28 C 229/2023 - 141

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudcem Mgr. Janem Bártou ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalované: [Jméno zainteresované společnosti 0/0], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/1] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] pro zaplacení 88 082 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba s tím, aby byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni částku 88 082 Kč s úrokem z prodlení z částky 88 082 Kč za období od 21. 6. 2023 do zaplacení v zákonné výši 15 % ročně.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 84 022,40 Kč, a to ve lhůtě do 1 měsíce od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 22. 8. 2023 domáhala na žalované zaplacení částky 88 082 Kč s příslušenstvím, a to s odůvodněním, že žalovaná nezaplatila žalobkyni nájemné za pronájem nebytových prostorů a platby za služby za období prosince 2022 a ledna až března 2023.

2. Žalobkyně uvedla, že je spoluvlastnicí stavby nacházející se na adrese [adresa], [adresa], která je umístěna na pozemku parc. č. [Anonymizováno], zapsaném na LV [Anonymizováno] u katastrálního úřadu pro [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa].

3. Žalobkyně uzavřela dne 5. 11. 2010 s žalovanou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem nebytových prostor o výměře [Anonymizováno] situovaných v objektu na adrese [adresa]. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od 15. 12. 2010 do 31. 12. 2011 (dále též jako „nájemní smlouva“).

4. Nájemní smlouva byla prodlužována, a to naposledy dodatkem ze dne 11. 1. 2021 (dále také jako „dodatek“). V dodatku byl nájem sjednán na dobu určitou, a to od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2023. Nájemné bylo sjednáno ve výši 23 000 Kč měsíčně. Splatnost nájemného byla stanovena měsíčně předem. Strany sporu si dle žalobkyně v dodatku sjednaly také fixní platbu za služby ve výši 4 000 Kč měsíčně, splatnou jedenkrát ročně v hotovosti k rukám pronajímatele.

5. Žalovaná neuhradila sjednané nájemné za období leden až březen 2023 a část nájemného za prosinec 2022 a za únor 2023. Celková dlužná částka nájemného činí 76 082 Kč. Žalovaná dále neuhradila fixní platbu za služby v období od leden až březen 2023. Celková dlužná částka fixních plateb na služby činí dle žalobkyně 12 000 Kč.

6. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužných částek předžalobní výzvou z 6. 6. 2023, doručenou žalované prostřednictvím datové schránky téhož dne. Lhůtu k plnění žalobkyně určila jako čtrnáctidenní, a to od doručení předžalobní výzvy. Žalovaná však ani po opakovaných urgencích neuhradila ničeho.

7. Elektronickým platebním rozkazem ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], uložil soud žalované, aby do 15 dnů ode dne jeho doručení zaplatila žalobkyni částku 88 082 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 88 082 Kč od 21. 6. 2023 do zaplacení.

8. Žalovaná proti elektronickému platebnímu rozkazu podala dne 6. 9. 2023 včasný odpor. Dne 13. 10. 2023 se žalovaná také vyjádřila ve věci samé. Žalovaná neuznala nárok žalobkyně ani z části a uplatnila v rámci své obrany k započtení několik svých tvrzených pohledávek. Žalovaná učinila nespornými skutečnosti, že žalobkyně je spoluvlastníkem předmětné nemovitosti, že mezi stranami došlo k uzavření nájemní smlouvy z 5. 11. 2010 a že nájemní vztah byl naposledy prolongován žalobkyní odkazovaným dodatkem ze dne 11. 1. 2021, a to do 31. 3. 2023. Součástí dodatku je ujednání o výši nájemného 23 000 Kč, přičemž splatnost nájemného není dodatkem upravena.

9. Žalovaná dále uvedla, že nájemní smlouvu uzavřela s žalobkyní a jejím manželem, panem [jméno FO], narozeným dne 2. 3. 1950, kterého v postavení spoluvlastníka nemovitosti, a tedy druhého z pronajímatelů, vystřídal syn žalobkyně a původního spoluvlastníka, pan [jméno FO]. Původní spoluvlastník, pan [jméno FO], však za pronajímatele jednal se žalovanou po celou dobu trvání nájmu. Nejprve jako pronajímatel, poté jako zástupce pronajímatelů na základě jejich zmocnění.

10. Uzavřená nájemní smlouva byla v průběhu času dle žalované měněna prostřednictvím čtyřech písemných dodatků. Dodatkem ze dne 31. 3. 2011 s účinností od 1. 4. 2011 rozšířily smluvní strany předmět nájmu o „sklad zahradního nábytku o celkové výměře 25 m“, sjednaly trvání nájmu pro období od 1. 4. 2011 do 31. 3. 2013, a původně sjednané nájemné 20 000 Kč bylo tímto dodatkem navýšeno na částku 29 000 Kč. Úpravu úhrady služeb a energií tento dodatek, shodně jako již dříve uzavřená nájemní smlouva, neobsahoval. Dodatkem ze dne 15. 12. 2012 si smluvní strany sjednaly dobu nájmu pro období od 1. 4. 2013 do 31. 3. 2015, a dále zálohovou platbu za služby a energie v roce 2013 ve výši 48 000 Kč, která byla placena žalovanou i v letech následujících. Dodatkem ze dne 15. 12. 2016 smluvní strany sjednaly dobu nájmu pro období od 1. 4. 2017 do 31. 3. 2019 a dále zálohovou platbu za služby a energie v roce 2017 ve výši 48 000 Kč, která byla placena žalovanou i v letech následujících, a to jednou ročně v hotovosti, o čemž byl vždy pořízen písemný záznam.

11. Dodatkem ze dne 11. 1. 2021 dle obsahu podání žalované smluvní strany sjednaly nájemní vztah pro období od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2023, dále placení služeb a energií poskytovaných pronajímatelem společně s nájmem, a to tak, že žalovaná hradila částku 4 000 Kč nikoli coby platbu měsíční, ale splatnou jedenkrát ročně v hotovosti, zahrnující „fixní“ platbu za topení, TUV a odvoz odpadu ve výši 3 400 Kč a zálohovou platbu ve výši 600 Kč na vodné a stočné „a spotřebu v předmětu nájmu“. Žalovaná uvedla, že návrh nájemní smlouvy a jejích dodatků jí byl vždy předložen pronajímatelem a jejím zástupcem, a připouští-li tak jejich textace různý výklad, je třeba vyložit použité výrazy k tíži pronajímatelů, tedy v tomto případě žalobkyně.

12. Žalovaná dále uvedla, že měla od počátku nájemního vztahu k dispozici vlastní elektroměr a měla uzavřenu vlastní smlouvu s dodavatelem elektrické energie. K tomuto elektroměru byl připojen i „sklad zahradního nábytku“, který je v komunikaci smluvních stran označován i jako „garsoniéra“. V průběhu roku 2019 došlo mezi smluvními stranami nájemní smlouvy k ukončení nájmu tohoto prostoru. Přestože tak bylo v souvislosti s tímto zúžením nájmu ústně ujednáno, pronajímatelé přes výslovný ústní příslib nepřistoupili k odpojení skladu zahradního nábytku od elektroměru žalované. Žalovaná tak nevědomky dále hradila i elektrickou energii spotřebovanou mimo pronajaté prostory nejen pronajímateli, ale také pozdější nájemkyní skladu zahradního nábytku. V důsledku toho žalované mezi léty 2018 – 2020 markantně vzrostly náklady na služby, přestože v této době žalovaná z předmětu nájmu odstěhovala většinu spotřebičů a u jejích zaměstnanců docházelo k nařizování práce z domova v období pandemie onemocnění SARS-CoV-2. Z toho důvodu má žalovaná za to, že na straně žalobkyně, resp. pronajímatelů, vzniklo v období let 2018 – 2020 bezdůvodné obohacení. V důsledku toho proto vyzvala žalovaná dopisem ze dne 12. 4. 2022 žalobkyni k následujícímu: i) k vypořádání předmětného bezdůvodného obohacení, ii) k předložení řádného vyúčtování nákladů na vytápění a dodávku teplé vody (s odkazem na příslušné obecně závazné právní předpisy); iii) k dodržování nájemní smlouvy, a to zejm. v podobě zamezení neoprávněných vstupů do předmětu nájmu spojených mj. s vypínám topení; a event. iv) a k předložení návrhu dodatku, kterým bude nájemní smlouva znovu prodloužena. 13. [jméno FO] následně jako zástupce pronajímatelů poskytl na základě požadavku žalované fakturu za dodávky plynu související s pronajatými nebytovými prostory a vrátil žalované peníze (bezdůvodné obohacení pronajímatelů na platbách za elektřinu za sklad zahradního nábytku), vyúčtování za rok 2021 však nepředložil. [jméno FO] také nabídl žalované prolongací nájmu s tím, že na nájemné a služby bude placena souhrnná částka 35 000 Kč měsíčně. Žalovaná dne 26. 4. 2022 reklamovala dílčí vyúčtování dodávky vody a plynu doprovázející předmětnou fakturu a vytkla pronajímatelům vady tohoto vyúčtování. Z důvodu, že přeplatek žalované na energiích za rok 2021 činil nejméně 17 694 Kč, vyzvala žalovaná pronajímatele ke sdělení, jakým způsobem bude tento přeplatek vypořádán. Žalovaná přitom navrhla započtení vzájemných pohledávek, nebo jejich vyplacení na základě příslušného účetního dokladu. Na to pronajímatelé reagovali prostřednictvím [jméno FO] e-mailem ze dne 26. 4. 2022, v němž bylo uvedeno, že bude nejlepší, aby si žalovaná částku 17 694 Kč odečetla z nájmu.

14. V září 2022 pak žalovaná převzala dopis žalobkyně a pana [jméno FO], jehož obsahem je dle žalované: i) pokus pronajímatelů o odvolání předchozího souhlasu se započtením pohledávek, ii) výzva k doplacení částek 17 694 Kč za dodávky plynu a 1 272 Kč za dodávky vody do předmětu nájmu v průběhu roku 2021, a iii) výpověď z nájmu buď ke dni 18. 10. 2022 (v případě nezaplacení požadovaných částek) nebo ke dni 31. 12. 2022 (v případě jejich doplacení). Přes tento pokus zpochybnit platnost provedeného zápočtu částky 17 694 Kč, nebyl dle žalované později předmětný zápočet ze strany žalobkyně již nijak napaden. Žalovaná v navazující komunikaci odmítla, že by se ve vztahu na platby za služby jednalo o paušální platby ve smyslu ust. § 9 zákona č. 67/2013 Sb., a že by byly platby na služby mezi smluvními stranami sjednány jako paušální. Pronajímatel dle žalované nepřípustně směšuje pojmy „fixní“ (tj. neměnný v čase) a „paušální“ (tj. zevšeobecňující).

15. Žalovaná také v prosinci 2022 v rámci e-mailové korespondence vznesla mj. námitky týkající se: i) neoprávněných vstupů pronajímatelů a jejich zástupce do předmětu nájmu (přes předchozí nesouhlas a výslovný zákaz takového jednání přípisem žalované ze dne 12. 4. 2022), ii) absence údržby přístupu do předmětu nájmu přes venkovní schodiště (neschůdné v důsledku námrazy a neodklizeného sněhu); iii) neřešení zatékání venkovní vody do najatých prostor, v důsledku kterého docházelo v předmětu nájmu ke vzniku plísní, iv) nefungujícího vytápění, které byl nájemce nucen řešit prostřednictvím umístění značně neekonomických přímotopů, přestože je vytápění prostor služeb poskytovaných v souvislosti s nájmem pronajímatelem zpoplatněno (čl. 3 odst. 3 dodatku ze dne 11. 1. 2021). [jméno FO] při svých vstupech do nájemních prostorů (k nimž dle žalobkyně docházelo prakticky denně) opakovaně vypínal topení přes víkend a reguloval teplotu na jednotlivých radiátorech, což způsobilo nízkou teplotu v předmětu nájmu. Ten přitom žalované sloužil jako kanceláře, přičemž takto nízké teploty odporovaly hodnotám stanoveným v nařízení vlády č. 361/2007 Sb. Žalovaná tak byla nucena používat elektrické přímotopy, jak bylo zmíněno. Žalovaná nemá za to, že by v době trvání nájemního vztahu došlo k havárii, která by v souladu s čl. 5 odst. 5 nájemní smlouvy odůvodnila vstupy [jméno FO] do předmětu nájmu. Žalovaná tak dne 5. 1. 2023 v důsledku vytýkaného rušení pokojného výkonu nájemního práva a porušování nájemní smlouvy pronajímatelem uplatnila své právo na slevu z nájemného. Žalovaná také navrhla, aby bylo zúčtování záloh provedeno za období od 1. 1. 2022 do 31. 3. 2023 (předpokládaný den skončení nájmu). Dne 31. 3. 2023 pak došlo mezi stranami sporu, resp. panem [jméno FO] a žalovanou, k předání předmětu nájmu. Průběh předání a stav předmětu nájmu v době předání byl zanesen do protokolu o předání nemovitosti ze dne 31. 3. 2023. Na nároky žalované na slevu z nájmu již pronajímatelé dle žalované nijak nereagovali.

16. Žalovaná v tomto řízení uplatnila kompenzační námitky vůči tvrzené pohledávce žalobkyně, a to v rozsahu dílčích pohledávek. Žalovaná uplatnila: pohledávku ve výši 23 000 Kč na vydání jistoty složené žalovanou (ve smlouvě označenou jako „depozit“) dle čl. 3 odst. 4 nájemní smlouvy a úroků z prodlení dle ust. § 1802 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve výši 11,45 % ročně za období od 1. 1. 2014 (tj. ode dne nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb.). Úrok z kauce byl v rámci zápočtu uplatněn za období do 20. 6. 2023, kdy žalovaná své právo na vrácení kauce započetla oproti nároku žalobkyně na zaplacení nájemného za březen 2023 (celkem byla z titulu úroku z kauce započtena částka 24 935,27 Kč). pohledávku ve výši 46 000 Kč odpovídající přiměřené slevě z nájemného z důvodu, že pronajímatelé, resp. [jméno FO] jako zástupce pronajímatelů, rušil výkon práva nájmu, jakož i z důvodu vytknutých vad předmětu nájmu. Žalovaná přitom uplatnila tyto pohledávky ve formě započtení k okamžiku, kdy se předmětné pohledávky staly způsobilými k vzájemnému započtení. Dále žalovaná uplatnila k započtení: pohledávku ve výši 50 Kč za každý den trvání prodlení od 1. 5. 2023 do 7. 2. 2024 (den konání prvního soudního jednání v této věci), a to z důvodu nepředložení řádného vyúčtování nákladů za služby a dodávky energií poskytovaných společně s nájmem v termínu dle ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., tedy do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, a to za zúčtování období roku 2022, ve výši dle ust. § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Žalovaná zdůraznila, že za celou dobu trvání nájmu neobdržela od pronajímatelů řádné vyúčtování zálohových plateb na úhradu služeb a dodávky energií, které jí byly poskytovány společně s nájmem. Tvrzení o paušální povaze platby na služby se dle žalované objevuje poprvé v dopisu pronajímatelů z 2. 9. 2022. Pojem „záloha“ pak ohledně plateb na služby v rámci vzájemné komunikace opakovaně používali i sami pronajímatelé. Pohledávku ve výši 60 000 Kč jako přeplatek žalované na zaplacených zálohách za služby za rok 2022. Tuto pohledávku žalovaná následně v průběhu řízení precizovala na základě faktur za dodávky energií, předložených žalobkyní. V podání ze dne 24. 7. 2024 (viz č.l. 119 – 121 spisu) žalovaná tuto započítávanou tvrzenou pohledávku vyčíslila na 35 100 Kč. Přeplatek na zálohách na služby za rok 2022 ve výši 12 000 Kč (žalovaná uvedla, že dle smluvního ujednání měla na služby za rok 2022 zaplatit zálohu ve výši 48 000 Kč, jako v roce předešlém, ale že zaplatila částku 60 000 Kč, tj. o 12 000 Kč více).

17. Žalovaná doplnila, že v průběhu předsoudního jednání stran sdělením ze dne 20. 6. 2023: - započetla pohledávku žalobkyně na zaplacení nájemného za měsíc březen 2023 proti pohledávce své na vrácení kauce z uzavřené nájemní smlouvy; - uplatnila své právo na předložení řádného vyúčtování žalovanou složené kauce a zaplacení úroků z této kauce, čemuž však žalobkyně do dnešního dne nevyhověla; - odkázala na předchozí vzájemné započtení pohledávek žalobkyně (a jejího syna) a žalované z října 2022 a ledna 2023; - odkázala na doposud nevypořádané uplatnění práva žalované na slevu z nájemného, jak bylo opakovaně žalovanou uplatněno emailovými zprávami ze dne 23. 12. 2022 a 5. 1. 2023, a následně datovou zprávou dne 21. 3. 2023; - opakovaně uplatnila vůči žalobkyni (a jejímu synu) právo na řádné vyúčtování služeb a dodávky energií poskytovaných společně s nájmem za období roku 2022 a let předchozích a na předložení podkladů těchto vyúčtování, čemuž žalobkyně rovněž nevyhověla, s výjimkou vyúčtování (bez předložení jakýchkoli podkladů) za první kvartál roku 2023, které žalobkyně zaslala žalované společně s v pořadí první výzvou žalobkyně ze dne 6. 6. 2023.

