28 Co 249/2021-402

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Petry Kubáčové a soudkyň Mgr. Šárky Hájkové a Mgr. Aleny Zemkové ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] bytem [adresa] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] bytem [adresa] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení vlastnictví o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Kladně ze dne 1. 6. 2021, č. j. 18 C 1/2017-336, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění ve výroku II. tak, že je žalovaná povinna nahradit žalobkyni náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 49 473 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce, a ve výroku III. tak, že se o náhradě nákladů řízení státu nerozhoduje; ve výroku I. se rozsudek soudu prvního stupně potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady odvolacího řízení ve výši 16 456 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala určení, že je vlastnicí pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] (dále jen„ pozemek“). Tvrdila, že nabízela k prodeji parcelu st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba [adresa], rodinný dům, parcelu st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba bez č. p./č. e., jiná stavba, parcelu p. [číslo] parcelu p. [číslo] parcelu p. [číslo] vše v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ nemovitosti“), za 4 300 000 Kč. K jednání ohledně jejich prodeje zmocnila svého bratra [příjmení] [jméno] [příjmení], [příjmení], LL.M., a svého otce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Jako s kupující bylo jednáno s [jméno] [příjmení], posléze s její matkou – žalovanou. Nejprve byla kupující poskytnuta sleva a kupní cena snížena na 4 000 000 Kč, poté bylo z důvodu nedostatku finančních prostředků na straně kupující dohodnuto, že z prodeje bude vyňat předmětný pozemek, a že za těchto okolností bude cena činit 3 500 000 Kč. Dále bylo dohodnuto, že tento pozemek odkoupí kupující až za rok, a to za 500 000 Kč, do té doby (tj. na jeden rok) bude pozemek pronajat za 3 000 Kč měsíčně a částka nájemného bude následně započtena na kupní cenu. Uvedená dohoda byla stvrzena a popsána v e-mailové korespondenci ze dne 23. a [datum] a až do doby uzavření kupní smlouvy dne [datum] k žádné změně dohody nedošlo. Pouze chybou při přepisu údajů došlo k zahrnutí pozemku do předmětu kupní smlouvy, tento pozemek ani nebyl po podpisu kupní smlouvy dne [datum] kupující předán. Ze strany prodávající nikdy neexistovala vůle převést pozemek„ zdarma“ na žalovanou, za okolností, které byly mezi účastníky sjednány, neměla proto žalobkyně vůli pozemek na žalovanou převést, to jí muselo být známo. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení spatřovala v tom, že bez tohoto určení nelze dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí.

2. Žalovaná namítala, že pozemek nabyla řádně na základě platné kupní smlouvy. Žalobkyně řešila prodejem nemovitostí problémy se splácením hypotéky, přičemž žalovaná disponovala hotovostí umožňující uhradit dne [datum] částku 2 862 411,64 Kč představující mimořádnou splátku úvěru žalobkyně. Kupní smlouvu podepsala žalobkyně jako první v pořadí a žalovaná předložený podepsaný návrh na důkaz akceptace také podepsala, čímž došlo k platně uzavřenému právnímu jednání.

3. Okresní soud v Kladně (dále jen„ soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem určil, že je žalobkyně vlastníkem pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] (dále jen„ pozemek“, výrok I.), žalované uložil povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení žalobkyně ve výši 6 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího zástupce (výrok II.) a rozhodl o tom, že se státu náhrada nákladů řízení nepřiznává (výrok III.).

