3 C 180/2021 - 375

Rubrum

Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl samosoudcem JUDr. Jiřím Točíkem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně]. [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované]obecným zmocněncem [Jméno zmocněnce] bytem [Adresa zmocněnce] o zaplacení 585 500 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 543 265 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ročně ve výši 8,5 % od 1. 10. 2021 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žaloba v té části, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení další částky ve výši 68 200 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ročně ve výši 8,5 % od 1. 10. 2021 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 224 102,74 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám jejího zástupce [Jméno advokáta].

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě na účet číslo 19-1725521/0710, variabilní symbol 0311018021, plnou náhradu nákladů řízení, jejíž přesná výše a lhůta k plnění bude stanovena v samostatném usnesení.

Odůvodnění

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 585 500 Kč a náhrady škody v celkové výši 25 965 Kč. V žalobě tvrdila, že dne 17. 1. 2018 uzavřela se žalovanou kupní smlouvu, kterou od žalované koupila nemovité věci, a to pozemek č. parc. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. [Anonymizováno], a pozemky č. parc. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a č. parc. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (dále jen „předmětná nemovitost“) za kupní cenu 750 000 Kč, kterou dle podmínek stanovených ve smlouvě žalované uhradila a následně byla zapsána do katastru nemovitostí jako vlastník předmětné nemovitosti. Před koupí žalobkyně provedla důslednou kontrolu předmětné nemovitosti. Poté, co začala nemovitost užívat, nalezla v koupelně velkou plodnici dřevokazné houby. Nechala si proto vypracovat stavebně mykologický průzkum Ing. Michalem Peršinem, který zjistil, že rodinný dům č.p. [Anonymizováno] je napaden dřevokaznou houbou, která na chodbě domu prorostla tepelnou izolací. Dřevěné desky podlahy jsou silně degradovány a nachází se zde plodnice dřevomorky domácí. Napadení je velmi rozsáhlé a stěny jsou napadeny zhruba 1,5 m od podlahy. Z mykologického posudku vyplynulo, že příčinou výskytu dřevokazné houby je netěsnost střešního pláště nad koupelnou a netěsnost vodovodního či odpadního potrubí. V důsledku uzavření prostoru pod podlahou polystyrénem zde bylo vytvořeno prostřední pro množení dřevomorky dostatečným přísunem vody. Vzhledem k rozsahu a stupni degradace vše nasvědčuje dlouholetému výskytu této houby v interiéru stavby. V závěru posudku pak znalec doporučil demolici objektu, jelikož napadení objektu dřevokaznou houbou je natolik dlouhodobé a rozsáhlé, že jeho opravu nedoporučuje. Následně si žalobkyně nechala zpracovat statické posouzení Ing. Jan Caklem, který konstatoval, že objekt je ze statického hlediska neopravitelný. V posouzení se uvádí, že objekt není pevně propojen se zemí a je založen na dřevěných železničních pražcích, přičemž tyto nejsou uloženy ve stejné výšce. Rovněž v objektu chybí podsypání štěrkem, čímž dochází k rychlé degradaci objektu. Celý objekt je napaden dřevomorkou a konioforou sklepní, v důsledku čehož je značná část dřevěné konstrukce objektu určena k likvidaci. Na základě těchto dvou odborných posouzení žalobkyně uplatnila u žalované dne 7. 2. 2020 práva z vadného plnění, v rámci něhož žalované předložila veškeré podklady, jež výskyt dřevokazné houby v nemovitosti konstatují a uplatnila právo na slevu z kupní ceny. Žalovaná však nárok žalobkyně neuznala. Následně se žalobkyně obrátila na Ing. Zdeňka Teufla, který v rámci znaleckého posudku konstatoval, že dřevomorka domácí musela být v objektu přítomna již před vlastním uzavřením a podpisem kupní smlouvy a že kupující nemohla na tato negativa přijít, protože bez zásahu do stěn a podlah objektu nebylo možné přítomnost dřevomorky domácí zjistit či jiným způsobem objevit. Z těchto dokumentů tedy žalobkyně dovozuje, že skrytá vada byla v předmětné nemovitosti přítomna již před podpisem kupní smlouvy, přičemž žalobkyně nemohla při koupi její přítomnost v nemovitosti objevit, aniž by provedla zásah do podlah a stěn objektu. Vzhledem k tomu, že závěry výše uvedených dokumentů jednoznačně stanovují, že skrytou vadu nelze odstranit a je tedy nezbytná demolice stavby, byla výše slevy stanovena dle hodnoty stavby vyplývající z Odhadu nemovité věci s posouzením rizik spojených se zástavou č. 102/24/2017. Z odhadu plyne, že hodnota pozemku, na němž se stavba nachází, činí 164 500 Kč. Výše požadované slevy z kupní ceny tak byla stanovena odečtením hodnoty pozemku od kupní ceny ve výši 750 000 Kč, tj. 585 500 Kč. Za zpracování mykologického posudku žalobkyně zaplatila 19 820 Kč a za zpracování znaleckého posudku Ing. Teuflem zaplatila 6 145 Kč, kteréžto částky též nárokovala na žalované z titulu náhrady škody.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Bránila se tím, že v době uzavření kupní smlouvy se nejednalo o stavbu pevně spojenou s pozemkem základy, proto s odkazem na ustanovení § 1921 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku žalobkyně jako kupující mohla uplatnit nároky z údajných vad plnění ve lhůtě šesti měsíců od převzetí předmětu kupní smlouvy. Kupní smlouva byla uzavřena 17. 1. 2018, k předání předmětu kupní smlouvy došlo před podpisem kupní smlouvy nejpozději dne 17. 1. 2018, lhůta k uplatnění vad tak uplynula nejpozději dnem 17. 7. 2018, přičemž tato lhůta je prekluzivní. Žalobkyně však dle svého tvrzení uplatnila své nároky až dne 7. 2. 2020, tedy více než dva roky poté, kdy nemovitost převzala. Žalovaná proto navrhla žalobu zamítnout z důvodu zániku práva.

3. Mezitímním rozsudkem Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 26. 4. 2023 č. j. 3 C 180/2021-136 ve spojení s potvrzujícím rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3. 7. 2023 č. j. 21 Co 254/2023-154 bylo rozhodnuto, že základ (skutkový i právní) žalobou uplatněného nároku je opodstatněný, s tím, že o jeho výši a náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto v konečném rozsudku. Soud se proto v dalším řízení zabýval toliko otázkou výše nároku, tj. výše slevy z kupní ceny, když o základu žalobou uplatněného nároku již bylo pravomocně rozhodnuto.

4. Pro účely určení výše slevy z kupní ceny bylo třeba vyjít též z následujících již dříve provedených důkazů, z nichž soud zjistil tyto skutečnosti: - z dopisu ze dne 7. 2. 2020, adresovaného žalované, že žalobkyně žalované vytkla skryté vady prodané předmětné nemovitosti, a to napadení stavby dřevokaznou houbou, která se vyskytuje v celém objektu, chybějící oplechování na střeše a umístění železničních pražců v rozporu se stavební dokumentací, - z kolaudačního rozhodnutí [právnická osoba] v [adresa] ze dne 13. 5. 2005, že bylo povoleno užívání stavby rekreační chaty postavené na pozemku č. parc. st. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], - ze zprávy o provedení stavebně mykologického průzkumu objektu [adresa] vypracované dne 31. 8. 2019 Ing. Michalem Peršinem, že dřevokazná houba dřevomorka domácí se vyskytuje na chodbě, kde prorostla tepelnou izolaci a napadla dřevotřískovou desku. Touto houbou jsou dále napadeny a silně degradovány dřevěné desky podlahy, přičemž napadení je ve velmi rozsáhlém stavu, kdy vnitřky stěny jsou napadené cca do výšky 1,5 m od podlahy s totální destrukcí spodního prahu. Dále se dřevomorka vyskytuje na dvou místech na terase. Měřením bylo zjištěno, že v místech výskytu dřevokazné houby se pohybuje vlhkost v rozmezí 22 % až 45 %. Značný rozsah a stupeň degradace nasvědčují dlouholetému výskytu dřevokazné houby. Příčinami výskytu dřevomorky je zatékání střešním pláštěm (hlavně nad koupelnou) a uzavřený prostor pod podlahou, který byl uzavřen polystyrenem, jak následně uvedl, až k terénu, čímž došlo k tomu, že bylo zamezeno proudění vzduchu a dřevěné konstrukce nasávaly ze země vlhkost. Napadení objektu je velmi rozsáhlé a znalec proto doporučil demolici objektu, - ze statického posouzení [jméno FO]. [jméno FO], že ze statického hlediska není objekt pevně propojen se zemí, je založen na dřevěných pražcích, které jsou nestabilní, nejsou uloženy ve stejné výšce, unimo buňky jsou vyrovnány velmi neodborně do stejné výšky pomocí krátkých prken, chybí podsypání štěrkem a tím dochází k rychlé degradaci dřeva. Celý objekt je napaden dřevokaznými houbami, zejména dřevomorkou domácí a konioforou sklepní. Původní části objektu jsou postaveny značně neodborně. Značná část dřevěné konstrukce objektu je určena k likvidaci a objekt je ze statického hlediska neopravitelný, - z listiny – znaleckého posudku [jméno FO], že objekt čp. [Anonymizováno] je tvořený spojením dvou stavebních buněk, přístavby kuchyně a vstupní části, stavební buňky nemají pevnou základovou konstrukci, jsou uloženy na dřevěných železničních pražcích, které jsou položeny na rostlém terénu bez jakéhokoli štěrkového podsypu a ochranné izolace. Železniční pražce nejsou výškově ve stejné niveletě a jsou nestabilní. Z důvodu prodloužení jejich životnosti byly napouštěny impregnačními látkami – dehtovými oleji a destiláty, které jsou vedeny jako látky karcinogenní, a z tohoto důvodu jsou pro stavby určené k bydlení nepoužitelné. V objektu se vyskytuje dřevokazná houba dřevomorka domácí. Houba škodí též lidskému zdraví, když výtrusy houby zamořují ovzduší objektu a staré mycelium a hlavně staré plodnice se při větší vlhkosti rozkládají a produkují dráždivé dusíkaté sloučeniny, které mohou citlivějším jedincům způsobit zdravotní obtíže. Přítomnost dřevomorky domácí rozhodně nevytváří předpoklady a požadavky moderního zdravotně nezávadného bydlení s vysokou živostností použitých materiálů, - z faktury č. 192000023 vystavené dne 2. 9. 2019 Ing. Michalem Peršinem, že za odběr vzorku, laboratorní vyhodnocení, zhotovení mykologického průzkumu a vyhotovení zprávy vyúčtoval žalobkyni částku 19 820 Kč, - z faktury č. FV20-008 vystavené dne 22. 7. 2020 Ing. Zdeňkem Teuflem, že za vypracování znaleckého posudku vyúčtoval žalobkyni částku 6 145 Kč.

5. Ze znaleckého posudku včetně jeho dodatku a výslechu znalce Ing. Bohumila Bartuňka soud zjistil, že obvyklá cena domu čp. [Anonymizováno] v katastrálním územní [adresa] činí 517 300 Kč. K výši obvyklé ceny znalec dospěl porovnávací metodou tak, že vyšel z kupních cen pozemků v porovnatelných blízkých lokalitách a jejich [Anonymizováno] stanovil ke dni 17. 1. 2018 obvyklou cenu předmětných pozemků č. parc. st. [Anonymizováno], č. parc. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a č. parc. [Anonymizováno] o celkové výměře 658 m2 ve výši 59 000 Kč a obvyklou cenu doplňkových objektů a venkovních úprav ve výši 173 700 Kč, jejichž cenu odečetl od celkové kupní ceny 750 000 Kč. Pokud se týká nutných oprav, znalec ve znaleckém posudku uvedl, že podíl vad určil ve výši 15,96 % a že nejnutnější opravy by zahrnovaly zcela nové zřízení základů a podezdívky s nosnou izolovanou deskou pod stávajícími rámovými konstrukcemi unimo buněk, provedení rekonstrukce spodní části stěn po obvodu chodby s kuchyňskou linkou a zhruba polovinu spodních částí stěn v zádveří, provedení nové podlahy v prostoru chodby s kuchyňskou linkou a zhruba v polovině plochy podlahy v zádveří, přičemž lze očekávat i nezbytné provedení nové podlahy v pokoji. V celku jde o tak rozsáhlý zásah, že nejvhodnějším řešením je odstranění stavby. V dodatku ke znaleckému posudku znalec kalkuloval s obvyklou cenou nákladů na odstranění stavby ve výši 100 000 Kč a obvyklou cenou nákladů na opravu stavby 236 500 Kč, když vyšel ze zveřejněných porovnatelných nabídek, avšak při jednání před soudem uvedl, že se jedná vycházeje z vlastních zkušeností o jeho vlastní odhad.

6. Ze všech provedených důkazů, které soud hodnotil podle § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, po skutkové stránce soud uzavřel, že předmětná stavba trpí velmi závažnými vadami. Stavba je založena na železničních pražcích, které nejsou uloženy ve stejné výšce a které jsou položeny na rostlém terénu bez jakéhokoli štěrkového podsypu a ochranné izolace. Železniční pražce jsou tímto nestabilní a vlhkostí dochází k rychlé degradaci dřevěných konstrukcí. Unimo buňky jsou pak vyrovnány velmi neodborně do stejné výšky pomocí krátkých prken. Ze statického pohledu jde o vadu neopravitelnou. Železniční pražce sloužíc svému původnímu účelu byly napouštěny impregnačními látkami, které jsou karcinogenní, tudíž železniční pražce nejsou vhodným stavebním materiálem pro použití v obytných stavbách. Další podstatnou a velmi závažnou vadou je napadení stavby dřevokaznou houbou dřevomorkou domácí, která napadá dřevěné konstrukce stavby, čímž způsobuje, že materiál ztrácí své přirozené fyzikální vlastnosti, tj. pevnost a soudržnost, což ve svém konečném důsledku může vést až k fatálnímu zhroucení dřevěných konstrukčních prvků a vlastnímu ohrožení existence celé stavby. Navíc přítomnost dřevomorky v objektu bydlení může přinášet i zdravotní rizika. Odstranění dřevomorky je pak poměrně komplikované, náročné a nákladné. [jméno FO]. [jméno FO] a [jméno FO]. [jméno FO] shodně navrhli vzhledem k povaze a rozsahu vad a na druhé straně rozsahu a náročnosti prací na odstranění těchto vad jako nejlepší řešení odstranění stavby, kteréžto řešení jako nejvhodnější podporují i závěry učiněné [jméno FO]. [jméno FO] (objekt je ze statického hlediska neopravitelný) a [jméno FO]. [jméno FO] (přítomnost dřevomorky domácí v objektu rozhodně nevytváří předpoklady a požadavky moderního, zdravotně nezávadného bydlení). Obvyklá cena stavby čp. 61 byla stanovena znaleckým posudkem ve výši 517 300 Kč a žalobkyně v souvislosti s touto věcí zaplatila za mykologický průzkum a vyhotovení zprávy částku 19 820 Kč a za zpracování znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO] částku 6 145 Kč.

7. Vzhledem k takto zjištěnému skutkovému stavu věci a vzhledem k níže uvedenému právnímu posouzení, soud zamítl návrhy žalobkyně i žalované na doplnění dokazování, neboť v případě žalobkyně považoval vypracování revizního znaleckého posudku ohledně zjištění obvyklé ceny nákladů na odstraněné (demolici) stavby za nadbytečné a v případě žalované provedení důkazu oznámením a ohlášením stavebního záměru ze dne 20. 12. 2019, na základě něhož bylo vydáno rozhodnutí o demolici stavby za irelevantní, neboť tato listina je datována až po vyhotovení zprávy o provedení stavebně mykologického průzkumu vyhotovené [jméno FO]. [jméno FO] a po statickém posouzení vyhotoveném [jméno FO]. [jméno FO]. K návrhu žalované na provedení důkazu zvukovou nahrávkou, která by měla zachycovat to, že žalobkyně věděla o zatékání do chaty a nutnosti odříznutí obvodového zateplení a nabídce odstoupení od smlouvy, zprávou realitního makléře, výpisem z katastru nemovitostí, technickou dokumentací a chronologickým sledem událostí, soud nepřihlížel, neboť tento důkazní návrh byl učiněn až po koncentraci řízení (§ 118b odst. 1 o. s. ř.) a navíc se tyto důkazní návrhy týkají základu žalobou uplatněného nároku, o kterém již bylo pravomocně rozhodnuto. Ze stejných důvodů soud též nepřihlížel k novému tvrzení žalované učiněného v podání ze dne 11. 5. 2024 (čl. 318 spisu), že žalobkyně byla informována při prohlídce chaty o tom, že je chata bez pevného spojení se zemí na pražcích volně v terénu a že sleva 50 000 Kč byla dohodnuta na výměnu prkenných podlah, odříznutí vnějšího zateplení kolem chaty a doplnění střešního opláštění v místě u koupelny. Ostatně při jednání před soudem konaným dne 11. 4. 2022 (čl. 72 spisu) žalovaná tvrdila, že sleva ve výši 50 000 Kč byla žalobkyni poskytnuta toliko z důvodu závady spočívající v zatékání do části koupelny.

8. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

9. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

10. Stanovení výše slevy z kupní ceny se obsáhle a podrobně zabýval senát Nejvyššího soudu ČR ve svém rozhodnutí ze dne 4. 6. 2024 sp. zn. 23 Cdo 1207/2023 (dostupný na www.nsoud.cz). Vycházeje ze svých předcházejících rozhodnutí, na která v citovaném rozhodnutí odkázal, zaujal následující stanovisko: ustanovení § 2106 o. z. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Tedy i v režimu o. z. musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Podle názoru Nejvyššího soudu ČR sleva z kupní ceny je jedním z práv z vadného plnění, proto je nezbytné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění, kterým je poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech), čili účelem této úpravy je především náprava poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění, tj. jinými slovy řečeno účelem je opětovné docílení rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran, a to zaplacenou kupní cenou na straně jedné a obdrženou věcí na straně druhé, který byl narušen vadným plněním prodávajícího tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění pak není reparace vzniklých škod. Podle názoru Nejvyššího soudu ČR přiměřená slevy z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení prostřednictvím snížení ceny narovnat.

11. Soud vzhledem k výše uvedeným názorům a k daným okolnostem projednávané věci, kdy jde o slevu z kupní ceny nestandardního objektu (původně rekreační chaty), který je tvořen spojením dvou unimo buněk položených na železničních pražcích, které jsou samy položeny přímo na volném terénu bez základů, podsypu a izolace, s přístavbami při stanovení přiměřené výše slevy z kupní ceny vyšel z následujících kritérií: povaha vad, rozsah vad, jak tyto vady snižují funkční hodnotu objektu a jak se projevují na její živostnosti, možnost opravy a její cena.

12. Povaha vad. Především jde o napadení objektu aktivní dřevokaznou houbou dřevomorkou domácí. Je všeobecně známým faktem, že se jedná o zcela zásadní vadu spočívající v napadání dřevěných konstrukcí stavby a jejich postupné degradaci, což může vést až k vlastnímu ohrožení existence celého objektu. Destrukčním působením dřevomorky však nejsou ohroženy jen již napadené dřevěné konstrukce stavby, ale spórami mohou být kontaminované i zatím „zdravé“ prvky, a v neposlední řadě nelze přehlížet ani možný negativní dopad na lidské zdraví (houba produkuje výtrusy, které se dostávají do ovzduší objektu a staré rozkládající se plodnice mohou produkovat dráždivé látky). Již samotná skutečnost, že objekt je napadený dřevomorkou, vede k jeho zásadnímu znehodnocení a obtížné prodejnosti, neboť odstranění dřevomorky, zamezení jejího dalšího možného výskytu i likvidace napadených částí stavby vyžaduje poměrně rozsáhlá a nákladná opatření (odstranění a nahrazení původních dřevěných nosných i výplňových konstrukcí, provedení sanačních prací specializovanou firmou). Vzhledem k rozsahu a stupni degradace dřevěných konstrukčních prvků jde fakticky o havarijní stav. Další vytknutou vadou je umístění objektu na železničních pražcích položených přímo na zem, bez jakéhokoli podsypu a izolace. Objekt je tímto zespodu vystaven působení zemní vlhkosti. Pražce nejsou ani uloženy ve stejné výšce a jsou nestabilní. Buňky jsou vyrovnány do stejné výšky krátkými prkny, tedy opět dřevěným materiálem podléhajícím působení vlhkosti a dřevokazné houby. Podle závěrů statika je původní část objektu postavena neodborně, zjištěné závažné nedostatky vedou k ohrožení stability objektu, přičemž objekt je ze statického hlediska neopravitelný. Navíc staré železniční pražce nejsou vhodným stavebním materiálem pro použití v objektech bydlení z důvodu napuštění impregnačními látkami, které jsou karcinogenní, a jejichž výpary mohou ohrozit lidské zdraví. V daném případě se nejedná o vady, které by bylo možno předpokládat u nemovitosti tohoto stáří, ale o vady, které vznikly jednak v důsledku neodborné výstavby, kdy unimo buňky jsou postavené na dřevěných pražcích položených přímo na terén bez podsypání štěrkem a jakékoli izolace, jednak v důsledku dalších neodborných zásahů, tj. uzavření prostoru pod podlahou polystyrenem až k terénu, čímž došlo k zamezení proudění vzduchu a pronikání zemní vlhkosti do dřevěných konstrukcí stavby.

13. Rozsah vad. Výskyt dřevomorky byl zjištěn na chodbě, kde prorostla tepelnou izolaci a napadla i dřevotřískovou desku, houbou jsou silně degradovány dřevěné desky podlahy, konstrukce stěny mezi chodbou a koupelnou, spodní práh mezi chodbou a vstupem, podkladní trámy terasy. Velký rozsah a stupeň degradace odpovídají dlouholetému působení této dřevokazné houby. Jednotlivé prvky dřevěných nosných a výplňových konstrukcí tímto ztratily své fyzikální vlastnosti, zejména pevnost. Na železničních pražcích je pak položena hlavní část vlastního objektu, tj. unimo buňky.

14. Snížení funkční hodnoty. Zjištěné vady způsobily, že objekt není plně způsobilý k užívání ani jako rekreační chata ani k trvalému bydlení, jako by tomu bylo u domu bez vad. Dřevomorkou a vlhkostí jsou vážně poškozeny nejen výplňové, ale i základové a nosné konstrukční prvky a z tohoto důvodu jsou určeny k odstranění. Výskyt dřevomorky a použití dřevěných železničních pražců mají též škodlivý vliv na lidské zdraví, což pro objekt, který má být určen k bydlení, je vada zcela zásadní významně snižující komfort užívání.

15. Životnost objektu. Napadení zejména základových a nosných konstrukčních prvků dřevomorkou a položení unimobuněk a nerovnoměrně položených nestabilních železničních pražcích vystavených přímému působení zemní vlhkosti omezují životnost objektu, z čehož vyplynulo shodné doporučení na jeho odstranění. Životnost objektu je tak časově omezena do doby, než dojde k nenávratné ztrátě pevnosti a soudržnosti zejména základových a nosných dřevěných konstrukčních prvků působením dřevokazné houby a vlhkosti.

16. Možnost opravy a její cena. Jedním z možných kritérií je i posouzení, zda jsou zjištěné vady opravitelné, a pokud ano za jakou cenu. Pokud se týká statiky objektu, pak ze statického posouzení vypracovaného [jméno FO]. [jméno FO] vyplývá, že z tohoto hlediska je objekt neopravitelný. Pokud se týká vady spočívající v napadení objektu dřevokaznou houbou, pak případná oprava by vyžadovala vybudování zcela nových základů a podezdívky s nosnou izolovanou deskou pod stávajícími rámovými konstrukcemi unimo buněk, rekonstrukci spodní části stěn po obvodu chodby s kuchyňskou linkou a cca poloviny spodních částí stěn v zádveří, zhotovení nové podlahy v prostoru chodby s kuchyňskou linkou a cca a zhruba v polovině plochy podlahy v zádveří a provedení nové podlahy v pokoji. Znalec stanovil obvyklou cenu objektu částkou 517 300 Kč a cenu nejnutnějších oprav odhadl na částku cca 236 500 Kč, což je téměř 46 % ceny objektu. Nicméně vzhledem povaze a rozsahu vad nepovažuje soud znalcem odhadnutou cenu oprav za rozhodující, neboť, jak vyplynulo z provedeného dokazování, nejvhodnějším řešením vzhledem k rozsahu a závažnosti vad objektu je jeho odstranění.

17. Soud tedy na základě provedených důkazů uzavřel, že objekt trpí výše uvedenými závažnými vadami. Žalobkyně nemovitost kupovala, aniž byla s těmito vadami seznámena, naopak žalovaná v kupní smlouvě výslovně prohlásila, že si není vědoma žádných faktických vad. Žalobkyně tak legitimně očekávala, že se jí dostane za zaplacenou kupní cenu bezvadného plnění, resp. plnění odpovídající dohodnuté celkové kupní ceně, jejíž součástí byla i cena za objekt chaty. Žalobkyně však následně však zjistila, že v objektu se vyskytují výše uvedené vady, které narušily ekvivalenci vzájemného plnění výrazně v její neprospěch. Zjištěné vady objektu ohrožují statiku objektu a postihují jeho základové i nosné konstrukční prvky v takovém rozsahu, že nejvhodnějším řešením je odstranění objektu, když vady jsou z hlediska statiky neopravitelné, resp. by si vyžádaly rozsáhlé opravy spočívající nejen v kompletním odstranění a nahrazení napadených konstrukčních prvků, ale i vybudování nových základů, podlah, provedení opatření k zamezení pronikání vlhkosti do objektu a též provedení sanačních prací specializovanou firmou. Nápravou a docílení rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (viz výše citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR) je tak sleva z kupní ceny rovnající se obvyklé ceně tohoto objektu, který je určen k demolici, tj. částce 517 300 Kč.

18. Podle § 2894 odst. 1 o. z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

19. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

20. Podle § 2951 odst. 1 o. z. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

21. V příčinné souvislosti s porušením smluvní povinnosti žalovanou vznikla žalobkyni škoda spočívající ve snížení jejího majetku zaplacením ceny za mykologický průzkum provedený [jméno FO]. [jméno FO] ve výši 19 820 Kč a ceny za vypracování znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO] ve výši 6 145 Kč. Soud proto uložil žalované povinnost tuto škodu žalobkyni nahradit, přičemž neshledal důvod ke nížení náhrady škody dle § 2953 o. z.

22. Vzhledem k výše zjištěnému skutkovému stavu věci a podle citovaných ustanovení o. z. podané žalobě, pokud jde o nárok uvedený ve výroku I. vyhověl, a ve zbývající části uvedené ve výroku II. žalobu zamítl.

23. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 3 o. s. ř. a přiznal žalobkyni, byť měla ve věci jen částečný úspěch, plnou náhradu nákladů řízení, neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku a úvaze soudu. Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek 30 574 Kč a náklady zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, tj. odměna vypočítaná z tarifní hodnoty 543 265 Kč za 13 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, kvalifikovaná výzva k plnění, podání návrhu ve věci samé, replika k vyjádření žalované, doplnění skutkových tvrzení, účast na jednání před soudem ve dnech 11. 4. 2022 přesahující 2 hodiny, 20. 6. 2022, 19. 4. 2023, 7. 2. 2024 a 9. 9. 2024 přesahující 2 hodiny, vyjádření k odvolání) po 10 500 Kč (§ 7, § 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/), 13 x paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 1, 4), náhrada za promeškaný čas 10 půlhodin po 100 Kč (§ 14 odst. 1, 3) a náhrada cestovních výdajů na cestě advokáta na trase [adresa] a zpět osobním automobilem tov. zn. Seat Alhambra při ujeté celkové vzdálenosti 52 km za jednu cestu a průměrné spotřebě 6,3 l NM/100 km k jednáním před soudem konaným dne 11. 4. 2022, přičemž podle vyhlášky č. 511/2021 Sb. účinné od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 v platném znění ke dni uskutečnění cesty činila základní sazba 4,70 Kč/km (§ 1 písm. b/) a cena NM 36,10 Kč/l (§ 4 písm. c/), tj. 362,66 Kč, dne 20. 6. 2022, přičemž podle vyhlášky č. 511/2021 Sb. účinné od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 v platném znění ke dni uskutečnění cesty činila základní sazba 4,70 Kč/km (§ 1 písm. b/) a cena NM 47,10 Kč/l (§ 4 písm. c/), tj. 398,70 Kč, dne 19. 4. 2023, přičemž podle vyhlášky č. 467/2022 Sb. účinné od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 v platném znění ke dni uskutečnění cesty činila základní sazba 5,20 Kč/km (§ 1 písm. b/) a cena NM 44,10 Kč/l (§ 4 písm. c/), tj. 414,87 Kč, dne 7. 2. 2024, přičemž podle vyhlášky č. 398/2023 Sb. účinné od 1. 1. 2024 v platném znění ke dni uskutečnění cesty činila základní sazba 5,60 Kč/km (§ 1 písm. b/) a cena NM 38,70 Kč/l (§ 4 písm. c/), tj. 417,98 Kč, a dne 9. 9. 2024, přičemž podle vyhlášky č. 398/2023 Sb. účinné od 1. 1. 2024 v platném znění ke dni uskutečnění cesty činila základní sazba 5,60 Kč/km (§ 1 písm. b/) a cena NM 38,70 Kč/l (§ 4 písm. c/), tj. 417,98 Kč, celkem tedy [hodnota] Kč. Advokátu byla dále přiznána podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. 21 % DPH ve výši 30 116,56 Kč. Náklady řízení je třeba zaplatit advokátu (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

24. Soud však nepřiznal advokátu náklady řízení za nahlédnutí do spisu. Soud nepopírá, že by advokátu nemohla náležet odměna za nahlédnutí do spisu obdobně, jak tomu je v trestním řízení (§ 11 odst. 1 písm. f/), nicméně by svým významem mělo odpovídat prostudování trestního spisu při skončení vyšetřování, přičemž je třeba vzít v úvahu účelnost těchto nákladů (viz nález ústavního soudu ze dne 8. 3. 2021 sp.zn. I. ÚS 4012/18). Z obsahu spisu ani z ničeho dalšího není zřejmé, že z ničeho se nepodává, že by se v tomto případě advokát seznamoval s rozsáhlým jemu neznámým listinným (důkazním) materiálem obdobně jako je tomu při skončení vyšetřování v trestním řízení, a znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO] byl žalobkyni doručen. Čili soud posoudil tento úkon advokáta jako úkon neúčelný, za který mu nenáleží náhrada. Stejně tak soud nepřiznal žalobkyni náhradu nákladů na místním šetření ve Ždírci, neboť se nejednalo o jednání před soudem (§ 11 odst. 1 písm. g/), ani o úkon povahou a účelem nejbližší (§ 11 odst. 3), nýbrž o úkon znalce učiněný v rámci výkonu znalecké činnosti.

25. V tomto řízení vznikly státu náklady řízení spočívající ve svědečném a znalečném, které stát platil a ještě bude platit z rozpočtových prostředků soudu, neboť již nebyly kryty zálohou. S ohledem na výsledek řízení je to žalovaná, která je povinna státu tyto náklady nahradit (§ 148 odst. 1 o. s. ř.). Protože však ke dni rozhodnutí nebyla jejich konečná výše zřejmá, rozhodl soud jen o základu této povinnosti žalované s tím, že její přesná výše a lhůta k plnění bude stanovena v samostatném usnesení (§ 155 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení