28 Co 122/2021-218

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z jeho předsedy JUDr. Jiřího Vávry a soudců JUDr. Zdeňka Bureše a JUDr. Evy Gregorové ve věci žalobce: ; Ing. [jméno] [příjmení], [datum], [IČO] sídlem [adresa] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: ; [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 939 326,00 Kč s příslušenstvím o odvolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 1. dubna 2021, č.j. 45 C 214/2017-147 a o odvolání žalované proti doplňujícímu usnesení Městského soudu v Brně ze dne 21. ledna 2022, č.j. 45 C 214/2017-170 takto:

Výrok

I. Rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 1. dubna 2021, č. 45 C 214/2017-147, doplněný usnesením tohoto soudu ze dne 21. ledna 2022, č. 45 C 214/2017-170, se ve výroku č. I mění tak, že žaloba, jíž se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 939 326 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 25. 8. 2016 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení před soudem prvního stupně v částce 127 304,10 Kč a tuto zaplatit zástupci žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], advokátovi, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku

III. Žalobce je povinen nahradit České republice – Městskému soudu v Brně náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 15 730 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady odvolacího řízení v částce 91 833,80 Kč a tuto zaplatit zástupci žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], advokátovi, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku

Odůvodnění

1. Městský soud v Brně jako soud prvního stupně vydal ve věci výše označený rozsudek, jehož výrokem č. I uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 939 326 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 939 326 Kč od 25. 8. 2016 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku, jehož výrokem č. II uložil žalované povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 166 612 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce a jehož výrokem č. III rozhodl, že o náhradě nákladů řízení státu bude rozhodnuto samostatným usnesením.

2. Takto rozhodl soud prvního stupně o žalobě ze dne 2. 6. 2017, jíž se žalobce žalovanou částkou 939 326 Kč domáhal po žalované zaplacení provize vycházející ze smlouvy o zprostředkování uzavřené dle žalobcova tvrzení se žalovanou v březnu roku 2016 ústní formou, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje nemovité věci, a to pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 266 m2, jehož součástí je stavba [adresa], jiná stavba, zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], k. ú. [obec]. Dle žalobcova tvrzení bylo ujednáno, že žalovaná má zájem prodat tuto nemovitost za částku 89 000 000 Kč a za činnost žalobce jako zprostředkovatele náleží odměna (provize) ve výši 1 000 000 Kč. Žalobce dle svého tvrzení 11. 3. 2016 informoval žalovanou, že pro ni zajistil vážného zájemce o koupi této nemovitosti, a to [právnická osoba] development, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (dále případně jen [anonymizováno] development či zájemce o koupi nemovitostí). Dne 17. 3. 2016 žalobce inicioval schůzku žalované se zájemcem za účelem prohlídky dané nemovitosti, schůzky se zúčastnil jednatel žalované, za zájemce pak Ing. [jméno] [příjmení], předseda jejího představenstva, dále Ing. [jméno] [příjmení], MVDr. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Mezi žalobcem a zájemcem dle žalobcova tvrzení následně probíhala komunikace o výši kupní ceny a dalších podmínkách smlouvy. Tato jednání vyvrcholila tím, že dne 24. 8. 2016 byla uzavřena kupní smlouva mezi žalovanou jako prodávající a zájemcem jako kupujícím, na základě níž se [právnická osoba] development stals vlastníkem předmětné nemovitosti za kupní cenu 83 656 000 Kč. Poněvadž právě a jedině žalobce zprostředkoval pro žalovanou příležitost uzavřít kupní smlouvu a tato smlouva nakonec byla uzavřena, náleží žalobci dle jeho názoru provize. To, že o možnosti nabýt nemovitost se zájemce dozvěděl od žalobce, lze prokázat svědeckými výpověďmi osob, které se zúčastnily schůzky dne 17. 3. 2016. Částka požadovaná podanou žalobou vychází dle žalobcova tvrzení z původně dohodnuté částky 1 000 000 Kč, kdy tato částka byla poměrně snížena o rozdíl kupní ceny mezi dohodnutou výší a realizovanou výší. S ohledem na kupní cenu odpovídá požadovaná částka provize ve výši 1,1 % z kupní ceny, již lze považovat v místě i čase za obvyklou pohybující se spíše na dolní hranici. V té souvislosti žalobce zmínil ustanovení § 1792 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, podle něhož v případě, že výše provize není určena, určí se jako odměna v místě a čase obvyklá. Přes marné výzvy žalobce, jenž byl ochoten i ke kompromisnímu řešení, žalovaná žalobci ničeho neuhradila. Žalovanou částku žalobce žádal spolu s úrokem z prodlení v jeho zákonné výši 8,05 % od 25. 8. 2016 (den následující po uzavření kupní smlouvy) do zaplacení. Žalobce tvrdil předžalobní výzvu k úhradě ze dne 26. 1. 2017.