4. Po provedeném dokazování dospěl soud prvního stupně k následujícím skutkovým zjištěním. Rodinný dům prošel rekonstrukcí, nejprve byly nemovitosti inzerovány s cenou 4 400 000 Kč. V době předcházející prodeji nemovitostí žalované bylo jako s potencionální kupující jednáno s Ing. [jméno] [příjmení], návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní obsahuje ve výčtu nemovitostí i pozemek, kupní cena činí 4 100 000 Kč, termín pro uzavření kupní smlouvy je [datum]. Na jmenovanou nebyly nemovitosti převedeny proto, že požadovala energetický štítek budovy C, rodinný dům má však kategorii D. Kromě žalované bylo jednáno i s manželi [příjmení], ti si však museli vyřídit úvěr, takže byla dána přednost žalované, neboť měla k dispozici hotovost. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní zaslané kupující straně není pozemek obsažen ve výčtu převáděných nemovitostí, cena je stanovena ve výši 3 500 000 Kč, termín pro uzavření kupní smlouvy je [datum]. E-mailová korespondence vedená mezi JUDr. [příjmení] a [jméno] [příjmení] dne [datum] obsahuje potvrzení ze strany JUDr. [příjmení] vůči kupující straně o tom, že cena za dům se zahradou a hospodářským stavením byla dohodnuta na 3 500 000 Kč, pozemek nyní prodáván nebude, bude kupující pronajat za 3 000 Kč měsíčně na jeden rok a před uplynutím této doby se strany dohodnou, zda si kupující odkoupí i pozemek za cca 460 000 Kč nebo ne. [jméno] [příjmení] v odpovědi na tuto zprávu uvedla, že toto berou na vědomí. Dne [datum] zmocnila žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] k vyřízení prodeje rodinného domu v [obec], ulice [příjmení] [příjmení] 356, okr. [obec], včetně úhrady a příjmu financí, a souhlasila se substitucí [příjmení] [jméno] [příjmení], [příjmení], LL.M. E-mailová komunikace z období [datum] až [datum] se týkala především sjednávání platebních podmínek, dále JUDr. [příjmení] a JUDr. [příjmení], tehdejší zástupkyně žalované, projednávali ve dnech [datum] a [datum] otázku zástavní smlouvy, v jiných ohledech JUDr. [příjmení] žalovanou nezastupovala, nejednala o obsahu kupní smlouvy, rozsah převáděných nemovitostí za ni ani nesjednávala, ani nekontrolovala, neangažovala se v otázce předmětu převodu či kupní ceny. Zprávou ze dne [datum] JUDr. [příjmení] sděloval JUDr. [příjmení], že v příloze zasílá návrh kupní smlouvy, v tomto návrhu byl pozemek uveden. JUDr. [příjmení] vedl e-mailovou komunikaci i se synem [jméno] [příjmení], dne [datum] mu sdělil, že nemovitosti jsou v prodeji, uložil mu vyřízení přípojky na odpad na pozemku s tím, že to„ nechají zapsat nejméně do kupní smlouvy“, také bylo uvedeno„ nájem na horní zahradu ano a necháme to rok, a za půl mega taky pápá“. Žalovaná bez toho, že by již byla podepsána kupní smlouva, vložila částku přes 2,8 mil. Kč na účet u banky, kde byl veden hypoteční úvěr žalobkyně. JUDr. [příjmení] proto pověřil [jméno] [příjmení], aby velmi rychle připravil návrh kupní smlouvy, což tento učinil a použil původní návrhy smluv obsahující i pozemek. Účastnice uzavřely [datum] kupní smlouvu o převodu nemovitostí za kupní cenu 3 500 000 Kč, ve výčtu převáděných nemovitostí je v kupní smlouvě uveden i předmětný pozemek, žalovaná je na základě této smlouvy zapsána v katastru nemovitostí jako jeho vlastník. Kupní smlouvu nejprve podepsala žalobkyně, poté žalovaná, oběma ji k podpisu přivezl [jméno] [příjmení]. Pozemek není uveden v předávacím protokolu ze dne [datum] ve výčtu předávaných nemovitostí, protokol ohledně pozemku obsahuje prohlášení, že se strany dohodly na výstavbě přípojky na„ pozemku prodávající“, proti obsahu protokolu nebyly nikým vzneseny žádné námitky. O provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované vyrozuměl katastrální úřad účastnice smlouvy dne [datum] JUDr. [příjmení] zjišťoval v e-mailové korespondenci vedené s [jméno] [příjmení] dne [datum] skutečnosti týkající se vyúčtování plynu a elektřiny, konstatoval dohodu na nájmu pozemku na jeden rok s tím, že kupující by měli předkupní právo v ceně 500 000 Kč za symbolické nájemné 3 000 Kč měsíčně s možným započtením do konečné ceny, a vyzval protistranu k vyjádření, zda tato dohoda platí. [jméno] [příjmení] se vyjádřila k otázce převedení elektřiny a plynu, na otázky týkající se nájmu horního pozemku nereagovala. Výzvu k vyjádření k otázce dohody o nájmu pozemku opakoval JUDr. [příjmení] v e-mailech ze dne [datum] a [datum]. Téhož dne [jméno] [příjmení] odpověděla,„ že maminka, pokud ví, koupila dům se všemi pozemky, včetně horního pozemku“, k tomu byl připojen odkaz na výpis z katastru nemovitostí.

5. Soud prvního stupně posoudil věc po právní stránce podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“), konkrétně hodnotil absenci vůle jednající osoby podle § 551 o. z., dále posuzoval následky zdánlivého jednání podle § 554 o. z., podle § 555 o. z. hodnotil obsah právního jednání a také postupoval podle § 556 odst. 1, odst. 2 o. z. co do výkladu projevu vůle. Dále soud prvního stupně posuzoval existenci naléhavého právního zájmu žalobkyně na požadovaném určení, a to podle § 80 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“).

6. Soud prvního stupně uzavřel, že žalobkyně měla jednoznačně záměr prodat žalované nemovitosti bez pozemku za cenu 3 500 000 Kč, přičemž obranu žalované spočívající v tom, že žalobkyně na prodej nemovitostí spěchala, potřebovala hotovost na úhradu své hypotéky a poskytla jí slevu právě na částku 3 500 000 Kč, hodnotil jako účelovou a neuvěřil jí. Podle názoru soudu prvního stupně došlo při uzavírání kupní smlouvy dne [datum] k chybě v psaní v podobě uvedení pozemku v této smlouvě, i když chyběla vůle žalobkyně pozemek na žalovanou převést. Právní jednání žalobkyně týkající se tohoto pozemku proto posoudil soud prvního stupně jako zdánlivé, k němuž nelze přihlížet, a uzavřel, že žalobkyně je nadále vlastnicí pozemku.

7. Rozhodnutí o náhradě nákladů řízení mezi účastníky odůvodnil soud prvního stupně § 142 odst. 1 ve spojení s § 150 o. s. ř. s tím, že žalobkyně byla ve sporu úspěšná, spor však byl primárně zaviněn písařskou chybou jejího zmocněnce při sepisu kupní smlouvy, považoval proto za spravedlivé přiznat žalobkyni náhradu nákladů řízení pouze ve výši zaplacených soudních poplatků celkem v částce 6 000 Kč, ve zbývajícím rozsahu nikoliv. Soud prvního stupně také rozhodl o nepřiznání náhrady nákladů, které stát vynaložil na ustanoveného zástupce žalované 8. Proti rozsudku soudu prvního stupně podala včas odvolání žalovaná. Namítala, že soud prvního stupně použil nesprávnou právní kvalifikaci, když podle jejího názoru se v posuzovaném případě jedná o tzv. vnější omyl podle § 583 o. z., který představuje zvláštní vadu vůle ve vztahu k § 551 o. z. [příjmení] subjekt jednající v omylu mohl využít ochrany podle právních předpisů, musí se omyl stát právně relevantním. Především se musí jednat o omluvitelný omyl, tedy takový, který si jednající osoba nesmí přivodit sama svou nedbalostí. Zároveň musí být dána objektivní nemožnost mýlící se strany se omylu vyhnout. V posuzovaném případě byl omyl způsoben stranou prodávající, respektive osobami, které žalobkyně zmocnila k jednání (jejím otcem a bratrem), žalovaná se na přípravě listin potřebných k převodu nijak nepodílela. Za daných okolností tak podle jejího názoru jde o situaci, kdy se žalobkyně nemůže dovolat neplatnosti právního jednání v důsledku omylu. Žalobkyní tvrzená písařská chyba v podobě mylného ponechání pozemku v předmětu prodeje je podle žalované nevěrohodná, neboť je vysoce nepravděpodobné, že by se takové chyby otec a bratr žalobkyně se svými profesními zkušenostmi dopustili, zejména pokud ve smlouvě o smlouvě budoucí pozemek nebyl obsažen. Žalovaná také poukazovala na to, že strany sice jednaly o převodu nemovitostí vyjma pozemku a žalovaná o takové možnosti v určitou dobu uvažovala, avšak v době po [datum], respektive [datum], došlo mezi smluvními stranami ke změně ujednání, když žalobkyně přistoupila na požadavek žalované, aby za částku 3 500 000 Kč byly převedeny veškeré nemovitosti. Soud prvního stupně se těmito námitkami žalované vůbec nezabýval, byť o těchto skutečnostech vypovídala svědkyně [jméno] [příjmení]. Žalovaná dále zpochybňovala, že by žalobkyně zaregistrovala zápis vlastnického práva žalované k veškerým nemovitostem do katastru nemovitostí až tři měsíce po převodu, stejně tak rozporovala sjednání nájmu pozemku, tvrdila, že taková smlouva nikdy nebyla uzavřena. Navrhla, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítne.

9. Žalobkyně k odvolání žalované uvedla, že považuje rozsudek soudu prvního stupně za věcně i právně správný a navrhuje jeho potvrzení. Stěžejním důkazem, který žalovaná navrhla k prokázání svého tvrzení o změně ujednání mezi účastnicemi v době po [datum], měla být výpověď JUDr. [příjmení], ta však výslovně popřela, že by si byla vědoma nějakých jednání o obsahu kupní smlouvy, její angažmá se týkalo výhradně otázky zástavního práva. Žalovaná tedy svá tvrzení v řízení před soudem prvního stupně neprokázala. Tvrzení žalované ohledně odbornosti otce žalobkyně je podle jejího názoru zcela irelevantní. Žalobkyně pak rozhodně netvrdí, že by došlo k uzavření nájemní smlouvy ve vztahu k pozemku, pouze uvádí, že toto bylo záměrem, který však již nebyl později naplněn. Žalobkyně argumentovala také tím, že v řízení nebyl proveden žádný důkaz, z něhož by vyplývaly důvody zahrnutí pozemku mezi převáděné nemovitosti, a to aniž by došlo k navýšení sjednané kupní ceny. Buď nikdy nedošlo ke shodě vůle o předmětu smlouvy, pak je kupní smlouva od počátku neplatná jako celek, anebo shoda stran existovala, avšak v důsledku písařské chyby došlo i k převodu pozemku, ohledně kterého to strany nezamýšlely. Žalobkyně zdůraznila, že rozhodujícím kritériem pro výklad právního jednání je úmysl jednajícího v okamžiku uzavření smlouvy. V předmětné věci byla dohodou stran sjednána kupní cena za nemovitosti bez pozemku, s tím byly obě strany srozuměny. Žalovaná si byla omylu žalobkyně vědoma, o čemž svědčí i fakt, že se bezprostředně po podání žaloby pokusila převést veškeré nemovitosti na svého vnuka.

10. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozhodnutí okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (§ 201, § 202 a contr. o. s. ř.), přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně i řízení, které vydání rozsudku přecházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Podle § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní záměr.

12. Shodně se soudem prvního stupně má odvolací soud za to, že žalobkyně má na požadovaném určení naléhavý právní zájem, neboť bez takového určení nelze dosáhnout změny zápisu vlastnického práva k nemovitostem v katastru nemovitostí.

13. Podle § 545 o. z. právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran. O právní jednání podle § 551 o. z. nejde, chybí-li vůle jednající osoby.

14. Podle § 556 odst. 1, odst. 2 o. z., co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

15. Při výkladu projevu vůle je třeba vycházet primárně ze skutečné vůle jednající osoby. Pokud jednající projeví vůli nesprávně, avšak jeho úmysl je druhé straně znám, popřípadě pokud o něm druhá strana musela vědět, prosadí se takové následky právního jednání, které odpovídají úmyslu jednajícího. Jde o situace, kdy jednající uvede ve svém projevu nesprávně určitý údaj, avšak druhé straně bude z okolností dané věci (vyplývajících například z předsmluvního jednání či zavedené praxe stran) známa skutečná vůle jednajícího. Právní jednání v takovém případě vyvolává ty následky, které jednající ve skutečnosti zamýšlel vyvolat, nikoli následky formálně vyjádřené (shodně [příjmení], P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ [číslo]). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, [číslo] s.). Výklad projevu vůle se uplatní jen tam, kde je projevená vůle sporná nebo pochybná.

16. Podle § 584 odst. 2 o. z. bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti.

17. Pokud jednající projeví svou vůli způsobem, který spornost nebo pochybnost nevyvolává, neodpovídá však jeho skutečné vůli, jde v případě nevědomého rozporu mezi vůlí a jejím projevem o omyl. Bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je nerozhodné, zda se omyl týkal rozhodující okolnosti a zda jde o omyl omluvitelný.

18. Podle § 6 odst. 1 o. z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu (§ 6 odst. 2 o. z.).

19. Podle § 586 odst. 1 o. z. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas (§ 576 o. z.).

20. Soud prvního stupně dospěl po provedeném dokazování a hodnocení provedených důkazů ke správným skutkovým zjištěním, na která odvolací soud v plném rozsahu odkazuje. Soud prvního stupně zjistil, že žalované byla z předsmluvních jednání smluvních stran známa vůle žalobkyně prodat za cenu 3 500 000 Kč nemovitosti (bez pozemku), muselo jí tedy být zřejmé, že vymezení předmětu převodu v kupní smlouvě neodpovídá v části týkající se pozemku skutečné vůli žalobkyně. Vyšel přitom zejména z předsmluvních jednání a e-mailové korespondence, ale i jednání následného, včetně předávacího protokolu, kde pozemek absentuje, a e-mailové komunikace, ve které se zástupce žalobkyně dotazuje na užívání pozemku na základě předpokládané nájemní smlouvy. Přehlédl však, že žalovaná tvrdila, že poté, co proběhla e-mailová korespondence ze dne [datum] a [datum], byly dojednány jiné podmínky převodu, které obsahu kupní smlouvy odpovídaly. Dále tvrdila, že tyto podmínky si sjednala sama, koupit chtěla pouze celek a svou dceru nikdy k zastupování při jednání nebo podpisu dohod nezmocnila. Taková skutečnost je přitom pro posouzení vůle smluvních stran a případné vědomosti druhé smluvní strany o rozporu vůle žalobkyně s jejím projevem významná.

21. Žalovaná k tomu po výzvě a poučení ze strany odvolacího soudu uvedla následující skutečnosti. Pravděpodobně dne [datum] se konala prohlídka nemovitostí za přítomnosti [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. První dva jmenovaní se následně sešli s žalovanou v jejím bytě v [část obce], kde probírali technický stav nemovitostí. [jméno] [příjmení] po zjištění technického stavu budovy, ověření, že na pozemku u domu nelze plnohodnotně parkovat a jaké náklady by si vyžádalo vybudování parkoviště, žalované koupi nemovitostí nedoporučil. Žalovaná dále tvrdila, že mezi přítomnými na schůzce bylo rozhodnuto, že koupě nemovitostí bez pozemku nemá smysl, že prodávající bude učiněna nabídka na odkup nemovitostí jako celku za 3 500 000 Kč a pokud nebude tato nabídka akceptována, tak žalovaná od koupě odstoupí. Toto vše sdělila v zastoupení žalované dne [datum] [jméno] [příjmení] telefonicky [jméno] [příjmení], ten reagoval tak, že se musí poradit s rodinou. U telefonátu byli přítomni i žalovaná a [jméno] [příjmení]. Dne [datum] telefonoval [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení], která byla v tu chvíli s žalovanou, že rodina nabídku akceptovala a že prodávající strana připraví smlouvu zahrnující i pozemek. K prokázání uvedených skutečností navrhla důkaz výslechem [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a své osoby jako účastnice řízení, dále níže popsanými listinami.

22. Žalobkyně popřela komunikaci s žalovanou s tvrzeným obsahem, uvedla, že neměla žádný důvod snižovat cenu celku na žalovanou tvrzenou částku, měla i jiné zájemce o koupi, a to manžele [příjmení], kteří nabízeli o 100 000 Kč více, než žalovaná. Žalobkyně také poukazovala na to, že [jméno] [příjmení] při své svědecké výpovědi v řízení před soudem prvního stupně na dotaz zástupce žalobkyně, zda v době mezi koncem září a začátkem října 2015 nastaly nějaké okolnosti, které by vedly prodávající k prodeji veškerých nemovitostí za cenu 3 500 000 Kč, neuvedla nic z toho, co je nyní tvrzeno. I z toho žalobkyně dovozuje, že jsou doplněna tvrzení žalobkyně pouze fabulací.

23. Odvolací doplnil dokazování, provedeným dokazováním však nebyla prokázána ani dohoda o změně podmínek převodu ani jednání o takové změně.

24. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že je žalovaná jeho bývalá tchyně, byl manželem její dcery [jméno] [příjmení], a to asi dva roky, rozvedeni jsou asi také dva roky, v době koupě nemovitostí ještě v rodinném vztahu nebyli. Věci, které jsou předmětem tohoto řízení a jeho výslechu, s ním byly diskutovány, nyní už nedokáže přesně říci, kým přesně, a o jaké konkrétní údaje se jednalo. V nemovitostech byl před jejich koupí asi třikrát, byl tam„ přes technické věci“ posouzení stavby, neangažoval se ohledně smlouvy a dalších věcí s tím souvisejících, nezajímalo ho to. Rekonstrukci považoval za„ šitou horkou jehlou“, elektroinstalace byla ve velmi špatném stavu. Byl přítomen i u předání nemovitostí, není mu přesně známo, jaké pozemky jsou uvedeny v předávacím protokolu. [obec] nemovitostí měla podle svědka smysl jenom tehdy, kdyby se koupilo vše, bez pozemku by byly problémy s parkováním, na dolním pozemku nebylo podle něj reálné vybudovat parkoviště. Žalované proto doporučil pouze koupi celku, žalovaná a [jméno] [příjmení] si z jeho doporučení„ asi logicky vzaly nějaký názor“, u„ smluvních věcí nebyl“ a doufá, že si obě z jeho názoru, že„ je věci potřeba koupi an block něco vzaly“. Na otázku, zda byl svědek někdy přítomen u jednání v tomto smyslu, nedokázal odpovědět.

25. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že je dlouholetou kamarádkou [jméno] [příjmení] [jméno] tom, že se dům bude kupovat a že cena bude 3,5 mil. Kč, jí [jméno] [příjmení] poslala e-mail, svědkyni přišel 8. 10., kdy má paní [příjmení] shodou okolností narozeniny. [příjmení] koupi samotné a o ceně ví jen to, co bylo v onom e-mailu. Na dům se byla podívat následně v listopadu, [jméno] [příjmení] jí měla říci, že k domu patří ještě jeden pozemek, že se na něm parkuje. Rovněž bylo zjištěno, že svědkyně nejprve uvedla, že s ní o tomto sporu nikdo nemluvil, posléze se vyjádřila tak, že se„ spor táhne“.

26. Z e-mailu odesílatele JUDr. [jméno] [příjmení] adresátu„ [jméno] [příjmení]“ ze dne [datum] bylo zjištěno, že pisatel mimo jiné sděluje, že„ …S [anonymizováno] jsem mluvil, už nic nechtěli kupovat, protože se jim líbila jenom naše nemovitost… [příjmení], ať si hledá své, navíc on dá o sto víc.“.

27. Z e-mailu ze dne [datum] bylo zjištěno, že pisatelka [jméno] [příjmení] sděluje adresátce [příjmení] [příjmení], že posílá odkaz na dům a že je cena nakonec 3,5 mil. Kč.

28. Je tedy zřejmé, že svědek [příjmení] o obsahu jednání o kupní smlouvě nic nevěděl, soustředil se na„ technické věci“, nedokázal ani odpovědět na otázku, zda byl u nějakého jednání se stranou prodávající. Svědkyně [příjmení] měla jen informaci od dcery žalované, a to o výši kupní ceny, která navíc odpovídá sjednané kupní ceně (bez předmětného pozemku), v e-mailu, ze kterého informaci čerpala, nebylo uvedeno, co je předmětem převodu. Shodnou výpovědí žalované, její dcery, svědka [příjmení] a svědkyně [příjmení] bylo prokázáno, že žalovaná měla nakonec zájem o užívání předmětného pozemku, který sloužil k parkování, přestože ještě v e-mailu ze dne [datum] sdělovala [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení], že děkuje za prohlídku nemovitostí, podle ní se však maminka„ zalekla rozlehlosti zahrady…“. Možnost užívání pozemku však mohla žalované plynout i z prokázané projednávané možnosti nájmu pozemku s následným odkoupením pozemku za cenu kolem 500 000 Kč a započtením nájemného na kupní cenu pozemku. Změnu podmínek převodu tedy neprokazuje ani zjištění, že svědek [příjmení] žalované a její dceři sdělil, že koupě nemovitostí bez předmětného pozemku nemá smysl a že dcera žalované měla svědkyni [příjmení] v listopadu 2015 při návštěvě nemovitostí sdělit, že k domu patří ještě jeden pozemek, na kterém se parkuje. [jméno] [příjmení] na e-mail [jméno] [příjmení], ve kterém poukázala na rozlehlost zahrady, odpověděl následující den ([datum]), že pokud by byl zájem při nižší ceně, tak se určitě mohou dohodnout, z toho však dohoda o převodu nemovitostí včetně pozemku za cenu sjednanou původně pro nemovitosti bez pozemku neplyne, navíc podmínky převodu (nemovitosti bez pozemku za kupní cenu 3 500 000 Kč) byly sjednány až následně a i žalovaná tvrdí, že k dohodě o změně podmínek došlo až po prohlídce nemovitostí začátkem října 2015.

