30 A 81/2025 – 52

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátu složeném z předsedy Mgr. Milana Procházky a soudců Mgr. Jana Čížka a Mgr. Karla Černína, Ph.D., ve věci žalobců: a) K. L. b) J. L. c) A. V. všichni zastoupeni advokátkou Mgr. Evou Kantoříkovou sídlem Jaselská 197/14, Brno proti žalovanému: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj sídlem Moravské nám. 1/1, Brno za účasti osoby zúčastněné na řízení: Fair Share s.r.o., IČO: 17324343 sídlem Na Zatlance 3283/10, Smíchov, Praha 5 zastoupená advokátem Mgr. Pavlem Kroupou sídlem Dominikánské nám. 656/2, Brno o žalobě na ochranu před nezákonným zásahem, pokynem či donucením žalovaného spočívajícím v provedení zápisu poznámky spornosti, takto:

Výrok

I. Žaloba se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

Vymezení věci 1. Žalobci se návrhem doručeným žalovanému dne 30. 6. 2025 domáhali provedení zápisu poznámky spornosti podle § 24 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění zákona č. 263/2024 Sb. (dále jen „katastrální zákon“), a to ke spoluvlastnickému podílu ve výši na nemovitých věcech evidovaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. X pro katastrální území D. L. Jde konkrétně o dva pozemky zahrnující dvougenerační rodinný dům se dvěma byty a zahradou.

2. Žalovaný neprovedl požadovaný zápis, o čemž žalobce vyrozuměl sdělením ze dne 1. 8. 2025.

3. Žalobou podle části třetí, hlavy druhé, dílu třetího zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „s. ř. s.“) podanou dne 30. 9. 2025 se proto žalobci domáhají, aby soud určil, že postup žalovaného byl nezákonný, a uložil žalovanému provést zápis poznámky spornosti do katastru nemovitostí. Skutkové okolnosti 4. Žalobci nejprve popsali v žalobě skutkové okolnosti tohoto případu. Žalobci a) a b) darovali smlouvou ze dne 18. 11. 2015 svému synovi J. L., ml. (dále jen „obdarovaný“) spoluvlastnický podíl ve výši na výše uvedených nemovitých věcech.

5. Po rozvodu svého manželství v roce 2016 vypořádali žalobci a) a b) společné jmění k nemovitým věcem tak, že spoluvlastnický podíl ve výši připadl do vlastnictví žalobkyně a).

6. Zbývající spoluvlastnický podíl ve výši byl původně ve vlastnictví žalobkyně c), která je dcerou žalobců a) a b). Ta jej ale darovací smlouvou ze dne 7. 10. 2020 převedla na obdarovaného. Obdarovaný se tak ke dni 15. 10. 2020 stal vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši na shora uvedených nemovitých věcech.

7. Notářským zápisem ze dne 5. 1. 2022 obdarovaný rozšířil se svojí manželkou rozsah společného jmění o spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech.

8. V mezidobí došlo mezi žalobci a obdarovaným k vzájemným neshodám. Dne 11. 6. 2025 odvolali žalobci ad a) a ad b) dar z důvodu nevděku a vyzvali obdarovaného k jeho vrácení. Rovněž žalobkyně ad c) dne 11. 6. 2025 odvolala pro nevděk svůj dar a vyzvala obdarovaného k vrácení daru. K odvolání daru všemi dárci došlo nejprve ústně, následně dne 13. 6. 2025 emailem a doporučeným dopisem.

9. Obdarovaný na odvolání daru nereagoval. Dne 16. 6. 2025 však spolu se svou manželkou podali návrh na vklad vlastnického práva ke spoluvlastnickým podílům na obou nemovitých věcech ve prospěch osoby zúčastněné na řízení, což je společnost obchodující se spoluvlastnickými podíly na nemovitostech.

10. Když to žalobci zjistili, podali proti obdarovanému dne 30. 6. 2025 společnou žalobu o vrácení daru, resp. o určení, že jsou vlastníky spoluvlastnických podílů k oběma nemovitým věcem in eventum o nahrazení hodnoty daru.

11. Současně dne 30. 6. 2025 podali společnou žádost o zápis poznámky spornosti do katastru nemovitostí z důvodu nesouladu zapsaného a skutečného stavu. Žalovaný žádosti nevyhověl. Jako důvod nezapsání poznámky uvedl, že určovací žaloba nesměřuje proti aktuálně zapsanému vlastníkovi. I když byl zápis poznámky navržen v průběhu vkladového řízení, nesměřuje žaloba proti vkladové listině předložené v tomto vkladovém řízení. Navrhovaný zápis tedy nenavazuje na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Žaloba 12. Žalobci mají za to, že neprovedení zápisu poznámky představuje nezákonný zásah. Namítají, že § 17 odst. 4 katastrálního zákona, na který se žalovaný odvolal, je zařazen mezi ustanovení, která upravují vklad práva, nikoliv poznámku. Katastrální úřad uvádí, že rozsudek soudu by nebyl závazný pro aktuálně zapsaného vlastníka. Jde však o zápis poznámky spornosti. Žalobci nemají jinou možnost, jak zápisu poznámky dosáhnout. Pokud katastrální úřad požaduje, aby byla podaná žaloba proti nově zapsanému vlastníkovi, jde o přepjatý formalismus, jelikož žaloba byla již podaná proti osobě, které svědčil zápis v době podání žaloby. Vyjádření žalovaného a stanovisko osoby zúčastněné na řízení 13. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, neboť má za to, že postupoval v souladu se zákonem. Podle § 26 katastrálního zákona se pro zápis poznámky použijí přiměřeně ustanovení o zápisu záznamem, tedy i § 21 odst. 1 katastrálního zákona, který ukládá zjistit, zda listina navazuje na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Pro poznámku spornosti je tento požadavek vyjádřen v § 28 odst. 4 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění vyhlášky č. 357/2013 Sb. (dále jen „katastrální vyhláška“). Návaznost na dosavadní zápisy je přitom třeba posuzovat s ohledem na zásadu priority a pořadí zápisů podle § 9 odst. 2 a § 10 katastrálního zákona. V posuzovaném případě byl návrh na vklad vlastnického práva osoby zúčastněné na řízení doručen dříve, než žádost o zápis poznámky spornosti. Osoba zúčastněná na řízení se tak stala vlastníkem již k okamžiku, kdy návrh na zápis poznámky spornosti ještě nebyl doručen. Poznámka spornosti by proto nemohla mít žádné účinky vůči společnosti jako nově zapsanému vlastníkovi.

14. Požadavek, aby žaloba směřovala proti osobě zapsané v katastru nemovitostí, není formalistický. Zajištění závaznosti soudních rozhodnutí vůči osobám, které byly účastníky řízení se plně promítá i do požadavku na návaznost stavu zápisu u poznámky spornosti. Ten vyplývá i z účelu § 985 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 120/2025 (dále jen „občanský zákoník“), který stanoví, že rozhodnutí vydané o věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala. Poznámka spornosti proto může mít právní účinky pouze vůči osobě, která je v době jejího zápisu zapsaná jako vlastník. Pokud by soud vyhověl žalobě na určení vlastnického práva, ale v jeho rozhodnutí by nebyla jako žalovaná označena osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí, katastrální úřad by nemohl vklad vlastnického práva na základě takového rozhodnutí povolit.

15. Navíc žalovaný dodal, že i kdyby žalobci podali žádost o zápis poznámky spornosti před podáním návrhu na vklad vlastnického práva osoby zúčastněné na řízení, poznámku by nebylo možné zapsat. Žaloba byla podaná pouze proti jednomu z manželů, ačkoliv podle stavu zápisu byli zapsanými vlastníky oba manželé ve společném jmění. Rozhodnutí soudu vydané pouze vůči obdarovanému by nebylo závazné vůči jeho manželce.

16. Osoba zúčastněná na řízení se k žalobě nevyjádřila. Splnění procesních podmínek a vymezení soudního přezkumu 17. Soud ověřil, že žaloba byla podána včas, osobami k tomu oprávněnými (§ 82 s. ř. s.) a splňuje všechny formální náležitosti na ni kladené.

18. Pokud jde o vyčerpání jiných právních prostředků ochrany nebo nápravy (§ 85 s. ř. s), katastrální zákon ani obecné právní předpisy o správním řízení neupravují prostředky, které by žalobce mohl využít ke své ochraně nebo nápravě tvrzeného nezákonného zásahu (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 17. 12. 2010, čj. 4 Aps 2/2010–44, č. 2339/2011 Sb. NSS). Žaloba je proto přípustná.

19. Ve věci samé rozhodl soud bez jednání. Žalobci i žalovaný s tímto postupem vyslovili výslovný souhlas (§ 51 odst. 1 s. ř. s.). Dokazování soud neprováděl, neboť v rozsahu potřebném pro posouzení věci vycházel z předloženého správního spisu. O jeho obsahu, stejně jako o základních skutkových okolnostech projednávané věci není mezi účastníky sporu. Sporné je pouze právní posouzení věci.

20. Podle § 87 odst. 1 s. ř. s. soud rozhoduje na základě skutkového stavu zjištěného ke dni svého rozhodnutí; rozhoduje–li soud pouze o určení toho, zda zásah byl nezákonný, vychází ze skutkového a právního stavu, který tu byl v době zásahu. Posouzení žaloby 21. Podle závěrů rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 26. 1. 2012, čj. 4 Aps 4/2011–68, č. 2600/2012 Sb. NSS, se „soudní ochrany proti provedení či neprovedení poznámky do katastru nemovitostí […] lze ve správním soudnictví domáhat v řízení o ochraně před nezákonným zásahem, pokynem nebo donucením správního orgánu podle § 82 a násl. s. ř. s.“ Byť tento závěr vyslovil Nejvyšší správní soud při výkladu zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném do 31. 12. 2013, lze jej bezpochyby vztáhnout i na totožný institut poznámky podle § 23 katastrálního zákona. Žalobci tedy k ochraně proti tvrzené nezákonnosti využili správný žalobní typ.

