28 C 148/2019 - 382

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Laurou Penn ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zaplacení 134 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 134 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 134 000 Kč od 1. 2. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 161 026,10 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne 19. 7. 2019 se domáhal žalobce zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Tvrdil, že v předmětném období byl od 1.1. do 31.12.2018 byl spoluvlastníkem ideální poloviny pozemku parc. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v katastrálním území [adresa], zapsaného na LV [Anonymizováno], pro katastrální území [adresa], obec [adresa], vedeného Katastrálním úřadem [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa]. Žalovaná pak je spoluvlastníkem ideálních 2/5 téže nemovitosti, třetím spoluvlastníkem podílu 1/10 stejných nemovitostí je pak paní [jméno FO]. Tvrdil, že na základě dohod všech spoluvlastníků nemovitostí vykonával v období 1992 – 2006 ekonomickou a technickou správu společné věci za smluvně stanovenou úplatu.

2. Od roku 2007 pak vykonává žalobce ekonomickou správu společných věcí a částečně i technickou správu nemovitostí v součinnosti se společností [právnická osoba].

3. Žalovaná získala svůj spoluvlastnický podíl po zemřelém manželovi panu [jméno FO] v roce 2013 na základě dohody o vypořádání dědictví. Za každé vyfakturované období pak hradila smluvně stanovené odměny na účet žalobce do roku 2016.

4. Dopisem ze dne 10. 7. 2017, který byl žalobci doručen elektronickou poštou 26. 7. 2017, mu vypověděla veškeré plné moci i smlouvy. Žalobce jí obratem nabídl termíny na převzetí účetní agendy, aby měla umožněno vykonávat správu svého vlastnického podílu.

5. Žalovaná však tyto správcovské povinnosti nevykonává.

6. Žalobce uvedl, že nemovitost se skládá ze dvou nebytových jednotek a devatenácti bytových jednotek, z nichž část slouží na ubytování turistů. V provozovnách v suterénu a přízemí je zaměstnáno cca 50 osob, takže přerušení správcovské činnosti by způsobilo nájemcům i pronajímatelům značné materiální ztráty. Fakticky tedy vykonává správcovskou činnost žalobce i za žalovanou, i po vypovězení správcovské smlouvy. V minulosti se žalovaná pokoušela získat u zdejšího soudu rozsudek, ze kterého by vyplynulo, že jí byl v minulosti znemožněn přístup k ekonomické evidenci o jejím majetku, a to ve věci vedené pod spisovou značkou [spisová značka]. Žalobce tvrdil, že žalovaná je rezidentem Švýcarska, kde je povinna přiznávat veškerá aktiva v zahraničí. Faktury, které jsou předmětem tohoto sporu, žalovaná neuhradila, písemně to zdůvodnila tak, že si žádné správcovské služby neobjednala, že správcovské služby jsou předražené a nedostatečně zdůvodněné a jsou prováděny nekvalitně.

7. Za období od 1. 1. 2017 do 31. 10. 2017 vychází ocenění z ustanovení dohody o vedení správy nemovitosti ze dne 25. 11. 1999, ocenění správcovských služeb za období od 1. 11. 2017 do 31. 12. 2018 pak vychází z ceníku správcovské společnosti [právnická osoba]. bez paušálního poplatku. Poplatek za vykonávané správcovské služby pak představuje 1.3% ze zisku žalované z nemovitosti před zdaněním.

8. V návaznosti na zrušující usnesení odvolacího soudu , v němž odvolací soud vyslovil názor, že pro odměnu žalobce za správu nemovitosti platí bez dalšího čl. IV. dohody ze dne 25. 11. 1999, přičemž nárok žalobce na zaplacení částek vypočtených hodinovou sazbou proto nelze považovat za důvodný. Při aplikaci tohoto výkladu soudu by odměna za správu nemovitosti byla za oba žalované roky celkem 134 000 Kč (tj. 2 x 67 000 Kč). Z tohoto důvodu žalobce v souladu s tímto názorem odvolacího soudu“ rozšířil“ žalobu o částku 11 904 Kč (tedy o rozdíl mezi původně žalovaným plněním ve výši 122 096 Kč a částkou 134 000 Kč vyplývající dle odvolacího soudu ze smluvního uspořádání vztahů mezi stranami), včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 134 000 Kč od 01.02.2022 do zaplacení.

9. Pravomocným usnesením zdejšího soudu ze dne 19.2.2025 č.j. [spisová značka] byla připuštěna změna žaloby, navržená žalobcem v podání ze dne 18. 2. 2025, kterou se domáhal zaplacení dalších 11 904 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 134 000 Kč od 1. 2. 2022 do zaplacení.

10. Předmětem řízení je nyní nárok žalobce na zaplacení částky 134 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 134 000 Kč od 1. 2. 2022 do zaplacení.

11. Žalovaná učinila nesporným, že je spoluvlastnicí předmětných nemovitostí tak, jak uvádí žalobce v návrhu. Jinak označila jeho tvrzení za zčásti nepravdivá a zčásti zcela lživá. Odmítla, že by byla vyšetřována ve Švýcarsku kvůli krácení daní. Smlouvy uzavřené v letech 1992, 1993 a 1999 ohledně správcovství žalobce k nemovitostem označila za irelevantní, neboť tyto smlouvy neuzavřela, ani se jinak nestala jejich smluvní stranou. Navrhovala žalobci opakovaně, aby správa nemovitosti byla předána profesionální firmě, ale žalobce to odmítá, protože by ztratil kontrolu nad tržbami domu, se kterými nakládá podle své libovůle. Žalobce nespravuje nemovitosti řádně, účetnictví je v totálním chaosu, nepřehledné, neprůkazné, zmatené a špatně vedené. Kromě toho žalobce bez vědomí a jejího souhlasu převádí z účtu domu milionové částky na své vlastní účty a zase zpět. Neinformuje ji o uzavírání nájemních smluv či dodatcích k nim, ani o ukončování smluv, smlouvy podepisuje sám, na některých je ona uvedena jako spoluvlastník domu. Nájemné z některých bytů rozděluje pouze mezi sebe a třetí spoluvlastnici, žalovanou vynechává. Žalobce jí nepředkládá žádné účetní doklady, proto se domáhala jejich vydání pod žalobcem uvedenou spisovou značkou u zdejšího soudu.

