29 C 118/2022 - 180

Rubrum

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudcem Mgr. Petrem Ciběnou ve věci žalobce: [Jméno žalobce A]., IČO: [IČO žalobce A] sídlem [Adresa žalobce A] zastoupený [Jméno žalobce B], advokátem sídlem [Anonymizováno] proti žalovanému: [Jméno žalovaného A], narozený dne [Datum narození žalovaného A] bytem [Adresa žalovaného A] zastoupený [Jméno žalovaného B], advokátem sídlem [Anonymizováno] o vyklizení nemovitosti, o určení vlastnického práva, takto:

Výrok

I. Určuje se, že žalovaný je výlučným vlastníkem pozemku p. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného u [právnická osoba], katastrální pracoviště [adresa], pro obec a katastrální území [adresa].

II. Žaloba, kterou se žalobce domáhá po žalovaném povinnosti vyklidit nemovitou věc, a to pozemek p. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný u [právnická osoba], katastrální pracoviště [adresa], pro obec a katastrální území [adresa], se zamítá.

III. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši [částka], k rukám právního zástupce žalovaného do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobce domáhal vydání rozsudku, kterým bude žalovanému uložena povinnost vyklidit nemovitou věc, a to pozemek p. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rodinný dům v k. ú. [adresa], jak je zapsáno na LV č. [hodnota] v katastru nemovitostí vedeném u [právnická osoba], katastrální [adresa] (dále také „předmětná nemovitost“ či „nemovitost“). Svoji žalobu odůvodnil tím, že žalobce je vlastníkem výše uvedené nemovité věci. Žalobce uzavřel se žalovaným [datum] nájemní smlouvu, a to na dobu jednoho roku ode dne uzavření smlouvy, smluvní strany ujednaly nájemné ve výši [částka]. Žalovaný se ocitl v prodlení s úhradou 4 po sobě jdoucích plateb měsíčního nájemného, v celkové výši [částka], a to za měsíce únor až květen 2022. Neuhrazením nájemného se žalovaný dopustil porušení svých povinností zvlášť závažným způsobem ve smyslu § 2291 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Žalobce žalovanému zaslal Oznámení o nemožnosti realizace výhrady zpětné koupě a odstoupení od této výhrady ze dne [datum]. Žalovaný neuhradil dlužné nájemné ani v dodatečné lhůtě podle § 2291 odst. 3 o. z. V témže oznámení byla zaslána žalovanému výpověď nájemní smlouvy. Ve výpovědi byl stanoven termín k odevzdání domu do 5 pracovních dnů. Přestože byla výpověď žalovanému řádně doručena, žalovaný na ni nereagoval a předmětný dům stále užívá.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil přípisem ze dne [datum], v rámci kterého jednak nesouhlasil s tvrzeními žalobce uvedenými v žalobě a navrhl její zamítnutí, jednak podal protinávrh, kterým se domáhal určení, že je vlastník předmětné nemovitosti. Žalovaný uvedl, že na určovací žalobě má naléhavý právní zájem, neboť vlastnické právo k nemovitosti pozbyl nepoctivým jednáním žalobce. Syn žalovaného [Jméno žalovaného A], nar. [datum] (dále jen „syn žalovaného“ či „syn“), uzavřel dne [datum] se společností [právnická osoba] smlouvu o úvěru. Na základě této smlouvy byla výše poskytnutého úvěru v částce [částka], úvěr byl splatný do 3 měsíců od uzavření smlouvy, tj. do [datum], úrok činil pevnou částku [částka], nehledě na to, že by byl splacen předčasně. Z částky [částka] navíc syn žalovaného měl obdržet pouze částku [částka], neboť částka [částka] byla uhrazena společnosti [právnická osoba] za zprostředkování úvěru a částka [částka] byl poplatek společnosti [právnická osoba] za náklady na sepis smluvní dokumentace. Syn se v rámci čl. III. smlouvy o úvěru zavázal zajistit úvěr zřízením zástavního práva k nemovitosti a souvisejícího zákazu zcizení a zatížení. Dluh byl zajištěn zástavní smlouvou na nemovitosti ze dne [datum] uzavřenou mezi společností [právnická osoba] coby zástavním věřitelem, synem žalovaného coby dlužníkem a žalovaným coby zástavcem. K sepisu zástavní smlouvy zmocnil žalovaný svého syna. Žalobce následně nabyl vlastnické právo k předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne [datum] za kupní cenu ve výši [částka], podle žalovaného tedy za poloviční částku, než jaká je obvyklá cena předmětné nemovitosti. Podle žalovaného se jednalo v dané věci o nepoctivé právní jednání žalobce v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný odkázal na nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 383/05. Podle žalovaného je jednání žalobce v rozporu s dobrými mravy, je nepoctivé a nemůže mu být přiznána soudní ochrana. Současně ze svého nepoctivého jednání nemůže žalobce těžit pro sebe příznivý následek.

3. K vyjádření žalovaného se vyjádřil žalobce přípisem ze dne [datum], v rámci kterého uvedl, že společnost [právnická osoba], tedy společnost propojená se žalobcem, dne [datum] uzavřel se synem žalovaného smlouvu o úvěru, jejímž předmětem byla částka [částka], kdy se jednalo o podnikatelský úvěr, který žalobci zprostředkovala společnost [právnická osoba] Syn žalovaného je podnikatelem od [datum]. Společně se smlouvou o úvěru byla dne [datum] uzavřena zástavní smlouva k zajištění úvěru. Syn žalovaného se následně obrátil opět na společnost [právnická osoba], resp. [právnická osoba], že by potřeboval další úvěr. Byla mu zprostředkována možnost zpětné koupě, k čemuž byl vyžadován souhlas jeho rodičů, zejména žalovaného, jelikož je vlastníkem předmětné nemovitosti a stejně tak s tím musela souhlasit manželka žalovaného. Syn žalovaného měl sdělit žalobci, že je s rodiči na všem dohodnut a ti se vším souhlasí. Požádal o vypracování plné moci. Manželka žalovaného podepsala souhlas jak k zatížení předmětné nemovitosti, tak souhlasila s prodejem předmětné nemovitosti, její souhlas byl vždy úředně ověřen. Důvodem změny dokumentace bylo načerpání úvěru ve výši o více než 2 miliony korun vyšší, než podle původní smlouvy o úvěru. Žalovaný podepsal pro svého syna plnou moc dne [datum], na základě které jej zplnomocnil ke sjednání a uzavření kupní smlouvy na předmětnou nemovitost za kupní cenu [částka] a následně k podpisu návrhu na vklad, sjednání nájemní smlouvy s uvedenou délkou doby nájmu a měsíčním nájemným a výhrady zpětné koupě na dobu tří let s konkrétními podmínkami odkupu. Na plné moci není podle žalobce zmocnění k ničemu jinému, co by mohlo vyvolat u žalovaného dojem, že se jedná o zmocnění k čemukoliv jinému. V rámci vyplácení kupní ceny byl hrazen úvěr, který měl druhý syn žalovaného, pak [jméno FO], u společnosti [právnická osoba], a to ve výši [částka]. Vzhledem k uzavření kupní smlouvy následně došlo ke zpětvzetí návrhu na vklad zástavního práva, neboť toto již postrádalo smysl. Také došlo dne [datum] k podpisu dodatku č. [hodnota] smlouvy o úvěru, kdy se změnila výše jistiny z částky [částka] na částku [částka]. Žalobce provedl na základě smlouvy o úvěru, jejího dodatku a kupní smlouvy tyto platby: - Platbu [částka] společnosti [právnická osoba] dle smlouvy o úvěru - Platbu [částka] na účet č. [č. účtu] dle smlouvy o úvěru - Platbu [částka] na účet č. [č. účtu] dle kupní smlouvy - Platbu [částka] na účet č. [č. účtu] dle kupní smlouvy - Platbu [částka] společnosti [právnická osoba] dle kupní smlouvy - Platbu [částka] na úhradu poskytnutého úvěru dle kupní smlouvy - Platbu [částka] na splacení úvěru u [právnická osoba] dle kupní smlouvy - Platbu [částka] na účet č. [č. účtu] dle kupní smlouvy Majitelem bankovního účtu č. [č. účtu] je manželka žalovaného, proto je velmi nepravděpodobné, že by žalovaný o ničem nevěděl, když podepsal jednoznačně znějící plnou moc za přítomnosti manželky, která udělila souhlas s převodem vlastnického práva a manželka žalovaného obdržela veškeré finanční prostředky. Žalobce zpočátku vedl jednání se synem žalovaného pouze ohledně podnikatelského úvěru, zpětný prodej si vyžádal až sám syn žalovaného. Žalobce nechal zpracovat znalecký posudek, na základě kterého byla stanovena cena obvyklá předmětné nemovitosti ve výši [částka], přičemž odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 42/2021, podle kterého je hrubým nepoměrem vzájemných plnění až hranice v rozpětí 45 až 55 %.

4. V písemném závěrečném návrhu žalobce uvedl, že se žalovaným uzavřel několik dokumentů, kdy dokumenty byly podepisovány s odstupem a své podpisy nechal žalovaný vždy úředně ověřit. Žalovaný ani nesporoval, že by dokumenty, které byly provedeny k důkazu, nebyly uzavřeny. Žalovaný si musel být vědom toho, že zplnomocňuje svého syna k uzavření kupní smlouvy za kupní cenu ve výši [částka], byl si tedy plně vědom svého právního jednání. Žalobce prokázal, že uhradil kupní cenu v plném rozsahu, náleží mu tak vlastnické právo k předmětné nemovitosti. Navíc částky byly vypláceny na účet manželky žalovaného, měl možnost s prostředky disponovat. Žalobce v průběhu řízení vyvrátil, že by námitky žalovaného byly důvodné. Syn žalovaného požadoval podnikatelský úvěr, který mu také byl poskytnut. Žalovaný se ocitl v prodlení s úhradou 4 po sobě jdoucích plateb nájemného, což sám žalovaný považoval za nesporné, byl tak dán důvod pro výpověď nájemní smlouvy a žalovaný užívá předmětnou nemovitost bez zákonného důvodu. Žalobce navrhl, aby bylo jeho návrhu na vyklizení nemovitosti v plném rozsahu vyhověno a aby byl zamítnut návrh žalovaného na určení vlastnického práva.

5. V písemném závěrečném návrhu žalovaný uvedl, že kupní smlouva je absolutně neplatná, když ve skutečnosti nedošlo k uzavření kupní smlouvy, ale k uzavření smlouvy o úvěru coby zastřeného právního jednání, kde nemovitost tvořila propadnou zástavu. V případě, že žalovaný a žalobce uzavřeli zastřenou smlouvu o úvěru s propadnou zástavou, pak žalobce nebyl k poskytnutí úvěru oprávněn, neboť poskytl úvěr nepodnikateli, tj. spotřebiteli, k čemuž nemá dostatečné oprávnění. Navíc je kupní smlouva neplatná i s ohledem na zjevně nepřiměřené protiplnění, s ohledem na cenu nemovitosti a vyplacenou kupní cenu, která je de facto ve výši [částka]. Z tohoto důvodu navrhl určit, že žalovaný je vlastníkem předmětných nemovitostí a zároveň navrhl zamítnout návrh žalobce na vyklizení nemovitosti.

6. V rámci ústního jednání, které bylo nařízeno na [datum], [datum] a [datum], žalobce i žalovaný setrvali na svých názorech obsažených v písemných podáních adresovaných soudu. Soud u jednání provedl dokazování listinnými důkazy, ze kterých zjistil následující skutkový stav.

7. Ze smlouvy o úvěru ze dne [datum] (čl. 22-23) soud zjistil, že společnost [právnická osoba] uzavřela se synem žalovaného smlouvu o úvěru na rozvoj podnikání úvěrovaného ve výši [částka], kdy částka [částka] měla být uhrazena společnosti [právnická osoba] za zprostředkování úvěru, částka [částka] byl poplatek úvěrujícímu za náklady na sepis smluvní dokumentace a částka [částka] měla být uhrazena na bankovní účet č. [č. účtu]. Účastníci se dohodli, že úvěr bude zajištěn zástavním právem k předmětné nemovitosti, zákazem zcizení a zatížení a notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti.

8. Ze zástavní smlouvy ze dne [datum] (čl. 25-26) soud zjistil, že mezi společností [právnická osoba] coby zástavním věřitelem, synem žalovaného coby dlužníkem a žalovaným coby zástavcem, byla uzavřena zástavní smlouva k zajištění úvěru ve výši [částka], a to k zástavě, kterou byla zatížena předmětná nemovitost. Za žalovaného uzavřel zástavní smlouvu jeho syn na základě uzavřené plné moci ze dne [datum] (čl. 65). Touto smlouvou byl také ujednán zákaz zcizení a zatížení.

9. Z kupní smlouvy ze dne [datum] (čl. 29-31) soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovaným, za kterého smlouvu uzavřel jeho syn [Jméno žalovaného A] na základě udělené plné moci ze dne [datum] (čl. 32-33), byla uzavřena kupní smlouva na prodej předmětné nemovitosti za kupní cenu ve výši [částka], přičemž tato kupní cena měla být uhrazena tak, že částka [částka] a [částka] bude uhrazena prodávajícímu na účet č. [č. účtu], částka ve výši [částka] bude uhrazena na bankovní účet zprostředkovatele společnosti [právnická osoba], částka [částka] bude uhrazena na úhradu původního úvěru na bankovní účet č. [č. účtu], částka odpovídající zůstatku hypotečního úvěru váznoucímu na předmětné nemovitosti bude uhrazena společnosti [právnická osoba], a zbývající část kupní ceny měla být uhrazena prodávajícímu nejpozději do [datum]. V rámci této smlouvy byly ujednány mimo jiné podmínky předání nemovitosti, vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a odstoupení od smlouvy a sankční ustanovení.

10. Z prohlášení manželky žalovaného ze dne [datum] (čl. 34) a ze dne [datum] (čl. 75) bylo zjištěno, že tato vyslovila souhlas jednak se zatížením nemovitosti zástavním právem, jednak s prodejem předmětné nemovitosti.

11. Z potvrzení zůstatku úvěru u společnosti [právnická osoba]., ze dne [datum] (čl. 55) bylo zjištěno, že zůstatek nejpozději ke dni [datum] na hypotečním úvěru č. [hodnota] činil [částka], přičemž se jednalo o hypoteční úvěr pana [jméno FO], dalšího syna žalovaného.

12. Z dodatku č. [hodnota] ke smlouvě o úvěru ze dne [datum] (čl. 56) bylo zjištěno, že k původní smlouvě o úvěru ze dne [datum] byl uzavřen dodatek, na základě kterého došlo ke snížení částky úvěru z částky [částka] na částku [částka], přičemž částka [částka] byla započtena na úhradu nákladů společnosti [právnická osoba], částka [částka] byla uhrazena společnosti [právnická osoba] jakožto provize z titulu zprostředkovatelské smlouvy a částka [částka] byla vyplacena na bankovní účet [č. účtu].

13. Z dodatku č. [hodnota] ke kupní smlouvě ze dne [datum] (čl. 57), uzavřené mezi žalobcem a žalovaným, za nějž jednal jeho syn na základě udělené plné moci, bylo zjištěno, že ke kupní smlouvě ze dne [datum] byl uzavřen dodatek, na základě kterého došlo ke změně termínu pro úhradu závazku u [právnická osoba], nejpozději do [datum].

14. Ze zpětvzetí návrhu na vklad ze dne [datum] (čl. 68), bylo zjištěno, že návrh na vklad zástavního práva k předmětné nemovitosti byl vzat zpět. Řízení bylo zastaveno dne [datum], jak vyplývá z usnesení o zastavení řízení (čl. 82).

15. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] (čl. 73-74) soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovaným, za kterého smlouvu uzavřel jeho syn na základě udělené plné moci, byla uzavřena nájemní smlouva na předmětnou nemovitost, a to na dobu určitou v trvání 1 roku, s výší nájemného ve výši [částka] měsíčně a zálohami za služby ve výši [částka] měsíčně.

16. Z ujednání o výhradě zpětné koupě ze dne [datum] (čl. 76-77) soud zjistil, že mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím, za kterého ujednání uzavřel jeho syn na základě udělené plné moci, byla v souladu s § 2135 o. z. ujednána výhrada zpětné koupě k předmětné nemovitosti. Bylo ujednáno, že prodávající je oprávněn žádat kupujícího o zpětný převod nemovitosti do jeho vlastnictví za splnění podmínek v bodě 3. Možnost zpětné koupě byla ujednána na dobu nejvýše 3 let, a to pouze za podmínek, že prodávající uhradí kupní cenu ve výši rozdílu částky [částka] a zaplaceného nájemného v případě zpětného převodu v prvním roce, ve výši rozdílu částky [částka] a zaplaceného nájemného v případě zpětného převodu v druhém roce či kupní ceny ve výši rozdílu částky [částka] a zaplaceného nájemného v případě zpětného převodu ve třetím roce. Dále bylo ujednáno že strana prodávající uhradí poplatek za využití práva zpětné koupě ve výši [částka]. Výhrada zpětné koupě byla vázána na skutečnost, že nájemní vztah musel nadále trvat.

17. Z výpisu z živnostenského rejstříku (čl. 81) soud zjistil, že syn žalovaného má živnostenské oprávnění s datem vzniku dne [datum].

18. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-041-2023 ze dne [datum] soud zjistil, že znalcem [jméno FO], na základě objednání žalobce, byla stanovena cena obvyklá předmětné nemovitosti ve výši [částka].

19. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum] (čl. 90-91) soud zjistil, že k tomuto datu byl vlastníkem předmětných nemovitostí žalovaný.

20. Z odhadu obvyklé ceny předmětné nemovitosti ze dne [datum] (čl. 95-112), vypracované odhadcem pro oceňování nemovitých věcí [právnická osoba], vyplývá obvyklá cena předmětné nemovitosti v částce [částka].

21. Z potvrzení o platbě z čl. 121 a 130-134 soud zjistil, že žalobce zaplatil dne [datum] částku [částka] na úhradu závazku u [právnická osoba], dne [datum] částku [částka] na účet společnosti [právnická osoba], dne [datum] částku [částka] na účet č. [č. účtu], dne [datum] částku [částka] na účet č. [č. účtu], dne [datum] částku [částka] na účet společnosti [právnická osoba] č. [č. účtu] a dne [datum] částku [částka] na účet č. [č. účtu].

22. Z potvrzení o platbě z čl. 128-129 soud zjistil, že společnost [právnická osoba] vyplatila dne [datum] částku [částka] na účet společnosti [právnická osoba] a dne [datum] částku [částka] na účet č. [č. účtu].

23. Z dopisu ze dne [datum] (čl. 127) byla žalovanému oznámena nemožnost realizace výhrady zpětné koupě a odstoupení od této výhrady, výzva k úhradě nájemného a výpověď nájemní smlouvy. Toto bylo žalovanému doručeno dne [datum], jak vyplývá z dodejky na čl. 122.

24. Z oznámení Policie ČR ze dne [datum] (čl. 137) vyplývá, že je vedeno trestní řízení ve věci podezření z podvodu, přičemž státní zástupce Městského státního zastupitelství rozhodl usnesením ze dne [datum] o zajištění nemovitosti podle § 79a odst. 1 trestního řádu.

25. Z dohody o ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] (čl. 156) soud zjistil, že předmětná nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovaným byla ukončena ke dni [datum], také bylo ukončeno právo z ujednání o výhradě zpětné koupě ze dne [datum].

26. Ze sdělení majitele účtu (čl. 164) ze dne [datum] soud zjistil, že majitelem účtu č. [č. účtu] je [jméno FO] (manželka žalovaného), přičemž žalovaný má k předmětnému bankovnímu účtu dispoziční oprávnění.

27. Žalovaný u jednání též navrhl výslech jeho syna [Jméno žalovaného A], přičemž s ohledem na probíhající trestní řízení a dostatečně prokázaný skutkový stav věci jinými provedenými důkazy, považoval soud předmětný výslech za nadbytečný.

28. Podle § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

29. Podle § 579 odst. 1 o. z. způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu.

30. Podle § 580 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

31. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

32. Podle § 1796 o. z. je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

33. Vzhledem k protichůdným návrhům ve věci samé, tj jednak návrhu na určení vlastnického práva a jednak návrhu na vyklizení předmětné nemovitosti, se soud nejprve zabýval otázkou vlastnického práva k předmětné nemovitosti, neboť v případě návrhu na vyklizení je soud vždy povinen posoudit otázku vlastnického práva jako otázku předběžnou. Pokud jde o samotný návrh žalovaného na určení vlastnického práva, pak je nutné nejprve zkoumat naléhavý právní zájem podle § 80 o. s. ř., přičemž již z povahy řízení je nepochybné, že u žalovaného naléhavý právní zájem dán je, kdy tato otázka je klíčová i pro samotné posouzení důvodnosti návrhu na vyklizení nemovitosti. Klíčové pro posouzení otázky vlastnického práva pak bylo, zda je kupní smlouvy ze dne [datum] platná či nikoliv. Po zhodnocení provedených důkazů a po jejich podřazení pod výše uvedená ustanovení občanského zákoníku dospěl soud k závěru, že kupní smlouva je absolutně neplatná pro rozpor s dobrými mravy, neboť se jedná o smlouvu lichevní, a žalovaný de iure nikdy nepřestal být vlastníkem předmětné nemovitosti. S ohledem na tento závěr je pak nepochybné, že návrh žalobce na vyklizení předmětné nemovitosti není důvodný, neboť žalobce není vlastníkem předmětné nemovitosti, byť je takto doposud zapsán v katastru nemovitostí, přičemž nevlastník nemá právo domáhat se po vlastníkovi nemovitosti jejího vyklizení.

34. K samotnému posouzení neplatnosti kupní smlouvy soud odkazuje zejména na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2885/2022, ze dne 20. 9. 2023 a jednak na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021. V rámci těchto rozhodnutí bylo jednak konstatováno, že „soud i bez návrhu přihlédne k neplatnosti lichevní smlouvy, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Právní úprava lichvy dle § 1796 o. z. představuje konkretizaci (typizaci) jednání, které se svojí povahou příčí dobrým mravům, a je tudíž neplatné dle § 588 o. z.“ a jednak „hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba do poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45-55%), od níž se soudy odchýlí, pouze budou-li pro to zvláštní důvody.“ 35. Dále soud vycházel z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2013, sp. zn. 30 Cdo 670/2013, podle kterého „Při posuzování, zda v konkrétním případě jde vskutku o hrubý nepoměr takového vzájemného plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem, které ať již přímo či nepřímo - společně s naplněním alespoň jednoho (z níže rozvedených) subjektivních znaků lichevního jednání - mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd.). Pokud takové okolnosti objektivního charakteru zaznamenány nebudou, soud přistoupí k posouzení hodnot těchto vzájemných plnění, kdy úvahy o hrubém nepoměru ve smyslu též výše připomenuté judikatury může zakládat skutkové zjištění o poskytnutém plnění, které představuje např. polovinu hodnoty plnění druhou smluvní stranou, tedy v podmínkách sledované smlouvy o převodu nemovitosti např. v situaci, kdy prodávající (vlastník nemovitosti) převádí vlastnického právo k nemovitosti nikoliv za cenu obvyklou (neboli tržní), ale za polovinu této jinak obvyklé (tržní) ceny.“ Soud při posouzení platnosti kupní smlouvy vycházel z celého sledu právních jednání jak žalobce a žalovaného, tak zejména syna žalovaného, který fakticky za svého otec veškeré smlouvy uzavíral. Celá konstrukce uzavíraných smluv vzbuzuje dojem, že záměrem žalobce bylo připravit žalovaného o jeho nemovitost za co nejnižší cenu, a to v součinnosti s jednáním syna žalovaného. Je s podivem, že společnost [právnická osoba], která je se žalobcem fakticky propojena, nejprve dne [datum] uzavřela úvěrovou smlouvu se synem žalovaného, a to současně se zřízením zástavního práva, jen aby následně 11 dní poté došlo k uzavření kupní smlouvy na nemovitost již se žalobcem a žalovaným, přičemž poskytnutý úvěr byl touto kupní smlouvou v plném rozsahu splacen. Úvěrová smlouva tak v tomto případě hraje pouze jakousi zastírací úlohu, aby se navenek jevilo, že se jednalo o úvěr poskytnutý podnikateli na rozvoj jeho podnikání, což se však fakticky nikdy nestalo. I sama skutečnost, že původní úvěr byl vyplácen na osobní bankovní účet manželky žalovaného zcela nepochybně svědčí o tom, že se o podnikatelský úvěr nejednalo. Otázka, zda nebyl žalovaný uveden v omyl jednáním žalobce za součinnosti syna žalovaného je řešena v rámci probíhajícího trestního řízení, které nebylo doposud pravomocně skončeno. Zdejší soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že kupní smlouva je v rozporu s dobrými mravy, a to jednak pro hrubý nepoměr mezi vzájemnými plněními, a jednak s ohledem na uvedení žalovaného v omyl, kdy žalovanému byl poskytnut spotřebitelský úvěr od subjektu, který není k poskytování takového úvěru oprávněn. Žalovaný byl současně uveden v omyl i způsobem výplaty kupní ceny, kdy byť zplnomocnil svého syna k uzavření kupní smlouvy, v plné moci nebylo definováno, jakým způsobem má být kupní cena žalovanému vyplacena, přičemž z kupní ceny ve výši [částka] měl žalovaný možnost reálně nakládat pouze s částkou [částka] (částka [částka] vyplacena na základě smlouvy o úvěru a částka [částka] vyplacena na základě kupní smlouvy). Tyto okolnosti již neměl možnost žalovaný nijak ovlivnit, a i v této podobě byl uveden v omyl jednáním žalobce a syna žalovaného.

36. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že mezi žalobcem a žalovaným došlo de facto k uzavření smlouvy o úvěru, byť tato smlouva byla skryta pod kupní smlouvou na předmětnou nemovitost. Tato kupní smlouva je absolutně neplatná pro rozpor s dobrými mravy, neboť žalobce veškerým svým jednáním, spočívajícím v uzavření jednak smlouvy úvěru se zástavní smlouvou, jednak uzavřením předmětné kupní smlouvy, obcházel zákon, kdy se z jeho strany jednalo o poskytnutí spotřebitelského úvěru žalovanému, byť k takovému jednání nebyl oprávněn, a to zároveň za situace, kdy veškeré smlouvy za žalovaného uzavíral jeho syn na základě udělených plných mocí. Předmětné smlouvy jednoznačně nesou známky lichvy, a je tedy nutné je označit jako smlouvy lichevní v souladu s § 1796 o. z., neboť žalovaný byl uveden v omyl ohledně kupní ceny za nemovitost, kdy tato je v hrubém nepoměru s poskytnutým protiplněním.

37. Za žalovaného uzavíral kupní smlouvu jeho syn, a to na základě udělené plné moci, ve které nebyly specifikovány podmínky výplaty kupní ceny žalovanému. Z ujednání v kupní smlouvě pak jednoznačně vyplývá, že žádná částka kupní ceny nešla na účet žalovaného, pouze část kupní ceny šla na účet jeho manželky, se kterým měl žalovaný možnost disponovat. Z celé kupní ceny ve výši [částka] však na účet manželky žalovaného byla připsána pouze částka ve výši [částka], zbývající částka ve výši [částka] byla použita k úhradě hypotečního úvěru druhého syna žalovaného, pana [jméno FO], částka ve výši [částka] byla uhrazena společnosti [právnická osoba] a částka [částka] byla použita na úhradu úvěru, který si vzal syn žalovaného na základě smlouvy ze dne [datum] (z tohoto úvěru byla částka [částka] opět uhrazena na účet manželky žalovaného). Žalovaný tak reálně mohl disponovat pouze částkou ve výši [částka]. Na úhradu nákladů souvisejících s poskytnutím úvěru byla společnosti [právnická osoba] z kupní ceny uhrazena částka [částka] a společnosti [právnická osoba] částka [částka]. Z výše uvedeného je jednoznačné, že za zprostředkování kupní smlouvy byla žalovanému sražena celkem částka [částka], tedy 11 % z celkové kupní ceny. Za této situace tak reálná kupní cena předmětné nemovitosti činí částku [částka], kdy navíc částka [částka] ani nebyla uhrazena ve prospěch žalovaného. Pakliže žalovaný za prodej předmětné nemovitosti obdržel pouze částku ve výši [částka], zcela nepochybně se jedná o hrubý nepoměr mezi obvyklou cenou nemovitosti, zjištěnou ze znaleckého posudku předloženého žalobcem ve výši [částka], kdy nemovitost byla prodána za 43 % své reálné hodnoty. Soud má navíc značnou pochybnost ohledně správnosti výše uvedeného znaleckého posudku, kdy z odhadu obvyklé ceny předmětné nemovitosti ze dne [datum], vypracované odhadcem pro oceňování nemovitých věcí [právnická osoba], vyplývá obvyklá cena předmětné nemovitosti v částce [částka]. Nicméně i pokud soud vycházel z toho, že ocenění předmětné nemovitosti znaleckým posudkem odpovídá realitě, pak kupní cena, kterou za nemovitost žalovaný obdržel, je zcela zjevně v hrubém nepoměru. Veškeré jednání žalobce mělo za cíl pouze co nejvíce snížit reálnou kupní cenu na předmětnou nemovitost.

38. Pokud se jedná o ujednání o výhradě zpětné koupě, pak i toto zcela nepochybně svědčí o skutečnosti, že mezi účastníky byla de facto ujednána smlouva o úvěru, neboť kupní cena stanovená žalobcem ke zpětnému odkupu nemovitosti má za cíl nahradit úrok ze zapůjčené částky. Jestliže pak byla kupní cena za zpětný odkup v prvním roce stanovena na částku [částka], pak se jednalo o 78 % navýšení toho, s jakou částkou za prodej nemovitosti mohl žalovaný reálně disponovat (tj. s částkou [částka]). Z veškerého jednání žalobce a žalovaného, potažmo syna žalovaného, má soud za prokázané, že těmito právními jednáními byl žalovanému poskytnut spotřebitelský úvěr, se stanovením roční úrokové sazby ve výši nejméně 78 %, přičemž taková výše se zcela nepochybně příčí dobrým mravům, pokud jde o spotřebitelský úvěr. K tomu byl navíc ujednán poplatek pro žalobce za využití výhrady zpětné koupě ve výši [částka], což zvyšuje již tak velmi nevýhodnou kupní cenu v případě zpětné koupě. Z provedeného dokazování sice vyplynulo, že původně byl synovi žalovaného poskytnut úvěr ve výši [částka] se zřízením zástavního práva na předmětnou nemovitost, který pak byl dodatkem snížen na částku [částka], avšak v okamžiku, kdy došlo k uzavření kupní smlouvy a výplaty jednotlivých částek kupní ceny výše uvedeným způsobem, překlopil se režim celého úvěru do roviny úvěru spotřebitelského, neboť okamžikem uzavření kupní smlouvy již nebyl účastníkem úvěru syn žalovaného jako podnikatel, ale účastníkem se stal žalovaný jako spotřebitel. Navíc ani sama skutečnost, že syn žalovaného je podnikatel, není ještě známkou toho, že původní úvěr byl úvěrem podnikatelským. Tato skutečnost však pro posouzení celé věci nehraje žádnou roli a soud proto ani nevyzval žalobce k prokázání tohoto tvrzení. Žalobce si za této situace musel být vědom toho, že není oprávněn uzavřít se spotřebitelem smlouvu o úvěru, přičemž pokud tak učinil, je pouze na jeho odpovědnosti, že ponese riziko neplatnosti těchto ujednání. Navíc i veškerá ujednání ohledně výplaty jednotlivých částí kupní ceny, zároveň s uzavřením ujednání o výhradě zpětné koupě svědčí o skutečnosti, že žalobce chtěl uzavřít smlouvu o úvěru, přičemž doufal v to, že žalovaný nevyužije práva zpětné koupě a on se stane trvalým vlastníkem předmětné nemovitosti za částku, která je v hrubém nepoměru mezi poskytnutým plněním a cenou nemovitosti. Takové jednání žalobce však v žádném případě nemůže požívat právní ochrany, a proto soud rozhodl tak, že uzavřená kupní smlouva je absolutně neplatná pro rozpor s dobrými mravy a že žalovaný na jejím základě nikdy nepozbyl vlastnické právo k předmětné nemovitosti. Soud proto ve výroku I. tohoto rozhodnutí určil, že žalovaný je vlastníkem předmětné nemovitosti a současně výrokem II. zamítl návrh žalobce na vyklizení předmětné nemovitosti.

39. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů řízení potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve úspěch neměl. Žalovaný byl ve věci plně úspěšný, proto mu náleží náhrada účelně vynaložených nákladů. Tyto představují zaplacený soudní poplatek ve výši [částka], dále náklady právního zastoupení vypočítané podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to odměna advokáta ve výši [částka] (sazba za jeden úkon právní služby činí [částka] podle § 9 odst. 3, odměna byla přiznána za 5 úkonů právní služby v plné výši – příprava a převzetí věci, podání návrhu a vyjádření ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast u jednání dne [datum] a [datum]; a jeden úkon v poloviční výši – účast u jednání dne [datum]), dále 6x režijní paušál po [částka] podle § 11 a § 13 citované vyhlášky, dále náklady na právní zastoupení tvoří DPH z odměny a paušálů ve výši [částka] ve smyslu § 137 odstavec 3 o. s. ř. Celkem tak úspěšnému žalovanému na náhradě nákladů řízení přísluší částka [částka].