22. Podle § 82 s. ř. s. platí, že každý, kdo tvrdí, že byl přímo zkrácen na svých právech nezákonným zásahem, pokynem nebo donucením (dále jen "zásah") správního orgánu, který není rozhodnutím, a byl zaměřen přímo proti němu nebo v jeho důsledku bylo proti němu přímo zasaženo, může se žalobou u soudu domáhat ochrany proti němu nebo určení toho, že zásah byl nezákonný.

23. Jak uvádí ustálená judikatura správních soudů, žaloba na ochranu před nezákonným zásahem je důvodná, jsou–li kumulativně splněny podmínky plynoucí z § 82 s. ř. s. blíže vymezené v rozsudku ze dne 17. 3. 2005, č. j. 2 Aps 1/2005–65, č. 603/2005 Sb. NSS. Podle něj žalobce musí být přímo (1. podmínka) zkrácen na svých právech (2. podmínka) nezákonným (3. podmínka) zásahem, pokynem nebo donucením správního orgánu, který není rozhodnutím (4. podmínka), a byl zaměřen přímo proti němu nebo v jeho důsledku bylo přímo proti němu zasaženo (5. podmínka). Je–li žaloba důvodná, soud rozsudkem určí, že provedený zásah byl nezákonný, a trvá–li takový zásah nebo jeho důsledky anebo hrozí–li jeho opakování, zakáže správnímu orgánu, aby v porušování žalobcova práva pokračoval, a přikáže, aby, je–li to možné, obnovil stav před zásahem (§ 87 odst. 2 věta první s. ř. s.).

24. Neprovedení zápisu poznámky do katastru nemovitostí představuje postup správního orgánu , který z hlediska formy ani obsahu není rozhodnutím, avšak dotýká se přímo a bezprostředně práv žalobců. Soud se proto zaměřil na otázku zákonnosti tohoto postupu.

25. Soud má za účelné nejprve přiblížit klasifikaci jednotlivých typů poznámek spornosti a jejich účel. Tímto výkladem se Krajský soud v Brně obšírně zabýval již v rozsudku ze dne 31. 1. 2018, čj. 31 A 227/2017–91. Zde uvedl následující: „33. Zákonná úprava poznámek spornosti poskytuje účastníkům vkladového řízení možnost řešení situací, kdy skutečnosti zapsané, potažmo zapisované, ve veřejném seznamu jsou nesprávné. Příčiny takovéto nesprávnosti mohou být u zápisu již provedeného do veřejného seznamu následující: 1) chybný zápis do veřejného seznamu; 2) zápis bez právního důvodu (tzn. počáteční absence právního důvodu vzniku práva – tedy absolutní neplatnost či zdánlivost právního jednání, na základě kterého byl zápis do veřejného seznamu proveden); 3) možnost mimoknihovního vzniku či zániku práv; 4) dodatečné odpadnutí právního důvodu vzniku práva (například odstoupení od smlouvy či uplatnění relativní neplatnosti). Nad rámec těchto čtyř případů, kdy je zpochybňován již provedený zápis, lze jako bod 5) označit situaci, kdy zápis do veřejného seznamu doposud proveden nebyl, vkladové řízení o něm stále probíhá, ale již v tuto chvíli je zápis sporován z důvodu, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do seznamu, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené. [Na uvedené modelové situace bude v následujícím textu odkazováno jako na ‚body 1) až 5)‘.]

34. V případě chybného zápisu do veřejného seznamu [viz bod 1)] se mohou dotčené subjekty domáhat ochrany prostřednictvím postupů stanovených veřejnoprávními předpisy regulujícími vedení příslušného veřejného seznamu (viz § 36 katastrálního zákona).

35. Případy uvedené pod body 2) až 4) jsou pak primárně upraveny § 985 a § 986 občanského zákoníku. Speciálním právním předpisem, jednak odrážejícím úpravu občanského zákoníku, jednak zakotvujícím třetí typ poznámky spornosti [předestřený pod bodem 5)], je pak katastrální zákon, jehož stěžejním ustanovením pro předmětnou problematiku je § 24.

36. Ustanovení § 985 občanského zákoníku stanoví, že není–li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže–li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

37. Dle § 986 odst. 1 občanského zákoníku se může ten, kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží–li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.

38. Ustanovení § 986 odst. 2 občanského zákoníku pak uvádí, že požádal–li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře.

39. Ze znění občanskoprávní úpravy tak lze obecně říci, že § 986 obsahuje řešení situace nastíněné pod bodem 2), kdy zápis do veřejného seznamu byl proveden, avšak na základě od počátku neexistujícího právního důvodu.

40. Odstranění vzniklého nesouladu podle § 985 občanského zákoníku je pak na místě v případech zmíněných pod body 3) a 4), kdy provedení zápisu původně bylo založeno na řádném právním důvodu, tento však následně odpadl (typicky bylo odstoupeno od původně platné smlouvy), nebo zapsané právo mimoknihovně zaniklo (při současném vzniku práva jiného), omezilo se (vznikem jiného práva – např. práva věcného břemene), nebo se rozšířilo (zánikem práva, které věc zatěžovalo); viz VRZALOVÁ, Lenka. § 985 [Poznámka rozepře]. In: SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s.

48. ISBN 978–80–7400–499–5.), např. v důsledku vydržení, promlčení, či uplynutí času. Takováto poznámka spornosti bývá někdy také označována jako ‚poznámka rozepře‘ – soud bude nadále tento termín užívat.

41. Jak bylo naznačeno dříve, na občanskoprávní úpravu poznámky spornosti zápisu navazuje právní úprava katastrální. Katastrální zákon však na rozdíl od občanského zákoníku rozeznává tři typy poznámek spornosti.

42. Prvním typem je poznámka spornosti, resp. poznámka rozepře odpovídající dikci § 985 občanského zákoníku. Dle § 24 odst. 1 věta první katastrálního zákona platí, že není–li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže–li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu.

43. Úpravu druhého typu poznámky spornosti, odpovídající § 986 občanského zákoníku, obsahuje § 24 odst. 1 věta druhá katastrálního zákona, dle něhož se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno.

44. Již nad rámec úpravy obsažené v občanském zákoníku pak katastrální zákon zakotvuje ještě třetí typ poznámky spornosti. Ta dopadá na situace nastíněné v bodě 5) výše uvedeného výčtu, kdy dotčená osoba preventivně rozporuje zápis, který doposud nebyl proveden, a vkladové řízení o něm tak stále probíhá. Podmínkou provedení zápisu této poznámky je prokázání, že dotčená osoba u soudu brojí proti právnímu jednání, jež má dle návrhu opodstatňovat provedení zápisu. Ustanovení § 24 odst. 1 věta třetí konkrétně uvádí, že poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.“ 24. V nyní projednávané nejde o situaci, na kterou dopadá § 986 a § 24 odst. 1 věta druhá katastrálního zákona. Žalobci totiž netvrdí, že by vlastnické právo obdarovaného vzniklo bez právního důvodu. Naopak uvádějí, že darovali obdarovanému spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech a jeho vlastnické právo bylo následně řádně zapsáno do katastru nemovitostí. Až následně, poté co se obdarovaný stal vlastníkem, uplatnili právo na vrácení daru podle § 2072 občanského zákoníku.

25. Stejně tak nejde o případ upravený v § 24 odst. 1 věta třetí katastrálního zákona. Byť byla poznámka spornosti uplatněna v průběhu řízení o vkladu vlastnického práva osoby zúčastněné na řízení, společná určovací žaloba podaná žalobci nesměřuje proti právnímu jednání (kupní smlouvě), na jejímž základě vlastnické právo nabyla osoba zúčastněná na řízení. Žalobci netvrdí, že tato kupní smlouva je neplatná, zdánlivá nebo zrušená. Podaná určovací žaloba nezpochybňuje právní jednání, k němuž došlo mezi osobou zúčastněnou na řízení a obdarovaným s jeho manželkou, ale slouží čistě jako prostředek k dosažení vydání darovaného spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech.

26. V daném případě tak připadá v úvahu pouze zápis tzv. poznámky rozepře upravené v § 985 občanského zákoníku a § 24 odst. 1 věty první katastrálního zákona. Žalobci totiž tvrdí, že odvolali darování, na základě něhož se obdarovaný stal v minulosti vlastníkem nemovitých věcí. V důsledku odvolání se sami mají znovu stát vlastníky darovaných nemovitých věcí. Jinými slovy, podle jejich tvrzení v době podání žádosti o zápis poznámky rozepře neodpovídal stav zapsaný ve veřejném seznamu skutečnému právnímu stavu. Právě za účelem odstranění tvrzeného rozporu podali u soudu v občanském soudním řízení určovací žalobu, kterou se domáhají určení svého vlastnického práva dle spoluvlastnických podílů. Mají přitom zjevně za to, že v případě úspěchu v soudním sporu bude následně podle rozhodnutí civilního soudu proveden vklad jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí.

27. Za jakých podmínek se ale lze domoci zápisu tohoto poznámky rozepře?

28. Podle § 985 občanského zákoníku, není–li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže–li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

29. Podle § 24 odst. 1 věty první katastrálního zákona platí, že není–li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže–li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu.

30. Podle § 24 odst. 3 katastrálního zákona platí, že vyhoví–li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.

31. Podle § 17 katastrálního zákona upravuje postup katastrálního úřadu při posouzení návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí. Podle odst. 4 platí, že jde–li o rozhodnutí soudu, zkoumá katastrální úřad splnění podmínek jen podle odstavce 2 písm. a) a dále, zda je toto rozhodnutí závazné i pro osoby, v jejichž prospěch je právo v katastru dosud zapsáno.

32. Podle § 26 katastrálního zákona se pro zápis a výmaz poznámky použijí přiměřeně ustanovení o zápisu a výmazu záznamem.

33. Podle § 21 katastrálního zákona katastrální úřad zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou, zda je předložená listina bez chyb v psaní a počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru.

34. Podle § 28 odst. 4 věty první vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) ve znění vyhlášky č. 346/2022 Sb. (dále jen „katastrální vyhláška“) při zápisu poznámky spornosti zápisu podle § 24 odst. 1 věty první nebo druhé katastrálního zákona katastrální úřad rovněž zkoumá, zda navrhovaný zápis poznámky navazuje na dosavadní zápisy v katastru, zda o zápis žádá osoba k tomu oprávněná podle § 985 nebo 986 občanského zákoníku a zda bylo prokázáno podání žaloby v případech, kdy je to podmínkou zápisu poznámky.

35. Účelem institutu poznámky rozepře je ochrana oprávněného z věcného práva zapisovaného do katastru nemovitostí v situaci, kdy hrozí, že osoba nesprávně zapsaná jako oprávněný z věcného práva do katastru nemovitostí převede právo na jiného, jenž se tak může stát dobrověrným nabyvatelem věci nebo jiného věcného práva. Zapsaná poznámka rozepře dobrou víru nabyvatele vylučuje a oprávněné osobě tak dává možnost zamezit ztrátě existujícího, ale nezapsaného věcného práva v důsledku dobrověrného nabytí věci nebo jiného věcného práva v důvěře ve stav zápisů ve veřejném seznamu (ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976–1474). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2026–1–27]. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336–517X.).

36. Klíčovou podmínkou provedení zápisu poznámky rozepře je, že žadatel jako osoba tvrdící, že je skutečným (nezapsaným) oprávněným z věcného práva, společně z žádostí doloží, že podal u soudu žalobu, kterou se domáhá odstranění nesouladu. Podání žaloby přitom musí časově předcházet podání žádosti o zápis poznámky rozepře. Na rozdíl od poznámky spornosti založené na § 986 občanského zákoníku a § 24 odst. 1 věta druhá katastrálního zákona není možné doložit podání žaloby v občanském soudním řízení až později.

37. K zapsání poznámky rozepře ale nedostačuje podání jakékoliv žaloby. „Poznámka spornosti vyznačená v katastru nemovitostí totiž neslouží – jak se žalobkyně mylně domnívá – k tomu, aby bylo známo, že určitá osoba se stavem údajů zapsaných v katastru nemovitostí nesouhlasí, nýbrž k tomu, aby bylo známo, že se ve věci vede soudní řízení, v jehož důsledku může být údaj – jinak nadaný presumpcí správnosti – na základě výsledku soudního řízení změněn“ (srov. rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 27. 9. 2018, č. j. 45 A 11/2017–194). Ze smyslu a účelu tohoto institutu plyne, že musí jít o takovou žalobu, na jejímž základě může (v případě její důvodnosti) soud v občanském soudním řízení vydat rozhodnutí, podle něhož lze provést vklad věcného práva ve prospěch žalobce, který se domáhá odstranění nesouladu podle § 985 občanského zákoníku.

38. Stejný názor zastává i komentářová literatura (VRZALOVÁ, Lenka. § 985 [Odstranění nesouladu]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 60–61, marg. č. 19–21.): „Nesoulad mezi skutečným a zapsaným stavem lze odstranit pouze tím způsobem, že bude proveden zápis odpovídající skutečnému stavu na základě vkladové listiny, přičemž tato vkladová listina má být právě výsledkem soudního řízení, ve kterém je uplatňováno právo dotčené nesouladným stavem zápisu. Pokud by totiž výsledek soudního řízení neměl vést k odstranění nesouladu právě tím, že podle něj bude proveden zápis do veřejného seznamu, pak není zřejmé, jak by mělo být dosaženo stavu, aby zápis ve veřejném seznamu odpovídal skutečnosti, ani jaká by v tom byla role soudu. Má–li tedy být nesoulad mezi skutečným a zapsaným stavem odstraněn na základě soudního rozhodnutí vydaného v řízení, jehož zahájení (a doložení této skutečnosti) je podmínkou zápisu poznámky rozepře, pak nelze souhlasit se závěry MěS v Praze vyslovenými v rozhodnutí 6 A 231/2014–32, podle kterého „neplyne nikde možnost toho posouzení při zápisu poznámky spornosti, zda a jak bude příslušné (věcné) právo do katastru nemovitostí zapsáno. KatZ ani ObčZ nikde nevážou možnost zápisu poznámky spornosti na v obecné rovině pozitivní rozhodnutí ve věci samé, nikde tedy jinými slovy řečeno neupravují možnost, že poznámkou spornosti vymezená nemovitost bude v dalším (návazném) řízení předmětem dalšího správního řízení (například vkladem na základě příslušného soudního rozhodnutí). Podle názoru soudu tak při zápisu této poznámky spornosti může podat příslušný návrh kdokoli (srov. zákonné vymezení osoby navrhovatele takové poznámky jako ‚kdo tvrdí‘ nebo ‚ten, jehož (věcné) právo je dotčeno‘, aniž by tato osoba byla jinak vymezena); katastrální úřad při zápisu této poznámky zkoumá pouze to, zda se poznámka spornosti vztahuje na příslušnou nemovitost a zda tato osoba podala příslušný procesní úkon, tedy žalobu. Jiné zákonné podmínky katastrální zákon nestanoví, a žalovaný tak zápis této poznámky nemůže na tyto ne–existující podmínky vázat.“ 39. Uvedenému výkladu ostatně odpovídá i znění samotného katastrálního zákona. Podle § 21 použitého přiměřeně podle § 26 katastrálního zákona zkoumá katastrální úřad i při zápisu poznámky, zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru. To samé pak plyne i z § 28 odst. 4 věty první katastrální vyhlášky. Poznámka tedy musí navazovat na dosavadní zápisy, aby mohla být zapsaná. Jinými slovy musí se týkat sporu, v němž vystupuje jako žalovaná, osoba vůči níž je namítán nesoulad zápisu se skutečným právním stavem.

40. Dále lze odkázat analogicky i na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 6. 2. 2020, čj. 2 As 79/2019–61. Ten se sice týkal poznámky o podané žalobě podle § 23 odst. 1 písm. o) katastrálního zákona, která má jiný účel a následky, a i ustanovení zakotvující tento typ poznámku jsou odlišně formulovaná. NSS ale vyslovil, že předpokladem pro její zápis je zahájení civilní řízení o žalobě pouze v případě, že z něho může vzejít takové rozhodnutí týkající se nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí, na jehož základě by mohl být proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Pokud toto platí v případě poznámky o podané žalobě podle § 23 odst. 1 písm. o) katastrálního zákona, pak tím spíše (a minori ad maius) se musí tento požadavek uplatnit i v případě poznámky rozepře, jejíž právní účinky jsou nepoměrně citelnější.

41. V této souvislosti je třeba upozornit na důsledky spojené se zápisem poznámky rozepře do katastru nemovitostí. Její zápis vylučuje dobrou víru osob, jež nabyly věcné právo od nesprávně zapsaného oprávněného (vlastníka), a omezuje tak účinky principu materiální publicity zápisů v katastru nemovitostí. Navíc ale také rozšiřuje účinky rozsudku, kterým je určeno právo osoby domáhající se vkladu svého práva podle § 985 občanského zákoníku, i na osoby, jejichž zápis v katastru nemovitostí navazuje na zápis práva domnělého oprávněného (vlastníka práva). V případě úspěchu žaloby tedy vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí (§ 24 odst. 3 katastrálního zákona). Je tedy logické, že zápis způsobilý vyvolat tak zásadní následky by měl být proveden jen za předpokladu, že očekávané rozhodnutí soudu vydané v řízení, o němž byla zapsána poznámka rozepře, bude možné následně realizovat v podobě vkladu práva do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce. Podle § 17 odst. 4 katastrálního zákona katastrální úřad při vkladu práva na základě rozhodnutí soudu zkoumá, zda je toto rozhodnutí závazné i pro osoby, v jejichž prospěch je právo v katastru dosud zapsáno. Pokud by rozhodnutí soudu nebylo závazné pro osoby zapsané v katastru nemovitostí, nebylo by možné právo úspěšného žalobce do katastru nemovitostí zapsat. Pak by ale bylo zcela absurdní, pokud by i v takové situaci měly nastat následky v podobě vymazání všech navazujících zápisů, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí, jak to stanoví § 24 odst. 3 katastrálního zákona.

42. Je–li proto od počátku zjevné, že důsledky spojené se zápisem sporu prostřednictvím poznámky rozepře nemohou nastat a vklad práva nebude možné podle očekávaného rozhodnutí provést, není důvod takový zápis vůbec provádět.

43. Soud dále poznamenává, že z hlediska posouzení důvodu k provedení zápisu poznámky rozepře není podstatné, jaký žalobní typ žadatel o zápis poznámky rozepře uplatnil. Katastrální zákon ani občanský zákoník k tomu žádné požadavky nestanoví. Podle civilní judikatury se bude jednat o určovací žalobu. Jak totiž uvedl Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 20. 9. 2017, sp. zn. 22 Cdo 3245/2017: „‚Uplatněním práva‘ ve smyslu tohoto ustanovení [§ 985 občanského zákoníku] je žaloba na jeho určení; určovací žaloba je podkladem pro vyznačení poznámky spornosti a zamezení účinků zápisu výlučného práva jednoho z účastníků na třetí osoby. Určovací žalobu nemůže nahradit žaloba na plnění, opírající nárok na plnění o právo, jehož existence má být posouzena jako předběžná otázka.“ V kontextu dané věci však podle zdejšího soudu nelze vyloučit ani žalobu na plnění, resp. na nahrazení prohlášení vůle podle § 161 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších přepisů (dále jen „o. s. ř.“), kterou by se žalobci domáhali nahrazení prohlášení vůle k vrácení daru. I rozsudek o takové žalobě, pokud by jí bylo vyhověno, by mohl být podkladem pro vklad vlastnického práva žalobců.

44. Na tomto místě však musí soud zdůraznit, že mu – stejně jako katastrálnímu úřadu – nepřísluší hodnotit způsob, jakým žalobci uplatnili svá práva u civilního soudu. Při vyřízení žádosti o zápis poznámky rozepře není katastrální úřad oprávněn zkoumat a hodnotit důvodnost podané žaloby (např. posuzovat otázku, zda byl naplněn naléhavý právní zájem na podání určovací žaloby podle § 80 o. s. ř. apod.). Posouzení katastrálního úřadu se omezuje čistě na zodpovězení otázky, zda osoba, jež se domáhá zápisu poznámky rozepře, podala u civilního soudu žalobu a zda v řízení o této žalobě může soud vydat rozhodnutí, na jehož základě bude možné provést vklad práva do katastru nemovitostí. Hodnocením důvodnosti žaloby by katastrální úřad vybočil z mezí své pravomoci a působnosti. Z téhož důvodu se nemůže touto otázkou zabývat ani soud ve správním soudnictví při přezkoumání zákonnosti postupu žalovaného.

45. Klíčovou otázkou, která nakonec v tomto případě vedla k tomu, že poznámka rozepře nebyla zapsaná do katastru nemovitostí, je nedostatek pasivní legitimace osoby, proti níž směřuje žaloba podaná u civilního soudu v řízení, o kterém měl být provedené zápis poznámky rozepře. Žádost o zápis poznámky podali žalobci dne 30. 6. 2025. Stalo se tak ale až poté, co obdarovaný a jeho manželka, kteří sporný podíl vlastnili ve společném jmění manželů, uzavřeli kupní smlouvu na prodej spoluvlastnického podílu osobě zúčastněné na řízení, a dokonce i poté, co podali dne 16. 6. 2025 návrh na vklad jejího vlastnického práva. Žalovaný tak s odkazem na zásadu priority zápisů a zpětnou účinnost provedení vkladu vlastnického práva (§ 10 katastrálního zákona) dovodil, že v době podání žádosti o zápis poznámky rozepře byla již vlastníkem osoba zúčastněná na řízení. Na základě rozsudku o žalobě směřující pouze proti obdarovanému by proto nebylo možné provést případný vklad vlastnického práva žalobců.

46. S uvedeným závěrem se soud ztotožňuje. Pasivní legitimaci k podání žaloby podle § 985 občanského zákoníku má „osoba, které svědčí zápis ve veřejném seznamu, který je dle tvrzení žalobce v nesouladu se skutečným stavem. Rozhodným je okamžik, kdy dotčená osoba podá žalobu a požádá o zápis poznámky rozepře dle § 985 obč. zák.“ (ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976–1474). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2026–1–27]. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336–517X). „Na straně žalované pak musí logicky vystupovat osoba, které svědčí zapsaný právní stav – tedy ten, kdo je zapsán jako vlastník nebo jiný oprávněný, přestože jím ve skutečnosti není, nebo skutečný vlastník, který podle zápisu není omezen věcným právem k věci cizí, ač by být měl“ (VRZALOVÁ, Lenka. § 985 [Odstranění nesouladu]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 58, marg. č. 11.).

47. Zjednodušeně řečeno žaloba musí směřovat vůči osobě, která je v době jejího podání zapsána v katastru nemovitostí jako osoba, které svědčí sporné právo. Jinak by nebylo možné provést vklad práva ve prospěch osoby, které podle rozhodnutí soudu právo svědčí. Rozsudek má totiž účinky pouze proti osobě, proti níž žaloba směřuje, přičemž § 985 rozšiřuje jeho účinky i na osoby, jejichž zápisy na ni v katastru nemovitostí navazují.

48. V projednávané věci nelze přehlédnout, že žalobci uplatnili určovací žalobu pouze proti obdarovanému, ačkoliv v době jejího podání tvořily nemovité věci již součást společného jmění manželů mezi obdarovaným a jeho manželkou. Stalo se tak v důsledku notářského zápisu ze dne 5. 1. 2022, což ostatně tvrdí i sami žalobci. Obdarovaný a jeho manželka tvořili v době podání žaloby nerozlučné společenství účastníků (srov. § 91 odst. 2 o. s. ř.). Rozsudkem vydaným na základě žaloby podané pouze proti obdarovanému by tedy nebyla vázána jeho manželka, a proto by na jeho základě nebylo možné provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

49. Ovšem pravdu má žalovaný i v tom, že zápis poznámky rozepře nemohl provést z důvodu, že určovací žaloba směřovala proti obdarovanému, kterému v té době podle zápisů v katastru nemovitostí nesvědčilo vlastnické právo. Zápis vlastnického práva již svědčil osobě zúčastněné na řízení, neboť podle § 10 katastrálního zákona nastaly právní účinky zápisu (vkladu) jejího práva do katastru nemovitostí již dne 16. 6. 2025, tj. před podáním žádosti o zápis poznámky rozepře. Jak uvádí i jeden z komentářů: „S ohledem na východiska zásady materiální publicity je patrně nutno věcné právo třetí osoby považovat za zapsané k okamžiku, k němuž se vztahují právní účinky zápisu, je–li odlišný od okamžiku provedení zápisu (srov. § 10 a § 24 odst. 2 KatZ). (PAVLŮ, Robert. § 985 [Nesoulad mezi zapsaným a skutečným právním stavem a poznámka rozepře]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č.

11. Dostupné na beck–online.cz.)

50. Jak již bylo uvedeno, vklad práva do katastru nemovitostí lze na základě rozsudku provést pouze tehdy, jestliže působí i vůči osobě, která je zapsána jako oprávněný z tohoto práva. V daném případě by ale případný rozsudek určující právo žalobců byl účinný pouze vůči obdarovanému. Nebyl by účinný vůči osobě zúčastněné na řízení. Druhá věta § 985 občanského zákoníku sice stanoví, že rozhodnutí o věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala. K zápisu práva do katastru nemovitostí ale dochází zpětně s účinky ke dni podání návrhu na vklad. Vůči osobě zúčastněné na řízení by tedy rozhodnutí soudu o určovací žalobě nepůsobilo. Žalobci by proto na základě navrhovaného určovacího rozsudku (směřujícího pouze proti obdarovanému) nemohli dosáhnout vkladu svého tvrzeného vlastnického práva.

51. Katastrální úřad ve sdělení důvodu nezapsání poznámky rozepře přiléhavě odkázal na i § 17 odst. 4 katastrálního zákona, který stanoví, že u rozhodnutí soudů, které mají být podkladem pro vklad práva, zkoumá katastrální úřad, zda je toto rozhodnutí závazné i pro osoby, v jejichž prospěch je právo v katastru dosud zapsáno. Za shora popsané situace by po vydání navrhovaného rozsudku civilního soudu, i kdyby určoval vlastnické právo žalobců, nebylo možné provést jeho vklad do katastru nemovitostí.

52. Nejde přitom o pouhý formalismus, jak tvrdí žalobci. Je třeba totiž dbát i na ochranu práv osoby zúčastněné na řízení, která se stala podle zápisu v katastru nemovitostí novým vlastníkem nemovitých věcí. Návrh na vklad jejího vlastnického práva měl v daném případě prioritu, přičemž k jeho podání došlo v době, kdy ještě ani nebyla podaná žaloba na určení vlastnického práva žalobců.

53. Podle § 984 občanského zákoníku platí, že není–li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká–li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

54. Osobě zúčastněné na řízení v souladu s principy materiální publicity svědčila vyvratitelná domněnka, že při nabytí nemovitých věcí byla v dobré víře. Ta se posuzuje podle stavu k době podání návrhu na vklad jejího vlastnického práva. V této době osoba zúčastněná na řízení nemohla mít vědomost o podané žalobě ani o navrženém zápisu poznámky rozepře. Aby se tedy žalobci domohli vlastnického práva i vůči osobě zúčastněné na řízení, museli by prokázat, že nebyla při nabytí nemovitých věci v dobré víře nebo nebyly splněny jiné podmínky plynoucí z § 984 občanského zákoníku. Právní ochranu osoby zúčastněné na řízení plynoucí z principu materiální publicity zápisů v katastru nemovitostí nelze obejít tím, že žalobci jako osoby nárokující si totéž právo, uplatní své právo vůči jejímu právnímu předchůdci (obdarovanému), aniž by přitom museli prokazovat, že osoba zúčastněná nebyla v dobré víře nebo se z jiného důvodu nemohla spolehnout na princip materiální publicity.

55. Soud proto dospěl k závěru, že žalovaný při vyřízení návrhu na zápis poznámky rozepře v této věci nepochybil a postupoval v souladu se zákonem. Závěr a rozhodnutí o nákladech řízení 56. Soud shledal žalobu nedůvodnou, a proto ji zamítl podle § 87 odst. 3 s. ř. s.

57. Dokazování listinami předloženými žalobci soud neprováděl. Veškeré skutkové okolnosti rozhodné pro posouzení věci vyplývají z obsahu správního spisu, případně jsou mezi účastníky nesporné. Soud se zabýval pouze právním posouzením věci. Provádění listinných důkazů navržených žalobci by za takové situace bylo nadbytečné.

58. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 60 odst. 1 s. ř. s. Žalobce nemá právo na náhradu nákladů řízení, jelikož nebyl ve věci ani z části úspěšný. Žalovaný měl ve věci plný úspěch, ale nad rámec jeho běžné úřední činnosti mu žádné důvodně vynaložené náklady nevznikly. Soud proto nepřiznal náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků.

59. Osobě zúčastněné na řízení soud neuložil žádnou povinnost a nejsou dány ani žádné důvody hodné zvláštního zřetele, pro něž by jí bylo možné přiznat náhradu nákladů řízení. Náhrada nákladů řízení jí proto nenáleží (§ 60 odst. 5 s. ř. s.).

Poučení

Vymezení věci Skutkové okolnosti Žaloba Vyjádření žalovaného a stanovisko osoby zúčastněné na řízení Splnění procesních podmínek a vymezení soudního přezkumu Posouzení žaloby Závěr a rozhodnutí o nákladech řízení