranit následným jednáním. Je zřejmé, že taktéž žalovaná si byla vědoma formálních nedostatků smlouvy, kdy poukazovala na to, že nedostatek písemné formy byl zhojen uzavřením písemné smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, kdy tato smlouva měla obsahovat veškeré náležitosti vyžadované ust. § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, a to včetně ujednání o výši provize a způsobu její úhrady formou započtení. Žalovaná taktéž poukazovala na to, že žalobci se nemohou úspěšně dovolat neplatnosti smlouvy, neboť již bylo mezi stranami plněno. Soud k námitkám žalované uvádí, že nedodržení písemné formy má obecně za následek relativní neplatnost takového právního jednání (§ 582 Obč. zák.). Ustanovení § 582 odst. 2 Obč.zák. o nemožnosti namítat relativní neplatnost právního jednání v případě, že již bylo plněno, se pro případ plnění na základě smlouvy o realitním zprostředkování neaplikuje, neboť jde o obligatorní náležitost smlouvy definovanou zákonem, nikoli však Obč. zák. v části čtvrté. Relativní neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování tak lze namítat pro nedodržení formy i v případě, že již bylo plněno. Vada formy může být zhojena, tj. smluvní strany mohou konvalidovat neplatnost s účinky ex tunc tak, že smlouvu uzavřou v písemné podobě, čímž by zamezily relativní neplatnosti. V daném případě však ujednání o provizi, tedy jedné z obligatorních náležitostí smlouvy o zprostředkování, bylo uvedeno až ve smlouvě o převodu družstevního podílu, tedy realitní smlouvě (ke zhojení vad tak nemohlo dojít v rezervační smlouvě, neboť tato smlouva ujednání o určení výše provize neobsahovala). Ke zhojení nedostatků smlouvy o realitním zprostředkování tak dojít nemohlo, protože by to odporovalo ust. § 15 zákona o realitním zprostředkování, dle kterého smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.

20. Soud tak dospěl k závěru, že mezi účastníky s ohledem na vznesenou námitku neplatnosti ze strany žalobců, smlouva o realitním zprostředkování platně uzavřena nebyla. V souvislosti s tímto soud považuje za vhodné upozornit na to, že po nabytí účinnosti zákona o realitním zprostředkování, realitní kanceláře nemůžou poskytovat činnost, která naplňuje znaky realitního zprostředkování na základě jiného smluvního typu než právě smlouvy o zprostředkování. V daném případě není pochyb o tom, že žalovaná jako realitní zprostředkovatel je odborníkem ve smyslu ustanovení § 5 Obč. zák. na realitní zprostředkování a tudíž se u ní předpokládá znalost podmínek poskytování jejích služeb stanovených realitním zákonem. Pokud žalovaná tyto podmínky nerespektovala a uzavřela se žalobci smlouvu v ústní formě, aniž by bylo současně prokázáno, že v době uzavření této ústní smlouvy byla známa žalobcům výše provize, následně se žalobci úspěšně dovolali námitky neplatnosti a soud dospěl k závěru, že se tedy jedná o smlouvu neplatnou, pak žalovaná logicky nemá právo na provizi ani na případné bezdůvodné obohacení za poskytnuté služby žalobcům. Tento závěr vyplývá zejména z aplikace ustanovení § 2999 Obč. zák., které stanoví, bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání. V tomto případě je pravidlem vylučujícím platnost smlouvy o realitním zprostředkování zejména ustanovení § 9 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování vyžadující písemnou formu a ustanovení § 10 odst. 1, 3 zákona o realitním zprostředkování vyžadující podstatné náležitosti smlouvy (v dané věci ujednání o provizi). Soud opětovně zdůrazňuje, že zákon o realitním zprostředkování obsahuje uvedená ustanovení z důvodu ochrany zájmů zájemců a stanoví jimi, kdy je smlouva o realitním zprostředkování neplatná. Uvedeným pravidlům by se pak příčilo, aby realitnímu zprostředkovateli vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení v důsledku neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování, které sám jako odborník zavinil. Uvedené závěry lze podpořit i ustanovením § 579 odst. 1 Obč. zák., ze kterého vyplývá, že ten, kdo způsobí neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Pokud tedy žalovaná vznesla procesní obranu z titulu náhrady nákladů vynaložených na realizaci služeb realitního zprostředkování ve výši 35 695 Kč a dále vznesla požadavek na vydání bezdůvodného obohacení odpovídajícímu obvyklé výši provize, pak tyto požadavky žalované soud považuje s ohledem na učiněné závěry za nedůvodné. Soud tedy žalobě v plném rozsahu vyhověl, když žalobci prokázali, že částka 100 000 Kč, resp. požadovaná částka 95 000 Kč představující rezervační zálohu, byla poukázána na účet žalované a dosud nebyla žalobcům vyplacena, ačkoliv bylo ujednáno, že tato částka bude v případě uzavření realitní smlouvy v plné výši započtena na cenu převodu a žalovaná ani po poučení soudem ve smyslu ust. § 118a odst. 1,3 občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.) neprokázala právní titul, který by ji k ponechání si této částky svědčil. Tím, že žalovaná řádně a včas neplnila, dostala se do prodlení, pak soud taktéž shledal důvodným požadavek žalobců co do zákonného úroku z prodlení (§ 1970 Obč. zák.).

21. Žalobci jakožto plně procesně úspěšní by měli právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů. Soud však po zvážení všech okolností, a to zejména vzhledem k tomu, že ke shora uvedeným závěrům ohledně úspěšného se dovolání námitky relativní neplatnosti dospěl až za pomoci výkladu, kdy navíc vycházel zejména z vyjádření žalobců ze dne 29. 6. 2021, které bylo učiněno až v průběhu řízení, dospěl k závěru, že je v daném případě namístě postupovat dle ustanovení § 150 o.s.ř. a žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nepřiznat, neboť v době podání žaloby žalovaná mohla zcela důvodně pochybovat o oprávněnosti podané žaloby a nelze jí tak klást k tíži, že dobrovolně neplnila. Přiznání náhrady nákladů řízení žalobcům by tak soud považoval s ohledem na zjištěné skutečnosti za nespravedlivé.

22. O lhůtě k plnění soud rozhodoval dle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř.

Poučení