18. Žalovaná také uvedla, že částka 4 000 Kč reprezentující plnění za služby a dodávky energií poskytovaných společně s nájmem nebyla dle jejího názoru dodatkem ze dne 5. 11. 2021 sjednána jako platba za kalendářní měsíc, ale jako platba, která má být placena jednou ročně. Žalovaná v rámci své obranné argumentace také doplnila, že za nelogické považuje i nijak nevysvětlené postupné snižování nároků žalobkyně, když dne 13. 3. 2023 požadovala žalobkyně po žalované úhradu částky 108 931 Kč, poté předžalobní výzvou z 6. 6. 223 úhradu částky 97 451 Kč za období ledna až března 2023, přičemž v žalobě uplatňuje za totožné období úhradu částky 88 082 Kč. Žalovaná má z tohoto důvodu za to, že si samotnou výší pohledávky není jistá ani sama žalobkyně.

19. Žalobkyně v reakcích na obranu žalované uvedla, že předmětem sporu jsou pohledávky z titulu dlužného nájemného a neuhrazených plateb za služby, přičemž tyto pohledávky má žalobkyně za prokázané. Žalobkyně považuje kompenzační námitky žalobkyně za procesní taktiku, která má za cíl vyhnout se plnění závazků ze strany žalované, přičemž v tomto ohledu odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 10. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5711/2017 a na obecnou zásadu, že smlouvy mají být plněny. Žalobkyně dále konstatovala, že mezi stranami sporu existovala ve smyslu § 556 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ustálená praxe vyplývající z důkazů předložených oběma stranami, a že z této dlouhodobé praxe vyplývá, že platby za služby se nevyúčtovávaly a že tedy byly sjednány jako paušální. Žalobkyně poukázala na dobu trvání nájmu v délce 12 let, přičemž ke sporování zaběhnuté a dlouhodobé praxe došlo ze strany žalované až v okamžiku eskalace konfliktu obou stran. [jméno FO] by měl soud přesto za to, že mělo být vyúčtování plateb za služby pronajímatelem předloženo, navrhla žalobkyně, aby soud moderoval pokutu vycházející z ust. § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. na 0 Kč, a to s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2088/2022 Žalobkyně také zastává názor, že žalovaná porušovala nájemní smlouvu a nevykonávala svá nájemní práva v souladu s touto smlouvou.

20. Ohledně nároků žalované na slevy z nájmu žalobkyně sdělila, že nemá za to, že by na požadované slevy žalované vzniklo právo, a že vady nájmu byly uplatněny opožděně. [jméno FO] [jméno FO] vstupoval do nájemních prostorů, bylo to z důvodu, že řešil havárie v nájemních prostorech a nijak tím nájemníka nerušil. Neudržování příchodové cesty k domu v zimních měsících nebylo dle žalované nijak prokázáno. Ohledně tvrzení žalované o vzniku plísní žalobkyně konstatovala, že pokud nějaké plísně v nájemních prostorech vůbec vznikly, bylo to v důsledku nedostatečné běžné údržby nájemních prostor, kterou měla zajišťovat žalovaná. Pokles teplot v nájemních prostorách pak dle žalované také nijak neomezoval žalovanou ve výkonu jejího nájemního práva. K započtení pohledávky na slevu z nájmu pak žalobkyně uvedla, že ve smyslu § 2204 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je možné i při případné oprávněnosti tohoto nároku započíst si pohledávky vůči nájemnému pouze co do výše jednoho měsíčního nájemného. Žalobkyně také uvedla, že žalovaná nepředala předmět nájmu v odpovídajícím stavu a že v důsledku odstraňování poškození předmětu nájmu způsobeného žalovanou vznikly žalobkyni další náklady, které žalobkyně dopisem ze dne 17. 7. 2023 započetla oproti nároku žalované na vrácení kauce (depozitu). Žalobkyně veškeré námitky žalované odmítla a setrvala na svém žalobním návrhu.

21. Ve věci byli vyslechnuti svědci a bylo také provedeno listinné dokazování. Z provedených důkazů pak soud vygeneroval následující skutkové poznatky:

22. Svědek [jméno FO] vypověděl, že od roku 2017 až dosud je zaměstnancem žalované společnosti. Svědek uváděl, že si vzpomíná, že v roce 2022 se jednatel žalované společnosti zmiňoval, že panu [jméno FO] výslovně zakazoval, aby bez ohlášení vstupoval do předmětu nájmu. K neohlášeným vstupům pana [jméno FO] však dle slov svědka docházelo opakovaně i přes zmíněný zákaz, a to jak v roce 2022, tak i v letech předchozích. U těchto vstupů pana [jméno FO] byl pan svědek přítomen i několikrát osobně. Svědek uváděl, že pan [jméno FO] se v zásadě chodil po pronajatých prostorech porozhlédnout, večer stahoval topení a dopoledne vytahoval žaluzie. K návštěvám pana [jméno FO] docházelo dle svědka zpravidla dvakrát za den: ráno byly vytahovány žaluzie, večer stahováno topení. [jméno FO] si otevřel vlastním klíčem a do pronajatých prostor vešel. Tyto návštěvy svědek dle svého vyjádření vnímal jako rušivé; jednou se také stalo, že pan [jméno FO] vstoupil do zasedací místnosti v pronajatých prostorách v době, kdy měl zde svědek pracovní jednání. V pronajatých prostorách se pak dle svědka nacházely i různé citlivé smluvní a jiné dokumenty žalované společnosti.

23. Svědek také uváděl, že si nevybavuje, že by v pronajatých prostorách došlo k nějaké havárii, kterou by musel pan [jméno FO] řešit. Svědek uváděl, že v pronajatých prostorách se pan [jméno FO] vyjma obchodních jednání vyskytoval v zásadě každý pracovní den. Svědek uváděl, že tyto své návštěvy a úkony pan [jméno FO] nikterak nekomentoval, vždy vešel do pronajatých prostor, učinil zmíněné úkony a následně pronajaté prostory opustil. Svědek doplňoval, že v zimním období byla v pronajatých kancelářích poměrně nekomfortní teplota. Toto trvalo delší dobu, ale zejména ke konci nájemního vztahu se již situace stala neúnosnou a svědek žádal jednatele žalované o možnost práce z domova, protože kanceláře byly vymrzlé a nešlo v nich pobývat a pracovat. Bylo to v důsledku toho, že pan [jméno FO], a to buďto navečer, nebo vždy přes víkend, stahoval topení a kanceláře přes tuto dobu vymrzly, takže si museli nájemci pomáhat v kancelářích i přímotopem.

24. Svědek také vypověděl, že přístupová cesta k domu, kde se pronajaté prostory nacházely, byla neudržovaná. V zimě byla tato cesta namrzlá, v létě byl zase problém s rostoucími popínavými rostlinami. Tyto rostliny sice přímo nezabraňovaly vstupu, ale činily ho méně komfortním, např. po dešti byl od těchto rostlin dle slov svědka vždy člověk celý mokrý. Dále svědek uváděl, že když přišel nějaký větší déšť, do pronajatých prostor zatékalo, objevovaly se mokré skvrny na stěnách a plíseň. Z vyprávění jednatele žalované svědek nabyl informace o tom, že se tyto záležitosti s pronajímatelem měly řešit. [jméno FO] pak tuto situaci řešil tak, že pronajaté prostory občasně navštívil a seškraboval plíseň ze stěny špachtlí – tyto zásahy však problém s plísní dlouhodobě nevyřešily. Svědek uváděl, že si nevybavuje, kdy poprvé se plíseň v pronajatých prostorách objevila; neví také, kdy přesně byl tento problém oznámen pronajímateli. Vybavuje si však, že plíseň se objevovala v pronajatých prostorách i v době, kdy byl nájemní vztah ukončován.

25. Svědek byl přítomen i při jedné eskalované situaci, kdy nájemce vyměnil zámek od pronajatých prostor, aby je již pan [jméno FO] nemohl bez ohlášení navštěvovat a druhý den se v zámku objevila sirka, pročež byla přivolána policie, se kterou byly tyto záležitosti řešeny. Ohledně dotazu na to, zda v pronajatých prostorách proběhla nějaká výmalba, svědek uváděl, že toto si nevybavuje. Svědek dále taktéž konstatoval, že na žádost mohli zaměstnanci žalované čerpat home office, a to zejména v době, kdy nájemní prostory nebyly komfortně uživatelné kvůli zimě. Čerpat home office však bylo možné i v jiných případech, a to na žádost konkrétního zaměstnance žalované.

26. Svědek [tituly před jménem] [jméno FO] vypověděl, že od roku 2015 až dosud je zaměstnancem žalované společnosti. Svědek uváděl, že v pronajatých kancelářích byl vždy zhruba několikrát týdně, často ale cestoval za účelem pracovních cest. Ohledně návštěv pana [jméno FO] svědek uváděl, že co má informace, tak k těmto návštěvám docházelo prakticky každodenně. Večer přicházel pan [jméno FO] vypnout topení, ráno většinou vytahovat rolety. Svědek si není přesně jistý, z jakých důvodů tyto návštěvy byly realizovány, asi šlo o úsporu v rámci vytápění pronajatých prostor. [jméno FO] byl dle slov svědka ze strany nájemce upozorněn, že nájemce tyto jeho návštěvy nepokládá za vhodné. Svědek u těchto návštěv pana [jméno FO] byl přítomen osobně, jmenovaného vídal často. Svědek si také vybavil, že v pronajatých prostorách prosakovaly stropy, zejména do hlavní kanceláře a do kuchyně, a že v zimě nebylo udržováno přístupové schodiště a celkově přístup ke vchodu do objektu.

27. Dle svědkových slov pronajímatel na tyto problémy upozorňován určitě byl. V návaznosti na to docházelo k nějakým jednoduchým úkonům, jako například k seškrabávání plísně z omítky v kancelářích – to však problémy s plísní z dlouhodobého hlediska nevyřešilo. Dále svědek uváděl, že plíseň se v kancelářích objevila zhruba několik let zpátky (svědek nevěděl přesně, kdy tomu tak bylo). Žádnou zásadnější havárii, ke které by v pronajatých prostorech došlo, si svědek nevybavil. Koncem roku 2022 se objevily nějaké dlouhodobější problém s vytápěním pronajatých prostorů a topení nešlo, což [jméno FO] vysvětloval nějakou havárií. Nájemce tedy musel v pronajatých prostorách používat i přímotopy. To, že topení nešlo v zimě, se však dle svědkova vyjádření stávalo i v letech dřívějších.

28. K dotazu, zdali probíhala v letech, kdy svědek v předmětných kancelářích působil, nějaká běžná údržba těchto prostorů, nějaká výmalba nebo výměna splachovadel či koberců, pan svědek uvádí, že toto si nevybavuje, že neví. Svědek také doplňoval, že v pronajatých prostorách se nacházely i určitě citlivé podklady žalované společnosti. Byla zde taktéž serverovna s daty žalované společnosti.

29. Svědek [jméno FO] vypověděl, že se v inkriminovaných pronajatých kancelářích pohyboval zhruba od listopadu 2020 do jara roku 2021; asi půl roku sem dojížděl denně. Svědek v daném období nevykonával činnost pro žalovanou společnost, ale svou vlastní pracovní činnost, kterou mu jednatel žalované, který je svědkovým známým, umožnil v předmětných pronajatých kancelářích vykonávat.

30. Svědek uváděl, že párkrát zaznamenal, že do kanceláří v daném období vstupoval pan [jméno FO], zejména zde kontroloval topení. Svědek si vybavil jednu jeho konkrétní návštěvu o víkendu, protože ho pan [jméno FO] svou návštěvou docela vyděsil. Dále si svědek vybavil, že v kancelářích v předmětné době zaznamenal nějaké mapy na stropě, na omítkách. Zaměstnanci žalované společnosti se o tomto problému mezi sebou bavili. Žádnou významnější havárii si v pronajatých prostorách vztažmo v době, kdy v nich vykonával své pracovní činnosti, svědek nevybavil. Svědek dále sdělil, že si pamatuje, že v kancelářích byla občas zima, a že zaměstnanci žalované společnosti občas ráno po příchodu do práce z tohoto důvodu zapínali topení.

31. Svědkyně [jméno FO] vypověděla, že v předmětném domě ve vlastnictví žalobkyně a jejího syna bydlí se svým manželem v 5. nejvyšším patře v pronajatém bytě. V pronajatých kancelářských prostorech žalované společnosti svědkyně nikdy přítomna nebyla.

32. Svědkyně při své výpovědi uváděla, že s pronajímatelem v zimních měsících opakovaně řešila údržbu schodů. Zejména řešila, že schody nebyly zhruba 2x - 3x týdně posypány, což bylo velmi problematické a nekomfortní při přístupu do předmětného domu. Pronajímatel často uváděl, že posyp obstaral nebo reagoval tím, nechť si to nájemci udělají sami. Řešeno s pronajímatelem to však určitě bylo. S panem [jméno FO] pak svědkyně také opakovaně řešila vytápění. Dle svědkyně byl průběžně problém v tom, že z pohledu svědkyně nebyla pronajímatelem dodržována topná sezóna – pan [jméno FO] teploty reguloval spíše podle sebe a podle vlastního uvážení, o čemž byl vyrozumíván a na což byl upozorňován. Svědkyně vždy vznášela požadavek na to, aby byla topná sezóna dodržována, aby si mohla v této době v bytě topit tak, jak sama uzná za vhodné. Topení si svědkyně samozřejmě může sama regulovat, ale musí být spuštěn hlavní kotel, který se v domě nachází. Svědkyně také uváděla, že neví o tom, že by se kdy stalo, že by pan [jméno FO] do prostorů, které má svědkyně s manželem pronajaté, vstoupil bez ohlášení. Svědkyně také vypověděla, že má povědomí o tom, že pronajímatel vystavuje vyúčtování služeb (záloh na služby) za energie spotřebované v nájemním bytě, který svědkyně s manželem užívá. Svědkyně doplňovala, že žádnému incidentu či konfliktu mezi pronajímatelem a někým ze žalované společnosti osobně přítomna nebyla.

33. Svědek [jméno FO] vypověděl, že předmětný dům v [adresa], ve kterém byly pronajímány bytové i nebytové prostory, sám stavěl a znal ho nejlépe, pročež s nájemci ohledně nájemních vztahů komunikoval i poté, co již nebyl spoluvlastníkem předmětného domu (spoluvlastníkem svědek není zhruba od roku 2014). Svědek uváděl, že nájemní smlouvu následně uzavřenou se žalovanou psal on sám (následně svědek své vyjádření upravil tak, že tuto smlouvu psal realitní makléř a svědek ji následně předkládal žalované k podpisu). Dodatky nájemní smlouvy již psal svědek sám a následně byly dodatky se žalovanou podepsány.

34. Dohoda mezi účastnicemi řízení byla dle slov svědka taková, že nájemní vztah se žalovanou byl každý rok prodlužován, přičemž vždy došlo k dohodě o výši nájmu a o platbě na energie a služby. Aby se tyto platby za energie mohly nějakým způsobem zanést do účetnictví, bylo z popudu žalované domluveno, že bude platba za služby placena z její strany v hotovosti s tím, že o této platbě bude žalované vystaveno potvrzení (konkrétně byla vystavována faktura a potvrzení). Svědek vždy na začátku kalendářního roku převzal od žalované částku ve výši zálohy, která byla sjednána, a následně žalované předložil potvrzení/vyúčtování v němž bylo uvedeno, že potvrzuje převzetí příslušné částky od žalované. Svědek také uváděl, že až do roku 2022 tuto praxi žalovaná nijak nesporovala. V roce 2021 došlo mezi účastnicemi k dohodě o tom, že nájemní vztah by se mohl prodloužit až o dva roky s tím, že na služby bude ze strany žalované placena částka 4 000 Kč měsíčně. V roce 2022 se však už vztahy s žalovanou začaly dle slov svědka komplikovat, jednatel žalované společnosti chtěl platby za služby podrobněji rozepsat, o což se svědek pokoušel, ale jednatel žalované si tyto záležitosti vypočetl nějakým způsobem sám a chtěl nějaké peníze vrátit. Svědek uváděl, že tyto vztahy se vypořádaly, a že požadované peníze žalované vracel. Svědek také dodával, že podrobnější rozpis vyúčtování služeb byl ze strany žalované požadován i za rok 2022. Žalovaná dle slov svědka požadovala i vrácení nějakých plateb z období dřívějšího (nějaké peníze svědek žalované vracel, něco si žalovaná započetla oproti platbám na nájemné). Podrobné vyúčtování služeb ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. svědek žalované nevystavoval, neboť tak zněla mezi stranami dohoda. Podrobný rozpis vyúčtování byl žalované vystavován až v posledním roce trvání nájemního vztahu [v tomto kontextu svědek doplňoval, že žalovaná se k předmětnému vyúčtování nijak nevyjadřovala, jen uvedla, že ničeho platit nebude, a že na její straně vznikl přeplatek (stejně jako v roce 2022), který chce žalovaná vrátit (vyúčtování za první čtvrtletí roku 2023 mělo podobu listiny s ručně psaným nadpisem ve znění „firma [jméno FO] dluží“ – pozn. soudu)]. Svědek od žalované dle svých slov nikdy neobdržel žádnou žádost o poskytnutí faktur za dodávky plynu ani žádost o vyúčtování služeb – o toto vyúčtování žalovaná žádala pouze v roce 2022. S ostatními nájemci byly tyto záležitosti týkající se plateb na služby spojené s užíváním nájemních prostor dle vyjádření svědka sjednány stejně, jako se žalovanou.

35. V roce 2022 pak jednatel žalované dle slov svědka uváděl, že si zvedne zálohy na služby sám, protože měl obavy z toho, jakým způsobem v předmětném roce rostou ceny v důsledku energetické krize a války. Vypořádání mělo proběhnout na konci roku podle skutečné spotřeby. Následně však jednatel žalované přišel s tím, že se vlastně ničeho nemění, a že ceny, které jsou sjednány s dodavatelem, jsou smluvní a zvyšovat se v průběhu roku nebudou, a že tedy došlo na platbě za služby za rok 2022 k přeplatku ve výši 12 000 Kč. Svědek uváděl, že jednateli žalované tento přeplatek ve výši 12 000 Kč vrátil v hotovosti a potvrzení na tuto transakci vystaveno nebylo. V roce 2023 pak již žalovaná žádnou platbu na služby spojené s užíváním nájemních prostor nerealizovala.

36. Dále svědek uváděl, že vztažmo k nájemním prostorům žalované řešil pouze nějaké drobné opravy (jako poničené rolety); jinak si další zásadnější stížnosti žalované nevybavil. Svědek si vzpomenul, že asi dvakrát za celé období trvání nájmu do nájemních prostor zateklo a kvůli tomu vznikly nějaké skvrny na zdi. To se ale oškrábalo a znovu natřelo a plíseň v kancelářských prostorách žalované dle slov svědka nikdy nebyla. Co se týče vytápění nájemních prostorů, ani na tyto problémy svědek upozorňován ze strany nájemce nebyl, uváděl, že vždy zajistil, aby byly kancelářské prostory vytopené na 23 stupňů Celsia. Žádné stížnosti ze strany nájemce ohledně užívání nájemních prostor si tedy svědek nevybavil. Dále svědek vypověděl, že žádné zásadnější havárie v nájemních prostorách žalované řešeny nebyly. V roce 2022 došlo k poruše na řídící jednotce kotle, kotel se však přímo v nájemních prostorách žalované nenacházel. Pracovníci firmy, která prováděla opravu, vyžadovali vstup mj. i do nájemních prostor žalované společnosti, avšak žádná konkrétní součinnosti po žalované v tomto směru pronajímatelem požadována nebyla. Za účelem opravy museli pracovníci dle svědkova vyjádření navštívit i další prostory, které se v domě nachází.

37. V roce 2022 se také pronajímatelé snažili v domě šetřit s ohledem na energetickou krizi a byly tedy tendence k tomu, aby se teplota, na kterou byl dům vytápěn, snížila na 21 stupňů Celsia. Svědek vypověděl, že žalované v roce 2022 sděloval, že bude do jí užívaných nájemních prostorů vstupovat proto, aby reguloval vytápění, a to z důvodu energetické krize. Kanceláře navštívil vždy večer, kdy stáhl topení. Ráno před tím, než se začalo ve firmě pracovat, tak regulátor topení zase zvýšil. Mohlo se stát, že někdy do kancelářských prostor vstoupil v době, kdy se zde pracovalo. Svědek také do nájemních prostorů vstupoval z důvodu toho, aby s nájemcem řešil záležitosti týkající se plateb a dalších sporných věcí, to ale vždycky zazvonil. Svědek v tomto kontextu doplňoval, že v této rozhodné době v roce 2022 již nájemce nesouhlasil s ničím a že žalovaná mu sdělovala, že s těmito návštěvami a s touto regulací topení nesouhlasí (svědek byl dotazován, zdali nájemce jeho návštěvy v předmětu nájmu odsouhlasil). Svědek uváděl, že se s žalovanou o každé své návštěvě předem nedohadoval, jenom na začátku roku 2022 sdělil, že bude nájemní prostory navštěvovat za účelem regulace topení. Svědek vysvětloval, že pokud v kancelářských prostorech pronajatých žalovanou bylo topení vytočeno na nejvyšší stupeň, hlavní kotel po celou dobu, např. tedy i v noci, na základě této informace zvyšoval ohřívání vody a snažil se o maximální vytopení těchto prostorů. Kdyby bylo topení necháno např. na úroveň tři, zhruba tedy na polovinu, kotel by tuto regulaci vydržel sám a nemusel by prostory vytápět. [jméno FO] bylo však topení v kancelářských prostorech vytočeno na maximum, kotel po celou dobu, kdy byla regulace nastavena na tuto úroveň, prostory vytápěl, a to dle slov svědka až na teplotu 25 stupňů Celsia – proto svědek navštěvoval nájemní prostory žalované, aby topení reguloval. Do jiných nájemních prostorů, nežli těch, užívaných žalovanou, svědek nevstupoval, nebylo to prý potřeba. Např. s panem [jméno FO] měl svědek domluvu, že se bude během roku 2022 šetřit, a že pokud budou nájemci potřebovat přidat topení na hlavním kotli, mají se svědkovi ozvat.

38. Svědek také uváděl, že po předání nebyly nájemní prostory vymalované, že byly nepoužitelné koberce a že v prostorách nebylo uklizeno. Žádné takovéto aktivity v pronajatých prostorách nebyly nájemcem realizovány v průběhu celých dvanácti let trvání nájemního vztahu. Po nájemci (žalované) zůstal v prostorách taktéž systém kabelů, ten byl zaveden do všech místností a bylo ho třeba odstranit s tím, že kabeláž na posílení přívodu elektřiny je v prostorech dodnes. Svědek také v tomto ohledu vypověděl, že v průběhu tohoto řízení zjistil, že nájemce má předmět nájmu při skončení nájmu předávat pronajímateli zpět v takovém stavu, v jakém jej převzal při vzniku nájemního vztahu, a že žalovaná požaduje úročení složené kauce, pročež tedy žalované předložil faktury týkající se oprav, které byly provedeny v nájemních prostorech po jejich předání a požadoval jejich proplacení, jelikož se jednalo o opravy prováděné za účelem toho, aby byly nájemní prostory uvedeny do takového stavu, v jakém byly žalované původně předávány k užívání. Svědek uváděl, že si vzpomíná, že při předání nájemních prostor byla přítomna manželka jednatele žalované, která na místě uklízela. Svědek jí dle svých slov řekl, aby od této činnosti upustila s tím, že do předávacího protokolu se napíše pouze to, že není vymalováno a svědek protokol podepíše. Svědek v tomto kontextu doplňoval, že si myslel, že náklady na pokládání nových koberců atd. si ponese pronajímatel sám, ale že když je tedy zákonná úprava jiná, požaduje nyní kompenzaci těchto nákladů po žalované společnosti.

39. Ohledně čl. 4, bodu 3 nájemní smlouvy, svědek uváděl, že má za to, že v tomto kontextu je ve smlouvě chyba, které si až dosud nevšiml – co se týče běžné provozní údržby nájemních prostorů, dle názoru svědka je logické, že by jí měl zajišťovat nájemce, nikoliv pronajímatel.

40. Svědkyně [jméno FO] (zaměstnankyně žalované a manželka jednatele žalované) vypověděla, že v zimním období byla v kancelářích žalované společnosti dosti nekomfortní zima; občas také nebylo uklizeno parkoviště a přístupová cesta do budovy. Dále si svědkyně vybavila, že pan [jméno FO] prakticky denně chodil do prostorů, které měla žalovaná pronajaté a vytahoval a zatahoval zde rolety s tím, že díky tomuto postupu se ušetří na energiích. [jméno FO] chodil do kancelářských prostor občas i o víkendu. Při této příležitosti manipuloval pan [jméno FO] s topením; toto stahoval, aby se v kancelářích o víkendu netopilo, v důsledku čehož bývala v pondělí často v kancelářích poměrně velká zima, protože kanceláře přes víkend vymrzly. Svědkyně si vybavila, že i ona sama se snažila panu [jméno FO] naznačovat, že není potřeba, aby kancelářské prostory žalované za tímto účelem navštěvoval. Toto panu [jméno FO] říkal i jednatel žalované s tím, že je mu jedno, kolik energií spotřebuje, a že si toto také žalovaná sama zaplatí. V kancelářích také často tekla jen studená voda.

41. Zpočátku panovaly dle vyjádření svědkyně mezi nájemcem a pronajímatelem poměrně dosti vstřícné vztahy. Stávalo se, že pan [jméno FO] do pronajatých prostorů chodil, ale bylo to zdvořilejší; časem se situace spíše zhoršila. [jméno FO] k věci asi přistupoval tak, že pokud zaměstnanci žalované vyloženě neprotestují, nemají problém s tím, že se pan [jméno FO] v pronajatých prostorách žalované nachází. Dle názoru svědkyně však tyto návštěvy pana [jméno FO] přešly do fáze obtěžování zaměstnanců žalované společnosti. [jméno FO] svědkyně k tomu sdělila, že pan [jméno FO] si postupem času začal odemykat vlastním klíčem, vstupoval do kancelářských prostorů bez zazvonění, pouze pozdravil a šel dělat nějaké úkony. Svědkyně si pamatuje na to, že pan [jméno FO] jednou bez ohlášení vstoupil do zasedací místnosti, když zde probíhalo nějaké obchodní jednání.

42. Na stropě kuchyňky a kanceláře obchodníků se dle slov svědkyně objevovaly mokré fleky na stropě a plíseň, a to z důvodu, že do nájemních prostorů opakovaně zatékalo. Tyto problémy se dle svědkyně objevovaly prakticky pořád, svědkyně již přesně neví, kdy se tak stalo poprvé – potíže s plísněmi se však dle svědkyně postupem času stupňovaly. Na komplikace s plísněmi a mokrými fleky upozorňovala svědkyně pana [jméno FO] i sama, a to proto, že jeden z jejích kolegů měl astma. Svědkyně uváděla, že pan [jméno FO] se snažil omítku s plísní seškrabávat, což zaměstnanci žalované poznali podle toho, že občas byl pod fleky na stropě nepořádek na stolech. [jméno FO] občas přinesl i nějaké SAVO s tím, ať si nájemce plíseň tímto prostředkem sám ošetří. [jméno FO] možná občas plísně takto ošetřoval i sám, avšak dle slov svědkyně tyto zásahy žádný efekt neměly, neboť nebyla odstraněna příčina zatékání do kancelářských prostorů pronajatých žalovanou. Svědkyně si vzpomněla také na to, že pan [jméno FO] v průběhu trvání nájemního vztahu měnil vybavení koupelny a že v kancelářských prostorách opravoval žaluzie. Žádnou havárii v kancelářských prostorách si svědkyně nevybavila. Ohledně oprav kotle v roce 2022 svědkyně uvedla, že žádní řemeslníci se v kancelářích žalované nijak často nepohybovali (svědkyně se v kancelářích vyskytovala zhruba dvakrát až třikrát týdně) – ani samotné opravy si svědkyně přesně nevybavila; možná o nich slyšela, ale nezaznamenala jejich zásadnější dopad na fungování žalované v nájemních prostorech. Svědkyně také doplňovala, že nájemce nezajišťoval výmalbu nájemních prostor nebo výměnu koberců. Nájemce zajišťoval úklid nájemních prostor, dále např. výměnu žárovek nebo nakoupení svítidel. Při předání nájemních prostor při skončení nájemního vztahu svědkyně přítomna byla. Vzpomněla si, že pan [jméno FO] jí vytýkal, že není vymalováno – svědkyně jej však dle jejího vyjádření o tomto vyrozuměla předem. Jinak si paní svědkyně nepamatuje v podstatě na nic, co by jí bylo vytýkáno. Kabeláž byla v nájemních prostorech dle slov svědkyně již v době, kdy se do kancelářských prostorů žalovaná společnost nastěhovala a zůstala zde také po skončení nájemního vztahu. Ačkoliv pan [jméno FO] sděloval, že už prostory neplánuje pronajímat jako kanceláře, žalovaná společnost neměla dle svědkyně důvod kabeláž odstraňovat z důvodu, že zde byla již na začátku nájemního vztahu. [jméno FO] odstranění kabeláže dle svědkyně ani nepožadoval, pouze si při předání prostory prošel, zkontroloval, zda jsou uklizené a následně došlo k podpisu předávacího protokolu.

43. O tom, že ze strany pronajímatele nemělo být předkládáno pravidelné vyúčtování služeb, svědkyně slyšela pouze z druhé ruky. Ze začátku se prý jednalo o určitou benevolenci ze strany nájemce, časem však nájemce vyúčtování začal požadovat, čímž měl být pan [jméno FO] poměrně dotčený. Když už bylo vyúčtování předložena, tak se dle informací svědkyně nemělo jednat o řádné vyúčtování vycházející z reálné spotřeby žalované (tyto informace měla svědkyně z druhé ruky od manžela nebo zaměstnanců žalované, jak již bylo uvedeno výše).

44. Svědek [jméno FO] vypověděl, že v kancelářích žalované pravidelně pracoval v letech 2019 – 2022 a že zde byl v tomto období přítomen zhruba třikrát týdně. Svědek si vybavil, že v kancelářích v zimním období zažíval poměrně značný diskomfort spočívající v tom, že pronajímatel (pan [jméno FO], jehož křestní jméno si svědek nevybavil; jednalo se o starší osobu) šetřil na topení a chodil topení často vypínat, což svědkovi vadilo, neboť v kancelářích často pobýval až do večerních hodin. V kancelářích také často tekla jen studená voda. Pronajímatel do nájemních prostorů opakovaně chodil, často určoval způsob větrání: když bylo slunečné období, tak do kanceláří chodil prakticky každodenně ráno vytahovat rolety, aby se kanceláře vytopily sluncem. Pronajímatel měl vlastní klíče, nikdo mu otevírat nechodil. Toto chování dle svědka nevyhovovalo některým zaměstnancům ani vedení žalované společnosti. Určité verbální konfrontace kvůli vstupům pronajímatele do kancelářských prostorů dle slov svědka probíhaly. V kancelářích se také objevovaly plísně. Tento problém se objevoval opakovaně a odstraněn nebyl. Svědkem poukazované problémy se dle jeho slov časem zhoršovaly. Ohledně problematiky vyúčtování služeb a placení za služby svědek žádné informace nemá.

45. Mezi stranami bylo nesporné, že žalobkyně a její syn [jméno FO] jsou aktuálními spoluvlastníky domu v [adresa], v němž se nachází mj. nebytové prostory, které byly dlouhodobě pronajímány žalované a které žalovaná využívala jako kanceláře. Nájemní vztah byl založen nájemní smlouvou ze dne 5. 11. 2010 ve znění jejích dodatků ze dne 31. 3. 2011, ze dne 15. 12. 2012, ze dne 15. 12. 2016 a ze dne 11. 1. 2021. Nájemní smlouva byla dne 5. 11. 2010 sjednána mezi žalovanou (nájemcem), žalobkyní a panem [jméno FO], nar. [datum] (pronajímatelé). [jméno FO] byl spoluvlastníkem domu v [adresa] do 28. 4. 2015 (viz LV č. [hodnota]).

46. V nájemní smlouvě ze dne 5. 11. 2010 byl nájemní vztah sjednán na dobu určitou od 15. 12. 2010 do 31. 12. 2011. Nájemné bylo sjednáno na částku 20 000 Kč měsíčně, platby na služby ve smlouvě upraveny nebyly. Nájemce složil kauci ve výši 23 000 Kč. Dále bylo sjednáno, že pokud nájemce nezpůsobí na předmětu nájmu škodu a pronajímatel nebude po nájemci požadovat žádné peněžité nároky, má být kauce (ve smlouvě označena jako deposit) vrácena nájemci do 5 dnů po ukončení doby nájmu. V případě prodlení s touto platbou měl pronajímatel platit nájemci smluvní pokutu (čl. 3 nájemní smlouvy). V čl. 4 nájemní smlouvy se pronajímatel zavázal, že bude nemovitost udržovat ve stavu způsobilém pro užívání nájemcem a že zajistí nájemci nerušený výkon jeho práv vyplývajících ze smlouvy i obecně závazných předpisů. Pronajímatel se také zavázal provádět na vlastní náklady stavební údržbu pronajatých prostor a také běžnou provozní údržbu (tuto běžnou provozní údržbu měl pronajímatel nejen provádět, ale také hradit). V čl. 4 nájemní smlouvy bylo také sjednáno právo pronajímatele provést po předchozí dohodě s nájemcem kontrolu stavu pronajatých prostor. V čl. 5 nájemní smlouvy se nájemce zavázal, že bude udržovat pronajaté prostory v takovém stavu, který nezpůsobí pronajímateli ani třetí osobě újmu nebo škodu. Nájemce byl dále povinen užívat pronajaté prostory pouze k vlastnímu podnikatelskému účelu. Nájemce byl také povinen umožnit pronajímateli vstup do pronajatých prostor, a to po předchozí dohodě. Podmínka předchozí dohody neplatila pro případ havárie. Dále si strany smlouvy sjednaly, že po skončení nájemní doby je nájemce povinen odevzdat pronajímateli nájemní prostory v původním stavu, nebude-li dohodnuto jinak. V čl. 6 nájemní smlouvy bylo mj. sjednáno, že smlouvu lze měnit písemnými dodatky. Smlouva nabyla účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami.

47. Z emailové komunikace ze dne 4. 11. 2010 vyplývá, že žalované byl návrh nájemní smlouvy zaslán z emailu spol. [právnická osoba]. Jednatel žalované zaslal této společnosti dne 4. 11. 2010 návrh smlouvy s poznámkami, v nichž se mj. dotazoval na čl. 4 bod 3 smlouvy, kde se pronajímatel zavazuje provádět i běžnou provozní údržbu předmětu nájmu – žalovaná se dotazovala, zda by zde neměl být uveden spíše nájemce a pokud ano, navrhla, aby byl pronajímatel na vlastní náklady dle smlouvy povinen jednou za tři roky vymalovat a jednou za pět let vyměnit koberce. Smlouva byla následně podepsána ve znění, kde se k provádění běžné provozní údržby zavázal pronajímatel.

48. Dodatkem ze dne 31. 3. 2011 s účinností od 1. 4. 2011 smluvní strany: (i) rozšířily nájem o „sklad zahradního nábytku o celkové výměře 25 m“, (ii) sjednaly trvání nájmu pro období od 1. 4. 2011 do 31. 3. 2013, a (iii) původně sjednané nájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně navýšily na částku 29 000 Kč měsíčně. Úpravu plateb na služby dodatek neobsahoval.

49. Dodatkem ze dne 15. 12. 2012 smluvní strany sjednaly: (i) dobu nájmu pro období od 1. 4. 2013 do 31. 3. 2015, (ii) „zálohu plateb za služby a energie v roce 2013 ve výši 48 000 Kč“. Tato částka pak byla na služby nájemcem placena i v letech následujících (viz stvrzenka ze dne 15. 1. 2021, příkaz k úhradě částky 48 000 Kč ze dne 2. 1. 2020 z bankovního účtu č. [č. účtu]).

50. Dodatkem ze dne 15. 12. 2016 smluvní strany sjednaly: (i) dobu nájmu pro období od 1. 4. 2017 do 31. 3. 2019, a dále (ii) „zálohu plateb za služby a energie v roce 2017 ve výši 48 000 Kč“.

51. Dodatkem ze dne 11. 1. 2021 smluvní strany sjednaly: (i) dobu nájmu pro období od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2023 a placení služeb a energií poskytovaných pronajímatelem společně s nájmem tak, že nájemce hradil částku 4 000 Kč, splatnou jedenkrát ročně v hotovosti, zahrnující „fixní“ platbu za topení TUV a odvoz odpadu ve výši 3 400 Kč a zálohovou platbu ve výši 600 Kč na vodné a stočné „a spotřebu v předmětu nájmu“.

52. V dokumentech označených jako Vyúčtování energií a služeb za rok 2016 (ze dne 15. 12. 2016), 2020 (ze dne 28. 12. 2020) a 2021 (ze dne 28. 12. 2021) s podpisem žalobkyně je uvedeno: „Účtujeme Vám dohodnutou cenu za vytápění, teplou vodu, odvoz odpadků a vodné a stočné 48 000 Kč. Záloha 48 000 Kč, zbývá uhradit 0 Kč“. Ve stvrzence ze dne 15. 1. 2021 je pak uvedeno, že je žalované účtována dohodnutá záloha ve výši 48 000 Kč na spotřebované teplo, odvoz odpadků, vodu a plyn na ohřev vody za období od 1. 1. do 31. 12. 2021. Částka 48 000 Kč byla žalobkyni ze strany žalované zaplacena v hotovosti dne 15. 1. 2021.

53. Za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 byla na služby žalovanou zaplacena částka 60 000 Kč. Ve stvrzence ze dne 3. 1. 2022 je uvedeno, že je žalované účtována dohodnutá záloha ve výši 60 000 Kč na spotřebované teplo, odvoz odpadků, vodu a plyn na ohřev vody za období od 1. 1. do 31. 12. 2021. Částka 60 000 Kč byla žalobkyni ze strany žalované zaplacena v hotovosti dne 3. 1. 2022.

54. Z přehledu plateb nájemného za období od listopadu 2020 do února 2023 je patrno, že nájemné bylo žalovanou placeno vždy bezhotovostně na bankovní účet svědka [jméno FO]. Dne 8. 9. 2022 bylo zaplaceno nájemné ve výši 23 000 Kč. Následně ve dnech 10. 10. a 10. 11. 2022 byly na účet svědka [jméno FO] zaslány platby ve výši 5 306 Kč a dne 1. 2. 2023 byla zaslána platba ve výši 10 612 Kč.

55. Dopisem ze dne 20. 12. 2022 žalobkyně a její syn připomněli žalované, že nájemní smlouva na předmětné nebytové prostory končí dne 31. 3. 2023 a že nebude prodloužena.

56. Dne 31. 3. 2023 byl sepsán protokol o předání nemovitosti – předmětných nebytových prostorů – zpět pronajímateli. Za pronajímatele jednal na základě plné moci svědek [jméno FO], za žalovanou (také na základě plné moci) svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO]. Z protokolu je patrno, že nájemce vrátil pronajímateli předmět nájmu ve vyklizeném stavu a bez zjevných závad nad rámec běžného opotřebení, s výjimkou jednoho utrženého ovládání venkovních žaluzií. Nájemce dále pronajímateli vrátil 4 ks klíčů od vchodu do předmětu nájmu. Pronajímatel se také zavázal na vlastní náklady provést kontrolu plynoměru a došlo taktéž k zápisu stavu plynoměru a elektroměru. V protokolu je rukou psaná poznámka svědka [jméno FO], že „není vymalováno“. Tato poznámka je jmenovaným svědkem také podepsána.

57. Žalobkyně předložila také listinu nadepsanou „[jméno FO] dluží“ (vyúčtování za první čtvrtletí roku 2023). V listině, která není nikým podepsána, je rozepsán dluh na nájemném za období od prosince 2022 do března 2023 (za prosinec 2022 se jedná o částku 17 694 Kč, za leden 2023 o částku 12 388 Kč a za únor a březen 2023 se jedná o částku 23 000 Kč; celkem tak o částku 76 082 Kč). Dále je v listině vypsána spotřeba plynu v domě v 1. kvartálu roku 2023 s uvedením celkové vytápěné plochy domu, vytápěné plochy kanceláří, koeficientu na kanceláře (1,2) a s uvedením výpočtu celkové ceny za služby (plyn a vodu) spotřebované žalovanou v období 1. kvartálu roku 2023. Celková cena za plyn je vypočtena na částku 19 149 Kč, cena za vodu na částku 2 220 Kč (zde se má jednat o odhad jednatele žalované). Dluh žalované na platbách na služby spotřebované v 1. čtvrtletí roku 2023 je tedy vyčíslen na částku 21 369 Kč.

58. Z předkládané komunikace žalované, pronajímatelů a jejich zmocněnce [jméno FO] (potažmo advokátů obou sporných stran), která v roce 2022 a v roce 2023 probíhala prostřednictvím emailů nebo dopisů, bylo předně zjištěno, že mezi žalovanou a pronajímateli probíhaly v této době spory týkající se vzájemných majetkových vztahů a jejich vyrovnávání a také spory ohledně nedostatků, které žalovaná vztažmo k užívání předmětu nájmu a nerušeného výkonu nájemních práv pronajímateli vytýkala. Žalovaná také v tomto období opakovaně vyzývala pronajímatele k předložení řádného vyúčtování plateb na služby spotřebované v roce 2022 a v roce 2023. Dále byl předmětem komunikace charakter plateb na služby, které žalovaná v průběhu sledované doby realizovala.

59. Dopisem ze dne 12. 4. 2022 vyzvala žalovaná žalobkyni k předložení vyúčtování služeb za rok 2021. Dále v něm žalovaná uvedla, že žádá, aby byl od elektroměru žalované odpojen sklad zahradního nábytku, který je na elektroměr žalované napojen od doby, kdy jej žalovaná užívala (s tím, že je sklad již užíván jinou osobou). Dále žalovaná vyjádřila nesouhlas s tím, že by jí měly za období od počátku roku 2018 narůst náklady na energie natolik markantně, aby byly opodstatněné její platby na služby v tomto období (uvedla, že odstěhovala z kanceláří náročné spotřebiče a že v období pandemie koronaviru kanceláře užívala mnohem méně, než dříve, jelikož byl u žalované interně nařízen home office). Žalovaná tedy žalobkyni požádala, aby byly vypořádány její přeplatky na energie. Dále žalovaná tímto dopisem vyzvala žalobkyni, aby pronajímatel dodržoval čl. 5 odst. 5 nájemní smlouvy – žalovaná prostřednictvím jejího jednatele uvedla, že si nepřeje, aby napříště do kanceláří kdokoliv vstupoval za použití vlastní kopie klíče, s výjimkou havarijního stavu. Důvodem této žádosti bylo opakovaně vypnuté topení a nezhasnutá světla a také skutečnost, že pan [jméno FO] vstupuje do kanceláří žalované již i bez zazvonění. Dále byla žalobkyně vyzvána k eventuálnímu jednání o prodloužení nájemního vztahu. 60. [jméno FO] na dopis žalované ze dne 12. 4. 2022 reagoval emailem ze dne 12. 4. 2022. Uvedl, že návrh na vrácení částky přeplatků za minulé období akceptuje (vratka byla provedena dne 21. 4. 2022 prostřednictvím platby ve výši 35 439,69 Kč, jak vyplývá z výpisu z bankovního účtu [jméno FO] č. [č. účtu] z dubna 2022). Dále [jméno FO] uvedl, že stanovení podílu žalované na spotřebě vody a tepla je obtížné a v podstatě záleží na dobré vůli obou stran, a že kanceláře jsou vytápěny na vyšší teplotu (23 stupňů Celsia), nežli byty (21 stupňů Celsia). [jméno FO] poukázal i na vliv využívání přirozeného oslunění a uváděl, že pokud žalovaná zatahuje v kancelářích rolety, zvyšuje to spotřebu za vytápění. Následně [jméno FO] konstatuje, že pokud chodil do kanceláří vytahovat rolety, chránil i zájmy žalované – zvonit [jméno FO] nemohl, neboť nebyla vyměněna baterie ve zvonku a alespoň tak žalovanou méně vyrušoval. Dále [jméno FO] nabídl žalované, že nájemní vztah by mohl být prolongován s tím, že žalovaná bude platit částku 35 000 Kč měsíčně, ve které bude zahrnuto nájemné i platba na energie (tato částka vycházela z výpočtu obvyklého nájemného v místě a čase, který [jméno FO] v mailu také popsal, a který byl dle jeho názoru vyšší, nežli nájemné placené žalovanou).

61. Ještě téhož dne (12. 4. 2022) žalovaná reagovala mailem, v němž zopakovala požadavek na poskytnutí vyúčtování za rok 2021 a na to, aby jí užívané pronajaté prostory nebyly bez ohlášení navštěvovány pronajímatelem. Žalovaná také konstatovala, že zvonek je opraven již minimálně měsíc. [jméno FO] v následném emailu ze dne 12. 4. 2022 naznačil, že pronajímatel nemá zájem na prodloužení nájemního vztahu se žalovanou a vyjádřil svůj nesouhlas s tím, že by žalovaná za rok 2021 přeplatila na platbách na služby (ty byly učiněny ve výši 48 000 Kč).

62. V dopise ze dne 26. 4. 2022 žalovaná uvedla, že kalkulaci plateb na služby učiněnou pronajímatelem a zaslanou dne 12. 4. 2022 nepovažuje za adekvátní skutečné spotřebě žalované (žalovaná také uvedla vlastní propočet nákladů na služby za rok 2021 a sdělila, že oproti záloze ve výši 48 000 Kč přeplatila minimálně o částku 17 694 Kč). [jméno FO] mailem ze dne 26. 4. 2022 reagoval tak, že bude nejlepší, když si žalovaná přeplatek na sužbách spotřebovaných v roce 2021, odečte z nájmu.

63. Dopisem ze dne 23. 9. 2022 pronajímatelé žalované sdělili, že na základě dodatku ze dne 11. 1. 2021 může žalovaná požadovat pouze vyúčtování spotřeby vody, nikoliv vyúčtování ostatních energií, neboť ty byly sjednány paušálem (v tomto dopise se výraz „paušální“ objevuje v rámci předkládané vzájemné komunikace smluvních stran poprvé). Žalovaná byla dále vyzvána k zaplacení nedoplatku na platbách na služby spotřebované v roce 2021 ve výši 1 272 Kč. Dále byla žalovaná vyzvána k doplacení nájemného za květen 2022 ve výši nejméně 17 694 Kč, které si měla žalovaná neoprávněně snížit. Dopis obsahuje také výpověď z nájmu ke dni 31. 12. 2022.

64. Na dopis pronajímatelů ze dne 23. 9. 2022 žalovaná reagovala dopisem ze dne 6. 10. 2022. Předně uvedla, že měla za to, že majetkové vztahy účastnic vztahující se k platbám za služby spotřebované v roce 2021 byly vypořádány v návaznosti na zprávu [jméno FO] ze dne 26. 4. 2022, kde jmenovaný uvedl, že si má žalovaná přeplatek odečíst z nájmu. Dále žalovaná uvedla, že nesouhlasí s tím, že by měly být platby na služby v dodatku ze dne 11. 1. 2021 sjednány paušálně, neboť dodatek obsahuje pojem „fixní“, tedy neměnný v čase, nikoliv pojem „paušální“ – sám pronajímatel pak ve stvrzence 3. 1. 2022 potvrdil, že převzal zálohu na služby. Následně žalovaná konstatovala, že přeplatek na platbách za spotřebované služby ve výši nejméně 17 694 Kč musel žalované vzniknout i v letech 2019 a 2020 (přeplatek byl vypočten analogicky stejně jako za rok 2021, přičemž výpočty byly realizovány tak, aby byly pro žalovanou co nejméně výhodné) a že žalovaná si tedy celkovou částku ve výši 35 388 Kč započte oproti platbám nájemného za následující měsíce. S odkazem na ust. § 2223 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, žalovaná taktéž na pronajímateli (jakožto subjektu, který vypovídá nájemní smlouvu) uplatnila nárok na odstupné spojené s náklady na stěhování z předmětu nájmu (k tomuto žalovaná doplnila, že je připravena uzavřít s pronajímatelem dohodu o ukončení nájmu ke dni 31. 12. 2022, pokud jí bude vyplaceno toto odstupné – samotnou výpověď z nájmu žalovaná označila za neplatnou). Na tomto místě soud dodává, že mezi účastnicemi nebylo sporu o tom, že nájemní vztah účastnic řízení nakonec trval do 31. 3. 2023 (viz také důkaz popisovaný pod bodem 55. tohoto odůvodnění a dodatek nájemní smlouvy ze dne 11. 1. 2021).

65. Emailem ze dne 20. 12. 2022 [jméno FO] za pronajímatele upomenul žalovanou o platbu nájemného. Dále je v emailu uvedeno, jakým způsobem by mohly být vypočteny „zálohy na plyn a vodu“ s tím, že na závěr emailu je shrnuto, že „nájemné se platí do 15. předchozího měsíce ve výši 23 000 Kč + 12 000 Kč zálohu na plyn a na vodu“.

66. V emailu ze dne 23. 12. 2022 žalovaná uvedla, že pronajímatel dle jejího názoru dlouhodobě porušuje nájemní smlouvu, neboť: téměř každodenně vstupuje bez ohlášení a předchozí domluvy do nájemních prostorů, a to přes výslovný zákaz nájemce, za použití vlastního klíče; neudržuje vstup do domu, kde se bytové prostory nacházejí (neodklizený sníh a námraza); přes opakovaná upozornění nebyly přes dva roky vyřešeny problémy s plísní, která se v kancelářích objevuje; teplota v kancelářích dne 20. 12. 2022 klesla pod 15 stupňů Celsia, topení funguje na zcela náhodném principu, prořež žalovaná musí přitápět elektrickými přímotopy. Pronajímatel byl vyzván, aby do 3. 1. 2023 sdělil, jaká opatření hodlá ve věci vytknutých nedostatků učinit. Žalované bylo v reakci mailem [jméno FO] ze dne 25. 12. 2022 sděleno, že nájemní doba prodloužena nebude, a že žádná plíseň se v kancelářích nenachází – jedná se jen o skvrnu na zdi, která navíc vznikla kvůli tomu, že se žalovaná o nájemní prostory nestará a že za celou dosavadní dobu trvání nájemního vztahu ani jednou nevymalovala. Ohledně vytápění [jméno FO] uvedl, že kotel zlobí a dá velkou práci udržet teplotu všude v domě nad 20 stupni Celsia, kvůli čemuž byli voláni i opraváři. Ke dni 30. 12. 2022 pak měl být problém s vytápěním vyřešen. [jméno FO] doplnil, že pronajímatel plánuje také další a rozsáhlejší opravy hlavního kotle, které těmto problémům s vytápěním do budoucna zcela zamezí.

67. Žalovaná emailem ze dne 5. 1. 2023 uplatnila své právo na slevu nájmu, kterou žalovaná vypočetla: 1) ve výši 30 % z výše měsíčního nájemného za období prosince 2022 (6 900 Kč), a to konkrétně za nejméně 8 neoprávněných vstupů pronajímatelů či jejich zástupce [jméno FO] do předmětu nájmu; 2) ve výši 10 % z výše měsíčního nájemného za období prosince 2022 (2 300 Kč) za ztížený přístup do předmětu nájmu v rozsahu nejméně 5 dnů s upozorněním, že bude-li se taková situace opakovat, bude si žalovaná nucena přístup zajistit na náklady pronajímatelů; 3) ve výši 10 % z výše ročního nájemného za období roku 2022 (27 600 Kč) za zdravotně potenciálně rizikový výskyt plísní v předmětu nájmu, pronajímateli dlouhodobě neřešený a mající původ ve vadné hydroizolaci prostor; 4) ve výši 20 % z výše měsíčního nájemného za období listopadu a prosince 2022 (9 200 Kč), za nefungující vytápění, resp. opakovanou dočasnou absenci vytápění předmětu nájmu v uvedeném období, kdy teploty v předmětu nájmu opakovaně klesaly na 16° C až 18° C, což je v rozporu s § 2 odst. 1 písm. b) zákona o zajištění dalších podmínek bezpečnosti a ochrany zdraví při práci ve spojení s přílohami č. [hodnota] a 2 nařízením vlády č. 361/2006 Sb. v rozhodném znění, kdy dle nájemní smlouvy byl předmět nájmu pronajímán pro výkon podnikatelské činnosti žalované, kdy práce jednotlivých pracovníků žalované odpovídá I. třídě prací ve smyslu přílohy č. [hodnota] odkazovaného nařízení vlády. Žalovaná také navrhla, aby bylo zúčtování záloh provedeno za období od 1. 1. 2022 do 31. 3. 2023, tj. ke dni skončení nájemního vztahu.

68. Dopisem ze dne 13. 3. 2023 byla žalovaná upomenuta o zaplacení dluhu ve výši 108 931 Kč (dlužné nájemné za prosinec 2022 a za leden až březen 2023 ve výši 4 * 23 000 Kč a dluh na plynu a vodě za leden a únor 2023 v celkové výši 16 931 Kč).

69. Na upomínku ze dne 13. 3. 2023 žalovaná reagovala dopisem ze dne 21. 3. 2023, v němž pronajímatele opětovně upozornila, že dle jejího názoru vznikl na straně žalované za poslední léta vysoký přeplatek na platbách za spotřebované služby. Zároveň byl pronajímatel vyzván k předložení vyúčtování služeb za rok 2022 a za první kvartál 2023. Žalovaná také navrhla pronajímatelům mechanismus vzájemného vypořádání, a to mj. i s poukazem na přeplatky na platbách za spotřebované služby.

70. Předžalobní výzvou ze dne 6. 6. 2023 (která byla dle dodejky doručena žalované do datové schránky téhož dne), byla žalovaná prostřednictvím advokáta žalobkyně vyzvána k zaplacení částky 110 325 Kč (97 451 Kč dlužné nájemné a platby za služby a 12 874,40 Kč náklady právního zastoupení). Dluh na nájemném dle výzvy činil: za prosinec 2022 částku 17 694 Kč; za leden 2023 částku 12 388 Kč; za únor a březen 2023 částku 46 000 Kč. Dluh na platbách na služby za leden až březen 2023 byl vyčíslen na 21 369 Kč.

71. Žalovaná na předžalobní výzvu reagovala prostřednictvím advokáta dopisem ze dne 20. 6. 2023. Žalovaná předně uvedla, že pohledávku žalobkyně na zaplacení nájemného za březen 2023 ve výši 23 000 Kč započítává oproti své pohledávce na zaplacení depositu dle nájemní smlouvy. Dále byl pronajímatel opětovně vyzván k předložení vyúčtování služeb za rok 2022 s tím, že platby na služby nebyly mezi smluvními stranami sjednány jako paušální. Pronajímatel byl v dopisu upozorněn také na prodlení s předložením vyúčtování a na související zákonnou možnost nájemce požadovat z důvodu tohoto prodlení po pronajímateli pokutu. Pronajímatel byl také upozorněn, že dosud nebyly vypořádány nároky žalované na slevy z nájmu.

72. V dopise ze dne 17. 7. 2023 pronajímatel prostřednictvím advokáta uvedl, že na úhradě dlužného nájemného a plateb na služby trvá. Náklady na energie za první kvartál roku 2023 pak byly pronajímatelem vypočteny a tento výpočet byl také nájemci zaslán prostřednictvím emailové komunikace. Nároky na slevy z nájmu pronajímatel odmítl jako neopodstatněné, a to mj. proto, že k jejich uplatnění došlo až po skončení nájemního vztahu. Ohledně depositu je v dopise uvedeno, že tuto částku ve výši 23 000 Kč včetně připsaných úroků (tj. pohledávku žalované na vyplacení depositu včetně připsaných úroků) pronajímatel započítává na svou pohledávku z titulu nákladů na uvedení předmětu nájmu do stavu, v němž jej žalovaná jakožto pronajímatel původně přebírala. V dopise je konkrétně uvedeno, že náklady na uvedení předmětu nájmu do stavu, který by odpovídal stavu před zahájením pronájmu, byly vyčísleny minimálně na částku ve výši 49 975 Kč s tím, že tato částka není konečná, jelikož rekonstrukce prostor stále probíhá. Pronajímatel také dodává, že nájemce během nájemní doby neužíval předmět nájmu v souladu se zákonem a smlouvou a neprováděl běžnou údržbu předmětu nájmu.

73. Na dopis pronajímatele ze dne 17. 7. 2023 reagovala žalovaná sdělením advokáta ze dne 4. 8. 2023. Ve sdělení žalovaná popřela, že by předmět nájmu nebyl užíván v souladu se smlouvou a zákonem, opětovně vyzvala pronajímatele k předložení vyúčtování služeb za první kvartál roku 2023 a za rok 2022 (s připomenutím, že o tyto dokumenty žádala žalovaná již několikrát) a připomněla také své nároky na slevy z nájmu, které byly dle žalované uplatněny ještě během nájemní doby. Zároveň se žalovaná vyjádřila v tom směru, že zcela určitě nebyla povinna např. opravovat vadnou hydroizolaci v domě nebo odklízet sníh z přístupové cesty k domu. Žalovaná také uvedla, že zápočet pronajímatele na deposit, který byl proveden v rámci dopisu ze dne 17. 7. 2023, je činěn až několik měsíců po uplynutí nájemní doby a navíc je imperfektní, jelikož chybí vyčíslení započítávaných úroků z kauce.

74. Náklady na rekonstrukci předmětu nájmu, která probíhala po skončení nájemního vztahu účastnic řízení, žalobkyně dokládala fakturami: [jméno FO], ze dne 28. 4. 2023, na částku 49 975 Kč; [jméno FO], č. [hodnota], ze dne 14. 4. 2023, na částku 6 681,50 Kč a čtyřmi fotografiemi nájemních prostor bez časového snímku (nájemní prostory jsou na fotografiích prázdné; na jedné z fotografií je zachycena demontovaná kabeláž). Fotografií příchodové cesty k domu bez časového snímku žalobkyně dokládala, že přístupová cesta byla řádně udržovaná (jak bylo uvedeno, fotografie neobsahuje časový snímek a je z ní patrno, že v době jejího pořízení nebyl v okolí domu napadnutý sníh; přístupová cesta je na snímku uklizená).

75. Fakturou ze dne 12. 4. 2023, č. [hodnota], kterou vystavil [jméno FO] na částku 2 260 Kč, žalovaná dokládala, že oprava okenní rolety včetně výměny nového navíječe z kurtu dle objednávky, byla v nájemních prostorech provedena na náklady žalované.

76. Výdajovým pokladním dokladem ze dne 16. 2. 2012, č. [Anonymizováno], znějícím na částku 7 334 Kč, žalovaná dokládala, že v minulosti došlo mezi smluvními stranami k vrácení přeplatku na vyúčtování energií (v dokladu je uveden text: hotovost výdej – vyúčtování energií).

77. Prostřednictvím 10 fotografií bez časového snímku žalovaná dokládala stav nájemních prostorů v době ukončení nájemního vztahu a také vznik plísní a fleků na stěnách. Na dvou fotografiích jsou fleky a plíseň patrny; další fotografie zachycují prázdné nájemní prostory a kabeláž.

78. Žalobkyně také ohledně předmětného domu nacházejícího se v [adresa] doložila faktury a doklady prokazující pronajímatelem provedené platby za dodávky plynu a vody a za odvoz komunálního odpadu v roce 2022. Jedná se o: doklady [Anonymizováno] o místním poplatku za odkládání komunálního odpadu z nemovité věci za 1. pololetí roku 2022 (VS: [var. symbol] na částku 1 500 Kč) a za 2. pololetí roku 2022 (VS: [var. symbol] na částku 1 620 Kč); fakturu spol. [právnická osoba]. ze dne 29. 12. 2022 č. [hodnota] (přeplatek ve výši 10 414 Kč) spolu s přehledem plateb a detailním vyúčtováním; fakturu spol. [právnická osoba]. č. [hodnota] ze dne 13. 11. 2023 (nedoplatek ve výši 4 938 Kč) spolu s detailním rozúčtováním, údaji o spotřebě a plánem záloh na následné časové období.

79. Důkazy popsané výše v bodě 78. tohoto odůvodnění žalobkyně předkládala k výzvě soudu v návaznosti na řádně a včas uplatněnou kompenzační námitku žalované vztahující se k jejímu tvrzenému přeplatku na platbách za služby spotřebované v předmětu nájmu v roce 2022. Ohledně této kompenzační námitky žalovaná vzhledem k absenci řádného vyúčtování služeb za rok 2022 ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. nedisponovala všemi informacemi potřebnými k jejímu vyčíslení; trpěla tedy tzv. informačním deficitem. K odstranění informačního deficitu v tomto případě posloužila vysvětlovací povinnost strany nezatížené důkazním břemenem, tj. žalobkyně. Žalovaná popsala informace, které si představovala od protistrany získat, identifikovala listiny, které má žalobkyně předložit a rovněž také způsob, jakým chce informace od žalobkyně získat (vizte podání žalované ze dne 8. 3. 2024, č. l. 68 a násl. spisu a podání žalované ze dne 24. 7. 2024, č. l. 119 a násl. spisu); získání těchto informací od žalobkyně pak bylo reálné (k předpokladům vysvětlovací povinnosti vizte také usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 1711/2016 nebo nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 987/07). Na tomto výše popsaném postupu, kterým žalovaná tuto kompenzační námitku prokazovala, není dle názoru soudu ničeho neadekvátního procesním zásadám civilního soudního řízení a postavení účastníků tohoto řízení. Žalovaná pak v rámci podání ze dne 24. 7. 2024, č. l. 119 a násl. spisu, svou kompenzační námitku spočívající v přeplatku na službách spotřebovaných v roce 2022 přesně vyčíslila na 35 100 Kč a také v odkazovaném podání konkrétně popsala výpočet této kompenzační námitky (pro stručnost soud na toto podání žalované z hlediska výpočtu kompenzační námitky plně odkazuje, neboť tento výpočet pokládá za adekvátní, dostatečně konkrétní a navíc za co možná nejvíce výhodný pro žalobkyni jako pronajímatele).

80. Výslechy navržených svědků [Anonymizováno] a [tituly před jménem] soud pro nadbytečnost neprováděl. Svědek [Anonymizováno] (realitní makléř) měl na základě návrhu žalobkyně vypovídat k tomu, jaký byl stav předmětu nájmu po jeho předání zpět pronajímateli a svědek [tituly před jménem] měl z iniciativy žalované potvrdit její tvrzení mj. o tom, že kabeláž se v nájemních prostorech nacházela již v době, kdy se sem žalovaná nastěhovala na začátku nájemního vztahu. Soud má za to, že stav nájemních prostor je pro účely rozhodnutí v této věci dostatečně prokázán výše popsanými důkazy, a to zejména předávacím protokolem ze dne 31. 3. 2023 a také výslechem svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO]. Skutečnost, že se kabeláž v předmětu nájmu nacházela již na začátku nájemního vztahu, má pak soud za prokázanou výslechem [tituly před jménem] [jméno FO].

81. Provedené důkazy soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 občanského soudního řádu tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav věci. [jméno FO] soud provedl dokazování také některými dalšími důkazy, které nejsou výše popsány, nebyly tyto důkazy hodnoceny, neboť nejsou podstatné pro rozhodnutí v tomto sporu, resp. z nich nebylo zjištěno nic stěžejního pro tento spor. Další navržené důkazy soud pro jejich nadbytečnost neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z výše uvedených a popsaných důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl v této věci spolehlivě rozhodnout. Na základě provedeného dokazování má soud za to, že žalobkyni vznikl nárok na zaplacení dlužného nájemného za prosinec 2022 a za leden až březen 2023, ale že tento nárok zanikl v důsledku kompenzačních námitek, které v rámci tohoto řízení vznesla a prokázala žalovaná. Dlužno podotknout, že strany sporu si sice v dodatku ze dne 11. 1. 2021 sjednaly také placení částky 4 000 Kč za služby, ale že žalobkyně (pronajímatelé) neprovedla řádné vyúčtování služeb spotřebovaných žalovanou v předmětu nájmu v roce 2022 a v prvním kvartálu roku 2023 (k této části žalobního nároku na zaplacení částky 12 000 Kč z titulu plateb na služby pak vizte podrobnější odůvodnění v bodech 105. a 106. tohoto odůvodnění).

82. Právní posouzení zjištěného skutkového stavu je následující:

83. Dle ust. § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013 (SOZ), nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

84. Dle ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (OZ), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

85. Dle ust. § 2201 OZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

86. Dle ust. § 2205 OZ nájemní smlouva pronajímatele zavazuje: a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

87. Dle ust. § 2208 odst. 1 OZ oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 2 nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. Podle odst. 3 neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

88. Dle ust. § 2213 OZ nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

89. Dle ust. § 2214 OZ nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.

90. Dle ust. § 2219 odst. 1 OZ oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení. Podle odst. 2 vzniknou-li nájemci činností pronajímatele podle odstavce 1 obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.

91. Dle ust. § 2225 odst. 1 OZ při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. Podle odst. 2 při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

92. Dle ust. § 2254 odst. 1 OZ ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odst. 2 při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

93. Dle ust. § 555 odst. 1 OZ právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

94. Dle ust. § 556 odst. 1 OZ co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Dle odst. 2 při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

95. Nájemní vztah mezi stranami vzniknul ještě za účinnosti SOZ, veškeré sporné záležitosti, které tvoří jádro této věci, však spadají do období, kdy již byl účinný OZ. Tato věc tedy byla v návaznosti na ust. § 3074 odst. 1 OZ posouzena podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014. V návaznosti na ust. § 3074 odst. 1 OZ a na ust. § 14 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., se aplikuje i související zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

96. Dle ust. § 1 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. je-li v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor.

97. Dle ust. § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu.

98. Dle ust. § 2 odst. 1 písm. a) bodu 1. zákona č. 67/2013 Sb. se pro účely tohoto zákona rozumí poskytovatelem služeb mj. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy.

99. Dle ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Dle odst. 2 poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Dle odst. 3 finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. Dle odst. 4 náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.

100. Dle ust. § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení.

101. Dle ust. § 9 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. Podle odst. 2 písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci.

102. Dle ust. § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Dle odst. 2 výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

103. Dle ust. § 14 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se jeho ustanoveními i právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

104. Předně má soud za prokázané, že mezi stranami sporu vzniknul nájemní vtah, a to na základě smlouvy ze dne 5. 11. 2010. Předmětem nájmu byly nebytové prostory nacházející se v domě na adrese [adresa], [adresa], v němž se nacházejí mj. i bytové prostory, které jsou žalobkyní (a jejím synem) také pronajímány (mj. svědkyni [jméno FO] [jméno FO] a jejímu manželovi). Předmětné nebytové prostory žalovaná na základě čl. 5 odst. 2 smlouvy užívala ke svému podnikání, a to jako kancelářské prostory, v nichž také vykonávali práci zaměstnanci žalované. Pronajímatelem nebytových prostorů byla původně žalobkyně a její manžel [jméno FO]. V roce 2015 se stal spolumajitelem nemovitosti, kde se nebytové prostory nacházely, syn žalobkyně [jméno FO] a pan [jméno FO] již spolumajitelem nemovitosti a oficiálním pronajímatelem spolu se žalobkyní nebyl; i poté však pan [jméno FO] za pronajímatele vystupoval na základě zmocnění a řešil s nájemci veškeré záležitosti, které s nájemními vztahy souvisely (viz výpovědi slyšených svědků, včetně samotného [jméno FO]).

105. Nájemní vztah byl několikrát prolongován a smlouva byla modifikována několika dodatky, a to konkrétně dodatky ze dne 31. 3. 2011, ze dne 15. 12. 2012, ze dne 15. 12. 2016 a ze dne 11. 1. 2021. Nájemní smlouvu sepisoval realitní makléř a dodatky smlouvy sepisoval svědek [jméno FO], který je také předkládal žalované k podpisu. Nájemní vztah skončil uplynutím doby ke dni 31. 3. 2023.

106. Za období prosince 2022 a ledna až března 2023 tedy dle názoru soudu žalobkyni vznikl nárok na zaplacení nájemného (nárokována byla nezaplacená část nájemného za toto období ve výši 76 082 Kč), neboť nájemní vztah v tomto období prokazatelně trval (žalobní nárok na zaplacení dlužného nájemného však dle názoru soudu zanikl v důsledku uplatněných kompenzačních námitek žalované, jak bude rozvedeno níže v bodech 107. – 127. tohoto odůvodnění). I vzhledem k tomu, že v letech 2013 – 2021 žalovaná platila na služby pravidelně zálohu ve výši 48 000 Kč ročně, má pak soud za to, že ujednání dodatku ze dne 11. 1. 2021 o tom, že nájemce má na služby hradit částku 4 000 Kč, splatnou jedenkrát ročně v hotovosti, zahrnující „fixní“ platbu za topení TUV a odvoz odpadu ve výši 3 400 Kč a zálohovou platbu ve výši 600 Kč na vodné a stočné a na „spotřebu v předmětu nájmu“, je na místě vyložit tak, že se jedná o povinnost nájemce hradit částku 4 000 Kč měsíčně, která je v souhrnu (tj. v částce 48 000 Kč) splatná vždy jednou ročně (k blíže neurčenému dni). Vzhledem k tomu, že žalovaná však na služby v roce 2022 prokazatelně zaplatila částku 60 000 Kč (oproti částce 48 000 Kč, která byla žalovanou na služby pravidelně placena v letech předcházejících, a to i za účinnosti dodatku ze dne 11. 1. 2021), má soud za to, že přeplatek za rok 2022 ve výši 12 000 Kč lze vztáhnout na období prvního kvartálu roku 2023 a uzavřít, že žalobou požadovaná platba na služby za první kvartál roku 2023 (tj. 3 * 4 000 Kč) byla tímto přeplatkem za rok 2022 vykompenzována. V návaznosti na přeplatek na služby za rok 2022 ve výši 12 000 Kč tedy došlo k úhradě části žalované pohledávky ve výši 12 000 Kč (soud dodává, že žalobkyně netvrdila ani neprokazovala, že by tento přeplatek na platbách na služby za rok 2022 ve výši 12 000 Kč žalované vracela – o této vratce neexistuje žádný záznam, což soud samo o sobě pokládá za důkaz toho, že k vrácení tohoto přeplatku žalované nedošlo, neboť o každé předávce peněz v hotovosti si smluvní strany historicky vždy pořizovaly písemný záznam).

107. Vztažmo k povaze plateb na služby soud dále konstatuje, že nájemní smlouva uzavřená mezi stranami sporu zpočátku neobsahovala žádnou úpravu plateb na služby, což se změnilo v návaznosti na dodatek ze dne 15. 12. 2012, kde byla sjednána záloha na služby ve výši 48 000 Kč ročně. Tato platba ve výši 48 000 Kč pak byla realizována žalovanou i v letech následujících, a to jednou ročně v hotovosti (až do roku 2021), což bylo vždy potvrzeno stvrzenkou vystavenou pronajímatelem. Dodatkem ze dne 11. 1. 2021 pak smluvní strany sjednaly: (i) dobu nájmu pro období od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2023 a placení služeb a energií poskytovaných pronajímatelem společně s nájmem tak, že nájemce hradil částku 4 000 Kč, splatnou jedenkrát ročně v hotovosti, zahrnující „fixní“ platbu za topení TUV a odvoz odpadu ve výši 3 400 Kč a zálohovou platbu ve výši 600 Kč na vodné a stočné a na „spotřebu v předmětu nájmu“. Za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 byla na služby žalovanou zaplacena částka 60 000 Kč – tato platba je ve stvrzence ze 3. 1. 2022 (stejně jako platba částky 48 000 Kč potvrzená stvrzenkou ze dne 15. 1. 2021) označena jako záloha, a to samotným pronajímatelem, který stvrzenku vystavoval. Platba na služby je tak označena jako záloha ve všech dotčených dodatcích nájemní smlouvy ze dne 15. 12. 2012, ze dne 15. 12. 2016 i ze dne 11. 1. 2021, taktéž ve stvrzenkách pronajímatele ze dne 15. 1. 2021 a ze dne 3. 1. 2022 a také v dokumentech označených jako Vyúčtování energií a služeb za rok 2016 (ze dne 15. 12. 2016), 2020 (ze dne 28. 12. 2020) a 2021 (ze dne 28. 12. 2021). Jako o zálohové platbě je o platbě žalované na služby pronajímatelem hovořeno i v jeho emailové komunikaci, příkladmo v emailu [jméno FO] ze dne 20. 12. 2022 (viz bod 65. tohoto odůvodnění).

108. O tom, že by měly být platby na služby spojené s užíváním nájemních prostorů mezi spornými stranami sjednány paušálně, je poprvé hovořeno až v dopise pronajímatele ze dne 23. 9. 2022 a nájemcem je toto tvrzení obratem dementováno (a bylo vyvráceno také provedeným dokazováním). V průběhu tohoto řízení nebylo předloženo jakékoliv písemné (srov. ust. § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.) ujednání stran sporu o tom, že by měly být platby na služby ujednány jako paušální – právě naopak bylo předloženými důkazy nepochybně prokázáno, že mezi stranami byly ohledně služeb spojených s užíváním nebytových prostor ujednány platby zálohové (soud znovu opakuje, že jako zálohové jsou platby na služby označeny nejen v dodatcích smlouvy, ale že s tímto pojmem opakovaně operuje i sám pronajímatel v jím vystavených dokumentech a v jeho komunikaci se žalovanou). Také z ust. § 9 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vyplývá, že eventuální dohoda o paušálních platbách musí být mezi stranami výslovně ujednána – v tomto případě má však soud s poukazem na výše odkazované důkazy za prokázané, že platby na služby byly výslovně sjednány jako zálohové. Žádné výslovné ujednání stran sporu o tom, že by měly být platby na služby paušální, prokázáno nebylo; naopak žalovaná prokázala, že se mezi stranami sporu jednalo o platby zálohové, které měl tedy pronajímatel povinnost každoročně vyúčtovat, což však prokazatelně nečinil (žalující strana ani nesporovala, že vyúčtování nevyhotovovala, ale argumentovala tím, že mezi účastnicemi bylo neprovádění vyúčtování dlouhodobou praxí, a že platby na služby byly mezi nimi ujednány jako paušální – vzhledem k tomu, že toto tvrzení žalobkyně o paušálním ujednání plateb na služby bylo jednoznačně vyvráceno provedeným dokazováním, již soud žalobkyni ve smyslu ust. § 118a občanského soudního řádu ani nevyzýval k tomu, aby k prokázání svého tvrzení o paušálním charakteru plateb na služby označila další důkazy).

109. Soud dodává, že nezřídka se lze (jako i v tomto případě) setkat s praxí, kdy nájemce neplatí na služby pravidelné měsíční platby, ale místo toho provádí platby jednorázové za delší časové období (zde žalobkyně platila zálohy na rok dopředu). Takováto praxe sice může pronajímateli působit praktické obtíže při provádění vyúčtování, nezbavuje ho však povinnosti tyto platby vyúčtovat – pronajímatel se musí s platbami vypořádat i v tomto případě, a to tak, aby bylo z jím provedeného vyúčtování patrné, že přijatá platba byla přirazena k jednotlivým nákladovým položkám. V tomto případě pronajímatel – vlastník nemovitosti řádná vyúčtování plateb na služby žalované nepředkládal a nerealizoval je. Dokumenty označené jako Vyúčtování energií a služeb za rok 2016 (ze dne 15. 12. 2016), 2020 (ze dne 28. 12. 2020) a 2021 (ze dne 28. 12. 2021) dle názoru soudu na první pohled nesplňují náležitosti vyúčtování dle ust. § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., neboť obsahují pouze tyto údaje: „Účtujeme Vám dohodnutou cenu za vytápění, teplou vodu, odvoz odpadků a vodné a stočné 48 000 Kč. Záloha 48 000 Kč, zbývá uhradit 0 Kč“. Ani nedatovaný dokument s označením „firma [jméno FO] dluží“ pak nemůže být pokládán za řádné vyúčtování plateb na služby za první kvartál roku 2023, neboť náležitosti dle odkazovaného ust. § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. také nemá (tento dokument neobsahuje minimálně rozpis jednotlivých předepsaných/zaplacených záloh, ani přezkoumatelný výpočet spotřeby plynu a vody nebo údaje o aktuální hodnotě měřidel).

110. Soud také zdůrazňuje, že pronajímatel musí nájemci předložit vyúčtování služeb sám od sebe, i když o ně nájemce nežádá (zde o ně navíc nájemce v průběhu let 2022 a 2023 opakovaně žádal, což bylo prokázáno výše popsanou vzájemnou komunikací smluvních stran). [jméno FO] pronajímatel tuto povinnost nesplní, vzniká mu povinnost zaplatit nájemci pokutu dle ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb. (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1105/2020 nebo sp. zn. 26 Cdo 4074/2019). Ve spojení s tím, že [jméno FO] neustále navštěvoval nájemní prostory a reguloval zde topení, pokládá soud soustavné nepředkládání vyúčtování služeb spojených s užíváním nájemních prostorů za účelové – tyto poznatky napovídají, že úmyslem pronajímatele velmi pravděpodobně bylo na energiích co nejvíce ušetřit a v návaznosti na nepředkládání vyúčtování nemuset žalované vracet eventuální přeplatky.

111. V návaznosti na výše uvedené tedy soud uzavírá, že má za jednoznačně prokázané, že mezi stranami sporu byly platby na služby související s užíváním inkriminovaných nebytových prostor výslovně sjednány jako zálohové, nikoliv jako paušální, jak tvrdí žalobkyně, a že pronajímatel měl tedy povinnost provádět každoroční vyúčtování plateb na služby ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb., což (přes opakované výzvy žalované jako nájemce) řádně a včas nečinil. K argumentaci žalované, že nepředkládání vyúčtování mělo představovat zavedenou praxi mezi stranami, soud uvádí, že s poukazem na výše odkazovanou judikaturu (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1105/2020 nebo sp. zn. 26 Cdo 4074/2019) má za to, že pronajímatele nemusel o provedení vyúčtování nikdo žádat, a že i když žalovaná do roku 2022 vyúčtování plateb na služby výslovně nepožadovala, nemohla tato její pasivita v tomto ohledu založit jakoukoliv zavedenou praxi stran a zbavit pronajímatele povinnosti vyúčtování předložit. Soud má také za to, že ani případná praxe stran nemůže přebít kogentní ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., který je v této věci adekvátní aplikovat (jedná se o dům, ve kterém jsou pronajímány bytové i nebytové prostory a tento předpis je na místě v této věci aplikovat i vzhledem k přechodným ustanovením § 3074 odst. 1 OZ a § 14 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).

112. Žalované tedy vznikl nárok na pokutu ve výši 50 Kč za každý den trvání prodlení od 1. 5. 2023 do 7. 2. 2024 (den konání prvního soudního jednání v této věci), a to z důvodu nepředložení řádného vyúčtování nákladů za služby a dodávky energií poskytovaných společně s nájmem v termínu dle ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., tedy do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, a to za zúčtování období roku 2022, ve výši dle ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Celkem tedy žalované (prozatím) vznikl nárok na pokutu ve výši 14 050 Kč. Žalobkyně netvrdila ani neprokazovala, že by řádné vyúčtování za rok 2022 splňující náležitosti dané zákonem č. 67/2013 Sb. žalované předložila v termínu do 30. 4. 2023. Co do nároku na zaplacení částky 14 050 Kč tedy žalobní nárok na zaplacení dlužného nájemného (nárokována byla nezaplacená část nájemného ve výši 76 082 Kč) zanikl na základě kompenzační námitky na zaplacení pokuty dle ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb., uplatněné žalovanou. Tato kompenzační námitka na zaplacení pokuty dle ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb. byla žalovanou uplatněna před koncentrací tohoto řízení v podání žalované ze dne 13. 10. 2023 a byla následně precizována na výzvu soudu při jednání konaném dne 7. 2. 2024. Moderaci pokuty (kterou pro případ ztotožnění se s argumentací žalované navrhovala žalobkyně) soud v tomto případě neshledal za opodstatněnou. Nebylo tvrzeno ani zjištěno ničeho, z čeho by mohl soud dovodit, že by splnění povinnosti provést a doručit vyúčtování žalované bylo spojeno s nějakými zásadními obtížemi pro pronajímatele, že by nebylo spravedlivé po pronajímateli předložení vyúčtování požadovat, nebo že by k nesplnění povinnosti předložit vyúčtování v zákonném termínu došlo zaviněním žalované.

113. Na základě faktur předložených žalobkyní (viz také body 78. a 79. tohoto odůvodnění) žalovaná vznesla kompenzační námitku i na zaplacení faktického přeplatku na služby spotřebované v předmětu nájmu v roce 2022, a to ve výši 35 100 Kč (viz podání žalované č. l. [Anonymizováno] a násl. spisu). Jak již soud nastínil v bodě 79. tohoto odůvodnění, také tuto kompenzační námitku soud vyhodnotil jako případnou a prokázanou, přičemž výpočet, který žalovaná provedla v podání založeném na č. l. 119 a násl. spisu, soud pokládá za maximálně možně výhodný pro žalobkyni, a také za dostatečně konkrétní a přezkoumatelný (pro stručnost a přehlednost soud na toto podání žalované z hlediska přesného vyčíslení této kompenzační námitky znovu odkazuje). Ve vztahu k roku 2022 lze tedy shrnout, že pokud měla žalovaná za spotřebované služby reálně zaplatit částku 35 100 Kč, a zaplatila částku 60 000 Kč, mohl být předmětem započtení ještě celý rozdíl těchto částek ve výši 24 900 Kč (žalovaná pak uplatnila započtení částky 12 000 Kč na pohledávku žalované na platbu za služby za první kvartál roku 2023 – k tomu viz body 105. a 106. tohoto odůvodnění). Také tuto kompenzační námitku žalovaná uplatnila před koncentrací řízení v podání ze dne 13. 10. 2023 a následně ji precizovala v podání založeném na č. l. 119 a násl. spisu k výzvě soudu po předložení souvisejících faktur ze strany žalobkyně.

114. Taktéž nárok na slevy z nájmu, který žalovaná v rámci kompenzačních námitek uplatnila v částce 46 000 Kč, soud co do částky 41 400 Kč pokládá za prokázaný a odůvodněný. Kompenzační námitka spočívající v nároku na slevy z nájemného byla uplatněna před koncentrací řízení v podání žalované ze dne 13. 10. 2023. Poprvé pak byly tyto nároky na slevy uplatněny již během trvání nájemního vztahu (k písemnému uplatnění nároku na slevy došlo maily z 23. 12. 2022 a z 5. 1. 2023 – viz body 66. a 67. tohoto odůvodnění).

115. Ohledně nároku žalované na slevu 30 % z nájmu za prosinec 2022 (6 900 Kč) z důvodu neoprávněných vstupů pronajímatele do předmětu nájmu, z provedeného dokazování vyplynulo, že zmocněnec pronajímatelů [jméno FO] vstupoval do nájemních prostorů (nejen) v roce 2022 prakticky denně (zpravidla ráno a odpoledne/večer), a to bez ohlášení, kdy si odemykal vlastním klíčem a ani nezvonil (viz výslechy svědků [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] nebo [jméno FO] a také výslech samotného svědka [jméno FO], který tyto své vstupy do nájemních prostor nijak nepopíral). Žalovaná pak svědka opakovaně ústně (viz výpovědi svědkyně [jméno FO] či svědků [jméno FO] a [Anonymizováno]) i písemně (viz dopis žalované ze dne 12. 4. 2022 a bod 59. tohoto odůvodnění nebo email žalované ze dne 23. 12. 2022 a bod 66. tohoto odůvodnění) vyzývala, aby od těchto návštěv upustil s tím, že jsou rušivé a žalovaná s nimi nesouhlasí. Nebylo pak prokázáno, že by se v roce 2022 v předmětu nájmu objevila nějaká havárie, která by pronajímatele k neohlášeným a nájemcem předem neodsouhlaseným vstupům do předmětu nájmu opravňovala. Pronajímatel tímto porušoval nejen smluvní (čl. 4 odst. 2 smlouvy), ale i zákonnou [ust. § 2205 písm. c) OZ] povinnost umožnit žalované nerušený výkon jejího nájemního práva. Nájemce (žalovaná) má tedy v tomto případě nárok na slevu z nájmu v souladu s ust. § 2208 OZ, potažmo ve smyslu ust. § 2219 odst. 2 OZ. Pronajímatel byl upozorněn, že s jeho neohlášenými vstupy do nájemních prostor žalovaná nesouhlasí (bylo pak prokázáno např. i to, že zmocněnec pronajímatelů [jméno FO] vstoupil bez ohlášení mj. i do zasedací místnosti žalované, a to v průběhu obchodního jednání, nebo že po jeho neohlášených návštěvách nebyla v pronajatých prostorech zhasnuta světla) a byl vyzván, aby v této činnosti nepokračoval, což však až do konce trvání nájemního vztahu nesplnil. Došlo tak k podstatnému omezení možnosti žalované nerušeně vykonávat její nájemní práva, v jehož důsledku bylo možno předmět nájmu užívat pouze s nikoliv nepodstatnými obtížemi (nájemce byl těmito vstupy opakovaně rušen při výkonu nájemního práva), a uplatněný nárok na slevu z nájmu má tak soud za oprávněný. Argumentace žalobkyně, že [jméno FO] vstupoval do nájemních prostor proto, aby reguloval topení, vytahoval či zatahoval rolety a aby tak šetřil náklady na energie, na neoprávněnosti těchto jeho vstupů ničeho nemění. Soud má za to, že je zcela věcí nájemce, kolik energie spotřebuje a jak si reguluje vytápění v pronajatých prostorech – tyto náklady pak měly být také pronajímatelem řádně vyúčtovány a vypořádány a žalovaná navíc ujednanou platbu na služby ve sledovaném období roku 2022 řádně a včas učinila a pronajímatel tedy neměl žádný důvod do nájemních prostor opakovaně bez ohlášení chodit a libovolně zde sám provádět regulaci vytápění. Na takovéto jednání pronajímatele pak lze dle názoru soudu v krajním případě nahlížet i trestněprávní optikou (viz ust. § 208 odst. 2 trestního zákoníku).

116. Ve vztahu k nároku žalované na slevu 10 % z nájmu za prosinec 2022 (2 300 Kč) z důvodu ztíženého přístupu do domu, soud z provedeného dokazování zjistil, že v zimních měsících nebyla přístupová cesta dostatečně udržována (byla namrzlá a neposypaná a nebyl odklízen sníh), a to nejen z výpovědi svědka [jméno FO], ale např. i z výpovědi svědkyně [jméno FO] [jméno FO], která také hovořila o tom, že sama tyto nedostatky s pronajímatelem komunikovala, a že k nim v zimním období docházelo poměrně často. Také na tuto vadu nájmu byl pronajímatel opakovaně upozorněn (viz výpovědi zaměstnanců žalované a body 66. a 67. tohoto odůvodnění a maily žalované ze dne 23. 12. 2022 a ze dne 5. 1. 2023), avšak neprokazoval, že by ji odstranil, pouze uváděl, že k této vadě nedošlo, což má soud za vyvrácené výpověďmi zaměstnanců žalované. Předmět nájmu bylo z důvodu této vady možno užívat s obtížemi (přístup do domu byl neudržovaný a hrozilo tedy např. i zranění osob na náledí) a uplatněný nárok na slevu z nájmu má tak soud i v tomto bodě za oprávněný.

117. Stran nároku žalované na slevu 20 % z nájmu za listopad a prosinec 2022 (9 200 Kč) z důvodu nedostatečného vytápění nájemních prostorů, soud uvádí, že i tento nárok žalované na slevu z nájmu má v důsledku provedeného dokazování za oprávněný. Slyšení svědci (vyjma svědka [jméno FO], který uváděl, že si žádné výtky žalované ohledně užívání nájemních prostor nevybavuje, což však soud nepokládá za věrohodné, neboť toto tvrzení je v rozporu s výpověďmi ostatních svědků i s listinnými důkazy, z nichž je patrno, že na vady nájmu byl [jméno FO] jako zmocněnec pronajímatelů ze strany žalované opakovaně upozorňován a vyzýván k jejich nápravě) potvrdili, že kanceláře žalované byly (nejen) v zimě roku 2022 často vymrzlé a že proto často žádali jednatele žalované o možnost pracovat z domova. Bylo tedy prokázáno (viz bod 66. tohoto odůvodnění a výpovědi svědků [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] nebo [jméno FO]), že v rozporu s ust. § 2 odst. 1 písm. b) zákona o zajištění dalších podmínek bezpečnosti a ochrany zdraví při práci ve spojení s přílohami č. [hodnota] a 2 nařízením vlády č. 361/2006 Sb. byla teplota v pronajatých prostorech často nižší, nežli 20 stupňů Celsia, a že žalovaná mnohdy musela za účelem vytápění nájemních prostorů používat neekonomické elektrické přímotopy. O tom, že [jméno FO] měl problém dodržovat topnou sezonu a že topení v domě reguloval podle vlastního uvážení, pak hovořila i svědkyně [jméno FO] [jméno FO]. Došlo tedy k vadě nájmu, která byla pronajímateli vytknuta (viz body 66. a 67. tohoto odůvodnění a maily žalované ze dne 23. 12. 2022 a ze dne 5. 1. 2023) a v jejímž důsledku bylo možno předmět nájmu užívat pouze s obtížemi (kanceláře byly vymrzlé a bylo nutno si přitápět, aby zde vůbec bylo možno vykonávat podnikatelskou činnost žalované a tedy její nájemní práva). Žalované tedy vznikl nárok na slevu z nájmu a také tuto kompenzační námitku žalované tedy soud vyhodnotil jako důvodnou, jak již naznačil výše.

118. Vztažmo k nároku žalované na slevu z nájmu za celý rok 2022 ve výši 10 % v důsledku vzniku plísní (27 600 Kč) soud uvádí, že z provedených svědeckých výslechů [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO] či [tituly před jménem] [jméno FO] vyplynulo, že problémy s plísněmi se v kancelářích objevovaly dlouhodobě (nejen v roce 2022, ale i v letech předešlých), a to z důvodu, že do nájemních prostor v případě většího deště opakovaně zatékalo. Na tuto vadu nájmu pak byl pronajímatel dle jmenovaných svědků upozorněn několikrát v průběhu roku 2022 (i dříve) ústně (např. i svědkyní [tituly před jménem] [jméno FO]) a dokonce se tuto vadu snažil také odstraňovat, avšak bez dlouhodobějšího efektu (výslechy svědků – zaměstnanců žalované bylo prokázáno, že samotné oškrabávání plesnivé omítky a ošetření Savem nezabíralo, neboť do prostorů zatékalo dlouhodobě a opakovaně, v důsledku čehož se plísně objevovaly stále znovu). Tato vada se pak dle svědků – zaměstnanců žalované s postupem času spíše zhoršovala. Písemně byl pak pronajímatel na tuto vadu prokazatelně upozorněn v mailech ze dne 23. 12. 2022 a ze dne 5. 1. 2023 (viz body 66. a 67. tohoto odůvodnění). Na existenci plísní v pronajatých prostorech poukazuje i fotodokumentace předložená žalovanou. Ačkoliv svědek [jméno FO] uváděl, že plísně v pronajatých prostorech nikdy nebyly, z výslechů svědků – zaměstnanců žalované a z odkazované emailové komunikace i fotodokumentace předložené žalovanou vyplývá, že je tomu naopak. I toto vyjádření svědka [jméno FO] tedy bylo vyhodnoceno jako nevěrohodné a nekorespondující s ostatními provedenými důkazy. Pronajímatel tedy nedostál své zákonné i smluvní povinnosti udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém pro užívání nájemcem [čl. 4 odst. 1 smlouvy a § 2205 písm. b) OZ]. Z pohledu soudu se i v ohledu plísní jedná o vadu nájmu, která byla pronajímateli opakovaně vytknuta, ale nebyla jím nikdy efektivně odstraněna. S ohledem na ust. § 2208 odst. 2 OZ pak soud vyhodnotil jako opodstatněnou námitku započtení slevy za výskyt plísní jen co do výše 23 000 Kč (tj. do výše sjednaného měsíčního nájemného), nikoliv co do celé uplatněné částky ve výši 27 600 Kč. [jméno FO] žalobkyně v kontextu této vady nájmu argumentovala tím, že žalovaná neprováděla běžnou údržbu věci, odkazuje soud na čl. 4 odst. 3 smlouvy, jímž se pronajímatel zavázal realizovat i běžnou provozní údržbu věci. [jméno FO] si pronajímatel tento bod smlouvy nepřečetl, a přesto jej v roce 2010 odsouhlasil podpisem (svědek [jméno FO] naznačoval, že je snad v tomto bodě smlouvy chyba a že běžnou údržbu měl zajistit nájemce), nelze to nyní klást k nájemcově tíži a dovozovat, že měla běžnou údržbu věci provádět žalovaná (ač byl ve smlouvě explicitně ujednán opak, tedy že má tuto běžnou údržbu provádět pronajímatel). Z předávacího protokolu navíc také nevyplývá žádné poškození předmětu nájmu nad rámec běžného opotřebení (výmalbu nájemních prostor si pak měl dle názoru soud opírajícího se o čl. 4 odst. 3 smlouvy zajistit pronajímatel: v nájemní smlouvě totiž nebyla takováto povinnost nájemce ujednána a stejně tak nebyla ujednána ani povinnost nájemce vyměnit koberce nebo odstranit kabeláž, která se navíc mj. dle výpovědi svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] v pronajatých prostorech nacházela již v době vzniku nájemního vztahu účastnic řízení). Dlužno také podotknout, že úklid nájemních prostor dlouhodobě zajišťoval a hradil nájemce, tj. žalovaná (viz výpověď svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO]).

119. Ve vztahu k neoprávněným vstupům pronajímatele do předmětu nájmu, k nimž došlo v prosinci roku 2022, ke ztíženému přístupu do domu v prosinci roku 2022 a k nedostatečnému vytápění nájemních prostor v období listopadu a prosince roku 2022, byly nároky na slevy za tyto kalendářní měsíce roku 2022 uplatněny mailem ze dne 5. 1. 2023, tj. za splnění lhůty stanovené v ust. § 2208 odst. 3 OZ, neboť tyto vady byly vztažmo k měsícům listopad a prosinec 2022 pronajímateli vytknuty v mailu ze dne 23. 12. 2022. Vzhledem k tomu, že nedostatečné vytápění nájemních prostorů bylo dlouhodobějším problémem, který se objevoval opakovaně a na který byl také pronajímatel opakovaně upozorněn, pak měl pronajímatel dle názoru soudu dostatek času na to, aby adekvátní vytápění nájemních prostorů zajistil v návaznosti na email ze dne 23. 12. 2022 (dle názoru soudu postačovalo toliko zvýšit regulaci na hlavním kotli v domě a nebylo třeba žádných dalších časově či prakticky náročnějších úkonů, avšak nebylo prokázáno, že by se pronajímatel s tímto problémem bez zbytečného odkladu efektivně vypořádat – sám [jméno FO] pak v emailu z 25. 12. 2022 uváděl, že dostatečné vytopení kanceláří je obtížné, a že proto budou mj. indikovány rozsáhlejšího opravy hlavního kotle v domě; viz bod 66. tohoto odůvodnění). Také k neoprávněným a neodsouhlaseným vstupům pronajímatele do nájemních prostorů docházelo dlouhodobě (nejen v prosinci 2022) a pronajímatel byl k zamezení této činnosti v průběhu roku 2022 nájemcem vyzván několikrát (nejen mailem ze dne 23. 12. 2022, ale i dopisem z 12. 4. 2022 a také opakovaně ústně, jak vypověděla mj. svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO]), avšak přesto se této činnosti nevyvaroval až do skončení nájemního vztahu. Dlužno také podotknout, že zákonné ust. § 2219 odst. 2 OZ uplatnění slevy z nájmu v důsledku návštěv pronajímatele, které působí nájemci nikoliv nepodstatné obtíže při realizaci nájemního práva, na žádnou lhůtu ani neváže.

120. Ohledně práva na slevu z nájmu z důvodu vady nájmu spočívající v plísni na zdech nájemních prostor i ohledně všech dalších žalovanou vytýkaných vad nájmu žalobkyně při jednání soudu konaném dne 17. 4. 2024 uvedla, že v mailu ze dne 5. 1. 2023 jsou inkriminované vady vztahující se k předmětu nájmu ze strany nájemce vytknuty pronajímateli poprvé, a že tak žalobkyně namítá, že tyto vady nájmu byly ve vztahu k pronajímateli nájemcem uplatněny opožděně. Dle názoru soudu vady nájmu nebyly nájemcem vytknuty opožděně, ale v souladu s ust. § 2214 OZ (ze svědeckých výpovědí zaměstnanců žalované vyplývá, že žalovaná nájemce na vady v průběhu trvání nájmu upozorňovala opakovaně ústně poté, co se tyto vady objevily, a tyto výtky jsou pak obsaženy i v dopise žalované ze dne 12. 4. 2022 a v mailu žalované ze dne 23. 12. 2022). Ust. § 2214 OZ pak nestanovuje, že by mělo mít vytknutí vad nájmu nějakou konkrétní formu – postačovalo tedy i neformální ústní vytknutí vady, které prokázáno bylo. Navíc lze poukázat i na to, že případné prodlení s oznámením vady nemá za následek ztrátu práv nájemce, pronajímatel však není v prodlení s odstraněním vad (pokud nebylo ujednáno něco jiného) a nájemci nevznikají práva podle ust. § 2208 OZ (v tomto případě však vady nájmu včas vytknuty byly a pronajímatel byl v prodlení s jejich odstraněním).

121. Výše popsané vyjádření žalobkyně učiněné při jednání soudu konaném dne 17. 4. 2024 pak soud nepokládá ani za obranu ve smyslu ust. § 2208 odst. 3 OZ, neboť žalobkyně tuto svou výše uvedenou námitku s tímto zákonným ustanovením nijak nespojila, a v průběhu řízení výslovně nenamítla, že by ze strany nájemce bylo opožděně uplatněno právo na slevu z nájmu, nýbrž že byly nájemcem opožděně uplatněny vady nájmu. Soud tedy tuto námitku žalované neposoudil jako námitku opožděného uplatnění práva na slevu z nájmu ve smyslu ust. § 2208 dost. 3 OZ, ale jako námitku opožděného vytknutí vad nájmu ze strany nájemce – vady však byly dle provedeného dokazování vytknuty v souladu s ust. § 2214 OZ, jak soud uvedl výše v bodě 120. tohoto odůvodnění. Lze také doplnit, že inkriminované vady nájmu se v předmětu nájmu objevovaly opakovaně a že pronajímatel byl v trvajícím prodlení s odstraněním těchto vad (byť byl pronajímatel na vady ze strany nájemce opakovaně upozorněn v průběhu roku 2022 i dříve, neodstranil je). Předmětné vady se pak v předmětu nájmu dle provedeného dokazování objevovaly v průběhu roku 2022 i dříve s tím, že pronajímatel byl na vady opětovně (poté, co na ně byl již dříve upozorňován ústně či dopisem ze dne 12. 4. 2022) upozorněn písemně mailem ze dne 23. 12. 2022, načež u něho byla v důsledku přetrvávání vad písemně mailem ze dne 5. 1. 2023 uplatněna sleva z nájmu. Za dané situace má soud také za to, že i pro případ, že by se žalobkyně výslovně dovolala opožděnosti uplatnění práva na slevu ve smyslu ust. § 2208 odst. 3 OZ (což však explicitně neučinila), byla by tato její námitka zneužitím práva, které by pro rozpor s dobrými mravy nepožívalo právní ochrany (soud zastává tento názor i s ohledem na to, že pronajímatel v tomto případě dlouhodobě porušoval řadu svých smluvních i zákonných povinností, když nezajistil žalované nerušený výkon nájemního práva, nebyl schopen udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém pro užívání, neoprávněně a bez souhlasu žalované do nájemních prostor opakovaně vstupoval a navíc dlouhodobě ignoroval svou zákonnou povinnost předkládat žalované vyúčtování dle zákona č. 67/2013 Sb.).

122. Na straně nájemce tedy dle názoru soudu vzniklo vůči pronajímateli právo na vrácení již zaplacené části nájemného poté, co bylo nájemné nájemcem uhrazeno, ač měl nájemce právo na slevu z nájemného či na jeho prominutí. Nájemce vytkl vady nájmu pronajímateli řádně a včas v souladu s ust. § 2214 OZ (bylo prokázáno, že pronajímatel byl na všechny vytýkané vady upozorněn opakovaně a opakovaně byl také žalovanou žádán, aby tyto vady odstranil, což však neučinil). Nároky žalované na slevu z nájmu jsou tedy dle názoru soudu oprávněné (co do částky 41 400 Kč), jak již soud uváděl výše.

123. Žalovaná uplatnila také kompenzační námitku ve smyslu úroku z depositu složeného ve výši 23 000 Kč, a to za období od 1. 1. 2014 (od prvního dne účinnosti OZ) do 20. 6. 2023 (kdy byl učiněn písemný zápočet pohledávky žalované na vrácení depositu oproti nároku pronajímatelů na zaplacení nájemného za březen roku 2023) v celkové částce 24 935,27 Kč. Tento nárok soud za odůvodněný nepokládá. Předně soud uvádí, že ust. § 2254 OZ je obsaženo v pododdílu OZ, který se věnuje speciální zákonné úpravě týkající se nájmu bytu (§ 2235 - § 2301 OZ). Počátek úročení kauce v případě pronájmu nebytového prostoru tedy dle názoru soudu nelze vázat k době, kdy byla kauce poskytnuta, nebo kdy nabyl účinnosti OZ, nýbrž standardně dle ust. § 1968 a § 1970 OZ k době, kdy se pronajímatel dostal do prodlení se splněním závazku na vrácení kauce nájemci. V tomto případě se pronajímatel zavázal vrátit žalované kauci do 5 dnů od ukončení nájemního vztahu v případě, že nebude proti nájemci (žalované) prosazovat žádné nároky (čl. 3 bod 4 smlouvy). Pronajímatel však v tomto případě po nájemci (žalované) své nároky v době ukončení nájemního vztahu prosazoval a celá tato situace vyústila až v podání žaloby řešené v tomto řízení. Do prodlení s vrácením kauce ve smyslu ust. § 1968 OZ se tak pronajímatel dle názoru soudu nedostal, přičemž pohledávka žalované na vrácení kauce zanikla po skončení nájemní doby zápočtem ze dne 20. 6. 2023. I přesto, že tuto kompenzační námitku žalované na započtení úroku z depositu soud jako opodstatněnou nevyhodnotil, však ostatní a z pohledu soudu oprávněné kompenzační námitky žalované vznesené v rámci tohoto řízení dosahují celkové výše 90 550 Kč a žalobní nárok na dlužné nájemné za prosinec 2022 a za leden a únor 2023 tedy zanikl v důsledku zápočtů z titulu slevy z nájemného (41 400 Kč), pokuty za nedodání vyúčtování za rok 2022 (14 050 Kč) a z titulu přeplatku záloh za rok 2022 (35 100 Kč).

124. Samotnou pohledávku na vyplacení depositu ve výši 23 000 Kč pak žalovaná dle názoru soudu platně započetla oproti pohledávce žalobkyně na zaplacení nájmu za březen 2023 (dopisem ze dne 20. 6. 2023). Zápočet depositu, učiněný žalobkyní v následném dopisu ze dne 17. 7. 2023, není dle názoru soudu platný ani dostatečně určitý, neboť žalobkyně v dopisu ze dne 17. 7. 2023 deposit započítává na svou pohledávku na zaplacení nákladů na rekonstrukci předmětu nájmu, která v dopisu ze dne 17. 7. 2023 není přesně vyčíslena a v budoucnu se má měnit – ohledně depositu je v dopise ze dne 17. 7. 2023 uvedeno, že tuto částku ve výši 23 000 Kč včetně připsaných úroků (tj. pohledávku žalované na vyplacení depositu včetně připsaných úroků) pronajímatel započítává na svou pohledávku z titulu nákladů na uvedení předmětu nájmu do stavu, v němž jej žalovaná jakožto pronajímatel původně přebírala. V dopise ze dne 17. 7. 2023 je dále uvedeno, že náklady na uvedení předmětu nájmu do stavu, který by odpovídal stavu před zahájením pronájmu, byly vyčísleny minimálně na částku ve výši 49 975 Kč s tím, že tato částka není konečná, jelikož rekonstrukce prostor stále probíhá (domnělá pohledávka žalobkyně tak není konkrétně vyčíslena a má se ještě v budoucnu měnit). Přesně vyčíslena pak není ani pohledávka žalované, na kterou je započítáváno, neboť v dopise ze dne 17. 7. 2023 je uvedeno, že žalobkyně provádí zápočet ohledně pohledávky žalované na vydání částky ve výši 23 000 Kč včetně připsaných úroků, které však nejsou nikterak konkrétně kvantifikovány. Tento pokus o zápočet byl navíc žalobkyní učiněn až poté, co svou pohledávku na vrácení depositu žalovaná dopisem ze dne 20. 6. 2023 započetla na pohledávku žalobkyně na zaplacení nájemného za březen 2023. Ohledně nákladů na rekonstrukci nájemních prostor pak soud pro doplnění opakuje, že nebylo prokázáno jakékoliv poškození nájemních prostor žalovanou nad rámec běžného opotřebení (viz předávací protokol z 31. 3. 2023) a že pronajímatel se zavázal provádět i běžnou údržbu nájemních prostor.

125. Stran žalobního požadavku na zaplacení dlužného nájemného za prosinec 2022 a za leden až březen 2023 (nárokována byla nezaplacená část nájemného ve výši 76 082 Kč) tedy lze shrnout, že: za a) nárok žalobkyně na zaplacení nájemného za březen 2023 ve výši 23 000 Kč zanikl v důsledku zápočtu žalované ze dne 20. 6. 2023 (započtení pohledávky žalované na vyplacení depositu); a za b) že nárok žalobkyně na zaplacení částky 53 082 Kč představující nezaplacené nájemné za prosinec 2022 a za leden 2023 a únor 2023 zanikl v důsledku žalovanou v tomto řízení uplatněných kompenzačních námitek – pohledávek na slevy z nájmu v celkové výši 41 400 Kč; na zaplacení pokuty ve smyslu ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 14 050 Kč a na zaplacení přeplatku za služby za rok 2022 ve výši 35 100 Kč.

126. K žalovanou uplatněným nárokům na slevy z nájmu pak soud s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 527/2017 dodává, že nebylo zjištěno, že by se na vzniku vad nájmu jakýmkoliv způsobem spolupodílela žalovaná (že by tedy žalovaná tyto vady spoluzavinila a že by se její nároky na slevy tak neměly zohledňovat vůbec, nebo pouze minimálně). S ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 2295/99, sp. zn. 26 Cdo 2716/2005 a sp. zn. 26 Cdo 4485/2008 soud také doplňuje, že právo na slevu z nájemného vzniká nájemci po celou dobu trvání vady (je-li pronajímatel v prodlení s odstraněním vady a nájemce ji neodstraní na vlastní náklady, jako v tomto případě). Právo na slevu z nájemného podle komentovaného ustanovení vzniká za období, v němž nájemce může užívat pronajatou věc pouze s obtížemi (viz důvodová zpráva k OZ, s. 1040), nikoliv pouze období, kdy je pronajímatel v prodlení s prováděním opravy. Žalovaná pak všechny slevy uplatnila ve výši nižší, nežli měsíční nájemné (6 900 Kč za neoprávněné vstupy pronajímatele; 2 300 Kč za ztížený vstup do budovy; 9 200 Kč za nedostatečné vytápění) a tyto slevy tedy nebyly v rozporu s ust. § 2208 OZ uplatněny ve vyšší částce, nežli v částce měsíčního nájemného (23 000 Kč). Pouze nárok na slevu za výskyt plísní byl uplatněn v částce celkově vyšší, nežli 23 000 Kč (konkrétně v částce 27 600 Kč), pročež soud nárok žalované na slevu z důvodu výskytu plísní shledal oprávněným pouze co do výše měsíčního nájemného, tj. částky 23 000 Kč. Celkem tedy byla z titulu uplatněných slev jako oprávněná vyhodnocena kompenzační námitka v celkové výši 41 400 Kč (6 900 Kč za neoprávněné vstupy pronajímatele; 2 300 Kč za ztížený vstup do budovy; 9 200 Kč za nedostatečné vytápění a 23 000 Kč za výskyt plísní).

127. Ve vztahu ke kompenzačním námitkám, realizovaným v souzené věci žalovanou, pak žalobkyně vznesla námitku jejich neurčitosti ve smyslu ust. § 1987 odst. 2 OZ (pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není) a uvedla, že kompenzační námitky představují toliko zdržovací taktiku žalované (viz podání žalobkyně ze dne 7. 11. 2023). Účelem sporného ustanovení § 1987 odst. 2 OZ je ochrana věřitele pasivní pohledávky (tj. pohledávky, proti které je započítáváno) před tím, aby dlužník pasivní pohledávky zabránil jejímu uspokojení či toto uspokojení oddálil jednostranným započtením své sporné (nejisté či neurčité) aktivní pohledávky. Nejvyšší soud pak ve svém rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 684/2020 dovodil, že „Vychází-li obě pohledávky (aktivní i pasivní) ze stejného právního vztahu (založeného např. stejnou smlouvou uzavřenou mezi stranami), nelze přehlížet, že proti právu věřitele pasivní pohledávky na její uhrazení zde stojí právo dlužníka (a věřitele aktivní pohledávky) na to, aby dříve, než bude nucen uhradit svůj dluh (plnit na pasivní pohledávku), byly spravedlivě posouzeny i širší souvislosti, za kterých vznikl (okolnosti celého vztahu). Vznikne-li z téhož vztahu více vzájemných pohledávek, odpovídá zpravidla rozumnému (spravedlivému) uspořádání poměrů mezi stranami, aby tyto pohledávky byly vzájemně započitatelné.“ Za nejistou nebo neurčitou pohledávku soud považuje takovou pohledávku, která je tzv. ilikvidní, tzn. je sporná co do výše, či vůbec co do základu. Jak ale Nejvyšší soud judikoval, za nejistou ani neurčitou nelze považovat takovou pohledávku, kterou dlužník pouze neuznává nebo je sporná. Sledovaným výsledkem je toliko, aby dlužník žalované pohledávky nemohl oddalovat uspokojení věřitele, pokud se jeho tvrzená pohledávka jeví z hmotněprávního hlediska sporně i neurčitě. Nejistá nebo neurčitá pohledávka bude zejména taková pohledávka, která se jeví objektivně sporná z pohledu hmotněprávního, pohledávka, proti které má žalobce relevantní věcné argumenty a vyžaduje-li její zjištění (zda tu pohledávka vůbec je) rozsáhlejší dokazování, které by neúměrně prodlužovalo soudní řízení žalované pohledávky. Na druhou stranu za nejistou nebo neurčitou pohledávku nelze považovat takovou pohledávku, pokud se jen jeví jako neurčitá.

128. Soud má v návaznosti na výše uvedené za to, že pokud žalované i započtené pohledávky vycházejí z právního vztahu, který byl založen stejnou nájemní smlouvou uzavřenou mezi účastnicemi řízení, bylo v rámci spravedlivého a komplexního uspořádání vtahů stran sporu na místě, aby byly v tomto řízení prokazovány i okolnosti týkající se kompenzačních námitek žalované. Dokazování ohledně započtených pohledávek pak navíc probíhalo současně s dokazováním ohledně žalovaného nároku žalobkyně, protože tyto otázky spolu vzájemně úzce souvisely, a ani tak nedošlo k neúměrnému prodloužení tohoto řízení. Po provedeném dokazování má pak soud za to, že žalovanou započtené pohledávky (co do soudem aprobované výše) existují a že nejsou sporné, ani neurčité. Tímto postupem, který soud v tomto řízení zvolil, by pak mělo být dle názoru soudu zamezeno i eventuálním dalším soudním sporům, které by mohly v návaznosti na vyhrocené vztahy účastnic řízení a množství vzájemných pohledávek v budoucnu vzniknout. Soud tedy pokládal za spravedlivé a adekvátní souzené věci, aby byla v rámci tohoto řízení věnována pozornost i kompenzačním námitkám uplatněným žalovanou, které vycházejí ze stejného smluvního vztahu, jako pohledávky uplatněné žalobou, a celkově širšímu kontextu této věci a smluvního vztahu účastnic řízení.

129. V návaznosti na vše výše uvedené tedy soud žalobu výrokem I. tohoto rozsudku zamítl, neboť žalované pohledávky zanikly v důsledku zápočtů provedených žalovanou.

130. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. tohoto rozsudku podle ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 84 022,40 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 88 082 Kč sestávající z částky 4 660 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 4 660 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (odpor ze dne 6. 9. 2023 a vyjádření ze dne 13. 10. 2023) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 4 660 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 29. 11. 2023, z částky 9 320 Kč (2 x 4 660 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 7. 2. 2024, z částky 4 660 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 8. 3. 2024, z částky 4 660 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 20. 3. 2024, z částky 9 320 Kč (2 x 4 660 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 17. 4. 2024, z částky 9 320 Kč (2 x 4 660 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 17. 6. 2024, z částky 4 660 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 1. 7. 2024, z částky 4 660 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 24. 7. 2024 a z částky 4 660 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 28. 8. 2024 včetně čtrnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 69 440 Kč ve výši 14 582,40 Kč.

131. Nahlížení do spisu, které advokát žalované realizoval ve dnech 13. 3. 2024 a 22. 7. 2024, soud za účelně vynaložené náklady zastoupení žalované nepovažoval, byť žalovaná uvedla, že nahlížet do spisu byla za účelem seznámení se s přílohami podání žalobkyně a za účelem sepsání navazující reakce na podání žalobkyně. Soud zasílal žalované veškerá vyjádření protistrany na vědomí prostřednictvím datové schránky jejího zástupce a s přílohami těchto podání byla žalovaná dle názoru soudu také obeznámena, neboť se jednalo o dokumenty, které měla převážně k dispozici již před zahájením řízení a na které sama ve svých podáních mnohdy odkazovala. Cestovné a související náhradu za promeškaný čas soud nepřiznával vůbec, neboť advokát žalované nedoložil technický průkaz vozidla (nebo výpis z registru vozidel, pokud již zástupce velkým technickým průkazem vozidla s ohledem na změny účinné od 1. 1. 2024 nedisponuje), kterým se měl k soudním jednáním přepravovat, a jím tvrzené údaje (zejména o spotřebě daného vozidla) tak nebylo možno nijak objektivně ověřit, aniž by soud suploval aktivity zástupce žalované, který měl svůj nárok adekvátně doložit.

132. S ohledem na aktuální nedobrou ekonomickou situaci v ČR způsobenou válečným stavem na Ukrajině, s ohledem na vysokou inflaci v ČR a na neustále se zvyšující ceny komodit i služeb, stanovil soud žalobkyni lhůtu k nahrazení soudních výloh žalované v délce jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

133. Povinnost zaplatit náhradu soudních výloh k rukám advokáta žalované soud žalobkyni uložil v souladu s ust. § 149 odst. 1 občanského soudního řádu.

Poučení