12. Žalobce požaduje odměnu za svou správu společného domu, ačkoli do nákladů domu účtuje i náklady na správu domu hrazené firmě [právnická osoba]. Dopisem ze dne 25. 11. 2019 požádala prostřednictvím svého právního zástupce o vysvětlení nekřiklavějších případů pochybení žalobce při správě domu, ale žalobce se s odpovědí neobtěžoval. Tvrdila, že faktury, na jejichž základě žalobce konstruuje svůj žalobní nárok, jsou označeny v neexistujícím desetimístném formátu IČO, poplatek za ekonomickou správu a údržbu domu za období leden až říjen 2017 účtuje jako poměrnou část ročního poplatku, ale za období listopadu 2017 až prosince 2018 je účtuje jako násobek jednotkové ceny. Fakturou číslo [hodnota] účtuje žalované za ekonomickou správu a údržbu domu, za období leden až prosinec 2017, ale příloha je označena obdobím leden až prosinec 2018. Toutéž fakturou účtuje žalované za administrativní právní management částku 9 280,- Kč, ale v rozpise je uvedena částka 2 400,- Kč. Za správu domu za období roku 2017 jí účtuje za správu domu, ale příloha obsahuje práci, kterou údajně odvedl v roce 2018, dokonce v době po vystavení faktury.

13. V závěrečném přednesu poukázala, že měla za to, že smlouvu vypověděla, ale respektuje názor odvolacího soudu , přes to má za to, že žalobce nedostál smluvní povinnosti vést peněžní deník, a nepředložil jí soupis prací a za předmětné období jí řádně svou činnost nevyúčtoval. Mandátní smlouva o správě nemovitosti se společností [právnická osoba] ze dne 22. 10. 2007 se musela projevit v menším objemu správcovské činnosti žalobce. Proto navrhovala žalobu zamítnout.

14. Soud prvního stupně rozhodl v pořadí druhým rozsudkem, když jeho předchozí rozsudek ze dne 9. 3. 2022, č. j. [spisová značka], kterým žalobu zamítl, byl zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 26. 10. 2022, č. j. [spisová značka].

15. Usnesením Městského soudu v Praze ze dne [datum], č.j. [spisová značka] byl rozsudek zdejšího dne 2. července 2024, č. j. 28 C 148/2019-307 zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.

16. Zdejší soud vzal za prokázané, že žalobce byl v předmětném období spoluvlastníkem Nemovitosti s podílem id , žalovaná byla spoluvlastnicí s podílem id 2/5 a paní [jméno FO] byla spoluvlastnicí s podílem id 1/10. Dohodou o vedení správy nemovitosti z roku 1999 se tehdejší spoluvlastníci (žalobce, [jméno FO] a [jméno FO]) dohodli, že ke správě společné věci je oprávněn žalobce a že mu za to náleží odměna ve výši 3 % z ročního obratu zaznamenaného v peněžním deníku, maximálně však 17 000 Kč na 1/10 vlastnického podílu (čl. IV. dohody). Tato dohoda nebyla později změněna či nahrazena rozhodnutím spoluvlastníků přijatým většinou počítanou podle velikosti jejich podílů. Dohoda byla v roce 2007 změněna dohodou všech tehdejších spoluvlastníků pouze tak, že část správy bude vykonávat podle mandátní smlouvy společnost [právnická osoba]., a to v rozsahu výkonu technické správy, zajišťování provozu, údržby a oprav domu. K vzájemnému vyúčtování dochází ročně pozadu po předložení roční uzávěrky a soupisu prací vykonaných smluvními stranami. Činnost žalobce v rámci správy Nemovitosti a činnost společnosti [právnická osoba]. se v předmětném období nepřekrývaly. Činnosti vykonávané společností [právnická osoba]. mohly vykonávat pouze odborné a autorizované osoby, což žalobce nebyl. Ani administrativní činnost nebyla duplicitní. Žalobce však neprokázal, že by v předmětném období vedl peněžní deník a že by předložil žalované soupis prací a vzájemné vyúčtování podle čl. IV. dohody.

17. Po právní stránce posoudil uzavření dohody o hospodaření z roku 1999 jako dohodu o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku platného a účinného do 31. 12. 2013 (dále „obč. zák.“), a to na základě § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 (dále „o. z.“). Vyšel z judikatury Nejvyššího soudu, že uzavření dohody spoluvlastníků o určení osoby správce je realizací hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 obč. zák. Dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovitosti, může být uzavřena ústně i konkludentně. Na obsah práv a povinností mezi správcem a spoluvlastníky lze analogicky aplikovat ustanovení o příkazní smlouvě. Podíloví spoluvlastníci jsou svými smluvními projevy vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena dohodou novou. S odkazem na příslušnou judikaturu Nejvyššího soudu vysvětlil, že podstatnou změnou poměrů se myslí existence takových objektivních a subjektivních okolností, u nichž by bylo možno důvodně předpokládat, že při jejich existenci by došlo k jiné dohodě spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí; změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě bez dalšího není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci.

18. V souladu se závazným právním názorem odvolacího soudu vyjádřeným v předchozím zrušovacím usnesení a citovanou judikaturou vyšel z toho, že žalovaná byla obsahem dohody z roku 1999 vázána. Tato dohoda pak nezanikla výpovědí ze dne 10. 7. 2017, neboť žalovaná výpověď neučinila ve vztahu ke všem spoluvlastníkům Nemovitosti. Za situace, kdy bylo prokázáno, že dohoda z roku 1999 byla ještě za života [jméno FO] v roce 2007 změněna tak, že část správy bude vykonávat společnost [právnická osoba]. podle mandátní smlouvy, lze uzavřít, že i tato mandátní smlouva žalovanou zavazovala a žalovaná byla jejím obsahem vázána. Žalobce vykonával na základě dohody všech spoluvlastníků správu Nemovitosti za smluvně sjednanou úplatu, od roku 2007 vykonával ekonomickou správu a technickou správu ve spolupráci se společností [právnická osoba].

19. Jelikož žalobce neprokázal, že v letech 2017 až 2018 vedl peněžní deník či že žalované předložil soupis prací a vzájemné vyúčtování podle čl. IV. dohody, nemůže se po žalované domáhat zaplacení odměny za rok 2017 a 2018 (§ 1908 a § 1911 o. z.). Je nerozhodné, že zákon žalobci vedení peněžního deníku neukládal, podstatné je, že se k jeho vedení žalobce smluvně zavázal. Za vzájemné vyúčtování nelze považovat zaslání faktury, jejíž přílohou je účtovaný soupis prací a činností. Částečný výkon správy společností [právnická osoba]. se musel projevit v objemu správcovské činnosti žalobce.

20. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné a přípustné odvolání z důvodů, že podle § 205 21. odst. 2 písm. b), e) a g) o.s.ř.).