3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Zdůraznila, že nemovitost byla kupní smlouvou ze dne 24. 8. 2016 prodána za cenu 83 656 000 Kč, když v březnu 2016 [právnická osoba] development kupní cenu ve výši 89 000 000 Kč neakceptovala, z toho důvodu komunikace žalované se žalobcem skončila.

4. Po dokazování provedeném předloženými listinnými důkazy, výslechem svědků [příjmení] [jméno] [příjmení], předsedy představenstva [právnická osoba] development, MVDr. [jméno] [příjmení], zaměstnankyně [právnická osoba] development, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], bývalých zaměstnanců téže společnosti, znaleckým posudkem [právnická osoba] s.r.o., IČO [číslo], se sídlem [adresa] (poznámka odvolacího soudu - aniž by z přepisu protokolu o jednání soudu prvního stupně dne ze dne 1. 4. 2021 či z odůvodnění jeho rozsudku bylo patrno, konkrétně, kterou osobu soud prvního stupně jako znalce vyslýchal) soud prvního stupně dospěl k závěru o plné důvodnosti žaloby. Za citace ustanovení § 2445 odst. 1 o. z. přijal závěr, že mezi účastníky byla v březnu 2016 ústně uzavřená smlouva o zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti, žalobce tento prodej žalované zprostředkoval a vzniklo mu tak právo na provizi ve výši dle ustanovení § 1792 odst. 1 o. z. obvyklé v době a místě uzavření smlouvy, neboť výši provize strany nedohodly. V odůvodnění svého rozsudku mimo jiné uvedl, že z následného jednání žalované, která žalobci poskytla informace ohledně předmětné nemovitosti, přizvala ho k prohlídce této nemovitosti a souhlasila s úhradou jeho provize, je zřejmé, že se cítila být vázána smlouvou uzavřenou v ústní formě. Zmínil i to,„ že je pravdou, že tvrzení žalobce ohledně skutečnosti, zda si strany dohodly výši provize čili nic, nebyla v průběhu řízení konzistentní, nicméně soud vyšel z poslední jeho verze, aktuální ke dni vyhlášení rozsudku, a to že si výši provize nedohodly, neboť tak žalobce učinil v souladu s koncentrací řízení při prvním jednání soudu dne 13. 6. 2019“ Výši provize určil znalecký ústav s horní hranicí 3 % kupní ceny s tím, že tato výše odpovídá nemovitosti s kupní cenou nad 20 000 000 Kč. Na výši provize má dle znaleckého ústavu přímý vliv prodejnost nemovitosti, tedy její využití, lokalita, ve které se nachází apod., přičemž čím je prodejnost lepší, tím je vyšší provize. Soud prvního stupně neměl pochybnosti o způsobilosti znaleckého ústavu podat předmětný znalecký posudek. Počet a charakter úkonů, které žalobce pro žalovanou v rámci zprostředkování vykonal, soud prvního stupně nezohledňoval, neboť na výši provize by neměly přímý vliv, slevu na provizi si strany nedohodly. Žalobce se po žalované domáhal provize ve výši 1,1 % kupní ceny, již soud prvního stupně„ s ohledem na uvedená kritéria považoval za obvyklou.“ Soud prvního stupně uvedl, že ta skutečnost, že se následně strany kupní smlouvy dohodly na nižší kupní ceně, nemůže jít k tíži žalobce, když neměl žádnou možnost takovou dohodu ovlivnit, podstatné je, že bez činnosti žalobce by k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí nedošlo. K argumentaci žalované poukazem na závěry Nejvyššího soudu České republiky (dále jen Nejvyšší soud) ve věci sp. zn. 32 Cdo 2842/2018 soud prvního stupně uvedl, že v řízení nebylo tvrzeno a ani prokázáno, že by výsledná kupní cena 83 656 000 Kč nebyla odpovídající hodnotě předmětné nemovitosti v době jejího prodeje. Stejně tak žalovaná netvrdila, že by si strany ujednaly nějaké další podmínky zprostředkování nad rámec vyhledání třetí osoby, s níž by měla žalovaná možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. Ke svému závěru o na provizi v době a místě uzavření smlouvy obvyklou soud prvního stupně odkázal na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 844/2017. Žalovanou částku soud prvního stupně přisoudil žalobci spolu se žádanými úroky z prodlení v jejich zákonné výši (§ 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.). Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud prvního stupně odůvodnil ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož plně úspěšnému žalobci částkou 166 612 Kč přiznal podle § 142 odst. 1 o. s. ř. plnou náhradu nákladů řízení vzniklých mu zaplacením soudního poplatku a za jeho zastoupení advokátem spojené s celkem 8 úkony právní služby, jak tyto náklady v odůvodnění svého rozsudku specifikoval. Jde-li o náhradu nákladů řízení státu za vyplacené znalečné odkázal na rozhodnutí samostatným usnesením, neboť výše těchto nákladů není dosud známa.

