3 C 268/2022 - 88

Rubrum

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Profousovou ve věci žalobkyně: [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupená advokátem [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] proti žalované: [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno]. sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] o určení neplatnosti, eventuálně na zrušení věcného břemene, o 900 000 Kč s příslušenstvím a na vyklizení nemovitosti takto:

Výrok

I. Žaloba, aby bylo určeno, že věcné břemeno užívání váznoucí na nemovitostech – pozemek p.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p.[Anonymizováno], [adresa], zapsané u Katastrálního úřadu v Chrudimi, na [jméno FO] č. [hodnota] pro kat. území [adresa], neexistuje, se zamítá.

II. Žaloba, aby věcné břemeno užívání váznoucí na nemovitostech – pozemek p.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p.[Anonymizováno], [adresa], zapsané u Katastrálního úřadu v Chrudimi, na [jméno FO] č. [hodnota] pro kat. území [adresa] , bylo zrušeno, se zamítá.

III. Žaloba, aby žalovaný byl uznán povinným zaplatit žalobci 900 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 225 000 Kč od 11.6.2021 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 225 000 Kč od 11.9.2021 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 225 000 Kč od 11.12.2021 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,7 % ročně z částky 225 000 Kč od 11.3.2021 do zaplacení, se zamítá.

IV. Žaloba, aby žalovaný byl uznán povinným vyklidit nemovitosti – pozemek p.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p.[Anonymizováno], [adresa], zapsaný u Katastrálního úřadu v Chrudimi, na [jméno FO] č. [hodnota] pro kat. území [adresa] , se zamítá.

V. Žalobce je povinen nahradit žalovanému na nákladech řízení k rukám jeho právního zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 91 388 Kč.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou k soudu dne 30.8.2022 domáhal se žalobce proti žalovanému určení neexistence věcného břemene váznoucího na nemovitostech - pozemku p.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] , v [Anonymizováno] [Anonymizováno], vše zapsáno na [jméno FO] [Anonymizováno] pro kat. území [adresa]. In eventum žalobce žádal, aby soud uvedené věcné břemeno zrušil. Dále žádal, aby žalovaný byl uznán povinným žalobci zaplatit 900 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení. Dále žádal, aby žalovaný byl uznán povinným uvedené nemovitosti vyklidit. K odůvodnění uvedl, že původní vlastník nemovitostí společnost [právnická osoba]. [adresa] uzavřel s právním předchůdcem žalovaného společností [právnická osoba] [adresa] dne 1.2.1995 nájemní smlouvu, na základě které se vlastník zavázal přenechat nemovitost za účelem provozu [Anonymizováno] [Anonymizováno] a nájemce se zavázal platit nájemné 1 300 000 Kč ročně, hrazeno čtvrtletně. Dne 8.1.1996 uzavřela společnost [právnická osoba] a [právnická osoba] smlouvu o zřízení věcného břemene užívání nemovitosti ve prospěch [právnická osoba] za účelem vzdělávací činnosti – provozu [Anonymizováno] [Anonymizováno] s tím, že nedílnou součástí smlouvy o věcném břemeni je nájemní smlouva. Dne 2.1.2018 uzavřeli novou nájemní smlouvu , kdy roční nájemné bylo stanoveno na 400 000 Kč. K uvedeným právní jednáním došlo za existence personálního propojení mezi právním předchůdcem společnosti [Anonymizováno], kdy [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] byli členy statutárního orgánu společnosti [Anonymizováno], když v tu samou dobu byli [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] jednateli a event.. i společníky právního předchůdce. I v současné době je žalovaný se společností [Anonymizováno] personálně propojen osobou [jméno FO]. [jméno FO] základě fúze sloučením ze dne 23.3.2016 právní předchůdce zanikl a veškeré jeho jmění přešlo na žalovaného. Dne 20.1.2021 na žalobce přešlo vlastnické právo k nemovitostem. Dne 3.6.2022 upozornil žalobce žalovaného na neplatnost nové nájemní smlouvy a vyzval jej k doplacení rozdílu mezi nájemným v nájemní smlouvě a nové nájemní smlouvě ve výši 900 000 Kč přísl. za období od 1. kvartálu 2021 do 1. kvartálu 2022. Žalovaný požadavek odmítl včetně vyklizení nemovitosti. Dle žalobce s ohledem na ust. § 1302, odst.1 občanského zákoníku a judikatury NS (22 Cdo 946/2003) osobní služebnost zanikne nejpozději zánikem oprávněné právnické osoby, i když právnická osoba zanikne s právním nástupcem, k zániku věcného břemene došlo okamžikem zániku právního předchůdce žalovaného, tj. okamžikem zápisu přeměny do obchodního rejstříku. Pro případ, že by věcné břemeno nemělo zaniknout, žádá žalobce, aby bylo zrušeno dle § 1299, odst. 2 občanského zákoníku, když podstatnou změnu vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením nemovitosti a výhodou žalovaného žalobce spatřuje v tom, že vlastník nemovitostí již není propojenou osobou s žalovaným, resp. s [Anonymizováno]. [jméno FO], manžely [jméno FO] a V. [jméno FO]. Zřízení věcného břemene a nová nájemní smlouva byla sjednána v rámci vnitroskupinových vztahů výrazně v neprospěch společnosti [Anonymizováno], kdy byla absolutně omezena ve vztahu k užívání nemovitosti a za užívání břemena jí bylo hrazeno jen 33 000 Kč oproti běžnému nájemnému v dnešní době 150 000 Kč. Dle žalobce je nová nájemní smlouva vč. dodatků neplatná a žalobce má proti žalovanému nárok na vydání bezdůvodného obohacení v žalované výši, a to s odkazem na judikaturu (NS 20 Cdo 1265/98), dle které vlastník nemůže prostory užívané oprávněným subjektem z titulu věcného břemene platně přenechat do užívání nájemní smlouvou, a to ani subjektu oprávněnému z věcného břemene. Nová nájemní smlouva je dne žalobce neplatná, protože byla uzavřena za účinnosti smlouvy o věcném břemeni, jestliže je nová nájemní smlouva neplatná a v minulosti došlo k zániku věcného břemene, žalovaný nemá právní titul k užívání nemovitosti, žalobce pak má nárok na bezdůvodné obohacení od 1. kvartálu 2021 do 2. kvartálu 2022 ve výši 1 300 000 Kč( nájemné dle smlouvy z r. 1995) snížené o již zaplacenou částku 400 000 Kč.

2. Žalobce doplnil skutková tvrzení podáním ze dne 22.3.2023 tak, že částky 900 000 Kč se proti žalovanému domáhá jako bezdůvodného obohacení, když zdůrazňuje, že žalovaný nepřímo připouští neplatnost nájemní smlouvy ze dne 2.1.1998. Dále poukázal na to, že žalovaný potvrdil, že žalovaný i jeho právní předchůdce jsou [Anonymizováno] [Anonymizováno] a v nemovitosti probíhalo studium před fúzí i po fúzi, že tedy jeho předmětem činnosti je vzdělávací činnost. Smlouvou o zřízení věcného břemene bylo zřízeno věcné břemeno v rozsahu nájemní smlouvy, nájemní smlouvou pak byly přenechány prostory za účelem provozování podnikatelské činnosti v souladu s ust. z.č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání, když předmětné prostory měl nájemce užívat k činnosti dle živnostenského listu: vzdělávací činnost – provoz [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Vzdělávací činnost dle žalobce ke dni fúze nepředstavovala součást závodu právního předchůdce žalobce, vzdělávací činnost k tomuto okamžiku nebyla dle zákona nehmotnou složkou podnikání, tj. ze zákona nebyla způsobilou složkou obchodního závodu. Žalobce poukázal na §3, odst.3, písm.f) živnostenského zákona a rozh. NS ČR 22 Cdo 946/2003, nález IV. ÚS 62/04. Žalobce zdůraznil, že změna osobních poměrů může změnou poměrů ve smyslu § 151p, odst. 3 občanského zákoníku, odkázal na rozh.NS 22 Cdo 1624/2002.Mezi účastníky panují dlouhodobě konflikty předvídané judikaturou NSDle žalobce je nepodstatné, že při stanovení kupní ceny byla hodnota věcného břemene stanovena částkou 2 000 000 Kč. Dle žalobce nová nájemní smlouva byla od počátku neplatná pro existenci věcného břemene, věčné břemeno zaniklo v důsledku fúze a s ním i původní nájemní smlouva, jež byla jeho součástí, věcné břemeno nemohlo sloužit provozu závodu právního předchůdce žalobce. I kdyby věcné břemeno nezaniklo, jsou důvody pro jeho zrušení, žalovaný nemá právní titul k užívání nemovitosti.

3. Žalobce doplnil skutková tvrzení podáním ze dne 28.4.2023 tak, že dle něho bylo vůlí stran při uzavření nové nájemní smlouvy bylo zřídit vedle sebe jak nájem tak věcné břemeno. Dle ustálené judikatury není existence dvou paralelních práv možná. Nová nájemní smlouva byla uzavřena neplatně. Pokud by smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavřena později než smlouva o nájmu, je smlouva o zřízení věcného břemene neplatná ( 22 Cdo 2231/2006). Smlouva o zřízení věcného břemene je neplatná pro nemožnost plnění.

4. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 24.10.2022 tak, že žádá zamítnutí žaloby. K odůvodnění uvedl, že nemohlo dojít k zániku věcného břemene dle § 1302 , odst. 1 občanského zákoníku v důsledku fúze, a to z důvodu ust. odst.2 téhož §, dle kterého slouží-li služebnost provozu závodu, nezaniká převodem nebo přechodem závodu nebo takové jeho části, která bude provozována jako samostatný závod. Dle komentářové literatury osobní služebnost sloužící provozu závodu nezanikne, pokud tato služebnost přejde spolu se závodem této oprávněné osoby ( nebo v rámci jeho části , která bude provozována jako samostatný závod) v důsledku přeměny právnických osob, tedy v důsledku fúze, rozdělení , případně v důsledku převzetí jmění. Žalovaný, stejně jako jeho právní předchůdce, jsou [Anonymizováno] [Anonymizováno], provozujícím v nemovitosti, jež jsou oprávněna užívat z titulu smlouvy o zřízení práva věcného břemene, svoji činnost. [právnická osoba] je provozována v předmětné nemovitosti nepřetržitě již přes 30 let. V nemovitosti probíhalo studium před fúzí i po fúzi zcela beze změn. Není pochyb o tom, že nemovitost souží provozu závodu, přičemž slouží-li služebnost provozu závodu, přechodem nezaniká. Fúze tak neměla na existenci věcného břemene žádný vliv a věcné břemeno nadále existuje. Dle žalovaného nejsou dány důvody proto zrušení věcného břemene, tj. trvalé změny vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením nemovitosti a výhodou žalovaného. Změna vlastnického práva ani změna vnitroskupinového poměru nemá žádný vliv. Žalobce nabyl nemovitosti do svého vlastnictví na základě kupní smlouvy, když nemovitost byla prodávána v rámci konkurzního řízení. Dle bodu 2.5 kupní smlouvy na nemovitosti vázne m.j. věcné břemeno užívání nebytových prostor na 50 let. V bodě 2.6 kupní smlouvy je uvedeno, že veškeré jmění společnosti [právnická osoba] uvedené jako oprávněné u věcného břemene užíváno přešlo na nástupnickou společnost – na žalovaného. Věcné břemeno bylo mj. v dané době zapsáno řádně v katastru nemovitostí. Žalobce měl před pořízením nemovitosti všechny nezbytné informace o existenci věcného břemene a z veřejných rejstříků si byl schopen zjistit i veškeré informace, které nyní namítá jako důvod pro zrušení věcného břemene. K žádné změně poté, co byla uzavřena kupní smlouva, a které by mohly odůvodnit zrušení věcného břemene, nedošlo. Při stanovení ceny bylo vycházeno ze znaleckého ocenění, které snižuje hodnotu nemovitosti, když věcné břemeno bylo oceněno na 2 000 000 Kč. Jakkoli je žalobce omezen ve svém právu, byl s tím srozuměn již před uzavřením smlouvy a bylo to zohledněno ve výši kupní ceny. Dle žalovaného je právo z věcného břemene platné. I pokud by věcné břemeno zaniklo fúzí, což dle žalovaného je v rozporu se zákonem, i pokud by nájemní smlouva z r. 1998 byla neplatná, , pak by stále zůstávala v platnosti nájemní smlouva z 1.2.1995, která byla uzavřena na dobu určitou do 31.12.2044. S ohledem na skutečnost, že řádným titulem k užívání nemovitosti je věcné břemeno, které bylo smlouvou zřízeno jako bezplatné, závěry o bezdůvodném obohacení nejsou na místě. Ohledně požadavku na vyklizení nemovitosti, neexistuje žádný zákonný důvod k němu. Žalobce se od okamžiku nabytí svého vlastnického práva k nemovitosti snaží práva žalovaného omezit či zrušit. Žalovanému zaslal návrh nové nájemní smlouvy, kde bylo nájemné z 400 000 Kč ročně zvýšeno na 110 000 Kč měsíčně, ačkoliv k tomu dle nájemní smlouvy nebyl oprávněn. Následovala výzva žalobce z 17.5.2021 k vyklizení a úhradě bezdůvodného obohacení. Po roce následovala výzva odůvodňovaná nezbytnou rekonstrukcí. Žalobce požadoval jak nájemné dle smlouvy z r. 1995 tak povinnost rekonstrukce, která se váže ke smlouvě o zřízení věcného břemene, tj. z uzavřených smluv vybíral jen ujednání k jeho prospěchu. Následovala další výzva k vyklizení. Žalovaný nabídl žalobci možnost odkupu nemovitostí, žalobce, který v r. 2021 za nemovitost zaplatil 6 100 000 Kč, v r. 2022 požadoval 40 000 000 Kč.

5. Žalovaný doplnil skutková tvrzení podáním ze dne 21.9.2023 tak, že z judikatury nelze dovodit závěr, že pokud byla nejdříve uzavřena smlouva nájemní a pak smlouva o zřízení věcného břemene, že by smlouva o zřízení věcného břemene byla neplatná. Je třeba zkoumat, jaká byla vůle stran a zda nově uzavřená smlouva nebyla novací původního právního vztahu. Dne 1.2.1995 byla uzavřena smlouva nájemní, následně dne 8.1.1996 smlouva o zřízení věcného břemene, z jejího textu plyne, že břemeno je zřizováno v rozsahu nájemní smlouvy z r. 1995, podmínky jsou ponechány shodné jako v nájemní smlouvě. Dle žalovaného je zřejmé, že mezi stranami došlo k novaci právního vztahu, kdy původní nájemní vztah byl nahrazen nově vzniklým právem užívat věc z titulu věcného břemene, o to svědčí to, že věčné břemeno bylo zapsáno do katastru. Žalovaný užívá nemovitost z řádného titulu, ať už na základě nájemní smlouvy či na základě věcného břemene. Žalovaný vyvinul snahu ke smírnému vyřešení situace, žalobce za nemovitost požaduje kupní cenu 40 000 000 Kč. Další nabídka žalobce byla uzavření nájemní smlouvy s nájemným ve výši 131 421 Kč měsíčně, obě nabídky jsou pro žalovaného nepřijatelné.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobce je vlastníkem pozemku p.č. st. [Anonymizováno] zastavěná ploch a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], občanská vybavenost, vše zapsáno na [jméno FO] č. [hodnota] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště [adresa] , pro obec a k.ú. [adresa].

7. Z kupní smlouvy uzavřené dne 20.1.2021 uzavřené mezi prodávající [tituly před jménem][jméno FO] ,[tituly za jménem],[tituly za jménem] konkurzní správkyní dlužníka [právnická osoba]. IČ [IČO] [adresa], a kupujícím [právnická osoba] [adresa]( žalobcem ) bylo zjištěno, že předmětem koupě pozemek p.č.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno]- občanská vybavenost , v [Anonymizováno] [Anonymizováno], zaps. na [jméno FO] [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], obec [adresa]. Konkurz na majetek dlužníka byl prohlášen rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.3.1999, č.j. 98 K 49/98-52, nemovitosti byly zapsány do soupisu majetkové podstaty. [jméno FO] č. [hodnota] je m.j. zapsáno věcné břemeno užívání nebytových prostor na 50 let zřízené pro společnost [právnická osoba] IČO [IČO], [adresa] dle smlouvy ze dne 8.1.1996. Veškeré jmění společnosti [právnická osoba] jako oprávněného z věcného břemene přešlo na nástupnickou společnost [Anonymizováno] [Anonymizováno] [právnická osoba] a [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno].IČO [IČO] ( žalovaný), v důsledku fúze sloučením dle projektu fúze ze dne 23.3.2016, společnost [právnická osoba] zanikla bez likvidace. Prodávající a uživatel nemovitosti ( žalovaný) se řídí nájemní smlouvou uzavřenou mezi dlužníkem jako pronajímatelem a společností [právnická osoba] jako nájemcem ze dne 2.1.1998 ve znění pozdějších doplňků. Kupující ( žalobce ) podpisem kupní smlouvy stvrzuje převzetí kopie nájemní smlouvy a bere na vědomí, že jako nový vlastník nemovitosti vstupuje do práv a povinností pronajímatele. Kupní cena byla dohodnuta na 6 100 000 Kč.

8. Ze smlouvy o zřízení věcného břemene užívání nemovitosti ze dne 8.1.1996 bylo zjištěno, že ji uzavřel vlastník [právnická osoba]. IČ [IČO] [adresa], a [právnická osoba] IČO [Anonymizováno] [adresa], předmětem je pozemek p.č.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno]- občanská vybavenost , v [Anonymizováno] [Anonymizováno], zaps. na [jméno FO] [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], obec [adresa], v rozsahu užívání nemovitosti dle nájemní smlouvy, která je nedílnou součástí uzavřené smlouvy. Věcné břemeno se zřizuje na dobu 50 let od 1.2.1995 do 31.12.2044. Hodnota věcného břemene je 65 000 000 Kč, zřizuje se bezplatně. Oprávněný bude hradit náklady spojené s údržbou a opravami nemovitosti, vlastní spotřebu energií, topiva, vody.

9. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem [právnická osoba]. [adresa] a nájemcem [právnická osoba] [adresa] bylo zjištěno, že předmětem smlouvy je pozemek p.č.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno]- občanská vybavenost , v [Anonymizováno] [Anonymizováno], zaps. na [jméno FO] [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], obec [adresa], nájemné bylo dohodnuto na 1 300 000 Kč ročně s možností zvýšení , smlouva byla uzavřen na dobu od 1.2.1995 do 31.12.1944, datována je dne 1.2.1995.

10. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem [právnická osoba]. [adresa] a nájemcem [právnická osoba] [adresa] bylo zjištěno, že předmětem smlouvy je pozemek p.č.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno]- občanská vybavenost , v [Anonymizováno] [Anonymizováno], zaps. na [jméno FO] [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], obec [adresa], nájemné bylo dohodnuto na 400 000 Kč ročně s možností zvýšení , smlouva byla uzavřen na dobu od 1.1.1999 do 31.12.1944, datována je dne 2.1.1998, s tím, že nahrazuje předchozí smlouvu nájemní se všemi doplňky.

11. Z předžalobní výzvy ze dne 17.5.2021 bylo zjištěno, že žalobce má nájemní smlouvu ze dne 2.1.1998 za neplatnou , neboť nebyla uzavřena za podmínek obvyklých v obchodním styku( zejména z hlediska délky smluvního vztahu s přihlédnutím ke sjednané výši nájemného bez faktické možnosti jeho navýšení), přičemž se jednalo o právní úkon mezi tzv. propojenými osobami. Dle žalobce užívá žalovaný nemovitost bez právního důvodu. Pokud by žalovaný odvozoval své oprávnění od smlouvy o zřízení věcného břemene z r. 1996, pak oprávnění z tohoto titulu je vázáno na úhradu za užívání 1 300 000 Kč a žalobce je přesvědčen, že i tato smlouva je neplatná ze stejných důvodů jako smlouva z.r. 1998. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě 1 300 000 Kč ročně za období od 20.1.2021 do 30.6.2021.

12. Z reakce na předžalobní výzvu ze dne 24.5.2021 bylo zjištěno, že dle žalovaného je smlouva nájemní na nemovitosti platná, žalovaný je oprávněn nemovitosti užívat na základě smlouvy o zřízení věcného břemene užívání nemovitosti, které bylo zřízeno bezplatně.

13. Z předžalobní výzvy ze dne 3.6.2022 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovaného k zaplacení 900 000 Kč, poukázal, že má vůči žalovanému nárok na náhradu nákladů za případnou rekonstrukci, že má nárok na zrušení věcného břemene pro trvalou změnu vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněné osoby. Žalobce vyzval žalovaného k jednání o narovnání, zej. Uzavření nové nájemní smlouvy za přiměřeně tržních podmínek.

14. Z reakce na předžalobní výzvu ze dne 17.6.2022 bylo zjištěno, že dle žalovaného pokud nebude vyřešena mezi účastníky otázka užívacího titulu, je otázka odpovědnosti za rekonstrukci sporná. Lze předpokládat, že v případě soudního sporu by nájemní smlouvy byly shledány neplatnými, veškerá práva a povinnosti by se řídily jen smlouvou o zřízení věcného břemene. Nájemné hrazené žalobci na základě nájemní smlouvy pak je jeho bezdůvodným obohacením. Žalovaný navrhuje řešení odkupem nemovitosti.

15. Z předžalobní výzvy ze dne 22.8.2022 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovaného k vyklizení nemovitosti, když dle žalobce žalovaný aktuálně nemá žádný právní titul k užívání nemovitosti, když veškeré právní tituly v minulosti zanikly či byly neplatné.

16. Z reakce na předžalobní výzvu ze dne 29.8.2022 bylo zjištěno, že dle žalovaného nemovitost užívá na základě smlouvy o zřízení věcného břemene , a to bezplatně , a nemá důvod k vyklizení nemovitosti.

17. Provedeným dokazováním vzal soud za prokázány tyto skutečnosti: Původním vlastníkem nemovitostí (před datem 20.1.2021), které jsou předmětem tohoto sporu , tj. pozemku p.č.st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno]- občanská vybavenost, v [Anonymizováno] [Anonymizováno], zaps. na [jméno FO] [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], obec [adresa] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim byla firma [právnická osoba]. IČ [IČO] [adresa] (výpis z katastru, vlastnické právo zapsáno ke dni 9.1.1995). Tato firma jako pronajímatel uzavřela dne 1.2.1995 nájemní smlouvu s [právnická osoba] [adresa] (právní předchůdce žalovaného) jako nájemcem, když předmětem nájmu byl shora uvedené nemovitosti, které byly [právnická osoba] [adresa] přenechány jako nebytové prostory za účelem provozování podnikatelské činnosti v souladu s ust. z.č. 455/91 Sb. o živnostenském podnikání k činnosti – vzdělávací činnosti - provoz [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Výše nájmu byla dohodnuta na 1 300 000 Kč ročně, součástí smlouvy je i ujednání o možnosti zvyšování nájemného. Byla stanovena povinnost pronajímatele provádět běžnou údržbu k zajištění funkčnosti nebytových prostor (nájemní smlouva ze dne 1.2.1995). Dne 8.1.1996 uzavřela firma [právnická osoba]. IČ [IČO] [adresa] jako vlastník nemovitosti s [právnická osoba] [adresa] jako oprávněným smlouvu o zřízení věcného břemene užívání nemovitostí v rozsahu nájemní smlouvy ze dne 1.2.1995, která byl učiněna nedílnou součástí smlouvy o zřízení věcného břemene. Smlouvou o zřízení věcného břemene se oprávněný ( [právnická osoba] [adresa]) zavázal hradit náklady spojené s údržbou a opravami nemovitostí. Věcné břemeno bylo zřízeno na dobu 50 let od 1.2.1995, hodnota věcného břemene byla stanovena na 65 000 000 Kč jako padesátinásobek ročního plnění 1 300 000 Kč. Věcné břemeno bylo zřízeno bezplatně (smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 8.1.1996). Dne 2.1.1998 byla mezi vlastníkem nemovitosti a [právnická osoba] [adresa] uzavřena další nájemní smlouva ohledně předmětných nemovitostí, kterou bylo nájemné stanovené nájemní smlouvou ze dne 1.2.1995 upraveno na částku 400 000 Kč ročně (nájemní smlouva ze dne 1.2.1995). Společnost [právnická osoba] zanikla bez likvidace fúzí sloučením ze dne 23.3.2016 , veškeré jmění společnosti včetně oprávnění z věcného břemene a nájemní smlouvy přešlo na společnost [právnická osoba] IČO [IČO] (žalovaného) – nesporné. Žalobce nabyl vlastnického práva k nemovitostem, které jsou předmětem tohoto sporu, kupní smlouvou uzavřenou dne 20.1.2021 s prodávající [tituly před jménem][jméno FO], [tituly za jménem],[tituly za jménem] konkurzní správkyní dlužníka firmy [právnická osoba]. IČ [IČO] [adresa], za kupní cenu 6 100 000 Kč. Žalobce jako kupující byl prodávající seznámen s tím, že na prodávaných nemovitostech vázne věcné břemeno, byly mu předány nájemní smlouvy s tím, že jako nový vlastník vstupuje do práv a povinností pronajímatele.

18. Prokázané skutečnosti soud po právní stránce posuzoval takto :

19. Dle § 3028 odst. 1-3 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

20. Dle § 3074, odst.1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

21. Dle 555, odst.1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

22. Dle § 556 odst. 1-2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

23. Dle § 1299, odst.2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.

24. Dle § 1302 odst. 1-2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby; při rozšíření služebnosti i na dědice se má za to, že jimi jsou zákonní dědicové první třídy. Nabyla-li osobní služebnost právnická osoba, trvá služebnost potud, pokud trvá tato osoba. Slouží-li služebnost provozu závodu, nezaniká převodem nebo přechodem závodu nebo takové jeho části, která bude provozována jako samostatný závod.

25. Dle § 516 odst. 1-2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. účastníci mohou dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti. Nevyplývá-li z dohody nepochybně, že sjednáním nového závazku má dosavadní závazek zaniknout, vzniká nový závazek vedle dosavadního závazku, jsou-li pro jeho vznik splněny zákonem požadované náležitosti.

26. Dle § 6 odst. 1-2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

27. Dle § 8 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

28. Žalobce v prvé řadě požadoval, aby bylo soudem určeno, že neexistuje věcné břemeno tak, jak je specifikováno v bodě I. výroku tohoto rozsudku, a to jednak s odůvodněním, že zanikl oprávněný subjekt na základě fúzí sloučením ke dni 23.3.2016, dle § 1320, odst 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Krom toho tvrdil, že smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 8.1.1996 je neplatná, neboť v té době, a to na základě smlouvy nájemní ze dne 1.2.1995, užíval nemovitost právní předchůdce žalovaného , a nelze platně zřídit věcné břemeno k nemovitosti zatížené právem nájemním, resp. nelze zřídit vedle sebe jak nájemní vztah tak věcné břemeno. Dále tvrdil, že věcné břemeno nemohlo platně vzniknout pro nemožnost plnění, a to s odkazem na živnostenský zákon, dle kterého výchova a vzdělání nejsou živností, když věcné břemeno bylo zřízeno za účelem [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Pokud se týká tvrzeného zániku věcného břemene z důvodu zániku oprávněného subjektu, k zániku právního předchůdce žalovaného [právnická osoba] bez likvidace fúzí sloučením došlo 23.3.2016, s ohledem na ust. § 3028 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. je tuto skutečnost nutno posuzovat dle právní úpravy účinné ke dni 23.3.2016, tj. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., a to § 1302. V daném případě je ale na místě aplikovat ust. odst.2 uvedeného zákonného ustanovení, dle kterého slouží-li služebnost provozu závodu, nezaniká převodem nebo přechodem závodu nebo takové jeho části, která bude provozována jako samostatný závod. [právnická osoba] zanikla bez likvidace, ale veškeré jmění společnosti včetně oprávnění z věcného břemene a nájemní smlouvy přešlo na společnost [právnická osoba] IČO [IČO], tedy na žalovaného. Služebnost i nadále sloužila provozu závodu provozovaného jako samostatný závod. Pokud se týká tvrzení neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene pro existenci dřívější smlouvy nájemní, má soud za to, že je nutno provést ve smyslu ust. § 555 a 556 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. výklad projevu vůle smluvních stran, tj. firmy [právnická osoba]. IČ [IČO] [adresa], a [právnická osoba] Výklad právního úkonu může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, výklad slouží k odstranění pochybností o tom, jaká vůle byla projevena, zjišťuje se tedy obsah právního úkonu, výkladem ale nelze projev vůle nahrazovat či doplňovat. Je třeba zkoumat úmysl jednajících subjektů prostředky gramatickými, logickými a systematickými. V daném případě byla mezi stranami uzavřena dne 1.2.1995 nájemní smlouva, kdy předmětem nájmu byly nemovitosti, které byly [právnická osoba] [adresa] přenechány jako nebytové prostory za účelem provozování podnikatelské činnosti v souladu s ust. z.č. 455/91 Sb. o živnostenském podnikání k činnosti – vzdělávací činnosti - provoz [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Dne 8.1.1996 uzavřely tytéž subjekty smlouvu o zřízení věcného břemene užívání nemovitostí v rozsahu nájemní smlouvy ze dne 1.2.1995, která byl učiněna nedílnou součástí smlouvy o zřízení věcného břemene. Ze smlouvy o zřízení věcného břemene nelze dovodit, že by smluvní strany měly v úmyslu sjednat dva vedle sebe existující právní tituly k užívání nemovitosti, výkladem lze dospět k tomu závěru, že strany sporu měly v úmyslu dohodnout nový právní vztah, tj. existenci věcného břemene, když výslovně si nedohodly zrušení původního smluvního vztahu ( nájemní smlouvy), který učinily součástí nového smluvního vztahu , a s ohledem na to, že takto byl uvedený vztah realizován po celou dobu od uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene do převzetí vlastnického práva žalobcem, tj. 25 let, že ujednání nájemní smlouvy stanovilo jen konkretizaci povinností stran smlouvy, tj. rozsah užívaných nemovitostí, účel , platby a ostatní povinnosti. Soud má tedy za to, že smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavřena platně, a že ji lze považovat za sjednání nového závazku dle § 516 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. S ohledem na to nelze ani „novou“ nájemní smlouvu ze dne 2.1.1998 považovat za neplatnou, když se v podstatě nejedná o žádnou novou smlouvu, jedinou „novostí“ je změna výše nájemného, jedná se tedy jen o doplnění ujednání o platbách za užívání nemovitosti. Pokud se týká tvrzení, že smlouva o zřízení věcného břemene je neplatná pro nemožnost plnění, soud má za to, že případná jakékoliv porušení živnostenského zákona mohou být řešena jen v rámci živnostenského zákona, tj. ve správním řízení, a nemohou mít žádný reálný vliv na platnost či neplatnost smluv nájemních či smluv o zřízení věcného břemene. Zjevně ale v rovině správní žádná pochybení řešena nebyla, když mezi stranami sporu je v podstatě nesporné, že právní předchůdce žalovaného a následně žalovaný provozují vzdělávací činnost v uvedené nemovitosti minimálně 28 let.

29. Pokud se týká návrhu žalobce, aby soud zrušil věcné břemeno pro hrubý nepoměr mezi zatížením nemovitostí a výhodou žalovaného, který žalobce spatřuje v tom, že vlastník nemovitostí již není propojenou osobou se žalovaným, když zřízení věcného břemene i nové nájemní smlouvy bylo dle žalobce sjednáno v rámci vnitroskupinových vztahů v neprospěch společnosti [Anonymizováno] (právní předchůdce žalobce) s ohledem na výši sjednaného nájemného. Z uvedeného není vůbec zřejmé, kdy mělo k údajnému hrubému nepoměru mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby dojít, protože z argumentace žalobce lze dovodit, že dle něho hrubý nepoměr existoval již od samého počátku, tj. jako by byl nastolen již smlouvou o zřízení věcného břemene, či zda míní, že hrubý nepoměr byl nastolen až změnou vlastnického práva, tj. jeho nabytím nemovitosti do vlastnictví. Samotná změna povinného subjektu ale nemůže být považována za hrubý nepoměr mezi zatížením nemovitosti a výhodou panujícího pozemku. Z ustanovení § 1299, odst.2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. vyplývá, že toto ustanovení lze použít při trvalé změně , tj. ke změně , ke které došlo po uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene , v tomto případě nebyla žádná taková trvalá změna ani tvrzena ani prokázána.

30. Žalobce dále požadoval po žalovaném zaplacení 900 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení, a to jako bezdůvodné obohacení vzniklé užíváním nemovitosti ze strany žalovaného od 1.kvartálu r.2021 do 2.kvartálu r. 2022, a to s odůvodněním, že nová nájemní smlouva je neplatná, v minulosti došlo k zániku smlouvy o zřízení věcného břemene a žalovaný nemá právní titul k užívání nemovitosti. Soud tento názor žalobce nesdílí a jeho nárok nemá za prokázán. Smlouvu o zřízení věcného břemene soud shledal platnou a platby, které žalovaný ve vztahu k žalobci realizoval, odpovídají platným smluvním ujednáním právních předchůdců žalobce i žalovaného.

31. Ze stejných důvodů soud nevyhověl žalobce v té části, kdy bylo žádáno vyklizení žalovaného.

32. K argumentaci žalobce ohledně personálního obsazení právních předchůdců žalobce i žalovaného má soud za to, že případné tyto skutečnosti nemají žádný vliv na platnost uskutečněných právních úkonů.

33. Pro úplnost soud dodává, a to zejména k argumentaci žalobce ohledně jeho představ o výši tržního nájemného, že on sám zakoupil nemovitost za cenu 6 100 000 Kč, a to se všemi závazky, jejichž platnost nyní napadá. Při stanovení kupní ceny bylo zcela nepochybně přihlédnuto k zatížení nemovitosti uvedenými závazky , jinak by se tržní cena musela pohybovat v jiných hodnotách, čehož si žalobce musí být vědom, pokud nabízí v rámci smírných pokusů žalovanému odkup za 40 000 000 Kč. Žalobce koupil nemovitost zatíženou závazky, s plným vědomím těchto závazků, jeho snahu tyto závazky učinit neplatnými lze považovat dle § 8 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. za zjevné zneužití práva.

34. Žalovaný byl ve věci zcela úspěšný, soud mu proto proti žalobci dle § 142, odst.1 občanského soudního řádu přiznal právo na náhradu nákladů řízení, a to náhrady za právní zastoupení dle vyhl.č. 177/1996 Sb. za 6 úkonů po 12 260 Kč ( převzetí právního zastoupení a první porada ve věci , reakce na předžalobní výzvu, vyjádření k žalobě, účast při jednání dne 29.3.2023 a dne 5.10.2023, replika k vyjádření žalobce), dále 6krát 300 Kč paušál, cestovné právního zástupce k jednání 2 cesty 2020 Kč, 21 % DPH. Celkem činí náklady 91 388 Kč.

Poučení