22. Odvolací soud v odůvodnění zrušujícího usnesení (bod 28.) uvedl, že je žalovaná vázána nejen dohodou ze dne 25. 11. 1999, ale také rozhodnutím spoluvlastníků o tom, že část tzv. technické správy bude vykonávat společnost [právnická osoba]. na podkladě uzavřené mandátní smlouvy a tím, že se uzavření mandátní smlouvy se společností [právnická osoba]. nepromítlo do výše odměny žalobce za správu Nemovitosti sjednané v dohodě ze dne 25. 11. 1999.Dále uvedl ( v bodě 29. odůvodnění), že na svém předchozím závěru, že dohoda ze dne 25. 11. 1999 nezanikla výpovědí žalované ze dne 10. 7. 2017 nemá odvolací soud (při nezměněném skutkovém stavu) důvod ničeho měnit.

23. Dále odvolací soud v bodech 36. až 39 . odůvodnění svého výše citovaného rozhodnutí uvedl, že žalobce předložil číslované záznamy o příjmech a výdajích Nemovitosti za rok 2017 a 2018 a že se jednalo pojmově o peněžní deníky. Z těchto listin lze zjistit roční obrat, kterým je součet všech příjmů za dané období. Výše ročního obratu byla podstatná pro zjištění, zda se výše odměny žalobce měla počítat procentem z ročního obratu či se uplatnila maximální částka odměny (17 000 Kč na 1/10 spoluvlastnického podílu) tak, jak bylo sjednáno v čl. IV. dohody ze dne 25. 11. 1999. Z předložených listin vyplývá, že roční obrat (tedy součet všech příjmů za daný rok) v roce 2017 přesahoval 16 000 000 Kč, v roce 2018 18 000 000 Kč. Z toho je zřejmé, že odměna žalobce mohla činit maximálně 17 000 Kč na 1/10 spoluvlastnického podílu, tj. v případě žalované, jíž náleží spoluvlastnický podíl ve výši 4/10 se jednalo o částku 68 000 Kč za rok (4 x 17 000). Pro účely stanovení odměny nebylo podstatné prokázat, jaký přesně byl obrat v daném roce, ale zda byl natolik vysoký, že se pro stanovení odměny uplatnil maximální limit. Nebylo tedy nutné se dále zabývat námitkami stran, že si žalobce či žalovaná ponechávají pro svou potřebu nájemné z některých bytů, neboť o takto případně inkasované částky by se obrat zvyšoval.

24. Dále v bodě 42 odůvodnění zrušujícího usnesení se vyjádřil , že pokud se jedná o splnění povinnosti žalobce podat roční vyúčtování příjmů a výdajů, konkrétní způsob, jak má takové vyúčtování vypadat mezi spoluvlastníky sjednán nebyl. Tudíž za ně lze považovat předložené peněžní deníky, neboť tyto příjmy a výdaje spojené s Nemovitostí zachycují, stejně jako v závěru žalobce uvedl závěrečný výsledek hospodaření s Nemovitostí (uzávěrka příjmů a výdajů).

25. Z Dohody o vedení správy nemovitostí, kterou dne 25. 11. 1999 uzavřeli tehdejší spoluvlastníci nemovitosti – žalobce, [jméno FO] a právní předchůdce žalované [jméno FO], soud zjistil, že touto dohodou spoluvlastníci určili, že ke správě společné nemovitosti je (s určitými omezeními) oprávněn žalobce a že mu za to náleží odměna ve výši 3 % z ročního obratu zaznamenaného v peněžním deníku, maximálně však 17 000 Kč ročně na 1/10 vlastnického podílu (viz IV. dohody). K vzájemnému vyúčtování smluvních stran dochází ročně pozadu po předložení roční uzávěrky a soupisu prací vykonaných smluvními stranami.

26. Z první faktury vystavené 17. 7. 2018, variabilní symbol [var. symbol], pak soud zjistil, že žalobce jako dodavatel fakturoval žalované jako odběrateli poplatek za ekonomickou a technickou správu a údržbu domu za období ledem až říjen 2017 a to částkou 55 802,- Kč a poplatek za ekonomickou správu a údržbu domu v období listopad až prosinec 2017 v částce 6 930,- Kč a totéž za období leden 2018 až červen 2018 v částce 9 280,- Kč, celkem 72 012,- Kč, s datem plnění 31. 7. 2018. Podle rozpisu prací k této faktuře, která je přílohou, pak účtuje částku 41 580,- Kč za období leden až prosinec 2018, dále administrativněprávní management za období ledem až prosinec 2018, bez uvedení částky, za období červen, červenec 2017 pak účtuje za 9 hodin, vyřizování pojistné události ze 7. 11. 2018 dvě hodiny a za prosinec 2018 čtyři hodiny za uzavření dodatku k nájemní smlouvě. Celkem tedy za 15 hodin při sazbě 400,- Kč, 2400,- Kč jako 40% sazby.

27. Z druhé faktury, vystavené 14. 3. 2019, s variabilním symbolem [var. symbol], pak účtuje poplatek za ekonomickou správu a údržbu domu v období leden až prosinec 2018, při poplatku 165,- Kč na jednotku a měsíc, částku za 21 jednotek 41 580,- Kč a poplatek za administrativněprávní management za období leden až prosinec 2018 částku 2 400,- Kč, tedy celkem 43 980,- Kč.

28. Podle rozpisu prací k této faktuře, kromě ekonomické správy, jejíž částka souhlasí, tedy 41 580,- Kč, k administrativněprávnímu managementu není částka uvedena, je zde ale účtováno 9 hodin za období června a července 2 017,- Kč, dále 2 hodiny opět vyřizování pojistné události, 7. 11. 2018 účtovány 2 hodiny (stejný údaj, jako v předchozí faktuře) a totéž se týká prosince 2018, 4 hodiny za uzavření dodatku k nájemní smlouvě, tedy opět duplicitně.

29. Žalobce doložil technickou správu třetí osobou Mandátní smlouvu o správě nemovitosti se společností [právnická osoba] ze dne 22. 10. 2007. Z obsahu této smlouvy soud zjistil, že ji uzavřel žalobce s jednatelkou společnosti [právnická osoba]. dne 22.10.2007 a jejím předmětem je obstarávání částečné technické správy , zajišťování provozu , údržby a oprav domu [adresa]/1 v [adresa], který je ve spoluvlastnictví mandanta. V čl. V. byla dohodnuta paušální měsíční odměna ve výši 1 800 Kč měsíčně bez DPH za nemovitost (hrazena čtvrtletně předem) a přítomnost techniků bude účtována navíc a to 250 Kč/hodinu.

30. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je ideálním spoluvlastníkem předmětné nemovitosti v rozsahu a žalovaná v rozsahu 2/5. Zbývající podíl náleží paní [jméno FO] ve výši 1/10. Nabývacím titulem pro žalovanou pak byla usnesení zdejšího dědického soudu ve věci projednání dědictví po [jméno FO] sp. zn. [spisová značka] o vypořádání společného jmění manželů (č.j. [spisová značka]) a o schválení dohody o vypořádání dědictví ( č.j. [spisová značka]) dědictví spisové značky [spisová značka], s právní mocí 9. 1. 2013. V tomto směru nebylo ani mezi účastníky sporu, totéž se týká dohod o vedení správy nemovitosti sepsaných mezi žalobcem a manželem žalované a [jméno FO], jako třetí spoluvlastnicí, dne 2. 1. 1992, 10. 1. 1993, 25. 11. 1999.

31. Z dopisu s datem 10. 7. 2017 pak soud zjistil, že žalovaná prostřednictvím svého tehdejšího právního zástupce vypověděla veškeré plné moci a smlouvu o správcovství ke společné nemovitosti. V tom koneckonců nebylo opět mezi účastníky sporu.

32. Žalobce vypověděl, že původním vlastníkem předmětné nemovitosti byla paní [jméno FO] a paní [jméno FO], [jméno FO] měla dva syny, [jméno FO] a [Anonymizováno], [jméno FO] byl manžel žalované, žalovaná získala svůj podíl v dědickém řízení po [jméno FO]. [jméno FO] byl otec paní [jméno FO], která získala svůj podíl rovněž v dědickém řízení . Druhá původní spoluvlastnice paní [jméno FO] byla jeho babička, on svůj podíl zrestituoval na základě restitučních zákonů. Předmětem vedení správy, kterou vykonává, je vedení daňové evidence, vyúčtování nájemného a poplatků za služby, dům má 19 bytových a 2 nebytové jednotky, dále uzavírání odběratelských smluv, uzavírání nájemních smluv, je třeba konstatovat, že v domě je vysoká fluktuace nájemníků ze zahraničí, dále organizace a výběr činností souvisejících se správou, organizování stavebních činností v domě, rovněž je třeba konstatovat, že dům je z roku 1905, proto je památkově chráněný, je třeba komunikovat s památkáři. V současné době probíhá rekonstrukce společných prostor domu. V roce 2000-2001 dům procházel rekonstrukcí, v té době měl pouze 4 patra, [jméno FO] chtěli bydlení v domě, proto byla provedena rozsáhlá rekonstrukce podkroví, kde došlo k výstavbě pěti bytových jednotek.

33. V roce 2002 po kolaudaci těchto bytových jednotek došlo k dohodě spoluvlastníků o využití těchto bytů, pan [jméno FO] získal k využití byt číslo 1, byty číslo 2 a 3 byly využívány ke komerčním účelům a malý mezonetový byt získal žalobce a byt číslo 5 byl rozdělen tak, že 90 % příjmu z nájemného dostával žalobce a 10 % přímo paní [jméno FO]. Na tomto způsobu účtování nájemného se dohodli všichni spoluvlastníci, nikdo s tím nikdy neměl žádný problém.

34. Společnost [Anonymizováno] vykonává technickou správu nemovitosti, zejména se jedná o činnosti jako je revize plynofikace, revize elektro, revize plynových a elektrických zařízení v bytech, revize spalinových cest, jako jsou komíny a dále některé malířské a zednické práce.

35. Námitky k jím vykonávané správě nemovitosti nikdo neměl až do roku 2017, kdy žalovaná začala sporovat v podstatě všechno, následně v roce 2017, došlo k vypovězení smlouvy. Žalovaná začala zpochybňovat všechno, i samotnou správu. Od té doby nemohl udělat vyúčtování, protože vypracovával i daňové přiznání daně z příjmu pro paní [jméno FO], v té době to přestal vykonávat, vnímal smlouvu jako vypovězenou. Přestal plnit funkci v plné výši. V roce 2017 paní žalovaná vypověděla plné moci, vnímal smlouvu jako vypovězenou do doby komunikace s právním zástupcem žalované.

36. Odečetl proto od správy práce, které pro žalovanou již nevykonával, a to je zastupování před finančním úřadem a výkon samotné daňové evidence, to vykonával do října 2017.

37. Každý z nájemníků a spoluvlastníků má přístup k fakturačním údajům, má možnost nahlédnout do účetnictví. Žalovaná měla možnost nahlédnout, rovněž i její právní zástupce byl vyzván k převzetí dokladů ke správě domu, vyústilo to v žalobu, kdy žalovaná se domáhala vydání těchto podkladů, tato ale byla v roce 2017 odmítnuta.

38. Peněžní deník za rok 2017 byl předán soudci v řízení vedeném u zdejšího soudu pod spisovou značkou [spisová značka].

39. Žalobce neví, kolik jsou přesně příjmy z bytu číslo 15, neboť ten obývá pan [jméno FO] bez nájemní smlouvy, též byl pronajímán byt číslo [hodnota] paní [jméno FO], žalobce rovněž nevěděl, za jakou částku.

40. Dále žalobce vypověděl dne 25.6.2024 ke skutečnosti, zda za roky 2017 a 2018 vedl peněžní deník a zda ve smyslu čl. IV dohody předložil žalované soupis prací tak, že v srpnu 2017 mu žalovaná vypověděla plnou moc k jejímu zastupování žalobcem před finančním úřadem.Žalovaná nikdy nechtěla, aby jí veškeré písemnosti ohledně domu posílal na švýcarskou adresu. V roce 2017 požadované dokumenty předal soudci zdejšímu soudu [tituly před jménem] [jméno FO] a ten je předal právnímu zástupci žalované, v roce 2018 si tyto dokumenty od něho osobně vyzvedl právní zástupce žalované. Soupis prací byl vždy přílohou faktur, které v emailech poslal vždy žalované a sv. [jméno FO]. Protože V mezidobí od uzavření smlouvy se poměry v domě změnily, uvolnily se nebytové prostory a nástavbou vzniklo 5 bytových jednotek a v roce 2007 došlo ke zpřísnění bezpečnostních a technických norem, tato oblast se zprofesionalizovala a určité činnosti jako revize elektřiny, komínů atd. již mohly dělat osoby s licencí nebo s povolením, proto žalobce uzavřel smlouvu se společností [Anonymizováno], která tyto činnosti mohla provádět. Tyto činnosti se s jeho správcovskou činností nekřížily. Od roku 2004 podle zákona o účetnictví není žalobce povinen vést peněžní deník, , ale pouze daňovou evidenci .Veškeré příjmy a platby jdou skrz jeden účet u KB a.s. , ten je speciálně založený jen pro účely správu domu, žádné hotovostní platby v daném období nebyly přijaty ani vydány. Pokud jde o odměnu : její výše je stanovena v dohodě tak, že činí 3 % z obratu s limitem 17 000 Kč na 1/10 podílu na nemovitosti .Od roku 1992 se obratový limit nepoužil, pouze onen limit 17 000 Kč/1/10 domu.

41. Svědek [tituly před jménem] [jméno FO], majitel bakeshopu, v prostoru v domě [adresa] , vypověděl, že je v nájmu od roku 2010, vždy jednal se žalobcem, nikdy spolu neměli žádné problémy. Řešili technické problémy v předmětu nájmu, a to zejména odtah par, vodu, prodlužovali nájemní smlouvu, řešila se výměna oken, výměna instalací a elektřiny, vztah vzájemně funguje. Myslí, že provoz není hlučný, neboť hnětací stroje jedou maximálně do 19.00 do 20.00 hodin večer, ráno hnětací stroje nepouští, to se udělá pouze drobná výroba. Všechno vždy řešil s panem [Anonymizováno], pouze společnost [Anonymizováno] mu dává vědět v případě nějakých kontrol spotřebičů a komínu.

42. Svědek [jméno FO], provozovatel podniku [Anonymizováno] od roku 1997 vypověděl, že od začátku vždy jednal s panem [Anonymizováno] a to ať už se týká uzavření nájemní smlouvy, prodloužení smlouvy, v případě, že bylo třeba něco rozbitého, když se řešily povodně, komunikují spolu telefonicky, emailem nebo osobně. Nikdy neměli žádné problémy, vždy se vše vyřešilo. Poslední dobou přijde občas i někdo ze společnosti [Anonymizováno], například odečet plynu, zatékání do bytu pode mnou a podobně. Stížnosti na hluk byly v minulosti, asi tak před 10 lety, proto se dělala akustická ochrana, odhlučnění se již vyřešilo, v současné době žádné problémy tohoto typu neřeší.

43. Vyúčtování služeb vždy bylo v pořádku.

44. Svědkyně [jméno FO], spoluvlastník nemovitosti na adrese [adresa] od roku 1992, velikost jejího spoluvlastnického podílu je jedna desetina. Co se týká dohody o správě domu, tak byla jasné, že ji bude vykonávat žalobce v rozsahu, co dělá doteď.

45. Do roku 2007 dělal v podstatě všechno, poté se domluvili, že se přibere společnost [Anonymizováno], která zajišťovala technickou správu, řemeslníky a podobně, domluvila se s panem [Anonymizováno], ten se poté domluvil s panem [jméno FO]. Svědkyně platí za správu nemovitosti žalobci částku 17 000 Kč ročně, to platí pořád, neví, kolik platila v roce 2007. Kolik se platí společnosti [Anonymizováno], to z hlavy neví. Nikdy neměla žádný problém s vyúčtováním.

46. Žalobce poskytuje veškeré informace o správě, má peněžní deník, posílá výpisy z účtu, e maily, když se o něčem rozhoduje, rovněž i paní [jméno FO] dostává všechno společně s ní, to vidí v hlavičce emailu, komu je rozesílán. Oba jsou informováni i o nových nájemnících, o všem rozhodují společně, i o nových nájemních smlouvách. Jsou jim rozesílány na emaily, pamatuje si i na smlouvu o správě domu z roku 1999. Co se týká výběru společnosti [Anonymizováno], tak to se řešilo dlouhou dobu, nepamatuje se, zda o tom byla informována i žalovaná, nicméně předpokládá, že ano, neboť v emailech byla vždy uvedena.

47. Roční vyúčtování dostává ve formě peněžního deníku a to papírově do ruky. Výpisy z účtu chodí emailem. Peněžní deník, v něm jsou uvedeny veškeré položky, co se týká správy, jsou tam uvedeny veškeré příjmy a výdaje. Odměnu pana [Anonymizováno] platí na základě faktury, kterou jí žalobce zasílá. Součástí peněžního deníku jsou i příjmy, které získala svědkyně a které poté má zdanit. Částku potom dostane na účet. Že by to bylo stanoveno odhadem, o tom nic neví. Částka příjem a výdaj rovněž chodí od pana [Anonymizováno] emailem. V domě není žádný byt, na který by nájemní smlouvu uzavírala sama, či že bych z nějakého bytu inkasovala nájemné pouze svědkyně .

48. Svědek [Anonymizováno], zaměstnán jako technik u společnosti [právnická osoba]., vypověděl, že společnost spravuje pro pana žalobce i pro paní žalovanou, spoluvlastníky nemovitosti, jejich nemovitost v [adresa]. Dle mandátní správy provádí společnost technickou správu, například revize, řeší nenadálé události, když nesvítí světlo, je havárie, neteče voda.

49. Pokud jde o vybírání nájemného a účetnictví, to si dělá pan žalobce sám. Komunikuje s nimi jak pan žalobce, tak paní žalovaná. Faktury za námi provedené činnosti se posílají panu [Anonymizováno]. Není mu známo, zda by o nějakou fakturu paní žalovaná projevila zájem.

50. Svědkovi předestřeny dvě faktury, daňové doklady s č. [hodnota] a [Anonymizováno], které též obsahují přílohu k faktuře, a to rozpisy prací. Svědek uvádí, že pokud jde o faktury včetně rozpisu, tak je z patrné, že prvou fakturu vystavil pan [jméno FO] paní [jméno FO]. Tato faktura nešla přes zaměstnavatele svědka. K uvedeným činnostem se nemůže vyjádřit, ekonomické činnosti jsou totiž mimo jeho obor, on je technik. V roce 2017 a 2018 v domě řešili zatečení, byla prasklá voda, měnila se stoupačka a ve společných prostorech se měnilo elektrické vedení. Zda probíhala nějaká duplicitní technická činnost žalobce a současně společnosti, která zaměstnává svědka, svědek neví. Obvykle to funguje tak, že po konzultaci se spoluvlastníky, případně s některým z nich, se provede objednaná činnost, poté se vystaví faktura, přičemž popis činnosti ve faktuře je. Na revize je třeba odborníky, kteří mají vzdělání, praxi a zkoušky. Zaměstnavatel svědka v tomto domě provádí revizi elektro, plynu, komínu a výtahů. K tomu svědek uvedl, že kontroly se dělají jednou za rok a revize jednou za tři roky, tudíž zaměstnavatel svědka zařizuje, aby tyto kontroly a revize probíhaly pravidelně. Pokud se týče nejenom těchto revizí, ale ostatních prací v domě, tak jeho zaměstnávající společnost vždy jedná se žalobcem , někdy volá paní žalovaná, komunikují s ní , ale vzápětí to oznámí žalobci a čekají na jeho svolení.

51. Svědek [jméno FO] vypověděl, že vykonává činnost pro společnost [právnická osoba]., avšak nikoli k domu v [adresa].

52. Z kopií listin Daňová evidence pro plátce DPH za rok 2017 a z listin za rok 2018 ( v tabulkách) , že se jedná tabulky, které fakticky jsou peněžním deníkem (ačkoli sám žalobce je nazývá daňovou evidencí) jsou to Pokud číslované záznamy o příjmech a výdajích Nemovitosti za rok 2017 a 2018 jednalo se pojmově o peněžní deníky, soud zjistil, že výše ročního obratu (tedy součtu všech příjmů za daný rok) v roce 2017 přesahoval 16 000 000 Kč, v roce 2018 18 000 000 Kč, k pokynu odvolacího soudu chybějící listiny žalobce doplnil.

53. Soud vzal za prokázané , že žalobce byl v předmětném období spoluvlastníkem ideální poloviny pozemku parc. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v katastrálním území [adresa], zapsaného na LV [Anonymizováno], pro katastrální území [adresa], obec [adresa], vedeného Katastrálním úřadem [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa]. Žalovaná pak byla spoluvlastníkem ideálních 2/5 téže nemovitosti, třetím spoluvlastníkem podílu 1/10 stejných nemovitostí byla paní [jméno FO].

54. Podle dohody o hospodaření z roku 1999, kterou uzavřeli tehdejší spoluvlastníci nemovitosti – žalobce, [jméno FO] a právní předchůdce žalované [jméno FO] ke správě společné nemovitosti je (s určitými omezeními) oprávněn žalobce a že mu za to náleží odměna ve výši 3 % z ročního obratu zaznamenaného v peněžním deníku, maximálně však 17 000 Kč ročně na 1/10 vlastnického podílu (viz IV. dohody). K vzájemnému vyúčtování smluvních stran dochází ročně pozadu po předložení roční uzávěrky a soupisu prací vykonaných smluvními stranami.Výše uvedená dohoda ještě za života [jméno FO] v roce 2007 byla změněna v tom smyslu, že část správy bude vykonávat podle mandátní smlouvy společnost [právnická osoba]. pokud jde o výkon částečné technické správy , zajišťování provozu , údržby a oprav domu a to po vzájemné dohodě tehdejších tří spoluvlastníků, takto platila až do okamžiku smrti [jméno FO] a jejím obsahem byla dohoda spoluvlastníků o osobě správce a žalobcově odměně, též o odměně technického správce dle mandátní smlouvy .

55. Tato dohoda nebyla posléze měněna či případně nahrazena rozhodnutím spoluvlastníků přijatým většinou počítanou podle velikosti jejich podílů.

56. Žalobci by tak, za splnění všech podmínek v ustanovení dohody, dle čl. IV. měla náležet sjednaná odměna (čl. IV. dohody o vedení správy) ve výši 3 % z ročního obratu zaznamenaného v peněžním deníku, maximálně však 17 000 Kč ročně na 1/10 vlastnického podílu, ve vztahu k žalobkyni v max. výši 68 000 Kč.

57. Žalobce v letech 2017 a 2018 fakticky prováděl správu předmětné nemovitosti nemovitosti , slyšení svědci otázky spojené se správou domu vždy řešili se žalobcem , přičemž část správy domu , konkrétně technickou správu domu provádí společnost [Anonymizováno] a.s. , její činnosti se nepřekrývaly v předmětném období s činností žalobce, neboť ji mohly vykonávat pouze odborné a autorizované osoby, což žalobce v tomto případě není. 58. [jméno FO], jež je z 1/10 spoluvlastníkem nemovitosti potvrdila, že v předmětném období žalobce řádně vykonával správu nemovitosti , do roku 2007 dělal v podstatě všechno, poté se po dohodě s ostatními spoluvlastníky též společnost [Anonymizováno], která zajišťovala technickou správu, žalobce poskytoval , pokud jde o předmětné období, veškeré informace o správě, vedl peněžní deník, posílal výpisy z účtu, e maily, když se o něčem rozhodovalo jak ve vztahu k spoluvlastnici [jméno FO], tak i ve vztahu k žalované. Oba byli informováni o nových nájemnících a o nových nájemních smlouvách. Roční vyúčtování jim bylo předloženo ve formě peněžního deníku , papírově do ruky. Výpisy z účtu byly zasílány e mailem. Částka příjem a výdaj rovněž byly zaslány žalobcem e mailem.

59. V roce 2017 pak žalovaná vypověděla plné moci udělené žalobci i smlouvu o správě nemovitosti a odměnu mu za období let 2017 - 2018 již žalobci nezaplatila.

60. Podle peněžních deníků výše ročního obratu (tedy součtu všech příjmů za daný rok) v roce 2017 přesahovala 16 000 000 Kč, v roce 2018 pak částku 18 000 000 Kč.

61. Naprosto nedůvodné jsou námitky žalované, která po 6 letech od zahájení řízení předkládá soudu fotografie za účelem prokazování o „zoufalém technickém stavu” společné nemovitosti s návrhem na provedení místního šetření . Předmětem řízení je nárok žalobce na odměnu za jím vykonávanou správu společného domu v letech 2017 a 2018. Z provedeného dokazování, zejména z výslechů svědků (spoluvlastnice nemovitosti a nájemci prostor v domě) zoufalý technický stav nemovitosti, a to obecně, natož k období 2017/2018 , neplyne. Proto soud tyto důkazy vč. návrhu na místní šetření zamítl, již proto , že nebyly způsobilé prokázat „nevykonávání“ správy nemovitosti žalobcem v letech 2017 a 2018 a jejich provádění by bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení.

62. Po právní stránce lze věc posoudit takto :

63. Žalobce založil svou žalobu na tvrzení, že na základě dohod všech spoluvlastníků vykonával v období 1992 – 2006 ekonomickou a technickou správu společné nemovitosti za smluvně stanovenou úplatu, od roku 2007 vykonává ekonomickou správu společné nemovitosti a částečně i technickou správu v součinnosti se společností [právnická osoba]. Také tvrdí, že žalovaná nabyla svůj spoluvlastnický podíl v roce 2013 a že do roku 2016 smluvně stanovené odměny platila.

64. V roce 2017 pak žalovaná vypověděla plné moci udělené žalobci i smlouvu o správě nemovitosti a odměnu mu za období let 2017 - 2018 již žalobci nezaplatila.Tato dohoda nebyla posléze měněna ani případně nahrazena rozhodnutím spoluvlastníků přijatým většinou počítanou podle velikosti jejich podílů (srov. § 1128, § 1134 o. z.).

65. Podle § 3028 odst. 3 o.z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

66. Vzhledem k tomu, že dohoda o správě Nemovitosti byla uzavřena v roce 1999, použije se na povinnosti žalobce tehdejší právní úprava (§ 3028 odst. 3 o. z.), tzn. ustanovení o příkazní smlouvě se na obsah práv a povinností mezi správcem a spoluvlastníky aplikovala analogicky (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2058/2005).

67. Podle § 730 odst. 2 obč. zák. platilo, že příkazce je povinen poskytovat odměnu, i když výsledek nenastal, ledaže nezdar jednání byl způsoben porušením povinnosti příkazníka. Ostatně i současná úprava příkazní smlouvy vychází ze stejného principu (k tomu viz znění § 2438 odst. 2 o. z.).

68. Pojem peněžní deník , jak konstatoval odvolací soud též ve svém zrušujícím usnesení , znamená deník příjmů a výdajů, peněžní deník je hlavní knihou daňové evidence (dříve jednoduché účetnictví). Pokud tedy žalobce předložil číslované záznamy o příjmech a výdajích Nemovitosti za rok 2017 a 2018 jednalo se pojmově o peněžní deníky. Z těchto listin lze zjistit roční obrat, kterým je součet všech příjmů za dané období, Výše ročního obratu byla podstatná pro zjištění, zda se výše odměny žalobce měla počítat procentem z ročního obratu či se uplatnila maximální částka odměny (17 000 Kč na 1/10 spoluvlastnického podílu) tak, jak bylo sjednáno v čl. IV. dohody ze dne 25. 11. 1999.

69. Roční obrat (tedy součet všech příjmů za daný rok) v roce 2017 přesahoval částku 16 000 000 Kč, v roce 2018 částku 18 000 000 Kč. Odměna žalobce mohla činit maximálně 17 000 Kč na 1/10 spoluvlastnického podílu, tj. v případě žalované, jíž náleží spoluvlastnický podíl ve výši 4/10 se jednalo o částku 68 000 Kč za rok (4 x 17 000). Pro účely stanovení odměny nebylo podstatné prokázat, jaký přesně byl obrat, v daném roce, ale zda byl natolik vysoký, že se pro stanovení odměny uplatnil maximální limit.

70. Závazek k provádění správy a závazek k úhradě odměny za její výkon není závazkem synallagmatickým, pro které je charakteristická vzájemná podmíněnost plnění. O synallagmatický závazek jde pouze v případě, kdy si účastníci podle smlouvy mají plnit navzájem, tj. kdy právo účastníka smlouvy na plnění je podmíněno jeho povinností plnit druhému, tedy kdy si účastníci podle smlouvy mají poskytnout vzájemná plnění současně, tj. ke stejnému okamžiku (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 171/2006). Žalobce je zavázán k výkonu správy Nemovitosti ode dne uzavření dohody ze dne 25. 11. 1999 a vykonává ji z povahy věci kontinuálně. Jeho odměna je pak splatná ročně pozadu. Každý z účastníků je tedy zavázán poskytnout plnění k jinému okamžiku.

71. Podle judikatury Nejvyššího soudu je uzavření dohody spoluvlastníků o určení osoby správce realizací hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 obč. zák. (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2654/2009). Obdobně lze určení správce zařadit v poměrech občanského zákoníku do problematiky správy společné věci.

72. Rozhodování spoluvlastníků o správě společné věci nelze chápat jako zákonem stanovený formalizovaný postup, ale jako (ne)shodu při řešení určité věcné otázky. Z povahy (podílového) spoluvlastnictví přitom vyplývá, že primárním způsobem řešení záležitostí spoluvlastníků je jejich dohoda [k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 25 Cdo 2523/99, nebo ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008 (uveřejněný v časopise Soudní rozhledy, 2012, č. 1, s. 15)]. Dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovité věci; může být uzavřena i ústně nebo konkludentně (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007).

73. Správcem společné věci může být osoba fyzická i právnická, může jím být jak jeden ze spoluvlastníků, tak osoba třetí (od spoluvlastníků odlišná). Přestože právní úprava zákona č. 40/1964 Sb. ustanovení o správci společné věci neobsahovala, vycházela rozhodovací praxe soudů z toho, že na obsah práv a povinností mezi správcem a spoluvlastníky lze analogicky aplikovat ustanovení o příkazní smlouvě [srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 7. 2006, sp. zn. 22 Cdo 2058/2005 (publikovaný v časopise Právní rozhledy, 2007, č. 6, s. 221)]. Současná právní úprava právní postavení správce jako příkazníka upravuje výslovně (§ 1135 obč. zák.).

74. Dohoda o hospodaření z roku 1999 je dohodou o hospodaření společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.“ . Podle konstantní judikatury přitom obecně platí, že podíloví spoluvlastníci jsou svými smluvními projevy vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků. Podstatnou změnou poměrů je existence takových objektivních a subjektivních okolností, u nichž by bylo možno důvodně předpokládat, že při jejich existenci by došlo k jiné dohodě spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí. Změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě bez dalšího není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008, či ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017).

75. Podle konstantní judikatury přitom obecně platí, že podíloví spoluvlastníci jsou svými smluvními projevy vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků. Podstatnou změnou poměrů je existence takových objektivních a subjektivních okolností, u nichž by bylo možno důvodně předpokládat, že při jejich existenci by došlo k jiné dohodě spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí. Změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě bez dalšího není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008, či ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017).

76. Promítnuto do poměrů projednávané věci , jak odůvodnil odvolací soud ve shora citovaném rozhodnutí, to znamená, že existovala-li ke dni úmrtí pana [jméno FO] (kdy došlo ke změně v osobě spoluvlastníka) dohoda spoluvlastníků o osobě správce a jeho odměně, byla žalovaná jejím obsahem vázána.

77. Není proto opodstatněná její námitka, že dohoda ze dne 25. 11. 1999 zanikla smrtí pana [jméno FO] a že ji nezavazuje. Stejně tak není důvodná ani její další námitka, že dohoda zanikla její výpovědí ze dne 10. 7. 2018. I kdyby bylo možno dohodu vypovědět, taková výpověď by musela být adresována a doručena všem ostatním spoluvlastníkům, a nikoli jen žalobci, jako tomu bylo v projednávané věci.Tzn., že existovala-li ke dni úmrtí pana [jméno FO] (kdy došlo ke změně v osobě spoluvlastníka) dohoda spoluvlastníků o osobě správce a jeho odměně, byla žalovaná jejím obsahem vázána.Pakliže tedy výše uvedená dohoda ještě za života [jméno FO] v roce 2007 byla změněna v tom smyslu, že část správy bude vykonávat podle mandátní smlouvy společnost [právnická osoba]. pokud jde o výkon částečné technické správy , zajišťování provozu , údržby a oprav domu a to po vzájemné dohodě tehdejších tří spoluvlastníků (jak vypověděla sv. [jméno FO], další spoluvlastník domu) , lze mít za to, že platila až do okamžiku smrti [jméno FO] dohoda spoluvlastníků o osobě správce a jeho odměně, též o odměně technického správce dle mandátní smlouvy a že byla žalovaná byla jejím obsahem , aspoň pokud jde o předmětné období, vázána.