29. Odvolací soud neuvěřil výpovědi svědkyně [příjmení], která líčila podrobné okolnosti dohody o změně podmínek koupě shodně s údaji poskytnutými žalovanou, přestože žalovaná tvrdila, že o věci s nikým nemluvila, o změně dohody uvedla v řízení před soudem prvního stupně jen velmi vágní údaje a původně také tvrdila, že svou dceru, [jméno] [příjmení], k zastupování při jednání nebo podpisu dohod nezmocnila. Bylo prokázáno, že běžnou formou komunikace ohledně podmínek prodeje byl e-mail, a že tato komunikace byla téměř výhradně vedena s JUDr. [příjmení]. Z této praxe pak zcela vybočuje [jméno] [příjmení] uvedená informace, že měla o naprosto zásadní věci komunikovat s [jméno] [příjmení], a to telefonicky. Vysvětlení, že to bylo rychlejší, podle mínění odvolacího soudu nemůže obstát, neboť je zjevné, že elektronická komunikace probíhala bez prodlevy. Svědek [příjmení] verzi žalované, o které shodně vypovídala svědkyně [příjmení], nepotvrdil. Nelze také přehlédnout, že tento svědek byl označován jako nezávislý odborník na posouzení stavu rodinného domu a nemovitostí vůbec, až z jeho výpovědi bylo zjištěno, že byl po určitou dobu manželem dcery žalované, [jméno] [příjmení]. Výpověď svědkyně [příjmení], že„ matka si vzala JUDr. [příjmení], aby na to dohlédla“, míněno v kontextu s obsahem návrh kupní smlouvy, je rovněž v rozporu s výpovědí JUDr. [příjmení] v řízení před soudem prvního stupně, neboť ta vyloučila, že by řešila smluvní záležitosti, řešila pouze otázku zástavní smlouvy. [příjmení] [jméno] [příjmení] o její nabídce koupě včetně pozemku za 3.5 mil. Kč s tím, že jinak ke koupi nedojde, je konečně v rozporu i s tvrzeními samotné žalované, která v řízení před soudem prvního stupně uvedla, že nikdy nezmocnila svou dceru k zastupování při jednání o koupi.

30. Z výpovědi žalované odvolací soud zjistil, že byla při převzetí nemovitostí, podepsala protokol, ale nečetla jej, asi po roce převedla nemovitosti na vnuka, syna [jméno] [příjmení], bydlí v nich ona a přítelkyně [jméno] [příjmení], paní [příjmení] Odvolací soud však neuvěřil výpovědi žalované o tom, že [jméno] [příjmení] nabízela [jméno] [příjmení] telefonicky koupi pouze celku a on reagoval tak, že jsou nemovitosti sestry a on se musí poradit s rodinou, a že následně volal a nabídku odsouhlasil. Žalovaná (která původně popřela, že by svou dceru k zastupování při jednání o kupní smlouvě zmocnila, a tvrdila, že si sama nové podmínky koupě vyjednala) totiž zároveň popsala, že se toto vše měla dozvědět od dcery [jméno] [příjmení], sama neslyšela [jméno] [příjmení] mluvit, hovory probíhaly telefonicky u žalované v bytě, telefon ale nebyl nahlas, ona o hovoru věděla proto, že jí dcera a [jméno] [příjmení] jezdili nakupovat„ takže tam zrovna byli“. V přímém rozporu s výpovědí JUDr. [příjmení], které na věci nemá žádný zájem, je také výpověď žalované, že JUDr. [příjmení] pro ni měla kontrolovat návrh kupní smlouvy a řešit s JUDr. [příjmení] její obsah.

31. Odvolací soud tedy i po provedeném dokazování vycházel shodně jako soud prvního stupně ze skutkového zjištění, že po jednání o koupi nemovitosti došlo k dohodě o tom, že nemovitost koupí žalovaná, a to bez pozemku, za kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč, čemuž odpovídal i obsah písemného předávacího protokolu, proti jehož obsahu žalovaná nic nenamítala, a také následná komunikace zástupců smluvních stran. Zároveň bylo jednáno o možnosti pronájmu pozemku a jeho následném odkupu žalovanou, které by se v takovém případě nájemné započítalo na kupní cenu. Vůle žalobkyně směřovala k uzavření kupní smlouvy za těchto podmínek, což muselo být žalované zřejmé, a to přesto, že v písemném návrhu kupní smlouvy byl pozemek jako předmět koupě zahrnut, a to jak v návrhu zaslaném JUDr. [příjmení] [jméno]. [příjmení] dne [datum], tak v návrhu předloženém žalované k podpisu. Skutečnost, že JUDr. [příjmení] v průvodním e-mailu ze dne [datum] k zaslanému návrhu smlouvy detailně popisoval, co ve smlouvě změnil či upravil, nepodporuje dle názoru odvolacího soudu verzi žalované, naopak svědčí o tom, že k rozšíření předmětu koupě žalobkyně přistoupit nechtěla, neboť o takové změně není v průvodním dopisu zmínka, a to přesto, že mělo jít o změnu, o které se rodina žalobkyně potřebovala dle tvrzení žalované poradit a přistoupila na ni až v dalších dnech. Pokud žalovaná poukazovala na nabídku možné slevy v průběhu předsmluvního jednání, je třeba uvést, že při rozloze pozemku 810 m2, tedy rozloze, která v porovnání s celkovou rozlohou ostatních pozemků uvedených v kupní smlouvě (celkem 1 247 m2) rozhodně není zanedbatelná, a ceně, o které bylo jednáno s dalšími zájemci o koupi (4,1 mil. Kč za nemovitosti včetně pozemku s Ing. [příjmení] a 3,6 mil. Kč za nemovitosti bez pozemku s manžely [příjmení]), se sleva ve výši odpovídající hodnotě pozemku (tedy v podstatě sleva v podobě bezplatného převodu pozemku) nejeví jako reálná. Navíc sleva měla být nabízena v září 2015, v reakci na obavu z„ rozlehlosti zahrady“, šlo tedy o možnou slevu z ceny nemovitostí včetně pozemku. Možnost rychlejší úplaty ze strany žalované byla sice pro žalobkyni podstatná, proto také přistoupila k uzavření kupní smlouvy právě s žalovanou, které však hodlala užívání pozemku umožnit, a to za částku, která by se následně započítala do kupní ceny za pozemek a která spolu s kupní cenou za ostatní nemovitosti činila 4 000 000 Kč, tedy o 100 000 Kč méně, než za kolik byly veškeré nemovitosti nabízeny v létě 2015. Tuto cenu, sníženou o zaplacené nájemné, by navíc žalovaná platila až v souvislosti s případnou koupí pozemku.