5. Proti tomuto rozsudku soudu prvního stupně podala odvolání žalovaná podáním 29. 4. 2021, jímž s odkazem na odvolací důvody uvedené v ustanoveních § 205 odst. 2 písm. c), e) a g) o.s.ř. navrhla jeho změnu zamítnutím žaloby a uložením povinnosti žalobci nahradit jí náklady řízení. Vyjádřila nesouhlas se závěrem soudu prvního stupně o tom, že mezi stranami byla v březnu roku 2016 ústně uzavřená smlouva o zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti (§ 2445 odst. 1 o. z.), že žalobce tento prodej žalované zprostředkoval a vzniklo mu tak právo na provizi ve výši dle § 1792 odst. 1 o. z. obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. Tento jeho závěr nemá dle žalované oporu v provedeném dokazování ani v aktuální právní úpravě. Soud prvního stupně vůbec neuvedl, jaké parametry měla mít podle ujednání zprostředkovatelské smlouvy zprostředkovávaná smlouva. Nevypořádal se ani s tím, proč nedošlo k uzavření písemné smlouvy, jejíž návrh žalobce zaslal žalované a v němž byly parametry zprostředkovávané smlouvy zcela jasně definované. V odůvodnění napadeného rozsudku se neuvádí, jakou konkrétní smlouvu měl žalobce pro žalovanou zprostředkovat, a absentuje tak základní skutkové zjištění ve vztahu k podmínce vyžadované ustanovením § 2445 odst. 1 o. z. Zprostředkovávaná smlouva musí být ve smlouvě o zprostředkování vymezena dostatečně určitě. Soud prvního stupně pominul základní informaci celé transakce tvrzenou samotným žalobcem v žalobě o dohodě smluvních stran na zprostředkování uzavření kupní smlouvy za částku ve výši 89 000 000 Kč, přičemž za tuto činnost měla zprostředkovateli náležet provize ve výši 1 000 000 Kč. Pokud žalobce uzavření takové smlouvy nezprostředkoval, nemohl mu vzniknout nárok na provizi, a to bez ohledu na to, zda došlo či nedošlo k uzavření zprostředkovatelské smlouvy. V bodu 12. odůvodnění rozsudku soud prvního stupně zmiňuje částku 83 656 000 Kč pouze v tom smyslu, že nebylo tvrzeno nic o tom, že by tato částka nebyla odpovídající hodnotě předmětné nemovitosti v době jejího prodeje. V té souvislosti žalovaná již za řízení před soudem prvního stupně odkazovala na judikaturní závěry v obdobných věcech, např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 32 Cdo 2842/2018, jehož závěry jsou použitelné na projednávanou věc. V rozporu s nimi je závěr soudu prvního stupně, že„ skutečnost, že se následně strany kupní smlouvy dohodly na nižší kupní ceně, nemůže jít k tíži žalobce, když neměl žádnou možnost tuto dohodu ovlivnit.“ Žalovaná uvedla, že jediné, co žalobce v dané věci skutečně učinil, je to, že předal kontakt na žalovanou panu [příjmení] a zprostředkoval prohlídku nemovitosti. Žalovaná tak má za nesprávné právní hodnocení věci soudem prvního stupně, který svoje rozhodnutí postavil na tom, že není podstatné, zda zprostředkovatel skutečně zprostředkoval uzavření určité smlouvy, na které se smluvní strany dohodly, ale je podstatné, že něco udělal, s tím, že výši jeho odměny odůvodnil závěry ve věci vypracovaného znaleckého posudku. Soud prvního stupně současně vytkla, že k její námitce neuvedl v odůvodnění rozsudku žádnou věcnou argumentaci, proč je podle něj odbornost znalce pro danou věc dostačující, když nespadá do předmětu jeho specializace. Řízení je tak zatíženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí v dané věci.

6. Žalobce se k odvolání žalované vyjádřil podáním ze dne 15. 6. 2021, jímž pro jeho nedůvodnost navrhl potvrzení napadeného rozsudku soudu prvního stupně. Dle žalobcova názoru bylo před soudem prvního stupně prokázáno, že mezi ním a žalovanou byla ústně uzavřena smlouva o zprostředkování. Poukázal na to, že předmět závazku dle smlouvy o zprostředkování podle § 2445 odst. 1 o.z. je vymezen tak, že zprostředkování je činností zprostředkovatele směřující k obstarání příležitostí zájemce zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. Zmínil rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 25 Cdo 2432/99. V daném případě právě a jen v důsledku činnosti žalobce jako zprostředkovatele došlo k propojení žalobcem vyhledaného zájemce o koupi předmětné nemovitosti ve vlastnictví žalované se žalovanou, jenž se také následně vlastníkem těchto nemovitostí stal. V souladu s vymezením předmětu závazku zprostředkovatele dle § 2445 odst. 1 o.z. pak bylo jednání ohledně kupní smlouvy samotné mimo dosah žalobce, jenž nemohl do jednání zasáhnout. Mimo působnost zprostředkovatele pak leží možnost poskytnout zájemci o uzavření smlouvy např. určitou slevu z kupní ceny. Za nepřiléhavou má žalobce argumentaci žalované odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 32 Cdo 2842/2018. V daném případě na požadovanou kupní cenu nebylo možné najít vhodného zájemce o uzavření smlouvy, žalovaná po své úvaze a pouze z důvodů, které zná ona sama, se rozhodla k poskytnutí slevy přistoupit a tuto poskytnout. Ad absurdum za tohoto předpokladu by zájemce v postavení prodávajícího mohl poskytnout slevu z kupní ceny v symbolické výši, čímž by v podstatě benefitoval z činnosti zprostředkovatele, ale zprostředkovatelskou smlouvu obešel tak, aby nebyl povinován platit provizi. Takovéto jednání dle žalobce nelze považovat, jinak, než jako jednání zneužívající v rozporu s ustanovením § 6 o.z. Ke znaleckému posudku vypracovanému ve věci žalobce uvedl, že jeho závěry jsou jednoznačné v tom, že provize žalobce ve výši žalované částky je/byla v místě a čase obvyklá.

7. Krajský soud v Brně jako soud odvolací, jemuž byla předložena věc k rozhodnutí o zmíněném odvolání žalované, ji nejprve vrátil soudu prvního stupně za účelem doplnění soudního spisu o samostatné rozhodnutí o náhradě nákladů řízení státu, na něž soud prvního stupně odkázal ve výroku č. III napadeného rozsudku.

8. Soud prvního stupně vydal dne 21. 1. 2022 usnesení č.j. 45 C 214/2017-170, jímž uložil žalované povinnost zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně na nákladech řízení za znalečné částku ve výši 15 730 Kč O povinnosti neúspěšné žalované k náhradě řízení vzniklých České republice zaplacením znalečného znaleckému ústavu za jím vypracovaný posudek přiznaného mu usnesením soudu prvního stupně ze dne 30. 7. 2020, č.j. 45 C 214/2017-131, a následně mu vyplaceného z rozpočtových prostředků soudu dne 23. 9. 2020 rozhodl soud prvního stupně podle § 148 o.s.ř..

9. Rovněž proti tomuto usnesení soudu prvního stupně podala žalovaná odvolání podáním se dne 9. 2. 2022 s návrhem na jeho zrušení.

10. Odvolací soud na základě včasného (§ 204 odst. 1 o.s.ř.), přípustného (§ 201 o.s.ř., § 202 odst. 2 o.s.ř. – a contrario) a řádného (§ 205 odst. 1 o.s.ř.) odvolání žalované přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně, postup soudu prvního stupně jeho vydání předcházející, zopakoval dokazování některými listinnými důkazy provedenými již v řízení před soudem prvního stupně (čtením průvodního e-mailu žalobce ze dne 13. 3. 2016, čtením návrhu smlouvy o zprostředkování, SMS komunikací mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] ze dnů 14. 3. 2016, 15. 3. 2016, 16. 3. 2016, 17. 3. 2016 a z 11. 4. 2016, z kupní smlouvy ze dne 24. 4. 2016), dotazoval se při jednání dne 20. 9. 2022 přítomného žalobce a jednatele žalované [jméno] [příjmení] a učinil ve věci následující zjištění a závěry.

11. Žalobce postavil v žalobě svůj žalobní požadavek na zaplacení provize ve výši žalované částky na tvrzení, že v březnu roku 2016 uzavřel se žalovanou ústně smlouvu o zprostředkování, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje předmětných nemovitostí (jak byly výše specifikovány) za částku 89 000 000 Kč. Poněvadž předmětné nemovitosti byly žalovanou prodány za kupní cenu 83 656 000 Kč, z původně dohodnutá provize 1 000 000 Kč žádal po žalované zaplacení její snížené výše v žalované částce 939 326 Kč. Při jednání soudu prvního stupně pak zástupce žalobce tvrdil, že žalobci jako zprostředkovateli, jenž se zavázal vyhledat a zprostředkovat zájemce o koupi předmětných nemovitostí za 89 000 000 Kč, bude dle dohody stran náležet provize, konkrétní výši a její splatnost si strany nedohodly. Uvedl, že písemný návrh zprostředkovatelské smlouvy žalobce zaslal žalované jako potvrzení smlouvy ústně uzavřené.

12. Ke skutečnostem stran uzavření smluvního vztahu účastníků, jeho charakteru a jeho obsahu se soud prvního stupně za ně přímo jednajících osob (v daném případě samotného žalobce a jednatele žalované [jméno] [příjmení]) nedotazoval, ať již v rámci jejich výslechu jako účastníků řízení, či jen cestou dotazování při soudním jednání. Bez toho, a to dle názoru odvolacího soudu obecně, se zjišťování projevu vůle promítnuté do právního jednání jednajících subjektů neobejde. Na základě důkazních návrhů žalobce soud prvního provedl výslechy toliko osob jednajících za [právnická osoba] development, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., které se bezprostředně ke smluvnímu vztahu účastníků a k jeho obsahu ani vyjadřovat nemohly, pokud ano, tak pouze zprostředkovaně.

13. Již v řízení před soudem prvního stupně bylo zjištěno, že žalobce zaslal žalované (jejímu jednateli [jméno] [příjmení]) e-mailem ze dne 13. 3. 2016 návrh zprostředkovatelské smlouvy. V tomto e-mailu žalobce odkázal na osobní schůzku s jednatelem žalované dne 2. 3. 20216 a na další osobní domluvy, Uvedl, že na předmětné nemovitosti (v e-mailu přesně specifikované) má vážného zájemce, který by si je chtěl prohlédnut (výslovně uvedeno„ navštívit“) dne 17.

3. či dne 18. 3. 2016. Současně požádal o osobní schůzku dne 14. 3. 2016, kde jednateli žalované po podpisu smlouvy představí svého zájemce.

14. Článek II. odst. 1. žalobcova návrhu smlouvy o zprostředkování označený jako„ předmět smlouvy“ přesně vymezoval nemovitosti („ nabídnutá nemovitost“), na něž měla být uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě, ke zprostředkování příležitosti jejíhož uzavření činnost zprostředkovatele (žalobce) měla směřovat. Výše kupní ceny„ nabídnuté nemovitosti“ byla uvedena v článku II. odst. 3. písm. b. mezi podstatnými náležitostmi a podmínkami uzavření smlouvy výší 89 000 000 Kč. Žádné jiné ustanovení týkající se kupní ceny nemovitostí tento návrh smlouvy o zprostředkování neobsahoval. Podle článku IV. návrhu označeného jako„ provize“ se zájemce (žalovaná) zavazuje zaplatit za zprostředkování podle této smlouvy provizi, jejíž výše nebyla v návrhu nikterak konkretizována. Uvedeno je, že zprostředkovateli vzniká nárok na provizi uzavřením kupní smlouvy. Návrh smlouvy o zprostředkování žádné ustanovení o dopadu případného uzavření kupní smlouvy s nižší kupní cenou předmětných nemovitostí než 89 000 000 Kč na provizi neobsahuje.

15. Žalobce při jednání odvolacího soudu dne 20. 9. 2022 uvedl, že schůzka dne 2. 3. 2016 proběhla osobně s jednatel žalované [jméno] [příjmení] mezi čtyřma očima, žádný písemný záznam se z jednání nepořizoval. Žalobce jej informoval o tom, že má konkrétního zájemce na koupi předmětných nemovitostí, jednání s ním vedl za tím účelem, že chtěl mít zprostředkovatelskou dohodu. V e-mailu z 13. 3. 2016 uváděné ústní domluvy směřovaly ke konkretizaci jejich ujednání. Žalobce uvedl, že to, na čem se dohodli, se promítlo do návrhu zprostředkovatelské smlouvy, kterou pomáhal žalobci vypracovat právník. I když návrh smlouvy nebyl bezprostředně po jeho zaslání ze strany žalované podepsán, s p. [příjmení] žalobce dle svého tvrzení dále jednal nejen v této věci, ale i ve věci jiných realitních příležitostí. Tvrdil, že se dohodli na provizi ve výši 1 000 000 Kč vycházející z kupní ceny 89 000 000 Kč. Zmínil, že pro případ jejího snížení by přicházelo v úvahu snížení provize. To, proč návrh zprostředkovatelské smlouvy nebyl ze strany žalované podepsán, se od p. [příjmení] ani od nikoho jiného za žalovanou společnost nedozvěděl.

16. Jednatel žalované [jméno] [příjmení] při jednání odvolacího soudu dne 20. 9. 2022 uvedl, že na nabídku žalované k prodeji předmětných nemovitostí reagovalo více realitních kanceláří, jednatel měl zájem na případné zprostředkování prodeje uzavřít nějakou dohodu. Potvrdil, že se sešel s Ing. [příjmení], ze strany jednatele padla kupní cena 89 000 000 Kč. To, zda spolu jednali o konkrétní výši provize, si jednatel již nepamatoval. Potvrdil, že dne 13. 3. 2016 mu Ing. [příjmení] zaslal návrh smlouvy o zprostředkování, ale ta byla neúplná, neobsahovala ani údaj o výši provize. Smlouva nebyla podepsána i z toho důvodu, že při schůzce na místě samém dne 17. 3. 2016, jejíž zajištění po něm Ing. [příjmení] žádal, nebyla se zájemcem IMOS development, za kterého se dostavil p. [příjmení], kupní cena akceptována. Jednatel uvedl, že v tu chvíli pro žalovanou tento obchod se [právnická osoba] development skončil. Při jiných příležitostech se jednatel opakovaně s panem [příjmení] potkal a nakonec kupní smlouva se [právnická osoba] development byla uzavřena i za sníženou kupní cenu přesahující 83 000 000 Kč. Jednatel žalované uvedl, že částka 1 000 000 Kč padla ze strany Ing. [obec] po schůzce konané na místě samém 17. 3. 2016, jednatel ji odmítl s tím, že obchod dohodnut nebyl, navíc to, dle jeho slov považoval za vydírání, když provize měla být sjednána se zájemcem o koupi, za něhož jednal p. [příjmení]. Podruhé požadavek na zaplacení provize 1 000 000 Kč padl po uzavření kupní smlouvy. Uvedl rovněž, že v rámci zachování seriózního vztahu nabídl Ing. [příjmení] určitou částku za to, že žalovanou s p. [příjmení] seznámil, protože to považoval za morální. Uvedl, že i během zahájeného soudního řízení osobně navštívil Ing. [obec] z důvodu smírného vyřešení této záležitosti, ten byl poměrně nekompromisní a dohodnout se nechtěl.

17. Podle § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.) smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle § 2445 odst. 2 o. z. je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování. Podle § 2446 odst. 2 o. z. zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy. Podle § 2447 odst. 1 o. z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

18. Smlouva o zprostředkování podle § 2445 o. z. nevyžaduje ze zákona písemnou formu. Zprostředkování je vždy úplatné, zprostředkovatel vykonává zprostředkovatelskou činnost za odměnu (provizi). Podstatou zprostředkování lze rozumět faktickou činnost zprostředkovatele směřující k zajištění reálné příležitost zájemci uzavřít určitou smlouvu. Předmět zprostředkování se tak omezuje na zajištění příležitosti k uzavření určité smlouvy, není jím tedy zastupování zájemce zprostředkovatelem, jenž ani nejedná jménem zástupce a ani na jeho účet, a zprostředkovávanou smlouvu uzavírá zájemce vlastím jménem (bez zastoupení zprostředkovatelem). Podstatné pro vznik nároku zprostředkovatele na provizi je, zda zprostředkovávanou smlouvu uzavřely strany smlouvy přičíněním zprostředkovatele a zda zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu.

19. Právní vztah se žalovanou žalobce navazoval jako podnikající fyzická osoba s [IČO], mající podle výpisu ze živnostenského rejstříku pořízeného pro účel odvolacího řízení živnostenské oprávnění mimo jiné v předmětu podnikání označeném jako„ realitní zprostředkování“. Nelze pochybovat o tom, že žalobce v rámci provozování své podnikatelské činnosti navazoval kontakty s jinými subjekty především za účelem tvorby zisku, v případě zprostředkovatelské činnosti k získání odměny za ni. Při kontaktu se žalobcem si toho žalovaná (za ni jednající jednatel [jméno] [příjmení]) musela být vědoma. Pakliže žalovaná odmítla žalobcovo tvrzení o dohodě o provizi ve výši 1 000 000 Kč s tvrzením, že na výši provize se žalobcem nedohodla, čemuž nasvědčuje i žalobcův písemný návrh zprostředkovatelské smlouvy, v němž provize nikterak konkretizována nebyla, tato jejich zásadní rozporná tvrzení přijetí závěru o dohodě o výši provize neopodstatňovala. Žalobce, jemuž se tvrzení o dohodě o výši provize 1 000 000 Kč se žalovanou nepodařilo prokázat, za řízení před soudem prvního stupně následně, zastoupen advokátem, tvrdil, že k dohodě o výši provize nedošlo.

20. Odvolací soud přijal závěr, že mezi účastníky, žalobcem jako zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem, bylo dohodnuto zprostředkování uzavření určité kupní smlouvy (případně smlouvy o budoucí kupní smlouvě) zprostředkovatelem, podle níž by byly předmětem koupě předmětné nemovitosti ve vlastnictví žalované s výší kupní ceny 89 000 000 Kč. Sdílí závěr soudu prvního stupně, že mezi účastníky byla ústní formou uzavřena smlouva o zprostředkování podle § 2445 odst. 1 a 2 o. z. v níž výši provize zprostředkovatele účastníci nedohodli.

21. Již v řízení před soudem prvního stupně bylo prokázáno, a to především svědeckými výpověďmi slyšených svědků [příjmení] [jméno] [příjmení], MVDr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], že ani [právnická osoba] development, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. jako zájemce o koupi nemovitostí zajištěná žalobcem nebyla ochotna kupní cenu ve výši 89 000 000 Kč jako příliš vysokou zaplatit, zmiňována byla nevýhodnost koupě. Žalovaná dle svého tvrzení komunikaci se žalobcem ukončila poté, kdy [právnická osoba] development sdělila, že kupní cenu ve výši 89 000 000 Kč neakceptuje. Posléze byla kupní smlouva týkající se prodeje a koupě předmětných nemovitostí mezi žalovanou jako prodávající a [právnická osoba] development, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. jako kupující uzavřena, a to dne 24. 8. 2016 (tedy 5 měsíců po předání informací o nemovitostech žalobci) s výši kupní ceny 83 656 000 Kč.

22. Za této situace má odvolací soud rozdílně od soudu prvního stupně za to, že v posuzovaném případě se uplatní závěry přijaté Nejvyšším soudem v rozsudku ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018. V něm Nejvyšší soud, též s odkazem na již dříve vydaný rozsudek ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 2387/2008 (jehož závěry jsou aplikovatelné i po 1. 1. 2014 pro právní vztahy podle zákona č. 89/2012 Sb.),„ že § 2445 odst. 1 o. z. váže závazek zprostředkovatele na zprostředkování uzavření určité smlouvy s třetí osobou a že podle § 2447 odst. 1 o. z. nastává splatnost provize zásadně dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Pokud byl tedy podle zjištění soudů předmětem výhradní dohody o poskytnutí realitních služeb ze dne 2. 9. 2015 závazek žalobkyně zprostředkovat žalované uzavření kupní smlouvy o prodeji popsaných nemovitostí mezi ní a třetí osobou za kupní cenu 14 500 000 Kč a v předmětné kupní smlouvě byla sjednána kupní cena 13 265 307 Kč, tedy kupní ceny uvedené v dohodě nebylo při realizaci prodeje dosaženo, nelze dospět k závěru, že v případě realizované kupní smlouvy šlo o určitou kupní smlouvu, k zprostředkování jejíhož uzavření se žalobkyně v dohodě uzavřené podle § 2445 a násl. o. z. zavázala. Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, žalobkyně svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi ve výši 4 % z realizované kupní ceny včetně DPH nevznikl.“„ Nešlo-li v případě uzavřené kupní smlouvy, v níž nebylo dosaženo kupní ceny 14 500 000 Kč, o tu kupní smlouvu, jejíž uzavření bylo předmětem zprostředkování, není pro posuzování nároku na provizi ani rozhodující, z popudu (iniciativy) koho k uzavření kupní smlouvy došlo.“. Na uvedený rozsudek Nejvyšší soud odkázal též v rozsudku ze dne 1. 12. 2021, sp. zn. 23 Cdo 1544/2020.

23. Obdobně v posuzovaném případě za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy nelze považovat uzavření kupní smlouvy, která v otázce výše kupní ceny není identická (kupní cena je nižší) se smlouvou, na jejímž zprostředkování se účastníci ve zprostředkovatelské smlouvě dohodly, když předmětem jejich dohody byl závazek zprostředkovatele zprostředkovat uzavření kupní smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí za kupní cenu 89 000 000 Kč, avšak žalovaná nemovitosti prodala za kupní cenu ve výši 83 656 000 Kč. Poněvadž nedošlo k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, žalobce svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnil, a proto mu nárok na žalovanou provizi nevznikl. Ze strany žalobce nebyla k uplatněnému nároku tvrzena žádná dohoda mezi účastníky stran snížení provize v případě, že při prodeji předmětných nemovitostí nebude dosaženo kupní ceny 89 000 000 Kč Tomu, že s touto možností účastníci neuvažovali, nasvědčuje i žalobcův písemný návrh zprostředkovatelské smlouvy, dle jeho tvrzení potvrzující to, co bylo dohodnuto ústní formou. Lze tak uzavřít, že v souvislosti s následným snížením kupní ceny k odpovídající změně závazku zprostředkovatele žádným způsobem nedošlo.

24. Odvolací soud na základě důvodně podaného odvolání žalované napadený rozsudek soudu prvního stupně doplněný usnesením ze dne 21. 1. 2022, č. 45 C 214/2017-170, podle § 220 odst. 1 o. s. ř. ve výroku č. I změnil tak, že žaloba, jíž se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 939 326 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 25. 8. 2016 do zaplacení, se zamítá.

25. Vzhledem ke změně napadeného rozsudku soudu prvního stupně příslušelo odvolacímu soudu podle § 224 odst. 2 o.s.ř. rozhodnout o náhradě nákladů řízení mezi účastníky před soudy obou stupňů, o níž rozhodl za užití § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 224 odst. 1 o.s.ř. (jde-li o náhradu nákladů odvolacího řízení), dle nichž v řízení plně úspěšné žalované náleží plná náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů vůči neúspěšnému žalobci.

26. V řízení před soudem prvního stupně vznikly žalované náklady jejího zastoupení advokátem dle odvolacího soudu spojené s celkem 9 účelnými úkony právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a/,, d/ a g/ vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif). Odměna advokáta žalované za 8 z nich, a to za úkony převzetí a přípravu zastoupení dle plné moci ze dne 9. 10. 2017, vyjádření ve věci samé podáními z 19. 10. 2017, z 12. 12. 2018 a z 15. 4. 2019, účast u jednání soudu dne 13. 6. 2019 přesahujícího 2 hodiny (od 12:00 do 15:16 hod.), účast u jednání soudu dne 17. 9. 2019) a účast u jednání dne 1. 4. 2021, v sazbě mimosmluvní odměny po 12 060 Kč za každý z nich (§ 7 bod 6. advokátního tarifu) z tarifní hodnoty 939 326 Kč (§ 8 odst. 1 advokátního tarifu). Za úkon podání ze dne 14. 8. 2020, jímž žalovaná zastoupena advokátem učinila na výzvu soudu prvního stupně ze dne 31. 7. 2020 důkazní návrh výslechem znalce (jde o procesní návrh) náleží dle odvolacího soudu mimosmluvní odměna ve výši jedné poloviny odměny za 1 úkon právní služby (§ 11 odst. 2 a odst. 3 advokátního tarifu) každý z uvedených 11 úkonů právní služby náleží paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 3 podle advokátního tarifu ve znění do 30. 6. 2018 a § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění od 1. 7. 2018). Odvolací soud nepřiznal žalované odměnu za další požadované 3 úkony právní služby - další porady s klientem ze dne 5. 12. 2018 (dle doloženého záznamu trvající v době od 13:30 do 15:05 hod. v sídle klienta za účelem sepisu vyjádření k žalobě po jejím doplnění ze strany žalobce), ze dne 21. 3. 2021 (dle doloženého záznamu v době od 14:15 do 15:45 hod. v sídle advokátní kanceláře za účelem přípravy a jednání nařízeného na den 1. 4. 2021) a ze dne 11. 6. 2019, k níž žalovaná doložila záznam o jejím konání dne 11. 6. 2019 v čase od 10:30 do 12:05 hod. v sídle advokátní kanceláře, jejíž předmět byl uveden jako„ příprava a jednání nařízené na 1. dubna 2021“. Z takto označeného předmětu je zjevné, že tento záznam byl vyhotoven až dodatečně, nikoliv tedy v době či bezprostředně po době konání uváděné porady. Nadto se žalovaná ve věci před jednáním konaným dne 13. 6. 2019 vyjadřovala podáním ze dne 15. 4. 2019. K žádné z uváděných porad žalovaná blíže neuvedla jejich průběh a ani nezdůvodnila, proč jejich trvání vyžadovalo čas delší než jednu hodinu (k tomu § 11 odst. 1 písm. c/ advokátního tarifu). Nejeví se, že další porady advokáta s jednatelem žalované byly v posuzované věci, ať již po stránce skutkové či právní, nezbytné pro řádné poskytování právní služby. Náhradu za ně, jako za úkony pro věc neúčelné, proto odvolací soud žalované nepřiznal. Žalované náleží rovněž náhrada za daň za přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 písm. b) o.s.ř., když advokát žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] je společníkem [právnická osoba] & [právnická osoba], [IČO] zřízené za účelem výkonu advokacie podle zvláštního právního předpisu a plátcem daně z přidané hodnoty podle zvláštního právního předpisu je tato právnická osoba, což žalovaná doložila rozhodnutím o registraci této právnické osoby za plátce DPH, a to v sazbě 21 % z odměny a náhrady hotových výdajů (z částky 105 210 Kč), čemuž odpovídá částka 22 094,10 Kč. Žalované přisouzenou náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně ve výši celkem 127 304,10 Kč je žalobce povinen zaplatit advokátu žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) v zákonné třídenní lhůtě počítané od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst.1 o. s. ř., první část věty před středníkem).

27. Odvolací rozhodl podle § 224 odst. 2 o.s.ř. i o náhradě nákladů řízení vzniklých před soudem prvního stupně České republice zaplacením znalečného znaleckému ústavu za jím vypracovaný znalecký posudek ve výši 15 730 Kč (stejně jako výše), o níž rozhodl za užití § 148 odst. 1 o. s. ř. uložením povinnosti neúspěšné žalobkyni nahradit tyto náklady České republice - Městskému soudu v Brně v zákonné třídenní lhůtě počítané od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst.1 o. s. ř., první část věty před středníkem).

28. V odvolacím řízení vznikly žalované náklady zaplacením soudního poplatku za odvolání ve výši 46 967 Kč a za její zastoupení advokátem spojené se 3 úkony právní služby (§ 11 odst. 1 písm. d/ a g/ advokátního tarifu), jimiž jsou odvolání ze dne 29. 4. 2001, účast u jednání odvolacího soudu ve dnech 13. 9. 2022 a 20. 9. 2022, v sazbě mimosmluvní odměny po 12 060 Kč za každý z nich (stejně jako výše) s paušální náhradou hotových výdajů po 300 Kč za každý z nich (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu) a s náhradou za daň z přidané hodnoty z odměny a náhrady hotových výdajů (z částky 37 080 Kč) v sazbě 21 %, čemuž odpovídá částka 7 786,80 Kč.

29. Odvolací soud nepřiznal žalované odměnu za další požadovaný úkon právní služby - další poradu s klientem ze dne 19. 9. 2022 (dle doloženého záznamu trvající v od 8:15 do 9:25 v sídle advokátní kanceláře za účelem přípravy na jednání nařízeného na den 20. 9. 2022), jejž má za neúčelný ze stejných důvodů jak za žádané další porady s klientem konané zařízení před soudem prvního stupně 30. Žalované přisouzenou náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši celkem 91 833,80 Kč je žalobce povinen zaplatit advokátu žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř.) v zákonné třídenní lhůtě počítané od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst.1 o. s. ř., první část věty před středníkem ve spojení s § 211 o.s.ř.).

Poučení