78. Pro posouzení žalobcova nároku na odměnu za roky 2017 – 2018 bylo podstatné zjištění, zda tato dohoda byla posléze měněna či případně nahrazena rozhodnutím spoluvlastníků přijatým většinou počítanou podle velikosti jejich podílů.

79. Dohoda o vedení správy nemovitostí ze dne 25. 11. 1999 změněna nebyla. Protože roční obrat v roce 2017 přesahoval částku 16 000 000 Kč, v roce 2018 částku 18 000 000 Kč mohla odměna žalobce mohla činit maximálně 17 000 Kč na 1/10 spoluvlastnického podílu, ve vztahu k žalované, jíž náleží spoluvlastnický podíl ve výši 4/10 , v částku 68 000 Kč za rok (4 x 17 000). Pro účely stanovení odměny nebylo podstatné prokázat, jaký přesně byl obrat, v daném roce, ale zda byl natolik vysoký, že se pro stanovení odměny uplatnil maximální limit.

80. Žalobci tak náleží za rok 2017 a 2018 odměna ve výši 136 000 Kč (68 000 x 2), tj. v částce nepřevyšující jeho žalobní návrh.

81. Uzavření mandátní smlouvy nemělo vliv na výši odměny za správu Nemovitosti, jež žalobci jako správci náležela podle čl. IV. dohody ze dne 25. 11. 1999. O změně výše odměny žalobce jako správce Nemovitosti tehdejší spoluvlastníci nerozhodli. Skutečnost, že odměna žalobce nebyla v důsledku angažování společnosti [právnická osoba]. snížena neshledal odvolací soud jako hrubě nemravnou . Z obsahu mandátní smlouvy uzavřené se společností [právnická osoba]. vyplývá, že tato společnost má vykonávat specializované činnosti (např. revize komínů a jiných zařízení), které nemohl provádět žalobce sám a jejich provedení by tak jako tak musel zajistit prostřednictvím externích dodavatelů a za úplatu. Jelikož mandátní smlouva se společností [právnická osoba]. byla uzavřena v roce 2007,tedy v době, kdy spoluvlastníkem Nemovitosti byl manžel žalované [jméno FO], a nikoli žalovaná, nemůže být důvodná námitka žalované, že žalobce smlouvu uzavřel bez jejího vědomí a souhlasu.

82. V řízení nebylo tvrzeno, natož prokázáno, že by dohoda ze dne 25. 11. 1999 a rozhodnutí spoluvlastníků o uzavření mandátní smlouvy se společností [právnická osoba]. byly později, v době, kdy již byla jedním ze spoluvlastníků Nemovitosti žalovaná, změněna či nahrazena nějakým dalším rozhodnutím spoluvlastníků ve smyslu § 1128 o. z.

83. Za této situace je žalovaná vázána nejen dohodou ze dne 25. 11. 1999, , ale také rozhodnutím spoluvlastníků o tom, že část tzv. technické správy bude vykonávat společnost [právnická osoba]. na podkladě uzavřené mandátní smlouvy a tím, že se uzavření mandátní smlouvy se společností [právnická osoba]. nepromítlo do výše odměny žalobce za správu Nemovitosti sjednané v dohodě ze dne 25. 11. 1999.

84. Dohoda ze dne 25. 11. 1999 nezanikla výpovědí žalované ze dne 10. 7. 2017.

85. Roční obrat (tedy součet všech příjmů za daný rok) v roce 2017 přesahoval částku 16 000 000 Kč, v roce 2018 částku 18 000 000 Kč. Odměna žalobce mohla činit maximálně 17 000 Kč na 1/10 spoluvlastnického podílu, tj. v případě žalované, jíž náleží spoluvlastnický podíl ve výši 4/10 se jednalo o částku 68 000 Kč za rok (4 x 17 000). Pro účely stanovení odměny nebylo podstatné prokázat, jaký přesně byl obrat, v daném roce, ale zda byl natolik vysoký, že se pro stanovení odměny uplatnil maximální limit.

86. Nebylo tedy nutné se dále zabývat námitkami stran, že si žalobce či žalovaná ponechávají pro svou potřebu nájemné z některých bytů, neboť o takto případně inkasované částky by se obrat zvyšoval (což ostatně vyslovil odvolací soud ).

87. Pokud se jedná o splnění povinnosti žalobce podat roční vyúčtování příjmů a výdajů, konkrétní způsob, jak má takové vyúčtování vypadat mezi spoluvlastníky sjednán nebyl. Tudíž za ně lze považovat předložené peněžní deníky, neboť tyto příjmy a výdaje spojené s Nemovitostí zachycují, stejně jako v závěru žalobce uvedl závěrečný výsledek hospodaření s Nemovitostí (uzávěrka příjmů a výdajů).Za soupis prací podle čl. IV. poslední věty dohody z 25. 11. 1999 lze považovat přílohu faktury, neboť v ní je popsáno, co žalobce v rámci správy v příslušném roce dělal. Popis činností je sice poměrně obecný, avšak v dohodě ze dne 25. 11. 1999 opět není konkrétně ujednáno, jak má soupis prací vypadat.

88. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobci přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

89. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 161 026,10 Kč .

90. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 14 210 Kč ( soudní poplatek za podání žaloby ve výši 6.105 Kč a dále soudní poplatek za odvolání ve výši 6.105 Kč a konečně soudní poplatek za rozšíření žaloby ve výši 1 000 Kč), a dále z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená za 19 úkonů (když žalobcem požadované úkony - zaplacení soudního poplatku soud za takový úkon nepovažuje) dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) : předžalobní výzva. 12. 6. 2019 , podání žaloby, podání ze dne 25.2. 2020 , podání žalobce k vyjádření žalované ze dne 9. 8. 2022 , vyjádření žalobce dne 27. 1. 2023, vyjádření žalobce dne 26. 7. 2023, vyjádření žalobce dne 22.02.2025 , účast právního zástupce žalobce na jednání před zdejším soudem dne 20. 10. 2021, dále dne 12. 1. 2022, v 13 hod. , dne 9. 3. 2022, , účast pr. zástupce žalobce na jednání před odvolacím soudem dne 26. 10. 2022, účast pr. zástupce žalobce na jednání před zdejším soudem dne 13. 9. 2023, dále dne 25. 6. 2023, a dne 25.3.2025, z tarifní hodnoty ve výši 122 096 Kč z částky 20.730 Kč resp. 134 000 Kč sestávající z částky 6 020 Kč (do změny žaloby) resp. ve výši 6 460 Kč za každý úkon učiněný po 24.2.2025 uvedený v § 11 odst. 1 a. t. paušálních náhrad výdajů po 300 Kč do 31.12.2024 a 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., včetně 21 % DPH.