32. Bylo prokázáno, že v době uzavření kupní smlouvy měla žalobkyně vůli převést na žalovanou nemovitosti bez pozemku za kupní cenu 3 500 000 Kč, to bylo žalované z obsahu předsmluvních jednání dobře známo, neboť ke změně dohody ani k jednání o takové změně do uzavření kupní smlouvy nedošlo, žalobkyně tak musela vědět, že skutečná vůle žalobkyně převést na ni také předmětný pozemek chybí. Žalobkyně přitom vyšla žalované v možnosti užívat pozemek vstříc, hodlala jí umožnit užívání na základě nájemní smlouvy a pozdější koupi tohoto pozemku se započtením nájemného na kupní cenu, a o možnost užívání pozemku a právní zajištění takového užívání se zajímala se [anonymizováno] po uzavření smlouvy a předání nemovitostí. Žalovaná omylu žalobkyně, o kterém věděla ještě před samotným podpisem kupní smlouvy, přesto využila a na zjevnou nesprávnost ve výčtu nemovitostí, které tvoří předmět koupě, žalobkyni neupozornila. Taková povinnost přitom vyplývá z principu poctivosti dle § 6 o. z. (k vědomému využití omylu viz např. [obec], J., Výtisk, M., [příjmení], V. a kol. Občanský zákoník. Komentář.

1. Vydání. Praha: C. H. Beck, 2017, 623 s.). V dané věci bylo dle názoru odvolacího soudu možné na žalované spravedlivě požadovat, aby žalobkyni na její omyl upozornila, a to vzhledem k výše zjištěným okolnostem jednání o obsahu smlouvy a o způsobu užívání a nabytí pozemku. Jednání žalované při uzavření kupní smlouvy považuje odvolací soud za nepoctivé jednání, pro které je třeba důsledky omylu žalobkyně posoudit dle § 584 odst. 2 o. z. Kupní smlouva byla v části týkající se pozemku uzavřena neplatně, žalobkyně se neplatnosti kupní smlouvy v odpovídající části dovolává, je nerozhodné, jak důvod neplatnosti sama právně kvalifikuje (viz usnesení Nejvyššího soudu z 25. 9. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2401/2010, dostupné na [webová adresa]). Neplatná část je oddělitelnou částí kupní smlouvy, neboť text smlouvy bez uvedení pozemku zcela odpovídá vůli žalobkyně a obsahu předsmluvních jednáním účastnic. Přestože tedy žalobkyně projevila svou vůli v návrhu kupní smlouvy nesprávně, byl skutečný úmysl žalované znám, kupní smlouva má z výše uvedených důvodů jen takové následky, které odpovídají úmyslu žalobkyně, tedy převod vlastnického práva k nemovitosti bez předmětného pozemku za kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč.

33. Soud prvního stupně rozhodl správně, když žalobě vyhověl, důvody pro postup dle § 150 o. s. ř. při rozhodnutí o náhradě nákladů řízení však odvolací soud neshledal. Nesprávný údaj o předmětu převodu byl sice do návrhu kupní smlouvy zařazen stranou prodávající, avšak žalovaná, která musela vědět, že v části týkající se pozemku vůle žalobkyně jejímu písemně zachycenému projevu vůle neodpovídá a omyl žalobkyně vědomě využila, nechala bez odpovědi v pořadí první dotaz strany prodávající na zájem o užívání a koupi pozemku, k možnému mimosoudnímu řešení věci nepřistoupila a vlastnické právo žalobkyně popírá dosud. Procesně plně úspěšné žalobkyni by proto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. měla nahradit náklady, které v řízení před soudem prvního stupně vynaložila na soudní poplatky (celkem 6 000 Kč) a právní zastoupení (odměna advokáta za 9 úkonů právní služby po 3 100 Kč podle § 6 odst. 1, § 9 odst. 4 písm. b), § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) advokátního tarifu (příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, sepis podání ze dne [datum] a [datum], účast na jednání [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]), odměna za jeden úkon právní služby ve výši 1 550 Kč (sepis návrhu na nařízení předběžného opatření po zahájení řízení) podle § 6 odst. 1, § 9 odst. 3 písm. a), § 7 bod 5 advokátního tarifu, ve spojení s § 11 odst. 2 písm. a) advokátního tarifu, 10 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, náhrada za 15 půlhodin promeškaného času po 100 Kč podle 14 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, cestovné (jedna cesta v roce 2018 ve výši 345,49 Kč, jedna cesta v roce 2019 ve výši 365 Kč, dvě cesty v roce 2020 celkem ve výši 729,14 Kč a jedna cesta v roce 2021 ve výši 360,29 Kč, každá vždy na trase [obec] – [obec] a zpět v celkové délce 60 km, průměrné spotřebě 5,9 l [číslo] km, a pohonné hmotě nafta motorová, při ceně pohonné hmoty ve výši 29,80 Kč za 1 l v roce 2018, 33,60 Kč za 1 l v roce 2019 a 31,80 Kč za 1 l v roce 2020, 27,20 Kč za 1 l v roce 2021 a základní náhradě ve výši 4 Kč za 1 km v roce 2018, 4,10 Kč za 1 km v roce 2019 a 4,20 Kč za 1 km v roce 2020, 4,40 Kč za 1 km v roce 2020 podle vyhlášek [číslo] 2017 Sb., 333/ 2018 Sb., 358/ 2019 Sb. a 589/ 2020 Sb. ve znění do [datum]) v celkové výši 1 799,92 Kč, a náhrada ve výši 7 544,86 Kč odpovídající 21% sazbě daně z přidané hodnoty, jejímž plátcem je zástupce žalobkyně, podle § 137 odst. 3 o. s. ř.), celkem (po zaokrouhlení) 49 473 Kč.

34. Soud prvního stupně také pochybil, když rozhodoval o nákladech státu, a to navíc výrokem, který odpovídá aplikaci ust. § 150 o. s. ř. Náklady na advokáta ustanoveného žalované, která byla osvobozena od soudních poplatků, tvoří náklady žalované, na jejichž náhradu by státu v souladu s ust. § 149 odst. 2 o. s. ř. vzniklo právo jen v případě, že by žalované byla přiznána náhrada nákladů řízení vůči žalobkyni.

35. Z výše uvedených důvodů změnil odvolací soud podle § 220 odst. 1 o. s. ř. výrok II. rozsudku soudu prvního stupně tak, že žalované uložil povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 49 473 Kč, a výrok III. tak, že o náhradě nákladů řízení státu se nerozhoduje, a ve výroku I. potvrdil podle § 219 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný.

36. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, odst. 2 o. s. ř., ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., a tato náhrada byla přiznána plně úspěšné žalobkyni. Její účelně vynaložené náklady spatřuje odvolací soud v nákladech na zastoupení, a to v odměně za 4 úkony právní služby po 3 100 Kč podle § 6 odst. 1, § 9 odst. 4 písm. b), § 7 bod 5 advokátního tarifu, ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a) a d) advokátního tarifu (sepis vyjádření k odvolání a účast na jednání [datum] a [datum] v trvání přes dvě hodiny), ve 4 paušálních náhradách hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu a v náhradě ve výši 2 856 Kč odpovídající 21% sazbě daně z přidané hodnoty, jejímž plátcem je zástupce žalobkyně, podle § 137 odst. 3 o. s. ř.), tj. celkem 16 456 Kč. Za účelný samostatný úkon právní služby nepovažuje odvolací soud sepis vyjádření ze dne [datum], neboť jeho obsah bylo objektivně možné přednést při jednání konaném dne [datum] Odvolací soud zdůrazňuje, že se neztotožnil s žalobkyní požadovanou výši odměny za jeden úkon právní služby 10 300 Kč, kalkulované z jí tvrzené tarifní hodnoty 500 000 Kč. Podle názoru odvolacího soudu je nezbytné postupovat podle § 9 odst. 4 písm. b) advokátního tarifu a jako z tarifní hodnoty vycházet z částky 50 000 Kč, neboť spor byl veden o určení, zda tu je právní vztah k nemovité věci. A hodnotu této nemovité věci nelze za okolností posuzovaného případu vyjádřit v penězích. Podle ustálené praxe vychází soud u věcí, ohledně nichž je veden spor, z podkladů obsažených ve spise. Neumožňuje-li obsah spisu takto tarifní hodnotu stanovit, vychází se z toho, že hodnotu sporné věci nebo práva lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi, a tarifní hodnota se stanoví částkou podle § 9 odst. 1 advokátního tarifu, tj. z 10 000 Kč, respektive z dalších částek (jako v tomto řízení) obsažených v odst. 2 a odst. 3 tohoto zákonného ustanovení. V posuzované věci sice žalobkyně tvrdila, že pozemek měl být případně na žalovanou po uplynutí jednoho roku převeden cca za částku 500 000 Kč, to však není způsobilým podkladem pro stanovení hodnoty pozemku. Za těchto okolností nelze než uzavřít, že je třeba postupovat při určení tarifní hodnoty shora popsaným způsobem (srovnej usnesení Nejvyššího soudu z 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2209/2015, dostupné na [webová adresa], či nález Ústavního soudu ze [datum], sp. zn. I. ÚS 269/16-2, dostupný na [webová adresa]).

37. Lhůta k plnění byla ve výroku I. i II. tohoto rozsudku určena po dle § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod. [obec] plnění náhrady nákladů řízení bylo stanoveno podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení