3 C 246/2022 - 259

Rubrum

Okresní soud Plzeň-sever rozhodl samosoudkyní JUDr. Terezou Buškovou ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] [Anonymizováno] [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovanému: [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] [Anonymizováno] [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] o 290 400 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 290 400 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % z částky 290 400 Kč od 26. 5. 2022 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 189 486 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala na žalovaném zaplacení částky 290 400 Kč jako smluvní pokuty se zákonným úrokem z prodlení. Žalobu odvodnila tím, že žalobkyně se žalovaným za účasti zprostředkovatele – společnosti [právnická osoba]. (dále jen „[Anonymizováno]“) uzavřela dne [datum] dohodu o rezervaci nemovitosti (číslo obchodního případu [Anonymizováno]/[Anonymizováno]), na základě které žalovaný rezervoval žalobkyni pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[právnická osoba] pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je budova č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], katastrální území [adresa] za účelem převodu vlastnického práva na žalobkyni. Doba rezervace byla sjednána do [datum] s automatickou prolongací doby rezervace o 30 dnů i opakovaně. K prolongaci doby rezervace došlo opakovaně, ta neskončila dříve než [datum]. Žalovaný porušil povinnost uzavřít kupní smlouvu se žalobkyní tím, že jako dárce dne [datum] uzavřel se [jméno FO] a [jméno FO], jako obdarovanými, darovací smlouvou, kterou daroval každému z nich spoluvlastnický podíl ve výši [Anonymizováno]/[Anonymizováno] z celku shora uvedených nemovitých věcí. Vlastnické právo na základě darovací smlouvy bylo zapsáno katastrálním úřadem dne [datum] s právními účinky ke dni [datum]. Pro tento případ porušení byla v článku 8 infine dohody o rezervaci sjednána povinnost žalovaného zaplatit žalobkyně smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tedy ve výši 290 400 Kč. Žalobkyně prostřednictvím zástupce zaslala žalovanému dne [datum] e-mailem předžalobní výzvu k zaplacení uvedené částky do pěti pracovních dnů ode dne doručení, žalovaný na tuto výzvu reagoval odpovědí ze dne [datum].

2. Žalobkyně projevila zájem o koupi pozemků a rodinného domu žalovaného na adrese [adresa] (dále jen „rodinný dům žalovaného“) na základě inzerce společnosti [Anonymizováno], která pracovala pro žalovaného. Rodinný dům žalovaného žalobkyni vyhovoval, chtěla tak řešit bytovou situaci sebe, svého syna [Anonymizováno], [Anonymizováno] [jméno FO] a jejího partnera [jméno FO]. V jednom objektu chtěla získat možnost vedení dvou samostatných domácností, a to v lokalitě [adresa], k níž má historické osobní vazby. Rodinný dům žalovaného byl nabízen za cenu [částka] s dispozicí: byt [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] s balkonem v druhém nadzemním podlaží a [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] v prvním nadzemním podlaží, garáž, prádelna, kotelna se zánovními kotli na plyn a tuhá paliva, dům ve velmi dobrém technickém stavu, bez potřeby jakékoliv další bezprostřední investice a ve stavu k nastěhování. Dne [datum] žalovaný a žalobkyně za účasti zástupce[Anonymizováno][Anonymizováno] pana [jméno FO] uzavřeli rezervační smlouvu. Tomu předcházela prohlídka rodinného domu. Při těchto příležitostech i poté, kdy žalobkyně se stavěla u žalovaného, když byla na kole, vystupoval žalovaný normálně, komunikoval, byl družný, nejevil žádné známky duševní choroby. Již v červnu [Anonymizováno] žalobkyně kontaktovala svého finančního poradce [jméno FO] [Anonymizováno] za účelem zajištění financování kupní ceny rodinného domu žalovaného. První byl sjednáván úvěr ze stavebního spoření od [právnická osoba]. (dále jen „[Anonymizováno]“) Žalobkyně zároveň prodávala své pozemky a rodinný dům (dále jen „rodinný dům žalobkyně“) na adrese [adresa]. Se společností [Anonymizováno] uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu s tím, že pokud tato společnost bude zprostředkovávat prodej rodinného domu žalobkyně, tato společnost podrží žalovanému nemovitost na [Anonymizováno], o kterou měl zájem, po prodeji svého rodinného domu. V září až říjnu [Anonymizováno] projevili zájem o koupi rodinného domu žalobkyně manželé [jméno FO] a [jméno FO], rezervační smlouvu podepsali dne [datum]. Dne [datum] žalobkyně prostřednictvím finančního poradce [jméno FO] [Anonymizováno] podala žádost o úvěr ze stavebního spoření u [Anonymizováno] za účelem financování části kupní ceny za koupi rodinného domu žalovaného. Nabízený úrok byl [Anonymizováno],[právnická osoba] účely poskytnutí úvěru byl třeba znalecký posudek na rodinný dům žalovaného. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] potřeboval zajistit přístup do rodinného domu žalovaného, to mu nebylo umožněno. Žalobkyně kontaktovala žalovaného SMS zprávou se žádostí o zpřístupnění jeho nemovitostí, kterou zasílala do léčebny v [adresa], kde byl žalovaný. Žalovaný na to nereagoval. Dne [datum] byla stornovaná žádost žalobkyně o úvěr pro neposkytnutí součinnosti - nezpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí – rodinného domu žalovaného. Žalobkyně požádala o nový úvěr ve spolupráci s panem [Anonymizováno] u [Anonymizováno], s úrokem 4,79 % p. a. Návrh podmínek obdržela dne [datum], úvěr opět nebyl realizován, opět pro chování žalovaného, který odmítl prodat žalobkyni svůj rodinný dům, neboť ho daroval synovi a snaše. [jméno FO] a [jméno FO] sdělili žalobkyni, že se v místě bydliště žalovaného všeobecně ví, že na žalovaného vyvíjí tlak jeho rodina, aby dům neprodával.

3. Po faktické ztrátě možnosti koupit rodinný dům žalovaného, žalobkyně akceptovala nabídku na koupi jiného rodinného domu na adrese [jméno FO] [Anonymizováno] [Anonymizováno], [adresa] za cenu [částka]. Za účelem financování části kupní ceny uzavřela žalobkyně smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru s ČSOB a. s. na částku 1 500 000 Kč s úrokovou sazbou 4,59 %. p. a. Kupní smlouvu uzavřela dne [datum]. Tento rodinný dům byl starší, ve znatelně horším stavebně technickém stavu, vyžadoval a stále vyžaduje rekonstrukční práce, které žalobkyně s rodinou realizuje svépomocí. V srpnu [Anonymizováno] byly tyto náklady vynaloženy ve výši 800 000 Kč. Koupený rodinný dům je ale v odlišné konfiguraci, je menší, nemá tolik místností. V době koupě obsahoval pouze jednu bytovou jednotku o dispozici 2+1 v prvním nadzemním podlaží a čtyři neobyvatelné místnosti s koupelnou ve druhém nadzemním podlaží, nemá garáž. Žalobkyně tak koupila rodinný dům za vyšší kupní cenu, úvěr čerpala s vyšším úrokem a vyšší částku – 1 500 000 Kč, namísto 907 487 Kč, úvěru se stavebního spoření od [Anonymizováno].

4. Dne [datum] zaslal pan [jméno FO] žalobkyni návrh kupní smlouvy s manžely [jméno FO] na prodej rodinného domu žalobkyně. Dne [datum] žalobkyně urgovala pana [jméno FO] o zaslání kupní smlouvy se žalovaným. Dne [datum] se pan [jméno FO] dotázal, zda lze podepsat kupní smlouvu s manžely [jméno FO]. Žalobkyně obratem sdělila, že nemůže prodat svůj dům, dokud nemá koupený jiný a žádala o předložení kupní smlouvy se žalovaným. Dne [datum] manželé [jméno FO] urgovali uzavření kupní smlouvy se žalobkyní u pana [jméno FO]. Dne [datum] žalobkyně urgovala pana [jméno FO], sdělila, že má zajištěno nové financování části kupní ceny. Téhož dne pan [jméno FO] nabídl žalobkyni jiný rodinný dům v [adresa], na to žalobkyně reagovala, že nepoptává jiný dům, ale žádá uzavření kupní smlouvy se žalovaným. Dne [datum] zaslal pan [jméno FO] žalobkyni návrh kupní smlouvy se žalovaným, dne [datum] návrh kupní smlouvy na prodej jejího rodinného domu manželům [jméno FO]. Dne [datum] se konala schůzka žalobkyně a realitního zprostředkovatele. Dne [datum] žalobkyně specifikovala realitnímu zprostředkovateli panu [Anonymizováno] požadavky na náhradní rodinný dům. Dne [datum] se konala další schůzka žalobkyně v sídle realitního zprostředkovatele. Dne [datum] žalobkyně podepsala výzvu k uzavření kupní smlouvy adresovanou žalovanému. Dne [datum] právní zástupce žalobkyně [tituly před jménem] [jméno FO] žádal pana [jméno FO] o uvolnění rezervační zálohy a zaplacené žalobkyní při rezervaci rodinného domu žalovaného, tak to činil opakovaně. Dne [datum] žalobkyně podepsala dodatek k rezervační dohodě a dohodu o finančním narovnání z rezervační dohody. Ještě dne [datum] urgovala o vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. V listopadu [Anonymizováno] a dříve knihovní vlastníci rodinného domu žalovaného inzerovali nabídku pronájmu rodinného domu původně ve vlastnictví žalovaného. Žalobkyně činila po dobu rezervace aktivní kroky směřující k uzavření kupní smlouvy se žalovaným.

5. Žalovaný potvrdil, že se žalobkyní a společností [Anonymizováno] zastoupenou [tituly před jménem] [jméno FO] uzavřel dohodu o rezervaci nemovitostí patrně dne [datum]. Doba rezervace byla sjednána do [datum]. Po tu dobu se žalovaný zavázal, že nebude se třetími osobami jednat o prodeji nemovitostí. V článku 4 bylo sjednáno automatické prodlužování smlouvy o 30 dní, pokud smluvní strana neprojeví výslovný písemný nesouhlas s prodloužením doby rezervace, a to do dvou týdnů před uplynutím doby rezervace. Protože při sjednání doby rezervace v trvání šesti dnů není možné tomuto ujednání vyhovět, uvedl, žalovaný, že považuje tuto rozvazovací podmínku za nemožnou, a proto k ní nelze přihlížet. Nelze přihlížet ani k celému ujednání o prodlužování doby rezervace, doba rezervace tak skončila dne [datum].

6. Žalovaný dále uvedl, že uzavřel se společností [Anonymizováno], zastoupenou [tituly před jménem] [jméno FO], také smlouvu o výhradním realitním zprostředkování dne [datum], kterou lze podle § 17 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování sjednat nejdéle na dobu šesti měsíců. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum], tj. ode dne [datum] nebyl zprostředkovatel [Anonymizováno] dále zprostředkovatelem žalovaného, byl pouze smluvní stranou dohody o rezervaci uzavřené účastníky za účasti [Anonymizováno]. V této době však tato společnost vystupovala jako zprostředkovatel žalobkyně na základě smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a tímto zprostředkovatelem.

7. Žalovaný uvedl, že smlouva o zprostředkování zanikla dne [datum]. Žalovaný nahlíží na smlouvu o rezervaci jako na smlouvu o zprostředkování, vztahuje se na ni proto zákon o realitním zprostředkování, včetně § 14, kde je zakázáno ve smlouvě o zprostředkování sjednat povinnost uzavřít kupní smlouvu, a protože smlouva o rezervaci obsahuje tento závazek, jedná se o absolutně neplatnou část této smlouvy, tato povinnost nemůže být platně sjednána a nemůže být ani platné navazující ujednání o smluvní pokutě. Uplynutím času dne [datum] skončila exkluzivní smlouva o zprostředkování uzavřená žalovaným a [Anonymizováno] a s ohledem na propojenost s dohodou o rezervaci, uzavřenou se žalobkyní, i tato dohoda o rezervaci, když s ohledem na zákon o zprostředkování mohou tyto smlouvy být uzavřeny maximálně na šest měsíců. V této souvislosti žalovaný poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022.

8. Žalovaný namítl, že sama žalobkyně porušila povinnosti vyplývající z kupní smlouvy, když v době rezervace neuzavřela kupní smlouvu, ani žalovaného k jejímu uzavření nevyzvala a nečinila kroky směřující k jejímu uzavření. Žalobkyně měla financovat koupi rodinného domu žalovaného z prodeje svého rodinného domu. V tomto směru však neučinila žádné kroky směřující k uzavření kupní smlouvy až do [datum], kdy vyzvala žalovaného k uzavření kupní smlouvy. Doba rezervace však skončila nejpozději ke dni [datum], pokud docházelo k prolongaci a přičítání 30 dní k předchozímu datu, počítáno ode dne uzavření smlouvy o rezervaci. V důsledku oznámení ze dne [datum] odeslaného žalovaným společnosti [Anonymizováno] skončila doba rezervace nejpozději ke dni [datum]. Žalovaný zaslal oznámení o ukončení doby rezervace pouze zprostředkovateli, neboť účastníci náležitosti týkající se dohody o rezervaci komunikovali prostřednictvím zprostředkovatele. Žalovaný tak očekával, že toto sdělení zprostředkovatel sdělí žalobkyni. Žalobkyně se o neprodloužení doby rezervace dozvěděla, neboť začátkem ledna žalovaného navštívila a kvůli skončení doby rezervace na něj křičela. K ukončení doby rezervace vedl žalovaného jeho závažný zdravotní stav, trpí těžkou bipolární afektivní poruchou (maniodepresivní psychózou), kvůli které byl v období od [datum] do [datum] hospitalizován v Psychiatrické nemocnici v [adresa]. Dalším důvodem byl také pokus žalovaného o sebevraždu elektrickým proudem, o kterou se pokusil v souvislosti se stresem vyplývajícím z váznoucí transakce dle dohody o rezervaci. Na přelomu prosince [Anonymizováno] a ledna [Anonymizováno] se připravovalo stěhování žalovaného do bytu jeho syna [jméno FO] v [adresa], kde by byl blíže své rodině.

9. Žalovaný uvedl, že mu nevznikla povinnost vpustit znalce do svého domu. Žalovaný byl v té době hospitalizován. Žalobkyně nepotřebovala financovat koupi rodinného domu žalovaného půjčkou, žalobkyně prodávala svůj dům za 7 750 000 Kč, koupi rodinného domu žalovaného chtěla částečně financovat z vlastních prostředků, půjčku ve výši jednoho milionu žalobkyně sjednávala za jiným účelem než na koupi rodinného domu žalovaného. Žalovaný považuje za absurdní, aby znalec vyžadoval vstup do rodinného domu za účelem ocenění pozemku, jehož součástí je dům, kdy cena pozemku několikanásobně překračuje částku půjčky, o kterou se žádá. Bylo na žalobkyni, aby byla schopna se se znalcem domluvit na ocenění nemovitostí bez vstupu do rodinného domu.

10. Žalovanému vznikla újma tím, že žalobkyně mu znemožnila koupit byt v [jméno FO] v září [Anonymizováno], kdy žalovaný neměl finanční prostředky na koupi tohoto bytu, neboť žalobkyně v té době nerealizovala prodej svého rodinného domu a koupi rodinného domu žalovaného. Rezervační smlouvu s manželi [jméno FO] na prodej svého rodinného domu uzavřela až dne [datum], kdy žalovaný již byl druhý týden hospitalizovaný na psychiatrii. Během hospitalizace, žalovaný dospěl k závěru, že obchod se žalovanou trvá příliš dlouho, nikam se neposunuje, nemá smysl čekat a po návratu z hospitalizace učinil kroky ke skončení doby rezervace. Žalovaný neporušil svůj závazek rezervovat nemovitosti, tj. nejednat se třetími osobami o prodeji nemovitostí. Své nemovitosti následně daroval. K zápisu převodu vlastnického práva k nemovitostem žalovaného na základě darovací smlouvy došlo až [datum], tedy po skončení doby rezervace (ke dni [datum]). Pokud by žalovaný včas obdržel návrh kupní smlouvy na prodej jeho domu podepsaný žalobkyní, bylo možné v době rezervace zrušit darovací smlouvu a návrh na zápis do katastru nemovitosti vzít zpět.

11. Žalobkyně se dne [datum] dohodla na zrušení její smlouvy o zprostředkování, následně se zájemci manžely [jméno FO] uzavřela kupní smlouvu na prodeji svých nemovitostí dne [datum]. Mohla tak zprostředkovatele uvést v omyl, když údajně tvrdila, že svůj dům už nechce a nemůže prodat. Tím ochudila zprostředkovatele o jeho provizi, proto se zprostředkovatel odmítl účastnit možného trojstranného narovnání mezi žalobkyní, žalovaným a zprostředkovatelem.

12. Žalovaný byl následně v důsledku sporu se žalobkyní hospitalizován v psychiatrické nemocnici ještě v období od [datum] do [datum]. Žalovaný namítl, že pokud se žalobkyně domáhá smluvní pokuty za údajné porušení smluvní povinnosti žalovaným, kterou však sama žalobkyně nesplnila, jedná se o jednání v rozporu s dobrými mravy, které nemůže požívat právní ochrany. Žalovaný také namítl nepřiměřenost výše smluvní pokuty, respektive nároku na smluvní pokutu a navrhl moderaci smluvní pokuty na částku skutečné škody, která vznikla žalobkyni.

13. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů jednotlivě i v souhrnu, soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. Ze smlouvy o poskytování realitních služeb ze dne [datum] uzavřené mezi společností [Anonymizováno] jako zprostředkovatelem a žalovaným jako zájemcem soud zjistil, že žalovaný jakožto vlastník pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a pozemku parc. č[Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], katastrální území [adresa], obec [adresa] má zájem prodat tyto nemovitosti za cenu 7 780 000 Kč. V čl. II se zprostředkovatel zavázal pro zájemce [Anonymizováno] příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu, případně smlouvu s obdobným účelem a zájemce se oproti tomu zavázal zprostředkovateli zaplatit provizi. V čl. III bod 3 bylo ujednáno, že zprostředkovatel zajišťuje jako výhradní zprostředkovatel celý proces převodu vlastnického práva k nemovitosti, inzerci na realitních serverech, prohlídky nemovitostí a veškeré další činnosti potřebné k obstarání příležitosti pro zájemce k uzavření smlouvy o převodu. V čl. III bod 4 bylo ujednáno, že zprostředkovatel zajistí pro zájemce v případě jeho zájmu prostřednictvím svého právního oddělení návrh smlouvy o převodu, včetně možnosti jeho projednání s třetími osobami, které o koupi nemovitostí projeví zájem. V článku V byla sjednána doba trvání této smlouvy do [datum] s možností prodloužení vždy maximálně o dalších šest měsíců, a to nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí sjednané doby trvání smlouvy. Na základě této smlouvy [Anonymizováno] inzeroval prodej rodinného domu žalovaného na stránkách [Anonymizováno] [Anonymizováno]. cz (viz. č. l. 90–92).

14. Z účastnické výpovědi žalobkyně soud zjistil, a vyplývá to i z textu rezervační smlouvy, že se žalobkyně dozvěděla o prodeji rodinného domu žalovaného z inzerátu. V té době hledala rodinný dům, který by byl vhodný pro bydlení pro sebe a syna a dceru s jejím přítelem, kteří chtěli založit rodinu a žili v jedné místnosti u rodičů přítele, měla tedy zájem koupit dvougenerační dům. Již na první prohlídce se rozhodli s rodinou, že dům splňuje jejich požadavky, nebudou třeba další větší finanční investice, dům byl v podstatě k těmto potřebám k nastěhování, bylo třeba dodělat pouze několik úprav, například dodělat kuchyňskou linku. Již v době jednání o uzavření rezervační smlouvy řešila financování a ptala se, proč žalovaný prodává dům. K tomu jí bylo sděleno, že žalovaný chce koupit nemovitost na [Anonymizováno], kterou mu shodný zprostředkovatel zařizuje. Protože měla hypotéku na svůj vlastní dům potřebovala řešit financování, předala kontakt na svého finančního poradce [jméno FO] [Anonymizováno][Anonymizováno]panu [jméno FO] a požádala je, aby financování řešili spolu. Účastnickou výpovědí žalobkyně je prokázáno, že od počátku při prodeji svého rodinného domu zohledňovala to, že nemá splacenou hypotéku ve výši 650 000 Kč. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně chtěla financovat koupi rodinného domu žalovaného z prodeje svého rodinného domu na adrese [adresa] a že žalovaný prezentoval (žalovaný uvedl, že měl v úmyslu), že z finančních prostředků utržených z prodeje svého rodinného domu si chtěl pořídit byt na [Anonymizováno].

15. Protože již dříve se zajímala o prodej své nemovitosti, nyní uzavřeli, že žalobkyně prodá svůj dům na adrese [adresa] za účasti [Anonymizováno] jako zprostředkovatele a tato společnost také podrží nemovitost žalovanému na [Anonymizováno]. Tato komunikace probíhala mezi žalovaným, žalobkyní, jejími dětmi a panem [jméno FO] z [Anonymizováno]. Také z účastnické výpovědi žalovaného vyplývá, že měl zájem koupit nemovitost na [Anonymizováno], což řešil s panem [jméno FO] z [Anonymizováno]. V době podpisu rezervační smlouvy se žalobkyní našel byt v [jméno FO]. Žalobkyně věděla o tomto jeho záměru. Z výpovědi svědka [jméno FO], který reprezentoval [Anonymizováno], vyplývá, že první kontakt se žalovaným měl, když jeli na prohlídku bytu v [jméno FO], jehož prodej měl na starosti kolega (ten se však žalovanému nelíbil), následně řešil prodej rodinného domu žalovaného a v návaznosti na to prodej rodinného domu žalobkyně. Svědek uvedl, že při úvodních jednáních s účastníky vyplynulo, že žalovaný chtěl prodat rodinný dům proto, že se chtěl přestěhovat na [Anonymizováno], žalobkyně si chtěla pořídit dvougenerační dům, aby měla bydlení pro sebe a dceru s přítelem. Zároveň ze vzájemných jednání vyplynulo, že žalobkyně koupí rodinný dům žalovaného až poté, co prodá svůj rodinný dům. Oba účastníci byli z [adresa], komunikovali tedy napřímo spolu, nikoliv vždy přes zprostředkovatele.

16. Ze SMS zprávy ze dne [datum]–[datum] mezi žalobkyní a jejím finančním poradcem [jméno FO] [Anonymizováno] vyplývá, že [jméno FO] sdělil, že se snažil komunikovat s realitním makléřem, se žalobkyní komunikoval ohledně podpisu rezervační smlouvy. Ze SMS komunikace mezi žalobkyní a [jméno FO] vyplývá, že rezervační smlouva je připravena k podpisu pro žalobkyni, pan [jméno FO] sdělil žalobkyni, že pan [jméno FO] již smlouvu viděl.

17. Z dohody o rezervaci nemovitosti ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím, žalobkyní jako kupující a [Anonymizováno] jako zprostředkovatelem vyplývá, že žalobkyně zde projevila zájem koupit za cenu 8 000 000 Kč rodinný dům žalovaného, a prohlásila, že v době rezervace chce rodinný dům žalovaného koupit. V článku 4 se žalovaný zavázal jako prodávající, že od uzavření této rezervační dohody do dne [datum] (dále jen jako „doba rezervace“) bude předmětné nemovitosti pro kupujícího rezervovat, tj. prodávající ani sám, ani prostřednictvím zprostředkovatele nebude jednat s jinými osobami o prodeji předmětných nemovitostí. Neprojeví-li ani jedna ze smluvních stran do dvou týdnů před uplynutím doby rezervace písemně, výslovný nesouhlas s prodloužením doby rezervace o dalších 30 dnů, dojde, pokud se smluvní strany písemně nedohodnou jinak, k automatickému prodloužení doby rezervace o dalších 30 dnů navazujících na shora uvedené datum, takto lze dobu rezervace prodloužit i opakovaně, k opakovanému prodloužení doby rezervace o dalších 30 dnů dojde za stejných podmínek, a to automaticky, jestliže s tím jedna ze smluvních stran neprojeví písemný nesouhlas. Prodávající a kupující se zavázali během doby rezervace kupní smlouvu v níže uvedeném smyslu uzavřít. V čl. 8 infine se smluvní strany dohodly, že pokud během doby rezervace nedojde z jakéhokoliv důvodu na straně prodávajícího k uzavření kupní smlouvy, vznikne uplynutím doby rezervace kupujícímu vůči prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku (čl. V ve výši 290 400 Kč), s výjimkou níže uvedených případů. Bylo ujednáno, že prodávající je povinen smluvní pokutu uhradit na účet kupujícího do pěti pracovních dnů ode dne doručení výzvy kupujícího k úhradě smluvní pokuty. Čl. 8 obsahuje obdobné ujednání i ve vztahu ke kupujícímu.

18. Ze SMS komunikace mezi žalobkyní a panem [jméno FO] vyplývá, že dne [datum] žalobkyně sdělila, že zaplatila rezervační poplatek.

19. Z výpovědi svědka [Anonymizováno] vyplývá, že financování koupě rodinného domu žalovaného žalobkyní začali řešit hned po podpisu rezervační smlouvy, úvěr sjednávaný žalobkyní sloužil pouze k dofinancování, neboť hlavní financování bylo z prodeje rodinného domu žalobkyně. Nejprve svědek jednal o uzavření smlouvy o úvěru pro žalobkyni u [právnická osoba]. Úroky byly v té době cca 4–5 %. Mezi účastníky bylo sporné, zda smlouvy o rezervaci byla uzavřena dne [datum] či [datum]. Z výpovědi svědka [jméno FO] a ze SMS komunikace žalobkyně s [jméno FO] [Anonymizováno] a svědkem [jméno FO] však jasně vyplývá, že rezervační smlouva mezi účastníky a [Anonymizováno] byla uzavřena dne [datum], když dne [Anonymizováno]. -[datum] komunikovala žalobkyně s finančním poradcem o podpisu této smlouvy a dne 25. 6. 2021 žalobkyně sdělila, že již zaplatila rezervační poplatek, k jehož zaplacení se zavázala ve smlouvě o rezervaci. Účastníci shodně uvedli, že smlouvu o rezervaci podepisovali zvlášť.

20. Žalobkyně uvedla, že smlouvu o rezervaci na prodej svého rodinného domu uzavřela s [Anonymizováno] dne [datum].

21. Z výpovědi svědka [jméno FO], v létě 2021 asistenta pana [Anonymizováno] (zprostředkovatel v [Anonymizováno]), který zajišťoval prodej apartmánů v [jméno FO] vyplývá, že zařizoval prohlídku pro [jméno FO] s žalovaným. Svědek měl informaci, že žalovaný prodával rodinný dům a po jeho prodeji chtěl koupit byt na [Anonymizováno]. Před podpisem rezervační smlouvy byla provedena prohlídka bytu. Kupní smlouvu připravila prodávající[Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. Svědek uvedl, že dne [datum] zaslal žalovanému e-mail s návrhem kupní smlouvy. Nabídka prodeje tohoto bytu nebyla nijak časově omezená, následně bylo patrně sjednáno, že dojde k podpisu kupní smlouvy. Poté přestal žalovaný komunikovat. Když žalovaný přestal komunikovat, [jméno FO] mu k dotazu sdělil, že ani s ním nekomunikuje, později mu sdělil, že je v léčebně.

22. Z dohody o rezervaci nemovitosti uzavřené společností [právnická osoba]. jako prodávající, žalovaným jako kupujícím a [Anonymizováno] jako zprostředkovatelem vyplývá, že dne [datum] byla uzavřena rezervační smlouva, kde žalovaný jako kupující projevil zájem o koupi jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] – byt v budově č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno] stojící na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku za cenu 7 900 000 Kč. Smlouva obsahuje obdobná ujednání o době rezervace a prolongaci jako shora uvedená dohoda o rezervaci. Zde byla doba rezervace sjednána do [datum] s automatickým prodlužováním o 30 dnů, ledaže některá ze smluvních stran projeví do dvou týdnů před uplynutím doby rezervace písemný výslovný nesouhlas s prodloužením doby rezervace o dalších 30 dnů. Z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že byt, který byl předmětem této rezervační smlouvy je ve vlastnictví prodávajícího, tedy [právnická osoba].

23. Žalobkyně v účastnické výpovědi uvedla, že se se žalovaným setkali při prohlídce rodinného domu, následně žalobkyně u žalovaného v rodinném domě prováděla vyměření místností, žalovaný se v průběhu léta zastavil u žalobkyně, když jel na tenis, dále v průběhu léta byl žalovaný u žalobkyně s panem [jméno FO]. Žalovaný v účastnické výpovědi uvedl, že se viděli při prohlídce, v červnu při podpisu rezervační smlouvy, během července, srpna, následně po prázdninách, kdy žalovaný žádal žalobkyni, aby snížila cenu, aby došlo k prodeji jejího rodinného domu. Z účastnické výpovědi žalobkyně vyplývá, že snížila kupní cenu svého rodinného domu, aby neblokovala koupi bytu na [Anonymizováno] žalovanému. Z uvedeného vyplývá, a je to podpořeno i výpovědí svědka [jméno FO], že účastníci se setkali nejméně na prohlídce rodinného domu žalovaného, soud má za prokázané, že se setkali i v průběhu července a srpna – žalovaný to připustil, žalobkyně uvedla bližší okolnosti těchto setkání, že měřila u žalovaného místnosti, a že se žalovaný u žalobkyně zastavil, když jel na tenis, z obou účastnických výpovědí vyplývá, že se viděli ještě po prázdninách, kdy žalovaný žádal o snížení kupní ceny rodinného domu žalobkyně, což žalobkyně učinila právě s úmyslem, aby neblokovala žalovanému koupi bytu na [Anonymizováno]. Ve vztahu k podpisu rezervační smlouvy soud vycházel ze shodných tvrzení účastníků o tom, že ji podepsali každý zvlášť.

24. Z účastnické výpovědi žalobkyně vyplývá, že v září [Anonymizováno] se objevili zájemci o koupi jejího rodinného domu, manželé [jméno FO], o zájemcích na koupi svého rodinného domu telefonicky po jejich druhé prohlídce informovala žalovaného. Žalovaný uvedl, že ho o tom žalobkyně informovala SMS zprávou v době, kdy již byl v léčebně, na tuto zprávu nijak nereagoval. Z lékařské zprávy psychiatrické nemocnice v [adresa] ze dne [datum] vyplývá, že žalovaný byl od [datum] do [datum] hospitalizován, a to v období od [Anonymizováno]. do [datum] na oddělení [Anonymizováno] [Anonymizováno] a od [Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno]. do [datum] na oddělení následné péče se základní diagnózou bipolární afektivní porucha ve fázi těžké deprese s popáleninami třetího stupně zápěstí a ruky po dotyku elektrického vedení. Jako doporučení mu bylo uloženo mimo jiné vyvarovat se nadměrné stresové zátěži. Soud má za prokázané, že žalobkyně kontaktovala žalovaného telefonicky po druhé prohlídce [jméno FO] (se znalcem) v jejím rodinném domě. Soud zde uvěřil výpovědi žalobkyně, byť žalovaný to nepotvrdil, neboť uvedla, že byla natěšená, že má zájemce a chtěla toto sdělit žalovanému, přičemž z průběhu celého dokazování je zřejmé, že žalobkyně činila aktivní kroky k tomu, aby došlo k těmto propojeným obchodům, žalobkyně přistoupila i ke snížení kupní ceny svého rodinného domu, aby došlo k realizaci prodeje rodinného domu žalobkyně.

25. Z dohody o rezervaci nemovitosti ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní jako prodávající, [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] jako kupujícími a [Anonymizováno] jako zprostředkovatelem soud zjistil, že manželé [jméno FO] projevili zájem o koupi pozemku parc. č. [hodnota], pozemku parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], katastrální území [adresa], obec [adresa] za cenu 7 450 000 Kč. Z účastnické výpovědi žalobkyně vyplývá, že žalobkyně se v den podpisu rezervační smlouvy od svého známého dozvěděla, že žalovaný je hospitalizován na psychiatrii, o tom informovala pana [jméno FO], který neměl tuto informaci. Ze SMS komunikace žalobkyně s [jméno FO] [Anonymizováno] vyplývá, že dne [datum] ho informovala, že má kupce na svůj dům. Dne [datum] žalobkyně svého finančního poradce informovala, že rezervační smlouva se zájemci o koupi jejího rodinného domu již byla podepsána. Dostavil se i odhadce z banky od kupců a informuje se na stav vyřízení žádosti o hypotéku. Dne [datum] žalobkyně informovala svého finančního poradce, že mu odeslala podklady, výpis z účtu, neměla dosud kupní smlouvu, dotazovala se, zda by stačila rezervační smlouva. V SMS dne [datum] žalobkyně uvádí, že bude žádat o úvěr ve výši 1 206 000 Kč.

26. Ze sdělení [Anonymizováno] ze dne [datum] vyplývá, že žalobkyně podala žádost o poskytnutí překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření dne [datum] ve výši 1 206 000 Kč. Ze sdělení Raiffeisen soud zjistil, že dne [datum] si odhadce [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] zavlastnil objednávku odhadu k žádosti žalobkyně o poskytnutí úvěru (č. [hodnota]). Z výpovědi svědka [jméno FO], který v této věci působil jako odhadce, vyplývá, že dostal požadavek od [Anonymizováno], aby ocenil nemovitosti na adrese [adresa], odhad však neprovedl. V té souvislosti si svědek s ohledem na množství odhadů, které ročně provede (500–600 případů) nepamatoval konkrétní osobu, komunikoval však s mužem, vyloučil, že by důvodem neprovedení odhadů bylo, že by osoba, která umožňuje prohlídku, sdělila, že je hospitalizována. K tomu uvedl, že takový důvod by si pamatoval. Svědek spolupracuje s [Anonymizováno] bankou a s [právnická osoba]. Svědek uvedl, že bez ohledu na výši úvěru je nezbytné prohlédnout celou nemovitost, včetně interiéru rodinného domu. Pro účely banky nelze ocenit nemovitosti s rodinným domem bez vstupu dovnitř.

27. Žalobkyně v reakci ze dne [datum] na zaslaný zápis ze schůzky [Anonymizováno] a žalobkyně ze dne [datum] uvedla, že telefonicky žádala [jméno FO] o kupní smlouvu se žalovaným již dne [datum], načež jí byla doručena kupní smlouva s [jméno FO]. S ohledem na e-mail ze dne [datum] s návrhem kupní smlouvy na rodinný dům žalobkyně soud dospěl k závěru, že z uvedeného vyplývá, že žalobkyně ještě před zasláním tohoto e-mailu dne [datum] žádala [jméno FO] o kupní smlouvu se žalovaným 28. Z emailu ze dne [datum] vyplývá, že [jméno FO] zaslal žalobkyni a manželům [jméno FO] kupní smlouvu.

29. Ze SMS komunikace žalobkyně se žalovaným vyplývá, že dne [datum] žádala žalobkyně žalovaného o umožnění vstupu na pozemek a do rodinného domu žalovaného za účelem zhotovení odhadu. Z účastnické výpovědi žalobkyně vyplývá, že již předtím několikrát komunikovala s odhadcem, který žádal umožnit vstup na pozemek a do rodinného domu žalovaného. Žalovaný na tuto výzvu sdělil žalobkyni, že je v léčebně, až se vrátí, ozve se. K dotazu žalobkyně, kdy by to mohlo být, již nijak nereagoval.

30. Z propouštěcí zprávy ze dne [datum] vyplývá, že žalovaný byl propuštěn z Psychiatrické Z účastnické výpovědi žalobkyně soud zjistil, že v lednu na začátku roku [Anonymizováno] po práci zajela za žalovaným, žalovaný otevřel, bavili se spolu přes vrátka. K dotazu, proč nekomunikuje, sdělil žalovaný, že je nemocný, že se žalobkyní nemůže mluvit, že dům nemůže prodat, neboť našel skulinku ve smlouvě, což konzultoval a o všem ví i pan [jméno FO]. Ten však o ničem nevěděl, pouze měl informaci, že žalovaný již nemá zájem o koupi bytu v [jméno FO]. Také z účastnické výpovědi žalovaného vyplývá, že se v lednu [Anonymizováno] takto účastníci setkali. Při této příležitosti žalovaný sdělil žalobkyni, že dům neprodá. K důvodům, kterého k tomu vedly, uvedl, že si v léčebně uvědomil, že kvůli zdravotním problémům nemůže koupit byt na [Anonymizováno]. Mladší syn [jméno FO] přišel s nápadem, aby žalovaný daroval své nemovitosti jemu a švagrové, tedy snaše žalovaného. Od synů dostal nabídku, aby se nastěhoval do bytu do [adresa], dům nechtěl prodat proto, že ho daroval své rodině. Prodej svého domu si rozmyslel v prosinci, když přišel z léčebny, žalobkyni o tom informoval v lednu, když za ním přišla, sám nevyvinul iniciativu k tomu, aby to žalobkyni oznámil. Od září [Anonymizováno], kdy žalovaný urgoval žalobkyni, aby urychlila prodej svého rodinného domu ji už následně sám nekontaktoval. Po dobu hospitalizace žalovaný uvedl, že nekomunikoval ani s panem [jméno FO] z [Anonymizováno]. 31. nemocnice [adresa] dne [datum]. Ze sdělení [Anonymizováno] soud zjistil, že dne [datum] byla stornována žádost žalobkyně o poskytnutí úvěru z důvodu nedodání odhadu. SMS zprávou ze dne [datum] toto sděluje žalobkyně [jméno FO]. Také uvádí, že žalovaný je stále v léčebně a nereaguje na zprávy.

32. Dne [datum] žalobkyně SMS zprávou oslovila žalovaného s textem: „[právnická osoba], chtěla jsem se zeptat, jak to s vámi vypadá? Doneslo se mi, že už svítíte. Pokud je to pravda, tak mám radost. To bychom mohli stihnout podepsat kupní smlouvu ještě tento týden, ať máme hezké Vánoce. [jméno FO]“. Z účastnické výpovědi žalobkyně soud zjistil, že na tuto zprávu žalovaný nijak nereagoval.

33. Dopisem ze dne [datum], který byl odeslán téhož dnem zprostředkovateli, tedy [Anonymizováno], jak vyplývá z podacích lístků (tři kusy), dne [datum], soud zjistil, že žalovaný zprostředkovateli sdělil, že nemá nadále zájem o prodloužení smlouvy o rezervaci číslo [hodnota] (jedná se o číslo obchodního případu, dohody o rezervaci nemovitosti uzavřené mezi účastníky a [Anonymizováno]). Dále namítl neplatnost dohody o rezervaci z důvodu neurčitosti v čl. IV o době rezervace, která s ohledem na datum uzavření smlouvy dne [datum] končila téhož dne. Dále poukázal na to, že automatické prodlužování smlouvy vede k prodlužování smlouvy na dobu delší šesti měsíců.

34. Z darovací smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný jako dárce uzavřel darovací smlouvu s [jméno FO]. [Anonymizováno]. [jméno FO] [tituly za jménem] – jeho synem a [jméno FO], svou snachou, jako obdarovanými, jejímž předmětem byly pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], na němž je rodinný dům č. p. [Anonymizováno], obec [adresa], katastrální území [adresa]. Tuto darovací smlouvu žalovaný se svým synem podepsali dne [datum]. Z výpisu z katastru nemovitostí [Anonymizováno] [Anonymizováno], obec [adresa], katastrální území [adresa] vyplývá, že vlastníky posledně uvedených nemovitých věcí jsou každý jednou polovinou [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] a [jméno FO], a to na základě darovací smlouvy ze dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum], když zápis byl proveden dne [datum].

35. Žalobkyně tvrdila, že jí její známí, a to svědkové [jméno FO] a [jméno FO] sdělili, že kupní smlouvu na prodej rodinného domu žalovaný nepodepsal proto, že na něj tlačila jeho rodina, aby tak nečinil. Ze svědeckých výpovědí těchto svědků však toto nebylo zjištěno. Oba uvedli, že neznají důvod, proč žalovaný neprodal svůj rodinný dům žalobkyni.

36. Z e-mailu ze dne [datum] zasílaného žalobkyní [jméno FO], kde rekapitulovala události, vyplývá, že žalobkyně dne [datum] žádala [jméno FO] o vyřešení kupní smlouvy mezi účastníky. [jméno FO] sdělil SMS zprávou žalobkyni po stornování předcházející žádosti, že sazby úroku u úvěru se pohybují od 3,99 % do 4,5 %. SMS zprávou ze dne [datum], žalobkyně sdělila [jméno FO], že dne [datum] zjistila, že žalovaný byl [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. propuštěn, volala [jméno FO], který za ním má jet dne [datum]. E-mailem ze dne [datum] žalobkyně žádala [jméno FO] o zaslání kupní smlouvy mezi účastníky (to vyplývá i ze záznamu z jednání [Anonymizováno] a žalobkyně ze dne [datum]), sdělila, že nechce podepisovat kupní smlouvu s manžely [jméno FO] na prodej svého rodinného domu před podpisem kupní smlouvy se žalovaným. Zároveň poukázala na to, že žalovaný neumožnil [Anonymizováno] odhadci z banky na nemovitosti, proto žalobkyni nebyl schválen úvěr s výhodnou sazbou. Dotazuje se, jak dopadla návštěva dne [datum] u žalovaného. Z návrhu smlouvy o překlenovacím úvěru ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyni byl předložen návrh smlouvy o stavebním spoření, o zřízení účtu, o překlenovacím úvěru a úvěru ze stavebního spoření a o zřízení zástavního práva k pohledávce, na základě které by jí byl poskytnut úvěr ve výši 1 000 000 Kč na koupi domu s úrokovou sazbou 4,79 % ročně. Tuto smlouvu zasílal [jméno FO] dne [datum], přičemž k poskytnutí tohoto úvěru je třeba doložit návrh kupní smlouvy.

37. Z účastnické výpovědi žalobkyně vyplývá, že v době prodeje svého rodinného domu nebyl splacen hypoteční úvěr, proto na financování koupě nového rodinného domu potřebovala vedle ceny z prodeje svého rodinného domu také dofinancování z úvěru. Ze SMS zprávy zasílané žalobkyní [jméno FO] dne [datum] vyplývá rekapitulace finančních transakcí, které jí finanční poradce [jméno FO] schválil s tím, že cena domu žalovaného je 8 000 0000 Kč, žalobkyně již zaplatila rezervační poplatek 290 000 Kč, žalovanému je nutné doplatit 7 709 600 Kč. Cena rodinného domu žalobkyně byla 7 450 000 Kč, žalobkyně musí doplatit hypoteční úvěr ve výši 647 887 Kč. Má k dispozici tedy částku 6 802 113 Kč a potřebuje dofinancovat částku 907 487 Kč. [jméno FO] v SMS ze dne [datum] uvedl v reakci na to, že schválený 1 000 000 Kč bude postačovat a není třeba ho dovyčerpat.

38. Ze svědecké výpovědi [jméno FO] vyplývá, že se se žalovaným osobně setkali při prohlídkách nemovitostí, při podpisu rezervační smlouvy u žalobkyně, kdy se žalovaný dotazoval, kdy bude prodán rodinný dům žalobkyně. Žalovaný přestal s [jméno FO] komunikovat, nebral mu telefony, pokud mu poslal nějaké zprávy, tak pouze odpověděl, že je hospitalizován a nebude nic řešit. Po ukončení hospitalizace se svědkovi neozval, telefony svědka nezvedal. Výpověď svědka [jméno FO] koresponduje s výpovědí svědka [jméno FO], když shodně uvedli, že svědek [adresa] se na něj obrátil s dotazem, co je se žalovaným, že s ním nekomunikuje, tento dotaz byl pravděpodobně vznesen v listopadu [Anonymizováno]. Z uvedeného vyplývá, že naposledy se osobně setkal svědek s žalovaným u žalobkyně, když se žalovaný dotazoval, jak to vypadá s prodejem rodinného domu žalobkyně, tj. jak vyplývá z účastnických výpovědí účastníků na konci léta. Poslední SMS zprávu od žalovaného dostal svědek dne [datum] v souvislosti s komunikací ohledně bytu na [Anonymizováno], kdy žalovaný sdělil, že je v léčebně, nemůže zatím nic řešit.

39. Z e-mailové komunikace vyplývá, že dne [datum] [jméno FO] sdělil žalobkyni, že [jméno FO] mají zájem podepsat kupní smlouvu se žalobkyní. Dne [datum] se [jméno FO] dotazovali [jméno FO], zda se mu podařilo pokročit se žalovaným, neboť mají zájem koupit dům žalobkyně a přestěhovat se. Dne [datum] žalobkyně [jméno FO] sdělila, že má předschválený nový úvěr a žalovaný nereagoval ani na SMS, [jméno FO] nereagoval na výzvu ze dne 16. [Anonymizováno]. k zaslání kupní smlouvy se žalovaným. Dne [datum] [jméno FO] nabídl žalobkyni jiný rodinný dům, téhož dne žalobkyně odpověděla, že nepoptávala nový dům, ale žádala o předložení kupní smlouvy se žalovaným, žádala o urgentní jednání se žalovaným. Nově nabízený dům nesplňoval požadavky žalobkyně. [jméno FO] sdělil, že žalovaný s ním nekomunikuje, nebere mu telefon. Dne [datum] [jméno FO] zaslal žalobkyni návrh kupní smlouvy jejímž předmětem byl rodinný dům žalovaného, upravenou smlouvu zaslal dne [datum].

40. Ze záznamu z jednání ze dne [datum] soud zjistil, že se konala schůzka zprostředkovatele a žalobkyně s rodinou na základě iniciativy ze strany [Anonymizováno], kde bylo sděleno, že žalovaný již nemůže prodat svůj dům, neboť ho nevlastní, tím porušil rezervační smlouvu, zprostředkovatel se zavázal, že vyzve žalovaného k podpisu kupní smlouvy a žalobkyně vyzvala [Anonymizováno], aby se vzdali smluvního nároku z nepodepsané smlouvy s [jméno FO]. Žalobkyně sdělila, že jí nebylo doručeno odstoupení žalovaného, zprostředkovatel sdělil žalobkyni, že se jednalo o smlouvu mezi zprostředkovatelem a žalovaným, byla vznesena námitka, proč nebyla v rezervační smlouvě zmínka o provázanosti obchodů, poznamenáno, že žalobkyně měla ještě před podpisem rezervační smlouvy s [jméno FO] informaci, že žalovaný je v léčebně. Na základě naléhání žalovaného na prodej došlo ke snížení ceny rodinného domu. Jako úkol bylo uloženo zjistit, v jakém stadiu je kupní smlouva mezi žalobkyní a žalovaným a zajistit podpis 41. Z návrhu kupní smlouvy soud zjistil, že dne [datum] žalobkyně jako kupující podepsala kupní smlouvu, kde jako prodávající je označen žalovaný s předmětem koupě rodinný dům žalovaného za cenu 8 000 000 Kč.

42. E-mailem ze dne [datum] žalobkyně zaslala požadavky na poptávaný rodinný dům. Dne [datum] zaslal [jméno FO] zápis z jednání, ze kterého vyplývá, že se konala schůzka [Anonymizováno] ([tituly před jménem] [Anonymizováno]) a žalobkyně s rodinou, kde bylo dohodnuto, že žalovanému se zašle pouze kopie ověřené smlouvy se sdělením, že originál je připraven k jeho podpisu u zprostředkovatele, dojde k ukončení rezervační smlouvy uzavřené se žalobkyní a [Anonymizováno] vrátí žalobkyni rezervační poplatek. Z výzvy žalobkyně ze dne [datum] (předložené žalovaným) vyplývá, že žalobkyně vyzvala žalovaného k uzavření kupní smlouvy, která bude zaslána zprostředkovatelem.

43. Z e-mailové komunikace od 15. 2. 2022 vyplývá, že s [Anonymizováno] komunikuje za žalobkyni [jméno FO]. [jméno FO] z [Anonymizováno] dne [datum] sdělil, že výzva k uzavření kupní smlouvy nebyla odesílána, neboť v katastru nemovitostí již bylo vyznačeno vlastnické právo k předmětným nemovitostem ve prospěch třetích osob. E-mailem ze dne [datum] žádala žalobkyně o vrácení zálohy ve výši 290 400 Kč z dohody o rezervaci uzavřené mezi účastníky a [Anonymizováno], žádala o zrušení dohody o rezervaci uzavřené dne [datum] mezi žalobkyní, [jméno FO] a [Anonymizováno] a smlouvy o poskytování realitních služeb uzavřené dne [datum] mezi žalobkyní a [Anonymizováno]. Dne [datum] urgovala žalobkyně vrácení rezervačního poplatku, dne [datum] urgoval [jméno FO] o ukončení spolupráce a vrácení rezervačního poplatku, [jméno FO] dne [datum] zaslal dodatek k rezervační dohodě a dohodu o finančním vyrovnání. Dne [datum] žalobkyně urgovala o vrácení rezervačního poplatku. Z dodatku k rezervační dohodě, podepsané dle sdělení žalobkyně dne [datum] a [Anonymizováno] mezi žalobkyní jako prodávající, manželi [jméno FO] jako kupujícími a [Anonymizováno] jako zprostředkovatelem, na základě které se dohodli na ukončení dohody o rezervaci ze dne [datum], kde se kupující vzdali nároku na smluvní pokutu vůči žalobkyni, zprostředkovatel se vzdal nároku na úhradu paušálních náhrad nákladů, kterému vznikly z důvodu neuzavření kupní smlouvy, z důvodu na straně prodávající, nároku na úhradu provize za obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu s kupujícími dle smlouvy o poskytování realitních služeb uzavřené mezi prodávající a zprostředkovatelem dne [datum].

44. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [jméno FO] jako prodávající a žalobkyní jako kupující soud zjistil, že dne [datum] žalobkyně koupila za cenu 8 350 000 Kč pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a pozemek parc. č. [hodnota]. Z účastnické výpovědi žalobkyně soud zjistil, že oproti domu žalovaného, kde kromě kuchyňské linky nebylo třeba nic dodělávat a mohli se žalobkyně s rodinou nastěhovat, v rodinném domě, který nakonec koupili, byla dispozice 3+1 nahoře a 2+1 dole, bylo třeba dodělat kotel na pevná paliva, kuchyňská linka, bouraly se podlahy, dělala se nová elektřina. I nadále probíhají rekonstrukční práce. Dosud vynaložila cca 400 000 Kč.

45. Z výpisu z katastru nemovitostí LV [Anonymizováno], katastrální území [adresa], obec [adresa] soud zjistil, že žalobkyně uzavřela kupní smlouvu na prodej svého rodinného domu s manžely [jméno FO] dne [datum]. Ze smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru uzavřeného mezi Hypoteční bankou a. s. a žalobkyní jako dlužníkem ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyni byl poskytnut úvěr ve výši 1 500 000 Kč, který se vztahuje výhradně k pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je budova č. p. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a pozemku parc. č. [hodnota] vše v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Úroková sazba byla sjednána 4,59 %, přičemž zůstatek ke dni [datum] tohoto úvěru činil 1 456 516 Kč.

46. Předžalobní výzvou ze dne [datum] vyzvala žalobkyně prostřednictvím svého zástupce žalovaného k zaplacení částky 290 400 Kč do pěti pracovních dnů ode dne doručení výzvy. Dopisem ze dne [datum] žalovaný reagoval na tuto výzvu (odeslána dne [datum], jak vyplývá z přeložené obálky), kde žalovaný zpochybnil, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda o rezervaci dne [datum], ale byla uzavřena až dne [datum]. Poukázal na propojenost smlouvy uzavřené mezi žalovaným a společností [Anonymizováno] o poskytování realitních služeb ze dne [datum] s dobou trvání do [datum] a dohody o rezervaci uzavřené mezi účastníky, z toho dovodil, že dohoda o rezervaci nemohla být prodloužena na dobu déle než do [datum]. S ohledem na datum sjednání dohody o rezervaci, ať už [datum] nebo [datum] shledal neplatným ujednání o automatické prolongaci, dále poukázal na to, že společnému zprostředkovateli dne [datum] zaslal potvrzení o neprodloužení smlouvy o poskytování realitních služeb, neprodloužení dohody o rezervaci a námitku neplatnosti dohody o rezervaci a sdělil, že proto, že po dobu uzavření předmětných smluv ho nikdo ze společnosti [Anonymizováno] nekontaktoval, po ukončení smluv dne [datum] daroval nemovité věci členům své rodiny.

47. Z předběžné propouštěcí zprávy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný byl hospitalizován v období od [Anonymizováno]. 7. [Anonymizováno] [datum] v [podezřelý výraz] [podezřelý výraz] v [adresa] s lehkou až střední depresí, s doporučením vyvarovat se nadměrné stresové zátěži.

48. Z předložené fotodokumentace z inzerce současných vlastníků vyplývá, že rodinný dům původně žalovaného jeho právní nástupci - obdarovaní inzerovali v listopadu [Anonymizováno] k pronájmu. Stav nemovitostí je shodný s květnem [Anonymizováno], jak vyplývá z fotografií z inzerce [Anonymizováno][Anonymizováno]z května [Anonymizováno].

49. Soud zamítl návrh na výslech svědkyně [jméno FO], dcery žalobkyně, k prokázání důvodu zájmu žalobkyně o dvougenerační rodinný dům, když toto bylo dostatečně prokázáno účastnickou výpovědí žalobkyně a výpovědí svědka [jméno FO]. Soud zamítl návrh na výslech svědků [jméno FO] a [jméno FO], kupující rodinného domu žalobkyně, neboť skutečnost, že byli zájemci a následně kupující, byla prokázána předloženými listinnými důkazy, a to kupní smlouvou, dohodou o rezervaci ze dne [datum] a e-mailovou komunikací. Soud zamítl návrh na výslech svědka [jméno FO], makléře, realitního zprostředkovatele [právnická osoba]., neboť skutečnost, že žalobkyně koupila namísto rodinného domu žalovaného jiný rodinný dům, vyplývá z provedené kupní smlouvy. Soud jako nadbytečné zamítl návrh na výslechy svědků. [jméno FO]. [jméno FO] a [jméno FO] – obdarované z darovací smlouvy uzavřené mezi žalovaným a jimi ze dne 28. 12. 2021 k prokázání toho, že poté, co se stali vlastníky nemovitostí, které původně žalovaný nabízel ke koupi žalobkyni, tyto inzerovali k pronájmu, neboť to vyplývá z předložené inzerce z listopadu [Anonymizováno]. Soud zamítl návrh na provedení místního šetření, ohledání věci rodinného domu na adrese [adresa] a na adrese [jméno FO] [Anonymizováno] [Anonymizováno], [adresa] a na zpracování znaleckého posudku na stanovení hodnoty prací a dodávek realizovaných nákladem žalobkyně na rodinný dům na adrese [jméno FO] [Anonymizováno] [Anonymizováno], [adresa], neboť pro posouzení věci bylo provedení těchto důkazů nadbytečné. Soud zamítl návrh na výslech svědka Nesnídala, neboť jeho výslech byl nadbytečný s ohledem na provedený výslech svědka [jméno FO] týkající se spolupráce žalovaného [Anonymizováno] ohledně koupě bytu v [jméno FO].

50. Podle § 548 odst. 1 o. z. vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky, je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní. Podle odstavce 2. podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou, podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou.

51. Podle § 574 o. z. je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné než jako na neplatné.

52. Podle § 2048 občanského zákoníku (dále jen “o. z.”) ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

53. Podle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta.

54. V daném případě se žalobkyně domáhala na žalovaném zaplacení smluvní pokuty ve výši 290 000 Kč z důvodu porušení povinnosti z rezervační smlouvy ze dne [datum] žalovaným uzavřít se žalobkyni během doby rezervace kupní smlouvu na prodej jeho rodinného domu tím, že uzavřel darovací smlouvu dne [datum] jako dárce se [jméno FO] a [jméno FO] jako obdarovanými s právními účinky zápisu do katastru nemovitostí ke dni [datum]. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že mezi účastníky, a to mezi žalobkyní jako kupující, žalovaným jako prodávajícím za účasti zprostředkovatele [Anonymizováno] byla uzavřena dne [datum] dohoda o rezervaci rodinného domu žalovaného za částku 8 000 000 Kč. Pro případ, že během doby rezervace nedojde z jakéhokoliv důvodu na straně prodávajícího k uzavření kupní smlouvy, bylo ujednáno, že vzniká kupující vůči prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tedy ve výši 290 000 Kč, jak vyplývá z čl. 5, 8 in fine.

55. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že žalobce uzavřel smlouvu o zprostředkování s [Anonymizováno] dne [datum], kde se [Anonymizováno] zavázala obstarat žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu na prodej jeho rodinného domu. Na základě jeho inzerce projevila o koupi zájem žalobkyně, hledala dvougenerační dům pro bydlení pro sebe a syna a dceru s přítelem, kteří chtěli založit rodinu. Po prohlídce uzavřeli účastníci dne [datum] smlouvu o rezervaci. V souvislosti s koupí jiného rodinného domu žalobkyně prodávala svůj rodinný dům a dne [datum] uzavřela dohodu o zprostředkování s [Anonymizováno]. Při těchto jednáních bylo mezi účastníky zřejmé, že žalovaný prodává svůj rodinný dům, aby si koupil byt na [Anonymizováno], v [jméno FO], za tím účelem byl na prohlídkách se zástupcem [Anonymizováno] a dne [datum] podepsal rezervační smlouvu se společností [právnická osoba]. Žalobkyně po podpisu dohody o rezervaci následně v rodinném domě žalovaného měřila místnosti, během léta [Anonymizováno] se viděli minimálně dvakrát, kdy žalovaný se zastavil u žalobkyně v jejím domě, když jel na tenis, následně s [jméno FO], když se v září zajímal o to, v jakém stavu je prodej rodinného domu žalobkyně. Žalobkyně v návaznosti na to snížila kupní cenu svého rodinného domu 56. Dne [datum] byl žalovanému zaslán návrh kupní smlouvy týkající se bytu v [jméno FO]. S realitním zprostředkovatelem ve vztahu k bytu na Šumavě již žalovaný dále nekomunikoval. V září 2021 se objevili zájemci o koupi domu žalobkyně, manželé [jméno FO]. Žalobkyně tuto informaci sdělila telefonicky žalovanému. Dne [datum] byl žalovaný [podezřelý výraz] v [podezřelý výraz] [podezřelý výraz] [adresa]. Dne [datum] žalobkyně podepsala rezervační smlouvu na prodej svého rodinného domu manželům [jméno FO]. O této skutečnosti informovala žalovaného SMS zprávou, žalovaný potvrdil, že v době pobytu v léčebně mu přišla od žalobkyně SMS zpráva, které rozuměl, nereagoval však na ní. Z výpovědi svědka [jméno FO] vyplývá, že naposledy mu SMS psal [datum] v souvislosti s prodejem bytu na [Anonymizováno], kdy žalovaný sdělil: „Jsem v [Anonymizováno], nemohu nic zatím řešit.“ 57. Žalobkyně se obrátila na žalovaného také SMS zprávou ze dne [datum], kdy žádala o zpřístupnění nemovitosti žalovaného za účelem odhadu, na to žalovaný reagoval tak, že je stále v léčebně, až se vrátí domů, ozve se. Dne [datum] byl propuštěn z nemocnice. Dne 20. 12. 2021 žalobkyně psala SMS zprávu žalovanému, že by se mohli setkat, že už má informaci, že je zpět z nemocnice a že by mohli podepsat kupní smlouvu. Na to žalovaný nereagoval.

58. Od podpisu rezervační smlouvy dne [datum] byla žalobkyně v kontaktu se svým finančním poradcem [jméno FO] [Anonymizováno], jak vyplývá ze SMS komunikace mezi nimi i z výpovědi [jméno FO] [Anonymizováno]. První žádost o úvěr byla stornována s ohledem na nemožnost provedení odhadu nemovitosti žalovaného. Z e-mailové komunikace vyplývá, že žalobkyně žádala [Anonymizováno] o předložení kupní smlouvy se žalovaným telefonicky před zasláním návrhu kupní smlouvy na prodej rodinného domu žalobkyně dne [datum] a pak nejpozději dne [datum] e-mailem, předložena jí však byla pouze kupní smlouva na prodej jejího rodinného domu manželům [jméno FO]. Dopisem ze dne [datum] žalovaný zaslal [Anonymizováno] dopis, ve kterém uvedl, že nechce pokračovat v dohodě o rezervaci, že skončila dohoda o zprostředkování uzavřená mezi žalovaným a [Anonymizováno]. Dne [datum] žalovaný jako dárce uzavřel darovací smlouvu se [jméno FO] a [jméno FO] jako obdarovanými, jejímž předmětem byly nemovitosti nabízené k prodeji žalobkyni. Vklad vlastnického práva byl učiněn s účinky ke dni [datum].

59. Ze shora uvedeného vyplývá, že žalobkyně činila aktivní kroky k tomu, aby došlo k uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní jako kupující a žalovaným jako prodávajícím na rodinný dům žalovaného. Žalovaný však přestal reagovat, a to i ve vztahu k prodeji bytu v [jméno FO], kdy dne [datum] mu byl zaslán návrh kupní smlouvy. Z dohody o rezervaci ze dne [datum] vyplývá, že byla uzavřena do [datum] s automatickou prolongací. Z výpovědi svědka [jméno FO] vyplývá, že nebyl žádný časový tlak na prodej tohoto bytu a že žalovaný přestal komunikovat poté, co mu byl zaslán návrh kupní smlouvy. Svědek [adresa] se dokonce dotazoval [jméno FO], zda nemá informace týkající se žalovaného. Žalobkyně slevila z kupní ceny ve vztahu k prodeji svého rodinného domu, v září [Anonymizováno] se objevili kupci, manželé [jméno FO], dne [datum] podepsali rezervační smlouvu. Žalovaná řešila financování se svým poradcem [Anonymizováno], dne [datum] podala žádost o úvěr, dne [datum] žádala poté, co byla několikrát urgována odhadcem žalovaného, o zpřístupnění rodinného domu žalovaného. Žalovaný však tomuto nevyhověl, slíbil žalobkyni, že se ozve, až bude propuštěn z nemocnice, což byl následujícího dne [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. Sám žalobkyni nijak nekontaktoval, pokud mu dne [datum] žalobkyně poslala SMS zprávu a vyzvala ho k uzavření kupní smlouvy, nijak na to nereagoval, naopak dne [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. uzavřel darovací smlouvu.

60. Na základě shora uvedených zjištění soud dospěl k závěru, že k tomu, že nebyla uzavřena kupní smlouva (tato povinnost byla sjednána v článku 4 dohody o rezervaci), došlo z důvodu na straně prodávajícího - žalovaného, který přestal komunikovat, nesdělil žádnou změnu svého stanoviska, ani [Anonymizováno], ani žalobkyni. První sdělení, kterým vyjádřil vůli dále nepokračovat v procesu prodeje svého rodinného domu žalobkyni bylo až sdělení ze dne [datum] adresované [Anonymizováno]. Lze pochopit, že se žalovaný odmlčel kvůli hospitalizaci v psychiatrické nemocnici. Pokud však zcela změnil svůj záměr ve vztahu k prodeji svého rodinného domu a koupi bytu na Šumavě, jak žalovaný uvedl v účastnické výpovědi v průběhu hospitalizace a po návratu z ní, nikoho o tom neinformoval a svůj rodinný dům daroval synovi a snaše, jedná se o jednání, které je důvodem neuzavření smlouvy na jeho straně podle článku 8 dohody o rezervaci. Soud tak dospěl k závěru, že žalovaný porušil svou povinnost vyplývající ze smlouvy o rezervaci uzavřít kupní smlouvu. Kupní smlouva tak nebyla uzavřena z důvodu na straně žalovaného.

61. Žalovaný poukazoval na to, že ve smlouvě o rezervaci se zavázal v článku 4, že po dobu trvání rezervační dohody nebude jednat s jinými osobami o prodeji předmětných nemovitostí a darováním nemovitostí tuto povinnost neporušil. V článku 4 se však účastníci také zavázali během doby rezervace kupní smlouvu na prodej rodinného domu žalovaného uzavřít. V článku 8 in fine je smluvní pokuta sjednána pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z jakéhokoliv důvodu na straně prodávajícího. Touto skutečností je, že žalovaný uzavřel rezervační smlouvu v době, kdy byl vlastníkem nemovitostí, a po dobu trvání dohody o rezervaci se zbavil tohoto vlastnictví. Pokud žalovaný argumentoval tím, že žalobkyně mohla předložit kupní smlouvu, žalovaný ji mohl podepsat a mohl být vzat zpět návrh na vklad vlastnického práva, neznamená to, že žalovaný svou povinnost neporušil. Žalovaný se zavázal uzavřít kupní smlouvu se žalobkyní, nečinil k tomu žádné kroky, neposkytl součinnost a svůj rodinný dům daroval.

62. Žalovaný namítl, že žalobkyně nečinila žádné kroky a že ona sama porušila povinnost vyplývající z dohody o rezervaci. Soud dospěl k závěru, že jak je shora uvedeno, bylo prokázáno, že žalobkyně činila dostatečné aktivní kroky směřující k tomu, aby byla uzavřena kupní smlouva, zajišťovala si financování úvěrem, uzavřela rezervační smlouvu na prodej svého rodinného domu, snížila kupní cenu, aby neblokovala koupi bytu v [jméno FO] žalovaným, kontaktovala žalovaného. Žalobkyně tedy své povinnosti ze smlouvy o rezervaci neporušila. Její jednání rozhodně nelze označit jako jednání v rozporu s dobrými mravy. Pouze pokud by se dobrým mravům příčily okolnosti, za kterých byla smluvní pokuta sjednána, bylo by možné ujednání o smluvní pokutě posoudit jako absolutně neplatné podle § 588 o. z., to však není tento případ (zde viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. Zn. 33 Cdo 5377/2017).

63. Žalobkyně tvrdila, že důvodem neuzavření smlouvy bylo, že rodina žalovaného na něj tlačila, aby neuzavíral kupní smlouvu. K prokázání těchto svých tvrzení označila výpovědi svědků [jméno FO] a [jméno FO], z jejich svědeckých výpovědí však toto nebylo prokázáno. Sám žalovaný však v účastnické výpovědi uvedl, že jeho syn Standa přišel s nápadem darování rodinného domu žalovaného v rámci rodiny. Lze tak mít za to, že určitý vliv rodiny na žalovaného zde byl.

64. Neprokázání těchto tvrzení s ohledem na níže uvedené závěry nebylo důvodem pro nevyhovění žalobě.

65. Žalovaný namítal, že důvodem neuzavření kupní smlouvy na jeho dům byla skutečnost, že neměl včas finanční prostředky v září 2021 na koupi bytu na [Anonymizováno] v [jméno FO]. Z výpovědi svědka [jméno FO] však vyplývá, že žalovaný přestal komunikovat po zaslání kupní smlouvy (e-mailem ze dne [datum]), a to bylo důvodem, že nedošlo k dalšímu jednání či uzavření kupní smlouvy. Sám žalovaný své shora uvedené tvrzení popřel tím, když v rámci účastnického výslechu uvedl, že v léčebně si uvědomil, že ze zdravotních důvodů nemůže jít na [Anonymizováno] či tím, že svůj názor na prodej svého rodinného domu změnil až po ukončení hospitalizace. Z výpovědi svědka [jméno FO] vyplývá, že když žalovaný s ním nekomunikoval o koupi bytu na [Anonymizováno], dotazoval se na něj [jméno FO], ten toto potvrdil a uvedl, že se ho kolega svědek [adresa] dotazoval v listopadu [Anonymizováno]. Pokud by zde tedy nebyla možnost či nabídka uzavření této kupní smlouvy na byt v [jméno FO], nebyl by činěn dotaz ze strany zástupce [Anonymizováno], svědka [jméno FO]. Uvedenými důkazy bylo zcela vyvráceno tvrzení žalovaného, že důvodem pro neuzavřel kupní smlouvu na prodej jeho rodinného domu byl nedostatek financí na koupi bytu na Šumavě.

66. Mezi účastníky byla také sporná doba trvání rezervace vyplývající ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum]. V článku 4 této dohody byla sjednána doba rezervace do [datum] s automatickým prodlužováním o dalších 30 dnů, ledaže některá ze smluvních stran projeví do dvou týdnů před uplynutím doby rezervace písemně výslovný nesouhlas s prodloužením do doby rezervace.

67. Podmínku z čl. 4 dohody o rezervaci je nutné považovat za rozvazovací, neboť na jejím splnění, a tedy projevení vůle nepokračovat závisí pominutí již nastalých právních následků, tedy trvání doby rezervace. V daném případě byla, jak už bylo výše uvedeno, dohoda o rezervaci uzavřena dne [datum]. Doba rezervace byla sjednána do dne [datum]. Po dobu trvání pěti dnů byla sjednaná podmínka projevení nesouhlasu s dalším trváním v době dvou týdnů před uplynutím doby rezervace nemožná, tj. pro období od 24. 6. do [datum] je nutno nahlížet na tuto rozvazovací podmínku jako na nemožnou. V době uzavření dohody o rezervaci dne [datum] bylo účastníkům a zprostředkovateli známo, že žalovaný má zájem prodat své nemovitosti, v návaznosti na to má zájem si koupit byt v [jméno FO] a v souvislosti s koupí rodinného domu žalovaného žalobkyní má žalobkyně zájem prodat svůj rodinný dům, aby zajistila dvougenerační bydlení. Tj. v kontextu těchto informací, s ohledem na to, že je třeba na právní jednání nahlížet podle § 574 o. z. spíše jako na platné, než jako na neplatné, soud posoudil pro následující období, kdy podle článku 4 byla automaticky prodloužena doba rezervace o dalších 30 dnů v návaznosti na 29. 6. 2021, tuto rozvazovací podmínku jako možnou, a tedy platné ujednání. Počínaje od [datum] docházelo s přičtením 30 dnů postupně k prodlužování trvání doby rezervace, tj. do 29. 7., do 28. 8., do 27. 9., do 27. 10., do 26. 11., do 26. 12., do [datum].

68. Až dne [datum] žalovaný odeslal zprostředkovateli, tedy [Anonymizováno], oznámení o tom, že nemá zájem na dalším pokračování dohody o rezervaci a jejím prodlužování. Takový projev vůle by mohl způsobit ukončení automatického prodlužování doby rezervace. Provedeným dokazováním však bylo prokázáno, že žalovaný odeslal tento projev vůle zprostředkovateli, nikoliv žalobkyni. Ve smlouvě však bylo ujednáno, že tento nesouhlas s prodloužením doby rezervace musí být písemný. Takový písemný projev vůle však žalovaný neučinil vůči žalobkyni. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že žalobkyně se o vůli žalovaného nepokračovat v dohodě o rezervaci a o tom, že jí nehodlá prodat rodinný dům, dozvěděla až na počátku ledna při osobním setkání, když dojela do bydliště žalovaného, kde se s ním setkala. To vyplývá z účastnické výpovědi žalobkyně. Nicméně nezbytné bylo, aby projev vůle žalovaného byl také adresován žalobkyni a té bylo zřejmé, že se projev vůle týká jí, v opačném případě, k dojití nemůže dojít, i kdyby se takový projev dostal do dispoziční sféry adresáta nebo se o něm adresát dozvěděl (zde viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3809/2009). Žalovaný uvedl, že očekával, že zprostředkovatel sdělí jeho postoj žalobkyni. Z provedeného dokazování vyplývá, že účastníci spolu komunikovali přímo – navštívili se v létě, žalobkyně telefonicky informovala žalovaného o zájemcích o koupi jejího rodinného domu, psala mu sms zprávy. [jméno FO] jako zástupce zprostředkovatele [Anonymizováno] nebyl jediným komunikačním prvkem mezi účastníky a ve smlouvě o rezervaci nebylo žádné ujednání o tom, že by kontakt mezi účastníky zajišťoval zprostředkovatel. S ohledem na shora uvedené tak nedošlo ani v důsledku sdělení ze dne [datum] k ukončení doby rezervace ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum] ve vztahu k žalobkyni. Pokud tedy žalovaný uzavřel darovací smlouvu dne [datum] s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni [datum], zbavil se svého vlastnického práva v době trvání rezervace.

69. Výpovědí [jméno FO] [Anonymizováno], SMS komunikací [jméno FO] [Anonymizováno] a žalobkyně a účastnickou výpovědí žalobkyně bylo prokázáno, že žalobkyně potřebovala zčásti financovat koupi rodinného domu žalovaného úvěrem, neboť kupní cena jejího rodinného domu byla nižší než kupní cena rodinného domu žalovaného, potřebovala doplatit zůstatek hypotečního úvěru. Pokud tedy žalovaný namítal, že žalobkyně si sjednávala úvěr za jiným účelem než na koupi rodinného domu, byl prokázán opak.

70. Žalovaný namítal, že je absurdní, aby znalec vyžadoval vstup do rodinného domu za účelem ocenění, když hodnota zástavy mnohokrát překračovala částku úvěru. Odhadce, svědek [jméno FO], však jednoznačně uvedl, že pro účely odhadu pro banku v případě poskytování úvěru nelze ocenit nemovitosti i pozemky, jejichž součástí je stavba bez vstupu do rodinného domu. Pak, pokud žalovaný neumožnil či nezajistil možnost vstupu do rodinného domu, je jeho postup nutné považovat jako projev nespolupráce, a nikoliv jako nevyhovění přehnanému požadavku žalobkyně.

71. K námitce zániku dohody o rezervaci uplynutím času dne [datum], kde žalovaný poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 je nutné uvést, že v citovaném věci byl veden spor mezi žalobci – zájemci o koupi nemovitosti v postavení spotřebitelů, kteří se domáhali vrácení rezervačního poplatku, který si žalovaná – realitní kancelář v postavení podnikatele – ponechala s odůvodněním, že jej započetla vůči své pohledávce za smluvní pokutou, neboť žalobci odmítli uzavřít realitní smlouvu podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Situace v této projednávané věci je odlišná. Mezi žalovaným a [Anonymizováno] byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva dne [datum], následně byla uzavřena mezi žalovaným, žalobkyní a [Anonymizováno] smlouva o rezervaci dne [datum]. Ve smlouvě o zprostředkování se [Anonymizováno] zavázal zajistit příležitost uzavřít kupní smlouvu žalovanému, zajistit celý proces převodu vlastnického práva, zajistit návrh kupní smlouvy a žalovaný jakožto zájemce – prodávající, se zavázal poskytnout zprostředkovateli veškerou součinnost k plnění povinnosti zprostředkovatele. Ve smlouvě o rezervaci se žalobkyně jako kupující a žalovaný jako prodávající zavázali během doby rezervace uzavřít kupní smlouvu a pokud z důvodu na straně jedné k tomu nedojde, mezi nimi byla sjednána povinnost zaplatit smluvní pokutu. Nebyla zde tedy sjednána provize zprostředkovatele, nebyl zde závazek zprostředkovatele vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy, nebyl zde závazek zájemce, tedy kupujícího uzavřít kupní smlouvu za účasti zprostředkovatele a smluvní pokuta nebyla sjednána ve prospěch zprostředkovatele, jediná povinnost pro [Anonymizováno] plynoucí ze smlouvy o rezervaci, je manipulace s rezervačním poplatkem. Jedná se tak o smlouvu nepojmenovanou. Proto se na tuto smlouvu také nevztahuje zákon č. 39/2020Sn., o realitním zprostředkování, proto i pokud zanikne z důvodu uplynutí doby smlouva o zprostředkování, nemá to vliv na trvání smlouvy o rezervaci.

72. Žalovaný namítl, že sjednaná smluvní pokuta je nepřiměřená a navrhl její moderaci. Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 uvedl, že přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. se posuzuje s ohledem na to, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmu věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny. Soud nezkoumá nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu, přihlédne přitom nejen k okolnostem známým již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné.

73. Žalovaný porušil svůj závazek vyplývající z článku 4 dohody o rezervaci uzavřít během doby rezervace kupní smlouvu. Tuto svou povinnost porušil tím, že předmětné nemovitosti daroval svému synovi a své snaše, každému jednou polovinou.

74. V době uzavření dohody o rezervaci, a tedy k okamžiku, kdy byla sjednána smluvní pokuta, účastníci věděli, že žalobkyně má zájem koupit dvougenerační dům pro sebe, pro syna a pro dceru s přítelem a koupi rodinného domu žalovaného bude z větší části financovat ze současně prodávaného svého rodinného domu. Dále bylo účastníkům známo, že žalovaný prodává rodinný dům proto, aby si koupil byt v [jméno FO]. Za těchto okolností byla sjednána smluvní pokuta. Prodej rodinného domu žalovaného, prodej rodinného domu žalobkyně a koupě bytu v [jméno FO] byly zajišťovány zprostředkovatelem [Anonymizováno], účastníci včetně zprostředkovatele věděli o provázanosti těchto obchodů.

75. Žalobkyně nebyla informována o zdravotním stavu žalovaného. Z propouštěcích zpráv bylo zjištěno, že trpí bipolární poruchou a od [datum] byl hospitalizován s těžkými depresemi po popálení elektrickým proudem v psychiatrické nemocnici. Žalovaný k tomu uvedl, že se pokusil o sebevraždu v důsledku neuskutečnění obchodů, tj. prodeje jeho rodinného domu a koupě bytu v [jméno FO]. Žalovaný také tvrdil, že skutečnost, že žalobkyně nebyla schopná během dvou měsíců prodat svůj rodinný dům, on nemohl realizovat koupi bytu v [jméno FO], když kupní smlouva na koupi bytu v [jméno FO] mu byla zaslána dne [datum], byla pro něj tíživá. Z dohody o rezervaci ze dne [datum] však vyplývá, že dohoda o rezervaci týkající se bytu v [jméno FO] byla uzavřena do [datum] s automatickou prolongací. Z výpovědi svědka [jméno FO] vyplývá, že nebyl žádný časový tlak na uzavření této kupní smlouvy a po jejím zaslání dne [datum] již žalovaný s [Anonymizováno] o prodeji, resp. koupi bytu na [Anonymizováno] nekomunikoval. Hospitalizován byl až dne [datum].

76. Žalobkyně uvedla, že žalovaný ji v září s [jméno FO] navštívili, žalovaný chtěl vědět, z jakého důvodu ještě nedošlo k prodeji rodinného domu žalobkyně, tato snížila kupní cenu, v polovině září se ozvali zájemci manželé [jméno FO], se kterými dále jednala, informovala o tom telefonicky žalovaného, a dne [datum] podepsala dohodu o rezervaci. Žalovaný v tomto posledním období přestal reagovat. Poslední jeho reakce byla [jméno FO] dne [datum], kde sdělil, že je hospitalizován a nebude nic řešit. Ani zprostředkovatel, respektive zástupce zprostředkovatele [Anonymizováno] svědek [adresa] neměl informaci týkající se žalovaného a dotazoval se na něj [jméno FO].

77. Těsně před propuštěním z hospitalizace dne [datum] žalobkyně kontaktovala žalovaného, žádala o zpřístupnění jeho rodinného domu za účelem zpracování odhadu pro banku. Žalovaný byl dne 10. 12 propuštěn, žádným způsobem žalobkyni nekontaktoval, nereagoval ani na její SMS zprávu ze dne [datum], kdy ho vyzývala k uzavření kupní smlouvy a žalobkyně se až při osobním setkání na počátku ledna [Anonymizováno] dozvěděla, že žalovaný dále nemá zájem prodat svůj rodinný dům žalobkyni.

78. Z provedeného dokazování vyplývá, že žalobkyně před [datum] žádala telefonicky [jméno FO], jak na to poukazuje v e-mailové komunikaci, o předložení kupní smlouvy mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující. Dne 17. [Anonymizováno]. e-mailem žádala [jméno FO] o zaslání kupní smlouvy. Na to [jméno FO] reagoval až e-mailem ze dne [datum] týkající se uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní jako prodávající a manžely [jméno FO] jako kupujícími, v návaznosti na to žalobkyně činila kroky k ukončení spolupráce s [Anonymizováno]. I nadále si zajišťovala financování koupě jiného rodinného domu, který by splňoval její dvougenerační požadavky a ve spolupráci s jinou realitní kanceláří si zajistila jiný rodinný dům, který následně koupila kupní smlouvou ze dne [datum] za částku 8 350 000 Kč, přičemž dispozičně bylo třeba provádět stavební úpravy, se kterými byly spojeny další výdaje, minimálně 400 000 Kč. Žalobkyně tak měla od září 2021 zájemce o koupi jejího rodinného domu, zajišťovala financování, které v prvním případě nebylo úspěšné právě pro nespolupráci žalovaného a neumožnění přístupu do rodinného domu za účelem zpracování odhadu pro banku. Prodlužovala se tím doba, kdy žalobkyně mohla vyřešit uspokojení svých potřeb a své rodiny na dvougenerační bydlení, musela znovu hledat vhodný rodinný dům, který následně koupila za vyšší cenu, přičemž dům nesplňoval její požadavky tak jako rodinný dům žalovaného. Soud s ohledem na všechny shora uvedené okolnosti dospěl k závěru, že nárok žalobkyně na smluvní pokutu není nepřiměřený. Pokud žalobkyně uzavírala kupní smlouvu s manžely [jméno FO] již bez účasti [Anonymizováno], ze zápisu o schůzky ze dne 9. 2. 2022 vyplývá, že [jméno FO] i nadále mají zájem o rodinný dům žalobkyně a že dne [datum] [Anonymizováno] s [Anonymizováno] uzavřeli dodatek k rezervační dohodě a dohodu o finančním narovnání z rezervační dohody, kterou ukončili spolupráci.

79. Soud přihlédl ke shora uvedeným okolnostem známým v době sjednání smluví pokuty a k těm, které nastaly později, jak na straně žalovaného tak žalobkyně. O zdravotním stavu žalovaného nebyla informována. Žalovaný přestal komunikovat, nereagoval na výzvy žalobkyně ani [Anonymizováno] a pak svůj rodinný dům daroval rodinným příslušníkům, s tímto nápadem, jak uvedl žalovaný, přišel jeho syn. V důsledku porušení povinnosti žalovaným, tak žalobkyně řešila další řadu navazujících nepříjemností s financováním, hledáním jiného rodinného domu, když již byla zavázána dohodou o rezervaci k prodeji svého rodinného domu. Objektivně se žalovaný nedostal do tíživé situace z důvodu nedostatku financí na koupi bytu na [Anonymizováno], a to ani v důsledku přístupu žalobkyně, naopak žalobkyně činila aktivně kroky směřující k uzavření kupní smlouvy. Protože soud dospěl k závěru, že nárok žalobkyně na smluvní pokutu není nepřiměřený, neprováděl rozsáhlejší dokazování k výši škody a z případných důkazů neučinil žádná skutková zjištění a nepřistoupil k moderaci smluvní pokuty.

80. Žalovanému tak vznikla povinnost zaplatit smluvní pokutu, splatnost smluvní pokuty byla sjednána do pěti pracovních dnů ode dne doručení výzvy kupujícího k úhradě smluvní pokut. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení smluvní pokuty. Žalovaný na to reagoval dopisem ze dne [datum], tj. pokud se žalobkyně domáhá úroku z prodlení ode dne [datum], uplynula již lhůta pěti pracovních dnů a soud vedle smluvní pokuty přiznal žalobkyni také nárok na úrok z prodlení podle § 1970 o. z. ve výši podle nařízení č. 351/2013 Sb. ve výši 11,75 %.

81. Protože žalobkyně byla ve věci zcela úspěšná, soud jí podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a podle § 142a odst. 1 o. s. ř., když zaslala předžalobní upomínku přiznal náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady řízení sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 11 616 Kč, odměny za úkony právní služby podle § 7 bod 6 pol. č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) po 9 500 Kč za 15 úkonů (převzetí a příprava, předžalobní výzva, žaloba, písemné podání ze dne 17. 7. 2023, písemné podání ze dne 23. 8. 2023, písemné podání ze dne [datum], účast při jednání dne [datum], dne [datum], 8:00–11:50 hodin – dva úkony, dne [datum] 8:10–10:30 hodin - dva úkony, dne [datum] 8:00–12:35 hodin – tři úkony, dne [datum]), 15 náhrad hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. a daně z přidané hodnoty ze základu 147 000 ve výši 30 870 Kč podle § 137 o. s. ř., náklady řízení činí celkem částku 189 486 Kč. Soud uložil žalovanému zaplatit žalovanou částku s příslušenstvím i náhradu nákladů řízení v obecné pariční lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku a náhradu nákladů řízení podle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalobkyně.

Poučení