28 C 35/2022-140

Rubrum

Okresní soud ve Zlíně rozhodl soudkyní JUDr. Evou Bučkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení obsahu smlouvy takto:

Výrok

I. Soud zamítá žalobu, kterou se žalobce domáhal určení obsahu kupní smlouvy v tomto znění: Smlouva o koupi nemovitosti uzavřená mezi: [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], [IČO] zapsanou v obchodním rejstříku vedeném [název soudu], sp. zn. [anonymizováno] [číslo] se sídlem [adresa žalované], PSČ: [PSČ] (dále i jen jako„ Prodávající“) a panem [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa]. [příjmení] [rok], PSČ: [PSČ] (dále i jen jako„ Kupující“)

I. Prodávající touto smlouvou prodává Kupujícímu dále uvedené věci, které Kupující od Prodávajícího kupuje do svého vlastnictví: • jednotku [číslo] vymezenou v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], to vše v k. ú. [obec]. Jednotka [číslo] zahrnuje byt a podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa]; • podíl o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], to vše v k. ú. [obec]. Jednotka [číslo] zahrnuje jiný nebytový prostor a podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa]; (společně dále i jen jako„ Předmět převodu“). II.

1. Smluvní strany se dohodly, že kupní cena za Předmět převodu činí částku ve výši 3.238.500 Kč.

2. Prodávající a Kupující prohlašují, že Kupující uhradil Prodávajícímu sjednanou kupní cenu před uzavřením této smlouvy. III.

1. Prodávající poskytuje Kupujícímu záruku za jakost Předmětu převodu v délce 36 měsíců. Záruka počne běžet dnem předání a převzetí předmětu převodu.

2. Prodávající protokolárně předá Předmět převodu prostý vad a nedodělků Kupujícímu a Kupující převezme od Prodávajícího Předmět převodu prostý vad a nedodělků ve lhůtě do 10 dnů ode dne zápisu vlastnického práva Kupujícího k Předmětu převodu do katastru nemovitostí. Prodávající předá Kupujícímu klíče. Kupující není povinen převzít Předmět převodu v případě, že tento vykazuje vady a/nebo nedodělky.

3. Prodávající prohlašuje, že v jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], to vše v k. ú. [obec], je prostorově vymezeno parkovací stání [číslo] sloužící k užívání, tj. parkování vozidla, vlastníku podílu, jak je tento podíl uveden v čl. I., odrážce druhé, této smlouvy.

4. Prodávající dále prohlašuje, že: a) Předmět převodu je bez právních a faktických vad a dále bez nedodělků; b) se jedná o první převod vlastnického práva k Předmětu koupě; c) Předmět převodu je způsobilý sloužit svému obvyklému účelu, kdy platí, že převáděná jednotka [číslo] slouží jako byt a jednotka [číslo] slouží jako parkovací stání pro vozidla, přičemž v jednotce [číslo] jsou prostorově vymezena parkovací stání. Prodávající: Kupující: [název žalované] [celé jméno žalobce]

II. Soud zamítá žalobu, kterou se žalobce domáhal určení obsahu kupní smlouvy v tomto znění: Smlouva o koupi nemovitosti uzavřená mezi: [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], [IČO] zapsanou v obchodním rejstříku vedeném [název soudu], sp. zn. C [číslo] se sídlem [adresa žalované], PSČ: [PSČ] (dále i jen jako„ Prodávající“) a panem [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa]. [příjmení] [rok], PSČ: [PSČ] (dále i jen jako„ Kupující“)

I. Prodávající touto smlouvou prodává Kupujícímu dále uvedené věci, které Kupující od Prodávajícího kupuje do svého vlastnictví: • jednotku [číslo] vymezenou v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], to vše v k. ú. [obec]. Jednotka [číslo] zahrnuje byt a podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa]; • podíl o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], to vše v k. ú. [obec]. Jednotka [číslo] zahrnuje jiný nebytový prostor a podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa]; (společně dále i jen jako„ Předmět převodu“). II.

1. Smluvní strany se dohodly, že kupní cena za Předmět převodu činí částku ve výši 2.952.110 Kč.

2. Prodávající a Kupující prohlašují, že Kupující uhradil Prodávajícímu sjednanou kupní cenu před uzavřením této smlouvy. III.

1. Prodávající poskytuje Kupujícímu záruku za jakost Předmětu převodu v délce 36 měsíců. Záruka počne běžet dnem předání a převzetí předmětu převodu.

2. Prodávající protokolárně předá Předmět převodu prostý vad a nedodělků Kupujícímu a Kupující převezme od Prodávajícího Předmět převodu prostý vad a nedodělků ve lhůtě do 10 dnů ode dne zápisu vlastnického práva Kupujícího k Předmětu převodu do katastru nemovitostí. Prodávající předá Kupujícímu klíče. Kupující není povinen převzít Předmět převodu v případě, že tento vykazuje vady a/nebo nedodělky.

3. Prodávající prohlašuje, že v jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], to vše v k. ú. [obec], je prostorově vymezeno parkovací stání [číslo] sloužící k užívání, tj. parkování vozidla, vlastníku podílu, jak je tento podíl uveden v čl. I., odrážce druhé, této smlouvy.

4. Prodávající dále prohlašuje, že: a) Předmět převodu je bez právních a faktických vad a dále bez nedodělků; b) se jedná o první převod vlastnického práva k Předmětu koupě; c) Předmět převodu je způsobilý sloužit svému obvyklému účelu, kdy platí, že převáděná jednotka [číslo] slouží jako byt a jednotka [číslo] slouží jako parkovací stání pro vozidla, přičemž v jednotce [číslo] jsou prostorově vymezena parkovací stání. Prodávající: Kupující: [název žalované] [celé jméno žalobce]

III. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení ve výši 11 956 Kč k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou dne [datum] domáhal určení obsahu Smlouvy o koupi nemovitosti k jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], vše v k.ú. [obec], včetně podílu na společných částech budovy a podílu o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku p.č. st. [číslo] v k.ú. [obec] a určení obsahu Smlouvy o koupi nemovitosti k jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec], včetně podílu na společných částech budovy a podílu o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec].

2. Žalobce ve svých žalobních tvrzení uvedl, že se žalovaným uzavřel dne 17. 4. 2015 Smlouvu o budoucí kupní smlouvě ve znění Dodatku č. 1 ze dne 3. 6. 2015, na základě níž žalovaný jako prodávající převede ve prospěch žalobce jako kupujícího bytovou jednotku označenou jako [anonymizováno] se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a garážové stání č. 10 (dále Byt 1 a Smlouva č. 1). Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dne 17. 6. 2015 Smlouva o budoucí kupní smlouvě, na základě níž žalovaný jako prodávající se zavázal převést ve prospěch žalobce jako kupující bytovou jednotku označenou jako B2/4 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a garážové stání č. 11 (dále Byt 2 a Smlouva č. 2).

3. Sjednaná kupní cena za byt 1 ve výši 3 238 500 Kč byla uhrazena žalobcem tak, že první částka ve výši 325 874 Kč byla uhrazena dne [datum], druhá částka ve výši 909 832 Kč dne [datum], třetí částka ve výši 1 235 706 Kč dne 28. 12. 2015, čtvrtá částka ve výši 250 000 Kč dne [datum], pátá částka ve výši 250 000 Kč dne [datum] a šestá částka ve výši 267 088 Kč byla uhrazena zápočtem dne 25. 11. 2019. Kupní cena za Byt 1 byla sjednána ve výši 4 119 020 Kč, avšak žalovaný se nikdy nestal vlastníkem pozemku, proto došlo ke slevě z kupní ceny ve výši 879 608 Kč, kdy tuto částku uhradil žalobce jako kupní cenu na předmětných pozemcích předchozímu jednateli [jméno] [příjmení]. Sjednanou kupní cenu za Byt 2 včetně garážového stání ve výši 2 952 110 Kč uhradil žalobce žalovanému tak, že první částku ve výši 384 100 Kč uhradil dne 22. 6. 2015, druhou částku ve výši 768 200 Kč uhradil dne 3. 9. 2015, třetí částku ve výši 1 152 300 Kč uhradil dne 28. 12. 2015, čtvrtou částku ve výši 250 000 Kč uhradil dne 7. 6. 2016, pátou částku ve výši 250 000 Kč uhradil dne 8. 6. 2016 a šestou částku ve výši 286 548 Kč uhradil zápočtem dne 25. 11. 2019. Kupní cena za Byt 2 byla sjednána ve výši 3 841 000 Kč, avšak žalovaný se nikdy nestal vlastníkem předmětného pozemku, proto došlo ke slevě kupní ceny ve výši 920 392 Kč, kdy tato částka byla uhrazena jako podíl na předmětných pozemcích předchozímu jednateli [jméno] [příjmení]. Dle článku III. odst. 2 obou předmětných smluv o budoucích smlouvách bylo ujednáno, že poslední čtvrtá splátka je splatná ke dni předání předmětných jednotek. Žalobce vyzval žalovaného v souladu s článkem V. odst. 3 Smlouvy 1 a Smlouvy 2 k uzavření kupních smluv výzvou doručenou dne 28. 11. 2019. Žalovaný nereagoval, proto žalobci nezbylo než domáhat se určení obsahu kupních smluv soudem.

4. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout jako nedůvodnou. K tvrzením žalobce uvedl, že od Smlouvy č. 1 i od Smlouvy č. 2 odstoupil dne 14. 7. 2017 pro prodlení žalovaného s úhradou čtvrtých splátek kupních smluv za bytové jednotky B2/3 a B2/4. Odstoupení bylo žalobci doručeno dne [datum], čímž zanikl závazek žalovaného uzavřít se žalobcem předmětné kupní smlouvy. Žalovaný namítá, že nemohlo dojít k úhradě čtvrtých splátek kupní ceny za bytové jednotky údajnými zápočty realizovanými jednostranně žalobcem dne 25. 11. 2019, neboť v té době již bylo od obou smluv platně odstoupeno.

5. Mezi žalobcem a žalovaným bylo nesporné, že byla uzavřena Smlouva o budoucí kupní smlouvě dne 17. 4. 2015 ve znění Dodatku č. 1 dne 3. 6. 2015 (Smlouva č. 1) a Smlouva o budoucí kupní smlouvě ze dne 17. 6. 2015 (Smlouva č. 2). Kupní cena ze Smlouvy č. 1 byla uhrazena částkou 325 874 Kč dne 23. 4. 2015, částkou 909 832 Kč dne 3. 9. 2015, částkou 1 235 706 Kč dne 28. 12. 2015, částkou 250 000 Kč dne 5. 6. 2016, částkou 250 000 Kč dne 6. 6. 2016. Kupní cena ze Smlouvy č. 2 byla uhrazena částkou 384 100 Kč dne 22. 6. 2015, částkou 768 200 Kč dne 3. 9. 2015, částkou 1 152 300 Kč dne 28. 12. 2015, částkou 250 000 Kč dne 7. 6. 2016, částkou 250 000 Kč dne 8. 6. 2016. Mezi žalobcem a žalovaným je nesporné, že žalovaný odstoupil od Smlouvy č. 1 a od Smlouvy č. 2 dne 14. 7. 2017, doručeným žalobci dne 19. 7. 2017.

6. Mezi žalobcem a žalovaným je sporné, zda byla uhrazena poslední splátka ze Smlouvy č. 1 a ze Smlouvy č.

2. Žalobce tvrdí, že byla uhrazena u Smlouvy č. 1 zápočtem ve výši 267 088 Kč dne 25. 11. 2019 oproti smluvní pokutě účtované žalobcem žalovanému za opožděné předání bytové jednotky B2/3. Bytová jednotka B2/3 měla být předána dne 31. 3. 2016 a fakticky nebyla předána, tudíž smluvní pokuta je účtována od 31. 3. 2016 do 9. 8. 2019. Žalobce vyzval žalovaného 9. 8. 2019 k úhradě smluvní pokuty a následně 25. 11. 2019 písemně započetl část čtvrté splátky na smluvní pokutu žalovaného.

7. Žalobce tvrdí, že poslední splátka byla uhrazena u Smlouvy č. 2 zápočtem ve výši 286 548 Kč dne [datum] oproti smluvní pokutě účtované žalobcem za opožděné předání bytové jednotky B2/4. Bytová jednotka B2/4 měla být předána 31. 3. 2016 a fakticky nebyla předána, tudíž smluvní pokuta je účtována od 31. 3. 2016 do 9. 8. 2019. Žalobce vyzval žalovaného dne 9. 8. 2019 k úhradě smluvní pokuty a následně dne 25. 11. 2019 písemně započetl část čtvrté splátky na smluvní pokutu žalovaného. Žalovaný trval na tom, že započtení není platné, jelikož bylo žalovaným odstoupeno od Smlouvy č. 1 a od Smlouvy č. 2 dne 19. 7. 2017. Navíc nelze započíst na pohledávku existující pohledávku nejistou, jelikož k předání došlo dne 15. 4. 2016, a to fakticky předáním klíčů od obou bytů žalobci.

8. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, ze kterých zjistil tento skutkový stav: Ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím dne 17. 4. 2015 bylo zjištěno, že předmětem byl převod bytové jednotky B2/1 a garážové stání č. 10 za kupní cenu 3 258 740 Kč s tím, že v článku III. byly dohodnuty tři splátky a čtvrtá nejpozději do dne předání bytové jednotky. V článku V. je sjednáno smluvními stranami předání v termínu do 31. 3. 2016 za předpokladu, že kupní cena bude kupujícími spolu s případnou cenou víceprací zcela zaplacena nejpozději do 30. 3. 2016. V článku V. bod 3. kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce se strany zavazují nejpozději do 14 dnů od zaplacení kupní ceny ode dne podpisu. V článku VII. je sjednáno právo na odstoupení od smlouvy, pokud budoucí kupující prokazatelně v prodlení více než 30 dnů kalendářních dnů úhradou jakékoliv platby dle článku III. Součástí smlouvy je půdorys bytové jednotky i garážového stání. Dodatkem č. 1 si strany dne 3. 6. 2015 sjednaly změnu Smlouvy o budoucí kupní smlouvě spočívající v tom, že kupující projevil zájem o koupi jiné bytové jednotky značené B2/3, vše ostatní včetně garážového stání č. 10 zůstalo zachováno včetně kupní ceny a ujednání o jejím uhrazení. Dodatek č. 2 k této smlouvě nebyl žalovaným dne 2. 3. 2017 podepsán s tím, že byl pouze připomínkován.

9. Smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřené dne 17. 6. 2015 se žalobce jako budoucí kupující a žalovaný jako budoucí prodávající zavázali převodu bytové jednotky označené [anonymizováno] a garážového stání č. 11 za kupní cenu 3 841 000 Kč. V článku III. byly sjednány platební podmínky třech splátek a čtvrtá splátka měla být uhrazena budoucím kupujícím do dne předání bytové jednotky. V článku V. bylo dohodnuto, že bytová jednotka bez vad a nedodělku bránící k užívání bude dokončena a budoucímu kupujícímu předávána v termínu do 31. 3. 2016 za předpokladu, že kupní cena bude uhrazena spolu s případnými cenami víceprací tak, jak byla mezi stranami sjednána. V článku 5.3 se strany dohodly, že kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce se zavazují uzavřít nejpozději do 14 dnů od zaplacení kupní ceny. V článku VII. pak bylo sjednáno právo na odstoupení od smlouvy v případě, že budoucí kupující bude prokazatelně v prodlení více než 30 dnů s úhradou jakékoliv splátky dne článku III. Smlouvy Součástí smlouvy je půdorys bytu B2/4. Dodatek k č. 1 nebyl ze strany žalobce podepsán dne 2. 3. 2017, jelikož byl připomínkován jako neakceptovatelný.

10. Z informací o jednotce [číslo] bylo zjištěno, že vlastnické právo je vedeno ve prospěch žalovaného stejně jako u bytové jednotky [číslo] byl v budově [adresa] v k.ú. [obec] zapsané na [list vlastnictví] včetně podílu na společných částech.

11. Z výzvy ze dne 2. 11. 2016 bylo zjištěno, že žalovaná vyzývá žalobce k úhradě čtvrté splátky kupní ceny za byty [anonymizováno] a [anonymizováno] [příjmení] [jméno] [příjmení] s tím, že byty byly předány žalobci do užívání dne 15. 4. 2016. Z reakce ze dne 19. 11. 2016 se podává, že žalobce ve vztahu k žalované považuje výzvu na zaplacení ze dne 2. 11. 2016 za bezpředmětnou a nemá za to, že by došlo od 15. 4. 2016 k předání bytů.

12. Z odstoupení od Smlouvy o smlouvě budoucí datované dne 14. 7. 2017 bylo zjištěno, že žalovaná odstoupila od Smlouvy o budoucí smlouvy na prodej bytové jednotky B2/4 včetně všech příslušných podílů na částech domu a pozemku, neboť čtvrtá splátka kupní ceny ve výši 286 548 Kč nebyla uhrazena ke dni předání bytové jednotky, k níž došlo dne 15. 4. 2016. Žalovaná v souladu s článkem VII. bod 1 této smlouvy odstoupila v důsledku prodlení delším než 30 kalendářních dnů od této smlouvy a vyzvala k úhradě smluvní pokuty 100 000 Kč. Téhož dne 14. 7. 2017 odstoupila žalovaná od Smlouvy o budoucí kupní smlouvě na prodej bytové jednotky [anonymizováno] včetně všech příslušenství spoluvlastnických podílů na částech domu a pozemku, neboť kupní cena ve výši 267 088 Kč nebyla uhrazena ke dni předání bytové jednotky, k níž došlo dne 15. 4. 2016. Dle článku VII. v bodě 1 této smlouvy dlužila svého práva na odstoupení, jelikož prodlení bylo delší než 30 dnů a současně vyzvala k úhradě smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč.

13. Z reakce na odstoupení žalované ze dne 20. 7. 2017 žalobcem bylo zjištěno, že odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí a odstoupení od kupní smlouvy pozemkové, že platby započítával proti nabíhajícímu penále a že je mohl zadržovat vzhledem k vysoké částce slevy za vadu garážového stání.

14. Přípisem ze dne [datum] vyzval žalobce žalovanou k úhradě smluvní pokuty za prodlení s předáním bytových jednotek v trvání 1 026 dnů, což činí výši 1 226 000 Kč u Smlouvy č. 1 týkající se bytu č. 1 a 1 226 000 Kč u Smlouvy č. 2 týkající se bytu č. 2.

15. Z Kupní smlouvy uzavřené mezi [jméno] [příjmení] jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím dne 14. 12. 2015 bylo zjištěno, že předmětem převodu byl podíl na p.č. st. [číslo] a [anonymizováno] ve výši [číslo], které tvoří funkční celek rozestavěnými bytovými jednotkami [anonymizováno] a [anonymizováno] za kupní cenu 1 800 000 Kč. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne 14. 12. 2015 datovaného dne 14. 7. 2017 bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] odstoupil od kupní smlouvy, která byla převedena do výlučného vlastnictví podíl o velikosti id. [číslo] k pozemku p. č. st. [číslo] a [anonymizováno] z důvodu neuhrazení kupní ceny.

16. Z výzvy označené jako předžalobní upomínka ze dne 25. 11. 2019 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovaného před podáním žaloby k uzavření kupních smluv, jejich předmětem bude převod vlastnického práva žalovaného k bytovým jednotkám [anonymizováno] a [anonymizováno] v budově [adresa] v bytovém domě postaveném na pozemku st. [číslo]. Současně započetl svou pohledávku na smluvní pokutu ve výši 2 452 000 Kč vůči pohledávce žalované ve výši 553 636 Kč, předáno v poštovní přepravě 26. 11. 2019.

17. Z výpisu katastru nemovitostí ke dni 3. 6. 2020 bylo zjištěno, že jako vlastník podílu [číslo] pozemku st. p. [číslo] v k.ú. [obec] je zapsán v katastru nemovitostí žalobce.

18. Z usnesení Okresního soudu ve Zlíně ze dne 21. 8. 2019 bylo zjištěno, že soud zastavil řízení, jehož předmětem bylo vyklizení bytu [číslo] [číslo] které se nachází ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] na ulici [ulice] v [obec] a žalovaný byl zavázán k úhradě nákladů řízení žalobci ve výši 20 341 Kč. Mezi oběma smluvními stranami proběhla řada mimosoudních jednání včetně jednání u mediátora, k uzavření komplexní mimosoudní dohody však nedošlo. Žalovaný v průběhu jednání uvedl, že žalovaný v obou bytech zbudoval kuchyň, vestavěné skříně s koupelnou, které se staly součástí obou bytů, vyklízení bytů se však nebrání. V důsledku zpětvzetí žaloby bylo proto rozhodováno dle § 146 odst. 2 věta druhá o.s.ř. o nákladech řízení. Soud dovodil, že žaloba byla podána důvodně a ke zpětvzetí došlo v důsledku chování žalovaného, neboť tento převzal od žalobce klíče od obou předmětných bytů mimo jiné proto, aby si zde nainstaloval kuchyňské linky a další vestavěný nábytek v dubnu 2016 bez toho, aniž by došlo k písemnému protokolárnímu předání předmětných bytů. Žalovaný měl již od dubna 2016 přístup do obou bytů faktickým předáním klíčů. Zabezpečil si zde montáž kuchyně dalšího vestavěného nábytku, hradil poplatky za užívání těchto bytů do SVJ. Poté, co žalobce od obou smluv o smlouvě budoucí odstoupil, odmítal vyklizení bytů. Soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána po právu a zavázal žalovanému v důsledku procesního zpětvzetí k úhradě nákladů řízení. Nákladový výrok II. byl pak potvrzen Krajským soudem v Brně, pobočka ve Zlíně usnesením ze dne 27. 11. 2019, č. j. 59 Co 275/2019-324 Odvolací soud rovněž vyšel z toho, že žalovaný nezpochybňoval písemné vyjádření v žalobě předání předmětných bytů a pouze zpochybňoval důvodnost odstoupení od kupních smluv budoucích.

19. Z rozsudku Okresního soudu ve Zlíně ze dne 10. 6. 2020, č. j. 41 C 231/2017-230 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Brně, pobočka ve Zlíně ze dne 5. 1. 2021, č. j. 60 Co 237/2020-286 bylo zjištěno, že odvolací soud zamítl žalobu na určení, kterou se žalobce [jméno] [příjmení], [datum narození] domáhal určení, že je vlastníkem podílu id [číslo] nemovitostí pozemku parc. č. st. [číslo] a pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec], neboť ačkoliv soud prvého stupně se zabýval meritem věci a učinil závěry o skutkovém stavu srozumitelně a provedl důkladné právní hodnocení, nezabýval se již dostatečně vztahem k nabývajícímu titulu žalobce.

20. Soud v souladu s § 120 odst. 1 o.s.ř. neprovedl dokazování výslechem žalobce, neboť s ohledem na právní závěry a hospodárnost řízení považoval výslech za nadbytečný. Z dalších listinných důkazů neučinil soud žádná podstatná skutková zjištění pro rozhodnutí v této věci 21. Podle § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o.z.) písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší..

22. Podle § 2001 o.z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

23. Podle § 2004 odst. 1 o.z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku 24. Podle § 2004 odst. 1 o.z. plnil-li dlužník zčásti, může věřitel od smlouvy odstoupit jen ohledně nesplněného zbytku plnění. Nemá-li však částečné plnění pro věřitele význam, může věřitel od smlouvy odstoupit ohledně celého plnění.

25. Podle § 2005 o.z. odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.

26. Podle § 1785 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

27. Podle § 1786 o.z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

28. Podle § 1787 odst. 1 o.z. nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud.

29. Soud učinil z provedeného dokazování následující závěr o skutkovém stavu: Žalobce a žalovaný uzavřeli dne 17. 4. 2015 Smlouvu o budoucí kupní smlouvě ve znění Dodatku č. 1 ze dne 3. 6. 2015, v němž se dohodli na převodu bytové jednotky [anonymizováno] se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a garážového stání č. 10 za sjednanou kupní cenu uvedenou v článku II. této smlouvy, přičemž platební podmínky byly sjednány v článku III. V článku V. si sjednali závazek uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva poté, co dojde k úhradě celé kupní ceny, nejpozději do 14 dnů od jejího zaplacení. Lhůta zaplacení byla vázána na předání v termínu do 31. 3. 2016. V článku VII. si sjednali strany možnost odstoupení od této smlouvy v případě prodlení delší než 30 dnů s úhradou jakékoliv ze splátek kupní ceny. Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena Smlouva o budoucí kupní smlouvě dne 17. 6. 2015, která však již nebyla modifikována žádným dodatkem. Jejím předmětem bylo uzavření kupní smlouvy týkající se bytové jednotky B2/4 včetně společných částech domu a pozemku a dále garážového stání č.

1. Text smlouvy je shodný s předcházející smlouvou v článku II. sjednává kupní cenu, v článku III. platební podmínky, v článku V. úhradu poslední splátky v termínu předání do 31. 3. 2016 s povinností do 14 dnů uzavřít kupní smlouvu, v případě prodlení je sjedná v článku VII. možnost odstoupení od smlouvy.

30. Soud při právním hodnocení zjištěného skutkového stavu uzavřel, že obě smlouvy byly uzavřeny v souladu s § 560 a § 2079 o.z. Smluvní strany si sjednaly povinnost uzavřít kupní smlouvu jako smlouvu o smlouvě budoucí v souladu s § 1785 o.z. Současně si v obou těchto smlouvách sjednali v souladu s § 2001 o.z. právo na odstoupení pro případ, že žalovaný jako kupující se ocitne v prodlení s úhradou kupní ceny, resp. její poslední splátky k předání předmětných nemovitostí. Mezi stranami bylo učiněno při jednání nesporným (§ 120 odst. 3 o.s.ř.), že kupní cena byla uhrazena až na čtvrtou splátku, jejíž platnost byla vázána na předání bytových jednotek. Žalovaný má za to, že čtvrtá splátka byla u Smlouvy č. 1 ve výši 267 088 Kč uhrazena jednostranným zápočtem 25. 11. 2019 oproti smluvní pokutě účtované žalobcem žalované za opožděné předání bytové jednotky [anonymizováno], neboť tato měla být předána dne 31. 3. 2016 a fakticky předána nebyla. Smluvní pokuta byla tudíž účtována od 31. 3. 2016 do 9. 8. 2019, kdy žalobce vyzval žalovanou k úhradě smluvní pokuty a následně tuto 25. 11. 2019 započetl na část čtvrté splátky. Totéž žalobce učinil u Smlouvy č. 2, kdy zápočtem ve výši 286 548 Kč dne 25. 11. 2019 započetl oproti smluvní pokutě účtované za opožděné předání bytové jednotky [anonymizováno], která měla být předána rovněž 31. 3. 2016 a fakticky nebyla předána. Smluvní pokuta je účtována od 31. 3. 2016 do 9. 8. 2019 a žalobce vyzval žalovanou dne 9. 8. 2019 k její úhradě, přičemž následně 25. 11. 2019 tuto písemně započetl na část čtvrté splátky. Žalovaný však poté, co nebyl doplatek kupní ceny uhrazen ke dni 15. 4. 2016, kdy došlo k faktickému předání obou bytových jednotek, odstoupil od Smlouvy č. 1 i od Smlouvy č. 2 dne 14. 7. 2017, když do dispozice žalovaného se odstoupení od Smlouvy č. 1 i od Smlouvy č. 2 dostalo dne 19. 7. 2017. Pro odstoupení žalovaného od Smlouvy č. 1 i od Smlouvy č. 2 byl závazek z kupních smluv zrušen s účinky ex. tunc podle § 2004 odst. 1 o.z. Na uvedené neexistenci práv a povinností z kupních smluv ze dne 17. 4. 2015 a 17. 6. 2015 pak nemohla ničeho změnit ani následná úhrada kupní ceny žalobcem, byť jejím zápočtem.

31. Soud totiž vychází především z faktického stavu, který je deklarovaný ve spisu Okresního soudu ve Zlíně sp.zn. 19 C 385/2017 a projevený v rozhodnutí soudu I. a II. stupně. Žalobce fakticky užíval obě bytové jednotky [anonymizováno] a [anonymizováno] v bytovém domě [adresa] v [obec]. V tomto řízení bylo nesporné, že v dubnu 2016 bez toho, aniž by došlo k písemnému protokolárnímu předání předmětných bytů, došlo k jejímu předání faktickému a žalobce si již v těchto bytových jednotkách instaloval zařízení pro své bydlení. Žalovaný měl od dubna 2016 přístup do obou bytů, měl od nich klíče, zajistil si montáž kuchyně, vestavného nábytku a hradil poplatky za užívání bytů do SVJ. Poté, co žalovaný od Smlouvy č. 1 i od Smlouvy č. 2 odstoupil, vyzval žalovaného k vyklizení těchto bytů a vrácení klíčů. Žalovaný jak se uvádí v usnesení Krajského soudu ve Zlíně ze dne 27. 11. 2019, č. j. 59 Co 275/2019-324 nezpochybňoval předání mu předmětných bytů a naopak neprojevil ochotu předmětné byty vyklidit. K vyklizení došlo až následně po podání žaloby, což se projevilo v nákladovém výroku o procesní neúspěšnosti žalobce.

32. Soud tudíž shledal argumentace žalovaného o důvodnosti neuhrazení čtvrté splátky kupní ceny ze Smlouvy č. 1 a ze Smlouvy č. 2 za lichou, jelikož nelze považovat dílo za nedokončené a nepředané, je-li fakticky užíváno. Nelze dílo považovat ani za vadné a nezpůsobilé k předání, pokud může plnit svůj účel. Předání je jednostranné právní jednání zhotovitele (§ 555 a násl. o. z.) s úmyslem dluh splnit (§ 1908 odst. 2 o. z.), obecně umožněním nakládání s věcí v místě plnění a včasné oznámení způsoby předání, pro které zákon nestanoví formu. Převzetí je jednostranné právní jednání objednatele po předání díla, rovněž i neformálně, není-li ujednáno jinak (§ 559 o. z.) Převzetí díla lze dovodit i z faktického jednání předvedením jeho způsobilosti sloužit svému účelu (převzetí klíčů od domu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 171/2006). S ohledem na účel smlouvy je třeba přisvědčit závěru, že důraz při splnění závazku ze smlouvy o dílo je z hlediska vadnosti takovéhoto plnění třeba klást na funkčnost dodaných věcí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2006, sp. zn. 32 Odo 351/2005, sp.zn. 23 Cdo 4100/2016). Ačkoliv nedošlo mezi účastníky k předání protokolárnímu, bezpochyby došlo k předání klíčů a užívání obou bytových jednotek žalobcem již k 15. 4. 2016 a kupní cena včetně čtvrté splátky měla být uhrazena nejpozději právě ke dni předání bytových jednotek. Žalobce byl k uhrazení čtvrté splátky u obou smluv žalovanou opakované vyzýván. Žalobce nemůže těžit ze svého nezodpovědného přístupu k plnění smluvních závazků, když na jedné straně namítá vadné plnění, a na druhé straně Byt č. 1 a Byt č. 2 užívá k účelu, k jakému byly sjednány, totiž k bydlení.

33. Žalobce tvrdí, že splnil všechny podmínky ve smlouvách ze dne 17. 4. 2015 a 17. 6. 2015 stanovené včetně úhrady smluvní kupní ceny s tím, že čtvrtá splátka byla uhrazena zápočtem ze dne 25. 11. 2019 Smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 17. 4. 2015 a ze dne 17. 6. 2015 jsou vzájemně propojeny se s kupní smlouvou uzavřenou mezi [jméno] [příjmení] a žalobcem dne 14. 12. 2015, která se týká převodu podílu id [číslo] nemovitostí pozemku parc. č. st. [číslo] a pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec], od nichž bylo [jméno] [příjmení] odstoupeno dne 14. 12. 2015 z důvodu neuhrazení kupní ceny. Ačkoliv soud spatřuje propojenost mezi oběma kupními smlouvami, nelze ani v tomto případě nijak platnost jedné ze smluv vázat či podmiňovat na platností smlouvy druhé. Smlouva č. 1 a Smlouva č. 2 měla sjednanou odlišnou splatnost kupní ceny než kupní smlouva týkající se převodu podílu id [číslo] nemovitostí pozemku parc. č. st. [číslo] a pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec], od nichž bylo navíc [jméno] [příjmení] odstoupeno dne [datum] rovněž z důvodu neuhrazení kupní ceny. [jméno] soud poukazuje na závěry učiněné odvolacím soudem o správnosti skutkových zjištění i právního hodnocení ve věci sp. zn. 41 C 231/2017.

34. Soud žalobu na určení obsahu kupní smlouvy vyplývající ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 14. 4. 2015 a na určení obsahu kupní smlouvy vyplývající ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 17. 6. 2015 ze všech uvedených důvodů zamítl.

35. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. vzniklo žalovanému právo na náhradu nákladů řízení účelně vynaložených s bráněním svého práva u soudu. Náklady řízení spočívají nákladech právního zastoupení za 4 úkony právní pomoci po 2 500 Kč dle § 9 odst. 3 písm. b) a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (převzetí a příprava právního zastoupení, písemné vyjádření k žalobě, účast u jednání ve dnech 10. 6. 2022 a 21. 7. 2022), náhrada hotových výdajů za 4 úkonů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 advokátního tarifu, cestovné ke dvěma soudním jednáním [obec] - [obec] a zpět, 2 x 54 km při průměrné spotřebě vozidla 5,7 l/km a ceně PHM dle vyhl. č. 116/2022 Sb., o cestovních náhradách, celkem 2 x 378 Kč, když ve zbytku se náhrady nákladů řízení zástupkyně žalované vzdala.

36. Náklady řízení ve výši 11 956 Kč je žalobce povinen uhradit k rukám zástupce žalované dle § 149 odst. 1 o. s. ř. do tří dnů od právní moci rozsudku dle § 160 odst. 1 o. s. ř.

Poučení